BERAADS G R O E P Huurbeleid 10 mei 2012
Introductie Deze Beraadsgroep kent 19 deelnemers. De heer Arjan Deutekom is de bestuurder van woningcorporatie Goede Stede. Voor de ‘technische’ ondersteuning heeft hij mevrouw Birgit Kuiper meegenomen. Na de pauze is er ruimte voor de actualiteit van het minimale bestaan in Almere. Tijdens het rondje Klachten, Wensen en Verlangens krijgt iedere deelnemer de mogelijkheid om zijn eigen ervaringen met het bestaan op minimumniveau te bespreken.
Aanleiding Leden van het Cliënten Beraad Almere hebben ontwikkelingen waargenomen met huurprijzen en woonruimteverdeling die zijn geweest om de heer Arjan Deutekom te vragen tekst en uitleg te komen geven over het huurbeleid in Almere. Het CBA zag dat een twee-kamerwoning met een huurprijs van € 360 aan de volgende huurder werd verhuurd voor € 500 per maand. Dat is een huurverhoging van bijna veertig procent. Tegenwoordig wordt aan urgent woningzoekenden met een minimuminkomen een woning met een huurprijs van € 650 aangeboden. In die woning heeft de huurder maandelijks een tekort in het huishoudbudget van € 130 per maand. Arjan Deutekom zal uitleg geven over het huurbeleid van Goede Stede. Hij schetst eerst de landelijke spelregels. Rijksregels Voor huurwoningen van de woningcorporaties geldt als regel de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het gaat daarbij om woningen met een huurprijs tot € 664 per maand. Door die wet bepaalt de rijksoverheid met welk percentage de huurprijzen een keer per jaar aangepast mogen worden. De gebruikelijke datum voor de huurverhoging is 1 juli van een kalenderjaar. De wet legt allerlei vereisten vast voor het een keer per jaar verhogen van de huurprijs. De verhuurder moet die formaliteiten in acht nemen. Als de verhoging volgens de huurder niet correct is kan de huurder bezwaar maken. De Huurcommissie beoordeelt dat soort bezwaren. Heffingen Veertig tot vijftig procent van de huurders van corporaties ontvangt huurtoeslag. Het gaat dan om € 2.300.000.000 (miljard). Omdat de kosten van de huurtoeslag voor de rijksoverheid stijgen, wil de overheid dat de verhuurders bijdragen in die kosten. Het gaat om € 610.000.000 tot € 670.000.000 per jaar voor alle woningcorporaties. Goede Stede verwacht jaarlijks € 2.000.000 te moeten afdragen. 1
BERAADS G R O E P Huurbeleid 10 mei 2012
De rijksoverheid heeft verder besloten dat woningcorporaties winstbelasting moeten gaan betalen. De rijksoverheid verwacht daar jaarlijks zo’n € 500.000.000 mee te ontvangen. Goede Stede verwacht jaarlijks een paar miljoen aan het rijk te moeten betalen. Europese regels De Europese Commissie kijkt kritisch naar alles wat normale marktverhoudingen verstoort. Europa staat dat soort verstoringen alleen toe als daar een goede reden voor is. Volgens de Europese Commissie zorgen woningcorporaties voor een verstoring van de vrije markt. De Nederlandse overheid heeft met de Europese Commissie afspraken gemaakt waardoor corporaties niet meer aan iedereen een huurwoning met een sociale prijs mogen verhuren. Woningcorporaties mogen in principe geen woningen meer verhuren aan personen / huishoudens die meer dan € 34.085 per jaar verdienen. Deze regel geldt voor negentig procent van de betaalbare voorraad die verhuurd kan worden. De resterende tien procent van het aanbod kan een woningcorporatie aan huurders met een hoger inkomen verhuren. Extra huurverhoging De wetgever heeft bedacht dat verhuurders bij huurders die te goedkoop wonen een hogere huurverhoging mogen doorvoeren. Huurders die in een heel goedkoop huis wonen worden wel aangeduid als goedkope scheefwoners. De extra huurverhoging voor deze groep zou vijf procent bovenop de normale huurverhoging zijn. Op deze manier betalen de goedkope scheefwoners mee aan de heffing die woningcorporaties aan het rijk moeten betalen als bijdrage in de gestegen kosten van de huurtoeslag. Ratjetoe De heer Deutekom merkt op dat het een ratjetoe is in Den Haag. Nog voordat er een wettelijke basis was om inkomens aan de verhuurders te verstrekken gaf de Belastingdienst die gegevens al door aan verhuurders. Die informatie was lang niet altijd compleet. Een groep huurders is vervolgens naar de rechter gestapt. De rechter heeft het verstrekken van informatie over het inkomen van huurders aan verhuurders verboden.
2
BERAADS G R O E P Huurbeleid 10 mei 2012
Woningwet Er wordt al tien jaar gewerkt aan een nieuwe Woningwet. De Woningwet bevat de wettelijke grondslag voor de woningbouwcorporaties. De spelregels voor woningcorporaties zijn verder uitgewerkt in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Door die wet heeft de minister enige zeggenschap over de corporaties. De rijksoverheid wil aan huurders een kooprecht op hun huurwoning geven. Dat zou betekenen dat de corporaties zo’n vijfenzeventig procent van hun woningen moeten verkopen. De rijksoverheid wil de verhuurders van betaalbare woningen vanaf 2014 mee laten betalen in de stijgende kosten van de huurtoeslag. Almere zal geen last hebben van de extra punten voor schaarste gebieden. Met dit alles ontstaat een ratjetoe waarbij alle aandacht gericht is op het kleinste onderdeel van de totale woningmarkt: de sociale huursector. Andere delen van de woningmarkt blijven onaangeroerd. De huur- en de koopsector zijn communicerende vaten. Bij een herijking van het woonbeleid hoort volgens Arjan ook de koopsector. Huurverhoging 2012 Goede Stede kent een inflatievolgend huurbeleid. Dat betekent voor dit jaar een huurverhoging met 2,3 procent. Goede Stede maakt niet gebruik van de mogelijkheid om huurders met een hoog inkomen een extra verhoging van 5 procent aan te bieden. Huurbeleid Goede Stede kent voor de langere termijn een huurbeleid waarbij gestreefd wordt naar een huurprijs waarbij de huurder 90 procent van de maximaal redelijke huur moet betalen. De huurprijs was tot 2011 zo’n 80 procent van de maximaal redelijke huur. Goede Stede ziet zich genoodzaakt om hogere huurprijzen in rekening te brengen vanwege een “explosie van kosten” die uit Den Haag op Goede Stede afkomt. Mutaties en harmonisatie Zodra een zittende huurder vertrekt verhoogt Goede Stede de huurprijs naar de streefhuur. Daarbij zal de woning als regel niet duurder worden dan € 664,66. Goede Stede hanteert een aantal spelregels voor het vaststellen van huurprijzen voor individuele woningen. Zo zal tweederde van de grote woningen duurder worden dan € 664.66 per maand. Het gaat dan om ongeveer 10 procent van de voorraad huurwoningen van Goede Stede. Goede Stede wil in ieder geval 5 procent van de woningen toegankelijk houden voor jongeren tot 23 jaar. Die woningen moeten dan niet duurder zijn dan 366,37 per maand. 3
BERAADS G R O E P Huurbeleid 10 mei 2012
Bij het vertrek van een kamerhuurder wordt de huur niet verhoogd. Goede Stede moet veel doen om alle kamers te verhuren. Bij dat alles moet Goede Stede letten op de afspraken die in grondcontracten zijn vastgelegd. Goede Stede streeft naar evenwichtige wijken en doet daarom aan strategisch voorraadbeheer. Pluspunten Een deelneemster merkt op het vreemd te vinden dat Goede Stede voor de woonomgeving alleen pluspunten toekent. Waarom geen minpunten voor bijvoorbeeld geluidsoverlast? De heer Deutekom merkt op dat de Huurcommissie een uitgebreid boek heeft samengesteld met de punten voor de woonomgeving. De huurder die meent dat Goede Stede teveel waarderingspunten hanteert kan bezwaar maken tegen de huurverhoging. Dat heeft normaal gesproken alleen zin als de punten die Goede Stede aan een woning toekent hoger zijn dan de waardering van de de Huurcommissie. Urgenten Een deelneemster vraagt of de tien procent ruimte voor bijzondere gevallen wordt gebruikt voor urgenten. Arjan Deutekom laat weten dat er jaarlijks zo’n 700 woningen vrijkomen voor verhuur. Dat betekent dat er ruimte is om 70 huurders met een hoger inkomen aan een betaalbare woning te helpen. Het kan dan gaan om urgenten of mensen die hun woning kwijt zijn geraakt omdat die niet meer betaalbaar was. Goede Stede zal dan goed bekijken of te verwachten is dat er een probleem met het betalen van de huur zal ontstaan. Goede Stede ziet liever niet dat er wijken ontstaan met alleen maar huurders met een laag inkomen. Studentenkamers Een deelneemster vraagt welke studenten allemaal in aanmerking komen voor studentenkamers. De heer Deutekom meldt dat HBO-studenten eerst aan de beurt komen. De Almeerse studenten zijn erg verwend. Ze willen liever een zelfstandige huurwoning dan een kamer. Daarom is er ook ruimte om studenten van het ROC te huisvesten in studentenkamers.
4
BERAADS G R O E P Huurbeleid 10 mei 2012
Balkon Een deelneemster uit Stedenwijk Noord heeft een klacht over de renovatie. Haar balkon is niet bruikbaar. De heer Deutekom adviseert contact op te nemen met de wijkbeheerder. Als dat niet helpt kan ze haar klacht schriftelijk kenbaar maken. Dure huur en laag inkomen Een deelnemer wijst op de toewijzing van dure woningen – huurprijs in de buurt van € 650 – aan huurders met de laagste inkomens. Het gaat dan regelmatig om mensen die dankzij de tien procent regeling een huis krijgen toegewezen en dus geen keus hebben. Recent is een WVG-woning met een huurprijs van € 650 per maand toegewezen aan een gehandicapte met een laag inkomen. Is het niet vragen om problemen als de huurder een maandelijks gat in het huishoudbudget heeft van € 130? De heer Deutekom laat weten dat de corporaties door de EU-regels iemand niet een dure woning kunnen onthouden. Zo iemand zou naar de rechter kunnen stappen en de woning kunnen opeisen. Voordat een dure woning aan een huurder met een laag inkomen wordt verhuurd houdt Goede Stede een gesprek met de kandidaat huurder. Dan wordt gekeken naar het netto inkomen van de huurder en de netto huur. Als de woonquote volgens de normen van het NIBUD acceptabel is zal Goede Stede de huurovereenkomst sluiten. Arjan Deutekom laat weten dat de wachttijden voor huurders met een laag inkomen sterk zouden oplopen als Goede Stede hen alleen woningen met een huurprijs tot € 524/ 561 zou mogen aanbieden. Hij laat weten dat de streefhuur 100 procent van de maximaal redelijke huurprijs moet worden als hij van huurders met een laag inkomen hooguit een huurprijs tot € 550 zou mogen vragen. Goede Stede zou graag een lagere huurprijs willen hanteren. Dat kan niet. Goede Stede mag en wil niet failliet gaan. Onbetaalbaar? Een deelneemster merkt op dat wonen onbetaalbaar wordt voor mensen met een laag inkomen. De heer Deutekom laat weten dat wonen inderdaad ongelofelijk duur wordt. Dat komt onder meer door de stapeling van maatregelen die hij heeft opgesomd en de bezuiniging op de huurtoeslag. Wat er nu gebeurt vindt hij persoonlijk schandalig.
5
BERAADS G R O E P Huurbeleid 10 mei 2012
KLACHTEN, WENSEN EN VERLANGENS Niet ontvankelijk Een deelnemer doet verslag van een probleem met een besluit van de Sociale Verzekeringsbank (SVB). Omdat niemand wist dat het besluit niet juist was is er geen bezwaar gemaakt. Na het verstrijken van de bezwaartermijn is duidelijk geworden dat het besluit mogelijk niet correct was. Nu zegt de SVB dat het bezwaar te laat is ingediend. De SVB wil weten of er bijzondere omstandigheden zijn waardoor het bezwaar niet op tijd is ingediend. Opgemerkt wordt dat het ontbreken van kennis geen reden is om het laten verstrijken van een bezwaartermijn verschoonbaar te laten zijn. Het is niet onmogelijk om de SVB te vragen om het besluit ambtshalve te herzien. Incassobureau Een deelneemster meldt dat een kennis KPN had als provider van telefoondiensten. Door een slinkse telefoonactie van Scarlet is er een einde gekomen aan het contract met KPN. De kennis wilde eigenlijk niet dat Scarlet provider werd. De kennis heeft de spullen van Scarlet teruggestuurd. Nu staat er een incassobureau aan de deur. De burger geniet enige bescherming tegen deze manier van verkoop op afstand. Hij of zij kan eenzijdig binnen een week een einde maken aan het contract. Na een week is dat niet meer mogelijk.
6
