Az energiatakarékosság három dimenziója a profit és az eszközök értékének növelése érdekében

Az energiatakarékosság három dimenziója a profit és az eszközök értékének növelése érdekében 2011. június / Tanulmány Készítette: Hugh Lindsay és Terrence Tobin

Make the most of your energy

SM

Tartalom Összefoglaló.................................................................................................. 1 Bevezető....................................................................................................... 2 Az energiamenedzsment............................................................................... 4 Fix költségű lehetőségek............................................................................... 5 Az üzemeltetési költségek csökkentése........................................................ 6 Összefoglaló.................................................................................................. 9

Az energiatakarékosság három dimenziója a profit és az eszközök értékének növelése érdekében

Összefoglaló Számos ingatlantulajdonos számára az energia költséges és látszólag irányíthatatlan működési kiadás, amely jelentősen befolyásolja az épület nettó működési eredményét. Ebben a tanulmányban bemutatjuk, hogy számos lehetőség létezik az energiaszámlák csökkentésére, a költségek és energiahatékonysági stratégiák megosztására a bérlőkkel, valamint a hatékonyság mérésére és maximalizálására, melyeknek köszönhetően növelhető a nyereség és az ingatlan értéke. Az energiafogyasztás csökkentését lehetővé tévő egyszerű lépésekhez a hatékony mérési technológiákon és intelligens szoftvereken keresztül vezet az út.

COM-POWER-WP03EN Rev1 | 1


Bevezető A kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és az ingatlankezelő cégek új lehetőségeket keresnek a profit maximalizálása és az épületek értékének növelése érdekében. Az energiafogyasztás sokszor a legnagyobb tétel a kiadások listáján, ezért számos lehetőséget kínál az üzemeltetési költségek minimális szintre csökkentésére; a nettó működési eredmény (NOI), a bérlők elégedettségének, valamint a bérlési idő növelésére; továbbá kiemelkedő energiahatékonysági eredmények elérésére. Mindezekkel pedig növelhető az eszközök értéke, és javítható az ingatlan megítélése, ami vonzóbbá teszi azt az új bérlők számára. A maximális nyereség elérése érdekében az ingatlankezelő vállalatoknak az energiafogyasztással kapcsolatos költségek mindhárom dimenziójában, azaz a fix, változó és rendkívüli költségek terén egyaránt kutatniuk kell a kínálkozó lehetőségeket. Ehhez alapos és valós idejű információkkal kell rendelkezni az energiafogyasztásról a teljes ingatlanportfóliót tekintve. Az új vállalati energiamenedzsment technológiával releváns és hasznos adatokat kaphatunk gazdasági nyelven megfogalmazva, melyek segítségével a döntéshozók könnyen felismerhetik valamennyi lehetőséget, dönthetnek a szükséges intézkedésekről, valamint ellenőrizhetik az elért eredményeket.

Alacsonyabb működési költségek

Kedvezőbb nettó működési eredmény

"Környezetbarát épület" minősítések

$ Vállalati energiamenedzsment

Nagyobb bérlői elégedettség / Hosszabb bérlési idők

Vonzóbb lehetőség a potenciális bérlőknek

1. ábra A vállalati energiamenedzsment széles körű, közvetlen gazdasági előnyöket biztosít az ingatlantulajdonosoknak és -kezelőknek

Magasabb értékkel bíró eszközök




Az energiamenedzsment "... kiemelkedő lehetőségek vannak az értékteremtésre, és ezek azonosításához az eredménykimutatás kiadási oldalát kell megvizsgálnunk." John P. Kelly, ügyvezető, BOMA International Az ingatlantulajdonosok, -kezelők és ügynökök

Az energetikai teljesítmény nagyban tükrözi

számára gondot okoz a nyereség fenntartása és

a vezetőség hozzáértését és az ingatlanok

növelése, valamint az épületek értékének

értékét. "Nézetünk szerint a minőségi

maximalizálása. A versenyképesség megőrzésének

energiamenedzsment a hatékony vállalati

fontossága mellett a pénzügyi célkitűzések

menedzsment egyik mutatója", fogalmazott

megvalósítását egyéb tényezők is befolyásolják,

a Neuberger Berman befektetési cég. Az Energy

mint például a bérleti díjak csökkenése, vagy

Star minősítésű cég hozzáteszi,

a vártnál lassabb kilábalás a nemrégiben

hogy "a több mint 4 milliárd USD-t képviselő

bekövetkezett gazdasági visszaesésből.

beruházó vállalatok az Energy Star minősítésű cégek teljesítményét vizsgálva

Amikor új eszközöket keresünk a célok

igyekeznek javítani a menedzsment

elérésére, a jelentős kiadásokat generáló

minőségén."Összességében a kevesebb kiadás,

energiát sokszor kihagyjuk a számításból, pedig

a több nyereség és az eszközök magasabb

értékes lehetőségeket rejt, és számos előnyhöz

értéke pozitív hatással lesz a teljes gazdaságra

juttathatja a vállalatot (1. ábra). Ha az energiát és

is, és ez a javulás milliárd dollárokban mérhető

a kapcsolódó kiadásokat a működési költségek

majd.

és a vállalati teljesítmény részeként vizsgáljuk, egyértelművé válik, hogy jelentős elpazarolt

Ahhoz, hogy az energiamenedzsment

összegeket takaríthatunk meg a segítségükkel.

programmal fejlődést érjenek el, az ingatlannal

Ezeknek a költségeknek a csökkentése rövid

foglalkozó vállalatoknak először meg kell

távon segít az ingatlankezelő vállalatoknak

vizsgálniuk, hogy az energia milyen területeken

a nehezebb időszakok átvészelésében, miközben

van hatással a cégükre. Mint számos

csökkenthetők a pénzügyi kockázatok és

működési kiadást, az energiafogyasztást

megerősíthető a jövőbeni versenyképesség.

és a kapcsolódó pénzügyi lehetőségeket is három költségdimenzióban kell vizsgálnunk,

A gyakorlatot vizsgáló amerikai energiaügyi

azaz fix, változó és rendkívüli költségként.

minisztérium és független tanulmányok arra

Hogy eredményeket érjünk el, ismernünk

jutottak, hogy megfelelő menedzsmenttel

kell mindhárom dimenzió egyedi ismérveit

a közüzemi költségek legalább 25 százalékkal

és funkcióit. A vállalati energiamenedzsment

csökkenthetők. Ennek ellenére számos vállalat

rendszerek ("enterprise energy management",

egyáltalán nem foglalkozik az energiafogyasztás

EEM) költséghatékonyan közelítik meg e három

kezelésével, vagy nem aknázza ki az

dimenziót, így megfelelő információt és rálátást

összes lehetőséget.

biztosítanak a hatékony döntéshozatalhoz és automatizáláshoz. Ennek köszönhetően

Energetikai szempontból a kereskedelmi

a vállalat igazodhat a dinamikusan változó

ingatlanokat kezelő vállalatok egyedi és irigylésre

körülményekhez, és irányítása alatt tarthatja az

méltó helyzetbe kerülhetnek a többi ágazathoz

energetikai eszközöket.

képest: az átlagos kereskedelmi ingatlan eredménykimutatásában a működési költségek kb. 30%-át az energia teszi ki, és ez a kutatások, az eszközök és a technológia fejlődésével kombinálva óriási lehetőséget nyújt a nettó működési eredmény (NOI) javítására. COM-POWER-WP03EN Rev1 | 4


Fix költségű lehetőségek Az állandó költségek a létesítmény szokásos működésével járó energiafogyasztását, valamint az adminisztrációs, üzemeltetési és karbantartási kiadásokat takarják. Ezen területek mindegyikén lehetőség van a költségek csökkentésére.

Költségmegtérülés bérlői alszámlázással Az energiaköltségeket adott módszerek szerint osztják meg a bérlők között. Általában a bérlőhöz tartozó alapterületet viszonyítják az épület teljes kiadott területéhez, ami nagy pontatlanságokhoz vezethet. Egyre inkább jellemző, hogy a bérlők pontosabb elszámolást kérnek, és számlareklamáció esetén természetesen látni akarják a vonatkozó adatokat is. Emiatt a bérbeadás néhol már magába foglalja a pontos almérést is. Még az almérőkkel rendelkező épületekben is gyakori, hogy a mérőállást a szolgáltató munkatársa vagy az épületben dolgozó alkalmazott olvassa le. A leolvasás, az adatok feldolgozása és a számlakészítés munkaköltsége magas, továbbá a hibalehetőségek növelhetik az adminisztrációs költségeket, és a bérlők elégedetlenségéhez vezethetnek.

költségekről. A pontos bontás hiányának másik következménye, hogy nincs rálátás az esetlegesen jobb költségkezelést eredményező lehetőségekre.

Továbbá, ezek a módszerek általában havi szinten mérik az energiafogyasztást (pl. kWhban), ahelyett, hogy rövidebb időintervallumokat vennének alapul (pl. 15 perces szakaszokat). Intervallumok szerinti bontás nélkül a bérlők nem kaphatnak pontos elszámolást a párhuzamos energiafelhasználásról vagy az épület átlagos alapterhelésén túl felszámolt egyéb közüzemi

Az integrált díjkezelő és adatminőség-ellenőrző eszközöknek köszönhetően a bérlők számlái egyszerű és bonyolult kalkulációjú egységárak esetén is garantált pontossággal számíthatók ki. Az EEM rendszerrel elkerülhető a manuális adatgyűjtéssel járó magas munkaköltség, és javítható a bérlők elégedettsége.

Az EEM rendszerek átfogó almérési és alszámlázási megoldást kínálnak az összes közüzemi fogyasztáshoz (villamos áram, gáz, víz). A rendszerek alkalmazhatók a már meglévő mérőkkel, és szükség esetén az új mérőket is támogatják (2. ábra). A mért adatokat az EEM szoftver adott gyakorisággal, automatikusan menti a vállalat hálózatán, interneten vagy vezeték nélküli eszközön keresztül. A rendszer segítségével csökkenthetők a költségek, továbbá korlátlan hozzáférés biztosítható minden ingatlan adataihoz az országos vagy nemzetközi portfóliókban egyaránt.

Új vagy már meglévő almérők

Vállalati hozzáférés az elemzésekhez és riportokhoz

Adattárolás

LAN/WAN internet

Adatminőségellenőrző eszközök

Vezeték nélküli almérők

$

Díjkalkulációs és számlázó eszköz

LA ÁM SZ

Automatizált bérlői számlázás

2. ábra Az automatizált almérés és alszámlázás segítségével biztosítható a pontos számlázás, valamint csökkenthető vagy megszüntethető a mérőleolvasáshoz és számlakészítéshez szükséges munkavégzés. COM-POWER-WP03EN Rev1 | 5


Üzemeltetési költségek csökkentése Az épületekben több nagy energiaigényű

Az EEM rendszerekből kinyerhetők azok,

eszköz található, mint például a HVAC rendszer

a vállalati és létesítményvezetők számára

elemei (rooftop egységek, hűtőberendezések,

fontos adatok, melyek az energetikai kérdések

ventilátorok) vagy a világítási rendszer

pénzügyi kezeléséhez szükségesek. A webalapú

összetevői. A belső személyzet vagy egy

vezérlőfelületeken megjelenő KPI-mutatók

megbízott vállalat a mért értékek és a bérlőktől

segítségével dinamikusan követhetők és

érkező visszajelzések alapján rendszeres

ellenőrizhetők a vállalati körülmények és

javításokat végez az épületautomatika

költségek. A tendenciákat követő eszközöknek

rendszeren ("building automation system",

köszönhetően heti, havi, évszakos, évi

BAS), hogy a komfortszint folyamatosan

vagy egyéb bontásban elemezhetők az

biztosítva legyen. A rendszerek és összetevők

energiafogyasztási helyek bonyolult viszonyai.

karbantartása általában a berendezés

Az épületek és egyéb költségtényezők

becsült működése és az előre meghatározott

energiafogyasztása egyszerűen összesíthető

karbantartási ütemterv szerint történik.

és egységesíthető, így kiküszöbölhetők az olyan egyéni változók, mint a hőmérséklet vagy

Az ilyen megoldásokkal az ingatlankezelő cég

négyzetméter. Ezzel lehetővé válik a közvetlen

különböző kockázatoknak teszi ki magát (nem

összehasonlítás, mely pontossága révén segíti

megfelelő energiahatékonyság, a berendezések

a rossz hatékonyságú pontok és a fogyasztást

hibás működése vagy leállása). Az energiával

csökkentő lehetőségek azonosítását. Például

kapcsolatos hiányos és pontatlan adatok

a kiemelt fogyasztási időszakok elkerülésével

miatt a lehetőségek gyakran kihasználatlanok

optimalizálható az üzembe helyezés, a HVAC

maradnak. A BAS rendszereket gyakran vélik

rendszer beállításai a foglaltsági és időjárási

energiamenedzsment rendszernek, pedig az

körülményekhez szabhatók, vagy a liftek

épületautomatizálás elsődleges feladata, hogy

időzítése is beállítható úgy, hogy csökkenjen

adott körülményekhez igazodjon, nem pedig

az energiafogyasztás.

az, hogy széles körű és pontos adatokat és elemzéseket szolgáltasson az energiaköltségek

Az EEM rendszer megbízható energetikai adatai

hatékony kezelése érdekében.

pontos alapot biztosítanak az átalakításhoz, illetve a módosult hatékonysági adatok

Ezzel szemben az EEM rendszerek

ellenőrzéséhez. Az épület teljesítménye

automatikusan gyűjtik és jelentésbe foglalják

modellezhető (3. ábra), és az adatok

minden vonatkozó terület részletes áramellátási

felhasználhatók a nemzeti és nemzetközi

és energetikai adatait, beleértve a HVAC, BAC

minősítési rendszerek értékelési folyamata

és villamosenergia-elosztási rendszereket

során (pl. USA: Energy Star, ASHRAE, a Green

vagy a helyi generátorokat. Az EEM rendszer

Building Council LEED programja; Egyesült

folyamatosan követi a változásokat, így az

Királyság: Carbon Trust Action Energy program).

esetleges problémákat már azok megjelenése előtt jelenti a munkatársaknak. A probléma gyorsan izolálható az épület elektromos rendszerének és berendezéseinek valós idejű, grafikus ábrázolása révén, valamint a mentett adatoknak és a "drill-down" elemzésnek köszönhetően. Ezek az eszközök lehetővé teszik a proaktív karbantartást, biztosítják a berendezések hosszabb élettartamát, valamint csökkentik a beruházási költségeket és a szükséges munkavégzést.



A fogyasztás mérése a számlázási hibák kiszűrése érdekében A közművek, illetve egyéb szolgáltatók által elkövetett számlázási hibák is sok problémát okoznak. A tipikus hibák: pontatlan mérési adatok, nem megfelelő állás leolvasása vagy rögzítése, rossz díjszabás alkalmazása a számlán, eltérő költségek a túl hosszú vagy túl rövid számlázási időszakok miatt. Az épületnek kedvező hibák (azaz kevesebb összeg számlázása) ugyanúgy gondot jelentenek, mint a szolgáltatónak kedvezők, hiszen a legtöbb szolgáltatói szerződés tartalmazza, hogy a szolgáltató akár hónapokkal vagy évekkel a hiba bekövetkezte után is követelheti a hiányzó összeget. A kereskedelmi épületek esetén előfordul, hogy a már befizetett összegek nem követelhetők vissza, ha az épületnek időközben új bérlője lett. Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében az EEM rendszerek olyan megoldással bővíthetők, melyek az egyes létesítmények bemeneti pontjain párhuzamosan vizsgálják a közüzemi fogyasztást mérő és a közüzemi költségeket megjelenítő eszközöket. Alternatív megoldásként a már meglévő számlázási rendszerből az EEM rendszerbe importálhatók az impulzusjelek, amennyiben a szolgáltató ezt lehetővé teszi.

Az EEM szoftver pontosan és az adott díjstruktúrának megfelelően számolja ki a fizetendő összeget, majd az eredményt minden időszakban összeveti a szolgáltatótól érkezett számlával az esetleges pontatlanságok kiszűrése érdekében.

A bővítés előkészítése Az új épületek villamos- és egyéb energiaelosztó rendszereire jellemző a túltervezettség, míg az energiafogyasztás jellemzőinek ismerete hiányában a régebbi épületekben nem aknázzák ki teljesen a kapacitást. Az EEM rendszerek részletes képet nyújtanak a terhelésről épületenként és körzetenként egyaránt, így az üzemeltetők biztosak lehetnek abban, hogy maximálisan kihasználják a rendelkezésre álló kapacitást, és nem végeznek felesleges fejlesztéseket. Az épület aktuális állapotáról rendelkezésre álló pontos adatokkal könnyebben felmérhetők a jövőbeni bővítési igények, és biztosítható, hogy az új épületekhez kiépített infrastruktúra megfelelően méretezett (a költségek csökkentése érdekében).

3. ábra Példa az EEM szoftverre: KPI-mutatók, összehasonlítás és szabványosítás az épület teljesítményének elemzése és az adatok összevetése, valamint a költségcsökkentési lehetőségek azonosítása érdekében. COM-POWER-WP03EN Rev1 | 7


Védelem a külső üzemzavarokkal szemben A rendszer megbízhatóságát esetenként a szolgáltató oldalán felmerülő hibák zavarják meg, például villámlás okozta áramingadozás a távvezetékeken, amely az ügyfélhez is eljut. A külső zavarok elszigetelése érdekében a vállalatok szűrőberendezéseket telepíthetnek. Hosszabb áramkimaradás esetén az épületek átválthatnak UPS rendszerre vagy készenléti generátorra. Ezek a módszerek azonban csak akkor hatékonyak, ha az adott berendezést folyamatosan tesztelik és optimalizálják, hogy adott esetben megbízható teljesítményt nyújtson. Az EEM rendszerek segítségével a mérnökök felmérhetik, milyen hatással van az áram minősége a berendezésekre és a rendelkezésre állásra. Az állandóan működő, intelligens mérők felügyelik a főbb elosztási pontokat, és valós idejű adatokat és eseménynaplókat rögzítenek

Közüzemi szolgáltatás

Átkapcsoló

a megjelenítő szoftverben. Ennek segítségével elemezhetők a körülmények, elszigetelhető a zavart okozó tényező vagy a hiba, előre jelezhetők a jövőbeni események, és ellenőrizhető a hibaelhárításban részt vevő berendezések megfelelő működése a kritikus időszakban (4. ábra). A rendszer használatával meghatározható az a minimális áramminőség, melyre az épületnek szüksége van. Képes a szolgáltatás jellemzőit a nemzetközi szabványokhoz viszonyítani, így meghatározható, hogy a közüzemi szolgáltatótól érkező energia megfelel-e a szerződéses követelményeknek. A rendszer a repülőgépeken található fekete dobozhoz hasonlóan mindent rögzít, így jelentős összegek igényelhetők vissza az energiaszolgáltatótól.

Szünetmentes tápellátás

Elosztóberendezések

Épület fogyasztása

(bérelt területek, közös területek, HVAC stb.)

Biztonsági áramellátás

Vállalati LAN/WAN

Riasztási helyzet figyelmeztetés, távoli áramkezelés

Az áram minőségével kapcsolatos előzmények

Valós idejű felügyelet: megbízhatósági elemzés és jelentések

4. ábra Az EEM rendszerek segítségével állandó áramellátás biztosítható: a rendszer jelzi a kritikus körülményeket az alkalmazottaknak, ellenőrzi a biztonsági rendszer teljesítményét, és áramkimaradás esetén dokumentálja a történéseket.

Belső eredetű áramminőségi hibák elkerülése A számítógépek és adatfeldolgozó berendezések, a motorok, az áramkapcsoló vagy áramvédelmi készülékek, valamint a tápellátási rendszer problémáit elhárító berendezések egyaránt felelősek lehetnek az épület villamos elosztóhálózatában érzékelhető, nem kívánt harmonikus frekvenciákért és nagyfeszültségű áramlökésekért. Ezek a jelenségek a számítógépek, épületautomatika rendszerek és folyamatirányító eszközök adatvesztéséhez vagy hibás működéséhez vezethetnek. De ami még rosszabb, a transzformátorok és vezetők túlmelegedhetnek és leállhatnak, vagy a védőkapcsolók ok nélkül aktiválódhatnak, ami minden esetben áramszünetet okozhat a teljes létesítményben.

Az EEM rendszer személyhívó, telefon vagy számítógép segítségével figyelmezteti az alkalmazottakat a hibákra, segít a kockázatos körülmények elszigetelésében és elemzésében, valamint elvégzi a szükséges ellenőrzést a leállás és bevételkiesés megelőzése érdekében. Jelentős javítási költségek kerülhetők el időlegesen vagy véglegesen, valamint a karbantartási személyzetnek is kevesebb feladata lesz. A nagyfokú megbízhatóság növeli a bérlők elégedettségét, és erős vonzerőt jelenthet az áramminőségi zavarokra különösen érzékeny vállalatok számára.



Összefoglaló "Az energiával kapcsolatban napjainkban a leggyakrabban elhangzó kifejezés a vállalati energiamenedzsment, amely jóval többet nyújt az épületautomatikánál vagy az egyszerű energiamenedzsment rendszereknél. Alapját a pénzügyi döntések jelentik…" Rita Tatum, Building Operating Management A kereskedelmi épületek kezelői előtt kiváló

A vállalati elkötelezettséggel és strukturált

lehetőség áll a működési költségek nagymértékű

folyamatokkal kiegészülve az EEM-rendszerekkel

csökkentésére; a bérlők elégedettségének,

dinamikusan azonosíthatók és kiaknázhatók

a bérlési idő és az ingatlan értékének

a lehetőségek, alkalmazhatók a legjobb

növelésére; valamint az energiával kapcsolatos

gyakorlatok, és végrehajtható a szükséges

költségek három dimenziójának segítségével

ellenőrzés - azaz garantálható, hogy az

a kockázatcsökkentésre. Mint minden helytálló

energetikai beruházás maximálisan megtérüljön.

vállalati stratégia esetében, a tényleges és

Az automatizált bérlői alszámlázástól a

fenntartható eredmények elérése csak átfogó,

megtakarítások növeléséig, a működési

pontos és időben rendelkezésre álló adatok

hatékonyságig vagy a biztonságos áramellátásig,

mellett lehetséges, melyek segítik a megfelelő

az EEM-rendszer olyan megoldást nyújt az

döntések meghozatalát.

épülettulajdonosoknak és -üzemeltetőknek, mellyel valódi pénzügyi és piaci előnyökhöz

A hagyományos épületautomatika, ill.

juthatnak az energiának köszönhetően.

mérőrendszerekkel szemben a vállalati energiamenedzsment a jól ismert gazdasági fogalmakat alkalmazza (fix, változó és rendkívüli költségek). A webalapú portálok, KPI-mutatók, fejlett elemzések és szabványok azonnali, pontos és hasznos adatokat szolgáltatnak a teljes ingatlanportfólióról. Az adatminőséget felügyelő eszközöknek köszönhetően garantált a különféle forrásokból származó adatok pontossága és megbízhatósága. Integrált hardver- és szoftvermegoldások biztosítják a pontosságot, míg a költséghatékony kommunikáció és a régebbi rendszerekkel való kompatibilitás révén alacsonyabb a felmerülő költség.


Schneider Electric Hungária Villamossági Zrt. 1117 Budapest, Hauszmann Alajos u. 3/b. telefon: 382-2600, fax: 206-1451 http://www.schneider-electric.hu Schneider Vevőszolgálat telefon: 382-2800, fax: 382-2606 e-mail: [email protected]

Ez a kiadvány újrahasznosított papír felhasználásával készült.

06-2011 998-4571_HU

© 2011 Schneider Electric. Minden jog fenntartva. A "Schneider Electric" és a "Make the most of your energy"a Schneider Electric Industries SAS vagy leányvállalatai tulajdonát képezi.

Az energiatakarékosság három dimenziója a profit és az eszközök értékének növelése érdekében

Recommend Documents