Asset management Business case: Ipse de Bruggen Roeland Brouns – Ipse de Bruggen Bastiaan Roon - Fakton 22 maart 2012
Inhoud
• • • •
Inleiding Ipse de Bruggen en Fakton De noodzaak van professioneel assetmanagement Inspanningen, lering en successen van Ipse de Bruggen Lange termijn continuïteit van het zorgproduct: Onze visie
Kennismaking
• •
Roeland Brouns
• • • • • •
3 jaar geleden gefuseerd
Directeur Vastgoed Ipse de Bruggen:
Alle vormen van zorg aan alle doelgroepen in VG-sector Combinatie van brede basiszorg en specialistische expertise Aantal cliënten: circa 6000, extramuraal en intramuraal Werkgebied provincie Zuid-Holland, 138 locaties Omzet (2010): € 242,- miljoen
Missie - Visie Visie: Ipse de Bruggen wil duurzaam tot de top van de verstandelijk gehandicaptenzorg behoren in termen van kwaliteitszorg voor de cliënt en professionele ontwikkeling van de medewerkers, daarbij proactief acterend in relatie tot belanghebbenden. Dit alles op basis van een gedegen financieel kader en een solide vastgoedportefeuille.
Kennismaking
• •
Bastiaan Roon
•
Gespecialiseerd in het bedenken en implementeren van
Consultant Fakton:
financiële constructies en financieringen die de financiële haalbaarheid versterken
•
Veel ervaring in het structureren en waarderen van vastgoedportefeuilles
•
Landelijk opererend voor en tussen publieke en private partijen
Boodschap van deze sessie •
Richt assetmanagement van zorgvastgoed professioneel in en neem het heft in eigen hand
•
Dit borgt op efficiënte wijze de lange termijn continuïteit van het zorgproduct
Zorg: Veranderende markt
Bekostiging van de zorg aan sterke veranderingen onderhevig
• • • •
Een totaalvergoeding voor zorg en vastgoed (ZZP-NHC)
•
Dit vraagt om sturing
Productieafhankelijk Fluctuerende inkomsten Geen één op één dekking van rente en afschrijving vastgoed
Zorgen om de continuiteit en kwaliteit van de zorg op lange termijn
Grote nieuwbouw- en renovatie opgave om aan de vraag van de klant te blijven voldoen
• •
Toename kwaliteitseisen zorgvastgoed (privacy, m² toename) Huisvestingsinvestering waren budget gedreven en niet exploitatie gedreven
•
Concurrentie op huisvesting
Echter, financieringsruimte en financieringsbereidheid banken loopt terug
Vanuit de historische bekostiging is de prestatie van het vastgoed onvoldoende gedocumenteerd en gemonitord .....
... terwijl verantwoording afleggen steeds nauwer komt • • • • • • •
#
# """"""
Dit leidt tot ‘maatschappelijk balanceren’
Inspanningen, lering en successen Casus Ipse de Bruggen
De Basis: Consensus Raad van Bestuur en Raad van Toezicht
• • • •
Vastgoed is een bedrijfsmiddel Vastgoed is niet speculatief Vastgoed is geen zelfstandige inkomstenbron Financiering is niet speculatief
Zorgvraag en strategisch vastgoedbeleid Strategisch vastgoedbeleid:
• • •
Positionering van vastgoed in de organisatie
•
Optimaliseren vastgoedportefeuille om de zorg zo goed
Vastgoed als bedrijfsmiddel, zorg is leidend (CREM) Strategisch Vastgoedplan (2010 – 2015)
mogelijk te faciliteren
Stap 1: Uit elkaar trekken van zorg en vastgoed
Zorg (doel)
Zorginstelling
€ ZZP afdracht Vastgoed (faciliterend)
Doel assetmanagement
• • •
Grip op de vastgoedportefeuille Geen hoofdlijnen maar: Wat zit er achter een voordeur? Welke middelen heb ik beschikbaar (NHC) en wat heb ik nodig (kosten)?
•
Inzetbaar voor discussies op strategisch, tactisch en operationeel niveau
•
Discussiestuk richting banken en accountant
ASSETMANAGEMENTMODEL
Toekomstige kasstromen vastgoed Inkomsten uit NHC Overige inkomsten (extramurale productie & verhuur) Bijdragen op concernniveau (OZB & verzekeringen)
Restwaarde bij going concern
40 jaar Exploitatiekosten LTOP Erfpacht Renovatie/Nieuwbouw Huurlasten Boekwaarde
Management informatie op verschillende niveaus Organisatie
Assetmanagement model
Resultaat Casus Ipse de Bruggen
Resultaat – Grip op eigendom ‘Wat zit er achter een voordeur?’
• • • • • •
100% bestaande units bekend Zowel units in huur als in eigendom bekend Spookpanden geïnventariseerd 100% van de ZorgZwaartePlaatsen (ZZP) bekend 100% van de Extramurale Productie bekend Vastgestelde uitbreidingsopgaven opgenomen
Resultaat – Inzicht in prestatie van unit tot totaalniveau ‘Welke middelen heb ik beschikbaar en wat heb ik nodig?’
%$(+ "(+
%
$
#
"
!
!
"
! $
! #(
! #'
! #&
! #%
! #$
! ##
! #"
! #!
! #
! #
! "(
! "'
! "&
! "%
! "$
! "#
! ""
! "!
! "
! "
! !(
! !'
! !&
! !%
! !$
! !#
! !"
! !!
! !
! !
! (
! '
! &
! %
! $
! #
! "
! !
!
!
Resultaat – Proactief reageren op omgeving ‘Sturingsinformatie richting zorg, financiers en accountant'
•
Businesscase voor elke nieuwe investering ook in relatie tot de huidige exploitatie
• • •
Managementinformatie voor raad van Toezicht en Bestuur Inzicht in de lange termijn investeringsbehoefte Inzicht in het vastgoed maakt proactieve houding richting accountant mogelijk
Resultaat – Ipse de Bruggen realiseert herfinanciering ‘Herfinanciering vastgoedportefeuille’
•
Wat is mijn investeringsprognose en hoe past dit in mijn totale bedrijfsvoering
• •
Professionele vastgoedorganisatie geeft Comfort richting banken Nieuwe financiering afgesloten per 2011 en 2012
Lange termijn continuïteit van het zorgproduct
Stap 2: Samenbrengen vastgoed en zorg
Zorg (opdrachtgever) € Kostprijsdekkende huur Vastgoed (opdrachtnemer)
Advies
Zorginstelling
Oog op de toekomst - Doorontwikkeling ‘Hoe richt je de organisatie verder in?’
• • • • •
Hoe ver gaat het model verhuurder en huurder? Praktische en juridische vorm vastgoed? Waar leg je de risico`s? Waar komt het geld binnen? Wiens probleem is leegstand?
Oog op de toekomst - Visie ‘Disciplinerende werking zorg’
• • •
Eén integraal tarief zorg, Communicerende vaten tussen vastgoed en zorg, De integrale visie van de zorg kan niet meer los worden gezien van de vastgoedvraag. Vastgoed is volledig geïntegreerd,
•
(In)efficiëntie in vastgoed heeft direct effect op de middelen die beschikbaar zijn voor de zorgexploitatie,
•
‘Overvragen’ van vastgoed door de zorg wordt beperkt. Zorg maakt de afweging, vastgoed adviseert,
•
Professioneel vastgoedmanagement noodzakelijk.
