Arnhem. jrvrslg 2014

100% Arnhem jrvrslg 2014

1

Colofon Dit is een uitgave van de Stichting Volkshuisvesting Arnhem, gevestigd aan de Kadestraat 1 te Arnhem. Het verslag heeft betrekking op het boekjaar 2014, dat parallel loopt met het kalenderjaar 2014.

Het werkgebied van de Stichting Volkshuisvesting Arnhem omvat de gemeenten Arnhem, Beuningen, Doesburg, Duiven, Groesbeek, Heumen, Lingewaard (Bemmel), Millingen aan de Rijn, Montferland (Didam), Mook en Middelaar, Nijmegen,

Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Rijnwaarden, Ubbergen, Westervoort, Wijchen en Zevenaar (Angerlo). Het huidige bezit van Volkshuisvesting bevindt zich volledig in de gemeente Arnhem.

De Stichting Volkshuisvesting Arnhem is als ‘Vereniging Volkshuisvesting’ opgericht op 27 maart 1908. Haar statuten werden goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 1 juni 1908 nr. 144. De Stichting is als toegelaten instelling uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Zij heeft haar middelen in het verslagjaar dan ook uitsluitend in dat belang aangewend. Deze toelating werd gehandhaafd bij Koninklijk Besluit van 11 januari 1967 nr. 60.

De laatste statutenwijziging dateert van 16 mei 2003. Deze statutenwijziging vond plaats vanwege een wijziging in het BBSH, betreffende artikel 7, kenmerk DGW/SR2003033060.

De inschrijving in het Handelsregister vond plaats op 3 maart 1998, onder dossiernummer 09063142. Vanaf 1 januari 2013 wordt de Stichting Volkshuisvesting aangemerkt als Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Ons RSIN (Rechtspersonen en Samenwerkingsverbanden Informatienummer) is 80 188 1444. De Stichting is aangesloten bij Aedes, Vereniging van Woningcorporaties.

Dit Jaarverslag en de Jaarrekening 2014 zijn vastgesteld door de bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 13 april 2015.

Vormgeving: VUURWERK communicatie en vormgeving, Arnhem Infographics: Illustratiestudio Anne Luchies, Oosterbeek Illustraties: Sjoerd Stellingwerf

2

100% Arnhem | Volkshuisvesting | jrvrslg 2014

Deel I Jaarverslag

3

4

Overzicht woningbezit Volkshuisvesting Arnhem 5

Een saai jaar dat niet saai werd Saai? Nou nee, dat niet. Aan het begin van 2014 had ik er op gezinspeeld dat 2014 misschien wel saai zou worden. Daar was een reden voor. We hadden eind 2013 veel spannende dossiers afgerond en in 2014 zouden de corporaties in de parlementaire enquête geknipt en geschoren worden. En dan moet je stil zitten. Dan wordt het misschien saai.

een grote schok aangezien ik niet voorzien had dat wij, als

We zijn gewoon aan het werk gegaan. Er is per slot van

door de rioolheffing. Een aanvaardbare oplossing die de

jarenlange betrouwbare samenwerkingspartner van de

gemeente Arnhem, onaangekondigd een forse rekening

gepresenteerd zouden krijgen. Onderhandelingen volgden. Die namen maanden in beslag. Aan het einde van het jaar hebben we overeenstemming bereikt over een oplossing. De corporaties worden via een investeringsimpuls voor

duurzaamheid gecompenseerd voor de lastenverzwaring

rekening nog een hoop te doen in Arnhem. Wij zijn gestart

relatie met de lokale politiek herstelde. Ik was opgelucht.

met de bouw van veel nieuwe woningen. We zijn doorgegaan met de verbetering van de wijken in Arnhem en we

Naast deze lokale politieke discussie was er in 2014 ook nog

houd uitgevoerd. We hebben bewoners ondersteund bij

via de parlementaire enquête over het functioneren van de

hebben natuurlijk gewoon woningen verhuurd en onder-

de landelijke politieke discussie over de woningcorporaties

hun initiatieven om de buurt te verbeteren en samen met

woningcorporaties. In juni/juli 2014 waren bijna dagelijks

hen successen gevierd. Wijkontwikkeling is erg leuk om te

de verhoren op de tv te volgen. Ik vond het pijnlijk om te

doen en eigenlijk nooit saai. Zeker niet als koning Willem

zien dat bijna niemand zich schuldig voelde. De openbare

Alexander onaangekondigd en in stilte op bezoek komt!

verhoren leverden (gelukkig) geen nieuwe misstanden op.

We zien het als een blijk van waardering dat minister Blok

De enquêtecommissie oordeelde in haar eindrapport ‘Ver

onze koning voor een werkbezoek meenam naar Arnhem

van Huis’ hard over de corporaties en de toezichthouders.

om de wijken te bezoeken. Maar er zijn ook minder leuke

De titel van het rapport blijft hangen. Is het een reactie op

zaken in de wijken die we ontwikkelen. We zijn geschrok-

de recente publicatie van Aedes met de titel ‘Woningcorpo-

ken van het bericht dat meerdere jongeren uit Malburgen

raties, dichtbij huis?’ Het illustreert in ieder geval hoe sterk

naar Syrië zijn vertrokken. Ongeacht het doel, strijden of

de sector en de politiek uit elkaar gegroeid zijn.

humanitaire hulp, zo’n bericht heeft impact. Wat betekent

Minister Blok heeft de aanbevelingen van de enquêtecom-

dat voor de wijk? Moeten wij er iets mee?

missie verwerkt in zijn Herzieningswet. Dat is eind 2014 gebeurd. De nieuwe wetgeving schept de duidelijkheid waar

En toen was daar plotseling de rioolheffing voor de

we al zo lang op wachtten. We weten nu waar we aan toe

woningcorporaties. De nieuwe coalitie die na de ge-

zijn. Ons speelveld is danig beperkt, maar we mogen met

meenteraadsverkiezingen van maart 2014 in Arnhem was

goedkeuring van de gemeente blijven investeren in de wij-

gevormd, had besloten om de rioolheffing in rekening

ken. Commercieel vastgoed mag alleen gebouwd worden

te brengen bij de eigenaren en dus ook de corporaties.

als de markt het niet doet. Dat sluit aan bij de keuze die wij

Voor Volkshuisvesting betekende dat een extra last van

al hadden gemaakt vóór de parlementaire enquête.

honderdduizenden euro’s per jaar. Voor mij betekende dat

6

markt voor koopwoningen. Tijdelijke contracten werden niet verlengd. Vertrekkende medewerkers werden intern vervangen. We hebben gekozen voor een geleidelijk proces, omdat

daarbij de dagelijkse werkzaamheden gewoon doorgaan. Bij

een reorganisatie ontstaat vaak veel onrust en lijdt het werk daaronder. We hadden bewust een flexibele formatie opgebouwd en die is nu afgebouwd. De verdere inkrimping van

de organisatie realiseren we via natuurlijk verloop. We weten

wie vertrekt en dat biedt collega’s een kans om intern door te stromen. Een mooi perspectief in tijden van krimp.

Naast de bezuiniging op de personeelskosten hebben we in

2014 ook een half miljoen bezuinigd op de overige bedrijfskosten. Die lijn trekken we in 2015 door. Voor bewonersinitiatie-

ven om de wijk te verbeteren blijft geld beschikbaar. Dat blijft noodzakelijk. Gelukkig heeft minister Blok dat ook ingezien. Vooruitlopend op de verwachte beperking van ons speel-

We sluiten 2014 af met een negatief financieel resultaat.

(nieuwe) luxe huurwoningen (> € 700 per maand). We

miljoen zien. Dit verlies wordt voornamelijk veroorzaakt

veld zijn we in 2014 op zoek gegaan naar beleggers voor

De winst- en verliesrekening laat een verlies van ruim € 31

willen graag nieuwbouwlocaties voor koopwoningen

door weer nieuwe regels voor de jaarverslagen. Dit keer

omzetten naar luxe huurwoningen en we zijn bereid onze

moeten onze extendibles (leningen) worden afgewaar-

bestaande luxe huurwoningen te verkopen. We merken

deerd. In 2013 was ons verlies € 53 miljoen. Ik herhaal mijn

dat de belangstelling van beleggers gegroeid is, maar dat

woorden uit het jaarverslag van 2013: “Deze jaarresultaten

heeft nog niet tot contracten geleid. Met collega-corpora-

zijn niet meer uit te leggen aan het publiek. Hoe kan het

tie Vivare hebben we wel overeenstemming bereikt over

dat we niet failliet gaan en zelfs meer huurwoningen gaan

de verkoop van 66 kavels in Malburgen. Gelukkig zijn de be-

bouwen? Dat komt omdat we financieel gezond zijn”. We

leggers nu ook voorzichtig geïnteresseerd in Malburgen. Ik

lijden jaarlijks grote verliezen en zijn toch financieel gezond.

verwacht dat we in 2015 met meerdere beleggers afspraken

Eigenlijk een wonder. Wonderen zijn nooit saai.

maken over het bouwen van woningen, zowel in Malburgen als in het Nieuwe Kadekwartier.

Gerrit Breeman

Het aangepaste speelveld voor de corporaties leidt bij

Directeur-bestuurder

Volkshuisvesting tot een inkrimping van de organisatie.

Die ontwikkeling was al in gang gezet door de crisis op de

24 februari 2015

7


Inhoud

8

Een saai jaar dat niet saai werd

Hoofdstuk 1: Resultaten in wijk en stad 1.1

Wijkontwikkeling

1.1.2 Geitenkamp

1.1.4 Elders in Arnhem-Noord

1.1.1. Nieuwe Kadekwartier

1.1.3 Klarendal

1.1.5 Schuytgraaf

6

10

11

Hoofdstuk 3: Organisatie

42

3.2 Werknemers

43

3.1 Dienstverlening

11

12

14

3.3 Strategie en beleid

46

3.4 Bedrijfsmiddelen

16 16

43

46

1.1.7 Immerloo

20

Hoofdstuk 4: Financieel Beleid

48

1.2 Permanente aandacht

21

4.2 Financiële meerjarenraming

49

4.4 Fiscaal Beleid

50

1.1.6 Malburgen

1.1.8 Kronenburg

1.2.1 Voldoende woningen

1.2.3 Leefbaarheid

1.2.2 Betaalbaarheid

1.2.4 Meedoen aan de samenleving 1.2.5 Duurzaamheid

1.2.6 Wonen en Zorg

1.3 Maatschappelijk dividend

1.4 Beoordeling maatschappelijk presteren

17

21

4.3 Treasury

22

4.5 Oordeel Toezichthouders

21

25

26

26

27

28

2.2 De kwaliteit van ons woningbezit

32

2.3 Het onderhouden van ons vastgoed

2.4 Woningen betaalbaar houden

2.5 Het verhuren van vrijkomende woningen

2.6 Woningen voor specifieke aandachtsgroepen en mensen die zorg nodig hebben

2.7 Het betrekken van huurders bij onze activiteiten 2.8 Beheer voor derden

4.6 Verbindingen

22

Hoofdstuk 2: Ons vastgoed, verhuur, verkoop, het betrekken van huurders en het beheer voor derden 2.1 Ontwikkelingen in ons vastgoed

4.1 Planning-en-controlcyclus

20

53

5.5 Verslag van het Bestuur

38

39

11

9

53

59 61

61

5.6 Remuneratiebeleid

62

Hoofdstuk 6: Volkshuisvesting in cijfers

64

5.7 Risicobeheersing

34

51

5.2 Verslag van de Raad van Commissarissen 5.4 Samenstelling Bestuur en rechtspositie

36

51

52

5.3 Samenstelling Raad van Commissarissen

33

50

Hoofdstuk 5: Intern toezicht en Bestuur 5.1 Governancestructuur

29

49

63


H1: Resultaten in wijk en stad

10

In het Ondernemingsplan 2012-2015 hebben wij onze pijlers neergezet. Wij beschouwen onszelf als wijkontwikkelaar, gericht op plekken en kwesties waar energie en inspiratie nodig zijn. Wij geven ruimte aan goede ideeën uit de samenleving. Onze rol kan wisselen van initiatiefnemer tot facilitator of begeleider. Samen met betrokkenen bouwen we aan een diverse, aantrekkelijke stad waar het lekker wonen is. De naam ‘wijkontwikkelaar’ dekt zowel fysieke, sociale als economische investeringen. Behalve op wijkniveau opereren we ook op het niveau van stad, buurt en plek. In ons ondernemingsplan hebben we voor een aantal wijken en maatschappelijke kwesties een perspectief geformuleerd. In Jaarplannen geven we aan welke activiteiten we dat jaar ondernemen. In dit jaarverslag relateren we de resultaten in 2014 aan het bredere perspectief uit ons Ondernemingsplan en de voorgenomen acties uit het Jaarplan.

1.1 Wijkontwikkeling

Acties en resultaten

1.1.1. Nieuwe Kadekwartier

Nieuwe woningen

In 2014 hebben we veertien grondgebonden woningen aan

Visie en doelstelling

het nieuwe Transformatorplein opgeleverd. Daarvan zijn er vier verkocht en tien verhuurd. Aan de Thomas J. Wit-

Het Nieuwe Kadekwartier is een spannende nieuwe buurt

terooslaan zijn 46 sociale huurappartementen gebouwd.

aan de Rijn, ten oosten van het centrum. Oude rijksmonu-

Aan het Transformatorplein werken zo’n honderd creatieve

menten en nieuwe woongebouwen trekken cultureel geïn-

ondernemers. Het grootste deel heeft onderdak gevonden

teresseerden en mensen die in het centrum willen wonen.

in het voormalige complex van de Provinciale Gelderse

In ons Ondernemingsplan formuleerden we als ambitie

Elektriciteitsmaatschappij, gerestaureerde rijksmonumenten.

dat deze nieuwe buurt ‘de ontdekking zal zijn voor mensen

In de nieuwbouw is ruimte voor twaalf à dertien ateliers

op zoek naar stedelijk wonen zoals Arnhem dat nog niet

die flexibel zijn gebouwd zodat ze ook kunnen worden

kende…’ Vanuit De Transformatie aan de Van Oldenbar-

samengevoegd.

neveldtstraat, rijksmonument en creatieve broedplaats,

straalt het culturele leven uit naar de rest van de wijk en de

Verder bouwen

uit en is niet langer een geïsoleerde buurt op het indus-

gestart met de bouw van zo’n 120 woningen. Ze worden in

stad. De historische Van Verschuerwijk maakt er deel van

Op de hoek Westervoortsedijk en Broekstraat zijn we

trieterrein. De honderd jaar oude arbeiderswijk ’t Broek

2015 en 2016 opgeleverd. Van de 120 woningen heeft Drie

profiteert mee van de vernieuwing en maakt verbinding

Gasthuizen Groep het appartementsrecht voor 53 woningen

met de binnenstad en de Rijn.

gekocht. Zij bouwen hier zorgappartementen.

In het Jaarplan 2014 kondigden we aan dat we in deze wijk

Met subsidie van de provincie Gelderland zetten we aan de

meer huurwoningen gaan bouwen dan eerder bedacht.

Westervoortsedijk 32 sociale koopappartementen om in sociale huur.

11

Rijnwijk

Wij concentreren ons op het versterken van het sociale en

ners daar weten dat de woningen op termijn moeten ver-

‘Kracht op de bult’ heeft als speerpunten: een schoon

Ingeklemd op het industrieterrein ligt de Rijnwijk. De bewo-

het economische domein. Het gemeentelijk wijkactieplan

dwijnen. Een groot deel is al verhuisd. Aan de Broekstraat

‘dorp in de stad’, een veilige wijk, elkaar weten te vinden,

konden de bewoners van Rijnwijk aan het einde van het

een toekomst voor jonge wijkbewoners en een bruisende

jaar kijken naar acht huurwoningen in aanbouw. Zij hebben

wijkeconomie.

het eerste recht van huur. De belangstelling is groot.

Voor dat laatste thema is in 2008 het samenwerkingsver-

band Geitenkamp Gildenwijk opgezet. Hierin participeren

Theater als gebiedspromotie

gemeente, corporaties, ondernemers- en winkeliersvereni-

Om het nieuwe woongebied bekendheid te geven heeft

ging en een scholengemeenschap.

theater De Plaats in de wijk onder de titel ‘Prateur’ voorstel-

Doel is om wijkeconomie en werkgelegenheid te stimule-

lingen gegeven. Zo’n 1.500 mensen genoten van de optre-

ren en de wijk door evenementen en activiteiten ook voor

dens. Rond de kerst bracht De Plaats de fraaie kindervoor-

mensen van elders interessant te maken om te bezoeken.

stelling Krabat. De Plaats vestigt zich in de eerste helft van

In het jaarplan 2014 hebben we aangegeven dat nu de fo-

2015 in het gebied en gaat in het voormalige Hijsgebouw

cus ligt op het versterken van het Marktplein als kloppend

een klein theater uitbaten.

hart van de wijk en op de exploitatie van het Gildenhuis.

Het bijzondere behouden


vijftig dat eigendom is van de gemeente Arnhem. Vroe-

Ontmoeting en verbinding

Volkshuisvesting heeft sloop voorkomen en een nieuwe

om iets op te zetten voor en door de wijk. Waar dat kan

Aan de Rijnkade staat een prachtig gebouwtje uit de jaren

We zien een toenemend aantal initiatieven van bewoners

ger hielden de Arnhemse havenmeesters hier kantoor.

stimuleren wij de ontmoeting.

invulling gevonden met een smakelijke broodjeszaak. Havenmeester opende in de zomer de deuren.

Op de in 2013 geopende ‘Binnenplaats’ is een moestuin ge-

1.1.2 Geitenkamp

maakt, onderhouden door twee bewoners uit bovenwoningen. Het Groen(t)e Gilde heeft bij speelplaats ‘De Rommel-


kist’ groentenbakken geplaatst waar jonge wijkbewoners meehelpen in onderhoud en oogst. Een eerste stap op

De wijk Geitenkamp is in de jaren twintig gebouwd als

weg naar meer. Het Groen(t)e Gilde gaat haar activiteiten

tuindorp op de glooiende uitlopers van de Veluwe. Die

komend jaar verder uitbreiden. Kernwoorden daarbij zijn:

allure is nog steeds zichtbaar in het straatbeeld. Daken

educatie, participatie, actief bezig zijn met groen, gezond-

met rode pannen en overstekende dakranden, tuintjes

heid en voedsel.

aan de straat, een centraal Marktplein met enkele fraaie poortgebouwen. De wijk is grotendeels rijksbeschermd

Een aantal vrouwen uit de wijk huurt en organiseert in ‘De

voornamelijk in de goedkopere sociale huur. Het gemid-

de ondernemersvereniging. Ook zijn er werkplekken voor

stadsgezicht. Het aandeel huurwoningen is meer dan 90%,

Beijer’ workshops en andere activiteiten, deels samen met

deld besteedbaar inkomen ligt duidelijk lager dan elders

creatieve en kunstzinnige ondernemers.

in Arnhem. Het aantal werkzoekenden is met 14,8% (op 1 januari 2014) fors hoger dan het Arnhems gemiddelde

Het jaarlijkse Hoogte80-festival zorgt met een actieve rol

op de Geitenkamp.

verbinding. De duizenden bezoekers maken zo kennis met

(8,6%). Volkshuisvesting beheert ruim 500 huurwoningen

voor wijkbewoners in voorbereiding en uitvoering voor deze mooie wijk.

12

Tuinonderhoud bij ‘De Binnenplaats’ op de Geitenkamp.

13

huis op zich genomen. Er is een stichting opgericht, waarin ook Volkshuisvesting en de huurders van het Gildenhuis zijn vertegenwoordigd. Gildenmunt

Tijdens het Hoogte80-festival werd de ‘Gildenmunt’ geïntroduceerd: een initiatief van de ondernemersvereniging,

ondersteund door de Denktank. De Gilden is een alternatief betaalmiddel dat geaccepteerd wordt door vrijwel alle Geitenkampse winkeliers. Door te betalen met de Gilden blijft

geld langer in de wijk circuleren. In de toekomst kan met de Gilden ook betaald worden voor sociale activiteiten, zoals de kinderspeelmiddag.

1.1.3 Klarendal Visie en doelstelling

Kamp & Geit.

Klarendal is van oorsprong een arbeiderswijk die meer dan

In november vond onder regie van Theater De Plaats de

honderd jaar aan de rand van het centrum is gegroeid.

tweede editie van ‘Kamp & Geit’ plaats. Muziek en locatie-

De spoorlijn scheidt de wijk van de binnenstad. Pakweg

theater in woningen, scholen en op andere plekken in de

tweederde van de bevolking woont in een sociale huurwo-

Geitenkamp, met bewoners als acteurs. Alle voorstellingen

ning van Volkshuisvesting. De wijk biedt een fascinerend

waren uitverkocht. Volkshuisvesting maakte dit verbinden-

overzicht van de ontwikkeling van de sociale woningbouw

de wijkevenement mede mogelijk.

in de afgelopen eeuw. Een derde van de bevolking stamt af

van de oorspronkelijke arbeidersbevolking, een derde heeft

Schoon en veilig

een buitenlandse achtergrond (met name Turks) en een

Volkshuisvesting was medeorganisator bij een aantal

derde is kunstenaar of kunststudent.

buurtschoonmaakacties, vooral gericht op verrommelde

In Klarendal ontwikkelt Volkshuisvesting sinds 2006 het

tuinen en ander groen. Doel is ook bewoners in beweging

Modekwartier samen met mode- en andere ontwerpers,

te krijgen om meer te doen aan tuinonderhoud.

bewoners en gemeente. De transformatie van de buurt is in 2013 bekroond met de Gouden Piramide, rijksprijs voor

Marktplein: van sociaal en economisch belang

inspirerend opdrachtgeverschap.

Het Marktplein is het kloppende hart van de Geitenkamp:

In het Ondernemingsplan formuleren we de ambitie dat

van groot belang voor de leefbaarheid. Het voorzieningen-

‘Klarendal zich verder ontwikkelt tot een dynamische, cre-

niveau voor de wijk staat mede vanwege de economische

atieve wijk gericht op mode en design... Ondernemerschap

crisis onder druk. Vandaar dat Volkshuisvesting zich ‘hart’

floreert, het volkse karakter blijft. Modekwartier Klarendal

maakt voor het plein, waar het zelf geen bedrijfsonroe-

rend goed bezit. Via de Denktank Geitenkamp Gildenwijk is Volkshuisvesting actief om de wijkeconomie te verbe-

teren. Een shock voor de wijk was de sluiting van trekker Albert Heijn in juli. Samen met de andere partijen spant

Volkshuisvesting zich in om een supermarkt voor het plein te behouden. Albert Heijn heeft aangegeven in de nabije toekomst terug te keren op het plein.

Gildenhuis60: ondernemen en ontmoeten

In september 2012 werd Gildenhuis60 geopend: een ont-

moetingsplaats voor en door ondernemers met vaste werkplekken en flexplekken. De bestaande formule was aan een nieuwe fase toe. De Ondernemersvereniging Geitenkamp heeft daarop in september de exploitatie van het Gilden-

14

Nacht van de Mode in Klarendal. is pijler van Modestad Arnhem. Bewoners en ondernemers

Een stimulans voor de Klarendalse ondernemers was ook

Onze rolopvatting: ingrijpen als het nodig is en niemand

den Piramide. Via een ontwerpwedstrijd hebben we drie

zijn nog meer zelf de motor voor verbetering van de wijk.’

de besteding van een deel van het prijzengeld van de Gou-

anders het doet, terugtreden als de markt het overneemt.

designsouvenirs geselecteerd die verwijzen naar Klarendal

We staan open voor verkoop van bedrijfspanden aan on-

en Arnhem. De souvenirs worden in het voorjaar van 2015

dernemers of beleggers.

gepresenteerd.

In het Jaarplan 2014 spitsen we de doelstellingen van het

Stadsvernieuwingsgebied

nodig hebben’ en op het ‘zoeken van passende nieuwe

stadsvernieuwingsgebied tussen de Klarendalseweg en

Ondernemingsplan toe op ‘plekken die nog versterking

Klarendallers vroegen in de wijkvisie aandacht voor het

functies voor panden die vrijkomen, zoals de wijkwinkel’.

de Rozendaalsestraat. Hier liggen enkele appartementenblokken uit de jaren tachtig die stedenbouwkundig nogal


ongelukkig zijn ingepast. Bewoners voelen zich door de rare positionering van de ingang onveilig en hebben last van

Ondernemerschap

rondhangende verslaafden. We verplaatsen de ingangen en

‘Ondernemerschap dat floreert’ was een van de gewens-

benutten de gelegenheid voor onderhoud en extra isolatie

te effecten uit het Ondernemingsplan. Ondernemers in

van de woningen. De werkzaamheden starten begin 2015.

Klarendal werken keihard en er zijn opmerkelijke successen.

Om de blokken heen liggen nog eens 145 woningen die we

T-shirt-ontwerper Okimono scoorde met bijzondere shirts

eveneens aanpakken.

voor Vitesse en heeft net een filiaal in Berlijn geopend.

Veel kleiner van schaal is de aanpak van de Putstraat die

Annemarie van de Burgt is de enige ontwerper in Klarendal

vanaf Hotel Modez oostwaarts Klarendal inloopt, via een

die, al jaren geleden, haar eigen pand kocht. Rond de jaar-

doorgang onder de woningen. Samen met bewoners

wisseling nam ze ook de naastgelegen winkel over.

hebben we het aanzien vriendelijker gemaakt met hout en

Wij waren in gesprek over aankoop van de voormalige

groen.

school aan de Vijverlaan. We deden graag een stap terug toen bleek dat fietsontwerper Herman van Hulsteijn dit

Wereldkeuken

gon enkele jaren geleden in een winkelpand van Volkshuis-

2015. Huurder is zorginstelling Driestroom die de Wereld-

pand wilde kopen: ruimte voor de markt. Van Hulsteijn be-

De Wereldkeuken aan de Klarendalseweg opent in februari

vesting met heel weinig kapitaal en maakt nu de stap naar

keuken als sociaal restaurant gaat uitbaten met mede-

een heuse fietsfabriek in de school. Wij zijn al lang niet

werkers die op deze wijze weer werkervaring opdoen. Aan

meer de enigen die aan het vliegwiel draaien.

de achterzijde komt een moestuin voor het restaurant en

15

de buurt. Hier ligt nu nog een verwaarloosde steeg met

Volkshuisvesting heeft hart voor de stad. We leveren

dat de levendigheid van moestuin en restaurantterras de

aantrekkelijkheid van de stad als geheel. In ons jaarplan

woningen uit de stadsvernieuwingstijd. Wij verwachten

onze bijdrage aan ontwikkelingen die bijdragen aan de

leefbaarheid ten goede zal komen.

2014 hebben we de ontwikkeling van de HBS aan het Gele

Rijdersplein genoemd. Het Gele Rijdersplein is een zwakke plek in de binnenstad.


Plint17

Aan de Sonsbeeksingel liggen tien panden uit de jaren der-

Herbouw HBS

ondergebracht met gedeelde voorzieningen. De leegstand

Rijdersplein is beland in een ingewikkelde politieke en

De ontwikkeling van de herbouw van de HBS aan het Gele

tig rond een binnenplaatsje. Hierin zijn 52 studentenkamers

maatschappelijke discussie. Op uitnodiging van private

is fors omdat studenten liever zelfstandige kamers huren.

ontwikkelaars werkt Volkshuisvesting mee aan herbouw

Omdat we nu voor een flinke onderhoudsopgave staan en

van de HBS. Wij doen dat om de stedenbouwkundige uit-

de panden er visueel schamel bijstaan, zoeken we naar een

straling van de singels te versterken. Bovendien krijgen drie

nieuwe invulling. Daarmee pakken we een van de laatste

pleinen hierdoor een duidelijke afbakening: Gele Rijders-

‘rotte kiezen’ aan in de route van Steenstraat/Station

plein, Willemsplein en Jansplein.

Velperpoort naar het Modekwartier. We koersen op een verzamelatelier waarin negen ambachtelijke creatieven

kunnen werken, met op de verdiepingen tien studio-appar-

tementen. De verbouwing start in de eerste helft van 2015. Vrijkomende panden

Passende functies vinden voor vrijkomende panden was ook een doel uit het Jaarplan 2014. Keramiekontwerper Lenneke Wispelweij trok in de voormalige wijkwinkel.

Anders dan elders hadden we in Klarendal, waar Volkshuisvesting meer dan zestig bedrijfspanden exploiteert, geen

leegstand. Voor vertrekkende ondernemers vonden we snel

De HBS, vóór de oorlog.

vervangers: Super-C, Japanse koksmessen en slijpservice;

wijnhandel Pangkara; galerie KDW-96-ART; Dress me Dutch,

Nederlandse designkleding; A Body Issue, kleding voor men-

Bij ontwikkeling, realisatie en toekomstig gebruik van de

old school barbier; Bartinki, damesmode.

werkt de Eschergroep, bestaande uit jonge professionals,

begane grond betrekken we jongeren. Bij de ontwikkeling

sen in een rolstoel of anderszins beperkt; the Barberstation,

mee. Bij de bouw zullen jongeren als leerling betrokken

Wijkwerkpalet

worden. Op de begane grond krijgt leren en werken voor jongeren een plek. Op de etages komen zo’n veertig zelf-

Wijkwerkpalet is een initiatief van een Klarendalse dame.

standige appartementen voor jongeren.

Zij wil mensen die lang niet gewerkt hebben nuttige be-

Vanwege de maatschappelijke discussie hebben we de

zigheden bieden. Zo zorgt Wijkwerkpalet voor de bezet-

politieke partijen in de gemeenteraad gevraagd op welke

ting van de receptie van het Multifunctioneel Centrum in

wijze er draagvlak gevonden kan worden voor dit plan.

Klarendal. Ze onderzoekt nu de oprichting van een sociale

Wanneer een goede alternatieve plek gevonden wordt voor

wasserette in de wijk. Volkshuisvesting denkt mee in het

AKU-fontein en kunstwerk, dan verwachten wij dat het

verwezenlijken van dit initiatief.

draagvlak er is.

1.1.4 Elders in Arnhem-Noord

1.1.5 Schuytgraaf



In ons ondernemingsplan nodigen we mensen uit om ons

Schuytgraaf is de jongste uitbreidingswijk in Arnhem, ten

te inspireren om samen en met hulp van anderen plekken

zuiden van de Rijn en westelijk van het spoor Arnhem-Nij-

of kwesties aan te pakken.

16

Het multifunctioneel centrum (MFC) van Schuytgraaf in aanbouw.

megen. Er staan inmiddels zo’n 3.300 woningen. De

noodzakelijk dat de woningen bóven het winkelcentrum

kelaar, rekent er op dat rond 2028 de wijk af is. Dan staan er

en Vivare hebben we eind 2014 getekend voor 64 sociale

gemeente Arnhem, sinds een paar jaar zelf gebiedsontwik-

afgenomen werden door een partij. Samen met Portaal

ruim 6.000 woningen. Volkshuisvesting beheert ruim 400

huurwoningen. We hebben ons hier flink voor ingespannen

woningen in Schuytgraaf. De laatste nieuwbouw hebben

omdat we vinden dat iedere wijk goede voorzieningen

we in 2013 opgeleverd.

moet hebben.

In Schuytgraaf is de opgave om de sociale motor op gang

te brengen, zeker nu de bouw achterblijft. In ons Onderne-

1.1.6 Malburgen

ners geven de wijk identiteit en karakter. Er is ruimte voor


Winkels, scholen en andere voorzieningen zijn ruim voor-

Malburgen is een wijk waarvoor het grondplan al voor de

In het Jaarplan 2014 kondigen we aan dat we bijdragen aan

hier in snel tempo gebouwd, omdat er woningen moesten

mingsplan schetsen we als gewenst perspectief: “Bewonieuwe ideeën en initiatieven als de Kunstwerkplaats.

Tweede Wereldoorlog werd bedacht. Na de oorlog werd

handen.”

komen, en snel, in de zwaar gehavende stad. Vijftien jaar

de totstandkoming van een eigen winkelhart waar Schuyt-

geleden begonnen Volkshuisvesting en gemeente samen

graaf al te lang op wacht.

met de bewoners aan een ingrijpende vernieuwing van


het woningbestand. Zo’n 1.500 woningen zijn gesloopt. In

plaats daarvan bouwden we veel koopwoningen terug. Met

Winkelcentrum

resultaat. Het aantal sociale huurwoningen in Malburgen is

Vlakbij het station neemt het hart van Schuytgraaf lang-

gedaald van 80% naar 55%. Afgelopen jaar leverden we de 1.500ste woning op.

zaam vorm aan. In 2014 is de gemeente gestart met de

In het Ondernemingsplan staat het zo: ‘Na een fysieke

bouw van het tweede multifunctionele centrum voor de

make-over, toevoeging van koopwoningen en door nieuwe

wijk. De rest van het centrumgebied ligt nog steeds braak,

voorzieningen als winkels en groen is Malburgen een wijk

maar hier komt eindelijk verandering in. Het winkelcen-

waar het goed wonen is en waar de sociale samenhang is

trum dat hier moet komen had te maken met steeds weer

teruggekeerd. Geliefd om de nabijheid van de binnenstad,

uitstel. Om het winkelhart te kunnen bouwen was het

17

Oplevering van de 1.500e

nieuwbouwwoning in Malburgen. stedelijke voorzieningen en de natuur en ruimte van het

nog een aantal in aanbouw. Aan de Zwanenbloemlaan en

waarbij bewoners in dezelfde mate als gemeente en cor-

heeft een huur die boven de 700 euro per maand ligt.

rivier- en uiterwaardenlandschap. De Malburgse Manier

Waterlelielaan zijn 73 huurwoningen opgeleverd. Een deel

poratie verantwoordelijkheid dragen, heeft geleid tot een

Aan de Groene Weide zijn 13 sociale huurwoningen

nieuw elan. Vanuit deze betrokkenheid, kritisch en eigen-

gebouwd tegenover de twee torens van Langs de Rijn die

zinnig, ontstaan initiatieven die de vitaliteit van Malburgen

in 2013 zijn opgeleverd. Deze woningen maken het straat-

verder uitbouwen.’

beeld veel aantrekkelijker.

In het Jaarplan 2014 kondigen we de overdracht aan van

De bouw aan de Huissensestraat vordert gestaag, in 2014

de exploitatie van het Bruishuis aan het Bewonersbedrijf

hebben we hier al 21 woningen opgeleverd. Op de hoek met

Malburgen. Voor Akkerwinde ontwikkelen we samen

de Visserslaan werken we aan een bijzonder project met

met anderen een toegevoegd wijkconcept gericht op

zorginstelling ’s-Heerenloo. Hier komen kleine zelfstan-

‘rust-en-ontspanning’.

dige appartementen voor mensen met een geestelijke


Met collega-corporatie Vivare hebben we afspraken ge-

beperking.

maakt over de verkoop van grond voor het realiseren van

We bouwen door

ongeveer zestig sociale huurwoningen door Vivare.

In Malburgen hebben we op volle kracht doorgebouwd. Op

Deze woningen verrijzen straks in de omgeving van de

vier plekken zijn in totaal 163 woningen gebouwd en er zijn

Bereklauwstraat.

Energiezuinige woningen in Malburgen.

13 nieuwe sociale huurwoningen aan de Groene Weide.

18

Verduurzamen flats

ling Philadelphia heeft op de begane grond een sociaal

euro beschikbaar gesteld voor de verduurzaming van bijna

combinaties van woon- en werkbegeleiding. Zo werken

De provincie Gelderland heeft afgelopen jaar 2,1 miljoen

restaurant gevestigd. Het Bewonersbedrijf maakt nieuwe

400 flatwoningen aan de Gelderse Rooslaan. De voorberei-

er drie huismeesters die met huurkorting in het gebouw

ding zijn inmiddels gestart. Wij verwachten eind 2015 klaar

wonen.

te zijn met het werk. Alle woningen zullen dan energielabel A hebben.

Akker71

wijk meedoen aan de samenleving. We grijpen het onder-

dat na het Bruishuis ook een nieuwe bestemming heeft

Volkshuisvesting vindt het belangrijk dat bewoners in de

Akker71 is het naastgelegen voormalige bejaardenhuis

houdsproject aan om sociale initiatieven te ontplooien én

gekregen. Volkshuisvesting heeft het tien verdiepingen

om de wijkeconomie te stimuleren. Door huis-aan-huis

hoge pand ingericht als plek voor gezondheid, bewegen,

bezoeken heeft Volkshuisvesting meer zicht op de proble-

wellness en vormen van beschermd, begeleid en beschut

men maar ook op de talenten en mogelijkheden van haar

wonen. Verschillende zorgpartijen zien in Akker71 moge-

huurders gekregen. Naast het starten van sociale initiatie-

lijkheden om op kleine of grotere schaal bijzondere, vaak

ven door en voor bewoners staat het creëren van werkgele-

nieuwe, combinaties van wonen en zorg aan te bieden. Ze

genheid centraal.

vullen ruimte in die is ontstaan door de landelijke veranderingen in de financiering van wonen en zorg. Jo’s Werk-

plaats doet in samenwerking met anderen een deel van het beheer en de exploitatie van Akker71. Het beweegcentrum Form Upgrade, gehuisvest in de voormalige directieruim-

tes, is uitgeroepen tot meest vernieuwende sportschool in

Nederland. Het is een trekker voor veel mensen uit de wijk. Op een verdieping in het gebouw is stichting Hayat gevestigd. Hayat is een nieuw particulier verzorgingshuis voor allochtone ouderen.

Bruishuis. Bewonersbedrijf Malburgen

neemt exploitatie Bruishuis over

Het Bruishuis is een voormalig bejaardenhuis, dat z’n

oorspronkelijke functie heeft verloren. Volkshuisvesting

huurde het gebouw eerst van Vivare en heeft het later ge-

kocht, met het oog op de toekomstige herstructurering van Malburgen. We hebben er de afgelopen jaren een Bruishuis

Gerrit Breeman bij de opening van Akker71.

van gemaakt: met bijzondere bedrijfsruimten en woon-

ruimten voor diverse doelgroepen. Een nieuwe spannende fase brak aan: Volkshuisvesting zette een stap terug: op 1

Woonacademie

en de exploitatie van het Bruishuis overgenomen.

gevonden in ons voormalig informatiecentrum Hotel Zuid.

januari heeft het Bewonersbedrijf Malburgen het beheer

De woonacademie van ’s-Heerenloo heeft onderdak

Aan het einde van zijn eerste jaar meldde het Bewoners-

Cliënten van deze zorginstelling leren hier hoe ze zelfstan-

bedrijf dat het Bruishuis goed heeft gedraaid. Zorginstel-

dig kunnen wonen.

19

De bewonersmoestuin, waar Immerlooers uit diverse delen van de wereld zaaien, onderhouden, oogsten en delen,

heeft eveneens onze steun gehad. De tuin won een stedelijke prijs als bijzonder bewonersinitatief.

1.1.8 Kronenburg Visie en doelstelling

1.1.7 Immerloo

Kronenburg is een wijk van uitersten. Aan de ene kant een


van de beste plekken om (alleen) te wonen vanwege de

uitstekende voorzieningen (dankzij het grote winkelcen-

Immerloo is een wijk waar veel nieuwe Arnhemmers vanuit

trum) en de prima (openbaar vervoers)verbindingen met

het buitenland hun eerste woning vinden. Van hieruit ma-

de rest van de stad. Aan de andere kant is er weinig groen

ken ze de stap naar andere woningen. Immerloo bestaat uit

en ligt het winkelcentrum ’s avonds en ’s nachts als een

karakteristieke hoge galerijflats met ruime woningen uit de

angstaanjagend zwart gat in de wijk. Ruim 90% van de wo-

jaren zeventig.

ningen is sociale huur. In het Ondernemingsplan spreken

In het Ondernemingsplan schetsen we het perspectief:

we de ambitie uit om de voorgenomen uitbreiding van het

‘In Immerloo wonen veel nieuwkomers in Nederland, vaak

winkelcentrum aan te grijpen om de wijk structureel te aan

met een maatschappelijke achterstand, dicht bij elkaar

te pakken. ‘Meer groen en een goede verbinding tussen wo-

in grote flats. Wij grijpen de variatie aan culturen aan als

nen en winkelen verbeteren het leefklimaat en de sociale

uitgangspunt. Sommigen maken hier hun thuis, anderen

samenhang.’

gebruiken Immerloo als springplank naar een toekomst el-


ders. Hun bedrijvigheid en onderhuidse energie stimuleren we en maken we zichtbaar.’

Omdat het winkelcentrum wilde uitbreiden had eigenaar


Wereldhave aan ons gevraagd of wij bereid waren om

een complex met zestig woningen te slopen. Wij waren in

Maatschappelijk werkers van Rijnstad gaan op huisbezoek

principe akkoord, ook omdat de leefbaarheid in en om het

bij nieuwe bewoners om hen wegwijs te maken in wonen

gebouw te wensen overlaat. Wereldhave is inmiddels van

in Nederland. Volkshuisvesting werkt samen met de nieuw

strategie veranderd waardoor het gebouw blijft staan. Wij

gestarte Wijkclub Immerloo van het Arnhemse Sportbe-

studeren nu op een gedeeltelijke transformatie om de uit-

drijf. De Wijkclub stimuleert ontwikkeling van talenten via

straling op de begane grond te verbeteren en de leefbaar-

sport en beweging, participatie en daarmee de ontmoeting.

heid te versterken.

Winkelcentrum Kronenburg.

20

In 2014 werd de eerste nieuwbouw in het Nieuwe Kadekwartier opgeleverd.

1.2 Permanente aandacht


In ons Ondernemingsplan noemen we een aantal maat-

In 2014 zijn 196 huurwoningen en 27 koopwoningen

hebben. We werken aan: voldoende woningen, betaalbaar-

woningen een groot aandeel. In het Nieuwe Kadekwartier

schappelijke kwesties waarvoor we permanent aandacht

opgeleverd. Malburgen had met in totaal 163 nieuwbouw-

heid, leefbaarheid, meedoen aan de samenleving, duur-

is de nieuwbouw in 2014 voor het eerst zichtbaar. Bij elkaar

zaamheid en wonen in combinatie met zorg.

hebben we daar 60 woningen opgeleverd.

Van ons bestaande bezit zijn in 2014 101 huurwoningen

1.2.1 Voldoende woningen

verkocht: 77 na vrijkomen door huuropzegging en 24 aan bewoners.


1.2.2 Betaalbaarheid

De beschikbare woningvoorraad voor onze doelgroep

beïnvloeden we door nieuw te bouwen en door mensen


Daarnaast verkopen we huurwoningen om redenen van

Mensen met een laag inkomen moeten in staat zijn hun

de woningvoorraad (huur/koop) in een buurt of wijk. We

lasten van onze woningen. We vragen niet méér financiële

te prikkelen een betaalbare huurwoning achter te laten.

woonlasten te dragen. We investeren in lagere energie-

keuzevrijheid en een gedifferentieerde samenstelling van

middelen van onze huurders dan noodzakelijk voor onze

hebben ruim 5.000 woningen die de huurder kan kopen.

bedrijfsvoering.

Van deze woningen bieden wij ongeveer de helft te koop op de vrije markt als de huurder vertrekt.

Ons huurprijsbeleid is er op gericht voldoende goedkope en betaalbare woningen beschikbaar te hebben voor de

Volkshuisvesting bouwt door. We kijken in wijken en op

primaire doelgroep. Deze bestaat volgens de definitie van

plekken wat nodig is. In het Jaarplan 2014 kondigden we

het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) uit meer-

aan 161 sociale huurwoningen en 22 koopwoningen te

persoonshuishoudens met een inkomen tot € 29.325 en

bouwen. We hadden de verwachting om 75 bestaande

eenpersoonshuishoudens tot € 21.600. Minimaal 70% van

huurwoningen uit ons bezit te verkopen.

ons woningbezit is voor hen bestemd.

21

We zetten in op goede prijs-kwaliteitverhoudingen. Wo-

gende thema’s: bewonersverzoeken en woonomgevings-

ningwaarderingspunten bepalen niet alleen de kwaliteit.

ploegen.

op de markt. Met deze twee componenten bepalen we de

Verzoeken bewoners

We kijken ook naar de aantrekkingskracht van onze huizen streefhuur als afspiegeling van de verhouding prijs-kwaliteit.

Een budget van € 100.000 is beschikbaar om te kunnen

reageren op verzoeken van bewoners om de leefbaarheid

In het Jaarplan 2014 hebben we ons voorgenomen om

in hun buurt te verbeteren. In nauwe samenwerking met

een nieuw en overzichtelijk huurprijsbeleid te maken dat

de initiatiefnemers zijn 65 verbeteringen tot stand geko-

ook rekening houdt met nieuwe regelgeving rondom de

men. Ze variëren van opschoonacties van (voor)tuinen en

huurprijsbepaling. We bekijken op de schaal van Arnhem,

de aanleg van achterpadverlichting tot het verfraaien van

samen met onze collega-corporaties en de gemeente hoe

verloederde plekken door kunst aan te brengen.

we ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen in de stad overblijven.

Woonomgevingsploegen

Actie en resultaten

maatschappelijke organisaties gericht op activatie en re-in-

Ook in 2014 hebben we werkzaamheden uitbesteed aan

tegratie. Het streven is om voor Arnhemse bewoners, bij

We hebben onze kaders voor het huurprijsbeleid helemaal

voorkeur onze huurders, de afstand tot de arbeidsmarkt te

opnieuw opgebouwd, startend bij onze missie. Daarbij

verkleinen. Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid

hebben we specifiek gekeken naar de betaalbaarheid van

in onze wijken. Ook de werkzaamheden die zij uitvoeren

onze woningen voor de diverse doelgroepen. Het bleek

vergroten de leefbaarheid. Het mes snijdt dus aan twee

lastig in te schatten wat op huishoudensniveau een betaal-

kanten. Het reinigen van de goten, onderhouden van

bare woning is. Dat verschilt per huishouden. Vooral voor

tuinen van verkoopwoningen en het schoonhouden van de

gezinnen met een inkomen op minimumniveau lijken er

buurten door de Woonomgevingsploegen horen tot deze

relatief weinig betaalbare woningen op de markt te komen.

werkzaamheden. In 2014 hebben we hieraan € 394.000

We hebben bekeken wat we voor deze groep extra zouden

gespendeerd.

kunnen doen. De vernieuwde kaders voor het huurprijs-

beleid zijn aan onze Raad van Commissarissen toegelicht.

1.2.4 Meedoen aan de samenleving

ten af van de wijzigingen in weten regelgeving in 2015


woningzoekenden op de woningmarkt. Ook speelt een rol

Wij bevorderen participatie aan onze samenleving onder

van de gemeente Arnhem in 2015 worden gemaakt. Betaal-

blemen van mensen. We doen dat, omdat dit een positief

Besluitvorming is opgeschort. We wachten eerst de effecen de resultaten van een onderzoek naar het gedrag van

meer door te investeren in de aanpak van persoonlijke pro-

dat prestatieafspraken op basis van de nieuwe Woonvisie

effect heeft op de sociale kwaliteit van de buurt. Leef-

baarheid is één van de hoofdthema’s van de Woonvisie. Wij

baarheid van de buurt is uitgangspunt voor onze sociale

verwachten in augustus 2015 een vernieuwd huurprijsbe-

investeringen.

leid in te voeren.

In het Jaarplan 2014 melden we contracten voor schoon-

1.2.3 Leefbaarheid

maak en groenonderhoud. Daarin nemen we een ‘sociaal

bestek’ op: een deel van de werkzaamheden wordt uitge-


voerd door mensen die lang geen reguliere baan hebben gehad. Ook Jo’s Werkplaats richt zich op het meedoen in

Waar het schoon is en veilig en de spullen heel zijn – op

de samenleving met houtbewerking als middel voor

zo’n plek wil je graag zijn. In het Jaarplan 2014 noemen

talentontwikkeling.

we met name de Woonomgevingsploegen die een aantal

In het Jaarplan noemen we ook de ‘Kiemplek’: bewonersini-

buurten schoonhouden. Dat gaat over leefbaarheid én, het

tiatieven via social media melden en steun mobiliseren.

volgende punt, meedoen aan de samenleving.

Daarnaast noemen we tal van initiatieven in paragraaf 1.1 bij de verschillende wijken.


Tenslotte kondigden we in ons Jaarplan aan dat we vier werkervaringsplaatsen ter beschikking gingen stellen

In paragraaf 1.1 hebben we, bij de wijkgerelateerde acties

binnen Volkshuisvesting aan pas afgestudeerde hbo’ers die

en resultaten diverse projecten beschreven, die te maken

door de economische situatie moeilijk aan arbeid op hun

hebben met leefbaarheid. We gaan hier in op wijkoverstij-

niveau kunnen komen.

22

Acties en resultaten Aan het werk

In 2014 deden 79 mensen werkervaring op in Jo’s Werkplaats bij Volkshuisvesting. Ze maakten meubels en

kunstwerken in opdracht van partners in de stad en

particulieren. De mensen van Jo’s Werkplaats werken met hout, maar doen ook facilitaire klussen, ruimen op, slopen en onderhouden groen.

Door de komst van het leerwerkbedrijf in Akker71 (zie ook

paragraaf 1.1.6) is het aanbod van passend werk voor deze doelgroep vergroot. In Akker71 werken zowel mensen van Jo’s werkplaats als bewoners van Akker71 die begeleid

worden door zorginstellingen als RIBW en GewoonZo. Ook

bewoners van de pauzewoningen (voor mensen die na hun scheiding snel onderdak nodig hebben) en mensen uit de

buurt werken mee. Er is veel ruimte voor eigen initiatief en daarmee de mogelijkheid tot groei.

Zeven personen vonden werk, nog eens drie gingen weer

naar school. De doorstroom naar betaald werk blijft lastig. De kandidaten die via de gemeente bij ons terechtkomen

zijn kwetsbaarder dan enkele jaren geleden. Dat blijkt ook uit de cijfers: Van de 79 mensen die in Jo’s Werkplaats ervaring opdeden kwamen er achttien terecht in een

zorgtraject. 28 kwamen niet meer terug naar de werk-

plaats en waren ondanks verschillende zoekpogingen niet meer te traceren. Sociaal bestek

Wij vragen aan de bedrijven die voor ons het groen onder-

houden en de schoonmaakwerkzaamheden uitvoeren om 15% van hun werkzaamheden te laten uitvoeren door een

maatschappelijke organisatie die zich richt op arbeidsparticipatie. In 2014 ging het om een volume van € 77.000.

Kiemplek

De start van de Kiemplek, de digitale hotspot voor bewonersinitiatieven, leek veelbelovend. Een mooi middel om ideeën uit de stad verder te brengen.

Helaas bleef de animo beperkt. Inzet van een ‘Kiemcoach’ die achter de schermen probeerde vraag en aanbod bij

elkaar te brengen, had nauwelijks meer resultaat. Vandaar dat we hiermee stoppen.

Jo’s Werkplaats.

23

Initiatieven uit de stad

Ook dit jaar klopten diverse bewoners en partijen aan met mooie ideeën. Soms pril, soms heel concreet, groots of

juist klein en simpel. Soms bleef onze rol beperkt tot die

van coach of deskundige, soms stelden we ons netwerk ter beschikking en legden we contact met gelijkgestemden. In andere gevallen gingen we verder: we traden op als aanjager of financier.

Uit het leefbaarheidsbudget hebben we 50.000 euro be-

steed aan steun voor 35 kleine initiatieven van bewoners en

organisaties in de stad: een buurtmoestuin, kleine festivals,

Voedselcoöperatie ‘Puur Lokaal’.

buurtpreventie, sportactiviteiten, een kinderwijkteam om vuil op te ruimen.

voedselcoöperatie die inmiddels een winkel heeft geopend

Ondersteuning buurthuizen

op het terrein van ’t Dorp. De winkel verkoopt onder meer

Volkshuisvesting ondersteunt en denkt mee met verschil-

verse producten uit de regio. Daarvan liggen de prijzen lager

lende groepen bewoners die buurthuizen en voorzieningen

dan in de supermarkten. In de winkel werken mensen met

in de wijk runnen. De financiële ondersteuning is meestal

een afstand tot de arbeidsmarkt. In 2015 wil Puur Lokaal uit-

beperkt. In een enkel geval zijn we eigenaar van het ge-

breiden naar Klarendal en de Geitenkamp. Volkshuisvesting

bouw. Voorbeelden zijn buurthuizen ’t Huukske in Lombok,

heeft niet alleen haar netwerk beschikbaar gesteld, maar

de Lommerd in het Spijkerkwartier, buurthuis Plattenburg in

ook geholpen bij het aanscherpen van het concept.

Plattenburg. Woonwerkpalet in Klarendal en het Bruishuis in Malburgen vallen hier ook onder (zie paragraaf 1.1).

Werkervaring bij Volkshuisvesting

Puur Lokaal

Vier jongeren hebben afgelopen jaar bij ons werkervaring

Voor pas afgestudeerden is het vinden van werk lastig.

We hebben, op verzoek van zorginstelling Siza, meegedacht

opgedaan. Dat was niet alleen voor hen maar ook voor ons

over de opzet van Puur Lokaal (www.puurlokaal.nl), een

een plezierige en verrijkende ervaring.

Buurthuis ‘t Huukske in Lombok.

24

Energiezuinige nieuwbouw aan

de Waterlelielaan in Malburgen.

1.2.5 Duurzaamheid

Nul op de meter

In Malburgen hebben we van de ruim 70 opgeleverde


nieuwbouwwoningen bij de Zwanebloemlaan 27 nul op

de meter woningen gemaakt. Deze woningen wekken zelf

Zuinig omgaan met onze omgeving dient een groot

voldoende energie op voor huishoudelijk gebruik en de

maatschappelijke belang, we willen bijdragen aan een

installaties. We hadden ons dit niet voorgenomen, maar

duurzame wereld. We staan open voor initiatieven van

kansen die zich voordeden hebben we benut en tijdens de

mensen die duurzaam willen wonen. In het jaarplan mel-

voorbereidingen hebben we de plannen omgegooid.

den we de toepassing van duurzaamheidsmaatregelen

tijdens het periodieke planmatig onderhoud. We noemen

Provinciale impuls

zelf in hun energie willen voorzien door het plaatsen van

cie ontvangen om éxtra in duurzaamheid te investeren.

ook een initiatief van bewoners uit het Spijkerkwartier die

We hebben bijna vier miljoen euro subsidie van de provin-

zonnepanelen.

Doorlopend in 2015 zullen we zo 571 woningen energetisch behoorlijk verbeterd hebben, bij elkaar 800 sprongen in


energielabels. Omdat de huren gelijk blijven, wonen onze huurders straks voordeliger. Spijkerenergie

Samen met vrijwilligersorganisatie Spijkerenergie heeft

Volkshuisvesting een meerderheid van de VVE ‘Het Nieuwe Land’ bereid gevonden om zonnepanelen te plaatsen. De 209 panelen voorzien niet alleen de gezamenlijke

voorzieningen maar ook de appartementen van energie. Zowel eigenaren als huurders profiteren straks van een

lage energieprijs en het rendement vloeit terug in de kas.

De financiering komt uit een subsidie van de provincie en

Verduurzaamde appartementen

crowdfunding. Een mooi project dat als voorbeeld dient

aan de Graslaan in Malburgen.

voor andere VVE’s.

25

1.2.6 Wonen en zorg

In de samenwerking binnen Kr8 (een aantal corporaties in de Stadsregio) dragen wij praktisch bij aan projecten ge-


richt op het oplossen van stedelijke en regionale vraagstuk-

ken rond de huisvesting van groepen ‘aan de onderkant van

We werken graag samen met instellingen die verstand

de samenleving’.

hebben van zorg en welzijn. Ons vak is bouwen, beheren en verhuren van panden. In het Jaarplan 2014 herinneren we aan de afspraak van de Arnhemse corporaties om woon-

1.3 Maatschappelijk dividend

problematisch woongedrag.

Daar waar het nodig is, springen we niet alleen met onze


uitgaven in het kader van leefbaarheidsinitiatieven en

voorzieningen beschikbaar te stellen voor mensen met

organisatie bij, maar ook met een financiële bijdrage. De

sociale projecten zijn maatschappelijke investeringen die

Jaarlijks zijn twintig woningen beschikbaar voor mensen

we niet terugverdienen in geld, maar die wel bijdragen aan

met problematisch woongedrag. Het aantal is niet in beton

een leefbare en vitale buurt, waar het goed wonen is. We

gegoten. In 2014 zijn 21 woningen toegewezen, waarvan

noemen het: maatschappelijk dividend.

zeven door Volkshuisvesting.

In 2014 hebben we € 966.696 uitgegeven aan maatschap-

Met maatschappelijke partners als onder meer RIBW, Siza,

pelijk dividend. Dit is minder dan de € 1,5 miljoen die we

Pactum, ‘s-Heerenloo, Driestroom en de Stichting Kind aan

hadden voorzien. Bijgaande tabel geeft een overzicht van

Huis zoeken wij steeds naar oplossingen op maat.

de samenstelling van het maatschappelijk dividend.

Tabel: Maatschappelijk dividend in 2014 Doel

Toelichting

Omvang dividend

Kwaliteit van wonen, woonomgeving en leefbaarheid

Vanuit het leefbaarheidsbudget hebben we allerlei initiatieven van bewoners, bewonerscommissies en wijkplatforms ondersteund. We zetten zeven huismeesters in; we onderhouden een deel van het groen rondom gebouwen.

Ruim € 420.000

Sociaal investeren in de keten wonen, zorg, welzijn en educatie

Ondermeer ‘achter de voordeur’-projecten in Immerloo en Geitenkamp; buurtbemiddeling; acht kleine projecten in verschillende wijken.

Ruim € 170.000

Sociaal investeren in de keten wonen, werken, leren

Onder meer inzet van wijkomgevingsploegen 2Switch in vier wijken en Jo’s werkplaats

Ruim € 370.000

26

1.4 Beoordeling maatschappelijk presteren Het effect van onze inspanningen peilen we onder andere door onze belangenhouders periodiek te ondervragen:

huurders, medewerkers en maatschappelijke partners. Hoe tevreden zijn zij? Hieronder is te zien hoe de tevredenheid zich in de loop van de jaren ontwikkelt.

Tabel: Beoordeling maatschappelijk presteren 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Tevredenheid van huurders over hun woning

7,1

#

7,5

#

7,4

#

7,5

#

Nieuw onderzoek

Tevredenheid van huurders over de woonomgeving

7,1

#

7,4

#

7,3

#

7,4

#

Nieuw onderzoek

Tevredenheid van huurders over de dienstverlening

7,2

#

7,3

#

7,4

#

7,5

#

Nieuw onderzoek

#

#

8,1

#

#

8,2

#

#

Nieuw onderzoek

Geen totaalscore

#

#

#

7,3

#

#

#

Nieuw onderzoek

Tevredenheid van medewerkers Oordeel maatschappelijk presteren (visitatie) # : geen meting in betreffend jaar

Bron tevredenheidsonderzoek huurders: USP Marketing Consultancy

Bron medewerkersonderzoek: Effectory In 2014 hebben we geen metingen verricht. In 2015 laten

wij ons op alle genoemde onderdelen van het maatschappelijk presteren wederom de maat nemen.

27

2015


Ons vastgoed, verhuur, verkoop, het betrekken van huurders en het beheer voor derden 28

Wij hebben – als toegelaten instelling – een aantal wettelijke taken waarover we verslag doen. Het gaat dan om het leveren van voldoende woningen in een gevarieerd aanbod, het betaalbaar bouwen zowel in huur als koop, het goed onderhouden (en zo nodig verbeteren) van onze woningen, huisvesting voor bijzondere doelgroepen en het betrekken van huurders bij beleid en activiteiten. In dit hoofdstuk laten we – vooral cijfermatig - onze resultaten zien.

2.1 Ontwikkelingen in ons vastgoed Tabel: Het totale vastgoed van Volkshuisvesting Arnhem (per 31 december)

2012

2013

2014

12.143

12.472

12.564

224

264

268

12.367

12.736

12.832

garages, bergingen e.d.

768

773

797

bedrijfsonroerend goed

363

449

438

1.131

1.222

1.235

13.498

13.958

14.067

187

187

3

13.685

14.145

14.070

458

496

565

zelfstandige huurwoningen onzelfstandige huurwoningen subtotaal huurwoningen

subtotaal niet woongelegenheden

Totaal eigen verhuureenheden in exploitatie

verhuureenheden in beheer voor derden met financieel risico voor Volkshuisvesting *)

totaal in exploitatie waarvan niet-DAEB

*) In 2014 zijn 184 eenheden (Bruishuis) die eerder in beheer waren, aangekocht van Vivare.

DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. Populair gezegd omvatten DAEB-activiteiten de kerntaken van een corporatie.

Niet-DAEB zijn commerciële activiteiten voor een corporatie en kunnen zowel woningen (koopwoningen en huurwoningen met een huur boven € 699,48 per maand, prijspeil 2014) als bedrijfsruimten betreffen.

Veranderingen in ons vastgoed

Veranderingen in ons vastgoed

2012

aantal nieuwbouw huur toegevoegd (in exploitatie)

sloop overige mutaties (samengevoegd, splitsing, herclassificatie) totaal mutaties

2014 150

aangekocht verkochte woningen (bestaand bezit) verkochte overig (bestaand bezit)

2013

98

232 331

14

20

-108

-100 0 -54

176

+ 134

29

-101 -7

-3

-3

-1 97

-222

+ 460

+ -75

32%

Tabel: Opbouw van ons woningbezit naar type aantal wooneenheden per 31-12-2012

aantal wooneenheden per 31-12-2013

aantal wooneenheden per 31-12-2014

aandeel in woningbezit 2014

Flat met lift

2.704

2.813

2.888

23%

Flat zonder lift

2.345

2.334

2.327

18%

Benedenwoning

700

728

729

6%

Bovenwoning

970

1.020

1.013

8%

5.378

5.533

5.570

43%

46

44

37

0%

12.143

12.472

12.564

98%

Bijzonder woongebouw

18

22

28

0%

Onzelfstandige eenheid

153

189

188

1%

Woonwagenstandplaats

46

46

45

0%

7

7

7

0%

224

264

268

2%

12.367

12.736

12.832

100%

409

404

401

Eengezinswoning Winkelwoning-Atelierwoning subtotaal zelfstandige woongelegenheden

Woonwagen subtotaal onzelfstandige woongelegenheden TOTAAL WOONGELEGENHEDEN

Garage Parkeerplaats

7

Scootmobielplaats

163

168

175

Berging

196

201

214

Bedrijfsonroerend goed

363

449

438

1.131

1.222

1.235

13.498

13.958

14.067

subtotaal niet woongelegenheden

TOTAAL eigen verhuureenheden in exploitatie

Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Arnhem Opgeleverde nieuwbouwwoningen in gemeente Arnhem

2012

2013 674

2014 28%

14%

455

397

223 96

aandeel corporaties aandeel Volkshuisvesting percentage Volkshuisvesting op totaal aantal

30

702

560

498

opgeleverde nieuwbouwwoningen in Arnhem

32%

158

223

Door Volkshuisvesting opgeleverde woningen

Door Volkshuisvesting opgeleverde woningen Schuytgraaf 2012

koop huur

0

totaal

2013

62

0

62

Nieuwe Kadekwartier

2014

80

0 0

80

0

2012

2013

2014

0 0

0 0

4

totaal 0

0

koop huur

56 60

Malburgen 2012

koop huur

Nieuwe Kadekwartier

0

totaal

ZUID

34

2013

2014

41 37

34

23 78

140 163

Malburgen Schuytgraaf

Totaal nieuwbouwproductie Volkshuisvesting 2012

koop huur

0

2013

96

2014

41

96

totaal

158

Woningen in aanbouw Volkshuisvesting

Woningen in aanbouw Volkshuisvesting

217 146

eind 2014

eind 2013

eind 2012

87

31

117

27

196 223

Verkoop bestaand bezit Verkoop bestaand bezit

Totaal verkocht 2012

100

Elders in Arnhem-Noord

Klarendal

26 28

19 27 Verkoop bestaand bezit 2014 101 20

2013

108

Totaal verkocht 2012 2013 2014

100

Klarendal

108 Elders in 101 Arnhem-Zuid

Klarendal

19 27 20

10 20 11 Elders in Arnhem-Zuid

23 Elders in Arnhem-Noord

NOORD

NOORD Malburgen ZUID

10 20 11

Klarendal

Malburgen

26 28 23 Malburgen 45 33 47 Malburgen 45 33 47

ZUID

2.2 De kwaliteit van ons woningbezit Beleid Kwaliteit bestaande woningen

Duurzaamheid

wooncomfort we de klant bieden. Het merendeel van het

werkzaamheden zijn onderdeel van het planmatig onder-

In ons kwaliteitsbeleid is vastgelegd welke niveaus aan

Duurzaamheid is onderdeel van onze basiskwaliteit. De

woningbezit is gelabeld met het niveau basiskwaliteit.

houd. Bij planmatig onderhoud brengen we de woningschil

De basiskwaliteit is ons beeld van de kwaliteitseisen die

op basisniveau. Isolatieglas wordt aangebracht en als het

klanten aan hun woning stellen. Voor een beperkt aantal

mogelijk is isoleren we dak, vloer en gevel. Bij woningen die

woningen hanteren we een lager kwaliteitsniveau. Dat zijn

muteren passen we de kwaliteit aan de binnenzijde zoda-

woningen die voor sloop of grootschalige investeringen in

nig aan dat ze voldoen aan de vastgestelde basiskwaliteit.

beeld zijn. Het accent ligt dan op functionaliteit en minder

Bij nieuwbouw doen we, waar mogelijk, extra inspannin-

op comfort. Voor de categorie ‘luxe huur’ houden we een

gen om het energiegebruik te beperken of zelfs te komen

hoger afwerkings- en uitrustingsniveau aan.

tot ‘nul-op-de-meter-woningen’.

Kwaliteit van nieuwbouw

We sluiten bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen aan op de eisen van ‘Woonkeur’. Hiermee

kunnen de woningen als levensloopgeschikt worden

beschouwd. Voor Fokus- en seniorenwoningen zijn er nog aanvullende eisen. Onze nieuwbouwwoningen voldoen

aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen en het in 2013 binnen de Stadsregio gesloten Groene Akkoord.

32

Resultaten Tabel: Ontwikkeling kwaliteit van het woningbezit

Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten (WWS)

2012

2013

2014

133,1

137,3

139,6

Kwalitatief goede woningen dragen in belangrijke mate

2.3 H et onderhouden van ons vastgoed

deringspunten (WWS-punten) geeft een indicatie van

Beleid

gemiddeld aantal punten met ruim 2 toe.

Onderhoud

kennen van definitieve energielabels droegen bij aan de

van ons woningbezit periodiek onderhoud. Bij dit planma-

Gemiddelde kwaliteit toegenomen

bij aan het woongenot. De systematiek van woningwaarde kwaliteit van onze woningen. Afgelopen jaar nam het

Jaarlijks plannen we voor een zesde tot een zevende deel

Met name de toevoeging van nieuwbouw en het toe-

tig onderhoud passen we ook duurzaamheidsmaatregelen

toename van WWS-punten.

toe.

Energielabels

Op verzoek van de huurder voeren we reparaties uit (serviceonderhoud).

Als bron voor de labelverdeling gebruiken we de gegevens

Wanneer een huurder de huur opzegt lopen wij de woning

van de woningwaardering. Door een wijziging in uitgangs-

door op onderhoudszaken (mutatieonderhoud). Ons kwa-

punten voor de berekening presenteren we hier geen

liteitsbeleid is voor medewerkers en derden het referentie-

getalsmatige vergelijking met voorgaande jaren. Wel zijn

kader bij reparaties, onderhoud en vernieuwing.

er de volgende effecten zichtbaar: door de toegevoegde nieuwbouwwoningen is er een stijging in de A-labels.

Onderhoud en woningverbetering zorgt voor een opwaart-

Warmtewet

gemiddelde. Dit komt overeen met een woning met dubbel

ting is daarmee energieleverancier geworden voor zelf-

Deze wet is sinds 1 januari 2014 van kracht. Volkshuisves-

se beweging van labels E en F naar C en D. Label D is het

standige woningen die via gemeenschappelijke installaties

glas en een HR-CV-ketel.

worden verwarmd. Het gaat om ruim 2.200 woningen. Op de collectieve installaties hebben we nieuwe meters ge-

De lage G-labels zijn voornamelijk woningen die ouder zijn

plaatst en ook de meeste radiatoren bij mensen thuis zijn

dan 1974 en die nog geen definitief energielabel hebben.

intussen van individuele warmtemeters voorzien. In 2014

Begin 2015 verandert de regelgeving rond de energielabe-

hebben we ook voor het eerst de tarieven voor het leveren

ling opnieuw; we passen ons daar weer op aan.

van energie vastgesteld.

Energielabels

Energielabels Aandeel woningen per energielabel

Resultaten

Aantal woningen per energielabel

Minder kosten per eenheid

% eind 2014 32,8 35 30 25,1 25 20 10,6 15 11,4 9,3 8,3 10 2,5 5 0

A

B

C

D

E

F

Aan onderhoud is in 2014 totaal € 18,7 miljoen uitgegeven. De gemiddelde totale onderhoudskosten per verhuureenheid zijn in 2014 flink gedaald.

G

33

Tabel: Onderhoudskosten per verhuureenheid

totale onderhoudskosten per verhuureenheid in €

Woningaanpassingen op verzoek van de huurder

Huurders kunnen zelf via ons hun woning laten verbeteren.

2012

2013

2014

1.326

1.323

1.190

De meest gevraagde verbetering is nog steeds een nieuwe

keuken. Daarna volgen in populariteit een douche, toilet en het plaatsen van een cv-installatie en isolatieglas. Mensen betalen in een keer of we verrekenen de kosten via een

huurverhoging. Een veelgemaakte opmerking door onze huurders is dat ze er voor hebben gekozen niet te gaan

Minder kosten aan mutatiewoningen

verhuizen en daarom hun woning willen opknappen.

Er waren in 2014 minder mutaties en minder dure muta-

tiewoningen. Onze woningen zijn inmiddels praktisch allemaal op het niveau van onze normen voor basiskwaliteit.

Woningaanpassingen op

De kosten voor mutatieonderhoud zijn in 2014 bijna € 1,5

verzoek van de huurder Woningaanpassingen Woningaanpassingen opop Aantal woningaanpassingen verzoek verzoek van van dede huurder huurder

miljoen lager dan verwacht.

aantal aantal woningaanpassingen woningaanpassingen Kosten planmatig onderhoud lager

1.192 1.1921.131 1.131 1.003 1.003

In de onderhoudscyclus is het afgelopen jaar weer veel

schilderwerk uitgevoerd, zijn kozijnen vervangen en zijn

op verschillende plaatsen nieuwe cv-ketels en isolatieglas aangebracht.

De kosten voor planmatig onderhoud vallen lager uit door-

2012 20122013 20132014 2014

dat we een aantal werken anders en goedkoper hebben

uitgevoerd. We hebben ook werken van de lijst gehaald,

omdat de onderhoudssituatie toch beter was dan we dach-

ten. Her en der zijn inkoopvoordelen behaald. De verlenging

2.4 Woningen betaalbaar houden

ren heeft voor het hele onderhoud geleid tot een besparing

Beleid

van de tijdelijke verlaging van het btw-tarief op arbeidsuvan € 500.000.

Streefhuur

Kosten voor asbest

De streefhuur is de huur die wij vragen bij een nieuwe

verhuring. De streefhuur is een percentage van de maxi-

We hebben dit jaar aan asbestonderzoeken en -saneringen

maal redelijke huur. De maximaal redelijke huur is de huur

ongeveer € 1 miljoen besteed. Een groot saneringsproject

die we maximaal mogen vragen op basis van het aantal

was er in de Forelstraat in Malburgen waar we bij circa 190

woningwaarderingspunten. We hebben onze streefhuur-

woningen achterpuien hebben vervangen. Er was asbest

niveaus vastgelegd op 72%, 77% en 82%, afhankelijk van de

verwerkt in de panelen. De extra kosten voor asbest heb-

marktpositie.

ben we kunnen opvangen binnen het totale onderhoudsbudget.

Jaarlijkse huuraanpassing

Verduurzamingsprojecten lopen door in 2015

Sinds 2013 geeft de Rijksoverheid de ruimte aan corporaties om bij de jaarlijkse huurverhoging te werken met een in-

Een aantal omvangrijke onderhoudsprojecten loopt door in

dexatie boven inflatie. Daarnaast kunnen we een inkomens-

2015. Voor vijf projecten heeft de provincie Gelderland bijna

afhankelijke huurverhoging doorvoeren voor midden- en

€ 4 miljoen stimuleringssubsidie toegezegd. Daarmee kun-

hogere inkomens. De extra inkomsten helpen corporaties

nen we de woningen extra verduurzamen. In 2014 is het

om de verhuurdersheffing te betalen.

project aan de Graslaan al uitgevoerd. Dit heeft gemiddeld

Volkshuisvesting heeft in het verleden lang de inflatie ge-

drie labelstappen opgeleverd. Van de vier andere projecten

volgd bij de huurverhogingen. Door de verhuurdersheffing

zijn de voorbereidingen in volle gang en is deels gestart

hebben we dit uitgangspunt los moeten laten.

met de uitvoering. In totaal zullen eind 2015 zo 571 wonin-

Wel houden we vast aan ons beleid. We hebben de streef-

gen energetisch behoorlijk verbeterd zijn. In energielabels

huurpercentages ook in 2014 niet verhoogd.

uitgedrukt gaat het om ruim 800 sprongen.

Wanneer de huur van een woning door de verhoging bóven de streefhuur uitkomt, verlagen we die tot het niveau van de streefhuur.

34

Resultaten huurverhoging in 2014

Wij onderscheiden vier huurprijsklassen:

De maximale huurverhoging van 1,5% boven inflatie (=een

•• Goedkoop: woningen met een huur waarbij volle-

totale stijging met 4%), de zogenaamde basishuurverho-

dige huurtoeslag mogelijk is voor lagere inkomens

ging, is als uitgangspunt voor alle huishoudens genomen.

(bovengrens 2014: € 389,05);

De huishoudens met hogere inkomens (> € 43.000) kregen

•• Betaalbaar: woningen met een huur waarbij

een huurverhoging van 4% boven inflatie (=6,5% totaal).

huurtoeslag deels mogelijk is voor lagere inkomens

Voor woningen uit het geliberaliseerde of luxe-segment

(bovengrens 2014: voor een- en tweepersoons-

hanteren we de marktprijs als basis. De huurverhoging

huishoudens € 556,82 en voor drie- en meerper-

voor deze woningen bedroeg 2,5%, gelijk aan het inflatie-

soons-huishoudens € 596,75;

percentage.

(liberaliseringsgrens). Een gedeeltelijke huurtoeslag

te huurprijs. Dan verhogen we de huur niet tot hij weer in

•• Bereikbaar: woningen met een huur tot € 699,48

Het komt voor dat de huidige huur hoger is dan de gewens-

is mogelijk voor lagere inkomens.

de pas loopt.

•• L uxe: woningen met een huurprijs hoger dan

De uiteindelijk gerealiseerde huurverhoging per 1 juli 2014

€ 699,48. Recht op huurtoeslag bij deze woningen

bedroeg 3,7%. In 2013 was dit 3,2%.

is niet meer van toepassing. Dit heet ook wel het geliberaliseerde segment.

Tabel: Opbouw van ons woningbezit naar type en huurprijsklasse per 31 december 2014

Aantal woon eenheden per 31-12-2014

Aandeel in woningbezit 2014

Eengezinswoning

5.570

Bovenwoning

Aandeel woningen met een huur van: t/m € 389,05 goedkoop

€ 389,06 - € 596,75 betaalbaar

€ 596,76 - € 699,48 bereikbaar

>€ 699,48 luxe

43%

10%

65%

19%

6%

1.013

8%

21%

75%

4%

1%

729

6%

34%

64%

1%

0%

Flat zonder lift

2.327

18%

54%

46%

1%

0%

Flat met lift

2.888

23%

10%

79%

7%

4%

37

0%

14%

38%

16%

32%

12.564

98%

Bijzonder woongebouw

28

0%

0%

4%

0%

96%

Onzelfstandige eenheid

188

1%

88%

11%

0%

1%

Woonwagenstandplaats

45

0%

100%

0%

0%

0%

7

0%

0%

100%

0%

0%

268

2%

Totaal 2014

12.832

100%

2.777 21,6%

8.239 64,2%

1.312 10,2%

504 3,9%

Totaal 2013

12.736

100%

22,6%

64,9%

9,3%

3,2%

Benedenwoning

Winkelwoning- Atelierwoning Subtotaal zelfstandige huurwoningen

Woonwagen Subtotaal onzelfstandige huurwoningen

35

In bovenstaande tabel staat de subsidiabele huur. Dat is

We hanteren twee streefpercentages:

het netto huurbedrag vermeerderd met het deel van de

1. Minimaal 70% van onze woningen komt bij verhuur te-

servicekosten dat ook onder de huurtoeslag valt.

recht bij de primaire doelgroep. Dit is onze eigen norm.

In 2014 was het aandeel goedkope en betaalbare woningen

Wij voldoen daar ruim aan.

85,6%. Dit is 1,7% minder dan in 2013.

2. Minimaal 90% komt bij verhuur terecht bij mensen

De categorie ‘luxe huur’is toegenomen met 0,7%.

met een inkomen tot € 34.678. Dit is een Europese

norm. Ook aan deze norm voldoen we ruimschoots.

Huurachterstand en ontruimingen

We merken nog steeds de gevolgen van de crisis in de

Verdeling van woningen

problemen met hun (huur)betalingen. De huurachterstand

wordt beheerd door de stichting Enserve. Vrijkomende soci-

hoogte van de huurachterstand. Meer mensen komen in

Onze woningen verdelen wij via Entree, een model dat

komt dit jaar uit op bijna 1,5% van de totale huursom. Dat is

ale huurwoningen in de hele stadsregio Arnhem-Nijmegen

iets hoger dan in 2013. Bij de huidige huurders zien we een

worden via dit systeem aangeboden aan woningzoeken-

lichte daling in de huurachterstand. Het vorderingsbedrag

den. Mensen die om medische of sociale redenen dringend

bij vertrokken huurders is gestegen. We hebben dit jaar

een woning nodig hebben, kunnen in aanmerking komen

meer ingezet op persoonlijk contact. We bellen de huurder

voor urgentie. Een onafhankelijke Urgentiecommissie, be-

op bij een betalingsachterstand. Krijgen we geen contact

noemd door de Stadsregio, behandelt hun verzoeken.

dan gaan we bij de huurder thuis op bezoek. We krijgen hierdoor beter inzicht in de situatie van de huurder. We

Evaluatie woonruimteverdeling

hebben we ruim 400 huurders thuis bezocht.

woningzoekenden, als ook corporatie- en gemeentemede-

proberen problematische schulden te voorkomen. In 2014

Uit onderzoek van Enserve blijkt dat actieve en geholpen

Soms ontkomen we er niet aan om een woning vanwege

werkers, tevreden zijn over de in 2013 vernieuwde Regionale

langdurige wanbetaling of overlast te laten ontruimen. In

Huisvestingsverordening. De uitkomsten hiervan worden

2014 gebeurde dat 81 keer; 12 keer vaker dan in 2013. Bij 55

meegenomen in noodzakelijke aanpassingen als gevolg

mensen was sprake van grote huurachterstand. Omdat

van de nieuwe Huisvestingswet. Centraal blijft het streven

zij niet bereid waren mee te werken aan oplossingen, was

naar transparantie, uniformiteit, keuzevrijheid en eenvoud

ontruiming onvermijdelijk. De overige 26 huurders moes-

voor woningzoekenden. Dat kunnen we het best bereiken

ten vertrekken vanwege overlast, meestal omdat ze een

door een regionaal aanbod te blijven continueren. Maar

wietplantage in huis hadden.

dan is wel de medewerking van de betrokken gemeenten noodzakelijk.

2.5 Het verhuren van vrijkomende woningen Beleid Streefpercentages

Ons uitgangspunt bij verhuur van vrijkomende sociale

huurwoningen is dat die terechtkomen bij onze doelgroep.

36

Resultaten Tabel: Verhuurgegevens 2012

2013

2014

1.074

1.259

1.208

98 (9%)

153 (12%)

162 (13%)

- waarvan in categorie goedkoop (<€ 389,05)

294 (27%)

358 (28%)

350 (29%)

Sociale huurwoningen verhuurd aan primaire doelgroep

831 (77%)

902 (71,5%)

905 (84%)

93,5%

93,0%

98%

Mutatiegraad in percentages

7,3%

9,5%

8,8%

Huurderving in % van de huren en vergoedingen

3,1%

2,5%

2,2%

Huurachterstand in % van de huren en vergoedingen

1,4%

1,4%

1,5%

€ 426

€ 445

€ 472

aantal verhuurde woningen - waarvan nieuwbouw

Verhuringen volgens Europese inkomensnorm (90% toets)

Gemiddelde netto huurprijs per woning (per 1 juli)

Tabel: Toewijzing naar huishoudgrootte, leeftijd en inkomen In de volgende tabel is de verhuur van 2014 uitgesplitst naar

onze vrijkomende huurwoningen verhuurd aan eenpersoons-

volgens de BBSH-normering.

aan drie- en meerpersoonshuishoudens.

prijscategorie, omvang van het huishouden en inkomen,

huishoudens. 23% aan tweepersoonshuishoudens en 17%

Samenvattend: Net als voorgaande jaren is ruim 60% van Verhuur aan eenpersoonshuishoudens Leeftijd Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Totaal

Inkomen

Huurklasse

Goedkoop t/m € 389,05

Betaalbaar € 389,05 – € 556,82

Bereikbaar € 556,82 – € 699,48

Luxe > € 699,48

=< € 21.600

270

209

81

3

> € 21.600

31

53

27

21

=< € 21.600

7

15

6

> € 21.600

1

4

1

1

309

281

115

25

Verhuur aan tweepersoonshuishoudens Leeftijd Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar Totaal

Inkomen

Huurklasse


Betaalbaar € 389,05 – € 556,82

Bereikbaar € 556,82 – € 699,48

Luxe > € 699,48

=< € 29.325

22

75

70

10

> € 29.325

1

7

10

56

=< € 29.400

-

7

4

-

> € 29.400

-

6

-

4

23

95

84

70

37

Verhuur aan drie- en meerpersoons huishoudens Leeftijd Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar

Inkomen

Huurklasse


Betaalbaar € 389,05 – € 596,75

=< € 29.325

5

51

67

5

> € 29.325

-

8

29

24

=< € 29.400

-

2

-

-

> € 29.400

-

6

-

4

5

61

96

29

Totaal

Bereikbaar € 596,75 – € 699,48

Luxe > € 699,48

Overige verhuur Leeftijd

Inkomen

Leeftijd, inkomen en/of huishoudgrootte onbekend veelal door ‘clusterverhuur’ aan (zorg-)instellingen.

Huurklasse Goedkoop t/m € 389,05

Betaalbaar € 389,05 – € 596,75

13

1

2.6 Woningen voor specifieke aandachtsgroepen en mensen die zorg nodig hebben

Bereikbaar € 596,75 – € 699,48 -

Luxe > € 699,48 1

zijn 21 huishoudens aan huisvesting geholpen, waarvan zeven door Volkshuisvesting.

In 2014 startte een stedelijke pilot om vijf zwerfjongeren van huisvesting te voorzien. Een jongere heeft in 2014

Beleid

een plek gekregen van Volkshuisvesting. Met de Stichting Kind aan Huis (Dushihuis) zijn twee woonvoorzieningen

Volkshuisvesting huisvest mensen die begeleiding nodig

gecreëerd voor kinderen/jongeren met ontwikkelings- en/

hebben bij het wonen. We werken met verschillende par-

of gedragsproblemen. Tenslotte kwamen de eerste vier

tijen samen: onder meer Iriszorg (verslaafden en crisisop-

woningen voor (dakloze) cliënten van het RIBW beschikbaar

vang), RIBW (begeleid wonen) en instellingen voor mensen

vanuit het Kr8-project ‘Housing First’ .

met een (verstandelijke) beperking zoals onder andere

Driestroom, Siza, J.P. van de Bentstichting, ’s-Heerenloo,

Asielzoekers

sche en persoonlijke problematiek).

ting van asielzoekers/vergunninghouders die hier mogen

specifieke doelgroepen via rechtstreekse toewijzing. Dat

de voorsprong is zodanig geslonken dat we weer actief wo-

Philadelphia en Zorggroep Kans (cliënten met psychiatri-

We dragen bij aan de rijkstaakstelling voor de huisves-

Wij helpen samen met de collega-corporaties in de stad

blijven. Arnhem liep daarin landelijk al jaren voorop, maar

geldt in het bijzonder voor asielzoekers/vergunninghou-

ningen aanbieden aan voorgedragen asielzoekers. Van de

ders, cliënten uit de maatschappelijke opvang inclusief

36 toegewezen woningen in de stad heeft Volkshuisvesting

jongeren, cliënten die doorstromen vanuit Centraal Wonen

er 13 beschikbaar gesteld. Voor 2015 verwachten we een

en Beschermd Wonen en jongerenprojecten van het RIBW.

forse stijging door de groei van het aantal vluchtelingen in Nederland.

Resultaten

Mensen met een beperking

Zwervers en dakloze huishoudens

In 2014 heeft Volkshuisvesting 101 woningen met voorkeur

Via de stedelijke ‘Doorstroomtafel’ worden dakloze huis-

toegewezen aan huishoudens met een WMO-indicatie.

houdens voorgedragen aan corporaties voor huisvesting.

Vier aangepaste woningen zijn verhuurd aan rolstoelge-

Jaarlijks zijn er in principe 20 woningen beschikbaar. In 2014

bruikers.

38

Resultaten

Tabel: Woningen voor mensen met fysieke beperkingen 2012

2013

2014

72

72

74

775

922

955

Rolstoelgeschikte woningen Levensloopgeschikte woningen

Bovenkamer

In 2014 is de Bovenkamer ingevoerd. Langs digitale weg

verzamelen we meningen en ideeën van bewoners rond

verschillende thema’s die raken aan wát we doen en hóe we het doen. Naast digitale enquêtes en panels organiseren we ook af en toe bijeenkomsten om mensen echt te spreken. Tijdens ‘wijksafari’s’ gaan medewerkers en bewoners de wijk in om te leren van elkaars initiatieven en om van

Een deel van ons vastgoed maken we geschikt voor mensen

gedachten te wisselen over uitdagingen in de wijk. De

met fysieke beperkingen. Deze woningen zijn gelabeld en

Bovenkamer telt inmiddels zo’n 100 leden en is permanent

worden toegewezen aan mensen die een indicatie hebben

toegankelijk voor nieuwe ‘leden’. We hebben de Boven-

op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning

kamer in 2014 driemaal geraadpleegd:

•• In mei over het gebruik van onze website.

(WMO). Binnen de Regionale Huisvestingsverordening

•• In september over de betrokkenheid bij de buurt.

onderscheiden we twee woningtypen:

•• Rolstoelgeschikte woningen. Hieronder vallen ook de

•• In december over de digitale bereikbaarheid van

30 woningen in Kronenburg en Stadseiland die specifiek

Volkshuisvesting.

bestemd zijn voor verhuur op voordracht van de Stichting Fokus.

Bewonerscommissies

zijn meestal op één etage waardoor iemand met een

sies. Daarnaast werden alle commissieleden tweemaal per

•• Levensloopgeschikte woningen. Alle primaire ruimten

We hebben regelmatig overleg gehad met deze commis-

rollator uit de voeten kan. De toename komt vooral door

jaar uitgenodigd voor een gezamenlijke avond om belang-

de toevoeging van nieuwbouwwoningen. Die zijn in

rijke ontwikkelingen, beleidswijzigingen en vragen van

principe allemaal levensloopgeschikt.

bewoners te bespreken. Zo is een voorstel met vernieuwde beleidslijnen voor het huurprijsbeleid met de bewonerscom-

missies besproken. Eind 2014 hebben de commissies besloten

2.7 H et betrekken van huurders bij onze activiteiten

om het voortaan bij één avond per jaar te houden. Tevens

hebben we afgesproken dat bij belangrijke (voorgenomen) beleidswijzigingen ad hoc een vergadering belegd wordt.

Beleid

Behandeling van klachten

Wij hebben geen overkoepelende huurdersorganisatie. Een

Vele duizenden malen wenden huurders zich ieder jaar met

aantal van onze complexen/buurten kent een vertegen-

vragen tot Volkshuisvesting. Wij streven ernaar om snel en

woordiging in de vorm van een bewonerscommissie. Bij

volledig te antwoorden en noodzakelijke reparaties tijdig

voorgenomen beleidswijzigingen raadplegen we de geza-

uit te voeren. Wanneer onze huurders niet tevreden zijn

menlijke bewonerscommissies. Aan deze bijeenkomsten

over de kwaliteit van het geleverde werk of de houding van

nemen zowel formele als informele bewonerscommissies

de medewerkers, kunnen zij bij ons een klacht indienen. De

deel. Met de formele bewonerscommissies is een samen-

manager van de betrokken afdeling onderzoekt de klacht.

werkingsovereenkomst gesloten.

Wij nemen altijd contact op met de klager. Daarnaast is er

Bij grote onderhoudsprojecten nodigen we bewoners uit

een groep huurders die bezwaar maakt tegen een rekening.

om mee te denken in het project. Onze ervaring is dat door

In de tabellen is te zien om hoeveel klachten het gaat en in

bewoners van begin tot eind te betrekken het onderhouds-

hoeveel gevallen huurders gelijk bleken te hebben.

proces vaak beter verloopt en de huurderstevredenheid toeneemt.

In het Jaarplan 2014 hebben we de opgave geformuleerd

om op zoek te gaan naar nieuwe manieren om meer huurders te betrekken bij onze activiteiten.

39

Klachten Klachten

2012 totaal 255 klachten 17 19 (6,7%) (7,5%) 7 (2,7%)

2013 totaal 219 klachten 20 4 (9,1%) (1,8%)

51 (20,0%)

60 (27,4%)

12 (5,5%)

20 (7,8%)

20 (9,1%)

103 (47,0%)

141 (55,3%)

Rekening terecht verstuurd (klager in het ongelijk gesteld) Rekening onterecht verstuurd (klager in het gelijk gesteld)

10 5 (4,5%) (2,2%)

47 (21,0%)

14 (6,3%)

35 (15,6%)

113 (50,4%)

bezwaar rekening

gedrag medewerkers

meer dan één klacht

huur en servicekosten

reparatie/onderhoud/mutatie

overig

Tabel: Klachten over Volkshuisvesting

Tabel: Bezwaar rekening

Totaal

2014 totaal 224 klachten

bij de klachtencommissie 2012

2013

2014

51

60

47

19 (37,3%)

21 (35,0%)

20 (42,6%)

19 (37,3%)

32 (53,3%)

2012

2013

2014

Totaal

6

7

7

Gegrond

0

1

0

Verantwoording aan huurders

Iedere twee jaar voeren wij een tevredenheidsonderzoek

20 (42,6%)

uit onder onze huurders. In 2015 is het weer zover. Daar-

naast nodigen we ook huurders uit bij de stakeholdersbijeenkomst die eveneens in 2015 plaatsvindt.

Gedeeltelijk terecht, gedeeltelijk onterecht

7 (13,7%)

1 (1,7%)

3 (6,4%)

Onbekend

6 (11,8%)

6 (10,0%)

4 (8,5%)

Onze huurders krijgen inzicht in onze maatschappelijke

activiteiten. Naast het Jaarverslag dat onze stakeholders

ontvangen, leggen we sinds 2003 ook aan onze huurders

verantwoording af. Dat doen we in de vorm van uitgebreide informatie op onze website. Niet alleen tekst en foto’s,

Klachtencommissie Woningcorporaties

maar ook filmpjes. Daarnaast kan iedereen het Jaarverslag

De Klachtencommissie Woningcorporaties toetst het

en de Jaarrekening digitaal inzien of downloaden van onze

beleid en het handelen van de corporaties. Zij is een onaf-

website. Desgevraagd sturen we een geprint exemplaar toe.

hankelijke regionale commissie die werkt in opdracht van

een aantal corporaties uit Arnhem en directe omgeving. De commissie bestaat uit een evenredig aantal vertegenwoordigers van huurders- en verhuurderorganisaties.

40

2.8 Beheer voor derden Beleid Bij verkoop van appartementen ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren (VVE). De Vereniging van

Eigenaren behartigt de gemeenschappelijke belangen van

de eigenaren. Er is een wettelijke plicht om een bestuur aan te stellen. Volkshuisvesting biedt VVE’s de mogelijkheid om tegen vergoeding een bestuurder te leveren.

Twee maatschappelijke organisaties in Arnhem (Drie

Gasthuizen Groep en welzijnsorganisatie Rijnstad) maken

gebruik van onze expertise. Wij beheren voor hen woningen en maatschappelijk vastgoed en ontvangen daarvoor een beheervergoeding.

De overeenkomst met Rijnstad is eind 2014 beëindigd.

Resultaten Tabel: VvE beheer 2012

2013

2014

Volkshuisvesting levert bestuurder

34

33

34

Aantal woningen/deel Volkshuisvesting

1.452/72%

1.313/67%

1.341/67%

Volkshuisvesting in extern bestuurde VvE

7

7

18

Aantal woningen Volkshuisvesting

149

161

159

70

81

77

Kleine VvE (benedenbovenwoning)

41


Organisatie

42

De ontwikkelingen in onze samenleving en onze eigen uitdagingen vragen om een organisatie die goed is toegerust. Medewerkers functioneren het beste als zij buiten en binnen op basis van dezelfde waarden en principes werken. We zoeken ook in onze organisatie energie en inspiratie op en geven de ruimte. We staan open voor initiatieven, werken samen en investeren in de ontwikkeling van medewerkers. In dit hoofdstuk een beeld van 2014.

3.1 Dienstverlening Tevreden huurders?

de woning en de kwaliteit van de woonomgeving. De

Consultancy een meting uitvoeren naar de mening van

gemiddelde van vergelijkbare corporaties. In 2015 volgt een

Wij laten iedere twee jaar door bureau USP-Marketing

laatste meting was in 2013. Onze scores liggen boven het

onze huurders over onze dienstverlening, kwaliteit van

nieuwe meting.

2005

2007

2009

2011

2013

vergelijkbarecorporatie*

De dienstverlening in totaal

7,2

7,2

7,3

7,4

7,5

7,1

Telefonische bereikbaarheid

7,5

7,4

7,7

7,6

7,8

7,4

-

-

-

6,7

7,3

6,8

Het nakomen van afspraken

7,1

6,9

7,3

6,8

7,4

6,8

De klantvriendelijkheid van de medewerkers

7,4

7,4

7,7

7,5

7,7

-

De afhandeling van het reparatieverzoek

*Gemiddelde van vergelijkbare stedelijke corporaties in 2013.

3.2 Werknemers Personeelsformatie

bouwen. De flexibele schil van medewerkers met tijdelijke

houden en daar waar mogelijk in formatie terug te gaan.

nieuwbouwopgaven, is inmiddels grotendeels afgebouwd.

Ons beleid is om de bedrijfskosten zo laag mogelijk te

arbeidscontracten, afgestemd op de omvang van onze

De behoefte aan personeel is ook minder omdat we minder

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Tabel: Omvang formatie (eind van het jaar) 2012

2013

2014

166

166

163

Aantal FTE in loondienst

144,2

142,1

139,3

Aantal uitzendkrachten

11

6

7

Aantal FTE uitzendkrachten

4,4

2,0

2,0

148,6

144,1

141,3

Aantal medewerkers in loondienst

totaal FTE

43

Verdeling mannen/vrouwen

Tabel: Gebruik van loopbaanbudget

in aantallen

Verdeling mannen/vrouwen

aantal medewerkers

totaal besteed

2013

83

€ 60.000

2014

82

€ 78.000

in aantallen

vrouwen

83 83

mannen

87

76

83 83

eind 2012

Summerschool

Alle medewerkers zijn, verspreid over de zomermaanden,

eind 2012

eind 2013

een dag op pad geweest. Steeds stond één van de wijken

eind 2013 eind 2014

eind 2014

waar we woningen beheren centraal. In kleine groepen zijn we met elkaar in gesprek gegaan over Volkshuisvesting en wijkontwikkeling. We hebben gesproken over ‘de bedoe-

Tabel: deeltijd/voltijd

ling’ van ons werk. Bewoners vertelden ons ter plekke trots over de sociale projecten waar zij bij betrokken zijn. voltijd

deeltijd

eind 2012

54%

46%

eind 2013

54%

46%

eind 2014

53%

47%

Meedenken over besparingen

In 2014 hebben we een beroep op de medewerkers gedaan

om ideeën aan te dragen om te bezuinigen. Daardoor is het

kostenbewustzijn vergroot. Heel wat ideeën zijn uitgevoerd Dat heeft in 2014 tot een besparing van € 0,6 miljoen op

de bedrijfskosten en het maatschappelijk dividend geleid.

In 2015 begroten we € 0,5 miljoen minder op deze posten. Ziekteverzuim

Vooruitkijken naar 2020

exclusief zwangerschappen

Volkshuisvesting ontwikkelt langzaam maar zeker naar een

Ziekteverzuim

(exclusief zwangerschappen)

1,5 % verzuim

5,5

4,8

kleinere organisatie en naar lagere kosten. We bewegen

gemiddeld aantal ziektemeldingen

mee op de golven van verandering en benutten de kansen die er zijn.

1,5

Het is de vraag of de ontwikkeling naar een kleinere organi-

1,4

satie en lagere kosten in de komende jaren net zo gemakkelijk gaat als de afgelopen jaren. Daarom leggen we aan alle

2012 2013 2014

medewerkers voor wat er op ons af komt, zodat iedereen

kan bijdragen aan de bezuinigingen en kan anticiperen op

de toekomst. Dit gezamenlijk ontwikkelingstraject hebben

3,2

we de naam 2020 gegeven. We richten ons op het jaar

2012 2013 2014

2020. We brengen bedreigingen en kansen in beeld. We

10 gemiddelde verzuimduur in dagen

11

werken samen aan ontwikkeling van de organisatie.

Begin 2015 gaan alle medewerkers met een MT-lid in

8,5

gesprek over hun persoonlijke koers tot en met 2020.

Wat komt er op jou af, wat wil je , waarom wil je dat, hoe

2012 2013 2014

kunnen wij jou ondersteunen/faciliteren. Maar ook: kun jij

loslaten, ken je jouw zwakke punten. Welke kansen zijn er? Wat kan jouw koers worden?

Persoonlijke ontwikkeling

De voorbereidingen voor ‘2020’ zijn eind 2014 genomen.

Binnen de organisatie bieden we verschillende mogelijk-

Het traject is afgestemd met de Ondernemingsraad.

heden om aan de eigen ontwikkeling te werken; tijdelijk

een andere functie, deelnemen aan een project, coaching on the job, of tijdelijk werken bij een andere organisatie.

Iedereen beschikt over een loopbaanbudget, te gebruiken voor de eigen ontwikkeling.

44

De Ondernemingsraad in 2014 Werkwijze

(gesprek met ‘tweerichtingsverkeer’)

Raad van Commissarissen

afdelingen was de Ondernemingsraad

notitie een beroepsprocedure laten

de OR in 2014 ook weer twee keer over-

Met zeven leden vanuit verschillende (OR) in 2014 een mooie afspiegeling

van het personeel van Volkshuisvesting. Ongeveer elke twee maanden overleggen we met de directie. In een goede

verstandhouding komen dan onderwerpen aan bod die voor de organisatie en

het personeel van belang zijn. Om onze

rol als belangenbehartiger goed te kun-

nen vervullen, laten we ons zowel in- als extern informeren en adviseren en

bevragen we collega’s. Zo volgden een

aantal OR-leden een training in het in-

terpreteren en begrijpen van financiële stukken. Verder vroegen we alle mede-

werkers hun mening over de voorgestelde interne bezuinigingen om hierin een weloverwogen standpunt in te nemen.

In al onze adviezen en besluiten maken

plaatsvindt. Verder hebben we in de opnemen.

Klokkenluidersregeling

Hoewel belangrijk dat ze er zijn, hoop je van sommige stukken dat ze wél

in de kast kunnen blijven liggen; de

Klokkenluidersregeling is er zo één. Met een aantal aanvullingen en wijzigingen heeft de OR ingestemd met de nieuwe

Naast het overleg met de directie heeft legd met de Raad van Commissarissen.

Dit waren boeiende gesprekken waarin

we onder meer van gedachten wisselden over het verander(en)d speelveld van

corporaties en wat dit betekent voor de

– financiële – positie en koers van Volks-

huisvesting en voor de interne organisatie, waaronder het traject 2020.

regeling. We hebben hierin veel aan-

Geschillencommissie

de klokkenluider en hebben laten vast-

maar het afgelopen jaar was sprake van

dacht besteed aan de bescherming van leggen dat in geval van een melding

de Raad van Commissarissen altijd op de hoogte wordt gesteld. De regeling heeft immers betrekking op dermate

ernstige vermeende missstanden dat

Gelukkig komt het (bijna) nooit voor,

een geschil tussen de werkgever en een aantal medewerkers, over een nieuwe

functiewaardering. Namens de werknemers zaten twee leden van de OR in de

Geschillencommissie. Het advies van de

het bedrijfsbelang of een maatschappe- commissie is door de directie overgeno-

we een afweging tussen de belangen en lijk belang in het geding is.

men en de medewerkers hebben hiermee

de medewerkers.

re uitgebreid geëvalueerd met P&O en

wensen van Volkshuisvesting en die van

Instemming en advies

In 2014 heeft de directie ons onder

meer gevraagd in te stemmen met nieuw beleid over ‘Beoordelen en

belonen’, een nieuwe Klokkenluiders-

Bezuinigingen op bedrijfseigen regelingen

Het afgelopen jaar hebben de directie

ingestemd. Na afloop is de hele procedudirectie, met als doel hiervan te leren.

en OR veel met elkaar gesproken over

Nieuwe samenstelling OR in 2015

de bedrijfseigen regelingen. Ondanks

scheid van onze voorzitter en vice-voor-

een voorstel met acht besparingen op het goede overleg konden we hier-

Aan het eind van het jaar namen we afzitter. Gelukkig werden de vacatures

regeling, het budget voor speciale

over, tot beider teleurstelling, niet tot

de ‘Bedrijfseigen regelingen’. Verder

besloten om alleen de pensioenopbouw

OR weer volop aan de slag. Dan staat

hoe om te gaan met het traject ‘2020’

digen. De overige regelingen blijven

een sterk veranderende en kritische

(psychosociale arbeidsbelasting). Met

thema bezuinigingen wel opnieuw op

gelegenheden en bezuinigingen op

werden we uitgenodigd mee te denken en actualisatie van het PSA-beleid

betrekking tot vrijkomende vacatures is ons advies overgenomen om de re-

actietermijn voor collega’s te verlengen

meteen weer vervuld en kunnen we

overeenstemming komen. Uiteindelijk is in het nieuwe jaar met een complete tijdens ouderschapsverlof te beëin-

intact. Naar verwachting komt het

de agenda. De OR blijft openstaan voor overleg hierover.

tot tien werkdagen.

Een drietal onderwerpen belichten we hieronder wat diepgaander. Beoordelen en Belonen

Na uitgebreid overleg tussen directie

en OR is de cyclus van een afspraken-,

functionerings- en beoordelingsgesprek versoepeld. De OR heeft zich er sterk

voor gemaakt dat er naast een beoordelingsgesprek jaarlijks in ieder geval

ook minstens één voortgangsgesprek

45

in ieder geval 2020 op de agenda. In

samenleving zet de OR zich ook in 2015 graag weer in om positief en actief bij

te dragen aan een fijne werkomgeving en een gezond Volkshuisvesting.

3.3 Strategie en beleid

te ondersteunen is ook het WIFI-netwerk voorzien van

meer stations met een grotere capaciteit. Alle desktop-pc’s

Strategisch Voorraadbeleid

zijn vervangen door modernere exemplaren. Windows 7 is

In 2014 is gewerkt aan de vernieuwing van onze kaders

het nieuwe besturingssysteem.

voor het huurprijs- en het verkoopbeleid. Bij het vernieuwde huurprijsbeleid is specifiek aandacht besteed aan be-

Continuïteitsplan uitgevoerd

pen. En blijven er wel voldoende woningen beschikbaar? De

netwerk onbruikbaar is geworden, toch snel beschikken

taalbaarheid van onze woningen voor de diverse doelgroe-

Hoe kunnen we in geval van een calamiteit, waarbij ons

voorgestelde vernieuwde kaders van het huurprijsbeleid

over onze data? Met het inrichten van een servertoren op

zijn aan de Raad van Commissarissen toegelicht. Besluit-

een externe locatie en de oplevering van een meervoudi-

vorming is opgeschort. We wachten eerst de effecten af

ge internetverbinding met deze locatie hebben wij onze

van de wijzigingen in weten regelgeving in 2015. Wij ver-

IT-systemen redundant uitgevoerd en de uitvoering van

wachten in augustus 2015 een vernieuwd huurprijsbeleid in

ons continuïteitsplan afgerond.

te voeren.

Aanpassing publieksruimte en werkplekken begane grond

Informatiebeleid: vijf sporen

De publieksruimte en de verdeling van de werkplekken op

In dit digitale tijdperk neemt de wijze waarop wij onze

de begane grond pasten al geruime tijd niet meer bij het

informatievoorziening regelen een steeds belangrijker

vernieuwde serviceconcept van ons bedrijf. Medewerkers

plek in. In ons eerste Informatiebeleidsplan zijn vijf sporen

konden zich moeilijk concentreren vanwege een teveel aan

benoemd, waar wij de komende jaren op inzetten: opti-

geluid, de veiligheid was niet overal op voldoende niveau.

maliseren van primaire processen, verbeteren van rappor-

Met een verbouwing aan het eind van 2014 heeft de pu-

tages, tijden plaatsonafhankelijk samenwerken mogelijk

blieksruimte een frisse en praktische indeling gekregen en

maken, bouwen van portalen en de doorontwikkeling van

hebben medewerkers weer een rustige werkplek.

de organisatie rondom informatiebeheer. Het Informatie-

Kennishuis

beleidsplan krijgt in 2015 een update voor het zal worden vastgesteld. Wel werken we al aan de vijf sporen.

In 2014 is het Kennishuis aan de website van Volkshuisvesting Arnhem toegevoegd. Hier staan de antwoorden op

heel veel vragen over wonen. Naast deze digitale informa-

3.4 Bedrijfsmiddelen

tie blijft het mogelijk om ons kantoor te bezoeken of met onze klantenservice te bellen.

Empire: ons primair informatiesysteem

Het Kennishuis bevat ook voor medewerkers uitgebreide

Ook in 2014 hebben we veel aandacht moeten besteden

informatie over hoe te handelen bij vragen van klanten.

aan een aanvaardbare werking van ons primair informatiesysteem Empire. Er waren problemen met de reactie-

snelheid (performance) en met diverse koppelingen tussen systemen van verschillende leveranciers.

Een Inspectie-app voor de opzichters werkte niet naar

behoren en het bleek onmogelijk om de kosten van ver-

volgbonnen van klussen van onze vaklieden te boeken. Aan het eind van het jaar bleek met hulp van de softwareleveranciers een groot deel van de problemen teruggebracht tot aanvaardbare proporties. De performanceproblemen

zijn vrijwel opgelost. Het aannemersportaal is uiteindelijke

succesvol ingevoerd. In 2015 gaan we over naar een nieuwe release van de Empire-software, gebaseerd op verbeterde technologie.

Interne infrastructuur vernieuwd, nieuwe desktops

Het dataverkeer is de afgelopen jaren explosief toegeno-

men. Met de nieuwe glasvezelring kunnen we jaren vooruit. De snelheid van het dataverkeer is verhoogd van 1Gb naar 10Gb. Om het toenemend gebruik van mobiele apparaten

46

47


Financieel Beleid

48

De financiële vertaling van onze activiteiten staat in het tweede deel van dit Jaarverslag, de Jaarrekening. In dit hoofdstuk zoomen we in op ons financieel beleid. In de toelichting op de Planning-en-controlcyclus geven we aan hoe we ons volkshuisvestelijk beleid financieel vertalen. De Financiële Meerjaren Raming geeft een doorkijkje van ons cijfers voor de komende jaren. In de paragraaf over treasury gaan we in op onze derivaten. Daarna belichten we ons fiscale beleid. We vertellen wat de minister en het CFV in hun Oordeels- en toezichtsbrief over Volkshuisvesting zeggen. Als laatste lichten we de beëindiging van onze deelnemingen toe.

4.1 Planning-en-controlcyclus

tot vier FMR-en. Daarnaast hebben we diverse scenario’s doorgerekend om inzicht te krijgen in te nemen beleids-

Het vertrekpunt van ons handelen is vastgelegd in de

beslissingen.

Strategische Visie. Het is onze waardenoriëntatie. Vanuit

de hier opgenomen grondgedachten over mens en maat-

4.2 Financiële meerjarenraming

gemaakt. Deze keuzes worden geconcretiseerd in het

De FMR die als basis dient voor de financiële prognoses voor

Ook de visie op wonen van de gemeente Arnhem is

Alle kengetallen zijn gedurende de hele planperiode positief.

schappij, wonen, werken en ondernemen worden keuzes

de komende jaren (dPi) kent de onderstaande kengetallen.

vierjaarlijkse Ondernemingsplan.

Volkshuisvesting heeft in 2014 stappen gezet in de herij-

input voor het Ondernemingsplan. Daarnaast beschikt

king van het huurbeleid; een besluit is nog niet genomen.

Volkshuisvesting over een doelstelling per wijk en een

Er zijn immers nog veel onduidelijkheden over de toekom-

strategie per cluster. Deze zijn opgenomen in de Wijkvisies

stige regelgeving. Bijvoorbeeld het opnemen van de WWS

en in het Strategisch Voorraadbeleid. In de Financiële meer-

punten in de vaststelling van de maximale huurprijs en de

jarenraming (FMR) rekenen we de financiële gevolgen van

passendheidstoets. Daarom zijn de elementen uit de herij-

onze strategie en beleid door. Ieder jaar worden de activi-

king nog niet meegenomen in de FMR.

teiten uitgewerkt in een Jaarplan. De financiële gevolgen

We zijn in 2015 ook nog bezig met het herijken van ons ver-

van het Jaarplan staan in de jaarlijkse begroting.

koopbeleid. De resultaten daarvan zijn nog niet verwerkt in de FMR.

Afzonderlijke investeringen toetsen we aan het Investe-

ringsstatuut. We kijken of een investering in vastgoed of een voorstel tot strategische samenwerking binnen de

De bedrijfskosten lopen in de komende jaren terug. Voor

past en of de investering voldoet aan de financiële kaders.

vervanging meer ingerekend.

een aantal medewerkers die met pensioen gaan is geen

Strategische Visie, het Ondernemingsplan en de Wijkvisie

We verantwoorden ons drie maal per jaar in de Tussen-

In de FMR zijn 412 nieuwbouwwoningen opgenomen. Deze

onze prestaties. Ook van de financiële gevolgen daarvan.

kwartier en Schuytgraaf. Ook is de aankoop, in 2015, van 151

bevinden zich voornamelijk in Malburgen, Nieuwe Kade-

rapportage. In deze rapportage brengen we verslag uit van

woningen van de Drie Gasthuizen Groep opgenomen.

De risico’s worden in kaart gebracht en besproken. Waar nodig sturen we bij.

De extra verduurzaming van 571 woningen is ingerekend.

Dat geldt ook voor de gemeentelijke rioolheffing voor eige-

Waar we voorheen twee FMR-en maakten, hebben we in

naren, die vanaf 2015 van toepassing is.

2014 de FMR opgesteld ‘naar noodzaak’. Dat heeft geleid Tabel: Kengetallen FMR Kengetal

norm

2015

2016

2017

2018

Interest Dekkings Ratio

>= 1,4

1,56

1,76

1,91

1,95

Debt Service Coverage Ratio

>= 1,0

1,29

1,27

1,27

1,37

Loan to Value

< 75%

70,7%

68,3%

65,1%

62,7%

Solvabiliteit

> 20%

31,6%

33,4%

36,3%

38,0%

Dekkingratio

< 50%

30,2%

30,2%

29,2%

28,5%

49

4.3 Treasury

leningen en voor 10% uit roll overs in combinatie met intrest rate swaps.

Onze financierings- en beleggingsactiviteiten zien wij als ondersteunend aan onze volkshuisvestelijke activiteiten.

Derivaten

uit die kernactiviteiten. De nadruk ligt op een zo klein mo-

Volkshuisvesting heeft drie Intrest Rate Swaps

van onze leningenportefeuille en daarmee het voorko-

We zijn geen onderpandverplichtingen overeengekomen

Wij richten ons op het afdekken van risico’s die voortkomen gelijk werkkapitaal. We streven naar een minimale omvang

voor een totaal bedrag van € 45 miljoen.

men van beleggingen. We spreiden onze renterisico’s en

en we hoeven dus geen liquiditeitsbuffer aan te houden.

streven naar een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet.

Wel is bij één van de drie swaps, van € 25 miljoen, sprake

Ons financierings- en beleggingsbeleid staan verwoord in

van een ‘mandatory termination clause’, per 1 juni 2023. Op

het Treasurystatuut. In dit statuut staan de toegestane

dat moment kan de swap in principe beëindigd worden te-

instrumenten, limieten en tegenpartijen. En op welke wijze

gen verrekening van de dan geldende marktwaarde. Vanaf

onze administratieve organisatie en interne controle moet

juni 2022 moet Volkshuisvesting kunnen beschikken over

worden vormgegeven.

een liquiditeitsbuffer om een eventuele negatieve markt-

waarde te kunnen bekostigen, rekening houdend met een

In 2014 hebben wij het Treasurystatuut gewijzigd. Sinds

mogelijke rentedaling van 2%.

oktober 2012 zijn de Beleidsregels voor het gebruik van derivaten voor Toegelaten Instellingen van kracht. Volgens

Bij de swap met ING was sprake van toezicht belemmeren-

voorwaarden mogelijk. Zo mogen swaps en basisrente-

ING geëlimineerd.

deze Beleidsregels zijn derivaten alleen nog onder speciale

de bepalingen. In 2014 zijn deze bepalingen in overleg met

leningen nog maar een maximum looptijd van tien jaar hebben en zijn extendibles niet meer toegestaan. Ons

Volkshuisvesting heeft twaalf basisrente leningen

nog een stapje verder gegaan. Wij sluiten geen nieuwe

Deze leningen hebben een vaste basisrente plus een liqui-

statuut is in 2014 aangepast aan de Beleidsregels. Wij zijn

voor een totaal bedrag van € 95 miljoen.

derivaten meer af.

diteitstoeslag die periodiek moet worden herzien. Indien de partijen het niet eens worden over de nieuwe opslag

Ontwikkeling leningenportefeuille

leidt dat tot stopzetten van de lening om deze vervolgens

tegen de marktwaarde af te rekenen. Daarom valt ook deze

In 2014 is onze leningenportefeuille met € 1,8 miljoen

leningsvorm onder de Beleidsregels. In onze FMR houden

toegenomen tot een bedrag van € 439,5 miljoen. De porte-

we rekening met een opslag van 40 basispunten; daar-

feuille bestaat voor 98,6% uit geborgde leningen.

voor hebben we middelen gereserveerd. In 2014 vonden zeven herzieningen plaats. Allen met een lagere opslag

We hebben voor € 21,3 miljoen nieuwe leningen aange-

dan 40 punten.

trokken, € 19,5 miljoen is afgelost. Van de nieuwe leningen was € 4,5 miljoen niet geborgd. Daarnaast waren er acht

Volkshuisvesting heeft acht extendible leningen

renteconversies.

voor een bedrag van € 61,8 miljoen.

Deze leningen hebben een vaste rente voor een bepaalde

De gemiddelde vermogenskostenvoet daalde van 3,56%

periode. Daaraan kan nog een tweede periode worden

naar 3,41%. Van de leningen wordt 25% binnen vijf jaar af-

toegevoegd. De geldgever, en niet de geldnemer, heeft het

gelost en 15% binnen tien jaar. 42% van de leningen lossen

recht om te verlengen. Ook de extendible lening valt onder

we over 40 tot 50 jaar af.

de Beleidsregels.

Conform RJ290, uiting 2013-05, waarderen we extendibles

De leningen zijn voor 57% verstrekt door BNG (+4% in 2014)

in de jaarrekening tegen marktwaarde.

en voor 39% door NWB (-3% in 2014). De laatste lening van € 6 miljoen van de gemeente Arnhem is in 2014 afgelost.

4.4 Fiscaal Beleid

De leningen bestaan voor 43% uit fixe leningen, voor 22%

uit basisrenteleningen, voor 9% uit annuïtaire leningen en

Volkshuisvesting heeft in de uitoefening van haar werk-

leningen afgesloten.

belasting, overdrachtsbelasting, loonheffing en onroerend

zaamheden te maken met vennootschapsbelasting, omzet-

voor 1,5% uit lineaire leningen. In 2014 zijn alleen lineaire

zaak belasting. Wij voldoen aan de wettelijk gestelde eisen

Daarnaast bestaat de portefeuille voor 14% uit extendible

50

van de belastingheffing. Voor zover binnen het wettelijk

In de Oordeelsbrief geeft de ILT een oordeel over de

belastingdruk leiden, zal Volkshuisvesting hiervan gebruik

alle corporaties specifiek op naleving van de woning-

kader keuzes gemaakt kunnen worden die tot een lagere

naleving van wetten en regels. De brief richt zich voor

maken. Deze keuzemogelijkheden doen zich voor bij de

toewijzing, grondposities, Wet Normering Topinkomens

vennootschapsbelasting, de omzetbelasting en de over-

(WNT) en activiteiten in het buitenland. Volkshuisvesting

drachtsbelasting.

heeft voldaan aan het criterium om meer dan 90% van

de betreffende woningen toe te wijzen aan de doelgroep.

Beheersmaatregelen

Van onze woningen die door zorginstellingen worden

De regelgeving rond vennootschapsbelasting en om-

verhuurd aan hun cliënten heeft de accountant dat niet

zetbelasting is complex en bewerkelijk en het financieel

kunnen vaststellen.

belang is groot. Volkshuisvesting heeft een fiscalist in

dienst. Deze is verantwoordelijk voor fiscale aangiftes en

De minister geeft aan dat de maximale bezoldigingsnorm

Daarnaast voorzien interne procedures (onder meer bij

schreden. Over onze grondposities maakt de minister geen

adviseert over te maken keuzes in projectontwikkeling.

ten aanzien van de toepassing van de WNT niet is over-

projectontwikkeling) in het tijdig inschakelen van de inter-

opmerking. Volkshuisvesting is niet actief in het buiten-

ne fiscalist. Volkshuisvesting raadpleegt verschillende

land.

externe fiscalisten, die de interne fiscalist adviseren en de aangiftes globaal toetsen.

In de Toezichtsbrief geeft het CFV een oordeel over de

Fiscale planning

vesting staat niet onder verscherpt toezicht en is géén

financiële continuïteit van Volkshuisvesting. Volkshuis-

Om binnen de wettelijke kaders de belastingdruk voor de

saneringscorporatie. Het CFV heeft geen aanleiding tot het

vennootschapsbelasting en de omzetbelasting zo laag

doen van interventies.

mogelijk te houden, maakt Volkshuisvesting gebruik van fiscale planning.

4.6 Verbindingen

Voor de toepassing van de integrale vennootschapsbelas-

ting heeft Volkshuisvesting een vaststellingsovereenkomst

In 2014 zijn de enige verbindingen van Volkshuisvesting

komst liep tot 31 december 2013. Wij hebben gebruik

graaf, CV Realisatiemaatschappij Schuytgraaf en de BV

beëindigd. Via de Stichting Bouwontwikkeling Schuyt-

(VSO2) met de Belastingdienst gesloten. Deze overeen-

Rhynstroom hebben we met drie andere corporaties

gemaakt van de mogelijkheid om deze VSO te verlengen

samengewerkt aan de nieuwbouw in de sociale sector

voor 2014.

in Schuytgraaf. Volkshuisvesting deelde voor 38,4% mee in de kosten en de resultaten van de koopwoningen.

De belastingplicht voor de vennootschapsbelasting die in

Omdat de oorspronkelijke opgave voor het bouwen van

2006 is ingegaan heeft tot op heden nog niet geleid tot

huur- en koopwoningen voor de corporaties nagenoeg is

een belastingafdracht, omdat we nog geen winst maken.

voltooid, is de juridische samenwerking beëindigd. In 2014

We overwegen op dit moment om een voorziening voor

is de liquidatie van CV en BV definitief en is de stichting

groot onderhoud te treffen. In dat geval zal de eerste

opgeheven.

afdracht waarschijnlijk plaatsvinden in 2018.

Een afwaardering van verhuurd vastgoed vanwege een

permanent lagere WOZ-waarde is niet toegepast en maakt vooralsnog ook geen onderdeel uit van de fiscale planning.

Ook de herinvesteringsreserve is niet ingezet. Deze behoort wel tot de toekomstige mogelijkheden.

4.5 Oordeel Toezichthouders In 2014 hebben wij een Oordeelsbrief 2013 ontvangen van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) en een Toezichtsbrief 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV).

51


Intern toezicht en Bestuur

52

In dit hoofdstuk geven wij een kijkje in de keuken van de Raad van Commissarissen en bestuurder. Hoe geven zij invulling aan hun verantwoordelijkheid? Ook wordt het beloningsbeleid toegelicht.

5.1 Governancestructuur

De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad. Hij

verschaft de Raad tijdig de informatie die nodig is voor de

Volkshuisvesting heeft een Governance Code die gebaseerd

uitoefening van zijn taak. Ook bespreekt hij de interne risi-

is op de Governancecode Woningcorporaties.

cobeheersing- en controlesystemen. De organisatie bestaat

Bij onze maatschappelijke taak past een integere bedrijfscul-

uit vier hoofdafdelingen; Wonen, Vastgoed, Financiën &

tuur. De kern hiervan ligt vast in onze Integriteitscode. Elke

Control en Strategie & Organisatie. De managers van deze

vorm en schijn van belangenverstrengeling wordt vermeden.

afdelingen vormen samen met de bestuurder het managementteam (MT).

Volkshuisvesting Arnhem is een stichting die wordt be-

stuurd door één bestuurder. De Raad van Commissarissen

De Raad stelt de bezoldiging van zijn leden en van de be-

gang van zaken. De Raad beslist over benoeming, beoorde-

de woningcorporatie.

(RvC) houdt toezicht op de bestuurder en op de algemene

stuurder vast. Die is niet afhankelijk van de resultaten van

ling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder.

De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de

De Raad van Commisarissen is zelf verantwoordelijk voor

volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berich-

de kwaliteit van zijn eigen functioneren. Een (her)benoe-

ten. De Raad benoemt de onafhankelijke externe accoun-

ming van een lid van de Raad is gebaseerd op de profiel-

tant en stelt zijn beloning vast. De externe accountant

schets voor commissarissen. Op twee uitzonderingen na

woont in ieder geval de vergadering van de Raad bij waarin

heeft de Raad alle principes van de code onderschreven:

over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten.

Volkshuisvesting heeft geen afzonderlijke Remuneratie-

De interne controle is een taak van de managers en van de

commissie en de bestuurder heeft een contract voor onbe-

afdeling Financiën & Control.

paalde tijd. Als aanvulling op de Governancecode heeft de RvC een commissie Maatschappelijk Presteren ingesteld. De bestuurder is verantwoordelijk voor de strategie en

5.2 V erslag van de Raad van Commissarissen

Strategische Visie verwoordt onze opvattingen over onze

Dit jaar willen wij u in ons deel van het jaarverslag graag

een missie en in doelstellingen in het Ondernemingsplan.

ven aan onze verantwoordelijkheden. Niet zo zeer een

realisatie van de doelstellingen van Volkshuisvesting. De

inzicht geven in hoe wij in 2014 invulling hebben gege-

maatschappelijke positie. De bestuurder vertaalt die visie in

opsomming van wat we allemaal gedaan hebben, maar

Volkshuisvesting betrekt belanghebbenden bij beleidsvor-

meer het accent op hoe we werken. Een kijkje in de keuken

ming. Het maatschappelijk presteren van Volkshuisvesting

van onze RvC.

komt aan de orde in de gelijknamige commissie en wordt eenmaal per vier jaar onder de loep genomen met een maatschappelijke visitatie.

53

Algemeen

gevoerd. In deze gesprekken wordt geluisterd naar de be-

den, was 2014 een stabiel jaar. Onze ervaring is dat RvC-le-

en adviezen gegeven over paden die bewandeld kunnen

Nadat we een aantal jaren wisselingen binnen de RvC had-

stuurder, gespiegeld op wat hij inbrengt, risico’s verkend

den toch wel een jaar nodig hebben om “er in te komen” en

worden. We treden niet in de verantwoordelijkheid van

nu alle leden dit aanloopjaar achter de rug hebben, draait

de bestuurder, maar waarschuwen, adviseren en onder-

de RvC op volle kracht.

steunen.

Een bijzonder lid van onze RvC is Nilay Külci. Vanaf 2013 is

zij onze stagiaire en doet ze ervaring op met wat er binnen

Integriteit

Vanuit haar werkpraktijk in het sociale domein stelt zij

met het Managementteam. Hier worden de thema’s

een corporatie en meer specifiek de RvC allemaal gebeurt.

Ieder jaar heeft de RvC een tweedaagse conferentie samen

regelmatig scherpe vragen over zaken die van belang zijn

besproken die op dat moment actueel zijn en niet aan de

voor onze doelgroep.

reguliere besluitvorming vastzitten. Dit jaar hebben we

Wij vergaderen zoals alle andere RvC’s in Nederland; onze

onder andere aandacht besteed aan het integriteitsvraag-

directeur-bestuurder zorgt dat wij op tijd voorstellen

stuk. Zijn we hier wel scherp genoeg op? Als voorbereiding

krijgen, die lezen we uiterst kritisch, in het overleg mag

was er een artikel opgestuurd met twee meningen over de

iedereen er wat over zeggen (de voorzitter als laatste) en

manier waarop je naar integriteit kunt kijken. De RvC en

dan volgt er een conclusie.

MT-leden hebben uitgedaagd door de voorzitter hierover

van gedachten gewisseld en daarmee de integriteitscode

Dit geeft echter niet het complete beeld. In toenemende

van Volkshuisvesting weer tot leven gebracht. De slotcon-

mate probeert de Raad naast het klassieke vergaderen

clusie was dat het goed is om hier regelmatig aandacht aan

ook andere manieren uit om het echte gesprek met elkaar

te besteden!

voeren. Hieronder een aantal voorbeelden van die andere aanpak.

Huurbeleid

Rioolheffing

huurverhoging, een belangrijk aandachtspunt wat de ge-

Voor de RvC is, al sinds het loslaten van de inflatievolgende

Een lastig dossier dit jaar was de situatie rond de riool-

volgen zijn voor onze huurders en of we op termijn nog wel

heffing. In het collegeakkoord waren door de college-dra-

voldoende betaalbare woningen hebben. Om deze reden

gende partijen afspraken gemaakt met fikse conse-

was ook afgesproken met de bestuurder dat het huurbe-

quenties voor onze financiële situatie en met negatieve

leid herijkt zou worden. De RvC is door de organisatie in

gevolgen voor de verhouding tussen Volkshuisvesting en

een aantal slagen meegenomen in deze beleidswijziging.

de gemeente. Vanuit de RvC hebben individuele leden

Als eerste stap is de RvC meegenomen door de mensen

regelmatig gespard met de directeur-bestuurder over de

van de afdeling Onderzoek & Strategie in de analyses die

ontstane situatie en wat hieraan te doen. Ook de voltal-

er gemaakt zijn. Vervolgens is er tijdens onze tweedaagse

lige RvC heeft hierover het gesprek met Gerrit Breeman

conferentie uitgebreid aandacht besteed aan de richtingen,

54

die de organisatie voor ogen had en welke haken en ogen

De commissie bestaat uit twee RvC-leden en overlegt

in onze RvC behandeld en afgesproken dat in dit stadium

manager Strategie & Organisatie. Het jaar 2014 is gebruikt

daar nog aan vast zaten. Ten slotte is het concept-beleid

periodiek met twee MT-leden: de manager Wonen en de

eerst nog meer informatie nodig is voor dat tot wijziging

om de werkwijze uit te denken; op welke wijze kan men

van het huurbeleid kan worden besloten.

toegevoegde waarde leveren? Als start is gekeken naar de

stukken die de RvC voorgelegd krijgt. Wordt hierin voldoen-

Nieuwe Kadekwartier

de aandacht besteed aan de maatschappelijke effecten en

Naast het huurbeleid is ook het Nieuwe Kadekwartier een

gebeurt dit op de juiste manier? Deze exercitie heeft geleid

onderwerp dat de afgelopen jaren onze bijzondere belang-

tot bewustwording bij de organisatie, verbetering van de

stelling heeft gehad. Door de lange looptijd van het project

beslisdocumenten en daardoor een meer evenwichtige

en de grote veranderingen in de omstandigheden een las-

discussie in de RvC.

tig dossier. In onze vergadering in juni hebben we ondanks

Deze zoektocht heeft geleid tot een omschrijving van de

de moeilijke omstandigheden toch onze goedkeuring kun-

taken van de commissie en een reglement voor de com-

nen geven aan de realisatie van 120 woningen, 30 gebouw-

missie dat in de RvC-vergadering van december geaccor-

de parkeerplaatsen en ruim 1.400 m2 commerciële ruimten.

deerd is.

Tijdens onze conferentie zijn we door onze ontwikkelaar,

Henk van Ramshorst, door het gebied geleid. We hebben

De Auditcommissie

nabij de Rijnwijk bezocht. In onze reguliere vergadering

volwaardige commissie. Opvallend is hier wellicht dat de di-

nieuwbouw bekeken en lastig te verhuren bedrijfspanden

De Auditcommissie functioneert na een pilotjaar als

kwam een voorstel langs om de eigendomssituatie van een

recteur-bestuurder niet bij deze overleggen aanwezig is. De

aantal panden af te doen. Het komt niet vaak voor, maar in

drie leden van de RvC, die deel uitmaken van de Auditcom-

dit specifieke geval heeft de RvC niet ingestemd met het

missie, voeren het overleg met de manager Financiën &

voorstel.

Control en zijn mensen. De opzet is veelal dat het afdelingshoofd de presentatie houdt, die hij ook van plan is in de

Overleg met Ondernemingsraad

RvC te houden. De leden van de Auditcommissie spiegelen

Sinds vorig jaar is de samenstelling van de OR flink gewij-

daarop, wijzen op behoefte aan extra informatie, gaan

zigd. Binnen het halfjaarlijkse overleg met de OR merken

dieper op bepaalde onderwerpen in. De voorzitter schrijft

wij de verschillen. Er worden nu ook vanuit de OR daadwer-

vervolgens een verslag dat naar alle leden van de RvC gaat.

kelijk bespreekpunten aangedragen. Bij diverse onder-

We hebben gekozen voor deze werkwijze om te waarbor-

werpen vraagt men om de visie van de RvC. Daarnaast is

gen dat de RvC integraal blijft werken. Het is niet zo dat de

geëxperimenteerd met een nieuwe opzet. De directeur-be-

leden die niet in de Auditcommissie zitten zich niet meer

stuurder heeft discussiememo’s geschreven over ontwikke-

over de financiële stukken hoeven te buigen; alle RvC-leden

lingen in de zorg en over de ontwikkelingen in de bedrijfs-

gaan over alle onderwerpen!

voering en de RvC samen met de OR uitgedaagd hierover

van gedachten te wisselen. Dit leidde tot goede inhoudelij-

De Auditcommissie heeft afgelopen jaar gemerkt hoe

ke gesprekken los van de druk van concrete besluitvorming.

belangrijk het is dat de organisatie inmiddels in staat is een aantal malen per jaar een Financiële Meerjaren Raming te

De commissie Maatschappelijk Presteren

maken. Dit maakt het mogelijk om de effecten van beslui-

Tijdens onze jaarlijkse evaluatie in december 2013 hebben

ten op de korte termijn te beschouwen op de lange termijn.

we geconstateerd dat we als RvC wel erg veel aandacht

besteedden aan de financiële kant van het reilen en zeilen

In dat verband signaleerde de Auditcommissie dat er

hadden op de maatschappelijke onderwerpen. Het idee

afdeling onderhoud: waarom is er ieder jaar sprake van

van onze corporatie. De vraag rees of we voldoende zicht

behoefte is aan meer zicht op het reilen en zeilen van de

is toen ontstaan om naast de Auditcommissie ook een

onderbesteding en welke acties worden ondernomen om

commissie Maatschappelijk Presteren in te stellen. Deze

deze kosten zo laag mogelijk te houden? De directeur-be-

commissie heeft als doel om de maatschappelijke relevan-

stuurder heeft deze vraag van de Auditcommissie opge-

tie en de maatschappelijke effecten van Volkshuisvesting

pakt door de verantwoordelijke afdeling te vragen een

in beeld te brengen. De leden van de commissie besteden

toelichting te geven voor de RvC op de werkwijze die men

bijzondere aandacht aan de manier waarop we ons kunnen

hanteert. Met een flinke delegatie werd dit uit de doeken

legitimeren tegenover onze huurders en stakeholders en

gedaan, waarbij de verantwoordelijke medewerkers zelf

aan het verbeteren van de invloed van huurders. Daarbij

toelichting gaven op de verschillende onderdelen.

sluiten we aan bij het maatschappelijke debat.

Gegeven de aanwezige ruimte in alle financiële ratio’s

55

waaraan Volkshuisvesting moet voldoen, ziet de Auditcom-

Besluiten

en ambities van de organisatie. Het er op toezien dat deze

hadden onder meer betrekking op:

missie nog voldoende ruimte voor invulling van initiatieven

De besluiten van de Raad van Commissarissen in 2014

ruimte op verantwoorde wijze wordt benut ziet de Audit-

•• De bouw van 120 woningen, 30 parkeerplaatsen en ca.

commissie als een voor haar belangrijke taak.

1.450 m2 commerciële ruimte, Nieuwe Kadekwartier / Fluvium / Blok H.

Ontwikkeling van de RvC-leden

•• Samenwerkingsovereenkomst met Drie Gasthuizen

Maatschappelijk gezien is er veel aandacht voor de kwa-

Groep voor ontwikkeling en realisatie van 52 zorgappar-

liteit van de leden van de raden van commissarissen. Dit

tementen, Nieuwe Kadekwartier / Fluvium / Blok H.

wordt door ons gedeeld. Wij hebben in 2014 verschillende

•• De bouw van 14 woningen, Nieuwe kadekwartier /

van de ontwikkelingen. De gewoonte is ontstaan om de

•• De bouw van 51 woningen, Malburgen / Het Nieuwe Zuid.

door een kort verslag of het sturen van de informatie. Ook

•• De bouw van 13 woningen, Malburgen / Groene Weide.

cursussen en symposia gevolgd om op de hoogte te blijven

MOW / Mondriaan.

opgedane informatie met de andere RvC-leden te delen

•• De bouw van 62 woningen, Malburgen / Huissensestraat.

de directeur-bestuurder en de bestuurssecretaris voorzien

•• De verkoop van nieuwbouwwoningen.

onze Raad regelmatig tussendoor van relevante stukken. In

•• Verkoop grondposities, Malburgen / Bereklauw- en

onze jaarlijkse evaluatie staan we hier nadrukkelijk bij stil.

Wikkestraat aan Vivare.

•• Aankoop van 20 woningen boven winkels in Schuytgraaf.

Voorbereiding visitatie

•• Aankoop van 164 verhuureenheden van de Drie Gast-

Als laatste is vermeldenswaard dat we voorbereidingen

huizen Groep.

hebben getroffen voor de derde visitatie van Volkshuisves-

•• Treasury statuut versie 4.

digde bureaus daarbij uitgedaagd om niet alleen de door

•• Huurverhoging 2014.

ting, die in 2015 gaat plaats vinden. We hebben de uitgeno-

•• Treasury jaarplan 2014.

de SVWN opgestelde methodiek toe te passen, maar een

•• Bezwaren met hypotheek en pandrecht van Toren

werkwijze te kiezen waardoor wij de spiegel voorgehouden

Dijkgraaf / ‘Langs de Rijn’ / Malburgen.

krijgen of wij voldoende werken vanuit de bedoeling. Met

•• WSW, Overeenkomst tot lastgeving met privatieve

vertrouwen in.

•• Jaarverslag en -rekening 2013.

Vergaderingen

•• Financiële Meerjaren Raming 2014 3.0 en 4.0.

de keuze voor de mensen van Raeflex hebben we hier veel

werking / onherroepelijke volmacht.

•• Jaarplan en Begroting 2015.

De Raad van Commissarissen heeft in 2014 zeven keer

•• Klokkenluidersregeling versie 2.

vergaderd waarvan één keer in besloten vorm en één keer

•• Aanbesteding accountantsdiensten.

in ingelaste vorm. De ingelaste vergadering op 28 maart

•• Nevenfunctie bestuurder.

stond vooral in het teken van het Huurprijsbeleid en de

•• Remuneratiebeleid 2014 en 2015.

Huurverhoging 2014. In de besloten vergadering op 15 de-

•• Maatschappelijke visitatie 2015.

cember is het functioneren van de Raad en van de bestuur-

•• Herbenoeming leden van de Raad van Commissarissen.

der geëvalueerd. Daarnaast vond op 12 mei een informele

•• Evaluatie functioneren van Raad van Commissarissen

bijeenkomst plaats over de rioolheffing.

en van bestuurder.

•• Rooster van Aftreden 2015.

De vergadering van 16 april werd voorafgegaan door een

•• Reglement Commissie Maatschappelijk Presteren.

overleg met de Ondernemingsraad. De vergadering van 24

november werd voorafgegaan door een themabijeenkomst

Conferentie

en een bijeenkomst met de Ondernemingsraad.

In onze jaarlijkse conferentie (dit jaar op 26 en 27 september) stonden de volgende onderwerpen op de agenda:

De Raad hecht eraan bij alle vergaderingen voltallig te zijn.

•• Het Nieuwe Kadekwartier

Bij een vergaderingen ontbrak een lid van de Raad vanwege

•• Integriteits- en fraudebeleid

ziekte. Bij drie vergaderingen ontbrak telkens één lid om

•• Strategisch voorraad beleid

andere redenen.

•• De Arnhemse woningvoorraad •• Het huur- en verkoopbeleid

De leden van het Managementteam van Volkshuisvesting hebben de conferentie bijgewoond en deelgenomen aan de discussies die op de presentaties volgden.

56

57

Excursie

de Raad is besproken. Daarnaast is gebruik gemaakt van

de Raad van Commissarissen en het Managementteam

van zijn persoonlijke doelstellingen.

Het doel van de jaarlijkse excursie (dit jaar op 27 juni) van

een door de bestuurder opgestelde evaluatie over 2014

van Volkshuisvesting was Nijmegen. Dit met het oog op

Het evalueren van het functioneren van het Bestuur

interessante stedelijke ontwikkelingen aldaar en om onze

vormde de basis voor het functioneringsgesprek met de

banden met Nijmeegse corporaties te versterken.

bestuurder in januari 2015 waarvoor voorafgaand aan dat

gesprek, een gespreksleidraad aan de bestuurder is toege-

Vergaderingen met Ondernemingsraad

zonden.

De Raad van Commissarissen overlegt meestal twee keer

per jaar met de Ondernemingsraad. Dat was ook het geval

Rol voorzitter Raad van Commissarissen

pen op de agenda:

functioneren van de Raad expliciet aan de orde geweest.

in 2014. Op 16 april stond stonden de volgende onderwer-

De rol van de voorzitter is in de evaluatie van het eigen

•• Financieringscapaciteit van Volkshuisvesting. •• Consequenties verhuurdersheffing.

Onafhankelijkheid

•• Wijkontwikkeling.

waren. Van een mogelijke belangenverstrengeling is geen

•• Bezuinigingsactiviteiten binnen Volkshuisvesting.

Geconstateerd is dat alle leden in 2014 onafhankelijk

Op 24 november is van gedachten gewisseld over:

sprake geweest. De betrokkenheid van de leden van de

•• Thema 2020 (employability).

Raad bij Volkshuisvesting is groot, mede door de vooruit-

•• Besparing op arbeidsvoorwaarden.

strevende werkwijze van de organisatie.

•• Toekomstvisie Volkshuisvesting n.a.v. eindrapport parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties.

Tegenstrijdige belangen

De Raad heeft in zijn besloten vergadering geconstateerd

Bijeenkomsten bewonerscommissies

dat in 2014 geen sprake is geweest van tegenstrijdige

De Raad is ook vertegenwoordigd op de gebruikelijke voor-

belangen.

jaars- en najaarsbijeenkomst van de gezamenlijke bewonerscommissies en tijdens de eindejaarsbijeenkomst.

De audit van de financiële verslaglegging

Besloten vergadering

gebruikelijk) de Managementletter van de externe ac-

In haar vergadering van 17 februari heeft de Raad (zoals

De Raad van Commissarissen heeft op 15 december een

countant en de reactie daarop van het Managementteam

deels besloten vergadering gehouden. Bij het besloten

besproken. Op 16 april heeft de Raad met de accountant

gedeelte waren uitsluitend de leden van de Raad aanwe-

van gedachten gewisseld over de Jaarrekening 2013 en het

zig. Voorafgaand is een gespreksleidraad vastgesteld met

Controleverslag.

betrekking tot zowel een evaluatie van het functioneren

Hieruit maakt de Raad onder meer op dat de samenwer-

van de Raad en zijn individuele leden als een evaluatie van

king tussen de organisatie en de accountant goed verloopt

het functioneren van het Bestuur. Bij de evaluatie van de

en dat de accountant voldoende voortgang ziet in de

Raad is een door de bestuurder verstrekte notitie over het

versterking van de organisatie.

functioneren van de Raad betrokken en een overzicht van de individuele (opleidings-)activiteiten van de leden van

Deskundigheid en samenstelling

lijst verstrekt met aandachtspunten die is ontleend aan het

geregelde interactie van leden van de Raad met professi-

de Raad. Als referentiekader voor het gesprek is vooraf een

De deskundigheid van de Raad is op peil gehouden door

rapport van de Vereniging van Toezichthouders in Woning-

onals werkzaam in de sector (met name VTW en accoun-

corporaties (VTW) ‘Evaluatie van de Raad van commissaris-

tants). De door de leden gevolgde cursussen en symposia

sen en zijn leden’.

dragen tevens bij aan de deskundigheid van de Raad. Er is

ook frequent contact met medewerkers uit de organisatie.

Het tweede deel van de besloten vergadering betrof het

Voor een deel van de leden van de Raad loopt de deskun-

evalueren van het functioneren van het Bestuur. Daarbij

digheidsbevordering ook langs hun reguliere werk.

is zowel aandacht besteed aan het functioneren binnen

In de loop van 2013 is mevrouw N. Külci als trainee toege-

de organisatie Volkshuisvesting als aan de samenwerking

treden tot de Raad. Het traineeship heeft een tijdsduur van

met de Raad van Commissarissen. Voor de tweede keer is

twee jaar. Mevrouw Külci wordt in de gelegenheid gesteld

bij deze jaarlijkse evaluatie gebruik gemaakt van een door

zich binnen de Raad inhoudelijk verder te ontwikkelen door

de bestuurder opgesteld overzicht met persoonlijke doel-

het volgen van cursussen. Zij wordt in dit traject begeleid

stellingen voor 2014 dat aan het begin van het jaar binnen

door de vice-voorzitter van de Raad

58

5.3 Samenstelling Raad van Commissarissen De samenstelling van de Raad van Commissarissen is per 31 december 2014 als volgt:

Naam

in functie sinds

aftredend

termijn

2011

2015

1e

lid / Voorzitter Commissie Maatschappelijk Presteren

Dhr. M.A.N. Idema

2010

2018

2e

Voorzitter

Dhr. B.L.M.T. van Moerkerk

2012

2016

1e

lid / lid Auditcommissie

Dhr. R.F.M. Post

2012

2016

1e

lid / lid Commissie Maatschappelijk Presteren

Mevr. H. Pries

2011

2015

1e

vicevoorzitter / lid Auditcommissie

Dhr. F.H. van der Togt

2010

2018

2e

lid / voorzitter Auditcommissie

Mevr. N.Külci

2013

2015

-

Dhr. S. van Bodegraven

Beknopt curriculum vitae van de leden van de Raad van

functie

trainee (zonder stemrecht)

van Toezicht van een zorginstelling, aan het eind van die

Commissarissen.

periode ook van de Auditcommissie. Hij vervulde diverse

bestuursfuncties, onder andere in een lokaal, later regio-

De heer S. van Bodegraven (1961)

naal schoolbestuur. Thans is hij voorzitter van het bestuur

De heer Van Bodegraven is in juli 2011 benoemd als huur-

van de Stichting Vrienden van de Oude Jan, vice-voorzitter

derscommissaris van de Raad van Commissarissen. Hij is

van de Oudheidkundige Kring Rheden-Rozendaal, voorzitter

algemeen directeur van Fundeon, kennis- en adviescen-

van vereniging De Sociëteit in Velp en lid van de Commissie

trum voor het opleiden en ontwikkelen van personeel in

Cultuurhistorie Rheden-Rozendaal.

de bouwen infrasector. In 2009 en 2010 was hij lid van de adviescommissie van de Minister van WWI voor de zoge-

De heer B.L.M.T. van Moerkerk (1962)

sie voor de verstedelijkingsopgave in de Stadsregio Arnhem

van Commissarissen. Vanaf 1989 tot 2011 heeft hij diverse

naamde 40+ wijken. In 2009 leidde hij een adviescommis-

Sinds 1 juli 2012 is de heer Van Moerkerk lid van de Raad

Nijmegen. Van 2003 tot 2008 was hij als wethouder Ruim-

advies-,management – en directiefuncties vervuld binnen

telijke Ordening en Volkshuisvesting van Arnhem betrokken

de Rabobank organisatie. Zijn laatste functie bij Rabobank

bij vele fysieke projecten en projecten ter verbetering van

betrof de functie van commercieel directeur bij Rabobank

het woon- en leefklimaat. Daarvoor werkte hij geruime tijd

LiemersePoort. Sinds 2011 is de heer Van Moerkerk zelfstan-

voor internationaal opererende technische adviesbureaus.

dig ondernemer onder de vlag Bluez Corporate Finance

In de gemeente Rheden was hij vele jaren bestuurlijk actief

en geeft hij financieel advies aan bedrijven actief op het

in het welzijnswerk en lokale politiek.

terrein van energie en milieutechnologie. Ook is hij beschikbaar als interim manager.

De heer M.A.N. Idema (1946)

Als toezichthouder is de heer Van Moerkerk als volgt actief:

De heer Idema is benoemd in de Raad van Commissarissen

Lid van de Raad van Commissarissen en voorzitter van de

per 1 april 2010. Hij is opgeleid tot (stads-) geograaf en

Auditcommissie van woningcorporatie De Woonmensen

planoloog. Lange tijd werkzaam bij Companen te Arnhem,

in Apeldoorn sinds 2013; lid van Raad van Commissarissen

adviesbureau op het terrein van het wonen, vanaf juli 1987

en Auditcommissie van woningcorporatie DeltaWonen

tot juli 2005 als directeur. De heer Idema vervulde diverse

in Zwolle sinds 2014; lid van de Raad van Toezicht van

functies binnen beroepsorganisaties en gaf onder andere

stichting Cultuurmij Oost in Arnhem sinds 2014 en lid van

van daaruit vele cursussen, zoals op het terrein van volks-

het Bestuur van AMZAF Young talent festival te Arnhem

huisvesting, wijkaanpak en wonen-welzijn-zorg, ook aan de

sinds 2012.

Bestuursacademie Nederland (hogere bestuursdienstop-

leiding). Van 2004 tot en met 2011 was hij lid van de Raad

59

Leden van de Raad van Commissarissen: V.l.n.r. : de heer R. Post, de heer S. van Bodegraven, mevrouw N. Külci (trainee), mevrouw H. Priest, de heer M. Idema, de heer F. van der Togt, de heer B. van Moerkerk. De heer R.F.M. Post (1965)

missarissen van Niko Projects BV, leverancier en partner op

missarissen. Hij is sinds juni 2014 financieel toezichthouder

tica). Vanaf april 2014 is hij lid van de vaste commissie van

De heer Post is vanaf 1 juli 2012 lid van de Raad van Com-

het gebied van gebouwen woningautomatisering (domo-

bij de Nederlandse Orde van Advocaten. Daarvoor werkte

advies van de gemeente Rozendaal.

hij als advocaat bij Plieger & Saija Advocaten te Arnhem.

Tussen begin 2005 en begin 2011 was de heer Post werkzaam

Mevrouw H. Pries (1959)

Amsterdam. Vanaf begin 1995 tot begin 2005 was hij onder

missaris. Na haar bouwkundestudie is ze haar loopbaan

als toezichthouder bij de Autoriteit Financiële Markten in

Mevrouw Pries is per 1 juli 2011 benoemd als huurderscom-

meer werkzaam bij Hestia Makelaardij als hypotheekadvi-

begonnen als bewonersdeskundige in Rotterdam. Zij is van-

seur, bij Sterpolis/Interpolis verzekeringsmaatschappij als

uit diverse invalshoeken (stadsvernieuwingscoördinator,

hypotheekspecialist en accountmanager zakelijke markt, bij

raadslid, ZZP-er) betrokken geweest bij Arnhem. Van 2002

Rechtswinkel Nijmegen als juridisch adviseur en tot slot was

tot aan 2011 heeft zij gewerkt bij p2 projectmanagement.

hij secretaris van de Geschillencommissie Bankzaken/Hypo-

Zij is lid geweest van de bestuurscommissie De Basis en

thecaire Financieringen in Den Haag.

voorzitter van Stichting Atelierbeheer Slak. Op dit moment is zij als zelfstandige werkzaam.

De heer F.H. van der Togt (1952)

De heer Van der Togt maakt sinds 1 juli 2010 deel uit van

Mevrouw N.Külci (1981)

functies vervuld binnen de externe en interne accountancy,

(zonder stemrecht) van de Raad. Na haar bestuurs- en be-

de Raad van Commissarissen. Hij heeft vanaf 1971 diverse

Mevrouw Külci is per 1 juni 2013 benoemd tot trainee

het (inter)nationale bedrijfsleven en als zelfstandig interim

drijfskundige opleidingen heeft mevrouw Külci als mede-

manager. In de jaren 2000 tot en met 2010 was de heer

werker van de Kamer van Koophandel bedrijfsvoorlichting

Van der Togt als CFO statutair verantwoordelijk bij het wo-

gegeven. Ook heeft zij als kwartiermaker bij de gemeente

ningbeleggingsfonds Vesteda. Hij beschikt over een ruime

Arnhem een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de

ervaring op het gebied van beleggingen, financieringen,

dienstverlening aan (allochtone) ouderen. Op dit moment

volkshuisvesting en projectontwikkeling. Sinds 2007 maakt

is zij werkzaam als zelfstandig adviseur, coach en project-

de heer Van der Togt tevens deel uit van de Raad van Com-

manager op het gebied van ondernemerschap en diversiteit.

60

5.4 Samenstelling Bestuur en rechtspositie

Helaas is de huurachterstand in 2014 licht opgelopen. We zien dat als een indicatie van de groeiende problematiek

van de ‘betaalbaarheid’. De betaalbaarheid van huurwonin-

Sinds 2000 is de heer G. Breeman (1955) bestuurder van

gen heeft bij de herijking van ons huurprijsbeleid veel aan-

woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem. Hij is be-

dacht gekregen. We hebben een grondige analyse gemaakt

noemd voor onbepaalde tijd. De heer Breeman werkte tien

en onze ervaringen met corporaties in de regio Arnhem -

jaar als docent Wonen op Hogeschool Diedenoort te Wage-

Nijmegen gedeeld. In 2015 gaan we hiermee door en maken

ningen, vier jaar als bestuurder bij Woningbouwvereniging

we afspraken over betaalbaarheid en beschikbaarheid.

De Goede Woning in Doetinchem en vijf jaar bij de koepel

Naast betaalbaarheid is ook het thema duurzaamheid in

van woningcorporaties (voorganger van Aedes, vereni-

2014 nadrukkelijk geagendeerd. Dat leidt in 2015 tot een on-

ging van Woningcorporaties). Hij was tot 1 oktober 2009

gekend aantal woningen waarvan, met steun van de Pro-

voorzitter van de Raad van Commissarissen van Stichting

vincie Gelderland , het energielabel sterk wordt verbeterd.

Enserve en hij is lid van de Raad van Commissarissen van

Facility Point Arnhem. In 2014 heeft zich geen situatie voor

De parlementaire enquête en de herziening van de

was van tegenstrijdige belangen.

huisvesting. Daar hadden we al op geanticipeerd. Gelukkig

gedaan waarbij er ten aanzien van de bestuurder sprake

Woningwet leiden tot forse veranderingen voor Volks-

mogen we, in het belang van de wijken, doorgaan met leefbaarheidsprojecten en maatschappelijk vastgoed.

5.5 Verslag van het Bestuur

Commerciële activiteiten zijn alleen toegestaan als markt-

partijen dat niet doen. Dat past bij onze opvatting over

In 2014 was ons motto: gewoon ons werk doen en rustig

wijkontwikkeling.

afwachten wat het effect van de parlementaire enquête

Eind 2014 wisten we weer waar we aan toe waren. De

en de herziening van de Woningwet zal zijn. Ons werk

minister heeft duidelijkheid gecreëerd en wij hebben onze

heeft mooie resultaten opgeleverd. We hebben 228 nieuwe

bedrijfsvoering weer afgestemd op de nieuwe kaders van

woningen gebouwd en we zijn goed door gegaan met

CFV en WSW. Mede door de daling van de rente is er weer

de ontwikkeling van de woonwijken waar we veel bezit

ruimte om te ondernemen. We gaan nieuwe keuzes ma-

hebben. We hebben relatief meer woningen verhuurd aan

ken met betrekking tot de speerpunten wijkontwikkeling,

de primaire doelgroep in vergelijking met de voorgaande ja-

nieuwbouw, betaalbaarheid en duurzaamheid. Een mooie

ren. Dat geldt ook voor de verhuringen volgens de Europese

opgave.

inkomensnormen.

Transformatorplein in het Nieuwe Kadekwartier.

61

5.6 Remuneratiebeleid 2013

bedragen in €

Uitbetaald

Algemeen maximum

2014 conform Remuneratiebeleid Maximum WNT1

Uitbetaald

228.599

Staffel woningcorporaties

Maximum WNT1

Overgangsregeling

2015 aangepast Remuneratiebeleid obv WNT2 staffel 2014 Uit te betalen

Maximum WNT2

230.474

230.474

167.000

185.200

klasse G

Klasse H

Overgangsregeling

Bestuurder Gerrit Breeman

192.357

185.193

167.000

M.A.N. Idema

12.413

12.413

12.525

H. Pries

10.344

9.260

8.350

F.H. van der Togt

10.344

9.260

B.L.M.T. van Moerkerk

9.516

S. van Bodegraven R.F.M. Post

-

171.100

185.200

12.413

27.780

910

10.344

18.520

-

8.350

910

10.344

18.520

-

9.260

8.350

910

9.516

18.520

8.275

8.350

8.350

10.344

18.520

8.275

8.350

8.350

9.516

18.520

18.193

RvC

De bezoldiging van zowel bestuurder als Commissarissen is

-

klasse G (maximaal € 167.000).

gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens (WNT).

De beloning van de bestuurder ligt boven het maximum. De bestuurder maakt gebruik van de overgangsregeling.

2014

Drie commissarissen hebben hun beloning in 2014 naar

Conform de in de WNT opgenomen staffel, is het belonings-

beneden bijgesteld. Zij maken tevens gebruik van de over-

maximum voor Volkshuisvesting voor 2014 genormeerd op

gangsregeling.

Brugwachter en Dijkgraaf, appartementencomplexen langs de Rijn.

62

2015

deoriëntatie. Zo scheppen we een draagvlak voor verster-

Conform de in de WNT opgenomen staffel is het belonings-

king van onze governance.

maximum voor Volkshuisvesting voor 2015 genormeerd op klasse H (maximaal € 185.200). Dit komt omdat de

Risicobeheersing heeft een plaats in het intern verant-

gegroeid.

tages hebben wij een risicomatrix opgenomen. In deze

gemeente Arnhem door de grens van 150.000 inwoners is

woordings- en rapportageproces. In onze Tussenrappormatrix brengen wij continu de huidige risico’s op diverse

Daarnaast zijn in 2015 diverse wijzigingen in de WNT van

deelgebieden in beeld. We benoemen de mogelijke risico’s

toepassing: WNT2.

op economisch en maatschappelijk gebied. Dat doen we

•• Om te beginnen is de maximale bezoldiging naar bene-

ook voor de marktrisico’s, zoals de risico’s op de woning-

den bijgesteld.

markt, de financiële markten en de arbeidsmarkt. Als

•• De staffel van 2014 is echter in 2015 nog van toepassing.

laatste inventariseren we continu de operationele risico’s.

•• De bezoldiging voor commissarissen is voor de voorzit-

Per risico maken we een analyse en een kwantificering en

ter bijgesteld van 7,5% naar 15% en voor leden van 5%

benoemen we de beheersingsmaatregelen.

naar 10%. Hiermee wordt recht gedaan aan de tijdsin-

Daarnaast heeft risicobeheersing ook een concrete plaats

zet van commissarissen.

in ons besturingsproces, door middel van de Financiële

Meerjaren Raming. We toetsen meerdere malen per jaar

De beloning van de bestuurder daalt in 2015 en ligt onder

of onze financiële continuïteit is gewaarborgd. Als blijkt

het maximum. De daling van beloning wordt veroorzaakt

dat deze onvoldoende gewaarborgd is, stellen we ons

door de wettelijke beperking van de pensioenlasten.

beleid bij. Ook bij de inrichting van onze processen en pro-

De commissarissen maken beperkt gebruik van de ruimte

jecten hebben we maatregelen genomen ter voorkoming

in WNT2. Voor zover hun beloningen in 2014 naar beneden

van risico’s.

zijn bijgesteld op basis van WNT, zijn deze in 2015 op het niveau van 2013.

5.7 Risicobeheersing Bij ondernemen horen risico’s. Risico’s zijn niet te voorko-

men, wel te beheersen. Hierna verantwoorden we ons over de wijze waarop wij onze risico’s beheersen.

Risicobeheersing en bedrijfscultuur gaan hand in hand.

Onze managementstijl is niet alleen op resultaten gericht, maar ook op openheid en vertrouwen. We sturen op groei

van het bewustzijn van onze medewerkers over hun waar-

63


Volkshuisvesting in cijfers

64

2012 Omvang en samenstelling van het vastgoed Huurwoningen in exploitatie

2013

2014

12.367

12.736

12.832

Garages en bergingen in exploitatie

768

773

797

Bedrijfsruimte in exploitatie

363

449

438

13.498

13.958

14.067

Eenheden in beheer voor derden (financieel risico bij Volkshuisvesting)

187

187

3

Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie

13.685

14.145

14.070

Verhuureenheden ten dienste van eigen bedrijfsvoering

4

4

4

Ontwikkelingen in vastgoed

98

150

232

14

331

-100

Totaal aantal eenheden in exploitatie

toelichting

Per 31 december Bruishuis in 2014 aangekocht van Vivare; was daarvoor in beheer

Huureenheden woningen en nietwoningen in exploitatie genomen

20

Aangekochte eenheden

-108

-101

Verkochte eenheden

-7

-3

-54

-3

-1

Gesloopte eenheden

176

97

-222

Dit bevat herclassificatie, splitsing, samenvoeging.

134

460

-75

Saldo toevoegingen en onttrekkingen

Aantal woningen verkocht regulier

73

92

88

Regulier: zonder stimuleringsregelingen

Aantal verkochte woningen met Koopgarant

17

6

8

(in 2012 5 kopen naar wens)

Aantal verkochte woningen met Starterslening (bestaand bezit)

10

7

2

0

3

3

100

108

101

94

104

77

6

4

24

Nieuwbouw huur Aangekocht Verkocht bestaand bezit Verkocht overig Gesloopt Overige mutaties Saldo

Verkopen

Aantal verkochte woningen na aankoop inruil nieuwbouw Totaal Waarvan verkocht bij mutatie Waarvan verkocht aan zittende huurder

65

2012

2013

2014

Opgeleverde nieuwbouwwoningen

96

158

223

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen

40

21

20

Woningen in aanbouw

217

146

87

7,3%

9,5%

8,8%

16,2

6,1

5,4

67,4

18,8

17,1

77%

72%

84%

94%

93%

98%

1.074

1.259

98

153

Verhuur en incasso gegevens Mutatiegraad Aanbiedingsresultaat Verhuurleegstand Verhuringen aan primaire doelgroep (obv laagste inkomensklasse) Verhuringen volgens EC-norm 90% toets Aantal verhuurde woningen waarvan: - nieuwbouw

toelichting

Opgeleverde nieuwbouwwoningen huur en koop

Wel verkocht, maar mogelijk nog niet opgeleverd Eind van betreffend jaar

Het aantal opzeggingen als % van het totaal aantal huurwoningen

Gemiddeld aantal aanbiedingen voor verhuring

Gemiddeld aantal dagen leegstand wooneenheden

Het % van totale verhuringen verhuurd aan primaire doelgroep (mensen met een inkomen tot € 29.000)

Aantal verhuringen met huurprijs tot € 681 aan huurders met een inkomen tot € 34.229

1.208

Aantal opnieuw verhuurde woningen

162

Gemiddelde netto huurprijs per woning

€ 426

€ 445

€ 472

Huurachterstand in percentage van ontvangsten

1,4%

1,4%

1,5%

Huurderving in % van de huren en vergoedingen

3,1%

2,5%

2,2%

0,31%

0,41%

0,29%

133,1

137,3

139,6

€ 1.326

€ 1.323

€ 1.190

Huurderving wegens oninbaar in percentage van te innen jaarhuur

Kwaliteit van het bezit Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten per woning Gemiddelde kosten onderhoud per eenheid

66

De peildatum is 1 juli.

Openstaande huurvorderingen als % van de totale huuropbrengsten per jaar en ontvangen vergoedingen.

Totale huurderving als % van de totale huuropbrengsten en ontvangen vergoedingen.

Afgeboekte vorderingen wegens oninbaarheid als % van de huuropbrengsten.

Organisatie Formatie op peildatum in FTE’s Ziekteverzuimpercentage

Personeelsbezetting per 1.000 verhuureenheden

Financiële sturing

2012

2013

2014

toelichting

148,6

144,1

141,3

5,5%

4,8%

3,2%

10,9

10,1

10,0

Interest Dekkings Ratio

1,53

1,36

1,28

74,7%

70,6%

29,6%

26,0%

27,0%

26,8%

3,85%

3,56%

3,41%

7,7

9,5

9,4

Netto bedrijfslasten per verhuureenheid (I)

€ 1.212

€ 1.373

€ 1.655

Netto bedrijfslasten per verhuureenheid (II)

€ 1.212

€ 1.162

€ 1.074

Solvabiliteit Dekkingratio

Vermogenskostenvoet Duration

67

Verzuimuren als % van het totaal aantal werkbare uren (excl. zwangerschap)

Het aantal FTE’s per 1.000 verhuureenheden

De eerste vijf kengetallen betreffen het toetsingskader van het WSW.

Binnen de operationele kasstroom moet er ruimte zijn voor een stijging van de rentekosten van 40%. Gebaseerd op de laagste van 3 jaar historie en 5 jaar gewogen prognose.

De operationele kasstroom moet voldoende groot zijn voor rente en aflossing(=1). Gebaseerd op de laagste van 3 jaar historie en 5 jaar gewogen prognose.

De langlopende schulden mogen maximaal 75% bedragen van de bedrijfswaarde van het bezit.

Het eigen vermogen is minimaal 20% van het balanstotaal.

De langlopende leningen zijn maximaal 50% van de WOZ waarde van het bezit.

1,55

Debt Service Coverage Ratio

Loan to Value

Het aantal FTE’s met dienstverband per 31 december incl. inleen

Gemiddeld rentepercentage van de leningenportefeuille.

Gemiddelde resterende looptijd leningenportefeuille

I: Exclusief leefbaarheid II: Exclusief leefbaarheid, saneringsen verhuurdersheffing

68


Deel II Jaarrekening

69

Kadestraat 1 6811 CA Arnhem • Postbus 5229 • 6802 EE Arnhem • tel. (026) 3 712 712 [email protected] • www.volkshuisvesting.nl 70

Arnhem. jrvrslg 2014

Recommend Documents