Anterieure overeenkomst Anterieure overeenkomst Molengraafseweg 3 Boxtel Ondergetekenden: De gemeente Boxtel, ten deze krachtens het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door haar burgemeester, hierna te noemen "de gemeente" en De heer J.C.M. van den Braak en de heer G.M.J. van den Braak, Molengraafseweg 3 te 5281 LN Boxtel, hierna te noemen “de initiatiefnemer” Overwegende: Dat de initiatiefnemer beschikkingsbevoegd is met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente Boxtel, sectie I nummers 3343 en 3344, gelegen aan de Molengraafseweg 3 te Boxtel; dat de initiatiefnemer de gemeente heeft verzocht om medewerking aan het splitsen van de percelen kadastraal bekend gemeente Boxtel, Sectie I nummers 3343 en 3344 en het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan, zodat de bouw van twee woningen (vrijstaand of twee-ondereen kapwoningen) op het afgesplitste perceelgedeelte mogelijk wordt; dat door de bouw van de woningen het bebouwingslint langs de Molengraafseweg niet aangetast mag worden; dat de initiatiefnemer verplicht is om haar kassen, gelegen aan de Molengraafsweg, te slopen; dat de gemeente in principe bereid is de gevraagde planologische medewerking te verlenen zij het dat zij geen sluitende exploitatie kan bewerkstelligen omdat zij geen gronden in dit gebied bezit; dat de Wro (Grondexploitatiewet) de gemeente mogelijkheden biedt om bepaalde door haar te maken kosten op de initiatiefnemer te verhalen; dat de initiatiefnemer heeft aangeboden in het kader van de Grondexploitatiewet een anterieure overeenkomst met de gemeente te sluiten omtrent kostenverhaal.
verklaren het navolgende te zijn overeengekomen: De gemeente zal haar planologische medewerking verlenen aan de plannen van de initiatiefnemer om het perceel Molengraafseweg 3 te splitsen ten behoeve van de bouw van twee
woningen(vrijstaand of twee-onder-een kapwoningen) op de percelen kadastraal bekend gemeente Boxtel, sectie I, nummers 3343 en 3344. Een en ander overeenkomstig het programma van eisen dat als bijlage bij deze overeenkomst is gevoegd. De initiatiefnemer zal voor de start van de bouw van de woningen( vrijstaand of twee-onder-een kapwoningen), de kassen die nu op genoemde percelen staan voor eigen rekening slopen. De initiatiefnemer zal geheel voor eigen rekening zorgen voor een (ontwerp-) bestemmingsplan inclusief eventueel noodzakelijke aanpassingen tijdens de procedure, een planschaderisicoanalyse en voor alle in het kader van het plan benodigde onderzoeken.
De initiatiefnemer zal geheel voor eigen rekening en risico zorgen voor de bouw van de woningen en de inrichting van het terrein, alsmede voor alle aansluitingen op de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, een en ander overeenkomstig de eisen van de gemeente. Op deze overeenkomst zijn de volgende voorwaarden en bepalingen van toepassing: Artikel 1. Ontbinding Deze overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden indien burgemeester en wethouders en/of de gemeenteraad van Boxtel hun goedkeuring aan deze overeenkomst onthouden. Burgemeester en wethouders kunnen alvorens te beslissen de gemeenteraad in de gelegenheid stellen hun wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Artikel 2. Maken bestemmingsplan c.a. De initiatiefnemer zal voor zijn rekening en risico een ter zake deskundig bureau opdracht verstrekken tot het in overleg met de gemeente voorbereiden van een ontwerp bestemmingsplan, als bedoeld in paragraaf 3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor het perceel en overeenkomstig het Programma van Eisen, opgesteld door de gemeente. Alsmede voor het uitvoeren van de hiervoor benodigde onderzoeken. Artikel 3. Parkeren De initiatiefnemer zal de parkeerbehoefte op eigen terrein oplossen, uitgaande van een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Een en ander zoals vastgelegd in de nota “parkeernormen gemeente Boxtel, d.d. 20 maart 2007”. Artikel 4. Riolering De initiatiefnemer dient te zorgen voor het ontwerp en de realisatie van de riolering (uitgaande van een gescheiden stelsel) op het terrein, overeenkomstig de waterparagraaf van het toekomstige bestemmingsplan, een en ander ter goedkeuring van de gemeente. Regenwater dient zoveel mogelijk te worden opgevangen op eigen terrein door middel van infiltratie. Voor de uiteindelijke aansluiting op het hoofdriool in de openbare weg dient de initiatiefnemer een vergunning aan te vragen bij de gemeente. De daaraan verbonden leges- en aansluitkosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. De werkelijke kosten zullen te zijner tijd worden verhaald door middel van leges ca. bij de vergunningverlening als bedoeld in onderhavige artikel.
Artikel 5. Wegen en inrichting openbaar gebied De nog te realiseren inrit van de woning(en) zal door en voor rekening van de initiatiefnemer worden gemaakt nadat daarvoor een meldingsformulier bij de gemeente is ingediend. Alle eventueel noodzakelijke aanpassingen in het openbaar gebied als gevolg van de planontwikkeling (zoals verplaatsen van lichtmasten, verwijderen of aanpassen van beplanting of verleggen of aanpassen van een verkeersdrempel) zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Artikel 6. Slopen bestaande kassen Initiatiefnemer zal voorafgaand aan de bouw van de nieuwe woning(en) de bestaande kassen op de percelen afbreken. Indien initiatiefnemer niet of niet tijdig over gaat tot sloop van bedoelde kassen verbeurt deze na ingebrekestelling een boete van € 30.000,-- (zegge: dertigduizend euro) ten gunste van de gemeente, onverminderd het recht van de gemeente om alsnog afbraak van de kassen af te dwingen. Artikel 7. CAR Verzekering De initiatiefnemer is verplicht voor aanvang van de bouw van de woning een zogenaamde carverzekering voor het project af te sluiten en deze gedurende de totale bouwperiode in stand te laten. Schade die ten gevolge van de bouwwerkzaamheden ontstaat aan eigendommen van derden dient verzekerd te zijn. Artikel 8. Opname bestaande bebouwing Voorafgaand aan de bouw (c.q. de voorbereidingen voor de bouw) van de woning dienen de belendende percelen te worden opgenomen zodat eventuele schade ten gevolge van de bouwwerkzaamheden kan worden vastgesteld. Artikel 9.
Bouw- en woonrijp maken
9.1 Bouwrijp maken / exploitatiegebied De initiatiefnemer zal voor zijn rekening en risico het bouwperceel bouw- en woonrijp maken. 9.2 Vergunningen Indien en voorzover voor de aanleg van de in deze overeenkomst bedoelde werken publiekrechtelijke vergunningen, goedkeuringen en/of ontheffingen zijn vereist, dan verleent de gemeente, voorzover de gemeente het bevoegde gezag is en binnen het kader van de ter zake geldende voorschriften haar medewerking tot verkrijging daarvan, een en ander onder de gebruikelijke voorwaarden. Dit geldt ook voor de administratief-juridische afwikkeling van het bestemmingsplan. De gemeente is niet aansprakelijk indien, ondanks de daartoe te verrichten inspanningen, de gewenste vergunningen, goedkeuringen en/of ontheffingen niet verleend kunnen worden en ook niet als het bestemmingsplan onverhoopt niet (ongewijzigd) kan worden vastgesteld of in werking treedt. 9.3 Nutsvoorzieningen De initiatiefnemer zal er voor zorg dragen dat de door de nutsbedrijven aan te brengen gebruikelijke voorzieningen waarop de woning moet worden aangesloten (gas, water, elektra, telefoon, ed.) worden getroffen; de initiatiefnemer zal aan de nutsbedrijven daartoe de nodige opdrachten verstrekken. De kosten welke hiervoor door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht komen ten laste van de initiatiefnemer; De kosten voor de aansluiting(en) op het hoofdriool komen eveneens voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient hiervoor bij de gemeente een vergunning aan te vragen en een offerte te vragen voor de aansluitkosten.
9.4 Kosten procedure Voor de kosten die de gemeente moet maken voor het faciliteren van de planontwikkeling zal de initiatiefnemer aan de gemeente een bijdrage verschuldigd zijn van € 11.700,-- (zegge: elfduizendzevenhonderd euro) (gebaseerd op in totaal 130 uren ( 30 voor de anterieure overeenkomst en 100 voor de planprocedure) tegen een uurtarief van € 90,-). Betaling dient plaats te vinden binnen 1 maand na indiening van het ontwerpbestemmingsplan, doch voor de publicatie van het plan. Vanwege de vertraging die, buiten uw schuld, is opgetreden en de door u gemaakte kosten in het verleden. Zal de gemeente u tegemoet komen in de kosten door een bedrag van €2.500,-- in mindering te brengen. U bent derhalve aan de gemeente een bedrag van € 9.200,-verschuldigd. 9.5 Publicatiekosten Voor de kosten die de gemeente moet maken voor het publiceren van het (ontwerp-) bestemmingsplan zal de initiatiefnemer aan de gemeente vergoeden een bedrag van € 875,- (zegge: zeshonderdvijfentwintig euro) (gebaseerd op 7 publicaties, in totaal 6 in het kader van de planologische procedure en 1 voor de overeenkomst). Betaling dient plaats te vinden binnen 1 maand na indiening van het ontwerpbestemmingsplan, doch voor de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan.
9.6
Bijdrage bovenwijks, bovenplans en aan de ruimtelijke ontwikkeling
De initiatiefnemer zal aan de gemeente een bijdrage verstrekken van € 14.246,-- (zegge: veertienduizendtweehonderdzesenveertig euro) als bijdrage in bovenwijkse en bovenplanse kosten, alsmede als bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling. Deze bijdrage is gebaseerd op een bedrag van € 8,38 per m² en een perceelsgrootte van 1.700 m². Betaling dient plaats te vinden binnen 1 maand na indiening van het ontwerpbestemmingsplan, doch voor de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan. Deze bijdrage zal (zo deze reeds is betaald) aan de initiatiefnemer worden terugbetaald op het moment dat definitief komt vast te staan dat er geen planologische medewerking aan het bouwplan kan worden verleend. Indien de betaling nog niet heeft plaatsgevonden vervalt de betalingsverplichting.
9.7
Aan- en afvoerroute
De initiatiefnemer stelt in overleg met de gemeente een plan voor een aan- en afvoerroute tijdens de bouw op. Dit plan behoeft de uiteindelijke goedkeuring van de gemeente.
9.8
Gebruik openbaar gebied
De Molengraafseweg mag niet worden afgesloten tijdens de werkzaamheden. Er mogen geen (bouw-)werkzaamheden worden verricht vanaf, of (bouw-)materialen worden opgeslagen in het openbaar gebied nabij de bouwkavel. De gemeente verricht voor de aanvang van de bouw een nulopname van het openbaar gebied en na afloop van de werkzaamheden wordt wederom een opname verricht. Eventuele schade veroorzaakt door de bouwwerkzaamheden wordt op de initiatiefnemer verhaald.
9.9
Peil van de woning en grondwaterstand
De initiatiefnemer dient bij de planontwikkeling rekening te houden met de hoogte van de grondwaterstand. Er dient rekening te worden gehouden met de bestaande hoogteligging van aangrenzende percelen, dit ter voorkoming van wateroverlast bij derden. De initiatiefnemer is hierbij zelf verantwoordelijk voor de benodigde hoogtegegevens. Het peil van de woning dient in overleg met de gemeente te worden bepaald. Artikel 10. Duurzaamheid en woonkeur De wooneenheden dienen qua duurzaamheid een gemiddelde GPR score van minimaal 7,5 te halen, waarvan minimaal 7 op het thema energie. Verder dienen de wooneenheden te voldoen aan de ter zake gemaakte aanvullende afspraken over onder andere woonkeur en EPC. Initiatiefnemer dient zelf te zorgen voor het verkrijgen van certificaten waarmede wordt aangetoond dat hieraan voldaan wordt. Deze certificaten dienen aan de gemeente te worden overlegd. Artikel 11.
Planschade
De initiatiefnemer zal aan de gemeente vergoeden de eventueel door burgemeester en wethouders toe te kennen planschadevergoedingen als bedoeld in Afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ingevolge artikel 6.4a, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening is de initiatiefnemer belanghebbende in de procedure. De kosten van de door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam, of van een ander adviesorgaan, uitgebrachte adviezen komen voor rekening van de initiatiefnemer; De initiatiefnemer zal voor het opstarten van de planologische procedure voor zijn rekening door een ter zake deskundig adviesbureau een planschaderisico-analyse laten maken. De initiatiefnemer verplicht zich om aan de gemeente te vergoeden het totale bedrag, bestaande uit de tegemoetkoming in de schade, de vergoedingen, zoals opgenomen in artikel 6.5 van de Wet ruimtelijke ordening, de behandelingskosten gemeentelijk apparaat en alle advies- en onderzoekskosten als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, dat voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt. Het gaat hier om planschade die een rechtstreeks gevolg is van de wijziging van het bestemmingsplan ten gevolge van de plannen van de initiatiefnemer.
De initiatiefnemer dient binnen 1 maand na het ondertekenen van deze overeenkomst zekerheid te stellen voor de bedragen als hiervoor bedoeld, door middel van een onvoorwaardelijke bankgarantie, ten bedrage van € 10.000,-- (getaxeerde planschade vermeerderd met kosten, te bepalen op basis van de planschadeanalyse). Deze garantie dient in stand te blijven gedurende de verjaringstermijn als bedoeld in artikel 6.1 Wro, met dien verstande dat de beëindiging slechts plaatsvindt indien en voorzover in die periode van 5 jaar geen verzoeken om planschadevergoeding zijn ingediend dan wel indien en voorzover de in die periode ingediende verzoeken om planschadevergoeding alle voor de afloop van die periode tot in hoogste instantie zijn afgehandeld. Indien vóór de afloop van de hierboven genoemde verjaringstermijn 1 of meer verzoeken om planschadevergoeding door de Gemeente zijn ontvangen en nog niet tot in hoogste instantie
zijn afgehandeld, dient de bankgarantie in stand te blijven totdat het laatste verzoek om planschadevergoeding tot in hoogste instantie is afgehandeld. De gemeente kan een beroep doen op deze bankgarantie als bedoeld in het onderhavige artikel van deze overeenkomst.
Initiatiefnemer heeft, tot 2 weken nadat hij in kennis is gesteld over de hoogte van de te verwachten planschade, de mogelijkheid deze overeenkomst te ontbinden indien de hoogte van de getaxeerde planschade daartoe aanleiding geeft. Initiatiefnemer heeft deze ontbindingsmogelijkheid niet als de getaxeerde planschade minder dan € 10.000,-- bedraagt. Indien de overeenkomst om deze reden wordt ontbonden, is initiatiefnemer slechts de tot dat moment gemaakte kosten aan de gemeente verschuldigd.
Artikel 12 Plan voor landschappelijke inpassing De initiatiefnemer is verplicht uitvoering te geven aan het landschappelijke inpassingplan zoals dit door initiatiefnemer wordt opgesteld, overeenkomstig het Programma van Eisen. Het landschappelijke inpassingplan zal in het bestemmingsplan moet worden vastgelegd. Dit alles in overleg met de gemeente. Indien initiatiefnemer hieraan geen gevolg geeft verbeurt deze een boete van € 25.000,-- (zegge: vijfentwintigduizend euro). Artikel 13.
Overdracht contractspositie
De initiatiefnemer is gerechtigd zijn rechten en plichten voortvloeiend uit deze overeenkomst aan derden over te dragen, mits de rechten en belangen van de gemeente op basis van deze overeenkomst hierdoor niet worden aangetast. Dit impliceert dat de (nog niet nagekomen) verplichtingen van initiatiefnemer voortkomend uit deze overeenkomst dienen te worden doorgelegd naar diens rechtsopvolger(s). Indien initiatiefnemer hieraan geen gevolg geeft verbeurt deze een boete van € 50.000,- (zegge: vijftigduizend euro). De bankgarantie als bedoeld in artikel 16 van deze overeenkomst zal pas kunnen worden beëindigd indien aan alle (financiële) voorwaarden is voldaan (of indien de rechtsopvolger zorgt voor een bankgarantie van gelijke strekking).
Artikel 14.
Grondexploitatiewet
Partijen onderkennen dat het kostenverhaal als opgenomen in deze overeenkomst moet worden gezien als volledig kostenverhaal ingevolge de Grondexploitatiewet en dat er derhalve geen ruimte meer is voor kostenverhaal door middel van een voorwaarde aan de omgevingsvergunning. De onderhavige overeenkomst moet worden gezien als een anterieure overeenkomst als bedoeld in de Grondexploitatiewet. De legeskosten verbonden aan de omgevingsvergunning komen vanzelfsprekend voor rekening van de initiatiefnemer. Partijen zijn ermede bekend dat de zakelijke inhoud van deze overeenkomst moet worden gepubliceerd.
Artikel 15.
Grondoverdracht
Is in deze overeenkomst niet van toepassing.
Artikel 16.
Geschillen
a. Partijen zullen zich inspannen deze overeenkomst te goeder trouw uit te voeren en zullen daartoe bij onvoorziene omstandigheden tijdig overleg plegen, alvorens tot enigerlei actie over te gaan; b. Alle geschillen die desondanks tussen partijen ontstaan naar aanleiding van of in verband met deze overeenkomst zullen worden voorgelegd aan de gewone rechter te ’sHertogenbosch, tenzij beide partijen in een concreet geval schriftelijk overeenkomen dat zij beide kiezen voor arbitrage of mediation.
Artikel 17.
Hoofdelijke aansprakelijkheid
Indien meerdere personen tezamen de initiatiefnemer zijn, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst.
Aldus overeengekomen en getekend te Boxtel
op
De initiatiefnemer,
De gemeente,
De heer J.C.M. van den Braak
De Burgemeester
De heer G.M.J. van den Braak
