Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven De anterieure overeenkomst Afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente
1
Inleiding In Oosterwold, het landschappelijk gebied aan weerszijden van de A27, laten de gemeenten Zeewolde en Almere de gebiedsinrichting geheel aan het eigen initiatief over. Dat betekent dat iedere initiatiefnemer in principe elke plek kan uitkiezen en zelf kan bepalen hoe groot de kavel wordt. De omvang van de bebouwing is ook vrij, evenals de functie. Hoe het gebied eruit komt te zien, wordt dus bepaald door het (particulier) initiatief en niet door de overheid, die daarmee een forse stap terug doet. Om deze manier van gebiedsontwikkeling mogelijk te maken is door de gemeenten een aantal spelregels opgesteld, die deel uitmaken van de Intergemeentelijke Structuurvisie voor Oosterwold. Deze is te downloaden op www.maakoosterwold.nl. Wettelijke procedures Daarnaast gelden de gebruikelijke wettelijke procedures ten aanzien van bestemmingsplannen en vergunningen. Voordat het planologisch traject dat voor de vergunningaanvraag moet worden doorlopen kan beginnen, dient de initiatiefnemer met de gemeente een zogeheten anterieure grondexploitatieovereenkomst aan te gaan. Dit is een vrijwillige overeenkomst waarin wordt vastgelegd hoe het initiatiefplan eruit komt te zien en hoe de kosten worden verdeeld. In deze publicatie gaan we uitgebreid op deze anterieure overeenkomst in. We laten zien welke afspraken worden gemaakt, uit welke onderdelen het document bestaat en aan welke verplichtingen beide partijen zich verbinden.
2
3
1. Voorafgaand aan de overeenkomst Oriëntatie en informatie Eerste aanspreekpunt voor Oosterwold is de gebiedsregisseur. Deze weet precies of een idee voor een initiatief past bij de principes uit de structuurvisie, en waar je als initiatiefnemer rekening mee moet houden. Ook weet de gebiedsregisseur precies welke grond bij wie in bezit is, en met wie je dus zaken moet doen als je een kavel wilt kopen. Bij de gebiedsregisseur is een intakeformulier verkrijgbaar waarop je de eerste contouren van je initiatief kunt schetsen. Aan de hand van deze gegevens kan de gebiedsregisseur een eerste inschatting van de te verwachten kosten voor je berekenen.
Grondverwerving en initiatiefplan Na de intake kun je een initiatiefplan opstellen, dat je moet indienen bij de gebiedsregisseur. Hierbij moet je aantonen over het eigendom van een kavel te beschikken, of over een concreet recht op levering van de grond. Grondverwerving is mogelijk van private eigenaren in het gebied of van de rijksoverheid. Met private eigenaren moet je zelf contact opnemen en afspraken maken over aankoop, levering en prijs. Voor grond van de rijksoverheid treedt de gebiedsregisseur op als tussenpersoon. Het initiatiefplan moet duidelijkheid verschaffen over de volgende onderwerpen: • op welke wijze wordt voldaan aan het principe van zelfvoorzienendheid (principes 8 en 9 van de structuurvisie); • de beoogde ruimtelijke kwaliteit, uitgedrukt in functies en oppervlakteverhoudingen. De gebiedsregisseur beoordeelt het ingediende initiatiefplan aan de hand van de principes en uitgangspunten van de structuurvisie en neemt een principebesluit over de acceptatie. Bij een positieve beoordeling kan de anterieure overeenkomst worden opgesteld.
4
5
2. De anterieure overeenkomst Wat is een anterieure overeenkomst? Anterieur wil zeggen: aan de voorzijde. Het is een grondexploitatieovereenkomst die afgesloten wordt aan de voorzijde van het planologisch en vergunningentraject. In de Grondexploitatiewet wordt standaard uitgegaan van zo’n anterieure overeenkomst, een vrijwillige overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar/initiatiefnemer. De wet kent ook een overeenkomst aan de achterzijde, ofwel de posterieure overeenkomst, maar die biedt veel minder vrijheid en kan pas worden opgesteld nadat de gemeente een exploitatieplan voor het gebied heeft vastgesteld. Dat past niet bij de manier van gebiedsontwikkeling die voor Oosterwold is bedacht. Daar zijn het immers de initiatiefnemers die zo veel mogelijk bepalen hoe het gebied eruit komt te zien, en niet de overheid. Doel van de overeenkomst Hoofddoel van de overeenkomst is het maken van goede afspraken over de ontwikkeling van de locatie. Er staat in wat de initiatiefnemer doet, wat de gemeente doet en welke bijdrage de initiatiefnemer betaalt voor de door de gemeente aan te leggen voorzieningen. Grootste verschil met een reguliere overeenkomst is dat niet wordt vastgelegd wanneer de gemeente deze voorzieningen aanlegt. Dat heeft alles te maken met de unieke, organische manier van gebiedsontwikkeling die geldt in Oosterwold. Het valt namelijk niet te voorspellen in welk tempo het gebied ontwikkeld wordt, omdat dit afhangt van het particulier initiatief. Om te voorkomen dat initiatiefnemers meebetalen aan voorzieningen die niet worden gerealiseerd, wordt in de overeenkomst vastgelegd dat er een of meerdere nacalculaties van de exploitatiebijdrage plaatsvinden.
6
3. Onderdelen van de anterieure overeenkomst 3.1 Beschrijving project Het is belangrijk om vooraf zo nauwkeurig mogelijk te beschrijven wat je van plan bent op de kavel ten aanzien van functies, bebouwing, wat je agrarisch gaat doen enzovoorts. Want als er op de kavel activiteiten plaatsvinden die overlast geven, dan moeten de daarvoor benodigde hinderzones (zoals eventuele stank- of geluidcirkels) binnen je eigen grondgebied vallen. Dat kan betekenen dat je kavel groter moet zijn dan je vooraf had ingeschat. Bovendien kan de gemeente alleen medewerking aan het vergunningentraject verlenen als vooraf een goede inschatting kan worden gemaakt van het welslagen ervan. Ook dat maakt een zo nauwkeurig mogelijke beschrijving noodzakelijk. Deze beschrijving staat in het initiatiefplan, dat als bijlage aan de anterieure overeenkomst wordt gehecht. Dit plan wordt na afsluiting van de overeenkomst uitgewerkt tot een ontwikkelplan, dat goedgekeurd moet worden door het College van Burgemeester en Wethouders. Na goedkeuring vervangt het (eventueel gewijzigde) ontwikkelplan het initiatiefplan als bijlage van de overeenkomst.
7
3.2 Verklaring grondpositie In de overeenkomst verklaart de initiatiefnemer in staat te zijn het project uit te voeren, door te bewijzen over de grond te kunnen beschikken. Daartoe wordt een bewijs van eigendom als bijlage bij de overeenkomst gevoegd, dan wel stukken waar recht op levering van de grond uit blijkt. Als je kavel een strook grond bevat die de gemeente wil reserveren voor toekomstige voorzieningen (zoals bijvoorbeeld wegverbredingen) dan wordt afgesproken dat je die grond niet bebouwt en op verzoek van de gemeente ter beschikking stelt voor 1 euro. In een aparte bijlage worden alle voorwaarden voor deze grondlevering vastgelegd.
3.3 Wederzijdse inspanningsverplichting Met de overeenkomst verplicht de gemeente zich in te spannen voor de zogeheten ‘Publiekrechtelijke medewerking in een onherroepelijke vorm’. Dat wil zeggen dat de gemeente medewerking zal verlenen – en de medewerking van andere overheden zal bevorderen – aan het gehele traject dat nodig is om tot een vergunning te komen. De initiatiefnemer zegt toe zich in te spannen de juiste aanvragen hiervoor tijdig en volledig in te dienen. Daarnaast wordt afgesproken dat de benodigde onderzoeken in onderling overleg, maar voor rekening van de initiatiefnemer worden uitgevoerd, tenzij deze kosten zijn meegenomen in het kostenverhaal.
8
3.4 Kostenverhaal De wet biedt de gelegenheid om kosten voor gebiedsontwikkeling op de initiatiefnemers te verhalen. Het zogeheten kostenverhaal is de overeengekomen exploitatiebijdrage die de initiatiefnemer aan de gemeente betaalt, inclusief de afspraken die gemaakt zijn over de wijze van betaling. Betaling gebeurt in drie delen. De eerste 10% wordt betaald bij het afsluiten van de overeenkomst. De volgende 10% als het ontwikkelplan door het college is goedgekeurd en de procedure voor het verkrijgen van de juiste vergunningen kan worden gestart. Aan het einde van die procedure, als een vergunning is verkregen, betaal je de resterende 80%. Houd er rekening mee dat de exploitatiebijdrage jaarlijks zal worden geïndexeerd; als de looptijd van deze overeenkomst langer duurt dan een jaar, kunnen de kosten dus hoger uitvallen. Als de gemeente de vergunning voor een eerste instantie goedgekeurd ontwikkelplan niet kan verlenen, krijgt de initiatiefnemer zijn geld terug. Stop je als initiatiefnemer ergens in de procedure zelf met het project, dan gebeurt dat niet.
9
Voorgenomen werkzaamheden In een bijlage staat omschreven welke werken en werkzaamheden de gemeente wil uitvoeren op basis van de afgesproken exploitatiebijdrage. Naast organisatiekosten gaat het om zaken als groen- en wegenaanleg. Die activiteiten kunnen zowel binnen als buiten het plangebied vallen. Het is de bedoeling dat de zogeheten binnenplanse werkzaamheden geheel worden bekostigd uit de exploitatiebijdrage; voor de bovenplanse werkzaamheden wordt een percentage toegerekend aan de toekomstige bevolking van Oosterwold. Daar zitten natuurlijk, gegeven de organische manier van gebiedsontwikkeling die voor dit gebied is bedacht, behoorlijk wat onzekerheden in. Daarom wordt niet vastgelegd of en wanneer deze werkzaamheden daadwerkelijk worden uitgevoerd. Nacalculatie Vanwege de hierboven beschreven onzekerheid wordt in de overeenkomst afgesproken dat nacalculaties van de exploitatiebijdrage zullen plaatsvinden. Dat gebeurt voor de eerste keer na 10 jaar, gerekend vanaf 1 januari 2014. Dit gebeurt op initiatief van de gemeente. Als deze herberekening nog niet definitief kan worden gemaakt, dan volgt iedere vijf jaar een nieuwe nacalculatie. Uiterlijk 25 jaar na het verkrijgen van de onherroepelijke vergunning kan de initiatiefnemer verzoeken om een slotcalculatie. Belangrijk: deze herberekeningen kunnen alleen leiden tot een eventuele terugbetaling van een deel van de exploitatiebijdrage; je hoeft dus niet bij te betalen.
10
3.5 Kavelweg In principe is iedere initiatiefnemer zelf verantwoordelijk voor de aanleg van een kavelweg, die je kavel verbindt met het bestaande gedeelte van het wegennet. Die kavelweg komt aan de rand te liggen van de kavel, en loopt voor de helft over de grond van het buurperceel. De kavelweg geldt als eigen weg, zodat je zelf – samen met de buren – verantwoordelijk bent voor het onderhoud.
3.6 Groen en water Publiek groen Zoals in de structuurvisie te lezen is, zal op iedere kavel een gedeelte worden ingericht als publiek groen. In de anterieure overeenkomst wordt geregeld dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het onderhoud en voor het toegankelijk (laten) maken van het publiek groen voor voetgangers en (eventueel) fietsers. Ook een afscheiding met het privégedeelte komt voor rekening van de initiatiefnemer.
11
Waterhuishoudkundige voorzieningen Als er op de kavel van de initiatiefnemer sloten of andere waterwegen zijn, dan is de initiatiefnemer verplicht het waterschap of de provincie altijd toegang te verlenen voor onderhoud. Verder wordt afgesproken dat aan weerszijden van elke sloot een strook van twee meter vrij blijft van bebouwing, ten behoeve van dit onderhoud of andere werkzaamheden.
Overigens ziet de gemeente bij de beoordeling van ontwikkelplannen nauwkeurig toe op het voorkomen van planschade. Als je voor belastende activiteiten de voorgeschreven hinderzones in acht neemt, is de kans op planschade niet zo groot. Vroeger kon vrijwel iedereen een claim indienen; tegenwoordig moeten klagers aantonen een direct belang te hebben, anders wordt de planschadeclaim niet in behandeling genomen.
Verder staat in de overeenkomst dat bovenstaande verplichtingen ook gelden voor iedereen die in de toekomst grond van de initiatiefnemer in gebruik krijgt.
N.B. Bovenstaande toelichting omvat belangrijke onderdelen van de anterieure overeenkomst, maar beschrijft niet alle artikelen. Bovendien kunnen bepalingen in de overeenkomst afwijken van deze toelichting. Aan de inhoud van deze brochure kunnen daarom geen rechten worden ontleend.
3.7 Planschade Initiatieven die afwijken van het huidige bestemmingsplan kunnen leiden tot schadeclaims van derden, bijvoorbeeld als het project een negatieve invloed heeft op hun inkomen of de waarde van hun onroerend goed. Ondanks dat die schadeclaims zullen worden ingediend bij de gemeente, komen de kosten van de behandeling en de eventuele toekenning van claims voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is gebruikelijk in anterieure overeenkomsten.
12
13
4. Na de overeenkomst Na ondertekening van de anterieure overeenkomst en de betaling van de waarborg van 10% van de exploitatiebijdrage wordt het initiatiefplan in behandeling genomen door de gemeente, waarbij het wordt uitgewerkt tot een ontwikkelplan (zie ook 3.1). Hiervoor wordt een planning gemaakt, die als bijlage aan de overeenkomst wordt toegevoegd.
Ontwikkelingsplan
Toets • Gemeente • Waterschap
GR denkt mee GR denkt mee
Na goedkeuring van het ontwikkelplan en betaling van de tweede waarborg van 10% start de procedure voor publiekrechtelijke medewerking. Deze procedure bestaat uit een planologisch traject en een vergunningentraject. Een uitgebreide beschrijving van deze procedures is te lezen in de brochure Stappenplan voor initiatiefnemers, die op www.maakoosterwold.nl te downloaden is. Ook kun je daar terecht voor meer informatie over het gebied, een download van de structuurvisie en nog veel meer.
Opstellen ontwikkelplan
Initiatiefplan
Onherroepelijke vergunning
Idee Anterieure overeenkomst aangaan • 10% KV betalen • Peildatum rente
Aanvraag publiekrechtelijke medewerking • +10% KV betalen • Bankgarantie overige 80%
Realisatie initiatief
• Ontwikkelingsplan en vergunning worden onderdeel van de anterieure overeenkomst • Volledige bijdrage verschuldigd • Verrekenen met eerdere bijdragen (20%) • Bij gebreke: wettelijke handelsrente
Proces anterieure overeenkomst 14
15
Contact Landdroststraat 2 • 1315 RG Almere • T (036) 547 18 94 • E
[email protected] Dit is een uitgave van de gemeenten Almere en Zeewolde Juni 2014
Meer informatie
www.maakoosterwold.nl
16
Ondanks dat zorgvuldig aan deze brochure is gewerkt, kunnen er onjuistheden of onvolledigheden in voorkomen. Daarom kunnen aan de inhoud van deze uitgave geen rechten worden ontleend.
