Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven vrije locatiekeuze vrije kavelgrootte vrije functies voor wonen, werken en recreëren
1
Waar kan dat nog? Bouwen wat je wilt, op een locatie naar keuze en met een flinke lap grond erbij; écht buiten wonen, in de zekerheid dat de omgeving groen is en groen blijft? Het antwoord: in Oosterwold, het landschappelijk gebied tussen Almere en Zeewolde.
De ultieme vorm van zelfbouw
Nieuwbouw naar eigen smaak en inzicht kon al op zogeheten vrije kavels, maar omvang en vorm van die kavels staan altijd vast. Soms gelden er ook voorschriften ten aanzien van kleur- en materiaalgebruik. En meestal mogen er uitsluitend woonhuizen op gebouwd worden. In Oosterwold geldt dat allemaal niet. In principe kun je elke plek uitkiezen en zelf bepalen hoe groot je kavel wordt. De omvang van de bebouwing is vrij, evenals de functie. Je kunt er een woonhuis neerzetten, maar ook een bedrijf, een winkel, een school, een zorgboerderij. Ook functies die veel ruimte vragen zijn mogelijk: een kwekerij, een camping, een bos voor houtproductie, noem maar op. Al wil je een pretpark aanleggen. Oosterwold biedt de ultieme vorm van zelfbouw. Nergens speelt de overheid zo’n kleine rol als in Oosterwold. Hoe het gebied eruit komt te zien, wordt bepaald door de initiatiefnemers. Dat betekent ook dat je wat de overheid normaal doet, nu zelf moet regelen en bekostigen, zoals energie, waterzuivering en aansluiting op het wegennet. Dat hoef je niet per se in je eentje te doen. Je kunt met andere initiatiefnemers samenwerken, bijvoorbeeld bij het realiseren van een gemeenschappelijke energievoorziening.
2
3
Waarom?
Over de keuze voor toeval
De gemeenten Almere en Zeewolde hebben altijd voorop gelopen in zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap. In de afgelopen decennia kregen mensen steeds meer ruimte om naar eigen inzicht vorm te geven aan hun woon- en leefomgeving, zoals te zien is in wijken als Polderwijk in Zeewolde en Homeruskwartier in Almere. Maar hoe vrij de kavels daar ook zijn, ze maken deel uit van een vooraf vastgesteld stedenbouwkundig ontwerp. In Oosterwold gaan de gemeenten een stap verder, door zich af te vragen: wat gebeurt er als we ook de gebiedsinrichting geheel aan het eigen initiatief overlaten? Hoe komt dit gebied eruit te zien als de bewoners niet alleen zeggenschap over de eigen woning krijgen, maar ook over bedrijvigheid, wegen en paden, groen, water en de openbare ruimte? Om dit mogelijk te maken, doet de overheid een stap terug.
Organische gebiedsontwikkeling Hiermee wordt teruggekeerd naar een organische gebiedsontwikkeling, zoals dat in vroeger tijden plaatsvond. Vóór de twintigste eeuw werd de ontwikkeling van het landschap grotendeels bepaald door het toeval en door particulier initiatief. De inrichting van vergelijkbare gebieden als de Achterhoek en het Gooi is organisch gegroeid.
4
Helemaal hetzelfde zal het niet gaan. Immers, genoemde gebieden ontstonden in een proces van eeuwen, terwijl Oosterwold zich in enkele decennia zal ontwikkelen. Althans, dat is de verwachting. Want niemand weet in welk tempo het gebeurt, net zo min als hoe het eindresultaat eruit zal zien. Met de keuze voor een organische ontwikkelingsstrategie nemen de gemeenten het toeval als uitgangspunt. Niet alles zal op zijn beloop worden gelaten. Want in tegenstelling tot vroeger is dit landschap niet ongerept; er is al sprake van een inrichting, waarbij we bestaande kwaliteiten zoals het landschappelijke en open karakter in stand willen houden.
Structuurvisie Ten slotte moet er een juridische grondslag zijn om deze manier van ontwikkelen mogelijk te maken. Daarvoor hebben de gemeenten een structuurvisie opgesteld, op basis waarvan vergunningen kunnen worden verleend aan initiatieven. Dit boekje geeft de belangrijkste onderdelen van de structuurvisie weer. Tezamen vormen die de spelregels voor iedereen die mee wil bouwen aan de toekomst van Oosterwold.
5
Oosterwold nu
Wat willen we behouden? Oosterwold is 4.363 hectare groot. Het is een open gebied dat voornamelijk wordt gebruikt voor landbouw (86%). Oosterwold gaat veranderen, maar dat hoeft niet per se. Wat ontstaat en op welke plek, kan en wil de overheid niet bepalen. Dát er iets verandert ook niet. Met andere woorden: agrarische bedrijven kunnen ongestoord hun bedrijfsvoering voortzetten als ze dat willen. Dat betekent dat zij niet verplicht zijn om grond af te stoten, dat ze geen last mogen hebben van nieuwe initiatieven, en dat nieuwe bewoners bewust kiezen voor vestiging in een agrarisch gebied. Dus als je niet tegen melkwagens in de vroege ochtend kunt, of tegen mest, dan kun je beter een ander plekje uitzoeken.
Erfgoed – Oosterwold ligt in een archeologisch aandachtsgebied. Daarom moet de ondergrond van locaties vaak worden onderzocht op eventuele sporen. In de ondergrond liggen stroomgeulen waar de rivier de Eem vroeger heeft gelopen. De Eemvallei wordt aangegrepen als basis voor de ontwikkeling van een nieuwe landschappelijke structuur.
Groen – wat er ook gebeurt, Oosterwold is groen en zal dat blijven. Elke ontwikkeling in Oosterwold wordt omringd door een vrije zone voor wegen, groen, water en stadslandbouw. Elk initiatief draagt bij aan de instandhouding van het groene landschap, of liever gezegd de verbetering ervan. Van een overwegend agrarisch landschap zal in Oosterwold een grote differentiatie in soorten groen ontstaan: weides, akkers, plantages, bossen en tuinen. Meer dan tweederde van het oppervlak blijft groen, maar dan met een grote variatie. Hoe het eruit komt te zien, bepalen de initiatiefnemers zelf. Als de ecologische hoofdstructuur maar niet doorbroken wordt.
Landbouw – Oosterwold is een agrarisch landschap. Dat blijft zo, maar het verandert van karakter en zal meer verbonden worden met de stad. Naast de traditionele landbouw, die voor de wereldmarkt produceert, is een trend waarneembaar naar lokaal, duurzaam en verantwoord geproduceerd voedsel. Oosterwold reserveert veel ruimte voor stadslandbouw, waarbij combinaties met andere functies mogelijk zijn, op het gebied van horeca, recreatie, zorg en/of educatie. Op die manier wordt de stad – Almere en de randstad – vervlochten met de agrarische sector.
Water – het aanwezige waterpeil blijft gehandhaafd. Initiatieven mogen de waterkwaliteit niet beïnvloeden; het afvalwatersysteem moet binnen gesloten kringlopen worden behandeld en hergebruikt.
6
7
CONDITIEKAART CONDITIEKAART A6
A6
LEGENDALEGENDA E LAG
RT
VAA
EG
EG
SW
VIT
KIE
EG
G
EG
WE
IER
G WE
G WE
IER
bestaande waterhuishouding 150 kv
G
G
WE LP
WU
LU RE TU G
SV E OG E LW G
VO
WA TE
AN
EG
G
E LW
EW
EG
indicatie dorpskern G
E G EWE OOISEW G GOOIS
N305
plangrens
N305
UD
GO 0
IER
EV
PL
G
VO
bestaande groenstructuur
Eemvallei
A27
GE
O LV
T AR VA GE
HO
N706
G
WE EL
FLEXIBELE INVULLING:
landbouw
EG
STICHTSEKANT STICHTSEKANT
A27
DS
HORSTERWOLD HORSTERWOLD
G
W TO
EW
G
WE
TO
UT
E LW
UT
DS
IEE
PR
G
E SW
VIT
AN
RL
GR
GR
RL
G
WE
TO
UT
G
WE
WE
UR
UR
LU RE TU
DIJ
RA PA
WA TE
GR
N706
GE
KIE
G
WE
NIP
RS
BOSWACHTERIJ ALMEERDERHOUT
8
ALMERE HOUT
W TO
TO
EV PL
EV PL
HO
A27
EG
TE WA
GOOIMEER GOOIMEER
UT
UT
UD
UD
G
hoofdvaarweg
WE
NIP
S UT
WE
GR
GR
bestaande infrastructuur
GO
GO
V
KW
VIN
EG
EG LW
V
G WE EL
OG
OG
N706
N706
G
G WE EL
indicatie dorpskern indicatie dorpskern VASTE ONDERDELEN: plangrens plangrens bestaande bebouwing
GE
E LW GE
G
DSE
W LP
O LV
O LV
WE
LAN
WU
EG
IEE
IEE
G
E TSW
VI
landbouwlandbouw LEGENDA EemvalleiEemvallei
LW
GE
VO
groenstructuur bestaandebestaande groenstructuur
EG
PR
G
PR
E SW
A6 OVERGOOIOVERGOOI
WA TER
DSE
W LP
G
VIT KIE
G WE
RT AA EV
G HO
RT AA EV
G HO
LAN
FLEXIBELE INVULLING:
N706
G
E LW
E LW
GE
GE
VO
VO
IJS
IJS
AD
GE
VO
EG
SW
IBI
KIE
G
E LW
AD
R PA
HOUT S VIT
EG
W NIP
RS
KIE
TE WA
RT VAA ALMERE GE HOUT LAALMERE
G
WE NIP RS TE WA
WA TER
CONDITIEKAART FLEXIBELE INVULLING:
N706
A6
R PA
VIN
N305
N305
H
G
E KW
K
BOSWACHTERIJ BOSWACHTERIJ ALMEERDERHOUT ALMEERDERHOUT
H
EG
IPW
SN
T OU
WU
G WE
EG
IPW
SN
T OU
A27
A27
A6 VIN
IBI
SW
VIT
KIE
EG
SW
SW
IBI
A6
Oosterwold ontwikkelt zich tot een landelijk woonVASTE ONDERDELEN: en werkgebied waarin ruimte is voor circa 15.000 VASTE ONDERDELEN: woningen inbestaande landelijke woonmilieus. Dat komt neer bestaande bebouwing bebouwing op ca. 12,5% van het gebied. Daarnaast is ruimte infrastructuur bestaandebestaande infrastructuur voor kantoren en bedrijven (3,5%), voor stedelijke hoofdvaarweg hoofdvaarweg voorzieningen (2,5%) en voor infrastructuur bestaande waterhuishouding bestaande (5%). Het karakter vanwaterhuishouding Oosterwold blijft groen 150 kv groen is 17% 150 kv en agrarisch. Voor openbaar beschikbaar en voor (stads)landbouw ca. 43%.
RT
VAA
E LAG
0 500m
500m
2000m
2000m
9
G
WE
Oosterwold straks Hoe Oosterwold er in de toekomst uit komt te zien, weet niemand. Uit de keuze voor het toeval en de ruimte voor het particulier initiatief vloeit voort dat er geen eindbeeld vast te stellen is. Dat wil niet zeggen dat er geen ideeën over bestaan. Deze ideeën vind je terug in de structuurvisie van de gemeenten Almere en Zeewolde. De belangrijkste uitgangspunten zijn:
Landschap van initiatieven Oosterwold is een groot, groen gebied met ruimte voor nieuwe woon- en werkmilieus. Naast meer afgelegen woningen kunnen er kernen en buurtschappen ontstaan. Er is ook ruimte voor landbouw, bedrijvigheid en voorzieningen. Of en waar er nieuwe boerderijen, scholen, zorgvoorzieningen of bedrijven(terreinen) ontstaan, is onbekend. Dat hangt van de initiatiefnemers af. Daarnaast is er ruimte voor recreatie.
Vrije kavelkeuze Het staat elke initiatiefnemer vrij om in overleg met de grondeigenaar zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel te bepalen. Sommige plekken zijn gereserveerd, bijvoorbeeld voor toekomstige uitbreidingen van de infrastructuur. Daarnaast hangt de keuzevrijheid van grond af van de beschikbaarheid en de prijs waarvoor de eigenaar het wil verkopen.
10
Mensen maken Oosterwold De inrichting van Oosterwold wordt niet opgelegd door de overheid, maar komt tot stand van onderop. Dat betekent dat de makers bepalen hoe Oosterwold eruit komt te zien. Dat kunnen bewoners zijn, huidige gebiedseigenaren, ondernemers, ontwikkelaars, particulieren of instellingen. Oosterwold zal mensen aantrekken die elkaar opzoeken om een gemeenschap of collectieve woon- of zorggroep te stichten, of juist mensen die kiezen voor afzondering. Iedereen mag meedoen. Initiatiefnemers kunnen samenwerken, in groepsverband optreden of geheel zelfstandig handelen. Al hoort afstemming met de buren daar natuurlijk wel altijd bij.
Meebouwen aan infrastructuur De hoofdinfrastructuur (rijks-, provinciale en polderwegen, vaarten en tochten) blijft de verantwoordelijkheid van de overheid. De ontwikkeling van het lokale wegennet en kavelsloten is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Dat betekent onder meer dat elke initiatiefnemer aan één zijde van zijn kavel een weg aanlegt, die aansluit op een bestaand deel. De weg wordt zo gebouwd dat iemand anders daar weer op kan aansluiten. Zo ontstaat stap voor stap een lokaal wegennet.
Duurzaam en zelfvoorzienend Oosterwold wordt CO2-neutraal en energievoorzienend voor de regio. Iedere initiatiefnemer is zelf – individueel of samen met anderen – verantwoordelijk voor waterbeheer, afvalwaterverwerking en
11
energievoorziening. Dat gebeurt zo veel mogelijk duurzaam. De ambitie om ook aan de omgeving energie te leveren maakt het waarschijnlijk dat er grotere systemen ontstaan of dat kleinere energie- en/of afvalwatersystemen worden gekoppeld. De overheid zorgt er alleen voor dat elektra en drinkwater beschikbaar is.
Eerst initiatieven, dan pas publieke investeringen Bij gewone gebiedsontwikkelingen wordt eerst gemeenschapsgeld uitgegeven aan onder meer infrastructuur en het bouwrijp maken van de grond. Hier gebeurt dat niet. Een terugtredende rol van de overheid betekent ook dat geld pas wordt uitgegeven als het er is. Daarom betalen initiatiefnemers vooraf een bijdrage aan publieke investeringen. Als er genoeg gebruikers in het gebied zijn, zal de overheid dit geld gebruiken voor publieke voorzieningen en verbreding van bestaande wegen.
Generiek kavel met vaste ruimteverdeling Van de beoogde ruimteverdeling voor heel Oosterwold (zie pagina 8/9) is een generieke kavel afgeleid. Deze kavel bestaat uit 20% bebouwing (voor wonen, werken etc.), 50% (stads)landbouw en voor de rest uit verharding, openbaar groen en water. Dit theoretische kavel is het ijkpunt voor iedereen. Als iedereen zijn kavel zo inricht, wordt de ruimteverdeling zoals deze voor Oosterwold is bedacht, gerealiseerd. Maar dat hoeft niet per se.
Specifieke kavels met variabele ruimteverdeling Als je op je kavel een andere ruimteverdeling wil, kan dat ook. Als je op hetzelfde oppervlak meer bebouwingsdichtheid wil, is dat mogelijk als dit gecompenseerd wordt met extra groen. Het is ook mogelijk om een afwijkend ruimtegebruik te verrekenen met een kavel van een andere initiatiefnemer, die procentueel bijvoorbeeld uit meer groen of landbouwgrond bestaat. De gebiedsregisseur houdt in de gaten of het ruimtegebruik gemiddeld overeenkomt met die van de generieke kavel.
12
13
anterieure grondexploitatieovereenkomst af. Daarin staat welke functies op de kavel komen en wat de ruimteverdeling is. Daarnaast staat erin welke bijdrage de initiatiefnemer levert aan de door de gemeente te maken kosten, en welke kosten dat zijn. Als dan door de initiatiefnemer de omgevingsvergunning is aangevraagd en toegekend, kan begonnen worden met de bouw.
Aanpak
Hoe werkt het in de praktijk? Gebiedsregisseur Centraal figuur in de aanpak is de gebiedsregisseur. Deze vertegenwoordigt de overheid. De gebiedsregisseur heeft het mandaat om beslissingen te nemen, kan het contact tussen initiatiefnemers en grondeigenaren begeleiden, houdt in de gaten of aan alle spelregels wordt voldaan en beoordeelt plannen. Daarnaast kan de gebiedsregisseur contacten leggen tussen meerdere initiatiefnemers, bijvoorbeeld om samenwerking op het gebied van energievoorziening tot stand te brengen. Dat doet de gebiedsregisseur niet in zijn eentje, maar samen met een uitvoeringsorganisatie die voor iedereen aanspreekbaar is. De contactgegevens vind je achter op dit boekje.
Toekomstbeeld Hoe gaat de ontwikkeling van Oosterwold verder in zijn werk? Wanneer begint het en tot hoe lang duurt het? En hoe komt Oosterwold eruit te zien? Om met die laatste vraag te beginnen: dat weet niemand. Misschien gebeurt er wel heel lang niets, misschien is Oosterwold over tien jaar wel onherkenbaar veranderd. Het tempo en de intensiteit worden volledig bepaald door de initiatiefnemers. Daarom tref je hier ook geen artist-impressions van het eindresultaat aan. We weten immers niet hoe het eruit komt te zien. Wat we wel weten is dat Oosterwold groen blijft, met een grotere variëteit aan soorten groen. Verder blijft Oosterwold agrarisch, al zullen er verschuivingen zijn van grootschalige landbouw naar kleinschaliger, duurzame en op de regio gerichte initiatieven. En verder weten we dat het nú al kan. Met het vaststellen van de structuurvisie is het startsein voor het nieuwe Oosterwold officieel gegeven. Wie wil, kan nu in het gebied rondkijken, een plekje uitzoeken, informeren of het beschikbaar is en plannen maken voor zijn eigen stukje Oosterwold.
Fasering Niet het gehele gebied wordt in één keer opengesteld voor initiatieven. Deze manier van gebiedsontwikkeling is voor iedereen nieuw. Daarom beginnen we aan de zuidwestkant van de A27. Na drie jaar wordt geëvalueerd. Het is al wel mogelijk om in de zone van de Eemvallei (ten noordoosten van de A27) initiatieven met een landschappelijk karakter te ontplooien.
Gang van zaken In principe kopen initiatiefnemers zonder tussenkomst van de gebiedsregisseur van de grondeigenaar. Zij bepalen gezamenlijk de locatie, de vorm, de grootte en de prijs van de kavel. De gebiedsregisseur beoordeelt de plannen van initiatiefnemers, en sluit als alles akkoord is met hen een zogeheten
14
15
Contact Landdroststraat 2 • 1315 RG Almere • T (036) 547 18 94 • E
[email protected] De Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold van de gemeenten Zeewolde en Almere is te downloaden op www.maakoosterwold.nl Dit is een uitgave van de gemeenten Almere en Zeewolde. November 2013
Meer informatie
www.maakoosterwold.nl
16
