Maak Oosterwold Landschap van Initiatieven Handreiking Nieuwe Natuur in Oosterwold
1
Inhoud 1) Aanleiding Programma Nieuwe Natuur in Flevoland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2)
Visies op natuur en Oosterwold 2.1 Nieuwe Natuur in Flevoland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.2 Compensatie maakt het begin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.3 Gebiedsontwikkeling Oosterwold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.4 Stadslandschap Oosterwold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3)
Basisstrategie realisatie Nieuwe Natuur in Oosterwold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3.1 Ruimte voor Nieuwe Natuur in Oosterwold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.2 Hoe faciliteert Oosterwold Nieuwe Natuur? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 3.3 Maak Oosterwold: zelf of samen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3.4 Wat zijn mogelijke multipliers? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.5 Rekenvoorbeeld multiplier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.6 Nieuwe kansen creëren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
4) Samenvatting: Langs de meetlat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5) Lijst van projectvoorstellen uit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland in en nabij Oosterwold . . . . . . . . . . . . 29 6) Bijlage Cijfers en kaarten Oosterwold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
2
3
1. Aanleiding
Programma Nieuwe Natuur in Flevoland In 2013 heeft de Provincie Flevoland het programma Nieuwe Natuur in Flevoland geïntroduceerd. In dit programma geeft zij ruimte aan voorstellen van derden om Nieuwe Natuur in Flevoland te creëren. De provincie stelt de middelen die resteren uit het voormalig Oostervaarderswold beschikbaar om deze voorstellen te faciliteren. Een eerste ronde ideeën zijn tot 10 januari 2014 bij de provincie Flevoland ingediend. De ideeën zijn door de provincie getoetst aan de hand van de beoordelingscriteria die zijn opgenomen in de ‘meetlat’ Nieuwe Natuur Flevoland. De gebiedsregisseur Oosterwold heeft in de eerste ronde een projectvoorstel ingediend. Hiermee werd aangegeven, dat in de gebiedsontwikkeling Oosterwold ruimte is om initiatieven voor Nieuwe Natuur in Flevoland te faciliteren. In Oosterwold is er volop ruimte voor het combineren van stad en natuur. Met name de ontwikkeling van de Eemvallei biedt hiertoe kansen. Faciliteren Op 16 april 2014 heeft Provinciale Staten een besluit genomen over de projectvoorstellen, die doorgaan naar de volgende ronde. Daartoe behoren ook de projectvoorstellen in en om Oosterwold. De indieners krijgen de kans om hun voorstellen uit te werken en waar mogelijk koppelingen te leggen met andere voorstellen. Op 31 augustus 2014 sluit de tweede ronde. De gebiedsregisseur zal in deze ronde geen projectvoorstel uitwerken, maar zich volledig richten op het faciliteren van de initiatieven voor Nieuwe Natuur in Oosterwold, conform de spelregels van Oosterwold.
4
Handreiking De projectvoorstellen voor nieuwe natuur in Oosterwold zijn zeer welkom. Zij dragen in belangrijke mate bij aan het realiseren van het gewenste groene stadsdeel, met een landelijk karakter. Om te laten zien wat de specifieke mogelijkheden zijn van Oosterwold voor Nieuwe Natuur is deze handreiking opgesteld. De handreiking helpt de uitgangspunten en spelregels van Oosterwold te begrijpen en toe te passen voor de realisatie van natuur. Daarmee is ze van betekenis in zowel de uitwerking van de projectvoorstellen als de beoordeling ervan. Hoofdstuk 3 geeft aan wat de ruimte is in Oosterwold en beschrijft de basisstrategie voor de realisatie van nieuwe natuur in Oosterwold. De basis voor de ontwikkeling van nieuwe natuur bestaat in de meeste projectvoorstellen uit het verwerven van grond en een inrichting met bos of natte natuur. De uitdaging is om daar multipliers aan te koppelen, zodat de belevings- en natuurwaarde van het gebied verder versterkt kunnen worden of zodat het areaal natuur verder uitgebreid kan worden. Daarom concentreert deze handreiking zich vooral op de mogelijke multipliers die te behalen zijn door de specifieke mogelijkheden die Oosterwold en Almere 2.0 bieden. Uit een rekenvoorbeeld blijkt dat de startinvestering die nodig is voor de grondverwerving en inrichting voor nieuwe natuur in Oosterwold op middellange termijn is terug te verdienen. Over ca. tien jaar komt mogelijk eenzelfde bedrag beschikbaar voor een nieuwe investering in natuur. Daarmee kan een kwaliteitsimpuls worden gegeven aan de inrichting of het areaal natuur worden uitgebreid.
5
Almere
Eemvallei
Floriade 2022 Stadslandschap Oosterwold Almeerderhout
2. Visies op natuur en Oosterwold Aan de realisatie van nieuwe natuur in Oosterwold liggen diverse visies en afspraken ten grondslag. Hier worden ze kort toegelicht.
2.1 Nieuwe Natuur Flevoland Nu het Oostvaarderswold niet doorgaat, is de provincie op zoek naar de beste ideeën en initiatieven voor nieuwe natuur in Flevoland. Daarvoor is het programma Nieuwe Natuur Flevoland opgezet. Het programma legt de verbinding tussen mens en natuur. Natuur dicht bij de mensen. Natuur waarvan je kunt genieten als je er op een mooie zondagmiddag op uit wilt trekken. Natuur die robuust is, die divers is en die goed beleefbaar en toegankelijk is voor inwoners en bezoeker. Daarbij zoekt de provincie inspiratie. Iedereen die hart heeft voor de natuur in Flevoland kan meedenken over het realiseren van nieuwe natuur.
2.2 Compensatie maakt het begin Het Oostvaarderswold was bedoeld als robuuste ecologische verbinding tussen Oostvaardersplassen en Horsterwold, maar had ook recreatieve betekenis voor de sterk groeiende stad Almere. Daarom koppelde Almere de afgelopen tien jaar haar afspraken over de compensatie van bos en natuur aan dit gebied. Binnen Almere gaat het om de compensatie van 75ha bos uit diverse bestemmingsplannen en de compensatie van 72ha bos en 68,5 ha moeras behorend bij de verbreding van de A6. Bij elkaar opgeteld is dat 216ha bos en natuur. Naast de verwerving van grond gaat het ook om de inrichting van die grond als bos en moeras. 6
Horster-
Het ligt daarom voor de hand dat in het programma Nieuwe Natuur een sterk accent op de wold ontwikkeling van Almere inclusief recreatief uitloopgebied ligt. Daarbij is voor Almere uitgangspunt dat de hectares aan bos en natuur die in Almere zijn verdwenen, weer zo dicht mogelijk bij Almere worden terug gerealiseerd. Tenminste binnen Oosterwold. Hoge Vaart
Tureluurbos 2.3 Gebiedsontwikkeling Oosterwold Oosterwold wordt een uniek groen woon- en werkgebied waarvan bewoners en ondernemers in hoge mate zelf bepalen hoe hun omgeving eruit komt te zien. Het is een gebied van ruim 4.300 hectare op het grondgebied van de gemeenten Almere en Zeewolde. Het zal uitgroeien tot een afwisselend stadslandschap met woningen, bedrijven, landbouw, recreatiemogelijkheden en natuur. Het gebied zal een landelijk karakter krijgen door de dunne bebouwingsdichtheid en het voortbestaan van de landbouw.
Ho
In Oosterwold wordt de omschakeling naar gebiedsontwikkeling nieuwe stijl concreet. Het gebied wordt niet ontwikkeld op basis van blauwdrukken, maar zal groeien op basis van initiatief ‘van onderop’. Kern is de verschuiving van aanbodgestuurde naar vraaggestuurde gebiedsontwikkeling. Binnen een heldere set spelregels verleiden we initiatiefnemers zoveel mogelijk zelf regie te nemen op de gewenste woon- en leefomgeving.
7
Conditiekaart Een belangrijk onderdeel van de ontwikkelstrategie is de conditiekaart. Deze kaart geeft aan welke condities in het gebied van toepassing zijn. Op basis van de conditiekaart en een set eenvoudige principes kunnen initiatiefnemers aan de slag. Kavelprincipe Voor het gehele gebied is globaal vastgesteld waaruit het na verloop van tijd zou moeten bestaan. Alle initiatiefnemers realiseren een aandeel hiervan, waarbij het type kavel richtinggevend is voor het grondgebruik. Een standaard kavel bevat 25% bebouwing (inclusief tuin) en meer dan de helft (stads) landbouw. Daarnaast zijn specifieke kavels mogelijk, met een zwaarder accent op landbouw, groen of natuur. Dankzij deze specifieke kavels kan bijvoorbeeld de ‘Eemvallei’ als nieuwe landschappelijke structuur zichtbaar worden en het ecologisch netwerk verder worden uitgebreid. Gebiedsregisseur Centrale figuur in de ontwikkeling van Oosterwold is de gebiedsregisseur. De gebiedsregisseur bewaakt de uitgangspunten, beoordeelt plannen, koppelt initiatiefnemers en begeleidt het contact met grondeigenaren.
8
2.4 Stadslandschap Oosterwold Omdat Staatsbosbeheer en de gemeente Almere begin 2013 direct de kansen zagen voor de realisatie van nieuwe, beleefbare en toegankelijke natuur aan de oostzijde van Almere, hebben zij samen (en met hulp van MVRDV) de Verkenning Stadslandschap Oosterwold opgesteld. Deze geeft de totaalvisie voor de versterking en nieuwe aanleg van natuur in Oosterwold. (Steeds in combinatie met de integrale gebiedsontwikkeling.) Versterking van het bestaande netwerk wordt voorgesteld door: A Het versterken van de verbinding tussen Oostvaardersplassen en de boswachterij Almeerderhout door het aanwezige groen langs de Lage Vaart, Trekweg en Ibisweg op te waarderen en versterken. B Het versterken van de verbinding tussen de Boswachterij Almeerderhout en het Horsterwold door het realiseren van ontbrekende schakels in het gebied tussen de Hoge Vaart en de Tureluurweg. Het natuurlijk netwerk kan worden uitgebreid door: A de transformatie van de open polder naar een meer fijnmazig, groen woon –en werklandschap. B de aanleg van een landschapszone Eemvallei op de plek waar lang geleden de oer-Eem stroomde.
9
3.
Basisstrategie
realisatie Nieuwe Natuur in Oosterwold
In de ontwikkeling van Oosterwold is volop ruimte voor Nieuwe Natuur. Het wordt een gebied met een landelijke karakter waarin stad, landbouw en natuur zijn vermengd en elkaar versterken. Ten opzichte van traditionele natuurontwikkelingsprojecten bieden de spelregels van Oosterwold extra kansen voor de realisatie van Nieuwe Natuur. Door het toekennen van rode rechten aan ieder perceel in Oosterwold bestaan mogelijkheden voor verdienmodellen. De waarde van de rode rechten kan ingezet worden om natuurontwikkeling (mede) te financieren. De uitdaging voor de initiatiefnemers voor Nieuwe Natuur is om dit – in samenspraak met de gebiedsregisseur Oosterwold - zo goed mogelijk te benutten. Door hun strategie goed te timen en slimme allianties aan te gaan met andere partijen kunnen zij de multiplier beïnvloeden.
10
3.1 Ruimte voor Nieuwe Natuur in Oosterwold In de intergemeentelijke structuurvisie Oosterwold is voor de Eemvallei 250 hectare landschapskavels opgenomen. Daarnaast bevatten de standaardkavels een percentage landschap: in totaal 200ha. Hiermee is voor 450 hectare ruimte gecreëerd voor landschap (aanvullend op het bestaande bos en natuur). Initiatieven Nieuwe Natuur kunnen gebruik maken van deze planologische ruimte. (Zie bijlage bladzijde 30.) Op basis van de huidige projectvoorstellen voor Nieuwe Natuur in Oosterwold lijkt er vraag te zijn naar een grotere oppervlakte voor de nieuwe realisatie van landschap. De voorstellen richten zich niet alleen op realisatie van de Eemvallei, maar ook op de versterking van het natuurlijk netwerk langs de noord- en zuidranden van het plangebied. Zodra deze grotere ruimtebehoefte bij de organische implementatie werkelijk aan de orde is zal het Bestuurlijk Overleg onderzoeken hoe deze kan worden gefaciliteerd. Immers de essentie van Oosterwold (een groen stadsdeel tussen Almere en Zeewolde met een lage bebouwingsdichtheid: 15.000 woningen) wordt versterkt door de initiatieven voor Nieuwe Natuur.
11
3.2 Hoe faciliteert Oosterwold Nieuwe Natuur? In de gebiedsontwikkeling Oosterwold worden voorstellen om Nieuwe Natuur te realiseren opgevat als initiatieven. De gebiedsregisseur richt zich op het faciliteren van deze initiatieven conform de spelregels in Oosterwold. Het stappenplan in Oosterwold voor het faciliteren van initiatieven Nieuwe Natuur is opgebouwd uit drie stappen: verwerven, inrichten en continueren. 1e fase verwerven In deze fase verwerft de initiatiefnemer een grondpositie in Oosterwold. Het is aan de initiatiefnemer om zelf een gewenste locatie binnen Oosterwold te selecteren en met de grondeigenaar tot overeenstemming te komen over de overdracht van de grond. Indien de initiatiefnemer zich wil vestigen op rijksgronden (circa 50% van het totale gebiedsoppervlak), dan treedt de gebiedsregisseur op als tussenpersoon. Voor de rijksgronden zijn de prijzen vastgesteld op basis van een taxatiewaarde. Voor de andere gronden zal met de eigenaar tot een prijsafspraak moeten worden gekomen. Gelijktijdig met de grondverwerving zal de initiatiefnemer ook een anterieure overeenkomst met de gebiedsregisseur afsluiten. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over: welke functies op de kavel komen, wat de ruimteverdeling is, en dat initiatiefnemers de kavel voor eigen rekening en risico ontwikkelen. Daarnaast staat erin welke bijdrage initiatiefnemers leveren aan de door de gemeente te maken kosten (bijvoorbeeld voor hoofdinfrastructuur), en welke kosten dat precies zijn.
12
2e fase inrichten Indien de initiatiefnemer een grondpositie in Oosterwold heeft verworven en een anterieure overeenkomst heeft gesloten, start de volgende fase. Dit is de inrichtingsfase. De initiatiefnemer kan zelf bepalen in welk tempo en in welke volgorde het idee gerealiseerd gaat worden. Nieuwe Natuur in Oosterwold kan stapsgewijs worden uitgevoerd, telkens gekoppeld aan de actuele financiële mogelijkheden (bijvoorbeeld opbrengsten). Hierdoor blijft er sprake van een financieel verantwoord proces. Kortom: groot en visionair denken, maar klein en verantwoord handelen. Het is daarbij de kunst met gerichte acties in natuurontwikkeling impulsen te creëren met als doel het verhogen van de natuur- en belevingswaarden op lange termijn. De principes van Oosterwold (zoals vastgelegd in de intergemeentelijke Structuurvisie) en de mogelijkheden van Almere 2.0 bieden daarbij verschillende mogelijkheden om te komen tot verdienen financieringsmodellen. Ook voor de stapsgewijze realisatie van Nieuwe Natuur. (Zie ook onder Multipliers vanaf bladzijde 17.) 3e fase continueren Na verwerving en inrichting breekt de fase van beheer aan. Dit is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer kan de kavel in een latere fase - zolang dit binnen de afgesproken kaders van de anterieure overeenkomst blijft - zelf verdergaand verrijken. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de initiatiefnemer niet direct vanaf de inplant van de kavel een recreatieve structuur aanlegt, maar dat eerst een aantal jaren wordt gewacht, totdat de beplanting een bepaalde omvang heeft gekregen. De financiering van de doorontwikkeling kan verlopen door verschillende verdienmodellen. Een goede timing is van belang. Het is voor een initiatiefnemer mogelijk interessant om niet direct de rode ontwikkelingsrechten te verkopen, maar deze te verkopen op het moment dat het groen een bepaalde maat heeft. Hoe verder het groen is uitgegroeid, hoe gewilder de locatie zal worden. De tijd kan een positieve invloed hebben op de waarde van het rode ontwikkelingsrecht.
13
3.3 Maak Oosterwold: zelf of samen Op basis van de hiervoor beschreven stappen kan iedereen die dat wil het initiatief nemen om een deel van Oosterwold te maken. Dat kan gaan om het bouwen van een huis, het starten van een school, het realiseren van een agrarisch bedrijf of het aanleggen van nieuwe natuur . De kavels in Oosterwold bevatten echter altijd een mix van bebouwing, infra, landbouw en landschap. Daarom kan het handig zijn om samenwerking te zoeken. Op die manier kan ieder doen waar hij goed in is, en ontstaat tegelijkertijd een integraal stukje Oosterwold met een mix van functies. Bij het vinden van samenwerkingsverbanden heeft de gebiedsregisseur een belangrijke rol. Zij heeft het overzicht van initiatiefnemers in Oosterwold en kan voorstellen voor samenwerking doen. In Oosterwold vestigen zich veel initiatiefnemers met affiniteit met (mengvormen van) landbouw en natuurontwikkeling. Soms is zo al in de fase van ideevorming een koppeling te maken en kunnen bijvoorbeeld rode en agrarische initiatieven samen een plan uitwerken. In andere gevallen kan de koppeling op een later moment gemaakt worden. Een natuurbeheerder kan bijvoorbeeld eerst een natuurkavel realiseren en pas na een aantal jaren de samenwerking zoeken met een partij die woningen of een leisure-onderneming wil realiseren.
Zelf
Samen
Maak een landschapskavel in Oosterwold: zelf of samen.
14
15
Schematische weergave basisstrategie met multiplier.
Verkoop agrarisch kavel in gebied OVW T=0
Grondverwerving landschapskavel in Oosterwold - areaal is kleiner, maar bevat roodrecht
€
Basisinvestering door PNNF
T=1
> realisatie nieuwe natuur > aantrekkelijk landschap wonen & werken
Inrichting kavel met natuur
3.4 Wat zijn mogelijke multipliers? De basisinvestering voor de realisatie van Nieuwe Natuur in Oosterwold is de verwerving van grond voor natuur. Daarnaast wordt (mogelijk) een aanvraag gedaan voor een basisinrichting (bijvoorbeeld de aanplant van bomen, grondwerk voor waterpartijen en fietspaden). Dit wordt voor een belangrijk deel betaald door de opbrengst uit grondverkoop van kavels in het voormalige Oostvaarderswold. Onderdeel van het programma is de compensatieplicht voor 147ha bos en 68,5ha moeras (afkomstig van diverse bouwplannen in Almere en de verbreding van de A6 bij Almere).
T=1
Benutten roodrecht
€
Opbrengst door multiplier Oosterwold
T=10
Investeren opbrengst in extra natuurontwikkeling
+
T=20 16
> extra investering in natuur
Naast de financieringsmogelijkheden voor verwerving en inrichting vanuit het Programma Nieuwe Natuur, bieden de spelregels van Oosterwold en de mogelijkheden van Almere 2.0 extra kansen voor het verrijken en uitbreiden van de basis van de nieuwe natuur. Het eigendom van grond in Oosterwold geeft niet alleen recht op gebruik van grond voor natuur, landbouw en andere groene functies, maar ook om beperkt vastgoed toe te voegen: zoals woningen, of bedrijfsruimte of andere ‘rode functies’. De waarde van de rode rechten kan ingezet worden om natuurontwikkeling (mede) te financieren. Areaal uit de Oostvaarderswoldzone zal waarschijnlijk niet direct 1 op 1 verplaatst kunnen worden naar Oosterwold. In eerste instantie is een afname van areaal te verwachten (bij een gelijke investering). Maar op termijn is door de inzet van diverse verdienmodellen (waaronder het rode ontwikkelingsrecht) meerwaarde te behalen, waardoor uiteindelijk een grotere opbrengst/ inzet voor natuur wordt gecreëerd.
17
De realisatie van natuur in Oosterwold voegt nieuwe condities toe aan het gebied: er ontstaan nieuwe ‘gouden’ (=groene) randen waar andere initiatiefnemers dankbaar gebruik van zullen maken. De groei en ontwikkeling van Oosterwold zijn daar bij gebaat. Schematische weergave van besteding extra opbrengst aan nieuwe investeringen.
De mogelijkheden voor financiering op een rij:
Grond aankopen
Inrichting verbeteren
Beheer maximaliseren
Het is aan de initiatiefnemer om te bepalen op welke wijze de opbrengst van het rode ontwikkelingsrecht wordt ingezet. Ze kan worden ingezet voor kwaliteitsinvestering. Maar evengoed is het mogelijk om met de opbrengst een areaaluitbreiding van het groene initiatief te financieren of deze middelen in te zetten voor het beheer van het groene gebied.
18
Basis • Middelen voor realisatie van de Almeerse compensatieverplichtingen, die zijn ondergebracht bij het programma Nieuwe Natuur in Flevoland. • Inrichtingsmiddelen uit het programma Nieuwe Natuur in Flevoland, op te nemen in het initiatief zoals initiatiefnemers dit bij de provincie Flevoland kunnen indienen Multipliers • Verkoop van perceel gebonden rode ontwikkelingsrechten. Op het moment dat de initiatiefnemer van Nieuwe Natuur in Oosterwold een grondpositie verwerft en een anterieure overeenkomst afsluit voor de gebiedsontwikkeling, verkrijgt de initiatiefnemer op het perceel naast groene ontwikkelingsrechten ook rode ontwikkelingsrechten. Deze rode ontwikkelingsrechten kan de initiatiefnemer zelf ter hand nemen of verkopen. Ongeacht de vorm. De initiatiefnemer heeft de mogelijkheid om de opbrengst te investeren in het groene initiatief. Als variant op het verkopen van bouwgrond is het mogelijk om grond met bouwrechten te verpachten. • Verhandelen van rode en groene rechten op naastgelegen percelen binnen Oosterwold. Wat voor de één een recht is, kan de ander juist ervaren als plicht. Een initiatiefnemer voor natuur is goed in het realiseren van natuur en vaak minder in het realiseren van rood. Een vastgoedontwikkelaar is goed in het ontwikkelen van vastgoed en vaak minder in het ontwikkelen van groen. Beide zien de meerwaarde van integrale ontwikkeling wel in, maar weten niet altijd hoe die te realiseren. In die gevallen kan samenwerking tussen verschillende typen eigenaren, gebruikers en/of exploitanten uitkomst bieden. Dat kan binnen een perceel of met aangrenzende percelen. • Bijzondere kansen dorpskern In Oosterwold is ook een dorpskern voorzien. De spelregels van Oosterwold faciliteren dit door incidenteel een verdubbeling van het bouwoppervlak mogelijk te maken (met een Floor Area
19
Ratio (FAR) van 1 in plaats 0,5). Deze concentratie van bebouwing hangt samen met een groot areaal onbebouwd landschap of landbouw. Deze spelregel creëert bijzondere kansen voor een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling door rode en groene initiatiefnemers. • Kostenverhaal Oosterwold. Alle initiatiefnemers dragen bij aan het realiseren van voorzieningen in Oosterwold buiten de eigen kavel, in de vorm van het ‘kostenverhaal Oosterwold’. De bijdragen komen in een spaarpot voor voorzieningen voor Oosterwold. Het gaat bijvoorbeeld om voorzieningen voor infrastructuur buiten de eigen kavel. Deze voorzieningen zijn waardevol voor Nieuwe Natuur initiatieven, bijvoorbeeld de aanleg van fietspaden of de bereikbaarheid van natuurgebieden. In overleg met de gebiedsregisseur Oosterwold kan worden nagegaan wat de eventuele betekenis van het kostenverhaal voor een initiatief Nieuwe Natuur kan zijn. • Bijdrage uit het Fonds Verstedelijking Almere. Het Fonds VA is ingesteld ten behoeve van investeringen die samenhangen met de groei van Almere. Het is een gezamenlijk fonds van Rijk, provincie en gemeente. Vanuit dit Fonds zijn in principe ook mogelijkheden om bij te dragen aan de versterking van de groenblauwe structuur in het kader van Almere 2.0. De Eemvallei is onderdeel van de groenblauwe structuur. Een initiatiefnemer die met het programma Nieuwe Natuur een deel van de Eemvallei wil realiseren kan in overleg met de gemeente nagaan of een bijdrage uit het Fonds VA haalbaar is voor een specifieke kwalitatieve verbetering, bij voorkeur gericht op het creëren van samenhang. Een aanvraag uit het Fonds VA verloopt via het bestuurlijk overleg voor het thema groenblauw. 20
• Eigen middelen van de initiatiefnemer. In een aantal gevallen zal de initiatiefnemer over eigen middelen beschikken. Deze kunnen bij de start of in de loop van de tijd een bijdrage leveren aan de realisatie van nieuwe natuur in Oosterwold. • Combinaties van initiatiefnemers in Oosterwold. Koppeling en samenwerking van verschillende initiatieven kan een kostenbesparing opleveren of zelfs meerwaarde opleveren. Te denken valt aan het gezamenlijk realiseren van paden, wegen, waterafvoer of –berging. Ook kan met de inrichting van standaardkavels aansluiting gezocht worden bij de natuurlijke gebieden. Op die manier wordt de basis die de projecten voor nieuwe natuur realiseren verder opgedikt en uitgebreid. • Overige verdienmodellen. Deze lijst met multipliers is waarschijnlijk niet compleet. Elke aanvulling is welkom. De beschreven arrangementen en varianten hierop kunnen uiteraard ook in tijd uitgerekt worden. De ontwikkeling van Nieuwe Natuur kan gekoppeld wordt aan de ontwikkeling van roodfuncties die in de loop van de tijd worden gerealiseerd. Juist omdat natuurontwikkeling en de ontwikkeling van rode functies een lange doorlooptijd hebben.
21
t=0
t=1
t=10
€
€ 147 wo
100 ha
3.5 Rekenvoorbeeld multiplier
t=15-20
70 ha
€
De afbeelding hiernaast laat een voorbeelduitwerking van een multiplier op basis van de mogelijkheden van Oosterwold zien. In eerste instantie lijkt de investering ongunstig, maar op termijn blijkt dat er grote winst voor natuur kan worden behaald.
147 wo
70 ha
70 ha
+ x ha
+ kwaliteitsimpuls
landschapskavel Oosterwold landbouwgrond elders
100 ha elders
landschapskavel Oosterwold
€
70 ha Oosterwold benutten rood recht +
basisinrichting natuur
147 woningen
opbrengst besteden aan 1. grondaankoop 2. inrichting natuur 3. inrichting voor recreatie
opbrengst
Rekenvoorbeeld multiplier op basis van mogelijkheden Oosterwold.
22
A. V erkoop grond. De basis voor het rekenvoorbeeld is de verkoop van 100ha grond tegen landbouwwaarde uit de Oostvaarderswoldzone. Als onderdeel van het Programma Nieuwe Natuur Flevoland. B. G rondverwerving in Oosterwold. Van de opbrengst van de grondverkoop kan 70ha landschapskavel in Oosterwold verworven worden. Deze grond bevat een ‘roodrecht’: 6% van het oppervlak mag bebouwd worden. C. Basisinrichting natuur. De verworven 70ha wordt ingericht als natuur. Hiervoor wordt een extra investering vanuit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland gevraagd. D. Benutten rood recht. Na verloop van tijd (hier 10 jaar) kan het bouwrecht verzilverd worden door de grondeigenaar. Op 70ha mogen bijvoorbeeld 147 woningen van ieder 150 m2 BVO gerealiseerd worden. Deze woningen hebben een potentiële opbrengst van 50-100% van de startinvestering (vanuit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland). Zo kan (een groot deel van) de startinvestering worden terugverdiend op basis van de specifieke mogelijkheden van Oosterwold. E. Investeren opbrengst in natuurontwikkeling. De opbrengst kan (en moet) opnieuw geïnvesteerd worden in de ontwikkeling van natuur. In het voorbeeld is er voor gekozen om geleidelijk nieuwe landschapskavels in Oosterwold te verwerven en een kwaliteitsimpuls te geven aan de inrichting door de aanleg van fietspaden, waterpartijen etc. F. Opnieuw benutten rood recht. Ook de nieuw verworven grond in Oosterwold heeft een rood recht van 6%. Die kan op termijn verzilverd worden en opnieuw een opbrengst leveren. De multiplier wordt op die manier verder verhoogd.
23
4. 3.6 Nieuwe kansen creëren De initiatieven vanuit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland maken onderdeel uit van een groep eerste pioniers in Oosterwold. Zij zien de kansen van het gebied en de organische ontwikkelwijze. Nu al is een trend te herkennen waarbij initiatiefnemers zich om de bestaande bosranden scharen. Ze koesteren de nabijheid van het bos: voor beschutting, om te wandelen of om van het natuurschoon te genieten. Een samenwerking tussen deze initiatiefnemers en de terreinbeheerders/eigenaren ligt voor de hand. Bovendien creëren de projectvoorstellen vanuit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland op termijn nieuw bos en waterrijk gebied, met nieuwe aantrekkelijke randen voor een nieuwe lichting initiatiefnemers. Op die manier werkt nieuwe natuur als katalysator voor de ontwikkeling van Oosterwold. De projectvoorstellen leggen ook de basis voor de Eemvallei. Vanuit de eerste stapstenen kan de Eemvallei verder groeien: door aansluitend een landschapskavel te realiseren, of door het areaal groen uit aangrenzende standaard kavels te bundelen langs de Eemvallei, of door landbouwgronden met voor natuur aantrekkelijke houtwallen met de vallei te verbinden.
24
Samenvatting
Langs de meetlat
Hier volgt een samenvatting van de handreiking op basis van de meetlat van het Programma Nieuwe Natuur in Flevoland. Belevingswaarde 1. In welke mate levert het project beleefbare, functionele en inpasbare natuur op? • Beleefbare natuur. In Oosterwold is ruimte voor nieuw recreatief groen. Die ruimte zit vooral in de landschapskavels (250ha voor nieuw aan te leggen landschap en 290ha voor transformatie van bestaand landschap). De aantrekkelijkheid en toegankelijkheid van het buitengebied nemen toe met de ontwikkeling van deze kavels. • Inpasbare natuur. De specifieke mogelijkheden van Oosterwold maken het mogelijk dat de ontwikkeling van ‘rood’ ook extra ‘groen’ oplevert. Concreet: elk landschapskavel bevat een bouwrecht van 6%. Als dit slim benut wordt, kan de opbrengst geïnvesteerd worden in (nieuwe) natuur. 2. In welke mate heeft het project waarde voor dagrecreatie of verblijfsrecreatie of biedt het kansen voor economische ontwikkelingen? • De projectvoorstellen voor nieuwe natuur in Oosterwold maken het open polderlandschap aantrekkelijker voor de vestiging van woningen en bedrijven. • De projectvoorstellen vergroten de mogelijkheden voor dagrecreatie. De (nieuw aan te leggen) bosen natuurgebieden bieden ruimte voor de vestiging van recreatie- en leisurebedrijven.
25
3. Hoe groot is de afstand van het project tot stedelijk gebied of grote toeristische voorzieningen? • Het stedelijk gebied van Almere grenst aan het gebied. Bovendien is Oosterwold binnenkort zelf stedelijk gebied. Weliswaar dun bebouwd. • Nu al zijn toeristische voorzieningen in de omgeving, zoals Stadslandgoed de Kemphaan en de Oostvaardersplassen. Met de ontwikkeling van Oosterwold komen daar nieuwe voorzieningen bij. Bovendien biedt Almere plaats aan de Floriade 2022. Ecologische waarde 4. In welke mate draagt het project bij aan de versterking van de EHS, het bereiken van internationale natuurdoelstellingen, het bevorderen van de biodiversiteit en/of het robuuster maken van de Flevolandse natuur? (de vierde kijkrichting van het Pbl: vitale natuur) • De landschapskavels in Oosterwold zijn gericht op 1. het uitbouwen van de huidige ecologische structuren en 2. de natuurlijke invulling van de Eemvallei. • De (nieuwe) natuur in en om Oosterwold verbindt uiteindelijk de natuur (EHS) langs de Lage Vaart en de Hoge Vaart. Het voegt nieuwe ecologische waarde toe aan een gebied dat nu vooral uit landbouwgrond bestaat. (Zie het kaartbeeld van de Verkenning Stadslandschap Oosterwold op bladzijde 33.)
26
Multiplier 7. In welke mate is sprake van een multiplier op de vanuit het programma in te zetten hectares? Dit kan gaan om extra hectares, maar ook om extra financiële ruimte voor inrichting. • Areaal uit de Oostvaarderswoldzone zal waarschijnlijk niet direct 1 op 1 verplaatst kunnen worden naar Oosterwold. In eerste instantie is een afname van areaal te verwachten. Maar op termijn is door de inzet van de perceelgebonden rode ontwikkelingsrechten juist meerwaarde te behalen. (Zie rekenvoorbeeld op bladzijde 23.). Het is aan de initiatiefnemer om te bepalen op welke wijze de opbrengst van het rode ontwikkelingsrecht wordt ingezet voor natuur. • De realisatie van natuur in Oosterwold voegt nieuwe condities toe aan het gebied: er ontstaan nieuwe ‘gouden’ (=groene) randen waar andere initiatiefnemers dankbaar gebruik van zullen maken. De groei en ontwikkeling van Oosterwold zijn daar bij gebaat. 8. In welke mate draagt het project naast natuurwaarden ook bij aan de integrale ontwikkeling van ook andere beleidsterreinen zoals landbouw, recreatie, water, cultuur? • Alle projectvoorstellen in dit gebied zijn onderdeel van de integrale ontwikkeling van Oosterwold. Oosterwold is in essentie een gemengd stadslandschap waarin al deze vormen van grondgebruik samenkomen.
5. In welke mate draagt het project bij aan de realisatie van het Flevolandse natuurbeleid, dat de komende maanden herijkt wordt? (De stand van zaken van deze herijking zal tijdens het programma steeds door de provincie gecommuniceerd worden). • Net als het nieuwe Flevolandse natuurbeleid wil Oosterwold ruimte geven aan initiatieven. Daarvoor is een integrale benadering van maatschappelijke, economische en ecologische ontwikkeling gekozen.
Zekerheid 9. In welke mate is sprake van maatschappelijke betrokkenheid bij en maatschappelijk draagvlak voor het project? • De maatschappelijke betrokkenheid zal met de tijd groeien. Immers de initiatiefnemers kunnen zelf de ontwikkeling ter hand nemen. Vanaf de uitwerking van het idee in 2014 wordt de betrokkenheid steeds groter.
6. In welke mate en op welke wijze worden met het project bestaande natuurcompensatieverplichtingen ingevuld? • Het is voor Almere uitgangspunt dat de 216 hectare bos en natuur die in Almere zijn verdwenen, zo dicht mogelijk bij Almere worden gecompenseerd. Oosterwold biedt daarvoor ruimschoots de plaats.
10. Hoe zeker is het dat het project binnen vijf jaren kan worden uitgevoerd? • Het tempo van de realisatie is in grote mate afhankelijk van het tempo waarin de gronden kunnen worden verkocht in de Oostvaarderswoldzone en waarmee gronden kunnen worden verworven in Oosterwold.
27
5. Lijst
van projectvoorstellen uit het Programma Nieuwe Natuur Flevoland in en nabij Oosterwold
11. In welke mate is het plan faseerbaar of aanpasbaar indien een onderdeel niet uitvoerbaar blijkt te zijn? • Door de organische aanpak is het mogelijk een tempo te ontwikkelen, dat passend is bij en het meest optimaal is voor het initiatief. • De lijn van het proces is dat in eerste instantie de grondposities in het voormalig Oostvaarderswold worden verkocht. Vervolgens wordt met de opbrengst het stadslandschap Oosterwold stap voor stap verworven en ingericht. • Het tempo van inrichting wordt bepaald door het beschikbaar komen van middelen. • Tevens kan het tempo worden afgestemd op de politieke en maatschappelijke wensen. 12. In welke mate is sprake van juridische of financiële risico’s of onzekerheden en hoe wordt hiermee omgegaan? • In Oosterwold wordt de omschakeling naar gebiedsontwikkeling ‘nieuwe stijl’ gemaakt. Het gebied zal groeien op basis van initiatief ‘van onderop’. Daarmee worden financiële risico’s voorkomen. Oosterwold is financieel gezond. • Realisatie van projecten is afhankelijk van de medewerking van de grondeigenaren. • De verdere ontwikkeling van de eerste basis is afhankelijk van het aantal initiatiefnemers dat geïnteresseerd is in vestiging in Oosterwold.
28
1. Natuurboerderij ‘Vliervelden’, door Tom Saat, Stadsboerderij Almere (ZFL3) 2. Fietspad De Grote Trap, door Stichting Flevo-landschap (ZFL5) 3. Akkernatuur voor allen in de Akkerwaard, Mark Geling, ANV Akkerwaard Flevoland (ZFL8) 4. Perceel Schollevaarweg (ZFL11) 5. De kop op Horsterwold (buiten Oosterwold) inclusief stapstenen Tureluurweg (25 a 50 hectare) door Staatsbosbeheer (ZFL12) 6. Eemvallei – Groene Motor van Oosterwold (100 a 150 hectare), door Staatsbosbeheer (ZFL16) 7. Speelwildernis, door Theatergroep Groen Gras (ZFL21) 8. Noorderwold (250ha nieuwe natuur en 750ha biologische landbouw), door Stichting Flevo-landschap en ERF (ZFL23) 9. Voedselbos Almere, door Natuur en Milieu Flevoland (ZFL25) 10. Stadsboerderij en Melkgeitenbedrijf/ incl ruil 7ha bij Kemphaan, door Rob en Lenni Verduijn (ZFL26) 11. Ontwikkeling Oostvaardersplassengebied incl Kiekendiefnatuur, door Staatsbosbeheer (OFL16) 12. Luierpark, door Tineke Ras (LO03) 13. Orde van Oranje Nassaubos, door Arie van der Mee (LO04) 14. Kleinschalige kwaliteitsimpulsen landschap door vrijwilligers, door Landschapsbeheer Flevoland (LO08)
29
6. Bijlage
Cijfers en kaarten Oosterwold
Ontwikkelstrategie Oosterwold Standaard
Specifiek
Standaardkavel
Landbouwkavel
aandeel 53,3%
ha 1.941
Landschapskavel
Bedrijvenkavel
aandeel 10,1%
ha 370
aandeel 16,9%
ha 615
aandeel 14,8%
2 Kantorenkavel
ha 540,0
aandeel 2,2%
2 Voorzieningen-kavel
ha 80,0
aandeel 2,7%
ha 100,0
Rode functies Infra Groen - Bestaand bos Groen - Eemvallei Groen - verspreid
25,0% 8,0% 0,0% 0,0% 7,0%
486 155 0 0 136
7,0% 2,0% 0,0% 0,0% 1,5%
26 7 0 0 6
6,0% 2,3% 47,2% 40,7% 1,5%
37 14 290 250 9
25,0% 8,0% 0,0% 0,0% 7,0%
135 43 0 0 38
25,0% 8,0% 0,0% 0,0% 7,0%
20 6 0 0 6
25,0% 8,0% 0,0% 0,0% 7,0%
25 8 0 0 7
Water Landbouw
2,0% 58,0%
39 1.126
1,5% 88,0%
6 325
2,3% 0,0%
14 0
2,0% 58,0%
11 313
2,0% 58,0%
2 46
2,0% 58,0%
2 58,0
100,0%
1.941
100,0%
370
100,0%
615
100,0%
540,0
100,0%
80,0
100,0%
100,0
TOTAAL
Standaardkavel
Het standaard kavel biedt een maximale menging van bebouwing, landbouw en publiek groen
25%25%
Totaal generiek (ha) 100,0%
3.645
69
20,0%
728
Infra
6,4%
234
Groen - Bestaand bos
8,0%
290
Groen - Eemvallei
6,9%
250
Groen - verspreid
5,5%
201
Water
2,0%
73
51,3%
1.869
100,0%
3.645
| Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold
Landbouw TOTAAL
Programma Oosterwold naar kaveltype en functie. 4.7 Het financiële model
30
in aanvulling van al door de beide gemeenten 3 Het financiële model bestaat uit drie bouwstenen.gedane verkenningen ; – het treffen van maatregelen, het verrich Bouwsteen 1: De werkzaamheden en onder- ten van werkzaamheden en het betalen van zoeken op de kavel waarvoor de initiatiefnemer schadeloosstellingen (denk aan planschade; zelf opdrachtgever is en ook rechtstreeks betaalt natuurcompensatie) in verband met -de uit
7% 7% 2% 2% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%
Landschapskavel
58% 58%
Het landbouwkavel biedt extra ruimte voor stadslandbouw
Landbouwdkavel
Rode functies/bebouwing
8% 7% 7% 2%2% 8%
88%
88%
Het landschapskavel biedt extra ruimte voor natuurontwikkeling
66% %2%
2%
90,4%
90,4%
1,6% 1,6%
31
CONDITIEKAART A6
LEGENDA RT
GE LA
A VA
VASTE ONDERDELEN:
Oostvaardersplassen
bestaande bebouwing
EG
W
Lage Vaart
IBIS
bestaande infrastructuur EG
Evenaar
reservering infrastructuur
W ITS
V KIE
locale waardevolle EHS
hoofdvaarweg
PW
UL
W
HO
EG
A27
bestaande waterhuishouding
A6 EG
R PA
G
waterwingebied Spiekzand
E LW
AD G VO IJS
GE
VO
bestaande telecomkabel
Almere
Eemvallei
EG
ELW
bestaande riolering
UT
GR
HO
G WE EL OG LV IEE
G WE TO
PR
G
WE
EG SW VIT
NIP
RS
KIE
TE WA
BOSWACHTERIJ ALMEERDERHOUT
Landbouwgebied Flevoland
Ecozone Ibisweg
bestaande drinkwaterleiding
N706
KW
VIN
ALMERE HOUT
Trekwegzone
bestaande EHS
EG
IPW
SN UT
150 kv Floriade 2022
N706
Stadslandschap Oosterwold
G
G
VO
UD E PL
RT
A VA
FLEXIBELE INVULLING:
GO
GE
WE EL
Almeerderhout
VIE
bestaande groenstructuur
RW EG
landbouw
N305
WA TER
aandachtsgebied geluid
LAN
DS
EW
EG
Eemvallei
EG
TU
UT
UR LU RE
OVERGOOI
W TO
HORSTERWOLD
GR
Horsterwold
bestaande windturbine
EG
W
reservering windturbine indicatie dorpskern
WA TE
A27
RL
Hoge Vaart Tureluurbos
AN
DS
EW
GOOIMEER
EG
plangrens
EG
ISEW
GOO
STICHTSEKANT
Horste
N305
0
Conditiekaart Oosterwold (juli 2013)
32
500m
2000m
Kaartbeeld Verkenning Stadslandschap Oosterwold (maart 2013)
33
6. kop van het horsterwold - Staatsbosbeheer [zFl12] 7. Gouden rand pampushout [zFl24]
legenda eemvallei bestaand bos bestaand landelijk gebied bestaande ecologische verbindingszone indicatie landschapsontwikkeling
Bestaand fietspad
Nieuw fietspad
Overzicht projecten Staatsbosbeheer en Flevolandschap in Zuidelijk Flevoland
Hollandse Hout
Projecten: 1. Oostvaardersplassengebied - Staatsbosbeheer [OFL16] 2. Noorderwold-Eemvallei - Flevo-landschap [ZFL23] 3. Eemvallei - Staatsbosbeheer [ZFL16] 4. Stapstenen Hoge Vaart - Staatsbosbeheer [ZFL16] 5. Grote Trap - Flevo-landschap [ZFL05] 6. Kop van het Horsterwold - Staatsbosbeheer [ZFL12] 7. Gouden rand Pampushout - Flevo-landschap [ZFL24]
Oostvaardersplassen
1 Kotterbos
Wijk in ontwikkeling
Kiekendief gebied
indicatie organische bebouwing
A6
Almere Buiten Noorderplassen west Ibisweg
Lage Vaart
7
gouden randen Pampushout
Almere Stad
2
Buitenhout
Noorderwold
5
Grote trap
Eemvallei A27
Nobelhorst
Floriade 2022
Stadslandschap Oosterwold
A6 Almere Poort Vogelweg Almere Haven
Boswachterij Almeerderhout
Waterlandseweg
3
Eemvallei
6
A27 Hoge Vaart
Tureluurweg
Zeewolde
Horsterwold
4
Gooimeer
34
35
Contact Landdroststraat 2 • 1315 RG Almere • E
[email protected] September 2014
Meer informatie
www.maakoosterwold.nl
36
Ondanks dat zorgvuldig aan deze brochure is gewerkt, kunnen er onjuistheden of onvolledigheden in voorkomen. Daarom kunnen aan de inhoud van deze uitgave geen rechten worden ontleend.
