ANAlýza trhu Rezidenční trh v Praze cenová analýza

ANAlýza trhu

Rezidenční trh v Praze – cenová analýza Praha 24.2.2011 Přinášíme druhou část našeho seriálu výstupů ze statistického sledování rezidenčních projektů v Praze. (První část naleznete na http://blog.trigema.cz.) Ke sběru dat používáme veřejně dostupné zdroje a informace, které uvolňují jednotliví developeři. Zatímco v prvním díle jsme se věnovali počtu projektů a bytů v nich, dnes se zaměříme především na ceny, jejich strukturu a metráž bytů včetně dispozic. Připomínáme, že sledujeme všechny developerské projekty, které se nám podařilo zachytit na území hlavního města, bez ohledu na počty bytů či jiná kritéria. K dnešnímu dni je to 230 projektů (za projekt považujeme i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž je ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho je dosud volných 7 088 bytů. Oproti předchozímu srovnání ze začátku roku se zásoba volných bytů jen nepatrně snížila (o 10 bytů). Není to z důvodu nulové poptávky, jak by se na první pohled mohlo zdát, nýbrž kvůli uvedení nových bytů na trh. Týdenní aktivita na straně poptávky, tedy úbytek počtu volných bytů, se již několik týdnů pohybuje kolem hranice 50 bytů. Při stejném tempu by mohla být situace na konci kvartálu táž jako na jeho začátku. Týden

Aktivita na straně poptávky

46/2010

42

47/2010

27

48/2010

22

49/2010

64

50/2010

51

51/2010

43

01/2011

62

02/2011

51

03/2011

27

04/2011

44

05/2011

66

06/2011

65

07/2011

68

Graf č. 1: Aktivita na straně poptávky za poslední 3 měsíce

Počet

Velikost úbytku volných bytů z nabídky

80

40

46

47

48

49

50

51

01

02

03

04

05

06

07

0

Týden

Pozn: Do sledovaných údajů spadají všechny změny volných bytů mimo extrémní skokové výkyvy nad + - 10 bytů (manipulace developerů, přidání nových nebo stažení některých bytů z prodeje apod.) Trigema a.s. Explora Business centre Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 T: 227 355 211 F: 251 612 580 [email protected]

www.trigema.cz

ANAlýza trhu

Pro zajímavost – celková plocha všech nabízených bytů (10 590) se blíží k hranici 700 000 m2 – to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6 751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat. Průměrná cena Jako hlavní údaj dnešní zprávy chceme prezentovat průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena. Vzorec byl z důvodu zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše. Dospěli jsme k hodnotě 63 067 Kč/m2. Bude jistě zajímavé sledovat, jak se tento údaj bude v příštích měsících měnit. Tento údaj ještě doplníme mezními hodnotami: nejlevnější byt stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč. V přepočtu na metr čtvereční jsme nalezli nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m2. V následující tabulce ještě naleznete střední statistické hodnoty (medián a aritmetický průměr) obytné plochy a celkové ceny bytů. Medián plocha (m2)

64

Průměrná plocha (m2)

72

Medián cena (Kč)

3 683 851

Průměrná cena (Kč)

4 323 619

Min. cena (Kč, zaokrouhleno)

1 400 000

Max. cena (Kč, zaokrouhleno)

34 000 000

Min. průměrná cena (Kč/m2)

33 000

Max. průměrná cena (Kč/m2)

226 000

Trigema a.s. Explora Business centre Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 T: 227 355 211 F: 251 612 580 [email protected]

www.trigema.cz

ANAlýza trhu

Dále rozdělujeme byty podle cenových hladin. Cena s DPH

Počet bytů

<2000000

596

9%

2000000-3000000

1583

23%

3000000-4000000

1708

25%

4000000-5000000

1069

16%

5000000-6000000

653

10%

>6000000

1142

17%

Celkem

6751

100%

Graf č. 2: Struktura bytů dle ceny s DPH

Podíl

do 2 mil.: 596 (9%) od 6 mil.: 1142 (17%) 2 - 3 mil.: 1583 (23%) 5 - 6 mil.: 653 (10%)

4 - 5 mil.: 1069 (16%)

3 - 4 mil.: 1708 (25%)

Zde je rozložení průměrných cen za metr čtvereční podle městských částí: Nejlevnějších a nejdražších 10 lokalit: Čtvrť

Průměrná cena

Satalice

43 273,42 Kč

Cholupice

45 079,33 Kč

Vinoř

45 866,25 Kč

Běchovice

46 450,74 Kč

Slivenec

46 484,49 Kč

Uhříněves

46 755,01 Kč

Hostavice

47 483,75 Kč

do 50.000 Kč

Kolovraty

47 483,75 Kč

50.000 - 60.000

Horní Měcholupy

48 968,55 Kč

60.000 - 70.000

Pitkovice

49 341,17 Kč

Dejvice

78 807,00 Kč

Žižkov

78 939,97 Kč

Radlice

80 394,73 Kč

Kobylisy

81 636,58 Kč

Braník

82 518,86 Kč

Břevnov

87 406,33 Kč

Smíchov

90 940,46 Kč

Strašnice

92 565,94 Kč

Vinohrady

124 042,13 Kč

Podolí

150 516,70 Kč

Trigema a.s. Explora Business centre Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 T: 227 355 211 F: 251 612 580 [email protected]

Graf č. 3: Cenová mapa nových bytů v Praze

70.000 - 80.000 nad 80.000

www.trigema.cz

ANAlýza trhu

Některé údaje u nejvyšších cen jsou zkreslené vlivem omezené nabídky bytů s vysokou cenou v dané lokalitě. Nejlevnější lokality jsou, jak je vidět z cenové mapy, logicky v okrajových částech Prahy. Dále sledujeme průměrné ceny v bytech rozdělených podle metráže: Graf č. 4: Průměrná cena za m2 v závislosti na obytné ploše bytu

Obytná plocha (m2)

Kč

0-50

61 248,79 Kč

50-100

60 549,19 Kč

100-150

72 355,95 Kč

150-200

66 603,27 Kč

200-250

79 871,29 Kč

250-300

53 633,92 Kč

300-350

47 859,24 Kč

350-400

56 433,41 Kč

Kč

Průměrná cena za m2 80000

60000

40000

20000

0

0-50

50-100 100-150 150-200 200-250 250-300 300-350 350-400

Obytná plocha bytu

Další tabulka ukazuje počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč je tedy dobré vědět, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun. Graf č. 5: Počet bytů podle jejich dispozic a cenové kategorie

5 pokojů a více

4 pokoje

3 pokoje

2 pokoje

Stáří bytu / dispozice

1 pokoj

Cenové kategorie

<2 000 000

590

2 000 000-2 500 000

368

194

1

2 500 000-3 000 000

215

757

9

>3 000 000

221

1585

2006

615

35

1394

2536

2016

615

35

Celkový součet

Trigema a.s. Explora Business centre Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 T: 227 355 211 F: 251 612 580 [email protected]

do 2.000.000 Kč 2.000.000 - 2.500.000 Kč 2.500.000 - 3.000.000 Kč více než 3.000.000 Kč

www.trigema.cz

ANAlýza trhu

Neméně zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“. Rok dokončení

< 2009

2009

51 617,96 Kč

Průměrná cena

2010

64 383,21 Kč

Celková prům cena

70 575,89 Kč

67 541,42 Kč

Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu. Stáří bytů / dispozice

1 pokoj

2 123 250 Kč 3 440 843 Kč 2 855 456 Kč 2 308 775 Kč

Nedokončené 0 - 1 rok 1 - 2 roky 2 roky a více

2 pokoje

3 pokoje

4 pokoje a více

3 215 619 Kč 3 896 881 Kč 4 377 925 Kč 3 251 089 Kč

4 794 431 Kč 6 142 182 Kč 5 358 415 Kč 5 720 691 Kč

7 079 662 Kč 9 749 170 Kč 7 522 787 Kč 7 210 990 Kč

Pro dokreslení uvádíme průměrnou obytnou plochu bytu v závislosti na počtu pokojů

6 pokojů

5 pokojů

4 pokoje

3 pokoje

2 pokoje

1pokoj

Graf č. 6: Průměrná obytná plocha bytů dle dispozic

Jednopokojový byt: 39 m2 Dvoupokojový byt: 59 m2 Třípokojový byt: 86 m2 Čtyřpokojový byt: 115 m2

Prům. výměra 39,18 59,48 85,67 115,47 172,41 214,02 (m2)

Poslední tabulka obsahuje údaje o celkové ceně dokončených a dosud neprodaných bytů. Potvrzuje se tím již dříve zveřejněný odhad, že developeři mají v neprodaných bytech „umrtvených“ 11 miliard korun.

Trigema a.s. Explora Business centre Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 T: 227 355 211 F: 251 612 580 [email protected]

www.trigema.cz

ANAlýza trhu

Rok dokončení

< 2009

Celková cena (Kč)

151 859 958

2009

2010

všechny

Graf č. 7: Ceklová hodnota volných dokončených bytů podle stáří

4 173 968 124 6 934 489 496 11 260 317 579

2008 a starší: 151 859 958 Kč

Závěr Z aktuálně zveřejněných statistických údajů nás zaujala především následující čísla. V prvních týdnech roku 2011 se ukazuje, že poptávka vykrývá pouze nabídku v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nezměnil. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2715 ks.

2009: 4 173 968 124 Kč 2010: 6 934 489 496 Kč

Celkem nejméně 11 260 317 579 Kč

Dnes poprvé zveřejňujeme spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti. Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší - 67 541 Kč/m2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech. Podle našich předpokladů avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013. Marcel Soural předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s. Trigema a.s. Explora Business centre Jupiter Bucharova 2641/14 158 00 Praha 5 T: 227 355 211 F: 251 612 580 [email protected]

www.trigema.cz