Analyse distributieactiviteiten in West-Vlaanderen Project Ruimte en Infrastructuur POM West-Vlaanderen
Agenda Page 2
1.
Aanleiding tot studie analyse distributieactiviteiten;
2.
Belangrijkste bevindingen en resultaten;
3.
Opmaak actieplan voor positionering en profilering opslag- en distributiemartk
4.
Conclusies en aanbevelingen.
Uitgangspunten studie ‘analyse distributieactiviteiten’ Page 3
• Vaststellingen – Sterke logistieke troeven West-Vlaanderen: • Perfomante logistieke infrastructuur: 2 diepzeehavens, 2 luchthavens en 3 inland terminals. • Sterke geografische ligging met comparatief voordeel voor distributie op UK, Frankrijk en Scandinavië. – Ondervertegenwoordiging van distributieactiviteiten in West-Vlaanderen • Doelstellingen – Analyse distributieactiviteiten met oog op opmaak strategie en actieplan voor het aantrekken van distributieactiviteiten.
Plan van Aanpak Page 4
LUIK 1 literatuurstudie
Fase 3 ‘Projectdraagvlak’
LUIK 2 “AS IS”
‘TO BE’-analyse
‘Rapportering & disseminatie’
LUIK 3 “TO BE”
LUIK 4 Positionering EN profilering
• •
Ruimtelijk-economische strategie Actieplan (USP’s & customer profiles)
Luik 1: niveaus van logistieke dienstverlening takenpakket 1PL/2PL
Operationeel niveau
Logistieke uitvoering Transport
3PL
Opslag
Tactisch niveau
Logistieke organisatie Voorraad- en transportmanagement distributie
rittenplanning/routeplanning
selectie en beheer 1PL/2PL
VAL
3PL+
VAS
verpakking/etikettering
douane
picking/kitting
callcenter
assemblage retourlogistiek
ordermanagement helpdesk
Strategisch niveau
Logistiek beheer Assetbeheer transport- en voorraadbeheer assemblagebeheer
Strategisch niveau
Netwerkbeheer assetneutraal selectie en beheer 1PL/2PL/3PL
Ketenregie Systeemontwikkeling Procesontwikkeling IT-systeemintegratie
supply chain visie ontwikkeling
IT-infrastructuur
supply chain engineering
real time data tracking
innovatie
conversie en integratie
project management
technische ondersteuning
continue optimalisatie
PROACTIEF
4PL
REACTIEF
transport- en magazijnorganisatie
5
Luik 1: niveaus van logistieke dienstverlening takenpakket
PROACTIEF
4PL
Ketenregie
REACTIEF
3PL+ 3PL 1PL + 2PL
Logistiek beheer Logistieke organisatie Logistieke uitvoering 6
Luik 1: Logistieke profielen op basis van sleuteldimensies Page 7
Samenvattende tabel locatiedrijfveren Europees Bulk Havengebonden Regionaal Productie Distributie Distributie Europees Distributie Distributie Logistiek Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Dimensie Geografisch patroon Gehalte toegevoegde waarde Vraagcriteria footloose Arbeidsintensiteit Ruimtegebruik Locatiecategorieën Kracht regionale economie Bereikbaarheid Logistieke slagkracht Operationeel klimaat Arbeid
(Deelgebied van) Europa
Europa
Europa
Deelgebied van Europa
Europa
Laag
Hoog
Hoog
Hoog
Hoog
Luik 1: gebrek aan dynamiek in de West-Vlaamse vastgoedmarkt? Page 8
• Vaststellingen: – Ondervertegenwoordiging van grote, logistieke vastgoedontwikkelaars (Cushman & Wakefield, WDP, Goodman,…) – Ondervertegenwoordiging van distributieactiviteiten in uitbating van logistieke dienstverleners (lage outsourcing); – West-Vlaamse intercommunales vs private ontwikkelaars; • Oorzaak: – Te beperkt aantal logistieke (ruimte) terreinen in private handen (ca. 80% in handen van intercommunales); – Werking van intercommunales heeft een andere dynamiek voor de ontwikkeling van logistiek vastgoed in vergelijking met private grondeigenaars • maatschappelijk belang vs privaat belang • tragere ontwikkeling van bedrijventerreinen en / of kavels • meer stringente voorwaarden inzake koop en/of concessiebeleid (rendementsverlagend?) – Wat we zelf doen, doen we beter ! • conservatieve(re) houding West-Vlaamse verladers in uitbesteden van logistieke activiteiten – belang van best practices / show cases
Luik 2: As is – welke (logistieke) bedrijven zitten er in WVL? Page 9
• Deze “AS IS-oefening” resulteerde in volgende selectie: – Een eerste oplijsting bestaat uit alle bedrijven die enkel actief zijn in opslag en transport (OT), niet in industrie of klein- en groothandel. – Een tweede selectie bestaat uit alle bedrijven die actief zijn in opslag en transport (OT) en in industrie (IND), maar niet in klein- en groothandel. – Een derde selectie kijkt naar de vestigingen en ondernemingen actief in opslag en transport (OT) en in klein- en groothandel (KH/GH), maar niet in industrie. – Een vierde selectie, ten slotte, lijst alle vestigingen en ondernemingen op die zowel in opslag en transport, industrie als klein- en groothandel actief zijn (OT-IND-KH/GH) Conclusies: • Moeilijkheid van verschillende NACE-codes geeft WVL een onduidelijk logistiek / distirbutieprofiel; • In tegenstelling tot andere provincies kenmerkt West-Vlaanderen zich vooral door verhoudingsgewijs heel wat productiegerelateerde distributiecentra!
Luik 2: As is – welke (logistieke) bedrijven zitten er in WVL? Page 10
Luik 3- to be: Benchmarking Page 11
kosten-kwaliteitsmatrix Productie Logistiek Centrum (PLC)
kosten-kwalteitsmatrix havengebonden EDC
Luik 3 - to be: Benchmarking Page 12
kosten-kwaliteitsmatrix BDC
kosten-kwaliteitsmatrix RDC
Luik 4: actieplan voor positionering en profilering Page 13
De unique selling proposition (USP) van West-Vlaanderen inzake vestigingsklimaat voor verschillende logistieke profielen is de volgende: • BDC-profiel: beperkter in toegevoegde waarde, ruimte-intensief en niet onderscheidend genoeg ivm concurrerende regio’s. • RDC-profiel: Strijdzone ! Noodzaak aan doorgedreven focus op onderscheidende kost-kwaliteit combinatie, namelijk door een sterke markttoegang tot de focusgebieden UK en NoordFrankrijk. • PLC-profiel: Gegroeid vanuit de productie (endogene ontwikkeling). West-Vlaanderen biedt een uitstekende kost-kwaliteit. De onmiddellijke nabijheid van een sterk ontwikkelde en verticaal geïntegreerde industriële sector (agro-voeding en textiel) is het meest onderscheidend. • Zeehavengebonden EDC-profiel: gegroeid uit de snelle transit voor shortsea en deepsea verbindingen en de kwalitatief hoogstaande hinterlandverbindingen via spoor en wegvervoer. Zeebrugge en Oostende hebben nog beschikbare diepwatergebonden terreinen die multimodaal zijn ontsloten en geen congestie kennen op de weg.
Luik 4: actieplan voor positionering en profilering Page 14 Strategische doelstelling 1) Versterkte toegankelijkheid van de regio
2) Verankering van aanwezige clusters
3) Investeerders die op de hoogte zijn (en blijven) van de sterktes van de regio
Actie
Concrete doelstellingen
Verbetering van infrastructurele knelpunten
- Een continue ontwikkeling, versterking en verankering van de industriële cluster in de regio (voeding en textiel). - Optimaliseren van inboundstromen; - Optimaliseren outboundstromen; - Minimaliseren van totale logistieke kosten verladers - Een continue ontwikkeling, versterking en verankering van de industriële cluster in de regio (voeding en textiel).
Ondersteunen van samenwerking tussen havens Valoriseren van de West-Vlaamse sectorfocus: textiel, agro-voeding en kunststoffen Organiseren van periodiek contact met reeds aanwezige investeerders
- Clustereffecten - Investeringsleads (uitbreidingsinvesteringen)
Uitvoeren van reactieve marketingacties gericht op specifieke niches voor het aantrekken van RDC’s.
- Sterke inhoudelijke begeleiding van potentiële investeerders tijdens de short list fase.
Uitvoeren van reactieve én proactieve marketingacties gericht op het aantrekken van BDC’s
- Nauwkeurige informatie m.b.t. de troeven van de regio zijn bekend bij logistieke dienstverleners
Uitvoeren van proactieve marketingacties gericht op het aantrekken van PLC’s
- Nauwkeurige informatie m.b.t. de troeven van de regio zijn bekend bij logistieke dienstverleners
Uitvoeren van reactieve én proactieve marketingacties gericht op het aantrekken van havengebonden EDC’s
- Nauwkeurige informatie m.b.t. de troeven van de regio zijn bekend bij logistieke dienstverleners; - Investeerders kennen de beschikbare locatie(s) in West-Vlaanderen: met name de Maritieme en Logistieke Zone in haven van Zeebrugge. - Oprichting en verankering van een concreet functionerend en operationeel provinciaal acquisitieplatform tussen POM West-Vlaanderen, AO en FIT voor logistieke investeringen; - Geïntegreerde informatievoorziening omtrent logistieke investering op vlak van talent, clusters, vastgoed, etc. - Concreet invulling geven aan de rol die de POM West-Vlaanderen wil spelen binnen het provinciaal acquistieplatform, met focus op logistiek (vastgoed – terreinontwikkeling). - Onder de aandacht brengen van de logistieke sterktes van de regio, rekening houdend
Aanbieden van uniform contactpunt m.b.t. logistieke investeringen binnen de POM Verhogen van de transparantie van de West-Vlaamse vastgoedmarkt
Luik 4: actieplan voor positionering en profilering Page 15
Verhogen van de transparantie van de West-Vlaamse vastgoedmarkt Afstemming met partners actief in het aantrekken van logistieke investering in het bijzonder in het aantrekken van havengebonden EDC’s
4) Een duidelijke rolverdeling en samenwerking tussen de verschillende (WestVlaamse) partners
Afstemming met andere relevante partners
Afstemming met onderwijsinstellingen Marketing
- Concreet invulling geven aan de rol die de POM West-Vlaanderen wil spelen binnen het provinciaal acquistieplatform, met focus op logistiek (vastgoed – terreinontwikkeling). - Onder de aandacht brengen van de logistieke sterktes van de regio, rekening houdend met de specifieke logistieke investeringsprofielen; - POM West-Vlaanderen speelt een (trekkersrol) inzake de oprichting van een provinciaal logistiek operationeel overlegplatform / acquisitieplatform tussen AO, FIT, provincie, intercommunales WVI en Leiedal, havenbedrijven Oostende en Zeebrugge en POM WestVlaanderen i.v.m. het aantrekken en begeleiden van buitenlandse logistieke investeerders o SPOC voor stakeholders uit publieke en private sector o Taken vervullen rond prospectie, onthaal en begeleiding van buitenlandse investeerders binnen een provinciaal logistiek acquisitieplatform. - Partnerships opzetten gericht op informatiedeling in het bijzonder rond aantrekken van havengebonden EDC’s en specifieke RDC’s; bepaling van de op te nemen rol in afstemming met de partners - Een eenduidige boodschap ten aanzien van potentiële en/of bestaande investeerders kan verspreid worden (marketing) en een uniforme ondersteuning (acquisitie) kan gegeven worden. - Een verduidelijking van de meerwaarde die de verschillende partners kunnen bieden. - Een onderwijspakket dat inhoudelijk is afgestemd op de vraag bij bedrijven en op inhoudelijke betrokkenheid van bedrijven in de vorm van gastcolleges en/of stages. - Positieve impact op vlak van talent en werkgelegenheid voor de regio. - Verbetering van het ondernemersklimaat - Leermoment voor de verschillende stakeholders
Voorbeeld verhogen van de transparantie van de WVL vastgoedmarkt Page 16
Actie Verhogen van de transparantie van de West-Vlaamse vastgoedmarkt Focus Marketing Verbetering investeringsklimaat Beschrijving • POM West-Vlaanderen richt een “ad hoc” werkgroep op met intercommunales WVI en Leiedal, in de schoot van het provinciaal acquisitieplatform, met als doelstelling het wegwerken van het huidige perceptieprobleem rond het gevoerde concessiebeleid inzake logistiek vastgoed. Waar mogelijk en wenselijk wordt in een tweede stap overgegaan tot een pro-actief concessiebeleid op basis van een professionele West-Vlaamse vastgoedportfolio. • POM West-Vlaanderen neemt een trekkersrol op in de ontwikkeling van een professionele West-Vlaamse logistieke vastgoedportfolio o In het licht van haar rol binnen het in oprichting zijnde provinciaal acquisitieplatform en de informatieverstrekkende rol van de POM West-Vlaanderen inzake logistieke investeringsprofielen / logistiek vastgoed • West-Vlaanderen heeft een (beperkt) kostenvoordeel op vlak van logistiek vastgoed, al zijn de industriële terreinen en het logistiek vastgoed beperkt beschikbaar, maar speelt dit onvoldoende uit; • De POM kan de transparantie van de West-Vlaamse vastgoedmarkt verhogen om lokale opportuniteiten voor vastgoedontwikkelaars en industriële spelers in de verf te zetten. Doelstelling • Concreet invulling geven aan de rol die de POM West-Vlaanderen wil spelen binnen het provinciaal acquistieplatform, met focus op logistiek (vastgoed – terreinontwikkeling). • Highlighten van de logistieke sterktes van de regio, rekening houdend met de specifieke logistieke investeringsprofielen; Toepassingsgebied Havengebonden EDC RDC + BDC PLC
Belangrijkste conclusies en aanbevelingen Page 17
• de provincie West-Vlaanderen moet structureel inzetten op doelgerichte clustervorming: – Gatewaycluster: de West-Vlaamse kusthavens via hun betreffende logistieke ontwikkelingszones (bv. Plassendale I en MLZ) voor aantrekken zeehavengebonden EDC’s – Industriële cluster: productiegebonden logistieke centra (PLC) agro-voeding en textiel- en kunstofverwerking – Noodzaak aan ruimte, vooral in midden en Zuid West-Vlaanderen om dit te realiseren! • Slimme combinatie tussen RDC en PLC (belang van inzetten op endogene groei en hierdoor exogene groei aantrekken) – Lokale industrie gebruiken om grootschalige logistiek aan te trekken – Inzetten op endogene groei van de industrie en hierdoor exogene groei veroorzaken • De provincie moet structureel inzetten op meer transparantie in de West-Vlaamse vastgoedmarkt – Slim partnerschap tussen intercommunales, havenbedrijven, POM en private partijen.
Analyse distributieactiviteiten in WestVlaanderen Project Ruimte en Infrastructuur POM West-Vlaanderen
