ANALISA PERJANJIAN TAKE OVER DI BANK DKI SYARIAH
SKRIPSI Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum Untuk memenuhi Salah Satu Syarat Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)
Oleh: M. KONI RUMAINI AZIZ
KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UIN SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 1432 H/2011 M
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis persembahkan kepada Allah Tuhan Yang Maha Menganugerahkan kekuatan dan kemudahan dalam menjalani setiap tahap dalam hidup ini. Rabb yang hingga kini tak hentinya mencurahkan rahmat, ilmu, petunjuk, dan bimbingan-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan dinamika yang indah. Shalawat dan salam teruntuk teladan terbaik Nabi Muhammad SAW., keluarga, sahabat, dan pengikutnya atas inspirasi yang begitu mengagumkan. Dalam penulisan skripsi ini, alhamdulillah begitu banyak pengalaman, pelajaran, dan hikmah yang penulis peroleh yang diharapkan semua itu mampu membuat penulis lebih dewasa dan bermanfaat bagi masyarakat luas tentunya. Penulis juga menyadari bahwa masih banyak kekurangan dalam skripsi ini karena masih dalam tahap pembelajaran. Terselesaikannya skripsi ini tidak terlepas dari bantuan dan dukungan berbagai pihak. Oleh karena itu, ijinkanlah penulis menghaturkan rasa terima kasih yang tidak terhingga kepada: 1. Bapak Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH., MH., MM. sebagai Dekan Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta. iv
2. Ibu DR. Euis Amalia, M. Ag. selaku Ketua Program Studi Muamalat dan Bapak Mu’min Rouf, S.Ag., MA. selaku Sekretaris Program Studi Muamalat. 3. Bapak H. Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag., MH sebagai Dosen Pembimbing Skripsi yang telah bersedia meluangkan waktu untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. 4. Seluruh dosen yang selama ini memberikan ilmunya kepada penulis sehinnga penulis dapat menyelesaikan jenjang pendidikan ini dengan baik. 5. Rasa ta’zim dan terima kasih yang mendalam kepada ayahanda H. Zainal Abidin dan ibunda Hj. Mujenah atas dukungannya yang tiada henti baik moril maupun materiil, kesabaran, keikhlasan, perhatian, serta cinta dan kasih sayang yang tidak habis bahkan doa-doa munajatnya yang tak henti-hentinya kepada Allah SWT. 6. Kakak-kakaku tersayang: Zanih Nurhidayati, Riatmi Afifah, Tri Suciati, Elis Yulianingsih, M. Nanang Suprayogi, A. Heri Priyono, dan Nawalin Nazah yang telah emberikan dukungan materiil dan moril selama ini. Juga kepada teh Anna, Mas Abhie, Mba Nunik, Mas Sulkhi, Mas Udin, Mas Edi terima kasih atas doa dan semangatnya. Kepada ponakan-ponakanku Lia, Puput, Via, Nadia, Edhu, Nabil, Fafa, Bagas, Alvaro, Averos, Alif, dan Mikhael terima kasih atas keceriaan yang kalian berikan. 7. Untuk sahabat sahabat terbaiku: Darul Qotni, M. Taufik, Ridwan, Irham, Saifudin, Apep yang telah berbagi suka dan duka dalam mengerjakan skripsi ini. Untuk seluruh teman-teman Perbankan Syariah C 2004 yang tercinta yang tidak
v
disebutkan namnya satu persatu semoga hubungan kita tidak akan putus sampai kapanpun. 8. Kepada Rudi Ismail, S.E.Sy terima kasih banyak atas fasilitas laptopnya dan dukungan semangatnya. Kepada teman-teman kosan mbah Brindil: Ulil, Ulum mBendol, Huda terima kasih atas semangat ‘koplak’ dari kalian. 9. Staf perpustakaan Fakultas Syariah dan Hukum dan Perpustakaan Utama UIN Syarif Hidayatullah beserta jajarannya yang telah membantu penulis dalam memperoleh data- data yang dibutuhkan. 10. Pihak-pihak lainya yang secara tidak langsung membantu dan memberikan semangat sehingga penulisan skripsi ini bisa berjalan dengan lanccar 11. Akhir kata hanya kepada Allah SWT. jualah penulis memanjatkan doa semoga Allah memberikan balasan kebaikan amal mereka dengan berlipat ganda. Semoga dengan adanya skripsi ini dapat memberikan kontribusi dan manfaat bagi masyarakat luas. Amiin.
Jakarta, 30 Mei 2011
M. Koni Rumaini
vi
DAFTAR ISI
ABSTRAK…………………………………………………………………………...ii LEMBAR PERNYATAAN…………………………………………………………iii KATA PENGANTAR……………………………………………………………….iv DAFTAR ISI………………………………………………………………………..vii BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah……………………………………….....1 B. Pembatasan dan Perumusan Masalah…………………………….6 C. Tujuan dan Manfaat Penelitian…………………………………...6 D. Tinjauan Pustaka Terdahu………………………………………..7 E. Metode Penelitian………………………………………………...8 F. Sistematika Penulisan…………………………………………...10
BAB II
TINJAUAN TEORITIS A. Take Over……………………………………………………….12 1. Definisi Take Over…………………………………………..12 2. Tujuan Take Over……………………………………………16 3. Sebab-sebab Terjadinya Take Over………………………….16 4. Syarat dan Mekanisme Take Over…………………………...19 5. Landasan Hukum Take Over………………………………...21 6. Perbedaan Take Over Konvensional dan Take Over syariah..23
vii
B. Akad-akad Yang Digunakan dalam Transaksi Take Over Dengan Prinsip Syariah…………………………………………………..24 1. Qardh………………………………………………………...24 2. Ijarah…………………………………………………………31 3. Ijarah Muntahia Bit-Tamlik (IMBT)………………………...34 4. Murabahah…………………………………………………...45 BAB III
GAMBARAN UMUM BANK DKI SYARIAH A. Sejarah Singkat Bank DKI Syariah……………………………...52 B. Visi dan Misi Bank DKI Syariah………………………………..54 C. Struktur Organisasi Bank DKI Syariah………………………….55 D. Kinerja Bank DKI Syariah………………………………………57
BAB IV
ANALISA PERJANJIAN TAKE OVER DI BANK DKI SYARIAH A. Konsep Take Over Secara Syariah………………………………64 B. Apliksi Take Over KPR iB DKI Syariah………………………..66 1. Syarat Calon Nasabah Take Over KPR iB DKI Syariah…….68 2. Prosedur Pengajuan Take Over KPR iB DKI Syariah……….70 C. Isi Kontrak Take Over KPR iB DKI Syariah…………………...72 D. Analisa Kesesuaian Antara Konsep dan Praktek Take Over di Bank DKI Syariah……………………………………………….82
BAB V
PENUTUP A. Kesimpulan……………………………………………………...88 B. Saran…………………………………………………………….90 viii
BAB I PENDAHULUAN
A
Latar Belakang Masalah Lebih dari sepuluh tahun setelah krisis ekonomi tahun 1998, bangsa Indonesia semakin giat membangun berbagai aspek kehidupan dalam berbangsa dan bernegara, terutama pembangunan dalam sektor ekonomi. Perbankan mempunyai peran yang penting bagi aktifitas perekonomian. Peran strategis perbankan tersebut merupakan wahana yang mampu menghimpun dan menyalurkan dana masyarakat secara efektif dan efisien ke arah peningkatan taraf hidup rakyat. Sistem perbankan syariah memiliki keunggulan yang tidak dimiliki oleh bank konvensional yaitu terletak pada sistem bagi hasilnya. Bagi hasil adalah konsep yang lazim dan tidak ada keraguan di dalamnya dan hampir seluruh ulama sepakat dengan transaksi bagi hasil. 1 Peran perbankan syariah sangat diperhitungkan, sehingga bank syariah mengalami perkembangan yang cukup pesat. Bank syariah pun semakin melebarkan sayap bisnisnya, termasuk dalam bidang kredit kepemilikan rumah (KPR). Berbagai cara dilakukan bank-bank syariah dalam menyelami bisnis KPR ini. KPR merupakan bisnis yang membutuhkan kesabaran dan perhitungan yang
1
Tim Pengembangan Perbankan Syariah Institut Bankir Indonesia, Konsep,Produk dan Implementasi Operasional Bank Syariah,(Jakarta: Djambatan, 2001) h.10.
1
2
matang agar dapat berjalan dengan baik. Selain itu diperkirakan bisnis KPR jarang mengalami kerugian apabila pengembang (developer) dapat mengelolanya secara profesional. Kebutuhan manusia terhadap papan akan selalu ada dan diperkirakan selalu bertambah karena kebutuhan rumah sebanding linier dengan pertumbuhan penduduk. 2 Sehingga semakin pesat pertumbuhan penduduk di suatu negara, maka semakin besar pula kebutuhan pemukiman untuk mereka. Secara historis, bisnis properti terutama industri perumahan selalu diwarnai oleh sebuah siklus pasang surut. Siklus ini dapat dihubungkan dengan sebuah gelombang (fluktuasi) dalam gerakan keseluruhan kegiatan ekonomi yang disebut siklus perekonomian. Siklus dalam bisnis properti biasanya terjadi dan berulang setiap 5-10 tahun sekali. 3 Sebab itu para pengembang harus bisa memperhitungkan dengan tepat berapa besarnya pasokan properti agar seluruh prodaknya dapat diserap pasar. Bisnis kredit kepemilikan rumah diperkirakan akan tetap menjadi primadona dalam industri perbankan di Indonesia. Tingginya kebutuhan tempat tinggal merupakan salah satu pemicu meningkatnya permintaan kredit yang satu ini Dari sekian banyak produk perbankan syariah, kredit kepemilikan rumah (KPR) syariah adalah salah satu produk favorit dan digemari masarakat. KPR 2
Jurnal Ekonomi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, Analisis Perumahan dan Komitmen Developer Terhadap Keputusan Pembelian Fakultas Ekonomi dan Ilmu Sosial UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2008), h.206. 3
Ibid., h.207.
Konsep (Jakarta:
3
syariah menggunakan sistem berbasis jual beli (murabahah). Artinya konsumen tidak terbebani fluktuasi suku bunga yang terus mengalami perubahan. Dalam sistem jual beli tersebut nasabah mengetahui harga pokok dan margin yang diinginkan bank syariah untuk pembelian suatu rumah. Sistem tersebut ternyata diminati oleh masyarakat, tidak hanya orang Islam saja melainkan juga yang non muslim. Munculnya produk KPR syariah telah memberikan alternatif pembiayaan
perumahan
baik
kepada
konsumen
maupun
pengembang
(developer). Saat Indonesia didera krisis ekonomi tahun 1998 banyak orang yang kalang kabut oleh cicilan KPR yang melonjak drastis. Kenaikan cicilan saat itu bahkan mencapai 50%. Kasus seperti itu tidak bakal terjadi kepada nasabah yang menggunakan KPR syariah karena sistemnya berbeda. Di tengah situasi ekonomi yang terus menerus dipengaruhi oleh inflasi, KPR syariah dapat menjadi solusi alternatif. Meskipun suku bunga mengalami inflasi, cicilan KPR syariah tidak berubah karena memang menerapkan tarif flat. Hal ini tentu berbeda dengan KPR konvensional yang menggunakan sistem bunga yang menyebabkan cicilanya terus berubah. Saat ini setiap bank baik konvensional maupun syariah berusaha berlomba-lomba untuk dapat terjun dalam bisnis KPR secara professional. Berbagai macam strategi pemasaran dikerahkan agar dapat menjaring nasabah, mulai dari proses pembiayaan yang relatif mudah dan cepat, platform yang dapat dikatagorikan cukup besar, serta besarnya bunga (pada bank konvensional)
4
maupun bagi hasil (pada bank syariah) yang cukup bersaing, tenor pinjaman yang panjang, bahkan sampai proses pembayaran yang dapat disesuaikan dengan kemampuan membayar si nasabah itu sendiri. 4 Salah satu strategi pemasaran yang dikembangkan oleh bank-bank saat ini adalah dengan pengalihan (take over) KPR. Take over KPR adalah pemindahan fasilitas KPR nasabah yang telah berjalan disuatu bank ke KPR bank lain. 5 Proses pemindahan KPR dari satu bank ke bank lainya sudah lazim dilakukan. Yang diambil alih adalah sisa pokok pinjaman nasabah dari bank pemberi KPR pertama. Selanjutnya nasabah akan mencicil sisa pokok pinjaman tersebut ke bank yang mengambil alih KPR nya. Selain ke sesama bank konvensional, dan juga ke sesama bank syariah, take over KPR juga bisa dilakukan dari bank konvensional ke bank syariah maupun dari bank syariah ke bank konvensional. 6 Dalam perbankan syariah mekanisme ini diatur dalam Fatwa Dewan Syariah Nasional Majlis Ulama Indonesia No: 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang. Dalam Fatwa
4
’’Memindahkan KPR ke Bank Lian’’ artikel dari http;//202.155.15.208/koran-detail.asp?id=323600&kat_id 5
’’KPR Take Over’’ artikel diakses http://www.bankmandiri.co.id/artikel/faqouver.aspx 6
diakses
pada
27
pada
Mei
27
Mei
2011
2011
dari
Fatia Ali ‘’Memindahkan KPR ke Bank Lain’’ artikel diakses mei 2011 dari http://fatiaali.wordpress.com/2011/04/memidahkan-kpr-bank-lain/
pada
27
5
ini pengalihan hutang adalah pemindahan hutang nasabah dari bank atau lembaga keuangan konvensioanal ke bank atau lembaga keuangan syariah. 7 Berbagai alasan mendasari take over KPR yang dilakukan oleh nasabah suatu bank konvensional ke bank syariah. Mulai dari alasan ingin menghindari praktek riba/bunga di bank konvensional yang mana setiap keterlambatan pembayaran angsuran akan menambah pembayaran bunga, hingga alasan kecewa dengan laporan pembayaran angsuran yang diberikan bank konvensional yang ternyata setiap membayar angsuran KPR pada awal-awal tahun perjanjian KPR sebagian besar hanya untuk membayar bunganya saja dan untuk pembayaran pokok hanya sedikit sekali sehingga outstanding pokok KPR nya turunya tidak signifikan.8 Dengan memindahkan KPR ke bank syariah, mereka merasa lebih aman dan nyaman. Banyak nasabah yang ingin memutasi kreditnya ke bank lain, salah satunya ke bank syariah. Di sini penulis meneliti take over yang terjadi di salah satu bank syariah yakni bank DKI Syariah. Penulis melakukan penelitian di bank tersebut karena bank DKI Syariah memiliki pengalaman yang tidak sedikit mengenai take over KPR. Berdasarkan latar belakang masalah diatas maka penulis tertarik untuk melakukan pengkajian lebih dalam tentang perpindahan akad pembiayaan ini 7
Tim Dewan Syariah Nasional Majlis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah nasional, edisi III, (Jakarta: CV Gaung Persada), h.185. 8
Ali Hozi, ‘’Ayo Kita Beralih Ke KPR Syariah’’, artikel diakses Mei 2011 dari http://aliozi77.blogspot.com/2011/04/ayo-beralih-kpr-syariah.html.
Himpunan
pada
27
6
kedalam skripsi yang berjudul ANALISA PERJANJIAN TAKE OVER DI BANK DKI SYARIAH B
Pembatasan dan Perumusan Masalah Dalam skripsi ini penulis membatasi ruang lingkup penelitian, hanya mengkaji pada akta perjanjian pengalihan hutang (take over) pada produk KPR iB DKI Syariah Adapun rumusan masalahnya 1.
Bagaimana konsep take over secara prinsip syariah?
2.
Bagaimana aplikasi pembiayaan take over KPR iB DKI Syariah?
3.
Apakah aplikasi take over KPR iB DKI Syariah tersebut telah sesuai dengan konsep take over dalam prinsip syariah?
C
Tujuan dan Manfaat Penelitian Berdasarkan pokok permasalahan yang penulis rumuskan diatas, ada beberapa tujuan yang ingin dicapai. Adapun tujuan penelitian yang ingin di capai adalah : 1.
Untuk mengetahui konsep take over secara prinsip syariah
2.
Untuk mengetahui aplikasi pembiayaan take over KPR iB DKI Syariah
3.
Untuk mengetahui apakah akad pengalihan hutang (take over) KPR iB DKI Syariah telah sesuai dengan konsep take over secara syariah.
Sedangkan manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah
7
1.
secara akademik, penelitian ini dapat menambah khasanah pengetahuan tentang akad pembiayaan take over
2.
secara praktik penelitian ini dapat memberikan informasi kepada bank syariah mengenai alternatif lain dari akad pembiayaan take over yang sesuai dengan syariah.
D
Tinjauan Pustaka Terdahulu Berdasarkan telaah yang telah dilakukan terhadap beberapa sumber kepustakaan, penulis melihat bahwa masalah pokok dalam penelitian ini masih kurang mendapatkan perhatian, untuk mengatakan belum pernah diteliti. Tema tentang pengalihan utang (take over) dalam suatu pembiayaan belum banyak dikaji oleh para mahasiswa, namun demikian sudah ada beberapa yang membahasnya dalam sebuah skripsi. Yang pertama, Desain Akad Pembiayaan Take Over KPR Syariah Di Bank Muamalat Indonesia tahun 2008. Hasil dari penelitian ini adalah akad pembiayan take over KPR syariah di bank Muamalah Indonesia menggunakan Qard dan Murabahah yang merupakan Alternatif pertama dari empat alternatif yang ditetapkan DSN-MUI/VI/2002. Tentang pengalihan hutang. Desain akad pembiayaan take over KPR yang lebih relevan dan lebih sesui dengan syariah yang telah ditetapkan di bank-bank syariah di negara lain yaitu musyarokah mutanasiqoh, yaitu akad bagi hasil yang merupakan penyertaan modal secara terbatas dari suatu mitra usaha kepada mitra usaha lain dalam jangka waktu tertentu.
8
Yang kedua, tesis yang berjudul Analisis Proabilitas Konversi Nasabah KPR BTN menjadi Nasabah Pembiayaan KPR BTN Syariah dengan Pendekatan Model LOGIT, oleh Didi Patria Program pasca sarjana UI tahun 2005. Tesis ini membahas strategi pada masa awal pendirian UUS BTN syariah, yaitu dengan pembentukan aset melalui produk pembiayaan KPR BTN Syariah konversi. Managemen BTN menetapkan target realisasi pembiayaan KPR BTN syariah yang besarnya sekitar 66% dari target keseluruhan pembiayaan BTN syariah. Pencapaian target ini sangat penting agar BTN syariah dapat memberikan tingkat bagi hasil yang bersaing kepada nasabah dana pihak ketiga (DPK) dimasa awal pendirian sehingga dapat menarik minat masarakat untuk menginvestasikan dananya di BTN syariah. E
Metode Penelitian 1. Jenis dan Pendekatan Penelitian ini merupakan jenis tipe penelitian yuridis normatif, yakni penelitian yang difokuskan untuk mengkaji penerapan kaidah-kaidah dalam hukum positif. Sedangkan pendekatan penelitian yang digunakan adalah case approach (pendekatan kasus) yang bertujuan untuk mempelajari penerapan norma-norma atau kaidah hukum yang dilakukan dalam praktek hukum. 9 Dalam penelitian ini fokus penelitian adalah pada draf akad take over yang meliputi perjanjian qardh, perjanjian pembiayaan ijarah muntahia bit tamlik,
9
Johny Ibrahim, Teori dan Metodologi (Malang: Bayu Media publissing. 2006), cet. 2, h. 321
Penelitian
Hukum
Normatif,
9
surat pengakuan (accept), surat pernyataan, surat kuasa, akad bai’, dan surat kuasa menjual. 2. Tehnik Pengumpulan Data Data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah meliputi data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang langsung diperoleh dari masyarakat atau responden.10 Dalam penelitian ini data primer yang diperlukan berkaitan dengan aplikasi take over di bank DKI Syariah diperoleh melalui wawancara dengan bapak Erza Fatwa selaku asisten administrasi pembiayaan bank DKI Syariah cabang Wahid Hasyim, dan bapak Irham Fachreza Anas selaku asisten dewan pengawas syariah bank DKI Syariah pusat. Sedangkan data sekunder diperoleh melalui studi dokumen/pustaka (library research).11 Data yang digunakan meliputi draf akad take over, Fatwa DSN MUI, hukum kontrak, dan beberapa literatur mengenai fiqh muamalat. 3. Tehnik Analisa Data Pendekatan utama penelitian ini adalah kualitatif, maka baik untuk jenis data normatif maupun empiris, maka tehnik analisa data dilakukan dengan cara menganalisis isi (content analysis). Analisis isi atau yang biasa
10
Muhammad Teguh, Metodologi Penelitian Aplikasi, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2005), h. 122. 11
Ekonomi:
Teori
Dan
Tommy Hendra Purwaka, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: Universitas Atma Jaya, 2007), h. 72.
10
disebut analisis dokumen adalah analisis data yang berasal dari dokumen untuk memaparkan informasi-informasi yang berguna. 12 Bahan yang dipelajari dalam penelitian dapat berupa bahan yang diucapkan juga bahan yang tertulis. 13 4. Tehnik Penulisan Adapun teknik penulisan skripsi ini mengacu pada buku “Pedoman Penulisan Skripsi,”yang diterbitkan oleh Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta 2007. F
Sistematika Penulisan Untuk memudahkan penulisan skripsi ini, penulis merasa perlu menetapkan suatu kerangka dasar penulisan. Secara garis besar memberikan gambaran lebih jelas mengenai skripsi, setiap bab memberikan gambaran sebagai berikut:
BAB I
PENDAHULUAN Bab ini menguraikan secara garis besar mengenai latar belakang masalah, pembatasan dan perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, tinjauan pustaka terdahulu,
metode penelitian serta
sistematika penulisan skripsi BAB II
LANDASAN TEORI
12
M. Subana dan Sudrajat, Dasar-Dasar Penelitian Ilmiah, Cet. Kedua, (Bandung: Pustaka Setia, 2005), h.37. 13
Soehartono, Metode Penelitian Sosial: Suatu Teknik Penelitian Bidang Kesejahteraan Sosial Dan Ilmu Sosial Lainnya, h. 72.
11
Bab ini menjelaskan mengenai teori-teori berdasarkan tinjauan pustaka dan literature mengenai konsep take over, dan akad-akad yang berkaitan dengan take over syariah seperti Qardh, Murabahah, Ijarah, dan Ijarah Muntahiya bi-Tamlik yang dipakai pada pembiayaan perumahan di bank syariah. BAB III
GAMBARAN UMUM DIVISI SYARIAH BANK DKI Bab ini menjelaskan gambaran umum tentang Divisi Syariah Bank DKI mengenai sejarah singkat, Visi dan misi, Struktur Organisasi, dan kinerja keuangan dari Bank DKI Syariah.
BAB IV
PENYAJIAN DAN ANALISA DATA Bab ini merupakan inti pembahasan skripsi yang akan membahas mengenai masalah yang diteliti yaitu tentang konsep take over syariah, aplikasi take over KPR iB di Bank DKI Syariah, isi kontrak take over KPR iB di Bank DKI Syariah dan analisis kesesuaian antara konsep dan praktek take over di bank DKI Syariah.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN Bab ini mengemukakan kesimpulan yang diperoleh pada bab bab sebelumnya disertai dengan pemberian saran-saran yang konstruktif sehubungan masalah yang ditemui sebagai bahan pertimbangan bagi perusahaan untuk perbaikan lebih lanjut.
BAB II LANDASAN TEORI
A. TAKE OVER 1. Definisi Take Over Take over dalam kamus Inggris Indonesia berarti mengambil alih.1 Sedangkan menurut Ahmad Antoni K. Muda, take over adalah pengambilalihan atau dalam lingkup suatu perusahaan adalah perubahan kepentingan pengendalian suatu perseroan. 2 Menurut Eti Rochaety dan Ratih Tresnati, take over selain mempunyai pengertian perubahan kepentingan dalam pengendalian suatu perseroan juga memiliki pengertian lain yaitu pengambilalihan sebuah perusahaan oleh perusahaan lain.3 Menurut T. Guritno, yang dimaksud dengan take over adalah perbuatan atau hal mengambil alih sesuatu. Dalam lingkup perseroan, take over berupa penawaran kepada para pemegang saham untuk membeli sahamnya, baik seluruhnya maupun sebagian dengan harga tertentu dan dengan tujuan menguasai perseroan yang ditawar. Istilah take over menunjukkan bahwa semula ada keberatan baik
1
John M. Ehols dan Hassan Shadily. Kamus Inggris Indonesia (Jakarta:PT. Gramedia Pustaka Utama, 1990) h.578. 2
Ahmad Antoni K. Muda. Kamus Lengkap Ekonomi (Jakarta: Gitamedia Press, 2003) h.331.
3
Eti Rochaety dan Ratih Tresnati. Kamus Istilah Ekonomi (Jakarta:PT. Bumi Askara,2005)
h.331.
12
13
dari pemilik maupun pengurus perseroan. Penawar mungkin adalah perseorangan maupun perseroan yang umumnya lebih besar dari yang ditawar.4 Ada 3 katagori utama take over, yaitu: a) take over horizontal, yaitu take over yang melibatkan perusahaanperusahaan yang merupakan pesaing langsung dalam pasar yang sama b) take over vertikal, yaitu take over yang melibatkan perusahaanperusahaan yang berada dalam hubungan pemasok dan langganan c) take over konglomerat, yaitu take over yang melibatkan perusahaan-perusahaan yang beroperasi dalam pasar-pasar yang tidak ada hubungannya satu sama lain dan dilakukan dalam rangka diversifikasi aktivitas perusahaan. Dari beberapa pendapat umum diatas, didapatkan sedikit gambaran mengenai take over yang dilakukan dalam suatu lingkup usaha (bisnis) bahwa take over adalah suatu cara pengambilalihan kendali atas suatu usaha (bisnis). Take over dari sudut pandang perusahaan mempunyai manfaat yaitu, yaitu: a)
memungkinkan perusahaan yang bersangkutan menurunkan biaya produksi dan distribusi
b) 4
memperoleh brand (merek dagang)
T. Guritno. Kamus Perbankan dan Bisnis, (Yogyakarta: UGM Press, 1996) h.298.
14
c)
memperluas aktivitas usaha yang ada / pindah ke bidang usaha yang baru
d)
untuk perusahaan induk (besar), take over dapat mengurangi atau bahkan dapat menghilangkan pesaing usaha dan meningkatkan kekuatan pasar
e)
dari sisi penggunaan sumber daya yang ada memungkinkan untuk meningkatkan efisiensi penggunaannya, tetapi dapat juga menjadi tidak efisien karena persaingan yang menurun.5 Sedangkan take over yang dimaksud dalam pembahasan skripsi ini
adalah take over
menurut Dewan Syariah Nasional Nomor 31/DSN-
MUI/VI 2002, yang disebut juga dengan pengalihan hutang. Pengalihan hutang yang dimaksud disini adalah pengalihan transaksi non syariah yang telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai dengan syariah. Take over yang dimaksud disini adalah proses perpindahan kredit nasabah di bank konvensional menjadi pembiayaan dengan prinsip jual beli yang berdasarkan syariah. Dalam proses take over ini, bank syariah sebagai pihak yang akan melakukan take over terhadap kredit yang dimiliki calon nasabahnya di bank konvensional, bertindak sebagai wakil dari calon nasabahnya untuk melunasi sisa kerdit yang terdapat di bank asal, mengambil bukti lunas, surat asli agunan, perizinan, polis asuransi dan surat roya, sehingga barang 5
Ibid.
15
(dalam hal ini rumah) menjadi milik nasabah secara utuh. Kemudian, untuk melunasi hutang nasabah kepada bank syariah, maka nasabah tersebut menjual kembali rumah tersebut kepada bank syariah. Kemudian bank syariah akan menjual rumah tersebut lagi kepada nasabah dengan pilihan kombinasi akad yang tertera dalam fatwa DNS-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang seperti qardh dan murabahah, syirkah al-milk dan murabahah qadh dan ijarah seta qardh dan ijarah muntahiya bi-tamlik (IMBT) Bila di lihat disini take over dapat hampir serupa dengan akad hiwalah muthlaqah yaitu pengalihan hutang yang dimilki oleh pihak pertama (muhil/pihak yang berutang) terahadap pihak kedua (muhal/pihak yang menghutangkan) kepada pihak ketiga (muhal alaih/orang yang membayarkan hutang muhil) untuk dapat dilunasi hutangnya tanpa dikatakan apakah muhal alaih mempunyai hutang atau tidak kepada muhil. Hanya mazhab hanafi yang memperbolehkan terjadinya hiwalah muthlaqah Mazhab Hanafi berpendapat jika akad hiwalah muthlaqah terjadi karena inisiatif pihak pertama, maka hak dan kewajiban antara pihak pertama dan pihak ketiga yang mereka tentukan ketika melakukan akad hutang piutang sebelumnya masih tetap berlaku, khususnya ketika jumlah hutang piutang antara ketiga pihak tidak sama. 6 Sedangkan
6
M. Ali Hasan. Berbagai Macam Transaksi dalam Islam (Fiqh Muamalat), (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2004) h.225.
16
Mazhab Maliki, Safi’I dan Hambali hanya memperbolehkan terjadinya hiwalah muqayyadah, yaitu pengalihan hutang yang dimiliki oleh pihak pertama (muhil/pihak yang berhutang) terhadap pihak kedua (muhal/orang yang menghutangkan) kepada pihak ketiga (muhal alaih/orang yang membayarkan hutang muhil) untuk dapat dilunasi hutangnya dengan dikatkan pada hutang yang dimiliki muhal alaih kepada muhil. Jadi pihak ketiga harus memiliki hutang pada pihak pertama agar akad hiwalah dapat berjalan. 2. Tujuan Take Over Salah satu bentuk jasa pelayanan keuangan yang menjadi kebutuhan masyarakat adalah take over. Di sini bank syariah berusaha untuk memfasilitasi masyarakat yang ingin memindahkan transaksinya agar dapat berjalan sesuai dengan syariah sehingga Insya Allah dapat memberikan kebaikan di dunia dan di akherat kelak. Take over bertujuan untuk membantu masyarakat untuk mengalihkan transaksi non syariah yang telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai dengan syariah. 3. Sebab Terjadinya Take Over Take over (pengambilalihan) kredit pemilikan rumah (KPR) nasabah disuatu bank dapat terjadi karena hal-hal berikut: a) Suku bunga bank konvensional yang fluktuatif membuat angsuran
17
KPR nasabah menjadi tidak menentu. 7 Penawaran KPR di bank konvensional biasanya menetapkan dua jenis bunga, yaitu bunga kredit baru dan bunga kredit berjalan. Bunga kredit baru biasanya ditetapkan lebih rendah untuk jangka waktu tertentu, misalnya fixed 1 tahun pertama atau fixed 5 tahun pertama, setelah lewat masa fixed, maka bunga akan disesuaikan dengan kondisi pasar, dikenal dengan sebutan bunga kredit berjalan. 8 Pada umumnya bunga ini direview setiap bulan dan jika bank menganggap perlu, maka akan direvisi juga setiap bulan. Hal inilah yang menyebabkan angsuran nasabah menjadi tidak menentu. Kondisi ini sangat terasa apabila terjadi krisis ekonomi. Tetapi akan terasa menguntungkan nasabah bank syariah karena sistem yang dipakai adalah sistem jual beli dimana keuntungan bank talah ditatapkan diawal perjanjian. b) Kekecewaan nasabah terkait dengan laporan pembayaran angsuran yang diberikan bank konvensional yang ternyata setiap membayar angsuran KPR pada awal-awal tahun perjanjian KPR sebagian besar hanya untuk membayar bunganya saja dan untuk pembayaran pokoknya hanya sedikit sekali sehingga outstanding pokok KPR
7
Ruwetnya Kredit di Bank Syariah, artikel diakses pada 10 Desember 2010 dari http://www.niriah.com/konsultasi/finansial/4jd11.html. 8
Anastasia rajaguguk, Take Over KPR, Perlukah?, artikel diakses pada 3 November 2010 dari http://anastasia-rajaguguk.com/take-over-kpr-perlukah/.
18
turunnya tidak signifikan.
9
Sedangkan di bank syariah setiap
pembayaran angsuran antara pembayaran pokok dengan pembayaran margin hampir berimbang, sehingga penurunan outstanding pokok KPR signifikan. Walaupun berimbang disini bukan berarti 50:50 tetapi dapat dilihat bahwa penurunan outstanding pokok pada KPR bank syariah lebih signifikan dibandingkan dengan penurunan outstanding pokok pada KPR bank konvensional. c) Kesadaran nasabah bahwa sistem bunga bank tidak halal. 10 Bunga bank merupakan istilah baru dalam dunia perbankan yang merupakan terjemahan dari interest yang bermakna riba. Pada dasarnya orang yang meminjami sesuatu tidak boleh mengambil imbalan atas pinjaman yang diberikan baik itu sedikit maupun banyak. Bank konvensional memutar uangya dengan cara meminjamkanya pada pihak lain dan mengambil keuntungan berupa bunga. 11 Bunga ini ditatapkan tanpa mempertimbangkan resiko kerugian yang mungkin terjadi pada nasabah.12 Pada kredit konsumtif, bunga dibebankan pada pinjaman yang diberikan. Apabila nasabah tidak dapat mengangsur (macet), maka bunga yang dibebankan menjadi berlipat ganda. 9
Alihozi, Ayo kita Beralih ke KPR Syariah, artikel diakses pada 10 Desember 2010 dari http://alihozi77.blogspot.com/2010/04/ayo-beralih-kpr-syariah.html. 10
Pindah KPR ke Bank Syariah Mudah, artikel diakses pada 10 Desember 2010 dari http://estate.co.id/index.php?option=content&task=view&id=262&itemin=52. 11
Muh. Zuhri, Riba dalam Al-Quran dan Masalah Perbankan: Sebuah Tilikan Antisipatif (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,1996) h.167.
19
d) Apabila take over terjadi dari bank syariah satu ke bank syariah lain dapat disebabkan oleh tingkat margin antar bank. Dalam menetapkan margin KPR, antara bank syariah terjadi perbedaan. Bisa jadi bank syariah A marginya lebih tinggi dibanding dengan margin yang ditetapkan oleh bank syariah B, atau sebaliknya. Penetapan tingkat margin yang lebih rendah dapat menguntungkan nasabah. Tetapi perlu juga diingat bahwa proses take over pun akan memakan biaya yang tidak sedikit sehingga biaya-biaya yang dikeluarkan pun perlu perhitungan
yang
matang.
Jangan
sampe
maksud
nasabah
memperoleh keuntungan dengan membayar angsuran yang lebih kecil, ternyata harus mengeluarkan nominal yang sama atau mungkin lebih banyak dari pada bertahan di bank syariah asal. 4. Syarat dan Mekanisme Take Over Seperti halnya transaksi lain yang terjadi di bank, take over pun memiliki syarat-syarat tertentu. Persyaratan umum yang biasanya diajukan oleh bank syariah kepada calon nasabahnya yang ingin melakukan take over pada kreditnya di bank konvensional sama dengan nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan baru di bank syariah, seperti batas usia minimum pengajuan pembiayaan, batas usia maksimal pelunasan pembiayaan, batas minimal masa kerja pada saat pembiayaan diajukan, dan memenuhi persyaratan berdasarkan penilaian bank. Sedangkan kriteria tertentu yang biasanya diajukan oleh bank
20
syariah terkait dengan take over yang akan dilakukanya terhadap kredit calon nasabahnya yang masih berjalan di bank konvensional tersebut biasanya meliputi jangka waktu kredit yang telah berjalan, kolektibilitas calon nasabah, mutasi rekening nasabah, informasi dari BI terkait dengan riwayat kredit maupun pembiayaan yang diambil oleh nasabah, jenis pembiayaan yang akan diterapkan setelah kredit di take over, maupun kondisi fisik dan lingkungan rumah tersebut. Hal-hal tersebut akan dianalisa sebaik mungkin oleh bank syariah sebelum permohonan take over pembiayaan disetujui dan dicairkan. Penilaian tersebut diberikan berdasarkan prinsip-prinsip pemberian kredit 5C (character, collateral, capacity, capital and condition of economics) 13 dan 5P (party, purpose, payent, profitability, dan protection).14 Setelah permohonan take over pembiayaan calon nasabah disetujui oleh pihak bank syariah, maka selanjutnya bank syariah akan mereliasasi permohonan take over yang dilengkapi dengan persyaratan yang dibutuhkan. Kemudian permohonan itu dianalisis oleh pihak bank syariah. Selain menganalisis persyaratan administratif yang sudah diberikan oleh nasabah, pihak bank juga akan melakukan wawancara dengan pihak yang diperlukan keterangannya untuk mengetahui kondisi nasabah yang 13
H. Rahmat Firdaus dan Maya Arianti. Manajemen Perkreditan Bank Umum: Teori, Masalah, kebijakan, dan aplikasi Lengkap dengan Analisis Kredit (Bandung: Alvabeta.2004) h. 8386. 14
Ibid. h 88-89.
21
sebenarnya. Pihak bank pun akan melakukan tinjauan on the spot ke lapangan untuk melihat kondisi objek pembiayaan sebenarnya. Apabila telah disetujui, perwakilan bank syariah, notaris dan calon nasabah yang akan di take over kreditnya bertemu dengan perwakilan bank asal di tempat yang telah disepakati. Kemudian bank syariah akan melunasi sisa kredit calon nasabah di bank asal baik dengan cara cash maupun transfer bank. Setelah sisa kredit dilunasi bank syariah akan mengambil agunan nasabah tersebut di bank asal. Bank asal akan melepas hak tanggungan atas barang yang di take over (dalam hal ini rumah) dengan mengeluarkan surat roya dan bank syariah akan mendaftarkan kembali agunan tersebut di badan pertanahan nasional (BPN). Setelah proses pelunasan selesai dilakukan, maka selanjutnya adalah dilakukanya akad jual beli yang akan mengikat nasabah dengan bank syariah. Akad yang diberlakukan terkait dengan hal ini adalah ijarah muntahiyya bi-tamlik (IMBT). 5. Landasan Hukum Take Over Landasan hukum take over (pengalihan hutang) adalah a. Al-Quran Artinya: “Dan janganlah kamu mendekati harta anak yatim, kecuali dengan cara yang lebih baik (bermanfaat) sampai ia dewasa dan
22
penuhilah
janji,
sesungguhnya
janji
itu
pasti
diminta
pertanggungjawabanya” (QS. Al-Isra: 34) Artinya: “Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu melanggar syiar-syiar Allah dan jangan melanggar kehormatan bulan-bulan haram, jangan menggangu binatang-binatang had-ya dan binatangbinatang qalaa-id, dan jangan menggangu orang-orang yang mengunjungi baitullah sedang mereka mencari karunia dan keridhaan dari tuhannya dan apabila kamu telah menyelesaikan ibadah haji, maka bolehlah berburu dan janganlah sekali-kali kebencian(mu) kepada sesuatu kaum karena mereka menghalang-halangi kamu dari masjidil haram, mendorongmu berbuat aniaya (kepada mereka). Dan tolong menolonglah kamu dalam mengerjakan kebajkan dan takwa, dan janganlah tolong menolong dalam berbuat dosa dan pelanggaran. Dan bertakwalah kamu kepada Allah sesungguhnya Allah amat berat siksa-Nya” (QS. Al-Maidah: 2) b. Al-Hadits
ﻣَﻄﱠﻞُ اﻟﻐَﻨِﻲﱢ:َﻋَﻦْ أَﺑِﻲْ ھُﺮَﯾْﺮَةَ رَﺿِﻲَ اﷲُ ﻋَﻨْﮫُ أَنﱠ اﻟﻨﱠﺒِﻲﱠ ﺻﻠّﻰ اﷲ ﻋﻠﯿﮫ وﺳﻠّﻢ ﻗَﺎل
23
( )رواه اﻟﺒﺨﺎرى.ْﻇُﻠﻢٌ ﻓَﺈِذَا أﺗﱠﺒِﻊَ اَﺣَﺪُﻛُﻢْ ﻋَﻠَﻰ ﻣَﻠِﻲﱢ ﻓَﻠْﯿَﺘﱠﺒِﻊ Artinya: “Dari Abu Hurairah bahwa rosulullah SAW bersabda: menunda-nunda pembayaran hutang oleh orang yang mampu adalah suatu kezaliman. Maka jika seseorang diantara kamu dialihkan hak penagihan pitangnya (di hiwalahkan) kepada pihak yang mampu terimalah” (HR. Bukhari).15 c. Fatwa Dewan Syariah Nsional Nasioal Nomor 31/DSN-MUI/VI/2002 tentang pengalihan hutang 6. Perbedaan Take Over Konvensional dan Take Over syariah Jasa pengambilalihan hutang nasabah di bank konvensional dapat dibedakan menjadi dua, yaitu jasa hiwalah apabila yang diambil alih hanya hutang pokoknya saja dan jasa qardh apabila yang diambil alih hutang pokok plus bunga.16 Pemberian jasa qardh pada pengambilalihan hutang
pokok
nasabah
ditambah
dengan
bunganya
dikarenakan
penggunaan qardh tidak terbatas, termasuk untuk menalangi hutang yang berbasis bunga. Sedangkan pemberian jasa hiwalah tidak bisa untuk menalangi hutang yang berbasis bunga. Hutang yang di take over oleh bank syariah dari bank konvensional adalah sisa angsuran nasabah di bank konvensional. Hal ini berarti bank 15
Mukhammad bin Ismail Abu Abdillah al-Bukhari, Shahih al-Bukhari, editor: Mustafa daib al-Bigha, (Beirut: Dar Ibn katsir, 1987 M/1407 H). j. 2h. 799. 16
Adiwarman A. Karim. Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuanagn (Jakarta:PT.Raja Grafindo Persada, 2007) h.248.
24
syariah melakukan take over atas hutang pokok nasabah ditambah dengan keuntungan bank konvensional (bunga), maka pemberian jasa qardh lebih tepat diberikan untuk mengalihkan hutang nasabah di bank konvensional ke bank syariah. B. Akad-akad Yang Digunakan Dalam Transaksi Take Over Dengan Prinsip Syariah 1. Qardh a. Pengertian Secara umum pinjaman merupakan pengalihan hak milik harta atas harta, dimana pengalihan tersebut merupakan kaidah dari Qardh. Menurut bahasa, Al-Qardhu berarti: potongan ( Al-Qath'u ) harta yang diberikan kepada orang yang meminjam ( muqtaridh ) dinamakan qardh karena ia adalah satu potongan dari harta orang yang meminjam ( muqridh ).17 Menurut Muhammad Muslehuddin, Qardh merupakan suatu jenis pinjaman pendahuluan untuk kepentingan peminjaman. Ini meliputi semua bentuk barang yang bernilai dan bayarannya juga sama dengan apa yang dipinjamkan. Peminjam tidak mendapatkan nilai yang berlebih karena itu akan merupakan riba yang dilarang dengan keras. 18
17
Muhammad. Teknik Perhitungan Bagi Hasil dan Profit Margin Pada Bank Syariah, (Yogyakarta: UII Press, 2004) h. 40. 18
78.
Muhammad Muslehuddin, Sistem Perbankan Dalam Islam, (Jakarta: Rineka Cipta, 2004) h.
25
Menurut Syafi’i Antonio, Qardh adalah pemberian harta kepada orang lain yang dapat ditagih atau diminta kembali atau dengan kata lain meminjamkan tanpa mengharap imbalan19. Menurut Bank Indonesia, Qardh adalah akad pinjaman dari bank (muqridh) kepada pihak tertentu (muqtaridh) yang wajib dikembalikan dengan jumlah yang sama sesuai pinjaman. 20 Dalam
Fatwa
Dewan
Syariah
Nasional
NO:
19/DSN-
MUI/IV/2001 bahwa definisi Al-Qardh adalah pinjaman yang diberikan kepada nasabah (muqtaridh) yang memerlukan. Nasabah al-Qardh wajib mengembalikan jumlah pokok yang diterima pada waktu yang telah disepakati bersama. Biaya administrasi dibebankan kepada nasabah. Jika nasabah tidak dapat mengembalikan sebagian atau seluruh kewajibannya pada saat yang telah disepakati dan Lembaga Keuangan Syariah (LKS) telah memastikan ketidakmampuannya,
LKS
pengembalian,
menghapus
atau
dapat:
memperpanjang
(write
off)
sebagian
jangka
waktu
atau
seluruh
kewajibannya. 21 Kata Qardh ini kemudian diadopsi menjadi Credo (Romawi), Credit (Inggris) dan kredit (Indonesia). Objek dari pinjaman Qardh biasanya adalah
19
Mukhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah: Dari Teori Ke Praktek, (Jakarta: Gema Insani, 2001) h. 131. 20
Direktorat Perbankan syariah, Kamus Istilah keuangan dan Perbankan Syariah, Bank Indonesia. (Jakarta: Direktorat Perbankan Syariah. 2006) h. 58. 21
Tim Penulis Dewan Syariah Nasional Majlis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional, (Jakarta: PT. Intermasa, 2003) edisi ke-2, h. 114-115.
26
uang atau alat tukar lainnya, yang merupakan transaksi pinjaman murni tanpa bunga ketika peminjam mendapatkan uang tunai dari pemilik dana (dalam hal ini bank) dan hanya wajib mengembalikan pokok utang pada waktu tertentu dimasa yang akan datang. 22 Peminjam dapat mengembalikan lebih besar sebagai ucapan terima kasih. Menurut istilah, Qardh adalah harta yang diberikan oleh seseorang (Muqridh) kepada yang membutuhkan (Muqtaridh), yang kemudian si peminjam akan mengembalikannya setelah mampu. Sedangkan menurut mazhab Maliki, Syafii, dan Hambali diperbolehkan melakukan Qardh atas semua harta yang bisa dijualbelikan obyek salam, baik itu ditakar atau ditimbang, seperti emas, perak dan makanan atau dari harta yang bernilai, seperti barang-barang dagangan, binatang dan sebagainya. 23 Hak kepemilikan dalam Qardh menurut Abu Hanifah dan Muhammad berlaku melalui qabdh (penyerahan), jika seseorang berutang satu karung gandum dan sudah terjadi qabdh, maka ia berhak menggunakan dan mengembalikan dengan yang semisalnya meskipun muqridh meminta pengembalian gandum itu sendiri, karena gandum itu bukan lagi milik muqridh. Yang menjadi tanggung jawab muqtaridh adalah gandum yang semisalnya dan bukan gandum yang telah diutangnya, meskipun Qardh itu 22
Zubairi Hasan, Undang-Undang Perbankan Syariah, Titik Temu Hukum Islam dan Hukum Nasional, (Jakarta: Rajawali Press, 2009) h. 270. 23
Moh. Rifai. Konsep Perbankan Syariah, (Semarang: CV. Wicaksana, 2002) h. 91.
27
berlangsung. 24 Qardh termasuk produk pembiayaan yang disediakan oleh bank, dengan ketentuan bank tidak boleh mengambil keuntungan berapapun darinya dan hanya diberikan pada saat kedaan emergency. Bank terbatas hanya dapat memungut biaya administrasi dari nasabah. Nasabah hanya berkewajiban membayar pokoknya saja. b. Landasan syariah 1) Al-Quran “Barangsiapakah yang mau memberi pinjaman kepada Allah, pinjaman yang baik (menafkahkan hartanya di jalan Allah), maka Allah akan meperlipat gandakan pembayaran kepadanya dengan lipat ganda yang banyak. Dan Allah menyempitkan dan melapangkan (rezki) dan kepadaNya-lah kamu dikembalikan” .(Al-Baqarah : 245) “Dan tolong-menolonglah kamu dalam (mengerjakan) kebajikan dan takwa, dan jangan tolong-menolong dalam berbuat dosa dan pelanggaran. Dan bertakwalah kamu kepada Allah, sesungguhnya Allah amat berat
24
Wahbah al-Zuhaily. al-Fiqh al-Islami wa Adilutuhu, (Damasqus: Daar al-Fikr, 1979) h. 67.
28
siksa-Nya”. (Al-Maidah : 2) 2) Hadist
ُ ﻣَﺎ ﻣِﻦْ ﻣُﺴْﻠِﻢٍ ﯾُﻘْﺮِض:َﻋَﻦِ اﺑْﻦِ ﻣَﺴْﻌُﻮدٍ أنﱠ اﻟﻨﱠﺒِﻲﱠ ﺻﻠﻲ اﷲ ﻋﻠﯿﮫ وﺳﻠّﻢ ﻗَﻞ ( )رواه اﺑﻦ ﻣﺎﺟﮫ.ًﻣُﺴْﻠِﻤًﺎ ﻗَﺮْﺿًﺎ ﻣَﺮﱠﺗَﯿْﻦِ إِﻻّ ﻛَﺎنَ ﻛَﺼَﺪَﻗَﺘِﮭَﺎ ﻣَﺮﱠة Ibnu Mas’ud meriwayatkan bahwa Nabi saw. Berkata: “bukan seorang muslim (mereka) yang meminjamkan muslim (lainya) dua kali kecuali yang satunya adalah (senilai) sedekah”. ( HR. Ibnu Majjah) 25
َ رَأَﯾْﺖُ ﻟَﯿْﻠَﺔ.َ ﻗَﻞَ رَﺳُﻮلُ اﷲ ﺻَﻠّﻰ اﷲ ﻋَﻠَﯿْﮫِ وَﺳَﻠﱠﻢ:َﻦ أَﻧَﺲِ ﺑْﻦِ ﻣَﺎﻟِﻚٍ ﻗَﻞ ْ َﻋ َأُﺳْﺮِي ﺑِﻲ ﻋَﻠَﻰ ﺑَﺎبِ اْﻟْﺠَﻨﱠﺔِ ﻣَﻜْﺘُﻮﺑًﺎ اﻟﺼَﺪَﻗَﺔُ ﺑِﻌَﺸْﺮِ أَﻣْﺜَﺎﻟِﮭَﺎ وَاﻟْﻘَﺮْضُ ﺑِﺜَﻤَﺎﻧِﯿَﺔ ُﻋَﺸَﺮَ ﻓَﻘُﻠْﺖُ ﯾَﺎﺟِﺒْﺮِﯾْﻞُ ﻣَﺎﺑَﺎلُ اﻟْﻘَﺮْضِ ﻣِﻦَ اﻟﺼﱠﺪَﻗَﺔِ ﻗَﺎلَ ﻵَنﱠ اﻟﺴﱠﺎﺋِﻞَ ﯾَﺴْﺂَلُ وَﻋِﻨْﺪَه ( )رواه اﺑﻦ ﻣﺎﺟﮫ.ٍوَاﻟْﻤُﺴْﺘَﻘْﺮِضُ ﻻَﯾَﺴْﺘَﻘْﺮِضُ إِﻻﱠﻣِﻦْ ﺣَﺎﺟَﺔ Dari
Anas
ra,
dia
berkata,
Rasulullah
SAW
bersabda
:
“Pada malam peristiwa Isra’ aku melihat di pintu surga tertulis ’shadaqoh (akan diganti) dengan 10 kali lipat, sedangkan Qardh dengan 18 kali lipat, aku berkata : “Wahai jibril, mengapa Qardh lebih utama dari shadaqoh?’ ia menjawab “karena ketika meminta, peminta tersebut memiliki sesuatu, sementara ketika berutang, orang tersebut tidak berutang kecuali karena
25
Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait ( BAMUI & Takaful ) Di Indonesia, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2002) h. 39 - 40.
29
kebutuhan”.(HR. Ibnu Majah dan Baihaqi dari Abas bin Malik ra, Thabrani dan Baihaqi meriwayatkan hadits serupa dari Abu Umamah ra). c. Rukun dan Syarat Seperti halnya akad-akad yang lain, Qardh memiliki rukun-rukun utama antara lain: 1) Muqridh ( pemilik barang ) 2) Muqtaridh ( yang mendapat barang atau peminjam ) 3) Ijab Qabul ( serah terima) 4) Qardh ( barang yang dipinjamkan ) Seperti semua jenis akad jual beli, akad Qardh juga merupakan perpindahan hak dalam pemakaian barang oleh karena itu rukun Qardh diatas sudah sesuai dengan rukun Qardh itu sendiri. Syarat sahnya Qardh 1) Barang yang dipinjamkan harus barang yang memiliki manfaat, tidak sah jika tidak ada kemungkinan pemanfaatan, karena Qardh adalah akad terhadap harta. 2) Akad Qardh tidak bisa dilaksanakan kecuali dengan ijab dan qabul, seperti halnya dengan jual beli. Setiap akad dalam perpindahan hak guna pakai/hak milik harus merupakan barang yang bermanfaat, tidak ada gunanya jika barang yang itu tidak dipergunakan semestinya, dan juga harus ada ijab qabul antara peminjam dengan yang meminjamkan.
30
d. Aplikasi dalam perbankan 1) Pinjaman talangan haji, merupakan pinjaman yang diberikan bank kepada nasabah calon haji, khusus untuk menutupi kekurangan dana memperoleh kursi/seat haji pada saat pelunasan biaya penyelenggaraan ibadah haji (BPIH) 2) Pinjaman tunai (cash advanced) dari produk kartu kredit syariah, dimana nasabah diberi keleluasaan untuk menarik uang tunai milik bank melaui ATM. Nasabah akan mengembalikany sesuai waktu yang ditentukan. 3) Pinjaman kepada pengusaha kecil, dimana menurut perhitungan bank akan memberatkan si pengusaha bila diberikan pembiayaan dengan skema jual beli atau bagi hasil 4) Pinjaman kepada pengurus bank, dimana bank meyediakan fasilitas ini untuk memastikan terpenuhinya kebutuhan pengurus bank. Pengurus bank akan mengembalikanya secara cicilan melalui pemotongan gajinya. 26 e. Manfaat dan keuntungan 1) Memungkinkan nasabah yang sedang dalam kesulitan mendesak untuk mendapatkan talangan jangka pendek
26
M. Nadratuzzaman Hosen dan Sunarwin Kartika Setiati, Tuntunan Praktis Menggunakan Jasa Perbankan syariah, (Jakarta: Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah, 2007) h. 51.
31
2) Al-Qardh juga merupakan salah satu ciri pembeda antara bank syariah dan bank konvensional yang didalamnya terkandung misi sosial, disamping misi komersional 3) Adanya misi sosial kemasyarakatan ini akan meningkatkan citra baik dan meningkatkan loyalitas masyarakat terhadap bank syariah. 27 2. Ijarah a. Pengertian Ijarah Ijarah (sewa-menyewa) adalah akad atas manfaat benda yang diketahui dan ada unsur pertukaran (prestasi dari manfaat benda itu). Ketentuan mengenai ijarah diatur dalam fatwa No.09/DSN-MUI/IV/2000 tentang pembiayaan ijarah. Menurut Fatwa tersebut bahwa Ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau upah, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. Dengan demikian akad Ijarah tidak ada perubahan kepemilikan, tetapi hanya perpindahan hak guna saja dari yang menyewakan kepada penyewa. Didalam teknis perbankan Ijarah adalah akad atau perjanjian antara bank dengan nasabah untuk menyewa suatu barang atau cek milik bank, dimana bank mendapatkan imbalan atas barang yang disewakannya, dan diakhiri periode nasabah membeli barang atau obyek yang disewakan.
27
Antonio, Bank Syariah: Dari Teori Ke Praktek, h. 134.
32
Pengalihan kepemilikan yang diakadkan diawal, hanya semata-mata untuk memudahkan bank dalam pemeliharaan asset itu sendiri baik sebelum dansesudah berakhir masa sewa. b. Landasan syariah QS. al-Baqarah [2]: 233: Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kepada Allah; dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.” QS. al-Qashash [28]: 26: “Salah seorang dari kedua wanita itu berkata, ‘Hai ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.” Hadis riwayat Ibn Majah dari Ibnu Umar, bahwa Nabi bersabda: “Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.” Hadis riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa’id al-Khudri, Nabi s.a.w. bersabda: “Barang siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah upahnya.” c. Rukun dan syarat ijarah Ijarah memiliki rukun-rukun utama antara lain: 1) Mu’jir dan Musta’jir, yaitu orang yang melakukan akad sewamenyewa atau upah mengupah, mu’jir adalah orang yang memberikan
33
upah dan yang menyewakan, musta’jir adalah orang yang menerima upah untuk melakukan sesuatu dan yang menyewa sesuatu. 2) Shighat Ijab Qabul antara mu’jir dan musta’jir. 3) Ujrah, disyaratkan diketahui jumlahnya oleh kedua belah pihak baik dalam sewa-menyewa maupun dalam upah mengupah. Barang yang disewakan atau sesuatu yang dikerjakan dalam upah mengupah. 4) Barang yang disewakan atau sesuatu yang dikerjakan dalam upah mengupah Sedangkan Syarat Ijarah 1) Kesepakatan kedua pihak untuk melakukan penyewaan. 2) Barang yang disewa tidak termasuk kategori haram. 3) Harga sewa harus terukur. 4) Pada akhir penyewaan barang akan dibeli oleh penyewa. Syarat diatas ini merupakan syarat yang mutlak dalam Ijarah, seperti dalam akad lainnya dalam perbankan Syariah barang tersebut tidak boleh mengandung unsur yang diharamkan atau kategori barang yang haram yang dapat memberikan kemudharatan kepada manusia. d. Manfaat Ijarah Ijarah mempunyai beberapa manfaat antara lain sebagai berikut: 1) Bagi Bank: Merupakan salah satu bentuk pembiayaan atau diversifikasi portofolio asset bank serta sarana fee based income
34
dimana bank berpeluang untuk mendapatkan fee. Maksudnya adalah salah satu pendapatan bank diluar operasional bank. 2) Bagi Nasabah: Sebagai sumber pembiayaan dan layanan perbankan baik untuk tujuan pembelian barang modal (investasi) maupun pengadaan rumah, kendaraan dan barang jasa lainnya. Maksudnya adalah pembiayaan untuk barang-barang modal contohnya untuk mendirikan sebuah pabrik memerlukan mesin, mesin inilah dalam pembeliannya sesuai dengan akad Ijarah. 3. Ijarah Muntahiyah Bit Tamlik (IMBT) a. Pengertian Ijarah Muntahiyyah bit-Tamlik (IMBT) Ijarah muttahiya bit-tamlik adalah sebuah istilah modern yang tidak terdapat dikalangan fuqoha terdahulu. Istilah ini tersusun dari dua kata: 1) At-tajiir/al-ijarah (sewa) At-ta’jir menurut bahasa diambil dari kata al-ajr yaitu imbalan atas sebuah pekerjaan, dan juga dimaksudkan dengan pahala. Adapun al-ijarah nama untuk upah yaitu sesuatu yang diberikan berupa upah terhadap pekerjaan. 2) At-Tamlik (kepemilikan) Secara bahasa berarti menjadikan orang lain memiliki sesuatu. Dan attamlik bisa berupa kepemilikan terhadap benda, kepemilikan terhadap manfaat, bisa dengan ganti atau tidak. Sebagaimana ungkapan dibawah ini a) Jika kepemilikn terhadap sesuatu terjadi dengan adanya ganti maka ini adalah jual beli
35
b) Jika kepemilikan terhadap suatu manfaat dengan adanya ganti maka disebut persewaan c) Jika kepemilikan terhadap sesuatu tanpa adanya ganti maka ini disebut hibah/hadiah d) Adapun jika kepemilikan terhadap suatu manfaat tanpa adanya ganti maka disebut pinjaman Dari kedua definisi diatas maka dapat disimpulkan bahwa definisi ijarah muntahiyyah bit-tamlik (IMBT) adalah kepemilikan suatu manfaat/jasa berupa barang yang jelas dalam tempo waktu yang jelas dikuti dengan adanya pemberian kepemilikan suatu barang yang bersifat khusus dengan adanya ganti yang jelas.28 Ijarah muntahiyah bit-tamlik adalah akad sewa menyewa antara pemilik objek sewa dan penyewa untuk mendapatkan imbalan atas objek sewa yang disewakannya dengan opsi perpindahan hak milik objek sewa pada saat tertentu sesuai dengan akad sewa.29 Dalam fatwa Dewan Syariah Nasional No.7/DSN-MUI/III/2002 AlIjarah Muntahiya bit-tamlik adalah perjanjian sewa beli yang disertai dengan opsi pemindahan hak milik atas benda yang disewa, kepada penyewa setelah selesai masa sewa.
28
Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, h.117-118.
29
Hasbi Ramli. Toeri Dasar Akutansi Syariah, (Jakarta: Renaisan 2005), h. 63.
36
Menurut Sunarto Zulkifli dalam bukunya mengatakan bahwa transaksi IMBT merupakan pengembangan transaksi ijarah untuk mengakomodasi kebutuhan pasar. Sehingga ketentuanya mengikiti ketentuan ijarah.30 Perjanjian untuk melakukan akad ijarah muntahiya bit-tamlik harus disepakati ketika akad ijarah ditandatangani. Janji kepemilikan yang disepakati diawal akad ijarah adalah akad wa’ad yang hukumnya tidak mengikat jika ingin dilaksanakan maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa ijarah selasai. 31 b. Dasar Hukum Ijarah Muntahiyah Bittamlik 1)
Al-Quran
“Apakah mereka yang membagi-bagi rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan Kami telah meninggikan sebahagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain. dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka 30
Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transksi Perbankan Syariah, (Jakarta: zikrul Hakim, 2007) cet ke-3 h. 48. 31
HB. Taman Ali, dkk. Ekonomi Syariah dalam Sorotan: Tinjauan dari Berbagai Perspektif dan Dilengkapi dengan Praktek-Praktek Ekonomi Syariah yang Telah Difatwakan, (Jakarta: Yayasan Amanah Masyarakat Ekonomi syariah, 2007) h. 177.
37
kumpulkan.” ( Az Zukhruf : 32) 2)
Al-Khadits
َﻗَﺎلَ رَﺳُﻮْلُ اﷲِ ﺻَﻠﱠﻰ اﷲُ ﻋَﻠَﯿْﮫِ وَﺳَﻠﱠﻢَ أَﻋْﻄُﻮااﻟْﺄ: َﻋَﻦْ ﻋَﺒْﺪِ اﷲِ ﺑْﻦِ ﻋُﻤَﺮَ ﻗَﺎل (ﺟِﯿﺮَ أَﺟْﺮَھُﺒْﻞَ أَنْ ﯾَﺠِﻒﱠ ﻋَﺮَﻗُﮫُ )رواه اﺑﻦ ﻣﺎﺟﺔ Artinya : “Dari Abdullah Ibn Umar berilah kepada pekerja upanya sebelum kering keringatnya. “ (HR. Ibnu Majjah) 32 3) Fatwa Dewan Syariah Nasional No.27/DSN-MUI/III/2002, tentang AlIjarah Al Muntahiyah Bi Al-Tamlik. 4) PBI
7/46/PBI/2005
tanggal
14
Nopember
2005
tentang
Akad
Penghimpunan dan Penyaluran Dana Bagi Bank Yang Menyalurkan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah c. Rukun dan Syarat IMBT Menurut ulama Hanafiyah, rukun Ijarah itu terdiri dari ijab (ungkapan menyewakan) dan qabul (persetujuan terhadap sewa-menyewa).33 Akan tetapi jumhur ulama mengatakan bahwa rukun ijarah ada empat yaitu : 1) Orang yang berakad penyewa dan yang menyewakan 2) Sighat akad (ijab dan qabul)
32
Abu Abdullah Muhamad Ibn al-Qazuni, Sunan Ibn Majjah (Beirut: Dar al-Fikri, 1995), h.
20. 33
Ah. Azharudin Lathif, Fiqh Muamalat ,(Jakarta: UIN Jakarta Press, 2005) cet- ke-1, h. 122.
38
3) Manfaat 4) Upah34 Fatwa DSN No. 27/DSN/-MUI/III/2002 tentang pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bittamlik, yaitu : 35 1) Ketentuan umum yang berlaku tentang rukun Ijarah Muntahiyah Bittamlik adalah: a) Semua rukun yang berlaku dalam akad Ijarah (Fatwa DSN nomor 09/DSN-MUI/IV/2003) berlaku pula dalam akad Ijarah muntahiyah Bittamlik. b) Perjanijian untuk melakukan akad Ijarah muntahiyah Bittamlik harus disepakati ketika akad Ijarah ditandatangani. c)
Hak dan kewajiban setiap pihak harus dijelaskan dalam akad.
2) Syarat-syarat ketentuan yang berlaku tentang Ijarah Muntahiyah Bittamlik : a) Pihak
yang
melakukan
Ijarah
Muntahiyah
Bittamlik
harus
melaksanakan akad ijarah terlebih dahulu, akad pemindahan kepemilikan baik dengan jual beli atau pemberian hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai. b) Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati diawal akad ijarah adalah wa’d, yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin
34
Wahbah al-Zuhaily, Al-Fiqh Al-Islami Wa Adilutuhu, (Damasqus: Daar al-Fikr, 1979) Cet. Ke-3, juz 4, h. 731. 35
Tim Penulis Dewan Syariah Nasional, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional, h.164
39
dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa ijarah selesai. Menurut peraturan bank Indonesia kegiatan penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan berdasarkan Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) berlaku pula persyaratan sebagai berikut : 1) IMBT harus disepakati ketika akad Ijarah ditandatangani dan kesepakatan tersebut wajib dituangkan dalam Ijarah yang dimaksud. 2) Pelaksanaan Ijarah Muntahiyah Bittamlik atau pengalihan kepemilikan kepada penyewa hanya dapat dilakukan setelah akad ijarah dipenuhi. 3) Bank wajib mengalihkan kepemilikan barang sewa kepada nasabah berdasarkan ba’i/hibah pada akhir periode perjanjian sewa 4) Pengalihan kepemilikan barang atau sewa kepada penyewa dituangkan dalam akad tersendiri setelah masa ijarah selesai. Selain itu ketentuan ijarah berlaku pula pada akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) sebagai berikut : 1) Bank dapat membiayai pengadaan objek sewa berupa barang yang telah dimiliki bank. 2) Objek dan manfaat barang sewa harus dapat dinilai dan diindentifikasikan secara spesifik dan dinyatakan dengan jelas termasuk pembayaran sewa dan jangka waktunya.
40
3) Bank wajib menyediakan barang sewa, menjamin pemenuhan kualitas maupun kuantitas barang sewa serta ketetapan waktu penyediaan barang sewa sesuai kesepakatan. 4) Bank wajib menanggung biaya pemeliharaan barang/asset sewa yang sifatnya materiil dan struktural sesuai kesepakatan. 5) Bank dapat mewakilkan kepada nasabah untuk mencarikan barang yang akan disewakan oleh nasabah. 6) Nasabah wajib membayar sewa secara tunai dan menjaga keutuhan barang sewa, dan menanggung biaya pemeliharaan barang sewa sesuai dengan kesepakatan. 7) Nasabah tidak bertanggung jawab atas kerusakan barang sewa yang terjadi bukan karena pelanggaran perjanjian atau kelalaian nasabah. 36 d.
Bentuk IMBT Ijarah muntahiyah bit tamlik memiliki banyak bentuk tergantung apa yang disepakati oleh kedua pihak yang berkontrak. Berikut ini adalah berbagai bentuk kontrak ijarah muntahiyah bittamlik (IMBT) dan persoalan hukum yang berkaitan dengannya. 37 1) Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) melalui hibah di akhir masa sewa. Salah satu kemungkinan ijarah muntahiyah bittamlik (IMBT) melalui hibah
36
37
Peraturan Bank Indonesia Nomor : 7/46/PBI/2005, Bab II Paragraph 3 pasal 16, h. 19-20
Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah, Wacana Utama dan Cendikiawan, (Jakarta: Tazkia Institut, 2001), cet ke- 1, h. 163
41
di akhir masa sewa adalah dengan memperhitungkan nilai jual dalam cicilan sewa untuk jangka waktu tertentu. Dengan demikian, kepemilikan berpindah secara otomatis tanpa perlu masuk kepada sebuah kontrak baru, juga tanpa pembayaran tambahan di luar angsuran terakhir dalam masa sewa. Dalam ijarah jenis ini, kata-kata yang dicantumkan dalam kontrak bisa sebagai berikut: jika pihak kedua penyewa telah menyelesaikan pembayaran angsuran terakhir sewa aset tersebut, pihak pertama (pemberi sewa) akan menghibahkan asset tersebut kepada pihak kedua. Selanjutnya pengalihan asset itu tergantung pada syarat-syarat yang disepakati oleh kedua belah pihak. 2) Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) melalui perpindahan kepemilikan jual beli pada akhir masa sewa dengan pembayaran hadiah. Kesepakatan ini meliputi : a) Suatu kontrak ijarah dilaksanakan dengan nilai dan jangka waktu yang disepakati. Jika masa sewa tersebut berakhir, maka berakhir pula ijarah. b) Sebuah perjanjian yang menyebut pnyewa akan masuk pada kontrak jual beli pada akhir masa ijarah. Untuk itu, selain menunaikan kewajibannya membayar sewa hingga angsuran berakhir, penyewa harus membayar hadiah yang disepakati pada pemilik asset semula. Perpindahan kepemilikan pada akhir masa ijarah jenis ini (apakah menggunakan imblan haiah atau tidak), didasarkan paa asumsi bahwa pemberi sewa
42
telah memperoleh sewa lebih tinggi dari yang dibayarkan untuk sewa asset sejenis. 38 3) Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) melalui perpindahan kepemilikan dengan cara pada akhir masa sewa. Kesepakatan ini pada dasarnya juga merupakan kontrak ijarah ditambah dengan janji untuk masuk pada kontrak jual beli. Kontrak jual beli mngandung jumlah yng harus di bayar oleh penyewa (pembeli) untuk asset yang dijual sesudah berakhirnya masa ijarah. Setelah penyewa membayar seluruh kewajibannya, asset yang disewa itu menjadi terjual. Kepemilikan asset itu berpindah kepada penyewa (pembeli). Tidak ada keraguan hukum menyakut masalah ini, karena kontrak penjualan hanya akan efektif sesudah berakhirnya kontrak ijarah. 4) Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) melalui perpindahan kepemilikan bertahap jual beli sebelum berakhirnya masa sewa untuk harga yang sama dengan sisa angsuran ijarah. Ketentuan syariah menyangkut kontrak ijarah secara umum berlaku pula pada jenis ini. Dalam ijarah ini terdapat janji pemberi sewa bahwa aset dapat dipindahkan
kepemilikannya
kepada
penyewa
kapanpun
penyewa
menghendaki sebelum masa sewa berakhir. Harga yang harus dbayarnya adalah sama engan harga sisa cicilan. Status kontrak ini tetap kontrak ijarah
38
Ibid., h. 164.
43
sampai kepemilikan aset tersebut alihkan kepada penyewa melalui akad jual beli. 39 5) Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) melalui perpindahan kepemilikan bertahap jual-beli aset yang disewa. Kesepakatan ini merupakan kontrak ijarah disertai janji yang di buat oleh para pemberi sewa bahwa ia akan segera bertahap memindahkan kepemilikan asset yang disewa kepada penyewasamapi penyewa memiliki asset tersebutsecara penuh. Untuk itu, harga asset yang disewa harus ditentukan dan dibagi dengan masa kontrak. Dengan dengan demikian, penyewa mampu mendapatkan bagian (share) dari asset yang disewa dengan pembayaran yang proposional dari harga total sampai ia memiliki asset tersebut secara penuh diakhir kontrak. Sistem ini mengharuskan pembuatan kontrak untuk setiap bagian penjualan. Sampai bagian terakhir dijual kepada penyewa. Jika kontrak ijarah batal karena alasan-alasan mendasar sebelum terjadinya perpindahan kepemilikan secara penuh kepada penyewa. Aset yang disewa menjadi milik bersama penyewa dan pemberi sewa secara proposional. 40 6) Jual dan sewa kembali / sale and lease back (al-bai’i summa ’iadatul ijarah)
39
Ibid., h.65.
40
Ibid., h. 66.
44
Salah satu bentuk ijarah adalah dimana seseorang menjual asetnya kepada pihak lain dan menyewanya kembali dari pihak lain tersebut. Salah satu dorongan untuk melakukan transaksi ini adalah karena si pemilik barang membutuhkan uang sementara ia masih memerlukan barang tersebut. Jadi, upaya ya ia lakukan adalah menjualnya kepada pihak lain, sehingga ia mendapatkan uang pembayaran, lalu ia membayarkan secara berangsur. 41 e.
Manfaat dan resiko yang harus diantisipasi Resiko yang mungkin terjadi dalam Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) adalah sebagai berikut: 1) Default, nasabah tidak mau membayar uang cicilan dengan sengaja. 2) Rusak, aset ijarah rusak sehingga menyebabkan biaya pemeliharaan bertambah, terutama disebutkan dalam kontrak bahwa pemeliharaan harus dilakukan oleh bank; 3) Berhenti, nasabah berhenti ditengah kontrak tidak mau membeli aset tersebut, akibatnya bank harus menghitung kembali keuntungan dan mengembalikan sebagian kepada nasabah. 42 Adapun manfaat dari transaksi al-ijarah al muntahiyah bittamlik yang diterima pihak nasabah adalah 1) Nasabah dapat memperoleh barang-barang yang dibutuhkan.
41
Ibid., h. 68.
42
Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, h.119.
45
2) Nasabah dapat terbantu dalam menjalankan usahanya (sektor produktif) atau terbantu untuk pengadaan barang yang diinginkannya (sektor konsumtif). 43 4. Murabahah 1. Pengertian Murabahah Murabahah adalah bentuk jual beri barang dengan tambahan harga atas harga pembelian yang pertama secara jujur. Maksudnya adalah menjual barang dagangan sesuai harga dagangan atau modal ditambah laba tertentu. Murabahah menurut para ulama adalah akad jual beli dimana penjual menyebutkan harga beli barang yang akan dijual kepada pembeli dan penjual mesyaratkan laba atas penjualan dalam jumlah tertentu yang disepakati. Sedangkan pembiayaan murabahah adalah pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk membeli suatu barang dengan kewajiban mengembalikan talangan tersebut seluruhnya ditambah margin keuntungan bank pada waktu jatuh tempo, bank memperoleh margin keuntungan berupa selisih harga beli dari pemasok dengan harga jual bank kepada nasabah.44 Karena dalam murabahah terdapat adanya keuntungan yang 43
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syari`ah, (Yogyakarta: Akademi Manajemen Perusahaan YKPN, 2005) h. 19. 44
Wirdyanigsih, dkk, Bank dan Asuransi Islam di Indonesia, (Yogyakarta: PT. Dana Bhakti Prima Yasa, 1997h. 106
46
disepakati maka karekteristik murabahah adalah si penjual harus memberi tahu pembeli tentang harga pembelian barang dan menyatakan jumlah keuntungan yang ditambahkan biaya tersebut. 45 Secara teoritis konsep murabahah memberikan keuntungan kedua pihak, bagi pihak perbankan akan mendapat keuntungan dari kelebihan harga jual atas pembelian suatu barang, sedangkan bagi nasabah mereka memperoleh modal untuk membeli barang pada saat tidak memiliki dana. 2. Dasar Hukum Murabahah Jual beli murabahah sebagai sarana tolong menolong dan kerjasama antara sesama umat manusia mempunyai landasan dalam Al-Qur'an, sunnah, dan ijma' diantaranya adalah: Artinya: ...Allah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba.. .(Q.S al-Baqarah 275).46 Artinya: Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu memakan harta kamu
diantara
kamu
dengan
cara
batil,
tetapi
(hendaklah)
perniagaan yang berdasarkan kerelaan diantara kamu. (QS. AnNisa: 29).47 Artinya: Dari Suhaib dari bapaknya dia berkata; Rasulullah SAW berkata bahwa tiga perkara di dalamnya terdapat keberkahan yaitu 1, menjual dengan pembayaran kredit, 2.muqarada (murabahah), 3.mencampur
45
Adiwarman Karim, Bank Islam dan Analisis dan Keuangan, (Jakarta: Gema Insani, 2001)
46
Departemen Agama, Al-Qur’an dan Terjemah Indonesia, h. 69
47
ibid h. 122
h. 113
47
gandum dengan tepung untuk kepentingan rumah tangga bukan untuk dijual. Dasar hukum murabahah menurut ijma' para ulama adalah umat Islam telah berkonsesus tentang keabsahan jual beli, karena manusia sebagai anggota masyarakat selalu membutuhkan apa yang dihasilkan dan dimiliki orang lain, oleh karena itu jual beli adalah salah satu jalan untuk mendapatkannya secara sah, dengan demikian maka mudahlah bagi setiap individu untuk memenuhi kebutuhannya.48 3. Syarat dan Rukun Murabahah a. Rukun Murabahah: Adapun rukun murabahah adalah sebagai berikut: 1) Orang yang berakad 2) Ada sigat (lafaz ijab dan qabul). 3) Ada barang yang dibeli 4) Ada nilai tukar pengganti barang. Menurut ulama Hanafiyah orang yang berakad, barang yang dibeli dan nilai tukar barang termasuk syarat-syarat jual beli, bukan rukun jual beli.49 b. Syarat-syarat Murabahah Syarat murabahah dalam perbankan adalah sebagai berikut: 1) Pembeli hendaklah betul-betul mengetahui modal sebenarnya dari suatu barang yang hendak dibeli 48
2005) h 23
Mukhammad, Sistem dan Prosedur Operasional Bank Syariah, ( Raja Grafindo Persada,
48
2) Penjual dan pembeli hendaklah setuju dengan kadar untuk tambahan harga yang ditetapkan tanpa ada sedikitpun paksaan. 3) Barang yang dijual belikan bukanlah barang ribawi. 4) Sekiranya barang tersebut telah dibeli dari pihak lain, jual beli yang pertama itu mestilah sah menurut perundangan Islam. 5) Penjual memberi tahu biaya modal pada nasabah 6) Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan. 7) Kontrak harus bebas riba. 8) penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah pembelian. 9) Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang. Pembiayaan murabahah telah diatur dalam fatwa DSN No.04/DSNMUI/IV/2000 dalam fatwa tersebut disebutkan ketentuan umum bagi pihak bank mengenai murabahah yaitu sebagai berikut: 1. Bank dan nasabah harus melakukan akad murabahah yang bebas riba. 2. Barang yang diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syari’at Islam 3. Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya 4. Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri dan pembelian ini harus sah dan bebas riba. 5. Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian,
49
misalnya jika pembelian itu dilakukan secara utang. 6. Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah (pemesan) dengan harga jual senilai harga plus keuntungannya, dalam kaitan ini bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan. 7. Nasabah membayar harga barang yang telah disepakati tersebut pada jangka waktu tertentu yang telah disepakati. 8. Untuk mencegah penyalahgunaan atau kerusakan akad tersebut, pihak bank dapat mengadakan perjanjian khusus dengan nasabah. 9. Jika bank hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang secara prinsip menjadi milik bank.50 Sedangkan ketentuan bagi nasabah dalam murabahah yang diatur dalam fatwa DSN-MUI adalah sebagai berikut: 1. Nasabah mengajukan permohonan dan perjanjian pembelian suatu barang atau asset kepada bank. 2. Jika bank menerima permohonan perjanjian ia harus membeli terlebih dahulu asset yang dipesannya secara sah dengan pedagang. 3. Bank kemudian menawarkan asset tersebut kepada nasabah dan nasabah harus membelinya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakatinya, karena secara hukum perjanjian tersebut mengikat kemudian kedua belah pihak harus 50
Wirdyanigsih. Bank dan Asuransi, (Jakarta: Gema Insani, 2001) h 107.
50
membuat kontrak jual beli. 4. Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uang muka tersebut. 5. Jika kemudian nasabah menolak pembelian barang tersebut, biaya riil bank harus dibayar dari uang muka tersebut. 6. Jika nilai uang muka memakai kontrak urbun sebagai alternatif dari uang muka maka nasabah dapat memutuskan untuk membeli barang tersebut dan ia tinggal membayar sisa harga dan jika nasabah batal membeli uang muka menjadi milik bank maksimal senilai kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut dan jika uang muka tidak mencukupi nasabah wajib melunasi kekurangannya dan dalam pelaksanaannya pihak bank diperbolehkan meminta jaiminan yang dipegang nasabah agar nasabah serius dengan pesannya.51 Sedangkan pelaksanaan akad murabahah yang timbul sebagai akibat dari take
over
(pengalihan
hutang)
telah
diatur
dalam
DSN
NO31/DSN-MUI/VI/2002 yang merupakan salah satu alternatif akad pengalihan hutang adalah sebagai berikut: 1. Bank syari’ah membeli sebagian asset nasabah dengan seizin Bank konvensional, sehingga terjadilah syirkah al-milk antara bank syariah dan nasabah tersebut,
51
Ibid, hal 108.
51
2. Bagian asset yang dibeli oleh bank syari’ah sebagaimana yang dimaksud angka 1 adalah bagian asset yang senilai hutang(sisa cicilan) nasabah kepada bank konvensional. 3. Bank menjual secara murabahah bagian asset yang menjadi miliknya tersebut kepada nasabah dengan pembayaran secara cicilan. 4. Fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah berlaku pula dalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan hutang sebagaimana dimaksud dalam alternatif II ini.52 4. Manfaat Murabahah Sesuai dengan sifat bisnis (tijarah), transaksi murabahah memiliki beberapa manfaat demikian juga resiko yang harus diantisipasi. Murabahah memberi banyak manfaat kepada bank syariah salah satunya adalah adanya keuntungan yang muncul dari selisih harga beli dari penjual dengan harga jual kepada nasabah, selain itu sistem murabahah juga sangat sederhana hal tersebut dapat memudahkan penanganan administrasinya di bank syariah
52
http://www.mui.or.id/mui-in/product-2/fatwa.php?id=39&pg=2.
52
BAB III GAMBARAN UMUM BANK DKI SYARIAH
A. Sejarah Singkat Bank DKI Syariah PT. Bank DKI semula merupakan Bank Milik Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta berbentuk Perusahaan Daerah yang didirikan berdasarkan Peraturan Daerah No. 13 tahun 1962 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Bank Pembangunan Daerah dan terakhir dengan Peraturan Daerah No. 1 tahun 1993 tanggal 15 Januari 1993 yang merubah modal dasar dari sebesar Rp 50 M. menjadi sebesar Rp 300 M sampai dengan tanggal 5 Mei 1999 dan sejak tanggal 6 Mei 1999 berubah menjadi Perseroan Terbatas dengan modal dasar sebesar Rp 700 M.1 Perubahan bentuk dari Perusahaan Daerah menjadi Perseroan Terbatas telah disetujui oleh Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta dengan Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 1 tahun 1999 tanggal 1 Februari 1999 dan telah diaktakan dengan Akta Notaris Harun Kamil, SH, No. 4 tanggal 6 Mei 1999 serta telah disahkan oleh Menteri Kehakiman dengan Surat Keputusan No. C8270.HT.01.01.Th.99 tanggal 7 Mei 1999 dan telah diumumkan dalam Berita Negara No. 45, Tambahan No. 3283 tanggal 4 Juni 1999.2
1
Bank DKI Syariah, “Sekilas Sejarah”, artikel diakses pada 19 Februari 2011 dari http://www.bankdkisyariah.co.id/?page=sejarah.html. 2
Ibid.
52
53
Sesuai dengan akta notaris Ny. Poerbaningsih Adi Warsito, SH, No. 101 tanggal 28 September 2007 yang merupakan pernyataan kembali atas akta notaris yang sama No. 25 tanggal 12 Juni 2007, Bank melakukan penambahan modal dasar dari Rp 1.000.000.000.000 menjadi Rp 1.500.000.000.000 dan modal disetor ditingkatkan dari Rp 553.917.000.000 menjadi Rp 600.325.000.000 yang berasal dari Pemerintah Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.3 Penambahan ini telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No.C-04111.HT.01.04-TH.2007 tanggal 22 Nopember 2007. Penambahan modal disetor tersebut berasal dari hasil tagih sisa kredit Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) sejak April 2005 sampai dengan April 2006 sejumlah Rp 46.408.851.656. Sisa lebih besar sebesar Rp 851.656 dibukukan sebagai cadangan setoran modal Bank. 4 Kondisi perekonomian nasional memotivasi bank-bank domestik untuk terus melebarkan aktivitas bisnisnya. mendorong pertumbuhan perbankan yang mana masyarakat semakin banyak diberikan pilihan. Dan kecenderungan permintaan masyarakat atas layanan yang Islami serta lebih menguntungkan bagi nasabah telah disambut secara positif oleh Bank DKI dengan membuka Unit Syariah5 Tahun 2002 Bank DKI mempersiapkan izin usaha Syariah, mulai dari menyiapkan sumber daya manusia, studi kelayakan, pengkajian dan workshop 3
Bank DKI Syariah, Annual Report 2009
4
Ibid.
5
Ibid.
54
bank syariah, hingga membentuk Dewan Pengawas Syariah.6 Hingga keluarnya surat dari Bank Indonesia mengenai ijin prinsip nomor 5/193/DPbs tanggal 11 Desember 2003 serta ijin operasional pembukaan cabang di JL Wahid Hasyim sesuai surat nomor 6/371/DPbs tanggal 8 Maret 2004, yang diresmikan pada tanggal 16 Maret 2004 oleh Gubernur DKI Jakarta Bpk. H. Sutiyoso. Pembukaan Bank DKI Unit Syariah merupakan konsekuensi logis dalam merespon perkembangan perbankan di tanah air. Dengan bantuan modal kerja dari Bank DKI Kantor Pusat pada saat dibentuknya unit usaha syariah sebesar Rp. 2 miliar, Bank DKI Unit Usaha Syariah bertekad untuk dapat memberikan pelayanan kepada nasabah sebaikbaiknya berdasarkan prinsip syariah, sehingga Bank DKI Syariah diharapkan dapat dijadikan sebagai salah satu alternatif bagi pengguna jasa perbankan yang mayoritas beragama Islam dalam berbisnis secara syariah. 7 Bank DKI Syariah menyadari bahwa mereka bukanlah Bank Syariah yang pertama, akan tetapi mereka hadir dan siap memberikan pelayanan yang optimal karena disertai sumberdaya yang berkualitas untuk melayani semua kalangan masyarakat dengan berbagai macam pelayanan dan jasa di Bank DKI Syariah. 8 B. Visi dan Misi Bank DKI Syariah Visi Bank DKI Syariah adalah menjadi Bank terbaik dan membanggakan. 6
Ibid.
7
Ibid.
8
Ibid.
55
Dari visi Bank DKI Syariah tersebut dapat dijelaskan artinya sebagai berikut: Terbaik, yaitu memiliki kinerja terbaik diantara bank sekelasnya (Menurut kriteria Permodalan API) dan menjadi Bank jangkar yang terbaik. Membanggakan, yaitu menjadi Bank yang Memiliki kinerja dan reputasi yang baik dan menjadi pilihan utama nasabah dan stakeholder lainnya serta dapat memberikan deviden dan kontribusi yang tinggi kepada Pemerintah provinsi DKI. Misi Bank DKI Syariah adalah menjadi Bank berkinerja unggul, mitra strategis dunia usaha, masyarakat dan andalan Pemerintah provinsi. DKI yang memberi nilai tambah bagi stakeholder melalui pelayan terpadu dan profesional. 9 C. Struktur Organisasi Bank DKI Syariah Bank DKI Syariah yang terletak di Jalan Wahid Hasyim 153 Jakarta Pusat merupakan kantor cabang pertama yang bernaung dibawah pengawasan kantor pusat yang terletak di Jalan Ir. H. Juanda III No. 7-9 Jakarta Pusat. Struktur organisasi dibikin dengan pengelompokkan/ pemisahan tugas yang jelas antara satu karyawan dengan karyawan lainnya sehingga masing-masing karyawan bertanggung jawab sesuai tugas yang diberikan kepadanya. 10 Adapun struktur organisasi Bank DKI Syariah sebagai berikut:
9
Bank DKI Syariah. Company Profile, (Jakarta: t.p., 2008), h. 2
10
Ibid., h. 6-8
56
Dewan Komisaris Board of Dewan Direksi Board of Directors
Dewan Pengawas Syariah Sharia Supervisory
Pemimpin Grup Syariah Head of Sharia
Divisi Operasional Operational
Divisi Pemasaran Marketing Division
Departe men Pembiay aan Financin g
Departeme n Luar Negeri Treasury
Departemen Pengembangan Bisnis Bussiness Development
Departemen Umum General Department
Departemen Keuangan & teknologi Finance & Technology
Adapun ilustrasi dari struktur tersebut adalah sebagai berikut: pimpinan tertinngi yaitu Rapat Pemegang Saham yang tidak tercantum dalam skema, kemudian Dewan Pengawas Syariah yang bertugas untuk memastikan dan menjamin operasional bisnis syariah Bank DKI sesuai dengan prinsip-prinsip system ekonomi Islam Fungsi pokok dewan Pengawas Syariah Bank DKI adalah: 1. Memberikan
advice
kepada
manajemen
perihal
pengelolaan
dan
pengembangan bisnis syariah Bank DKI dari aspek syariah. 2. Bertindak sebagai pemerintah antara Bank DKI dengan Dewan Syariah Nasional (DSN) untuk kajian dan fatwa yang berkaitan dengan pengelolaan
57
dan pengembangan bisnis syariah Bank DKI (produk, jasa sistem penunjang dan sebagainya). 3. Melaporkan kegiatan usaha dan pengembangan bisnis perbankan DKI Syariah kepada DSN dan/atau lembaga-lembaga eksternal lainnya yang terkait sesuai dengan ketentuan dan aturan pengelola bisnis perbankan syariah. Sementara itu, Dewan Komisaris membawahi Direktur Utama, sedangkan Pimpinan Group Syariah dibawahi oleh Direktur Utama. Adapun fungsi Group Syariah Bank DKI adalah: 1. Melakukan aktivitas-aktivitas antar divisi. 2. Menunjang penyediaan logistic dan material cabang syariah bekerjasama dengan unit-unit atau divisi terkait. 3. Mengelola manajemen sumber daya manusia cabang syariah bekerjasama dengan unit atau divisi terkait. 4. Mengkoordinasikan pengelolaan anggaran usaha syariah. 5. Menyusun laporan keuangan usaha syariah dan mengkoordinasikannya dengan unit atau divisi terkait. 6. Menunjang pengelolaan sistem teknologi usaha syariah bekerjasama dengan divisi atau unit terkait.11 D. Kinerja bank DKI Syariah 1.
Pembiayaan
11
Profil PT. Bank DKI Syariah
58
Bank DKI Syariah akan terus melakukan ekspansi perluasan pembiayaan di beberapa sektor, baik dari sektor retail produktif, maupun korporasi. Untuk sektor Retail Produktif, segmen yang akan dituju adalah Lingkage BPRS, Koperasi Simpan Pinjam dan Layanan Mikro. Sedangkan untuk sektor Korporasi proyek-proyek yang akan digarap adalah Government Spending yang terkait dengan infrastruktur seperti proyek-proyek PLN dan proyek-proyek yang berhubungan dengan gas, dengan membidik kepada perusahaan-perusahaan yang berorientasi ekspor yang sumber pendapatan dalam Dollar. Menciptakan struktur pembiayaan yang lebih nyaman bagi nasabah, antara lain dengan pemberian margin yang lebih rendah dalam transaksi L/C dengan sumber dana dari Bankbank koresponden internasional. Senantiasa menjaga posisi NPF net di bawah 2%. Melakukan ekspansi pembiayaan secara progresif dengan tetap mengedepankan prinsip prudential banking. Jumlah pembiayaan yang berhasil disalurkan sampai akhir Desember 2009 adalah sebesar Rp651,07 miliar, meningkat 6,32%, pada Desember 2008 sebesar Rp612,37 miliar, dengan komposisi sebagai berikut: dalam miliar rupiah PRODAK
2008
2009
Murabahah
264,60
138,30
Istisna
0,01
-
59
Mudharabah
67,48
57,30
Musarakah
237,87
179,15
Ijarah
42,42
276,32
Total pembiayaan
612,37
651,07
Pembiayaan dengan Skim Ijarah mendominasi total pembiayaan sebesar 42,44% atau Rp276,32 miliar, dominasi kedua adalah Skim Musyarakah sebesar 27,52% atau Rp179,15 miliar, dominasi ketiga adalah Skim Murabahah sebesar 21,24% atau Rp138,30 miliar, diikuti Skim Mudharabah 8,80% atau Rp57,30 miliar. 12 2.
Laporan Keuangan Ikhtisar keuangan bank DKI Sariah dari 2006-2009.13 KETERANGAN
2006
2007
2008
Audited
Neraca Total Aktiva
2009
102.59
395.35
619.15
702.98
Dana Pihak Ketiga
32.12
155.62
210.87
374.06
Pembiayaan
82.97
301.43
612.37
651.09
Pendapatan Margin / Bagi Hasil
10.63
23.63
58.74
80.29
Imbalan Margin / Bagi Hasil
(1.13)
(6.44)
(10.11)
(23.99)
Pendapatan Operasional
10.84
21.69
57.97
102.69
Beban Operasional
5.27
18.22
59.10
68.61
Laba (Rugi)
5.74
4.22
1.34
33.53
Laba (Rugi)
12
Bank DKI, Layanan untuk jakartaku, Laporan Tahunan 2009. h. 54.
13
Ibid., h. 57.
60
Rasio
3.
Capital Adequacy Ratio
14.09%
27.88%
16.64%
15.38%
FDR (Pembiayaan /DPK )
258.27% 193.69% 290.41% 174.06%
Rasio Pembiayaan Bermasalah (NPF)
1.34%
0.72%
20.60%
15.96%
Net Interest Margin (NIM)
13.35%
11.20%
10.22%
9.06%
BOPO (Beban Opr/ Pendapatan Opr)
48.62%
84.01%
101.94% 66.81%
Laba Sebelum pajak Terhadap Aktiva (ROA)
7.06%
2.28%
0.24%
4.93%
Sumber Daya Insani (SDI) Bank DKI Syariah selalu berupaya mengembangkan SDI nya melalui pendidikan dan pelatihan serta memberikan kesempatan pengembangan berkarir bagi seluruh karyawan. Dan sejalan dengan Visi dan Misi Bank DKI, peningkatan kualitas SDI difokuskan pada penerapan 7 nilai budaya perusahaan yang baru, yaitu: Komitmen, Teamwork, Profesional, Pelayanan, Disiplin, Kerja keras dan Integritas (KTPPDKI). Beberapa pelatihan dilakukan baik secara internal maupun eksternal dengan melibatkan berbagai instansi pendidikan dan pelatihan yang cukup berpengalaman, seperti: LPPI, Kari Business Consulting, Tazkia, ESQ, Daarut Tauhid, dan lai sebagainya. Sementara, Bank DKI Syariah juga mengirimka karyawannya untuk mengikuti berbagai seminar, baik di dalam maupun di luar negeri.
61
Pada akhir Desember 2009, SDI Bank DKI Syariah bertambah menjadi 94 orang, hal ini disebabkan adanya perubahan struktur organisasi dan pembukaan jaringan kantor baru. SDI ini terdiri dari 24 orang ditingkat manajerial, 19 orang ditingkat analis dan 50 orang merupakan tenaga administrasi. 4.
Teknologi Informasi Pengembangan teknologi informasi merupakan aspek penting dalam meningkatkan fasilitas pelayanan terhadap nasabah dan untuk meningkatkan efisiensi
operasional.
Pengembangan
ini
juga
dapat
meningkatkan
produktivitas bisnis, untuk itu Bank DKI Syariah selalu berupaya melakukan pembenahan dalam rangka penyempurnaan teknologi informasinya secara berkesinambungan. Pada tahun 2009 ATM Bank DKI Syariah selain fasilitas tarik tunai, inquiry saldo dan transfer antar bank dapat digunakan juga untuk melakukan pembayaran pulsa handphone pasca bayar dan prabayar di seluruh ATM Bersama. 5.
Jaringan Kantor Sampai dengan akhir 2009, Bank DKI Syariah telah mengoperasikan 2 Kantor Cabang, 3 Kantor Cabang Pembantu, 6 Kantor Kas Syariah dan 36 Layanan Syariah (office channeling) di kantor cabang dan cabang pembantu Bank DKI.
6.
Promosi
62
Dalam rangka kegiatan mensosialisasikan dan mempromosikan mengenai keberadaan Bank DKI Syariah dan memperkenalkan produk-produk pembiayaan dan pendanaan serta jasa-jasa lainnya kepada masyarakat secara luas, maka dilakukan beberapa langkah komunikasi dan promosi melalui beberapa media, diantaranya yaitu: a.
Website Bank
DKI
Syariah
memiliki
website
dengan
alamat
domain
www.bankdkisyariah.co.id Website ini secara rutin dilakukan pengkinian dengan data-data dan informasi yang terbaru mengenai Bank DKI Syariah, sehingga data yang ada bisa diakses oleh publik secara cepat dan akurat. Dalam Website ini juga bisa terhubung secara langsung dengan website www.bankdki.co.id sehingga memudahkan pengunjung website dapat mengetahui interkoneksi antara Bank DKI Syariah dengan Bank DKI. b.
Media Cetak Promosi dilakukan melalui pemasangan iklan Bank DKI Syariah di beberapa media cetak nasional.
c.
Media Elektronik Promosi dilakukan melalui pemasangan iklan serta wawancara di beberapa media elektronik.
d.
Pameran dan Seminar Pameran yang diikuti oleh Bank DKI Syariah dalam rangka promosi antara lain: Indonesia Syariah Expo (ISE) 2007, Seminar Allisa Khadijah
63
Muslimah Fair II, Islamic Finance Summit, Kompartemen Syariah Perbanas pada acara APCONEX 2006, 2007, 2008, 2009. 7.
Networking Melalui implementasi Kantor Layanan Syariah (Office Channeling) yang pada saat ini sudah mencapai 36 Kantor yang berada di Bank DKI konvensional. Dan juga adanya penambahan kantor Cabang Syariah Pondok Indah dan Capem Syariah Matraman telah memberikan manfaat yang besar bagi nasabah karena fleksibilitasnya memungkinkan nasabah memperoleh layanan syariah di cabang-cabang konvensional yang tersebar di seluruh DKI Jakarta dan sekitarnya, yang tak lain untuk meningkatkan kemudahan pelayanan nasabah dalam bertransaksi di Bank DKI Syariah.
BAB IV ANALISA PERJANJIAN TAKE OVER DI BANK DKI SYARIAH A. Konsep Take Over Secara Syariah Take over yang dimaksud dalam pembahasan skripsi ini adalah take over menurut Dewan Syariah Nasional Nomor 31/DSN-MUI/VI 2002, yang disebut juga dengan pengalihan hutang. Pengalihan hutang adalah pemindahan utang nasabah dari bank atau lembaga keuangan konvensional ke bank atau lembaga keuangan syariah.1 Berdasarkan fatwa tersebut konsep pengalihan hutang terbagi menjadi empat alternatif: 1. Alternatif pertama Pada alternatif pertama ini lembaga keuangan syariah (LKS) memberikan qardh kepada nasabah yang kemudian digunakan oleh nasabah untuk melunasi (kredit) hutangnya pada lembaga keuangan konvensional (LKK) dan dengan kemudian asset yang telah dibeli nasabah menjadi miliknya secara penuh. Kemudian nasabah menjual assetnya kepada LKS dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya kepada LKS. Lalu LKS menjual secara murabahah asset yang telah menjadi miliknya tersebut kepada nasabah dengan pembayaran secara angsuran.
1
Tim Dewan Syariah Naional Majlis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan Syariah Nasional, edisi ketiga, (Jakarta: CV Gaung Persada), h. 185.
64
65
Pada alternatif pertama ini Fatwa DSN Nomor 04//DSNMUI/IV/2001
tentang
MUI/IV/2000
tentang
qard
dan
murabahah
Fatwa
DSN
berlaku
Nomor
dalam
04/DSN-
pelaksanaan
pembiayaan pengalihan hutang. 2. Alternatif kedua Pada alternatif kedua ini LKS membeli sebagian asset nasabah dengan seizin LKK sehingga dengan demikian terjadilah Syirkah al-milk antara LKS dan nasabah atas asset nasabah tersebut. Asset yang telah dibeli nasabah ini adalah bagian asset yang senilai dengan hutang (sisa angsuran) nasabah kepada LKK. Kemudian LKS menjual secara murabahah bagian asset yang menjadi miliknya kepada nasabah, dengan pembayaran angsuran. Pada
alternatif
MUI/IV/2000
tentang
kedua
ini
murabahah
Fatwa
DSN
berlaku
Nomor
dalam
04/DSN-
pelaksanaan
pembiayaan pengalihan hutang. 3. Alternatif ketiga Pada alternatif ketiga ini dalam pengurusan untuk memperoleh kepemilikan penuh atas asset nasabah dapat melakukan akad ijarah dengan LKS sesuai dengan Fatwa DSN Nomor 09/DSN-MUI/IV/2002. Dan apabila diperlukan LKS dapat membantu menalangi kewajiban nasabah dengan menggunakan akaq qardh sesuai dengan Fatwa DSN Nomor 19/DSN-MUI/IV2001. Kemudian akad ijarah yang digunakan
66
oleh bank harus terpisah dari pemberian talangan yang berdasarkan akad qardh tersebut. Besarnya imbalan jasa ijarah tidak boleh berdasarkan pada jumlah talangan yang diberikan LKS kepada nasabah. 4. Alternatif keempat Pada alternatif keempat ini LKS memberikan qardh kepada nasabah yang kemudian digunakan oleh nasabah untuk melunasi kredit hutangnya pada LKK, dan dengan demikian asset yang telah dibeli nasabah menjadi miliknya secara penuh. Kemudian nasabah menjual assetnya kepada LKS dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh nya kepada LKS. Lalu LKS menyewakan asset tersebut kepada nasabah dengan akad ijarah muntahiyah bi tamlik. Pada alternatif keempat ini fatwa DSN Nomor 27/DSNMUI/III/2002 tentang al-ijarah al-muntahiyah bi al-tamlik berlaku pula dalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan hutang. Dari keempat alternatif akad tersebut bank DKI syariah menggunakan alternatif yang terakhir yakni menggunakan kombinasi akad Qardh dan ijarah muntahiya bit-tamlik. Kombinasi akad ini yang dirasa paling relefan bagi nasabah maupun bank. B. Aplikasi Take Over KPR iB di Bank DKI Syariah Bank syariah yang sedang berkembang berusaha memberikan pelayanan yang terbaik dan produk yang tidak kalah bersaing dengan bank-bank
67
konvensioanal yang sudah lebih dahulu ada dan memiliki lebih banyak pengalaman di bidang perbankkan nasional. Salah satu jasa yang diberikan oleh bank DKI syariah adalah take over KPR iB DKI Syariah. Dalam lingkup bisnis perbankan, pengambilalihan hutang (take over kredit) dapat terjadi dari satu bank ke bank yang lain. Take over dapat terjadi dari bank konvensional ke bank konvensinal yang lain, dari bank konvensional ke bank syariah, dari bank syariah ke bank konvensional maupun dari bank syariah ke bank syariah yang lain. Karena keputusan untuk melakukan take over sepenuhnya ada di tangan nasabah. Nasabah berhak memindahkan kreditnya ke bank lain yang mungkin dirasakannya lebih menguntungkan untuk dirinya atau mungkin sesuai dengan hal-hal yang diyakininya. Bank asal tidak berhak melarang nasabah untuk memindahkan kreditnya ke bank lain, selama nasabah tidak melalaikan kewajibanya yaitu melunasi kreditnya. Sebenarnya pengambilalihan kredit yang telah berjalan di satu bank untuk diteruskan di bank lain, erat kaitannya dengan etika bisnis. Secara etika kurang baik apabila pelaku bisnis mengambil alih bisnis pelaku bisnis lainya. Tetapi apabila ditilik lebih dalam keputusan untuk mengalihkan pelunasan kredit ke bank lain, sepenuhnya merupakan hak nasabah. Selama bank tujuan tidak melakukan hal-hal yang kurang baik dalam rangka promosi produknya yang menyebabkan terjadinya persaingan tidak sehat dalam suatu bisnis.
68
1. Syarat-syarat calon nasabah take over KPR iB DKI syariah Seperti setiap kerjasama yang melibatkan bank, Bank pasti memiliki persyaratan bagi nasabahnya yang ingin mengajukan pembiayaan. Setiap persyaratan itu merupakan tolok ukur awal bank yang bersangkutan dalam memberikan pembiayaan kepada nasabahnya. Persyaratan yang diterapkan oleh bank DKI Syariah terkait dengan pengajuan take over pembiayaan KPR iB DKI Syariah, hampir sama pengajuan pembiayaan KPR iB DKI Syariah yang baru. Persyaratan yang diberlakukan secara umum oleh bank DKI Syariah yaitu: a.
Pemohon merupakan karyawan tetap/pengusaha/profesional
b.
Lama bekerja /berusaha/profesi minimal 3 tahun
c.
Usia maksimal 55 tahun untuk karyawan/pengusaha/profesional dan 60 tahun untuk guru/dokter pada saat pembiayaan terakhir
d.
Minimal angsuran 50% dari take home pay
e.
Diikutsertakan dalam mengikuti asuransi jiwa dan kebakaran. 2
Beberapa dokumen yang harus disertakan untuk melengkapi persyaratan adalah a.
Foto copy sertifikat hak guna bangunan (SHGB) atau sertifikat hak milik (SHM)
b.
Foto copy ijin mendirikan bangunan (IMB)
c.
Foto copy pajak bumi dan bangunan (PBB) terakhir
d.
Anggaran perbaikan rumah bagi renovasi rumah.3
2
Bank DKI Syariah, Brosur KPR iB DKI Syariah.
69
Selain persyaratan umum bank DKI Syariah pun menetapkan persyaratan administrasi yang dibedakan untuk karyawan dan pengusaha/profesional Persyaratan yang diberlakukan bagi karyawan: a. Fotocopy KTP (suami/istri), kartu keluarga, dan akta nikah b. Fotocopy nomor pokok wajib pajak (NPWP) atau surat pajak taggungan (SPT) untuk pembiayaan diatas 100 juta c. Foto copy rekening koran/ buku tabngan 3 bulan terakhir d. Asli slip gaji terakhir/ surat keterangan penghasilan e. Surat rekomendasi perusahaan Persyaratan yang di berlakukan untuk pengusaha a. Fotocopy KTP (suami/istri), kartu keluarga, dan akta nikah b. Fotocopy nomor pokok wajib pajak (NPWP) atau surat pajak taggungan (SPT) untuk pembiayaan diatas 100 juta c. Fotocopy akta perusahaan, SIUP, TDP, NPWP d. Fotocopy laporan keuangan e. Foto copy rekening koran/ buku tabngan 3 bulan terakhir Persyaratan yang diberlaukan untuk profesional: a. Fotocopy KTP (suami/istri), kartu keluarga, dan akta nikah b. Fotocopy nomor pokok wajib pajak (NPWP) atau surat pajak taggungan (SPT) untuk pembiayaan diatas 100 juta c. Fotocopy izin praktek 3
Ibid,.
70
d. Foto copy rekening koran/ buku tabngan 3 bulan terakhir e. Asli slip gaji terakhir/ surat keterangan penghasilan.4 2. Prosedur pengajuan take over KPR iB DKI syariah Dalam
proses
pengajuan
dan
pemberian
pembiayaan,
bank
menetapkan cara-cara yang harus ditempuh guna memperoleh pembiayaan yang diinginkan. Petugas bank dilarang memberikan pembiayaan kepada calon nasabahnya tanpa mengikuti prosedur yang telah ditetapkan oleh bank tempatnya bekerja. Karena melalui prosedur inilah bank dapat menyeleksi nasabah mana yang memang pantas mendapatkan pembiayaan dan memberikan keuntungan bagi bank. Dalam Pembuatan Kontrak take over, ada beberapa tahapan yang dilalui oleh bank dan nasabah, yaitu : a.
Calon debitur (nasabah) terlebih dahulu mendatangi Account officer untuk mendaftarkan diri dan mengisi formulir permohonan pembiayaan take over. Tidak lupa dengan mempersiapkan persyaratan administrasi yang telah tersebut diatas.
b.
Bank melakukan verifikasi data yang diajukan oleh calon debitur (nasabah)
c.
Bank menganalisa layak atau tidak calon debitur (nasabah) diberikaan pembiayaan
d.
Setelah dinyatakan layak calon debitur (nasabah) mengajukan proposal ke komite pembiayaan
4
Ibid,.
71
e.
Hasil persetujuan tersebut dirangkum dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3) yang perlu ditanda tangani oleh 2 pihak yaitu Bank DKI Syariah dan Calon Debitur (Nasabah)
f.
Dipastikan calon debitur (nasabah) isi Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3)
g.
Jika ada nego, perlu dimintakan persetujuan ulang ke komite pembiayaan
h.
Hasil persetujuan di rangkum dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3)
i.
Jika calon debitur (nasabah) OK, maka dilakukan drafting kontrak bisa dilakukan bawah tangan atau juga dengan notaris, serta pastikan sesuai terhadap Fatwa DSN, Peraturan Bank Indonesia (PBI) serta regulasi lainnya.
j.
Hasil drafting biasanya disampaikan ke calon debitur (nasabah) untuk dipelajari, ini untuk pembiayaan dalam jumlah besar, menengah dan korporasi. Sedangkan untuk calon debitur (nasabah) pembiayaan dalam jumlah kecil dan konsumtif, biasanya dibacakan pada saat akad
k.
Penandatangan kontrak dilakukan sesuai dengan persyaratan dan ketentuan yang tercantum pada Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3) dan dipadukan dengan draf baku yang ada di Bank DKI Syariah
l.
Sebelum dilakukan tanda tangan pastikan persyaratan tanda tangan kontrak telah terpenuhi, legalitas para pihak yang turut mendatangani dokumen
72
tersebut, serta calon debitur (nasabah) memahami dan menyetujui isi kontrak m. Pengikatan jaminan sebagai dokumen accesoir kontrak yang harus dipastikan tidak dalam keadaan bermasalah terutama dalam objeknya. n.
Kontrak minimal dibuat dalam 2 rangkap, (Pihak Bank dan Nasabah).5
C. Isi kontrak take over KPR iB DKI Syariah Isi kontrak take over terdiri dari beberapa akad, diantaranya perjanjian Qardh, perjanjian Ijarah Muntahia bit Tamlik, surat pengakuan (accept), surat peryataan, surat kuasa, akad Bai’,dan surat kuasa menjual 1. Isi kontrak perjanjian Qardh Pada dasarnya, susunan dan anatomi kontrak dapat digolongkan menjadi tiga bagian, yaitu bagian pendahuluan, isi dan penutup. Ketiga hal itu dijelaskan berikut ini: 6 a. Bagian Pendahuluan Dalam bagian pendahuluan dibagi menjadi tiga subbagian. 1) Subbagian pembuka (description of the instrument); subbagian ini memuat tiga hal, yaitu :
5
Wawancara pribadi dengan Bapak Erza Fatwa selaku Assisten Administrasi pembiayaan Bank DKI Syariah cabang Wahid Hasyim, Jakarta, 24 Maret 2011 6
Hal 127
Salim. Hukum kontrak (Teori & Teknik Penyusunan Kontrak), 2003, Sinar Grafika; Jakarta.
73
a) Sebutan nama kontrak qardh, kontrak ini bernama “Perjanjian qardh yaitu pemberian pinjaman yang dapat ditagih atau diminta tanpa imbalan apapun” b) Tanggal kontrak qardh, kontrak qardh ini dibuat pada hari Selasa tanggal 11 Januari 2011 c) Tempat kontrak qardh dibuat dan ditandatanganinya, kontrak qardh ini dibuat dan ditandatangani di kota Jakarta 2) Subbagian pencantuman identitas para pihak (caption); Pada subbagian ini dicantumkan identitas para pihak yang mengikat diri dalam kontrak dan siapa-siapa yang menandatangani kontrak qardh tersebut. Dalam kontrak qardh ini, yang mengikat diri adalah pihak pertama yakni bank DKI Syariah cabang Wahid Hasim dan pihak kedua yakni nasabah yang mengajukan pembiayaan. 3) Subbagian penjelasan; Pada subbagian ini, menjelaskan bahwa bank dan nasabah telah setuju untuk menndatangani dan melaksanakan utang piutang perjanjian qardh b. Bagian Isi Bagian isi ini terdiri dari pasal pasal 1 sampai 4 yang berisi tentang nominal jumlah pinjaman qardh, jangka waktu dan pembayaran kembali pinjaman, kuasa bank atas rekening nasabah, pembatasan tindakan nasabah c. Bagian Penutup
74
Perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh kedua belah pihak pada hari dan tanggal sebagaimana disebut pada awal Perjanjian ini masing-masing diatas meterai cukup sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama. 2. Isi kontrak perjanjian IMBT a. Bagian pendahuluan 1)
Sub bagian pembuka (description of the instrument ):
a) Sebutan nama kontak Ijarah Muntahiah bit Tamlik (IMBT), kontrak ini bernama “perjanjian Pembiayaan Ijarah Muntahiah Bit Tamlik” yaitu bank menyewakan barang kepada musta’jir dengan diakhiri oleh pemindahan kepemilikan melalui hibah di akhir masa sewa. b) Tanggal kontrak IMBT. Kontrak ini dibuat pada hari Selasa tanggal 11 januari 2011 c) Tempat dan kontrak IMBT ini dibuat dan ditandatanganinya, kontrak ni dibuat dan di tanda tangani di Jakarta 2) Sub bagian pencantuman identitas para pihak (caption): Pada subbagian ini dicantumkan identitas para pihak yang mengikat diri dalam kontrak dan siapa-siapa yang menandatangani kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) tersebut. Dalam kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) ini, yang mengikat diri adalah :
75
a) Imam Sufi’i, Pemimpin PT. Bank DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim, beralamat di Jalan KH. Wahid Hasyim No. 153 Jakarta 10240. Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak selaku jabatannya di atas berdasarkan Surat Keputusan Direksi Tanggal 30 Mei 2008 No.75 Tahun 2008 Junto Surat Kuasa dibawah tangan bermaterai cukup tertanggal 04-08-2010 No.48/SK/DIR/VIII/2010, mewakili Direksi dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama PT. Bank DKI yang berkedudukan di Jakarta yang Anggaran Dasarnya telah disesuaikan dengan undang-undang No.40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas berdasarkan Akta Nomor 21 Tanggal 12 September 2008 yang di buat dihadapan Notaris Nyonya Poerbaningsih Adi Warsito, Sarjana Hukum Notaris di Jakarta , dan telah mendapat pengesahan dari Mentri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tertanggal 29-10-2008, berdasarkan Surat Keputusan Nomor AHU-79636.AHU-.01.02 Tahun 2008 kemudian dirubah dengan perubahan Akta terakhir Tanggal 22-072010 Nomor 56 dibuat dihadapan Nyonya Poerbaningsih Adi Warsito, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta , untuk selanjutnya disebut Bank. b) ………., pekerjaan karyawan PT Panasonic Electric Works Gobel Manufacturing Indonesia beralamat di Graha Melasti Blok FA.23 No.28 RT/RW 001/014,Sumber Jaya, Tambun Selatan, Bekasi Nomor Kartu Tanda Penduduk 3216064604760001 dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam
76
Perjanjian ini telah mendapat persetujuan dari Istri yang turut menandatangani Perjanjian ini, Nama
: …………………..
Pekerjaan
: Karyawan Swasta
No KTP
: 3216064604760001
Alamat
: …………………..
Selanjutnya disebut Musta’jir. Bank dan Musta’jir selanjutnya disebut Kedua Belah Pihak. 3) Sub bagian penjelasan Pada subbagian ini, menjelaskan alasan pembiayaan kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) antara Bank dan Musta’jir, yakni kedua belah pihak terlebih dahulu menerangkan sebagai berikut a)
Bahwa musta’jir dalam rangka memenuhi kebutuhannya meminta kepada bank untuk membeli barang yang selanjutnya akan disewa oleh musta’jir
b)
Bahwa bank menyetujui untuk membeli barang dimaksud dan menyewakanya kepada musta’jir
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Kedua Belah Pihak sepakat mengikatkan diri untuk mengadakan perjanjian pembiayaan Ijarah Muntahia Bit Tamlik, untuk selanjutnya dalam perjanjian ini disebut IMBT, yaitu Bank menyewakan barang kepada Musta’jir dengan diakhiri
77
oleh pemindahan kepemilikian melalui hibah diakhir masa sewa, dengan ketentuan dan syarat-syarat yang terlampir dalam pasal-pasal yang ada di kontrak perjanjian Ijarah Muntahiyah Bittamlik IMBT. b. Bagian isi 1) Klausa transaksi (operative language); adalah klausula-klausula yang berisi tentang transaksi yang akan dilakukan, klausula transaksi ini dicantumkan pada pasal 1 sampai 16 yang berisi tentang barang yang disewakan yaitu obyek IMBT, jumlah uang sewa, jangka waktu sewa, pembayaran uang sewa, penarikan pembiayaan IMBT, biaya-biaya, jaminan, asuransi jaminan, kuasa bank atas rekening musta’jir, status objek IMBT, kewajiban musta’jir, pemeliharaan pemakaian dan kerugian atas objek IMBT, pernyataan dan jaminan musta’jir, peristiwa cidera janji (wanprestasi), dan koresponden. 2) Klausa spesifik, yaitu mengatur hal-hal yang spesifik dalam suatu transaksi. Dalam hal ini kontak IMBT yang klausa spesifik yaitu: a)
Pokok pinjaman IMBT sebesar Rp 58.000.000,- (lima puluh delapan juta rupiah)
b) Jangka waktu sewa selama 120 (seratus dua puluh ) bulan terhitung sejak ditandatanganinya perjanjian ini. c)
Pembayaran uang sewa sebagaimana tersebut pada pasal 2 perjanjian ini dilakukan secara angsuran oleh musta’jir kepada
78
bank sebesar Rp. 889.333,- (delapan ratus delapan puluh Sembilan ribu tiga raus tiga puluh tiga rupiah) setiap bulan sesuai jadwal yang telah ditentukan dalam perjanjian ini d) Untuk menjamin pembayaran uang sewa yang merupakan hak bank, maka musta’jir menyerahkan jaminan kepada bank berupa : 1) Penghasilan/gaji yang diterima setiap bulan. 2) Sebidang tanah seluas 60 m² di Perumahan Graha Melasti Blok FA.23 No.28 RT/RW 001/014,Sumber Jaya, Tambun Selatan, Bekasi 3) Tanah berikut bangunan di atasnya di Perumahan Graha Melasti Blok FA.23 No.28 RT/RW 001/014,Sumber Jaya, Tambun Selatan, Bekasi 4) Asli SHGB No.10677/SUMBER JAYA Tgl Berakhir Hak 2409-2023 SU Tgl.13-06-2003 No.405 Tgl Terbit Sertipikat 1908-2003 yang tertulis an KARTONO yang diikat Hak Tanggungan sebesar Rp.65.000.000,5) Asli IMB No.503/3589/C/DCK Tgl.28 NOV 2002 3) Klausa ketentuan umum Klausula ketentuan umum; adalah klausula yang seringkali dijumpai dalam berbagai kontrak dagang maupun kontrak lainnya. Klausula ini antara lain mengatur tentang domisili hukum,
79
penyelesaian sengketa, pilihan hukum, pemberitahuan, keseluruhan dari perjanjian, dan lain-lain.
Dalam kontrak Ijarah Muntahiyah
Bittamlik ini klausula yang mengatur tentang ketentuan umum terdapat pada pasal 17 dan 18 yaitu : c. Bagian penutup Perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh Kedua Belah Pihak pada hari dan tanggal sebagaimana disebut pada awal Perjanjian ini masing-masing diatas meterai cukup sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama. Dalam hal perjanjian kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) ini, khususnya draft kontrak yang ada di Bank DKI Syariah ada dua hal yaitu 1) Subbagian kata penutup (closing), kata penutup biasanya menerangkan bahwa perjanjian tersebut dibuat dan ditandatangani oleh pihak-pihak yang memiliki kapasitas untuk itu. Atau para pihak menyatakan ulang bahwa mereka akan terikat dengan isi kontrak. 2) Subbagian ruang penempatan tanda tangan adalah tempat pihak-pihak menandatangani perjanjian atau kontrak dengan menyebutkan nama pihak yang terlibat dalam kontrak, nama jelas orang yang menandatangani dan jabatan dari orang yang menandatangani. Dalam hal perjanjian kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) ini, yang ada di Bank DKI Syariah pihak tersebut meliputi yaitu BANK, MUSTA’JIR dan Menyetujui Pihak Istri.
80
3. Isi kontrak surat pengakuan (accept) Kontrak ini berisi kesediaan diri si musta’jir untuk mengikatkan diri dan membayar lunas pembiayaan sejumlah nominal Rp. 58.000.000,- (lima puluh delapan juta rupiah) kepada PT. Bank DKI Syariah cabang wahid Hasim pada akhir masanya yaitu tanggal 11 Januari 2021. 4. Isi kontrak surat peryataan Surat ini ditandatangani oleh musta’jir dan istrinya yang berisi pernyataan a. Apabila pembayaran uang sewa berdasarkan Perjanjian tersebut di atas tidak dapat dibayarkan dan atau diselesaikan sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan,
maka hal tersebut telah cukup membuktikan kelalain kami,
maka segera atau lambat-lambatnya dalam waktu 90 Hari Obyek IMBT sebagaimana tersebut dalam Perjanjian segera akan diserahkan kepada BANK tanpa tuntutan apapun; dan BANK berhak untuk mengambil kembali Obyek IMBT dimaksud dengan caranya sendiri atau dengan bantuan pihak berwajib dari siapapun dan dimanapun Obyek IMBT tersebut berada; untuk kepentingan tersebut, maka BANK berhak untuk memasuki tanah dan bangunan atau harta tak bergerak dimana Obyek IMBT tersebut berada. b. Menyetujui penunjukan penjual atas Obyek IMBT oleh BANK. Oleh karenanya
mengenai
bonafiditas
penjual,
jenis,
spesifikasi,
harga,
kelengkapan dokumen atas Obyek IMBT, Obyek IMBT tersebut sepenuhnya menjadi kewenangan BANK untuk penyelesaian kewajiban. Apabila terjadi
81
permasalahan yang berhubungan dengan Penjual dan Obyek IMBT tersebut, pembayaran uang sewa yang telah disepakati dalam perjanjian tersebut akan tetap kami penuhi. 5. Isi kontrak Surat kuasa Surat ini berisi pemberian kuasa dari musta’jir kepada pihak bank untuk mengambil/ menarik kembali, menguasai objek IMBT milik pemberi kuasa sebagai jaminan perjanjian pembiayaan IMBT dan selanjutnya untuk menjual dengan harga yang dianggap baik oleh pihak penerima kuasa dan menerima dari hasil penjualan tersebut untuk membayar hutang atau kewajiban pemberi kuasa berdsarkan perjanjian IMBT tersebut. 6. Isi kontrak Akad bai’ Akad ini berisi pihak bank DKI Syariah Wahid Hasim selaku pihak pertama membeli dari pihak kedua yakni musta’jir beserta istri Sebidang tanah seluas
60 m² di Perumahan Graha Melasti Blok FA.23 No.28 RT/RW
001/014,Sumber
Jaya,
Tambun
Selatan,
Bekasi
sesuai
SHGB
No.10677/SUMBER JAYA Tgl Berakhir Hak 24-09-2023 SU Tgl.13-06-2003 No.405 Tgl Terbit Sertipikat 19-08-2003 yang tertulis an KARTONO dan bangunan di atasnya seluas 21 m² sesuai IMB No.503/3589/C/DCK Tgl.28 NOV 2002 dan bangunan tambahan seluas 24 m² 58.000.000,- (lima puluh delapan juta rupiah)
dengan harga Rp.
82
7. Isi kontrak Surat kuasa menjual Surat ini berisi pemberian kuasa mutlak kepada PT. Bank DKI cabang Syariah Wahid Hasim (bersifat istimewa) untuk menjual dan menyerahkan barang hak milik yang memberi kuasa sebagai jaminan pembiayaan dari bank. Penjualan barang tersebut dilaksanakan oleh bank atau pihak lain yang ditunjuk dengan harga yang disetujui bank, baik dibawah tangan maupun dilelang dengan perantara kantor lelang negeri di Jakarta. Barang yang dimaksud adalah sebidang tanah yang tertera dalam akad bai’. D. Analisis kesesuaian antara konsep dan praktek take over di Bank DKI Syariah Dari hasil penelitian penulis mengenai rangkaian draf perjanjian take over di bank DKI Syariah yang dibuat oleh kedua belah pihak (antara bank dan nasabah) dengan menyetujui seorang istri serta dilegalkan oleh notaris, maka penulis menganalisis kesesuaian draf perjanjian ini agar nantinya menemukan jawaban sesuai atau tidak sesuai serta idealnya seperti apa. Dalam hal analisis ini penulis menemukan beberapa hal yang tidak sesuai, yaitu: 1.
Jaminan Pada pasal 7 ayat 2 dan 3 tentang jaminan, dalam draf kontrak take over pada bagian perjanjian Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) ini barang yang dijadikan jaminan yaitu tanah berikut bangunan yang berdiri sesuai dengan sertifikat hak milik. Padahal barang sewaan tidak boleh dijadikan oleh pihak kedua (nasabah) sebagai barang jaminan karena posisinya itu masih
83
milik pihak pertama (Bank). Seharusnya pihak pertama (Bank) memberikan jaminan kepada pihak kedua (nasabah) di luar barang sewaan tersebut. Ini sesuai dengan pendapat jumhur ulama fiqh yaitu berpendapat bahwa pemegang barang jaminan tidak boleh memanfaatkan barang jaminan itu, karena barang itu bukan miliknya secara penuh. Hak pemegang barang jaminan terhadap barang itu hanyalah sebagai jaminan piutang yang ia berikan, dan apabila orang yang berhutang tidak mampu melunasi utangnya, barulah ia boleh menjual atau menghargai barang itu untuk melunasi piutangnya. Alasan jumhur ulama ini adalah sabda Rasulllah SAW, yang berbunyi :
)ﻭﺭﺍﻩ ﺍﳊﺎﻛﻢ ﻭﺍﻟﺒﻴﻬﻘﻲﻪﻣ ﻏﹸﺮﻪﻠﹶﻴﻋ ﻭﻪﻤ ﻏﹸﻨ ﻟﹶﻪﻪﻨﻫﻱ ﺭ ﺍﻟﱠﺬﺒﹺﻪﺎﺣ ﺻﻦ ﻣﻦﻫ ﺍﻟﺮﻠﹶﻖﻐﻻﹶ ﻳ (ﻭﺍﺑﻦ ﺃﰉ ﻫﺮﻳﺮﺓ Artinya : “Barang jaminan tidak boleh disembunyikan dari pemiliknya : karena hasil (dari barang jaminan) dan resiko (yang timbul atas barang itu) menjadi tanggung jawabnya”. (HR. al-Hakim, al-Baihaqi dan Ibnu hibban dari Abu Hurairah).7 2.
Status Hak Kepemilikan Barang Yang Tidak Ada Penggantian Balik Namanya
7
Ibnu Rushd, Bidayah al-Mujtahid wa Nihayah al-Muqtashid, (Beirut : Dar al-Fikr, 1978), Jilid II hal. 272
84
Proses take over di bank DKI Syriah, menggunakan akad qardh dan IMBT, dimana bank memberikan dana talangan kepada nasabah untuk melunasi kreditnya di bank konvensional. Setelah lunas obyek take over (rumah) mutlak milik nasabah. Kemudian nasabah menjualnya kepada bank DKI Syariah menggunakan akad Bai’. Rumah sekarang menjadi milik bank Syariah. Karena kepemilikan rumah sudah berpindah tangan, seharusnya terjadi pergantian balik nama. Tetapi ini tidak dilakukan. Kemudian bank syariah menyewakan rumah ini kepada nasabah yang diakhiri pada masa akhir sewa dengan kepemilikan rumah pada nasabah dengan menggunakan akad IMBT. Maka seharrusnya terjadi lagi penggantian balik nama objek take over (rumah) dari bank syariah ke nasabah. 8 Walaupun dalam hal ini akan mengeluarkan biaya yang lumayan lebih besar. 3.
Pajak yang ditanggung oleh Mustajir Pada pasal 11 ayat 8 bagian kontrak Ijarah muntahiyah Bittamlik (IMBT) tentang kewajiban mustajir mengenai segala pajak dan biaya yang dikenakan terhadap Obyek take over yang timbul selama jangka waktu perjanjian berlangsung wajib dipikul dan dibayar seluruhnya oleh mustajir. Dalam pasal ini sudah jelas dinyatakan secara jelas bahwa mustajir menanggung biaya pajak. Padahal pembiayaan take over yang salah satunya menggunakan akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) itu sudah jelas-jelas 8
Hal 128
Salim. Hukum kontrak (Teori & Teknik Penyusunan Kontrak), 2003, Sinar grafika; Jakarta.
85
menggukan akad sewa menyewa yang diakhiri pemindahan hak kepemilikan. Jadi secara otomatis barang yang disewakan itu milik pihak pertama (bank), oleh sebab itu pihak pertama (bank) lah yang menanggung dan membayar pajaknya sebelum barang itu milik mustajir. Ini jelas-jelas merugikan mustajir dalam menanggung pajak atas barang sewaan. Disini sudah jelas sekali dalam pengertingan Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) harus ada pemidahan kepemilikan, jadi sebelum masa sewa berakhir maka barang tersebut masih punya hak si pemilik status mustajir hanya penyewa saja. Dalam hal ini maka, si pemilik lah yang harus membayar pajak tersebut 4.
Pembatasan Tindakan Mustajir Pada pasal 12 ayat 3 pada bagian kontrak Ijarah muntahiyah Bittamlik (IMBT) tentang pembatasan tindakan mustajir menerima pembiayaan dari pihak lain, mengambil sewa dan atau sewa beli dari perusahaan leasing. Dari pasal ini adanya pembatasan secara sepihak yang dilakukan oleh pihak pertama (Bank), padahal itu terserah nasabah mau menerima pembiayaan dari pihak lain selama tidak melanggar pihak pertama (bank) dan merugikan bank. Padahal sudah jelas sekali dalam peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor : 7/46/PBI/2005 yang berisi
Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) harus
disepakati ketika Akad Ijarah ditandatangani dan kesepakatan tersebut wajib dituangkan dalam Akad Ijarah. 9 Disi sudah jelas harus ada kesepakatan awal
9
Peraturan Bank Indonesia Nomor : 7/46/PBI/2005, Bab II Paragraph 3 pasal 16
86
yang harus dibuat dan disepakati kemudian itu dijadikan acuan oleh seorang nasabah/mustajir dan pihak bank dikemudian hari. 5.
Kerugian atas obyek take over yang ditanggung oleh mustajir/nasabah Pada pasal 13 ayat 4 pada bagian kontrak Ijarah muntahiyah Bittamlik (IMBT) tentang pemeliharaan, pemakaian dan kerugian atas obyek Ijarah muntahiyah Bittamlik (IMBT). Apabila obyek hilang dan atau menjadi tidak bermanfaat sama sekali atau tidak berguna lagi secara ekonomis atau karena alasan apapun, maka mustajir tetap bertanggung jawab atas hal tersebut tanpa mengurangi hak bank atas pembiayaan dan barang tersebut. Pada hal sudah disebutkan secara jelas dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor : 7/46/PBI/2005 yang berisi nasabah tidak bertanggung jawab atas kerusakan barang sewa yang terjadi bukan karena pelanggaran perjanjian atau kelalaian nasabah. 10 Di sini sudah jelas sekali bahwa apabila barang sewa tersebut kelalaiannya disebabkan oleh nasabah maka nasabah harus bertanggung jawab tetapi sebaliknya. Dalam pasal ini sangat merugikan pihak kedua (nasabah) karena semuanya barang sewa apabila terjadi kerusakan maka nasabah bertanggung jawab. Seharusnya pihak pertama (Bank) melihat terlebih dahulu kesalahan yang dilakukan oleh nasabah, baru mengambil sebuah kesimpulan, siapa yang akan bertanggung jawab agar nanti tidak merugikan kedua belah pihak.
6.
Klausula Sanksi-Sanksi 10
Peraturan Bank Indonesia Nomor : 7/46/PBI/2005, Bab II Paragraph 3 pasal 19
87
Dalam draft perjanjian take over yang ada di Bank DKI Syariah tidak ada klausula sanksi-sanksi secara khusus yang mengatur masalah sanksi, apabila nanti terdapat kesalahpahaman nasabah dalam perjanjian yang ada di kontrak ini. Tetapi dalam salah satu draft perjanjian take over, yakni pada bagian perjanjian kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) yang ada di Bank DKI Syariah hanya menerangkan poin tentang klausul “Peristiwa Cidera Janji (Wanprestasi)”. Yang mana itu tidak ada pasal secara khusus yang memuat masalah klausula sanksi-sanksi dalam draft perjanjian kontrak Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) yang ada di Bank DKI Syariah.
BAB V PENUTUP A. KESIMPULAN Berdasarkan analisis penulis terhadap prosedur dan isi kontrak take over yang ada di Bank DKI Syariah , maka penulis dapat menyimpulkan bahwa : 1. Adapun prosedur pembiayaan take over di Bank DKI Syariah adalah Pertama, Calon debitur (nasabah) terlebih dahulu mendatangi Account officer untuk mendaftarkan diri dan mengisi formulir permohonan pembiayaan take over. Tidak lupa dengan mempersiapkan persyaratan administrasi yang telah di tetapkan di Bank DKI Syariah Kedua, Bank melakukan verifikasi data yang diajukan oleh calon debitur (nasabah) Ketiga, Bank menganalisa layak atau tidak calon debitur (nasabah) diberikaan pembiayaan Keempat, Setelah dinyatakan layak calon debitur (nasabah) mengajukan proposal ke komite pembiayaan Kelima, Hasil persetujuan tersebut dirangkum dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3) yang perlu ditanda tangani oleh 2 pihak yaitu Bank DKI Syariah dan Calon Debitur (Nasabah) Keenam, Dipastikan calon debitur (nasabah) isi Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3) Ketujuh, Jika ada nego, perlu dimintakan persetujuan ulang ke komite pembiayaan Kedelapan, Hasil persetujuan di rangkum dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3) Kesembilan, Jika calon debitur (nasabah) OK, maka dilakukan drafting kontrak bisa dilakukan bawa tangan atau juga dengan notaris, serta pastikan sesuai terhadap Fatwa DSN, Peraturan 88
89
Bank Indonesia (PBI) serta regulasi lainnya. Kesepuluh, Hasil drafting biasanya disampaikan ke calon debitur (nasabah) untuk dipelajari ini untuk pembiayaan dalam jumlah besar, menengah dan korporasi. Sedangkan untuk calon debitur (nasabah) pembiayaan dalam jumlah kecil dan konsumtif, biasanya dibacakan pada saat akad Kesebelas, Penandatangan kontrak dilakukan sesuai dengan persyaratan dan ketentuan yang tercantum pada Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3) dan dipadukan dengan draf baku yang ada di Bank DKI Syariah Kedua Belas, Sebelum dilakukan tanda tangan pastikan persyaratan tanda tangan kontrak telah terpenuhi, legalitas para pihak yang turut mendatangani dokumen tersebut, serta calon debitur (nasabah) memahami dan menyetujui isi kontrak Ketiga Belas, Pengikatan jaminan sebagai dokumen accesoir kontrak yang harus dipastikan tidak dalam keadaan bermasalah terutama dalam objeknya. Keempat Belas, Kontrak minimal dibuat dalam 2 rangkap, (Pihak Bank dan Nasabah). 2. Terdapat beberapa aspek yang belum sesuai anatara aplikasi take over dengan teori akad pengalihan hutang (hiwalah). Adapun beberapa aspek yang dinilai belum sesuai adalah: a. Jaminan b. Status Hak Kepemilikan Barang Yang Tidak Ada Penggantian Balik Namanya c. Pajak yang ditanggung oleh Mustajir d. Pembatasan Tindakan Mustajir
90
e. Kerugian atas obyek take over yang ditanggung oleh mustajir/nasabah f. Klausula Sanksi-Sanksi B. SARAN-SARAN 1. DSN MUI harus aktif dalam melakukan kontrol terhadap bank syariah, khususnya terhadap kontrak yang dibuat oleh bank. Karena kalau hal ini tidak dilakuakan, maka akan membuat jati diri bank syariah rusak dan nasabah akan memandangnya negatif (tidak ada perbedaan dengan bank konvensional) karena bank syariah sudah tidak memberikan ciri khas yang membedakan unsur keislamaannya. Yang hal ini pada akhirnya akan merusak nama agama islam sendiri. 2. Seharusnya ideal dalam pratek perbankan syariah adalah adanya standarisasi draf take over khususnya pada kontrak perjanjian Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT) dari DSN MUI yang diketahui Direktorat Perbankan Syariah, yang diwajibkan oleh setiap bank-bank syariah di indonesia. Yang paling penting lagi pengaplikasian dari draf kontrak perjanjian take over itu sendiri, bukan sekedar daraf perjanjian biasa serta ada kontroling dari DSN MUI dan Direktorat Perbankan Syariah. Apabila hal ini dilakukan dengan baik dan benar, maka aplikasi take over yang ideal dalam pratek perbankan syariah akan ada di setiap bank-bank syariah di indonesia.
DAFTAR PUSTAKA
Al-Quran dan terjemahannya, Yayasan penyelenggara Penterjemeh/ Penafsir al-quran, madinah: 1418 H. Adiwarman Karim, Adiwarman. Bank Keuangan, Jakarta: Gema Insani, 2001.
Islam
dan
Analisis
dan
Al-Bukhari, Mukhammad bin Ismail Abu Abdillah. Shahih al-Bukhari, editor: Mustafa daib al-Bigha. Beirut: Dar Ibn katsir, 1987 M/1407 H. Al-Gharyani, Ash-Shadiq Abdurrahman. Fatwa-Fatwa Muamalah Kontemporer, Surabaya: Penerbit Pustaka Progressif ,2004. Ali, HB. Taman dkk. Ekonomi Syariah dalam Sorotan: Tinjauan dari Berbagai Perspektif dan Dilengkapi dengan Praktek-Praktek Ekonomi Syariah yang Telah Difatwakan, Jakarta: Yayasan Amanah Masyarakat Ekonomi syariah, 2007 Al-Qazuni, Abu Abdullah Muhamad Ibn. Sunan Ibn Majjah Beirut: Dar al-Fikri, 1995. Al-Zuhaily, Wahbah. al-Fiqh al-Islami wa Adilutuhu, Damasqus: Daar al-Fikr, 1979. Ali, Fatia. ’Memindahkan KPR ke Bank Lain’’. Artikel diakses pada 27 mei 2011 dari http://fatiaali.wordpress.com/2011/04/memidahkan-kpr-bank-lain/. Alihozi, Ayo kita Beralih ke KPR Syariah. Artikel diakses pada 10 Desember 2010 dari http://alihozi77.blogspot.com/2010/04/ayo-beralih-kpr-syariah.html. Antonio, Mukhamad Syafi’i. Bank Syariah: Dari Teori Ke Praktek, Jakarta: Gema Insani, 2001. Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah, Wacana Utama dan Cendikiawan, Jakarta: Tazkia Institut, 2001. Bank DKI Syariah, Annual Report 2009 Bank DKI Syariah. Company Profile, .Jakarta: t.p., 2008. Bank DKI, Layanan untuk jakartaku, Laporan Tahunan 2009.
Bank DKI Syariah, Brosur KPR iB DKI Syariah. Dewan
Syariah Nasional Majlis Dewan Syariah nasional, Persada, 2003.
Ulama edisi
Indonesia. Himpunan III, Jakarta: CV
Fatwa Gaung
Direktorat Perbankan syariah, Kamus Istilah keuangan dan Perbankan Syariah, Bank Indonesia. (Jakarta: Direktorat Perbankan Syariah. 2006. Ehols, John M dan Shadily, Hassan. Kamus Inggris Indonesia. Jakarta:PT. Gramedia Pustaka Utama, 1990) h.578. Firdaus, H. Rahmat dan Arianti, Maya. Manajemen Perkreditan Bank Umum: Teori, Masalah, kebijakan, dan aplikasi Lengkap dengan Analisis Kredit. Bandung: Alvabeta, 2004. Guritno, T. Kamus Perbankan dan Bisnis. Yogyakarta: UGM Press, 1996. Hasan, Zubairi Undang-Undang Perbankan Syariah, Titik Temu Hukum Islam dan Hukum Nasional, Jakarta: Rajawali Press, 2009. Hasan, M. Ali. Berbagai Macam Transaksi dalam Islam (Fiqh Muamalat), Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2004. Hozi, Ali. ‘’Ayo Kita Beralih Ke KPR Syariah’’. Artikel diakses pada 27 Mei 2011 dari http://aliozi77.blogspot.com/2011/04/ayoberalih-kpr-syariah.html. http://www.mui.or.id/mui-in/product-2/fatwa.php?id=39&pg=2. http://www.bankdkisyariah.co.id/?page=sejarah.html Hosen, M. Nadratuzzaman dan Setiati, Sunarin Kartika. Tuntunan Praktis Menggunakan Jasa Perbankan syariah, Jakarta: Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah, 2007 Jurnal
Ekonomi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, Analisis Konsep Perumahan dan Komitmen Developer Terhadap Keputusan Pembelian. Jakarta: Fakultas Ekonomi dan Ilmu Sosial UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2008.
Karim, Adiwarman A. Bank Islam: Analisis Fiqh dan Keuanagn. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007.
KPR
Take Over. artikel diakses pada 27 http://www.bankmandiri.co.id/artikel/faqouver.aspx.
Mei
2011
dari
Lathif, Ah. Azharudin Fiqh Muamalat, Jakarta: UIN Jakarta Press, 2005. Muhammad, Metodologi Penelitian Ekonomi Kuantitatif, Jakarta: Rajawali Pers, 2008.
Islam:
Pendekatan
M. Subana dan Sudrajat, Dasar-Dasar Penelitian Ilmiah, Cet. Kedua. Bandung: Pustaka Setia, 2005. Muda, Ahmad Antoni K. Kamus Lengkap EkonomiJakarta: Gitamedia Press, 2003. Memindahkan KPR ke Bank Lian. dari detail.asp?id=323600&kat_id.
Artikel diakses pada 27 Mei 2011 http;//202.155.15.208/koran-
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syari`ah, Yogyakarta: Akademi Manajemen Perusahaan YKPN, 2005. Mukhammad, Sistem dan Prosedur Grafindo Persada, 2005.
Operasional
Bank
Syariah,
Raja
Muhammad. Teknik Perhitungan Bagi Hasil dan Profit Margin Pada Bank Syariah, Yogyakarta: UII Press, 2004. Muslehuddin, Mukhammad. Sistem Perbankan Dalam Islam, Jakarta: Rineka Cipta, 2004. Purwaka, Tommy Hendra. Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta: Universitas Atma Jaya, 2007. Pengembangan Perbankan Syariah Institut Bankir Indonesia. Konsep,Produk dan Implementasi Operasional Bank Syariah, Jakarta: Djambatan, 2001. Peraturan Bank Indonesia Nomor : 7/46/PBI/2005. Pindah KPR ke Bank Syariah Mudah. Artikel diakses pada 10 Desember 2010 dari http://estate.co.id/index.php?option=content&task=view&id=262&itemin=52. Rahardjo, Mudjia. Penelitian Sosiologis Hukum Islam. Artikel diakses pada 12 November 2010 dari http://mudjiarahardjo.com/component/content/134.html?task=view.
Ruwetnya Kredit di Bank Syariah. Artikel diakses pada 10 Desember 2010 dari http://www.niriah.com/konsultasi/finansial/4jd11.html. Rochaety, Eti dan Tresnati, Ratih. Kamus Istilah Ekonomi. Jakarta: PT. Bumi Askara, 2005. Rajaguguk, Anastasia. Take Over KPR, Perlukah?. Artikel diakses pada 3 November 2010 dari http://anastasia-rajaguguk.com/take-over-kpr-perlukah/. Ramli, Hasbi. Toeri Dasar Akutansi Syariah, Jakarta: Renaisan 2005. Rifai, Moh. Konsep Perbankan Syariah, Semarang: CV. Wicaksana, 2002. Rushd,
Ibn. Bidayah Dar al-Fikr, 1978.
al-Mujtahid
wa
Nihayah
al-Muqtashid,
Beirut:
Soehartono, Irawan. Metode Penelitian Social: Suatu Teknik Penelitian Bidang Kesejahteraan Social dan Ilmu Social Lainnya, cet VI, Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2004. Salam, Syamsir dan Aripin, Jaenal. Metodologi Penelitian Sosial. Jakarta: UIN Jakarta Press, 2006. Salim. Hukum kontrak (Teori & Teknik Penyusunan Kontrak), 2003, Jakarta: Sinar Grafika, 2006. Sumitro, Warkum. Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait ( BAMUI & Takaful ) Di Indonesia, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2002 Teguh, Muhamad. Metodologi Penelitian Ekonomi: Teori Dan Aplikasi, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2005. Wawancara pribadi dengan Bapak Administrasi PT. Bank DKI 2011
Mumtaz Nasrullah selaku Assisten Group Syariah, Jakarta, 24 Maret
Wirdyanigsih. Bank dan Asuransi, Jakarta: Gema Insani, 2001. Wirdyanigsih, dkk, Bank dan Asuransi Yogyakarta: PT. Dana Bhakti Prima Yasa, 1997.
Islam
di
Indonesia,
Zulkifli, Sunarto. Panduan Praktis Transksi Perbankan Syariah, Jakarta: Zikrul Hakim, 2007. Zuhri, Muh. Riba dalam Al-Quran dan Masalah Perbankan: Sebuah Tilikan Antisipatif. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1996.
Perjanjian QARDH Nomor : /xx/xxx/I/2011 Bismillahirrahmaannirrahiim “Hai orang-orang yang beriman penuhilah akad/perjanjian itu” (QS. Al-Maidah ayat 1) Pada hari ini Selasa tanggal 11 Januari 2011 yang bertandatangan dibawah ini : I. ………………………, Pemimpin ……………………, beralamat di………………………, menurut keterangannya dalam hal ini bertindak selaku jabatannya di atas berdasarkan Surat Keputusan Direksi Tanggal xx xxx xxxx No.xx Tahun xxxx Junto Surat Kuasa dibawah tangan bermaterai cukup tertanggal xx-xx-xxxx No…………………………………, mewakili Direksi dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama PT. Bank DKI yang berkedudukan di Jakarta yang untuk selanjutnya disebut Bank. II. …………………… alamat di …………………………., Jakarta Pusat Nomor Kartu Tanda Penduduk xxxxxxxxx dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam perjanjian ini telah mendapat persetujuan dari Istrinya yang turut menandatangani perjanjian ini, Nama : …………………… Pekerjaan : ……………….. No KTP : …………………… Alamat : …………………… Selanjutnya disebut Nasabah Bahwa BANK dan NASABAH telah setuju untuk menandatangani dan melaksanakan hutang-piutang dengan suatu Perjanjian Qardh yaitu pemberian pinjaman yang dapat ditagih atau diminta tanpa imbalan apapun (selanjutnya disebut perjanjian), dengan syarat-syarat dan ketentuan sebagai berikut : Pasal 1 JUMLAH PINJAMAN NASABAH dengan ini mengakui dengan sebenarnya dan secara sah telah menerima pinjaman qardh dari BANK sebesar Rp…………. ( ………..Rupiah) dan BANK menerima baik pengakuan dari NASABAH tersebut. Pasal 2 JANGKA WAKTU DAN PEMBAYARAN KEMBALI PINJAMAN 1. Jangka waktu pinjaman Qardh adalah 1 (satu) hari kalender, terhitung sejak ditandatangani perjanjian ini. 2. NASABAH wajib membayar kembali kepada BANK jumlah pinjaman qardh sebagaimana telah ditetapkan pada Pasal 1 perjanjian ini sampai dengan lunas. Pasal 3 KUASA BANK ATAS REKENING NASABAH NASABAH tanpa surat kuasa tersendiri, memberi kuasa kepada BANK yang tidak akan berakhir karena sebab-sebab sebagaimana diatur dalam Pasal 1813 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, untuk sewaktu-waktu tanpa persetujuan dari NASABAH untuk : Mencairkan, mendebet dan memblokir sejumlah dana pada rekening Tabungan Mudharabah atau rekening lainnya atas nama NASABAH yang ada pada BANK untuk pembayaran kembali pinjaman qardh yang merupakan hak BANK dan segala biaya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan perjanjian ini. Pasal 4 PEMBATASAN TINDAKAN NASABAH Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BANK, NASABAH tidak diperkenankan untuk menerima pinjaman dari pihak lain dan mengambil lease dari perusahaan leasing. Pasal 5 PENUTUP 1. Perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh Para Pihak pada hari dan tanggal sebagaimana disebut pada awal Perjanjian ini masing-masing diatas materai cukup sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama. 2. Hal-hal yang belum diatur atau belum cukup diatur dalam Perjanjian ini dan atau perlu diadakan perubahan-perubahan ketentuan dalam Perjanjian ini apabila dipandang perlu, maka Para Pihak sepakat menuangkan dalam Addendum yang merupakan satu kesatuan dengan Perjanjian ini
i
PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK Nomor: ......../xx/xxx/II/2011 “Hai orang-orang yang beriman penuhilah akad/Perjanjian itu” (QS. Al Maidah ayat 1) Pada hari ini Selasa tanggal 11 Januari 2011 yang bertandatangan dibawah ini: I ………………………, Pemimpin ……………………, beralamat di………………………, menurut keterangannya dalam hal ini bertindak selaku jabatannya di atas berdasarkan Surat Keputusan Direksi Tanggal xx xxx xxxx No.xx Tahun xxxx Junto Surat Kuasa dibawah tangan bermaterai cukup tertanggal xx-xx-xxxx No…………………………………, mewakili Direksi dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama PT. Bank DKI yang berkedudukan di Jakarta yang untuk selanjutnya disebut Bank. II ………., pekerjaan………………….beralamat…………………….Nomor Kartu Tanda Penduduk xxxxxxxxxx dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam Perjanjian ini telah mendapat persetujuan dari Istri yang turut menandatangani Perjanjian ini, Nama : ………………….. Pekerjaan : ………………….. No KTP : xxxxxxxxxxx Alamat : …………………………………. Selanjutnya disebut MUSTA’JIR. BANK dan MUSTA’JIR selanjutnya disebut KEDUA BELAH PIHAK. KEDUA BELAH PIHAK terlebih dahulu menerangkan sebagai berikut: a. Bahwa MUSTA’JIR dalam rangka memenuhi kebutuhannya meminta kepada BANK untuk membeli barang yang selanjutnya akan disewa oleh MUSTA’JIR. b. Bahwa BANK MUSTA’JIR
menyetujui
untuk
membeli
barang
dimaksud
dan
menyewakannya
kepada
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, KEDUA BELAH PIHAK sepakat mengikatkan diri untuk mengadakan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK, untuk selanjutnya dalam perjanjian ini disebut IMBT, yaitu BANK menyewakan barang kepada MUSTA’JIR dengan diakhiri oleh pemindahan kepemilikian melalui hibah diakhir masa sewa, dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut : Pasal 1 BARANG YANG DISEWAKAN Barang yang disewakan selanjutnya disebut Obyek IMBT, atasnya di…………………… Pasal 2 JUMLAH UANG SEWA
yaitu:
Tanah berikut bangunan di
KEDUA BELAH PIHAK sepakat jumlah uang sewa Obyek IMBT adalah sebesar Rp. xxxxxxx,-(……………) Pasal 3 JANGKA WAKTU SEWA Jangka waktu sewa selama xxx (……………) bulan terhitung sejak ditanda-tanganinya Perjanjian ini dan dengan demikian Perjanjian ini akan berakhir pada tanggal 11 Januari 2021 Pasal 4 PEMBAYARAN UANG SEWA 1. Pembayaran uang sewa sebagaimana tersebut pada Pasal 2 Perjanjian ini dilakukan secara angsuran oleh MUSTA’JIR kepada BANK sebesar Rp.xxxxx.,- (…………Rupiah) yang jatuh tempo setiap tanggal…………………tiap bulannya,yang dimulai bulan……………………………………2011 sampai pembiayaan lunas, yang angsurannya ditinjau setiap bulan dan setiap ada perubahan akan disepakati secara bersama. 2. Pembayaran angsuran tersebut dalam ayat (1) pasal ini dilakukan pada jam kerja BANK dan disetorkan pada rekening atas nama MUSTA’JIR yang ada pada BANK.
ii
3. BANK berhak mendebet rekening Tabungan Mudharabah / Giro Wadi’ah atas nama MUSTA’JIR yang ada pada BANK untuk pembayaran angsuran Uang Sewa atau pelunasan keseluruhan Uang Sewa. 4. Apabila MUSTA’JIR terlambat membayar uang sewa yang ditetapkan dalam ayat 1 Perjanjian ini, maka BANK berhak membebankan Ta’widh yang besarnya ditentukan oleh biaya operasional (biaya telepon, surat menyurat dll). Pasal 5 PENARIKAN PEMBIAYAAN IMBT MUSTA’JIR dapat melakukan penarikan Pembiayaan IMBT dengan syarat sebagai berikut: a. Telah memenuhi seluruh persyaratan dalam Surat Pemberitahuan Persetujuan Pembiayaan (SP3). b. Mengajukan Surat Permohonan Realisasi Pembiayaan (SPRP) sebelum dilakukan penarikan Pembiayaan. Pasal 6 BIAYA-BIAYA MUSTA’JIR berkewajiban membayar kepada BANK atas biaya-biaya sebagai berikut: 1. Biaya-biaya dibayar dimuka dengan cara debet rekening Tabungan/Giro: a. Biaya administrasi sebesar Rp. xxxx,- (……………Rupiah) b. Biaya Asuransi Jiwa Pembiayaan. c. Biaya Notaris yang besarnya sesuai tarif yang berlaku di kantor Notaris (jika menggunakan jasa notaris). d. Biaya pengikatan jaminan 2. Biaya-biaya lainnya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan Perjanjian ini. Pasal 7 JAMINAN Untuk menjamin pembayaran uang sewa yang merupakan hak BANK, maka MUSTA’JIR menyerahkan jaminan kepada BANK berupa: 1. 2. 3. 4. 5.
Penghasilan/gaji yang diterima setiap bulan. Sebidang tanah seluas xx m² di…………………………………i. Tanah berikut bangunan di atasnya di……………………i Asli SHGB No.xxxx/O Asli IMB No.xxxxx/2 Pasal 8 ASURANSI JAMINAN
1. BANK berhak mengasuransikan jaminan (yang dapat diasuransikan) seperti tersebut pada Pasal 7 Perjanjian ini kepada perusahaan asuransi yang ditetapkan oleh BANK yang macam risiko, nilai dan jangka waktu asuransi ditentukan oleh BANK. 2. Biaya premi asuransi atas jaminan sebagaimana tersebut dalam ayat (1) pasal ini harus sudah dibayar lunas oleh MUSTA’JIR sebelum dilakukan penarikan Pembiayaan. 3. Bila terjadi pembayaran ganti rugi dari Perusahaan Asuransi, maka BANK berhak untuk menerima hasil pembayaran klaim tersebut sejumlah kewajiban MUSTA’JIR kepada BANK (Banker’s Clause). 4. MUSTA’JIR harus memberitahu kepada Pihak Bank, Jika status objek sewa telah berubah peruntukan guna dan manfaatnya, jika tidak dilaporkan, maka pihak asuransi tidak akan mengganti apabila nanti terjadi klaim kebakaran. 5. MUSTA’JIR wajib melaporkan perubahan nilai harga pertanggungan rumahnya setiap tahun kepada BANK, jika tidak dilaporkan, maka pihak asuransi tidak akan mengganti penuh nilai kerugian kebakarannya. Pasal 9 KUASA BANK ATAS REKENING MUSTA’JIR MUSTA’JIR memberi kuasa kepada BANK untuk melaksanakan: a. Mendebet dan memindahbukukan rekening Tabungan Mudharabah, Tabungan Wadiah dan atau Giro Wadi’ah milik MUSTA’JIR ke dalam Rekening Ijarah;
iii
b. Mencairkan, mendebet dan memindahbukukan saldo beku (saldo yang diblokir) yang ada pada rekening Tabungan Mudharabah, Tabungan Wadiah atau Giro Wadi’ah; c. Memblokir, membebani rekening Tabungan Mudharabah, Tabungan Wadiah atau Giro Wadi’ah, Rekening Ijarah dan atau rekening-rekening lainnya atas nama MUSTA’JIR yang ada pada BANK; Pasal 10 STATUS OBYEK IMBT 1. MUSTA’JIR mengetahui dan menyetujui bahwa status kepemilikan Obyek IMBT selama MUSTA’JIR belum melunasi uang sewa adalah milik BANK dan oleh karenanya surat-surat bukti kepemilikan Obyek IMBT akan disimpan BANK. 2. Tanpa persetujuan BANK, MUSTA’JIR tidak berhak untuk meminta atau meminjam bukti kepemilikan Obyek IMBT tersebut selama seluruh kewajiban MUSTA’JIR kepada BANK belum dibayar lunas.
3. MUSTA’JIR dilarang untuk menjual, mengalihkan hak, mengalihsewakan, membebani, menjaminkan dan mengenakan biaya atas Obyek IMBT kepada pihak ketiga dengan cara apa pun juga. 4. Setelah pembiayaan ini berakhir, Bank berjanji akan menghibahkan barang di akhir periode (sesuai dengan Fatwa DSN – MUI No.27/DSN – MUI/IV/2002)
5. Jika MUSTA’JIR mengakhiri sewa sebelum masa sewa berakhir, maka akan dilakukan jual beli atas Obyek IMBT dengan harga menurut BANK Pasal 11 KEWAJIBAN MUSTA’JIR MUSTA’JIR berkewajiban untuk: 1. Membayar seluruh jumlah uang ditetapkan.
sewa
kepada
BANK
sesuai
dengan
jadwal
yang
telah
2. Memberitahukan kepada BANK apabila terjadi perubahan alamat, domisili, status yang menyangkut MUSTA’JIR maupun usahanya. 3. Melakukan penarikan pembiayaan melalui rekening MUSTA’JIR pada BANK. 4. Mengelola semua asset/kekayaan miliknya, bebas dan bersih dari segala beban jaminan pada pihak ketiga, kecuali untuk kepentingan BANK. 5. Mengirimkan kepada BANK setiap keterangan, bahan-bahan dan atau dokumen-dokumen yang diminta oleh BANK. 6. Segera memberitahukan kepada BANK tentang: a. Adanya perkara baik perdata maupun pidana yang terjadi atas MUSTA’JIR. b. Adanya kerusakan dan atau kerugian dan atau kehilangan dan atau kemusnahan atas barang jaminan MUSTA’JIR yang dijaminkan kepada BANK. 7. Atas permintaan BANK melakukan tindakan-tindakan yang dianggap perlu dan baik oleh BANK dalam hubungannya dengan jaminan yang diberikan oleh MUSTA’JIR kepada BANK. 8. Menanggung segala pajak dan biaya-biaya lainnya yang timbul berkaitan dengan Obyek Ijarah oleh MUSTA’JIR 9. Menabung Sebesar 1 x angsuran Pasal 12 PEMBATASAN TINDAKAN MUSTA’JIR Tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari BANK, MUSTA’JIR tidak diperkenankan untuk melakukan hal-hal sebagai berikut: 1. Mengalihkan/memindah tangankan Obyek Perjanjian ini kepada pihak lain.
IMBT
yang
dibiayai
dengan
pembiayaan
dalam
2. Menyewakan Obyek IMBT yang dibiayai dengan pembiayaan dalam Perjanjian ini dalam bentuk dan maksud apapun kepada pihak lain. 3. Mengambil sewa dan atau sewa beli dari perusahaan leasing
iv
Pasal 13 PEMELIHARAAN, PEMAKAIAN DAN KERUGIAN ATAS OBYEK IMBT 1. MUSTA’JIR wajib merawat, memelihara, menjaga dan mengurus OBYEK IMBT sebaik-baiknya dan melakukan segala pemeliharaan dan perbaikan atas biaya sendiri dan bila ada bagian dari OBYEK IMBT yang diganti atau ditambah, maka hal itu menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari OBYEK IMBT. 2. MUSTA’JIR atas biayanya sendiri harus mendapatkan semua lisensi, persetujuan dan ijin yang diperlukan untuk menggunakan OBYEK IMBT (termasuk penghunian sesuai peruntukkannya dalam hal harta tidak bergerak) dan mengusahakan agar OBYEK IMBT digunakan dan dioperasikan hanya oleh personil yang ahli/ kompeten dan jika dikehendaki oleh undang-undang atau peraturan-peraturan yang berlaku untuk memiliki surat ijin untuk menjalankannya. 3. MUSTA’JIR membebaskan BANK dari dan oleh karenanya MUSTA’JIR bertanggung jawab atas kerugian, cacat-cacat, luka-luka atau kematian yang diderita oleh pihak ketiga yang ditimbulkan karena pemakaian dan penggunaan OBYEK IMBT oleh MUSTA’JIR. 4. Apabila OBYEK IMBT hilang dan atau menjadi tidak bermanfaat sama sekali termasuk tetapi tidak terbatas pada karena rusak, tidak berguna lagi secara ekonomis atau karena alasan apapun, maka MUSTA’JIR tetap bertanggung jawab atas hal tersebut tanpa mengurangi hak BANK atas Uang Sewa dan OBYEK IMBT tersebut. Pasal 14 PERNYATAAN DAN JAMINAN MUSTA’JIR MUSTA’JIR dengan ini menyatakan dan menjamin BANK mengenai kebenaran atas hal-hal sebagai berikut: 1. Bahwa MUSTA’JIR saat ini tidak tersangkut dalam perkara / sengketa pidana maupun perdata yang dapat mengancam kekayaan MUSTA’JIR. 2. Bahwa semua dokumen, data dan keterangan yang diberikan oleh MUSTA’JIR kepada BANK telah lengkap dan benar dan MUSTA’JIR berkewajiban memperpanjang dokumen-dokumen atau perizinan apabila telah habis masa berlakunya. 3. Bahwa Penerima Pembiayaan tidak keluar / pindah kerja dari perusahaan tempat bekerja saat menerima pembiayaan ini 4. Bahwa MUSTA’JIR bertanggung jawab penuh untuk melaksanakan kewajibannya yang telah ditetapkan dalam Perjanjian ini. 5. Bahwa MUSTA’JIR menggunakan Pembiayaan yang diberikan oleh BANK sesuai dengan tujuan Pembiayaan yang telah ditetapkan dalam Perjanjian ini. Pasal 15 PERISTIWA CIDERA JANJI (WANPRESTASI) 1. MUSTA’JIR dianggap cidera janji jika terbukti melanggar hal-hal sebagai berikut: a. MUSTA’JIR terlambat melaksanakan pembayaran 3 (tiga) kali berturut-turut tanpa alasan yang dapat dipertanggung-jawabkan, atau; b. MUSTA’JIR, melaksanakan, mengizinkan/memperbolehkan dilakukan penyimpangan, pelanggaran terhadap barang jaminan yang akan membahayakan keberadaan barang jaminan atau berkurangnya nilai jaminan dan hilangnya nilai jaminan. c. Apabila MUSTA’JIR memindahkan hak sewa atau mengaihkan kepemilikan tanpa persetujuan dari Bank DKI Syariah atas objek sewa tanah dan bangunan di………………………… d. Pernyataan yang dibuat dan jaminan yang diberikan oleh MUSTA’JIR dalam Perjanjian ini baik sebagian maupun seluruhnya tidak benar, atau; e. Dokumen-dokumen ataupun ijin-ijin dan atau lisensi yang diterbitkan oleh pihak yang berwenang ternyata adalah palsu atau telah habis masa berlakunya dan tidak diperpanjang oleh MUSTA’JIR, atau; f. Bahwa MUSTA’JIR bertanggung jawab penuh untuk melaksanakan kewajibannya yang telah ditetapkan dalam Perjanjian ini. g. MUSTA’JIR melanggar prinsip-prinsip Syariah, atau; h. Sebagian atau keseluruhan harta kekayaan MUSTA’JIR disita oleh badan peradilan, atau; i. Sebagian atau keseluruhan harta kekayaan MUSTA’JIR yang kelangsungan usaha MUSTA’JIR disita oleh badan peradilan.
v
berakibat
terhadap
2. Apabila MUSTA’JIR terbukti cidera janji seperti yang tercantum dalam ayat 1 pasal ini, maka MUSTA’JIR harus melunasi seluruh kewajibannya kepada BANK secara seketika dan sekaligus dan BANK dapat mengambil tindakan apapun yang dianggapnya perlu sehubungan dengan Perjanjian ini, untuk menjamin pelunasan uang sewa yang merupakan hak BANK. 3. Nasabah setuju untuk mengosongkan objek pembiayaan jika dalam 2 bulan berturut-turut tidak membayar angsuran dan akan dipasang papan bertuliskan ‘Rumah Ini Dalam Penguasaan Bank DKI”, dan nasabah memberikan kewenangan/kuasa kepada pemberi fasilitas/bank untuk menjual jaminan dan jika menunggak 3 Bulan berturut-turut, jaminan pembiayaan akan dijual.
Pasal 16 KORESPONDEN Guna pelaksanaan Perjanjian ini KEDUA BELAH PIHAK menetapkan alamat koresponden sebagai berikut: i. BANK Nama Alamat Telepon Fax.
: : : :
ii. Nama Alamat Telepon Nomor Fax.
PENERIMA PEMBIAYAAN : ………………… : ……………………… : …………………. :-
PT. Bank DKI …………. xxxxxxx xxxxxxx
Pasal 17 PENYELESAIAN PERSELISIHAN 1. Perselisihan yang timbul sebagai akibat dari pelaksanaan perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak mencapai kata mufakat, maka kedua belah pihak sepakat menyelesaikan melalui jalur hukum dan untuk itu kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikan / diputus melalui Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS), menurut tata cara dan prosedur berarbitrase yang ditetapkan oleh dan berlaku di Badan tersebut 2. Keputusan Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS) merupakan keputusan yang mengikat KEDUA BELAH PIHAK. 3. Apabila karena satu dan lain hal, penyelesaian melalui Badan Arbitrase Syariah Nasional (BASYARNAS) tidak dapat dilakukan, maka kedua belah pihak dengan ini sepakat memilih domisili hukum yang umum dan tetap di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dan/ atau demikian dengan tidak mengurangi hak dari Bank untuk memohon pelaksanaan (eksekusi) dari akta ini atau mengajukan tuntutan hukum terhadap Nasabah berdasarkan akta ini melalui Pengadilan Negeri Lainnya dan/atau instansi lain yang berwenang dimanapun dalam wilayah Republik Indonesia. Pasal 18 PERUBAHAN ATAS PERJANJIAN Hal-hal yang belum diatur atau belum cukup diatur dalam Perjanjian ini dan atau perlu diadakan perubahan-perubahan ketentuan dalam Perjanjian ini apabila dipandang perlu, maka KEDUA BELAH PIHAK sepakat menuangkan dalam Addendum yang merupakan satu kesatuan dengan Perjanjian ini. Pasal 19 LAMPIRAN-LAMPIRAN 1. Perjanjian IMBT ini terkait dengan perjanjian Al Bai No. /xxx/II/2011 Tgl.11 Januari 2011 dan surat kuasa menjual an ………… Tgl. 11 Januari 2011 2. Semua lampiran Perjanjian ini merupakan satu kesatuan tidak terpisahkan dengan Perjanjian ini. Pasal 20 PENUTUP Perjanjian ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh KEDUA BELAH PIHAK pada hari dan anggal sebagaimana disebut pada awal Perjanjian ini masing-masing diatas materai cukup sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama.
vi
SURAT PENGAKUAN (ACCEPT)
Baik untuk Rp.xxxxxxxx,- (………………………………………) ---------------------Dengan Surat Accept ini, kami yang bertanda tangan di bawah ini: MUSTA’JIR Istri Alamat Telepon
: : : :
………………………. ……………………………. …………………………………… …………………
Masing-masing bertindak untuk diri sendiri dan juga untuk dan atas nama: ------------------- …………………..-----------------------------------------Dalam hal ini memilih domisili yang umum dan tetap, mengikat diri dan sanggup pada tanggal: -------------------
11 Januari 2021
----------------------------
membayar lunas pembiayaan, uang sejumlah: Rp. xxxxxxxx,- (…………………………rupiah). kepada: PT. BANK DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim Jl. KH. Wahid Hasyim 153 Jakarta 10240, atau pihak lain yang akan ditunjuk oleh PT. Bank DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim (order). Jakarta, 11 Januari 2011
………………………. MUSTA’JIR
………………………………. Istri
vii
SURAT PERNYATAAN Yang bertanda tangan di bawah ini : MUSTA’JIR : …………………… Istri : …………………………….. Alamat : ……………………….. Nomor Sehubungan dengan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK .........../xx/xxx/II/2011 Tanggal 11 Januari 2011 antara kami dengan PT. Bank DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim, dengan ini kami menyatakan bahwa: 1. Apabila pembayaran uang sewa berdasarkan Perjanjian tersebut di atas tidak dapat dibayarkan dan atau diselesaikan sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan, maka hal tersebut telah cukup membuktikan kelalain kami, maka segera atau lambatlambatnya dalam waktu 90 Hari Obyek IMBT sebagaimana tersebut dalam Perjanjian segera akan diserahkan kepada BANK tanpa tuntutan apapun; dan BANK berhak untuk mengambil kembali Obyek IMBT dimaksud dengan caranya sendiri atau dengan bantuan pihak berwajib dari siapapun dan dimanapun Obyek IMBT tersebut berada; untuk kepentingan tersebut, maka BANK berhak untuk memasuki tanah dan bangunan atau harta tak bergerak dimana Obyek IMBT tersebut berada. 2. Menyetujui penunjukan penjual atas Obyek IMBT oleh BANK. Oleh karenanya mengenai bonafiditas penjual, jenis, spesifikasi, harga, kelengkapan dokumen atas Obyek IMBT, Obyek IMBT tersebut sepenuhnya menjadi kewenangan BANK untuk penyelesaian kewajiban. Apabila terjadi permasalahan yang berhubungan dengan Penjual dan Obyek IMBT tersebut, pembayaran uang sewa yang telah disepakati dalam perjanjian tersebut akan tetap kami penuhi. Demikian Surat Pernyataan ini dibuat dengan sebenarnya tanpa paksaan dari siapapun dan dapat dipertanggungjawabkan.
Jakarta, 11 Januari 2011
………………….. MUSTA’JIR
………………… Istri
viii
SURAT KUASA Yang bertanda tangan di bawah ini: MUSTA’JIR Istri Alamat
: ……………………….. : ………………………… : …………………………
Selanjutnya disebut Pemberi Kuasa. Dengan ini memberi kuasa kepada
Bank DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim.
---------------------------------------- KHUSUS ----------------------------------------1. Melakukan segala tindakan baik dengan maupun tanpa bantuan pihak berwajib / alat negara, dari siapapun dan di manapun untuk mengambil / menarik kembali, menguasai Obyek IMBT milik Pemberi Kuasa sebagai jaminan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK Nomor ......../xx/xxx/II/2011 Tanggal 11 Januari 2011 yang berupa: Sebidang tanah seluas xx m² di ……………………………………………..i sesuai SHGB No.xxxxxx/………. Tgl Berakhir Hak xx-xx-xxxx SU Tgl.xx-xx-xxxx No.xxx Tgl Terbit Sertipikat xx-xx-xxxx yang tertulis an …………..O dan bangunan di atasnya seluas xx m² sesuai IMB No.xx/xx/xx/xx Tgl.xx xx xxx2 dan bangunan tambahan seluas xx m² berikut segala penambahannnya yang terpasang dan tertanam dikemudian hari. 2. Menjual dan atau menyerahkan Obyek IMBT tersebut dengan harga yang dianggap baik oleh Penerima Kuasa dan menerima pembayaran dari hasil penjualan tersebut untuk membayar hutang atau kewajiban Pemberi Kuasa berdasarkan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK tersebut di atas. Untuk keperluan tersebut Penerima Kuasa berhak untuk memasuki tanah dan bangunan atau harta tak bergerak di mana Obyek IMBT berada, menghadap instansi-instansi yang berwenang, memberi keterangan, membuat atau suruh membuat dan menandatangani semua surat yang diperlukan, menyerahkan BARANG, menerima uangnya, memberikan kwitansi / tanda penerimaannya yang sah serta mengerjakan segala sesuatu yang berguna untuk keperluan tersebut di atas dan tidak ada yang dikecualikan. Demikian surat ini ditandatangani dan tidak dapat ditarik kembali serta tidak berakhir karena sebab-sebab apapun.
Jakarta, 11 Januari 2011 Pemberi Kuasa
………………………….. MUSTA’JIR
PT Bank DKI Penerima Kuasa
…………………………………………… Pemimpin Cabang Syariah Wahid Hasyim
………………………………… Istri
ix
A K A D No. Pada hari I.
B A I’
/ BAI /xxx/II/2011
ini Selasa tanggal 11 Januari 2011 yang bertanda tangan di bawah ini:
……………………., Pemimpin………………………………., beralamat………………………….., menurut keterangannya dalam hal ini bertindak selaku jabatannya di atas berdasarkan Surat Keputusan Direksi Tanggal xx Mei xxxx No.xx Tahun xxxx Junto Surat Kuasa dibawah tangan bermaterai cukup tertanggal 04-08-2010 No.48/SK/DIR/VIII/2010, mewakili Direksi dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama PT. Bank DKI yang berkedudukan di Jakarta yang untuk selanjutnya disebut Pihak Pertama.
II. Nama : …………………. Pekerjaan : ……………………………… No. KTP : xxxxxxxxxx Alamat : ……………………………………………………. Untuk melakukan tindakan hukum dibawah ini yang telah mendapat persetujuan dari Istrinya yang turut hadir dan menandatangani perjanjian Al-Bai, yaitu : Nama : ……………………… Pekerjaan : …………………….. No KTP : xxxxxxxxxxx Alamat : ……………………………………………………….. untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA. Dalam hal ini menyatakan bahwa PIHAK PERTAMA telah membeli dari PIHAK KEDUA, berupa : ---------- Sebidang tanah seluas xx m² di………………………….i sesuai SHGB No.xx/….. Tgl Berakhir Hak xx-xx-xxxx SU Tgl.xx-xx-xxxx No.xxx Tgl Terbit Sertipikat xx-xx-xxxx yang tertulis an …………O dan bangunan di atasnya seluas xx m² sesuai IMB No.xx/xx/x/xx Tgl.xx xx xx2 dan bangunan tambahan seluas xx m² ------Dengan harga Rp,xxxx- (………………………………). Demikian akad ini dibuat dalam rangkap dua dan ditandatangani oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA pada hari dan tanggal sebagaimana disebut pada awal akad ini masing-masing di atas meterai cukup sehingga keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sama.
PIHAK PERTAMA
PIHAK KEDUA
……………………………..
………………..
……………………….. Istri
x
SURAT KUASA MENJUAL
Yang bertanda tangan di bawah ini, bertindak untuk dan atas nama diri sendiri: PENERIMA PEMBIAYAAN : ………………….. No. KTP : xxxxxxxxx Alamat : ………………………. Untuk melakukan tindakan hukum dibawah ini yang telah mendapat persetujuan dari Istrinya yang turut hadir dan menandatangani surat kuasa menjual, yaitu : Nama No KTP Alamat
: ………………………. : xxxxxxxxxxxx : ……………………………..
Memberi kuasa mutlak yang tidak dapat ditarik kembali kepada PT. Bank DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim, dengan hak untuk memindahkan kuasa ini kepada pihak lain (substitutie). ------------------------------------ ISTIMEWA ------------------------------------------Untuk menjual dan menyerahkan barang hak milik (kepunyaan) Yang Memberi Kuasa sebagai jaminan pembiayaan dari Bank. Penjualan barang tersebut dilaksanakan oleh Bank atau Pihak Lain yang ditunjuk, dengan harga yang disetujui Bank, baik dibawah tangan maupun dilelang dengan perantara Kantor Lelang Negeri di Jakarta. Barang yang dimaksud adalah: Sebidang tanah seluas xx m² di ………i sesuai SHGB No.xxx/……….. Tgl Berakhir Hak xx-xx-xxxx SU Tgl.xx-xx-xxxx No.xxx Tgl Terbit Sertipikat xx-xx-xxxx yang tertulis an ……..O dan bangunan di atasnya seluas xx m² sesuai IMB No.xx/xxx/x/xx Tgl.xx xx xxx2 berikut segala penambahannnya yang terpasang dan tertanam dikemudian hari dan bangunan tambahan seluas xx m². Sebagai pelaksanaan surat kuasa ini, yang memberi kuasa berjanji dan mengikat diri secara mutlak untuk menyerahkan barang tersebut di atas, yaitu untuk dijual oleh Bank dan sekaligus pula Bank yang akan menyerahkan barang tersebut kepada pembelinya. Semua ongkos yang timbul sebagai akibat pelaksanaan segala hal yang disebutkan di atas menjadi tanggungan Yang Memberi Kuasa, dan akan diselesaikan / dibayar dengan sebaikbaiknya. Surat kuasa ini hanya dapat dicabut kembali oleh PT. Bank DKI Cabang Syariah Wahid Hasyim. Jakarta, 11 Januari 2011 PT Bank DKI Penerima Kuasa
Yang Memberi Kuasa
……………………… PENERIMA PEMBIAYAAN
………………………………. Istri
xi
………………………………….. Pemimpin Cabang Syariah Wahid Hasyim
Draf Wawancara Assalmu’alaikum warahmatullahi wabarakatuh Puja puji syukur kita haturkan pada Allah swt dan shalawat serta salam kita tujukan pada Nabi Besar Muhammad saw. Salam sejahtera dan hormat saya pada bapak beserta staf-stafnya. Semoga senantiasa dirahmati oleh Allah swt dan diberikan keberhasilan dalam menjalankan amanah. Amiin. Dengan ini saya yang beridentitas: Nama
: M. KONI RUMAINI AZIZ
NIM
: 104046101649
Prodi / Konsentrasi
: Muamalat/ Perbankan Syariah
Universitas
: UIN Syarif Hidayatullah Jakarta
Email
:
[email protected]
bermaksud untuk wawancara pada bapak/ibu dalam rangka penelitian skripsi di UIN Syarif Hidayatullah Jurusan Perbankan Syariah Fakultas Syariah dan Hukum. Berikut adalah pertanyaannya: 1. Bagaimana awal keberadaan produk KPR iB DKI Syariah? 2. Bagaimana prosedur pengajuan sampai realisasi pembiayaan KPR iB DKI Syariah? 3. Apa yang di maksud dengan take over, dan apa perbedaan antara take over konvensional dengan syariah? 4. Jelaskan sedikit mengenai take over KPR dari bank konvensional ke bank DKI Syariah? 5. Bagaimana aplikasi take over KPR iB DKI Syariah? i
6. Alternatif manakah yang paling banyak diterapkan dari 4 alternatif mengenai akad take over yang di tetapkan oleh DSN di bank DKI Syariah? 7. Kenapa bank DKI memilih alternative itu? 8. Bagaimana aplikasi take over dari bank syariah lain ke bank DKI syariah? 9. Adakah perbedaan mekanisme antara take over dari bank konvensional ke bank DKI Syariah dengan take over dari bank syariah lain ke bank DKI Syariah? 10. Apa yang dinilai dari objek take over? 11. Bagaimana kebijakan BI terkait dengan take over? 12. Bagaimana kebijakan internal bank DKI Syariah terkait dengan take over? 13. Bagaimana mekanisme take over yang terjadi di bank DKI Syariah? Terima kasih atas perhatiannya. Wassalamu’alaikum warahmatullahibarakatuh.
M. Koni Rumaini Aziz Pewawancara
ii
