ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK MÓDOSÍTÁSA Négy részterületet érintő módosítás

ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK MÓDOSÍTÁSA Négy részterületet érintő módosítás EGYSZERŰSÍTETT ELJÁRÁS – Város‐Teampannon Kft. – 2016. július

NÉGY RÉSZTERÜLETET ÉRINTŐ MÓDOSÍTÁS

ALSÓÖRS TRE MÓDOSÍTÁS

2



ALSÓÖRS KÖZSÉG TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK MÓDOSÍTÁSA Négy részterületet érintő módosítás Egyszerűsített eljárás Véleményezési szakasz dokumentációja MEGRENDELŐ:

Alsóörs Község Önkormányzata 8226 Alsóörs, Endrődi Sándor u. 49. Képviselője:

GENERÁLTERVEZŐ:

TERVEZŐK:

Hebling Zsolt

Mártonffy Gábor

Polgármester

Települési főépítész

Város‐Teampannon Kft. 1053 Budapest, Veres Pálné u. 7. Képviselője: Koszorú Lajos Ügyvezető

Vezető településtervező Koszorú Lajos Okl. építészmérnök (TT/1É 01‐1346) Tábori Attila Területrendezési tervező Okl. környezetgazdálkodási agrármérnök (TR 01‐0402) Szrakity Marianna Településtervező

Város‐Teampannon Kft.


Heckenast Judit Közlekedéstervező Okl. közlekedésmérnök (Tkö 01‐5295)


3

Heckenast & Heckenast Bt.



Tartalomjegyzék I. BEVEZETÉS .................................................................................................................................................................. 5 II. JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK .............................................................................................................................. 7 1. TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV MÓDOSÍTÁSA .....................................................................................................................................7 2. HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA ..................................................................................................9

III. MEGALAPOZÓ VIZSGÁLAT ÉS ALÁTÁMASZTÓ JAVASLAT ......................................................................................... 15 1. A MÓDOSÍTÁSOK TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ÖSSZEFÜGGÉSEI ............................................................................................................ 15 1.1. Az Üü‐7 övezetre vonatkozó szabályok módosítása lakófunkció elhelyezése érdekében ............................................................................ 15 1.2. A 988/16 hrsz‐ú területre vonatkozó szabályozás módosítása ..................................................................................................................... 19 1.3. A 873/6 hrsz‐ú területen kijelölt be nem építhető telekrész törlése ............................................................................................................ 22 1.4. A 0122, 0123 és 0117 hrsz‐ú területen a különleges erdei üdülőtábor (K‐Üt) övezeti átsorolása falusias lakóterületbe (Lf) ..................... 22 1.5. Hibajavítás (HÉSZ 21. § és 21/A. § összevonása) ........................................................................................................................................... 24 2. A MÓDOSÍTÁSOK SZAKÁGI ÖSSZEFÜGGÉSEI ................................................................................................................................. 27 3. TERÜLETRENDEZÉSI TERVEKKEL VALÓ ÖSSZHANG IGAZOLÁSA .................................................................................................... 28

IV. MELLÉKLET .............................................................................................................................................................. 30

4



I. BEVEZETÉS Alsóörs Község Önkormányzatának Képviselő‐testülete 8/2016. (II. 9.) és 133/2016. (VII. 18.) számú hatá‐ rozatának értelmében módosítani kívánja településrendezési eszközeit. A módosítással érintett területek, és a módosítás célja a következő: 1. Az egykori Bányászüdülő tulajdonosa (HRSZ 331.) magas színvonalú lakások kialakítását tervezi a meglévő épületben. Erre a jelenlegi Üü‐7 építési övezetben nincsen lehetőség, ezért az övezetre vonatkozó előírások módosítását tervezi. 2. A Szerdahelyi‐dűlőben lévő 988/16 hrsz‐ú területen magas színvonalú üdülőapartmanok kialakítá‐ sát tervezi a tulajdonos. A fejlesztés megvalósítása érdekében szükséges az építménymagasság növelése 4,5 méterről 7,5 méterre, a szinterületi mutató 0,5‐ről 0,75‐re emelése. A módosítás so‐ rán megvizsgálásra kerül lakófunkció elhelyezésének lehetővé tétele a jogszabályok keretei között. 3. A Balaton partján lévő 873/6 hrsz‐ú terület fejleszthetőségét gátolja a korábban kijelölt be nem építhető telekrész kijelölése, ezért annak törlése tervezett. 4. A 0122, 0123 és 0117 hrsz‐ú területen a különleges erdei üdülőtábor (K‐Üt) övezeti átsorolása fa‐ lusias lakóterületbe (Lf) 5. Hibajavítás (HÉSZ 21. § és 21/A. §‐ának összevonása) A módosításokkal párhuzamosan el kell végezni a HÉSZ 21. § és 21/A. § hibajavítását a számos átfedő elő‐ írás miatt, amely zavart okozhat a jogalkalmazás során. A módosítások minden esetben belterületet érintenek, új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, településszerkezetet meghatározó műszaki infrastruktúra‐hálózat nem változik, nem történik zöld‐, vízgaz‐ dálkodási, erdő‐, és természetközeli terület megszűntetése, ezért a 314/2012. (XI. 8.) kormányrendelet (továbbiakban: TFR rendelet) 32. § (4) bekezdésének értelmében a módosítás véleményeztetése történhet egyszerűsített eljárásban. A véleményezési eljárás elindításához szükséges partnerségi tervről a 18/2015. (I. 29.) számú önkormány‐ zati határozattal döntött a Képviselő‐testület. Alsóörs hatályos településrendezési eszközei a következők: 

34/2004. (IV. 8.) Képviselő‐testületi határozat a településszerkezeti tervről

 7/2005. (XI. 11.) Önkormányzati rendelet a helyi építési szabályzatról és szabályozási tervről. Az egységes szerkezetben lévő településrendezési eszközök letölthetők a következő webcímről: http://alsoors.hu/index.php?option=com_content&view=article&id=2240&Itemid=108. A módosítások nem érintik a településszerkezeti tervet, csak a helyi építési szabályzatot és a szabályozási tervet. A TFR rendelet átmenti rendelkezései alapján az Önkormányzat a településrendezési eszközeit az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet 2012. augusz‐ tus 6‐án hatályos településrendezési követelményeinek és jelmagyarázatának figyelembe vételével kívánja módosítani.

5



6



II. JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK 1. TELEPÜLÉSSZERKEZETI TERV MÓDOSÍTÁSA Alsóörs Községi Önkormányzat Képviselő‐testületének ……./2016. (…….) sz. Kt. határozata a 34/2004. (IV. 8.) Kt. határozattal jóváhagyott településszerkezeti terv módosításáról 1. Alsóörs Községi Önkormányzat Képviselő‐testülete módosítja a 34/2004. (IV. 8.) számú Kt. határozat településszerkezeti tervét jelen határozat 1. mellékletén jelölt tervezési terület normatartalmával, va‐ lamint a településszerkezeti leírását a határozat 2. mellékletével. Jelen határozat a kihirdetést követő 15. napon lép hatályba. Hebling Zsolt Báró Béla Polgármester Jegyző

7



1. melléklet a …./2016. (…) Kt. határozathoz: Településszerkezeti terv módosítási javaslata

Tervezési terület határa

2. melléklet a …./2016. (…) Kt. határozathoz: A tervezési terület különleges üdülőövezetből falusias lakóterületbe kerül átsorolásra, melynek követ‐ keztében a telkek hasznosítási lehetőségei kedvezőbbek lesznek.

8



2. HELYI ÉPÍTÉSI SZABÁLYZAT ÉS SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA Alsóörs Községi Önkormányzat Képviselő‐testületének ……./2016. (…….) sz. rendelete a helyi építési szabályzatról és szabályozási tervről szóló 7/2005. (XI. 11.) rendelet módosításáról1 Alsóörs Község Önkormányzatának Képviselő‐testülete az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 62. § (6) bekezdés 6. pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alaptör‐ vény 32. cikk (1) bekezdés a) pontjában, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 1. pontjában és az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 6. § (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva, a településfejlesztési kon‐ cepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 38. § (2) bekezdés a‐ c) pontjaiban biztosított jogkörében eljáró Veszprém Megyei Kormányhivatal Építésügyi, Hatósági, Okta‐ tási és Törvényességi Felügyeleti Főosztály Építésügyi Osztály, Fejér Megyei Kormányhivatal Környezetvé‐ delmi és Természetvédelmi Főosztály, Balaton‐felvidéki Nemzeti Park Igazgatóság, Fejér Megyei Katasztró‐ favédelmi Igazgatóság, Veszprém Megyei Katasztrófavédelmi Igazgatóság, Nemzeti Közlekedési Hatóság Útügyi, Vasúti és Hajózási Hivatal, VMKH Veszprémi Járási Hivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Osztály, Veszprém Megyei Kormányhivatal Földhivatali Főosztály, Veszprém Megyei Kormányhivatal Földművelés‐ ügyi és Erdőgazdálkodási Főosztály, Honvédelmi Minisztérium Hatósági Hivatal, Nemzeti Média‐ és Hírköz‐ lési Hatóság Hivatala, Veszprém Megyei Önkormányzat, valamit a partnerek (lakosság, MÁV Zrt, Veszprém Megyei Kormányhivatal, Balatonfüredi Járási Hivatal, Járási Építésügyi Hivatal, Magyar Közút Zrt. Közúti Koordinációs Központ) véleményének kikérésével és a partnerségi egyeztetés szabályainak megfelelően a következőket rendeli el: 1. § (1) Alsóörs Községi Önkormányzat Képviselő‐testületének helyi építési szabályzatáról és szabályozási tervéről szóló 7/2005. (XI. 11.) sz. rendelet (továbbiakban: R.) 7. melléklete jelen rendelet 1. mellékle‐ ten jelölt tervezési területtel határolt terület normatartalmával módosul. 2. § (1) A R. 18. § (3) bekezdésének táblázata kiegészül az Lf‐16 építési övezettel és paramétereivel: övezeti jele

beépítés módja

legkisebb területe 2 m

Lf‐16

SZ

3000

AZ ÉPÍTÉSI TELEK legkisebb legnagyobb telek‐ szintter. szélesség mutató 30

legnagyobb beépítettsége %

legkisebb zöldfelületi aránya %

legnagyobb burkolt felület aránya %

15

50

20

0,5

AZ ÉPÍTMÉNYEK legnagyobb építmény‐ homlokzat‐ magassága magassága m m 4,5 5,5

(2) A R. 18. § (4) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: „(4) Az építési övezet telkein a fő rendeltetés szerinti funkció – az állattartó épületet kivéve – kizá‐ rólag egy épületben helyezhetők el az Lf‐4, és Lf‐16 övezet kivételével. Az övezetben legfeljebb há‐ rom épületben helyezhetők el a (2) bekezdés szerinti funkciók.” (3) A R. 18. § a kiegészül a (4a) bekezdéssel: „(4a) Az Lf‐16 övezet telkei – a közút kialakításához kapcsolódó telekalakítás kivételével – tovább nem oszthatók, csak telekhatárrendezés történhet.” 1

Félkövér kiemelléssel jeleztük a teljesen új, vagy az eredeti változathoz képest módosított előírásokat.

9



3. § A R. 21. §‐a helyébe a következő rendelkezés lép: „/1/ Üdülőházas üdülőterület övezeteiben – az Ófalu területének kivételével – a) üdülőépület, b) kereskedelmi szálláshelyek és szolgáltató épületek, c) üdülőtábor, d) kemping, e) sportlétesítmény, f) az üdülőterület ellátását szolgáló kereskedelmi és szolgáltató funkciójú épületek helyezhetők el. /2/ Az építési övezet építési telkének kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét, beépítési módját a következő táblázat szerint kell meghatározni: övezeti jele

beépítés módja

legkisebb területe 2 m

Üü‐1 Üü‐1* Üü‐2 Üü‐3 Üü‐4 Üü‐5 Üü‐6 Üü‐7 Üü‐8 Üü‐9

SZ SZ SZ/Sh SZ SZ SZ SZ SZ SZ SZ

1000 1000 1500 2000 2000 3000 3000/K K 10000 1000

AZ ÉPÍTÉSI TELEK legkisebb legnagyobb telek‐ szintter. szélesség mutató 20 20 20 20 20 20 20 20 20

legnagyobb beépítettsége %



30 30 25 25 30 30 10 30 15 30

40 40 50 50 40 40 50 40 50 40

20 20 20 20 20 20 30 40 25 20

0,5 0,5 0,9 0,7 0,7 0,75 0,25 1,0 0,3 0,75

AZ ÉPÍTMÉNYEK legnagyobb építmény‐ homlokzat‐ magassága magassága m m 4,5 5,5 5,0 5,5 10,0 10,5 7,5 8,5 6,0 7,0 7,5 8,5 7,5 8,0 16,0 18,0 6,0 7,0 7,5 8,0

SZ – szabadon álló beépítés, Sh – sorház, K‐kialakult állapot

/3/

Az övezet telkein elhelyezhető melléképítmények (Ófalu kivételével):  közműbecsatlakozási műtárgy,  hulladéktartály tároló (legfeljebb 2,0 m‐es belmagassággal),  kerti építmény (hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, a terepszintet 1 m‐nél nem magasabbra emelkedő, épülethez csatlakozó lefedés nélküli terasz),  kerti víz‐ és fürdőmedence, napkollektor,  kerti épített tűzrakóhely,  lugas, továbbá lábon álló kerti tető legfeljebb 20 m2 vízszintes vetülettel  kerti szabadlépcső (tereplépcső) és lejtő,  szabadon álló és legfeljebb 5,0 m magas zászlótartó oszlop,  kirakatszekrény (legfeljebb 0,4 m‐es mélységgel).  utcai kerítés /4/ A 734 hrsz‐ú építési telek előírásai: a.) A telek terepszintje alatt, az utcai támfalból nyíló barlangokban elhelyezhető: - az üdüléshez, szálláshely szolgáltatáshoz kapcsolódó és kulturális funkciók, - raktárak, - kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó funkciók helyiségei. b.) A telek területének legalább 40%‐át parkosítottan kell fenntartani. /5/ Az Üü‐1*, Üü‐7 és Üü‐8 övezetben az (1) bekezdésben felsorolt funkciók mellett az épületen belül elhelyezhetők még wellness‐fitness, egészségügyi, gyógyítást szolgáló funkciók is. 10



/6/ Az Üü‐7 és Üü‐9 övezetben az /1/ és /5/ bekezdésben meghatározott építmények mellett elhe‐ lyezhető lakó rendeltetésű épület is. /7/ Az Üü‐7 övezet telkeinek területe tovább nem csökkenthetők. /8/ Az Üü‐7 és Üü‐8 övezetben lévő épület tömegén kívül épületgépészeti berendezések, klímaberende‐ zés, szellőzők, hír‐ és távközlési berendezések nem helyezhetők el. Azok a tájképi követelményeknek megfelelően csak homlokzati felületek mögött alakíthatók ki. /9/ Az Üü‐7 és Üü‐8 építési övezetben történő építés esetén kiemelt tekintettel kell lenni az épület tájbaillesztésére, és az épület körül telepítendő intenzív fa‐ és cserjesor megvalósítására. Az épület használatbavételéig meg kell történnie a jelen rendelet 12. §‐a szerinti zöldfelület kialakításának. /10/ A 331. hrsz‐ú telken lévő parkoló vonalában, a 318 és a 330 hrsz‐ú telkekkel közös határán lévő kerí‐ tés mellett zajvédő létesítményt kell emelni. /11/ Lábonálló kerti tető építményként a telekterület 5%‐ának megfelelő, de legfeljebb 80 m2‐es vízszin‐ tes vetületi felülettel helyezhető el. /12/ Az övezetek telkein – kivéve Üü‐4 övezetet – elhelyezhető a fő funkciójú épületet kiszolgáló 2,5 mé‐ ter, vagy annál kisebb építménymagasságú, nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény. Az épít‐ mény alapterülete legfeljebb 30 m2 lehet, mely nem helyezhető el előkertben. /13/ Az Üü‐8 építési övezet építészeti karakterét az értékes környező épített környezethez igazodóan kell megformálni. /14/ Az Üü‐8 építési övezetben a maximális építményméret (földszinti bruttó alapterülete) 1500 m2. /15/ Az Üü‐8 építési övezet megközelítését magánút kialakításával kell biztosítani. A magánút számára telket kell kialakítani, telekalakítási terv keretében, melynek szélessége, min. 12,0 m.” 4. § A R. 31. § (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: „(2) A közúti közlekedési területek Köu kialakításának feltételei: a) Az új kiszolgáló utak keresztmetszetét a szabályozási terv szerint kell kialakítani. b) Beépítésre nem szánt területeken az utak védőterületei: ba) országos mellékút esetén 50‐50 m az úttengelytől mérve bb) gyűjtőutak esetén 10‐10 m az úttengelytől mérve” Zárórendelkezések 5 . § (1) Hatályát veszti a R. 21/A. §‐a. (2) Jelen rendelet az elfogadástól számított 15. napon lép hatályba. Hebling Zsolt Báró Béla Polgármester Jegyző 11



1. melléklet a …./2016. (…) Önk. rendelethez: SZT‐1 külterületi szabályozási terv‐ lap módosítása

12



2. melléklet a …./2016. (…) Önk. rendelethez: SZT‐2 szabályozási tervlap módosí‐ tása 2.1 melléklet:

2.2 melléklet:

Koszorú Lajos, TT1 01‐1346

13



Jelmagyarázat: Tervezési terület határa

14



III. MEGALAPOZÓ VIZSGÁLAT ÉS ALÁTÁMASZTÓ JAVASLAT 1. A MÓDOSÍTÁSOK TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ÖSSZEFÜGGÉSEI 1.1. AZ ÜÜ‐7 ÖVEZETRE VONATKOZÓ SZABÁLYOK MÓDOSÍTÁSA LAKÓFUNKCIÓ ELHELYEZÉSE ÉRDEKÉ‐ BEN

MEGALAPOZÓ VIZSGÁLAT Az Üü‐7 építési övezet a 71. számú főút és a Székesfehérvár‐Tapolca vasútvonal mellett helyezkedik el, a Balaton partjától kb. 150 méterre. Az övezethez a 332, 331, 330/3 hrsz‐ú telkek területe tartozik, melyek a meglévő beépítéseket figyelembe véve beálltnak tekinthetők. A 332 hrsz‐ú telken kétszintes panzió üze‐ mel, a 331 hrsz‐ú telken található az egykori három szintes bányászüdülő, mely jelenleg kihasználatlanul áll, valamint a 330/3 hrsz‐ú telken egy két szintes pincészet kereskedelmi egysége található, mely egyben a tulajdonosok lakóhelyeként szolgál. A terület domborzata ezen az útszakaszon hirtelen emelkedik, az utóbbi két épület a 71. sz. főút szintjénél kb. 4‐5 méterrel magasabban, egy alacsonyabb dombon fekszik, a főút felé ezért támfalas megoldással épült meg a kerítés. A támfal kialakításához helyi építőanyagot, a vöröskövet használták. A 330/3 hrsz‐ú telek 71. sz. főút felé eső területén teraszos megoldással mediter‐ rán hangulatú kiskertet alakítottak ki. Az Üü‐7 övezet területén régészeti terület, műemléki és helyi védett épület nincsen. A helyi építési szabályzat a következő előírásokat határozza meg a területre: /1/ A területen – Ófalu területének kivételével - kizárólag: a) üdülőépület, b) kereskedelmi szálláshelyek és szolgáltató épületek, c) üdülőtábor, d) kemping, e) sportlétesítmény, f) az üdülőterület ellátását szolgáló kereskedelmi és szolgáltató funkciójú épületek helyezhetők el. /2/ Az építési övezet építési telkének kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét, beépítési módját a következő táblázat szerint kell meghatározni: AZ ÉPÍTÉSI TELEK övezeti jele

beépítés módja

legkisebb területe m2

legkisebb telekszélesség

SZ

K

20

AZ ÉPÍTMÉNYEK

legnagyobb legnagyobb legkisebb legnagyobb szintter. beépítettsége zöldfelületi burkolt felület aránya % mutató % aránya %

legnagyobb építménymagassága m

homlokzatmagassága m

16,0

18,0

Üü…… Üü-7

1,0

30

40

40

SZ – szabadon álló beépítés, Sh – sorház, K-kialakult állapot /3/ Az övezet telkein elhelyezhető melléképítmények (Ófalu kivételével):         

közműbecsatlakozási műtárgy, hulladéktartály tároló (legfeljebb 2,0 m-es belmagassággal), kerti építmény (hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, a terepszintet 1 m-nél nem magasabbra emelkedő, épülethez csatlakozó lefedés nélküli terasz), kerti víz- és fürdőmedence, napkollektor, kerti épített tűzrakóhely, lugas, továbbá lábon álló kerti tető legfeljebb 20 m2 vízszintes vetülettel kerti szabadlépcső (tereplépcső) és lejtő, szabadon álló és legfeljebb 5,0 m magas zászlótartó oszlop, kirakatszekrény (legfeljebb 0,4 m-es mélységgel).

15



/4/



utcai kerítés A 734 hrsz-ú építési telek előírásai: a) A telek terepszintje alatt, az utcai támfalból nyíló barlangokban elhelyezhető: 

az üdüléshez, szálláshely szolgáltatáshoz kapcsolódó és kulturális funkciók,



raktárak,



kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó funkciók helyiségei.

b) A telek területének legalább 40%‐át parkosítottan kell fenntartani. /5/

Az ÜÜ‐1* és ÜÜ‐7 övezetben az (1) bekezdésben felsorolt funkciók mellett az épületen belül elhelyezhetők még wellness‐fitness, egészségügyi, gyógyítást szolgáló funkciók is.

/6/

Az ÜÜ‐7 övezet telkeinek területe tovább nem csökkenthetők.

/7/

Az ÜÜ‐7 övezetben lévő épület tömegén kívül épületgépészeti berendezések, klímaberendezés, szellőzők, hír‐ és távközlési berendezések nem helyezhetők el. Azok a tájképi követelményeknek megfelelően csak homlokzati felületek mögött alakíthatók ki.

/8/

Az Üü‐7 építési övezetben történő építés esetén kiemelt tekintettel kell lenni az épület tájbaillesztésére, és az épület körül telepítendő intenzív fa‐ és cserjesor megvalósítására. Az épület használatbavételéig meg kell tör‐ ténnie a jelen rendelet 12. §‐a szerinti zöldfelület kialakításának.

/9/

A 331. hrsz‐ú telken lévő parkoló vonalában, a 318 és a 330 hrsz‐ú telkekkel közös határán lévő kerítés mellett zajvédő létesítményt kell emelni.

/10/ Lábonálló kerti tető építményként a telekterület 5%‐ának megfelelő, de legfeljebb 80 m2‐es vízszintes vetületi felülettel helyezhető el. /11/ Az övezetek telkein – kivéve Üü‐4 övezetet – elhelyezhető a fő funkciójú épületet kiszolgáló 2,5 méter, vagy annál kisebb építménymagasságú, nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény. Az építmény alapterülete legfeljebb 30 m2 lehet, mely nem helyezhető el előkertben.

Részlet a hatályos szabályozási tervből (SZT‐2)

Légifotó részlet (2016)

A terület szomszédságában még van egy üdülő, mely a Szegfű utca felől közelíthető meg, de a környező területeken többségében lakóterületek találhatók, melyek Lke‐3 és Lke‐5 övezetbe vannak besorolva. Az üdülőfunkció szinte szigetként jelenik meg a lakóterületek (falusias és kertvárosias lakóterület) között, mely jól látszik a légifotón és a településszerkezeti terv részletén.

16



A területnek kedvező a megközelíthetősége, hiszen a telkek elérhetők a Sebők Soma közön és a Rózsa utcán keresztül.

FEJLESZTÉSI ELKÉPZELÉS A 331 hrsz‐ú telek tulajdonosa a megváltozott igényeknek megfelelően magas színvonalú lakások kialakítá‐ sát tervezi az egykori Bányászüdülő felhagyott épületében.

A MÓDOSÍTÁS ALÁTÁMASZTÁSA A jelenlegi szabályozás szerint nem lehet lakófunkciót elhelyezni üdülőházas üdülőterületen. Ezt a korláto‐ zást egy, az Üü‐7 építési övezetre vonatkozó előírás HÉSZ‐be történő beillesztésével javasoljuk feloldani. Településszerkezeti szempontból indokaink a következő: 

Az üdülőházas üdülőterület egy szigetként helyezkedik el lakóterületekkel körülvéve;



Az átmenet már jelentkeik e területen, mert a 330/3 hrsz‐ú területen a kereskedelmi egység mel‐ lett a tulajdonosok lakófunkciót tartalmazó épület áll.

Az üdülőterület megtartását ugyanakkor az indokolja, hogy ezen a területen sűrűsödnek az üdüléssel kap‐ csolatos szálláshelyek és szolgáltatások, ugyanakkor fejlesztés szempontjából is kedvezőbb, hogy növeli az érintett telkek hasznosíthatóságát. Nem javasoljuk a 331 hrsz‐ú telek külön lakóterületbe sorolását, mert feleslegesen növeli az építési övezetek számát, valamint nem biztosítható az a szakmai elv, hogy az azonos fekvésben lévő telkeket azonos, vagy legalább hasonló építési jogok illessenek meg. A tulajdonosi szándék egy megfelelő válasznak tekinthető a Balaton parti igények folyamatos változásá‐ ra. Az üdülő jelenleg kihasználatlan, ugyanakkor mivel magaslaton helyezkedik el, kiváló kilátás nyílik a tóra. Ezért az épület alkalmas olyan magas színvonalú lakásokat tartalmazó lakóépületté fejlesztésre, mely kielégíti a Balaton partján folyamatosan megjelenő, magas jövedelmű réteg pihenési és itt tartózkodási igényeit társasházi formában. Ilyen jellegű lakáskínálat még nincsen Alsóörsön, így a módosítás minden‐ képpen pozitív, hiszen növeli Alsóörsön a lakáskínálatot, valamint a fejlesztés hosszú távon jó hatással bír a község szolgáltatásának további fejlődésére, továbbá megoldható az épület egész éves hasznosítása (nem áll üresen az év 2/3‐ában). Az OTÉK jelenleg hatályos állapota szerint (OTÉK 10. §‐a) már a helyi építési szabályzat határozhatja meg az elhelyezhető építmények rendeltetését, tehát a szabályozás az OTÉK 2012‐es módosítása óta jóval lazáb‐ bak a funkciók elhelyezésére vonatkozó szabályok. Ugyanakkor mivel a településrendezési eszközök 2005‐ ben kerültek elfogadásra, ezért az OTÉK 2012. augusztus 6‐án hatályban lévő településrendezési követel‐ ményeit kell továbbra is figyelembe venni, ami jóval szigorúbbnak tekinthető, hiszen csak az üdülőházas üdülőterületre meghatározott, OTÉK szerinti rendeltetések helyezhetők el, melyet a HÉSZ legfeljebb szigo‐ ríthat. Az elhelyezhető funkciók meghatározásától ugyanakkor el lehet térni az OTÉK 111. § (2) bekezdése szerint, hiszen az elhelyezhető funkciók köre is településrendezési követelmény. Tehát sajátos a helyzet, 17



hogy miközben az új OTÉK alapján a HÉSZ egyszerű indoklással már előírhatja üdülőházas üdülőterüle‐ ten lakófunkció elhelyezését, addig a régi OTÉK alapján még ehhez az állami főépítész hozzájárulása szükséges. Az eltéréshez a következő előírások mérlegelése szükséges. 111. § (2) A II.‐III. fejezetben meghatározott követelményeknél megengedőbb követelményeket a telepü‐ lésrendezési eszköz akkor állapíthat meg, ha a) azt különleges településrendezési okok vagy a kialakult helyzet indokolja, továbbá b) közérdeket nem sért, valamint c) a 31. § (1) bekezdésében foglalt követelmények megfelel, azaz megfelejenek a településrendezési, tele‐ pülésképi, illeszkedési, a környezet, a táj‐, természet‐ és a műemlékvédelmi, továbbá a rendeltetési, az egészség‐, a tűz‐, a köz‐ és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeknek, valamint a geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak, illetőleg azokat ne befolyásolja károsan. Az OTÉK‐tól való eltéréshez az állami főépítész záróvéleményében adja meg hozzájá‐ rulását a TFR rendelet 28. § (4) bekezdése alapján, mérlegelve az OTÉK 111. § (2) bekezdésének előírásait.

OTÉK‐TÓL VALÓ ELTÉRÉS ALÁTÁMASZTÁSA Vizsgálataink szerint az OTÉK‐tól való eltérésnek, az Üü‐7 övezetben lakófunkció elhelyezésének a 111. § (2) bekezdése szerint nincsen akadálya. Különleges településrendezési okok, kialakult helyzet Hangsúlyozni kell, hogy mind az üdülőházas üdülőterület, mind a lakófunkció legfontosabb közös jellemző‐ je és célja a pihenés, az emberi megújulás (alvás) (OTÉK 104/A. § a) pont, 105. § (1) bek. a) pont). A két funkció között a legjelentősebb különbség a tartózkodás hossza: az üdülőházas üdülőterületen időszakos, nem életvitelszerű, átmeneti a tartózkodás, a lakófunkció pedig huzamos, tartós tartózkodást jelent. Egy‐ értelmű településrendezési kérdéseket csak a pihenés, alvás biztosítása vet fel a nem zavaró funkciók kizá‐ rásával. Mivel mind a két funkciónak azonos a célja, így védelmet nem kell biztosítani az üdülőfunkciónak a lakófunkciótól és fordítva, és egymás működését sem korlátozzák. Mind a két funkció esetén azonos szá‐ mú parkolóhelyet kell biztosítani az OTÉK szerint. További településrendezési indok, hogy az üdülőházas üdülőterület szigetként terül el a lakóterületek között, sőt, a 330/3 hrsz‐ú területen megjelenik a lakófunk‐ ció is, amely átmenetként értékelhető a lakóterületek és az üdülőterületek között. Fontos településrende‐ zési jogszabályi változás, hogy az új OTÉK már a helyi építési szabályzat jogkörébe adja az adott övezetben elhelyezhető funkciók körének meghatározását a régi OTÉK‐hoz képest, amennyiben a rendeltetés az adott terület sajátos használatát nem korlátozza, vagy attól nem igényel védelmet. Mint ahogy korábban bemu‐ tattuk, ennek a követelménynek is megfelel az OTÉK‐tól való eltérés. Közérdek kérdése Az OTÉK‐tól való eltérés nem érint közterületet, közérdeket nem sért, hiszen a meglévő, beállt, magántu‐ lajdonú területekre vonatkozik a változás. OTÉK 31. § (1) bekezdésében foglalt követelmények igazolása Településrendezési követelmények, településképi, illeszkedési és rendeltetési követelmények: a település‐ rendezési követelményekkel összhangban van az OTÉK‐tól való eltérés, mert a pihenés (és alvás) közös követelménye miatt az üdülőterület a lakófunkciót nem zavarja és fordítva. A két funkció egymást nem korlátozza, egymástól védelmet nem igényelnek. A módosításnak településképi vonzata nincsen, hiszen érdemben nem befolyásolja az építmény építészeti kialakítását. A lakófunkció elhelyezésének lehetővé tétele jól illeszkedik a környezetéhez, hiszen az Üü‐7 építési övezet körül nagy és kialakult lakóterület ta‐ lálható, és a módosítással érintett területen is megjelenik a lakófunkció. Táji‐, természeti‐ és műemlékvédelmi követelmények: A terület beállt, természetvédelmi és műemléki ér‐ ték nincsen a területen, a lakófunkció engedélyezése érdemben nem befolyásolja a tájképi megjelenését. A követelményekkel összhangban van az OTÉK‐tól való eltérés. 18



Egészség‐, a tűz‐, a köz‐ és más biztonsági, az akadálymentességi követelmények: mind lakó‐, mind üdülő‐ épület építése esetén figyelembe kell venni az OTÉK szerinti és a hatóságok által előírt egészség‐, a tűz, a köz‐ és más biztonsági, az akadálymentességi követelményeket, attól függően vagy függetlenül, hogy mi‐ lyen jellegű építmény valósul meg. Ennek betartása a tulajdonos/beruházó feladata, kötelessége, ezen az OTÉK‐tól való eltérés nem változtat. Így az üdülőházas üdülőterületen lakófunkció elhelyezésének lehetővé tétele ezekkel a követelményekkel is összhangban van. Geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak megőr‐ zése: a módosítás beállt területet érint. A lakófunkció üdülőterületen történő elhelyezésének lehetővé tétele egyáltalán nem befolyásolja a geológiai, éghajlati és terepviszonyokat, nem változtatja meg a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságait, hiszen ezzel nem változik sem a beépítés intenzitása, sem a beépí‐ tettség mértéke, és a lakófunkció az üdülő funkcióhoz képest érdemi hatást nem jelent. A jogszabályok alapján tehát nincs akadálya az OTÉK‐tól való eltérés alkalazására az alsóörsi Üü‐7 építési övezetre.

1.2. A 988/16 HRSZ‐Ú TERÜLETRE VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁS MÓDOSÍTÁSA

MEGALAPOZÓ VIZSGÁLAT A telek a Szerdahelyi‐dűlő észak‐keleti részén helyezkedik el, a vasúttól délre, a Blaha Lujza utcában, az úgynevezett „színészházak” (hétvégi házas üdülőterület 4,5 méteres építménymagas‐ sággal), valamint a Balaton mellett kijelölt zöld‐ terület mellett. A telek jelenleg beépítetlen, egy korábbi tereprendezés nyomai láthatók. A hatá‐ lyos szabályozás szerint a terület – a vízpart‐ rehabilitációs tanulmánytervvel összhangban2 – üdülőházas üdülőterületbe került besorolásra, melynek részletes övezeti előírásai már bemuta‐ tásra kerültek az előző fejezetben. A szabályozási terven (SZT‐4) kijelölt építési hely, építési vonal és irányadó telekhatár egy korábbi fejlesztési elképzelést rögzítettek. A területre vonatkozó övezeti paraméterek a következők: övezeti jele

beépítés módja


Üü-1

SZ

1000

AZ ÉPÍTÉSI TELEK legkisebb telekszélesség 20

legnagyobb legnagyobb legkisebb legnagyobb szintter. beépítettsége zöldfelületi burkolt felület mutató % aránya % aránya % 0,5

30

40

20

AZ ÉPÍTMÉNYEK legnagyobb építményhomlokzatmagassága magassága m m 4,5

5,5

A Blaha Lujza utca másik oldala szintén beépítetlen, ezen a területen a vízpart‐rehabilitációs tanulmány‐ tervvel összhangban különleges‐sport, oktatási és egészségügyi terület kerület kijelölésre 7,5 méteres építménymagassággal és 10%‐os beépíthetőséggel. Területen védett természeti és művi érték nincsen. 2

Lásd területrendezési tervekkel való összhang igazolása

19



Részlet a hatályos szabályozási tervből (SZT‐2)


Panorámafotó a helyszínről

FEJLESZTÉSI ELKÉPZELÉS A terület tulajdonosa magas színvonalú üdülőépületek létesítését tervezi, melyhez szükséges az épít‐ ménymagasság 4,5 méterről 7,5 méterre emelése, valamint a szintterületi mutató 0,5‐ös értékről 0,75‐ös értékre növelése. A tulajdonos nagy távlatban színvonalas lakások elhelyezését is tervezi.

A MÓDOSÍTÁS ALÁTÁMASZTÁSA Az építménymagasság és a szintterületi mutató településrendezési és jogszabályi szempontból is emelhe‐ tő, figyelembe véve, hogy a szomszédos különleges területen már meghatározásra került a 7,5 méteres építménymagasság, valamint összhangban van a balatoni vízpart‐rehabilitációs szabályozás követelménye‐ iről szóló 283/2002. (XII. 21.) Kormányrendelet 10. §‐ával, mely szerint a beépítési magasság legfeljebb 8,0 méter lehet. Ebből következően a homlokzatmagasság nem lehet nagyobb, mint 8,0 méter. A módosítás összhangban van az OTÉK településrendezési követelményeivel is. Mivel az Üü‐1 építési övezet másutt is kijelölésre került a szabályozási tervben, ezért javasoljuk új építési övezet bevezetését Üü‐9 kódolással. A további paraméterek nem változnak (a módosítandó paramétereket vastag betűvel jeleztük). övezeti jele

beépítés módja


Üü-9

SZ

1000

AZ ÉPÍTÉSI TELEK legkisebb legnagyobb legnagyobb legkisebb legnagyobb telekszintter. beépítettsége zöldfelületi burkolt felület szélesség mutató % aránya % aránya %

20

0,75

30

20

40

20

AZ ÉPÍTMÉNYEK legnagyobb építményhomlokzatmagassága magassága m m

7,5

8,0



A szabályozási terven jelölt építési hely, építési vonal és irányadó telekhatár egy több, mint tíz évvel eze‐ lőtti fejlesztési irányt tükröz, mely a tulajdonosváltásokkal megváltozott, ezért célszerű az építményelehelyezésre vonatkozó szabályozási elemek korrekciója, figyelembe véve a területen húzódó közművezetékeket, a környező területek jelenlegi beépítési módját, valamint a vasút védőtávolságát. A terület fejleszthetősége érdekében az építési vonal és irányadó telekhatár törlésre kerül, az építési hely ennek megfelelően pontosításra kerül. A változás összhangban van a környező területek kialakult állapotá‐ val, és szabályozásával, mivel a szomszédos területeken sem került meghatározásra építési vonal. A lakófunkció elhelyezését lehetővé tevő előírás esetén, hasonló módszert javasolunk, mint az első módo‐ sítás esetén: külön bekezdésként kerül be a módosítási javaslat a helyi építési szabályzatba. Erre az előírás‐ ra is érvényes az a helyzet, hogy a régi OTÉK szerint ez megengedőbb településrendezési követelmény, melyhez az állami főépítész OTÉK‐tól való eltéréshez való hozzájárulását kell megkérni, mely során igazolni kell az OTÉK 111. § (2) bekezdésében foglalt feltételek fennállását.

OTÉK‐TÓL VALÓ ELTÉRÉS ALÁTÁMASZTÁSA Vizsgálataink szerint az Üü‐9 övezetben lakófunkció elhelyezésének nincsen akadálya a 111. § (2) bekezdé‐ se alapján. Különleges településrendezési okok, kialakult helyzet Ki kell emelni, hogy az üdülőházas üdülőterület, és a lakófunkció közös vonása a pihenés, alvás biztosítása. A két funkció között csak a tartózkodás hosszában van különség. Emiatt nem kell biztosítani az üdülőfunk‐ ció részére védelmet a lakófunkciótól, mely fordítva is igaz. A funkciók egymás működését sem korlátoz‐ zák. Fontos településrendezési jogszabályi változás, hogy az új OTÉK a régi OTÉK‐hoz képest már a helyi építési szabályzat jogkörébe adja az adott övezetben elhelyezhető funkciók meghatározását, amennyiben a rendeltetés az adott terület sajátos használatát nem korlátozza, vagy attól nem igényel védelmet. A ja‐ vaslat ennek a követelménynek is megfelel. Közérdek kérdése A módosítás csak magántulajdonú telket érint, közterületet nem, így az közérdeket nem sért. OTÉK 31. § (1) bekezdésében foglalt követelmények igazolása Településrendezési követelmények, településképi, illeszkedési és rendeltetési követelmények: mivel a pihe‐ nés (és alvás) közös követelménye mind az üdülőterület, mind a lakófunkció esetén megjelenik, illetve a két funkció nem zavarja, és nem korlátozza egymást, ezért megfelelnek a településrendezési, rendeltetési és illeszkedési követelményeknek. Ez a parkolás tekintetében is fennáll, hiszen mind a lakófunkció, mind az üdülőegység esetén azonos mennyiségű (1‐1 db) parkolót kell biztosítani egységenként. A módosításnak településképi vonzata nincsen, mivel érdemben nem befolyásolja az építmény építészeti kialakítását. Táji‐, természeti‐ és műemlékvédelmi követelmények: A területen természetvédelmi és műemléki érték nincsen, a lakófunkció engedélyezése érdemben nem befolyásolja az épületek tájképi megjelenését. A követelményekkel összhangban van az OTÉK‐tól való eltérés. Egészség‐, a tűz‐, a köz‐ és más biztonsági, az akadálymentességi követelmények: mind lakó‐, mind üdülő‐ épület építése esetén figyelembe kell venni az OTÉK szerinti, műszaki előírások (szabványok) és a hatósá‐ gok által előírt egészség‐, tűz‐, a köz‐ és más biztonsági, továbbá az akadálymentességi követelményeket, attól függetlenül, hogy milyen jellegű építmény valósul meg. A követelmények betartása a tulajdo‐ nos/beruházó feladata, kötelessége, ezen az OTÉK‐tól való eltérés nem változtat. Így az üdülőházas üdülő‐ területen lakófunkció elhelyezésének lehetővé tétele ezekkel a követelményekkel is összhangban van. Geológiai, éghajlati, illetőleg a terep, a talaj és a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottságainak megőr‐ zése: a lakófunkció üdülőterületen történő elhelyezésének lehetővé tétele egyáltalán nem befolyásolja a geológiai, éghajlati és terepviszonyokat, nem változtatja meg a talajvíz fizikai, kémiai, hidrológiai adottsá‐ gait, hiszen ezzel nem változik sem a beépítés intenzitása, sem a beépítettség mértéke, és a lakófunkció az 21



üdülő funkcióhoz képest érdemi hatást nem jelent. A jogszabályok alapján tehát nincs akadálya az OTÉK‐tól való eltérés alkalazására az alsóörsi Üü‐9 építési övezetre.

1.3. A 873/6 HRSZ‐Ú TERÜLETEN KIJELÖLT BE NEM ÉPÍTHETŐ TELEKRÉSZ TÖRLÉSE A telken jelenleg csak egy épület áll, mely pontosan a 10 méteres szélességű be nem építhető telekrészen helyezkedik el. A terület fejlesztését nehezíti ez a korlátozás, de nem is indokolt, mivel a környezetében nincsen olyan területfelhasználás, amely ezt szükségessé teszi a védelmet. Ezért a telek be nem építhető része törlésre kerül. Ettől függetlenül az oldalkert méretére vonatkozó 5,0 méteres legkisebb szélesség követelménye érvényesítendő. Részlet a hatályos szabályozási tervből (SZT‐2)


1.4. A 0122, 0123 ÉS 0117 HRSZ‐Ú TERÜLETEN A KÜLÖNLEGES ERDEI ÜDÜLŐTÁBOR (K‐ÜT) ÖVEZETI ÁTSOROLÁSA FALUSIAS LAKÓTERÜLETBE (LF) A tervezési terület külterületen az Ófalutól északra, a Somlyó‐hegyi kilátótól keletre helyezkedik el. A ter‐ vezési terület az alsóörsi volt úttörőtábor 0122, 0123 hrsz‐ú telkei, valamint a mellettük lévő 0117 hrsz‐ú telek volt úttörőtábor felőli része. A volt tábor a ’60‐as évektől egészen 2003‐ig működött, a telkeknek jelenleg eltérő magántulajdonosuk van. A felépítményeket korábban elbontották, beton alapzatuk meg‐ maradt. Korábbi beépítettségük 10 % körüli volt. A 0117 hrsz‐ú telek önkormányzati tulajdonban van, je‐ lenleg beépítetlen. Az Ófaluból közvetlen útkapcsolata a 0123 és a 0117 hrsz‐ú telkeknek van, a 0122 va‐ lamint a felette levő 0121 hrsz‐ú telkek szolgalmi útról érhetők el. A tervezési terület régészeti területet nem érint, műemlék nincs. A területet körül veszi a nemzeti ökológiai hálózat magterülete, ugyanakkor a 0122, 0123 terület nem része a hálózatnak, valamint a 0117 hrsz‐ú terület K‐Üt övezetben fekvő része sem tartozik magterületbe. A hatályos szerkezeti terv és szabályozási terv különleges erdei üdülőtábor területként jelöli a tervezési területet. A szabályozás a 0123 hrsz‐ú telek esetén meghatározza a telek be nem építhető részét. A 0117 hrsz‐ú telek üdülőtáborhoz közeleső, mintegy 3000 m2‐es terület beépítésre szánt területbe van besorolva, a fennmaradó keleti rész pedig védelmi célú erdőterületbe. A hatályos HÉSZ a különleges erdei üdülőtábor 22



övezetére az alábbi beépítési paramétereket írja elő:

AZ ÉPÍTÉSI TELEK övezeti jel

AZ ÉPÍTMÉNYEK

beépítés módja legnagyobb legkisebb terü‐ max. szintterü‐ beépítettsége lete (m2) leti mutató* (%)

K‐Üt

SZ

35

K

0,75


50

legnagyobb legnagyobb építményma‐ homlokzatma‐ gasság (m) gasság (m)

4,5

5,5

SZ ‐szabadonálló beépítés, K ‐kialakult állapot.

A módosítás során a különleges erdei üdülőtábor övezetből falusias lakóövezetbe kerül átsorolásra a terü‐ let (0122, 0123, 0117 hrsz‐ú telek nyugati része), új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre. A terve‐ zési terület ugyan szerkezetileg nem része az Ófalunak, ugyanakkor a szomszédos területfelhasználásokat tekintve a falusias lakóterület illeszkedik legjobban a szomszédos területfelhasználáshoz. Az átsorolás nö‐ veli a 13 éve elhagyatott terület hasznosítási lehetőségeit. Az új területfelhasználás egy állandó, intenzívebb terhelést okozhat, ami növekvő közlekedési forgalmat generálhat. Ez jelentősen terhelné az ófalusi kialakult szűk úthálózatot, ezért az új falusias lakóterület be‐ építési intenzitásának alacsonyan tartását javasoljuk. Ezt a célt biztosítják az új építési övezet (Lf‐16) para‐ méterei is, melyek egy családiházas terület kialakítására alkalmasak. Az eredeti övezeti előírások az alábbi‐ ak szerint módosulnak: a legkisebb telekméret 3000 m2, a telek beépíthetősége 30% helyett 15%‐ra válto‐ zik. Az építménymagasság, legkisebb zöldfelületi arány, szintterületi mutató mértéke nem változik. Az öve‐ zetben a javaslat szerint legfeljebb 3 főépület helyezhető el, tekintve, hogy nagy telkekről van szó. Ez a szigorú szabályozás amellett, hogy kielégíti a fejlesztési igényeket, és elősegíti a felhagyott terület újra‐ hasznosítását, meggátolja a terület jóval intenzívebb hasznosítását, valamint a terület felaprózódását. A telek nem beépíthető részének – kisebb korrekció melletti – megtartása szükséges. A módosítás során 8 m‐es út kiszabályozása megoldja a telkek, valamint a külterületi szántóterületek meg‐ közelíthetőségét. Részlet a hatályos külterületi szabályozási tervből Légifotó részlet (2016) (SZT‐1)

23



Részlet a hatályos településszerkezeti tervből

Javasolt településszerkezeti terv módosítás

1.5. HIBAJAVÍTÁS (HÉSZ 21. § ÉS 21/A. § ÖSSZEVONÁSA) A 21. § és 21/A. § az üdülőházas üdülőterületekre határoz meg előírásokat. A két bekezdés között nagy az átfedés, mert több előírás is ismétlődik (lásd a mellékelt táblázat). Ez megnehezíti a helyi építési szabályzat módosítását, megnehezíti jelen módosítási javaslat teljesítését. Az ismétlődések elkerülése érdekében a két szakasz összevonásra kerül a 21. §‐ba, a 21/A. § törlésre kerül.

24



Zöld színnel jelölve: 21. § azonosan tartalmazza, ezért törlendő Sárga színnel jelölve: Kérdéskört kis mértékben eltérően szabályozza, feleslegesen szigorú előírás, az összes üdülőterület szabályozásához (21. §‐hoz képest), ezért törlése javasolt Piros színnel jelölve: 21. § nem tartalmazza, ezért abba beépítendő Pirossal, kihúzással jelölve: felsőbb jogszabállyal ellenétes, ezért törlendő

21. § /1/

/2/

21/A. §

A területen – Ófalu területének kivételével ‐ kizárólag:

(1) A területen – Ófalu területének kivételével ‐ kizárólag:

g) üdülőépület, h) kereskedelmi szálláshelyek és szolgáltató épületek, i) üdülőtábor, j) kemping, k) sportlétesítmény, l) az üdülőterület ellátását szolgáló kereskedelmi és szolgáltató funkciójú épületek helyezhetők el. Az építési övezet építési telkének kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét, beépítési módját a kö‐ vetkező táblázat szerint kell meghatározni: AZ ÉPÍTÉSI TELEK AZ ÉPÍTMÉNYEK

övezeti beépítés legkisebb legkisebb legna‐ legna‐ legkisebb jele módja területe telek‐ gyobb gyobb zöldfelületi 2 m szélesség szintter. beépített‐ aránya % mutató sége % Üü‐1 Üü‐1* Üü‐2 Üü‐3 Üü‐4 Üü‐5 Üü‐6 Üü‐7

SZ SZ SZ/Sh SZ SZ SZ SZ SZ

1000 1000 1500 2000 2000 3000 3000/K K

20 20 20 20 20 20 20 20

0,5 0,5 0,9 0,7 0,7 0,75 0,25 1,0

30 30 25 25 30 30 10 30

40 40 50 50 40 40 50 40


20 20 20 20 20 20 30 40

a) üdülőépület, b) kereskedelmi szálláshelyek és szolgáltató épületek, c) üdülőtábor, d) kemping, e)sportlétesítmény, f)az üdülőterület ellátását szolgáló kereskedelmi és szolgáltató funkciójú épületek helyezhetők el. (2) Az építési övezet építési telkének kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azoklegnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét, beépítési módját a kö‐ vetkező táblázat szerint kell meghatározni: a b c d e f g

legnagyobb építmény‐ magassága

h

1 AZ ÉPÍTÉSI TELEK

homlokzat‐ magassága

m

m

4,5 5,0 10,0 7,5 6,0 7,5 7,5 16,0

5,5 5,5 10,5 8,5 7,0 8,5 8,0 18,0

2

övezeti beépítés jele

módja

legkisebb területe 2

m

legkisebb telek‐ szélesség

legnagyobb

legna‐ gyobb

szintter. mutató

beépített‐ sége

zöldfelületi

legkisebb

legnagyobb burkolt felület

aránya %

aránya %

50

25

% 3

Üü‐8

SZ

10000

0,3

15

SZ – szabadon álló beépítés, Sh – sorház, K‐kialakult állapot /3/

Az övezet telkein elhelyezhető melléképítmények (Ófalu kivételével):     

(3) Az övezet telkein elhelyezhető melléképítmények (Ófalu kivételével):

közműbecsatlakozási műtárgy, hulladéktartály tároló (legfeljebb 2,0 m‐es belmagassággal), kerti építmény (hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, a te‐ repszintet 1 m‐nél nem magasabbra emelkedő, épülethez csatlakozó lefedés nélküli terasz), kerti víz‐ és fürdőmedence, napkollektor, kerti épített tűzrakóhely,

25

a) közműbecsatlakozási műtárgy, b) hulladéktartály tároló (legfeljebb 2,0 m‐es belmagassággal), c) kerti építmény (hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, a te‐ repszintet 1 m‐nél nem magasabbra emelkedő, épülethez csatlakozó lefedés nélküli terasz), d) kerti víz‐ és fürdőmedence, napkollektor, e) kerti épített tűzrakóhely,



21. §      /4/

21/A. § 2

f) g) h) i) j)

lugas, továbbá lábon álló kerti tető legfeljebb 20 m vízszintes vetülettel kerti szabadlépcső (tereplépcső) és lejtő, szabadon álló és legfeljebb 5,0 m magas zászlótartó oszlop, kirakatszekrény (legfeljebb 0,4 m‐es mélységgel). utcai kerítés A 734 hrsz‐ú építési telek előírásai: a.) A telek terepszintje alatt, az utcai támfalból nyíló barlangokban elhelyezhető: - az üdüléshez, szálláshely szolgáltatáshoz kapcsolódó és kulturális funkciók, - raktárak, - kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó funkciók helyiségei. b.) A telek területének legalább 40%‐át parkosítottan kell fenntartani.

2

lugas, továbbá lábon álló kerti tető legfeljebb 20 m vízszintes vetülettel kerti szabadlépcső (tereplépcső) és lejtő, szabadon álló és legfeljebb 5,0 m magas zászlótartó oszlop, kirakatszekrény (legfeljebb 0,4 m‐es mélységgel). utcai kerítés

Ilyen előírás nincs.

/5/

Az ÜÜ‐1* és ÜÜ‐7 övezetben az (1) bekezdésben felsorolt funkciók mellett az épületen belül elhelyezhe‐ tők még wellness‐fitness, egészségügyi, gyógyítást szolgáló funkciók is.

(4) Az ÜÜ‐1*, ÜÜ‐7 és Üü‐8 övezetben az (1) bekezdésben felsorolt funkciók mellett az épületen belül elhelyez‐ hetők még wellness‐fitness, egészségügyi, gyógyítást szolgáló funkciók is.

/6/

Az ÜÜ‐7 övezet telkeinek területe tovább nem csökkenthetők.

Ilyen előírás nincs.

/7/

Az ÜÜ‐7 övezetben lévő épület tömegén kívül épületgépészeti berendezések, klímaberendezés, szellő‐ zők, hír‐ és távközlési berendezések nem helyezhetők el. Azok a tájképi követelményeknek megfelelően csak homlokzati felületek mögött alakíthatók ki.

(5) Az ÜÜ‐7 és Üü‐8 övezetben lévő épület tömegén kívül épületgépészeti berendezések, klímaberendezés, szellőzők, hír‐ és távközlési berendezések nem helyezhetők el. Azok a tájképi követelményeknek megfelelően csak homlokzati felületek mögött alakíthatók ki.

/8/

Az Üü‐7 építési övezetben történő építés esetén kiemelt tekintettel kell lenni az épület tájbaillesztésére, és az épület körül telepítendő intenzív fa‐ és cserjesor megvalósítására. Az épület használatbavételéig meg kell történnie a jelen rendelet 12. §‐a szerinti zöldfelület kialakításának.

(6) Az Üü‐7 és Üü‐8 építési övezet területére készülő építészeti tervvel egyidőben a Magyar Építészkamarába tartozó K1 tervezői jogosultsággal rendelkező táj‐ és kertépítész által készített kertépítészeti terv készíten‐ dő. A terv készítése során kiemelt tekintettel kell lenni az épület tájbaillesztésére és az épület körül telepí‐ tendő intenzív fa‐ és cserjesorok megvalósítására. A használatbavételig meg kell történnie a kertépítészeti terv szerinti növénytelepítésnek.

/9/

A 331. hrsz‐ú telken lévő parkoló vonalában, a 318 és a 330 hrsz‐ú telkekkel közös határán lévő kerítés mellett zajvédő létesítményt kell emelni.

Ilyen előírás nincs

/10/

Lábonálló kerti tető építményként a telekterület 5%‐ának megfelelő, de legfeljebb 80 m ‐es vízszintes vetületi felülettel helyezhető el.

(7) Lábonálló kerti tető építményként legfeljebb 50 m ‐es vízszintes felülettel helyezhető el.

Az övezetek telkein – kivéve Üü‐4 övezetet – elhelyezhető a fő funkciójú épületet kiszolgáló 2,5 méter, vagy annál kisebb építménymagasságú, nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény. Az építmény alap‐ 2 területe legfeljebb 30 m lehet, mely nem helyezhető el előkertben.

(8) Az övezetek telkein – kivéve Üü‐4 övezetet – elhelyezhető a fő funkciójú épületet kiszolgáló 2 méter, vagy annál kisebb építménymagasságú, nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény. Az építmény alapterülete 2 legfeljebb30 m lehet, mely nem helyezhető el előkertben.

/11/

2

2

(9) Az Üü‐8 építési övezet építészeti karakterét az értékes környező épített környezethez igazodóan kell meg‐ formálni. (10) Az Üü‐8 építési övezetben a maximális építményméret (földszinti bruttó alapterülete) 1500 m

2

(11) Az Üü‐8 építési övezet megközelítését magánút kialakításával kell biztosítani. A magánút számára telket kell kialakítani, telekalakítási terv keretében, melynek szélessége, min. 12,0 m.

26



2. A MÓDOSÍTÁSOK SZAKÁGI ÖSSZEFÜGGÉSEI TÁJRENDEZÉS A módosítás mindegyike már meglévő beépítésre szánt területen történik, nemzetközileg, és országosan védett természeti területet, tájképvédelmi területet a módosítások nem érintenek. Mivel új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, ezért a biológiai aktivitás értéke nem változik.

KÖRNYEZETVÉDELEM, KÖRNYEZETI HATÁS Az egyes tervek, illetve programok környezeti vizsgálatáról szóló 2/2005. (I. 11.) Kormányrendelet (3) be‐ kezdése szerint a módosítások várható környezeti hatásának jelentősége alapján dönthető el a környezeti vizsgálat szükségessége. A módosítás véleményünk szerint nem jár jelentős környezeti hatással. Ennek a következők az indokai:       

A módosítások kiterjedése pontszerűek és helyi jelentőségűek; A beépítés intenzitása csak az első módosítás esetén növekszik, de ennek mértéke elenyésző, mert ugyan az építménymagasság 4,5 méterről 7,5 méterre növekszik (természetesen a szintterületi mutatóval együtt), de a terület beépíthetősége változatlan marad; A módosítás belterületen, már hasznosított területet érint; A módosítás nem érint üzemtervezett, vagy kiváló termőhelyi adottságú erdőterületet, természet‐ védelmi oltalom alatt álló területet, ökológiai hálózatot; A módosítás során nem történik területfelhasználás változás, csak az elhelyezhető funkciók köre bővül; A módosítás nem érint környezeti problémákkal terhelt területet; a módosítással érintett terület nem érint kulturális örökség szempontjából sérülékeny területet (régészeti területet, műemléket);



A módosítás természeti erőforrások igénybevételével nem jár;



A módosítás más tervekre, programokra hatással nem lesz, a környező területfelhasználások ren‐ deltetésszerű használatát nem korlátozza;



A módosítást a környezettel kapcsolatos közösségi jogszabályok végrehajtása nem érinti;

KÖZLEKEDÉSFEJLESZTÉSI JAVASLAT A módosítással érintett területek kialakult területek, megközelíthetőségük a 4. módosítás kivételével meg‐ oldott. Mivel a 0121 és a 0122 hrsz‐ú erdei üdülőtábór területe csak szolgalmi úton keresztül közelíthető meg, ezért új 8 méter szélességű út kiszabályozása szükséges a 0117, 0122, 0123 és a 0124/4 hrsz‐ú terület felhasználásával. Ezt az utat becsatlakoztatjuk a 0121 hrsz‐ú telek mellett húzódó 0118/7 hrsz‐ú útba, mely a külterületi szántóterületek elérhetőségét biztosítja. A kevés új lakóépület, valamint a megmaradó erdei üdülőtábor funkciójából adódóan csak nagyon kevés forgalom várható. Az erdei üdülőtábor esetleges újra‐ indulása esetén csak szezonális forgalom várható. Ezért a 8 méter szélességű út megfelelő a terület feltá‐ rásához (a javasolt keresztszelvényt lásd mellékelve). Mivel az új kiszolgáló út 8 méter szélességű, ezért szükséges módosítani a HÉSZ 31. § (2) bekezdését annak érdekében, hogy az előírások és a szabályozási terv összhangban legyen. A hatályos szabályozás minimum 12,0 méteres kiszolgáló utat javasol minden esetben, ez ugyanakkor nincs összhangban a jelenlegi javaslattal, illetve a szabályozási tervlapon már ko‐ rábban kiszabályozott kiszolgáló utak szabályozási szélességével. Ezért szükséges az előírás módosítása. A módosítás nem érint helyi gyűjtőutat, főutat és kerékpárúthálózatot. A parkolást az OTÉK‐nak megfele‐ lően telken belül kell biztosítani. Erre bőven lesz hely az új lakóterületi telkeken, hiszen alacsony intenzitá‐ sú a beépíthetőség.

27



KÖZMŰFEJLESZTÉS, HÍRKÖZLÉS Új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, ezért a helyi építési szabályzatnak nincsen közműfejlesz‐ tési, sem hírközlési vonatkozása.

3. TERÜLETRENDEZÉSI TERVEKKEL VALÓ ÖSSZHANG IGAZOLÁSA Alsóörs területére a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet területrendezési tervéről és területrendezési szabályzatról szóló 2000. évi CXII. törvény (Balaton törvény), valamint az Ország területrendezési tervéről szóló 2003. évi XXVI. törvény (OTrT) előírásait kell figyelembe venni. A módosítás meglévő települési területen és települési térségben történik. A módosítás során új beépítésre szánt terület nem kerül kijelölésre, és nem érint műszaki infrastruktúra‐hálózatot, valamint egyedi építményt. A balatoni térségi szerkezeti terven a 4. módosítás térségében szereplő „meglévő egyéb mellékút” ebben a for‐ mában soha nem létezett, hiszen ez az útszakasz mindig zsákutcaként funkcionált. Ez a jelölés tehát tervhibának tekinthető, melyet a törvény következő felülvizsgálatánál törölni kell. A tervezési területtől keletebbre lévő, de ugyanebben a völgyben futó út sem ilyen jellegű út, de a korábbi tervezések egyeztetései és kompromisszumai során ez a másik út, mint tervezett út került feltüntetésre szaggatott vonallal a településszerkezeti terven a törvénnyel való összhangba hozása érdekében. A módosítás összhangban van a Balaton törvény és az OTrT vonatkozó előírásaival. Megjegyzés: a területrendezési tervek által meghatározott övezetek lehatárolása a 2010‐ben elfogadott településrendezési terv módosítás során – az államigazgatási véleményezők egyetértésé‐ vel – megtörtént. Ennek alapján megállapítható, hogy semelyik korlátozó térségi övezet nem érinti a módosí‐ tással érintett területeket (lásd mellékletet). A Balaton törvény által szabályozott, 3/2005. (III. 10.) TNM rendelettel elfogadott, alsóörsi partszakaszra vonatkozó vízpart‐rehabilitációs tanulmányterv érinti az 1. és 3. módosítást. A TNM rendelet szerint a terü‐ 28



let részlegesen összevont területfelhasználási egységbe tartozik, ahol a balatoni vízpart‐rehabilitációs sza‐ bályozás követelményeiről szóló 283/2002. (XII. 21.) Kormányrendelet (továbbiakban kormányrendelet) 6. § (3) bekezdésének b) pontja alapján került besorolásra üdülőházas üdülőterületbe. Mivel a kormányren‐ delet 10. § (1) bekezdés szerint az üdülőházas üdülőterület legnagyobb beépítési magassága 8 méter, így az újonnan bevezetett Üü‐9 építési övezet paraméterei összhangban vannak a felsőbb jogszabályokkal. A 3. módosítás esetén területfelhasználás változás nem történik, a paraméterekben változás nem történik, és az összhangban van a TNM rendelettel (K‐Ki). A hibajavításnak nincsen területrendezési vonatkozásai. Települési terület övezete (a HÉSZ módosítással Részlet a térségi szerkezeti tervből (a HÉSZ módosí‐ érintett terület kékkel megjelölve) tással érintett terület kékkel megjelölve)

29



IV. MELLÉKLET

30



31



A BALATON TV. ÁLTAL MEGHATÁROZOTT ÖVEZETEK LEHATÁROLÁSA (2010)

ALSÓÖRS TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ESZKÖZEINEK MÓDOSÍTÁSA Négy részterületet érintő módosítás

Recommend Documents