Almere, 26 maart 2014 JAARVERSLAG 2013

JAARVERSLAG 2013

Almere, 26 maart 2014

JAARVERSLAG 2013

INHOUDSOPGAVE Voorwoord

Keuzes voor de toekomst

3

Hoofdstuk 1

Bericht van de directeur-bestuurder

5

Hoofdstuk 2

Goed Bestuur

11

Hoofdstuk 3

Verslag van de Raad van Commissarissen

19

Hoofdstuk 4

Passend verhuren

31

Hoofdstuk 5

Werken aan woonplezier

43

Hoofdstuk 6

Duurzaam beheren

51

Hoofdstuk 7

Ontwikkelen met beleid

57

Hoofdstuk 8

Werken met plezier

59

Hoofdstuk 9

Financiën

67

Hoofdstuk 10

Risicobeheersing- en controlesystemen

73

Hoofdstuk 11

Samenwerkingen, lidmaatschappen en verbindingen

77

Kengetallen

85

Geconsolideerde jaarrekening 2013 Enkelvoudige jaarrekening 2013

87 133

Controleverklaring van de onafhankelijke externe accountant

151

De Christelijke Woningbouwvereniging GoedeStede werd op 12 februari 1980 opgericht. GoedeStede is gestart met de overname van 2.000 woningen van de toenmalige Rijksdienst IJsselmeerpolders. Op 30 augustus 2001 is GoedeStede een stichting geworden. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 17 maart 2003. Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals gedefinieerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder nummer 39036239. GoedeStede staat ingeschreven bij het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) onder nummer 515. GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw onder VROM nummer L1891. Woningstichting GoedeStede Verzetslaan 141 1318 BT ALMERE Telefoon: 036-5395311 E-mail: [email protected]

Postbus 10088 1301 AB ALMERE Internet: www.goedestede.nl

1

JAARVERSLAG 2013

2

JAARVERSLAG 2013

VOORWOORD: Keuzes voor de toekomst Laat ik nou eens beginnen met de conclusie: GoedeStede staat er goed voor! Afgelopen jaren hebben we namelijk steeds stappen gezet om ons werk te verbeteren. Deze inspanningen zijn zichtbaar. Wij doen ons werk en dat willen we ‘gewoon goed’ blijven doen. De turbulentie in onze omgeving maakt ons werk echter niet altijd makkelijk. Een gemeentelijke en landelijke overheid die op haar geld moet letten, steeds meer klanten die in de problemen komen en corporaties die heffingen en nieuwe regelgeving voor hun kiezen krijgen. In deze context doen wij ons werk. GoedeStede investeert nog steeds in Almere. In bestaande wijken en in nieuwbouw. Wij koesteren onze sociale woningvoorraad. Wij gaan zorgvuldig om met de huurpenningen van onze klanten om te zorgen voor betaalbare woningen in leefbare wijken. Om ons werk goed te kunnen blijven doen hebben wij in 2013 keuzes gemaakt.  De keuze om te blijven werken aan wijken met woningen die schoon, heel en veilig zijn.  De keuze om onze focus vooral te richten op betaalbare woningen; weinig vrije sectorwoningen en 37 nieuwe woningen die zeer betaalbaar zijn.  De keuze om 96 woningen over te nemen van een collega corporatie, waardoor ze beschikbaar komen en blijven in het woonruimteverdeelsysteem  De keuze om onze belanghouders te vragen naar hun beeld en onze inzet voor de toekomst.  De keuze om scherper de focus op onze kerntaken vast te leggen.  De keuze om het project ‘slimmer werken’ te starten.  De keuze om de werkorganisatie mee te laten bewegen met minder mensen en middelen. Want per slot van rekening zijn en blijven wij er voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. De keuzes die wij maken voor de toekomst leggen we vast in ons nieuwe ondernemingsplan. Gewoon goede efficiënte volkshuisvesting met prima woningen in nette buurten en een dienstverlening die daarbij past, dat is de centrale boodschap van dit plan. In dit jaarverslag vindt u het volkshuisvestingsverslag, de geconsolideerde jaarrekening en de enkelvoudige jaarrekening, alsmede de overige gegevens voor de toezichthoudende instanties. Ik verwacht dat we hiermee een helder beeld schetsen van onze volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Prestaties die we in 2014 ‘gewoon goed’ willen voortzetten met een duidelijk gezicht.

Arjan Deutekom Directeur-Bestuurder

3

JAARVERSLAG 2013

4

JAARVERSLAG 2013

1. BERICHT VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER Met dit jaarverslag legt GoedeStede verantwoording af over alle inspanningen die wij in het verslagjaar hebben gepleegd. GoedeStede is een zelfstandige organisatie met eigen ambities en doelen. Maar regelgeving, maatregelen en verwachtingen van onze belanghouders beïnvloeden ons. De economische crisis is de nieuwe werkelijkheid geworden. In Brussel, Den Haag en de gemeente Almere wordt geprobeerd om de draad weer op te pakken. Ook wordt gezocht naar de juiste sleutels om de woningmarkt te openen. Hoe wij invulling hebben gegeven aan onze ambities, opgaven en ontwikkelingen leest u hier. In een rap tempo volgen ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting elkaar op. We schetsen kort en bondig de ontwikkelingen in 2013. Europese ontwikkelingen Toewijzing woningen Sinds 2011 hebben wij te maken met de zogeheten toewijzingsnorm: minimaal 90% van de sociale huurwoningen (huurprijs onder € 699,48) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678,- (1 januari 2014) of aan huishoudens met een zorgindicatie. Door dit DAEBbesluit (Diensten van Algemeen Economisch Belang) wordt de toewijzing van sociale huurwoningen beperkt tot de grens van € 34.678,-. Wij houden ons aan deze grens zodat wij beroep kunnen blijven doen op geborgde leningen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Energie Efficiëntie Richtlijn Elke lidstaat moet een strategie opstellen om energierenovaties in woningen en bedrijfspanden te stimuleren. Ook ligt er een verplichting tot betere informatievoorziening over energiebesparende maatregelen en beter gebruik van restwarmte. In Nederland is daarom het Energieconvenant afgesloten en is er een woonlastenwaarborg. Op het moment van een grootschalige aanpak in een complex, raakt dit GoedeStede. Voor wat betreft de aangekondigde wijzigingen van de energie labeling, bekijken wij hoe we hiermee verder gaan. Landelijke ontwikkelingen Verhuurdersheffing/saneringsheffing De verhuurdersheffing heeft in 2013 de gemoederen bezig gehouden. Er zijn heftige debatten gevoerd met minister Blok. De heffing moet het Rijk in 2014 ruim € 1,1 miljard opbrengen. De bedragen lopen op tot € 1,7 miljard in 2017 en 2018. Voor GoedeStede bedraagt de verhuurdersheffing € 0,1 miljoen in 2013 en dat bedrag loopt op tot € 5,5 miljoen in 2017 en 2018. Een heffing van uiteindelijk gemiddeld € 734,- per woning, per jaar. Door onbeheersbare financiële risico’s en een onverantwoorde derivatenportefeuille van woningcorporaties zoals Vestia, is een saneringsheffing ingesteld. De kosten van saneringen van woningcorporaties die in de problemen zijn geraakt, worden betaald uit het saneringsfonds dat door alle corporaties wordt gevuld via de saneringsheffing en door CFV wordt beheerd. GoedeStede houdt vanaf 2013 tot en met 2018 rekening met een saneringsheffing van in totaal € 6 miljoen. Dit gaat om een bedrag van gemiddeld € 129,- per woning, per jaar. Inkomensafhankelijke huurverhoging Vanaf 2013 mogen woningcorporaties een inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegen gaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Naar verwachting stopt de inkomensafhankelijke huurverhoging in

5

JAARVERSLAG 2013

deze vorm in 2015. Aangezien de betaalbaarheid van de heffing is gekoppeld aan de mogelijkheid om huren boven inflatie te verhogen, berekenen wij de inkomensafhankelijke huren door aan onze huurders. We concluderen echter dat de extra huurruimte die dit oplevert, niet voldoende is om de heffing volledig daaruit te kunnen betalen. Rijksbegroting 2014 Kabinet Rutte II presenteert diverse (fiscale) plannen. Zo blijft het verlaagde BTW-tarief op arbeidskosten voor renovatie en onderhoud in de bouw heel 2014 van kracht. In 2014 wordt niet gekort op de huurtoeslag. Het kabinet wil geleidelijk komen tot één toeslag per huishouden. Ook in 2014 is het nog mogelijk de huren inkomensafhankelijk te verhogen. Eind 2014 ligt er een voorstel voor een huursombenadering. Het woningwaarderingsstelsel wordt vereenvoudigd. Woonakkoord Het kabinet heeft met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP een akkoord bereikt over de woningmarkt. De verhuurdersheffing gaat omlaag van € 2 naar € 1,7 miljard. Ook de inkomensafhankelijke huurverhogingen worden verlaagd. Afspraken Kabinet – Aedes Op 3 oktober 2013 heeft de ledenraad van Aedes ingestemd met de afspraken met het kabinet over het werkdomein van woningcorporaties, toezicht in de sector, de verhuurdersheffing en investeringen. De verhuurdersheffing is daarmee voor de huidige kabinetsperiode (maximaal tot 2017) een voldongen feit. De betaalbaarheid van het wonen blijft voor ons wel een punt van (toenemende) zorg. Warmtewet De wet geldt per 1 januari 2014 en gaat over stadsverwarming, blokverwarming en warmte-koudeopslag. GoedeStede heeft de risico’s geïnventariseerd en neemt de nodige maatregelen om ervoor te zorgen dat huurders buiten GoedeStede om hun energiekosten kunnen afrekenen. Herziening Woningwet De eerder bij de Tweede Kamer ingediende voorstellen voor een herziening van de Woningwet en vervolgens voor een novelle leiden wellicht in 2014 tot nieuwe wet- en regelgeving. De wet bevat regels over het werkterrein van corporaties, versterking van het interne toezicht, verplichte administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB, nadere eisen aan fusies, verbindingen en grote investeringsbeslissingen. We lopen niet vooruit op de wetgeving en anticiperen vooralsnog niet op de aangekondigde maatregelen. Een uitgewerkte Algemene Maatregel van Bestuur moet eerst volledige helderheid geven. Parlementaire enquête De Tweede Kamer heeft op 16 april 2013 de onderzoeksopdracht voor een parlementaire enquête woningcorporaties vastgesteld. In juni starten de openbare verhoren en het eindrapport verschijnt naar verwachting in oktober 2014. WGS is vooralsnog hierbij niet betrokken. We volgen het traject. Scheiden wonen en zorg In 2030 zijn 1,25 miljoen mensen ouder dan 80 jaar. Een flink deel van hen is klant van een woningcorporatie. Deze groep moet steeds langer zelfstandig blijven wonen. Scheiden van wonen en zorg wordt stapsgewijs ingevoerd. De scheiding van wonen en zorg voor mensen met een lichte zorgvraag is per 2013 ingevoerd. Per 1 januari 2014 volgen de mensen met een zwaardere zorgvraag. De eerste stappen zijn gezet nu de gemeente meer taken gaat uitvoeren waarbij zij in de toekomst ook meer een beroep op ons (gaan) doen.

6

JAARVERSLAG 2013

Lokale ontwikkelingen Huisvestingsverordening De huisvestingsverordening van de gemeente Almere is op 23 juni 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Om de verordening te kunnen implementeren is een nieuw ICT-systeem voor de bemiddeling van woningen nodig. In 2013 is het onderdeel urgentie (gedeeltelijk) ingevoerd. De gemeente bekijkt of ook het onderdeel loten kan worden ingevoerd. De gesprekken over de volledige implementatie van de verordening worden in 2014 verder opgepakt. De ‘11 van Almere’ De gemeente Almere presenteerde in oktober 11 maatregelen om de woningbouwproductie te stimuleren. Een van de maatregelen betrof het maken van prestatieafspraken. Direct zijn gesprekken gestart om te komen tot afspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties Ymere, Alliantie en GoedeStede. De afspraken over de betaalbaarheid, productie, vitale wijken, duurzaamheid en wonen & zorg, zijn medio januari 2014 ondertekend. De gemeente wil ook met beleggers afspraken maken. De gemeente gaat het kavelverkoopprogramma ‘Ik bouw betaalbaar in Almere’ verbreden en verdiepen. Ze gaan door met de bestaande starterslening en willen erfpacht gaan inzetten. Ook wordt gedacht aan herprogrammering van het bouwprogramma. De resultaten van het onderzoek naar de regiecorporatie worden ook in 2014 verwacht. Wij volgen de inzichten die dit oplevert met belangstelling. Organisatie Onder invloed van digitalisering, bezuinigingen en plannen van het kabinet verandert het werk bij corporaties. De huidige tendens is dat corporaties terug gaan naar hun kerntaken. De uitvoering van deze kerntaken leidt tot scenario’s van reductie in aantal medewerkers, het uitbesteden van activiteiten of anders en slimmer werken. We zien natuurlijk verloop als een ijkmoment. In 2013 is een start gemaakt met het project “slimmer werken”. Er zijn verbetervoorstellen gedaan om inhoud te geven aan het slimmer werken. Onze uitdagingen zijn: met minder middelen en mensen de organisatie efficiënter laten functioneren. Dat heeft impact op medewerkers. Nieuwe of aanvullende competenties zijn nodig, aangezien taken vaker gecombineerd gaan worden. De gemiddelde leeftijd van onze medewerkers bedraagt bijna 50 jaar. GoedeStede vergrijst dus langzaam. GoedeStede wil vanuit een visie van goed werkgeverschap bijdragen aan de vitaliteit, gezondheid en werkplezier van medewerkers. Ons personeelsbeleid legt daarom de focus op duurzame inzetbaarheid. Via ons loopbaanbeleid en het gezondheidsbeleid wordt dat vorm gegeven. Toekomstvisie 2010-2013 Als sociale en lokale volkshuisvester willen we in het maatschappelijk middenveld van Almere blijven staan. We zijn zelf verantwoordelijk voor onze bedrijfsvoering. Om te bepalen of we de goede dingen doen en of we de dingen goed doen, staan we open voor ideeën en aanbevelingen van onze belanghouders. Toekomstvisie Visie: GoedeStede richt zich primair op het aanbieden van betaalbare huur- en koopwoningen aan mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien (vanwege inkomen, maatschappelijke positie of handicap). Onze missie luidt: ‘GoedeStede bevordert het woonplezier van haar klanten’ De missie hebben we vertaald naar drie onderdelen die de pijlers van ons beleid vormen: 7

JAARVERSLAG 2013

Woonplezier, Werkplezier en Scherp aan de wind. Aan deze pijlers hebben we negen ambities verbonden, die laten zien welke verwachtingen onze huurders en belanghouders van ons mogen hebben. Woonplezier GoedeStede zet zich in voor het woonplezier van haar huidige en toekomstige klanten door te investeren in het in stand houden van de Almeerse wijken. We stellen ons actief op bij zaken waarop we rechtstreeks invloed hebben. We stimuleren en realiseren initiatieven die de kracht van wijken versterken. Ook bouwen we nieuwe woningen en andere gebouwen die bijdragen aan meer woonplezier. Daarbij horen de volgende drie ambities: Ambitie 1: GoedeStede gaat voor evenwichtige wijkopbouw Ambitie 2: GoedeStede gaat voor huurders, die trots zijn op hun wijk Ambitie 3: GoedeStede gaat voor de beste prijs-kwaliteitverhouding van haar woningbezit Werkplezier Het werken aan woonplezier in een gezond bedrijf, kan alleen als medewerkers plezier in hun werk hebben. GoedeStede gelooft dat een inspirerende cultuur, een heldere organisatiestructuur en het werken als netwerkorganisatie positief bijdraagt aan het realiseren van onze ambities; Ambitie 4: GoedeStede gaat voor ambitieuze, betrokken en competente medewerkers Ambitie 5: GoedeStede gaat voor een inspirerende cultuur Ambitie 6: GoedeStede benut de talenten van de medewerkers Scherp aan de wind GoedeStede biedt betaalbare huur- en koopwoningen aan. Voorwaarde is dat we als bedrijf gezond zijn en blijven. Ons woningaanbod moet maatschappelijk en/of financieel rendement opleveren én direct bijdragen aan het woonplezier in wijken. Daar horen de volgende drie ambities bij: Ambitie 7: GoedeStede gaat voor een optimale samenstelling van haar vastgoedportefeuille Ambitie 8: GoedeStede presteert naar vermogen Ambitie 9: GoedeStede gaat voor efficiënte en doelmatige processen Ondernemingsplan 2014-2016 Onze Toekomstvisie loopt van 2010 tot 2013. Om de vinger aan de pols te houden staan we jaarlijks stil bij de actualiteiten binnen de sector, de stad en de organisatie. In 2013 is gestart met de actualisatie van onze koers. Mede ingegeven door alle ontwikkelingen in onze sector en de crisis zijn veranderingen onontkoombaar en is nieuwe focus nodig. Voor het nieuwe ondernemingsplan zijn we gestart met een doorkijk naar het jaar 2020. We hebben gekeken naar generieke trends die het werk van een woningcorporatie op lange termijn kunnen gaan raken. Ontwikkelingen op het gebied van digitalisering, zelfbeheer (community) en efficiëntie (in de bouwsector) zijn afgetast en zorgden bij ons voor een brede scope. Koffiegesprekken Naast dit lange termijnperspectief, wilden we van onze belanghouders horen wat zij van GoedeStede verwachten in de toekomst. Wij zijn letterlijk ‘op de koffie’ gegaan bij onze belanghouders. Vlak voor de vakantieperiode zijn medewerkers getraind om een goed gesprek te voeren. Medewerkers van alle afdelingen zijn op pad gegaan. Ook hebben we een ‘belevingskaart’ ontwikkeld. Deze kaart is ter inspiratie gebruikt tijdens de koffiegesprekken. Het managementteam is allereerst op de koffie gegaan bij de huurdersorganisatie. In de zomermaanden hebben we een breed palet aan belanghouders gesproken; van overheid in al haar gedaanten tot en met onze partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid. Ook de gesprekken met netwerkpartners in de technische, financiële en juridische 8

JAARVERSLAG 2013

10

JAARVERSLAG 2013

2. GOED BESTUUR Woningstichting GoedeStede is een sociale volkshuisvester in het maatschappelijk middenveld van de gemeente Almere. We staan midden in de maatschappij en we zijn zelf verantwoordelijk voor onze bedrijfsvoering. We willen de juiste dingen doen en de dingen juist doen. We vinden het ook belangrijk dat we duidelijk maken hoe we dat doen. Goede afspraken over het bestuur van de organisatie zorgen dat GoedeStede ook op termijn kan blijven werken aan haar maatschappelijke doelen. We willen ook laten zien dat de samenleving op ons kan vertrouwen. Integer en transparant handelen van het bestuur, professioneel toezicht en het afleggen van verantwoording is een vereiste. Integriteit en transparantie Wij dienen een publiek belang. Wij handelen integer en transparant. Wij laten zien dat de samenleving op ons kan vertrouwen. Wij waarborgen dat we ons vermogen aan maatschappelijke bestemmingen besteden. Wij gaan correct met onze klanten om. Ons toezicht is professioneel. Onze organisatie is transparant ingericht. En we zijn voortdurend met onze belanghouders in gesprek. In de Governancecode voor Woningcorporaties staan principes en uitwerkingsbepalingen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Wij volgen de code bij de inrichting van het bestuur en het toezicht op de organisatie. Voor meer informatie verwijzen wij naar ‘toepassing Governancecode’ op onze internetsite. Wij leggen op de juiste wijze verantwoording af. Onze jaarverslagen geven inzicht in onze activiteiten, die we zelf of in verbinding of in samenwerking met anderen ondernemen. Voor meer informatie verwijzen wij naar ‘relevante documenten’ op onze website. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Hier kan iedereen, desgewenst anoniem, signalen doorgeven over mogelijke fraude of zelfverrijking bij corporaties. Het meldpunt is niet bedoeld voor klachten over bijvoorbeeld onderhoud van de woning of huurgeschillen. Op onze website staan de gegevens van dit meldpunt. GoedeStede acht het van belang dat werknemers op adequate en veilige wijze melding kunnen doen van eventuele vermoedens van misstanden bij GoedeStede. Daarvoor is de 'Regeling procedure inzake het omgaan met een vermoeden van een misstand' opgesteld (Klokkenluidersregeling). Deze regeling is gebaseerd op de standaardregeling zoals gepubliceerd door de Stichting van de Arbeid. Aedescode en Governancecode Sinds 1 januari 2007 heeft Aedes, vereniging van woningcorporaties, de Aedescode verplicht gesteld voor haar leden. Deze code geeft in essentie weer waarvoor corporaties staan als maatschappelijke onderneming en waarop zij aanspreekbaar zijn door de samenleving. Deze Aedescode (II) is de opvolger van eerdere, meer vrijblijvende codes en is dus verplicht voor alle leden van Aedes. GoedeStede is lid van Aedes en wil dus voldoen aan de bepalingen uit deze code. Eén van de bepalingen uit de Aedescode is de zogenaamde ‘Governancecode Woningcorporaties’. Dit is het onderdeel dat de verplichtingen van het bestuur en de Raad van Commissarissen definieert alsmede de relatie tussen beiden. In de Governancecode voor woningcorporaties staan principes en uitwerkingsbepalingen voor goed bestuur en toezicht,

11

JAARVERSLAG 2013

transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Wij volgen deze code bij de inrichting van het bestuur en het toezicht op de organisatie. Belangrijk principe in de Governancecode is ‘pas toe of leg uit’. Vrij vertaald betekent dit dat, daar waar een corporatie de Governancecode niet (letterlijk) overneemt, zij dit wel dient te motiveren. Toepassing codes GoedeStede wijkt niet af van de Governancecode maar we geven wel een nadere toelichting op onze invulling aan bepaalde artikelen (principe: ‘pas toe of leg uit’). Onderstaande motivatie is ook te vinden op onze website. De volgende principes c.q. bepalingen zijn dwingend opgenomen in de Governancecode en daaraan houdt GoedeStede zich ook:  toepassing van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (principe II.2);  de honorering van commissarissen (principe III.7)  de zittingstermijnen van commissarissen (III.3.5). Bij een afwijking of invulling (in lijn met de code) vermelden wij onze motivatie. Artikel II.1.1 (taken en werkwijze) impliceert dat het bestuur vooraf de onderwerpen ‘a tot en met f’ ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen moet voorleggen. Het bestuur vraagt door middel van het ondernemingsplan en de begroting vóóraf en op hoofdlijnen goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur heeft het mandaat om binnen het ondernemingsplan en de begroting het beleid uit te voeren. Achteraf legt het bestuur over deze onderwerpen gedetailleerd verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. GoedeStede is van mening dat de Raad van Commissarissen via het ondernemingsplan en de begroting voldoende in staat is om over ons te oordelen. De verantwoording achteraf vindt onder meer plaats door middel van de viermaandelijkse rapportages, het directieverslag en het jaarverslag. In de code is voor de statutaire directie een benoemingstermijn van vier jaar bepaald (artikel II.2.1). De huidige bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en de bestaande arbeidsovereenkomst wordt gerespecteerd. In hoofdstuk 3, paragraaf ‘bezoldiging’, wordt een toelichting gegeven. Volgens de code (artikel IV.2) moeten het bestuur en de auditcommissie minimaal elke vier jaar de onafhankelijke accountant beoordelen. De Raad van Commissarissen geeft naar eigen inzicht invulling aan de (her)benoeming van de onafhankelijke externe accountant. Jaarlijks wordt de onafhankelijke accountant geëvalueerd. De laatste uitgebreide beoordeling vond plaats in 2010 waarbij een partnerwisseling heeft plaatsgevonden. Bestuur en Raad van Commissarissen maken beiden een grondige beoordeling van het functioneren van de onafhankelijke externe accountant. Daarbij wordt de onafhankelijke externe accountant vergeleken met de overige partijen op ‘de markt’. Tegen deze achtergrond achten wij het niet nodig een vaste tijdspanne te formuleren voor benoeming en beoordeling van de onafhankelijke externe accountant. Tenslotte is vermeld dat GoedeStede waakzaam is voor een te nauwe band tussen de organisatie en de onafhankelijke externe accountant. Conform artikel V.1.1 wordt het bestuur geacht de in zijn ogen relevante belanghebbenden te betrekken bij het beleid. Ook onderzoekt het bestuur periodiek of hij nog wel met de meest relevant belanghebbenden in gesprek is. GoedeStede heeft de regionale en lokale krachtvelden in beeld gebracht. GoedeStede zoekt op verschillende manieren en op verschillende niveaus de dialoog met belanghouders. Wij zijn niet gebonden aan een vaste ‘raad’ van belanghouders. Ook de onderwerpen waarover we spreken en de data liggen niet vast en de verschillende 12

JAARVERSLAG 2013

abstractieniveaus liggen niet vast. Wij gaan het gesprek aan in aanloop naar een nieuw ondernemingsplan en als we maatschappelijke zaken willen ‘agenderen’. We hanteren geen standaard gesprekscyclus. De bijeenkomsten moeten bij voorkeur interactief zijn. We praten met onze belanghouders vanuit de visie dat het iets kan opleveren en om duurzame relaties aan te gaan; niet omdat het ‘moet’. Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording van de corporatie naar haar stakeholders over haar maatschappelijke prestaties. Daarnaast biedt de uitkomst van de visitatie ons handvatten ter lering en verbetering. GoedeStede laat zich één keer per vier jaar visiteren. Het visitatierapport verscheen in januari 2011. Deel I met de maatschappelijke prestaties en deel II met de maatschappelijke audit staan op onze website. De verbeter- en aandachtspunten voor GoedeStede zijn teruggekoppeld aan alle belanghebbenden die bereid waren deel te nemen aan de visitatie. GoedeStede bespreekt (de uitkomsten van) het visitatierapport met de belanghebbenden die direct bij de visitatie betrokken zijn geweest en die concreet aangegeven hebben daar prijs op te stellen. Aandachtspunten liggen op het vlak van de participatie van belanghouders en bewoners. We vertaalden de verbeterpunten in onze prestatiekaart voor 2012 en 2013. Zo sturen we digitale nieuwsbrieven, is onze belanghoudersstrategie uitgewerkt en voeren we thematische gesprekken met specifieke belanghouders. Governance structuur GoedeStede heeft als rechtsvorm een stichtingsmodel. Deze stichting is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet en werkzaam in de volkshuisvesting. Wij hebben toelating in de gemeente Almere en in de gemeente Zeewolde. Ons werkveld is vastgelegd in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector). De stichting heeft een tweelaags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen en een directeur-bestuurder. De dagelijkse leiding is in handen van de directeur-bestuurder, hij stuurt de managers aan. De inzet van GoedeStede ten aanzien van de risicobeheersing is beschreven in hoofdstuk 10 van dit jaarverslag. De managers bewaken de naleving van de gemaakte afspraken. Raad van Commissarissen Het interne toezicht op onze woningstichting is opgedragen aan de Raad van Commissarissen. Tot de statutaire taak van de Raad van Commissarissen behoort het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. De Raad van Commissarissen staat het bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van de bestuurder. Besluiten van het bestuur, die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen, zijn in de statuten alsmede in de Governancecode Woningcorporaties vermeld. De vergoedingen van de Raad van Commissarissen voldoen aan de Honoreringscode Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste drie en ten hoogste vijf natuurlijke personen. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De zittingstermijn van de leden bedraagt vier jaar. De zittingsduur is, conform de Governancecode, vastgesteld op tweemaal een termijn van vier jaar. Het rooster van aftreden wordt gepubliceerd op de website. De Raad van Commissarissen beschikt over een reglement en een profielschets voor haar leden. Deze valt uiteen in twee delen, te weten een deel over de Raad van Commissarissen als geheel en een deel over de voorzitter van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen kent drie commissies; een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie en een commissie Volkshuisvesting. De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de bestuurder, maakt afspraken over de te behalen prestaties en stelt de beloning vast. De Auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit noodzakelijk acht, maar ten minste éénmaal per jaar met de onafhankelijke accountant. De commissie Volkshuisvesting is eind 2012 13

JAARVERSLAG 2013

ingesteld en fungeert als klankbord over de strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvestelijke opgave. De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Minimaal één maal per jaar vindt er een overleg plaats tussen bestuur, Raad van Commissarissen en de onafhankelijke accountant. GoedeStede houdt dit tripartiete overleg in stand. Als gewenst, kan de Raad van Commissarissen zonder aanwezigheid van het bestuur met de onafhankelijke accountant overleggen. De samenstelling en de taakuitoefening door de Raad van Commissarissen is in het jaarverslag beschreven. Directeur-bestuurder Het bestuur van GoedeStede wordt gevormd door een statutair directeur. De directeur-bestuurder voert zijn werkzaamheden uit zoals vastgelegd in het directiestatuut. De heer A.S.M. Deutekom is vanaf 1 september 2001 in dienst bij GoedeStede als directeurbestuurder. Naast deze functie vervult hij de volgende relevante nevenfuncties:  Lid van het bestuur van de VMCA, Stichting Vrijwilligers en Mantelzorg Centrale Almere (vanaf 2007)  Lid van de Raad van Toezicht Cello Zorg, Den Bosch (vanaf 2007)  Lid van het Algemeen Bestuur van Aedes (vanaf 2009)  Lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Flevoland (vanaf 2011)  Penningmeester Stichting Han Lammers Leerstoel (vanaf 2011)  Lid van het Higher Education Development Board Windesheim Flevoland (vanaf 2010) Hij is geboren op 10 oktober 1962 te Schagen in Noord-Holland en is benoemd voor onbepaalde tijd. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode. De honorering van het bestuur is door de Raad van Commissarissen vastgesteld. De honorering is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is aangegaan in 2001. De Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, alsmede de wet- en regelgeving is in acht genomen. Het oordeel van de remuneratiecommissie is in hoofdstuk 3 weergegeven. Documentatie Relevante documenten zijn te vinden op onze website www.goedestede.nl.  Aedescode  Governancecode Woningcorporaties  Governancestructuur  Reglement Raad van Commissarissen woningstichting GoedeStede  Reglement Auditcommissie  Reglement Remuneratiecommissie  Reglement commissie Volkshuisvesting  Profielschets Raad van Commissarissen woningstichting GoedeStede  Statuten woningstichting GoedeStede  Jaarverslag 2012  Toekomstvisie woningstichting GoedeStede  Visitatierapport december 2004  Visitatierapport januari 2011 deel 1 deel 2  Gedragscode woningstichting GoedeStede  Klokkenluidersregeling woningstichting GoedeStede  Remuneratierapport  Rooster van aftreden 14

JAARVERSLAG 2013

   

Directiestatuut Samenwerkingsovereenkomst GSA Reglement Geschillencommissie Rooster van aftreden Geschillencommissie

Samenwerken Wij willen dat het ‘gewoon goed’ wonen is in Almere. Door te zorgen voor goede huisvesting en leefbare buurten dragen wij daar aan bij. Dat doen we echter niet alleen. De expertise van onze maatschappelijke en commerciële partners hebben we daarbij nodig. Zij weten ook wat er speelt bij de verschillende doelgroepen die de stad rijk is. De buitenwereld heeft een belangrijke stem in de manier waarop wij invulling geven aan onze ambities. We gaan de dialoog aan met relevante partijen om zeker te zijn dat we de juiste dingen doen. Op advies van de visitatiecommissie heeft GoedeStede haar belanghoudersstrategie aangescherpt. Ook is de strategie besproken met de RvC leden van de commissie Volkshuisvesting. GoedeStede kiest er bewust voor dialogen met belanghouders te organiseren die niet het karakter van ‘verantwoording’ hebben. Wij leggen verantwoording af over de geleverde prestaties in ons jaarverslag. Wij kiezen niet voor een vaste ‘raad’ van belanghouders. Ook de gesprekscyclus, de onderwerpen en de verschillende abstractieniveaus liggen niet vast. In 2013 zijn wij het gesprek aangegaan met tal van belanghouders in de aanloop naar ons nieuwe ondernemingsplan. We praten met onze belanghouders vanuit de visie dat het iets kan opleveren; niet omdat het ‘moet’. Daarom werken we samen met:  Bewoners – huurdersorganisatie – bewonerscommissies - Oren & Ogen  Gemeente – politiek  Gemeente – ambtelijk  Zorginstellingen  Welzijnsinstellingen  Onderwijsinstellingen  Politie  Netwerkpartners zoals collega-corporaties, provincie, CBA, ondernemers en partijen die zich inzetten op het gebied van gezondheid en (schuld)hulpverlening. Ook hebben wij regelmatig contact met woningzoekenden, provincie, bedrijven, Verenigingen van Eigenaren, leveranciers en banken. Vanuit onze organisatie werken we op verschillende niveaus samen. Niveau 1 = Strategisch bestuurlijk Niveau 2 = Tactisch – beleidsvoorbereidend in wijken of bij projecten Niveau 3 = Operationeel – dagelijks en bij projecten in uitvoering Op het gebied van veiligheid en leefbaarheid werken we intensief samen. Daarvoor is een samenwerkingsmatrix gemaakt. Samen komen we tot het beste resultaat.

15

Bewonerscommissies Huurdersvereniging Buurtbemiddeling Buurtvoorlichting/activeringscentrum BOA's / Wijkagenten Vormen van begeleid/zelfstandig wonen  Bureau HALT/ Raad vd Kinderbescherming Preventie huisuitzettingen/Vangnet & Advies  Veiligheidshuis/Casusoverleg/Actieplanoverleg  Inbraakpreventie Overlastteam (wijkgericht) Overleg aanpak Hennep Kerngroepen/kernteams (wijkgericht) Partneroverleggen (stadsdeelgericht) Sociaal café (stadsdeelgericht) Koffietafel op straat /portiekgesprek  Spreekuur (wijkgericht) Voorbereidend overleg groot onderhoud Bestuurlijk en beleidsvoorbereidend overleg Integraal Netwerk Almere Platform Wonen

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪

▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪

▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪

▪ ▪

▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

*Netwerkpartners kunnen bijvoorbeeld zijn: corporaties, provincie, CBA, ondernemers en partijen zoals de GGD en vangnet en advies/Plangroep, Leger des Heils. Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghouders GoedeStede staat midden in de samenleving. We werken dagelijks aan het woonplezier van onze bewoners en overleggen (formeel en informeel) met tal van belanghouders zoals hierboven worden benoemd. GoedeStede heeft in 2013 vaak de dialoog opgezocht. Directie en medewerkers van GoedeStede hebben in 2013 tal van bijeenkomsten bijgewoond. Voor bewonersparticipatie en de samenwerking met partners in wijken en bij bepaalde thema’s, verwijzen wij naar hoofdstuk 5. Voor meer informatie over onze samenwerkingsverbanden en lidmaatschappen verwijzen wij naar hoofdstuk 11. Zoals elk jaar zijn er overleggen over onderhoud en onze (gezamenlijke) aanpak in onze wijken op het gebied van leefbaarheid. Bestuurlijk kreeg de Eilandenbuurt aandacht. Ook inbraakpreventie stond hoog op de agenda van de gemeente en van GoedeStede. Veel gesprekken gingen over de schuldhulpverlening. Door de lastige economische omstandigheden wordt het steeds belangrijker om intensief contact te onderhouden tussen de huurder en een instantie die ingeschakeld wordt voor schuldhulpverlening en schuldsanering. Ook zijn er politiek-bestuurlijke contacten op het terrein van zorg, welzijn, wijkaanpak, onderwijs en veiligheid. De contacten met onze huurdersorganisaties en andere maatschappelijke partners ervaren wij als plezierig en de samenwerking is in het algemeen constructief.

16

Netwerkpartners

Politie

Onderwijs

Welzijn

Zorg

▪ ▪ ▪

▪ ▪

▪

Gemeente ‐  Ambtelijk

Gemeente ‐  politiek

Bewoners

Samenwerkingsmatrix op het gebied van  veiligheid en leefbaarheid: met wie/wat werken  we samen?

GoedeStede

JAARVERSLAG 2013

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

JAARVERSLAG 2013

Kaarten op tafel Samen met Ymere en de Alliantie hebben wij op 24 april een bijeenkomst georganiseerd voor (toekomstige) gemeenteraadsleden. In 2014 staan de gemeenteraadsverkiezingen voor de deur en voor gemeentes en ook voor corporaties verandert er veel. De kaarten worden opnieuw geschud. In groeistad Almere is wonen één van de belangrijkste thema’s. Gezamenlijk is geprobeerd om de belangrijkste onderwerpen als het om wonen in Almere gaat naar boven te krijgen. Prof. Dr. Peter Boelhouwer heeft de raadsleden bijgepraat over de ontwikkelingen binnen de sector. In de plenaire discussie is de samenwerking tussen gemeente en corporaties besproken. Daarna hebben we (letterlijk) onze kaarten op tafel gelegd met onderwerpen die tijdens de rondetafelgesprekken aan bod zijn gekomen. In drie ronden konden de raadsleden met de verschillende corporaties over hun ‘verkiezingspunten’ sparren. Met de komst van bijna 20 raadsleden kijken wij terug op een geslaagde avond met bijna een ‘nieuwe energie’. Wij hopen dat in de verkiezingsprogramma’s van de partijen het onderwerp wonen realistisch en coöperatief wordt geformuleerd. Wij houden de hernieuwde contacten warm. Prestatieafspraken in ontwikkeling In 2013 is intensief overleg gepleegd om te komen tot prestatieafspraken. Ook over de huisvestingsverordening en de woonruimteverdeling is veel gesproken. Begin januari worden de prestatieafspraken over betaalbaarheid en beschikbaarheid, over vitale wijken, duurzaamheid en wonen en zorg getekend. Corporate communicatie We communiceren via diverse communicatiemiddelen met belanghouders. Op onze website is alle belangrijke informatie te vinden. We sturen persberichten uit en de pers belt regelmatig met het verzoek te reageren op ontwikkelingen in de stad en woningmarkt. Reputatie Corporaties leveren al meer dan 100 jaar een onmisbare bijdrage aan goed wonen in Nederland. Toch is de reputatie van de sector als geheel niet al te best. Aedes heeft het initiatief genomen tot een lange termijn en sectorbrede strategie om te werken aan het herstel van het maatschappelijk vertrouwen. Geen snelle flitsende campagne, maar een gedegen strategie die werkt vanuit een gezamenlijk verhaal en systematische dialoog met de omgeving. Ook wij zetten ons daarvoor in. In oktober is het startsein voor het programma ’Woningcorporaties Nederland – dichtbij huis’ gegeven. Communicatiemiddelen Regelmatig plaatsen we berichten op onze website. GoedeStede beschikt over een LinkedIn profiel en een (niet actief beheerde) Facebookpagina en YouTube kanaal. Wij zijn ook bereikbaar via Twitter. Regelmatig worden berichten verstuurd over de ontwikkelingen in de sector, activiteiten en wetenswaardigheden in Almere. Maar ook woningen die we per direct kunnen aanbieden. Ook reageren we op tweets. Soms benaderen huurders ons via Twitter. Dit volgen we desgewenst op. Ons bewonersblad Huisnummer kwam drie keer uit. Het is een informatief magazine voor huurders en andere belangstellenden. Veel onderwerpen staan in relatie tot de richtlijn van het KWH om jaarlijks over KWH labelonderdelen te communiceren. Huurdersorganisatie GSA heeft een vaste rubriek. Met het oog op onze ambitie om steeds meer digitaal te communiceren, is in 2013 gekeken hoe het Huisnummer in 2014 een vervolg gaat krijgen. We hebben actief de pers opgezocht bij het slaan van de eerste paal voor 37 nieuwe woningen in Almere Buiten. Wethouder Henk Mulder, Arjan Deutekom namens GoedeStede en Antje de Groot 17

JAARVERSLAG 2013

namens Trebbe verrichtten de officiële handeling. Een moment om even bij stil te staan, gelet op de grote bijdrage die GoedeStede hiermee levert aan de totale nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen in Almere. Medio mei is een gezamenlijk offensief gestart om illegale hennepteelt te stoppen. 23 organisaties in Flevoland hebben hun handen ineen geslagen. Met een campagne worden bewoners ontmoedigd om te starten met hennepteelt. In het Huisnummer, op onze site en via social media besteedden we hier aandacht aan. Enquêtes Via de digitale enquête module peilen we snel en adequaat de meningen van onze klanten. Diverse enquêtes werden uitgezet. Een enquête over Woonplezier is aan ruim 600 bewoners uitgezet. Maar ook enquêtes die zijn gemaakt voor intern gebruik (zoals de klachtencontrole en de inventarisatie van ideeën om slimmer te werken). De bewoners van de Klokkeluiderstraat ontvingen een enquête over de uitgevoerde asbestsanering in het wooncomplex. Ook de bewoners van de nieuwbouwwoningen aan de Betjakstraat (Factorij) is gevraagd naar hun ervaringen en tips. Deze aanbevelingen worden in 2014 meegenomen bij de nieuw te bouwen appartementengebouwen.

18

JAARVERSLAG 2013

3. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Voor u ligt het jaarverslag 2013 van woningstichting GoedeStede. Het betreft zowel het volkshuisvestingsverslag als de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening. Het jaarverslag is onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder opgesteld. De jaarrekening is gecontroleerd door de onafhankelijke accountant en van een goedkeurende verklaring voorzien. De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en stelt de bestuurder voor de jaarrekening 2013 vast te stellen. Deze vaststelling leidt volgens artikel 11, lid 1 van de statuten de statutaire directie voor haar bestuur en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht, tot volledige décharge. Werkwijze De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken, waaronder ook de strategie en realisatie van de doelstellingen van GoedeStede. Zij houdt toezicht op de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten die GoedeStede ontplooit. De RvC houdt toezicht op het kwaliteitsbeleid binnen GoedeStede. Het risicomanagement en de interne beheersing van de met haar verbonden ondernemingen heeft aandacht. Daarnaast adviseert de RvC gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder. De RvC oefent het werkgeverschap uit richting de directeur-bestuurder. Bij GoedeStede is een tweelaags besturingsmodel van toepassing. Toezichtskader Als toezichtskader hanteert de RvC:  Het BBSH  De Aedescode  De Governancecode voor woningcorporaties  De statuten van Woningstichting GoedeStede  De toekomstvisie (waarin missie, visie, strategie)  De begroting inclusief meerjarenprognose  Het treasurystatuut en strategisch treasury beleidsplan  Het investeringsstatuut  Het reglement van de Raad van Commissarissen  De profielschets van de Raad van Commissarissen  Het directiestatuut  Het reglement Auditcommissie  Het remuneratierapport  Het reglement Remuneratiecommissie  Het reglement commissie Volkshuisvesting Ontwikkelingen in het denken over governance In 2013 zijn diverse rapporten verschenen over governance in de publieke sector en ook voor woningcorporaties. Er is sprake van voortschrijdend inzicht, en zeker ook lessons learned. De raad volgt deze ontwikkelingen en betrekt ze bij haar functioneren en zelfevaluatie. Hierna een overzicht, zonder volledig te zijn, van relevante publicaties. Kaderstelling en toezicht woningcorporaties, commissie Hoekstra De commissie pleit onder meer voor een grotere betrokkenheid van de Raad van Commissarissen bij het strategisch beleid van het corporatiebestuur

19

JAARVERSLAG 2013

Verbetering kwaliteit intern toezicht, commissie Winter, VTW In dit rapport zijn 15 aanbevelingen opgenomen, langs vier lijnen: toegang tot toezicht; educatie tijdens toezicht; evaluatie van toezicht; en verantwoording van toezicht. Een lastig gesprek, commissie Halsema De commissie stipte weeffouten in de structuur van de semi-publieke sector aan. Om die te herstellen is het volgens de commissie nodig om de publieke belangen opnieuw te ijken, heldere kwaliteitseisen te stellen en het interne en externe toezicht beter te positioneren. Consequenties voor ons functioneren:  Versterkte aandacht voor de doorontwikkeling van het toezichtkader en een bijpassende toezichtvisie  Versterkte aandacht voor de dialoog met en verantwoording aan de belanghouders, dit vanuit het concept van de aanspreekbare commissaris  Inbedding van een assessment, een fit en proper-test, en dergelijke bij de toekomstige selectie van commissarissen  Verdere normering van en verantwoording over permanente educatie  Ontwikkelen van beleid rondom rotatie van de onafhankelijke externe accountant Met de inbedding van deze aandachtspunten hebben wij in 2013 reeds een aanvang gemaakt; dit wordt in 2014 voortgezet. Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestond ultimo 2013 uit vijf personen. de leden van de RvC

datum

datum

datum

aantreden

herbenoeming

aftreden

2011

2015

2019

Voorzitter auditcommissie

2010

2014

2018

Dhr. drs. E.R. Capitain

Voorzitter remuneratiecommissie

2009

2013

2017

(voorzitter) (1957)

Lid auditcommissie

Dhr. P.R. Nijhof (vice-

Lid remuneratiecommissie (tot 6

2006

2012

2014

voorzitter) (1943)

december 2013)

Dhr. prof. dr. ir. J. van der

Lid commissie volkshuisvesting

2012

2016

2020

Dhr. drs. J.M. Bos (1961)

functie in commissie Voorzitter commissie volkshuisvesting Lid remuneratiecommissie (vanaf 6 december 2013)

Mw. drs. T.C.L.A. Bouvy RC (1972)

Lid commissie volkshuisvesting Schaar (1949)

Onder leiding van de heer Bos en in afwezigheid van de heer Capitain is het functioneren van de voorzitter besproken. Vastgesteld is dat de voorzitter naar tevredenheid functioneert. De heer Capitain is derhalve herbenoemd voor een periode van vier jaar. Zelfevaluatie De RvC hield, buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder, een zelfevaluatie. Na de meer bespiegelende aanpak van vorig jaar, is dit jaar aan de hand van een vragenlijst, de zelfevaluatie gestructureerd. Daarbij is eerst teruggekeken naar de zelfevaluatie 2012.

20

JAARVERSLAG 2013

De RvC heeft inhoud gegeven aan de vier aandachtspunten uit 2012. Zo is in 2013 de terugkoppeling door de remuneratiecommissie beter vormgegeven. Ook zijn er meer onderwerpen thematisch besproken, zoals het proces van huurincasso en de ontwikkelingen in de Eilandenbuurt. De wens van de raad om haar klankbordfunctie actiever te vervullen, heeft invulling gekregen. De leden staan de bestuurder met raad terzijde in de collectieve vergaderingen. De leden kunnen ook hun deskundigheid benutten door individueel met de bestuurder te klankborden. Een spelregel is wel dat de voorzitter geïnformeerd wordt, zodat hij, waar nodig, de hele raad kan informeren. Met de leden van de commissie Volkshuisvesting is een zoektocht gestart naar de verdere vormgeving van het toetsingskader. In een toezichtskader moet de rol- en taakopvatting van de raad als geheel en de functie van de afzonderlijke leden worden opgenomen. Daarnaast legt een toezichtskader het besturingsinstrumentarium en beheersingsinstrumentarium voor de raad vast, alsmede de relatie met de GoedeStede-organisatie. Er heeft een gesprek plaatsgevonden met een externe adviseur. De conclusie was dat GoedeStede de beheersingsinstrumenten, zowel op het financiële als het beleidsmatig/inhoudelijke vlak, goed op orde heeft. Het is wel belangrijk om bij beleidsbeslissingen expliciet aan de orde te stellen in hoeverre de actuele beleidsregels worden toegepast en wat de (partiële) afwijkingen zijn. De opgave ligt dus in het levend houden van de beleidsdocumenten. Voor de evaluatie 2013 is gezocht naar gemeenschappelijke beelden bij het functioneren, het ‘toezicht houden’ en de strategie. Over de rolopvatting van de RvC bestaat consensus. Financieel en bedrijfsmatig is het toezicht goed op orde. De volkshuisvestelijke/maatschappelijke relevantie wil de raad vanuit een doelformulering bereiken en beoordelen. Dit actiepunt ronden we af in 2014 . De kwaliteit van de leden van de RvC is op orde. Gezamenlijk wordt geprobeerd de bestaande scherpte vast te houden. De beschikbare kennis, ervaring en competenties worden in 2014 genormeerd in het kader van de permanente educatie. De kwaliteit van het beschikbare governance instrumentarium, zoals onder andere de informatieverschaffing aan de RvC, wordt geïntensiveerd. De raad vindt het belangrijk de balans in de gaten te houden; hoeveel informatie is nodig om goed toezicht te kunnen houden? Waar nodig verzorgt GoedeStede oplegnotities bij de vergaderstukken en informeert de raad als de actualiteit daar aanleiding toe geeft. De dialoog met belanghouders wordt in 2014 verder vorm gegeven. De kwaliteit van het spel van de RvC en het samenspel met het bestuur en anderen kwam ook aan bod. Het voorzittersoverleg functioneert goed omdat dit niet besluitvormend is. Gelet op de bestuursstructuur van GoedeStede en de externe druk die op goed toezicht staat, is het van belang om daadwerkelijk tegenwicht te bieden. Vanuit een onafhankelijke en kritische opstelling worden vragen gesteld. Er is een gezonde spanning. Om ook het volkshuisvestelijke en maatschappelijke aspect naar voren te laten komen is een commissie ingesteld die de taak heeft om te klankborden over de strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvesting. De relatie met de belanghouders van GoedeStede vraagt, juist in deze tijd van bezuinigingen, aandacht. Het risico is groot dat organisaties vooral met zichzelf bezig zijn en te weinig nadenken over de vraag hoe de onderlinge samenwerking kan worden verbeterd. De RvC wil bevorderen dat hier goed over wordt nagedacht en vooral gehandeld. Aldus evaluerend hebben wij het volste vertrouwen in bestuur, management en organisatie.

21

JAARVERSLAG 2013

Onafhankelijkheid en integriteit In 2013 voldoen alle leden aan het onafhankelijkheidscriterium zoals vastgelegd in de Governancecode. In 2013 is er geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en het bestuur betrokken waren. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. De leden van de RvC vertegenwoordigen vanuit hun functie GoedeStede niet extern. Integriteit van bestuur, management en organisatie is een absolute voorwaarde. Hierbij geldt voor de raad een nultolerantiebeleid. In 2013 is binnen GoedeStede geen gebruik gemaakt van de Klokkenluidersregeling. GoedeStede verstrekte geen leningen of garanties aan leden van de RvC, het bestuur of het personeel. Als onderwerpen leiden tot besluitvorming, dan doet de RvC dat op basis van collegialiteit. De RvC streeft naar een unaniem besluit en zoekt naar consensus tijdens het overleg. Als dit niet haalbaar is, dan volgt een besluit bij meerderheid. Alle besluiten in 2013 zijn unaniem genomen. Inhoud van het toezicht In 2013 heeft de RvC vier keer regulier vergaderd en is een extra bijeenkomst besteed aan de zelfevaluatie. Daarnaast heeft de RvC in september een bezoek gebracht aan de Eilandenbuurt. Hierbij was ook wethouder Anker aanwezig. Daar werd duidelijk dat de gemeente veel inzicht heeft in de sociale opbouw van een wijk. GoedeStede wordt als partner gezien en de gemeente is blij met de inzet. Aansluitend is in aanwezigheid van externe sprekers een strategiebijeenkomst gehouden waarbij de RvC is bijgepraat over de ontwikkelingen in corporatieland en de stand van zaken op dat moment in relatie tot het ondernemingsplan. De RvC stelt zich verder via mailings, digitale knipselkranten, brieven en andere bronnen op de hoogte van de ontwikkelingen in de sector. De RvC is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Een lid heeft deelgenomen aan de toezichthoudersdag van de VTW. Een aantal leden is aanwezig geweest bij het SOM-Seminar Financieel Beleid voor Raad van Toezicht en Directie. Ook is deelgenomen aan het congres van De vernieuwde stad; ‘de corporatie van de toekomst’. De RvC houdt vast aan het vooroverleg, waarbij het eerste deel van de vergadering plaatsvindt zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In het tweede deel krijgt de RvC, naast de geleverde documenten, een mondelinge toelichting van de directeur-bestuurder. Daarbij is ook de manager Financiën aanwezig. De vergadering waarin de jaarstukken 2012 zijn besproken en goedgekeurd, was in aanwezigheid van de onafhankelijke externe accountant. Ter goedkeuring zijn de volgende documenten aan de RvC voorgelegd:  Het treasury statuut en strategisch treasury beleidsplan  Het jaarverslag 2012  De begroting 2014 inclusief meerjarenperspectief  De aankoop van 96 appartementen in Parkwijk  Het reglement commissie Volkshuisvesting  Het reglement Remuneratiecommissie  De ondertekening door de bestuurder van de overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)  Het investeringsvoorstel voor twee gebouwen van 37 appartementen in Almere Buiten

22

JAARVERSLAG 2013

Ter bespreking, kennisname of advies zijn de volgende documenten voorgelegd:  Het jaarverslag 2012 van de klachtencommissie  Het jaarplan OR 2013  Het jaarverslag OR 2012  De verslagen van de overleggen met de huurdersorganisatie GSA en de bij de GSA aangesloten bewonerscommissies  Het accountantsverslag  De managementrapportages P3 van 2012 en P1 en P2 van 2013  De prestatiekaart 2012  De afspraken Aedes – kabinet van augustus 2013  De oordeelsbrief 2012 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties  De regels taken interne toezichthouder  Het rapport commissie Dekker: gemeente en corporaties de vrijblijvendheid voorbij  Corporatie in perspectief 2013 van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)  Het continuïteitsoordeel over 2012 van het CFV  Een nieuwe werkwijze van het WSW  De brief van het WSW over de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume Goedkeuring volkshuisvestelijke doelstellingen en bedrijfsvoering De RvC besteedde in 2013 aandacht aan diverse onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering. In het directieverslag komen zowel (positieve en negatieve) externe ontwikkelingen aan de orde. Zo is inmiddels de verhuurdersheffing een feit. Deze heffing heeft een enorme impact op de investeringsruimte van een corporatie. De RvC is dan ook verheugd dat het GoedeStede toch nog steeds lukt om nieuwe woningen te blijven toevoegen. Financiering blijft mogelijk en de nieuwe (en aangekochte) woningen zijn nagenoeg allemaal financierbaar onder borging. De RvC heeft het nieuwbouwcomplex De Factorij bezocht. Daarmee levert GoedeStede een substantiële bijdrage aan de totale productie van betaalbare huurwoningen in 2013. In september is een werkbezoek gebracht aan de Eilandenbuurt. De woningen staan er keurig bij, maar uit analyse van de gemeente blijkt dat er ‘achter de voordeur’ helaas nogal wat problemen voorkomen. Aan de hand van een presentatie door een extern adviseur is gesproken over de verstoorde balans. Het bij elkaar brengen van de belangen van de overheid, de markt en de bewoners is in 110 jaar volkshuisvesting altijd een gezamenlijk doel geweest voor corporaties. Sinds de 80-er jaren hebben zich ontwikkelingen voorgedaan die de balans fundamenteel hebben verstoord. Het vinden van de juiste balans, kan gezien worden als de kern van het legitimatievraagstuk van corporaties. Tot op dit moment blijven de banden met de overheid, de markt en de bewoners in beweging. De visie van de overheid op wonen en de verwachte marktontwikkelingen gaven stof tot nadenken over het speelveld van een woningcorporatie in de toekomst en van GoedeStede in het bijzonder. Samen met het management is daarna van gedachten gewisseld over de eerste ‘opbrengsten’ uit de koffiegesprekken en de denkrichtingen voor het nieuwe ondernemingsplan. Het plan wordt begin 2014 ter goedkeuring voorgelegd. De RvC heeft ook gesproken met de directie van Aedes over de landelijke ontwikkelingen rondom corporaties en het Woonakkoord dat Aedes met minister Blok heeft gesloten.

23

JAARVERSLAG 2013

De RvC mist al langere tijd een concreet extern toetsingskader. Prestatieafspraken bieden dat kader. De RvC is dan ook verheugd dat het recent gelukt is tot prestatieafspraken te komen met de gemeente. De RvC blijft onveranderd van mening dat GoedeStede geen volkshuisvestelijke opgaven laat liggen. De RvC concludeert dat GoedeStede steeds structureel en actief heeft bijgedragen aan de (politieke) beleidsbeïnvloeding. De raad zou graag op een natuurlijk moment in contact komen en een dialoog voeren met de belanghouders van GoedeStede waaronder het gemeentebestuur. Hier wordt een momentum voor gezocht. Om de ontwikkelingen in de volkshuisvesting breed te blijven volgen, is een bijeenkomst met de voorzitters van de RvC’s van woningcorporaties in Flevoland bijgewoond. Alle voorzitters waren aanwezig. Er zijn beelden gedeeld over de woningmarkt in Flevoland, de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de maatschappelijke opgave. Ook de nieuwe beloningsstructuur bij nieuwe bestuurders kwam ter sprake. De organisatie kent een strakke planning- en controlcyclus. Daarmee kunnen volledig en tijdig (financiële) risico’s worden gevolgd. De organisatie werkt met heldere fasedocumenten voor projecten nieuwbouw en projectmatig onderhoud. De jaarrekening, het jaarverslag en de viermaandelijkse rapportages geven goed inzicht in de manier waarop GoedeStede haar processen beheerst. Het overleg met de onafhankelijke externe accountant en de managementletter geven een positief oordeel over de kwaliteit van de organisatie. Samen met het register van bestuursbesluiten geeft deze informatie de RvC voldoende inzicht in de besturing van de organisatie en de geleverde prestaties. De RvC is van mening dat GoedeStede het goed voor elkaar heeft, integriteit geen issue is en er sprake is van een hele goede samenwerking tussen de onafhankelijke externe accountant en de medewerkers van GoedeStede. Met de begroting 2014 heeft GoedeStede behoorlijke stappen gezet om versoberingen door te voeren. Natuurlijk verloop wordt niet automatisch ingevuld, openingstijden wijzigen en de visie op onderhoud wordt strakker. De besparingen sluiten aan bij de veranderingen in de omgeving. De RvC ondersteunt deze lijn en waardeert het dat er zonder reorganisatie toch forse stappen worden genomen. De RvC begrijpt dat deze veranderingen voor het personeel soms frictie opleveren, maar is ook van mening dat het inspirerend kan werken om tegen de trend in het werk ‘gewoon goed’ voor elkaar te krijgen. Commissie Volkshuisvesting In deze nieuwe commissie worden vanuit de RvC de externe ontwikkelingen gevolgd. Om de overige leden van de RvC inhoudelijk op de hoogte te houden, ontvangen zij dan ook de verslagen van de commissie. Uiteraard worden zij, daar waar gewenst, uitgebreid geïnformeerd. De commissie bestaat uit de heren Bos, Nijhof en Van der Schaar. Samen met de directeur en de manager Woondiensten werd twee maal vergaderd. In een reglement zijn de taken en werkwijze van de commissie vastgelegd. Ook is een voorzitter benoemd conform de eisen in de Governance Code. De commissie heeft de volgende onderwerpen besproken:  Het reglement commissie Volkshuisvesting  Het eindrapport commissie Dekker, gemeente en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij  De belanghouderstrategie en samenwerkingsmatrix  De route naar een ondernemingsplan; Plan van Aanpak  Het toetsingskader ten behoeve van RVC 24

JAARVERSLAG 2013

GoedeStede heeft de beschikbare besturings- en beheersingskaders in beeld gebracht. Er zijn veel documenten waarin de bestuurder verantwoording aflegt aan de RvC en waarop de RvC kan toetsen of de bestuurder de nagekomen afspraken en het vastgestelde beleid ook volgt. De RvC heeft zelf nog geen toetsingscriteria vastgesteld om te bepalen of GoedeStede de goede dingen doet. Voorbeelden van andere woningcorporaties en een gesprek met een expert, leert ons dat niet zozeer de documenten maar criteria die bruikbaar zijn voor de zelfevaluatie van de raad, belangrijk zijn. Vastgesteld is dat de geleverde informatie afgezet naar het toezichtskader bij GoedeStede op een goed niveau is. Auditcommissie De auditcommissie is een voorbereidingscommissie en rapporteert haar bevindingen aan de RvC. De nadruk ligt op het financiële verslagleggingsproces, het systeem van interne beheersing van financiële risico’s, het controleproces van de onafhankelijke externe accountant en treasury. De commissie werkt conform het reglement Auditcommissie. Mevrouw Bouvy en de heer Capitain hebben zitting in de auditcommissie. In 2013 vergaderde de commissie twee keer. PriceWaterhouseCoopersAccountants N.V. is inmiddels dertien jaar de onafhankelijke externe accountant van GoedeStede. Op basis van een beoordeling in 2010 heeft een partnerwisseling plaatsgevonden. In 2014 evalueert de commissie de onafhankelijke externe accountant ook in het kader van de aanbevelingen van de commissie Halsema uit september 2013. In maart sprak de commissie in een besloten vooroverleg met de onafhankelijke externe accountant. In aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de financieel manager is het jaarverslag 2012 besproken. De commissie adviseerde de RvC de jaarstukken goed te keuren. De auditcommissie heeft in maart de volgende onderwerpen besproken:  Accountantsverslag 2012 / rapportage interim-bevindingen controle 2012  Jaarverslag 2012  Fiscale positie  Overzicht kosten vervoersmiddelen  Treasury statuut, beleidsplan en jaarplan 2013 Het treasurystatuut is geactualiseerd waarmee het weer aansluit op alle ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting. De belangrijkste wijziging in het beleidsplan is het gebruik van derivaten dat wordt uitgesloten. De aan GoedeStede verbonden rechtspersonen hebben allen de heer Deutekom als bestuurder. De Herzieningswet wil dit wijzigen. Dan mag een personeelslid van de stichting geen bestuurder meer zijn van een dochteronderneming, terwijl een onderneming juist dochterondernemingen opricht ten behoeve van risicobeheersing. Hier wordt nog over gesproken met het ministerie. De auditcommissie blijft de ontwikkelingen volgen, maar betreurt deze ontwikkeling. De commissie concludeert dat de totstandkoming van het jaarverslag is gedomineerd door alle ontwikkelingen. GoedeStede heeft hier goed op ingespeeld. Het negatieve jaarresultaat in 2012 is ontstaan door de post overige waardeveranderingen en de afwaardering van de grondpositie. De opmerking van de onafhankelijke externe accountant over de open en constructieve wijze waarop de controle tot stand is gekomen, vindt de commissie een compliment waard. 25

JAARVERSLAG 2013

In juni is in aanwezigheid van de onafhankelijke externe accountant, de directeur-bestuurder, de financieel manager en twee interne controllers het volgende besproken:  Brief WSW over aanpassing van het faciliteringsvolume  Auditplan 2013 PWC PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.  Samenvattend controlememorandum  Scenario analyse rondom renteontwikkelingen Het controlememorandum gaat onder andere in op de marktwaarde toets die het Centraal Fonds bij haar solvabiliteitsoordeel hanteert. Om inzichtelijker te maken wat de marktwaardetoets inhoudt, wordt bij het controlememorandum over 2013 het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds gevoegd. Naast de financiële controle kent GoedeStede een operationele controle waar bijvoorbeeld de aanbesteding en procedureaudits aan bod komen. In het verslagjaar is de procedure huurincasso bekeken en de opdrachtrol van Woondiensten en Vastgoed bij het dagelijks- en mutatieonderhoud. Drie keer per jaar wordt het controlerapport besproken, waarvan één keer met het hele Managementteam. Remuneratiecommissie De belangrijkste taak van deze commissie is het doen van voorstellen van de RvC over het benoemen, beoordelen en belonen van de directeur-bestuurder. De werkwijze is formeel vastgelegd in een reglement remuneratiecommissie dat in 2013 is vastgesteld. In het remuneratierapport wordt gemeld hoe het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. Hiermee voldoen we aan de eisen conform de Governance Code. In 2013 vergaderde de commissie twee keer. De heer Bos heeft de positie van de heer Nijhof in de commissie overgenomen. De commissie heeft juridisch advies ingewonnen in verband met de wijzigingen in de Wet Normering Topinkomens (WNT). De commissie heeft haar bevindingen besproken met de bestuurder. Het oordeel van de remuneratiecommissie is positief. De visie op het functioneren van de bestuurder is vastgelegd, alsmede de afspraken met betrekking tot de primaire en secundaire arbeidsvoorwaarden, alsmede de effecten van de WNT. Een kopie van dit verslag wordt gearchiveerd in het personeelsdossier van de directeur-bestuurder. Documenten die worden meegewogen in het gesprek zijn:  De toekomstvisie  Het jaarverslag  De begroting  De managementrapportages inclusief het directieverslag In het verslagjaar is met name naar de volgende competenties gekeken: Competenties Leiderschap

Bindend vermogen

Integriteit

Strategische visie

Persoonlijke vaardigheden als inlevingsvermogen,

Deskundigheid (volkshuisvestelijk, RO, vastgoed,

zelfreflectie

projectontwikkeling)

Financieel beheer

Operationeel beheer

Volkshuisvestelijke missie

Personeel en organisatie, w.o. omgang met huurdersvereniging en OR

26

JAARVERSLAG 2013

Bezoldiging bestuur en Raad van Commissarissen De bezoldiging van de directeur-bestuurder is conform de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties vastgesteld en bedraagt € 156.829,-. De Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) geldt met ingang van 1 januari 2013. De WNT geeft ook een maximale honorering voor commissarissen en voorzitter aan. De bedragen zijn een optelsom van beloning (€ 187.340,-), onkostenvergoeding (€ 8.069,-) en de pensioenbijdrage van de werkgever (€ 33.190,-). De WNT norm voor 2013 bedraagt € 228.599,-. Minister Blok van Wonen heeft op 29 november in de Staatscourant de nieuwe staffelregeling voor de inkomens van bestuurders van woningcorporaties gepubliceerd. De minister zag zijn eerdere regeling op de Wet Normering Topinkomens bij de rechter sneuvelen. Bij het opstellen van de regeling is rekening gehouden met het voorstel van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Dit voorstel werd in september 2013 bij de minister neergelegd. In de nieuwe regeling wordt de hoogte van het salaris van een corporatiebestuurder niet meer alleen bepaald door de omvang van de corporatie, maar ook door het inwonersaantal van de gemeente waarin de corporatie actief is. Voor GoedeStede zou dit neerkomen op € 148.800,00. De staffel treedt per 1 januari 2014 in werking. Er geldt een overgangsregeling die inhoudt dat het huidige beloningsniveau gehandhaafd blijft tot ultimo 2017, waarna de beloning in drie jaar dient te worden afgebouwd tot maximaal het bedrag van de staffel. De honorering van de huidige directeur-bestuurder is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is aangegaan in 2001. De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast inkomen zonder variabele beloningscomponenten. De remuneratiecommissie heeft, met inachtneming van de huidige contractuele verplichtingen, het toekomstige bezoldigingsbeleid opnieuw vastgesteld. Ook gezien de maatschappelijke discussie over bestuurdersbeloningen, wordt de nullijn gehandhaafd. De beloning wordt niet geïndexeerd. De overgangs- en afbouwregeling, respectievelijk tot ultimo 2017 en 2018-2020 worden ingezet. De onafhankelijke externe accountant heeft ons gerapporteerd over zijn bevindingen omtrent een toets op de juiste toepassing van de voorschriften omtrent de bestuurdersbeloning. Voor wat betreft de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen geldt dat de corporatie de afdracht richting SPW regelt. Voor wat betreft de geldende opzegtermijn wordt de CAO gevolgd. De honorering van de commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden. Er wordt een vaste vergoeding aangehouden. De RvC volgt de Honoreringscode Commissarissen die is vastgesteld door de VTW. Conform de fiscale eisen is vanaf 2013 21% BTW gerekend over de honorering. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van GoedeStede. Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot het declareren van reiskostenvergoedingen, opleidingen, extern advies en andere kosten. Voor zover de WNT gevolgen heeft voor de honorering van de commissarissen volgt de RvC deze. de leden van de RvC

vaste vergoeding excl. BTW

belastbare onkostenvergoeding

Dhr. drs. J.M. Bos

€

8.489,-

€ 119,-

Mw. drs. T.C.L.A. Bouvy RC

€

8.489,-

Dhr. drs. E.R. Capitain (voorzitter)

€ 10.753,-

€ 225,-

27

JAARVERSLAG 2013

Dhr. P.R. Nijhof (vice-voorzitter)

€ 8.489,-

Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar

€ 8.489,-

€ 135,-

Totaal

Afwijking van de Governancecode De RvC koos ervoor om op één punt af te wijken van de Governancecode. Het betreft de benoemingstermijn van de statutaire directie conform artikel II.2.1. In de code is voor de statutaire directie een benoemingstermijn van vier jaar bepaald. De huidige bestuurder is, in een periode dat de Governancecode nog niet bestond, voor onbepaalde tijd benoemd. Er is geen afvloeiingsregeling afgesproken. De RvC is met de bestuurder overeengekomen de bestaande arbeidsovereenkomst te respecteren. Bij toekomstige benoemingen wordt voldaan aan de Governancecode. Huurdersorganisatie GSA De twee huurdersvertegenwoordigers, de heren Van der Schaar en Bos, hebben in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de manager Woondiensten gesproken met drie leden van de huurdersorganisatie GSA. Er is teruggeblikt op de reguliere activiteiten van de GSA, hun overleg met de achterban en de overleggen met GoedeStede. Ook organiseert GSA themadagen. Het laatste thema betrof de schoonmaak. In ieder overleg komt dit punt terug of het nu gaat om de verhuurdersheffing, prestatieafspraken of veiligheid. Tevens is gesproken over de extra activiteiten die de GSA doet. Zo is de GSA met de andere twee huurdersorganisaties in Almere (3HO Almere), een overleg gestart in verband met het participatie overleg met de gemeente. De GSA heeft daardoor ook contact met de wethouder, de relatie met de gemeente is verbeterd en dat wordt door de RvC gewaardeerd. De aanwezigen constateren dat de betaalbaarheid van het wonen steeds hoger op de lokale en landelijke agenda komt. Partijen blijven met elkaar hier over in gesprek. De RvC concludeert dat de relatie tussen GoedeStede en GSA goed is en wederzijds adequaat wordt gereageerd op zaken die spelen. Ondernemingsraad Op verzoek van de Ondernemingsraad heeft een overleg plaatsgevonden met de voltallige RvC, op de heer Nijhof na. Ook de directeur-bestuurder was aanwezig. Er is gesproken over landelijk en regionale ontwikkelingen en de impact ervan voor GoedeStede. Ook kwam het toekomstperspectief van GoedeStede aan de orde, zoals dat in het ondernemingsplan (in ontwikkeling) en de begroting 2014 wordt ingezet. De reductie in het personeelsbestand is een aandachtspunt van de OR in de toekomst. De werkdruk zal toenemen. De RvC wenst de nieuwe leden veel succes in hun zoektocht naar de balans binnen de OR. Nevenactiviteiten In onderstaande tabel in een overzicht opgenomen van alle relevante nevenfuncties van de leden van de RvC. de leden van de RvC

Nevenactiviteiten

Dhr. drs. J.M. Bos

Vanaf 15 september directeur/bestuurder van Woonzorg Flevoland in Lelystad; een ouderen- en thuiszorg instelling met onder andere twee verzorgings/verpleeghuizen. Huurderscommissaris. Voorzitter Raad van Toezicht Abrona. Vice-voorzitter Koninklijke Nederlandse Atletiekunie.

28

JAARVERSLAG 2013

30

JAARVERSLAG 2013

4. PASSEND VERHUREN Het huisvesten van huishoudens die niet zelf in hun woonruimte kunnen voorzien, is onze primaire taak. Dit zijn veelal mensen met een ‘smalle beurs’. Ons woningaanbod moet daar ook zoveel mogelijk bij aansluiten. Ook richten wij ons op passende huisvesting voor ouderen, mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking en andere personen die aangepaste woonvormen met zorg of begeleiding nodig hebben. De wachttijden voor woningzoekenden zijn nog steeds lang. Urgent woningzoekenden kunnen echter wel binnen zes maanden een woning krijgen. De woningvoorraad De woningvoorraad van GoedeStede naar huurklasse opgebouwd. Kernvoorraad Betaalbaar Huurklasse Aantal Goedkoop 1-2 p.hh t/m t/m Huurgrenzen kamers 374,44 535,91

is per 31 december 2013 als volgt

Betaalbaar Bereikbaar vrije sector 3+ mrp.hh geliberalit/m t/m seerd 574,35 681,02 > 681,02

Totaal

Meergezins-

1

101

woningen

2

364

514

53

35

5

971

3

6

1.739

486

292

47

2.570

4

122

85

143

41

391

5

3

10

4

2

19

471

2.378

634

474

95

4.052

Subtotaal MGW

101

Eengezins-

2

5

18

4

3

7

37

woningen

3

1

313

410

184

57

965

4

360

417

432

228

1.437

5

145

111

606

131

993

6

1

111

43

155

Subtotaal EGW Totaal In procenten Totaal 01.01.2014 In procenten

6

837

942

1.336

466

3.587

477

3.215

1.576

1.810

561

7.639

6,2%

42,2%

20,6%

23,7%

7,3%

100,0%

635

4.061

1.319

1.329

295

7.639

8,3%

53,1%

17,3%

17,4%

3,9%

100,0%

31

JAARVERSLAG 2013

GoedeStede had op 31 december 2013 in totaal 7.639 huurwoningen in bezit. Dit zijn er 136 meer dan ultimo 2012. Wij hebben 110 appartementen aangekocht en 37 nieuwe woningen gebouwd. Ook is een aantal onzelfstandige woonruimten samengevoegd tot zelfstandige woningen. Ultimo 2013 behoren 477 woningen tot de goedkoopste huurklasse (< € 374,44), waarvan 81 onzelfstandige woningen (kamers). Ons woningbezit heeft gemiddeld 151 punten voor de zelfstandige woningen. Door de kwaliteit in oppervlakte en energieprestatie ligt de maximale huur van meer dan de helft van de woningen boven de maximale huurprijsgrens (€ 681,02). Toch is nog steeds bijna 93% van onze woningvoorraad bereikbaar met huurtoeslag. De gemiddelde netto huur voor zelfstandige woningen bedraagt € 543,-. Dit is gemiddeld 73% van de maximale huur die wij mogen vragen voor een sociale huurwoning, op basis van het puntenaantal. Hierin zijn de punten voor het energielabel meegenomen. Naast woningen heeft GoedeStede 80 garages, parkeerplaatsen en bergingen en 139 bedrijfsruimten, waaronder maatschappelijk onroerend goed in bezit. Wij merken dat het verhuren van bedrijfsruimten steeds moeilijker gaat. In 2014 worden hier specifieke acties op ingezet en onderzoeken we herpositioneringsmogelijkheden. Ook hebben we een drietal woongebouwen waarin kamers worden verhuurd zoals een gezinsvervangend tehuis voor jongeren die zorg en begeleiding nodig hebben. Verkoop GoedeStede wil woningen in portefeuille houden die ruimte als basiskwaliteit hebben. Gelet op onze ambitie, de grote groep woningzoekenden in Almere en de ontwikkelingen op de woningmarkt hebben wij onze verkoopvijver nagenoeg ‘bevroren’. GoedeStede heeft 15 woningen aangewezen voor verkoop bij mutatie. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een laatste woning in een rij koopwoningen. In 2013 zijn geen woningen verkocht. Ultimo 2013 staat één woning te koop. Aankoop Medio 2013 is GoedeStede benaderd door woningcorporatie Mooiland om te onderzoeken of wij 96 appartementen wilden kopen aan de Kapitein de Langestraat. Na verschillende onderhandelingsronden is overeenstemming bereikt. Eind november zijn 96 appartementen gekocht en toegevoegd aan ons bezit. Vanzelfsprekend zijn de huurders welkom geheten en toegevoegd aan ons klantenbestand. Huurbeleid Bij de jaarlijkse huurverhoging volgt GoedeStede het huurbeleid dat de regering heeft vastgesteld. Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen heeft GoedeStede in 2013 gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarmee wil het Kabinet het zogenaamde ‘scheefwonen’ aanpakken. GoedeStede verhoogde de huren dit verslagjaar met minimaal 4%; 1,5% verhoging en de rest is inflatie. Deze verhoging geldt voor mensen met een inkomen tot € 33.614,-. Huurders met een huishoudinkomens van € 33.614 tot € 43.000 betalen 0,5% extra. Het percentage dat doorberekend wordt aan deze zogenaamde middeninkomens bedraagt maximaal 4,5%. Omdat het Kabinet ook het zogenaamde ‘scheefwonen’ aan wil pakken, krijgen huishoudens met een inkomen van boven € 43.000,- 2,5% extra. Dit komt neer op 6,5%.

32

JAARVERSLAG 2013

De verdeling ziet er als volgt uit:

Huishoudinkomen <= € 33.614 Huishoudinkomen tussen > 33.614 en <= 43.000 Huishoudinkomen > 43.000 Inkomen niet vast te stellen of NAW gegevens niet bekend/niet correct

HVH

Aantallen

4% 4,5% 6,5% 4%

5193 705 896 284

Percentage GoedeStede 73% 10% 13% 4%

Percentage Almere 69% 9% 14% 8%

Het percentage voor de huurverhoging op adresniveau is berekend op basis van de gegevens die wij van de Belastingdienst hebben ontvangen. De peildatum voor de inkomensbepaling is 2011. Alleen bij huurders met een midden of hoger inkomen heeft de Belastingdienst een inkomensverklaring afgegeven. Wij hebben veel zorg besteed aan de uitleg in de huuraanzeggingsbrieven en de informatie op onze website. De verklaringen van de Belastingdienst zijn bijgevoegd (verklaring inkomensindicatie voor de inkomensafhankelijke huurverhoging). Het aantal vragen van huurders is daardoor beperkt gebleven. Bij de huurverhoging houdt GoedeStede er rekening mee dat de woningen door de huurverhoging niet boven de 100% maximale huur uitkomen. De huren van vrije sector woningen en onzelfstandige woningen (kamers) zijn per 1 juli verhoogd met 4%. De huren van garages en bergingen zijn verhoogd met 2,5%, tenzij in de huurcontracten een ander percentage is opgenomen. GoedeStede heeft met de GSA over dit huurbeleid gesproken. Ook zij zijn niet blij met de effecten maar zien dat de verhuurdersheffing betaald moet worden en dat dit instrument daarvoor aangewezen is. 128 huurders hebben bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging in verband met een inkomensdaling in 2012. Hiervan zijn er 47 toegewezen. Uiteindelijk zijn 11 bezwaren doorgestuurd naar de huurcommissie. Hiervan zijn inmiddels negen bezwaren door de huurcommissie redelijk bevonden. Over de andere twee bezwaren zijn wij nog in afwachting. De gemiddelde huurverhoging in 2013 voor woningen is uitgekomen op 4,34%. De totale huursom voor woningen exclusief huurderving en inclusief huurharmonisatie over 2013 bedroeg € 47 miljoen. Streefhuurbeleid GoedeStede past twee keer per jaar de streefhuur van alle woningen aan. De streefhuren zijn aangepast per 1 januari 2013 en 1 juli 2013. De opbrengsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging en huurharmonisatie maken het mogelijk slechts een gedeelte van de heffingen te betalen. Onderzoek naar beschikbaarheid en betaalbaarheid De gemeente Almere heeft de ontwikkeling van de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van sociale huurwoningen in Almere onderzocht. Wij hebben gegevens voor het onderzoek aangeleverd. Ook de databestanden van Woon 2006 en 2012 zijn gebruikt.

33

JAARVERSLAG 2013

Het rapport is gereed en wordt begin 2014 besproken in de gemeenteraad. De interpretatie van de cijfers is lastig gelet op de verschillen in definities en verschillen in beleid van de corporaties. Het onderzoek kijkt voornamelijk terug in de tijd, een tijd zonder heffingen, belastingen en inkomensafhankelijke huurverhoging. De ontwikkelingen in de toekomst zijn moeilijk in te schatten. Naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek zijn de gesprekken over de prestatieafspraken gestart. Hierin komt de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen aan bod. Woning Informatie Systeem In 2013 is verder gegaan met het vullen van ons Woning Informatie Systeem (IntraWis). In IntraWis is informatie te vinden over een woning (adresniveau), zoals woonkenmerken, technischeen beheerinformatie, foto’s, plattegronden en bijzondere kenmerken zoals woningaanpassingen. Het systeem wordt in 2014 compleet gemaakt en continu geactualiseerd. Het grootste voordeel van het systeem is dat alle informatie over één woning digitaal gebundeld is en daarmee bereikbaar voor alle medewerkers. Vragen van klanten over de woning en de woonomgeving kunnen daarmee sneller beantwoord worden. Huurcommissie Naast de huurcommissiezaken ten aanzien van de inkomensafhankelijke huurverhogingen (11 stuks) zijn in 2013 11 geschillen aan de huurcommissie voorgelegd. De huurcommissie is een onafhankelijke instantie die in geschillen met betrekking tot onderhoud, huurprijzen en servicekosten tussen huurder en verhuurder uitspraken doet. In 2013 heeft de huurcommissie vijf bezwaren ongegrond verklaard en vier bezwaren toegewezen. Jaar aanmelding 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013

Reden aanmelding Servicekosten Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Inbraakschade VVE Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Onderhoudsgebrek Oplevering huurwoning

Jaar uitspraak 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2012 2013 2013

Uitspraak Aanpassing verwarmingskosten Tijdelijke huurverlaging Verzoek ongegrond verklaard Verzoek ongegrond verklaard Tijdelijke huurverlaging Verzoek ongegrond verklaard Verzoek ongegrond verklaard Tijdelijke huurverlaging Verzoek ongegrond verklaard n.n.b. n.n.b. n.n.b.

Woonruimteverdeling De afspraken over woonruimteverdeling liggen vast in een convenant dat onder andere ondertekend is door de Alliantie Flevoland, Ymere, Stadgenoot, GoedeStede en de gemeente. In 2011 is de Huisvestingsverordening (HVV) van de gemeente Almere door de gemeenteraad vastgesteld. Aanbesteding Om de HVV volledig te kunnen implementeren is een nieuw ICT-systeem nodig. De aanbesteding heeft voor discussie gezorgd gelet op de hoge transitiekosten in tijden van schaarse middelen.

34

JAARVERSLAG 2013

Daarnaast is van invloed dat momenteel in de Tweede Kamer een nieuw concept Huisvestingswet voor ligt. De behandeling laat nog steeds op zich wachten, maar ingeval van invoering (uitgaande van het huidige concept) heeft dat zeker gevolgen voor onze lokaal vastgestelde HVV. Het is niet ondenkbaar dat de nieuwe Huisvestingswet voorschrijft dat de huidige HVV komt te vervallen. In de prestatieafspraken worden derhalve afspraken gemaakt om te komen tot een duurzame manier van woonruimte verdelen inclusief het bijbehorende ICT systeem. De volledige implementatie laat dus nog op zich wachten. Loting De gemeente overweegt om de lotingscomponent uit de HVV in te voeren, eventueel vooruitlopend op de totale implementatie. Op verzoek van GoedeStede heeft WoningNet informatie verstrekt over onder andere de geschatte kosten, noodzakelijke keuzes (die afwijken van de HVV) en ICT planning. De gemeente neemt hier verder een besluit over. De vraag van woningzoekenden en het aanbod van GoedeStede, de Alliantie en Ymere wordt wekelijks bijeengebracht via het systeem van WoningNet. Vrije sector huurwoningen adverteren wij elders. Aantal ingeschreven woningzoekenden Almere in 2013 Huishoudentype + inkomen

Alleenstaande / < 65 jaar / < € 21.025 Alleenstaande / >= 65 jaar / < € 21.000 Alleenstaande / < 65 jaar / >= € 21.025 Alleenstaande / >= 65 jaar / >= € 21.100 Alleenstaande / inkomen onbekend Meerpersoonshuishouden / < 65 jaar / < € 28.500 Meerpersoonshuishouden / >= 65 jaar / < € 28.725 Meerpersoonshuishouden / < 65 jaar / >= € 28.550 Meerpersoonshuishouden / >= 65 jaar / >= € 28.725 Meerpersoonshuishouden / inkomen onbekend Totaal

Aantal wz op peildatum 31-122013 11.422 1.165 5.560 554 1.989 9.514

Aantal wz gedurende 2013

Aantal actief wz gedurende 2013

Deelname % in 2013

15.618 1.466 7.037 640 2.352 12.867

2.661 183 1.029 63 99 3.455

17,0% 12,5% 14,6% 9,8% 4,2% 26,8%

1.067

1.211

160

13,2%

5.647

6.907

832

12,0%

1.105

1.201

54

4,5%

571 38.594

699 49.998

83 8.619

11,9% 17,2%

Ultimo 2013 stonden 38.594 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet (in 2012 40.537). Dit is een kleine daling. Het aantal actief woningzoekenden is, net als in 2012, opnieuw gedaald van 9.020 in 2012 naar 8.619 in 2013. Woningzoekenden zijn op de hoogte van de wachttijd en dat beïnvloedt hun zoekgedrag. We zien dat de stijging van de huren in combinatie met de economische situatie invloed heeft op de verhuisgeneigdheid. De mogelijkheid van onbeperkt weigeren versterkt dit proces. Huurders blijven langer in hun woning wonen en gaan pas verhuizen als de ideale en betaalbare woning langs komt.

35

JAARVERSLAG 2013

Gemiddelde inschrijftijd/inschrijfduur (in jaren) bij verhuring in 2013 (en 2012) Huurklasse GoedeStede Totaal Almere lager dan of gelijk aan € 366,37 € 366,38 tot en met € 524,37 € 524,38 tot en met € 561,98 € 561,99 of meer Totaal in jaren

3,7 5,8 6,3 5,6 5,7

(4,7) (6,4) (6,0) (6,0) (6,0)

3,6 5,7 5,9 5,4 5,3

(5,7) (6,0) (7,4) (5,9) (6,1)

De gemiddelde inschrijfduur is ten opzichte van 2013 in nagenoeg alle huurklassen gedaald. In de laagste huurprijsklasse betreft het een daling van (meer dan) een jaar. Dit wordt veroorzaakt door het aanbod van (goedkope) woningen en kamers die alleen aan HBO-studenten in Almere worden verhuurd. Gemiddeld aantal goede reacties naar woningtype in 2013 (en2012) Woningtype GoedeStede Totaal Almere Eengezinswoning 108 (140) Flat 156 (202) Benedenwoning * 251 (13) Overig/ onbekend Gemiddeld totaal 142 (181) * Het aantal benedenwoningen is niet helemaal correct omdat deze woningen ook wel als flat/begane grond worden gelabeld.

141 (187) 137 (215) 105 (164) 86 (224) 136 (204)

Het aantal reacties op de aangeboden woningen is ten opzichte van 2012 afgenomen. Waren er in 2012 nog 181 goede reacties op onze woningen, in 2013 komen we gemiddeld uit op 142. Deze daling past in het beeld dat de huurders met name in de betaalbare huurwoningen minder geneigd zijn om te verhuizen. Aantal verhuurde woningen (media) en snelzoeksysteem in 2013 (en 2012) Snelzoek/overige woning Overige woning (via media )

GoedeStede 430 (374)

Almere 1.199(709)

Snelzoek woning (via media)

51 (37)

76 (65)

Totaal

481 (411)

1.275 (774)

Percentage snelzoek media

10,6% (9,0%)

6,0% (8,4%)

In het convenant staat dat we maximaal 25% van de woningen via het snelzoeksysteem mogen aanbieden. We merken dat de handhaving van de afspraken lastig blijft. Een gelabelde snelzoekwoning mag de woningzoekende niet weigeren, want dan vervalt de inschrijving bij WoningNet. Het kameraantal moet overeenkomen met het aantal personen dat tot het huishouden behoort. Controle hierop blijft lastig en via de bezwaar- en beroepsprocedure wordt stelselmatig de oude inschrijving weer geactiveerd. Hiermee vervalt feitelijk de sanctie op weigeringen. In 2013 is 10,6% van de woningen aangeboden als snelzoekwoning. Dit is een bewuste keuze. Wij vinden het belangrijk dat regulier woningzoekenden ook nog kans maken op een woning.

36

JAARVERSLAG 2013

Aanbiedingsresultaat naar huurklasse en eigenaar in 2013 (en 2012) Huurklasse GoedeStede Almere lager dan of gelijk aan € 374,44 2,7 (3,5) 2,0 (3,0) € 374,45 tot en met € 535,91 4,5 (3,7) 4,6 (3,2) € 535,92 tot en met € 574,35 3,1 (3,8) 2,8 (3,2) € 574,36 of meer 4,1 (4,0) 3,6 (3,5) Totaal 3,9 (3,9) 3,5 (3,3) Ons aanbiedingsresultaat is ten opzichte van 2012 gelijk gebleven. Het aanbiedingsresultaat is hoger dan het gemiddelde van geheel Almere. In heel Almere is het aanbiedingsresultaat met 0,2 keer toegenomen. Wij bieden een woning gemiddeld vier keer aan voordat we deze verhuren. In ons streven naar een snelle verhuring van vrijkomende woningen organiseren wij het aanbiedproces zo efficiënt mogelijk. Wij nemen direct persoonlijk contact op met de eerste geselecteerde kandidaat. De kandidaten attenderen wij op hun verantwoordelijkheid om de gewenste informatie binnen een redelijke termijn aan ons te overleggen. Een groepsbezichtiging organiseren wij pas als de woning leeg staat. Desalniettemin is het aanbiedingsresultaat hoog omdat kandidaten onbeperkt mogen weigeren in combinatie met een lange wachttijd en het wekelijkse aanbod van woningen. Bijzondere doelgroepen Conform het convenant woonruimteverdeling stellen de corporaties jaarlijks woningen beschikbaar voor bijzondere doelgroepen, maatschappelijke instanties en urgent woningzoekenden. Op 1 januari 2013 is de nieuwe urgentieregeling van de gemeente Almere in werking getreden. Hierbij is afgesproken dat de aanvragen uit 2012 door de corporaties nog worden afgewikkeld. De toewijzing aan deze bijzondere doelgroepen wordt evenredig verdeeld onder de drie woningcorporaties. GoedeStede heeft op deze wijze nog 49 van de 133 aanvragen (37%) bemiddeld naar een andere woning. Toewijzing bijzondere doelgroepen 2013 Regeling 1% Regeling 5% Urgenten via urgentiecommissie 5% Statushouders 10% Regeling Maatschappelijke Instelling 10% Zorggroep Totaal toewijzing doelgroepen

GoedeStede 0 5 11 17 16 49

Totaal Almere 1 13 15 62 42 133

Urgentie-overgangsregeling Op 1 januari 2013 is de nieuwe urgentieregeling in werking getreden. Dit is een klein onderdeel uit de verordening. De rest van het convenant woonruimteverdeling uit 2007 blijft van kracht. In een allonge bij het huidige convenant zijn de afspraken hierover vastgelegd. Ook zijn aanvullend tal van werkafspraken gemaakt met onder andere Het Vierde Huis (www.hetvierdehuis.nl). Dit is de organisatie die de urgentieregeling voor de gemeente uitvoert. De hele urgentieregeling is een verantwoordelijkheid van de gemeente geworden. De nieuwe urgentieregeling is bedoeld voor woningzoekenden die in Almere in een levens ontwrichtende situatie verkeren. Alleen dan kan een beroep gedaan worden op de regeling.

37

JAARVERSLAG 2013

Alle urgenties moeten worden aangevraagd via de digitale urgentiewijzer bij "Het Vierde Huis". Een onafhankelijke, door de gemeente ingestelde, urgentiecommissie beoordeelt alle urgentieaanvragen. Dat geldt ook voor aanvragen van cliënten die uitstromen uit maatschappelijke instellingen. Urgenten zoeken in principe zelf via WoningNet naar woonruimte. Het heeft veel voeten in aarde gehad om dit nieuwe proces te automatiseren in het bestaande aanbodsysteem. Deze, op het eerste oog, ‘simpele’ aanpassing heeft grote impact op de kern van het systeem en heeft veel aandacht gevraagd. Een keer per jaar overleggen corporaties en gemeente met de onafhankelijke urgentiecommissie. Tijdens de eerste kennismaking zijn de ontwikkelingen besproken en zijn werkafspraken gemaakt. In 2014 wordt op basis van een rapportage de urgentieregeling geëvalueerd. Het aantal urgentietoekenningen mag de politiek bepaalde bovengrens van 30% niet overschrijden. Geschillen over de urgentieverlening worden behandeld door de commissie Bezwaar en Beroep van de gemeente. De klachtencommissie Woonruimteverdeling (zie hoofdstuk 8) blijft de overige geschillen behandelen. GoedeStede vindt de uniformiteit in de beoordeling van urgenten een positieve ontwikkeling. De urgenten krijgen voorrang boven alle andere woningzoekenden en derhalve vinden wij het belangrijk dat de urgentiecommissie het zoekprofiel goed toepast. De verwachte boeggolf aan urgentieaanvragen heeft niet plaatsgevonden. Naast de toewijzing aan cliënten via de urgentieregeling werken wij al langer samen met maatschappelijke organisaties zoals Vitree, Kwintus en het Leger des Heils. Deze laatste zorgen onder andere voor de begeleiding binnen Room4U (kamers met kansen project voor jongeren). De voordeelregeling Sinds 2010 wordt, via de voordeelregeling, voorrang gegeven aan woningzoekenden in de drie aandachtswijken; Stedenwijk, de Wierden en de Bouwmeesterbuurt. Het doel is doorstroming in de wijk op gang te brengen, wooncarrière in de wijk mogelijk te maken en de sociale samenhang zoveel mogelijk te behouden. Zoals afgesproken in de prestatieafspraken, wordt de regeling in 2014 geëvalueerd. Wonen met welzijn en zorg GoedeStede zet zich in om haar huurders zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen. Wij willen met kwalitatief goede en betaalbare woningen bijdragen aan de huisvesting van ouderen en kwetsbare groepen. In ons streven naar woonplezier zoeken we naar samenwerkingspartners om bij te dragen aan de behoeften van senioren en kwetsbare groepen. Seniorenwoningen reserveren wij voor mensen van 55 jaar en ouder. GoedeStede heeft 1.063 woningen voor senioren gelabeld. Hiervan liggen 69 woningen, verspreid over twee complexen, naast een zorgcentrum. De bewoners van deze zogenaamde zorgwoningen kunnen daar zorgdiensten inkopen of gebruik maken van andere voorzieningen van het zorgcentrum. Woningaanpassingen De aanvragen voor woningaanpassingen worden in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) behandeld bij het Servicepunt Z van de gemeente Almere. Huurders kunnen hun wensen/aanvragen daar aanbieden. Als de aanvraag door de gemeente wordt goedgekeurd, vragen zij GoedeStede om toestemming om de aanpassing aan te brengen. In 2013 heeft GoedeStede in 46 situaties toestemming gegeven voor een aanpassing, waaronder 15 trapliften, een elektronische deuropener, een scootmobiel-stallingsruimte en een sproei-föhn installatie.

38

JAARVERSLAG 2013

Jongeren- en studentenhuisvesting De gemeente doet er alles aan om van Almere een aantrekkelijke studentenstad te maken. Sinds 2011 verhuren wij, op verzoek van de gemeente, de onzelfstandige kamers bij voorrang aan studenten die studeren aan Windesheim of aan de Christelijke Agrarische Hogeschool. GoedeStede bezit momenteel 97 onzelfstandige kamers. Acht kamers zijn weer teruggebouwd naar één vier- en twee tweekamerwoningen. 14 onzelfstandige kamers worden verhuurd aan cliënten van Room4U (Leger des Heils). Room4U zorgt zelf voor kandidaten. In 2012 is ervoor gekozen dat Room4U deze woningen rechtstreeks van de corporaties gaat huren. Dit is 1 januari 2013 geformaliseerd. Van de 81 kamers zijn er 44 in 2013 gemuteerd. Dit betekent een mutatiegraad van 55%. Het gemiddeld aantal leegstandsdagen bedraagt 50,7. Het leegstandspercentage van de kamers komt hiermee op 11,4%. Uit onderzoek blijkt dat Almeerse studenten de voorkeur hebben voor zelfstandige woonruimte of in eerste instantie bij ouders blijven wonen. GoedeStede zet vormen van coöptatie en adverteren naar geslacht in om de mutatiegraad en de leegstand te beperken. We volgen de ontwikkelingen op het gebied van (internationale) studenten in Almere om wellicht op termijn andere woningtypen te realiseren. Kamers worden bij voorrang verhuurd aan HBO studenten die studeren in Almere dus studenten van de Christelijke Agrarische Hogeschool (CAH) en Windesheim. Wij hebben dit jaar ingezet op coöptatie. Daarnaast kunnen kandidaten zich inschrijven op een kamer. Wij zien dat er op dit moment meer kamers leegkomen dan er kandidaten beschikbaar zijn. Daarnaast zien wij een toenemende concurrentie van huishoudens in Almere die zelfstandig een kamer via Marktplaats verhuren. Bij studentenhuisvesting houden wij toezicht op de veiligheid en de staat van onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. Viermaal per jaar worden de kamers bezocht door onze wijkbeheerders en wordt eventuele schade hersteld en in rekening gebracht bij de huurders. Verhuringen In totaal hebben we in 2013 698 woningen verhuurd (620 in 2012), inclusief nieuwbouw (37 woningen De Factorij en 12 woningen Mainland). Dit is aanzienlijk meer dan in 2012. De mutatiegraad bedroeg 8,8% (in 2012: 8,3%).

39

JAARVERSLAG 2013

Aantal toewijzingen 2013 1-persoon <65

Huur <= 374,44 Huur 374,44 t/m 535,91 > € 21.025 <= € 21.025

>=65 jaar

<= € 21.100 2-personen <65

4

22

88

114

71

127

250

1

9

10

4

3

20

27

60

97

244

401

Huur <= 374,44 Huur 374,44 t/m 535,91

Huur > 535,91

Totaal

3

34

37

21

65

90

7

7

> € 28.550 <= € 28.550

>=65 jaar

4

> € 28.725 <= € 28.725

Subtotaal <65

2

13

15

26

119

149

Huur <= 374,44 Huur 374,44 t/m 574,35

Huur > 574,35

Totaal

4

53

57

12

78

90

1

1

16

132

148

139

495

698

4

>=3 personen > € 28.550 <= € 28.550 >=65

>=287.25

Subtotaal Totaal

Totaal

52

> € 21.100

Subtotaal

Huur > 535,91

64

De toewijzing aan de doelgroep was in 2013 94% (in 2012 90%). De overige vrije ruimte hebben wij ingezet voor urgent woningzoekenden met een hoger inkomen. Ook de positieve instroom van hogere inkomens in onze aandachtswijken heeft ervoor gezorgd dat we in totaal 38 sociale huurwoningen (6%) toewezen aan hogere inkomens. In 2013 hebben wij 638 sociale huurwoningen verhuurd en 60 geliberaliseerde woningen. Leegstand De leegstand bedroeg in 2013 gemiddeld 13,44 dagen. Dit komt neer op een leegstandsgraad van 0,3%. De leegstand is in 2013 voornamelijk veroorzaakt door een hoge aanbiedingsgraad. Daarnaast blijkt dat de verhuur van geliberaliseerde woningen in Almere lastig is gezien het grote aanbod. Verder hebben wij te maken met bezit dat steeds ouder wordt, waardoor het vaker een aantal dagen duurt voordat een woning klaar is voor verhuur. Huurincasso In de laatste jaren heeft GoedeStede haar beleid en werkwijze op het gebied van incasso zoveel mogelijk geoptimaliseerd. Daarbij is rekening gehouden met de landelijke en lokale ontwikkelingen die veel invloed hebben op het betaalgedrag van de huurders; de economische crisis, de bezuinigingen op schuldhulpverlening, de huurverhogingen en mensen met meerdere problemen. Het achterstandscijfer van de actieve huurders bij GoedeStede ultimo 2013 bedroeg 1,31% ten opzichte van 1,10% ultimo 2012. Samenwerking ketenpartners en incassopartners De samenwerking met de ketenpartners heeft zowel financieel als maatschappelijk veel resultaat opgeleverd. Financieel is in 2013 € 7.600,- uitgegeven aan juridisch advies bij betalingsachterstanden. In 2010 was dat nog € 53.000,-. Deze besparing is het gevolg van goede 40

JAARVERSLAG 2013

afspraken met schuldhulpverleners. Maatschappelijk gezien zijn stappen gemaakt in de samenwerking tussen de corporaties en de gemeente. Onze maatschappelijk werker incasso werkt nauw samen met onze ketenpartners en zorgt voor korte lijnen als klanten zorg en/of begeleiding nodig hebben. De samenwerking met de incassopartners is in 2013 doorontwikkeld. GoedeStede werkt bij actuele dossiers met twee bureaus en vaste contactpersonen. Dit leidt steeds vaker tot betere integrale dossierkennis, waardoor er sneller en effectiever actie ondernomen kan worden. Ontruimingen In 2013 heeft GoedeStede 97 ontruimvonnissen verkregen. Zo’n 70% van de vonnissen zijn uitgesteld of hebben niet tot ontruiming geleid. In totaal zijn 31 woningen en één bedrijfsruimte ontruimd door GoedeStede. Bijna altijd is de ontruiming uitgevoerd naar aanleiding van huurachterstand. In 75% van de gevallen gaat het om alleenstaanden of samenwonenden zonder kinderen. Bij de ontruimingen van de woningen met kinderen had de helft de woning voor de ontruiming al verlaten. Bij de overige ontruimingen hebben zich geen incidenten voorgedaan. Het bleek ook niet nodig om de zorginstanties te informeren voor eventuele noodopvang.

41

JAARVERSLAG 2013

42

JAARVERSLAG 2013

5. WERKEN AAN WOONPLEZIER GoedeStede geeft inhoud aan het prestatieveld leefbaarheid door bij te dragen aan woonplezier voor onze huurders. Hierbij gaan we voor een evenwichtige wijkopbouw met woningen in een juiste prijs/kwaliteitverhouding en huurders die trots zijn op hun wijk. In de praktische uitwerking daarvan richten wij ons op de volgende thema’s:  Onze wijken zijn schoon, heel en veilig  Woonfraude wordt aangepakt en overlast bestreden  We werken samen met onze huurders  Bewonersparticipatie  Samenwerking. GoedeStede kan optimaal resultaat halen als we niet alleen met onze huurders samen optrekken, maar ook samenwerken met de partners in het maatschappelijk middenveld in de stad. In 2013 heeft GoedeStede ruim € 118.000,- uitgegeven aan leefbaarheidsprojecten en bewonersparticipatie. Dit is exclusief de loonkosten van onze medewerkers die dagelijks actief zijn in de wijken. Inzet op schoon, heel en veilig GoedeStede zet zich in voor een schone, hele en veilige woonomgeving. Wij zien dat als een basis voor het bieden van woonplezier. Hierbij richten we ons op de woningen en het semi-openbare gebied zoals de algemene ruimten in portieken en galerijen en de achter- en zijpaden bij eengezinswoningen. Daarnaast zijn er aanpalende gebieden, die ‘niet van onze huurders/GoedeStede zijn’ maar wel de beleving van schoon, heel en veilig beïnvloeden. Denk daarbij aan de openbare ruimte waar dumpingen voorkomen, verzakte stoepen, straatverlichting die niet altijd werkt en hangjongeren. Wij kennen de collega professionals die ook werkzaam zijn in de buurten waar wij bezit hebben. Wij werken intensief samen met de wijkagenten, milieupolitie, veiligheidsmanager, jongerenwerkers en wijkregisseurs van de verschillende stadsdelen. Wij geven de signalen door en trekken samen op waar gemeenschappelijke doelen te realiseren zijn. Onze voorkeur is zoveel mogelijk werkenderwijs en “op straat” op te lossen en alleen op kantoor te overleggen als dit tot effectievere oplossingen leidt. Onze belangrijkste partners zijn natuurlijk onze huurders. Zij zijn voor ons de deskundigen die weten wat en wanneer er zaken rondom het complex spelen. Van onze zogenoemde ‘Ogen & Oren’ horen we de zaken die aandacht behoeven en soms lossen zij dat zelf ook op. Wij helpen hen door relaties te leggen met netwerkpartners of door materiaal te verstrekken. Onze wijkbeheerders zijn dagelijks in de buurten te vinden en organiseren alles rondom het ‘schoon, heel en veilig’ houden van ons bezit. Schoonmaken is de verantwoordelijkheid van de bewoners. Daar waar het uitbesteed is, doen schoonmaakbedrijven het werk. Tuinen zijn de verantwoordelijkheid van de huurders en het algemene groen van GoedeStede. Onze wijkbeheerders spreken betrokkenen aan op hun verantwoordelijkheden. Zij spreken huurders aan en adviseren hen over tuinen, hoge bomen, bevestiging schotels, aanbouwen, erfafscheidingen, graffiti, schoonmaak en overlast/onderhuur. Alle medewerkers, maar in het bijzonder de wijkbeheerders, zorgen ervoor dat elementen in de algemene ruimten en rondom het gebouw heel zijn. Gebreken worden direct gemeld. Huurders melden ook dit soort zaken. Op het gebied van veiligheid richten we ons op het signaleren van fysiek onveilige situaties zoals verzakte stoeptegels, donkere achterpaden, versleten inloopmatten en schotels die niet goed 43

JAARVERSLAG 2013

bevestigd zijn. In Waterwijk, Muziekwijk en de Faunabuurt hebben wij op diverse plekken achterpadverlichting aangebracht. In Danswijk en de Seizoenenbuurt hebben wij versleten inloopmatten vervangen. In de woningen werken wij aan de veiligheid. Zo hebben wij in diverse complexen de rookmelders, die aan het einde van hun levensduur waren, vervangen. Ook hebben wij zoutbakken gevuld, zodat er gestrooid kan worden bij gladheid. Bij de seniorencomplexen strooit GoedeStede. Bij de overige complexen kunnen de huurders dat zelf doen. Wat betreft de andere zaken rondom de veiligheid, zoals bij overlast, hennepteelt en hangjongeren onderzoeken wij de signalen en treden wij mogelijk op. Voorts zetten wij ons dagelijks in om het bezit ‘schoon’ te houden. We verwijderen dumpingen, zorgen dat portieken en bergingsgangen leeg zijn, onderhouden ons groen en verwijderen onkruid dat in achterpaden en tegen gevels aan groeit. Werken aan woonplezier De laatste jaren zien we een (maatschappelijke) ontwikkeling dat steeds meer kwetsbare bewoners in onze woningen en buurten worden gehuisvest. Bewoners die eerder opgenomen werden in een instelling of intensieve ondersteuning kregen van professionele zorgverleners, zijn steeds meer op zichzelf aangewezen. Dit legt een druk op het samen leven en wonen in de buurt bij buurtbewoners onderling. Soms is interventie vanuit GoedeStede nodig. Ook bij onderhoudswerkzaamheden die wij willen uitvoeren in of aan een woning is medewerking van bewoners nodig. Om toegang tot de woning te verkrijgen, moeten we, meer dan in het verleden, moeite doen om medewerking van bewoners te krijgen. Dit vereist een intensievere aanpak en begeleiding. Om het onderhoud projectmatig en zonder vertraging uit te kunnen voeren is sociale begeleiding van bewoners noodzakelijk. Wij anticiperen op de onderhoudsplanning en uitvoering van de werkzaamheden en signaleren pro-actief mogelijke obstakels. Met name bij liftonderhoud, asbestsanering en bij binnenrenovaties komt dit steeds vaker voor. De inzet van medewerkers voor deze sociale taak bij onderhoud, lijkt meer en meer voor te komen. We verwachten dat hun inzet op termijn onontbeerlijk is als we de ontwikkelingen rondom de zorg in ogenschouw nemen. Woonplezier meten Voor ons zijn de huurders degenen die het beste weten wat er in de buurt leeft en waar behoefte aan is. Regelmatig bevragen wij, via een enquête, onze huurders op de diverse aspecten van woonplezier. We doen dit complexgewijs zodat we daarna concrete acties intern of bij netwerkpartners kunnen uitzetten. Ook monitoren we de effecten en spreken we huurders persoonlijk aan. Soms vormen antwoorden van huurders aanknopingspunten waarop wij dieper in willen gaan. Zo zijn er extra acties ingezet om vervuiling en overlast te bestrijden. In de donkere maanden is eveneens de verlichting in en rondom een aantal complexen gecontroleerd. De gemeente Almere heeft een systeem ontwikkeld (Straatkubus) waarbij door het combineren van diverse trends en gegevens op een zeer kleinschalig niveau ongewenste ontwikkelingen te signaleren zijn. Samen analyseren we de ontwikkelingen waarna ieder op basis van zijn eigen expertise aan de slag kan om de ontwikkelingen te keren. Samenwerken met partners Op de volgende thema’s werken wij samen met de partners in de stad:  Ophogen openbaar gebied  Aanpak jongerenoverlast 44

JAARVERSLAG 2013

   

Voorkomen woninginbraken Voorkoming brandstichting Aanpak problemen achter de voordeur Bestrijding hennepteelt en overlast

We zien dat partners elkaar op de diverse niveaus goed weten te vinden en samenwerken vanuit gemeenschappelijke doelen. De manier van samenwerken wordt steeds specifieker. Meer en meer worden problemen aangepakt op een ‘acupunctuurachtige’ manier. Naar onze mening wordt daarmee effectiever en efficiënter resultaat behaald dan de integrale wijkaanpak. Soms is het een kortdurend traject, soms een langdurig intensiever project. We zien dat niet alleen wij, maar ook onze partners goed moeten afwegen welke middelen beschikbaar zijn voor het bereiken van de doelen. Afstemming en prioritering is daarom van groot belang. Deze afstemming en prioritering wordt onderdeel van de prestatieafspraken met de gemeente Almere. De overlegstructuur die daarbij hoort is ook een onderdeel van deze prestatieafspraken. Integrale Wijkaanpak Stedenwijk Na het groot onderhoud aan de woningen in Stedenwijk-Noord en de afronding van de integrale wijkaanpak in 2012, zijn onze activiteiten in deze wijk weer in de reguliere werkzaamheden opgenomen. In het buurtontmoetingscentrum De Wijkhoek vinden nog altijd tal van activiteiten plaats. Inmiddels is ook de gemeente Almere aan de slag gegaan met het ophogen van de openbare ruimte in de wijk. Wij volgen hun route en zorgen onder andere voor de communicatie met de huurders, het ophogen van de tuinpaden en het leveren van zand en aarde. Ook wordt van deze gelegenheid gebruik gemaakt om verwilderde tuinen aan te pakken en de laatste tuinhekken te plaatsen. Eind 2014 verwacht de gemeente klaar te zijn. Bewonersparticipatie De huurders van GoedeStede worden vertegenwoordigd door de Huurdersvereniging GoedeStede Almere (GSA). Eind 2013 bestaat de GSA uit vier bestuursleden. De samenwerkingsovereenkomst uit 2010 tussen GoedeStede en de huurdersorganisatie GSA volgt de lijn van het Besluit Beheer Sociale Huursector, de Overlegwet en enkele uitgangspunten van de Woonbond. De rechten en plichten van GoedeStede en de bewonerscommissies staan beschreven in het participatiereglement dat wij hebben afgesloten met de 19 bewonerscommissies. De huidige samenwerkingsovereenkomst en participatiereglementen zijn geëvalueerd en worden begin 2014 verlengd. Overleg GoedeStede en GSA Conform de samenwerkingsovereenkomst die GoedeStede en de GSA met elkaar hebben afgesloten, overlegt GoedeStede drie keer per jaar met een afvaardiging van de bewonerscommissies en de GSA. Daarbij komen de thema’s zoals afgesproken in de overeenkomst, aan bod. Tussentijds heeft de GSA overleg met de vertegenwoordiging van GoedeStede om actuele ontwikkelingen te bespreken. Afspraak is dat beide partijen dit overleg kunnen initiëren. In 2013 hebben diverse tussentijdse overleggen plaatsgevonden. De actuele ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting zowel landelijk (onder andere inkomensafhankelijke huurverhoging) als lokaal (onder andere prestatieafspraken) waren hiervoor de aanleiding. De GSA en de directeur-bestuurder overleggen twee keer per jaar. De GSA heeft ook gesproken met de huurdersvertegenwoordigers vanuit de Raad van Commissarissen.

45

JAARVERSLAG 2013

Thema’s In 2013 is er drie keer overleg geweest tussen GoedeStede en de GSA / bewonerscommissies over beleidszaken. De GSA heeft ingestemd met het huurbeleid, de begroting 2013 en het jaarverslag 2012. Daarnaast zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:  Politieke ontwikkelingen in de sector  Schoonmaak  Piekbelasting liften  Incassobeleid  Mutatiebeleid  Privacyreglement  Prestatieafspraken Overleg GoedeStede en de bewonerscommissies GoedeStede overlegt minimaal drie keer per jaar met de bewonerscommissies. Afhankelijk van de betreffende commissie en ontwikkelingen in het complex of de wijk kan dit meer zijn. Zij bespreken naast de reguliere activiteitenplanning van de commissies in ieder geval de afrekening van de servicekosten, de voornemens van het planmatig onderhoud en de mogelijkheden van het Goed Wonen Fonds. Goed Wonen Fonds Via het Goed Wonen Fonds kunnen huurders en maatschappelijke instanties geld aanvragen om activiteiten te organiseren voor en door bewoners. Deze aanvragen worden gehonoreerd als ze een positieve bijdrage leveren aan het woonplezier van bewoners. Ook stimuleert het fonds de inzet van bewoners die trots zijn op hun woning en woonomgeving. Elke aanvraag wordt beoordeeld door de toetsingscommissie die bestaat uit een voorzitter/secretaris van GoedeStede, een huurder en een medewerker van Mooi Zo Goed Zo. In 2013 is het gelukt om, door middel van het fonds, een aantal nieuwe bewonersgroepen te activeren. In totaal zijn er 37 aanvragen binnengekomen waaraan bijna € 33.000,- is bijgedragen. Overlast en woonfraude Samen met onze netwerkpartners zetten we ons in om overlast in Almere te bestrijden. Buurtbemiddeling zetten we in eerste instantie in als huurders een conflict met elkaar hebben, waar zij onderling niet meer uit komen. De wijkbeheerders verwijzen altijd eerst naar Buurtbemiddeling als huurders overlast ervaren. Zij hebben huurders 29 keer doorverwezen. In 2013 heeft buurtbemiddeling 72 meldingen afgehandeld waarbij huurders van GoedeStede betrokken waren. Echter in veel gevallen kan het niet anders dan dat we zelf met de overlastgever en overlastmelder in gesprek gaan omdat één van de partijen niet wil meewerken aan oplossing van het probleem. Als medewerkers van GoedeStede interveniëren, kan het uiteindelijk leiden tot juridische stappen. Dit vanuit het perspectief dat de verhuurder woongenot moet bieden aan haar huurders. In drie situaties heeft dit, met juridische ondersteuning, tot vertrek van een huurder geleid. We komen steeds vaker woonfraude (hennepteelt of onderhuur) tegen. Wij sommeren huurders, waarbij we een hennepkwekerij of onderhuurder aantreffen, (vrijwillig) de huur op te zeggen. Als dat niet lukt, schakelt GoedeStede een advocaat in. Regelmatig voeren we een kort gedingprocedure om de huurovereenkomst te ontbinden. In de correspondentie vermelden we dat wij de gemaakte kosten aan juridisch advies en/of rechtszaken doorbelasten. In totaal zijn 63 woningen weer vrijgekomen voor verhuur nadat er sprake was van overlast of woonfraude. 46

JAARVERSLAG 2013

Hennepteelt In zes woningen van GoedeStede zijn hennepkwekerijen aangetroffen. In het verslagjaar is door de 23 samenwerkende organisaties (zie aanpak hennepkwekerijen hoofdstuk 11) hard opgetreden tegen hennepteelt. Het telen van hennep is een misdrijf en dus strafbaar. Daarnaast zorgt de illegale hennepteelt voor veel overlast, voor verloedering en voor gevaarlijke situaties. Het gaat veelal hand in hand met uitkeringsfraude, ontduiking van de belasting en diefstal van energie. Omdat voorkomen natuurlijk beter is dan genezen, lanceerden de samenwerkende organisaties de campagne Stop Hennepteelt. Deze voorlichtingscampagne richtte zich op potentiële daders. GoedeStede heeft actief meegedaan aan de campagne door er aandacht voor te vragen in het Huisnummer en op twitter. Ook op de zuil in ons kantoor is de strip van Henk Hennep getoond. GBA Met de gemeente Almere zijn afspraken gemaakt met betrekking tot toegang voor GoedeStede in de gemeentelijke basisadministratie (GBA). Dit levert voor zowel de gemeente als voor ons relevante informatie op inzake de bewoning. Het bespaart kandidaat huurders op termijn ook kosten en een bezoek aan het gemeentehuis voor een uittreksel uit het register. De medewerkers hebben een cursus gevolgd in 2013. Halt Met de Raad voor de Kinderbescherming van het Ministerie van Veiligheid en Justitie hebben wij een raamcontract met projectplaats afgesloten. Via bureau Halt (afkorting voor Het Alternatief) krijgen jongeren bij GoedeStede de kans om hun taakstraf uit te voeren na een klein vergrijp (diefstal, vernieling). Onze medewerkers laten deze jongeren onder andere vuil opruimen in het semi-openbaar gebied. In 2013 hebben zes jongeren een taakstraf van gemiddeld 15 uur uitgevoerd bij GoedeStede . Dienstverlening GoedeStede werkt elke dag aan woonplezier. Daarom vinden wij het belangrijk om te weten wat onze huurders vinden van onze woningen en dienstverlening. Dat meten we door middel van enquêtes, maar ook meet Stichting KWH jaarlijks onze dienstverlening. De cijfers voor de meting over het jaar 2013 zijn nog niet bekend. Medewerkers volgden een herhalingscursus ‘eigentijds en servicegericht corresponderen’. Telefonische dienstverlening Sinds GoedeStede haar Customer Interaction Centre (CIC) oftewel het nieuwe (telefonische) communicatieplatform in gebruik heeft genomen, kunnen belanghouders onze medewerkers via een rechtstreeks doorkiesnummer bereiken. Ons callcenter staat de klanten te woord die via het algemene toegangsnummer bellen. In 2013 zijn ruim 50.000 telefoontjes beantwoord, waarbij gemiddeld ruim 84% van de telefoontjes binnen 30 seconden is opgenomen. Dit is binnen de norm van 80%. Van alle telefoontjes is ruim 74% direct afgewikkeld. Ons ‘one-call-does-it-all principe’ hebben wij hiermee binnen onze norm (70%) gerealiseerd. Receptie Op het kantoor van GoedeStede kunnen klanten ons bezoeken om betalingen te doen (pin en contant), stukken voor woningtoewijzing in te leveren en om vragen te stellen. In 2013 waren wij dagelijks bereikbaar van maandag tot en met vrijdag tussen 8.30 – 17.00 uur. In totaal hebben ruim 6.000 klanten en bijna 800 relaties GoedeStede bezocht. Ongeveer een kwart van deze klanten kwam de huur betalen.

47

JAARVERSLAG 2013

SMS-dienst In 2013 is GoedeStede gestart met het versturen van SMS-berichten aan klanten. SMS wordt ingezet om afspraken te bevestigen aan klanten die een afspraak hebben met een mutatie- of dagelijks onderhoudsopzichter. Hiermee voorkomen we dat klanten niet op de afgesproken tijd aanwezig zijn. Ook stellen we klanten op de hoogte van een betalingsachterstand. Daarnaast is de SMS-dienst ook gebruikt om grotere groepen klanten te herinneren aan onderhoud, bijvoorbeeld bij asbestsanering in de Klokkeluiderstraat. De huurders van deze woningen zijn eerst schriftelijk op de hoogte gesteld van het onderhoud en de veiligheidsmaatregelen. Op de dagen dat bij hun woning het asbest gesaneerd werd, zijn ze via een SMS geattendeerd op de maatregelen die wij van hen verwachtten. Klachtenmanagement In 2013 is een nieuw registratiesysteem voor klachten in gebruik genomen. Voor het registreren van klachten wordt nu gebruik gemaakt van de klachtenwerkstroom in het digitale archiefsysteem DisKis. Er is een handleiding gemaakt en medewerkers hebben uitleg gekregen over de nieuwe werkwijze. De voortgang van de klachten kan nu goed worden gemonitord. Als een klacht is afgehandeld wordt een analyse gemaakt. In 2013 zijn 298 afgehandelde klachten geëvalueerd. Aandachtspunt blijft de dossieropbouw en het (h)erkennen van een klacht. Klachtencommissie GoedeStede GoedeStede heeft een externe, onafhankelijke klachtencommissie waar klanten terecht kunnen als zij vinden dat zij niet conform het vigerende beleid zijn behandeld. Eind 2013 is besloten de klachtencommissie GoedeStede met ingang van 1 januari 2014 de ‘geschillencommissie GoedeStede’ te noemen. Deze naam is gekozen om daarmee tot uitdrukking te brengen dat de commissie die klachten van huurders behandelt, het externe verlengstuk van de interne procedure van GoedeStede is. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie die functioneert op afstand van GoedeStede. De leden van de commissie zijn niet als werknemer verbonden aan GoedeStede. Zij brengen een advies uit aan de directie. De commissie is samengesteld uit een huurdersvertegenwoordiger, de heer Th.J. van der Horst, een verhuurdersvertegenwoordiger, de heer mr. R. Boekhoff, en een onafhankelijk voorzitter, mevrouw mr. M. Koole. Aftreden/herbenoeming vindt plaats volgens een rooster van aftreden. De klachtencommissie heeft in 2013 één keer vergaderd. In het verslagjaar zijn vijf klachten bij de geschillencommissie ingediend. Drie klachten zijn doorgestuurd naar de betreffende afdelingen in de organisatie omdat zij in meer of mindere mate nog niet het interne traject hadden doorlopen. Deze klachten zijn niet meer bij de commissie teruggekomen en zijn door de medewerkers van GoedeStede opgelost. De klachten betroffen: oplossing verstopping, tochtklachten en slecht werkende thermostaatkranen. Eén klacht is niet ontvankelijk verklaard omdat het een bedrijfsruimte betrof. Eén klacht ging om het niet vergoeden/herstellen van de schade aan de slaapkamerdeur. GoedeStede heeft, na bestudering van het dossier, besloten alsnog over te gaan tot herstel van de deur. Het rooster van aftreden kunt u vinden op de internetsite en is opgenomen in het jaarverslag van de commissie. Klachtencommissie Woonruimteverdeling Huurders die van mening zijn dat de woonruimteverdelingsregels uit het convenant niet correct zijn toegepast door corporaties, kunnen zich wenden tot de klachtencommissie Woonruimteverdeling. In 2013 zijn bij de commissie zeven klachten binnengekomen. Er zijn zes hoorzittingen gehouden 48

JAARVERSLAG 2013

waarin alle partijen de gelegenheid kregen hun standpunt te verdedigen. De meeste klachten gingen over het afwijzen van een urgentieaanvraag. Uiteindelijk zijn drie klachten ongegrond verklaard en drie zijn er ingetrokken na de hoorzitting. Eén klacht is nog niet afgerond. De commissie bestaat uit één voorzitter, twee leden en een reserve lid, te weten:  De heer mr. A. Derks, voorzitter van de commissie  Mevrouw drs. E.H. Soudain, lid van de commissie  De heer ing. J. Mulder, lid van de commissie De leden van de commissie zijn herbenoemd voor de periode tot de inwerkingtreding van de huisvestingsverordening.

49

JAARVERSLAG 2013

50

JAARVERSLAG 2013

6. DUURZAAM BEHEREN Met een gemiddelde leeftijd van 23 jaar is ons woningbezit relatief jong. Dat neemt niet weg dat we moeten blijven werken aan onze woningen. Wij willen de uitstraling, de veiligheid, de bruikbaarheid en de duurzaamheid op een goed, vastgesteld niveau houden of brengen. Onderhoud is een manier om daaraan invulling te geven. Voorraadbeleid Ons Strategisch Voorraad Beleid (SVB) draait om de centrale vraag hoe onze woningvoorraad er op lange termijn uit moet zien. Elke twee jaar actualiseren we het SVB. In de portefeuillestrategie zijn de uitgangspunten vastgelegd. Onze inzet richt zich op evenwichtige wijken; homogene blokjes in heterogene wijken. Om onze portefeuillestrategie te realiseren draaien we aan diverse ‘knoppen’. We differentiëren waar mogelijk, wenselijk en noodzakelijk in huurprijzen, woningtypes, doelgroepen en eigendomssituaties. SVB Het SVB is in 2012 geactualiseerd waarbij ons portefeuillebeleid in samenhang is besproken. Al onze complexen zijn de revue gepasseerd en beoordeeld in relatie tot de ontwikkeling van de wijk en haar bewoners. Daarbij werken we met 32 wijkkaarten waarop de kenmerken van en strategieën voor onze complexen vermeld staan. Het gaat om strategieën voor het complex, voor verkoop of verhuur, beheer en onderhoud. Gedurende het verslagjaar zijn bijzonderheden of veel voorkomende klachten, wetenswaardigheden, afspraken en dergelijke op de kaarten genoteerd. In het voorjaar is met de bewonerscommissies gesproken over het onderhoud. Waar mogelijk zijn hun wensen vertaald in de (meerjaren) onderhoudsbegroting. Eind 2013 zijn alle activiteiten, die in 2014 worden uitgevoerd, verwerkt op de wijkkaarten. In 2014 wordt het SVB dan weer volledig geactualiseerd. Wijkvisies Naast de wijkkaarten hebben we in 2013 gewerkt aan wijkvisies. Dit zijn toekomstgerichte scenario’s voor de complexen die het 35e jaar hebben bereikt. Bij deze heroriëntatie kijken we naar het gebied als geheel en naar de kenmerken van een solitair complex. Er zijn visies gemaakt voor drie complexen in Almere Haven die ook in drie verschillende wijken liggen; de Kerkgracht, de Hoven en de Marken. Deze drie visies worden in 2014 verdiept en uitgelijnd met de planmatig onderhoudsbegroting. Op basis daarvan is het mogelijk een concrete strategie te bepalen die in het 40e levensjaar wordt uitgevoerd. Ook dat is dan weer een natuurlijk moment waarop tal van (onderhouds)activiteiten moeten worden aangepakt. Een levensduurverlenging wordt daarbij meegenomen.   (Meerjaren) onderhoudsbeleid We onderhouden (minimaal) wat we hebben en doen dat op de zogenaamde natuurlijke momenten. Om de kwaliteit van de voorraad op het vastgestelde en gewenste onderhoudsniveau te houden, werken we met cycli voor bijvoorbeeld schilderwerk en binnenrenovaties. We gebruiken het begrotingsprogramma O-prognose. In 2013 is de eerste onderhoudsbegroting via het programma opgesteld. De komende jaren wordt de begroting verder verfijnd. Tevens bestuderen we de mogelijkheden om eventueel een overstap te maken naar meer prestatiegericht onderhoud. Leidraad bestaande bouw In 2011 is de ‘leidraad bestaande bouw’ opgesteld. In dit document is de afstemming en informatieoverdracht van de verschillende afdelingen binnen GoedeStede opgenomen. Bij een planmatig of projectmatig onderhoudsproject werken we conform de leidraad. Deze manier van werken verbetert het proces tussen de afdelingen. In 2013 zijn de eerste ervaringen opgedaan. De leidraad wordt jaarlijks geëvalueerd. 51

RVERSLAG 201 13 JAAR

amheid Duurzaa Onze vis sie op duurza aamheid (20 010) bestrijk kt vijf richtingen; klanten n, bestaande e bouw, nieu uwbouw, In onze visie duurzam me energie en de eigen organisatie. o e blijven wij in eerste insstantie dichtt bij de mogelijk kheden die wij w als verhuurder hebbe en om duurza aamheid in ons o werk me ee te nemen en sluiten a aan bij natuu urlijke mome enten. Nagenoe eg alle wonin ngen zijn voorzien van e een (afgemeld) energiela abel dat laatt zien hoe energiez zuinig een woning is. De punten van n het energie elabel worden verwerkt iin de woningw waardering. Grafiek: Woningbeziit GoedeSted de verdeeld naar energie elabels

Planma atig onderhoud In 2013 is circa € 3,,8 miljoen uitgegeven aa an planmatig g onderhoud. Per verhuu ureenheid ko omt dit neer op € 486,- (in 2012: € 380 0,-, 2011: € 390,-). We zijn binnen het h budget g gebleven doo or de scherpe aanbestedin ngen voor de e verschillen nde werken. Nagenoeg alle werkzaam mheden zijn voor het vastgesttelde budgett uitgevoerd.. In onderrstaand overrzicht is een opsomming g gemaakt va an de belang grijkste werk kzaamheden n die in 2013 zijn uitgevoerd d.

1161 1314 1330 + 1660

Complex C N Nieuwstraat K Klokkeluiders straat e.o. D Distelweg e.o o.

Activite eiten 2013 Dak- en n kozijnenhe erstel. Asbest verwijderen. Voegwe erk herstellen raamdorpe elstenen, houtrotreparattie, deels sc chuurdeuren n vervangen,, schilderwerrk, dakramen vernieuwen, daken bergingen v vernieuwen, herstraten, goten stellen, luifels reinig gen en ventiilatieroosters s reinigen.

1345 1362

Het Startblock H C Centrumvoor ziening

Liftonde erhoud. Schilderwerk.

52

JAARVERSLAG 2013

1371

Complex Corellistraat

Activiteiten 2013 Plaatselijk voegwerk repareren, schilderwerk, reinigen ventilatieroosters en gevelbeplating, goten stellen.

1391 + 1677 + 2677

Cinemadreef (even nummers)

Plaatselijk voegwerk repareren, deels reinigen gevels, vervangen breuk draadglas, balkonhekken en antisliplaag loopbrug vervangen, schilderwerk, noodverlichting, liftonderhoud.

1392 + 1678 + 2678

Oscarlaan

Binnenhuisrenovatie, plaatselijk voegwerk repareren, schilderwerk, herstellen verzakkingen, noodverlichting, reinigen luifels, ventilatieroosters en deels gevel.

1393 + 2679

Binnenhuisrenovatie en liften.

1442 1460

Cinemadreef (oneven nummers) Caprastraat e.o. Sirtakistraat e.o.

1465 1480

A. Nozemanstraat P. De Hooghstraat e.o.

Liftonderhoud. Schilderwerk, reinigen ventilatieroosters en aluminium kozijnen, stellen omtrekspeling ramen en deuren.

1485 1710 1711

De Ooghoek Bloemenbuurt Tempo Doeloestraat

Liftonderhoud. Liftonderhoud. Incidenteel herstel en plaatsen dakgoten en hwa, herstel gevel, schilderwerk, reinigen kunststof kozijnen en aanbrengen extra bestrating.

1734 1735 + 1983

Haasweg Otterstraat e.o.

Liftonderhoud. Stellen goten, schilderwerk, reinigen gevelbeplating, ventilatieroosters en incidenteel herstellen straatwerk.

1750 1762 1764 1770

Damaris Kretastraat e.o. Corsicastraat e.o. Mahoniestraat e.o.

Liftonderhoud. Rookmelders. Rookmelders. Plaatselijk herstel voegwerk/metselwerk, gevelbeplating deels vervangen, schilderwerk, randafwerking dak vernieuwen, incidenteel H&S-werk draaiende delen herstellen en reinigen ventilatieroosters.

1780

Opaalhof

Schilderwerk, herstel vandalismebeschadigingen onderhoud schuifpui /H&S-werk draaiende delen en ventilatieroosters reinigen.

1783 1790

Fijistraat e.o. Zomerstraat e.o.

Rookmelders. Schilderwerk, reinigen aluminium kozijnen, gevelplating en ventilatieroosters, onderhoud schuifpui + stellen H&S-werk.

1793 1991

Pallas Bommelsteijn

Liftonderhoud. Schilderwerk.

Schilderwerk en reinigen ventilatieroosters. Kleurwijziging schilderwerk, reinigen ventilatieroosters en plaatselijk herstel voegwerk raamdorpels. Woningen: dakgoten + hwa vernieuwen. Appartementen: vervangen gevelplaten en 10% isolatieglas vernieuwen.

Serviceonderhoud Serviceonderhoud is ook wel bekend als storingsonderhoud en reparatieverzoeken. Huurders melden hun serviceverzoeken voor het verhelpen van storingen of gebreken aan de woningen meestal bij de klantservice. In 2013 is een bedrag van € 782.000,- uitgegeven. Dit is exclusief de

53

JAARVERSLAG 2013

serviceverzoeken over bijvoorbeeld kozijnen en centrale verwarming. Daar hebben we contracten voor afgesloten (zie contractonderhoud). De meeste kosten zijn uitgegeven aan daklekkages, water- en leidingwerk en hang- en sluitwerk. Wij analyseren steeds meer of trends te signaleren zijn. Als dat duidelijk waarneembaar is, volgt de afweging; incidenteel blijven oplossen of planmatig het geheel in een keer aanpakken. Opvallend is dat nog geen 30% van de kosten wordt uitgegeven aan de top tien van de klachten. De klachten zijn zeer divers van aard. Een externe aannemer voert de werkzaamheden uit conform onze KWH-kwaliteitseisen. Jaarlijks evalueren wij de verrichte activiteiten, gerekende prijzen en klanttevredenheid met de aannemers. Mutatieonderhoud Aan de 662 mutatiewoningen is voor € 491.000,- aan onderhoud uitgegeven. Bijna 52% van deze kosten is bij de vertrokken huurders in rekening gebracht. Daardoor komen de kosten per mutatie voor GoedeStede uit op € 356,- (2012 € 569,-.) In 2012 is het mutatieproces geactualiseerd en begin 2013 ingevoerd. Er is voor gekozen de woningen te categoriseren op leeftijd en te werken met verschillende mutatiepakketten:  Pakket A: wordt toegepast op alle woningen jonger dan 10 jaar.  Pakket B: wordt toegepast op alle woningen tussen de 10 jaar en de binnenrenovatie. Deze vindt meestal plaats in het 20e jaar.  Pakket C: wordt toegepast op alle woningen die een binnenrenovatie hebben gehad. In 2013 heeft hierop een aanpassing plaatsgevonden en worden de pakketten ingezet op onderhoudstoestand van de mutatiewoningen. Naast het mutatieonderhoud is er voor € 111.000,besteed aan binnenrenovaties die niet tijdens het planmatig onderhoud konden worden uitgevoerd. Het mutatieonderhoud sluit grotendeels aan bij het planmatig onderhoud. De afdeling planmatig onderhoud is gestart met de conditiemeting op basis van NEN 2767. Deze methodiek kenmerkt zich door een tweetal aspecten. Allereerst scoren we een bouwkundig element op zijn “conditie” in een zespunt schaal. Dit doen we aan de hand van beeldmateriaal dat behoort tot deze systematiek. Daarnaast is de mate waarin de conditiecodering voorkomt voor het totale beeld van belang. Deze mate uitgedrukt in percentages bepaalt de benodigde onderhoudsactiviteiten. Voor de hand liggend is dat deze benaderingswijze ook door de mutatieopzichters gehanteerd wordt. Daarom is een basiskwaliteitsnorm bepaald. Deze normen zijn opgenomen in het referentieboek voor mutatieonderhoud. In 2013 is de samenwerking met onze aannemers verlengd voor het mutatieonderhoud. We werken met een contract waarin afspraken staan omtrent de dienstverlening, samenwerking, de eenheidsprijzen en de maximale levertijden en doorlooptijden. Het is van belang dat we opdracht verstrekken conform deze afspraken maar ook controleren, gereed melden en factureren volgens afspraak. Contractonderhoud Voor het jaarlijkse contractonderhoud zijn met gespecialiseerde bedrijven langlopende afspraken gemaakt. Het gaat met name om preventief onderhoud en afhandeling van storingen. GoedeStede heeft voor een aantal complexen contracten afgesloten voor: het onderhoud aan liften; het onderhoud aan centrale verwarmingen (CV); het onderhoud van de mechanische ventilatie (MV); het onderhoud van gemeenschappelijk groen; 54

JAARVERSLAG 2013

-

het onderhoud van kunststof en aluminium kozijnen; glasbewassing en schoonmaak.

In 2013 is € 785.000,- uitgegeven aan contractonderhoud. Aanbestedingsbeleid GoedeStede heeft op een heldere en transparante manier vastgelegd hoe wij vastgoedopdrachten aanbesteden. Er zijn criteria vastgesteld voor de zogenaamde shortlist en longlist van leveranciers. Daarnaast gebruiken we een beoordelingsmodel om de prestaties van de uitgevoerde werkzaamheden te toetsen. We beoordelen leveranciers op de onderdelen communicatie, kwaliteit, betrokkenheid, service, procedure en uitvoering. De klanttevredenheid wordt meegenomen. In 2011 is het aanbestedingsbeleid intern getoetst en besloten het beoordelingsmodel verder te concretiseren. Het aanbestedingbeleid en de malaise in de bouw hebben ertoe geleid dat we scherper konden inkopen en dat het traject tussen aanbesteding en opdrachtverstrekking korter werd. Eind 2013 zijn de aannemers, die voor ons onderhoudswerk hebben uitgevoerd, opnieuw beoordeeld. In 2014 wordt ons aanbestedingsbeleid geëvalueerd. In 2013 zijn we ook gestart met het onderzoeken, in samenspraak met VerfAdviesCentrum, welke mogelijkheden er zijn om voor schilderwerk te gaan werken met prestatiecontracten. In 2014 gaan wij hiermee de eerste projecten realiseren. Asbest Uit onze asbestinventarisatie (2009) bleek dat er geen acute situaties zijn aangetroffen die een directe aanpak vereisten. Het asbestbeleid (2010) is in 2013 herzien en aangepast aan de nieuwe wet- en regelgeving. Legionella In 2013 is een inventarisatie gedaan naar mogelijke risico’s en gewenste ingrepen. Er zijn geen acute situaties aangetroffen. De risicoklassen 1 en 2 zijn verder uitgewerkt en aangepakt. Vanaf 2014 vindt jaarlijks controle en toezicht plaats.

55

JAARVERSLAG 2013

56

JAARVERSLAG 2013

7. ONTWIKKELEN MET BELEID De voorgenomen schaalsprong van Almere voorziet in de bouw van 60.000 woningen in de periode tot 2030. Gelet op de huidige woningmarkt heeft de gemeente besloten de stad organisch te laten groeien. Niemand weet hoe de woningmarkt zich gaat ontwikkelen, maar wij weten wel dat GoedeStede ook in de toekomst huisvesting wil blijven bieden aan de doelgroepen van beleid. We zien in de schaalsprong op termijn wel kansen maar ook bedreigingen. Voor de nieuwe stad, de bestaande stad èn haar (toekomstige) bewoners. Wij willen ook in de nieuwbouw, waar mogelijk, een rol blijven vervullen waarbij ons streven naar evenwichtige wijken de boventoon voert. Acquisitie In Almere moeten woningzoekenden tussen de drie en zes jaar wachten op een sociale huurwoning. Onze acquisitieactiviteiten (grond en/of projecten) zijn erop gericht onze woningvoorraad te kunnen verversen en daarmee ook de wachttijden te laten afnemen. Waar mogelijk zoeken we aansluiting bij de bestaande woningvoorraad en gewenste doelgroepen in de wijk. De prijs-kwaliteitverhouding van deze woningen moet in balans zijn. Voor wat betreft de samenstelling van de buurt en het complex gaan we voor evenwichtige wijken met een gedifferentieerd woonmilieu. Onze focus ligt op een product met een huurprijs tot de maximale huurgrens. Bij alle projecten beoordelen wij de potenties van het project in relatie tot de markt en ons voorraadbeleid. Onze haalbaarheidsstudies geven inzicht in de grondprijzen, onrendabele toppen, verhuurbaarheid en risico’s. In 2013 zijn deze studies voornamelijk geconcentreerd op het ontwikkelen en bouwen van alleen sociale huurwoningen. In ontwikkeling Samen met de gemeente Almere bekijken we of, en waar, nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Het gaat om unieke, innovatieve en duurzame woon(zorg)concepten voornamelijk in de sociale huur. Ook in 2013 zijn verschillende gesprekken geweest met de gemeente en (concept)plannen uitgewerkt. Dit heeft geresulteerd dat we begin 2014 overeenstemming hebben bereikt over het twee keer ‘kopiëren’ van het via Design & Build ontwikkelde project De Factorij. Deze 74 appartementen, met de projectnamen Batavier en Koopvaardij, bouwen we eveneens langs de Evenaar. Als gevolg van de heffingen wordt de huur van deze 74 appartementen iets hoger dan de 37 in de De Factorij. De afspraak is dat de bouw begin 2014 start en het totale project eind 2014 wordt opgeleverd. In uitvoering en opgeleverde nieuwbouw Eind 2011 zijn wij gevraagd om als achtervang te dienen bij het project Mainland aan de Evenaar. Dit project bestaat uit 45 appartementen en bedrijfsruimten inclusief een parkeerterrein op het maaiveld. Door onze aankoop van 11 appartementen kon het project in het voorjaar van 2012 starten. Rond de zomervakantie 2013 is het project opgeleverd. Uiteindelijk zijn 12 appartementen verworven. Begin 2012 is overeenstemming met de gemeente bereikt over het ontwikkelen van 37 woningen aan de Evenaar, De Factorij. Dit project is medio 2012 aanbesteed. In het voorjaar van 2013 is de bouw gestart en eind 2013 is het gehele project met sociale huurwoningen opgeleverd aan GoedeStede. Evaluatie projecten Het project De Factorij wordt zowel intern als extern (onder andere bewoners, aannemer, onderaannemers) geëvalueerd om mogelijke verbeterpunten te benoemen ten behoeve van de ontwikkelingen van de projecten Batavier en Koopvaardij. Ook is besloten, gezien veranderende 57

JAARVERSLAG 2013

sociale woningbouwopgave, ons programma van eisen zowel ruimtelijk, functioneel als technisch, te evalueren. Mogelijke aanscherpingen worden in 2014 inzichtelijk gemaakt.

58

JAARVERSLAG 2013

8. WERKEN MET PLEZIER Het werken aan woonplezier in een gezond bedrijf, kan alleen als medewerkers plezier in hun werk hebben. GoedeStede gelooft dat een inspirerende cultuur, een heldere organisatiestructuur en het werken in een netwerk leidt tot optimaal werkplezier. We gaan voor ambitieuze, betrokken en competente (ABC) medewerkers. Goed werkgeverschap In 2013 zijn de werkzaamheden bij corporaties aan het veranderen onder invloed van digitalisering, bezuinigingen en plannen van het kabinet. Ook GoedeStede staat in 2013 voor de uitdaging om met minder mensen en middelen de organisatie efficiënt te laten functioneren: slimmer werken is noodzakelijk. Goed werkgeverschap was belangrijk in 2013. Zo is gewerkt aan het levend houden van onze kernwaarden Ambitieus, Betrokken en Competent (ABC), aan het bevorderen van duurzame inzetbaarheid van onze medewerkers en aan het project “slimmer werken”. Dit laatste is gestart en uitgevoerd. Deze elementen vormen het fundament voor optimaal werkplezier voor jong en oud om gezond en vitaal (aan het werk) te blijven. We hebben een actieve personeelsvereniging die ook in 2013 diverse activiteiten heeft georganiseerd. De activiteiten werden goed bezocht en positief gewaardeerd. Deze activiteiten hebben als doel ontspannen en informeel (met partners of introducees) samen te zijn. In het kader van persoonlijke ontwikkeling en professionalisering kunnen onze medewerkers op basis van hun POP (Persoonlijk OntwikkelingsPlan) invulling geven aan hun ambities en ontwikkelwens. Beoordelingssysteem De HR-gesprekkencyclus-formulieren zijn aangepast. Er is meer aandacht voor het POP-gesprek en dit wordt gekoppeld aan het voortgangsgesprek. Er is een checklist en een toelichting voor leidinggevenden beschikbaar. Deze zijn bedoeld als handvat en om uniformiteit in het voeren van de gesprekken te bevorderen. De gedragscriteria behorend bij de kernwaarden (ABC) zijn geïmplementeerd en deze worden in de planningsgesprekken gebruikt om SMART afspraken te maken om de kernwaarden Ambitieus en Betrokken daadwerkelijk te vertalen in zichtbaar gedrag. Dit ABC-gedrag weegt mee bij de beoordeling. Met alle medewerkers zijn plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken gevoerd. Tijdens de gesprekken zijn afspraken gemaakt, bewaakt en beoordeeld over te bereiken resultaten en het ontwikkelen van (kern)competenties. Medio 2013 was de nieuwe CAO Woondiensten gereed. Deze had een looptijd van zes maanden (tot 1 januari 2014). Opleiding en ontwikkeling De kwaliteit van onze medewerkers bepaalt de kwaliteit van GoedeStede. Daarom investeren we graag in onze medewerkers. Het budget voor te volgen opleidingen voor medewerkers bedroeg in 2013 3% van de bruto loonsom. Van dit budget is in totaal 74% besteed. GoedeStede wil blijven investeren in de professionaliteit en zelfstandigheid van medewerkers. De kosten voor loopbaanadvies en coaching worden onder opleiding en ontwikkeling geschaard. In 2013 hebben vier medewerkers gebruik gemaakt van hun individueel loopbaanbudget (“rugzakje”). 59

RVERSLAG 201 13 JAAR

unctie-gebon nden individu uele training en hebben onder o andere e de volgend de trainingen n Naast fu plaatsge evonden:  E Een aantal medewerkers m s heeft een iindividueel coaching c trajject gevolgd .  B Begin van he et jaar is een n interne ve rzuimtrainin ng voor leidin nggevenden georganisee erd.  V Voor alle me edewerkers is een trainin ng ‘Feed Forrward’ georganiseerd.  V Voor een aantal medewe erkers is de training huu urrecht en klantgericht sschrijven g georganiseerd. Persone eelsbestand d In 2013 zijn vijf med dewerkers in n dienst geko omen: hierv van zijn twee e medewerke ers aangeste eld met een tijde elijk contractt ter vervang ging wegenss ziekte. In de d zomer zijn twee schollieren als vakantie ekracht ingez zet. Tien medewerkers hebben h de orrganisatie (m moeten) verllaten. De red denen hiervo oor zijn divers: onder an ndere vroegp pensioen, zie ek uit dienstt (instroom WIA) W en beëindiging van n tijdelijke contractten. GoedeSttede hanteert het beleid d dat door middel van slimmer en effficiënter werrken vacature es die ontsta aan op deze zogenaamde e natuurlijk momenten, niet vanzelffsprekend wo orden ingevuld d. Eind 201 13 heeft Goe edeStede 71 medewerke ers in dienst die samen 62,08 6 fte bezzetten, exclu usief stagiaire es en ingelee ende medew werkers. De fformatie is hiermee h ten opzichte van n eind 2012 iets gedaald.. (eind 2012 2 was de bez zetting 74 me edewerkers,, 65,39 fte). Door “slimm mer te werke en” kunnen wij onze klanten zo optimaal mogeliijk bedienen. Per 31 dec cember 2013 3 beheren wij per medewe erker 127 verhuureenhed den. Vanaf 1 januari 201 14 beheren wij w met 58,8 8 fte (68 medewe erkers) 134 verhuureenh v heden. GoedeSttede biedt medewerkers m kheid om via a het zogenaamde ‘cafettariasysteem m’ uren te de mogelijk kopen. H Hieraan hebb ben in totaall 32 medewe erkers deelgenomen, wa aarvan 17 ge ebruik hebbe en gemaaktt van de 55+ + regeling. Voor één n medewerk ker is er een tijdelijke fun nctiewijziging geweest. Er E is een zwa angerschaps sverlof en een o ouderschapsverlof gewee est. GoedeS tede heeft in n het verslag gjaar drie sta agiaires geh had; twee bij Vastgoed en n een bij Wo oondiensten.. Er werke en 37 manne en en 35 vro ouwen verde eeld in de on nderstaande leeftijdsklasssen:

Verdeling perssoneel in n leeftijjdsklassen tot 30 30 tot 35 35 tot 40 40 tot 45 45 tot 50 50 tot 55 55 tot 60 60 tot 65

60

JAARVERSLAG 2013

De gemiddelde leeftijd is 49,7 jaar. Het aantal 45–plussers is hoger dan gemiddeld in Nederland en het aandeel medewerkers onder de 35 jaar is aanzienlijk lager. Jubilea in 2013 In 2013 hebben wij de volgende jubilea gevierd: Eén medewerker was 25 jaar in dienst en zes medewerkers vierden hun 12,5 jaar jubileum. Werving en selectie In 2013 zijn vijf vacatures ontstaan, waarvan vier tijdelijk ter vervanging voor ziekte of extra werkzaamheden, die allen zijn ingevuld. Arbobeleid en ziekteverzuim Evenals in 2012 is de norm voor het verzuim voor 2013 gesteld op 3%. Het verzuimpercentage in 2013 bedroeg 4,6%. De percentages hebben we onderverdeeld in kort, middellang, en langdurig verzuim. Ten opzichte van 2012 is het verzuim flink gedaald. Het langdurig verzuim met een percentage van 3,16 heeft fors invloed gehad op het gemiddelde verzuimpercentage. De oorzaak van het langdurig verzuim is dat een aantal medewerkers langdurig arbeidsongeschikt werd als gevolg van nietarbeidsgerelateerde fysieke aandoeningen. Een medewerker is ingestroomd in de WIA. Tabel: Ontwikkeling van het verzuim over de afgelopen drie jaar Verzuimstatistieken per jaar 2013 2012 2011 Gemiddelde duur in dagen Gemiddelde frequentie Gemiddeld verzuimpercentage

11,2 1,5 4,63

26.7 1,5 7,72

14,1 1,10 4,57

In het verslagjaar is in het sociaal medisch team met de bedrijfsarts gesproken. We vinden werkplezier belangrijk en willen onze medewerkers fit en alert houden. Daarom besteden we, naast persoonlijke ontwikkeling, aandacht aan gezondheid. Het percentage langdurig verzuim is 3,2% van het totaal. Dit verzuim is niet arbeid gerelateerd en daarmee lastig beïnvloedbaar. Omdat de gemiddelde leeftijd van ons personeel 49,7 jaar is, het langdurig verzuim een groot deel van het verzuimpercentage uitmaakt en we allen in de toekomst langer moeten doorwerken, hebben wij duurzame inzetbaarheid hoog op de agenda gezet. Als werkgever vinden we dat we een belangrijke taak hebben om preventief aandacht te besteden aan werkplezier en inzetbaarheid op langere termijn. Inzet op verzuim In 2013 hebben leidinggevenden een training gevolgd in het voeren van verzuimgesprekken. Omdat verzuimbeheersing continu aandacht behoeft, is er een verzuimbeleid opgesteld: hoe gaan we om met verzuim en hoe pakken we het aan? Ook is het al bestaande verzuimprotocol verbeterd en is er een leidraad bij het voeren van verzuimgesprekken opgesteld. GoedeStede Gewoon Fit Investeren in duurzame inzetbaarheid vinden we van groot belang. We willen slim en efficiënt werken en onnodige uitval door ziekte voorkomen. Samen met de OR is van gedachten gewisseld over mogelijke invulling geven aan duurzame inzetbaarheid.

61

JAARVERSLAG 2013

Wat bieden we aan: Stoelmassage: circa 17 medewerkers maken hiervan regelmatig gebruik, aan bedrijfsfitness wordt door 8 medewerkers deelgenomen, 14 medewerkers doen mee aan het fietsenplan. We hebben een GoedeStede Gewoon Fit programma opgesteld, waarin we gedurende het jaar regelmatig aandacht aan vitaliteit besteden. In het laatste kwartaal konden alle medewerkers deelnemen aan een healthcheck. 40 medewerkers hebben hieraan enthousiast deelgenomen. Op advies van de ondernemingsraad start in 2014 een werkgroep om GoedeStede Gewoon Fit op de kaart te houden. Slimmer werken In het jaar is het project “slimmer werken“ van start gegaan. Er is een kick-off geweest door middel van twee themalunches. Medewerkers hebben via een enquête ideeën ingebracht om slimmer en/of efficiënter te werken, er is een training Feed Forward voor alle teams georganiseerd. Het totaal aan ingebrachte ideeën bedroeg 153, waarvan 31 ideeën in de loop van het jaar al zijn uitgevoerd. 86 voorstellen worden verder uitgewerkt en 36 ideeën worden niet uitgevoerd. Om te blijven nadenken over verbeteren hebben we samenwerking gezocht met de VBA om gestructureerd aan de slag te gaan met verbeteren door middel van de Lean-verbetermethode. Eind van het jaar is een quick scan uitgevoerd, waarbij is gekeken hoe lean kan worden toegepast binnen GoedeStede. Voor 2014 staat een aantal initiatieven op de agenda om lean-werken te bevorderen. Competentiemanagement In vervolg op het vaststellen van de kerncompetenties en bijbehorende gedragsindicatoren is in 2013 een stappenplan gemaakt om per functie competentieprofielen op te stellen. Er is een competentiewoordenboek samengesteld met 20 competenties. Dit woordenboek is te gebruiken voor alle functies in de organisatie. In 2014 wordt gestart met het opstellen van de profielen in samenspraak met leidinggevenden en medewerkers. Klachtenprocedure bij ongewenst gedrag Omdat ongewenst gedrag, in welke vorm dan ook, veel schade aan kan richten aan medewerkers en/of organisatie is er een klachtenprocedure bij ongewenst gedrag opgesteld in samenwerking met de externe vertrouwenspersoon van GoedeStede. Agressie In 2013 zijn in totaal negen meldingen van agressie gemeld. Deze meldingen zijn te verdelen in:  Twee telefonisch  Zes aan de balie  Een in de wijk  Nul via de e-mail Twee bewoners hebben een brief van ons ontvangen dat wij hun gedrag ontoelaatbaar vinden. Er zijn geen aangiftes gedaan. Er zijn met de medewerkers geen vervolggesprekken noodzakelijk gebleken. Ten opzichte van 2012 is het aantal meldingen bijna gehalveerd. Medewerkers worden regelmatig getraind in het omgaan met agressie. In het omgaan met de, soms zwaardere, agressie-incidenten zien we bij onze medewerkers dat het lerend effect hiervan zichtbaar is toegenomen.

62

RVERSLAG 201 13 JAAR

satie Goede eStede Organis Directie-Bestu uur

P&O

Woondiensten

Vastgoed

Klantserrvice

Fiinanciën

Financiëlle Administrattie

Woonserrvice

Nieuw wbouw & Ontw wikkeling

ICT

Wijkservice

Beh heer & Onderh houd

Contro ol & Treasury

Strategie & Marketing M

Seccretariaat

Aan het hoofd van de d organisatiie staat een directeur-be estuurder. Hij geeft leidi ng aan het managementteam dat d bestaat uit u de manag gers Financië ën & ICT, Vastgoed en W Woondiensten. De voorzitte er is de direc cteur-bestuu urder. Afdeling Woondienstten De afdelling Woondie ensten telt vier v teams; K Klantservice,, Woonservic ce, Wijkserv ice en Strate egie & Markting g. Bij het tea am Klantserv vice zijn ond dergebracht: de telefonis sche klantco ntacten, de centrale balie, hu uurincasso en de reparattieverzoeken n. Het team m Woonservice verzorgt de processe en rondom verhuur v en mutatie m zoalss de woonruimtebemidde eling, de voo or- en na-insspecties en verhuur v gere eed maken e en reparatie everzoeken. Het team m Wijkservic ce heeft conttacten met d de klant als wijkbewoner w r en zij werk ken gebiedsg gericht in teams. E Elk team bes staat uit een n wijkbeheerrder voor hett toezicht op p schoon, hee el, veilig in de d wijken e en de wijkcon nsulent voorr onder ande ere de contacten met de huurdersorg ganisatie, voor het Strrategisch bewonerrscommissies en netwerkpartners. H Hun kennis wordt w als input gebruikt v Voorraad d Beleid. Strategie e & Marketin ng is een sta afafdeling die e verantwoordelijk is voo or het beleid d, de kwalite eit en de concern-- en klantcommunicatie.. Ook wordt hier, via hett key-userschap, de gew wenste onderste euning van de d verschillende informa atiesystemen n aan de eind dgebruikers geleverd.

63

JAARVERSLAG 2013

Afdeling Vastgoed De afdeling Vastgoed bestaat uit functionarissen binnen Nieuwbouw en Ontwikkeling en het team Beheer en Onderhoud. Nieuwbouw en Ontwikkeling acquireert en ontwikkelt nieuwe projecten. Het team Beheer en Onderhoud kent een subafdeling Bedrijfsbureau en een subafdeling Uitvoering en houdt zich bezig met het planmatig onderhoud voor de middellange en lange termijn. De verhuur van bedrijfsruimten, de verkoop van woningen en het onderhouden van contacten met de Verenigingen van Eigenaren, wordt door de afdeling Vastgoed gedaan. Afdeling Financiën Het team Financiële Administratie verzorgt de financiële administratie (debiteuren, crediteuren, activa, projectenadministratie, salarisadministratie, verzekeringen en managementinformatie). De controller en medewerker Treasury rapporteren rechtstreeks aan de manager Financiën. Het team ICT bestaat uit 0,5 fte systeembeheer en een medewerker informatievoorziening die er voor zorgen dat de netwerken, e-mail, intranet, internet en de telefoons werken. Het secretariaat bestaat uit een teammanager, een directiesecretaresse, een medewerkster Secretariaat en een bedrijfsconciërge. Dit team zorgt voor de postafhandeling, beheert het digitale archief, verzorgt de algemene correspondentie en regelt facilitaire zaken. Daarnaast beheren zij de agenda’s van de directeur en het managementteam, bereiden MT, RvC, OR, GSA-vergaderingen voor en verzorgen de notulen en ondersteunen bij evenementen en andere zaken. P&O Ondersteuning van en advies aan het management op het gebied van personeel en organisatie wordt door de P&O adviseur geleverd. Tot het takenpakket behoort ook de advisering over opleiding en training en informatievoorziening aan medewerkers op het gebied van personeelszaken. Protocollen In samenwerking met de OR zijn het integriteits-, opleiding- en het leeftijdsbewust beleid geëvalueerd, aangepast en in werking getreden. Het bonusbeleid is aangescherpt en een regeling bedrijfskleding opgesteld. Intranet We implementeerden een nieuwe intranetsite omdat het oude Content Management System (CMS) niet meer werd ondersteund. Met de implementatie van het nieuwe CMS systeem beschikt GoedeStede over een overzichtelijk en gebruiksvriendelijk intranet. Bedrijfshulpverlening Binnen GoedeStede zijn zeven medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener (BHV). De BHV ploeg heeft alle vereiste (herhalings)cursussen inclusief AED training gevolgd. In 2013 heeft een onaangekondigde ontruiming plaatsgevonden. Ondernemingsraad In 2013 heeft de OR zich beziggehouden met een aantal zaken die eind 2012 in gang gezet zijn. Zo heeft de OR een actieve rol gehad in de totstandkoming van een health check. Medewerkers werden in de gelegenheid gesteld een aantal aspecten van hun gezondheid te checken door het invullen van een vragenlijst en een fitnesstest. De uitkomst was voor een aantal mensen verrassend en heeft een aantal mensen gemotiveerd gezonder/bewuster te gaan leven.

64

JAARVERSLAG 2013

Helaas heeft de OR ook afscheid moeten nemen van een aantal leden. Om uiteenlopende redenen zijn er drie leden vertrokken uit de OR en hebben inmiddels drie nieuwe leden weer zitting genomen. In december heeft de OR het jaarlijks gesprek gehad met dit keer de voltallige Raad van Commissarissen. Dit gesprek heeft de OR wederom als zeer informatief en prettig ervaren.

65

JAARVERSLAG 2013

66

JAARVERSLAG 2013

9. FINANCIËN GoedeStede biedt betaalbare huurwoningen aan. Wij gaan voor een optimale samenstelling van onze vastgoedportefeuille en presteren daarbij naar vermogen. Zoals we in hoofdstuk 1 beschrijven, hebben de politieke en volkshuisvestelijke ontwikkelingen enorme impact op onze bedrijfsvoering. Ons financieel perspectief verandert door de combinatie van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing, de saneringsheffing, de Europese Beschikking, het inflatievolgend huurbeleid en andere voornemens van het Kabinet. Aan ons de taak om als bedrijf financieel gezond te zijn en te blijven. Meerjarenperspectief Regeerakkoord en GoedeStede In het Regeerakkoord Rutte II is rekening gehouden met een verhuurdersheffing van € 1,75 miljard in 2017. Op lange termijn wordt de heffing voor verhuurders evenredig met het toenemend gebruik van de huurtoeslag verhoogd. Voor GoedeStede loopt de verhuurdersheffing van € 0,1 miljoen in 2013 op tot € 5,5 miljoen in 2017. Dit komt neer op € 734,00 per woning. De verhuurdersheffing heeft niet alleen een enorme impact op onze operationele kasstromen maar ook op het rendement van investeringen in nieuwbouwwoningen. De verhuurdersheffing verlaagt dit rendement met circa 0,8% en beperkt hiermee onze investeringscapaciteit. Voor een nieuwbouwwoning heeft dit zowel consequenties voor de aanvangshuur als voor de verhouding eigen middelen en vreemd vermogen waarmee deze nieuw te bouwen woning wordt gefinancierd. Het rendement op investeringen in nieuwbouwwoningen is onvoldoende om de financieringslasten, bij volledige financiering met vreemd vermogen, te dekken. Als maatschappelijk ondernemer accepteren wij een lager rendement op de inzet van onze eigen middelen dan bij financiering met vreemd vermogen. Nieuwbouw en groot onderhoud moeten dus in verhouding meer met eigen middelen dan met vreemd vermogen worden gefinancierd. Bij het bepalen van het beschikbare bedrag aan eigen middelen, houden we rekening met de theoretische jaaraflossing conform de nieuwe eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarnaast houdt GoedeStede voor de komende jaren, conform opgave WSW, rekening met een Saneringsheffing van in totaal € 6,0 miljoen. Tabel: overzicht heffingen per woning (x € 1) Omschrijving 2014 2015 2016 2017 2018 Verhuurdersheffing* 522 615 672 734 734 Saneringsheffing CFV** 198 119 119 59 59 Vennootschapsbelasting*** 529 559 556 603 457 Onroerendezaakbelasting*** 318 323 329 336 342 Aanslag Waterschap*** 70 71 72 74 75 Totaal 1.637 1.687 1.748 1.806 1.667 *Basis de WOZ waarde van zelfstandige woningen DAEB **Basis het aantal zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden ***Basis aantal verhuureenheden gewogen conform opgave Centraal Fonds Volkshuisvesting Voor de verhuurdersheffing is sprake van een momentopname. Verschuivingen in de sector van DAEB naar niet-DAEB en eventueel plannen voor het heffen van minder verhuurdersheffing in Rotterdam Zuid en krimpregio's met handhaving van het bedrag aan verhuurdersheffing, kunnen

67

JAARVERSLAG 2013

nog een behoorlijke impact hebben op het werkelijk door ons te betalen bedrag aan verhuurdersheffing. Ook de lang verwachte Herzieningswet kan tot andere inzichten leiden. Met name de verhuurdersheffing heeft gevolgen voor het beschikbare bedrag aan eigen middelen. Zoals reeds aangegeven zijn deze eigen middelen noodzakelijk voor investeringen in nieuwbouw en in groot onderhoud. In de jaren 2017 en 2018 komen de eerste complexen in hun 40e levensjaar; het jaar waarin sprake is van groot onderhoud. Om hierop te anticiperen richt GoedeStede zich dan ook de komende jaren op het verbeteren van haar operationele kasstroom door middel van:  inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij het kabinetsbeleid ten aanzien van de verhuurdersheffing bepalend is voor de duur en de hoogte van de extra huurverhoging;  huurharmonisatie waarbij de gemiddelde huur van het bezit uiteindelijk maximaal 84% van de maximaal redelijke huur bedraagt;  structureel aandacht voor efficiënte bedrijfsvoering;  de komende jaren een verlaging van de schuldpositie naar € 45.000,- per vhe. Financiële Ratio’s Zowel het WSW als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stellen eisen aan onze financiële positie. De financiële positie monitoren zij aan de hand van financiële ratio’s. Zoals ook in de media is te lezen, is het risico groot dat als gevolg van de verhuurdersheffing woningcorporaties in grote problemen komen. Andere corporaties, waaronder GoedeStede, zijn dan verplicht bij te springen. GoedeStede hanteert daarom strakkere normen voor de financiële ratio’s ICR, DSCR en Solvabiliteit dan de normen die het WSW en het CFV hanteren. De financiële ratio’s zijn:  Interest Coverage Ratio (ICR): Dit kengetal geeft de verhouding aan tussen de kasstroom uit operationele activiteiten en de rente uitgaven. Norm WSW: tenminste 1,4. Norm GoedeStede: tenminste 1,6.  Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Dit kengetal geeft aan of de rente uitgaven en aflossingen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom. Het WSW hanteerde tot 2014 voor de aflossingen een aflossingsfictie van 2% van de leningenschuld. Vanaf 2014 wordt deze generieke aflossingsfictie vervangen door een corporatie specifieke DSCR. De nieuwe DSCR houdt rekening met de restant levensduur bezit, verkoopopbrengsten en een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. Norm WSW: tenminste 1. Norm GoedeStede: tenminste 1,1. De ICR en de DSCR worden bepaald als ongewogen gemiddelde over de afgelopen drie verslagjaren en als gewogen gemiddelde over de komende vijf prognosejaren. Voor het WSW geldt de laagste van de twee als bepalend voor de risicoscore.  Loan to Value: Vreemd vermogen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Norm WSW: maximaal 75%. Norm GoedeStede: maximaal 65%.  Solvabiliteit: Totaal eigen vermogen bij waardering op basis van bedrijfswaarde in verhouding tot het totaal vermogen op basis van bedrijfswaarde. Norm WSW: tenminste 20%. Norm CFV: tenminste 22,5%. Norm GoedeStede: tenminste 35%. 68

JAARVERSLAG 2013

 Dekkingsratio: Verhouding tussen schuldrestant door WSW geborgde leningen en WOZ waarde bij WSW ingezet onderpand. Norm WSW: maximaal 50%. Norm CFV: maximaal 40%. Norm GoedeStede: maximaal 40%. Sturen op kasstromen Kasstromen zijn de belangrijkste basis voor financiële sturing. Om aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen en leningen onder borging van het WSW te kunnen blijven aantrekken, is het van belang het verloop van de kasstromen te monitoren. In de kasstroom volgens de norm van het WSW is rekening gehouden met een norm voor onderhoud van € 700,00 per VHE in plaats van de werkelijk geprognosticeerde onderhoudsuitgaven. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten kennen wij ook kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten. Financiële continuïteit Prognose kasstromen (bedragen x € 1.000) 2014 33.780 -18.595 15.185 -11.961 3.224

Kasstroom uit operationele activiteiten Rente uitgaven-/- inkomsten Fictieve aflossing: Kasstroom na fictieve aflossing Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten - Harde Projecten - Zachte projecten - Overige investeringen - Financiële vaste activa Totaal kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

2015 2016 23.690 30.566 -18.284 -18.077 5.406 12.489 -12.183 -12.161 -6.777 328

2017 31.798 -17.779 14.019 -12.090 1.929

2018 35.212 -17.342 17.870 -12.215 5.655

-10.423 -73 2.816

-66

-146 426

-214 441

-9.679 -11 457

-7.680

-66

280

227

-9.233

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-23.475

-16.576 -35.854

-34.194

-29.596

Mutatie liquide middelen (excl. herfinanciering) Liquide middelen per 01.01 Liquide middelen per 31.12

-15.970 3.109 -12.861

-11.236 -23.085 -12.861 -24.097 -24.097 -47.182

-19.948 -47.182 -67.130

-20.959 -67.130 -88.089

Bedrijfswaarde/Marktwaarde Netto schuldpositie

702.060 422.598

714.846 719.920 417.522 404.668

723.576 390.474

728.240 381.878

69

JAARVERSLAG 2013

Kengetallen Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio

Norm 1,6 1,1

2014 1,80 1,13

2015 1,29 0,81

2016 1,67 1,08

2017 1,77 1,12

2018 2,01 1,21

Loan to Value Solvabiliteit (actuele waarde) Dekkingsratio

65% 35% 40%

60% 38% 38%

58% 40% 38%

56% 43% 37%

54% 45% 35%

52% 46% 35%

Uitgangspunten In de kasstromen zijn opgenomen: - Inflatie Vanaf 2015 e.v: 2%. - Huurverhoging Voor 2014: 4%. Voor 2015 e.v.: 2%. Huurverhoging jaarlijks door middel van huurharmonisatie: circa 0,6%. - Rente Voor 2014 en 2015: 4% Vanaf 2016 e.v. 5,25%. - Verhuurdersheffing Vanaf 2014 € 3,9 mln oplopend tot € 5,5 mln in 2017 e.v. - Saneringsheffing Voor 2014 € 1,6 mln; 2015 € 1,0 mln; 2016 € 1,0 mln; 2017 € 0,5 mln; 2018 € 0,5 mln. - Investeringen nieuwbouw Vanaf 2015: geen investeringen nieuwbouw. - Investeringen renovatie In 2018 € 9,6 mln. Conclusie Het overzicht kengetallen laat zien dat in de komende vijf jaar in bijna alle jaren wordt voldaan aan de gestelde normen. In het jaar 2015 wordt niet voldaan aan de gestelde normen voor de ICR en de DSCR. Oorzaak is dat in dit jaar de te betalen vennootschapsbelasting is opgenomen voor de jaren 2013, 2014 en 2015. Beoordeling CFV Het CFV heeft, op basis van de ingediende prognosegegevens 2013-2017 en de dVI 2012, gericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van GoedeStede. Die terreinen zijn: kwalificatie financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het oordeel van het CFV is dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. Beoordeling WSW Op grond van de verstrekte prognosegegevens per 1 februari 2013 voor de jaren 2013 tot en met 2018 is het oordeel van het WSW dat GoedeStede voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Tabel: overzicht Faciliteringsvolume Faciliteringsvolume volgens prognose Uitgegeven leningen 2012 Claims Uitgegeven leningen sinds 1 januari 2013 Vrijgegeven faciliteringsvolume

€ € € € €

70

111.304.000 -35.000.000 -29.169.310 -30.000.000 17.315.000

JAARVERSLAG 2013

Het faciliteringsvolume is gebaseerd op de op 1 februari 2013 door GoedeStede ingediende investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2013 tot en met 2014. Het vrijgegeven faciliteringsvolume is voldoende voor aan te trekken financiering in 2014. Grondposities GoedeStede heeft direct dan wel indirect (via haar belang in Paradijshout C.V.) een tweetal grondposities.  Positie Almere (Paradijshout C.V.): als vennoot in Paradijshout C.V. en haar belang in de beherende vennootschap Groene Hel Vastgoed B.V. heeft GoedeStede een 33,3% belang in de 30 hectare grondpositie. In 2012 heeft een externe makelaar de grondpositie getaxeerd. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering. Daarnaast valt het plangebied onder het masterplan Almere Oosterwold. In de “Ontwikkelingsstrategie Oosterwold” wordt de ambitie uitgesproken dat het gebied Almere Oosterwold zich op een organische manier moet ontwikkelen. Uitgangspunt is een bebouwing van vier woningen per hectare. GoedeStede vraagt zich af of dit een realistisch scenario is. Voorzichtigheidshalve is de waardering op basis van dit scenario gebaseerd. Ons aandeel in de grondpositie van Paradijshout C.V. is gewaardeerd op € 1,8 miljoen.  Zeewolde: In Zeewolde heeft GoedeStede samen met Rochdale een grondpositie van 34,5 hectare. In 2012 heeft een externe makelaar de grondpositie getaxeerd. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering. Het deel van GoedeStede in de grondpositie is gewaardeerd op € 2,4 miljoen. Vennootschapsbelasting Met de Belastingdienst en het Ministerie van Financiën zijn afspraken gemaakt over de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008. De contouren van deze overeenkomst zijn vastgelegd in een Vastellingsovereenkomst II (VSO II). Waarderingsverschillen Verschillen in fiscale- en commerciële waardering kunnen permanent dan wel tijdelijk zijn. Voor tijdelijke verschillen wordt in de commerciële jaarrekening een belastinglatentie gevormd. Dit kan een schuld (passieve latentie) of een vordering (actieve latentie) zijn. Actieve belastinglatentie Compensabele verliezen Stand van de latentie per 01.01.2013: Stand van de latentie per 31.12.2013: Mutatie ten laste van de post belastingen

€ € €

949.806 65.395 884.411

Passieve/Actieve belastinglatenties Leningen o/g (opgenomen gelden) Stand van de latentie per 01.01.2013: Stand van de latentie per 31.12.2013: Mutatie ten laste van de post belastingen

€ € €

84.679 61.168 145.847

Leningen u/g (uitgeleende gelden) Stand van de latentie per 01.01.2013: € Stand van de latentie per 31.12.2013: € Mutatie ten gunste van de post belastingen €

182.881 168.813 14.068

71

JAARVERSLAG 2013

Jaarresultaat Het jaar 2013 is afgesloten met een positief resultaat van € 0,3 miljoen. Het jaar 2012 liet op basis van nieuwe waarderingsgrondslagen 2012 een negatief resultaat zien van € 18,4 miljoen. De grootste verschillen met 2012 zijn:  

  

 

De opbrengsten uit de huren stegen met € 1,8 miljoen. Een positieve waardeverandering materiële vaste activa van € 0,5 miljoen ten opzichte van een negatieve waardeverandering materiële vaste activa van € 13,5 miljoen. Mutaties in de bedrijfswaarde lopen via de winst- en verliesrekening dan wel rechtstreeks ten gunste of ten laste van de post herwaardering. De onderhoudskosten daalden met € 3 miljoen. De overige bedrijfslasten stegen met € 1,7 miljoen. De saneringsheffing van € 1,7 miljoen samen met de verhuurdersheffing van € 0,1 miljoen zijn de oorzaak van deze stijging. Een positief resultaat van per saldo € 0,5 miljoen ten opzichte van een negatief resultaat van € 2,5 miljoen op niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Het verschil van € 3 miljoen is met name veroorzaakt door de afwaardering van de grondposities in 2012. De rentelasten daalden met € 0,7 miljoen. Een nadelig verschil in belastingresultaat van € 2,4 miljoen in verband met onder andere de mutatie in latente belastingvorderingen- en verplichtingen. Het jaar 2013 is het eerste jaar waarover VPB is verschuldigd.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde geeft de netto toekomstige verdiencapaciteit van het bezit: de toekomstige kasstromen van opbrengsten, zoals huren, en kosten zoals onderhoud, personeel en verhuurdersheffing, worden contant gemaakt naar het heden. Bij de berekening van de bedrijfswaarde voor het DAEB bezit is rekening gehouden met een verhuurdersheffing oplopend tot € 5,5 miljoen in 2017 en 2018. Vanaf 2019 is uitgegaan van een jaarlijkse stijging van de WOZ met 2%. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 zijn de beleidsmatige parameters ingerekend. Vanaf 2019 en verder is voor de indexering van de uitgaven en inkomsten gerekend met de sectorparameters. De sectorparameter waarmee de uitgaven vanaf 2019 jaarlijks stijgen is 1% hoger dan de sectorparameter waarmee de inkomsten (huren) vanaf 2019 jaarlijks stijgen. Voor de uitgaven wordt gerekend met een percentage van 3% en voor de inkomsten met een percentage van 2%. De bedrijfswaarde van ons DAEB bezit is € 604 miljoen. Marktwaarde De marktwaarde van vastgoedbeleggingen is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is. De marktwaarde van ons niet-DAEB bezit is € 86 miljoen.

72

JAARVERSLAG 2013

10. RISICOBEHEERSING- EN CONTROLESYSTEMEN De stand van de economie en de politieke besluitvorming beïnvloeden onze strategie. Het kabinet houdt vanaf 2013 rekening met het opleggen van een jaarlijkse verhuurdersheffing van circa € 0,1 miljoen in 2013 die oploopt tot € 5,5 miljoen in 2017 aan verhuurders van meer dan 10 woningen. Daarnaast moeten we rekening houden met een saneringsheffing in de komende vijf jaar. Rekening is gehouden met een bedrag van in totaal € 6,0 miljoen. GoedeStede houdt in de meerjarenbegroting rekening met een inflatiepercentage van 2,5% voor het jaar 2013 en 2,0% voor de jaren 2014 en verder. Het verloop van de inflatie en de invloed daarvan op de solvabiliteit en de kasstromen wordt nauwlettend gevolgd en vertaald in mogelijke scenario’s. Operationele risico’s Verhuur van woningen en bedrijfsruimten Binnen de woningportefeuille van GoedeStede is geen sprake van structurele leegstand (= leegstand langer dan drie maanden). In totaal staan ruim 38.000 woningzoekende ingeschreven voor een huurwoning in Almere. De wachttijd voor een woning varieert tussen de drie en zes jaar. Het risico dat woningen niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig. De verhuur van bedrijfsruimten is wel een aandachtsgebied. Verkoop woningen bestaand bezit Om te voldoen aan de financiële doelstellingen is het niet noodzakelijk woningen uit bestaand bezit te verkopen. Projectontwikkeling De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de activiteiten in het kader van projectontwikkeling. Iedere fase binnen een project wordt afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht. Beheersing van de projectenportefeuille vereist een rapportagestructuur die gericht is op tijd (planning), geld en kwaliteit. Vooral het aspect tijd kan bij vertraging een flink gat in het budget slaan door renteverliezen. Daarnaast bestaat de kans dat bij verdere vertraging het project opnieuw ontwikkeld moet worden, waarbij sprake is van een forse kapitaalvernietiging. Naast de faserapportage is het risicomanagement projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd. De benodigde risicobuffer voor de projectenportefeuille is gekwantificeerd. Het projectontwikkelingsproces is beschreven in de in 2011 vastgestelde Leidraad Projectontwikkeling. In 2012 is het investeringsstatuut vastgesteld. In dit investeringsstatuut is vastgelegd hoe verantwoord investeren binnen GoedeStede wordt geborgd. Het statuut schept daarmee kaders bij investeringsafwegingen. Het vormt een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de Raad van Commissarissen een handvat om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen. Belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van de investering aan financiële beoordelingscriteria. In dit statuut zijn rendementsbepalingen en beoordelingscriteria opgenomen die ons helpen om bij maatschappelijke projecten een optimalisatie te kunnen bereiken tussen een verantwoord maatschappelijk rendement en financieel rendement. Daarnaast wordt bij de besluitvorming tot het aangaan van investeringen gewerkt met een zogenaamd stoplichtenmodel. Het stoplicht staat op oranje als het beschikbaar vermogen bij besluit tot investeren daalt tot 125% van de door het CFV vastgestelde ondergrens aan volkshuisvestelijk vermogen. Daarnaast wordt bij de investeringsbeslissing de invloed op de operationele kasstroom getoetst. Naast een vereist 73

JAARVERSLAG 2013

rendement is doorslaggevend hierbij dat de financiering van de investering borgbaar is bij het WSW. Aanbestedingen worden gedaan conform het vastgestelde aanbestedingsbeleid. Financiering De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 € 433 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de portefeuille bedraagt 4,28%. Voor het financieren van haar activiteiten trekt GoedeStede leningen aan onder borging van het WSW. Om te beoordelen of corporaties voldoende kredietwaardig zijn heeft het WSW haar risicostrategie, risicobeoordeling en de daaraan gekoppelde beheermaatregelen recent aangescherpt. Door middel van 24 kwalitatieve vragen brengt het WSW de ‘Business Risks’ van een corporatie in kaart. Daarnaast hanteert het WSW voor de monitoring van de ‘Financial Risks’ de volgende Financiële ratio’s:  Interest Coverage Ratio (ICR): norm tenminste 1,4  Debt Service Coverage Ratio (DSCR): norm tenminste 1,0  Loan to Value: norm maximaal 75%  Solvabiliteit: norm tenminste 20%  Dekkingsratio: norm maximaal 40% De ICR en de DSCR worden bepaald als ongewogen gemiddelde over de afgelopen drie verslagjaren en als gewogen gemiddelde over de komende vijf prognosejaren. Voor het WSW geldt de laagste van de twee als bepalend voor de risicoreserve. Vanaf 2014 past het WSW bovenstaande risicobeoordeling toe. Het monitoren en beheersen van de kasstromen is dus van essentieel belang. Het risico is groot dat woningcorporaties als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing in grote financiële problemen komen. GoedeStede is samen met andere corporaties dan verplicht bij te springen. Om hierop te anticiperen en daarnaast te investeren in nieuwbouw en groot onderhoud richt GoedeStede zich op het verbeteren van haar operationele kasstroom door middel van:  inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij het kabinetsbeleid ten aanzien van de verhuurdersheffing bepalend is voor de duur en de hoogte van de extra huurverhoging;  huurharmonisatie waarbij de gemiddelde huur van het bezit uiteindelijk maximaal 84% van de maximaal redelijke huur bedraagt;  structureel aandacht voor efficiënte bedrijfsvoering;  de komende jaren een verlaging van de schuldpositie naar € 45.000 per vhe. Treasury Het treasury statuut, het strategisch treasury beleidsplan en het treasury jaarplan zijn voor GoedeStede belangrijke instrumenten om de financiële risico’s verbonden aan treasury management te beheersen. In het treasury statuut zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot treasury management geregeld. Het strategisch treasury beleidsplan is een vertaling van de doelstellingen van ons financieel en treasury beleid. Ons beleggingsbeleid is erop gericht dat alleen overtollige middelen worden aangehouden als wij deze middelen niet op een andere wijze kunnen aanwenden. Onze huidige beleggingsportefeuille bedraagt ultimo 2013 € 2,8 miljoen en bestaat uitsluitend uit vastrentende waardes. Het treasury jaarplan vormt de leidraad voor de uit te voeren treasury handelingen in een jaar. Bij de invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de leningenportefeuille onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille aan bedrijfseconomisch renterisico onderhevig mag zijn. Ultimo 2013 bedraagt het bedrijfseconomisch renterisico voor de jaren: 2014: 3,8% 2015: 4,5% 2016: 6,7% 2017: 5,2% 74

JAARVERSLAG 2013

2018:

5,6%

Derivaten GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat. Op 1 oktober 2012 zijn de ‘beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden. De hier gegeven beleidsregels beogen dat geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling moet aannemelijk maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd. GoedeStede maakt gezien de omvang van haar organisatie geen gebruik meer van derivaten. Liquiditeit De liquiditeit is het vermogen om op de korte termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. De liquiditeit wordt uitgedrukt in de current ratio, waarbij de vlottende middelen worden afgezet tegen de vlottende schulden. Eind 2013 bedraagt de current ratio van GoedeStede 0,12. Bij een actief treasury beleid schommelt deze tussen de 0 en 1,0. Grondposities GoedeStede wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen. Investeringen met een korte horizon (ofwel 5 tot 10 jaar) worden goedgekeurd. Wanneer zeer beperkt zicht is op het verkrijgen van een bestemming en grote onzekerheid bestaat over de termijn dan neemt GoedeStede geen positie in. Eind 2013 bedroeg de waarde van de ingenomen grondposities voor het aandeel van GoedeStede € 4,2 miljoen. Beheersing/monitoring van risico’s De planning- en controlcyclus bij GoedeStede bestaat uit zes hoofdonderdelen: 1. omgevingsanalyse; 2. periodieke rapportages; 3. delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden; 4. beheersing bedrijfsprocessen; 5. interne controlemaatregelen; 6. benchmarking. 1. Omgevingsanalyse De omgevingsanalyse wordt in vier cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan worden de tendensen die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze tendensen en welke gevolgen die kunnen veroorzaken. Ter voorbereiding aan de jaarlijkse beleidsdag, waar de stand van zaken van het ondernemingsplan en de invulling van de jaarplannen aan de orde komt, wordt een overzicht verstrekt van ontwikkelingen die gaande zijn (op zowel politiek, sociaal, technisch en economisch gebied) die invloed hebben of kunnen hebben op onze missie, visie, doelstellingen en ambities. Parallel aan de managementrapportage wordt een directieverslag opgesteld waarin concrete en actuele ontwikkelingen en besluiten staan vermeld. Dit zijn de zaken die ons werk ook direct raken. Deze rapportage gaat naar de RvC. Tot slot, tijdens de bilaterale overleggen tussen de directeur-bestuurder en de leden van het management, zijn deze onderwerpen een terugkerend thema.

75

JAARVERSLAG 2013

2. Periodieke rapportages De periodieke rapportages zijn een onderdeel van de planning- en controlcyclus bij GoedeStede.  Maandelijks wordt een kengetallenoverzicht samengesteld. Dit kengetallenoverzicht is afgeleid van de trimesterrapportage. Door middel van een kleurenoverzicht wordt een quickscan gegeven van een aantal relevante indicatiecijfers.  Per twee maanden wordt een overzicht gegeven van de gerealiseerde en begrote kostenbudgetten per budgethouder. Ook wordt een prognose gegeven voor het jaarbudget.  Per vier maanden wordt een managementrapportage uitgebracht. De indeling van de rapportage is gebaseerd op de BBSH-taakvelden. Daarnaast worden de te realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord.  De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar.  Op basis van het strategisch treasury beleidsplan en de randvoorwaarden in het treasury statuut, wordt het treasury jaarplan opgesteld inzake vermogensbeheer, rentevisie en cashmanagement. 3. Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden Bevoegdheden zijn toegekend tot het aangaan van verplichtingen passend binnen de begroting en binnen de vastgestelde procuratieregeling, het toegekend budget en het treasury jaarplan. 4. Bedrijfsprocessen Alle processen binnen de organisatie zijn beschreven en voor de hele organisatie digitaal beschikbaar. De nadruk hierbij is gelegd op efficiencyverbetering en op de toetsing van de risico’s die de diverse processen met zich meebrengen. 5. Interne controlemaatregelen In de planning- en controlcyclus wordt per vier maanden een uitgebreid managementrapport uitgebracht. Dit wordt gevolgd door een rapportage controlebevindingen op basis van de BBSHtaakvelden, waarin ook een apart hoofdstuk voor de risicobeheersing is opgenomen. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan de volgende financiële verslaggeving risico’s:  Het verloop van het financieringsrisico op basis van de borgingsruimte van het WSW;  De Interest Coverage Ratio, waarbij de relatie wordt gelegd tussen de exploitatie van het bestaand bezit en de betaalde interest. Tevens is het exploitatierendement opgenomen;  Het weerstandsvermogen, verhouding tussen het eigen vermogen en balanstotaal;  Loan to value als relatie tussen de bedrijfswaarde/marktwaarde en het aandeel externe financiering;  Dekkingsratio als relatie tussen de WOZ waarde van het geborgd bezit en de hiertegenover staande financiering;  Verloop renterisico;  Risicobepaling projectontwikkeling;  Fiscale ontwikkelingen. Het controlerapport gaat verder in op de operationele en strategische doeleinden, waarbij onderlinge verbanden tussen de verschillende taakvelden worden gelegd en aanbevelingen worden gedaan om de procesgang of de rapportage daarover te verbeteren. Deze worden opgenomen in een actiepuntenlijst, waarvan de voortgang periodiek wordt bewaakt. Het controlerapport wordt besproken met de MT leden. 6. Benchmark GoedeStede neemt deel aan de door Aedes opgerichte Corporatie Benchmark. Vanaf 2014 vervangt deze benchmark de CiP van het CFV.

76

JAARVERSLAG 2013

11. SAMENWERKINGEN, LIDMAATSCHAPPEN EN VERBINDINGEN Om ons werk goed te kunnen doen, onderhouden we diverse externe relaties en werken we samen. De samenwerkingen en activiteiten vloeien primair voort uit onze maatschappelijke doelstelling en zijn dus dienstbaar aan de volkshuisvesting en het werken aan woonplezier. Activiteiten en verbindingen Wij beperken en beheersen de risico’s van grootschalige projecten. Daarom brengen wij sommige activiteiten onder in rechtspersonen, samenwerkingsverbanden en verbindingen met andere organisaties. De directeur-bestuurder ziet erop toe dat investeringen voldoen aan de regelgeving en borgbaarheidscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Binnen de verbindingen streven we naar het bouwen en/of beheren van woningen die voldoen aan het BBSH. Er zijn geen koopwoningen gebouwd en er zijn ook geen woningen in eigendom boven de grens van € 200.000 verkregen. Aan GoedeStede verbonden rechtspersonen VERBINDINGEN De volgende (groeps-)maatschappijen behoren tot de economische eenheid van woningstichting GoedeStede, waarin zij, door haar zeggenschap over zakelijk en financieel beleid, beslissende invloed uitoefent. Het betreft de volgende besloten vennootschappen: GoedeStede Holding BV GoedeStede Vastgoed BV GoedeStede Exploitatie BV GoedeStede Deelnemingen BV GoedeStede Grondexploitatie BV

77

JAARVERSLAG 2013

GoedeStede Holding BV Aard van de verbinding

Activiteit van de verbinding

Eigen statutair vermogen en jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid Balanswaardering en consolidatie

Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

GoedeStede Vastgoed BV Aard en activiteit van de verbinding

Eigen statutair vermogen en jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid

Balanswaardering en consolidatie

Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

Het houden van aandelen in haar drie dochtermaatschappijen GoedeStede Vastgoed BV, GoedeStede Exploitatie BV en GoedeStede Deelnemingen BV. Het financieren van de dochtermaatschappijen en de kleindochtermaatschappij GoedeStede Grondexploitatie BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2013 is nihil. De rekening-courant vordering bedraagt ultimo 2013 € 885.000. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). GoedeStede Holding BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. In 2013 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Activa en passiva zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. GoedeStede Holding BV is voor de volle 100% geconsolideerd met woningstichting GoedeStede. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

Het ontwikkelen van onder andere (commerciële) combiprojecten, waarin zowel voor de sociale sector als de vrije sector woningen worden ontwikkeld. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2013 is nihil. GoedeStede Vastgoed BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. In 2013 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Activa en passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Vastgoed BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holding BV. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

78

JAARVERSLAG 2013

GoedeStede Exploitatie BV Aard en activiteit van de verbinding Eigen statutair vermogen en jaaromzet

Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid

Balanswaardering en consolidatie

Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

Het exploiteren van bedrijfspanden in Almere. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 91.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2013 is € 228.000. GoedeStede Exploitatie BV maakt geen gebruik van eigen personeel. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Ultimo 2013 waren 15 commerciële bedrijfspanden in exploitatie met een marktwaarde van € 2.060.000. Twee bedrijfspanden zijn gekwalificeerd als sociaal vastgoed en zijn gewaardeerd op de bedrijfswaarde van € 366.000. Het schuldrestant van de door GoedeStede Holding overgenomen lening bedroeg ultimo 2013 € 2.099.000, terwijl het saldo van de vordering in rekening-courant met GoedeStede Holding € 1.693.000 bedroeg. De rekening-courant schuld met woningstichting GoedeStede bedroeg op balansdatum € 609.000. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). Het betreft de exploitatie van registergoederen (met name bedrijfspanden) en de financiering daarvan. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Het sociaal vastgoed is gewaardeerd op bedrijfswaarde, het commercieel vastgoed op marktwaarde. De passiva zijn gewaardeerd op nominale waarde. GoedeStede Exploitatie BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holding BV. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

79

JAARVERSLAG 2013

GoedeStede Deelnemingen BV Aard en activiteit van de verbinding

Eigen statutair vermogen en jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid

Balanswaardering en consolidatie

Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

GoedeStede Grondexploitatie BV Aard en activiteit van de verbinding Eigen statutair vermogen en jaaromzet Financieel belang GoedeStede

Financiële omvang nevenactiviteiten Risicobeperkend beleid

Balanswaardering en consolidatie

Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede

Het zich (op termijn) toeleggen op het ontwikkelen en exploiteren van onroerende zaken en het participeren in samenwerkingsverbanden. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2013 is nihil. GoedeStede Deelnemingen BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). In 2013 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Activa en passiva zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. GoedeStede Deelnemingen BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holding BV. Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

Het ontwikkelen van projecten, onder meer door te participeren in samenwerkingsverbanden. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2013 is nihil. GoedeStede Grondexploitatie BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). In 2013 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij woningstichting GoedeStede. Toekomstige investeringen worden getoetst op solvabiliteit en financierbaarheid. Activa en passiva zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. GoedeStede Grondexploitatie BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Deelnemingen BV. Bestuur van de holding en onderliggende (klein-) dochter-BV’s is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

80

JAARVERSLAG 2013

Verenigingen van Eigenaren GoedeStede heeft op dit moment een aandeel in 23 Verenigingen van Eigenaren (VvE). Dit aandeel ontstaat door het in eigendom hebben van 27 bedrijfsruimten en/of 321 woningen in hoogbouwcomplexen of in een mandelig terrein. Heldenhof (Stripheldenbuurt) Het betreft hier drie mandelige binnenterreinen waar GoedeStede verantwoordelijk is voor haar deel. Het gaat dan bijvoorbeeld om reserveringen voor het onderhoud aan de groenvoorziening en de parkeerplaatsen op de binnenterreinen. GoedeStede heeft in deze drie beheerverenigingen 37 parkeerplaatsen in eigendom. Deze parkeerplaatsen horen bij de woningen. VvE De Ooghoek (Tussen de Vaarten) VvE De Ooghoek is een VvE bestaande uit zes bedrijfsruimtes en 83 woningen. GoedeStede is eigenaar van vier bedrijfsruimtes en alle woningen. VvE Min2 5.4I Deze VvE betreft een appartementengebouw waarin GoedeStede eigenaar is van negen woningen. Het technische en administratief beheer is in handen van een externe beheerder. VvE Wessel Ilckenstraat 1 tot en met 19 (Almere Stad) GoedeStede heeft in deze vereniging slechts één woning. Vve Bottelaarpassage en Vve Klokkenluiderstraat (Almere Stad) Het betreft hier een tweetal verenigingen in Almere Stad, bestaande uit een commerciële plint met bovenliggende woningen. GoedeStede is hier eigenaar van 78 woningen en een kantoorruimte. VvE Vlechtwerk & De Archipel (Almere Buiten) VvE De Archipel is een complex waarin een school en naschoolse opvang is gehuisvest, met de daarbij behorende voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. VvE Het Vlechtwerk is een soortgelijk complex. Bij beide verenigingen zijn de gemeente Almere (70%) en GoedeStede (30%) eigenaar van het complex. Het betreft hier een lastige verdeling met GoedeStede als eigenaar en verhuurder. Voor zowel Het Vlechtwerk en De Archipel hebben de verenigingen een extern beheerder voor het beheer onder contract (administratieve werkzaamheden). De technische werkzaamheden worden in de DVO (dienstverleningsovereenkomst) omschreven. De gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit. VvE Tribeca (Europakwartier) Tribeca is een Vereniging van Eigenaren waar GoedeStede alleen de commerciële ruimte in de plint in eigendom heeft en tijdelijk een (wisselend) aantal woningen die vanuit de KoopGarant verplichtingen zijn teruggekocht. De commerciële ruimte wordt verhuurd aan een kinderdagverblijf. De woningen worden na aankoop zonder KoopGarant verkocht. Met een minimaal aandeel heeft GoedeStede te weinig stemmen om zelfstandig beslissingen te nemen. Dit gebeurt dan ook via het inbrengen van verzoeken en het stemmen tijdens de Algemene Leden Vergadering. VvE Homerun (Homeruskwartier) Eind 2011 zijn de zeven verenigingen opgericht. In 2012 is gestart met samenwerken. In 2014 wordt geëvalueerd hoe de werkzaamheden in- en extern afgestemd kunnen worden. VvE Groen & Grijs (Noorderplassen) Groen en Grijs bestaat uit zes commerciële ruimten, waarvan een ruimte aan Small Society (kinderdagverblijf) is verkocht.

81

JAARVERSLAG 2013

Hierdoor zijn er juridisch meerdere eigenaren in het complex ontstaan. Voor Groen & Grijs moet nog een oprichtingsvergadering plaatsvinden, echter door de slechte situatie rondom de kinderdagverblijven is het moeilijk hier afspraken te maken. Alle garantieverklaringen worden na oprichting aan de vereniging overgedragen. VvE Pelagius (Almere Buiten) Pelagius betreft een appartementengebouw in Almere Buiten met op de begane grond en eerste verdieping een commerciële ruimte. In deze ruimte bevindt zich een school. VvE Bommelsteijn (Almere Buiten) Bommelsteijn is een Vereniging van Eigenaren gelegen in de Stripheldenbuurt in Almere Buiten. In dit complex is GoedeStede alleen verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de zes winkelruimten die in de plint zijn gesitueerd. GoedeStede heeft het complex in het verleden ontwikkeld en de woningen verkocht. VvE Winkelcentrum Almere Haven GoedeStede is deelnemer in de Vereniging Eigenaren Centrum Almere Haven. Hier bezitten we 40 woningen en twee bedrijfsruimtes. VvE The Library De 30 woningen van GoedeStede vallen binnen de VvE The Library. Er ligt echter een volledige onderhoudsverplichting aan de woningen bij de eigenaar van het desbetreffende appartementsrecht. Sponsoring Bijdragen aan het woonplezier van onze klanten en aan de ontwikkeling van de stad staat centraal in ons sponsorbeleid. Wij ondersteunen initiatieven en activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid en sociale samenhang in onze wijken. Ook voor activiteiten waar onze klanten baat bij hebben, kan sponsoring worden overwogen. Sponsoring wordt ook overwogen als een netwerkpartner ons, voor een maatschappelijk verantwoord doel in relatie met ons werk, vraagt bij te dragen. Ook kunnen jaarlijks medewerkers drie doelen aandragen die zij een warm hart toedragen. In 2013 is € 5.500,- uitgegeven.   Samenwerkingsverbanden Aanpak hennepkwekerijen

Raad van de Kinderbescherming

Gezamenlijk met de Flevolandse gemeenten, de politie, het Openbaar Ministerie, woningverhuurders, uitkeringsinstantie UWV, de Belastingdienst en de beheerder van het elektriciteitsnet wordt opgetreden tegen hennepkwekerijen. De samenwerking, die uitgaat van een integrale aanpak van de hennepteelt, is eind 2011 bekrachtigd door ondertekening van een regionaal hennepprotocol. Hierin is afgesproken dat we over elkaars kennis en kunde kunnen beschikken om zoveel mogelijk hennepkwekerijen in onder andere Almere op te sporen en te ontmantelen. GoedeStede en de Raad voor de Kinderbescherming van het Ministerie van Veiligheid en Justitie hebben een raamcontract met projectplaats afgesloten. Jongeren kunnen via het Halt-bureau bij GoedeStede hun alternatieve werkstraf uitvoeren. Jaarlijks wordt dit contract stilzwijgend verlengd met één jaar.

82

JAARVERSLAG 2013

Buurtbemiddeling

Futuregroep

Integraal Netwerk Almere

Mooi Zo Goed Zo

OBA, Overlegorgaan Bouwnijverheid Almere PLANgroep

Ondersteuning Schuld Stabilisatie (OSS)

Vangnet & Advies

Humanitas

Het project buurtbemiddeling, onderdeel van welzijnsorganisatie De Schoor, zet onafhankelijke vrijwilligers in om bewoners met een conflict met elkaar in contact te brengen en tot leefafspraken te komen. Buurtbemiddeling heeft haar kerntaak uitgebreid met groepsbemiddelingen en het project jongerenbemiddelingen. GoedeStede participeert financieel en inhoudelijk in het project en is lid van de Stuurgroep. De Futuregroep maakt zich sterk voor de toekomstige vitaliteit van de (bestaande) stad. De groep bestaat uit directeuren en bestuurders van De Alliantie Flevoland, GoedeStede, Ymere, de Almeerse Scholen Groep, ROC Flevoland, De Schoor, Zorggroep Almere en Politie Flevoland. GoedeStede participeert bij de overleggen van het Integraal Netwerk Almere (vanuit de gemeente als onderdeel van de WMO). Bij win-win situaties nemen wij deel aan eventuele acties, zoals bijvoorbeeld het armoedeproject Almere Haven in 2013. GoedeStede zit in de adviesgroep van Mooi Zo Goed Zo. Zij stimuleren gemeentelijke diensten, lokale media, scholen en het bedrijfsleven om zich in te zetten voor de lokale samenleving door te bemiddelen in middelen en menskracht. GoedeStede neemt deel aan het overleg dat georganiseerd wordt door het OBA. Als GoedeStede klanten met financiële problemen wil doorverwijzen/begeleiden naar schuldhulpverlening is PLANgroep het eerste aanspreekpunt. PLANgroep werkt voor de gemeente Almere en inventariseert de situatie van de klant aan de hand van een vragenlijst. Vervolgens bepaalt PLANgroep of en zo ja welk hulptraject zij kunnen gaan inzetten. Vanuit de gemeente Almere is het OSS het coördinatiepunt, waar de verschillende zorgpartners uit Almere de uitvoering verzorgen. GoedeStede werkt samen met het OSS om informatie te delen en aanpak af te stemmen. Vangnet & Advies is een provinciaal samenwerkingsverband van hulpverleningsinstanties voor mensen met een meervoudige problematiek zoals zware overlast, vervuiling, (kinder)mishandeling en bij ontruiming van gezinnen. GoedeStede werkt met name samen met GGD Almere. GoedeStede werkt sinds 2013 actief samen met Humanitas. Wij schakelen Humanitas specifiek in voor zorgondersteunende hulp bij huurders met verschillende problemen.

Lidmaatschappen Aedes KWH Stichting WoonEnergie

De landelijke brancheorganisatie en vereniging van woningcorporaties. De vereniging Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Op initiatief van woningcorporaties en Aedes is WoonEnergie opgericht. Het doel is om door het collectief inkopen van energie schaalvoordelen te behalen en daarmee de huurders de mogelijkheid te bieden tegen een lage prijs energie in te kopen.

83

JAARVERSLAG 2013

Vereniging Bedrijfskring Almere (VBA) VOF Homerun

WoningNet NV

GoedeStede is lid van de Vereniging Bedrijfskring Almere. De VBA is een zakelijk netwerk voor alle in Almere gevestigde bedrijven en bedrijven die dat van plan zijn. VOF Homerun is een samenwerkingsverband op het gebied van projectontwikkeling tussen Trebbe Bouw en GoedeStede. Beide partijen hebben een 50% aandeel. In fase één van het Homeruskwartier (Almere Poort) zijn koopwoningen en bedrijfsruimten gezamenlijk ontwikkeld. De VOF is in 2012 opgeheven GoedeStede is aandeelhouder/deelnemer van WoningNet NV; het gezamenlijk geautomatiseerd woningaanbodsysteem van corporaties die in Almere werkzaam zijn.

84

JAARVERSLAG 2013

KENGETALLEN BOEKJAAR

2013

Aantal verhuureenheden 1. In exploitatie a. woningen en woongebouwen b. garages & bergingen c. overige objecten Totaal Aantal VHE (waarbij cat. 1b.= 50%) 2. In aanbouw Opgeleverd Aangekocht Verkopen bestaand bezit

2012

2011

2010

2009

7.642 80 139 7.861 7.821 0 37 110 0

7.506 80 139 7.725 7.685 37 0 1 2

7.511 80 139 7.730 7.690 0 113 30 5

7.369 80 136 7.585 7.545 121 161 1 16

7.223 80 122 7.425 7.385 176 115 1 27

6 42 21 24 7

8 50 19 19 4

9 55 19 15 2

9 59 18 13 1

10 65 18 7

47 53 1.063

48 52 1.063

48 52 1.063

48 52 1.027

48 52 1.009

1,31 1,35 543 151 4,3% 52 73

1,10 0,97 514 149 2,3% 50 72

0,75 1,15 496 148 1,3% 47 72

0,67 1,17 475 140 1,2% 45 75

1,01 0,61 469 139 2,5% 42 77

38.594 5,7 142 690

40.537 6,0 181 620

38.889 5,1 130 665

38.114 4,6 85 618

37.252 4,8 93 700

Aantal meldingen overlast

188

276

165

199

188

Aanbiedingsgraad Mutatiegraad (%)

3,9 8,8

3,9 8,3

2,7 9,1

2,4 10,5

2,9 10,2

32 0,34%

23 0,25%

31 0,42%

40 0,24%

35 0,33%

94%

90%

96%

80%

70%

3. Percentage woningen tot jongerengrens Percentage woningen tot 1e aftoppingsgrens Percentage woningen tot 2e aftoppingsgrens Percentage woningen tot lib. grens & vrije sector Percentage woningen boven liberalisatiegrens 4. % Eengezinswoningen (EGW) % Meergezinswoningen (MGW) Aantal seniorenwoningen Huren Huurachterstand (zittende huurders) % Huurderving (wegens leegstand) % Gemiddelde netto huur per VHE Gemiddelde WWS-punten per VHE Huurverhogingspercentage per 1 juli Huursom (x € 1 miljoen) % van maximaal redelijke huur Aantal ingeschrevenen WoningNet (ultimo het jaar) Inschrijftijd woningzoekenden (gemiddeld # jaar) Aantal reacties woningzoekenden Aantal vrij gekomen woningen (excl. nieuwbouw)

Aantal ontruimingen Leegstand% (excl. verkoop en verplaatsing) Toewijzing doelgroep van beleid

85

JAARVERSLAG 2013

BOEKJAAR

2013

2012

2011

2010

2009

Onderhoud (x € 1 miljoen) Planmatig onderhoud Service-onderhoud Contractonderhoud

3,8 0,78 0,79

7,3 0,80 0,70

2,9 0,80 0,70

4,5 0,61 0,75

3,9 0,73 0,64

Personeel 1. Personeelsbezetting: In personen In fte's Aantal fte's per 1000 VHE 2. Ziekteverzuim % 3. Verloop %

71 62,1 7,9 4,6 14,1

74 65,4 8,5 7,7 2,7

75 67,6 8,8 4,6 2,7

75 66,9 8,9 2,3 10,4

77 68,6 9,3 4,4 7,7

72.057 51.194 46.238 43.791 902 1.136 20.863 2.533 19.547 19.304 532.551 495.094

48.661 41.549 1.046 603 18.219 460.430

Balans en winst-en-verliesrekening (X € 1000) Eigen vermogen Netto huren Vergoedingen Jaarresultaat Rentelasten Balanstotaal

261.121 271.559 50.920 49.147 972 997 272 -18.383 18.941 19.550 718.368 728.299

Financiële continuïteit Rentabiliteit eigen vermogen o.b.v. historische kostprijs (t/m 2011) Rentabiliteit eigen vermogen o.b.v. actuele waarde m.i.v. 2012) Rentabiliteit totaal vermogen o.b.v. historische kostprijs (t/m 2011) Rentabiliteit totaal vermogen o.b.v. actuele waarde m.i.v. 2012) Solvabiliteit o.b.v. historische kostprijs (t/m 2011) Solvabiliteit o.b.v. actuele waarde (m.i.v. 2012)

86

0,1

29,0

5,0

1,2

7,5

4,3

4,1

13,5

10,3

10,6

-6,8

0,04

-2,5

36,3

37,3