Almere, 29 maart 2016 JAARVERSLAG 2015

JAARVERSLAG 2015

Almere, 29 maart 2016

JAARSTUKKEN 2015 JAARVERSLAG 1. Bericht van de directeur-bestuurder 2. Verslag Raad van Commissarissen 3. Kwaliteit van de woningen 3.1 Voldoende woningen 3.2 Goed onderhouden woningen 3.3 Duurzame woningen 4. Verhuur van de woningen 4.1 Beschikbare woningen 4.2 Bereikbare woningen 4.3 Betaalbare woningen 5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 5.1 Samen met bewoners 5.2 Samen met georganiseerde bewoners, GSA en bewonerscommissies 5.3 Samen met netwerkpartners 6. Leefbaarheid 6.1 Schoon, heel en veilig 6.2 Overlast en woonfraude 7. Wonen & zorg 8. Financiële continuïteit & bedrijfsvoering 8.1 Financieel vermogen en ratio’s 8.2 Bedrijfsvoering 9. Personeel & organisatie 9.1 Personeel 9.2 Kwaliteit van onze organisatie 9.3 Goed bestuur 10. Verbindingen, samenwerkingen, lidmaatschappen en verenigingen

3 5 18 18 21 24 27 27 33 37 39 39 40 41 42 42 44 47 49 49 54 60 60 64 68 75

Kengetallen

81

JAARREKENING Geconsolideerde jaarrekening 2015 Geconsolideerde balans per 31 december 2015 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2015 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2015 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2015 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2015 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke externe accountant

83 84 86 87 89 129 130 132 133 149 151

1

Woningstichting GoedeStede is een toegelaten instelling die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. De Christelijke Woningbouwvereniging GoedeStede werd op 12 februari 1980 opgericht. GoedeStede is gestart met de overname van 2.000 woningen van de toenmalige Rijksdienst IJsselmeerpolders. Op 30 augustus 2001 is GoedeStede een stichting geworden. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 17 maart 2003. GoedeStede is ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder nummer 39036239. GoedeStede is ingeschreven bij het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) onder nummer 515. GoedeStede is ingeschreven als deelnemer bij de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw onder VROM nummer L1891. Woningstichting GoedeStede Verzetslaan 141 1318 BT ALMERE Telefoon: 036-5395311 E-mail: [email protected]

Postbus 10088 1301 AB ALMERE Internet: www.goedestede.nl

2

1. Bericht van de directeur-bestuurder Eindelijk is het taakveld van corporaties duidelijk! Op 1 juli vormde de nieuwe Woningwet een nieuwe realiteit. In de Woningwet staat wat woningcorporaties wel en niet mogen en wie daar toezicht op houdt. De details over de uitvoering van de wet worden steeds duidelijker voor ons. In diverse hoofdstukken in dit jaarverslag komen de verschillende aspecten van de Woningwet aan bod. Binnen GoedeStede gaan we aan de hand van een zogenaamde routeplanner alle wijzigingen uit de Woningwet doorvoeren. In 2015 zijn we al gestart met het implementeren van het passend toewijzen dat per 1 januari 2016 in gaat. Over andere zaken, zoals het leefbaarheidsbudget, wordt politiek nog van gedachten gewisseld. Het jaar 2015 was ook het jaar van de toenemende immigratie. Statushouders behoren tot de doelgroep van corporaties; logisch dat wij worden aangesproken om voor hen woonruimte beschikbaar te stellen. Maar de timing is niet best. De minister van Wonen legt in de Woningwet talloze beperkingen op en vindt dat er voldoende sociale huurwoningen zijn. Er wordt steeds minder gebouwd en de wachttijden lopen fors op omdat statushouders voorrang krijgen. Door alle heffingen worden woningen steeds duurder en wordt onze investeringsruimte aangetast. Over deze ontwikkelingen willen we de dialoog blijven voeren met huurders en de gemeente. In mei is de nieuwe governancecode voor corporaties verschenen. Daarin staan richtlijnen voor bestuur en toezicht. Wij willen aan de bepalingen voldoen en worden daar ook op gecontroleerd. Zo kregen wij in mei bezoek van de Inspectie Leefomgeving en Transport. Dit is de nieuwe woonautoriteit die financieel en volkshuisvestelijk toezicht houdt op woningcorporaties en rechtstreeks onder de verantwoordelijkheid van de minister valt. Zij hebben onze governance onderzocht en dat bleek voldoende. In 2015 is ook de visitatiecommissie op bezoek geweest. Zij waarderen ons werk met cijfers die variëren van een 6,9 tot een 7,9. Wij zijn tevreden met de uitkomsten. Meer informatie is te vinden in hoofdstuk 9, paragraaf 3. Als ik naar de interne organisatie kijk, dan is de grootste uitdaging voor GoedeStede om, als gevolg van de stortvloed aan nieuwe regelgeving en controles, niet af te glijden naar een bureaucratische woningcorporatie. De beschikbare financiële middelen zetten we zo optimaal mogelijk in om een bijdrage te leveren aan de maatschappelijke opgaven in Almere die passen binnen onze nieuw gedefinieerde kerntaak. Om de werkorganisatie op termijn in de pas te laten lopen met bovenstaande ontwikkelingen, heb ik een stip op de horizon gezet. Mijn ‘horizon’ reikt vooralsnog tot 1 september 2019. Dit verslagjaar zijn de eerste stappen gezet op het gebied van de digitalisering. We werken nu al efficiënt zoals ook blijkt uit de benchmarkgegevens. Wij scoren beter dan in 2014 op de dienstverlening. Ook onze bedrijfslasten zijn zeer laag. Op natuurlijke momenten bekijken we of het werk met minder handen of anders of elders gedaan kan worden. In 2015 zijn we gedaald naar 48,29 fte (2014: 55,76 fte). Lokaal samen bepalen wat nodig is. Dat hebben we met de gemeente en de corporaties vastgelegd in de prestatieafspraken 2015-2016. In de dagelijkse praktijk geven we ook handen en voeten aan de samenwerking met diverse partijen zoals u kunt lezen in de hoofdstukken 5 en 6. Zoals afgesproken in de prestatieafspraken blijven wij woningen toevoegen aan de sociale huurwoningvoorraad. In 2015 zijn 123 betaalbare huurwoningen opgeleverd.

3

2. Verslag Raad van Commissarissen Voor u ligt het jaarverslag 2015 van woningstichting GoedeStede. Het betreft zowel het volkshuisvestingsverslag als de enkelvoudige en de geconsolideerde jaarrekening. Het jaarverslag is onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder opgesteld. De jaarrekening is gecontroleerd door de onafhankelijke accountant en van een goedkeurende verklaring voorzien. De Raad van Commissarissen (RvC) kan zich met deze stukken verenigen en stelt het jaarverslag vast. In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over haar eigen werkzaamheden en de wijze waarop de raad toezicht heeft gehouden. Visie op toezicht Bij GoedeStede is een tweelaags besturingsmodel van toepassing met een directeur-bestuurder en een RvC. De RvC houdt toezicht op het functioneren van GoedeStede. De RvC beoordeelt daartoe het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken, waaronder ook de strategie en realisatie van de doelstellingen. De RvC oefent het werkgeverschap uit richting de directeurbestuurder. Daarnaast adviseert de RvC gevraagd en ongevraagd de directeur-bestuurder. De RvC gaat bewust om met de verschillende rollen als toezichthouder, werkgever van de bestuurder en de klankbordfunctie. De RvC probeert de rollen voldoende scherp in de gaten te houden en streeft naar een juiste balans tussen afstand en betrokkenheid. In onze visie moet de relatie tussen de leden onderling en richting bestuur voldoende open, zakelijk en professioneel zijn. De RvC houdt nadrukkelijk enige afstand tot de werkorganisatie, bijvoorbeeld door niet aanwezig te zijn bij informele bijeenkomsten. Daarmee is de scheidslijn tussen het interne toezicht en het bestuur explicieter. De RvC kent drie voorbereidingscommissies. Er is een commissie Volkshuisvesting die de taak heeft om te klankborden met de bestuurder over de strategie en de ambities op het gebied van volkshuisvesting. De Auditcommissie richt zich op de financiële aspecten en het risicomanagement. De Remuneratiecommissie geeft inhoud aan de werkgeversrol. Voorafgaand aan de plenaire bijeenkomsten voert de RvC vooroverleg. Het eerste deel van de vergadering vindt plaats buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de manager Financiën. In het tweede deel krijgt de RvC een mondelinge toelichting op de aangeleverde documenten. Ook vindt overleg plaats met de accountant in afwezigheid van de bestuurder. Met de Ondernemingsraad en de huurdersvertegenwoordigers wordt soms met en soms zonder de bestuurder overleg gevoerd. De voorzitter van de RvC ziet er op toe dat de vergaderingen efficiënt, effectief en in een open sfeer plaatsvinden, waarin alle leden gelijkwaardig kunnen participeren en tijdig de informatie ontvangen die nodig is voor de goede uitoefening van hun taak. Het secretariaat wordt verzorgd door GoedeStede. Als onderwerpen leiden tot besluitvorming, dan doet de RvC dat op basis van collegialiteit. De RvC streeft naar een unaniem besluit en zoekt naar consensus tijdens het overleg. Als dit niet haalbaar is, dan volgt een besluit bij meerderheid. Alle besluiten in 2015 zijn unaniem genomen. GoedeStede heeft geen fulltime controller. De RvC denkt na over het formaliseren van de control functie en de verhouding tussen de controller en de RvC. Eén keer per jaar is er een bijeenkomst waar de interne controller(s) en de Auditcommissie samen komen. De RvC volgt de ontwikkelingen in de sector en betrekt ze bij haar functioneren. De RvC erkent dat het lastig blijft om de dialoog met belanghebbenden goed te voeren. Ook is het belangrijk om

5

scherp te krijgen wat er onder de ambtenaren en politici van de gemeente, (vertegenwoordigers van) huurders en andere belanghebbenden leeft. Wij nodigen alle belanghebbenden uit om hun zorgen en ideeën kenbaar te maken. Toezicht- en toetsingskader De RvC heeft in 2015 haar eigen kaders en uitgangspunten opgesteld. Het toezicht- en toetsingskader wordt jaarlijks geagendeerd ter actualisering. Het toezichtskader beschrijft op hoofdlijnen het speelveld en de taken van GoedeStede. Het externe toezichtskader van GoedeStede wordt onder andere bepaald door de volgende documenten:  (herziene) Woningwet  BTIV en de ministeriële regelingen  Aedescode  Governancecode woningcorporaties Het interne toezichtskader is het stelsel van statuten en reglementen dat, al dan niet dwingende, bepalingen bevat. Bij GoedeStede gaat het om de volgende documenten (die eveneens op de website van GoedeStede te vinden zijn):  Statuten  Directiestatuut (bestuursreglement)  Profielschets Raad van Commissarissen  Reglement van de Raad van Commissarissen  Reglement Auditcommissie  Reglement Remuneratiecommissie  Reglement commissie Volkshuisvesting Het toetsingskader betreft het stelsel van toetsingsinstrumenten. De RvC toetst de prestaties van GoedeStede aan de hand van het onderstaande besturings- en beheersingsinstrumentarium:  Ondernemingsplan  Meerjarenbegroting  Jaarverslag  Jaarrekening  Viermaandsrapportage & prestatiekaart  Rapportages externe accountant  Visitatierapport  Prestatieoordeel van het ministerie waaronder de zorg voor de volkshuisvesting ressorteert  Oordeel Autoriteit Wonen (AW) en WSW  Treasurystatuut, strategisch treasurybeleidsplan, -jaarplan en -rapportages  Investeringsstatuut  Risicobeheersingsanalyse bij investeringen  Uitkomsten kwaliteitsmetingen  Benchmarkgegevens  Prestatieafspraken gemeente - woningcorporaties  Overleg Ondernemingsraad  Samenwerkingsovereenkomst en overleg Huurdersvereniging GoedeStede Almere (GSA)  Medewerkers TevredenheidsOnderzoek  Gedragscode, privacyreglement, integriteitsprotocol en klokkenluidersregeling  Functionerings- en doelstellingengesprek met het bestuur  Gezond verstand en kritisch functioneren van de Raad van Commissarissen

6

Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestond ultimo 2015 uit vijf personen. de leden van de RvC

functie in commissie

Dhr. drs. J.M. Bos (vicevoorzitter) (1961)

Voorzitter Remuneratiecommissie Huurderscommissaris Lid Remuneratiecommissie Lid Auditcommissie Lid commissie Volkshuisvesting

Dhr. drs. E.R. Capitain (voorzitter) (1957) Mw. dr. B. Kramer (1970) Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar (1949) Mw. drs. M.A. Zoodsma de Vries RC (1966)

Voorzitter commissie Volkshuisvesting Huurderscommissaris Voorzitter Auditcommissie

datum aantreden 2011

datum herbenoeming 2015

datum aftreden 2019

2009

2013

2017

2014

2018

2022

2012

2016

2020

2014

2018

2022

Mevrouw Zoodsma en mevrouw Kramer zijn eind 2014 aangetreden en hebben in 2015 een introductieprogramma bij GoedeStede gevolgd. In het kader van de nieuwe Woningwet heeft de RvC unaniem besloten dat de heer Bos voorzitter wordt van de Remuneratiecommissie en de heer Capitain lid. Herbenoeming De heer Bos is aangetreden in 2011 en bezet een huurderszetel. Conform de Woningwet die per 1 juli een feit is, geldt bij herbenoemingen een toets op geschiktheid- en betrouwbaarheid. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) voert deze uit. De RvC heeft het functioneren van de heer Bos beoordeeld. De herbenoeming is volgens de nieuwe regels in de Woningwet aangevraagd bij de autoriteit. Daarvoor is de geschiktheidsmatrix ingevuld. De RvC leden constateren dat de reeds aanwezige kennis en ervaring van de heer Bos een aanvulling vormt binnen de RvC. De heer Bos neemt geen blad voor de mond, heeft politieke en bestuurlijke ervaring, is kritisch, kan zaken openen, vraagt door, kent de provincie en is scherp in de werkgeversrol. De huurdersorganisatie heeft eveneens ingestemd met de herbenoeming van deze huurdersvertegenwoordigingszetel. Op basis van deze analyse heeft de RvC het voorgenomen besluit tot herbenoeming genomen. Vervolgens is de toets op geschiktheid- en betrouwbaarheid aangevraagd. Na de positieve uitkomst hiervan heeft de RvC een definitief besluit genomen om de heer Bos per 1 november 2015 te herbenoemen voor een periode van vier jaar. Toekomstige benoemingen Bij volgende (her)benoemingen wordt bovenstaande procedure wederom gevolgd. De profielschets wordt geactualiseerd op het moment dat er een vacature is. De profielschets beschrijft de doelstellingen, de gewenste samenstelling en de gewenste eigenschappen, achtergronden en kennisgebieden van de RvC-leden. Een deel geldt voor de RvC als geheel en een deel voor de voorzitter van de RvC. De TSI gedragsanalyse wordt ook bij volgende vacatures ingezet. De werving van nieuwe leden vindt openbaar plaats.

7

Zelfevaluatie De RvC hield, buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder, een zelfevaluatie. Een lid was helaas verhinderd. De zelfevaluaties worden ieder jaar op een andere wijze vormgegeven. Tijdens de zelfevaluatie zijn de verschillende teamrollen en de verschillende persoonlijkheden binnen de RvC geclassificeerd aan de hand van de TSI gedragsanalyse. Vastgesteld is dat het collectieve profiel voldoende divers is. Leden (h)erkennen elkaars gedrag en inbreng. Gezamenlijk is geconstateerd dat deze benadering nuttig is en het bij toekomstige vacatures gebruikt kan worden. Bij het toezicht is vertrouwen tussen commissarissen onderling en tussen bestuurder en RvC noodzakelijk. De RvC heeft over beide vertrouwensdimensies een goed gevoel. De zakelijke en professionele samenwerking en besluitvorming zijn goed op orde en borgen een onafhankelijke toetsing van de verantwoording door de bestuurder. De RvC wil, in dialoog met de bestuurder, de balans tussen toezicht over de volle breedte enerzijds en een zinvolle en inspirerende adviesrol anderzijds, optimaliseren. De RvC heeft een cultuur waarin het elkaar aanspreken op functioneren en/of gedrag goed mogelijk is. Ook worden confrontaties niet geschuwd (als ook blijkt uit de individuele profielen) en worden professionele spanningen benut voor goede dialogen. Of de optimale scherpte eruit gehaald wordt blijft een punt van aandacht. Gezamenlijk willen de leden blijven zorgen voor het behoud van voldoende tegenwicht (‘countervailing power’) binnen de RvC als ook tussen RvC en bestuur. Afgesproken is om enkele conclusies thematisch verder uit te verdiepen bij de volgende zelfevaluatie. Daarbij wordt weer externe begeleiding gevraagd. Aandachtsgebieden Tijdens het herbenoemingstraject en de zelfevaluatie is aandacht besteed aan de vraag in hoeverre sprake is van complementariteit en diversiteit binnen de RvC. Binnen de RvC zijn de aandachtsgebieden onderling als volgt verdeeld. Dhr. Bos Volkshuisvestelijk Vastgoedontwikkeling en –beheer Financiën en control Juridische zaken Governance

1

H M H M H

Dhr. Capitain

Mw. Kramer

Dhr. Van der Schaar

Mw. Zoodsma

M L H M H

M M M M M

H H M M H

M M H M H

Aanvullende expertise is aanwezig op het politiek/bestuurlijke vlak, alsmede op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. De RvC heeft het VTW rapport “Functioneren van de RvC, onderzoek naar effectiviteit en invloed van soft controls en soft skills” besproken. De RvC heeft haar functioneren gespiegeld aan de vier 1

De score is als volgt te lezen: L = Laag (heeft weet van een onderwerp) M = Midden (heeft goed inzicht in en ervaring met het onderwerp, maar is geen expert) H = Hoog (kan zelfstandig een afgewogen oordeel vormen over het onderwerp en is daarmee aan te merken als expert)

8

hoofdconclusies. De RvC concludeert dat harde formele meetbare criteria zoals deskundigheid en dergelijke aanwezig zijn. Maar, zoals het rapport aangeeft, de effectiviteit van het toezicht is vooral afhankelijk van de kwaliteit van de soft controls en soft skills. De RvC acht ook die voldoende op orde. Permanente educatie De kwaliteit van de RvC-leden is op orde. De beschikbare kennis, ervaring en competenties zijn in 2014 genormeerd in het kader van de permanente educatie. In totaal moet elk lid over de periode 2015 en 2016 minimaal 10 uren aan PE-activiteiten behalen. De accountant checkt dit bij zijn jaarlijkse controle. Dhr. Bos Volkshuisvestelijk Vastgoedontwikkeling en –beheer Financiën en control Juridische zaken Governance

Dhr. Capitain

Mw. Kramer 7 5

7

Dhr. Van der Schaar

Mw. Zoodsma 5

14 11

Een regulier overleg tussen de RvC-voorzitters van corporaties in Flevoland, dat in het verleden plaatsvond, heeft geen vervolg gekregen. Wel ligt er het voornemen om in 2016, in het kader van de permanente educatie, samen op te trekken met de voltallige RvC’s. Onafhankelijkheid en integriteit Integriteit van RvC, bestuur, management en werkorganisatie is een absolute voorwaarde voor het goed functioneren van een maatschappelijke onderneming. Hierbij geldt voor de RvC en het bestuur een nultolerantiebeleid. In 2015 zijn geen persoonlijke leningen, financiële garanties of andere financiële voordelen verstrekt die niet vallen onder het beloningsbeleid. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan de corporatie dan voortvloeiend uit het lidmaatschap van de RvC. Leden hebben geen activiteiten ontplooid die in concurrentie treden met de woningcorporatie. De leden van de RvC vertegenwoordigen vanuit hun functie GoedeStede niet extern. Zij hebben geen schenkingen aangenomen van de corporatie en haar relaties. De RvC is alert op het feit dat alle schijn moet worden vermeden. Er zijn geen (mogelijk) tegenstrijdige belangen gemeld door de bestuurder. In 2015 is binnen GoedeStede geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling. De RvC stelt dat de gedragscode van GoedeStede ook op hen van toepassing is. Dit wordt in 2016 duidelijker weergegeven. Inhoud van het toezicht In 2015 heeft de RvC vijf keer regulier vergaderd en is een separate studiedag gehouden en een zelfevaluatie. In september bracht de RvC een bezoek aan de nieuwbouw in Almere Buiten en enkele leegstaande bedrijfsruimten. De RvC stelt zich via de digitale knipselkranten, brieven en andere bronnen op de hoogte van de ontwikkelingen in de sector. De RvC en de afzonderlijke commissarissen zijn zich bewust van hun eigen verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat zij beschikken over alle relevante informatie. Er is geen aanvullende informatie ingewonnen, anders dan via het bestuur, de externe accountant, de interne controllers en de externe toezichthouders tijdens de studiedag.

9

De RvC heeft gesproken over de consequenties die voortvloeien uit nieuwe de wet- en regelgeving. De nieuwe Woningwet kwam regelmatig aan bod. Zo kan de RvC zich vinden in de lijn dat de taken van een corporatie zich beperken tot huisvesting van mensen met een smalle beurs (het DAEB segment). Er moet wel ruimte blijven bestaan om lokaal te bepalen wat kan en wat nodig is. Hieronder worden enkele hoofdonderwerpen uitgelicht die in 2015 aan bod kwamen. Woningwet De Woningwet is met ingang van 1 juli een feit en dat zien we als een logisch gevolg van de jarenlange politieke discussies. De RvC heeft het bijbehorende ‘spoorboekje’ besproken. De meest actuele stand van zaken is toegelicht alsmede de rol van de RvC op voor haar van toepassing zijnde onderdelen. Een daarvan is in ieder geval de toets op geschiktheid- en betrouwbaarheid die geldt voor her- en nieuwe benoemingen. Ook is gesproken over de effecten van het passend toewijzen op de doorstroming en op de huurprijzen. Gelet op het maatschappelijk draagvlak is de RvC tevreden dat GoedeStede zich conformeert aan het sociaal huurakkoord zoals is opgesteld door Aedes en de Woonbond. Het maatschappelijke draagvlak hiervoor is groot, maar het is te hopen dat de minister dit in zijn uiteindelijke wetsvoorstel ook meeweegt. De implementatie van alle onderdelen uit de Woningwet vraagt veel van de organisatie. In 2016 passeren de diverse onderdelen, waaronder de administratieve splitsing, de revue. De RvC volgt de implementatie en neemt haar rol in dit traject. Autoriteit woningcorporaties Ook heeft de RvC ervaren wat de taak is van de nieuwe Woonautoriteit; een eigenstandige toezichthouder binnen ILT, de Inspectie Leefomgeving en Transport. Daarmee maakte de raad kennis bij de herbenoeming van de heer Bos. Op 26 maart kwam de ILT op bezoek. Zij hebben een audit uitgevoerd bij GoedeStede om te toetsen of GoedeStede voldoet aan de eisen die de ILT stelt aan een goede governance. Er is vastgesteld dat de governance zich als redelijk tot goed laat kwalificeren. De eindconclusie komt op ‘voldoende’ uit. De RvC neemt de aandachtspunten mee (onder andere monitoring van soft controls en integriteit). Governancecode Per 1 mei 2015 is de vernieuwde governancecode van kracht. Deze code bevat de nodige aanscherpingen in reactie op de misstanden binnen de sector. De code geeft bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties richtlijnen voor goed bestuur en toezicht. Leden van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) zijn verplicht zich aan de code te houden. GoedeStede is lid van Aedes. De RvC is lid van de VTW. Uit een interne analyse blijkt dat onze RvC reeds in grote mate voldoet aan de aangescherpte normen. De governancecode is minder vrijblijvend en legt meer nadruk op cultuur, gedrag en geschiktheid. De RvC heeft daarom besloten om begin 2016 een volledige vergadering te besteden aan de bepalingen uit de governancecode. De RvC zoekt nog naar een vorm om de code ook in de toekomst goed te kunnen doorleven. Visitatie Het jaar 2015 was ook het jaar van de visitatie over de periode 2011-2014. Met de leden van de commissie Volkshuisvesting is het plan van aanpak besproken. Deze ‘projectorganisatie’ heeft

10

voorwerk verricht ten aanzien van de visitatiedoelen, de keuze van het bureau, de position paper en de bestuurlijke reactie. Wij zijn van mening dat het visitatietraject goed is verlopen. De RvC is zeer tevreden met de uitkomsten van de visitatie. We herkennen ons in het geschetste beeld en nemen het aandachtspunt over de soft skills mee. Stip op de horizon De bestuurder heeft in mei een plan gepresenteerd waarbij een zogenaamde ‘stip op de horizon’ is geplaatst. Met dit plan wil GoedeStede zich tot 2019 nog efficiënter gaan richten op de kerntaken en een flinke stap zetten op het gebied van digitalisering. Vanuit de RvC is steun voor het plan en de proactieve houding van de bestuurder. De RvC blijft de voortgang actief monitoren en houdt oog voor de risico’s die inherent zijn aan een dergelijk traject. Leegstand bedrijfsruimten De RvC is van mening dat de leegstaande bedrijfsruimten een groot probleem zijn en dat dit voorlopig ook zo blijft. Door de Woningwet worden de mogelijkheden van corporaties behoorlijk begrensd op dit vlak. Binnen GoedeStede is het besef van de urgentie ook heel duidelijk aanwezig. De RvC heeft een duidelijk beeld gekregen hoe GoedeStede met de materie omgaat, wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn en welke concrete acties zijn uitgezet. Zij volgt in de managementrapportages de voortgang. Studiemiddag De jaarlijkse studiemiddag in mei stond in het teken van alle omgevingsontwikkelingen. Er is met externe deskundigen van gedachten gewisseld. Een ambtenaar van het ministerie van Binnenlandse zaken gaf inzicht in het traject rondom de Woningwet. Er is gesproken over het Corporatie Benchmark Center en de resultaten van GoedeStede in de Aedes benchmark. Met de accountmanagers van het WSW en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is een open dialoog gevoerd over hun visie op GoedeStede. Inmiddels is het CFV opgegaan in de autoriteit woningcorporaties binnen het ILT. De RvC concludeert dat het een zeer leerzame middag was. Speeddate Tijdens een speeddate hebben drie leden van de RvC gesproken met medewerkers. De aanwezige RvC-leden waren aangenaam verrast over de open houding en de voorbereiding van de medewerkers. De medewerkers uitten hun zorgen over de bereikbaarheid van GoedeStede, de prijs/kwaliteitverhouding van de woningen en de inzet op het gebied van leefbaarheid. Deze open en laagdrempelige gespreksvorm is door de RvC en de medewerkers positief ontvangen. Volkshuisvestelijke doelstellingen en bedrijfsvoering Ter goedkeuring of ter besluitvorming zijn de volgende documenten aan de RvC voorgelegd:  Het jaarverslag en jaarrekening 2014  Het plan van aanpak visitatie met de keuze voor het visitatiebureau  WNT regels ten opzichte van vacatiegelden  Verkoop gronden Zeewolde  Verwerven onroerend goed en afwikkeling deelneming  Het toezicht- en toetsingskader  De begroting 2016 inclusief meerjarenperspectief  Voorgenomen besluit voor de herbenoeming van de heer Bos Ter bespreking, kennisname of advies zijn de volgende documenten voorgelegd:  Register bestuursbesluiten  Vergaderrooster 2016

11

                      

Verslagen van de Auditcommissie en commissie Volkshuisvesting Governancecheck 2015 Het jaarverslag 2014 van de Geschillencommissie Brief van de GSA inzake de herbenoeming De verslagen van de directieoverleggen met de huurdersorganisatie GSA en de bij de GSA aangesloten bewonerscommissies Verslagen van de overleggen tussen de RvC, de OR en de GSA Verslag van de zelfevaluatie Het accountantsverslag De managementrapportages 1e resultaten Benchmark Brief WSW, opgave en aanbieden van alle bezit per 30-06-2015 Beleidslijn ministerie ten aanzien van vrijtekening en/of vrijwaring van bestuurdersaansprakelijkheid Planning implementatie Woningwet Brief WSW, onderbouwing bedrijfswaarde Huurakkoord Woonbond/Aedes Brief over passendheidstoets op initiatief van de Flevolandse corporaties ILT rapport en aandachtspunten Toezichtbrief ILT, 9 oktober 2015 Inzending prijsvraag Spoorboekje Woningwet Leegstand bedrijfsruimten Toelichting verzuimcijfers Stip op de horizon GoedeStede

De RvC besteedde in 2015 aandacht aan diverse onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en bedrijfsvoering. De jaarrekening, het jaarverslag en de viermaandelijkse rapportages geven goed inzicht in de volkshuisvestelijke activiteiten en de bedrijfsvoering. De managementrapportages worden in de reguliere vergaderingen behandeld. In de beoordeling constateert de RvC dat GoedeStede efficiënt en doelmatig werkt. De RvC is verheugd dat het gelukt is om tot nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Almere te komen. De onafhankelijke externe accountant was aanwezig bij de vergadering waarin de jaarstukken 2014 zijn besproken en goedgekeurd. Het overleg met de onafhankelijke externe accountant geeft de RvC een positief oordeel over de kwaliteit van de organisatie. Samen met het register van bestuursbesluiten geeft al deze informatie de RvC voldoende inzicht in de besturing van de organisatie en de geleverde prestaties. Scenario’s GoedeStede wil blijven bouwen en dat past in de lijn van de Almeerse opgaven. Met de gemeente zijn prestatieafspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. De RvC heeft aandacht besteed aan het langere termijn perspectief ten aanzien van de productie-ambitie binnen de beschikbare financiële armslag. Aan de hand van scenario’s is inzichtelijk gemaakt wat de financiële consequenties zijn van aanpassingen in het productievolume. De raad neemt daarbij in overweging dat nu goede afspraken te maken zijn met aannemers, de bouw gunstig te financieren is en dat de druk vanuit de maatschappij groot is voor de gemeente en corporaties om betaalbare woningen te realiseren. Gezocht wordt naar een optimale balans tussen drie factoren: een gematigd huurbeleid, een productie die past binnen de mogelijkheden en de afbouw van de schuld op de leningen. Daarbij worden de ontwikkelingen van de onderhoudskosten op termijn, de effecten op de financiële ratio’s

12

en de onzekerheid van politieke ontwikkelingen (onder andere verhuurdersheffing) ook meegewogen. De RvC zet haar gesprek over het investeringsniveau in de vorm van scenario’s voort in 2016. Accountant PriceWaterhouseCoopersAccountants N.V. heeft het jaarverslag 2014 gecontroleerd. In een gesprek met de accountant, zonder aanwezigheid van de bestuurder en de werkorganisatie, is het accountantsverslag besproken. Er staan weinig aanbevelingen of aandachtspunten in en het is overwegend positief. De financiële positie is goed. In 2014 is besloten om na veertien jaar afscheid te nemen van PriceWaterhouseCoopersAccountants N.V. als onafhankelijke externe accountant. Het afscheid is niet ingegeven door onvrede, maar omdat wisseling passend is bij een gezonde governance. De RvC bedankt de accountant voor bewezen diensten. Na de gedegen selectieprocedure onder regie van de Auditcommissie is Deloitte Accountants B.V. gekozen voor een periode van vier jaar. Auditcommissie De Auditcommissie is een voorbereidingscommissie en rapporteert haar bevindingen aan de RvC. De nadruk ligt op het financiële verslagleggingsproces, het systeem van interne beheersing van financiële risico’s, het controleproces van de onafhankelijke externe accountant en treasury. De commissie werkt conform het reglement Auditcommissie en vergaderde drie keer. In maart heeft de Auditcommissie, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, de manager Financiën en de accountant PriceWaterhouseCoopersAccountants N.V. gesproken over:  Het accountantsverslag 2014 / rapportage interim-bevindingen controle 2014  Het jaarverslag 2014  Het treasury jaarplan 2015  Het fiscaal memo De Auditcommissie heeft ook nog zonder aanwezigheid van de bestuurder en werkorganisatie gesproken met de accountant. De aanbevelingen worden ter harte genomen. De zaken zijn goed op orde maar het zwaartepunt komt bij de waardering van het vastgoed te liggen en daarmee op het financiële toekomstperspectief van de corporatie. Aandachtspunt is in hoeverre de ontwikkelingen van de kwalitatieve vraag op langere termijn blijven aansluiten op het aanbod van GoedeStede en de veranderingen in het totale aanbod. In juni heeft de Auditcommissie vergaderd met de nieuwe accountant Deloitte Accountants B.V. Daarbij was ook de interne control aanwezig. Met hen is gesproken over:  Het concept Auditplan Deloitte 2015  Risicobeheersing  Samenvattend controlememorandum In de vergadering van november is de managementletter besproken met de accountant en is ingezoomd op het inzichtelijk maken en beheersen van de risico’s. De vervanging van het automatiseringssysteem is een goed moment om de interne controleprocessen aan te passen in samenspraak met de accountant. In deze vergadering is ook de begroting 2016 en de meerjarenbegroting besproken en verder over de eerder beschreven scenarioanalyse. Commissie Volkshuisvesting De commissie Volkshuisvesting volgt de actuele volkshuisvestelijke ontwikkelingen. Deze commissie fungeert als klankbord over de strategie en ambities van GoedeStede in relatie tot de volkshuisvestelijke opgave. In 2015 is de commissie twee keer bij elkaar gekomen. Samen met de

13

directeur-bestuurder, manager Woondiensten en adviseur strategie is een werkagenda opgesteld. Er is in 2015 gesproken over:  Het toezicht- en toetsingskader  De (voortgang van de) prestatieafspraken met de gemeente Almere  Huurprijsbeleid  De interne prestatiekaart Ook heeft de commissie zich, conform het plan van aanpak, gebogen over de visitatiedoelen, de position paper en de bestuurlijke reactie ten behoeve van het visitatietraject. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie is belast met het beoordelen van het functioneren van de directeurbestuurder, het maken van afspraken over te behalen prestaties en het vaststellen van zijn beloning. De commissie doet voorstellen aan de RvC. De werkwijze is vastgelegd in een reglement. In het remuneratierapport wordt gemeld hoe het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht. Hiermee voldoen we aan de eisen conform de Governancecode. De heer A.S.M. Deutekom is vanaf 1 september 2001 in dienst bij GoedeStede als directeurbestuurder. Naast deze functie vervult hij de volgende relevante nevenfuncties:  Lid van het bestuur van de VMCA, Stichting Vrijwilligers en Mantelzorg Centrale Almere (tot juni 2015)  Lid van de Raad van Toezicht Cello Zorg, Den Bosch (tot december 2015)  Lid Raad van Toezicht Samen Veilig Flevoland, voorheen Bureau Jeugdzorg Flevoland (vanaf 2011)  Penningmeester Stichting Han Lammers Leerstoel (vanaf 2011)  Lid van het Higher Education Development Board Windesheim Flevoland (vanaf 2010)  Lid Raad van Toezicht RocRivor, Tiel (vanaf 2015) Arjan Deutekom is geboren op 10 oktober 1962 te Schagen in Noord-Holland en is benoemd voor onbepaalde tijd. De bestuurder heeft het masterprogramma Senior Executive Program aan TIAS, School for Business and Society gevolgd. Daarmee zijn 125 PE punten behaald. Verder heeft hij seminars en masterclasses gevolgd over onder andere bestuurlijke verhoudingen en de toekomst van de sector. Dit leverde nog eens 7 PE punten op, waardoor een totaal van 132 punten is behaald. Over de periode 2015-2016 moet hij minimaal 108 PE punten halen. Naam bestuurder Dhr. A.S.M. Deutekom MBA

Aantal behaalde PE-punten over 2015 132

Minimaal aantal te behalen punten in 2016 / 2017 0

Het beoordelingsgesprek over 2014 heeft in januari 2015 plaats gevonden. Het functioneren van de bestuurder is in juni besproken. In december is in het beoordelingsgesprek aandacht geweest voor de volgende competenties: Competenties Leiderschap Integriteit Persoonlijke vaardigheden als inlevingsvermogen, zelfreflectie

Bindend vermogen Strategische visie Deskundigheid (volkshuisvestelijk, RO, vastgoed, projectontwikkeling)

14

Competenties Financieel beheer Volkshuisvestelijke missie

Operationeel beheer Personeel en organisatie, waaronder omgang met huurdersvereniging en OR

Bezoldiging bestuur en Raad van Commissarissen De honorering van de huidige directeur-bestuurder is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die is aangegaan in 2001. De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast inkomen zonder variabele beloningscomponenten. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bedraagt € 180.121,(2014: € 198.027,-). Dit is conform de beleidsregels van de regeling bezoldigingscomponenten in de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Ook gezien de maatschappelijke discussie over bestuurdersbeloningen, wordt de nullijn gehandhaafd. De beloning is niet geïndexeerd. De Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) geldt met ingang van 1 januari 2013. De WNT geeft ook een maximale honorering voor commissarissen en voorzitter aan. De WNT norm voor 2015 bedraagt € 178.000,- (2014 € 230.474,-). Gekoppeld aan de WNT heeft de minister een staffel vastgesteld. GoedeStede heeft een bestand van ongeveer 8.000 vhe’s. Almere heeft ongeveer 196.000 inwoners. Op basis van deze aantallen heeft de RvC vastgesteld de bestuurder van GoedeStede in te delen in klasse F. Op basis van de bestaande arbeidsovereenkomst van de huidige bestuurder, heeft de RvC besloten gebruik te maken van het overgangsrecht, zoals geformuleerd in de WNT. Dit betekent dat de bestaande afspraken worden gerespecteerd en het inkomen vanaf 1 januari 2017 in drie jaar wordt afgebouwd naar het maximum van schaal F (nu € 148.800,-). Voor wat betreft de regeling en financiering van de pensioentoezeggingen geldt dat de corporatie de afdracht richting SPW regelt. Voor wat betreft de geldende opzegtermijn wordt de CAO gevolgd. De WNT geeft ook de maximale honorering voor commissarissen en de voorzitter. De honorering van de commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden. Er wordt een vaste vergoeding aangehouden die niet gekoppeld is aan de prestaties van GoedeStede. De beloningen van de RvC voldoen aan de WNT-norm. De WNT2 stelt dat leden van de RvC meer mogen verdienen omdat het werk van interne toezichthouders meer tijd zou vergen en de risico’s groter zijn. Ondanks dat haar honorering significant onder de wettelijke maxima ligt, heeft de RvC besloten haar bezoldiging niet te verhogen. We monitoren de ontwikkelingen binnen de sector. De overige belastbare vergoedingen betreffen kilometervergoedingen. Alle bedragen zijn exclusief BTW. de leden van de RvC Dhr. drs. J.M. Bos (vice-voorzitter) Dhr. drs. E.R. Capitain (voorzitter) Mw. dr. B. Kramer Dhr. prof. dr. ir. J. van der Schaar Mw. drs. M.A. Zoodsma – de Vries RC Totaal

Presentiegelden € 8.489,€ 10.753,€ 8.489,€ 8.489,€ 8.489,€ 44.709,-

15

Belastbare vergoeding € 290,€ 302,€ 926,€ 528,€ 2.046,-

Interpretatie van de Governancecode In de governancecode wordt in artikel 3.3. gesproken over de wettelijke termijnen ten aanzien van benoemingen van het bestuur. De huidige bestuurder is, in een periode dat de governancecode nog niet bestond, voor onbepaalde tijd benoemd. Er is geen afvloeiingsregeling afgesproken. De RvC is met de bestuurder overeengekomen de bestaande arbeidsovereenkomst te respecteren. Bij toekomstige benoemingen worden de wettelijke termijnen in acht genomen. Huurdersorganisatie GSA De twee huurdersvertegenwoordigers, de heren Van der Schaar en Bos, hebben in aanwezigheid van de directeur-bestuurder en de manager Woondiensten gesproken met drie leden van de huurdersorganisatie GSA en een aspirant lid. De GSA participeert samen met de huurderskoepels van Ymere en Alliantie in 3HO. In dat verband participeert de GSA bij het maken van toekomstige prestatieafspraken. Ook hebben zij in 2015 nagedacht om de huurdersparticipatie duurzaam in te richten. In 2016 wordt daartoe een stamtafelgesprek georganiseerd. GoedeStede ondersteunt hen daarbij. Zo probeert de GSA op een laagdrempelige manier het gesprek over wonen en de inzet van GoedeStede te voeren met bewoners. Vooral jongeren kan de GSA aanspreken door meer digitaal te gaan werken; via mailings, enquêtes of panels. De RvC vindt het belangrijk dat de GSA voldoende draagvlak houdt onder alle huurders. Ondernemingsraad De voltallige RvC heeft in aanwezigheid van de directeur-bestuurder gesproken met de vijf leden van de OR. Er is gesproken over de bedrijfsmatige keuzes van GoedeStede zoals die gemotiveerd zijn in het middellange plan ‘de stip op de horizon’. Er wordt onder andere van gedachten gewisseld over de keuze om de bereikbaarheid van GoedeStede anders in te richten. In 2016 wordt ‘de stip’ geëvalueerd en de RvC adviseert de OR om hun rol te blijven pakken, kritische vragen te stellen en de vinger aan de pols te houden. De RvC ziet graag dat de OR het contact met de achterban verbetert. Nevenactiviteiten In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle relevante nevenfuncties van de leden van de RvC. de leden van de RvC Dhr. drs. J.M. Bos

Dhr. drs. E.R. Capitain

Mw. dr. B. Kramer

Nevenactiviteiten  Directeur/bestuurder van Woonzorg Flevoland in Lelystad; een ouderen- en thuiszorg instelling en WMO.  Vice-voorzitter Raad van Toezicht Abrona.  Vice-voorzitter Koninklijke Nederlandse Atletiekunie.  Vice-voorzitter stichting EK Atletiek 2016 Amsterdam.  Parttime universitair docent.  Visiteur bij pensioenfondsen.  Lid van de Raad van Toezicht van het Flevoziekenhuis.  Voorzitter van de Raad van Toezicht van de Stichting Kinderkliniek Almere (sinds 1-7-2015).  Lid van de Raad van Toezicht van thuiszorgorganisatie Vitras.  Lid Raad van Toezicht bpfBOUW.  Lid Raad van Toezicht pensioenfonds Vervoer.  Voorzitter van het bestuur van Pensioenfonds Rockwool.  Regiomanager Treant Zorggroep.

16

3. Kwaliteit van de woningen 3.1 Voldoende woningen      

Wij streven naar een evenwichtige verhouding tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Wij bouwen betaalbare huurwoningen. Wij scherpen ons programma van eisen aan; sober en doelmatig wonen voor een basiskwaliteit. Wij optimaliseren het ontwikkel-, bouw- en onderhoudsproces steeds verder. Wij houden de omvang van de sociale huurvoorraad in stand. Wij onderzoeken de mogelijkheden om bedrijfsruimten te transformeren in woningen.

Samenstelling van de woningvoorraad Onze woningvoorraad naar huurklasse is per 31 december 2015 als volgt opgebouwd.

Huurklasse Huurgrenzen Meergezinswoningen

Subtotaal MGW Eengezinswoningen

Betaalbaar Goedkoop 1 Aantal t/m t/m kamers 403,06 576,87 1 67 21 2 314 533 3 5 1.639 4 1 121 5 3 387 2.317

71 602 61 6 740

52 408 158 6 624

4 57 48 4 113

Totaal 88 974 2.711 389 19 4.181

5 114 258 194 55 626

37 1.123 1.313 986 161 3.620

5 1 0 0 0 6

17 309 281 130 1 738

3 420 371 131 925

7 279 403 531 105 1.325

393

3.055

1.665

1.949

739

7.801

In procenten

5%

39%

21%

25%

10%

100%

Totaal ultimo ‘14

390

3.030

1.601

1.964

702

7.687

In procenten

7%

39%

21%

26%

9%

100%

Subtotaal EGW Totaal ultimo ‘15

2 3 4 5 6

Betaalbaar Sociale huur Vrije sector 2 geliberalit/m t/m seerd 618,24 710,68 > 710,68

GoedeStede had op 31 december 2015 in totaal 7.801 huurwoningen in bezit. Dit zijn er 114 meer dan ultimo 2014. Wij hebben 123 nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd. Ook is een aantal onzelfstandige woonruimten samengevoegd, zijn woningen aangekocht en verkocht. Ultimo 2015 behoren 5.113 woningen tot de huurprijsklasse (< € 618,24) die goed bereikbaar zijn met huurtoeslag. Daarvan zijn er 48 onzelfstandig (kamers). Onze zelfstandige woningen hebben gemiddeld 156 woningwaarderingspunten. De gemiddelde netto huur voor zelfstandige woningen bedraagt € 591,-. Dit is gemiddeld 77% van de maximale huur die wij mogen vragen voor een sociale huurwoning, op basis van de woningwaardering. Naast woningen heeft GoedeStede 80 garages, bergingen en 134 bedrijfsruimten, waaronder maatschappelijk onroerend goed in bezit.

18

Portefeuillestrategie Onze wensportefeuille gaat uit van een evenwichtige verdeling van eengezins- en meergezinswoningen. Dit is gebaseerd op de ontwikkelingen van de vraag naar huurwoningen in Almere. Ondanks de voorgenomen schaalsprong van Almere, heeft de gemeente besloten de stad organisch te laten groeien. Maar de druk op de sociale voorraad neemt toe. In Almere hebben reguliere woningzoekenden gemiddeld meer dan zeven jaar inschrijftijd. De druk op de sociale huurvoorraad is groot en neemt toe in de segmenten onder de huurtoeslaggrens als gevolg van het toenemende aantal statushouders en urgenten. Wij houden de bestaande sociale huurvoorraad zoveel mogelijk in stand. Nieuwe woningen voegen wij in principe toe tot de 1e of 2e aftoppingsgrens voor huurtoeslag. Ons voornemen om jaarlijks 50 sociale huurwoningen toe te voegen is inmiddels aangepast. We prognosticeren in onze meerjarenbegroting voor de komende 5 jaar bijna 400 woningen. Leegstaande bedrijfsruimten willen wij proberen om te bouwen naar woningen. We verkopen een deel van onze niet-DAEB woningen. Deze woningen behoren niet meer tot ons kernbezit. We onderhouden onze woningen kosteneffectief en efficiënt. Onze basiskwaliteit wordt niet verlaagd. We zoeken naar een basiskwaliteit die past bij de prijs. Voorop staan de bouwkundige, technisch noodzakelijke investeringen. Dit voeren we cyclisch uit op logische momenten. Wij werken met wijkkaarten. Dat zijn ‘one pagers’ waarop medewerkers informatie kunnen vinden over een wijk en de (bijzonderheden van de) complexen in die wijk. Het gaat om objectieve en subjectieve informatie. Op de kaarten staan de strategieën voor het complex, voor verkoop of verhuur, beheer en onderhoud. De 34 wijkkaarten worden continu geactualiseerd en onze complexen worden tijdens strategiesessies in samenhang beoordeeld. De informatie wordt ook gebruikt bij het opstellen van de onderhoudsbegroting en de aanpak in het 40e jaar. Acquisitie Projecten beoordelen wij op de potenties in relatie tot de markt en onze woningportefeuille. Onze haalbaarheidsstudies geven onder andere inzicht in de stichtingskosten, verhuurbaarheid, risico’s en rendementen. De studies concentreren zich op het ontwikkelen en bouwen van goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Nieuwe woningen worden ‘lean’ ontwikkeld via het Design & Build principe. Ook in 2015 zijn verschillende gesprekken gevoerd en (concept)plannen uitgewerkt. In lijn met de prestatieafspraken 2015-2016 heeft de gemeente een uitvraag gedaan naar zogenaamde ‘Goedhuurwoningen’. Almere zoekt partners die een doorbraak kunnen forceren in de almaar stijgende huren in de sociale sector. De ambitie van de gemeente was om woningen te realiseren met woonlasten (huur en energie) onder de € 550,- per maand op vier locaties in de stad. Wij hebben een plan ingediend. We zijn niet geselecteerd maar er worden wel vervolggesprekken gevoerd. Nieuwbouw in ontwikkeling Naar aanleiding van onze inzending voor de uitvraag ‘Goedhuurwoningen’ heeft de gemeente ons benaderd voor mogelijke nieuwbouw in het Centrum Almere Buiten. Eind 2015 is met de gemeente op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de stedenbouwkundige opzet van de eerste twee blokken. Deze fase bestaat uit circa 68 driekamerappartementen en 31 tweekamerappartementen in het betaalbare segment. De gesprekken zijn nog niet afgerond. In uitvoering en opgeleverde nieuwbouw Langs de Evenaar in de Indische buurt in Almere Buiten zijn twee vergelijkbare appartementencomplexen gebouwd (via Design & Build). De gebouwen dragen de namen Batavier

19

en Koopvaardij. De bouw is medio 2014 gestart en de Koopvaardij is eind 2014 opgeleverd aan GoedeStede. De Batavier is in januari 2015 opgeleverd en ook aansluitend verhuurd. Medio 2014 is met de gemeente overeenstemming bereikt over de Middachtenlaan in Almere Buiten (Landgoederenbuurt). Het project bestaat uit 51 driekamerappartementen. Het gebouw draagt de naam ‘De Klinkenberg’. Ook zijn er 35 grondgebonden driekamereengezinswoningen gebouwd. Ook deze woningen zijn via het Design & Build principe ontwikkeld in nog geen negen maanden. Eind 2015 zijn alle 86 woningen opgeleverd. De prijzen voor deze nieuwe en comfortabele huurwoningen zijn bewust laag gehouden door GoedeStede. GoedeStede draagt met deze woningen bij aan de ambitie van de gemeente Almere om betaalbare en iets kleinere woningen te realiseren. Deze nieuwbouw past binnen de prestatieafspraak over productie met de gemeente. De gewenste versoepeling van een aantal gemeentelijke voorwaarden, die belemmerend werkt bij nieuwbouw (onder andere parkeren en grondprijzen), is nog niet gerealiseerd in 2015. Wij hebben dit wel als randvoorwaarden geformuleerd voor de productieafspraken voor 2016. Evaluatie projecten In 2016 evalueren we de nieuwbouwprojecten zowel intern als extern (onder andere met bewoners, aannemer en onderaannemers). De verbeterpunten worden meegenomen bij nieuwe ontwikkelingen. In het verlengde daarvan evalueren en optimaliseren we in 2016 ons programma van eisen. Aankoop In 2015 zijn vier woningen teruggekocht via KoopGarant en zijn drie woningen verkocht. De verkoop betreft twee teruggekochte woningen uit 2014 en één teruggekochte woning uit 2015. Er staan ultimo 2015 nog twee woningen te koop. Verkoop Gelet op onze ambitie, de grote groep woningzoekenden in Almere en de ontwikkelingen op de woningmarkt, hebben wij onze verkoopvijver nagenoeg ‘bevroren’. GoedeStede heeft 15 woningen aangewezen voor verkoop bij mutatie. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een laatste woning in een rij met koopwoningen. Wij prognosticeren de woningen die aangewezen zijn voor verkoop niet. In 2015 zijn twee woningen verkocht, één aan de zittende huurder en één na mutatie. Wij hebben één bedrijfsruimte verkocht aan de zittende huurder. In 2016 gaan we ook een deel van onze dure vrije sectorwoningen (eengezinswoningen in Almere Poort en de Eilandenbuurt) verkopen aan zittende huurders en bij mutatie. Vrije sector Wij willen de omvang van de sociale huurvoorraad in stand houden en daarom verhuren wij zoveel mogelijk woningen in het sociale segment. Ultimo 2015 hebben 739 woningen (10%) een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens van € 710,68. Ultimo 2014 waren dat er 702 (9%). De stijging van het aantal vrije sectorwoningen is het gevolg van ons harmonisatiebeleid en het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging zonder afgrendeling op de liberalisatiegrens. De minister van Wonen zet de liberalisatiegrens vanaf 2015 voor drie jaar vast. De grens van € 710,68 bepaalt of een huurwoning in de sociale sector valt of juist in de vrije sector. De grens steeg voorheen altijd met inflatie. Hierdoor zijn er woningen met een sociaal huurcontract maar met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

20

Onze vrije sector huurwoningen adverteren wij op onze eigen website en via Rooftrack (onderdeel van WoningNet). Transformatie bedrijfsruimten Wij hebben ook in 2015 onderzocht of we leegstaande bedrijfsruimten kunnen ombouwen naar woningen. Er zijn 22 bedrijfsruimten en drie voormalige kinderdagverblijven geselecteerd. De aanbesteding is in het najaar afgerond. De aannemer start in januari 2016 met de verbouwing van de eerste bedrijfsruimten naar woningen. Pilot wooncoöperatie In een wooncoöperatie organiseren huurders en kopers zelf hun huisvesting. Minister Blok wil de initiatieven stimuleren en zonder onnodige drempels tot stand laten komen. Hij wil de wooncoöperatie een plek geven in de Woningwet zoals hij had toegezegd tijdens het Eerste Kamerdebat over de verhuurdersheffing in december 2013. Platform31 heeft eind 2014 een programma Wooncoöperaties opgezet waaraan Almere met drie pilotprojecten bijdraagt. GoedeStede speelt hierin een bescheiden rol. Onze overwegingen daarbij zijn dat er in financiële zin weinig voordeel valt te behalen voor de huurder. Het is vooral de zeggenschap die de prikkel moet zijn, maar dat brengt ook verplichtingen met zich mee. In 2015 zijn verschillende nieuwbouwinitiatieven bekeken en hieruit blijkt dat de grootste knelpunten zijn: financiële haalbaarheid en draagvlak bij potentiële bewoners om ook daadwerkelijk een wooncoöperatie op te zetten. Beide punten vragen namelijk grote inspanning van de initiatiefnemers.

3.2 Goed onderhouden woningen     

Wij Wij Wij Wij Wij

voeren het onderhoud kosteneffectief en efficiënt uit. concentreren diverse onderhoudswerkzaamheden op logische momenten. focussen ook op één bezoekmoment bij het afsluiten van nieuwe onderhoudscontracten. gaan door met het professionaliseren van onze opdrachtgeversrol. werken toekomstgerichte scenario’s uit voor woningen die ouder zijn dan 35 jaar.

40e jaaraanpak In 2014 zijn wijkvisies geschreven waarin toekomstgerichte scenario’s zijn beschreven voor de complexen die het 35e jaar hebben bereikt. Er zijn visies gemaakt voor drie complexen in Almere Haven; de Kerkgracht, de Hoven en de Marken. In 2015 is de onderhoudsaanpak verder uitgewerkt en afgebakend. Een levensduurverlenging naar het 65e levensjaar is hierbij het uitgangspunt. In 2016 werken we aan de aanbesteding om in 2018 het onderhoud uit te kunnen voeren. (Meerjaren) onderhoudsbeleid We onderhouden (minimaal) wat we hebben en doen dat op de zogenaamde natuurlijke momenten op basis van cycli voor bijvoorbeeld schilderwerk en binnenrenovaties. De conditie van de elementen bepaalt de onderhoudsaanpak. We voeren conditiemetingen uit volgens de NEN2767. Op basis van de totale conditie van een complex optimaliseren we de meerjarenonderhoudsbegroting. We gebruiken het begrotingsprogramma O-prognose om de onderhoudsbegroting steeds verder te verfijnen. Wij werken conform het asbestbeleid dat in 2013 is herzien en aangepast aan de nieuwe wet- en regelgeving. In 2013 is ook een legionella inventarisatie gedaan. Op basis van deze inventarisatie naar mogelijke risico’s en gewenste ingrepen, zijn de risicoklassen 1 en 2 aangepakt. Jaarlijks worden ook de verschillende controles gepland en uitgewerkt.

21

Aanbestedingsbeleid GoedeStede heeft op een heldere en transparante manier vastgelegd hoe wij vastgoedopdrachten aanbesteden. Er zijn criteria vastgesteld voor de zogenaamde ‘shortlist en longlist’ van leveranciers. Bij de aanbestedingen wordt onder andere naar de prijs en kwaliteit gekeken. De uitgevoerde werkzaamheden van leveranciers toetsen we op de onderdelen communicatie, kwaliteit, betrokkenheid, service, procedure en uitvoering. De klanttevredenheid wordt ook meegenomen. Conform het aanbestedingsbeleid (2011) zijn eind 2015 alle aannemers beoordeeld die voor ons onderhoudswerk hebben uitgevoerd en is het aanbestedingsbeleid geëvalueerd. De adviezen en beleidswijzigingen, inclusief het integriteitsprotocol, zijn in het aanbestedingsbeleid verwerkt. Het herijkte beleid wordt begin 2016 opnieuw vastgesteld. We gaan meer prestatiegerichte onderhoudscontracten afsluiten. In 2014 is het eerste prestatiecontract voor schilderwerk afgerond. Dat contract is samen met het VerfAdviesCentrum vormgegeven. Gezien de positieve ervaringen is deze werkwijze in 2015 verder uitgebreid voor binnenhuisrenovaties en CV/MV contractonderhoud. Planmatig onderhoud In 2015 is circa € 1,8 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud. Per verhuureenheid komt dit neer op € 227,-. We zijn binnen het budget gebleven door de scherpe aanbestedingen voor de verschillende werken. In onderstaand overzicht is een opsomming gemaakt van de belangrijkste werkzaamheden die in 2015 zijn uitgevoerd. Complexnummer

Complexnaam

Werkzaamheden

1160 1161 1310 1330/1660 1345+1941

Zandwierde Nieuwstraat Stedenwijk Midden Distelweg e.o. Wisselweg/Startblock

1350/1676/2676 1360/1960 1392/1678/2678 1417 1420 1451 1463 1465 1470 1473 1490 1550/1950 1711 1734 1750

Staatsliedenwijk fase 1 Golden Mile Oscarlaan Schietwilgsingel e.o. Meesterstraat De Kapitein Salsastraat A. Nozemanstraat S. Carmiggeltstraat e.o. Prozastraat J. Jongkindstraat Polenstraat/Tribeca Tempo Doeloestraat Haasweg Damaris

Vervangen accu’s van de noodverlichting. Vervangen accu’s van de noodverlichting. Gevelonderhoud. Rookmelders vervangen. Liftonderhoud en brandwerende voorzieningen in de meterkast aanbrengen. Gevelonderhoud.

22

Liftonderhoud. Binnenrenovatie. Vervangen hydrofoorinstallatie. Liftonderhoud. Gevelonderhoud. Liftonderhoud. Gevelonderhoud. Gevelonderhoud. Gevelonderhoud. Vervangen accu’s van de noodverlichting. Rookmelders vervangen. Gevelonderhoud. Dakranden vervangen. Gevelonderhoud. Dakbedekking en dak randen vervangen. Vervangen accu’s van de noodverlichting.

Complexnummer

Complexnaam

Werkzaamheden

1768/1989

Heldenhof, Dick Bos e.o. Zephyr Mahoniestraat e.o. Zomerstraat e.o. Pallas Catootjehof

Gevelonderhoud.

1769/1994 1770 1790 1793/1985 1797/1992

Vervangen accu’s van de noodverlichting. Binnenrenovatie. Vervangen accu’s van de noodverlichting. Liftonderhoud. Vervangen accu’s van de noodverlichting.

Contractonderhoud Met gespecialiseerde bedrijven hebben wij langlopende onderhouds- en prestatiecontracten afgesloten. Het gaat met name om preventief onderhoud en de afhandeling van storingen. GoedeStede heeft voor een aantal complexen contracten afgesloten voor: het onderhoud aan liften; het onderhoud aan centrale verwarmingen (CV); het onderhoud van de mechanische ventilatie (MV); het onderhoud van gemeenschappelijk groen; het onderhoud van kunststof- en aluminium kozijnen; het onderhoud van de hydrofoorinstallaties; het onderhoud aan brandbeveiligingssystemen; het onderhoud aan automatische deuren; het onderhoud aan dakgoten en riolering; keuringen van valbeveiligingen, noodverlichting en legionella; glasbewassing en schoonmaak. In 2015 is € 0,8 miljoen uitgegeven aan contractonderhoud exclusief doorbelaste servicekosten. In 2015 zijn de contracten van CV en MV opnieuw aanbesteed en gegund. Serviceonderhoud Serviceonderhoud is ook wel bekend als storingsonderhoud en reparatieverzoeken. Huurders melden hun serviceverzoeken voor het verhelpen van storingen of gebreken aan de woningen meestal bij de afdeling Klantservice. Bij reparaties gaan wij uit van sober en doelmatig. Alleen als een element defect is, wordt dit vervangen. In 2015 is een bedrag van € 844.448,-- uitgegeven. Dit is exclusief de serviceverzoeken over bijvoorbeeld kozijnen en centrale verwarming. Daar hebben we contracten voor afgesloten (zie contractonderhoud). De meeste kosten zijn uitgegeven aan daklekkages, water- en leidingwerk en hang- en sluitwerk. Wij kijken steeds meer of er trends te signaleren zijn. Als dat duidelijk waarneembaar is, volgt de afweging: incidenteel blijven oplossen of planmatig het geheel in een keer aanpakken. Onze externe aannemers voeren de werkzaamheden uit conform onze kwaliteitseisen. Jaarlijks evalueren wij de verrichte activiteiten, gerekende prijzen, de samenwerking en klanttevredenheid met de aannemers. Mutatieonderhoud Bij mutatie worden technisch noodzakelijke werkzaamheden uitgevoerd om verhuur mogelijk te maken. Er is € 499.082,- uitgegeven aan 711 mutaties (alle huuropzeggingen inclusief vrije sector). Ook is € 43.000,- uitgegeven om de verhuurbaarheid te bevorderen. Naast dit bedrag is € 239.778,- bij de vertrokken huurders in rekening gebracht.

23

Bij het mutatieonderhoud werken wij met standaard onderhoudspakketten die worden ingezet op basis van leeftijd en onderhoudstoestand van de mutatiewoningen. In het mutatieonderhoud zit een bedrag van € 102.500,- dat besteed is aan binnenrenovaties die niet tijdens het planmatig onderhoud konden worden uitgevoerd. Het mutatieonderhoud sluit grotendeels aan bij het planmatig onderhoud. Wij zijn gestart met de conditiemeting op basis van NEN 2767. Deze methodiek kenmerkt zich door een tweetal aspecten. Allereerst scoren we een bouwkundig element op “conditie” in een zespuntsschaal. Dit doen we aan de hand van beeldmateriaal dat behoort tot deze systematiek. Daarnaast is de mate waarin de conditiecodering voorkomt voor het totale beeld van belang. Deze mate uitgedrukt in percentages bepaalt de benodigde onderhoudsactiviteiten. Voor de hand liggend is dat deze benaderingswijze ook door de mutatieopzichters gehanteerd wordt. Daarom is een basiskwaliteitsnorm bepaald. Deze normen zijn opgenomen in het referentieboek voor mutatieonderhoud. In 2015 is de samenwerking met onze aannemers verlengd voor het mutatieonderhoud. We werken met een contract waarin afspraken staan omtrent de dienstverlening, samenwerking, de kwaliteit en de eenheidsprijzen per activiteit en de maximale levertijden en doorlooptijden. Het is van belang dat we opdrachten verstrekken conform deze afspraken maar ook controleren, gereed melden en factureren volgens afspraak.

3.3 Duurzame woningen  

Wij combineren duurzame maatregelen met andere activiteiten op natuurlijke momenten. Wij streven ernaar om zoveel mogelijk huurders te laten profiteren van energiebesparing als dit past binnen de principes.

In 2014 heeft de Europese Commissie een herziening van de regels voor staatssteun gepubliceerd op het gebied van milieubescherming en energie. Deze herziening zou ervoor moeten zorgen dat de Europese landen beter in staat worden gesteld om de gezamenlijke energieconsumptie met 20% te reduceren in 2020. Er komen steunmaatregelen voor onder andere renovatie van gebouwen. Wij gaan verder beoordelen of de steunmaatregelen ook van toepassing zijn op de geplande 40e jaaraanpak voor onze complexen in Almere Haven. In het verlengde van alle Europese regelgeving op het gebied van duurzaamheid, hebben we per 1 januari 2014 te maken met de Warmtewet. Deze wet stelt regels voor levering en afrekening van stadsverwarming, blokverwarming en warmte-koude-opslag. Wij hebben de risico’s geïnventariseerd. We gaan er bij twee complexen (collectieve verwarming in de Kerkgracht en een WKO-installatie in Zephyr) voor zorgen dat de energiekosten van huurders buiten GoedeStede om worden afgerekend. Gemiddeld label B, of tegenwoordig Energie-Index 1,25 is het gezamenlijk streven van corporaties in 2020 (Energieakkoord). Landelijk gaan we het gemiddelde B label waarschijnlijk niet halen. De Kabinetsmaatregelen komen het verduurzamen van de woningen niet ten goede. Maatregelen als de verhuurdersheffing, het huurakkoord en het passend toewijzen zorgen ervoor dat er minder middelen beschikbaar zijn voor duurzaamheid. Dit is door de corporaties ook aangegeven bij het tekenen van het Energieakkoord. We wijzen passend toe maar daarbij is de huur het uitgangspunt en niet de totale woonlasten. We blijven ons inzetten voor een beter wooncomfort en lagere woonlasten, en uiteindelijk een beter milieu, maar we maken eigen keuzes.

24

In onze visie op duurzaamheid blijven wij in eerste instantie dicht bij de mogelijkheden die wij als verhuurder hebben. Wij combineren duurzame maatregelen met andere activiteiten op logische momenten. Uitgangspunt daarbij is dat de businesscase sluitend is. De investering die gedaan wordt, moet door de investeerder terugverdiend kunnen worden. Energielabels Bij binnenhuisrenovaties streven wij ernaar om een labelsprong te maken (meestal via CV en MV vervanging). In 2015 is in het complex aan de Mahoniestraat en Schietwilgsingel een MV/CV renovatie uitgevoerd waarbij de installaties zuiniger zijn geworden. In de regelgeving zijn in 2015 de energiemetingen en labels aangepast. Hierdoor ontstaat een tweedeling tussen reeds afgemelde (en nog om te zetten) ‘labels’ en nieuwe Energie Indexen (EI). De woningen die een binnenhuisrenovatie hebben ondergaan, worden nu voorzien van een nieuwe Energie Index. Uit deze nieuwe berekening blijkt in ieder geval dat alle aangepakte woningen een energiesprong hebben gemaakt. De huurders profiteren daarvan omdat zij op hun energieverbruik besparen. De totale verdeling ziet er ultimo 2015 als volgt uit: Totalen tot 2015

Totalen vanaf 2015

EI

Label

Aantal

EI

Aantal

< 0,50

A++

19

EI ≤ 0,6

0

0,51-0,70

A+

86

0,6 < EI ≤ 0,8

27

0,71-1,05

A

327

0,8 < EI ≤ 1,2

242

1,06-1,30

B

2.875

1,2 < EI ≤ 1,4

96

1,31-1,60

C

2.891

1,4 < EI ≤ 1,8

49

1,61-2,00

D

1.178

1,8 < EI ≤ 2,1

0

2,01-2,40

E

0

2,1 < EI ≤ 2,4

0

2,41-2,90

F

0

2,4 < EI ≤ 2,7

0

>2,90

G

0

EI > 2,7

0

7.376

414

Het gemiddelde label is C. EnergieLive Met ingang van 2015 wordt de energie voor de collectieve ruimten ingekocht via EnergieLive. Het voordeel daarvan is dat deze externe partij onze belangen behartigt ten aanzien van inkoop en dienstverlening richting energieleveranciers. Ook hebben zij de expertise in huis waardoor ze bij drie nieuwbouwcomplexen de terugleveringsovereenkomsten van de zonnepanelen in orde hebben gemaakt. Ook is in 2015 het moment van berekenen van de jaarnota’s gelijk getrokken. In 2015 zijn de meters van alle algemene ruimten vervangen door slimme meters. Hierdoor wordt tijdwinst verkregen bij het opnemen van meterstanden en wordt de kans op fouten bij het verwerken voorkomen. Ook kan het verbruik tussentijds gemonitord worden. In alle complexen kan daardoor afgerekend worden op basis van het werkelijke verbruik. Eenmaal per jaar bespreken we gezamenlijk de ontwikkelingen op de energiemarkt en de consequenties voor GoedeStede.

25

Zonnepanelen In de prestatieafspraken met de gemeente en de corporaties is afgesproken om gezamenlijk een business case “zonnepanelenproject Almere” te maken. De bedoeling van het project is om op huurwoningen van de corporaties zonnepanelen te plaatsen (op initiatief van de huurders) waardoor de woonlasten van de huurders worden verlaagd. De financiële constructie vormt onderdeel van de business case. De business case wordt begin 2016 besproken. Wij zijn vooralsnog sceptisch over het project. De andere corporaties willen starten met een zonnepanelenproject. Huurders betalen dan een vaste vergoeding per maand aan een investeerder, die op deze wijze de investering in de panelen kan terugverdienen. Deze vaste vergoeding zou altijd lager moeten zijn dan de besparing die de huurder heeft op de energierekening. Wij willen dat zoveel mogelijk huurders kunnen profiteren van energiebesparende maatregelen. In 2015 plaatsten wij 75 zonnepanelen op het complex de Batavier en 75 panelen op de Klinkenberg. Ook op twee vergelijkbare complexen liggen 150 panelen. En tot slot willen we niet onvermeld laten dat op onze 103 passiefhuizen (2010) al meer dan 1.000 m 2 aan zonnepanelen ligt. In totaal hebben wij inmiddels al 1.588 zonnepanelen geplaatst op onze woningen.

26

4. Verhuur van de woningen 4.1 Beschikbare woningen   

Wij verhuren zoveel mogelijk woningen in het sociale segment. Wij houden ons aan de toewijzingsregels zoals die in wet- en regelgeving zijn vastgelegd. Wij werken aan een toekomstbestendig woonruimteverdelingssysteem en implementatie van de Huisvestingsverordening.

Beschikbaar, bereikbaar én betaalbaar In Almere neemt de laatste jaren het aanbod van goedkope en betaalbare huurwoningen af. Er komen steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar. De druk op de betaalbare woningen stijgt als gevolg van het verplicht passend toewijzen van woningen, de toestroom van statushouders en de extramuralisering van de zorg aan jongeren en ouderen. De belastingen op sociale woningbouw zijn hoog. Inkomsten worden gegenereerd door de huren via de jaarlijkse huurverhogingen en bij mutatie te laten stijgen. Het risico bestaat dat steeds meer huurders de huurprijs niet meer kunnen opbrengen. Het instrument van de overheid om het wonen betaalbaar te houden is de huurtoeslag. De betaalbaarheid van het wonen blijft echter een gedeelde zorg van corporaties en overheid. De vraag is wat GoedeStede doet om de bereikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen te blijven garanderen. Dat kunt u lezen in dit hoofdstuk. In de lokale regelgeving is voorrang voor de laagste inkomens vastgelegd. In ons jaarlijkse huurverhogingsbeleid hebben we een huurmatiging doorgevoerd voor de mensen met de laagste inkomens en de hogere huren. Ook kennen we enkele maatwerkregelingen op dit front. In het streefhuurbeleid is 40% van de woningen afgetopt op de huurtoeslaggrens. We verkopen weinig woningen en beperken het aandeel vrije sectorwoningen om zoveel mogelijk woningen in het sociale segment te houden. We willen graag meer woningen bouwen die bereikbaar zijn met huurtoeslag. Vanuit Den Haag kunnen echter ook maatregelen genomen worden om het wonen betaalbaar te houden. Zo kan de ‘huurbelasting’ (verhuurdersheffing) op sociaal wonen afgeschaft worden. Ook zou de winstbelasting over sociale activiteiten kunnen worden beperkt. Ook op het gebied van de huurtoeslag is de minister aan zet. De passendheidseis in deze vorm biedt geen soelaas voor de druk op de huurtoeslag. Wij vinden het wenselijk als de huurtoeslag weer, via matiging op de huurbetaling, rechtstreeks aan de verhuurder kan worden overgemaakt. En in het geval van een uitkering streven wij ernaar om de huurbetaling rechtstreeks via de sociale dienst te laten lopen. Allemaal maatregelen die ervoor zorgen dat primaire levensbehoefte van huurders, een ‘dak boven het hoofd’, gegarandeerd blijft. Huisvestingswet en -verordening Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijke kader voor de woonruimteverdeling. Als de gemeente woonruimteverdelingsregels wil stellen, kan dat alleen via een verordening. Deze nieuwe Huisvestingswet verplichtte de gemeente Almere om de verordening uit 2012 aan te passen. Zo moet de gemeente aantonen dat er sprake is van woningschaarste en verdringing van woningzoekenden. Ook moet zij aangeven wat zij doet om de schaarste op te lossen. De verordening betreft alleen de sociale huurwoningen. Leefbaarheidsproblemen mogen geen motief meer zijn voor sturing via de woonruimteverdeling. De gemeenteraad heeft op 2 juli de Huisvestingsverordening 2015 vastgesteld voor een periode van vier jaar. Daarbij is ook een amendement aangenomen (zie volgende paragraaf). De gemeente

27

heeft lokale bindingeisen aangepast (binnen het loting- en inschrijfsegment) en er is een regeling uitgewerkt voor bouw- en woongroepen. Woningwet: passend toewijzen De nieuwe Woningwet (per 1 juli) raakt de woonruimteverdelingsregels uit de gemeentelijke verordening. In de Woningwet staat dat corporaties met ingang van 1 januari 2016 woningen passend moeten toewijzen. De passendheidsnorm houdt in dat aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. De Flevolandse corporaties hebben in een brief aan de minister een noodkreet geuit. Gelet op de samenstelling van de voorraad vragen de corporaties om 75% aan te houden in plaats van 95%. De minister heeft ons verzoek om het percentage voor Flevoland aan te passen naast zich neergelegd. In de praktijk betekent dit dat corporaties met ingang van 1 januari 2016 woningen moeten toewijzen volgens de nieuwe regels. Amendement Bij de gemeentelijke huisvestingsverordening die op 2 juli is aangenomen, hoort ook een amendement. De verordening gaat uit van het principe dat de goedkoopste woningen worden aangeboden aan de huishoudens met de laagste inkomens. Wij steunen dat principe. De corporaties en de huurdersorganisatie 3HO hebben beiden schriftelijk tegen het amendement geageerd omdat de gekozen uitwerking vraaguitval kan veroorzaken als gevolg van het verplicht passend toewijzen per 1 januari 2016. Het amendement is per begin 2016 gerepareerd en verwerkt in de verordening. Aanbodmodel via WoningNet Tot 1 juli 2015 hanteerden wij de Huisvestingsverordening Almere 2012 als kader. Deze woonruimteverdelingsregels zijn, na langdurig overleg, op 19 januari 2015 geïmplementeerd. Parallel met de implementatie van de verordening (alle voorrangsregels) zijn de drie Almeerse corporaties overgestapt op Fleximatch van WoningNet. Dit aanbodmodel is moderner dan het ABS systeem en gekoppeld aan een nieuwe website met meer mogelijkheden voor informatie aan woningzoekenden. Per 19 januari wordt 50% van de woningen verloot onder woningzoekenden. Bij zowel het inschrijf- als het lotingsegment hebben urgent woningzoekenden voorrang als het een passende woning betreft. Als gevolg van de overgang naar Fleximatch is een nieuwe dienstverleningsovereenkomst met WoningNet getekend. Ook is een uitvoeringsovereenkomst tussen de gemeente en de corporaties getekend. Daarin zijn onder andere werkafspraken vastgelegd. GoedeStede is namens de gemeente en de corporaties de opdrachtgever richting WoningNet. We merken dat de samenwerking met WoningNet continu aandacht vraagt. De Almeerse corporaties hebben WoningNet de opdracht gegeven om het passend toewijzen technisch mogelijk te maken. Derhalve is het mogelijk om per 1 januari ook echt alle betaalbare woningen passend te kunnen toewijzen. Vanzelfsprekend zijn de woningzoekenden hiervan op de hoogte gesteld. Woningzoekenden GoedeStede werkt aan huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Dat betekent dat we streven naar voldoende beschikbaarheid van bereikbare en betaalbare woningen voor huishoudens die daarop aangewezen zijn. Het aantal woningen dat vrijkomt daalt, de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en het slagingspercentage voor bepaalde groepen met woningzoekenden is klein.

28

Aantal ingeschreven woningzoekenden Almere in 2015 Huishoudentype + inkomen

Alleenstaande / < 65 jaar / < € 21.950 Alleenstaande / < 65 jaar / >= € 21.950 Alleenstaande / >= 65 jaar / < € 21.950 Alleenstaande / >= 65 jaar / >= € 21.950 Meerpersoonshuishouden / < 65 jaar / < € 29.800 Meerpersoonshuishouden / < 65 jaar / >= € 29.800 Meerpersoonshuishouden / >= 65 jaar / >=€ 29.825 Meerpersoonshuishouden / >= 65 jaar / >=€ 29.825 Inkomen onbekend Totaal

Aantal wz op peildatum 31-122015 14.162 4.423 1.097 505 8.900 3.892 793 825 0 34.597

Aantal wz gedurende 2015

Aantal actief wz gedurende 2015

Deelname % in 2015

23.433 7.622 2.158 829 15.617 6.549 1.453 1.303 1 58.965

3.784 1.041 194 58 4.609 713 88 43

16% 13% 8% 6% 29% 10% 6% 3% % 17%

10.530

Ultimo 2015 stonden 34.597 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet (in 2014 38.835). Dit is een aanzienlijke daling. De daling is veroorzaakt door de overstap van het oude ABS systeem van WoningNet naar Fleximatch. Voor de automatische incasso van de jaarlijkse verlenging is een nieuwe machtiging noodzakelijk. Ondanks een rappèl e-mail van WoningNet hebben 13.324 woningzoekenden hiervan geen gebruik gemaakt en zijn vervolgens automatisch uitgeschreven. Het aantal actief woningzoekenden is gestegen van 8.320 in 2014 naar 10.530 in 2015. Inschrijfduur Zoals vastgelegd in de gemeentelijke Huisvestingsverordening kennen we sinds 19 januari het inschrijfduursegment en het lotingsegment. Van alle aangeboden woningen bij Woningnet wordt 50% via (een soort gewogen) loting verdeeld. De andere 50% gaat via het inschrijfsegment. Inmiddels hebben zich 5.324 woningzoekenden ingeschreven voor loting. De inschrijving voor loting is gratis. Pas op het moment dat de woningzoekende een woning accepteert, wordt € 50,administratiekosten in rekening gebracht. Woningzoekenden die ingeschreven zijn voor het inschrijfsegment kunnen ook reageren op de woningen die via loting worden aangeboden. Omdat de helft van de woningen is aangeboden via het inschrijfsegment is de wachttijd met bijna twee jaar toegenomen. Gemiddelde inschrijftijd/inschrijfduur (in jaren) bij verhuring in 2015 (en 2014) Huurklasse GoedeStede Totaal Almere lager dan of gelijk aan € 389,05 € 366,38 tot en met € 556,82 € 524,38 tot en met € 596,75 € 596,76 of meer Totaal in jaren

2

7.7 7.8 7.5 7.6

2

(4.0) (5.1) (5.9) (5.4) (5.5)

3.7 6.2 7.4 7.5 7.2

(2.8) (5.1) (5.7) (5.6) (5.4)

26 onzelfstandige kamers en de zes zelfstandige woningen zijn niet via WoningNet aangeboden maar rechtstreeks bemiddeld aan studenten en voorrangskandidaten.

29

Het woningaanbod Wekelijks wordt het actuele woningaanbod gepubliceerd via WoningNet, regio Almere. Het systeem bepaalt of de woning uiteindelijk via het inschrijfsegment of via loting wordt aangeboden. Het aantal goede reacties van beide segmenten naar woningtype ziet er als volgt uit. Gemiddeld aantal goede reacties naar woningtype in 2015 (en 2014) Woningtype GoedeStede Totaal Almere Eengezinswoning Flat Benedenwoning Bovenwoning Etagewoning Maisonette Gemiddeld totaal

121 (168) 154 (155) 100 87 104 160 144 (159)

152 (174) 138 (155) 70 121 84 196 137 (155)

Het aantal reacties op de aangeboden woningen is ten opzichte van 2014 afgenomen. Waren er in 2014 nog 159 (Almere 155) goede reacties op onze woningen, in 2015 komen we gemiddeld uit op 144 (Almere 137). Dit aantal is vergelijkbaar met 2013. Aanbiedingsresultaat naar huurklasse in 2015 (en 2014) Huurklasse GoedeStede

Almere

lager dan of gelijk aan € 389,05 € 366,38 tot en met € 556,82 € 524,38 tot en met € 596,75 € 596,76 of meer Totaal

2.4 2.0 1.6 2.1 2.0

1.3 1.7 1.6 2.0 1.8

(1.5) (3.4) (2.2) (3.3) (2.9)

(2.6) (3.7) (2.7) (3.4) (3.2)

Ons aanbiedingsresultaat is ten opzichte van 2014 behoorlijk gedaald met gemiddeld één aanbieding. In 2015 is de sanctieregeling ingevoerd. Dit betekent dat een woningzoekende maximaal twee maal kan weigeren. Het lijkt erop dat de sanctieregeling effect heeft. Enerzijds neemt het aantal reacties af (woningzoekenden reageren meer op woningen waar zij echt in geïnteresseerd zijn) en anderzijds wordt de woning eerder geaccepteerd. Wij vinden dit een goede ontwikkeling. Wij bieden een woning gemiddeld 1.8 keer aan voordat we deze verhuren. In ons streven naar een aansluitende verhuring van vrijkomende woningen, organiseren wij het aanbiedingsproces zo efficiënt mogelijk. Wij nemen direct persoonlijk contact op met de eerste geselecteerde kandidaat. De kandidaten attenderen wij op hun verantwoordelijkheid om de gewenste informatie binnen een redelijke termijn aan ons te overleggen. Een groepsbezichtiging organiseren wij pas als de woning leeg staat. We zien dat de gekozen werkwijze leidt tot een beter aanbiedingsresultaat. Aangeboden woningen We bieden zoveel mogelijk woningen aan in het sociale segment. Bij de overstap naar Fleximatch van WoningNet (19 januari 2015) is ook een modernere website gelanceerd. Alle informatie over de beschikbare woningen en de regelgeving en het proces van woningtoewijzing is daar te vinden. De site is ook op een mobiele telefoon goed te lezen. Het verhuurproces is verder gedigitaliseerd. Wij zijn overgestapt op het dagelijks aanbieden van woningen op de website. Woningzoekenden kunnen alleen digitaal reageren op de aangeboden woningen.

30

Aantal aangeboden woningen (media) in 2015 Woning Aanbod model (via media )

GoedeStede 394

Almere 1079

Lotingsmodel (via media)

226

615

Totaal

620

1694

Percentage loting

34%

36%

In Fleximatch wordt automatisch aangegeven of een woning een lotingwoning wordt of via het aanbodmodel wordt aangeboden. Hierop hebben de corporaties geen invloed. Toewijzing bijzondere doelgroepen Jaarlijks stellen de corporaties woningen beschikbaar voor bijzondere doelgroepen. Feitelijk gaat het om mensen die voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden. Bij de behandeling van de Huisvestingsverordening 2012, heeft de gemeenteraad aangegeven dat de consequenties voor andere woningzoekenden acceptabel zijn zolang niet meer dan 30% van het aantal verhuurde sociale huurwoningen met voorrang aan bijzondere doelgroepen wordt verhuurd. Het gaat om vier categorieën: 1. Urgent woningzoekenden 2. Statushouders/VVTV-ers (asielzoekers met een Voorwaardelijke Vergunning Tot Verblijf) 3. Ex-gedetineerden 4. 1% regeling In 2015 is 23% van de aangeboden woningen verhuurd aan woningzoekenden met een voorrangspositie zoals afgesproken door de gemeenteraad. Het aandeel dat GoedeStede voor haar rekening heeft genomen bedraagt 42%. Bijzondere doelgroepen

GoedeStede

Totaal Almere

1

Urgenten

2

Statushouders / VVTV-ers

3

Ex-gedetineerden

3

7

4

1% regeling

4

15

Totaal

102

220

38

111

147

353

5

Kandidaat via instelling

2

40

6

Bijzondere omstandigheden

5

65

Hieronder volgt een toelichting per categorie. Categorie 1: urgenten De gemeente is verantwoordelijk voor de urgentieregeling. De urgentieregeling wordt uitgevoerd door Het Vierde Huis (www.hetvierdehuis.nl) en is bedoeld voor woningzoekenden die in een levensontwrichtende situatie verkeren. Urgentie kan worden aangevraagd via de digitale urgentiewijzer bij Het Vierde Huis. Dat kost € 50,-. Een onafhankelijke, door de gemeente ingestelde, urgentiecommissie beoordeelt alle urgentieaanvragen. De urgentiecommissie behandelt ook de aanvragen van cliënten die uitstromen uit maatschappelijke instellingen. Urgenten krijgen een urgentiebeschikking en een zoekprofiel. Wij vinden het belangrijk dat de urgentiecommissie het zoekprofiel goed toepast en onderhouden daarover contact met de commissie. Urgenten zoeken in principe zelf, via WoningNet, naar woonruimte en hebben keuzevrijheid en voorrang binnen hun zoekprofiel. Dit is geautomatiseerd in het aanbodmodel Fleximatch. Sinds 1 juli is de urgentieregeling op een aantal punten aangescherpt. Zo is het zoekprofiel voor kleinere huishoudens beperkt tot appartementen.

31

In 2015 heeft GoedeStede 102 urgent woningzoekenden gehuisvest. Dit is 47% van het totaal aantal urgenten dat is gehuisvest in Almere. Categorie 2: statushouders Het aantal vluchtelingen dat naar Nederland komt is in 2015 fors gestegen. Gemeenten moeten voor deze mensen huisvesting regelen. Dat gaat om tijdelijke huisvesting in een asielzoekerscentrum, maar ook reguliere woningen voor statushouders. Corporaties bemiddelen statushouders met voorrang naar een sociale huurwoning. De gemeente Almere had voor 2015 een taakstelling om 360 asielzoekers te huisvesten. Op 31 december zijn in 111 woningen 240 statushouders geplaatst. GoedeStede heeft hiervan 38 woningen (74 statushouders) voor haar rekening genomen. Eind 2015 bleek dat het voor de gemeente lastig was om alle documenten van de statushouders te verzamelen inclusief de benodigde begeleiding. Dit werd veroorzaakt door werkdruk bij de COA en de gemeente. De statushouders kregen geen geldige papieren, waardoor er geen uitkering kon worden aangevraagd. Pas dan kunnen deze statushouders worden voorgedragen voor een reguliere huurwoning. Aan dit probleem wordt gewerkt want naar verwachting trekt het aantal asielaanvragen in 2016 stevig aan. De gemeente luidt steeds harder de noodklok. Net als de minister zoekt de gemeente Almere naar ‘onorthodoxe woonvormen’. Wij praten met de gemeente, 3HO en de overige corporaties over deze problematiek. Onze zorg is dat de slaagkans voor reguliere woningzoekenden enorm daalt. Zeker als zij een beroep moeten doen op de betaalbare woningvoorraad. Partijen bekijken welke mogelijkheden er zijn om op korte termijn het aanbod te vergroten. GoedeStede zet bij voorkeur in op nieuwbouw en transformatie van bedrijfsruimten. Categorie 3: ex-gedetineerden In deze categorie gaat het om cliënten van de reclassering en TBS-ers. In 2015 hebben wij drie huisvestingsverzoeken ontvangen en ingewilligd. Ook verhuren wij een trainingswoning aan de Oostvaarderskliniek. Deze verhuringen lopen niet via WoningNet. Categorie 4, 5 & 6: 1% regeling en bijzondere verhuringen Jaarlijks mogen de corporaties 1% van de vrijkomende woningen naar eigen inzicht toewijzen. Wij gebruiken de regeling onder andere bij calamiteiten. Van de 781 vrijgekomen woningen zijn er vier via de 1% regeling toegewezen (0,5%) conform onze interne richtlijnen en procedures. Dan zijn er nog andere verhuringen waar wij aan meewerken. Het kan gaan om verhuringen aan cliënten via een instelling. Ook kan het gaan om coöptatieregelingen bij woongroepen. Hier hebben wij beperkt gebruik van gemaakt. Wij werken echter al langer samen met maatschappelijke organisaties zoals TriAde, Vitree, Doenershout, DBA Autisme, Zorggroep, Kwintes, Stichting Het Vaarthuis en het Leger des Heils. Met hen zijn specifieke afspraken over woningtoewijzing gemaakt. Vaak gaat het over wonen onder begeleiding voor specifieke doelgroepen, al dan niet met een beperking. Als voorbeeld noemen we Room4U (kamers met kansen project voor jongeren) en Zephyr, waar dementerende ouderen in een groep samen wonen. In een aantal gevallen gaat het om vrije sectorwoningen die deze instellingen van ons huren. In 2015 hebben wij 17 keer meegewerkt aan verzoeken tot woningruil (43 keer in heel Almere). Studenten De gemeente doet er alles aan om van Almere een aantrekkelijke studentenstad te maken. Sinds 2011 verhuren wij, op verzoek van de gemeente, de onzelfstandige kamers bij voorrang aan

32

studenten die studeren aan een HBO opleiding in Almere. Er is een kleine wachtlijst ontstaan van studenten die hun belangstelling aan ons hebben doorgegeven. GoedeStede zet vormen van coöptatie in en adverteren naar geslacht om de woontevredenheid te verhogen en zo de mutatiegraad en de leegstand te beperken. GoedeStede bezit ultimo 31 december 48 onzelfstandige kamers. In 2015 zijn 31 kamers opgezegd. Van deze 31 kamers zijn 14 kamers in 2015 teruggebracht naar zes zelfstandige en betaalbare huurwoningen. Het gemiddeld aantal leegstandsdagen bedraagt 62 (2014: 77). Het leegstandspercentage van de kamers komt hiermee op 9,9%. Bij studentenhuisvesting houden wij extra toezicht op de veiligheid en de staat van de gemeenschappelijke ruimten. Regelmatig worden de panden bezocht door onze wijkbeheerder en wordt eventuele schade hersteld en in rekening gebracht bij de huurders.

4.2 Bereikbare woningen  

Wij maken gebruik van de wettelijke ruimte binnen het jaarlijkse huurprijsbeleid. Wij differentiëren het streefhuurbeleid om zoveel mogelijk woningen in het sociale segment te houden.

Jaarlijkse huurprijsaanpassing Bij de jaarlijkse huurverhoging maken wij gebruik van de wettelijke ruimte. Net als in 2014 was het mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) door te berekenen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Huishoudens met een inkomen vanaf € 34.229,- krijgen meer huurverhoging. Voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 was de huurstijging afhankelijk van de inflatie. Dat inflatiecijfer bedroeg 1%, het laagste in 25 jaar aldus het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). De huren van kamers, garages, geliberaliseerde woningen en bedrijfsruimten zijn verhoogd met 2,5% tenzij in de contracten andere afspraken zijn gemaakt. Het serviceabonnement is eveneens per 1 juli verhoogd met de inflatie naar € 4,44 per maand. GoedeStede maakt zich hard voor de betaalbaarheid van het wonen voor mensen met een laag inkomen. De huren stegen hard de afgelopen jaren en de tegemoetkoming via de huurtoeslag steeg niet evenredig mee. Boven de aftoppingsgrenzen moeten huurders het volledige bedrag netto zelf betalen. De uitwerking van ons huurverhogingsbeleid per 1 juli richt zich op huurmatiging voor mensen die dat het hardst nodig hebben. Op nadrukkelijk verzoek vanuit de huurdersvertegenwoordiging GSA is GoedeStede afgeweken van de wettelijk toegestane huurverhogingspercentages. De GSA heeft gebruik gemaakt van haar adviesrecht en een tegenvoorstel gedaan. Dit tegenvoorstel is beoordeeld en doorgerekend. Huurders met een huurprijs tussen de € 618,24 en € 710,68 en een inkomen tot € 34.229,- kregen een aangepast percentage van 1,5%. Dit aangepaste huurbeleid per 1 juli gold alleen voor 2015. Schematisch ziet dat er als volgt uit:

Huishoudinkomen ≤ € 34.229,Huishoudinkomen tussen € 34.229,- en € 43.786,Huishoudinkomen > € 43.786,-

33

< € 618,24

€ 618,24 € 710,68

> € 710.68

2,5% 3,0% 5,0%

1,5% 2,5% 5,0%

2,5% 2,5% 2,5%

Huurverhogingspercentages 1,5 % 2,5 % 3% 5% Totaal

1

% bezit 1,9% 73,7% 5,9% 8,5% 100%

De onderste tabel geeft aan welke percentages zijn doorberekend op basis van de inkomensindicaties die wij van de Belastingdienst hebben gekregen. Het exacte percentage voor de huurverhoging per adres is berekend op basis van de gegevens die wij van de Belastingdienst hebben ontvangen. De peildatum voor de inkomensbepaling is 31 december 2013. Alleen bij huurders met een midden of hoger inkomen en een huurprijs onder de liberalisatiegrens, heeft de Belastingdienst een inkomensverklaring afgegeven. De verklaringen van de Belastingdienst zijn bij de huuraanzeggingen gevoegd. Het aantal vragen van de huurders is, mede door de inzet van extra communicatie, beperkt gebleven. Uiteindelijk hebben 121 huurders bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging. 58 van deze bezwaren zijn toegewezen, omdat de huurders konden aantonen dat de gegevens die gebruikt waren voor huuraanpassing niet meer actueel of onjuist waren. De overige bezwaren zijn afgewezen. Geen van deze afwijzingen hebben geresulteerd in een zaak bij de Huurcommissie. De gemiddelde huurverhoging in 2015 voor woningen is uitgekomen op 2,6% (4,3% in 2014). De totale huursom voor woningen exclusief huurderving en inclusief harmonisatie over 2015 bedroeg € 54 miljoen (€ 51 miljoen in 2014). Maatwerkregeling Voor huurders met een sociaal huurcontract en een grote inkomensdaling hebben we een maatwerkregeling. Als de inkomensdaling ervoor zorgt dat zij wel recht op huurtoeslag hebben, dan verlagen we de huur tot de liberalisatiegrens zodat huurtoeslag aangevraagd kan worden. Dit vindt plaats op basis van aanmelding. Deze afspraak is op ons verzoek ook vastgelegd in de prestatieafspraken 2015-2016 met de gemeente Almere. Sociaal Huurakkoord Aedes en de Woonbond hebben beiden zorgen over de betaalbaarheid van het huren. Daarom hebben zij een sociaal huurakkoord gesloten voor de periode 2016-2018. Daarin gaan ze uit van meer evenwicht tussen betaalbaarheid voor huurders, voldoende huizen voor woningzoekenden en huurinkomsten en investeringen van woningcorporaties. De minister neemt de kern van het sociaal huurakkoord over. De inkomensafhankelijke huurverhoging verandert in een huursomstijging (alle huren bij elkaar) die de komende jaren met niet meer dan het inflatiepercentage plus 1% mag toenemen. Onze circa 3.000 woningen met een maximaal redelijke huur van meer dan 80% mogen maximaal met inflatie stijgen. In de begroting 2016 houden we rekening met de huurprijsaanpassing conform het sociaal huurakkoord. Woningwaarderingsstelsel Het nieuwe puntensysteem voor huurwoningen, het woningwaarderingsstelsel (WWS), is op 1 oktober 2015 ingegaan. De belangrijkste verandering is dat de WOZ-waarde van een woning gemiddeld voor 25% de maximale huurprijs bepaalt. Enkele andere WWS-onderdelen zijn vervallen. Door deze aanpassing kwam bij vier woningen de actuele huur boven de maximale huur uit. Wij hebben de huur aangepast en de huurders op de hoogte gesteld.

34

Streefhuurbeleid Wanneer de zittende huurder verhuist, wordt de netto huur aangepast. Om woningen expliciet betaalbaar te behouden moeten we de huren aanpassen. GoedeStede kan het zich niet permitteren om alle woningen voor de sociale doelgroep te behouden. Onze woningen hebben een hoge kwaliteit en relatief veel WWS punten. We maken gebruik van de mogelijkheden die de wetgever ons biedt om ons huurbeleid zo optimaal mogelijk te kunnen differentiëren. Ons streefhuurbeleid is binnen eigen kaders afgegrendeld waarbij we streven naar minimaal gelijkblijvende huuropbrengsten. Het streefhuurbeleid is gebaseerd op de netto huur per woning. Eerst wordt 90% van de maximaal redelijke huur als ijkpunt genomen. Daarna worden aanpassingen gedaan op de twee huurprijsgrenzen voor huurtoeslag. Als de woning een geliberaliseerde huurprijs heeft, wordt de actuele huurprijs in eerste instantie niet aangepast. In de managementrapportage worden die mutaties verantwoord. De streefhuur is in januari, maart en oktober (met de aanpassing van de WWS) aangepast. In de prestatieafspraken 2015-2016 is opgenomen dat het percentage beschikbaar komende betaalbare huurwoningen ten minste 40% bedraagt. GoedeStede heeft ultimo 2015 54% van de woningen toegewezen met een huurprijs lager dan € 618,24. Ook is afgesproken om het percentage beschikbaar komende goedkope huurwoningen niet af te laten nemen ten opzichte van 2014 (5%). GoedeStede is uitgekomen op 4%. Woningtoewijzing Wij willen zoveel mogelijk sociale huurwoningen aanbieden aan onze klanten. Daarbij houden we rekening met alle wet- en regelgeving. Sinds 2011 houden wij ons aan het DAEB-besluit (Diensten van Algemeen Economisch Belang) waardoor wij een beroep kunnen blijven doen op garantiestelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (feitelijk staatssteun). Vanaf 1 juli 2015 is de regeling voor vijf jaar verruimd naar de 80-10-10 regeling. In deze regeling is 10% extra ruimte gecreëerd voor woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.911,- en € 38.950,-. Voor 2015 hanteren wij nog de zogeheten toewijzingsnorm, waarbij wij minimaal 90% van de huurwoningen met een huurprijs tot en met € 710,68 toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911,- (1 januari 2015) of aan huishoudens met een zorgindicatie. De accountant controleert bij de controle van de dVi het aantal toewijzingen. In totaal hebben we in 2015 781 woningen opnieuw verhuurd (682 in 2014), inclusief 123 nieuwbouwwoningen, maar exclusief vrije sectorhuurwoningen. Aantal toewijzingen 2015 1-persoon <65

Huur <= 403.06 > € 21.950 <= € 21.950

>=65 jaar

32

> € 21.950 <= € 21.950

Subtotaal

<65

5

44

49

94

201

327

1

6

7

21

22

272

405

Huur <= 403.06 Huur 403.06 t/m 576.87

Huur > 576,87

Totaal

19

19

32

128

160

> € 29.800 > € 29.825 <= €29.825

Subtotaal

Totaal

1

<= € 29.800 >=65 jaar

Huur > 576,87

101

32

2-personen

Huur t/m 576.87

0

35

5

5

2

6

8

34

158

192

Aantal toewijzingen 2015 >=3 personen <65

Huur <= 403.06 Huur 403.06 t/m 618.24

Huur > 618.24

Totaal

9

20

29

74

80

154

1

1

83

101

184

252

531

781

> € 29.800 <= € 29.800

>65

<= € 29.825

Subtotaal Totaal

32

De toewijzing aan de doelgroep was in 2015 95% (in 2014 94%). Hierbij voldoen wij ruim aan zowel de 90-10 als de 80-10-10 regeling. De overige vrije ruimte hebben wij ingezet voor urgent woningzoekenden met een hoger inkomen. Ook heeft de voordeelregeling gezorgd voor positieve instroom van hogere inkomens. In totaal hebben we 37 sociale huurwoningen (5%) toegewezen aan hogere inkomens. Daarmee voldoen wij aan de 90% staatssteunregeling. Er zijn 62 geliberaliseerde woningen verhuurd met een netto huurprijs boven de € 710,68. Twee woningen zijn verhuurd aan mensen die een inkomen hebben onder de toewijzingsgrens voor sociale verhuur (€ 34.911,-). De mutatiegraad (van alle huuropzeggingen samen) bedroeg 9,2% (in 2014: 8,5%). Preventiegesprekken In de prestatieafspraken 2015-2016 is toegezegd dat wij een stringenter acceptatiebeleid voeren door financiële toetsing en adviesgesprekken met kandidaat huurders. In 2015 hebben wij die preventiegesprekken gevoerd met nieuwe huurders die een verhoogd risicoprofiel hebben ten aanzien van hun inkomen/huurprijs. Daarbij bespreken wij de risico’s van financiële problemen en wijzen wij kandidaat huurders op hun eigen verantwoordelijkheid en de mogelijkheden zoals huurtoeslag. Uit eerste analyse blijkt dat de huurachterstand in de eerste maanden na het aangaan van het huurcontract, niet wordt voorkomen met een gesprek. In 2015 zijn wij gestart met het onderzoeken of een preventiegesprek voor de groep met een lager risicoprofiel een toegevoegde waarde heeft. Wij verwachten in 2016 meer inzicht te krijgen in de toegevoegde waarde van de preventiegesprekken. Om woningzoekenden te helpen naar het zoeken van een betaalbare woning, biedt GoedeStede de mogelijkheid aan de woningzoekende om zelf een betaalbaarheidstoets te doen op onze site. Deze toets is ontwikkeld door het NIBUD. Leegstand Bij mutatie is 37,7% van de woningen aansluitend verhuurd. De leegstand bedroeg gemiddeld 11,9 dagen. Dit komt neer op een leegstandsgraad van 0,34%. De verhuur van geliberaliseerde woningen blijft lastig, gezien het grote aanbod in Almere. 27% van de leegstandsdagen komt voor rekening van de geliberaliseerde woningen. Verder hebben wij te maken met bezit dat steeds ouder wordt, waardoor het vaker een aantal dagen duurt voordat een woning klaar is voor verhuur. Huurcommissie De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die in geschillen met betrekking tot onderhoud, huurprijzen en servicekosten tussen huurder en verhuurder uitspraken doet. De Huurcommissie heeft geen zaken van huurders van GoedeStede over de inkomensafhankelijke huurverhoging behandeld. Wel zijn er negen geschillen behandeld. Daarvan zijn er zeven ongegrond verklaard die handelden over gebreken en de puntenwaardering/aanvangshuur van de woning. Twee bezwaren

36

zijn toegewezen inclusief een tijdelijke verlaging van de huur totdat het gebrek door ons is opgeheven. Het betrof beide keren lekkages.

4.3 Betaalbare woningen  

Wij voeren een sociaal incassobeleid om huisuitzettingen te voorkomen (bij ‘niet kunners’). Wij bieden, samen met netwerkpartners, steun aan mensen die (tijdelijk) moeite hebben met hun financiële huishouding. Dit doen wij met inachtneming van ieder zijn eigen taken en verantwoordelijkheden.

Huurincasso Het achterstandscijfer van de huidige huurders bedroeg ultimo 2015 1,3% (2014: 1,2%). Op dat moment hadden 774 huurders een huurachterstand van gemiddeld 2,5 maand. Zo’n 27% hiervan zijn huurders die structureel de huur niet op de incassodatum voldoen (slepers). Ongeveer 30% van de huishoudens met huurachterstand betreft huurders van vrije sector woningen. Ongeveer 15% van de huishoudens met huurachterstand huurt minder dan een jaar een woning bij GoedeStede. In 2014 en een groot gedeelte van 2015 werden namelijk gesprekken gevoerd met risicovolle klanten (met code rood en oranje in de betaalbaarheidstoets). Deze lijn is in 2015 aangepast door een intakegesprek te voeren met de helft van alle nieuwe klanten (ongeacht het risicoprofiel). De evaluatie hiervan volgt in 2016. In 2015 is de opvolging in het aanmaanproces nog strakker ingericht met de uitbesteding van een groot gedeelte van het incassoproces aan Vesting Finance. Deze verandering heeft in het eerste gedeelte van 2015 gezorgd voor een stijging (1,48%) van het achterstandspercentage. Samen met Vesting Finance zijn de puntjes op de ‘í’ gezet. Deze optimalisering richtte zich voornamelijk op het focussen op de slepers, de nieuw afgesloten huurcontracten en de hoog oplopende huurachterstanden. Het percentage is in de laatste maanden van 2015 weer gedaald naar 1,30%. Het aantal afboekingen is weliswaar gestegen ten opzichte van 2014, maar dit betreft voornamelijk vorderingen op inactieve huurders, mensen in de schuldsanering en minnelijke trajecten. Deze afboekingen zijn aantoonbaar en feitelijk onderbouwd waardoor blijkt dat de kans op verhaal (incasso) minimaal is. Het aantal betalingsregelingen is in de loop van 2015 met ruim 50% gedaald. Dit is een direct gevolg van de strakkere controle op het nakomen van de voorwaarden van de betalingsregelingen en het beleid hieromtrent. Bij het niet nakomen zijn regelingen direct afgebroken en in sommige gevallen zijn er geen regelingen meer getroffen. Hiermee maken we onze huurders bewuster van het feit dat een betalingsregeling een uitzondering is en geen regel. Daardoor achten we de kans op het succesvol doorlopen van de volledige regeling groter. Het aantal deurwaardersdossiers is aanzienlijk gestegen in 2015, maar de bedragen per dossier zijn lager. Dit heeft te maken met het gewijzigde aanmaanbeleid en dan met name de doorlooptijden. Deze zijn in maart 2015 geïmplementeerd en bestaan uit meer acties die elkaar korter opvolgen. In de oude situatie kwam een vordering na ongeveer 3,5 maanden bij de deurwaarder terecht. In de nieuwe situatie is dit al na twee maanden. Hiermee is het aantal oplopende deurwaardersdossiers goed te verklaren. We zien het aantal echter de laatste twee maanden alweer teruglopen. Hieruit kan opgemaakt worden dat onze huurders weten wat zij moeten doen om kostenverhogende maatregelen (deurwaarder) te voorkomen. Ook blijkt dat een termijn van twee maanden een overzichtelijke periode is om een achterstand nog in te lopen.

37

Hulp bij schulden en ontruimingen We voeren een sociaal ontruimingsbeleid om huisuitzettingen te voorkomen (bij “niet-kunners”). Aan preventie schuldhulpverlening is € 1000,- uitgegeven. Slechts 20% van de verkregen ontruimingsvonnissen is daadwerkelijk uitgevoerd. Er zijn 28 woningen ontruimd (22 in 2014). Dit betrof veelal alleenstaande mannen (23), maar ook een aantal gezinnen (5). Bij de gezinnen heeft GoedeStede haar zorgplicht correct uitgevoerd door zowel voor de ontruiming veelvuldig contact te zoeken met zowel de klant als de (schuld)hulpinstanties om de ontruiming te voorkomen. Maar ook vóór de daadwerkelijke ontruiming hebben wij de zekerheid gekregen dat er alternatieve woonruimte beschikbaar kwam (en dat de gezinnen dus niet op straat kwamen te staan). De deurwaarderskosten zijn gestegen naar € 11.000,- ten opzichte van € 7.500,- in 2014. Dit is het gevolg van het snellere aanmaanbeleid. We gaan er vanuit dat het bedrag in 2016 lager zal zijn omdat onze acties er toe leiden dat onze klanten beter weten wat hen te wachten staat als ze niet op tijd betalen.

38

5. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 5.1 Samen met bewoners  

Wij blijven zichtbaar aanwezig rondom onze woningen. Wij gaan meer gebruik maken van de kennis en mogelijkheden van bewoners.

Veel huurders voelen zich betrokken en verantwoordelijk voor hun directe woonomgeving. Ook in 2015 bleek dit weer uit de vele reguliere en incidentele gesprekken die wij met bewoners en commissies hebben gehouden. Daardoor hebben wij veel waardevolle signalen ontvangen op basis waarvan we het woonplezier in veel buurten en straten kunnen vasthouden of verbeteren. Bewoners weten meestal als beste wat er in de buurt leeft en hoe de woning, het gebouw en het complex als geheel functioneert. Wij zetten daarom meer dan 100 bewoners in als ‘ogen en oren’ en ‘ogen en handen’ voor het bewonersbeheer in en rondom diverse complexen. Het contact met onze klanten levert zo meerwaarde op: we horen van hen wat er leeft en zorgen samen dat het werkt. Voor andere huurders, die bewust of noodgedwongen kiezen voor een rol als woonconsument, vullen we zo goed mogelijk in wat van GoedeStede verwacht kan en mag worden. We doen dat door zoveel mogelijk ergernissen en klachten van bewoners weg te nemen en in te zetten op het vergroten van de keuzemogelijkheden van bewoners. We versterken de eigen verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in de buurt. De eigen kracht van bewoners is voor ons een belangrijk uitgangspunt. Dat uitgangspunt communiceren we ook. Goed Wonen Fonds Al vanaf 2004 kunnen huurders en maatschappelijke instanties via het Goed Wonen Fonds geld aanvragen om activiteiten te organiseren voor en door bewoners. Deze aanvragen worden gehonoreerd als ze een positieve bijdrage leveren aan het prettig samenwonen in de wijk. Veel activiteiten zorgen ervoor dat bewoners trots zijn op hun woning en woonomgeving. De activiteiten en projecten variëren van het aanleggen van mozaïekkunstwerken tot het beplanten van de binnentuin of het organiseren van een kerstlunch voor ouderen uit de wijk. Als gevolg van de regelgeving in de Woningwet worden de uitgangspunten aangepast. Elke aanvraag wordt beoordeeld door de toetsingscommissie die bestaat uit een voorzitter/secretaris van GoedeStede, een huurder en een medewerker van Mooi Zo Goed Zo. In 2015 is het gelukt om, door middel van het fonds, een aantal nieuwe bewonersgroepen te activeren. In totaal zijn 31 aanvragen toegekend voor een totaalbedrag van € 9.548,-. Zelf Aangebrachte Veranderingen In 2015 heeft GoedeStede 55 aanvragen voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) ontvangen. GoedeStede heeft bij 22 aanvragen een voorlopige toestemming gegeven. 12 aanvragen zijn definitief goedgekeurd. Voorlopige toestemming betekent dat GoedeStede akkoord is met verdere uitwerking van de ZAV. Definitieve toestemming volgt als de ZAV is aangebracht en GoedeStede heeft vastgesteld dat de ZAV volgens de afspraken is uitgevoerd. Wij hebben 22 aanvragen afgewezen. Redenen waren onder andere enkele onvolledige aanvragen of aanvragen die niet binnen het ZAV-beleid of portefeuillebeleid vallen. Ultimo 2015 zijn 11 aanvragen nog in behandeling. Sponsoring en donaties De activiteiten die wij mogen sponsoren zijn als gevolg van de Woningwet met ingang van 1 juli 2015 aangescherpt. Anticiperend op de wetgeving, zijn we erg terughoudend geweest met

39

toezeggingen. We hebben in 2015 drie aanvragen gehonoreerd voor een totaalbedrag van € 550,-. Het ging om twee initiatieven van huurders om hun directe woonomgeving schoon te maken en een veiligheidsinitiatief van bewoners van een hofje met woningen van GoedeStede.

5.2  

Samen met georganiseerde bewoners, GSA en bewonerscommissies Wij werken samen conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst en participatieovereenkomsten. Wij werken aan nieuwe vormen van participatie om ook andere bewoners te enthousiasmeren en medezeggenschap te geven.

Overleg met de GSA De huurders van GoedeStede worden vertegenwoordigd door de huurdersvereniging GoedeStede Almere (GSA). Medio 2015 is er een bestuurswisseling geweest en bestaat de GSA opnieuw uit vier bestuursleden. De huidige samenwerkingsovereenkomst en participatiereglementen zijn verlengd tot eind 2016. In 2016 wordt de samenwerkingsovereenkomst aangepast aan de nieuwe Woningwet en aan de nieuwe vormen van participatie waarmee we in 2016 experimenteren. De rechten en plichten van GoedeStede en de bewonerscommissies zijn gelijk gebleven in de participatiereglementen die wij hebben verlengd met 12 van de 13 bewonerscommissies. Conform de samenwerkingsovereenkomst overlegt GoedeStede drie keer per jaar met een afvaardiging van de bewonerscommissies en de GSA. Daarbij komen diverse thema’s, zoals afgesproken in de overeenkomst, aan bod. Tussentijds heeft de GSA een aantal keren overleg met de vertegenwoordiging van GoedeStede om actuele ontwikkelingen te bespreken. De actuele ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting en de nieuwe Woningwet waren in 2015 aanleiding voor enkele tussentijdse overleggen. Daarnaast zijn diverse beleidsonderwerpen besproken in zowel de initiatieffase als in de vaststellingsfase. Het huurbeleid, huurincasso en de nieuw te ontwikkelen vormen van participatie en een verhuisstimuleringsregeling zijn beleidsonderwerpen die in grote mate beïnvloed zijn door de stem van de huurder. De GSA en de directeur-bestuurder spreken elkaar twee keer per jaar informeel. De GSA heeft ook gesproken met de visitatiecommissie en de Raad van Commissarissen. Onderwerpen van gesprek In 2015 is er drie keer overleg geweest tussen GoedeStede en de GSA/bewonerscommissies over diverse beleidszaken. Daarnaast is er een extra bijeenkomst geweest over nieuwe vormen van participatie. De GSA heeft ingestemd met het huurbeleid en de begroting 2016. Daarnaast zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:  Actualiteit in de volkshuisvesting  De nieuwe Woningwet  Nieuwe bereikbaarheid (openingstijden)  Passend toewijzen  Beschikbaarheid en betaalbaarheid  Bijzondere doelgroepen  Huisvestingsverordening 2015  Huurbeleid  Huurincasso  Inkoop contractonderhoud schoonmaak  Prestatieafspraken met gemeente Almere  Wonen & zorg

40

Overleg met bewonerscommissies GoedeStede overlegt met de bewonerscommissies over onder andere: onderhoud woonomgeving, woongedrag medebewoners, buurtveiligheid en voorkomen woninginbraken, vervangen lampen door led verlichting, vervangen van rookmelders en de schoonmaak(contracten). Afhankelijk van de betreffende commissie en ontwikkelingen in het complex of de wijk, kunnen de gespreksonderwerpen zeer verschillend zijn. Naast de reguliere activiteitenplanning van de commissies komt in ieder geval de afrekening van de servicekosten aan bod en wordt gesproken over de voornemens ten aanzien van het planmatig onderhoud. De inzet van commissies belonen wij door het houden van de jaarlijkse kerstborrel en een bijdrage voor de inzet van de commissieleden.

5.3 Samen met netwerkpartners   

Wij zoeken in de samenwerking naar synergie (win-win). Wij overleggen proactief en efficiënt met netwerkpartners op de diverse niveaus. Wij managen de verwachtingen en doen dit onder andere door met partners het gesprek aan te gaan om het wederzijdse verwachtingspatroon te toetsen aan de praktijk.

Op de volgende thema’s werken wij samen met de partners in de stad:  Ophogen openbaar gebied  Aanpak jongerenoverlast  Voorkomen woninginbraken  Aanpak problemen ‘achter de voordeur’  Schuldenproblematiek  Verwaarlozing  Bestrijding hennepteelt  Geluidsoverlast en burenruzies  Bestrijding onderhuur We zien dat partners elkaar op de diverse niveaus goed weten te vinden en samenwerken vanuit gemeenschappelijke doelen. De manier van samenwerken wordt echter steeds specifieker. Voor ons geldt dat wij partner zijn als de activiteit bijdraagt aan onze eigen taken en doelen. Samen met de gemeente en met netwerkpartners werken we met een monitoringssysteem onder de naam ‘Straatkubus’. De straatkubus is als onderdeel van de prestatieafspraken een middel om de vinger aan de pols te houden. Via de straatkubus worden beschikbare data op diverse gebieden en schaalniveaus ontsloten en gecombineerd. Op een zeer laag schaalniveau kunnen ontwikkelingen in wijken gesignaleerd worden door de verschillende maatschappelijke partners. Meer en meer worden problemen in de stad aangepakt op een ‘acupunctuurachtige’ manier. Naar onze mening wordt daarmee effectiever en efficiënter resultaat behaald dan de integrale wijkaanpak. Soms is het een kortdurend traject, soms een langdurig intensiever project. We zien dat niet alleen wij, maar ook onze partners steeds meer afwegen welke middelen beschikbaar zijn voor het bereiken van de doelen. Ons basisuitgangspunt is dat iedereen handelt vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid. Afstemming en prioritering tussen netwerkpartners blijft daarom van groot belang

41

6. Leefbaarheid 6.1 Schoon, heel en veilig     

Wij blijven werken aan het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving. Wij zetten in op “voorkomen” is doelmatiger dan “genezen”. Wij zetten in op veiligheid door in samenspraak met de gemeente extra veiligheidsmaatregelen te nemen in en rondom onze woningen. Wij analyseren de ontwikkelingen in onze buurten en acteren doelgericht daarop. Wij ondersteunen initiatieven van bewoners.

Het bevorderen van de leefbaarheid in de directe woonomgeving is één van de kerntaken van woningcorporaties. Tijdens de totstandkoming van de nieuwe Woningwet bleek weer eens hoe verschillend er gedacht wordt over onze taken en inzet. We hebben goed geluisterd en onze accenten aangescherpt op het gebied van schoon, heel en veilig. Wij werken aan een prettig Thuis, achter de voordeur, dicht bij de gevel en in de directe woonomgeving. In 2015 hebben we ruim € 83.000,- uitgegeven aan leefbaarheidsprojecten. Dit is exclusief de loonkosten van onze medewerkers die dagelijks actief zijn in de wijken. In ons werk richten wij ons op het schoon, heel en veilig houden van onze woningen en de algemene ruimten in portieken en galerijen. Op advies van de veiligheidsdeskundigen van de gemeente investeren we in de achter- en zijpaden bij eengezinswoningen. Bijvoorbeeld door het plaatsen van extra verlichting. Daarnaast merken we dat de staat van de openbare ruimte ook de beleving van onze bewoners ten aanzien van ‘schoon, heel en veilig’ beïnvloedt. Denk aan dumpingen van afval, verzakte stoepen, straatverlichting die niet werkt en de aanwezigheid van hangjongeren. Wij werken intensief samen met de wijkagenten, milieupolitie, veiligheidsmanager, jongerenwerkers en wijkregisseurs in de verschillende stadsdelen. Wij attenderen hen op hun eigen verantwoordelijkheden, geven signalen door en trekken samen op waar gemeenschappelijke doelen te realiseren zijn. Huurders zijn voor ons de deskundigen die weten wat en wanneer zaken rondom het complex spelen. Van onze zogenoemde ‘Ogen & Oren’ horen we de zaken die aandacht behoeven en soms lossen zij dat zelf ook op. Wij helpen hen door relaties te leggen met netwerkpartners of door materiaal te verstrekken. Onze wijkbeheerders zijn dagelijks in de buurten te vinden en organiseren alles rondom het ‘schoon, heel en veilig’ houden van ons bezit. Schoonmaken is de verantwoordelijkheid van de bewoners. Daar waar het werk is uitbesteed, doen schoonmaakbedrijven dat. Tuinen zijn de verantwoordelijkheid van de huurders. Het algemene groenonderhoud wordt uitbesteed. Onze wijkbeheerders spreken betrokkenen aan op hun verantwoordelijkheden. Zij spreken huurders aan en adviseren hen over tuinen, hoge bomen, bevestiging schotels, aanbouwen, erfafscheidingen, graffiti, schoonmaak en overlast/onderhuur. Alle medewerkers, maar in het bijzonder de wijkbeheerders, zorgen ervoor dat elementen in de algemene ruimten en rondom het gebouw heel zijn. Zij zorgen dat gebreken worden opgelost en reageren ook op meldingen van huurders. Voorts zetten wij ons dagelijks in om het bezit ‘schoon’ te houden. We verwijderen dumpingen, zorgen dat portieken en bergingsgangen leeg zijn, onderhouden groenstroken en verwijderen onkruid in achterpaden en langs gevels.

42

Veiligheid Almere scoorde sinds 2010 zeer hoog in het lijstje van gemeenten met het grootste aantal inbraken. Samen met politie, gemeente en de andere corporaties is daarom sinds 2013 beleid ontwikkeld om het aantal inbraken te verlagen. De maatregelen hebben inmiddels effect gesorteerd. Het aantal inbraken in heel Almere is in 2015 opnieuw gedaald. Ook bij onze woningen is het aantal inbraken gedaald van 108 naar 77. Daarmee zijn we de corporatie met het laagste aantal inbraken in de stad. Wij hebben in 2015 ook geïnvesteerd in het veiliger maken van onze complexen. In totaal is voor meer dan € 20.000,- uitgegeven aan veiligheidsmaatregelen aan onder andere het bevestigen van secu-strips op algemene toegangsdeuren, het plaatsen van achterpadverlichting en achterpadhekken. Door gebruik te maken van een subsidieregeling is in totaal ruim € 8.700,- extra besteed aan veiligheidsmaatregelen (onder andere via de gemeentelijke veiligheidsactie met secu-strips bij 52 toegangsdeuren x € 75,-). Wij richten ons verder op het signaleren van fysiek onveilige situaties zoals verzakte stoeptegels, donkere achterpaden, overhangend groen, versleten inloopmatten en schotels die niet goed bevestigd zijn. Ook hebben wij zoutbakken gevuld zodat er gestrooid kan worden bij gladheid. Bij de seniorencomplexen strooit GoedeStede. Bij de overige complexen kunnen de huurders dat zelf doen. Enquêtes woonplezier, meten = weten Voor ons zijn de huurders degenen die het beste weten wat er in de buurt leeft en waar behoefte aan is. Periodiek bevragen wij, via een enquête, onze huurders op de diverse aspecten van woonplezier. We doen dit complexsgewijs zodat we daarna concrete acties intern of bij netwerkpartners kunnen uitzetten. Het waarderingscijfer voor woonplezier in 2015 is gemiddeld 6,5. In 2013 zijn dezelfde complexen bevraagd als in 2015 en kwamen we ook op een 6,5 uit. In 2014 waren dit andere wijken en wooncomplexen die niet vergelijkbaar zijn met 2015. Een opvallende verschuiving is te zien in de top drie van ergernissen, gemeten ten opzichte van eerdere periodes en ten opzichte van 2013. Nu staat op nummer één overlast, geluid & hinder van anderen. Op de tweede plaats staat het onderhoud (de staat van de woning) en op de derde plaats het zwerfvuil & de openbare ruimten. De hoge score op overlast baart ons zorgen omdat dit een negatieve invloed heeft op de leefbaarheid en het veiligheidsgevoel van bewoners. De ergernissen over de woning zijn sterk afhankelijk van het bouwjaar van het complex. We monitoren ook de effecten van onze eigen interventies en spreken huurders persoonlijk aan als zaken niet acceptabel zijn op het gebied van schoon, heel en veilig. Ook worden veel signalen doorgegeven die op termijn via het planmatig onderhoud worden aangepakt. Huurders zijn positief verrast als ze naar aanleiding van de enquête telefonisch benaderd worden voor een extra toelichting. In totaal zijn 150 bewoners benaderd. Deze telefoongesprekken gaven veel inzicht in wijkontwikkelingen door het ‘persoonlijke verhaal’ achter de cijfers van de enquête. De persoonlijke verhalen van huurders geven input in de gesprekken met het wijkteam, GGD en andere hulpverleners tijdens de wijkwerksessies in onder andere Filmwijk Zuid en de Staatsliedenwijk. Deze informatie wordt, samen met de data uit de straatkubus, gebruikt tijdens de bijeenkomsten om activiteiten af te stemmen. Naar aanleiding van de enquête en de gesprekken is extra de ‘vinger aan de pols’ gehouden in een aantal wijken. Zo zijn extra acties ingezet om vervuiling en overlast te bestrijden. Enkele voorbeelden:

43

    

Verzakt straatwerk, dat op termijn in de planning stond, hebben we opgehoogd. Overlast in een achterpad is opgelost door extra achterpadverlichting te plaatsen. Overlast in een portiek hebben we intensief gevolgd door het ophangen van een camera. Veiligheidsbudget is aangewend om enkele toegangsdeuren ‘hufter proof’ te maken. Er zijn afspraken gemaakt om technische klachten opnieuw te laten beoordelen.

Een groot deel van de huurders, die we telefonisch spraken, wil in de toekomst meewerken in een panel of aan andere vormen van participatie. Halt Met de Raad voor de Kinderbescherming van het Ministerie van Veiligheid en Justitie heeft GoedeStede een raamcontract met projectplaats afgesloten. Via bureau Halt (afkorting voor Het Alternatief) krijgen jongeren bij ons de kans hun taakstraf uit te voeren na een klein vergrijp (diefstal, vernieling). Onze medewerkers laten deze jongeren onder andere vuil opruimen in het semi openbaar gebied. Doordat bureau Halt meer mogelijkheden heeft gekregen om taakstraffen uit te laten voeren, hebben in 2015 twee jongeren een taakstraf van 20 uur uitgevoerd bij GoedeStede.

6.2 Overlast en woonfraude   

Wij werken samen bij de bestrijding van langdurige overlast van verwarde personen en criminele activiteiten. Wij spreken overlastgevers aan. Als zij geen (wil tot) verbetering laten zien moeten ze verhuizen. Wij handhaven onze inzet zodat we het woongenot voor de overige huurders kunnen borgen.

In 2015 zagen we meer heftige overlastsituaties ontstaan. Zo steeg bijvoorbeeld het aantal invallen van de politie en het aantal ontdekte hennepplantages in onze woningen. Dit soort zaken is arbeidsintensief waarbij wij alles, zowel juridisch als sociaal, in goede banen moeten leiden. Zo sturen we aan op een huuropzegging van de woning bij hennepteelt of maken we afspraken over de woonsituatie via bijvoorbeeld een gedragsaanwijzing. Onze medewerkers hebben ook oog voor het beteugelen van de onrust die de invallen van de politie veroorzaakten onder omwonenden. Het afgelopen jaar is het ons steeds vaker gelukt om bij de overlastbestrijding juridische trajecten te voorkomen. Wij hebben hier veelvuldig gebruik gemaakt van de nieuwe maatregel ‘gedragsaanwijzing’. In totaal zijn in 2015 bij 12 huurders aanvullingen op het huurcontract vastgelegd. De gedragsaanwijzingen zijn voor overlast gevende huurders een ‘laatste kans’ waarbij specifieke afspraken worden gemaakt over het gewenste woongedrag. Wij voorkomen hiermee vaak juridische procedures. Ook voorkomen we het vertrek van huurders, met alle maatschappelijke en financiële gevolgen van dien. We merken ook dat de groep bewoners toeneemt die niet duurzaam zelfstandig kan wonen. Deze trend zien wij voortkomen uit maatschappelijke ontwikkelingen zoals de bezuinigingen op institutionele hulpverlening en sociale begeleiding. Daarnaast is de samenwerking met hulpverleners complexer geworden door een toename van het aantal partijen en de rol van de gemeente hierbij. Het aantal overlegstructuren rondom deze groep bewoners neemt toe. In 2015 intensiveerden we de samenwerking in het gemeentelijk casusoverleg en met de wijkteams. We worden veelvuldig benaderd door veiligheidsmanagers van de gemeente om hen te informeren over een casus en de stappen die GoedeStede ondernomen heeft. Door de komst van de sociale wijkteams en de rol van Vangnet & Advies, hebben we nieuwe werkafspraken gemaakt om grip te krijgen op de nieuwe praktijk van samenwerking. De wijkteams signaleren ook een

44

toename van het aantal ernstige overlastzaken en een groeiende groep mensen die niet duurzaam zelfstandig kan wonen. Tijdens de overleggen bespreken alle partijen de bewoners waar zorgen over zijn (woongedrag, terugkeer uit intramurale zorg en dergelijke). Deze werkwijze is een snelle manier om tot pragmatische oplossingen te komen. Buurtbemiddeling Het project buurtbemiddeling, onderdeel van welzijnsorganisatie De Schoor, zet onafhankelijke vrijwilligers in om bewoners met een conflict met elkaar in contact te brengen en tot leefafspraken te komen. De wijkbeheerders verwijzen eerst naar buurtbemiddeling als huurders overlast ervaren en er met elkaar niet meer uitkomen. In totaal heeft buurtbemiddeling Almere 194 overlastmeldingen ontvangen. In 2015 hebben wij 47 huurders doorverwezen die zich ook daadwerkelijk aangemeld hebben bij buurtbemiddeling (in 2014 totaal 21). In de praktijk verwijzen wij veel meer huurders door, maar een deel van de huurders voelt niets voor buurtbemiddeling omdat er dan eigen inzet wordt gevraagd om het probleem op te lossen. Vier huurders hebben zelf contact gezocht met buurtbemiddeling. Ultimo 2015 meldt buurtbemiddeling ons dat 109 bemiddelingen geslaagd zijn en dat 73 huurders hebben afgezien van bemiddeling. Ook als we zaken doorverwijzen naar buurtbemiddeling wordt echter, op de achtergrond, een dossier opgebouwd. Hiermee sorteren we voor op een mogelijke juridische weg als dat nodig mocht zijn, zodat wij onze verantwoordelijkheid kunnen nemen. Twee medewerkers Wijkservice hebben een opleiding tot mediator gevolgd in 2015 met als doel conflicten snel te kunnen de-escaleren en zonder juridische interventie op te kunnen lossen. Hennepteelt en onderhuur Hennep Door de toename van het aantal geconstateerde hennepplantages werd in het verslagjaar extra duidelijk hoe belangrijk het is om goede werkafspraken te hebben met de gemeente Almere rondom de hennepaanpak. In 2015 is bij 14 woningen hennep aangetroffen. Bij zeven woningen is, na dreiging met een juridische procedure, de huur door de huurder opgezegd. Over één adres wordt nog gesproken. Er zijn vier rechtszaken gevoerd voor ontbinding van de huurovereenkomst, waarvoor er in drie gevallen vonnis is gewezen voor ontbinding. In de vierde zaak loopt nog een bodemprocedure. In twee gevallen is de deurwaarder ingeschakeld om de woning weer terug te krijgen. Bij één woning werd een beperkte hoeveelheid hennep aangetroffen. In overleg met de reclassering en politie is daar een gedragsaanwijzing opgelegd. Inmiddels zijn 11 woningen vrijgekomen voor verhuur en bij een woning is de procedure nog niet afgerond. Vanwege de toename van het aantal hennepplantages hebben we actief gecommuniceerd over de risico’s die het verbouwen van hennep met zich meebrengen voor huurders. Als we hennep aantreffen wijzen we huurders actief op de voordelen van vrijwillige opzegging van de huur. We geven de betrapte huurder de kans om zelf de woning weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Op deze wijze wordt een kortgedingprocedure voorkomen. De huurder voorkomt daarmee dat wij de gemaakte kosten aan juridisch advies en/of rechtszaken doorbelasten en een extra boete berekenen. Met onze huisadvocaat is deze werkwijze geëvalueerd. Op de site van GoedeStede kunnen huurders de verstrekkende gevolgen van het telen lezen. Wij verwijzen ook naar de website “Stop Hennepteelt” die opgezet is door de samenwerkingspartners

45

vanuit het nieuwe Hennepconvenant Midden Nederland. Dit convenant is op 1 september 2015 getekend. Onderhuur In 2015 zijn vier woningen vrijgekomen door handhaving op onderhuur. Bij één woning was tussenkomst van de rechter nodig. Momenteel lopen er nog vier onderzoeken om te monitoren of de huurder domicilie houdt in de huurwoning.

46

7. Wonen & zorg   

Wij bieden woningen waar mensen die zorg nodig hebben zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Wij proberen gezamenlijk inzicht te krijgen in de veranderende woon- en zorgvraag. Wij faciliteren (groeps)initiatieven waarbij we ons concentreren op de vastgoedportefeuille.

De extramuralisering en de transitie in de zorg zijn een feit. De gemeente is in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning 2015 en de Jeugdwet vanaf 1 januari 2015 verantwoordelijk voor de zorg en begeleiding van burgers die dat nodig hebben. De algemene tendens is dat bewoners zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen en zorg aan huis krijgen. Wij hebben basisafspraken met de gemeente over woningaanpassingen die vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden aangevraagd. In het verleden werden kwetsbare bewoners opgenomen in een instelling. Tegenwoordig zijn deze bewoners steeds meer op zichzelf en de ambulante zorg aangewezen. Dit legt een druk op het samen leven in een buurt. Zorgpartijen in ons netwerk zien een verzwaring van de problematiek bij jongeren (verslavings-en gedragsproblematiek). Ze zijn voor de doorstroom ook afhankelijk van de corporaties. Ze schatten circa 50 woningen extra per jaar nodig te hebben (los van de uitstroom). GoedeStede werkt nu al met verschillende zorgpartijen samen en wil afspraken maken over de huisvesting. Zie ook paragraaf 4.1, toewijzing bijzondere doelgroepen. Steeds vaker is interventie vanuit GoedeStede nodig als er sprake is van overlast. Ook is een intensievere aanpak en begeleiding nodig als we onderhoudswerkzaamheden willen uitvoeren, waarbij de medewerking van bewoners nodig is. Wij signaleren proactief mogelijke problemen en leggen indien nodig contacten met instanties. In het verslagjaar was dat met name bij onderhoud aan liften en bij binnenrenovaties. We verwachten dat deze (sociale) inzet steeds vaker nodig is als we de ontwikkelingen rondom de zorg in ogenschouw nemen. Taskforce Conform de prestatieafspraken is in 2014 een kwantificering van de gevolgen van extramuralisering uitgevoerd door de gemeente. In de prestatieafspraken 2015-2016 is een verdiepend (trend)onderzoek afgesproken. Uit het trendonderzoek van ABF research, in opdracht van de gemeente, blijkt dat er vanaf 2021 een sterke groei te verwachten is ten aanzien van verpleging en verzorging (V&V). Het aantal 75-plussers groeit dan sterk in Almere. De impact van de vergrijzing is dan extra groot. De intramurale vraag neemt in Almere sneller toe dan gemiddeld in Nederland. Vanaf 2025 wordt een grote vraag naar verzorgd wonen verwacht en die vraag neemt daarna sterk toe. Dit is vooral het gevolg van de vergrijzing en in mindere mate het gevolg van extramuralisering. Tussen 2021 en 2040 is de vergrijzing in Almere groter dan gemiddeld in Nederland. Prognosecijfers laten het volgende beeld zien van 75-plussers tot 2040: Nederland: +110%; Flevoland: +220% Almere: +300%. Voor de gehandicaptenzorg (GHZ) en de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) wordt een geleidelijke groei verwacht. GoedeStede heeft 1.060 eengezinswoningen en appartementen gelabeld voor senioren. Vrijkomende woningen worden aangeboden aan mensen van 55 jaar en ouder. De verhuurbaarheid van deze woningen is matig en sterk afhankelijk van de prijs en de ligging ten opzichte van voorzieningen. Voor sommige senioren heeft een seniorencomplex een negatief imago. Dit betekent nog niet dat er geen vraag is naar geschikte gelijkvloerse woningen.

47

Binnen de taskforce delen (zorg)partijen en de gemeente de analyse dat er in de toekomst niet direct bijgebouwd moet worden. Eerst moet worden bekeken of bestaande gebouwen (voormalige verzorgingshuizen) opnieuw ingedeeld kunnen worden. De taskforce is uitgebreid met het thema ‘tijdelijke woonvoorzieningen’ (naar aanleiding van een motie in de gemeenteraad). Ook zijn we in gesprek met het woningbouwatelier over transformatie van gemeentelijk vastgoed. Het doel is om kleine zelfstandige woningen te realiseren om de uitstroom uit de instellingen op te kunnen vangen. Van groot naar beter In de prestatieafspraken 2015-2016 is een maatwerkregeling ‘van groot naar beter’ uitgewerkt. Dit biedt ouderen de mogelijkheid om naar een meer passende woning te verhuizen (zonder onoverkomelijke financiële gevolgen). De implementatie is stopgezet omdat er nog geen duidelijkheid is vanuit de gemeente of een verhuiskostenvergoeding haalbaar is. Dit is ook voor onze huurdersorganisatie GSA een belangrijk breekpunt. In de prestatieafspraken 2015-2016 is opgenomen dat de gemeente het eerste aanspreekpunt is voor alle initiatiefgroepen en zorgpartijen met een vraag naar huisvesting in Almere. In 2016 gaat de gemeente het proces rondom de intake van zorginitiatieven wederom anders stroomlijnen. Voor ons is dat lastig omdat wij gesprekken met initiatieven daardoor minder kansrijk achten. Woningaanpassingen Aanvragen voor woningaanpassingen ontvangen wij meestal van de gemeente. Als de aanvraag door de gemeente wordt goedgekeurd, vragen zij aan ons toestemming om de aanpassing aan te brengen. In 2015 hebben wij in 27 situaties toestemming gegeven voor een aanpassing. Het gaat onder andere om acht drempelhulpen/schegplaten, dertien trapliften en diverse badkameraanpassingen zoals opklapbare douchezitjes en leuningen.

48

8. Financiële continuïteit & bedrijfsvoering   

Wij bouwen de schuldpositie per woning af en blijven huurwoningen toevoegen. Wij voeren een jaarlijks huurbeleid binnen de ruimte in de wet- en regelgeving met oog voor de betaalbaarheid. Wij toetsen investeringen aan onze interne en externe financiële ratio’s.

8.1 Financieel vermogen en ratio’s Ons vermogen zetten wij in om onze volkshuisvestelijke ambities te realiseren. We willen op lange termijn financieel gezond blijven en daarom voeren wij een solide financiële huishouding. We streven naar een goede balans tussen het verminderen van de schuldpositie per VHE, de nieuwbouw en het betaalbaar houden van de bestaande woningvoorraad. Heffingen Onze vastgoedportefeuille stelt ons in staat om inkomsten te genereren via huuropbrengsten en in zeer beperkte mate door verkoop van woningen. Ons financieel perspectief verandert door de combinatie van de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en andere voornemens van het Kabinet. Aan ons de taak om als bedrijf financieel gezond te zijn en te blijven. De verhuurdersheffing heeft een enorme impact op onze operationele kasstromen en op het rendement van investeringen in nieuwbouwwoningen. De verhuurdersheffing verlaagt dit rendement met circa 0,8% en beperkt hiermee onze investeringscapaciteit. Voor een nieuwbouwwoning heeft dit zowel consequenties voor de aanvangshuur als voor de verhouding eigen middelen en vreemd vermogen waarmee deze nieuw te bouwen woning wordt gefinancierd. Het rendement op investeringen in nieuwbouwwoningen is onvoldoende om de financieringslasten, bij volledige financiering met vreemd vermogen, te dekken. Als maatschappelijk ondernemer accepteren wij een lager rendement op de inzet van onze eigen middelen dan bij financiering met vreemd vermogen. Nieuwbouw en groot onderhoud moeten dus in verhouding meer met eigen middelen dan met vreemd vermogen worden gefinancierd. Bij het bepalen van het beschikbare bedrag aan eigen middelen, houden we rekening met de theoretische jaaraflossing conform de eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daarnaast houden wij voor de komende jaren, conform opgave WSW, rekening met een saneringsheffing van in totaal € 2,4 miljoen. Overzicht heffingen per woning (x € 1) Omschrijving 2016

2017

2018

2019

2020

Verhuurdersheffing* 639 689 709 730 Saneringsheffing WSW** 72 73 74 Vennootschapsbelasting*** 704 706 546 660 Onroerendezaakbelasting*** 332 337 344 351 Aanslag Waterschap*** 72 73 75 76 Totaal 1.747 1.877 1.747 1.891 *Basis de WOZ waarde van zelfstandige woningen DAEB **Basis het aantal zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden ***Basis aantal verhuureenheden gewogen conform methodiek Autoriteit Wonen

744 75 759 358 78 2.014

Het werkelijk te betalen bedrag aan verhuurdersheffing kan nog afwijken van de genoemde prognosebedragen als gevolg van verschuivingen van DAEB naar niet-DAEB.

49

Zoals reeds aangegeven zijn eigen middelen noodzakelijk voor investeringen in nieuwbouw en in groot onderhoud. In de jaren 2017 en 2018 komen de eerste complexen in hun 40 e levensjaar; het jaar waarin sprake is van groot onderhoud. Om hierop te anticiperen willen wij de komende jaren de operationele kasstroom verbeteren door:  de huren te verhogen in overeenstemming met het afgesloten Sociaal Huurakkoord tussen Woonbond en Aedes.  structureel aandacht te houden voor een efficiënte bedrijfsvoering.  de komende jaren de schuldpositie naar minimaal € 45.000,- per vhe te verlagen. Financiële ratio’s De financiële positie monitoren wij aan de hand van financiële ratio’s. Wij willen aan de normen van het WSW en de Autoriteit wonen (Aw) voldoen, zodat wij, naast het aantrekken van financiering voor herfinanciering, ook financiering kunnen aantrekken voor groot onderhoud en nieuwbouw. Naast de normen van het WSW en de Aw wonen kennen wij onze eigen normen. Ratio’s

Norm GS

Norm WSW

Norm Aw

Interest Coverage Ratio (ICR) tenminste 1,6 tenminste 1,4 Tenminste 1,4 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) tenminste 1,1 tenminste 1 Tenminste 1 Loan to Value maximaal 65% maximaal 75% Solvabiliteit tenminste 35% tenminste 20% tenminste 25% Dekkingsratio maximaal 40% maximaal 50% maximaal 40%  ICR: Verhouding tussen de kasstroom uit operationele activiteiten en de rente uitgaven.  DSCR: Dit kengetal geeft aan of de rente uitgaven en aflossingen betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom en houdt rekening met de restant levensduur, verkoopopbrengsten en een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur van de portefeuille.  Loan to Value: Vreemd vermogen in verhouding tot de bedrijfswaarde/marktwaarde van vastgoed in exploitatie.  Solvabiliteit: Totaal eigen vermogen bij waardering op basis van bedrijfswaarde/marktwaarde in verhouding tot het totaal vermogen op basis van bedrijfswaarde/marktwaarde.  Dekkingsratio: Verhouding tussen schuldrestant door WSW geborgde leningen en WOZ waarde bij WSW ingezet onderpand. Sturen op kasstromen Kasstromen zijn de belangrijkste basis voor financiële sturing. Om aan onze verplichtingen te kunnen blijven voldoen en leningen onder borging van het WSW te kunnen blijven aantrekken, is het van belang het verloop van de kasstromen te monitoren. In de kasstroom volgens de norm van het WSW is rekening gehouden met een norm voor onderhoud van € 700,- per VHE in plaats van de werkelijk geprognosticeerde onderhoudsuitgaven. Naast de kasstroom uit operationele activiteiten kennen wij ook kasstromen uit (des)investeringsactiviteiten en uit financieringsactiviteiten. In de kasstromen zijn opgenomen: Inflatie

Voor 2016 1,1%, voor 2017 t/m 2019: 1,5%, voor 2020: 2%

Huurverhoging inclusief Huurharmonisatie

Voor 2016:1,6%. Voor 2017:1,1%. Voor 2018 e.v:1,5%

50

Rente Verhuurdersheffing Saneringsheffing

Voor 2016: 2,5%, voor 2017:3,5 % Vanaf 2018 e.v: 5%. Vanaf 2016 € 4,5 mln oplopend tot € 5,5 mln in 2020. Voor 2016 € 0 mln; 2017 € 0,6 mln; 2018 € 0,6 mln; 2019 € 0,6 mln; 2020 € 0,6 mln.

Investeringen nieuwbouw

2016: 63 woningen 2017: 100 woningen 2018 ev.: 75 woningen

Verbouwing bedrijfsruimten naar woningen Verkoop niet-DAEB won. Investeringen renovatie

2016 en 2017: 28 bedrijfsruimten naar 56 woningen 2016 t/m 2020: 26 niet-DAEB woningen In 2018 € 8,7 mln.

Prognose kasstromen (bedragen x € 1.000) 2016 28.109 -16.700 11.409 -12.968 -1.559

2017 2018 32.621 35.125 -15.795 -15.288 16.826 19.837 -13.157 -13.043 3.669 6.794

2019 31.392 -15.313 16.079 -13.229 2.850

2020 33.764 -15.087 18.677 -13.329 5.348

-521 -6.609 -942

1.077 1.077 -10.490 -17.861 -32 -20

864 -9.161 -4

854 -9.161 -25

-8.072

-9.445 -16.804

-8.301

-8.332

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-36.032

-34.368 -29.740

-32.852

-44.872

Mutatie liquide middelen (excl. herfinanciering) Liquide middelen per 01.01 Liquide middelen per 31.12

-32.695 1.796 -30.899

-26.987 -26.707

-25.074

-34.527

Bedrijfswaarde/Marktwaarde Netto schuldpositie

746.869 403.840

755.058 769.224 396.472 393.732

Kasstroom uit operationele activiteiten Rente uitgaven-/- inkomsten Fictieve aflossing: Kasstroom na fictieve aflossing Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten - Harde Projecten - Zachte projecten - Overige investeringen - Financiële vaste activa Totaal kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

-57.886 -84.593 -109.667 -144.194// 777.672 385.880

783.330 375.508

Kengetallen ICR DSCR Loan to Value Solvabiliteit Dekkingsratio

Norm GS

2016

2017

2018

2019

2020

1,6 1,1 65% 35% 40%

1,70 0,95 53% 45% 39%

2,06 1,13 52% 46% 37%

2,29 1,24 51% 48% 37%

2,05 1,10 49% 49% 36%

2,23 1,19 48% 51% 35%

51

We willen aan onze eigen normen blijven voldoen. Het overzicht kengetallen laat zien dat in de komende vijf jaar in bijna alle jaren wordt voldaan aan de gestelde normen. In 2016 wordt niet voldaan aan de gestelde DSCR norm. Oorzaak is dat in dit jaar de te betalen vennootschapsbelasting is opgenomen voor de jaren 2015 en 2016. Beoordeling Aw De Aw heeft, op basis van de ingediende prognosegegevens 2014-2018 en de dVI 2014, gericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op onze financiële continuïteit. Die terreinen zijn: kwalificatie financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het oordeel van het Aw is dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek. Beoordeling WSW Het WSW werkt met een borgingsplafond. Afhankelijk van de risicoclassificatie van een corporatie wordt het borgingsplafond voor één, twee dan wel drie jaar vastgesteld. Het borgingsplafond is gekoppeld aan een specifiek jaar. Concreet houdt dit in dat de goedgekeurde financieringsbehoefte voor een specifiek jaar leidt tot een geborgd bedrag aan leningschuld ultimo van het jaar. Tot dit bedrag, te weten het borgingsplafond per jaar, mag de corporatie in een jaar leningen aantrekken. Voor GoedeStede is het borgingsplafond voor drie jaar vastgesteld. Het WSW heeft de borgbaarheidsverklaring verstrekt op 1 juli 2015. Overzicht faciliteringsvolume (borgingsplafond afgerond op € 1.000) 2015 2016 2017

€ 405.768.000 € 392.816.000 € 377.939.000

Het borgingsplafond is gebaseerd op de dPi 2014. Het WSW heeft bij de bepaling van het borgingsplafond geen rekening gehouden met de in de kasstroomprognoses opgenomen kasstromen voor fictieve/zachte projecten. Grondposities GoedeStede heeft één grondpositie. Positie Almere (Paradijshout C.V.) als vennoot in Paradijshout C.V. en haar belang in de beherende vennootschap Groene Hel Vastgoed B.V. had GoedeStede een 33,3% belang in de 30 hectare grondpositie. Paradijshout C.V. en Groene Hel Vastgoed B.V. Één van de vennoten heeft haar aandeel overgedragen aan de twee overige twee vennoten waaronder GoedeStede. Bij de overdracht van dit aandeel is Paradijshout C.V. opgeheven en wordt Groene Hel Vastgoed B.V. in het eerste kwartaal 2016 opgeheven. GoedeStede bezit nu 15 hectare grond. Huidige marktomstandigheden zijn van invloed op de waardering. Daarnaast valt het plangebied onder het masterplan Almere Oosterwold. In de “Ontwikkelingsstrategie Oosterwold” wordt de ambitie uitgesproken dat het gebied Almere Oosterwold zich op een organische manier moet ontwikkelen. Uitgangspunt is een bebouwing van vier woningen per hectare. De grondpositie is gewaardeerd op € 2,7 miljoen. Zeewolde: In Zeewolde had GoedeStede samen met woningcorporatie Rochdale een grondpositie van 34,5 hectare. De grondpositie is in 2015 verkocht.

52

Vennootschapsbelasting Met de Belastingdienst en het Ministerie van Financiën zijn afspraken gemaakt over de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008. De contouren van deze overeenkomst zijn vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst II (VSO II). Waarderingsverschillen Verschillen in fiscale- en commerciële waardering kunnen permanent dan wel tijdelijk zijn. Voor tijdelijke verschillen wordt in de commerciële jaarrekening een belastinglatentie gevormd. Dit kan een schuld (passieve latentie) of een vordering (actieve latentie) zijn. Actieve belastinglatentie Compensabele verliezen Stand van de latentie per 01.01.2015: € Stand van de latentie per 31.12.2015: € Mutatie ten gunste van de post belastingen € Passieve belastinglatenties Leningen o/g (opgenomen gelden) Stand van de latentie per 01.01.2015: Stand van de latentie per 31.12.2015: Mutatie ten laste van de post belastingen

€ € €

Leningen u/g (uitgeleende gelden) Stand van de latentie per 01.01.2015: € Stand van de latentie per 31.12.2015: € Mutatie ten gunste van de post belastingen €

45.743 321.761 276.018

199.594 313.176 113.582

154.746 -154.746

Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Stand van de latentie per 01.01.2015: € 52.500 Stand van de latentie per 31.12.2015: € 56.620 Mutatie ten laste van de post belastingen € 4.120 Jaarresultaat Het jaar 2015 is afgesloten met een positief resultaat van € 17,6 miljoen. Het jaar 2014 liet een positief resultaat zien van € 8,2 miljoen. De grootste verschillen met 2014 zijn:   

   

 

De opbrengsten uit de huren stegen met € 2,6 miljoen. De overige bedrijfsopbrengsten zijn, voornamelijk in verband met een voordelig verschil in aflossing van de extern gefinancierde grondpositie, € 1,5 miljoen hoger. Een positieve waardeverandering materiële vaste activa van € 2,8 miljoen ten opzichte van een negatieve waardeverandering materiële vaste activa van € 0,3 miljoen. Mutaties in de bedrijfswaarde lopen via de winst- en verliesrekening dan wel rechtstreeks ten gunste of ten laste van de post herwaardering. De personeelskosten dalen met € 0,4 miljoen. De onderhoudskosten zijn € 1 miljoen lager. De overige bedrijfslasten dalen met € 1 miljoen. Voornaamste oorzaak is het niet heffen van een saneringsheffing in 2015 ten opzichte van 2014. Een positief resultaat van per saldo € 7,3 miljoen ten opzichte van een positief resultaat van € 5,5 miljoen op niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering stijgt met € 1 miljoen. Het bedrag aan financiële baten en lasten is € 1 miljoen lager. Een nadelig verschil in belastingresultaat van € 3,2 miljoen.

53

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde geeft de netto toekomstige verdiencapaciteit van het bezit: de toekomstige kasstromen van opbrengsten, zoals huren, en kosten zoals onderhoud, personeel en verhuurdersheffing, worden contant gemaakt naar het heden. Bij de berekening van de bedrijfswaarde voor het DAEB bezit is rekening gehouden met een verhuurdersheffing oplopend tot € 4,9 miljoen in 2017. Vanaf 2018 is uitgegaan van een jaarlijkse stijging van de WOZ met 2%. Voor de jaren 2016 tot en met 2020 zijn de beleidsmatige parameters ingerekend. Vanaf 2021 en verder is voor de indexering van de uitgaven en inkomsten gerekend met de sectorparameters. De sectorparameter waarmee de uitgaven vanaf 2021 jaarlijks stijgen is 0,5% hoger dan de sectorparameter waarmee de inkomsten (huren) vanaf 2021 jaarlijks stijgen. Voor de uitgaven wordt gerekend met een percentage van 2,5% en voor de inkomsten met een percentage van 2%. De bedrijfswaarde van ons DAEB bezit is € 629 miljoen. Marktwaarde De marktwaarde van vastgoedbeleggingen is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is. De marktwaarde van ons niet-DAEB bezit is € 114 miljoen.

8.2 Bedrijfsvoering    

Wij Wij Wij Wij

werken doelmatig en herijken onze bedrijfsprocessen volgens het ‘lean’ principe. verlagen structureel onze beïnvloedbare bedrijfskosten. besteden uit wat een ander goedkoper kan. vergelijken onze prestaties met andere corporaties.

Leidraden In de leidraad bestaande bouw is de afstemming en informatieoverdracht van de verschillende afdelingen binnen GoedeStede opgenomen. Bij een planmatig of projectmatig onderhoudsproject werken we conform de leidraad. Deze manier van werken verbetert het proces tussen de afdelingen. Het projectontwikkelingsproces is beschreven in de Leidraad Projectontwikkeling. De leidraden worden geëvalueerd en eventueel aangepast. Risicobeheersing De economische ontwikkelingen en de politieke besluitvorming beïnvloeden onze koers. Hoe wij anticiperen op deze (operationele en financiële) risico´s leest u in onderstaande punten. 1. Verhuur van woningen en bedrijfsruimten Binnen onze woningportefeuille is geen sprake van structurele leegstand (= leegstand langer dan drie maanden). In totaal staan ruim 34.000 woningzoekenden ingeschreven voor een huurwoning in Almere. De wachttijd voor een woning is gestegen naar zeven jaar. Het risico dat betaalbare huurwoningen niet verhuurbaar zijn, is in de huidige markt dan ook niet aanwezig. De effecten van passend toewijzen hebben we nog niet in beeld. Die kunnen van invloed zijn op het verhuren van woningen boven de huurtoeslaggrenzen. De verhuur van vrije sectorwoningen en bedrijfsruimten is een punt van aandacht. Een maatregel om de leegstand te beperken is het verbouwen van leegstaande bedrijfsruimten naar woningen. Dit hebben wij in 2014 gedaan met twee schoolgebouwen en we verwachten in 2016 28 bedrijfsruimten te verbouwen naar woningen.

54

2. Verkoop woningen bestaand bezit Om te voldoen aan de financiële doelstellingen is het niet noodzakelijk woningen uit bestaand bezit te verkopen. Eind 2015 is besloten om enkele niet-DAEB woningen te verkopen. Deze woningen passen gezien de hoogte van de huur niet meer in onze portefeuille. 3. Projectontwikkeling De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de activiteiten in het kader van projectontwikkeling. Iedere fase binnen een project wordt afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht. Beheersing van de projectenportefeuille vereist een rapportagestructuur die gericht is op tijd (planning), geld en kwaliteit. Vooral het aspect tijd kan bij vertraging een flink gat in het budget slaan door renteverliezen. Daarnaast bestaat de kans dat bij verdere vertraging het project opnieuw ontwikkeld moet worden, waarbij sprake is van een forse kapitaalvernietiging. Naast de faserapportage is het risicomanagement projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd. De benodigde risicobuffer voor de projectenportefeuille is gekwantificeerd. 4. Opdrachtgeverschap en het sluiten van contracten In het investeringsstatuut is vastgelegd hoe verantwoord investeren binnen GoedeStede wordt geborgd. De directeur/bestuurder is eindverantwoordelijk inzake het investeringsbeleid. De formulering en vaststelling van het investeringsbeleid en de nadere uitwerking in activiteiten op het gebied van investeringen vinden plaats, binnen de geldende kaders zoals aangegeven in dit statuut. Er wordt gewerkt binnen de kaders van de activiteitenplannen, de afdelings(jaar)plannen en (meerjaren)begrotingen van GoedeStede. Op het gebied van investeringen stelt het bestuur, in de viermaandelijkse managementrapportage, de volgende overzichten voor de Raad van Commissarissen ter beschikking: 1. Het overzicht projecten nieuwbouw met daarin opgenomen de realisatie en prognose van kosten en opbrengsten per project in vergelijking met de goedgekeurde budgetten; 2. De prognose kasstromen voor de komende vijf jaar en het hiervan afgeleide overzicht kengetallen. In het kader van de jaarlijkse begroting worden de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw begroot. Het bestuur stelt de begroting, en daarmee de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw, vast. De Raad van Commissarissen keurt deze goed. De bestuurder is bevoegd om na goedkeuring de investeringen te doen. Het bestuur is bevoegd om een cumulatieve verplichting aan te gaan van 5% boven de beïnvloedbare kosten van de door de Raad van Commissarissen goedgekeurde reguliere begroting. Voor nieuwbouwprojecten is het bestuur bevoegd een cumulatieve verplichting aan te gaan van 10% boven het door de Raad van Commissarissen goedgekeurde bedrag. Deze investeringen worden achteraf ter informatie voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Besluiten Het statuut schept daarmee kaders bij investeringsafwegingen. Het vormt een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de Raad van Commissarissen een handvat om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.

55

Belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van de investering aan financiële beoordelingscriteria. In het investeringsstatuut zijn rendementsbepalingen en beoordelingscriteria opgenomen die ons helpen om bij maatschappelijke projecten een optimalisatie te kunnen bereiken tussen een verantwoord maatschappelijk rendement en financieel rendement. Daarnaast wordt bij de besluitvorming tot het aangaan van investeringen gewerkt met een zogenaamd stoplichtenmodel. Het stoplicht staat op oranje als het beschikbaar vermogen bij besluit tot investeren daalt tot 125% van de door de Aw vastgestelde ondergrens aan volkshuisvestelijk vermogen. Daarnaast wordt bij elke investeringsbeslissing de invloed op de operationele kasstroom getoetst. Naast een vereist rendement is hierbij doorslaggevend dat de financiering van de investering borgbaar is bij het WSW. Aanbestedingen worden gedaan conform het vastgestelde aanbestedingsbeleid. 5. Het sluiten van samenwerkingsverbanden Voor het realiseren van investeringen kan GoedeStede een samenwerking met derden aangaan. De samenwerking kan in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst of in een vennootschap onder firma. De samenwerkingspartner wordt getoetst op reputatie, integriteit, financiële soliditeit en capaciteit. 6. Financiering De leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 € 409 miljoen. De gemiddelde rentevoet van de portefeuille bedraagt 4,07%. Voor het financieren van haar activiteiten trekt GoedeStede leningen aan onder borging van het WSW. Door middel van 24 kwalitatieve vragen brengt het WSW de ‘Business Risks’ van een corporatie in kaart. Daarnaast hanteert het WSW voor de monitoring van de ‘Financial Risks’ de volgende Financiële ratio’s:  Interest Coverage Ratio (ICR): norm tenminste 1,4;  Debt Service Coverage Ratio (DSCR): norm tenminste 1,0;  Loan to Value: norm maximaal 75%;  Solvabiliteit: norm tenminste 20%;  Dekkingsratio: norm maximaal 40%. De ICR en de DSCR worden bepaald als ongewogen gemiddelde over de afgelopen drie verslagjaren en als gewogen gemiddelde over de komende vijf prognosejaren. Voor het WSW geldt de laagste van de twee als bepalend voor de risicoreserve. De Aw hanteert een percentage van 25% als norm voor de solvabiliteit. Het monitoren en beheersen van de kasstromen is dus van essentieel belang. Het risico is groot dat woningcorporaties als gevolg van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing in grote financiële problemen komen. GoedeStede is samen met andere corporaties dan verplicht bij te springen. 7.a Treasury Het treasury statuut, het strategisch treasury beleidsplan en het treasury jaarplan zijn voor GoedeStede belangrijke instrumenten om de financiële risico’s verbonden aan treasury management te beheersen. In het treasury statuut zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden met betrekking tot treasury management geregeld. Het strategisch treasury beleidsplan is een vertaling van de doelstellingen van ons financieel en treasury beleid. Ons beleggingsbeleid is erop gericht dat alleen overtollige middelen worden aangehouden als wij deze middelen niet op een andere wijze kunnen aanwenden. Onze huidige beleggingsportefeuille bedraagt ultimo 2015 € 0,5 miljoen en bestaat uitsluitend uit vastrentende waardes. Het treasury jaarplan vormt de leidraad voor de uit te voeren treasury handelingen in een jaar. Bij de invulling van (her)financieringen streven wij primair naar risicospreiding binnen de leningenportefeuille

56

onder de voorwaarde dat maximaal 15% van de leningenportefeuille aan bedrijfseconomisch renterisico onderhevig mag zijn. Ultimo 2015 bedraagt het bedrijfseconomisch renterisico voor de jaren: 2016: 2017: 2018: 2019: 2020:

6,6% 7,2% 7,2% 6,9% 9,5%

7.b Renterisico (stijging van het rentepercentage) De disconteringsvoet die het WSW voorschrijft bij de berekening van de bedrijfswaarde is gebaseerd op de historische gemiddelde rente op 10-jaars staatsobligaties en de opslag die corporaties daarop betalen voor hun financiering. Ortec Finance bepaalde op basis van cijferreeksen die teruggaan tot 1901, dat op de lange termijn de nominale rente op 10-jaars staatsobligaties voor Nederland 4,25% is. Met een inflatie van 2%, betekent dit een reële rente van 2,25%. Ervaringscijfers van WSW leren dat de opslag voor geborgde leningen en overige financieringskosten gezamenlijk ongeveer 0,75% bedragen. Het disconteringspercentage komt hiermee uit op 5%. De gemiddelde rentekostenvoet ultimo 2015 voor GoedeStede is gelijk aan 4%. In het verslagjaar is het volgend scenario doorgerekend.  gemiddelde rentekostenvoet voor de leningenportefeuille ultimo 2015 van GoedeStede is gelijk aan de disconteringsvoet van 5%.  herfinanciering en renteherziening voor de jaren 2016 tot en met 2020 tegen een rentepercentage van 5%. De uitkomsten van het scenario laten zien dat, met uitzondering van het jaar 2016, wordt voldaan aan de normen van het WSW. Niet voldaan wordt aan de normen van GoedeStede. GoedeStede kiest voor de juiste balans tussen aflossing van haar leningschuld en nieuwbouw. 8. Derivaten GoedeStede heeft één in 1993 afgesloten lening met een daaraan gekoppeld derivaat van het type Receiver Swap, die loopt tot 1 april 2034. Zowel de lening als de Receiver Swap zijn afgesloten bij de BNG. Het betreft een niet risicovol derivaat. Op 1 oktober 2012 zijn de ‘beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van het ministerie van BZK in werking getreden. De hier gegeven beleidsregels beogen dat geschikte financiële derivaten op de juiste wijze en in verantwoorde mate worden ingezet. Daartoe worden ten eerste organisatorische eisen gesteld aan toegelaten instellingen die financiële derivaten willen gebruiken. De toegelaten instelling moet aannemelijk maken dat zij daartoe voldoende professioneel is geëquipeerd. GoedeStede maakt gezien de omvang van haar organisatie geen gebruik meer van derivaten. 9. Liquiditeit De liquiditeit is het vermogen om op de korte termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. De liquiditeit wordt uitgedrukt in de current ratio, waarbij de vlottende middelen worden afgezet tegen de vlottende schulden. Eind 2015 bedraagt de current ratio van GoedeStede 0,1 Bij een actief treasury beleid schommelt deze tussen de 0 en 1,0. 10. Grondposities GoedeStede wil bij het verwerven van grondposities slechts een beperkt risico nemen. Investeringen met een korte horizon (ofwel 5 tot 10 jaar) worden goedgekeurd. Wanneer zeer beperkt zicht is op het verkrijgen van een bestemming en grote onzekerheid bestaat over de termijn dan neemt GoedeStede geen positie in. In 2015 heeft GoedeStede haar grondpositie verder

57

afgebouwd. Eind 2015 bedroeg de waarde van de ingenomen grondposities GoedeStede € 2,7 miljoen. Controlesystemen Bij de beheersing en monitoring van risico’s volgen wij onze planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit zes hoofdonderdelen: 1. omgevingsanalyse; 2. periodieke rapportages; 3. delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden; 4. beheersing bedrijfsprocessen; 5. interne controlemaatregelen; 6. benchmarking. 1. Omgevingsanalyse De omgevingsanalyse wordt in drie cycli bewaakt. Bij de totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan worden de trends die gesignaleerd en verwacht worden in de samenleving geïnventariseerd. Vervolgens wordt beoordeeld of deze van invloed kunnen zijn op onze sector en onze organisatie. In scenario’s wordt dan vertaald wat de bandbreedte is van deze trends en welke gevolgen die kunnen veroorzaken. Ter voorbereiding op de jaarlijkse beleidsdag, waar de stand van zaken van het ondernemingsplan en de invulling van de jaarplannen aan de orde komt, wordt in voorkomende gevallen een overzicht verstrekt van ontwikkelingen die gaande zijn (op zowel politiek, sociaal, technisch en economisch gebied). Er wordt beoordeeld of die ontwikkelingen invloed hebben of kunnen hebben op onze missie, visie, doelstellingen en ambities. Tot slot, tijdens de bilaterale overleggen tussen de directeur-bestuurder en de leden van het management, zijn deze onderwerpen een terugkerend thema. 2. Periodieke rapportages De periodieke rapportages zijn een onderdeel van onze planning- en controlcyclus.  Maandelijks wordt een kengetallenoverzicht samengesteld. Dit kengetallenoverzicht is afgeleid van de trimesterrapportage. Door middel van een kleurenoverzicht wordt een quickscan gegeven van een aantal relevante indicatiecijfers;  Per twee maanden wordt een overzicht gegeven van de gerealiseerde en begrote kostenbudgetten per budgethouder. Ook wordt een prognose gegeven voor het jaarbudget;  Per vier maanden wordt een managementrapportage uitgebracht. De indeling van de rapportage is gebaseerd op de BBSH-taakvelden. Daarnaast worden de te realiseren doelstellingen uit het ondernemingsplan gemonitord;  De begroting is taakstellend voor het lopende kalenderjaar;  Op basis van het strategisch treasury beleidsplan en de randvoorwaarden in het treasury statuut, wordt het treasury jaarplan opgesteld inzake vermogensbeheer, rentevisie en cashmanagement. 3. Delegatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden Bevoegdheden zijn toegekend tot het aangaan van verplichtingen passend binnen de begroting en binnen de vastgestelde procuratieregeling, het toegekende budget en het treasury jaarplan. 4. Bedrijfsprocessen Alle processen binnen de organisatie zijn beschreven en voor de hele organisatie digitaal beschikbaar. De nadruk hierbij is gelegd op efficiëncyverbetering en op de toetsing van de risico’s die de diverse processen met zich meebrengen.

58

5. Interne controlemaatregelen In de planning- en controlcyclus wordt per vier maanden een uitgebreid managementrapport uitgebracht. Dit wordt gevolgd door een rapportage controlebevindingen, waarin ook een apart hoofdstuk voor de risicobeheersing is opgenomen. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan de volgende financiële verslaggeving risico’s:  Het verloop van het financieringsrisico op basis van de borgingsruimte van het WSW;  De Interest Coverage Ratio, waarbij de relatie wordt gelegd tussen de exploitatie van het bestaand bezit en de betaalde interest. Tevens is het exploitatierendement opgenomen;  Het weerstandsvermogen, verhouding tussen het eigen vermogen en balanstotaal;  Loan to value als relatie tussen de bedrijfswaarde/marktwaarde en het aandeel externe financiering;  Dekkingsratio als relatie tussen de WOZ waarde van het geborgd bezit en de hiertegenover staande financiering;  Verloop renterisico;  Risicobepaling projectontwikkeling;  Fiscale ontwikkelingen. Het controlerapport gaat verder in op de operationele en strategische doeleinden, waarbij onderlinge verbanden tussen de verschillende taakvelden worden gelegd en aanbevelingen worden gedaan om de procesgang of de rapportage daarover te verbeteren. Deze worden opgenomen in een actiepuntenlijst, waarvan de voortgang periodiek wordt bewaakt. Fraude-risico is een vast punt in het rapport. Het controlerapport wordt besproken met de MT leden. 6. Benchmarking In 2015 zijn drie benchmarks gepubliceerd. De Aedes-CiP geeft inzicht in volkshuisvestelijke en financiële gegevens van alle individuele woningcorporaties en is gebaseerd op de gegevens over het afgelopen boekjaar die bij de Aw zijn aangeleverd. De Aedes-benchmark geeft inzicht in de prestaties van corporaties op de thema’s bedrijfslasten en huurdersoordeel. Deze eerste editie van de benchmark is een nulmeting. Er wordt gewerkt aan verdere harmonisatie van definities en gebruikte data. Op het onderdeel beïnvloedbare bedrijfskosten scoorde GoedeStede een A. Op het onderdeel huurdersoordeel is een B gescoord. Meer informatie is te vinden in paragraaf 9.2. In de online benchmarktool van het CBC zijn zeven prestatievelden gevuld met cijfers van de Aw, KWH (keurmerk huurdersoordelen), Shaere (energieprestaties) en FLOW (arbeidsmarkt). Dit biedt inzicht in sterktes en ontwikkelpunten op de onderdelen waar GoedeStede aan deelneemt.

59

9. Personeel & organisatie 9.1 Personeel   

Wij blijven zoeken naar mogelijkheden om ons werk te doen met minder mensen. Wij blijven investeren in de verdere ontwikkeling van de kerncompetenties van medewerkers. Wij willen het ziekteverzuim reduceren.

Goed werkgeverschap Onder invloed van digitalisering, bezuinigingen en plannen van het kabinet verandert het werk bij corporaties. De huidige tendens is dat corporaties zich steeds meer richten op de kerntaken. GoedeStede werkt met steeds minder middelen en mensen aan haar kerntaken. In onze visie over goed werkgeverschap dragen wij een steentje bij aan de vitaliteit, de gezondheid en het werkplezier van medewerkers. In ons personeelsbeleid leggen we daarom de focus op duurzame inzetbaarheid. Wij vinden het belangrijk dat onze mensen ambitieus, betrokken en competent (ABC) gedrag vertonen. Deze kerncompetenties zijn verankerd in de jaarlijkse gesprekscyclus. Daarbij is ook aandacht voor de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers om hun flexibiliteit en inzetbaarheid zoveel mogelijk te bevorderen. We hebben een personeelsvereniging die in 2015 activiteiten heeft georganiseerd. Deze activiteiten zijn goed bezocht en positief gewaardeerd. De activiteiten van de personeelsvereniging hebben als doel ontspannen en informeel (met partners of introducees) samen te zijn. Stip op de horizon In het visiestuk “stip op de horizon” schetsen we de toekomst, waar GoedeStede wil staan in september 2019. In vier lunchbijeenkomsten heeft de directeur-bestuurder op 8 juni aan alle medewerkers deze visie mondeling toegelicht en was er gelegenheid tot het stellen van vragen. De “stip op de horizon” heeft per 1 september 2019 personele consequenties. Daarom is een reorganisatieplan geschreven, gericht op begeleiding en investering in een “van werk naar werk” traject. Dit plan is samen met een adviesaanvraag aan de OR toegestuurd. De OR heeft in september een schriftelijke reactie aan de directeur-bestuurder gestuurd. In oktober is dit besproken tijdens de overlegvergadering met de directeur-bestuurder en de OR. De brief van september is het formele schriftelijke advies van de OR. CAO Woondiensten Het bestuur van Aedes en vakbonden FNV, CNV en De Unie hebben ingestemd met het onderhandelingsresultaat voor een nieuwe CAO Woondiensten. De CAO loopt met terugwerkende kracht van 2 januari 2014 tot en met 31 december 2016. Werknemers kregen een structurele loonsverhoging van 1% op 1 november 2015 en nog eens 1,25% op 1 januari 2016. Daarnaast ontvingen zij in november 2015 een eenmalige uitkering van € 900,00 bruto, gevolgd door twee uitkeringen van € 450,00 bruto in april en juli 2016 (naar rato van de omvang van het dienstverband). Verder wordt de voorwaardelijk vroegpensioenregeling in de periode tot en met 2019 met 40 procent afgebouwd. Van-werk-naar-werk Ook stellen werkgevers 1 miljoen euro beschikbaar om de mobiliteit van corporatiemedewerkers te stimuleren, bijvoorbeeld via van-werk-naar-werktrajecten. In de CAO is ook opgenomen waaraan een sociaal plan moet voldoen.

60

Onderzoek marktconforme lonen Om in de toekomst tot een CAO met marktconforme lonen te kunnen komen, onderzoeken werkgevers en vakbonden het komende half jaar de beloningen van woningcorporaties met vergelijkbare sectoren. Protocollen De werkkostenregeling is van kracht per januari 2015. Dit heeft tot gevolg gehad dat het attentiebeleid is aangepast. De regeling bedrijfsfitness en stoelmassage zijn stopgezet (in 2015 vervangen door de fitpas). Het agressieprotocol is aangepast. In een themalunch is extra aandacht aan agressie besteed. Het werktijden-en overwerkbeleid is aangepast. Dit betreft een verruiming van de regels voor flexwerken (4 x 9 uur). Het beoordelingsbeleid (2008) is geacutaliseerd. De Risico Inventarisatie & Evaluatie is up to date gemaakt. Deze moet nog worden getoetst door de Arbodienst. Beoordelingssysteem In het kader van persoonlijke ontwikkeling en professionalisering kunnen medewerkers op basis van hun POP (Persoonlijk Ontwikkelings Plan) invulling geven aan hun ambities en ontwikkelwens. Tijdens het voortgangsgesprek wordt het POP besproken. De gedragscriteria, die horen bij de kernwaarden (ABC) zijn ook in 2015 gebruikt om SWART afspraken te maken tijdens het planningsgesprek om de kernwaarden Ambitieus en Betrokken daadwerkelijk te vertalen in zichtbaar gedrag. Dit ABC-gedrag weegt mee bij de beoordeling. Met alle medewerkers zijn plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken gevoerd. Tijdens de gesprekken zijn afspraken gemaakt, bewaakt en beoordeeld over te bereiken resultaten en het ontwikkelen van (kern)competenties. Competentiemanagement In 2015 zijn de competentieprofielen vastgesteld door het managementteam en op het intranet geplaatst. Opleiding en ontwikkeling De kwaliteit van onze medewerkers bepaalt de kwaliteit van GoedeStede. GoedeStede blijft daarom investeren in de professionaliteit en zelfstandigheid van medewerkers. Het budget voor te volgen opleidingen voor medewerkers bedroeg in 2015 2,5% van de bruto loonsom inclusief individueel loopbaanbudget. De kosten voor loopbaanadvies en coaching worden onder opleiding en ontwikkeling geschaard. Personeelsbestand In 2015 zijn geen medewerkers in dienst gekomen. Wel is één tijdelijke arbeidsovereenkomst omgezet in een vast dienstverband. Vijf medewerkers hebben de organisatie verlaten vanwege verschillende redenen, zoals vroegpensioen en eigen keuze. GoedeStede hanteert het beleid dat door middel van slimmer en efficiënter werken vacatures die ontstaan op ‘natuurlijke momenten’, niet vanzelfsprekend worden ingevuld. Een zesde medewerker is helaas na een langdurig ziekbed overleden. Eind 2015 heeft GoedeStede 54 medewerkers in dienst die samen 48,29 fte bezetten, exclusief stagiaires. De formatie is hiermee ten opzichte van eind 2014 gedaald (eind 2014 was de bezetting 63 medewerkers, 55,76 fte). Per 31 december 2015 beheren wij per fulltime medewerker 167 verhuureenheden.

61

GoedeStede biedt medewerkers de mogelijkheid om via het zogenaamde ‘cafetariasysteem’ uren te kopen. Hieraan hebben in totaal 32 medewerkers deelgenomen, waarvan 21 gebruik hebben gemaakt van de 55+ regeling. Eén ouderschapsverlof is voortgezet. GoedeStede heeft in het verslagjaar één stagiaire gehad bij Vastgoed en één vrijwilliger bij Incasso. Er vonden een aantal ‘snuffelstages’ plaats. Er werken 30 mannen en 24 vrouwen verdeeld in de onderstaande leeftijdsklassen:

vanaf 65 60 tot 65 55 tot 60 50 tot 55 45 tot 50 40 tot 45 35 tot 40 30 tot 35 25 tot 30 tot 25 0

5

10

15

20

De gemiddelde leeftijd is 49,7 jaar. In 2015 hebben twee medewerkers hun 12,5 jarig jubileum gevierd. Drie medewerkers zijn met pensioen gegaan. Arbobeleid en ziekteverzuim Wij willen het ziekteverzuim reduceren. Evenals in 2014 is de norm voor het verzuim voor 2015 gesteld op 3%. Het verzuimpercentage in 2015 bedroeg 5,18%. De percentages hebben we onderverdeeld in kort, middellang en langdurig verzuim. Ten opzichte van 2014 is het verzuim licht gedaald. Het langdurig verzuim met een percentage van 3,16 heeft invloed op het gemiddelde verzuimpercentage. De oorzaak van het langdurig verzuim is dat een aantal medewerkers langdurig arbeidsongeschikt werd als gevolg van niet-arbeidsgerelateerde aandoeningen. Ontwikkeling van het verzuim over de afgelopen drie jaar Verzuimstatistieken per jaar

2015

2014

2013

Gemiddelde duur in dagen 17,5 8,6 11,2 Gemiddelde frequentie 1,69 1,6 1,5 Gemiddeld verzuimpercentage 5,18 5,83 4,63 Het langdurig verzuim is een groot deel van het verzuimpercentage en we werken allemaal langer door in de toekomst. Daarom besteden we preventief aandacht aan werkplezier en inzetbaarheid op langere termijn. GoedeStede Gewoon Fit We willen slim en efficiënt werken en onnodige uitval door ziekte voorkomen. We hebben een GoedeStede Gewoon Fit programma opgesteld, waarin we gedurende het jaar regelmatig aandacht

62

aan vitaliteit besteden. Gedurende het hele jaar konden medewerkers gebruik maken van de Fitpas. Via e-mails en internet werden diverse acties aangeboden op het gebied van vitaliteit. Tijdens een themalunch is er een workshop Gezonde Voeding gegeven. Er is een actie geweest met stappentellers. Daarnaast is er een workshop Omgaan met (werk)stress georganiseerd, die gevolgd werd door individuele stresstesten als daar behoefte aan was. De helft van onze medewerkers heeft meegedaan aan de healthchecks, waarin gekeken werd hoe het met het mentale en fysieke welzijn van onze medewerkers is gesteld. De evaluatie heeft ertoe geleid dat er besloten is te stoppen met de fitpas. Agressie Er zijn in 2015 vier meldingen gedaan van verbaal overschrijdend gedrag. Drie van deze meldingen zijn gedaan op de afdeling Klantservice, één op de afdeling Vastgoed. In alle gevallen gaat het om telefonische contacten. In twee gevallen was het verbale gedrag dermate overschrijdend dat een officiële waarschuwing is gestuurd aan de betreffende huurders. Bij herhaling ondernemen we acties tot ontbinding/ontruiming van de huurovereenkomst dan wel aangifte bij de politie. Organisatie GoedeStede Aan het hoofd van de organisatie staat de directeur-bestuurder. Hij geeft direct leiding aan P&O en de adviseur beleid en concerncommunicatie. Ook is hij voorzitter van het managementteam dat bestaat uit de managers Woondiensten, Vastgoed en Financiën.

Directie-Bestuur

Beleid & Communicatie P&O

Woondiensten

Vastgoed

Klantservice

Financiën

Financiële Administratie

Woonservice

Nieuwbouw & Ontwikkeling

ICT

Wijkservice

Beheer & Onderhoud

Control & Treasury

Kwaliteit en Klantmanagement

Secretariaat

63

9.2 Kwaliteit van onze organisatie   

Wij communiceren steeds meer via digitale media. Wij beoordelen technische ontwikkelingen die onze dienstverlening kunnen ondersteunen. Wij meten de kwaliteit van onze dienstverlening.

Communicatiemiddelen We communiceren steeds meer digitaal. Daar waar nodig sturen we wijk- of complexgerichte nieuwsbrieven. Nieuwsbrieven gingen onder andere over onderhoudswerkzaamheden, het verwijderen van huisraad en afval, het plaatsen van nieuwe brievenbussen en de kosten van de parkeergarage. Wij hebben geen bewonersmagazine. Derhalve hebben we de GSA geadviseerd op welke manier zij haar achterban kan informeren. De GSA heeft haar website hierop aangepast. We hebben zelf een geheel nieuwe website gemaakt. Daarvoor is een nieuwe lay-out ontworpen en is alle content (her)schreven. Onze uitingen op Twitter worden ook automatisch op onze nieuwe website weergegeven. Op onze website kan de huurder voor de volgende zaken terecht:  Reparatieverzoek  Huur opzeggen  Klacht, tip of compliment doorgeven  Inschrijven voor studentenkamer  Reageren op vrije sector woning  Aanmelden serviceabonnement  Teruggebeld worden door een medewerker van GoedeStede Bij de implementatie van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem via WoningNet hebben wij ook veel content voor de nieuwe website geleverd. Ook zijn alle automatisch gegenereerde e-mails die naar onze kandidaat-huurders worden gestuurd herschreven en geprogrammeerd. Helaas heeft dit niet geresulteerd in minder telefonische contacten. GoedeStede beschikt over een LinkedIn profiel en een (niet actief beheerde) Facebookpagina en YouTube kanaal. Wij zijn ook bereikbaar via Twitter. We versturen berichten over de ontwikkelingen in de sector, activiteiten en wetenswaardigheden in Almere en over woningen/kamers die per direct te huur zijn. Ook reageren we op tweets als huurders ons via Twitter benaderen. Enquêtes Via de digitale enquêtemodule kunnen we snel en adequaat de meningen van onze klanten peilen. In 2015 is drie keer een enquête over woonplezier uitgezet onder meer dan 1.500 huurders. Digitale enquêtes worden ook gebruikt voor het meten van de kwaliteit van onze dienstverlening. Wekelijks sturen we huurders, die een reparatieverzoek hebben gemeld, een enquête. Na afronding van een planmatig onderhoudsproject ontvangen huurders ook een enquête. De uitkomsten van de enquêtes worden verwerkt in diverse maand- en kwartaalrapportages. Uiteindelijk vertalen we dit in verbeteringen van de processen of het beleid. Ook worden de resultaten besproken met de betreffende medewerkers en aannemers. Telefonische dienstverlening Ons klantcontactcenter bestond uit het callcenter en de receptie. De receptie is per 1 oktober 2015 gesloten en alleen nog bereikbaar op afspraak. Onze klanten zijn hierover geïnformeerd op onze website. De laatste maand van opening (september) zijn huurders via persoonlijk contact geattendeerd op de aanstaande sluiting. Uit coulance worden klanten, die zich zonder afspraak melden, nog wel geholpen met de opmerking dat dit eenmalig was.

64

Het eventuele gemis van de receptie is door GoedeStede deels opgevangen door meer mogelijkheden op de website te creëren. De telefonische openingstijden zijn ook gewijzigd per 1 oktober 2015. Het callcenter is op alle werkdagen geopend van 8.30 tot 13.00 uur. Buiten deze openingstijden worden spoedeisende zaken via de meldkamer opgepakt. Deze acties sluiten aan bij onze digitaliseringsstrategie. Het callcenter heeft in 2015 bijna 35.000 telefoontjes beantwoord. Hiervan is 74% binnen 30 seconden beantwoord. 73% is door het callcenter (eerstelijns) afgewikkeld. Het totaal aantal aangenomen telefoontjes is ten opzichte van 2014 met 12,5% gedaald. Hier tegenover staat echter wel dat er veel meer meldingen via de website worden afgewikkeld. Onze telefonische bereikbaarheid is, door de gewijzigde openingstijden en de bundeling in de bezetting, fors verbeterd. Kwaliteitsmetingen We meten zelf de kwaliteit van onze dienstverlening. Daarvoor hebben we kwaliteitsnormen vastgesteld. We meten onze dienstverlening via digitale enquêtes en een zogenaamde brieven- en klachtenmeetlat. Op basis van de uitkomsten van de enquêtes en de klachtenanalyses zijn verbeteracties ingezet. Kwaliteitsnormen In 2015 zijn de kwaliteitsnormen, die meegestuurd worden bij aanbestedingen vanaf 2016 op het gebied van planmatig onderhoud, herijkt en herschreven. Enquête voor nieuwe bewoners Van 202 huurders ontvingen we feedback over het proces rondom het betrekken van de nieuwe woning. 90% gaf ons een cijfer hoger dan een 5,54% gaf ons hoger dan een 7. Contacten per telefoon De kwaliteit van onze telefonische dienstverlening is in 2015 gemeten. Van 85 telefonische contacten zijn de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten geregistreerd en geanalyseerd. De totaalscore komt uit op een 7,6. Aandachtspunten zijn het concretiseren van de probleemstelling tijdens een gesprek en de afsluiting van een telefoongesprek door medewerkers. Brievenmeetlat De uitgaande post moet er gewoon goed uitzien, want dit is ons visitekaartje naar de buitenwereld. Daarom bewaken wij de huisstijl. Per kwartaal controleren we via de brievenmeetlat of de schrijfstijl goed wordt toegepast. Gemiddeld scoren we een 6,7 (6,4 in 2014). In de rapportages is een stijgende lijn te zien. Klachtenmeetlat Voor het registreren en volgen van klachten wordt gebruik gemaakt van de klachtenwerkstroom in het digitale archiefsysteem DisKis. De voortgang van de klachten wordt gemonitord. Maandelijks worden 15 klachten langs een meetlat gelegd en daarover wordt gerapporteerd. Via deze meetlat zijn dit jaar 178 klachten geëvalueerd. In 60% van de gevallen is de afgesproken werkstroom gevolgd. Uit de meetlat concluderen we dat bij 73% van de dossiers de dossiervorming in orde is. Klachtenanalyse In totaal zijn 327 afgehandelde klachten geanalyseerd. 75% van de klachten handelen we binnen de norm (van 10 dagen) af. 20% van de klachten ging over de afwikkeling van een technische klacht en 22% over de dienstverlening van GoedeStede. Een groot percentage wordt onder ‘anders’ gedefinieerd en die categorie wordt in 2016 aangepast.

65

We proberen te leren van de klachten door te onderzoeken hoe de klacht is ontstaan en hoe we kunnen voorkomen dat een klacht nog een keer voorkomt. Samen met de informatie uit de enquêtes, hebben we de volgende acties ondernomen: 



    

We houden “aftersales” gesprekken. Naar aanleiding van klachten over de oplevering van woningen zijn concrete afspraken met de opzichters dagelijks onderhoud gemaakt. Circa één week na oplevering van de woning wordt de huurder gebeld met de vraag of de huurder tevreden is. Verder is de afspraak gemaakt dat terugbelverzoeken dagelijks worden afgehandeld. Naar aanleiding van klachten over het onderhoud van de nieuwe woning wordt in de advertentie op WoningNet de woning uitgebreider beschreven. Ook wordt er meer gebruik gemaakt van foto’s zodat de huurder een beter beeld krijgt van de staat van de woning en het onderhoud dat hij eventueel zelf moet uitvoeren. Diverse teksten op de website zijn daarvoor aangepast. We proberen hiermee de verwachtingen richting nieuwe huurders realistisch weer te geven. Een oplossingsgerichte ‘mindset’ en het kunnen verplaatsen in de klant is erg belangrijk. Daarom zijn twee trainingen voor medewerkers en externe vaklieden gehouden. Managers zijn geïnformeerd omtrent het gebruik van de klachtenwerkstroom. We gebruiken een zogenaamd ‘u was niet thuis kaartje’. Klachten bij nieuwbouw worden geëvalueerd. Als er nog sprake is van garantie, worden prestatieafspraken gemaakt over de afhandeling van deze nieuwbouwklachten. Naar aanleiding van klachten over internetaansluitingen bij studentenkamers, gaat GoedeStede internet aanbieden. We nemen dit op in de servicekosten.

Aedes huurdersoordeel GoedeStede heeft deelgenomen aan de Aedes benchmark. Een van de onderdelen was de quickscan voor het huurdersoordeel. In oktober ontvingen we de uitslag.

Nieuwe huurder Oplevering van de woning Huurders met reparatie Snelheid van afhandelen Resultaat van reparatie Vertrokken huurders Planmatig onderhoud Kwaliteit planmatig onderhoud Totaalcijfer

2014

2015

7 7 6,8 7,1 7,2 6,8 6,9 6,9 6,8

6,5 6 7,6 7,6 8 7 7,1 7,2 7,2

GoedeStede haalt hiermee haar ambitie om een 7 te scoren op klantoordeel. Verslag van de Ondernemingsraad De zittingstermijn van de gehele Ondernemingsraad (OR) verviel dit jaar. Twee leden gaven aan deze niet te willen verlengen. Eén lid heeft aangegeven voor een periode van zes maanden aan te blijven vanwege de continuïteit. Omdat er drie vacatures waren en drie kandidaten zich aandienden, is besloten geen nieuwe verkiezing te houden. We zien dat de afdeling Woondiensten weer ruim vertegenwoordigd is. In 2016 werven we een nieuw lid voor de OR bij voorkeur van de afdeling Vastgoed.

66

Begin juni is de OR, net als de overige medewerkers van GoedeStede, geïnformeerd over de toekomstplannen zoals verwoord in de ‘stip op de horizon’. Eind juni ontving de OR een formele adviesaanvraag over de volgende voorgenomen besluiten: De afbouw van afdeling Klantservice (krimping in formatie). Einddatum van dit traject is 1 september 2019. Vervallen van de functie ‘teammanager’ per 1 september 2019. Outsourcen van de werkzaamheden van de twee medewerkers Wijkservice (assistent wijkbeheerders) per 1 september 2019. De OR heeft schriftelijk en mondeling vragen gesteld en daarna een advies uitgebracht. De OR heeft ervoor gekozen om aan dit advies geen positief of negatief label te plakken. De OR is blij dat er vorm is gegeven aan een vorig jaar geagendeerd punt over de zichtbaarheid van de RvC leden. Dit jaar is gekozen voor een speeddate met de RvC en de medewerkers van GoedeStede. De OR vond dit een positieve bijeenkomst die zeker voor herhaling vatbaar is. De bonden zijn twee keer uitgenodigd om medewerkers van GoedeStede op de hoogte te brengen van de stand van zaken rondom de CAO onderhandelingen. Op 19 november heeft de OR tijdens het jaarlijkse gesprek met de leden van de RvC kennisgemaakt met de vorig jaar geïnstalleerde leden mevrouw Kramer en mevrouw Zoodsma. Verder is in dit gesprek onder meer de werkdruk onder de aandacht gebracht. De OR heeft zich dit jaar ook bezig gehouden met het werktijden- en overwerkbeleid en het beoordelings- en beloningsbeleid. Er is kennis gemaakt met de nieuw ingehuurde P&O functionaris. Bedrijfshulpverlening Binnen GoedeStede zijn zeven medewerkers opgeleid als bedrijfshulpverlener (BHV). Twee leden, waaronder het hoofd BHV, hebben de groep verlaten. Inmiddels is een nieuw hoofd BHV opgeleid en hebben alle BHV-ers de vereiste (herhalings)cursussen inclusief AED training gevolgd. Elke maand controleren de leden de installaties en andere veiligheidsmiddelen. In april is een wettelijke verplichte ontruimingsoefening gehouden. Geschillencommissie GoedeStede heeft een externe, onafhankelijke geschillencommissie waar klanten terecht kunnen als zij vinden dat zij niet conform het vigerende beleid zijn behandeld. De geschillencommissie is een onafhankelijke commissie die functioneert op afstand van GoedeStede. De leden van de commissie zijn niet als werknemer verbonden aan GoedeStede. Zij brengen een advies uit aan de directie. De commissie is samengesteld uit een huurdersvertegenwoordiger, de heer Th.J. van der Horst, een verhuurdersvertegenwoordiger, de heer mr. R. Boekhoff, en een onafhankelijk voorzitter, mevrouw mr. M. Koole. Aftreden/herbenoeming vindt plaats volgens een rooster van aftreden. Het rooster van aftreden kunt u vinden op onze internetsite en is opgenomen in het jaarverslag van de commissie. Met ingang van 31 december 2015 is de heer M. Groen, werkzaam als advocaat, benoemd tot lid van de commissie namens de corporatie. De heer mr. R. Boekhoff is per 31 december afgetreden. Mevrouw M. Koole en de heer Th.J. van der Horst zijn beiden benoemd voor respectievelijk een 1e en 2e herbenoeming. De geschillencommissie heeft in 2015 één keer vergaderd.

67

In 2015 zijn vier klachten bij de geschillencommissie ingediend. Twee klachten moesten eerst het traject binnen de dagelijkse organisatie/directie nog te doorlopen. Een klacht betrof een bezwaar tegen de hoogte van de huur. Een klacht betrof de slechte staat van de woning. Deze klachten zijn niet meer bij de commissie teruggekomen. Twee klachten zijn door de commissie in haar vergadering van november behandeld. Een klacht betrof de hoogte van de huur (sociaal contract) die door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitkomt. De andere klacht betrof een gestelde onzorgvuldigheid van GoedeStede bij een ontruiming. Beide klachten waren naar het oordeel van de commissie niet gegrond. De directie heeft de voorzitter van de commissie en de huurders laten weten beide adviezen op te volgen.

9.3 Goed bestuur    

Wij Wij Wij Wij

zijn transparant over onze plannen en prestaties. willen prestatieafspraken (blijven) maken met de maatschappelijke partners in de stad. blijven op logische momenten met belanghouders in gesprek. voldoen nog steeds aan de wetten en regels van goed bestuur.

Ondernemingsplan 2014-2016 GoedeStede is een zelfstandige organisatie met eigen ambities en doelen. Regelgeving en verwachtingen van belanghouders beïnvloeden ons werk. In 2013 hebben wij onze ambities via een interactief proces met onze belanghouders vastgelegd in het ondernemingsplan 2014-2016. Een THUIS als basis Onze koers is scherper geworden. Wij anticiperen op externe ontwikkelingen, nieuwe wettelijke kaders en regelgeving rondom de taakvelden van woningcorporaties. We zijn er trots op dat we ‘gewoon goede’ volkshuisvesting mogelijk kunnen blijven maken in Almere.  We blijven huurwoningen toevoegen.  We verkopen geen woningen.  We verlagen de bedrijfslasten.  We voeren een sociaal huurbeleid. De richting voor de toekomst is:  We bieden een Thuis voor mensen met een smalle beurs.  We concentreren ons werk in en rondom de woningen.  We zorgen voor een basiskwaliteit die schoon, heel en veilig is.  We blijven onze woningen ‘gewoon goed’ onderhouden en clusteren de werkzaamheden.  We werken samen vanuit een toegevoegde waarde.  We blijven bereikbaar voor klanten.  We toetsen onze activiteiten aan onze principes. MISSIE: Woningstichting GoedeStede biedt haar huidige en toekomstige klanten een Thuis. Wij zorgen voor betaalbare huurwoningen voor klanten die op het gebied van wonen een steuntje in de rug nodig hebben. Kernwaarden vormen de basis voor onze manier van werken en de omgang met elkaar, met onze bewoners en onze belanghouders. Bij GoedeStede doen wij dat: Gedreven + met Gezond verstand = Gewoon Goed

68

We toetsen onze activiteiten aan onze principes:  De kwaliteit voor klanten blijft gewaarborgd.  Het is sober en doelmatig.  De gebruiker/vrager betaalt (mee).  Een investering verdienen we terug.  Samenwerken levert een win-win situatie op.  Logische/natuurlijke momenten worden benut.  Het werk besteden we uit of doen we zelf.  Het werk kan slimmer, beter of anders.  We voldoen aan de interne en externe (financiële) normen. Als maatschappelijke onderneming werken wij aan ‘gewoon goed’ wonen. Wij werken gedreven en met gezond verstand aan volkshuisvestelijke opgaven. Almere is daarbij ons werkgebied en daar ligt onze opgave. Vanuit onze eigen kracht werken we aan gewoon goed wonen in Almere. Klanten kunnen ons bereiken. Wij werken samen met bewoners, met de gemeente en met onze partners aan de gezamenlijk gestelde doelen. Wij beheren de woningen sober en doelmatig in wijken waar het prettig wonen is. Ons bezit houden we technisch en functioneel op orde. GoedeStede hanteert een basiskwaliteit. Dat uitgangspunt gebruiken we ook bij het beheer en onze inzet op leefbaarheid in wijken en binnen onze organisatie. We werken efficiënt en effectief. Beheersing integriteit Wij dienen een publiek belang. Integer en transparant handelen van het bestuur, professioneel toezicht en het afleggen van verantwoording is een vereiste. Wij laten zien dat de samenleving op ons kan vertrouwen. Wij waarborgen dat we ons vermogen aan maatschappelijke bestemmingen besteden. Wij gaan correct met onze klanten om. Ons toezicht is professioneel. Onze organisatie is transparant ingericht. GoedeStede acht het van belang dat werknemers op adequate en veilige wijze melding kunnen doen van eventuele vermoedens van misstanden bij GoedeStede. Daarvoor is de 'Regeling procedure inzake het omgaan met een vermoeden van een misstand' opgesteld (klokkenluidersregeling). Er is in 2015 geen gebruik gemaakt van deze regeling. Op onze website is de klokkenluidersregeling te vinden alsmede onze gedragscode en ons privacyreglement. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Hier kan iedereen, desgewenst anoniem, signalen doorgeven over mogelijke fraude of zelfverrijking bij corporaties. Het meldpunt is niet bedoeld voor klachten over bijvoorbeeld onderhoud van de woning of huurgeschillen. Op onze website staan de gegevens van dit meldpunt. Er hebben ons geen meldingen bereikt. Compliance op wet- en regelgeving We voeren een actief compliancebeleid dat ervoor moet zorgen dat wij voldoen aan alle wet- en regelgeving en aanvullende richtlijnen. Het niet voldoen aan wet- en regelgeving, brengt risico’s met zich mee ten aanzien van onze ‘license to operate’ en het huurdersoordeel. Onze jaarverslagen geven inzicht in onze activiteiten die we zelf of in verbinding of in samenwerking met anderen ondernemen. We zijn voortdurend met onze belanghouders in gesprek. We maken prestatieafspraken met de gemeente, de andere corporaties en in de toekomst met de huurdersorganisaties.

69

Woningwet Na een traject van 14 jaar, negen ministers en een staatssecretaris is het gelukt om de Woningwet per 1 juli 2015 in te laten gaan. De wet is uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) en de BTIV 2015 (Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015). Ook hebben we te maken met een ministeriële regeling (MR) waarin de details uit de AMvB/BTIV in cijfers en bedragen worden toegelicht. Aedes heeft de hoofdpunten uit de nieuwe Woningwet uitgewerkt in een routeplanner. Deze planner helpt ons bij de uitvoering van de wet. Nog niet alle onderdelen van de Woningwet zijn nader uitgewerkt of uitgediept, dus blijven we alert op aanpassingen/reparaties. De wet is ingegaan op 1 juli, maar sommige artikelen uit de wet treden in werking op een later moment, zoals de indiening van het ontwerp splitsingsplan per 1 januari 2017. Ook hebben we te maken met een aantal overgangsregelingen. Dit geldt voor bijvoorbeeld de start van de cyclus om te komen tot prestatieafspraken. Governancecode Per 1 mei 2015 is de vernieuwde Governancecode van kracht. In de Governancecode voor Woningcorporaties staan principes en bepalingen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, De code moet bestuurders en toezichthouders richtlijnen geven voor goed bestuur en toezicht. Leden van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) zijn verplicht zich aan de code te houden. GoedeStede is lid van de landelijke bracheorganisatie en vereniging van woningcorporaties Aedes. Derhalve houden wij ons ook aan de Governancecode en de Aedescode. Aedes en de VTW beoordelen of corporaties zich houden aan de governancecode. Zij toetsen extra op de volgende vier specifieke bepalingen; 1. Verplichting tot visitatie 2. Verplichting tot publicatie van de honorering van de bestuurders en toezichthouders 3. Zittingstermijn van commissarissen 4. Voldoen aan de eisen (behaalde punten) van de permanente educatie In dit jaarverslag is op deze vier punten een toelichting gegeven. Jaarlijks voeren wij een governancecheck uit om te beoordelen of wij op het gebied van governance nog voldoen aan alle wet- en regelgeving. De nieuwe governancecode is beoordeeld op de betekenis voor GoedeStede en we zien daar nauwelijks afwijkingen ontstaan. Vrijwel parallel aan de governancecode kregen we te maken met de Woningwet. Deze wet raakt op veel punten de uitgangspunten, werkwijzen en documentatie rondom onze governance. Alle wijzigingen voeren we zoveel mogelijk geïntegreerd door. ‘Pas toe of leg uit’ Voor de meeste bepalingen in de nieuwe governancecode geldt alleen ‘pas toe’. Van enkele bepalingen kan worden afgeweken als dit tot een beter maatschappelijk resultaat leidt. Vaak wordt verwezen naar de nieuwe Woningwet. Zo ook voor wat betreft principe 3.3, met een verwijzing naar artikel 25.3 van de Herzieningswet; een bestuurder wordt benoemd voor ten hoogste vier jaar en kan telkens herbenoemd worden voor ten hoogste vier jaar. De huidige bestuurder is, in een periode dat de governancecode nog niet bestond, voor onbepaalde tijd benoemd. Er is geen afvloeiingsregeling afgesproken. De RvC is met de bestuurder overeengekomen de bestaande arbeidsovereenkomst te respecteren. Bij toekomstige benoemingen worden de wettelijke termijnen in acht genomen.

70

Governancestructuur GoedeStede heeft als rechtsvorm een stichtingsmodel en is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet. Wij zijn werkzaam in de volkshuisvesting en hebben toelating in de gemeente Almere en in de gemeente Zeewolde. De stichting heeft een tweelaags besturingsmodel. Er is een Raad van Commissarissen en een directeur-bestuurder. De dagelijkse leiding is in handen van de directeur-bestuurder. De directeurbestuurder voert zijn werkzaamheden uit zoals vastgelegd in het directiestatuut. Hij stuurt drie managers aan en de functionarissen die zich bezig houden met strategie en personeelszaken. Tot de statutaire taak van de Raad van Commissarissen behoort het houden van toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken in onze stichting. De Raad van Commissarissen staat het bestuur met raad terzijde en vervult de werkgeversrol van de bestuurder. Besluiten van het bestuur, die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad van Commissarissen, zijn in de statuten alsmede in de Governancecode Woningcorporaties vermeld. De vergoedingen van de Raad van Commissarissen voldoen aan de Honoreringscode Commissarissen. De Raad van Commissarissen bestaat uit ten minste drie en ten hoogste vijf natuurlijke personen. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging. De zittingstermijn van de leden bedraagt vier jaar. De zittingsduur bedraagt twee maal een termijn van vier jaar. Het rooster van aftreden wordt gepubliceerd op de website. De Raad van Commissarissen beschikt over een reglement, een profielschets voor de leden en een profielschets voor de voorzitter. Ook deze documenten zijn te vinden op onze website. De Raad van Commissarissen kent drie commissies; een Remuneratiecommissie, een Auditcommissie en een commissie Volkshuisvesting. De Remuneratiecommissie beoordeelt het functioneren van de bestuurder, maakt afspraken over de te behalen prestaties en stelt de beloning vast. De Auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit noodzakelijk acht, maar ten minste één maal per jaar met de onafhankelijke accountant. De commissie Volkshuisvesting fungeert als klankbord over de strategie en ambities op het gebied van de volkshuisvestelijke opgave. Over de activiteiten van deze commissie kunt u meer lezen in hoofdstuk 2. De Raad van Commissarissen benoemt de onafhankelijke accountant. Minimaal éénmaal per jaar vindt er een overleg plaats tussen de bestuurder, de Raad van Commissarissen en de onafhankelijke accountant. De Raad van Commissarissen kan ook zonder aanwezigheid van de bestuurder met de onafhankelijke accountant overleggen. De samenstelling en de taakuitoefening door de Raad van Commissarissen is in dit jaarverslag beschreven. ILT Onderzoek De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) ziet het als haar taak om audits uit te voeren op de governance van corporaties. In mei 2015 heeft de ILT, als een van eerste corporaties een onderzoek gedaan naar onze governance. Zij concluderen dat de governance (binnen de scope van het onderzoek) voldoende is. Zij hebben bij hun oordeel een aantal aandachtspunten geformuleerd die parallel lopen met de bepalingen zoals ook in de governancecode zijn beschreven. Visitatie In 2015 is GoedeStede gevisiteerd over de periode 2011-2014 conform de visitatiemethodiek 5.0. Vooraf is met de RvC een plan van aanpak opgesteld en is de OR geïnformeerd over het te doorlopen traject. Ook is de GSA geïnformeerd. De visitatiedoelen zijn opgesteld. Drie bureaus zijn uitgenodigd om een offerte in te dienen. Ecorys heeft de visitatie uitgevoerd.

71

In de zomermaanden is gewerkt aan het verzamelen van de documenten voor de beoordeling van onze prestaties. De belanghouders, waarmee de visitatiecommissie een gesprek wil voeren, zijn uitgenodigd. De visitatiecommissie heeft gesprekken gevoerd met de huurdersvertegenwoordigers, gemeente Almere, collega corporaties en zorg- en welzijnspartijen. Wij hebben, in overleg met de RvC, een position paper geschreven. In oktober vond de startbijeenkomst plaats. Medio december is de slotbijeenkomst gehouden en de bestuurlijke reactie geschreven. De bestuurlijke reactie van bestuur en RvC is opgenomen in het visitatierapport. Het rapport is te vinden op onze website. De scorekaart ziet er als volgt uit:

We zijn zeer tevreden met de uitkomsten van de visitatie. Belanghebbenden geven onze prestaties een ruime voldoende. De doelmatigheid van onze inzet springt er uit met een 9. De goede rapportcijfers zijn vooral een verdienste van alle medewerkers van GoedeStede die zich dagelijks inzetten voor goede volkshuisvesting in Almere. Er wordt een herkenbaar beeld van onze organisatie geschetst. Dit wordt ook in de eerste alinea van de recensie treffend verwoord: “GoedeStede is gewoon een goede volkshuisvester. Duidelijk in

72

beleid, strikt in de uitvoering”. Dat is wat ons betreft een compliment. We zijn ook blij dat de belanghebbenden onze zakelijk-maatschappelijke manier van opereren op prijs stellen. Wij willen leren van de visitatie en onszelf verbeteren. De visitatiecommissie en de belanghebbenden geven ons dan ook een aantal suggesties voor de toekomst mee. De visitatiecommissie geeft aan dat GoedeStede zich verder kan ontwikkelen op het punt van de externe legitimering en openbare verantwoording. Dit punt nemen we mee en we willen bekijken waar precies behoefte aan is en welke vorm het beste daarbij past. Op het gebied van huurdersparticipatie zijn verschillende lijnen voor 2016 uitgestippeld die aansluiten op de Woningwet. Begin 2016 bespreken we met de belangrijkste belanghebbenden de resultaten van het rapport. Beïnvloeding door belanghouders Wij willen dat het gewoon goed wonen is in Almere. Door te zorgen voor goede huisvesting en leefbare buurten dragen wij daar aan bij. Dat doen we echter niet alleen. De expertise van onze maatschappelijke en commerciële partners hebben we daarbij nodig. Zij weten wat er speelt bij de verschillende doelgroepen die de stad rijk is. Daarom hebben we in 2015 samengewerkt met:  Bewoners – huurdersorganisatie – bewonerscommissies – Oren & Ogen  Gemeente – politiek  Gemeente – ambtelijk  Zorginstellingen  Welzijnsinstellingen  Onderwijsinstellingen  Politie  Netwerkpartners zoals collega-corporaties, provincie, CBA, ondernemers en partijen die zich inzetten op het gebied van gezondheid en (schuld)hulpverlening. Ook hebben wij regelmatig contact met woningzoekenden, provincie, bedrijven, Verenigingen van Eigenaren, leveranciers, het WSW, de Autoriteit wonen en banken. Vanuit onze organisatie werken we met deze belanghebbenden op verschillende niveaus samen. Niveau 1 = Strategisch bestuurlijk Niveau 2 = Tactisch – beleidsvoorbereidend in wijken of bij projecten Niveau 3 = Operationeel – dagelijks en bij projecten in uitvoering Op het gebied van veiligheid en leefbaarheid werken we intensief samen. Samen met onze partners zien we het als een gezamenlijke opgave om de sociale huurwoningen en de directe woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. Daarvoor is een samenwerkingsmatrix gemaakt die te vinden is op onze website. We gaan de dialoog aan met relevante partijen om zeker te zijn dat we de juiste dingen doen en de dingen juist doen. Onze voorgenomen activiteiten bespreken we met de gemeente en de huurdersorganisatie. Bij beleidsontwikkeling wil GoedeStede juist in het voortraject meer met belanghouders van gedachten te wisselen. Wij leggen achteraf verantwoording af over de geleverde prestaties in ons jaarverslag. Wij kiezen niet voor een vaste ‘raad’ van belanghouders. Ook de gesprekscyclus, de onderwerpen en de verschillende abstractieniveaus liggen niet vast. Vanzelfsprekend houden we ons aan de Overlegwet huurder – verhuurder als het gaat om de periodieke overleggen met de huurdersorganisatie en bewonerscommissies. Maatschappelijke verantwoording GoedeStede heeft in 2015 vaak de dialoog opgezocht. Directie en medewerkers van GoedeStede hebben tal van bijeenkomsten bijgewoond. Voor bewonersparticipatie en de samenwerking met

73

partners in wijken en bij bepaalde thema’s, verwijzen wij naar hoofdstuk 5 en 6. Voor meer informatie over onze samenwerkingsverbanden en lidmaatschappen verwijzen wij naar hoofdstuk 10. Er hebben verschillende politiek-bestuurlijke gesprekken plaatsgevonden. Zo hebben we een bijdrage geleverd aan de conferentie woningbouw ‘out of the box’, die werd georganiseerd door de SP. Ook participeerden wij in het bibliotheekdebat. De meeste gesprekken, binnen en buiten Almere, gingen over de betaalbaarheid van het wonen. Op directieniveau is actief bijgedragen aan onder andere expertmeetings, debatten, interviews, en seminars. Vaak stonden deze in het teken van alles wat er verandert vanuit de Woningwet en corporate governance. Als lid van Aedes zijn de ledencongressen bijgewoond. We hebben onze stem tot in ‘Den Haag’ laten horen ten aanzien van de Woningwet en aanvullende regelgeving. In november vond een bijeenkomst plaats tussen de directeuren van de Flevolandse woningcorporaties en de betrokken huurdersorganisaties. Daar is gesproken over de effecten van passend toewijzen en de inzet van de huurders ten aanzien van de ‘Flevolandse brief’ aan de Minister. Prestatieafspraken Over het jaar 2014 zijn voor het eerst in lange tijd prestatieafspraken gemaakt. Deze prestatieafspraken zijn op inhoud en proces geëvalueerd in 2015. In het laatste kwartaal van 2014 is op ambtelijk en bestuurlijk niveau intensief gesproken over de inzet voor de prestatieafspraken 2015-2016. Begin 2015 werd duidelijk dat er tussen de gemeente en de twee andere corporaties een dispuut bestond over netto toevoegingen aan de sociale voorraad. Op 1 april zijn de (51) prestatieafspraken 2015-2016 getekend door de gemeente Almere en Ymere, Alliantie en GoedeStede. De afspraken gaan over de thema’s:  Betaalbaarheid en beschikbaarheid  Vitale wijken  Wonen & Zorg  Duurzaamheid In dit jaarverslag is bij verschillende hoofdstukken een stand van zaken te lezen inzake de prestatieafspraken.

74

10. Verbindingen, samenwerkingen/lidmaatschappen en verenigingen Wij onderhouden tal van externe relaties en werken veel samen. Wij willen de risico´s beperken en beheersen. Daarom brengen wij sommige activiteiten onder in rechtspersonen, samenwerkingsverbanden en verbindingen met andere organisaties. De directeur-bestuurder ziet erop toe dat inzet en investeringen voldoen aan de regelgeving en borgbaarheidscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Verbindingen De verbindingen bouwen wij verder af. GoedeStede Vastgoed BV is per 31 juli 2015 opgeheven. GoedeStede Grondexploitatie BV is per 30 december 2015 opgeheven. In 2016 heffen wij GoedeStede Deelnemingen BV en GoedeStede Holding BV op. De volgende (groeps-)maatschappijen behoren tot de economische eenheid van woningstichting GoedeStede, waarin zij, door haar zeggenschap over zakelijk en financieel beleid, beslissende invloed uitoefent. Het betreft de volgende besloten vennootschappen: GoedeStede Holding BV GoedeStede Deelnemingen BV

Woningstichting GoedeStede

GoedeStede Holding BV

GoedeStede Deelnemingen BV

75

GoedeStede Holding BV Aard van de verbinding

Het houden van aandelen in haar dochtermaatschappij GoedeStede Deelnemingen BV. Activiteit van de verbinding Het financieren van de dochtermaatschappij. Naast GoedeStede deelnemingen BV wordt in het 1e kwartaal van 2016 ook GoedeStede Holding opgeheven. Eigen statutair vermogen en jaaromzet Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2015 is nihil. Financieel belang GoedeStede De rekening-courant vordering bedraagt ultimo 2015 € -,-. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). GoedeStede Holding BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Financiële omvang nevenactiviteiten In 2015 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Risicobeperkend beleid Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij Woningstichting GoedeStede. Balanswaardering en consolidatie Activa en passiva zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. GoedeStede Holding BV is voor de volle 100% geconsolideerd met woningstichting GoedeStede. Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede. GoedeStede Deelnemingen BV Aard en activiteit van de verbinding

Het zich (op termijn) toeleggen op het ontwikkelen en exploiteren van onroerende zaken en het participeren in samenwerkingsverbanden. GoedeStede Deelnemingen BV, wordt in verband met het niet in BV verband verrichten van genoemde activiteiten, in het 1e kwartaal van 2016 opgeheven. Eigen statutair vermogen en jaaromzet Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000, waarvan € 18.000 is geplaatst. De omzet 2015 is nihil. Financieel belang GoedeStede GoedeStede Deelnemingen BV maakt geen gebruik van eigen personeel of bedrijfsmiddelen. Inzet hiervan vanuit woningstichting GoedeStede wordt tegen een zakelijk tarief in rekening gebracht. Renteverrekening vindt plaats tegen marktconforme voorwaarden (Euribor + opslagpercentage). Financiële omvang nevenactiviteiten In 2015 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. Risicobeperkend beleid Hiervoor geldt het beleid zoals geldend bij woningstichting GoedeStede. Balanswaardering en consolidatie Activa en passiva zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. GoedeStede Deelnemingen BV is voor de volle 100% geconsolideerd met GoedeStede Holding BV. Bestuurlijke betrokkenheid GoedeStede Bestuur van de holding en onderliggende dochter-BV is opgedragen aan de directie van woningstichting GoedeStede, onder toezicht van de RvC van GoedeStede.

76

Samenwerkingsverbanden & lidmaatschappen Onze samenwerkingen en activiteiten vloeien primair voort uit onze maatschappelijke doelstelling en zijn dus dienstbaar aan de volkshuisvesting. Samenwerkingsverbanden & lidmaatschappen Aedes Buurtbemiddeling

Aanpak hennepkwekerijen

Futuregroep

Nederlands Instituut voor Kennisoverdracht (INVK) OBA, Overlegorgaan Bouwnijverheid Almere Platform31

Vereniging Bedrijfskring Almere (VBA) Raad voor de Kinderbescherming

WoningNet NV

GoedeStede is lid van deze landelijke brancheorganisatie en vereniging van woningcorporaties. Het project buurtbemiddeling, onderdeel van welzijnsorganisatie De Schoor, zet onafhankelijke vrijwilligers in om bewoners met een conflict met elkaar in contact te brengen en tot leefafspraken te komen. Buurtbemiddeling werkt ook met groepsbemiddelingen en jongerenbemiddelingen. GoedeStede participeert financieel en inhoudelijk in het project en is lid van de Stuurgroep. In de aanpak van hennep werken partijen in Midden Nederland samen conform het Hennepconvenant Midden Nederland. Wij werken samen met de gemeente, politie, Openbaar Ministerie, andere verhuurders, UWV, Belastingdienst en de beheerder van het elektriciteitsnet om zoveel mogelijk hennepkwekerijen op te sporen en te ontmantelen. De Futuregroep maakt zich sterk voor de toekomstige vitaliteit van de (bestaande) stad. De groep bestaat uit directeuren en bestuurders van De Alliantie, GoedeStede, Ymere, de Almeerse Scholen Groep, ROC Flevoland, De Schoor, Zorggroep Almere en Politie Flevoland. GoedeStede is deelnemer aan het Landelijk Overleg Managers Onroerend Goed Woningbouwcorporaties GoedeStede neemt deel aan het overleg dat georganiseerd wordt door het OBA. GoedeStede onderzoekt samen met andere partijen de haalbaarheid van een wooncoöperatie. Platform 31 (kennisen netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling) ondersteunt daarbij. GoedeStede is lid van dit zakelijke netwerk voor alle in Almere gevestigde bedrijven en bedrijven die dat van plan zijn. GoedeStede en de Raad voor de Kinderbescherming van het Ministerie van Veiligheid en Justitie hebben een raamcontract met projectplaats afgesloten. Jongeren kunnen via het Halt-bureau bij GoedeStede hun alternatieve werkstraf uitvoeren. Jaarlijks wordt dit contract stilzwijgend verlengd met één jaar. GoedeStede is aandeelhouder/deelnemer van WoningNet NV; het gezamenlijk geautomatiseerd woningaanbodsysteem van corporaties die in Almere werkzaam zijn.

77

Verenigingen van Eigenaren Bij onze activiteiten binnen de verenigingen van eigenaren stellen wij ons zakelijk op. Wij behartigen de belangen van ons eigendom en treden op namens onze huurders. Wij hebben ultimo 2014 een aandeel in 21 Verenigingen van Eigenaren (VvE). Dit aandeel ontstaat door het in eigendom hebben van 27 bedrijfsruimten en/of 318 woningen in hoogbouwcomplexen en/of in een mandelig terrein. Verenigingen van Eigenaren Heldenhof (Almere Buiten, Stripheldenbuurt)

VvE De Ooghoek (Almere Buiten, Tussen de Vaarten) VvE Min2 5.4I (Almere Buiten, Stripheldenbuurt) VvE Bottelaarpassage en VvE Klokkenluiderstraat (Almere Stad, Centrum) VvE Vlechtwerk (Almere Buiten, Stripheldenbuurt) VvE De Archipel (Almere Buiten, Eilandenbuurt)

VvE Tribeca (Almere Poort, Europakwartier)

VvE Homerun (Almere Poort, Homeruskwartier)

VvE Groen & Grijs (Almere Stad, Noorderplassen)

Het betreft drie mandelige binnenterreinen met parkeerplaatsen. GoedeStede is verantwoordelijk voor de 37 parkeerplaatsen die behoren bij de woningen. Wij maken reserveringen voor het onderhoud aan de groenvoorziening en de parkeerplaatsen. Deze VvE bestaat uit zes bedrijfsruimtes en 83 woningen. Wij zijn eigenaar van vier bedrijfsruimtes en alle woningen. GoedeStede is eigenaar van negen woningen in dit appartementengebouw. Het beheer (technisch en administratief) is in handen van een externe beheerder. Deze twee verenigingen bestaan uit een commerciële plint met bovenliggende woningen. GoedeStede is eigenaar van 78 woningen en een kantoorruimte. VvE De Archipel bestaat uit een school, naschoolse opvang en voorzieningen zoals gymlokalen en ontvangstruimten. VvE Het Vlechtwerk is een soortgelijk complex. In beide verenigingen is de gemeente Almere voor 70% eigenaar en GoedeStede voor 30%. Het beheer (administratief) wordt door een externe beheerder gedaan. De technische werkzaamheden worden in de dienstverleningsovereenkomst omschreven. De gemeente Almere toetst en voert de werkzaamheden uit. Binnen deze VvE heeft GoedeStede alleen de commerciële ruimte in de plint in eigendom. Deze staat leeg. Tijdelijk hebben wij een (wisselend) aantal woningen in eigendom die vanuit de KoopGarant verplichtingen worden teruggekocht. De woningen worden na aankoop zonder KoopGarant verkocht. Met een minimaal aandeel heeft GoedeStede te weinig stemmen om zelfstandig beslissingen te nemen. Dit gebeurt dan ook via het inbrengen van verzoeken en het stemmen tijdens de Algemene Ledenvergadering. Eind 2011 zijn zeven verenigingen opgericht. In 2014 is VvE Homerun 5 opgeheven door de enige koopwoning in dit complex terug te kopen. Het aantal VvE’s is hiermee gedaald naar vier, waarvan Homerun 1 en 2 elk zijn opgedeeld in 1A+1B en 2A+2B. Het aandeel van GoedeStede in Homerun 1B is twee bedrijfsruimtes en 46 appartementen. En in Homerun 2B twee bedrijfsruimtes en 20 woningen. In Homerun 3 heeft GS acht woningen en in Homerun 4 negen woningen. Deze VvE bestaat uit zes commerciële ruimten, waarvan een ruimte aan Small Society (kinderdagverblijf) is verkocht. Hierdoor zijn er juridisch meerdere eigenaren in het complex ontstaan. Voor Groen & Grijs heeft eind 2014 een oprichtingsvergadering plaatsgevonden. In 2015 is deze VvE verder vormgegeven. Alle garantieverklaringen zijn dan ook

78

Verenigingen van Eigenaren VvE Pelagius (Almere Buiten, Eilandenbuurt) VvE Bommelsteijn (Almere Buiten, Stripheldenbuurt)

VvE Winkelcentrum Almere Haven (Centrum) VvE The Library (Almere Stad, Centrum) VvE Mainland (Almere Buiten, Indische Buurt)

overgedragen. Pelagius betreft een appartementengebouw met op de begane grond en eerste verdieping een commerciële ruimte. In deze ruimte bevindt zich een school. In dit complex is GoedeStede verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de zes winkelruimten die in de plint zijn gesitueerd. GoedeStede heeft het complex in het verleden ontwikkeld en de woningen verkocht. GoedeStede is deelnemer in de Vereniging Eigenaren Centrum Almere Haven. Hier bezitten we 40 woningen en twee bedrijfsruimtes. Wij bezitten 30 woningen in deze VvE en de volledige onderhoudsverplichting aan de woningen ligt bij de eigenaar van het desbetreffende appartementsrecht. Het complex bestaat uit 45 appartementen en bedrijfsruimten inclusief een parkeerterrein op het maaiveld. GoedeStede bezit 12 appartementen in dit complex.

79

80

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

127

128

129

130

131

132

133

134

135

136

137

138

139

140

141

142

143

144

145

146

147

148

149

151

152