Algemeen Nr 1
Vraag Wat houdt de Woningwet 2015 in?
Antwoord De invoering van de, flink herziene, Woningwet 2015 markeert de maatschappelijke consensus over het domein van de volkshuisvesting. De wet creëert duidelijkheid op de woningmarkt door heldere spelregels voor sociale huur. De kerntaak van woningcorporaties is en blijft zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiële risico’s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Huurders, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar alle aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. De Autoriteit woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en financieel toezicht op de sector en kan sancties opleggen. Woningcorporaties, gemeenten en huurders maken samen prestatieafspraken over de lokale woonopgave. Ieder jaar verschijnt een Staat van de Volkshuisvesting, waarin de minister verslag doet van de prestaties van het stelsel.
2
Waarom is er een nieuwe Woningwet gekomen?
Halverwege de jaren negentig werden de woningcorporaties zelfstandig. Steeds meer maatschappelijke taken werden aan de corporaties verbonden. Investeren in de leefomgeving, de openbare ruimte en in de ouderenhuisvesting, participeren in het wijkenbeleid. Tegelijkertijd richtten de corporaties zich, naast het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, ook op duurdere huurwoningen en het koopsegment. Met de veelheid aan nieuwe activiteiten werd geld zo ook voor andere doeleinden ingezet dan voor het huisvesten van mensen met een smalle beurs. De discussie hierover bloeide mede op vanwege de staatssteun die woningcorporaties in het stelsel ontvangen, omdat gemeenten en het Rijk garant staan voor de leningen . De Europese Commissie stelde zich op het standpunt dat alleen 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb) voor staatssteun in aanmerking komen. Doordat woningcorporaties ook diensten aanboden die niet van algemeen economisch belang waren (niet-daeb), werd niet voldaan aan de eisen van de Europese Commissie en kwam staatssteun terecht bij activiteiten waar die niet voor toegestaan is. Daarnaast ontstonden in delen van de corporatiesector misstanden. Er was sprake van incidenten door bestuurlijk falen en financieel wanbeheer. Er ontstond een maatschappelijk debat over beloningspraktijken en sommige woningcorporaties namen onacceptabele financiële risico's bij bepaalde commerciële projecten. Dit alles leidde tot diverse onderzoeken. De commissie Hoekstra onderzocht in 2012 het toezicht op woningcorporaties. In 2014 deed de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek naar het gehele stelsel en presenteerde eind oktober 2014 een zeer kritisch eindrapport. Ondertussen was een wijziging van de Woningwet al enige tijd in voorbereiding. voorbereiding. Deze herzieningswet werd, mede onder invloed van de verschillende onderzoeken en het regeerakkoord, verder aangescherpt, via een zogeheten novelle. Uiteindelijk werd de nieuwe Woningwet op 11 december 2014 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer volgde op 17 maart 2015. De herziene Woningwet is op 1 juli 2015 in werking getreden.
3
Wat wijzigt er voor woningcorporaties met de invoering van de Woningwet 2015?
Woningcorporaties keren terug naar hun kerntaak: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In het verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid als 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb) verrichten.
4
Wat wijzigt er voor huurders met de invoering van de Woningwet 2015?
Huurders hebben de bevoegdheid om een commissaris in de Raad van Toezicht voor te dragen. Bij investeringsplannen van >10 miljoen euro krijgen de huurders de mogelijkheid hun zienswijze te geven. Bij verkoop van sociale huurwoningen krijgen de huurders de mogelijkheid hun zienswijze te geven. Huurders hebben de mogelijkheid hun zienswijze te geven op voorgenomen fusies tussen andere woningcorporaties (woningcorporaties).
5
Wat wijzigt er voor het toezicht op de woningcorporaties met de invoering van de Woningwet 2015?
Het volkshuisvestelijk toezicht en het financieel toezicht worden gebundeld in de Autoriteit woningcorporaties. Naast administratief onderzoek zullen er meer objectgerichte inspecties plaatsvinden bij woningcorporaties. Voorgenomen (her)benoemingen van directeuren bestuurders en commissarissen van de Raad van Toezicht dienen te worden gemeld bij de Aw. De Aw geeft een zienswijze af.
6
Welke regelgeving wordt ingetrokken met de invoering van de Woningwet 2015?
Alle circulaires worden ingetrokken, het huidige BBSH en de betrokken afdelingen van de Woningwet. Sommige onderdelen zullen tijdelijk doorlopen tot de nieuwe eisen van kracht zijn. De beleidsregels rondom derivaten en beleggen blijven gelden totdat de AW het treasurystatuut heeft goedgekeurd.
7
Welke Europese regels worden met deze wet geïmplementeerd?
Met de implementatie van de Woningwet 2015 wordt invulling gegeven aan het besluit van de EC van 15 december 2009 over staatssteun aan woningcorporaties.
8
Wat valtlt er precies onder leefbaarheids id kosten c.q. de 12 125 5 euro per huurwoning?
Dit is i b benoemd d in i het h t Besluit B l it Toegelaten T l t Instellingen I t lli Volkhuisvesting V lkh i ti (BTiv), (BTi ) art. t 51.1. 51 1
9
Welke overgangsbepalingen met betrekking tot de Woningwet 2015 zijn er van kracht? En tot wanneer gelden zij?
De VvE-diensten mogen na de ingangsdatum van de Woningwet 2015 1 juli 2015 worden voortgezet totdat het contract afloopt. Daarna moet een markttoets plaatsvinden. Het betreft wel allemaal niet-Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) activiteiten. Het overgangsrecht is uitgewerkt in de AMvB.
10
Mag de juridische dochter van een woningcorporatie het aflopende contract met VvE’s verlengen?
Ja, dat mag. Omdat het een juridisch afgescheiden dochter is hoeft er geen markttoets te worden uitgevoerd.
11
Wanneer moet de DPI gereed zijn?
De Prospectieve informatie (DPI) moet op 15 december 2015 gereed zijn.
12
Hoe gaat het verstrekken van een lening door de DAEB-tak aan de niet DAEB-tak in zijn werk?
Dit is opgenomen in het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTiv), artikel 44 lid 2 en 3.
13
Wanneer komt een woningcorporatie in aanmerking voor projectsteun en hoe vraag ik dit aan?
De criteria hiervoor staan in het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTiv), art. 106, genoemd. Projectsteun vraagt u vanaf 1 juli 2015 aan bij de minister.
14
Welke informatie moet een woningcorporatie volgens de Woningwet 2015 jaarlijks aanleveren en aan wie?
Per 15 december 2015 moet een corporatie jaarlijks een overzicht van werkzaamheden aanleveren aan de minister en de gemeente. Dit is ook de hele dpi (de Prospectieve informatie). De DVi (de verantwoordings informatie) jaarlijks per 1 juli aan de Autoriteit woningcorporaties.
15
Hoe is het toezicht op woningcorporaties en verbindingen geregeld?
Per 1 juli 2015 is er een Autoriteit woningcorporaties die integraal toezicht houdt op alle woningcorporatieen (woningcorporaties). Deze autoriteit wordt ondergebracht bij de Inspectie voor Leefomgeving en Transport. Dit draagt bij aan de onafhankelijkheid van het toezicht ten opzichte van de sector en van de politiek en bevordert de gewenste professionalisering van het toezicht. Het huidige volkshuisvestelijke toezicht van de ILT en het financiële toezicht van het CFV en de mensen die zich daarmee bezig houden gaan op in de nieuwe Autoriteit woningcorporaties. Deze autoriteit beoordeelt het rechtmatig handelen, governance, integriteit en de financiële situatie van de woningcorporatie en van haar dochtermaatschappijen. Ze doet dat niet alleen aan de hand van stukken die de woningcorporatie jaarlijks voor 1 juli moet toesturen maar ook door bezoeken aan woningcorporaties. Signalen die duiden op verhoogde risico’s bij woningcorporaties leiden tot intensiever toezicht. Daarnaast gaat de Autoriteit woningcorporaties alle scheidings- en splitsingsvoorstellen van woningcorporaties beoordelen. Het toezicht wordt al met al onafhankelijker en veel actiever dan de afgelopen jaren het geval was.
16
Waar dient een woningcorporatie per 1 juli 2015 saneringsaanvragen in?
Totdat de minister het gemandateerd heeft aan het WSW moet een saneringsaanvraag bij de minister voor Wonen en Rijksdienst worden ingediend.
17
Wanneer komt het WSW met een risicobeoordelingskader?
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stelt een risicobeoordelingskader op. Zie www.wsw.nl
18
Hoe werkt het overgangsrecht: wat mag nu wel, straks niet meer en hoe werkt het in de overgangsperiode?
Informatie over de overgangsregelingen is opgenomen in de ministeriele regeling en de circulaire: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/documenten-enpublicaties/circulaires/2015/06/24/circulaire-inwerkingtreding-woningwet-2015.html
19
Wanneer komt een corporatie op de lijst met " overtollige middelen", welke criteria gelden voor?
Er is geen lijst met overtollige middelen. De minister beoordeelt de voornemens op de criteria genoemd in art. 33 van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTiv).
20
Komt er een nieuwe geactualiseerde memorie van toelichting op de Woningwet 2015?
Nee, er komt geen nieuwe memorie van toelichting op de Woningwet. Wel is er een toelichting op het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTiv) in het Staatsblad en een beknopte toelichting van de wet en het BTIV. Zie: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/publicaties/2015/03/17/woningwet2015-in-vogelvlucht.html
21
Is het mogelijk dat een woningcorporatie zowel een administratieve als juridische scheiding tegelijk doorvoert? Kan je een zuivere DAEB-corporatie worden ?
Ja, dat kan. De corporatie kan administratief splitsen en daarnaast een Besloten Vennootschap (BV) oprichten. Ja, dan moet alles wat niet-daeb is verkocht worden of onder de daeb-definitie worden gebracht (liberalisatiegrens). Te regelen in het scheidingsvoorstel. En men moet zich bij nieuwe activiteiten ook houden aan de daeb definitie.
23
Hoe krijgt krijgt een gemeente inzicht in de financiële financiële positie positie van een corporatie?
De gemeente krijgt krijgt van het het ministerie ministerie van BZK een indicatie indicatie van de investeringscapaciteit. Dat geldt pas in 2016. Daarnaast kan de gemeente informatie opvragen bij de corporatie. De VNG komt in samenwerking met de BNG nog met een handreiking over dat onderwerp.
24
Wat gaat er van de Woningwet 2015 per 1 juli 2015 direct in en waaraan hoeft pas later te worden voldaan?
De jaarverslaglegging 2015 is gebaseerd op de oude regelgeving (BBSH). Het Jaarverslag 2016 zal gebaseerd moeten zijn op de nieuwe wet. Waardering op marktwaarde gaat over 2016 volledig in. Over 2015 wordt de corporatie wel gevraagd de marktwaarde te benoemen. De cyclus van prestatieafspraken gaat pas in 2016 in. Voor 15 december dienen de prestatievoornemens (dpi) wel ingediend te worden bij de gemeente en de minister belast met de zorg voor de volkshuisvesting.
25 26
Kan een corporatie failliet gaan? Wanneer moet de corporatie de DvI voor het eerst op 1 mei inleveren in plaats van 1 juli?
Ja, dit wordt nergens uitgesloten. Dit moet voor het eerst in 2017.
22
Huurders Nr 1
Vraag Is het mogelijk een wooncoöperatie op te richten door bewoners die de woning hebben gekocht van een corporatie die het recht heeft deze woning terug te kopen? Moeten bewonerscommissies ook betrokken worden in het formele overleg met de corporatie?
Antwoord Ja, dat is mogelijk.
3
Wat als een huurdersorganisatie of bewonerscommissie alsnog bezwaar wil maken nadat de prestatieafspraken gemaakt zijn?
Iemand die, nadat de huurdersorganisatie/bewonerscommissie niet is ingegaan op de uitnodiging mee te doen aan de prestatieafspraken, alsnog bezwaar wil maken, is te laat.
4
Wat is het verschil tussen de bewonersorganisatie, bewonerscommissie en huurdersorganisatie? Wie is de gesprekspartner bij de prestatieafspraken?
Let op; in de wet worden verschillende termen gehanteerd. Overlegwet: De huurdersorganisatie is een vereniging of stichting, met als doel de belangenbehartiging van een groep huurders. Dit kan op allerlei niveaus zijn (gebouw, wijk, gemeente). Bewonerscommissies zijn informele commissies op wooncomplexniveau; dit is geen officiële rechtspersoon, zij behartigen de belangen van de bewoners in het complex. Huurdersorganisaties hebben meer rechten op overleg en informatie (algemeen beleid van verhuurder/gemeente) dan bewonerscommissies (die alleen als het hun complex betreft). De Woningwet volgt deze terminologie onder verwijzing naar de Overlegwet. De AMvB spreekt van bewonersorganisaties; dit is een overkoepelende term voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Als er 1 overkoepelende huurdersorganisatie is, is deze de gesprekspartner voor de prestatieafspraken.
5
Hoe ga je om met bewonersorganisaties die minder georganiseerd zijn?
Huurdersorganisaties kunnen zich laten bijstaan door deskundigen en hebben recht op scholing. Dit is per 1 juli 2015 geregeld in de Overlegwet.
6
Er is geen bewonersorganisatie is om huurderscommissarissen voor te dragen. Wat te doen?
Dan geldt artikel 30 lid 9 sub e van de wet. De RvT moet er dan zorg voor dragen dat er voldoende commissarissen uit de kring van de huurders worden benoemd. De wet gaat boven de statuten.
2
Een bewonerscommissie moet alleen worden betrokken indien er geen overkoepelende organisatie is, in de zin van de Overlegwet. Huurders zijn namelijk niet verplicht zich te organiseren. Als er in het gebied waar de prestatieafspraken over gaan geen enkele bewonersorganisatie is, worden de prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente en corporatie.
7
Wat gebeurt er als er geen bewonersorganisatie is?
Huurders zijn niet verplicht zich te organiseren. Als er in het gebied waar de prestatieafspraken over gaan geen enkele bewonersorganisatie is, worden de prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente en corporatie. Als er wel een bewonersorganisatie is, maar niet wil aanschuiven, kunnen er geen prestatieafspraken met die organisatie worden gemaakt.
8
Wie krijgt de investeringscapaciteit van de corporatie allemaal in te zien?
De corporatie moet het overzicht van de voorgenomen werkzaamheden ten behoeve van de prestatieafspraken jaarlijks voor 1 juli naar de betrokken gemeenten en de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies sturen (artikel 43 lid 1 jo. artikel 44 lid 1 Woningwet). Voor 2015 geldt nog de datum van 15 december. Betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies ontvangen dus dezelfde informatie als de betrokken gemeente(n). Voorafgaand daaraan voert de corporatie al overleg over het beoogde overzicht van voorgenomen werkzaamheden met de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies (artikel 43 lid 2 Woningwet en artikel 3 lid 2 onder l Wet op het overleg huurders verhuurder). Het overzicht met de indicatie voor de investeringscapaciteit gaat naar de gemeente (art. 38 lid 1 Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTiv).
9
Wat gebeurt er als verschillende huurdersorganisaties het niet eens zijn bij het maken van de prestatieafspraken?
In de Overlegwet is daarvoor geen voorziening getroffen. Er wordt van uitgegaan dat alle huurders dezelfde belangen hebben. Als het gaat om de vraag wie de huurders vertegenwoordigt moeten geschillen aan de rechter worden voorgelegd.
10
Wat houdt de 1/3 regel van commissarissen in als het gaat om de Het gaat erom dat minstens 1/3 deel van de commissarissen moet worden voordracht door huurders? voorgedragen door de huurdersorganisatie, maar het mag niet zodanig zijn dat ze een meerderheid vormen.
11
Hoe kun je een huurdersraadpleging opzetten en wat mag daarvan onderwerp zijn?
Een huurdersraadpleging kan geïnitieerd worden door corporaties, huurdersorganisaties, bewonerscommissies, gemeenteraden en colleges van B&W van gemeenten. Hoe zij dit doen staat hen vrij, de wet geeft daarvoor geen procedureregels. Te denken valt aan enquêtes of raadplegingsbijeenkomsten. Een huurdersraadpleging is een raadpleging van de individuele huurders van een corporatie. Een huurdersraadpleging kan gaan over elk besluit waarover een van bovengenoemde partijen een raadpleging van de individuele huurders wenst, artikel 21e Woningwet geeft geen restrictie in de onderwerpen van besluiten waarover een huurdersraadpleging kan worden gehouden.
12
Hebben de huurdersorganisaties inspraak bij een voorgenomen fusie?
Ja, de huurdersorganisaties hebben inspraak. Dit werkt als volgt: de fusiepartners (corporaties) moeten hun goedkeuringsaanvraag bij de Autoriteit woningcorporaties indienen met de zienswijzen van de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies. In die zienswijzen geven de huurdersorganisaties en bewonerscommissies aan of zij instemmen met de voorgenomen fusie of niet. Het gaat dus om schriftelijke zienswijzen, waarin de huurdersorganisatie of bewonerscommissie aangeeft of zij instemt met de voorgenomen fusie of niet. Afgezien van de eis dat de zienswijze schriftelijk is (anders kan de corporatie die zienswijze niet bij de goedkeuringsaanvraag voegen) stelt de wet geen vormvereisten aan de zienswijze.
Prestatieafspraken Nr 1
Vraag Als de corporatie in meerdere gemeenten actief is, welke consequenties heeft dit voor de informatievertrekking aan de gemeenten over de DAEB en de niet-DAEB tak?
2
Is er een format voor prestatieafspraken?
3
Kunnen prestatieafspraken over niet-DAEB activiteiten een voorbehoud voor financiering / borging bevatten? Kunnen prestatieafspraken ook afspraken bevatten over de borgstelling die de gemeente in kan nemen? Kunnen prestatieafspraken afspraken bevatten over de prestaties die de woningcorporatie organiseert ‘via’ haar meerderheidsbelang in dochters?
4 5
6
Kunnen prestatieafspraken afspraken bevatten dat de corporatie een andere corporatie aanschrijft voor matching, of projectsteun aanvraagt?
Antwoord Dit heeft geen consequenties. Naast generieke informatie over de corporatie, moet de corporatie informatie beschikbaar stellen voor de gemeente en de huurdersorganisatie over de corporatie op gemeentelijk niveau. Het WSW levert de informatie aan de corporatie en de gemeente. Splitsing van de informatie van de corporatie naar gemeenteniveau is nog nader te bepalen qua verdeelsleutel door het WSW. Niet alles is uit te splitsen. Nee. Wel komt er een handreiking over hoe het proces van prestatieafspraken kan g , met verwijzingen j g naar informatiebronnen worden ingericht, Ja, prestatieafspraken kunnen een voorbehoud over financiering/borging bevatten. Ja, dat kan. In principe kan het allemaal. Partijen moeten elkaar aan de afspraken houden. Indien afspraken niet tijdig tot stand komen leggen partijen (gemeente en/of huurders en/of corporatie) het ten grondslag liggende conflict voor aan de minister, via een advies van de adviescommissie terzake. Als het gaat om de nakoming van afspraken staat de weg naar de civiele rechter open. Ja, dat kan.
7
Hoe beoordeelt de Minister of de Woonvisie van een gemeente De minister beoordeelt dat niet vooraf, maar alleen in het geval er sprake is van een (waarin de prestatieafspraken met de gemeente zijn opgenomen) conflict. Per 1 juli 2016 geldt het volgende. Indien binnen zes maanden (vanaf 1 juli redelijk is? 2015) geen prestatieafspraken tot stand zijn gekomen, legt een van de drie belanghebbende partijen - gemeente, huurdersorganisatie en/of corporatie - een geschil aan de minister voor (via de advies commissie ter zake). De minister zal in zijn oordeel de woonvisie betrekken, evenals de financiële mogelijkheden en het wettelijk kader.
8
Tot welke instantie kan de huurdersorganisatie zich wenden als zij Wanneer het gaat het gaat om voorgenomen werkzaamheden is de Overlegwet van niet wordt betrokken in het overleg over prestatieafspraken? toepassing en kan de huurdersorganisatie zich wenden tot de huurcommissie. Het recht om aan tafel te zitten bij prestatieafspraken is geregeld in de Herzieningswet. De corporatie moet - indien de gemeente een woonvisie heeft - de huurdersorganisatie uitnodigen voor een overleg over prestatieafspraken. Indien dit niet gebeurt kunnen er geen prestatieafspraken tot stand komen, en kan de huurdersorganisatie dit melden bij de Autoriteit woningcorporaties.
9
Wat doen gemeente en corporatie als er geen huurdersorganisatie is binnen een gemeente Wat moet een gemeente doen als alle corporaties in een andere woningmarktregio vallen?
10
11
Als er geen huurdersorganisatie is, hoeft daar ook geen overleg mee gevoerd te worden. Elke woningmarktregio moet ten minste één corporatie hebben die daar volledig actief mag zijn. De minister zal daar ook rekening mee houden bij de goedkeuring van voorstellen van gemeenten. Indien nodig, wordt daarvoor ontheffing verleend.
nieuwbouw en aankoopactivit aankoopactiviteiten eiten die niet Dat is afhankelijk van het moment dat de regio’s regio s worden vastgesteld. vastgesteld. Dat kan in principe Voor alle relevante nieuwbouwbinnen de kernregio vallen, geldt een zelfde soort overgangsrecht elk moment na 1 januari 2016 zijn. als voor niet-DAEB-nieuwbouw, waarmee reeds voor 1 juli 2015 een aanvang is gemaakt. Regio’s kunnen pas vanaf 1 januari 2016 worden gevormd en de minister kan deze pas vanaf 1 juli 2016 vaststellen. Wanneer een zelfde definitie van het overgangsrecht als voor niet-DAEB-nieuwbouw wordt aangehouden leidt dit tot uitvoeringsproblemen in de periode van 1 juli 2015 tot het vaststellen van de regio’s. Wat is de peildatum voor het overgangsrecht voor alle relevante nieuwbouw- en aankoopactiviteiten die niet binnen de kernregio vallen?
12
Na het vaststellen van woningmarktgebieden mogen corporaties geen uitbreidingsinvesteringen (aankoop/nieuwbouw) meer doen buiten het kerngebied zonder ontheffing van de minister. Is het wel toegestaan om een transformatieopgave uit te voeren in een gemeente buiten het kerngebied als geen sprake is van netto toevoeging van het aantal woningen (bijv. 60 sloop, 50 terugbouwen)? En als op dezelfde locatie binnen de eigendomsgrenzen meer woningen teruggebouwd worden dan er worden gesloopt (bijv. 50 sloop, 60 terugbouwen)?
13
Is regiovorming een plicht vanuit de wet, en welke minimumeisen Regionalisering is strikt genomen geen plicht vanuit de wet. Vanaf 1 januari 2016 gelden? kunnen op verzoek van gemeenten regio’s worden gevormd. Deze regio’s moeten bestaan uit minimaal twee aan elkaar grenzende gemeenten, en minimaal 100.000 huishoudens tellen (geen bovengrens). Daarnaast is het een eis dat de regio samenhang kent vanuit het oogpunt van de woningmarkt, aan te tonen door gemeenten. Eén jaar na inwerkingtreding van de wet (dus per 1 juli 2016) kan de minister regio’s zelf vaststellen, of gemeenten aan reeds bestaande regio’s toevoegen. Het is de wens van de TK dat de minister van de mogelijkheid gebruik maakt om regio’s zelf in te delen, mocht het niet van onderop gebeuren.
14
Zijn prestatieafspraken juridisch bindend?
Ja, prestatieafspraken zijn bindend voor alle ondertekende partijen.
15
De wet treedt op 1 juli 2015 in werking. Hoe zorgen we dat er dan een bod ligt van de corporaties of is er sprake van een overgangsperiode Is er toezicht op het maken van en het naleven van prestatieafspraken?
Het overgangsrecht regelt dat deze bepalingen pas per 2016 operationeel worden. De eerste keer dat de corporatie volgens de nieuwe wet een voorstel doet is voor 1 juli 2016.Tot die tijd geldt het Bbsh. Nee. Partijen moeten elkaar aan de afspraken houden en kunnen conflicten voorleggen aan de minister wanneer het om de totstandkoming van afspraken gaat of aan de civiele rechter waar het gaat om de nakoming van afspraken.
17
In de wet staat bewonersorganisaties. Dat kunnen ook bewonerscommissies zijn naast huurdersorganisaties. Welke bewonersorganisaties moeten worden uitgenodigd.
Als er een overkoepelende huurdersorganisatie is dan moet deze worden uitgenodigd en ook bewonerscommissies van complexen waarover de afspraken gaan moeten worden uitgenodigd.
18
Zijn prestatieafspraken verplicht?
Prestatieafspraken zijn niet verplicht.
16
Transformatieopgaven zijn beperkt tot de grond waarop nu reeds bebouwing in eigendom van de corporatie staat. Het is toegestaan om op die grond na sloop een groter aantal woongelegenheden terug te bouwen dan reeds aanwezig. Het is niet toegestaan om ergens te slopen om vervolgens op een andere locatie binnen de gemeente nieuw te bouwen.
19
Wat kan een huurder doen als hij niet tevreden is over de prestatieafspraken?
Aankaarten bij de huurdersorganisatie, de gemeenteraad en/of de corporatie.
20
Zijn huurdersorganisaties verplicht prestatieafspraken te ondertekenen?
Nee, er is geen verplichting in de wet voor ondertekening van de prestatieafspraken door huurders. De huurdersorganisatie moet voor zichzelf bedenken of ze wil meetekenen. Ook kunnen in de afspraken door huurders te leveren prestaties in staan. De huurdersorganisatie kan eveneens overwegen op onderdelen te tekenen.
21
Wat als een van de drie partijen niet tevreden is over de prestatieafspraken?
Geschillen over de totstandkoming van prestatieafspraken (zowel over het proces als de inhoud van de afspraken) kunnen voorgelegd worden aan de minister.
22
Zijn de prestatieafspraken openbaar?
23
Zijn prestatieafspraken verplicht voor DAEB en voor niet DAEB?
In het kader van transparantie is het wenselijk dat prestatieafspraken openbaar en toegankelijk gemaakt worden, bijvoorbeeld op de websites van de betreffende gemeenten en corporaties. Prestatieafspraken moeten ook naar de minister gezonden worden. Prestatieafspraken zijn niet verplicht.
24
Met welke corporaties moet een gemeente prestatieafspraken maken?
Daar zijn geen richtlijnen voor. Dat is aan lokale partijen om vorm te geven. Op grond van artikel 43 lid 1 van de Woningwet 2015 moet de corporatie elke gemeente waar zij feitelijk werkzaam is berichten over haar voornemens. De corporatie moet daarbij de gemeente en huurdersorganisatie vragen om overleg (art. 44 lid 2) om tot afspraken te komen.
25
Kan een gemeente van alle in de gemeente actieve corporaties vereisen gezamenlijke afspraken te maken?
Nee, dat kan de gemeente niet afdwingen. Ze kan het uiteraard wel voorstellen en faciliteren.
26
Hoe verhoudt een regionale woonvisie zich tot een lokale woonvisie en wie beslist daarover?
Regionale woonvisies komen tot stand door afstemming tussen gemeenten, al dan niet samen met provincies. De woningwet stelt daar geen nadere regels voor.
27
Is het mogelijk regionale prestatieafspraken te maken?
28
Is de door het WSW aan gemeenten aangeleverde informatie openbare informatie? Kan er na de juridische splitsing nog geschoven worden en is daarover nog geschilbeslechting mogelijk?
Ja, dat is mogelijk. De regionale afspraken worden dan door meerdere gemeenten en woningcorporaties ondertekend. Nee.
29
Als er na splitsing nog verschuivingen plaatsvinden wordt dat beschouwd als een verkoop. Tegen besluiten is in principe bezwaar en beroep mogelijk conform de Algemene wet bestuursrecht.
Passendheidsnorm Nr 1
Vraag De inkomenstoets voor passend toewijzen gaat over of het huishouden wel of niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. De definitie van het huishoudinkomen ten behoeve van de huurtoeslag is anders dan de definitie van het huishoudinkomen voor de 90%-toewijzingsregeling (tijdelijk 80-10-10). Betekent dit dat twee inkomenstoetsen per huishouden nodig zijn aan de beide regelingen te voldoen, die beide een verschillende uitkomst kunnen hebben?
Antwoord De inkomenstoets is nader uitgewerkt in de Btiv. Bij de uitwerking is ervoor gekozen om zo nauw mogelijk aan te sluiten bij de definities en vormgeving van 90%toewijzingsregeling, zodat daarvoor in nagenoeg alle gevallen dezelfde gegevens kunnen volstaan.De gekozen benadering houdt in dat maar één keer gegevens behoeven te worden opgevraagd, die eenduidig worden gehanteerd van beide toetsen. Dit vereenvoudigt de uitvoering aanzienlijk en bevordert de transparantie voor de huurders. Het enige verschil is dan dat de toetsen elk een ander niveau van de maximuminkomensgrens en maximumhuurgrens hanteren. Als er een akkoordverklaring is voor de passendheidsnorm is automatisch ook vastgesteld dat de woningtoewijzing voldoet aan de staatssteunregeling.
2
Wordt bij het passend toewijzen getoetst op verschillende maximale inkomensgrenzen?
3
Wanneer huishoudens in aanmerking komen voor huurtoeslag hebben zij per definitie een inkomen dat voldoet aan de 90%regeling, li is het dan ook nog nodig om de inkomenstoets voor de 90%-regeling te doen?
Ja, afhankelijk van het type huishouden wordt bij de passendsheidsnorm altijd getoetst aan de maximale inkomensgrens die in de huurtoeslag geldt voor het desbetreffende type huishouden. Als voor de passendheidsnorm is vastgesteld is dat een huishouden qua inkomen voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is daarmee tevens aangetoond t d dat d t het h t huishoudeninkomen h i h d i k voldoet ld t aan de d staatssteunregelling t t t lli (90%). (90%)
4
Het passend toewijzen gaat in per 31-12 2016. Wat betekent dit: De passendheidsnorm treedt per 1 januari 2016 in werking. Er hoeft in de 2e helft van moet in het verslagjaar 2016 al worden voldaan aan de eisen voor 2015 dus nog geen nieuwe verantwoording over de passendheidsnorm te worden passend toewijzen of met ingang van het verslagjaar 2017? afgelegd dan de al van kracht zijnde.
5
Mogen de toewijzingen van huurders aan nieuwbouwprojecten die al voor 1-1-2016 worden opgeleverd of waarmee al gestart is met de bouw buiten de 95% toewijzingsnorm voor middeninkomens blijven?
Ja, want alleen voor de passendheidsnorm voor inkomens tot de huurtoeslaggrens geldt geen uitzondering voor nieuwbouwprojecten. De 95% norm voor toewijzing aan middeninkomens valt hier dus buiten.
6
Voor de passendheidsnorm bij woningtoewijzing dient uitsluitend uitgegaan te worden In de herzieningswet wordt alleen verwezen naar de laagste en hoogste aftoppingsgrens en niet naar de kwaliteitskortingsgrens. van de aftoppingsgrens (hoge of lage, afhankelijk van de samenstelling van het In de overgangsregeling wordt verwezen naar een schema uit dVi, huishouden). Hiervoor is gekozen vanuit een oogpunt van eenvoudige uitvoering. waarin wel de kwaliteitskortingsgrens wordt vermeld. Nu is het zo dat jongeren onder de 23 jaar geen recht hebben op huurtoeslag als zij huren boven de grens van 403,06. Wordt deze regel in de passendheidstoets overgenomen? Dus vallen jongeren die huren onder de 403,06 met een inkomen van 21.950 (1 persoon) / 29.800 (2 personen) in de 95%, en jongeren die ook een inkomen onder deze grenzen hebben maar duurder huren dan 403,06 niet in de 95%?
7
Waarom wordt de kwaliteitskortingsgrens in de Woningwet 2015 niet genoemd?
8
Hoe voorkomt een corporatie dat wachtlijsten oplopen als gevolg Als er lokaal sprake is van (dreigende) wachtlijsten kan de corporatie ervoor kiezen om van het passend toewijzen? voor de betaalbare huisvesting van de lage inkomensgroep, de huren na mutatie lager vast te stellen, of in elk geval minder huurharmonisatie toe te passen. Dit geldt ook als in de huidige verdeling niet voldoende passende huisvesting (bijvoorbeeld voor grotere h i h d huishoudens) ) voor de d gewenste t huur h beschikbaar b hikb zou zijn. ij
9
Wordt de passendheidstoets gemeten op corporatieniveau of op gemeentelijk niveau? Welke sancties worden toegepast als de corporatie niet aan de normen voor passende toewijzing voldoet?
Op corporatieniveau.
Komt een woningcorporatie in aanmerking voor een extra lening bij het WSW als er verliezen ontstaan doordat de huren moeten worden verlaagd om aan de normen voor passende toewijzing te kunnen voldoen? Hoe wordt de controle op de passendheidsnorm in de accountsverklaring geregeld? Houdt de minimumnorm van 95% voor passende toewijzing in dat een gemeente in de prestatieafspraken een vrije toewijzingsruimte heeft van maximaal 5%?
Nee, het WSW geeft geen financiering voor exploitatietekorten.
10 11
12 13
De kwaliteitskortingsgrens wordt niet meer gehanteerd bij de passendheidsnorm. Bij woningtoewijzing dient uitsluitend uitgegaan te worden van de aftoppingsgrens (hoge of lage, afhankelijk van de samenstelling van het huishouden). Hiervoor is gekozen vanuit een oogpunt van eenvoudige uitvoering.
Dit wordt uitgewerkt in het toezichtskader van de ILT/AW. De passendheidsnorm gaat vanaf 2016 gelden.
Het accountantsprotocol over 2016 zal hieraan nog worden aangepast. De 5% marge is hier in principe niet voor bedoeld. Intentie van de wetgever is dat corporaties alle woningen passend toewijzen. In de praktijk zal dat niet altijd voor de volle 100% lukken; met het oog daarop is er 5% marge.
14
Is een kleine corporatie met enkele mutaties per jaar niet in het nadeel ten opzichte van een grote. Een kleine moet om de norm te halen elke vrijgekomen woning passend toewijzen.
15
Kan een huurder die er op staat een 'te dure' woning te huren door Ja, de corporatie mag dat weigeren. de corporatie geweigerd worden op grond van het willen voldoen aan de passendheidstoets? Moet een wooncoöperatie ook passend toewijzen? Indien het een wooncoöperatie betreft waarbij het eigendom van de woningen bij de voormalige huurders berust. Hier is geen sprake van toewijzen dus ook niet van passend toewijzen. Indien het een wooncoöperatie is en het eigendom van de woning bij een woningcorporatie berust en de bewoners huurder zijn, is de passendheidsnorm van toepassing.
16
Intentie van de wetgever is dat alle woningen passend toegewezen worden. Bij kleine aantallen mutaties per jaar is het dus verstandig uit te gaan van 100% passende toewijzing.
17
Kan een corporatie voor een bepaalde periode een ontheffing op de passendheidstoets krijgen om een meer gemengde wijk te realiseren?
Nee. In dergelijke gevallen kan het beoogde doel ook gehaald worden door de huurniveaus aan te passen aan de gewenste bewonerssamenstelling.
18
Geldt passend toewijzen ook voor zorginstellingen die woningen Ja, dit wordt geregeld in het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTiv). zelfstandig toewijzen, indien het vastgoed in eigendom is van een woningcorporatie?
19
In artikel 9 lid 2 van de Huisvestingswet is bepaald dat de criteria op basis waarvan huisvestingsvergunningen worden verstrekt geen betrekking hebben op het stellen van eisen aan de minimale hoogte van het huishoudinkomen. Betekent dit dat corporaties voor vergunningplichtige woonruimte c.q. ‘verhuringen’ ook geen minimale inkomenseisen mogen stellen bij de woningaanbieding c.q. bij de selectie van kandidaten?
Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de criteria op grond waarvan (door de gemeente) een huisvestingsvergunning kan worden verleend, en de selectie (door de corporatie) van kandidaten voor een woning. Corporaties mogen bij de woningaanbieding, en ten behoeve van de selectie van kandidaten wel minimuminkomenseisen stellen, zowel voor vergunningplichtige als andere woningen. Bijvoorbeeld: voor een huurwoning met een huur van 700 euro dient een huishouden een huishoudinkomen van minimaal 25.000 euro te hebben.
20
Het accountantsprotocol over 2016 zal hieraan nog worden aangepast.
Het streven is rond november 2015. Gezien de complexiteit van de Woningwet en de effecten daarvan op het accountantsprotocol kan deze ook later gereed zijn.
21
Geldt het passend toewijzen ook voor onzelfstandige woonruimten?
Ja. Passend toewijzen heeft vooral te maken met het hebben van een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag, in combinatie met huurprijzen tot aan de aftoppingsgrenzen. Bij de uitwerking van de passendheidsnorm wordt, ter vereenvoudiging van de uitvoering, nauw aangesloten bij de begrippen en criteria die bij de toewijzingstoets in het kader van de staatssteunregeling worden gehanteerd. Zo geldt de passendheidsnorm voor alle woongelegenheden waarop ook de staatssteuntoets van toepassing is, dus ook voor onzelfstandige wooneenheden.
22
Geldt het passend toewijzen ook voor woningen (met een huur tot Ja, toegelaten instellingen dienen bij de woningtoewijzing van alle woongelegenheden in en met 710,68 euro) in de niet-DAEB-tak? het gereguleerde gebied (t/m €710,68) de passendheidsnorm in acht te nemen.Passend toewijzen is in de eerste plaats gekoppeld aan het huishoudinkomen van de (kandidaat)huurder. Als dat inkomen binnen de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag ligt, dient in ten minste 95% van de gevallen de huurprijs niet hoger te zijn dan de op het huishouden van toepassing zijnde aftoppingsgrens. Dat geldt voor alle woningen binnen de corporatie, dus zowel in de DAEB- als in de niet-DAEB-tak. Passend toewijzen geldt niet voor woningen in de (juridisch gesplitste) dochter, ongeacht de huurprijs. Want een dochter of woningvennootschap behoort niet tot de corporatie/toegelaten instelling.
23
Geldt t.a.v. passend toewijzen ook dat bij doorverhuur door derden (bijv. (bij zorginstelllliingen) de corporatie ti geen overeenkomsten met derden mag sluiten waarin geen sluitende afspraken over de verantwoording (passendheidsnorm) zijn gemaakt. En hoe moet na 1 juli 2015 omgegaan worden met bestaande overeenkomsten, waarin over passend toewijzen niets is opgenomen?
24
Is passend toewijzen ook van toepassing voor zorginstellingen die Het criterium is wie eigenaar van de woningen is. Aangezien de corporatie eigenaar is, is collectief woningen huren van de corporatie, en die die woningen passend toewijzen aan de orde wanneer huishoudens met een inkomen tot en met de zelfstandig toewijzen. inkomensgrens worden gehuisvest. De uitvoering ligt in dit geval bij de zorginstelling, maar de passendheidsnorm geldt voor de corporatie. Dit vergt goede afspraken, bij voorkeur vast te leggen in een overeenkomst, zoals ook is aanbevolen t.a.v. de staatssteunregeling (de 90%-norm). In tegenstelling tot hetgeen geldt voor de staatssteuntoets, dient voor ouderen met een (zware) zorgindicatie in het kader van het passend toewijzen ook het inkomen opgevraagd te worden.
Ja, bij doorverhuur door derden gelden dezelfde bepalingen als bij de staatssteunregeling t t t li van toepassing t i zijn. ij Het H t zall de d woningcorporatie i ti niet i t worden d aangerekend indien in al voor 1 januari 2016 bestaande overeenkomsten nog niets over passend toewijzen is opgenomen.
25
Geldt t.a.v. passend toewijzen ook dat bij doorverhuur door derden (bijv. zorginstellingen) de corporatie geen overeenkomsten met derden mag sluiten waarin geen sluitende afspraken over de verantwoording (passendheidsnorm) zijn gemaakt. En hoe moet na 1 juli 2015 omgegaan worden met bestaande overeenkomsten, waarin over passend toewijzen niets is opgenomen?
Ja, bij doorverhuur door derden gelden dezelfde bepalingen als bij de staatssteunregeling van toepassing zijn. Het zal de woningcorporatie niet worden aangerekend indien in al voor 1 januari 2016 bestaande overeenkomsten nog niets over passend toewijzen is opgenomen.
26
Een nieuwbouwcomplex wordt toegewezen op 15 november 2015, het huurcontract wordt getekend op 1 december 2015. De oplevering/eerste huurdag is op 1 februari 2016. Is passend toewijzen hier nog niet van toepassing (toewijzingsmoment ‘telt’ i.c. 2015)? Of is passend toewijzen wel van toepassing (eerste huurdag ‘telt’ i.c. 2016)?
De wettekst (Woningwet, artikel 46 tweede lid) spreekt van ‘verhuren’. Het moment van het ingaan van de huurovereenkomst is maatgevend. Moment van ingaan van de huurovereenkomst is het moment waarop de woning aan de huurder beschikbaar wordt gesteld en er ook daadwerkelijk huur voor wordt betaald. Als het huurcontract eerder wordt getekend dan de datum waarop de huur feitelijk ingaat, dient de passendheid te worden beoordeeld naar de situatie bij ingaan van de huur.
27
Studenten dienen in het kader van passend toewijzen een DUOverklaring af te geven. Er schijnt sprake van te zijn dat deze verklaring per 1 september 2015 wordt afgeschaft. Klopt dat, en zo ja, hoe moet dan worden gecheckt op het inkomen van studenten?
Volgens Btiv 2015 hoeft een student geen bewijs van studiefinanciering te overleggen, maar een bewijs van inschrijving aan een instelling voor hoger onderwijs.
28
Hoe dient de inkomenstoets in het kader van passend toewijzen worden gehanteerd bij studenten die aan buitenlandse universiteit of hogeschool studeren, maar in Nederland stage lopen? Dezelfde vraag voor Nederlandse MBO-studenten.
De studenten zijn vrijgesteld van de inkomenstoets bij passend toewijzen indien ze voltijds studeren en zijn ingeschreven bij een Nederlandse instelling voor hoger of beroepsonderwijs. De vrijstelling geldt dus niet voor buitenlandse studenten die in Nederland stage lopen. Voor MBO-studenten die voltijds studeren geldt hetzelfde als voor studenten die studeren aan een universiteit of hogeschool.
Werkdomein Nr 1
Vraag Als een woningcorporatie voor 1-7-2015 al is begonnen met de werkzaamheden voor een nieuwe niet-DAEB activiteit, is dit ook toegestaan als er een marktpartij is die de activiteit wil overnemen inclusief de gemaakte kosten?
Antwoord Ja, dat mag. Het overgangsrecht op activiteiten waarmee al is begonnen of waarbij dit volgens schriftelijke stukken in de planning ligt (artikel II, tiende en elfde lid Woningwet) is hierbij van toepassing. De hoogte van de kosten om de contracten op te breken of de interesse van andere marktpartijen voor de activiteit zijn niet van belang.
2
Hoe kan worden aangetoond dat met activiteiten op korte termijn wordt begonnen, zodat het overgangsrecht voor niet-DAEB activiteiten geldt waardoor de markttoets niet verplicht is?
In de regeling is opgenomen dat op 1 juli 2015 ofwel een vergunning is verleend ofwel een contract met een hoofdaannemer met een start maximaal 3 jaar na invoering is getekend.
3
Wat is de definitie van ‘gebied’ zoals bedoeld in artikel 41b van de Met ‘gebied’ wordt in artikel 41b van de Woningwet de woningmarktregio bedoeld die Woningwet? door gemeenten wordt gevormd. Gemeenten moeten, om toestemming van de minister te krijgen een regio te vormen, aannemelijk maken dat zij een samenhangende woningmarktregio vormen.
4
Hoe maken (twee of meer) gemeenten aannemelijk dat ze een samenhangende woningmarktregio vormen?
Gemeenten maken aannemelijk dat ze een samenhangende woningmarktregio vormen door bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) de samenhang in onderlinge verhuispatronen aan te tonen, of te wijzen op een gezamenlijk woonruimteverdelingsysteem. Samenhang betekent daarnaast dat het in principe moet gaan om een aaneengesloten gebied. Van gemeenten die een regio wensen te vormen wordt ook verwacht dat zij het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid op elkaar afstemmen. In het ontwerp-BTIV (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) 2015 is geregeld dat het werkgebied uit ten minste 100.000 huishoudens moet bestaan (artikel 33 tweede lid sub b). Ook moeten de gemeenten om de zienswijze van de betrokken woningcorporaties vragen.
5
Kan een woningcorporatie zowel administratief als juridisch scheiden/splitsen? Dus een deel juridisch en in het overgebleven deel ook administratief?
Ja, dit is mogelijk. Uitgangspunt is dat de DAEB tak, niet-DAEB tak en de dochtermaatschappij financieel gezond en zelfstandig financierbaar zijn. Een deel van het niet-DAEB bezit kan dan ondergebracht worden in een BV en een ander deel in de administratief gescheiden niet-DAEB tak.
6
Hoe en door wie wordt erop toegezien dat een via juridische De Autoriteit Woningcorporaties toetst op basis van artikel 61 tweede lid sub a van de splitsing ontstane DAEB-tak van een woningcorporatie werkzaam Woningwet achteraf of juridisch afgesplitste dochters zich houden aan het gebied van de is op het gebied van de volkshuisvesting? volkshuisvesting. De Autoriteit Woningcorporaties kan ook maatregelen aan de dochter opleggen. Zolang er sprake is van een meerderheidsaandeel staat deze onder rechtstreeks toezicht van de minister.
7
Wat is een woningvennootschap?
Een woningvennootschap is een dochtermaatschappij van een woningcorporatie waarin bij de juridische splitsing zoals beschreven in artikel 50a van de Woningwet het gehele niet-DAEB bezit wordt overgeheveld.
8
Wat is een verbonden onderneming?
Een verbonden onderneming is een BV waarin de woningcorporatie aandelen heeft.
9
Wanneer spreken we van een dochteronderneming van een woningcorporatie?
Van een dochter(onderneming) is sprake als de woningcorporatie voor minstens 50% aandeelhouder is.
10
Vallen woningvennootschappen die via juridische splitsing (zoals Nee. De woningvennootschap en verbonden ondernemingen zijn een aparte juridische bedoeld in artikel 41 van de Woningwet) zijn ontstaan ook binnen entiteit naast de toegelaten instelling. Als een regel ook voor verbonden ondernemingen de definitie van toegelaten instelling? geldt, is dit specifiek in het artikel van de Woningwet aangegeven.
11
Artikel 105 van het BTIV bepaalt dat de controlfunctie bij een De controller dient rechtstreeks onder de bestuurder te vallen, met ingang van 1-1-2017, corporatie die meer dan 2.500 woongelegenheden en gebouwen net als geldt voor de overige eisen met betrekking tot financieel beheer. in eigendom heeft in een afzonderlijke organisatie-eenheid is opgenomen en zowel gevraagd als ongevraagd het bestuur en de raad van toezicht kan adviseren in het kader van het financieel beleid bele id en beheer beheer. Bij veel corporaties vervult de manager manager Financiën ook de controllerfunctie. Betekent dit nu dat er qua organisatiestructuur voor de controllersfunctie een knip moet worden gemaakt? En zo ja, valt de controller dan rechtstreeks onder de bestuurder of zou de controller bijvoorbeeld ook in een apart cluster binnen de afdeling Financien kunnen worden ondergebracht?
12
Is het bij administratieve scheiding mogelijk personeelskosten van Ja, in een kostenverdeelstaat. ‘DAEB-medewerkers’ die zowel werkzaamheden verrichten voor de DAEB-tak als de niet-DAEB-tak toe te delen op basis van een geraamde tijdbesteding?
13
Is het bij juridische splitsing mogelijk dat de corporatie aan de dochter personeelskosten in rekening brengt (en vice versa) voor verrichte werkzaamheden. Kan die dochter al het benodigde personeel op deze wijze inhuren? Zijn de werkzaamheden voor de dochter (een BV) BTW-plichtig? Kunnen moeder en dochter ook een aparte entiteit oprichten van waaruit het personeel voor beide onderdelen werkzaamheden verricht?
Moeder, dochter en verbindingen mogen geen aparte entiteit oprichten voor werkzaamheden voor derden. De corporatie kan dus geen personeelkosten in rekening brengen voor de dochter. De dochter kan dat ook niet voor de moeder en er kan ook geen gemeenschappelijke aparte (dochter-)entiteit voor worden opgericht. Of de werkzaamheden van de dochter BTW-plichtig zijn is afhankelijk van de activiteiten. Dat is niet anders dan bij de moeder. Verhuur is geen BTW-plichtige activiteit.
14
Per wanneer mogen corporaties geen aanvullende garanties danwel leningen meer verstrekken aan bestaande verbindingen? Geldt hier ook het overgangsrecht?
Dit valt niet onder het overgangsrecht. Hier moeten corporaties direct per 1 juli 2015 aan voldoen
15
Valt het huren/’afnemen’ door een corporatie van (vaste) dagdelen in een multifunctionele accommodatie (geen eigendom) voor activiteiten van huurders onder de toegestane leefbaarheidsactiviteiten? De MFA staat in een wijk waar vrijwel alle woningen van de corporatie zijn.
Corporaties mogen zelf geen multifunctionele accommodaties nieuw verhuren. Zij mogen de in het bezit zijnde multifunctionele accommodaties conform de tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (uit 2009) blijven exploiteren bij in werking treden van de AMvB. Parallel aan deze redenering kunnen corporaties huur van ruimte in een multifunctioneel gebouw ten behoeve van de huurders voortzetten, indien dat voor in werking treden van de AMvB contractueel was vastgelegd. Op grond van het overgangsrecht behoeven lopende contracten niet te worden opengebroken (artikel II, Woningwet). Bestaande contracten blijven dus van kracht tot het moment van herziening van het contract.
16
Mag een toegelaten instelling ook maatschappelijk onroerend goed ontwikkelen waarbinnen meer dan 10% van het brutovloeroppervlak als bedrijfsmatig onroerend goed wordt ingevuld?
Alles boven de 10% valt onder commercieel vastgoed en is een niet-DAEB-activiteit waaraan voorwaarden zijn verbonden (zoals de markttoets bij administratieve scheiding).
17
Is er een maximum percentage van het bruto vloeroppervlak van te ontwikkelen maatschappelijk onroerend goed dat toegelaten instellingen als bedrijfsmatig onroerend goed mogen invullen?
Ja. Het maximum percentage bruto vloeroppervlak van te ontwikkelen maatschappelijk onroerend goed dat bedrijfsmatig mag worden ingevuld is 25% niet-DAEB per project (tot een maximum van €10 miljoen).
18
Over welk vloeroppervlak moet het percentage niet-DAEB als De 25% vloeroppervlakte norm voor niet-DAEB activiteiten geldt voor het totale project. onderdeel van een project worden berekend? (In verband met de Dus DAEB en niet-DAEB samen. De investering in Bedrijfsonroerend Vastgoed (BOG) maximale 25% oppervlakte voor niet-DAEB activiteiten die een is maximaal €10 miljoen. toegelaten instelling binnen een project mag ontwikkelen.)
19
Een woongebouw waarbij zorg of begeleiding aan de orde is wordt onder wonen geschaard en niet onder de noemer MOG. In de toelichting staat daarbij ook genoemd dat dit hospices of opvangtehuizen etc. betreft. Terwijl deze laatste ook in bijlage 3 als mogelijke MOG staan. Waar vallen deze gebouwen onder: MOG of woongelegenheden?
Er is een keuze gemaakt om alle vormen van zorgvastgoed, inclusief opvangtehuizen en dergelijke, voortaan onder het wonen te scharen, omdat er een wooncomponent in zit. In het BTIV is het geschaard onder maatschappelijk vastgoed, omdat het niet exact valt onder artikel 45 lid 2a van de wet. Dit betekent dat borging door het WSW voor deze activiteiten mogelijk is.
20
Kan woningcorporatie A het beheer van DAEB woningen/vastgoed Ja, dit kan binnen een samenwerkingsvennootschap, mits de minister hiervoor doen voor woningcorporatie B die primair actief is in een andere toestemming geeft. Op grond van het overgangsrecht hoeven lopende contracten niet te gemeente? worden opengebroken (artikel II van de Woningwet). Die blijven dus van kracht tot het moment van herziening van het contract. Voor de samenwerkingsvennootschap geldt wel een beperking van het werkgebied. De minister kan hiervoor ontheffing geven.
21
Op basis van welk type huur wordt het onderscheid tussen DAEB Het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB wordt gemaakt op basis van de en niet-DAEB gemaakt? contracthuur. Dat is de huur bij aanvang van het huurcontract.
22
Kunnen woningen met een huur boven de liberalisatiegrens toch onder DAEB vallen?
Dat kan, omdat de contracthuur bepalend is voor het onderscheid tussen DAEB en nietDAEB. De contracthuur is de huur bij aanvang van het huurcontract. Als gevolg van huurverhogingen kan het dus zijn dat woningen met een actuele huur boven de liberalisatiegrens in de DAEB vallen. vallen. Onder de DAEB vallen dus: alle woningen met een huur onder de liberalisatiegrens en alle woningen met een huur daarboven die een gereguleerd contract hebben.
23
Wanneer is zorgvastgoed DAEB of niet-DAEB?
Zorgvastgoed is niet-DAEB als er sprake is van verhuur van woningen boven de liberalisatiegrens. Het kan dus ook deels DAEB en deels niet-DAEB zijn. Als maatschappelijk vastgoed niet meer aan de gebruikscriteria voldoet, dient het aan de niet-DAEB tak te worden overgedaan als ware het een verkoop.
24
Wat als de huurder van maatschappelijk vastgoed geen stichting, Dan zal de toegelaten instelling hier door de Autoriteit Woningcorporaties op worden vereniging of publiekrechtelijk lichaam is en de functie van het aangesproken. De toegelaten instelling moet het vastgoed dan overdoen aan de nietgehuurde wel in de DAEB-lijst staat? DAEB tak of dochter als ware het een verkoop.
25
Komt er een standaard voor de wijze waarop een kostenverdeelstaat gemaakt moet worden?
26
Vallen ook servicekosten en verkoopopbrengsten (bruto/netto) Ja, de servicekosten en verkoopopbrengsten van bestaande en nieuwe woningen vallen van bestaande en nieuwe woningen onder het begrip jaaromzet? onder de netto jaaromzet. (In verband met het verlichte regime bij administratieve scheiding bij maximaal 5% van de jaaromzet uit niet-DAEB activiteiten en een jaaromzet tot 30 miljoen euro).
27
Wanneer is verkoop van huurwoningen door de woningcorporatie Goedkeuring van verkoop van huurwoningen door de Raad van Toezicht is alleen vrijgesteld van goedkeuring door de Raad van Toezicht? vrijgesteld als het gaat om verkoop aan natuurlijke personen die er zelf gaan wonen (tenzij dit is opgenomen in de statuten). Zijn eigen kantoorruimten van een woningcorporatie DAEB of niet- De eigen kantoorruimte van een woningcorporatie wordt, omdat deze immers niet op de DAEB? markt wordt gezet maar voor eigen gebruik is, aangemerkt als DAEB.
28
Ja. Inzichtelijk moet zijn dat de compensatie uitsluitend ten goede is gekomen aan werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) (artikel 64 eerste lid BTIV). Voorschriften hiervoor zullen in de ministeriële regeling worden uitgewerkt.
29
Wanneer zijn woningen met een huur boven de liberalisatiegrens toch nog DAEB?
Als de woning bij aanvang van het contract een huur had onder de liberalisatiegrens valt de woning toch onder DAEB.
30
niet DAEB activiteiten zijn toegestaan binn binnen en een Welke niet-DAEB juridische entiteit van een woningcorporatie?
Alle niet-DAEB niet DAEB activiteiten zijn toegestaan binnen een juridisch afgesplitste dochter, mits ze vallen onder werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 45 Woningwet). Bij minder dan 100% aandeel mag men naar rato investeren in werkzaamheden buiten het gebied van de volkshuisvesting.
31
Wordt er voor de definiëring van maatschappelijk vastgoed onderscheid gemaakt tussen (on)zelfstandige wooneenheden die worden verhuurd aan een zorgpartij en andere instellingen die bijvoorbeeld kantoorruimte huren? Is voor de afbakening van maatschappelijk vastgoed alleen het feitelijk gebruik of ook de bestemming (zoals aangegeven in het bestemmingsplan) van belang?
Ja. Zorgvastgoed wordt tot het wonen gerekend. Kantoorruimte hoort bij commercieel vastgoed en moet in de niet-DAEB tak ondergebracht worden.
32
Of vastgoed als maatschappelijk wordt aangemerkt hangt zowel van de huurder af als van het gebruik. De bestemming kan bijvoorbeeld een buurthuis zijn. Maar als een commerciële partij deze huurt, en het betreft meer dan 10% van het bruto vloeroppervlak, geldt dat niet als maatschappelijk vastgoed.
33
Mogen corporaties energie leveren bij een nieuw te bouwen Voor de bouw van de huurwoningen is een markttoets aan de orde. Als in het gemengde gemengd appartementencomplex (huur en koop), zoals met WKO- complex zowel DAEB als niet-DAEB woningen (koop of huur) zitten, mag de corporatie installaties? de WKO-installatie zonder markttoets (laten) plaatsen. De kosten worden naar rato omgeslagen over DAEB en niet-DAEB.
34
In de wet wordt het leveren van diensten gekoppeld aan de bewoners. Woningzoekenden zijn dat nog niet, en worden dat misschien ook niet, of wel, maar dan bij een andere corporatie. Zijn het informeren en in behandeling nemen van een aanvraag tot een urgentieverklaring diensten (DAEB) die toegestaan zijn na inwerkingtreding van wet en besluit?
Ja. In de Woningwet, artikel 47, staat: “1. Als diensten van algemeen economisch belang zijn, behoudens het bepaalde bij en krachtens de artikelen 50 en 50a en artikel II, derde lid, derde en vierde volzin, van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, aan de toegelaten instellingen en aan de samenwerkingsvennootschappen opgedragen: a. het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting …”. Het ‘doen huisvesten’ van woningzoekenden, inclusief de procedure van bijvoorbeeld urgentieverklaringen, is dus toegestaan vanuit de DAEB.
35
Zijn diensten t.b.v. woningzoekenden die opteren voor een nietDaeb-woning toegestaan, en moeten de kosten en opbrengsten van deze diensten ook gescheiden worden (bij administratieve scheiding)? Zo ja, op basis van welke verdeelsleutel (t.a.v. het informeren zal het onmogelijk zijn dit uit te splitsen voor DAEB- en niet-DAEB-woningzoekenden)? Watt zijn de regels voor onderlinge dienstverlening Wa dienstverlening door corporaties? Bijvoorbeeld bij ICT-diensten?
Ja, deze diensten zijn toegestaan. T.a.v. het scheiden van kosten opbrengsten kan volstaan worden met een plausibele verdeelsleutel, waarbij de kosten voor de diensten ten behoeve van de woningzoekenden naar een niet-DAEB woning worden toegeschreven aan de niet-DAEB tak.
36
37
Voor de bestaande samenwerkingen van corporaties op ICT- of administratief gebied is veelal geen CV of VOF opgericht. Is dit wel nodig na 1 juli 2015?
Corporaties mogen elkaar onderling diensten diensten leveren leveren, ofwel ofwel direct direct, ofwel ofwel via een samenwerkingsverband (CV of VOF). Voor het oprichten van een samenwerkingsverband middels CV en VOF is geen toestemming vereist van de minister. Omdat de CV en VOF geen rechtspersoonlijkheid hebben, is het mogelijk om compensatie (staatssteun) te verstrekken. De verstrekte steun wordt dan immers aan de deelnemende corporaties toegerekend. Dit is ook na 1 juli 2015 niet nodig, ook niet bij wijziging of verlenging van de samenwerking
38
Wat zijn de regels voor dienstverlening binnen de corporatie (tussen DAEB-tak en niet-DAEB-tak) en tussen de corporatie en dochters?
De DAEB-tak mag diensten verlenen aan de niet-DAEB-tak, en vice versa. Kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB activiteiten dan wel niet-DAEB activiteiten moeten volledig aan de DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak worden toegerekend. Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de kosten en opbrengsten worden toegedeeld aan DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak naar de mate waarin zij op DAEB activiteiten respectievelijk niet-DAEB activiteiten betrekking hebben. Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar rato-benadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen DAEB en nietDAEB vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt moeten duidelijk zijn vastgelegd. Corporaties mogen na markttoets in de nietDAEB tak woongerelateerde diensten verlenen aan derden, zijnde niet-toegelaten instellingen, dus ook aan een (juridisch gesplitste) dochter. De dochter mag wel diensten verlenen aan de corporatie.
39
Wat zijn de critria op grond waarvan een parkeerplaats/garagebox/berging als DAEB of niet-DAEB geldt? In hoeverre zijn dit dezelfde criteria die bepalen of sprake is van een BTW-plichtige verhuring of niet?
Als een parkeerplaats/box/berging gekoppeld is aan een huurcontract, volgt deze de bijbehorende woning (DAEB of niet-DAEB). Btw-plicht is daarbij niet relevant. Bij een los contract zijn parkeerplaats/box/berging altijd niet-DAEB, en is zowel btw-plicht als vooraftrek van toepassing (21%).
40
Woningcorporaties hebben geen Europese aanbestedingsplicht, maar welke welke regels gelden gelden er dan wel wel voor de zaken zaken die die zij zij, volgens artikel 51 van de Herzieningswet, moeten aanbesteden?
Artikel 51 Woningwet betreft in feite de implementatie van een besluit van de EC van 15 december 2009 over staatssteun voor woningcorporaties woningcorporaties. In het Besluit uit 2009 wordt alleen gesproken over ‘aanbesteden’. Hier geldt de eis van meervoudige aanbesteding, wat inhoudt dat er minimaal twee partijen meedingen. De woningcorporatie is vrij in de keuze van de aanbestedingsvorm (Europees, openbaar of onderhands). Indien de corporatie Europees aanbesteed, is dit dus vrijwillig. De accountant moet nagaan of de wet- en regelgeving op dit punt wordt nageleefd. Als uit het Assurance-rapport van de accountant blijkt dat de aanbestedingsplicht niet juist is nageleefd, wordt de woningcorporatie door de Autoriteit Woningcorporaties in de jaarlijkse Individuele Oordeelsbrief verzocht duidelijk te maken op welke wijze deze fout in de toekomst voorkomen zal worden. Indien niet aan dit verzoek wordt voldaan, kan de Autoriteit Woningcorporaties overgaan tot het treffen van maatregelen zoals eisen dat interne procedures worden aangepast.
Governance Nr 1
Vraag Moeten de statuten van de woningcorporatie per 1 juli 2015 zijn aangepast?
2
Maakt het voor de voorschriften met betrekking tot governance uit Nee. De Woningwet geldt voor toegelaten instellingen die zowel een vereniging als een welke rechtsvorm de toegelaten instelling heeft (stichting of stichting kunnen zijn. De eisen die aan toegelaten instellingen worden gesteld in het vereniging)? kader van governance zijn voor verenigingen en stichtingen gelijk.
3
Een corporatie heeft commissarissen die factureren vanuit een BV De Woningwet en het besluit wijzigen niets met betrekking tot de wijze van factureren. i.p.v. als natuurlijk persoon. Hoe gaat dit bij herbenoeming of nieuwe benoemingen vanaf 1 juli 2015? Kan een RvT-lid dan nog steeds vanuit bijvoorbeeld een B.V. zijn/haar diensten verlenen? Of is facturatie vanuit de natuurlijk persoon dan noodzakelijk?
4
Worden de geschiktheid en betrouwbaarheidstoetsen bij (her)benoemingen van bestuurders van een toegelaten instelling meteen vanaf 1 juli 2015 ingevoerd?
Antwoord Nee. Voor het aanpassen van de statuten is tot 1 januari 2017 de tijd.
Ja, vanaf 1 juli 2015 vergt elke benoeming en herbenoeming een (positieve) zienswijze van de minister, voor deze de Autoriteit Woningcorporaties. De "benoeming" als bedoeld in de Woningwet, waaraan een zienswijze over de geschiktheid en betrouwbaarheid vooraf moet zijn gegaan, is de datum van het besluit tot benoeming. Ligt deze datum vóór 1 juli a.s. dan heeft de Woningwet op deze benoeming geen invloed en geldt dus ook niet de verplichting tot het doorlopen van de fit en proper toets door de Autoriteit woningcorporaties. Ook niet indien de datum van aanvang van de werkzaamheden (feitelijke ingang benoeming) ná 1 juli is gelegen.
5
Dient de directeur-bestuurder die een aanstelling en benoeming voor onbepaalde tijd heeft, herbenoemd te worden conform de nieuwe Woningwet?
Nee. Het overgangsrecht (Artikel II, negende lid, van de Woningwet) geeft aan dat het bepaalde bij en krachtens de artikelen 25 (eisen aan bestuurders) respectievelijk 30 (eisen aan de RvT-leden) van de Woningwet geen gevolgen heeft voor de benoeming of aanwijzing tot bestuurder respectievelijk commissaris van een corporatie die voor 1 juli 2015 heeft plaatsgevonden. Ofwel, in het geval van een directeur-bestuurder die vóór 1 juli 2015 is benoemd voor onbepaalde tijd geldt artikel 25 lid 4 niet. De benoemingen van na 1 juli 2015 dienen overigens te voldoen aan de Woningwet (d.w.z.benoeming voor max. 4 jaar, met telkens een herbenoeming voor max. 4 jaar).
6
Wat zijn de consequenties wanneer een benoeming van een directeur-bestuurder of lid van RvT van een toegelaten instelling plaatsvindt zonder, of met een negatieve zienswijze?
Een (her)benoeming zonder zienswijze, of de (her)benoeming met een negatieve zienswijze is een overtreding van de Woningwet. Hierop kunnen sancties volgen, opgelegd door de Autoriteit woningcorporaties.
7
Kan de Autoriteit woningcorporaties bij gerede twijfel aan een zittende directeur-bestuurder of lid van de RvT van een toegelaten instelling ook tussentijds toetsen op geschiktheid en betrouwbaarheid?
De wet bepaalt dat (alleen) bij benoeming en herbenoeming van bestuurders en commissarissen een zienswijze is vereist waartoe betrokkenen op geschiktheid en betrouwbaarheid worden getoetst. Kandidaten dienen echter ook in de tussenliggende periode te blijven voldoen aan de eisen. In het kader van het (reguliere) toezicht op de governance bij woningcorporaties kan de Autoriteit woningcorporaties bij twijfel daaromtrent de woningcorporatie daarop aanspreken en zo nodig aandringen op maatregelen.
8
Als een RvT-lid gedurende zijn/haar 1e benoemingstermijn van 4 jaar door de RvT wordt aangewezen als voorzitter van de RvT, wordt dit dan op grond van de Woningwet beschouwd als een ‘herbenoeming’ en waarbij de 2e benoemingstermijn van 4 jaar dient te gaan lopen?
De regelgeving spreekt alleen van ((her)benoeming tot) commissaris in een RvT, d.w.z. er wordt niet gedifferentieerd naar de functie van voorzitter of RvT-lid. In de onderhavige gevallen waarbij tussentijds een van de commissarissen wordt aangewezen als voorzitter, mag betrokkene dan ook de aanvankelijk voor hem/haar bepaalde zittingstermijn (doorgaans 4 jaar) uitdienen. Indien het een eerste benoemingstermijn van betrokkene betrof, kan hierop ook nog eenmalig een herbenoemingstermijn van 4 jaar volgen. Deze (laatste) herbenoeming vereist vooraf de zienswijze van de Autoriteit woningcorporaties. De differentiatie tussen de functie van voorzitter of lid kan overigens wel een rol spelen bij de geschiktheidtoets i.v.m. functiezwaarte.
9
Welke werkzaamheden gaan niet samen met een functie van bestuurder / commissaris van een toegelaten instelling?
Voor zowel bestuurders als commissarissen van een toegelaten instelling moet voorkomen worden dat er sprake is of kan zijn van tegenstrijdige belangen tussen het uitoefenen van een functie voor de toegelaten instelling en andere (neven)functies van de betrokken persoon. De gevallen zoals genoemd in artikel 25, vierde lid van de wet en artikel 30, zesde lid van de Woningwet zien erop (mogelijke) tegenstrijdige belangen uit te sluiten. Als een 'orgaan van een organisatie die zich tot doel stelt de belangen van gemeenten/provincies/waterschappen te behartigen' worden in ieder geval de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen bedoeld. Met 'een orgaan van een organisatie' wordt op grond van de wet niet bedoeld een bedrijf dat advies- of consultancywerk doet voor gemeenten, provincies of waterschappen.
10
Hoe is juridisch af te dwingen dat collega-commissarissen niet bij De RvT moet dit constateren en de betrokken commissarissen de keuze voorleggen eenzelfde andere instantie toezichthouder zijn? (Artikel 30, zesde welke functie zij niet meer wensen te vervullen. lid, onderdeel d van de Woningwet.)
11
Op welke termijn moeten leden van de RvT voldoen aan de eisen Commissarissen met (neven)functies die op basis van artikel 30 zesde lid van de dat men geen conflicterende commissariaten/functies (volgens de Woningwet niet te verenigen zijn met de functie van commissaris bij een toegelaten Woningwet) mag hebben? instelling kunnen deze (neven)functies uitoefenen tot het moment waarop de benoemingstermijn als commissaris voor deze persoon eindigt. Om in aanmerking te komen voor herbenoeming als commissaris zal de betreffende persoon de g p g in de wet,, moeten nevenfuncties die niet overeenkomen met de genoemde bepaling opgeven. Benoemingen die na 1 juli 2015 plaatsvinden moeten alle aan de nieuwe wettelijke bepalingen voldoen.
12
Als er een (her)benoeming is per of na 1 juli 2015 en de RvT voldoet nog niet aan de bepaling dat ten minste een derde deel bestaat uit huurderscommissarissen, moet dan eerst een huurdercommissaris worden benoemd?
Ja. Ook in het geval de statuten van een toegelaten instelling in de periode tussen 1 juli 2015 en 1 januari 2017 nog niet zijn aangepast aan de nieuwe wettelijke vereisten, zal een toegelaten instelling wel gebonden zijn aan de Woningwet (wet gaat boven statuten). Daar waar het aantal huurderscommissarissen niet aan het wettelijk gestelde minimum voldoet worden corporaties dan ook geacht met voorrang een huurderscommissaris te benoemen, gelet op de wettelijke bepaling.
13
Wat als de huurdersorganisatie geen voordracht voor een commissaris doet?
Als er geen voordracht van de huurders is, moet de RvT actief werven in overleg met de huurdersvertegenwoordiging.
14
Hoe worden in de algemene ledenvergadering de commissarissen/leden van de RvT van een toegelaten instelling benoemd?
Artikel 30, tweede lid van de Woningwet bepaalt dat commissarissen worden benoemd door de RvT. De statuten van een vereniging kunnen bepalen dat een voordracht voor de benoeming van een commissaris door de RvTeerst moet worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van de vereniging voordat tot benoeming wordt overgegaan.
15
Als er meerdere (overkoepelende) huurdersorganisaties zijn, waarmee de corporatie het overleg voert, wie mag dan de commissarisvoordrachten doen?
In het geval dat er sprake is van meerdere huurdersorganisaties binnen een corporatie, zouden de statuten van de corporatie voorschriften moeten bevatten over het te volgen proces bij de gezamenlijke voordracht van een huurderscommissaris. Een gezamenlijke voordracht door meerdere huurdersorganisaties kan bijvoorbeeld zo worden vormgegeven dat iedere huurdersorganisatie van de corporatie een voordracht doet voor een kandidaat commissaris. De kandidaat die de meeste stemmen/steun krijgt, kan vervolgens voor benoeming worden voorgedragen als huurderscommissaris namens de (gezamenlijke) huurdersorganisaties van de corporatie. Ook kunnen afspraken worden gemaakt over het beurtelings voordragen.
16
Wat is de beweegreden om te regelen in art 30 lid c Woningwet Aangenomen wordt dat de vraagsteller duidt op artikel 30, negende lid, onderdeel d van dat de alv het bindende karakter van een RvT-voordracht door de de Woningwet. Dit betreft geen nieuw element. Een vergelijkbare bepaling was reeds huurdersorganisatie kan ontnemen? ondergebracht in artikel 7, eerste lid, onderdeel f van het BBSH. De achtergrond voor de mogelijkheid om het bindend karakter van een voordracht voor een kandidaat commissaris te ontnemen, aan de hand van een besluit van de algemene vergadering van een toegelaten instelling die een vereniging is, is gelegen in de status van de algemene vergadering als hoogste orgaan binnen een vereniging.
17
Het Reglement van aftreden is vaak zo samengesteld dat elk jaar een vacature ontstaat in de RvT. Als een RvT-lid eerder stopt dan volgens reglement van aftreden, treedt een nieuw RvT-lid in het bestaande rooster. Als het nieuwe RvT-lid dan bijvoorbeeld na 2 jaar aftreedt, kan deze worden herbenoemd voor 2 jaar, vervolgens 4 jaar en vervolgens nog eens 2 jaar (mits niet in strijd met statuten). Onder de nieuwe Woningwet is dat niet mogelijk. Hoe moet RvT hier mee omgaan?
De Woningwet schrijft voor dat leden van de RvT na benoeming maximaal één keer herbenoemd mogen worden. Met een maximale benoemingstermijn van 2 keer 4 jaar. De benoemingstermijn mag korter zijn dan 4 jaar, maar het aantal keren dat je achtereenvolgens wordt benoemd is niet meer dan twee termijnen. Overigens zou er in deze gevallen ook voor kunnen worden gekozen het nieuw intredende RvT-lid te benoemen voor 4 jaar (met de mogelijkheid van een herbenoeming van max. 4 jaar).
18
Een corporatie met zeven RvT-leden heeft twee leden die zijn voorgedragen door de huurders, wat minder is dan een derde. Betekent dit dat bij de eerste herbenoeming (begin 2016) de betreffende commissaris niet kan worden herbenoemd, en dat de huurdersorganisatie gevraagd moet worden een nieuw lid voor te dragen? Mag ook gekozen worden om bij een tweede herbenoeming later in 2016 een huurderscommissaris te werven?
Ja, respectievelijk nee. Van toegelaten instellingen wordt verwacht dat zij zo snel mogelijk voldoen aan de eisen die gelden voor de samenstelling van de RvT op basis van de wet. Dit betekent dat wanneer niet ten minste een derde van de commissarissen is benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties, bij het verlopen van de benoemingstermijn van de zittende commissaris van wie deze termijn als eerste afloopt, een nieuwe kandidaat commissaris dient te worden geworven en benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. Dit kan betekenen dat een zittende commissaris niet in aanmerking komt voor herbenoeming. De benoeming van een commissaris op voordracht van de huurdersorganisaties dient te voldoen aan alle wettelijke eisen, zoals de fit en propertoets.
19
Wanneer is sprake van ontstentenis of belet van een bestuurder of commissaris van een toegelaten instelling?
Ontstentenis ziet op situaties waarin een bestuurder of commissaris zijn taak blijvend niet kan vervullen (overlijden, ziekte). Belet ziet op de situatie dat een bestuurder of commissaris tijdelijk zijn taak niet kan of mag vervullen.
20
Kan een commissaris van een toegelaten instelling terugkeren in de RvT na tijdelijke vervanging van de bestuurder bij ontstentenis of belet (zoals bedoeld in artikel 30, zesde lid, onderdeel b van de Woningwet)?
Ja. Artikel 30, zesde lid, onderdeel b, van de Woningwet schrijft voor dat het lidmaatschap van de RvT onverenigbaar is met 'het eerdere lidmaatschap van het bestuur van de toegelaten instelling.' Verder schrijft de Woningwet in artikel 30, elfde lid, onderdeel a, voor dat de statuten van een toegelaten instelling voorschriften bevatten over de wijze waarop voorlopig in het bestuur van de toegelaten instelling wordt voorzien, in geval van ontstentenis of belet van de bestuurder(s). Het voorlopig/tijdelijk voorzien in het bestuur bij ontstentenis of belet betreft een andere situatie dan de omstandigheid dat een persoon wordt of is benoemd als bestuurder van een toegelaten instelling. Een terugkeer naar de RvT van een commissaris na een (korte) vervanging van de bestuurder(s) als gevolg van ontstentenis of belet is daarom mogelijk.
21
Hoe gaat een verzoek tot ontslag van een commissaris of de (volledige) raad van toezicht bij de Ondernemingskamer (zoals bedoeld in artikelen 31, 32 en 33 van de Woningwet) in de praktijk in zijn werk?
Artikel 33 van de Woningwet maakt het mogelijk dat een verzoek om een individuele commissaris of volledige raad van toezicht te ontslaan bij de ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam wordt ingediend. Een verzoek tot ontslag kan worden gedaan door de toegelaten instelling (vertegenwoordigd door bestuur of raad van toezicht) en de minister. Het indienen van een verzoekschrift op grond van artikel 33 van de wet verloopt via de verzoekschrift procedure van de ondernemingskamer van het gerechtshof Amsterdam.
22
Wie moet de nieuwe RvT van een toegelaten instelling benoemen Woningcorporaties moeten volgens de herziene Woningwet in hun statuten vastleggen als de eerdere Raad van Toezicht volledig in een keer ontslagen hoe bij ontstentenis (en belet) in de Raad van Toezoezicht (en het bestuur) wordt is? voorzien.
23
Is het mogelijk om finale kwijting te geven bij vertrek van een lid van de RvT van een toegelaten instelling?
Ja, finale kwijting aan een commissaris (of bestuurder) van een toegelaten instelling is toegestaan. Hiermee kan immers een (dure) gang naar de rechter om een geschil met een bestuurder of commissaris op te lossen eventueel worden voorkomen (bijv. door een minnelijke schikking, vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst). Dit betekent overigens geenszins dat een corporatie deze weg hierom ook altijd moet bewandelen. Corporaties zijn in een vaststellingsovereenkomst niet verplicht tot het verlenen van finale kwijting en het verkrijgen daarvan is ook geen (wettelijk) recht voor vertrekkende bestuurders of commissarissen. Evenmin is het zo dat een corporatie in alle gevallen haar rechten op een eventuele aansprakelijkstelling verspeelt bij een finale kwijting (of decharge). Mochten er namelijk na de finale kwijting zaken aan het licht komen die op het moment van verlening niet bekend waren, dan kan de finale kwijting zijn waarde verliezen bij een geslaagd beroep het Burgerlijk Wetboek bij de burgerlijke rechter op dwaling of onvoorziene omstandigheden.
24
Wie geeft er finale kwijting aan een vertrekkend RvT-lid: Is dat de Het Burgerlijk wetboek bepaalt in het rechtspersonenrecht niet welk orgaan bevoegd is tot het verlenen decharge of het overeenkomen van finale kwijting. Dit kan in de statuten RvT of is dat de bestuurder? worden vastgelegd. Bij BV’s en NV’s wordt aangenomen dat – tenzij anders geregeld in de statuten – de vereniging van aandeelhouders decharge (en eventueel ook de meer incidentele finale kwijting) verleent. In het verlengde hiervan lijkt bij verenigingen de algemene ledenvergadering hiertoe het meest aangewezen orgaan. Bij stichtingen (verreweg de meeste corporaties) is de lijn niet zonder meer eenduidig. In literatuur wordt gesteld dat het orgaan dat binnen de stichting bevoegd is tot benoeming en ontslag van bestuurders en commissarissen, ook bevoegd is tot het verlenen van decharge en finale kwijting. Anderen betogen dat indien in statuten een orgaan wordt aangewezen dat de bezoldiging van bestuur en RvT vaststelt, dat orgaan ook bevoegd is tot het verlenen van decharge en finale kwijting. Bij corporaties berusten, ook op basis van de herziene Woningwet, de bevoegdheid tot benoeming en ontslag (ontslag van een commissaris of de raad van toezicht dient ingevolge deze wet wel via de Ondernemingskamer te lopen) bij de RvT. Mede gelet op hetgeen in de Governancecode is bepaald ten aanzien van de bezoldiging van het bestuur, zal de bevoegdheid tot vaststelling van de bezoldiging van bestuur en RvT veelal bij de RvT zijn belegd Dit maakt aannemelijk dat, indien de statuten niets bepalen over de bevoegdheid tot het verlenen van decharge en finale kwijting, bij corporaties de RvT de bevoegdheid tot decharge en finale kwijting toekomt. Een rol voor het bestuur in deze ligt niet voor de hand, omdat deze dan zou moeten oordelen over het toezicht op diens (eigen) bestuurlijk functioneren.
25
Als het de RvT is: De RvT heeft een collectieve verantwoordelijkheid. Als zij een individueel vertrekkend lid finale kwijting geeft is het effect dat zij per saldo zichzelf finale kwijting geeft. Hoe is het uit oogpunt van good governance mogelijk dat een toezichthoudend orgaan (een deel van) zichzelf finale kwijting verleent?
Het betoog dat een RvT met een finale kwijting van een individuele commissaris indirect ook over zichzelf oordeelt, is op zich juist. Een dergelijke werkwijze is echter niet ongebruikelijk. Zo is bijv. bij stichtingen die geen RvT hebben (bij corporaties is een RvT wettelijk verplicht), alleen een bestuur werkzaam. In dat geval ligt het voor de hand dat het bestuur ook als enige finale kwijting aan een vertrekkend bestuurder kan verlenen. Omgekeerd is het, vanuit de ook door de vragensteller veronderstelde collectieve verantwoordelijkheid voor de taakvervulling van de RvT ook zo, dat bij een finale kwijting van een vertrekkende commissaris waarbij sprake is (geweest) van een onbehoorlijke taakvervulling van die commissaris, ook de overige leden van de RvT hiervoor aansprakelijk zouden kunnen worden gesteld indien vast zou komen te staan dat die overige leden zich bij het verlenen van finale kwijting niet hebben gericht op de belangen van de toegelaten instelling en de eventueel door haar in stand gehouden onderneming, het te behartigen maatschappelijk belang en het belang van de betrokken belanghebbenden.
