Kwartaalbericht woningcorporaties ING Economisch Bureau
Over de nieuwe woningwet heen kijken Corporaties nemen het heft in handen Het overgrote deel van de corporaties lijkt na invoering van de nieuwe woningwet te gaan kiezen voor een administratieve scheiding van het Daeb en niet-Daeb vastgoed. Met het volledig omarmen van de drie thema’s, sociale huurwoningen, huisvesting voor senioren en duurzaamheid kunnen corporaties ook na invoering van de nieuw woningwet hun maatschappelijke toegevoegde waarde verduidelijken. Om gemengde projecten onder de nieuwe woningwet met Daeb en niet-Daeb toch van de grond te kunnen krijgen kan herinvoering van de commerciële plint regel uitkomst bieden. Ruim 70% kiest voor administratieve scheiding In de in februari uitgekomen nieuwe concept Novelle ter voorbereiding op de nieuwe woningwet mogen corporaties zelf een keuze maken tussen een administratieve of een juridische splitsing van het Daeb en niet Daeb-bezit. Bij de afspraken tussen Aedes en het Kabinet van eind augustus 2013 is hiertoe besloten en dit is door de minister overgenomen. Door beide vormen wel mogelijk te maken, wordt corporaties de vrijheid gegeven te kiezen. Uit onderzoek van Finance Ideas gaan de meest corporaties (71%) kiezen voor een administratieve splitsing. Bijna 20% heeft nog geen keuze gemaakt en 4% maakt gebruik van de vrijstelling om als kleine corporatie zonder dochters of deelnemingen om geen scheiding te hoeven aanbrengen. Beheerslasten stijgen Door de keuze voor een administratieve scheiding zullen deze corporaties te maken krijgen met een zwaarder toezichtregime, zowel financieel als op eventuele marktverstoringen. Daarnaast zullen ook de uitvoerings- en verantwoordingskosten en de handhavingslasten fors toenemen. De corporaties die kiezen voor een juridische scheiding krijgen te maken met het onderhouden en opzetten van een juridische structuur door het oprichten van aparte BV’s en aparte administraties. De administratieve lasten en kosten bij alleen een administratieve scheiding moeten echter zeker niet worden onderschat. Meer dan de helft van de corporaties verwacht dan ook dat de beheerslasten door de nieuwe regelgeving gaan stijgen.1 1
Bron: Finance Ideas
Figuur 1 Verwachte manier van scheiden Daeb en niet Daeb (o.b.v. enquête)
Bron: Finance Ideas
Overwegingen voor administratieve splitsing Veel corporaties kiezen voor de administratieve splitsing vanwege de relatieve beperkte omvang van het huidige nietDaeb vastgoed en een beperkt aantal toekomstige plannen daarvoor. Ook bij een goot aantal gemengde vastgoedobjecten met zowel Daeb als niet-Daeb is een administratieve splitsing logischer want veel van deze panden zijn juridisch lastig te splitsen binnen de huidige structuur van de corporatie. Als een corporatie al veel verbindingen heeft waarin nietDaeb activiteiten zijn ondergebracht dan kan een juridische splitsing meer voor de hand liggen. Bj de keuze voor administratieve splitsing nemen corporaties een zwaarder toezichtregime op zowel financieel gebied als op het gebied van eventuele marktverstoring op de koop toe. Corporaties met een gering niet-Daeb bezit zouden in de plannen van de minister ontzien kunnen worden door te werken met een drempel, een percentage van de niet-Daeb waarde, waaronder zij niet juridisch hoeven te splitsen, maar ook geen last krijgen van zwaardere toezichtseisen en inperking van het werkterrein.
Herinvoering commerciële plintgregel Ontwikkeling van gemengde complexen met zowel Daeb als niet-Daeb vastgoed kunnen voor een extra uitdaging gaan zorgen. Het ligt niet in de verwachting dat het niet-Daeb gedeelte van deze objecten ondergebracht kan worden bij een andere commerciële partij. Zij zullen deze niet-Daeb delen van de objecten te klein vinden en lastig te beheren, even los van kadastrale afsplitsing en erfpachtissues, en dus commercieel niet aantrekkelijk zijn. Rendementstechnisch zijn deze voor marktpartijen ook niet aantrekkelijk. De realisering van een dergelijk niet-Daeb onderdeel is voor de leefbaarheid van het gebied echter vaak wel essentieel. Bij corporaties met een juridische scheiding zouden deze vastgoedobjecten ook juridisch gesplitst moeten worden waarbij het Daeb deel onder de TI valt en het niet-Daeb deel in een aparte BV geplaatst wordt met een ingewikkelde structuur tot gevolg. ING pleit hierbij voor de herinvoering van de commerciële plint regel (1/3 – 2/3 regel). Deze tot 2011 geldende regel stond toe om niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren en deze zo onder het Daeb gedeelte van de corporatie te kunnen plaatsen. Marktpartijen hebben over het algemeen kritisch gereageerd op de conceptnovelle. Hieronder een kort overzicht van het WSW, CFV en Aedes: WSW: risicoprofiel wordt hoger Het WSW stelt dat de maatregelen het risicoprofiel verhogen. De beperking van de niet-Daeb activiteiten en van werkzaamheden in meerdere regio’s leidt tot een eenzijdig bezit. De mogelijkheden voor gemengde wijken worden daarmee beperkt. Een eenzijdiger bezit verhoogt daarbij het risico door minder spreiding. De beperktere financiering van nietDaeb is ook vanuit risicoperspectief niet wenselijk. Als er vraag is naar bijvoorbeeld middeldure huurwoningen levert dit volgens het WSW een betere kasstroom op waardoor het risicoprofiel ook lager zou zijn. CFV: voorkeur voor juridische splitsing Het Centraal Fonds Volkshuisvesting vindt dat er in de conceptnovelle onvoldoende duidelijk gemaakt is wat de betekenis is van de scheiding van Daeb en niet-Daeb activiteiten voor de inrichting, sturing, beheersing, verantwoording, toezicht en sanering van het woningcorporatiestelsel. Het CFV stelt dat de niet-Daeb-tak bij administratieve scheiding leidt tot een relatief instabiel stelsel waarbij hoge eisen worden gesteld aan risicomanagement bij corporaties en door toezichthoudende instanties. Dit vergt extra regels en extra extern toezicht. Het CFV geeft daarom de voorkeur aan een juridische scheiding en vindt dat vanaf een bepaald percentage te liberaliseren vastgoed een juridische scheiding verplicht moeten worden gesteld om de kans op misbruik van staatssteun te voorkomen. Aedes: gemengde wijken niet meer mogelijk Aedes stelt dat het voor corporaties vrijwel onmogelijk wordt om nog langer gemengde wijken te realiseren. Daarvoor is een mix nodig van zowel sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed (Daeb) als duurdere huurwoningen en goedkope koopwoningen (niet-Daeb). De gedetailleerde regels maken het onmogelijk om te blijven werken aan gezonde gemengde wijken, in strijd met eerdere afspraken tussen het kabinet en Aedes. Zo wordt het voor corporaties Kwartaalbericht woningcorporaties April 2014 2
moeilijker om al hun bewoners een goed huis in een prettige buurt te bieden en komt de betaalbaarheid voor bewoners onder druk. Aedes maakt zich hier zorgen over en doet een klemmend beroep op het kabinet om de plannen aan te passen. Nu weer vooruit kijken Via een consultatieronde hebben betrokken partijen kunnen reageren op de concept novelle. Wat uiteindelijk ook de resultaten zullen zijn, het mag duidelijk zijn dat de taken van corporaties verregaand teruggebracht zullen worden tot primair het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daarbij behorende maatschappelijk vastgoed. Heft weer in eigen handen nemen Dit betekent echter niet dat corporaties niet meer van belang zijn. Corporaties spelen een belangrijke niet weg te denken rol in de Nederlandse woningmarkt. Ruim 100 jaar bestel heeft ook geleid tot een zeer omvangrijke sector die er uitstekend voor staat. Inperking van de activiteiten door de nieuwe woningwet zal dit niet veranderen. Er zijn ook nog voldoende uitdagingen voor woningcorporaties. Wanneer zij hun doelstellingen helder maken en hiermee het maatschappelijk belang duidelijk onderstrepen, kunnen zij zelf aan het stuur blijven zitten en de regie voeren over hun eigen toekomst. Box: Belangrijke rol van corporaties in Nederland “In Nederland mogen we er trots op zijn dat we geen echte krottenwijken hebben. De wijken die er het dichtst bij in de : buurt komen, duiden we zelfs aan met eufemismen: prachtwijken of krachtwijken. Denk maar niet dat er één Fransman is die overweegt de buitenwijken van Parijs met ‘beaulieues’ aan te duiden. We realiseren ons lang niet altijd wat de voordelen van deze ‘prachtwijken’ zijn. Het is niet alleen prettig met mensen met een smalle beurs dat ze in relatief fatsoenlijke woningen kunnen wonen. Voor de samenleving is het ontbreken van de overlast die een sloppenwijk doorgaans met zich meebrengt weldadig. Wanneer we bijvoorbeeld een van de banlieues van Parijs vergelijken met de Schilderswijk in Den Haag, dan is onmiddellijk duidelijk dat de Schilderswijk er veel beter uitziet dan de banlieue. Maar de Schilderswijk is een van de armste wijken van Nederland. … ... Alleen door gecoördineerde en forse investering kan zo’n achterstandswijk opgeknapt worden. In Parijs is dat nooit goed gelukt. Dat Nederland geen sloppenwijken kent en grotendeels van langdurig banlieueleed verschoond is gebleven, heeft voor een groot deel te maken met het fenomeen van de woningcorporaties.” Bron: Marcel Canoy in Triple A-econoom, 2013
“Terug naar de kern” De maatschappelijke doelstelling blijft primair het voorzien van betaalbare huisvesting van minder draagkrachtigen in Nederland. Deze al 100 jaar oude doelstelling moet echter wel in het huidige tijdsbestek gezien worden en aangevuld worden met belangrijke thema’s die momenteel spelen. Doelstellingen in een nieuwe jas Andere belangrijke maatschappelijke thema’s als duurzaamheid en vergrijzing behoeven binnen de corporatiedoelstelling een prominente plaats. Hierdoor wordt de maatschappelijke toegevoegde waarde van corporaties duidelijk. Het vol-
ledig omarmen van drie maatschappelijke thema’s: • Sociale huurwoningen/ maatschappelijk vastgoed; • Huisvesting voor senioren; • Duurzaamheid; kan ervoor zorgen dat woningcorporaties weer zelf hun maatschappelijke rol opeisen. Voorwaarde is daarbij dat woningcorporaties al hun plannen en ambities toetsen aan deze doelstellingen zodat er geen misstappen gemaakt worden. Deze doelstellingen behoeven een verankering in een heldere strategie. Het bieden van betaalbare huisvesting aan middeninkomens blijft in sommige regio’s ook nog een belangrijke opgave. Deze zal echter ingepast moeten worden in de strategie op voorwaarde van goedkeuring van de gemeente en financiële haalbaarheid. Mogelijk dat een voorgenomen aanpassing van de inkomenstoewijzingsgrens van € 34.000,naar € 38.000,- een oplossing kan bieden. Daarbij kan het werken met regionale woonmarkten en regionale voorwaarden heef effectief zijn. Richten op de primaire doelgroep De doelgroep van woningcorporaties, de minder draagkrachtigen, blijft de komende jaren, door een beperkte economische groei, in stand. Daarnaast stijgt de vraag naar kleinere woningen door meer éénpersoons huishoudens. De groei van het aantal huishoudens neemt wel langzaam af. Tot 2020 komen er gemiddeld 55.000 huishoudens jaarlijks bij. In de 10 jaar daarna neemt het aantal jaarlijks met nog gemiddeld 40.000 toe. De grootste groei van het aantal huishoudens is te verwachten in de regio’s Flevoland, delen van ZuidHolland, Noord-Overijssel en Utrecht. De vraag naar betaalbare huurwoningen zal dus nog stijgen en ook voor nieuwbouw liggen er voor woningcorporaties nog voldoende uitdagingen om aan de groeiende vraag te voldoen. De maatschappelijke trend van ‘functioneel wonen’ zal de vraag naar huurwoningen stimuleren en mogelijk een druk op ‘koop’ kunnen veroorzaken. Innovatief bouwen bespaart kosten Investeringen door corporaties kunnen door ontwikkelingen in de bouwsector wel eerder rendabel worden. De bouwsector kan nog veel efficiencyslagen maken. Concepten als “slim bouwen”, waarbij door gebruik van prefab en standaardbouwelementen veel goedkoper en sneller gebouwd kan worden, laten de stichtingskosten van een woning tot een derde dalen. Ook het gebruik van BIM verbetert de communicatie tussen de verschillende ketenpartners en laat zo de faalkosten dalen. Verdere ontwikkelingen als het 3D printen van gebouwen kunnen de stichtingskosten op langere termijn nog verder naar beneden brengen. Corporaties kunnen, als nog steeds één van de grotere opdrachtgevers in Nederland, hierop sturen bij aanbestedingen en zo verdere innovatie bij bouwbedrijven stimuleren. Investeringen worden hierdoor voor woningcorporaties sneller financieel haalbaar zonder een onrendabele top en vaak ook energieneutraal. Door innovatief aan te besteden met een veel beperkter bestek in combinatie met de opdracht tot ‘echt’ samenwerken, kunnen corporaties bouwondernemingen hiervoor meer ruimte geven. Zorgvraag neemt door vergrijzing sterk toe Een andere demografische ontwikkeling waar corporaties de komende jaren mee te maken hebben, is de vergrijzing en ontgroening van de bevolking. In 2020 leven meer mensen langer met chronische (voorheen onbehandelbare) ziekten. Kwartaalbericht woningcorporaties April 2014 3
De overheid wil meer ouderen thuis verzorgen in plaats van in een instelling door de indicatiestelling strakker te stellen. Daarbij is er ook een maatschappelijke tendens waarbij ouderen ook uit eigen wil steeds vaker zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen. Voor corporaties ligt hier een opgave om woningen aan te passen voor senioren en levensloopbestendig te maken. Om thuiswonen voor ouderen zo lang mogelijk haalbaar te maken, is het van belang dat corporaties hun woningvoorraad “smart” maken met technische toepassingen die de veiligheid en zelfredzaamheid van de bewoner vergroten, maar ook het wooncomfort en communicatie met de zorgverlener vereenvoudigen. Visie van sectormanager Ceel Elemans De nieuwe Woningwet voorbij! De consultatieronde over de concept novelle maakt duidelijk dat er bij de belangrijkste stakeholders in de sector geen eensluidende opinie heerst. De algemeen heersende opvatting is wel dat de complexiteit van maatregelen uit deze novelle doorslaat naar overregulering. Het lijkt erop dat corporaties niet meer mogen investeren in niet-Daeb, zelfs niet als andere marktpartijen het niet willen of kunnen invullen zoals bijvoorbeeld in krimpregio’s of herstructureringswijken en kleinschalige gemengde complexen. Als er kennelijk geen markt is, waarom moet de overheid die dan toch reguleren? De concept novelle is een jas die niet past. Hoogste tijd voor een gezamenlijke visie over de sector met alle stakeholders uit de sector. Een soort Wonen 5.0. In de tussentijd is het van het allergrootste belang dat corporaties zich vooral blijven richten op hun maatschappelijke taken waarmee hun maatschappelijk rendement zichtbaarder wordt. Dat is het belang van de huurder centraal stellen. Niet klagen over wat niet kan, maar vooral durven en doen wat wel mogelijk is: er zijn nog voldoende maatschappelijke uitdagingen waarbij corporaties nog steeds het verschil kunnen maken. Vul de (beperkte) corporatieagenda voor de komende jaren op basis van duurzame maatschappelijke relevante thema’s: de nieuwe woningwet voorbij!
Ceel Elemans ING Sectormanager Public Sector Pak de kansen om bestaande gebouwen te verduurzamen Als grootste verhurende partij van woningen in Nederland liggen er voor corporaties ook grote uitdagingen om bij te dragen aan een duurzamere maatschappij. De impact van energiezuinige gebouwen op de totale CO 2-uitstoot is in potentie namelijk zeer groot omdat in Nederland meer dan 30% van de CO2-uitstoot afkomstig is van gebouwen. Maar liefst 62% van het energieverbruik in (kantoor)gebouwen heeft betrekking op verwarming en koeling. Van huurlasten naar woonlasten Door het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad
zijn er kostenvoordelen voor de huurder te behalen. Bij corporaties verschuift de aandacht dan ook steeds meer van huurlasten naar woonlasten. Een beter energielabel biedt binnen het aangepaste woningwaarderingsstelsel ruimte tot huuraanpassing en dus tot extra inkomsten voor de corporaties. Uit de SHAERE 2013 energiebesparingsmonitor blijkt dat het aantal corporatiewoningen met een A- en B-label ten opzichte van 2012 is gestegen van 18 naar 21%. Om de afgesproken doelstellingen in 2020 te behalen moet het jaarlijks aantal aan te passen woningen flink omhoog. Een verdergaand voorbeeld van energiebesparing is het project “Stroomversnelling: 111.000 huurwoningen met nul op de meter”. Bij dit initiatief betalen huurders na renovatie van hun woning de energiekosten aan hun woningcorporatie. Er wordt zo uitgegaan van een woonlasten benadering waarbij de huur en energiekosten beide via de verhuurder betaald worden. De corporaties investeren geld in de energiebesparende maatregelen. Door een innovatief nieuw bouwconcept waarbij het bouwproces efficiënter wordt en de kosten van de verbouwingen lager. Weer gezonde bedrijfstak met duidelijke maatschappelijke doelen Door het opeisen van hun maatschappelijke rol op de drie bovenstaande thema’s (sociale huurwoningen; seniorenhuisvesting en duurzaamheid) komen corporaties van een afwachtende in een sturende houding. Corporaties geven dan actief en positief invulling aan hun bestaansrecht en bovendien maken ze duidelijk dat Nederland de sector hard nodig heeft.
Kwartaalbericht woningcorporaties April 2014 4
Meer weten? Kijk op ING.nl/zakelijk Of bel met Ceel Elemans, Senior Sectormanager Public Sector 065 47 88 283 Maurice van Sante, Senior econoom (auteur) 020 57 68 547
Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/economischepublicaties
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 2 april 2014.
