Vragen kleine t.i. s over de implementatie van de Woningwet 2015

DATUM

18 juni 2015

PROJECTNUMMER

7713.100

OPDRACHTGEVER

Platform31

Vragen kleine t.i.´s over de implementatie van de Woningwet 2015

Inhoudsopgave 1

Beëindiging t.i.-status, fusie en uitbesteding

2

2

Implementatie nieuwe Woningwet

3

3

Aanpassen statuten

4

4

Het bestuur en de RvT

5

5

Terrein van de volkshuisvesting, DAEB en niet-DAEB

9

6

Bijdragen aan het gemeentelijk woonbeleid

9

7

Scheiden DAEB en niet-DAEB

10

8

Passendheidstoets en toewijzingsnorm

12

9

Financiële zaken

14

10

Volkshuisvestingsverslag/jaarverslag

7713.100 | Vragen kleine t.i.´s over de implementatie van de Woningwet 2015

15

1

1 Beëindiging t.i.-status, fusie en uitbesteding 1. Zijn er mogelijkheden om uit het bestel te stappen? In 2008 vroeg Woningstichting De Veste uit Ommen om uit het bestel te mogen stappen. Dat verzoek werd door de minister geweigerd. Terecht aldus de Raad van State in 2010. In de Woningwet is bepaald dat stichtingen en verenigingen die op het gebied van volkshuisvesting werkzaam zijn, kunnen worden 'toegelaten' tot het bestel van woningcorporaties. Als een stichting of vereniging is toegelaten, kan alleen de minister die toelating weer intrekken. Als het echter zover komt, heeft dat automatisch tot gevolg dat de stichting of vereniging wordt ontbonden. Het bezit wordt dan verdeeld over andere woningcorporaties. Woningcorporaties mogen ook niet kiezen voor een andere rechtsvorm dan die van stichting of vereniging. Een toegelaten instelling zou zichzelf in theorie kunnen opheffen door verkoop van al het bezit, waarna een 'lege huls' overblijft. Als verkoop complexgewijs plaatsvindt, is daarvoor echter toestemming nodig van de minister. Ook als een t.i. in een keer al het bezit wil verkopen aan individuele huurders of aan coöperaties is de kans aanwezig dat de minister ingrijpt. Corporaties dienen onder de nieuwe woningwet hun verkoopbeleid toe te lichten in hun overzicht van activiteiten dat zij verstrekken aan de gemeente en de huurdersorganisatie. Als hierover onenigheid ontstaat kan om een oordeel van de minister worden gevraagd. Zonder toestemming van de minister lijkt ook dit dus geen haalbare weg. 2. Welke stappen moeten worden doorlopen als een woningbouwvereniging wil fuseren? Als twee t.i.'s fusieplannen hebben, maken ze die bekend aan de colleges van B&W van de gemeenten waarin zij werkzaam zijn. Hierbij geven ze een toelichting op de motieven voor de fusie en de verwachte gevolgen van die fusie voor de huurders, voor de bijdragen van toegelaten instellingen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid en voor de overige belanghebbenden. De t.i. wordt geacht actief met de gemeente(n) en huurdersorganisaties in overleg te gaan over de fusie. De t.i.'s stellen de gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) in de gelegenheid om een zienswijze in te dienen op de voorgenomen fusie. Hiervoor krijgen zij zes weken de tijd. De voorgenomen fusie wordt gemeld bij de ACM voor een zienswijze. In geval van een zeer kleine t.i. zal er doorgaans geen fusievergunning nodig zijn. Dit zal de ACM in dat geval schriftelijk meedelen. Hierna sturen de t.i.'s hun fusieplannen, vergezeld met de zienswijze van de gemeente(n), de huurdersorganisatie(s) en de ACM naar de minister. Als een van de zienswijzen negatief is en de t.i.'s hun fusieplannen toch willen doorzetten, moeten ze onderbouwen waarom de zienswijze niet terecht is. In het verzoek om toestemming aan de minister geven de fusiepartners aan:   

welke motieven zij hebben voor de fusie welke alternatieven er zijn voor fusie en wat de meerwaarde is van fusie boven deze alternatieven welke effecten de fusie naar verwachting zal hebben (fusie-effectrapportage)

De minister zal de voorgenomen fusie goedkeuren als deze meerwaarde heeft voor de volkshuisvesting en de lokale binding van de t.i.'s niet schaadt.


2

3.

In plaats van fuseren kan je ook taken overhevelen naar een andere TI. Mag een andere corporatie mijn administratie voeren, beheer voor mijn woningen doen en aan welke voorwaarden zou dat moeten voldoen? Ja, dergelijke samenwerking is toegestaan. Als de samenwerking echter verder gaat dan eenvoudige beheerstaken moeten de t.i.'s een samenwerkingsvennootschap (VOF of CV) aangaan. T.i.'s mogen geen beheer uitvoeren voor niet-t.i.'s. 4. En mag dat ook als de andere t.i. zijn (kern-)werkgebied heeft in een andere gemeente? Een bestaande activiteit mag na 1 juli 2015 hoe dan ook worden voortgezet. Op grond van het overgangsrecht behoeven lopende contracten niet te worden opengebroken. In nieuwe gevallen hangt het ervan af of beide t.i.'s werkzaam zijn in hetzelfde werkgebied. Werken de twee t.i.'s niet in hetzelfde werkgebied dan kan de t.i. die de beheerstaken wil uitvoeren met een verklaring van geen bezwaar van de twee gemeenten waarin de twee t.i.'s werkzaam zijn een verzoek indienen bij de minister om goed te keuren dat die t.i. in beide gemeenten werkzaam mag zijn. Wel moeten die gezamenlijke gemeenten tot dezelfde woningmarktregio behoren. 5.

In geval van vergaande samenwerking/uitbesteding, wat moet je dan nog minimaal uitvoeren in het kader van de Woningwet 2015? De Woningwet en het Btiv laten zich daarover niet expliciet uit. Er zijn geen werkzaamheden uitgesloten. Zolang de samenwerking/uitbesteding niet strijdig is met het volkshuisvestelijk belang lijken er geen bezwaren tegen te zijn.

2 Implementatie nieuwe Woningwet 1.

Welke stappen moeten in ieder geval voor 1 juli 2015 worden gezet?  Per 1 juli 2015 zijn de benoemingsregels voor bestuurders en toezichthouders van kracht  Per 1 juli 2015 geldt de '80-10-10' regeling bij de toewijzing van woningen  Geactualiseerd treasurystatuut, waarin de beleidsregels beleggen van het Ministerie van BZK zijn opgenomen

2.

Welke stappen moeten in ieder geval voor 1 januari 2016 worden gezet?  Beleid met betrekking tot passend toewijzen; op 1 januari 2016 gaat de passendheidstoets in  De cyclus van prestatieafspraken gaat in 2016 in. Het is raadzaam hierover al in 2015 met de gemeente en de huurdersorganisatie in gesprek te gaan en een procesplanning af te spreken. Op 1 juli 2016 moet het eerste overzicht van voorgenomen activiteiten bij de gemeente en de huurdersorganisaties worden ingediend  In het jaarverslag over 2015 wordt de corporatie gevraagd de marktwaarde te benoemen ('oefenjaar'). In 2015 moet dus het bezit op marktwaarde worden gewaardeerd.  Ook kan het beste snel worden gestart met het inventariseren van eventuele activiteiten die niet behoren tot het terrein van de volkshuisvesting en niet-DAEB-activiteiten (denk bijvoorbeeld ook aan sponsorovereenkomsten).

3.

Welke stappen kunnen nog even wachten?


3

     

De jaarverslaggeving over 2015 is nog gebaseerd op de oude regelgeving (BBSH). Het Jaarverslag over 2016 zal gebaseerd moeten zijn op de nieuwe wet. Vanaf het verslagjaar 2016 moet de jaarrekening voor 1 mei gereed zijn in plaats van voor 1 juli; de planning en controlcyclus moet hierop worden aangepast. Het jaarverslag 2016 moet volledig gebaseerd zijn op waardering op marktwaarde. T.i.'s moeten een reglement financieel beheer en als onderdeel daarvan een treasurystatuut opstellen. Op 1 januari 2017 moeten deze stukken zijn vastgesteld. Op 1 januari 2017 moet het scheidingsvoorstel bij de Autoriteit Woningcorporaties zijn ingediend 1 juli 2017 moeten alle statuten, reglementen, de organisatie en de werkzaamheden in overeenstemming zijn gebracht met de wet

3 Aanpassen statuten 1. Wat moet er precies in de statuten worden opgenomen? De Woningwet schrijft maar in enkele gevallen voor dat ten aanzien van specifieke onderwerpen regels worden opgenomen in de statuten. In andere gevallen is dat niet verplicht maar wel raadzaam. Onderwerpen die een plek moeten of kunnen krijgen in de statuten zijn:  De bepaling dat de t.i. uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting  De bepaling dat wijziging van de statuten die betrekking hebben op de werkzaamheden van de t.i. op het gebied van de volkshuisvesting goedkeuring behoeven van de minister  Procedure bij ontstentenis en belet van bestuurders  Een lijst met bestuursbesluiten die de goedkeuring behoeft van de raad van toezicht  Een procedure voor de bindende voordracht van huurderscommissarissen als de t.i. geen huurdersorganisatie heeft.  De verplichting van commissarissen van de t.i. (en eventueel een verbinding of een samenwerkingsvennootschap) om een verklaring van ‘goed bestuursverleden’ te overleggen  De wijze waarop de raad van toezicht ervoor zorg draagt dat de kennis van haar leden op peil blijft  Regels over het minimaal eens in de twee jaar beoordelen van het functioneren van de raad van toezicht door een externe beoordelaar  Procedure bij ontstentenis en belet van commissarissen  De taak van de raad van toezicht zoals die is opgenomen in de wet 2. Wanneer moeten de statuten zijn aangepast aan de nieuwe Woningwet? Corporaties hebben tot 1 januari 2017 de tijd om statuten en reglementen in overeenstemming te brengen met de wet. 3. Hoe moet worden omgegaan met tegenstrijdigheden tussen de statuten van de t.i. en de wet? Als de statuten in strijd zijn met de wet moeten de statuten worden aangepast. Daarvoor hebben corporaties de tijd tot 1 januari 2017. In de tussenliggende periode gaat de wet voor de statuten. In gevallen waarin de statuten niet met de wet in overeenstemming zijn (bijvoorbeeld waar het gaat om benoeming van bestuurders en toezichthouders), moet de wet worden gevolgd. Het is verstandig hierover de leden en/of de Raad van Toezicht te informeren.


4

4. Heeft de ALV een rol bij statuten? Ja, de ALV stelt de statuten vast op voorstel van bestuur.

4 Het bestuur en de RvT 1. Wie benoemt het bestuur? Bestuurders van een t.i. worden benoemd door de Raad van Toezicht. Dit geldt ook voor t.i.'s die een vereniging zijn. Hiervoor is een uitzondering gemaakt op het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent voor corporaties die vereniging zijn dat het bestuur niet meer uit de leden wordt benoemd door de algemene (leden)vergadering. In de statuten kan - met in achtneming van de wet - worden bepaald op welke manier de leden bij de keuze voor nieuwe bestuurders worden betrokken. 2. Wie benoemt de commissarissen bij een t.i. die vereniging is? Commissarissen worden benoemd door de Raad van Toezicht. De statuten van een vereniging kunnen bepalen dat een voordracht voor de benoeming van een commissaris door de RvT eerst moet worden voorgelegd aan de algemene (leden)vergadering van de vereniging voordat tot benoeming wordt overgegaan. Voor gevallen waarin de hele Raad van Toezicht aftreedt, moet in de statuten een regeling worden opgenomen. 3.

Welke eisen stelt de Woningwet/Btiv aan bestuurders en toezichthouders van woningcorporaties? Bijlage 1 bij het Btiv bevat een overzicht van competenties waarover bestuurders en toezichthouders moeten beschikken (authenticiteit, besluitvaardigheid, integriteit en moreel besef, leiderschap, maatschappelijke (omgevings)sensitiviteit en verantwoordelijkheid, etc.). Bijlage 2 is beschreven welke antecedenten reden kunnen zijn om een beoogd bestuurder of toezichthouder niet-benoembaar te verklaren. Samengevat gaat het om: 1. Strafrechtelijke antecedenten Bestuurders en toezichthouders mogen niet onherroepelijk zijn veroordeeld voor een poging tot, voorbereiding van, doen plegen van, uitlokking van, medeplegen van, medeplichtigheid aan of plegen van een in bijlage 2 van het Btiv lijst van misdrijven en het overtreden van bepaalde wettelijke bepalingen 2. Financiële antecedenten Iemand is niet benoembaar als hij of zij persoonlijke financiële problemen heeft (gehad) of als bestuurder of commissaris, of anderszins (mede) verantwoordelijk was voor belangrijke financiële problemen bij een vorige werkgever of organisatie waaraan hij of zij verbonden was. 3. Toezichtantecedenten Iemand is niet benoembaar als hij of zij als bestuurder of toezichthouder in het verleden onjuist of onvolledig gegevens heeft verstrekt aan een toezichthouder; (mede) verantwoordelijk was voor beleid van een organisatie waarbij een toezichthouder een toelating, vergunning of ontheffing weigerde of introk of wijziging van statuten weigerde; of een toezichthouder maatregelen heeft genomen tegen de betrokkene als persoon.


5

4. Fiscaal bestuursrechtelijke antecedenten Iemand is niet benoembaar als hij of zij als natuurlijk persoon een fiscaal delict heeft begaan zoals in bijlage 2 genoemd of als bestuurder, toezichthouder of anderszins (mede) verantwoordelijk was voor een fiscaal delict van een organisatie. 5. Overige antecedenten Iemand komt niet in aanmerking als hij of zij ooit is onderworpen aan een procedure tot het treffen van tuchtrechtelijke, disciplinaire of andere vergelijkbare maatregelen door of vanwege een organisatie van zijn beroepsgenoten en deze procedure heeft jegens betrokkene tot maatregelen geleid. Ook komt iemand niet in aanmerking als hij of zij betrokken is (geweest) bij een conflict met zijn huidige dan wel een vorige werkgever aangaande de correcte vervulling van zijn functie of naleving van gedragsnormen en dit heeft geleid tot het opleggen van een arbeidsrechtelijke sanctie aan betrokkene (bijvoorbeeld een waarschuwing, berisping, schorsing of ontslag). 4. Wanneer gaat de fit and proper test in? Als de werving van een bestuurder of toezichthouder is gestart voor 1 juli hoeft die nog niet op geschiktheid en betrouwbaarheid te worden getoetst, ook al gaat de benoeming in na 1 juli. Als de werving van kandidaat bestuurders of commissarissen na 1 juli start en bij procedures bij herbenoeming van deze functionarissen die plaatsvinden vanaf 1 juli 2015 moet de benoeming aan de Autoriteit Woningcorporaties worden voorgelegd voor een fit and proper test. 5.

Welke functies mag een (vrijwillige) bestuurder wel en niet uitoefenen naast zijn of haar bestuurslidmaatschap? De rol van bestuurder is niet verenigbaar met:  die van bestuurder, commissaris of medewerker van een andere toegelaten instelling  lidmaatschap van het bestuur van een andere rechtspersoon of vennootschap, behalve als het een dochtermaatschappij betreft of een organisatie die 'op het maatschappelijke belang gerichte werkzaamheden verricht' en de Raad van Toezicht daarmee heeft instemt  het lidmaatschap van een college van burgemeester en wethouders, een college van gedeputeerde staten of een dagelijks bestuur van een waterschap  het lidmaatschap van het bestuur of een commissie van de VNG, het IPO of de Unie van Waterschappen  een functie als ambtenaar bij het Rijk, een provincie, een gemeente of een waterschap  enige andere functie 'indien de aan die functie verbonden werkzaamheden meebrengen dat een betrokkenheid ontstaat of kan ontstaan bij de werkzaamheden van de toegelaten instelling of bij de ontwikkeling of de uitvoering van het overheidsbeleid op het terrein van de volkshuisvesting' Een bestuurder mag bovendien niet worden benoemd als hij of zij eerder bestuurder of commissaris is geweest bij de t.i. of een directe rechtsvoorganger daarvan, als in die periode de t.i. een aanwijzing heeft gekregen in verband met 'een ondeugdelijke bedrijfsvoering'. Ook komt iemand niet in aanmerking voor de functie van bestuurder als hij of zij als bestuurder of toezichthouder van een andere organisatie 'die op het maatschappelijke belang gerichte werkzaamheden verricht' ooit een aanwijzing of maatregel heeft opgelegd gekregen of als hij of zij ooit voor een financieel-economisch delict is veroordeeld. 6.

Mag ik straks nog bestuurder zijn van een t.i. én een zorginstelling?


6

Ja, een zorginstelling is een organisatie die 'op het maatschappelijke belang gerichte werkzaamheden verricht'. Bij herbenoeming is echter wel toestemming nodig van de Raad van Toezicht. 7.

Hoe ver gaat aansprakelijkheid van de Raad van Toezicht? Wat zijn de consequenties van een fout voor zowel corporatie als de betrokkenen? Aansprakelijkheid is alleen aan de orde bij schade als gevolg van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten. Bestuurders en toezichthouders worden niet aansprakelijk gesteld als weloverwogen beleidsbeslissingen uiteindelijk door omstandigheden tot negatieve gevolgen voor de instelling leiden. De publieke functie van bestuurders en toezichthouders van een t.i. speelt een rol bij de beoordeling van aansprakelijkheid. Een bestuurder van een commercieel bedrijf mag grotere financiële risico's nemen omdat het ondernemerschap die risico's met zich meebrengt. Bestuurders en toezichthouders van publieke instellingen moeten dus behoedzamer zijn. Als de minister van mening is dat het interne toezicht bij een t.i. onvoldoende is, kan hij een aanwijzing geven. In bijzondere omstandigheden kan hij toezichthouders schorsen en de Ondernemingskamer verzoeken om een of meer commissarissen te ontslaan. Verder kan de minister een t.i. onder verscherpt toezicht plaatsen of zelfs onder bewind stellen. Als een bestuurder of toezichthouder onzorgvuldig heeft gehandeld, zal het doorgaans een opvolgende bestuurder zijn die de vertrokken bestuurder of toezichthouder aansprakelijk stelt voor geleden schade. Als de nieuwe bestuurder echter besluit dit niet te doen, kan ook de minister besluiten een onderzoek in te stellen. Bij een faillissement kunnen bestuurders en toezichthouders hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor tekorten als zij hun taak kennelijk onbehoorlijk hebben vervuld en er een causaal verband bestaat tussen dit onbehoorlijke bestuur en het faillissement. Volgens de Hoge Raad is er sprake van kennelijk onbehoorlijk bestuur als geen redelijk denkend bestuurder onder dezelfde omstandigheden op dezelfde wijze zou hebben gehandeld. Interne toezichthouders bij t.i.'s hebben op grond van het Btiv de plicht de minister te informeren als:  zij van mening zijn dat het bestuur handelt in strijd met het belang van de volkshuisvesting en dit handelen niet kunnen voorkomen of (op korte termijn) repareren  er sprake is van een onoverbrugbaar geschil tussen bestuur en Raad van Toezicht of tussen de t.i. en een dochtermaatschappij  er twijfel bestaat aan de rechtmatigheid van het handelen van de t.i.  er zich liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen voordoen bij de t.i. of een dochtermaatschappij. Het is niet de bedoeling dat de intern toezichthouder zijn verantwoordelijkheid afschuift naar de minister door hem te pas en te onpas mededelingen te doen over problemen. De Raad van Toezicht moet vermeende tekortkomingen eerst bespreken met het bestuur en zelf een oplossing proberen te vinden. 8.

Welke regels gelden voor het voordragen van commissarissen door huurders? In hoeverre mogen huurders in het bestuur, Raad van Toezicht van een t.i. zitten? Minstens een derde van de commissarissen moet worden voorgedragen door de huurders, maar het mag niet zodanig zijn dat ze een meerderheid vormen. De bevoegdheid van de huurders een bindende voordracht voor zetels in de RvT te doen, moet worden vastgelegd in de statuten. Bij een vereniging kan de algemene (leden)vergadering een voordracht vanuit de huurders voor een commissaris passeren. Dit kan alleen als de meerderheid van de stemgerechtigden op de betreffende vergadering aanwezig is.


7

Als het aantal huurderscommissarissen bij de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet nog niet aan het wettelijk gestelde minimum voldoet, moet bij vertrek van een commissaris met voorrang een huurderscommissaris worden benoemd, ook al is dit in strijd met de statuten. Huurders zijn niet uitgesloten van het lidmaatschap van het bestuur of de Raad van Toezicht. 9.

Hoe kun je als kleine TI aan al de voorwaarden voldoen? Veelal haalt men bestuurders nog uit bewoners, maar dat wordt lastig. Waar ga je externen vinden die ook nog eens door de toetsing komen? Ook onder de nieuwe Woningwet kunnen toezichthouders en bestuurders (deels) onder de huurders worden aangezocht. Het verdient evenwel aanbeveling dat op zijn minst een deel van de bestuurders en toezichthouders over specifieke kennis beschikken die nodig is om te beoordelen of aan alle wettelijke eisen wordt voldaan (bijvoorbeeld financiële kennis). Het bestuur en de Raad van Toezicht kan zich zonodig laten bijstaan door een financieel specialist of eventueel een betaalde bestuursfunctie in het leven roepen voor de functie van penningmeester. 10. Hoe en waar werf je toezichtshouders? En wat gebeurt er als je dat niet lukt? Toezichthouders worden op verschillende manieren geworven. Aangezien het de Raad van Toezicht zelf is die nieuwe commissarissen benoemt, moeten de statuten voorzien in een procedure voor situaties waarin er geen toezichthouders zijn. 11. Wat zijn de punten en kosten voor permanente educatie? Tellen punten tussen sectoren? De Woningwet schrijft voor dat zowel bestuurders als toezichthouders voorzien ´in het behouden en ontwikkelen van de kennis en de vaardigheden´ die zij nodig hebben bij het uitoefening van hun functie. Deze Permanente Educatie (PE) is nader geregeld in de governancecode van Aedes. Bestuurders moeten op basis van de code binnen drie jaar 108 ‘PE-punten’ behalen, wat neerkomt op 108 ‘studiebelastingsuren’. Het Aedes-bestuur heeft expliciet besloten dat deze verplichting ook geldt voor bestuurders van kleine t.i.´s. Toezichthouders moeten tien punten halen in twee jaar. De verplichting geldt vanaf 1 juli ook voor bestuurders van t.i.´s die niet lid zijn van Aedes. Bestuurders kunnen die punten alleen halen bij geaccrediteerde opleiders. Woningcorporaties moeten in hun jaarverslag opnemen hoeveel PE-punten hun bestuurders in het verslagjaar hebben behaald. Permanente Educatie kan betrekking hebben op de volgende aandachtsgebieden:  strategie, beleid en communicatie  veranderkunde en innovatie  leiderschap en cultuur  governance en risk  vastgoed en financiën  maatschappelijke verankering Voor toezichthouders gelden minder stringente regels. Zij kunnen punten halen door deelname aan congressen, cursussen, leergangen, lezingen, masterclasses, seminars, etc. Ieder ´contactuur´ staat voor één PE-punt. De punten worden geregistreerd door de VTW. Accreditatie van de aanbieders van permanente educatie is voor toezichthouders niet vereist. Wel moeten de leerdoelen, de doelgroep en het programma duidelijk zijn beschreven. Voor deelname aan een coachingstraject krijgen toezichthouders alleen PE-punten bij een gecertificeerde of geregistreerde coach.


8

5 Terrein van de volkshuisvesting, DAEB en nietDAEB 1.

Wanneer valt een activiteit buiten het terrein van de volkshuisvesting? Wat is het verschil met niet-DAEB? Mag een corporatie bijvoorbeeld een gemeenschapshuis exploiteren waar bewoners activiteiten organiseren? Wanneer is verhuur van ruimten commercieel? Taken die vallen buiten het terrein van de volkshuisvesting mogen in beginsel door t.i.'s niet (op slechts op zeer bescheiden schaal) worden uitgevoerd. Of de taken commercieel zijn of niet is daarbij niet van belang. Als stelregel geldt dat als een andere partij primair verantwoordelijk is voor de betreffende taak, deze niet behoort tot de volkshuisvesting (uitzondering is gemaakt voor basisscholen en Centra voor Jeugd en Gezin). Naast het verhuren van woningen mogen t.i.'s taken uitvoeren op het gebied van leefbaarheid en woonmaatschappelijk werk en mogen zij maatschappelijk vastgoed exploiteren als activiteit die behoort tot het terrein van de volkshuisvesting. Bijlage 3 bij het Btiv bevat een limitatieve opsomming van dit maatschappelijk vastgoed. Bijlage 4 bevat een lijst met maatschappelijk vastgoed dat buiten het terrein van de volkshuisvesting valt, maar dat t.i.'s mogen houden als ze het per 1 juli al in bezit hebben. De grens tussen beide categorieën is soms erg dun. Tot het terrein van de volkshuisvesting behoren bijvoorbeeld ruimten voor maatschappelijk werk en welzijnsactiviteiten door stichtingen of verenigingen, als die zich richten op de buurt of wijk. Richten de activiteiten zich op een bredere doelgroep, dan behoren deze ruimten niet tot het terrein van de volkshuisvesting. In de praktijk zal het niet altijd eenvoudig zijn dit onderscheid te maken. Bij het beoordelen of er sprake is van toegestaan maatschappelijk vastgoed geldt overigens het feitelijke gebruik als maatstaf en niet de oorspronkelijke functie of de planologische bestemming. 2. Is zorgvastgoed maatschappelijk vastgoed? Wanneer is zorgvastgoed DAEB of niet-DAEB? Zorgvastgoed wordt niet beschouwd als maatschappelijk vastgoed, maar als woningen. Zorgvastgoed is niet-DAEB als er sprake is van verhuur van woningen boven de liberalisatiegrens. Het kan dus ook deels DAEB en deels niet-DAEB zijn. 3.

Welke kosten moeten worden meegerekend bij het berekenen van de maximale uitgave aan leefbaarheid per verhuurbare eenheid? De 125 euro is bedoeld voor alle kosten op het gebied van leefbaarheid, exclusief personeelslasten voor bijvoorbeeld huismeester, woonconsulent en/of wijkmanager.

6 Bijdragen aan het gemeentelijk woonbeleid 1.

Moet een corporatie ook bijdragen aan het gemeentelijk woonbeleid als er geen woonvisie is opgesteld? Nee. Alleen als de gemeente woonbeleid heeft opgesteld, moet (en kan) een t.i. daaraan bijdragen. Overigens hoeft het woonbeleid niet perse de vorm van een woonvisie te hebben. De t.i. stelt ook als de gemeente geen volkshuisvestelijk beleid heeft gemaakt een overzicht op van voorgenomen werkzaamheden. Daar hoeft de t.i. dan alleen geen afspraken met de gemeente over te maken. 2.

Moet de gemeente met alle corporaties prestatieafspraken maken?


9

Nee. Het is aan lokale partijen om vorm te geven aan prestatieafspraken. De wet schrijft voor dat een t.i. een overzicht van voorgenomen activiteiten overlegt aan de gemeente en daarbij een uitnodiging doet om prestatieafspraken te maken. De gemeente kan op die uitnodiging ingaan. De gemeente kan niet afdwingen dat ze met alle corporaties gelijk afspraken maken. Gemeenten en t.i.'s kunnen wel samen een procedure afspreken. 3. Wanneer moet het eerste bod er liggen van de corporatie? Het eerste 'bod' (overzicht van voorgenomen werkzaamheden) moet uiterlijk 1 juli 2016 bij de gemeente en de huurdersorganisatie liggen. Het verdient aanbeveling voor die tijd afspraken te maken met de gemeente over een procedure voor het bespreken van het 'bod' en het maken van prestatieafspraken. 4.

Welke sancties zijn er als een gemeente en/of de huurdersorganisatie(s) aantonen dat de corporatie niet bijdraagt aan de volkshuisvestelijke opgave? Als de gemeente of de huurdersorganisatie van mening is dat de t.i. te weinig bijdraagt aan het volkshuisvestelijk beleid, kan er om een oordeel van de minister worden verzocht. De minister stelt een commissie in die een advies uitbrengt. Naar aanleiding van dit advies kan de minister een aanwijzing geven. 5. Kunnen gemeenten kleine t.i.’s met veel geld in kas dwingen dit in te zetten? Gemeenten kunnen van kleine t.i.'s vragen om naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestelijk beleid. Als een kleine t.i. beschikt over een ruime investeringscapaciteit riskeert de t.i. een aanwijzing als zij weigert een bijdrage te leveren. Het is verstandig transparant te zijn naar de gemeente en afspraken te maken over de bijdrage die de kleine t.i. aan het volkshuisvestelijk beleid kan leveren. Het wordt onder de nieuwe wet moeilijker om geld 'op te potten'. 6. Aan wie overlegt de corporatie het overzicht van de voorgenomen werkzaamheden? De corporatie moet het overzicht van de voorgenomen werkzaamheden ten behoeve van de prestatieafspraken jaarlijks voor 1 juli sturen naar betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Huurdersorganisaties en bewonerscommissies ontvangen dus dezelfde informatie als de betrokken gemeente(n). Voorafgaand daaraan voert de t.i. al overleg over het beoogde overzicht van de voorgenomen werkzaamheden met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies.

7 Scheiden DAEB en niet-DAEB 1. Wanneer komt een t.i. in aanmerking voor het 'verlicht regime'? Kleinere corporaties hoeven geen vermogensscheiding door te voeren als zij:  gedurende twee boekjaren maximaal 30 miljoen euro jaaromzet hebben (inclusief servicekosten en verkoopopbrengsten)  in een boekjaar maximaal 5% van hun omzet komt van niet-DAEB-activiteiten  in een boekjaar maximaal 10% van hun investeringen niet-DAEB zijn Deze t.i.'s kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten in een kostenverdeelstaat (hiervoor wordt een format ontwikkeld). Zij hoeven geen aparte balansen op te stellen voor de DAEB- en de nietDAEB-tak. Wel moeten de kosten en opbrengsten (baten en lasten) van de DAEB-activiteiten worden


10

onderscheiden van de kosten en opbrengsten van de niet-DAEB-activiteiten. Dit kan op basis van een kostenverdeelstaat. Een t.i. die valt onder het 'verlichte regime' moet wel aantonen dat staatsteun (compensatie) enkel ten goede komt aan DAEB-activiteiten. 2. Kan een t.i. met niet-DAEB-bezit voorkomen dat administratief moet worden gesplitst? Als een kleine t.i. net niet voldoet aan de normen om in aanmerking te komen voor het verlichte regime kan de t.i. door enkele woningen te verkopen of van enkele woningen de huur te verlagen onder de grenswaarden komen. In het scheidingsvoorstel kan de t.i. dit voornemen aangeven. 3. Op basis van welk type huur moet de scheiding DAEB/niet-DAEB worden gemaakt? De scheiding wordt gemaakt op basis van de kale huur, exclusief servicekosten. Het gaat hierbij om de contracthuur. Het kan dus zijn dat woningen met een actuele huur boven de liberalisatiegrens in de DAEB vallen. Let op: door de bevriezing van de liberalisatiegrens gedurende drie jaar kunnen contracthuren tegen de liberalisatiegrens onbedoeld aan de niet-DAEB-kant terecht komen. 4.

Als corporaties veel uitgaven hebben die formeel buiten de kerntaak vallen moeten ze dit apart verrekenen of anders verantwoorden. Hoe kun je daar het best mee omgaan? DAEB en niet-DAEB activiteiten moeten afzonderlijk worden geadministreerd. Als een t.i. meer dan 5% van de jaaromzet haalt uit niet-DAEB-activiteiten is administratieve scheiding vereist. In dat geval wordt de administratie van de t.i. gesplitst in een DAEB-tak en een niet-DAEB-tak. Als de omzet uit niet-DAEBactiviteiten onder de 5% blijft (en aan de overige voorwaarden voor het 'verlichte regime' wordt voldaan), is de t.i. vrijgesteld van een administratieve scheiding en kan worden volstaan met een kostenverdeelstaat van de baten en lasten. 5. Hoe beoordeel je precies wat DAEB en niet-DAEB is? Woningen met een contracthuur onder de liberalisatiegrens € 710,68 per maand (inclusief zorgvastgoed) en maatschappelijk vastgoed zoals genoemd in bijlage 3 bij het Btiv vormen het DAEBbezit van de woningcorporatie. Al het overige vastgoed is niet-DAEB. 6.

In welke mate moet de scheiding DAEB en niet-DAEB in de jaarrekening worden doorgevoerd? Moet naast de balans ook de rest van de administratie en de jaarrekening en jaarverslag worden gescheiden? Bij een administratieve scheiding moet de t.i. al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toerekenen aan de DAEB-tak of aan de niet-DAEB-tak. Alle geborgde leningen moeten worden toegerekend aan de DAEB-tak. De niet DAEB-tak wordt gefinancierd met een interne lening. Deze scheiding moet ook in de jaarrekening worden doorgevoerd. In het jaarverslag moet zowel over de DAEB- als over de niet-DAEB-tak worden gerapporteerd. 7. Hoe moet je de marktwaarde in verhuurde staat bepalen? T.i.'s moeten voor het eerst over het boekjaar 2017 hun bezit waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat. Zij hebben dus anderhalf jaar de tijd om hun vastgoed te herwaarderen. Hierbij is voorzien in relatief eenvoudige en kostenbeperkende waarderingsvoorschriften op basis van een handboek van het CfV waarin de waarderingsmethode en de te hanteren parameters zullen zijn aangegeven. Gekozen kan worden uit ‘light’ en ‘full’ variant. Voor kleine t.i.'s wordt mogelijk een vereenvoudigde berekeningssystematiek (‘ultra-light’) vastgesteld. In overleg met partijen, zoals het CFV en accountants, zal bezien worden of het wenselijk is om ook daadwerkelijk gebruik te maken van de ‘ultra-light’ variant.


11

8.

Als een corporatie woningen met een huur onder de liberalisatiegrens overbrengt van de DAEB naar de niet-DAEB-tak om ze op termijn te liberaliseren, tellen deze woningen dan nog mee voor de verhuurderheffing? Zolang de contracthuurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, tellen woningen mee voor het innen van de verhuurdersheffing. 9. Welke stappen moet een t.i. doorlopen om DAEB en niet-DAEB administratief te scheiden? De t.i. moet de volgende stappen doorlopen:  beoordelen of de administratie volledig en juist is  bezit waarderen op marktwaarde  administratie inrichten voor scheiding van kasstromen en vermogen  kiezen welk bezit naar de DAEB-tak gaat en welk bezit naar de niet-DAEB-tak  afstemmen keuze met gemeente, huurdersorganisatie en WSW  analyse maken van de financiële levensvatbaarheid van de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak  doorrekenen en optimaliseren  scheidingsvoorstel opstellen  zienswijze vragen van de gemeente en de huurdersorganisatie  splitsingsvoorstel indienen bij de Autoriteit Woningcorporaties  na goedkeuring voorstel, uitvoeren splitsing 10. Wat gebeurt er als corporaties de datum van 1 januari 2017 niet halen? Uiterlijk 1 januari 2017 moeten t.i.'s een scheidingsvoorstel bij de minister hebben ingediend. Als de minister instemt met het voorstel gaat de scheiding in op 1 januari daarop volgend. Eventueel kan de minister op verzoek van de corporatie de termijn voor het indienen van het scheidingsvoorstel met een jaar verlengen. Hiermee is er in principe voldoende tijd om de scheiding van het bezit goed voor te bereiden.

8 Passendheidstoets en toewijzingsnorm 1.

Met welke grenzen en doelgroepen moet een corporatie rekening houden bij het passend toewijzen? De passendheidstoets betekent dat:  een eenpersoonshuishouden met een inkomen tot € 21.950 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven de € 576,87  een meerpersoonshuishouden tussen de 23 jaar en de AOW-leeftijd met een inkomen tot € 29.800 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven de € 618,24  een meerpersoonshuishouden boven de AOW-leeftijd met een inkomen tot € 29.825 geen woning krijgt toegewezen met een huur boven de € 618,24 In maximaal 5% van de toewijzingen per jaar mag hiervan worden afgeweken. Bij het beoordelen of er sprake is van een passende toewijzing wordt naar deze parameters gekeken. Er zijn doelgroepen die extra huurtoeslag krijgen voor de huur boven deze aftoppingsgrenzen (m.n. senioren en huishoudens die een aangepaste woning behoeven). Jongeren onder de 23 jaar krijgen juist geen huurtoeslag als zij een woning huren met een huur boven de kwaliteitskortingsgrens (€ 403). In al deze bijzondere gevallen


12

geldt dat de reguliere inkomensgrenzen en de reguliere aftoppingsgrenzen worden gehanteerd om te bepalen of er sprake is van passend toewijzen. 2. Wordt de passendheidsnorm gemeten op corporatieniveau of op gemeentelijk niveau? Op corporatieniveau. 3.

Geldt de plicht passend toe te wijzen ook voor zorginstellingen die woningen zelfstandig toewijzen, indien het vastgoed in eigendom is van een corporatie? Ja, eigendom is leidend 4. Is de passendheidstoets een soort quotum? Nee, er is geen plicht om (een minimaal aantal) huishoudens met lage inkomens passend te huisvesten. De plicht die t.i.'s hebben is om als zij een huurtoeslaggerechtigd huishouden huisvesten dit passend te doen. Het sturen op passend toewijzen kan dus met huurbeleid (meer woningen aanbieden met een huur onder de aftoppingsgrenzen) en met toewijzingsbeleid (geen te dure woningen toewijzen aan huishoudens met lage inkomens). De combinatie van deze twee instrumenten moet er wel voor zorgen dat de slagingskans van huishoudens met lage inkomens gelijk blijft (of verbetert). Hierover rapporteren t.i.'s in hun volkshuisvestingsverslag. Gemeenten (en huurdersorganisaties) worden geacht hierop toe te zien. De slagingskans van huishoudens met lage inkomens zal in de praktijk niet sterk worden beïnvloed door het beleid van een kleine t.i. met slechts enkele toewijzingen per jaar. Als de hoogte van de huren passend toewijzen moeilijk maakt, kan een kleine t.i. de afspraak maken met de gemeente en collegat.i.'s dat de kleine t.i. weinig woningen toewijst aan huishoudens met huurtoeslag. 5.

Wat betekent de passendheidstoets voor kleine corporaties die jaarlijks slechts enkele mutaties hebben? Met de passendheidstoets beoogt de regering duur scheef toewijzen uit te bannen. In beginsel is het de bedoeling dat t.i.'s geen woningen meer te duur toewijzen. Omdat met huurbeleid dat hierop is gericht mogelijk niet alle scheve toewijzingen zijn te voorkomen, is een marge aangehouden van 5%. Voor t.i.'s met zeer weinig mutaties betekent dit dat er geen woningen te duur mogen worden toegewezen. Een woning met een huurprijs boven de van toepassing zijnde aftoppingsgrens zal dus moeten worden geweigerd als de huurder huurtoeslaggerechtigd is. 6.

Kan een gemeente de kleine TI aanspreken als ze niet of nauwelijks woningen onder de aftoppingsgrenzen verhuren? Wat zijn de sancties dan? Als een gemeente de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen in het woonbeleid een hoge prioriteit geeft, kan van de t.i. worden gevraagd naar redelijkheid aan deze doelstelling bij te dragen, bijvoorbeeld door huren te verlagen. Of een dergelijk verzoek aan de t.i. redelijk is, hangt af van de financiële positie van de t.i. Als de gemeente (of de huurdersorganisatie) van mening is dat de t.i. niet voldoende bijdraagt aan het volkshuisvestelijk beleid kan de minister worden gevraagd een geschil te beslechten. Een commissie zal dan de standpunten van de partijen onderzoeken en een advies uitbrengen. Op grond hiervan kan de minister een aanwijzing geven. 7. Moeten corporaties hun toewijzingen ook over 2015 verantwoorden? Vanaf 1 januari 2016 geldt de passendheidstoets. Over het verslagjaar 2016 moet de t.i. zich dus voor het eerst verantwoorden over het halen van de 95%-norm. Over het verslagjaar 2015 niet.


13

8. Wat gebeurt er als de passendheidsnorm niet wordt gehaald? De Autoriteit Woningcorporaties kan een sanctie opleggen, bijvoorbeeld een bestuurlijke boete of één van de andere sanctiemogelijkheden die de wet kent. De hoogte van de sanctie kan worden afgestemd op de mate van onderschrijding van de norm en op de vraag of in de voorgaande jaren ook al van een onderschrijding sprake was. 9.

Hoe kun je omgaan met de regels voor vrije toewijzing als je slechts een paar mutaties per jaar hebt? Voor de '80-10-10' regeling geldt in principe hetzelfde als voor het passend toewijzen. De oorspronkelijke bedoeling van de regeling (toen nog '90-10') was dat er geen sociale huurwoningen zouden worden toegewezen aan huishoudens die op grond van hun inkomen daarvoor niet in aanmerking komen. Die regeling is tijdelijk iets verzacht in verband met de beperkte beschikbaarheid van woningen voor de 'lage middeninkomens'. In een toelichting op de regeling heeft de minister toegezegd dat bij minder dan tien toewijzingen per jaar, een keer 'scheef' mag worden toegewezen.

9 Financiële zaken 1.

Bij welke instellingen mag een corporatie geld lenen? Valt het Nationaal Restauratiefonds bijvoorbeeld onder instellingen waar geld mag worden geleend? T.i.'s mogen geld lenen van banken als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. Dit zijn de facto alle banken – dus ook buitenlandse banken - en andere geldverstrekkers (pensioenfondsen, verzekeraars) die hiertoe een vergunning hebben van De Nederlandse Bank en overheden. Banken waarvan t.i.’s geld lenen moeten ten minste over een single A of een daarmee vergelijkbare rating beschikken. Bij Ministeriële Regeling kan de minister ook toestaan dat banken met een lagere rating financiering verschaffen indien dat noodzakelijk is vanuit het oogpunt van beschikbaarheid van financiering voor corporaties. T.i.'s mogen geld lenen van het Nationaal Restauratiefonds. Het fonds is immers van de Nederlandse overheid. Crowdfunding is niet toegestaan als de bijdragen van de deelnemers leningen betreffen. 2.

Hoe werkt het systeem van de 'interne lening' bij het administratief splitsen van het bezit in DAEB en niet-DAEB? Bij het administratief scheiden van het bezit draagt het DAEB-deel bezit over aan het niet-DAEB-deel. Om dit bezit te 'verwerven' sluit het niet-DAEB-deel een interne lening af bij het DAEB-deel. Over deze lening wordt een rente berekend die gelijk is aan de rente op staatsleningen met een opslag van 1,5%. De lening moet - uit de opbrengsten van het niet-DAEB-deel - worden afgelost in het zelfde tempo waarin de WSW-geborgde leningen door de DAEB-tak worden afgelost. Alleen als de financiële continuïteit van het niet-DAEB-deel hierdoor in gevaar komt, mag met toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties langzamer worden afgelost. Als de niet-DAEB-tak structureel niet in staat is af te lossen, kan de Autoriteit Woningcorporaties bepalen dat de niet-DAEB-activiteiten worden afgebouwd (lees: verkocht). 3. Hoe wordt de t.i. gefinancierd binnen zorgorganisaties? De regels in de Woningwet en het Btiv gelden voor alle woningen die in bezit zijn van de t.i. Dat geldt ook voor de bepalingen ten aanzien van de financiering.


14

4. Mag de t.i. leningen verstrekken of aantrekken van een zusterstichting in de zorg? Nee, t.i.'s mogen alleen geld lenen van instellingen met een bankvergunning en minimaal een A rating. Geld uitlenen behoort niet tot de taken van een t.i. De t.i. mag wel beleggen en eventueel leningen verstrekken aan collega woningcorporaties. Wat mag en niet mag is opgenomen in de Beleidsregels beleggen van het Ministerie van BzK 5.

Wat betekent de verplichting om een treasurystatuut op te stellen en wat moet je daarvoor minimaal doen? Elke t.i. dient een financieel reglement op te stellen, waarin zij regels opneemt over de maximaal aanvaardbare financiële risico's en de wijze waarop op deze risico's wordt gestuurd. Het reglement wordt vastgesteld door het bestuur. De Raad van Toezicht en de minister moeten het goedkeuren. Het reglement bepaalt in ieder geval: a. de doelstellingen van het financiële beleid en beheer; b. de maximale bedragen die het bestuur mag uitgeven zonder voorafgaande toestemming van de Raad van Toezicht c. dat de toegelaten instelling beschikt over een meerjarenbegroting voor ten minste de vijf kalenderjaren d. de bepaling dat de administratie zodanig wordt ingericht, dat het bestuur steeds op de hoogte kan zijn van de financiën van de t.i. (en daarover de Raad van Toezicht kan informeren) Onderdeel van het reglement zijn bepalingen over de treasury (financieringen, beleggingen en renterisicomanagement) door de t.i. (het treasurystatuut). Als een t.i. geen actief beleid voert met betrekking tot financieringen en beleggingen, kan het treasurystatuut beperkt zijn van opzet. 6.

Gaat dit voor kleine t.i.’s spelen en welke gevolgen kan dat hebben als je veel financiële reserves hebt? De verplichting om een financieel reglement op te stellen geldt voor alle t.i.'s. Deze bepaling heeft niet direct gevolgen voor de financiële reserves van de t.i. Wel moet de t.i. in het financieel reglement vastleggen hoe met deze reserves wordt omgegaan. 7. Moet een kleine t.i. een onafhankelijke controlfunctie instellen? Nee, pas als een t.i. 2.500 woningen verhuurt moet intern een onafhankelijke controlfunctie worden ingesteld.

10 Volkshuisvestingsverslag/jaarverslag 1.

Wat moet er allemaal worden opgenomen in het volkshuisvestingsverslag? Moet bijvoorbeeld ook worden gerapporteerd over passend toewijzen? In het Btiv wordt niet voorgeschreven waarover de t.i. zich in het volkshuisvestingsverslag moet verantwoorden. Het is in ieder geval de bedoeling dat de t.i. inzicht geeft in haar handelen zodat gemeenten en bewonersorganisaties kunnen volgen op welke wijze de t.i. handelt in het belang van de volkshuisvesting en in hoeverre prestatieafspraken worden nagekomen. Wel bepaalt het Btiv dat t.i.'s in het volkshuisvestingsverslag moeten aangeven in hoeverre zij bijdragen aan de rijksprioriteiten. 2.

Welke regels gelden voor het jaarverslag 2015, en welke voor het jaarverslag 2016?


15

Het jaarverslag over 2015 moet nog worden opgesteld volgens de regels in het BBSH. Voor het jaarverslag over 2016 gelden de nieuwe regels uit de Woningwet en het Btiv. 3.

Moet een corporatie na het administratief scheiden van het bezit werken met twee jaarrekeningen en jaarverslagen? Nee, de t.i. maakt een jaarrekening en jaarverslag. Hierin wordt wel afzonderlijk gerapporteerd over de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak. 4. Is visitatie verplicht? En zo ja, vanaf wanneer? Ja, visitatie is met ingang van de nieuwe Woningwet verplicht. De Woningwet schrijft voor dat t.i.'s zich eens in de vier jaar laten visiteren. Dat betekent dat uiterlijk 1 juli 2019 de eerste visitatie moet zijn uitgevoerd. 5. Hoe geef je opdracht voor een visitatie die past bij de schaal van een kleine toegelaten instelling? Visitaties kunnen alleen worden uitgevoerd door een geaccrediteerd bureau. Daarvan zijn er in Nederland vijf. De Stichting Visitatie Woningcorporaties heeft een 'light'-methodiek ontwikkelt voor t.i.'s met minder dan 500 verhuurbare eenheden. De kosten van de toepassing van deze methodiek zijn aanzienlijk lager dan een visitatie bij een grote t.i.


16

Vragen kleine t.i. s over de implementatie van de Woningwet 2015

Recommend Documents