Agenda voor 2011 - 2015
Dichterbij de mensen
1
Resultaten tot vandaag
Ondernemingsplan 2006 - 2010 In november 2005 presenteerde WoonGenoot haar ondernemingsplan voor de jaren 2006 – 2010. Een document vol ambitie en activiteiten. Over de vertrekpunten en de beoogde resultaten hebben wij indertijd overleg gevoerd met onze belanghouders; Gemeente Nijmegen, collega-corporaties, maatschappelijke organisaties, instellingen voor zorg en welzijn, politie, zakelijke partners. En uiteraard met onze bewoners! Deze ambities werden onderdeel van onze jaarplannen en hebben we vertaald in doelstellingen en prestaties, om dezen vervolgens te volgen via een prestatiemonitor. Wat is hiervan uiteindelijk terecht gekomen? Bouwen Voornemen: Gerealiseerd:
Wonen Voornemen: Gerealiseerd:
Voornemen: Gerealiseerd:
Wijken Voornemen: Gerealiseerd:
Bouw van 150 woningen waarvan 60% onder de huurtoeslaggrens. Totaal 96 woningen, waarvan 78% onder de huurtoeslaggrens, 71 woningen in aanbouw, waarvan 93% onder de gestelde huurgrens.
Bouwen voor en verhuur aan kwetsbare groepen (dak/thuislozen, ex gedetineerden, mensen met fysieke/verstandelijke beperking. Gemiddeld 15 nieuwe of vrijkomende woningen per jaar ingezet voor wonen met begeleiding plus 10 woningen voor statushouders. Helaas is het project voor zelfstandig wonen van voormalige daklozen in de MaasWaal niet doorgegaan. Aandacht voor starters op de woningmarkt en verhuur aan minima. Minimaal 30% per jaar toegewezen aan starters. Gemiddeld 60% toegewezen aan mensen met lagere inkomens.
Extra inzet op welzijn en leefbaarheid in buurten en wijken. Uitvoering van WijkActiePlan voor de Vogelaarwijk Hatert. Voor deze wijk worden de resultaten geëvalueerd. Uitvoering van de Intentieovereenkomst voor de wijk Aldenhof. De verbetering van het sociaal leefklimaat zet zich verder door. Uitvoeren van het Wijkaanpakplan voor Leuvensbroek. De aanpak levert succes op, de sociale cohesie herstelt zich snel.
2
Resultaten tot vandaag
Ondernemingsplan 2006 - 2010 Zorg en welzijn Voornemen: Sloop en nieuwbouw van woonzorgcentrum met zorgpaviljoen en voorzieningen. Gerealiseerd: Gemeente en WoonGenoot zijn niet tot overeenstemming gekomen. Gemeenteraad heeft standpunt dat bestaande centrum gehandhaafd blijft. Inmiddels overleg over revitalisering en bouw van extra (zorg)appartementen met een paviljoen voor 2 e lijnszorg. Voornemen: Gerealiseerd:
Langer zelfstandig wonen. Mantelzorg en buurthulp. Toegankelijkheid van woningen verbeteren. Liftbijplaatsing flatgebouwen Lankforst. Scootermobielstallingen uitgebreid. Uitbreiden van de recreatieruimte in de Meiberg is niet gerealiseerd. In overleg met de gemeente zal voor eind 2010 een plan worden ingediend zodat medio 2011 met de uitbreiding kan worden gestart.
Voornemen:
Verbeteren leefklimaat in wijken, oplossen van sociale problematiek achter de voordeur, aanpak woonfraude en drugsgebruik/dealen. Inzet van Meldpunt Bijzondere Zorg (GGD), buurtbemiddeling, aanpak van woonfraude, schuldhulpverlening. Inzet van wijkteams in Dukenburg, Lindenholt, Hatert en Heseveld. Actie ondernemen op basis van overlastmeldingen. Thuis bezoeken van overlastveroorzakende jongeren. Jongeren toe leiden naar sportverenigingen (kop dicht, voetballen!).
Gerealiseerd:
Voornemen: Gerealiseerd:
Kansen bevorderen op gebied van werk en inkomen. Werkervaringsplaatsen aanbieden aan mensen met een fysieke of verstandelijke beperking. In samenwerking met BORN en SchildersCool werkervaringsplaatsen regelen in onderhoud en nieuwbouw. In samenwerking met Helicom Groenschool werkervaring regelen voor tuinonderhoud Hatert. Participeren in het werkactiecentrum in Hatert in het kader van het WijkActiePlan.
3
Resultaten tot vandaag
Ondernemingsplan 2006 - 2010 Duurzaamheid en milieu Voornemen: Terugdringen van energieverbruik en verlagen van woonlasten. Gerealiseerd: Aan het einde van het tijdvak van het ondernemingsplan heeft WoonGenoot geen woningen meer met een F of G-label. Geregeld verstrekken van informatie om het bewust zijn van energieverbruik te bevorderen. Forse investeringen in het bestaand woningbezit. Energiebesparende maatregelen in gemeenschappelijke ruimten, zoals trappenhuizen, galerijen. Luisteren naar onze bewoners Voornemen: Bewoners zijn de belangrijkste belanghouders voor WoonGenoot. Gerealiseerd: Structureel overleg met bestuur en leden van huurdersvereniging OMSLAG op corporatieniveau. Veelvuldig overleg met wijkraden, buurtcommissies, bewonersraden, et cetera. Bewoners betrekken bij beheer en beleid. Transparantie Voornemen: Gerealiseerd:
Voornemen: Gerealiseerd:
Duidelijke informatie en communicatie. Goede service en dienstverlening. Volgens het laatstgehouden klantenonderzoek geven onze bewoners 8,1 als rapportcijfer voor de onderdelen informatie, communicatie en dienstverlening. Communicatie met en betrokkenheid van alle belanghouders. Open communicatie en informatie. Betrekken van belanghouders bij de totstandkoming van beleid en samen de koers bepalen. Alle beleidsdocumenten staan op de website.
Samenwerking Voornemen: In het kader van de maatschappelijke verankering en vanuit onze verantwoordelijkheid sterk maken voor intensieve samenwerking met belanghouders. Gerealiseerd: WoonGenoot werkt op veel fronten samen met de gemeente Nijmegen, collega’s, zorginstellingen, welzijnsorganisatie, maatschappelijke instanties, politie. WoonGenoot participeert in het Platform Nijmeegse Woningcorporaties en G5 Samenwerkende Corporaties Gelderland.
4
Resultaten tot vandaag
Ondernemingsplan 2006 - 2010 Financiële continuïteit Voornemen: Minimale eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Gerealiseerd: WoonGenoot is onveranderd solvabel en kredietwaardig. Investeringen worden afgewogen op basis van de vermogenspositie van de woningcorporatie en de operationele kasstromen. Organisatie Voornemen: Gerealiseerd:
Dienstverlening van een hoge kwaliteit. Medewerkers zijn voortdurend in dialoog met de bewoners en professionals. Ze nemen verantwoordelijkheid, stellen zich kwetsbaar op en durven risico’s te nemen. Onze bewoners beoordelen de kwaliteit van WoonGenoot in totaliteit op 8,2.
Visitatie en huurlabel Voornemen: WoonGenoot laat zich voor 2011 visiteren en behaalt het KWHhuurlabel. Gerealiseerd: Visitatie door Raeflex uitgevoerd; WoonGenoot scoort gemiddeld een 8. Onderzoek in het kader van het KWH-huurlabel is eind 2010 afgerond.
5
Vanaf vandaag
Er is een wereld van verschil tussen een ‘een dak boven je hoofd’ en een ‘thuis’. WoonGenoot vindt dat iedereen, ongeacht leeftijd, inkomen, levensovertuiging, geaardheid, of sociale positie, recht heeft op een thuis: op een eigen plek. Een eigen plek waar hij of zij zich alleen, met een partner of met een gezin geborgen en prettig voelt. Dit is onze missie en daar gaan wij voor!
6
Vanaf vandaag We hebben de afgelopen jaren mooie resultaten bereikt. Maar we kunnen nog veel leren en verbeteren. De komende jaren willen we nog scherper onze grenzen benoemen en ons meer focussen op die zaken die er echt toe doen. Visie en daadkracht willen we meer in evenwicht hebben. Het visitatierapport 2009 geeft duidelijk richting. De eigen ambities en feitelijke prestaties van WoonGenoot zijn goed. We zien uitdaging in het verbeteren van de woonomgeving en het aanbieden van producten en diensten voor onze bewoners. Wij spannen ons tot het uiterste in om tot resultaten te komen. We richten ons op het vernieuwen en uitbreiden van de woningvoorraad, het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen en het ontwikkelen van een transparante en klantgerichte organisatie. We vinden het belangrijk te investeren in het milieu en het verbruik van energie terug te dringen. Naast de investeringen in energiebesparende maatregelen en voorzieningen, geven wij informatie aan onze bewoners over bewust omgaan met energie. We willen nauw betrokken zijn met onze bewoners en prestaties voor hen neerzetten. Onze organisatie hanteert een prestatiemonitor om de prestaties binnen projecten en overige gestelde doelen goed te kunnen volgen. WoonGenoot is actief op het brede terrein van leefbaarheid, wonen en zorg in de wijken. Het huisvesten van bijzondere doelgroepen zien wij als een belangrijke taak. Daarnaast pakken we overlast aan en richten ons op problemen van individuele bewoners en spannen we ons in om samen met onze belanghouders, wijken schoon, heel en veilig te houden. WoonGenoot werkt aan het neerzetten van een nieuwbouwproductie binnen het speelveld in Nijmegen en directe omgeving die past binnen de mogelijkheden van onze woningcorporatie. We worden gezien als nichespeler op het veld, maar we pakken flink uit als het op prestaties en resultaten aankomt.
7
Vanaf vandaag WoonGenoot zeilt scherp aan de wind als het gaat om het financieel vermogen. We varen onze eigen koers maar zijn er alert op dat we niet het risico lopen te kapseizen. Daarom stellen we ons realistische ambities en ook maken weloverwogen keuzes in beleid. We worden hiertoe in toenemende mate gedwongen door de overheid: onze financiële grenzen worden steeds vaker bepaald door zaken zoals forse investeringen in de Vogelaarwijk Hatert, de vennootschapsbelasting en het krappe huurbeleid. Daarnaast wil de nieuwe regering de woningcorporaties forse heffingen gaan opleggen.
Het functioneren van de woningmarkt en de betekenis voor WoonGenoot hebben onze bijzondere aandacht. De woningbouw stagneert, de verkoop stagneert en de prijzen staan onder druk. We praten mee over het fungerende woonruimteverdelingsysteem. Evenals in vorige jaren blijven we inzetten op het versterken van onze bedrijfsvoering. De nadruk ligt op efficiency en slagkracht. In dit licht hebben we voor de komende vijf jaar onze koers bepaald. WoonGenoot is transparant, is toegankelijk en ons ondernemingsplan is openbaar. Daarbij gaan we verder dan alleen informeren. We willen in gesprek met onze bewoners en belanghouders. We geloven in de kracht van ‘samen’. We zijn ervan overtuigt dat onze bewoners veel beter weten wat ze willen dan wij denken te weten. Dit ondernemingsplan is behalve een informatiedocument, ook een uitnodiging tot samenwerken, waarbij leren van elkaar een belangrijk onderdeel is. WoonGenoot heeft deze samenwerking nodig om haar doelen te verwezenlijken. Daarnaast is het een verantwoordingsdocument. Doelen formuleren wij waar mogelijk concreet en SMART (Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden), zodat iedereen ons kan herinneren aan onze ambities, als wij dezen uit het oog dreigen te verliezen. Het ondernemingsplan heeft een looptijd van vijf jaar. We willen een beeld schetsen van onszelf in de komende jaren en aangeven wat we willen bereiken, welke kansen, ontwikkelingen en mogelijkheden we zien, en hoe we samen met onze bewoners en onze belanghouders werken aan een ‘thuis’ voor iedereen.
8
Omgeving Na de brutering begin jaren ’90 was er, na een periode van gewenning, duidelijkheid en een tijd lang weinig verandering in corporatieland. Woningcorporaties kregen steeds meer aandacht voor de kwaliteit van hun dienstverlening en de omslag ‘van pand naar klant’ deed zijn intrede. Wel gingen overheid en politiek zich steeds meer bezighouden met de volkshuisvesting en de bedrijfsvoering van de woningcorporaties. De huursubsidie is nu huurtoeslag en overgeheveld naar de Belastingdienst. Prestatievelden zijn toegevoegd aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De herziening van het huurbeleid (en het stelsel van woningwaardering) is ingezet, maar nog niet afgerond. Woningcorporaties kennen meer vrijheid en speelruimte (landelijke toelating, meerjarig bezit grondposities), maar ook meer regels en minder financiële armslag. Er staat een aantal wijzigingen op stapel. Woningcorporaties moeten per 1 januari 2011, 90% van hun woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 652,52) verhuren aan mensen met een inkomen tot € 33.614,- (modaal). Verwachting is dat hierdoor de doorstroming verder stagneert en een groot aantal huishoudens tussen ‘wal en schip’ geraken omdat huurwoningen tussen € 800,- en € 1.000,- te duur zijn, maar zij onvoldoende hypotheek kunnen krijgen om een woning te kopen. De energieprestatie van een woning moet opgenomen worden in het stelsel van woningwaardering. Het is de bedoeling dat woningcorporaties maatschappelijke ondernemingen worden en gaan werken met een ‘belanghebbendenvertegenwoordiging’. Al deze wijzingen hebben of zullen invloed hebben op de bedrijfsvoering van de woningcorporatie. De branche verandert zelf ook. Fusies leiden tot woningcorporaties van niet eerder geziene omvang en de professionalisering in de sector neemt toe. Woningcorporaties krijgen meer aandacht. Er deden zich verschillende excessen voor en de minister was een aantal malen genoodzaakt nadrukkelijk in te grijpen bij verschillende woningcorporaties. Dat leidde tot verslechtering van het imago. In 2008 besloot de brancheorganisatie Aedes tot een verandering van de verenigingsstructuur die in 2009 werd geëffectueerd. De wereld verkeert ondertussen in een financiële crisis. Ook in Nederland zijn de gevolgen merkbaar met heel veel aandacht van de media. De waarde van onroerend goed stijgt niet langer, zelfs een daling lijkt zich in te zetten.
9
Omgeving De combinatie van de invoering van vennootschapbelasting voor toegelaten instellingen, de tegenvallende woningverkopen en een inflatievolgende huurverhoging betekent dat de financiële positie van woningcorporaties onder druk staat. In het kader van de bezuinigingen bestaan er plannen om woningcorporaties een ‘huurtoeslagheffing’ op te leggen. De sector betaalt dan jaarlijks circa € 760 miljoen mee aan de kosten van de huurtoeslag. De verwachting is dat woningcorporaties als gevolg hiervan miljarden minder kunnen investeren. Voor onze woningcorporatie zal deze heffing ruim € 400.000,- per jaar bedragen.
Maatschappelijk gezien spelen woningcorporaties steeds vaker een belangrijke rol. Woonomgeving, leefbaarheid, welzijn, zorg, leren, werken, integratie; het zijn allemaal maatschappelijke thema’s die hoog op de agenda staan. Door de vermaatschappelijking van de woningcorporaties ontstaat een nieuwe en bredere taakopvatting waarmee woningcorporaties hun bestaansrecht bevestigen en verstevigen. Niet alleen de veranderende wetgeving maar ook de sociale taakopvatting leiden tot een ander speelveld voor de woningcorporaties. De kwetsbaarheid van het milieu en de uitputting van energiebronnen krijgen steeds meer aandacht. Duurzaamheid wordt steeds belangrijker.
Bewoners worden ouder en blijven, mede dankzij extramuralisering in de zorg, langer zelfstandig wonen. In de zorg- en welzijnssector worden budgetten anders georganiseerd en treedt vergaande verschraling op. Tegelijkertijd zet de individualisering zich voort: bewoners zijn mondiger en stellen andere eisen. Tolerantie is daardoor soms ver te zoeken. In buurten zet dit de leefbaarheid onder druk. Tegen deze achtergrond presenteert WoonGenoot haar ondernemingsplan. Ondanks de onrustige en op sommige terreinen onzekere tijden, heeft WoonGenoot er zin in om er wat van te maken! Dat komt ook omdat wij geloven in goed wonen voor iedereen en in woningen waarin iedereen zich ‘thuis’ kan voelen. Belangrijk daarbij is zorgvuldig om te gaan met financiële risico’s: en een balans vinden tussen financiële continuïteit en investeren.
10
Bestemming
Wonen voor iedereen WoonGenoot wil uitstralen waar zij voor staat: goed wonen voor mensen in Nijmegen. Met de combinatie van laagdrempeligheid, bijzondere diensten en een breed aanbod, levert WoonGenoot een positieve bijdrage aan het wonen van haar bewoners. Wij houden oog voor onze individuele bewoners en blijven toegankelijk. Ook in de komende jaren richten wij ons op het verbeteren van de primaire dienstverlening. Door het uitbreiden van het producten- en dienstenaanbod vergroot WoonGenoot de keuzevrijheid. Dit kan betrekking hebben extra of luxe voorzieningen in en aan de woning, extra energiebesparende maatregelen, zorgvoorzieningen, buurthulp. We blijven ons richten op mensen die om welke reden dan ook niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Voor hen spant WoonGenoot zich in om de woonlasten te beperken. Niet alleen door een gematigd huurprijsbeleid, maar vooral ook door de energielasten omlaag te brengen. In de bestaande bouw richten we ons op het bieden van energiezuinige oplossingen en verbeteringen. Huishoudens met lage inkomens zijn niet onze enige doelgroep. Met de toenemende vergrijzing komen er steeds meer ouderen die in hun ‘eigen’ huis willen blijven wonen. WoonGenoot wil de mogelijkheid bieden dat zorg en welzijn geboden wordt in woningen waar dat nodig is. Hiertoe neemt WoonGenoot deel in samenwerkingsverbanden en netwerken van zorg- en welzijnsorganisaties in het werkgebied. WoonGenoot denkt hierbij aan de inzet van domotica en goede afspraken met zorgen welzijnsinstellingen. WoonGenoot is niet primair verantwoordelijk voor het leveren van zorg en welzijn. Wel zien wij het belang van onze bewoners en zetten we ons in om hun kansen en mogelijkheden op dit gebied te vergroten. Dit kan op collectief en individueel woningniveau, door het afsluiten van zorgcontracten met zorg- en welzijnsorganisaties, fysieke aanpassingen in/aan woningen, maar ook door het realiseren van ontmoetingsruimten en zorg dragen voor voorzieningen in een wijk of buurt. Mochten volgens de nieuwe Europese richtlijnen zorgcontracten als commerciële activiteit worden aangemerkt, zal WoonGenoot haar rol en positie daarin heroverwegen. Naast de zorg en aandacht voor de bewoners, heeft WoonGenoot een taak voor woningzoekenden. De woningmarkt in de stad Nijmegen zit op slot; er vindt geen doorstroming meer plaats van huur naar koop en van goedkoop naar duurder.
11
Bestemming
Wonen voor iedereen De afgelopen jaren is het aantal verhuizingen drastisch afgenomen. Het zijn vooral de starters op de woningmarkt die hierdoor in de verdrukking komen. WoonGenoot wil de doorstroming stimuleren middels nieuwbouw en meer differentiatie van woningen. Wij letten erop dat een evenredig deel van de regulier vrijkomende woningen aan starters wordt verhuurd. Indien noodzakelijk labelen wij vrijkomende woningen voor deze doelgroep. Ook in het geval van nieuwbouw wijzen wij een deel van deze woningen specifiek toe aan starters op de woningmarkt. Daarnaast neemt WoonGenoot initiatieven tot de bouw van specifieke woningen voor starters. Momenteel zijn we in overleg met de gemeente Nijmegen om het initiatief MyHive te realiseren. Dit concept voorziet in de bouw van appartementen tegen blinde gevels sporthallen, winkelcentra, e.a. Deze volwaardige woningen zijn prima betaalbaar voor werkende jongeren. Zeker in een tijd waarin de technologische ontwikkelingen elkaar in een rap tempo opvolgen en duurzaamheid en veranderende vraag hoog op de (politieke) agenda staan, blijft het van belang te investeren in goede woningen. Dit doet WoonGenoot door haar bezit op strategische wijze te beheren. Op basis van zorgvuldige analyses en toekomstverwachtingen stemt WoonGenoot vraag en aanbod zorgvuldig op elkaar af. Met deskundigheid en accuratesse bewaken wij voortdurend de gemaakte en te maken keuzes met betrekking tot onze woningen. Activiteiten tot 2015: Nabij woonzorgcentrum ‘de Meiberg’ een zorgpaviljoen met 40 zorgwoningen realiseren. Echter een voorbehoud wordt gemaakt als mocht blijken dat volgens de nieuwe Europese richtlijnen dezen als commerciële activiteiten worden beschouwd. Revitalisering van ‘de Meiberg’ en uitbreiding van de recreatieruimte. Bouw van 150 betaalbare huurwoningen in Nijmegen of directe omgeving. Verbouw van een aantal maisonnettes tot appartementen en het optoppen van gebouwen in de wijk Aldenhof waardoor differentiatie en variatie ontstaan in het woningaanbod.
12
Bestemming
Wonen voor iedereen Toegankelijkheid van woningen verbeteren door aanpassingen in en aan de woningen. In navolging van liftbijplaatsingen in de wijk Lankforst, onderzoeken we de mogelijkheid tot uitbreiding van dit project voor de maisonnettes in de wijk Aldenhof. De kwaliteit van de woningen verbeteren en de differentiatie vergroten door de deel van het woningbezit in de wijk Hatertse voorzien van een dakopbouw.
We maken woningen en woongebouwen veiliger.
13
Bestemming
Maatschappelijk betrokken Heel veel mensen hebben het geluk dat ze zelfstandig kunnen wonen. Alleen, met z’n tweetjes of in een gezin. Volgen onderwijs of hebben in het verleden een opleiding gevolgd. Hebben inmiddels een baan, zorgen voor elkaar en voor hun gezin. Kunnen hun dagelijkse levensbehoefte bekostigen en de woonlasten betalen. Genieten van hun woning, de woonomgeving en van het leven. Maar er zijn ook veel mensen die het minder voor de wind gaat; mensen die aan de rand van de samenleving staat. En juist voor deze mensen wil WoonGenoot er zijn. Ook deze mensen willen wij kansen en mogelijkheden bieden . We willen ons actief inzetten voor de kwetsbaren in onze samenleving. We doen dat door mensen te stimuleren om mee te doen. Indien mogelijk proberen we samen met zorg- en maatschappelijke organisaties mogelijkheden te creëren zodat mensen toekomst zien door ze toe te leiden naar werk of trachten schulden te regelen. Hierbij bieden we schuldhulpverlening aan. Ook bij allerlei sociale problemen in het gezin proberen wij achter de voordeur te komen. Uiteindelijk is alles erop gericht dat mensen weer regie krijgen over hun eigen leven. Hoewel WoonGenoot zich niet eerstverantwoordelijke voelt op het gebied van zorg, willen wij wel een regiefunctie vervullen. We willen woningen verhuren en begeleiding regelen voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking, ex-gedetineerden, dak- en thuislozen. Problemenjongeren en jonge overlastveroorzakers leiden wij naar sportverenigingen, waar wordt getracht door sporten en functioneren in teamverband, jongeren weer structuur te geven. Jonge overlastveroorzakers gaan we ‘s avonds thuis bezoeken om in het bijzijn van de ouders te confronteren met hun gedrag. We zetten ons in voor lerende en werkende jongeren door het realiseren van werk(ervaring)/stageplaatsen. We willen jongeren meer kansen geven op zelfstandige woonruimte door specifiek koop- en huurwoningen voor hen te bouwen.
14
Bestemming
Maatschappelijk betrokken De komende jaren zal de vergrijzing steeds verder toenemen. Mensen worden ouder en de behoefte aan ondersteuning en zorg zal ook toenemen. Wij willen voor deze mensen mantelzorg en buurthulp regelen. In ons woon-zorgcomplex ‘de Meiberg’ en het appartementencomplex voor senioren in Heseveld hebben we hiermee goede ervaringen opgedaan. Indien dit gewenst en noodzakelijk is, zullen wij als regisseur optreden tussen bewoners en professionele zorg. Op dit gebied hebben we goede ervaringen met onze jarenlange samenwerking met de ZZG Zorggroep voor de 230 bewoners in ‘de Meiberg’. In het geval, conform de Europese richtlijnen, bemiddeling in zorg en het afsluiten van zorgcontracten als commerciële activiteiten worden beschouwd, zal WoonGenoot haar rol in deze heroverwegen. WoonGenoot werkt mee aan mogelijkheden mensen zolang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Dit maken we mogelijk door een gevarieerd aanbod van woningen, bestaande woningen levensloopbestendig en meer toegankelijk te maken. WoonGenoot is bereid om zorgwoningen te bouwen en woningen voor mensen die (intensieve) begeleiding nodig hebben via zorgaanbieders. We stellen mensen in de gelegenheid elkaar te ontmoeten door de bouw van recreatieruimtes en buurtkantoren. Activiteiten tot 2015: We bieden woonbegeleiding en schuldhulpverlening aan. Initiëren van buurthulp met name in buurten, wijken en complexen woningen waar veel ouderen wonen. Realiseren van 10 woningen en begeleidingsunit voor het Skaeve Huse project, waardoor notoire overlastveroorzakers onder begeleiding zelfstandig kunnen blijven wonen. Bouwen van woningen voor bijzondere doelgroepen van diverse zorg/welzijnsorganisaties.
15
Bestemming
Maatschappelijk betrokken Initiëren van werkgelegenheidsprojecten, werkervaringsplaatsen en stageplaatsen van schoolgaande of werkende jongeren.
Verbouw van een aantal appartementen in het woonzorgcentrum ‘de Meiberg’ tot levensloopbestendige woningen. Uitbreiding van de bestaande recreatieruimte voor de bewoners van ‘de Meiberg’. Realiseren van een aantal buurtkantoren in buurten van flats en maisonnettes. Financieren en monitoren van sportorganisaties die zich inzetten voor overlastveroorzakers, druggebruikers, probleemjongeren. Hierover zijn afspraken gemaakt met DVE Trajanus en SCE. Ondersteunen van sportorganisaties die zich inzetten voor mensen met een fysieke of verstandelijke handicap.
16
Bestemming
Thuis in de wijk Wij vinden dat het echte vermogen in de wijken zit. Als WoonGenoot zijn we er niet enkel en alleen om huizen te bouwen en te verhuren. Vrijwel alle keuzes die we maken, gaan over mensen en dat wat wij voor hen willen betekenen. Het gaat om de betrokkenheid van mensen bij elkaar, mensen moeten elkaar weten te vinden in hun omgeving. In de wijken moeten voldoende voorzieningen zijn en het moet er goed wonen zijn.
Het belangrijkste is de maatschappelijke ontwikkeling. Wij kunnen hier als wijkgerichte woningcorporatie naadloos op inspelen. We hebben de mogelijkheden, de contacten, de woningen, het maatschappelijk vastgoed en tot bepaalde hoogte het geld om te investeren. Kortom: we willen dat mensen zich thuis voelen in hun eigen wijk. Meedoen op het terrein van wonen, welzijn, werk, zorg. Centraal staat het bevorderen van actief burgerschap: het gaat erom dat mensen zelf keuzes kunnen maken en verantwoordelijkheid dragen voor hun eigen woon- en leefomgeving. Actief burgerschap wordt ook gestimuleerd door een goede wisselwerking tussen bewoners en professionals. Degene die daarbij ondersteuning nodig heeft, kan rekenen op ons en onze maatschappelijke partners. Het verbeteren van de woonomgeving ziet WoonGenoot als een belangrijke taak. WoonGenoot wil zichtbaar zijn in wijken en buurten, ook of juist als er problemen zijn. We zijn er niet alleen bij het oplossen van burenruzies, maar ook bij het maken van een wijkvisie of het opknappen van een speeltuintje. Wonen is voor ons meer dan een fijn huis. Een prettige buurt is evenzo belangrijk. WoonGenoot wil hierin een betrouwbaar partner zijn. Onze bewoners weten natuurlijk het beste hoe WoonGenoot is als verhuurder. Daarom betrekken wij deze huurders graag bij de onze plannen en beleid. Hiervoor werken wij nauw samen met onze huurdersvereniging OMSLAG. Om een reële afspiegeling te krijgen van wat er leeft, is het belangrijk dat wijken en buurten zoveel mogelijk zijn vertegenwoordigd in één spreekbuis van de bewoners. Daarnaast wordt geregeld contact onderhouden met onze bewoners op complex/wijk/buurtniveau. Op deze manier ontstaat een compleet beeld van de wensen van onze bewoners en in hoeverre wij in die behoefte kunnen voorzien.. .
17
Bestemming
Thuis in de wijk WoonGenoot heeft met het bestuur van OMSLAG een nieuwe participatieovereenkomst gesloten, waarin de samenwerking op het gebied van ondernemersbeleid, kwaliteit, dienstverlening, et cetera is geregeld. We zijn blij met deze constructieve en intensieve samenwerking. Voor speciale onderwerpen maken we gebruik van klantenpanels. We richten ons niet alleen op woningen. WoonGenoot heeft in 2015 ook graag maatschappelijk vastgoed in bezit, als dit functioneel is. Beheren van vastgoed is waar WoonGenoot goed in is, dus als zij andere maatschappelijke organisaties daarbij kan ondersteunen, zal WoonGenoot haar rol niet schuwen. WoonGenoot groeit graag door naar de rol van ketenpartner. Hierbij is het uitgangspunt gelijkwaardigheid en erkenning van onderlinge afhankelijkheid bij het verbeteren van de dienstverlening. Activiteiten tot 2015: Uitvoeren van het WijkActiePlan Hatert met additionele inzet op eigen welzijn- en werkgelegenheidsprojecten. Samen met Gemeente Nijmegen, Politie, Tandem welzijnsorganisatie en bewoners uitvoering geven aan de intentieovereenkomst voor een schoon, heel en veilig Aldenhof. Voortzetten van het project buurtbemiddeling.
Bevorderen van voorzieningen en het stimuleren van bewonersinitiatieven via het ingestelde leefbaarheidfonds. Realiseren van het wijkaanpakplan ter bestrijding van de overlast in de wijk Leuvensbroek. Bevorderen van betrokkenheid van bewoners met de buurt en met elkaar. Overleg en contacten met huurdersvereniging OMSLAG. OMSLAG is de overlegpartner van WoonGenoot op corporatieniveau.
18
Bestemming
Thuis in de wijk Overleg op wijk- en buurtniveau met diverse bewonersorganisaties en comités en voortdurend in gesprek blijven met onze bewoners.
Blijven meten van tevredenheid van onze bewoners op het gebied van communicatie, informatie, bereikbaarheid, klantvriendelijkheid, verhuur- en mutatieprocedure, afwikkeling van reparatieverzoeken, service. Voor zover mogelijk; het bevorderen van gemêleerde bevolkingsamenstelling in wijken en buurten. In het geval van nieuwbouw wil WoonGenoot gediffertieerde buurten realiseren.
19
Bestemming
Duurzaam investeren Als maatschappelijk ondernemer dragen wij bij aan een betere samenleving. Duurzaamheid is dan ook een wezenlijk onderdeel van onze taakopvatting. We investeren in duurzaamheid in de brede zin. Het gaat niet alleen om duurzame investeren in onze woningvoorraad. We investeren heel nadrukkelijk ook in sociaal perspectief. We hechten waarde aan duurzame relaties in onze wijken en met onze samenwerkingspartners. Een verbinding dus tussen investeren in wonen en samenwerken in wijken. We zien dat in het huishoudboekje van onze bewoners steeds meer uitgegeven moet worden voor wonen. Met name de energieprijzen en de belastingen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Hoewel de huren inflatievolgend zijn geweest, zien we de totale woonlasten (huren en energielasten) toenemen. We verwachten dat deze woonlasten ook in de toekomst verder zullen stijgen. Als woningcorporatie zien wij kansen de verwachte stijging van de woonlasten voor onze bewoners te verminderen. We willen vóór 2018 het energieverbruik in de bestaande woningvoorraad danig terugdringen. Dit doen we door bijvoorbeeld woningen beter te isoleren, het vervangen van puien en kozijnen, het plaatsen van hoogrendementsketels, aanpak van daken en vloeren, et cetera. We lichten bewoners voor over woonlasten, energieverbruik en installaties. Het terugdringen van de woonlasten is namelijk ook het bewust omgaan met de eigen woning. Ook bij nieuwbouw richten we ons op duurzaamheid en energiebesparing. We houden oog voor technologische ontwikkelingen en gebruiken deze als hun meerwaarde bewezen is. WoonGenoot kiest voor beproefde methodes. Vanaf 2011 heeft WoonGenoot geen woningbezit meer met een F- of G-energielabel. Ruim 90% van de woningen heeft momenteel minimaal een D-label. Maar WoonGenoot gaat verder. In de komende jaren staat een schil- en dakrenovatie gepland van onze 216 maisonnettes in de wijk Aldenhof. In overleg met de gemeente Nijmegen, de Provincie Gelderland, het Waterschap, SEV en het Ministerie van Economische Zaken willen
20
Bestemming
Duurzaam investeren wij een haalbaarheidsonderzoek uitvoeren naar gebruik van bouwkundige materialen zoals isolatie en warmteterugwinning zodat het energieverbruik wordt beperkt. Het gaat daarbij om veelal bekende maatregelen maar ook om warmteterugwinning van warm afvalwater. In planvorming wordt bekeken of materiaal dat tijdens de renovatie wordt vervangen, opnieuw is toe te passen. Voorbeeld is het vensterglas dat te gebruiken is als warmteschild. Naast het verkennen van mogelijkheden als het gebruik van zonne-energie (boiler), windenergie, koude/warmteopslag, warmtepompen en houtpelletinstallatie wordt ook gedacht aan gescheiden sanitatie. Op de rol staat ook kozijnvervanging en gevelisolatie van het woonzorgcentrum ‘de Meiberg’. Ook voor dit complex woningen willen wij de mogelijkheden onderzoeken voor de toepassing van nieuwe technologieën ter reductie van energieverbruik.
Activiteiten tot 2015: Realiseren van de energieneutrale wijk Aldenhof. Woonlasten verlagen door het treffen van energiebesparende en waterbesparende maatregelen en voorzieningen. Voor 2018 is het streven dat alle woningen van WoonGenoot minimaal een B-label hebben. Hiertoe worden ondermeer, nieuwe kozijnen en HR++ glas geplaatst in de woningen in de wijken Aldenhof, Meijhorst en Hunnerberg. Bewoners informeren en voorlichten over woonlasten en bewust omgaan met energie. Openbare verlichting in trappenhuizen en galerijen voorzien van LED-verlichting.
21
Bestemming
Organisatie WoonGenoot heeft een gezonde financiële positie en wil deze in de toekomst ook graag behouden. Geld is voor WoonGenoot een middel en geen doel op zich. In haar beleid streeft WoonGenoot dan ook een minimale vermogenspositie na en stuurt zij actief op kasstromen, zodat alle toekomstige activiteiten blijvend gefinancierd kunnen worden. De risico’s zijn in beeld en WoonGenoot stelt zich behoudend op. Hierdoor stellen wij onze primaire dienstverlening en het woongenot van onze huurders veilig, direct gevolgd door het in stand houden en waar mogelijk ontwikkelen van de woningvoorraad. Verkoop van woningen is niet onze eerste ambitie, maar kan wel dienen als middel om ingezette ontwikkelingen te verwezenlijken. Met enthousiasmerende projecten profileert WoonGenoot zich als prima partner en ontwikkelaar. De lokale verankering bestendigen wij niet alleen in de dienstverlening naar de bewoners, maar ook in de keuze voor opdrachtnemers en de samenwerking met gemeenten en zorg/welzijnsorganisaties. Hierbij houdt WoonGenoot oog voor kwaliteit; dat is doorslaggevend in onze keuzes. De gemeente is voor WoonGenoot een bijzondere samenwerkingspartner: we hebben elkaar nodig. Zonder samenwerking met de gemeente kan WoonGenoot haar doelen en taken niet goed verwezenlijken. Voor de gemeente geldt dat in bepaalde gevallen ook. Veel waarde wordt gehecht aan het formuleren van concrete, wederzijdse prestatieafspraken. WoonGenoot blijft de komende jaren openstaan voor intensieve samenwerking. Wij continueren de samenwerking met de plaatselijke en regionale collega-corporaties. Daarnaast participeert WoonGenoot in het strategische samenwerkingsverband G5 samen met vier collega’s uit de Stadsregio Arnhem – Nijmegen. Voor WoonGenoot is een fusie niet onbespreekbaar, maar stelt zich ten aanzien van de mogelijkheden realistisch op. Met al deze ambities is het zaak de eigen organisatie goed op orde te hebben. Goed werkgeverschap is ook de ambitie van WoonGenoot.
22
Bestemming
Organisatie WoonGenoot investeert in scholing en opleiding van haar medewerkers. We meten en monitoren het werkgeverschap. Hierdoor is verbetering van het werkgeverschap mogelijk. De organisatie zal zich de komende jaren nog meer inzetten op dienstverlening, waarbij klantenservice bij ons geen afdeling is maar een mentaliteit. We onderschrijven de uitgangspunten van de Aedes-code van de brancheorganisatie en de Governance Code. Daarom wil WoonGenoot haar maatschappelijk ondernemerschap verder ontwikkelen. WoonGenoot heeft in 2009 haar maatschappelijk ondernemerschap laten toetsen door zich te laten visiteren. De visitatiecommissie was van oordeel dat de eigen ambities en de feitelijke prestaties van WoonGenoot goed zijn en zij zich tot het uiterste inspant voor het verbeteren van de leefomgeving en het aanbieden van nieuwe producten en diensten. WoonGenoot richt zich op vernieuwing en uitbreiding van de woningvoorraad, het optimaliseren van de kwaliteit van de woningen en het ontwikkelen van een transparante en klantgerichte organisatie. Onze organisatie is transparantie en wil nauw betrokken zijn en met de bewoners prestaties neerzetten. De woningcorporatie is zeer actief op het brede terrein van leefbaarheid, wonen en zorg in wijken. WoonGenoot scoorde zeer goed met een gemiddeld rapportcijfer 8. In 2014 zullen wij ons opnieuw laten visiteren. Naast het monitoren van de dienstverlening door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) zorgen wij voor onze eigen klanttevredenheidsonderzoeken. WoonGenoot wil haar positie op de Nijmeegse woningmarkt behouden en waar mogelijk uitbreiden. Ten aanzien van de woningvoorraad kiest WoonGenoot voor vernieuwing en uitbreiding. De veranderende vraag wordt scherp in de gaten gehouden en we proberen het aanbod hierop aan te sluiten. Overleg met onze bewoners is hierbij onmisbaar.
23
Bestemming
Organisatie In dit ondernemersplan staan doelen voor de komende jaren. Sommigen zijn heel concreet en leveren onmiddellijk resultaat op. Anderen hangen samen met de toekomst. Met verwachtingen en wensen die we hebben voor opvolgende ondernemingsplannen. Naast de ambities op korte termijn, heeft WoonGenoot ook ideeën over de lange termijn. En soms leidt dat al tot concrete activiteiten op de korte termijn. Het waarborgen van de financiële continuïteit is hierbij vanzelfsprekend cruciaal. Alsook de aandacht voor goed werkgeverschap. Activiteiten: Uitvoeren van een tweede visitatie in 2014. Risicobeheersing en voldoen aan financiële en vermogenseisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Investeringen worden afgewogen op basis van ontwikkelingen operationele kasstromen. Behoud van KWH-huurlabel. Prestatieovereenkomst Gemeente Nijmegen- WoonGenoot. Verkoop van bestaande huurwoningen in de wijken Heeskesacker, De Gildekamp en Leuvensbroek. Intensieve samenwerking met collega-corporaties. Doorlopend en continue klantonderzoeken uitvoeren op het gebied van alle disciplines binnen onze organisatie. Elke drie jaar een grootschalig tevredenheidonderzoek onder alle bewoners uitvoeren. Onderzoek naar wensen en mogelijkheden naar andere vormen van participatie, mogelijk met (digitaal) klantpanels. Gezonde werkomgeving en bevorderen van kwaliteit binnen de organisatie.
24
25
