afwaarderingen onvermijdelijk

PRIO PlatfoRm Ruimte in ontwikkelinG

afwaardering onvermijdelijk Gemeenten moeten hun plannen voor gebiedsontwikkeling richten op middellange termijn, waarbij verdere afwaarderingen onvermijdelijk zijn. De strategie moet regionaal worden afgestemd. Dat is een van de aanbevelingen uit Gemeentelijke grondbedrijven in een andere realiteit, een publicatie van de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Het rapport is opgesteld in samenwerking met de Kring van Adviseurs. Gemeenten dienen besluiten op projectniveau in een groter perspectief te bezien. Wat zijn de consequenties van deze beheersmaatregel voor de gemeente als geheel? Ook adviseert de TU Delft het cashflow- en risicomanagement te professionaliseren. Aandachtspunten daarbij zijn prioritering, fasering en beheersing van de plankosten. Verder zouden gemeenten hun kennis van de markt op korte termijn moeten vergroten. Er is sprake van grote verschillen tussen regio’s en tussen vastgoedseg-

menten. Inspelen op kennis van de markt betekent bijvoorbeeld beleggers uitnodigen en vragen op welke voorwaarden zij waar en hoe in een gebied (huur)woningen zouden willen laten ontwikkelen als zij daar markt voor zien. Een aandachtspunt voor de programmering van woningen is de groeiende vraag naar huurwoningen. Dit is een gevolg van de groei van het aandeel lagere inkomens, de daling van de huizenprijzen, onzekerheden over de economie en de hypotheekrenteaftrek en strengere financierings eisen van banken. Het Rijk verwacht op basis van de prognoses voor de woningmarkt tot 2020 dat het gewenste aandeel huurwoningen in de totale opgave zal oplopen tot zo’n 60%. Andere aanbevelingen betreffen het versterken van de relatie tussen ruimtelijke en economische ontwikkelingen, creatief omgaan met het huidige bestemmingsplan en alternatieve contractvormen.

Nieuwbouw sociale woningen daalt snel 77% van de gemeenten in Nederland denkt minder sociale huur- en koopwoningen te (laten) bouwen. Veranderende regelgeving, teruglopende investeringsruimte bij woningcorporaties en de financiële problemen bij gemeentelijke grondbedrijven zijn de belangrijkste oorzaken. Dit blijkt uit onderzoek van Deloitte onder Nederlandse gemeenten naar het huidige beleid rondom sociale woningbouw. Het voormalige kabinet heeft de nieuwbouwproductie tot 2015 geraamd op 67.000 woningen. ‘Met het terugdringen van de bouw van sociale woningen, komt de Nederlandse bouwproductie waarschijnlijk nog verder onder druk te staan’, aldus Frank ten Have, partner bij Deloitte. ‘De helft van alle nieuwbouwwoningen was in 2010 immers nog sociale woningbouw.’ Gemeenten en corporaties hebben moeite de verborgen kosten van een

sociale huurwoning (ca. € 80.000 per sociale huurwoning) op te brengen in de huidige economische situatie. Ook mogen de corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen ontwikkelen voor een kleinere doelgroep, met een gezinsinkomen van ca. € 33.000 per jaar. In 2010 leverden corporaties in totaal nog 26.980 sociale huur-en koopwoningen op. De plannen van het (voormalige) kabinet laten zien dat corporaties een fors deel van de toekomstige nieuwbouwproductie voor hun rekening zouden moeten nemen, gefinancierd met de opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit (kooprecht voor zittende huurders). Nu de opbrengst uit verkoop van bestaand bezit tegenvalt, heeft dit tot direct gevolg dat de bouwproductie nog verder in gevaar komt. Gemeenten zullen andere partijen moeten zoeken om bouwproductie te realiseren in de huursector.

PRio en tu delft dit katern wordt samengesteld in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling tu delft. Het laatste nieuws en actuele projecten worden in beeld gebracht. Beslissers bij de overheid en marktpartijen praten openhartig over hun ervaringen en leermomenten worden in kaart gebracht. samen met een zo op te bouwen database van actuele gebiedsontwikkelingen vormt dit een platform voor ‘ruimte in ontwikkeling’ voor zowel overheden als marktpartijen.

nieuwbouw sociale woningen valt ver terug 43 Column aGnes fRanzen de beste bijrol is voor... vastgoed 46 sluitende businesscase 47 in krimpgebieden aCtuele Casestudie Gerechtsgebouw en Breda Centraal als aanjagers 44

meeR infoRmatie oVeR PRio: www.PRoPeRtYnl.Com

propertynl magazine

PNL12-MA11-043-PRIO.indd 43

|

nr.

11 - 6 juli 2012 | 43

28-06-12 17:20

Gerechtsgebouw en station als aanjagers Stationskwartier en Drie Hoefijzers krijgen voorrang. De andere deelgebieden van spoorzone Via Breda volgen pas na 2020 door Ronald de Blauw Wie met de trein van Dordrecht naar Breda reist, treft bij het binnenrijden van de stad een enorme vlakte aan. Hier stond drie jaar geleden nog de suikerfabriek, totdat de Suikerunie besloot het buiten gebruik geraakte complex alvast te slopen. Voorlopig levert de grond van het CSM-terrein weinig op, want zeker de komende tien jaar zal het 26 ha grote terrein onbebouwd blijven. De gemeente besloot eind 2010 de ontwikkeling van het CSM-terrein (Zoete Inval) uit te stellen tot na 2020. Dit geldt ook voor Havenkwartier en de Markoevers, eveneens deelgebieden van Spoorzone Via Breda. Voorrang krijgen nu het 12 ha grote Stationsgebied en de Drie Hoefijzers. De eerste resultaten zijn inmiddels zichtbaar. Ter plaatse van de voormalige bierbrouwerij is het grootste deel van de woningen en kantoren in en rondom het monumentale hoofdgebouw al opgeleverd. De bouw van de multifunctionele OV-terminal is onlangs gestart en er is groen licht voor een nieuw gerechtsgebouw. Daartoe hebben de gemeente en de Rijksgebouwendienst een samenwerkingsovereenkomst getekend. De

Drie Hoefijzers

OV terminal entree

gemeente legt verder alvast infrastructuur en openbare ruimte aan, onder andere de 1,4 kilometer lange Stationslaan. NS Stations en Prorail zijn gestart met de bouw van Breda Centraal, een bijzondere combinatie van station met woonruimte, winkels en kantoren (waaronder het belastingkantoor). Een deel van de woningen komt in handen van de corporatie Allee Wonen. De Rgd begint in 2014 aan het 27.000 m² grote gerechtsgebouw. Het nieuwe belastingkantoor en gerechtsgebouw zijn ter vervanging van de huidige kantoren in de binnenstad van Breda. Met de Rgd heeft de gemeente in 2007 afgesproken dat ze tegen boekwaarde overneemt zodra de Belastingdienst en de Rechtbank verhuisd zijn.

eerst NS Stations zaken deed.’ Die onderhandelingen hebben nog niet geleid tot realisatie, maar de gemeente sloot wel intentieovereenkomsten met Dura Vermeer en Spoorzone Breda, een consortium met een ontwikkelaar, twee lokale aannemers en een corporatie. AM RED is sinds 2008 in het bezit van een WTClicentie voor Breda, dus die partij is bijzonder geïnteresseerd in het stationsgebied. Ook wil de eigenaar van de AH-vestiging, oostelijk van het station, nieuwbouw realiseren. ‘Voor alle locaties geldt een mix van werken, wonen en voorzieningen, volgens het vigerende bestemmingsplan’, legt Nora van de Griend uit. Zij is gemeentelijk projectmanager Markt, Programmering en Ontwikkeling voor Via Breda. ‘Door de Milieu Effect Rapportage bieden de bestemmingsplannen niet veel flexibiliteit en het is het niet mogelijk het programma radicaal te wijzigen.’ Het vastgestelde plan voor het Stationskwartier omvat 190.000 m², waaronder woningen, commerciële voorzieningen en kantoren. Van de Griend verwacht dat er door hoge kwaliteit en de nabijheid van het station voldoende vraag is naar kantoorruimte op deze locatie. ‘Veel bedrijven die actief zijn in de Benelux vestigen hun hoofdkantoor in Breda vanwege de centrale ligging tussen de Randstad en de Vlaamse Ruit. Hoewel de leegstand hier even

Veel veranderd Voor de overige vijf locaties binnen het Stationsgebied is de gemeente nog in onderhandeling met verschillende marktpartijen. Volgens Bertwin van Rooijen, sinds de start betrokken bij Via Breda, is er sinds de krediet- en vastgoedcrisis veel veranderd. ‘NS Stations, toen nog NS Poort geheten - zou aanvankelijk het gehele Stationsgebied ontwikkelen. Vorig jaar besloot NS Stations zich echter te beperken tot het stationscomplex zelf. Wij zijn nu aan zet bij de gebiedsontwikkeling rondom het station en onderhandelen met de partijen waarmee

stationskwartier

44 |

nr.

11 - 6 juli 2012 |

PNL12-MA11-043-PRIO.indd 44

propertynl magazine

28-06-12 17:20

PRIO

BA C KE

R U EB R EN

W EG

C R OGT DIJK

NI EU W

W

EG

KA P IT

TE L W

EN

SE

EG

D

S T . I GNA T IU S STR.

EL

A-

NG

RA

M IN

T

WI

LH

A

SI NG E L

DEMIES I NGEL ACA

BE V ER WE G

BREDA

T-

EL

NE

C L AUD IUS

V.

DR

.

R ST

UY

V . GOG

CK

EN

ST

H S TR

RAAT

J U LIA

PR IN SE

E IJW

NL AA N

NA L A A

N

OR

RE

G

.

NO

DS

TR

LA

LLE

.

DE

FE

BREDA

ULVENHOUT funCties: Nieuw te bouwen per deelgebied • Stationskwartier: 190.000 m² woningen, kantoren, commerciële ruimtes in station. Tevens uitbreiding hotel. Onderdeel hiervan is het gerechtsgebouw (27.000 m²) en Breda Centraal: 150 appartementen, 20.000 m² kantoor (waarvan 13.000 m² Belastingdienst) en 9000 m² winkels. • 100.000 m² parkeerplaatsen (bij woningen, kantoren, park&ride) • Drie Hoefijzers: 125.000 m² (60% wonen, 15% bedrijfshuisvesting, 15% flexibel, 10% voorzieningen)

finanCiËn: • Totale publieke investering Stationskwartier • Rijk: € 19 mln • Gemeente: € 30 mln • Provincie: € 31mln • Europa: € 4,5 mln • Bouwsom Breda Centraal: € 130 mln • Resultaat grondexploitatie Stationskwartier: € 21,7 mln negatief (2020) • Totale publieke investering Drie Hoefijzers: € 7 mln • Investerende partijen (waarmee overeenkomsten zijn gesloten): gemeente Breda, Rgd, NS Stations, Prorail, rijk, provincie, corporaties en marktpartijen

suCCesfaCtoRen PuBlieke inVesteRinGen: De NS, gemeente, provincie en Rijksgebouwendienst investeren in het Stationskwartier en hopen daarmee andere ontwikkelaars mee te krijgen. Het gerechtsgebouw en de OV-terminal vormen een landmark. fleXiBiliteit: Binnen het vigerende bestemmingsplan is per deelgebied een mix van werken, wonen en voorzieningen mogelijk. Stationskwartier biedt ook ruimte aan grotere kantoren, die weinig worden aangeboden in Breda.

propertynl magazine

PNL12-MA11-043-PRIO.indd 45

JK E KA DI

IJ

LU

ST

sooRt GeBiedsontwikkelinG: Via Breda betreft de herontwikkeling van de spoorzone. In 20 tot 25 jaar realiseert Breda op 160 ha een groot, nieuw stadsdeel. Het streven is ruimte te bieden aan de groeiende bevolking en een topsegment met Europese allure toe te voegen aan de stad. Van de zes deelgebieden krijgen er twee voorrang: Stationskwartier met de nieuwe OV-terminal en Drie Hoefijzers. De overige delen komen pas na 2020 tot ontwikkeling.

TE R H E

aandaCHt VooR alle PaRtijen Terwijl in het verleden projectontwikkelaars bereid waren op risico grond af te nemen, komt er op dit moment zonder eindgebruiker en belegger niets tot stand. Dit betekent dat er aandacht moet zijn voor partijen in de gehele keten van vastgoedontwikkeling, aldus Van Rooijen. ‘Zonder afnemer heeft grond weinig waarde. Het tempo van gronduitgifte ligt lager dan voorheen en de ambitie uit structuurvisie voor Via Breda wat betreft het programma is nu niet meer haalbaar. Zo was het uitgangspunt om alleen middeldure en dure huur- en koopwoningen te realiseren, maar die zet je in de huidige markt niet meer af. De gemeente heeft dan ook afgeschreven op de grondexploitaties.’ De oorspronkelijke structuurvisie uit 2005 ging uit van 315.000 m² kantoor- en bedrijfsruimte en 5000 woningen in de spoorzone. Tot vaststelling van dit programma door de gemeenteraad is het echter niet gekomen. De intentie is wel dit vast te houden, want Breda verwacht te groeien van 175.000 tot 185.000 inwoners. De precieze invulling krijgt echter pas na 2020 vorm. Nu het Stationskwartier en de Drie Hoefijzers prioriteit hebben gekregen, trekt Breda niet haar handen af van de overige deelgebieden. Een kwart van het Havenkwartier is in handen van de gemeente en ongeveer een derde is eigendom van Amvest, BAM en belegger De Hoge Dennen. Op een locatie in het Havenkwartier wil een partij een tijdelijke containerterminal realiseren. Dit pand (aan de Speelhuislaan) verkocht Amvest eind vorig jaar aan VP Holding voor € 5,3 mln. Van Rooijen: ‘We zetten niet alleen in op tijdelijk gebruik, we stimuleren ook culturele activiteiten. Daarvoor heeft de gemeente een cultuurcluster aangewezen voor als Brabant Culturele Hoofdstad in 2018 wordt.’ De gemeente spreekt van ‘speldenprikken’ en ‘transformatiemanagement’. Kleine investeringen moeten het gebied aantrekkelijker maken en initiatieven van gebruikers en anderen die het Havenkwartier op de kaart kunnen zetten, krijgen ruim baan.

CasestudY Via BReda

TRA MS I

hoog is als het landelijk gemiddelde (14%), zijn het vaak delen van gebouwen die leeg staan. De leegstand is verspreid over 170 locaties, terwijl er juist vraag is naar grotere oppervlaktes.’

|

nr.

11 - 6 juli 2012 | 45

28-06-12 17:20

de dienende Rol Van VastGoed aGnes fRanzen

D

e laatste 50 jaar had vastgoed de hoofdrol in de ruimtelijke ordening. Sinds kort is er een groeiende aandacht voor vastgoed in de bijrol, bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijk gebruik. In het buitenland is deze verschuiving al langer gaande. Zo is in Berlijn sinds 2006 wetgeving (Bauordnung) om tijdelijk gebruik (langdurig) mogelijk te maken versoepeld. Tegenstrijdigheden zijn uit de regelgeving gehaald en de gestelde eisen zijn vereenvoudigd. Daarnaast werden ook de vergunningsprocedures verkort en is er geen maximale duur meer voor tijdelijke herbestemming. Een bekend Nederlands voorbeeld van tijdelijk gebruik is het reizend strandpaviljoen Blijburg op IJburg in Amsterdam. Sinds de start is het paviljoen drie keer verhuisd. De hoofdrol is weggelegd voor net opgespoten stukken grond, als strand aan het IJmeer, maar bovenal voor initiatiefnemer van Stanja van Mierlo. Zij zorgde voor het publiek: bewoners van IJburg, maar ook vele bezoekers van buiten. Het leegstaande Acta-gebouw in Amsterdam Nieuw-West krijgt ook een nieuw publiek. In dit voormalige opleidingscentrum voor tandartsen worden tijdelijk 460 studentenwoningen en werkruimten gerealiseerd, gefinancierd door woningbouwcorporatie de Alliantie. ‘Studenten zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’, aldus Jos Buskermolen van de Alliantie. Uitgangspunt is om zo min mogelijk te verbouwen. Niettemin zijn kostbare aanpassingen nodig, zoals plaatsing van sanitair, te openen ramen in de gehele gevel, een nieuwe cv-installatie en een zeer groot aantal scheidingswanden. Deze investeringen en de beheerkosten moeten in tien jaar worden terugverdiend uit de huuropbrengsten. Naast de Alliantie als investeerder is de hoofdrol in dit project weggelegd voor de studenten. Om betrokkenheid te organiseren en de exploitatie haalbaar te maken is een organisatie opgericht, bestaande uit studenten die bijdragen aan het beheer van het pand. Het Schieblock in Rotterdam was lange tijd een decor voor criminaliteit. Hoofdrolspelers Elma van Boxtel en Kristian Koreman van architectenbureau ZUS zagen kansen dit te keren. De eigenaar wilde dit leegstaan-

46 |

nr.

11 - 6 juli 2012 |

PNL12-MA11-043-PRIO.indd 46

de kantoorgebouw slopen, maar antikraak-huurder ZUS Architecten zag kansen voor herbestemming als bedrijfsverzamelgebouw. Met steun van de eigenaar en de gemeente is een businessplan voor vijf jaar ontwikkeld. Het gebouw is volledig verhuurd, en omvat naast studio’s ook publieke functies, zoals een debat- en tentoonstellingsruimte. Mede door deze publieke functies in de plint werd de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd. De verbinding met de stad wordt momenteel verder uitgebouwd door middel van de Luchtsingel, een voetgangersbrug over het nabijgelegen spoor. Dit initiatief werd mede via ‘crowdfunding’ (bijdragen van bedrijven en bewoners) gerealiseerd. Het initiatief werd aangewezen als winnaar van het Rotterdams Stadsinitiatief, waarmee een gemeentelijke subsidie van € 4 miljoen werd binnengehaald. Als succesfactoren voor tijdelijk gebruik ziet Koreman naast routing het maken van een plek, transformatie, verdichting en het stimuleren van de lokale economie. Factoren die ook op een steenworp afstand te beproeven zijn. Hier bevinden zich in zeecontainers de tijdelijke winkels van Rotterdam CS. Zij vormen het decor voor de vele treinreizigers. Wat deze voorbeelden gemeen hebben, is de dienende rol van vastgoed. Het vastgoed is een middel om een groter verhaal mogelijk te maken. De hoofdrol wordt vervuld door initiatiefnemers die door slim ondernemerschap ervoor zorgen dat het gebouw bijdraagt aan een aantrekkelijke stad. Hun vak? Het creëren van volgers bij een onderscheidend concept, zorgen dat een tijdelijke exploitatie mogelijk wordt en het slechten van procedurele barrières. En soms blijkt een tijdelijke bijrol toch een hoofdrol. Ter illustratie: de Eiffeltoren is ooit gebouwd als tijdelijke publiekstrekker voor de wereldtentoonstelling van 1889. En ook Blijburg is tot vreugde van initiatiefnemer en het publiek sinds kort een vast decorstuk op IJburg. Agnes Franzen is programmamanager voor de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en hoofdredacteur van www.gebiedsontwikkeling.nu

propertynl magazine

28-06-12 17:20

PRIO

op zoek naar een sluitende businesscase in krimpgebieden Regionaal samenwerken en het vormen van integrale visies gaat krimpregio’s steeds beter af. Het vormgeven van een sluitende business case is echter nog een zware dobber. Dat is de belangrijkste conclusie van Kennis van krimp, een publicatie in de Output-reeks van het Nirov. In een reeks expertmeetings zocht het Nirov met anticipeerregio’s Achterhoek, Schouwen-Duiveland en Oost-Stellingwerf naar methodische vernieuwing in krimpregio’s. Tijdens deze meetings viel op dat regionale samenwerkingsverbanden in krimpgebieden aan belang winnen en dat de praktijkkennis over de vormgeving hiervan snel toeneemt. De regio Achterhoek en de stadsregio GroningenAssen zijn daarvan goede voorbeelden. Lessen zijn bijvoorbeeld dat een vrijwillige samenwerking tussen overheden, het maatschappelijk middenveld en het bedrijfsleven weliswaar de voorkeur heeft, maar dat een ‘stok achter de deur’ belangrijk is. Die stok kan een contract zijn of een gezamenlijk (financieel) belang. Het grootste knelpunt is echter nog de bekostiging van de opgaven die krimp

deelnemeRs PRio

met zich meebrengt. De kansen voor nieuwe verdienmodellen zijn nog lang niet overal duidelijk te ontwaren. Wel is duidelijk dat de omslag van groei naar krimp vraagt om een fundamenteel andere financiering van de ruimtelijke en maatschappelijke ordening. Oude waardemakers als grondexploitatie en vastgoedontwikkeling zijn geen financiële drijvers meer. Daarbij is het belangrijk in het oog te houden dat private partijen grote belangen in een gezonde woningmarkt hebben en (op termijn) heus wel willen meewerken aan oplossingen. Te denken valt aan publiek-private sloop- of herstructeringsfondsen. In situaties van beginnende krimp is er voor zowel private als publieke partijen soms echter nog onvoldoende urgentie om tot handelen over te gaan. Mogelijke verdien- en bekostigingsmodellen in krimpgebieden zijn volgens het Nirov: toeristische en recreatieve functies, (duurzame) energiewinning, luxe wellness en zorgvoorzieningen, groene/sociale functies en zelfbeheer van maatschappelijk vastgoed

aGenda Kennislab Zomerevenement Inspiratie en doorpakken bij privatiseren van stedelijke vitaliteit 13 juli 2012 De Crisis- en herstelwet in de praktijk 6 september 2012 PROVADA Conference Day 2012 26 september 2012 Dag van de Duurzaamheid 2012 10 oktober 2012 New York 4.0: Shaping global urban development 12 november 2012 Zie voor meer informatie www.gebiedsontwikkeling.nu

de stichting kennis gebiedsontwikkeling ondersteunt de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling aan de tu delft. deelnemende partijen zijn:

propertynl magazine

PNL12-MA11-043-PRIO.indd 47

|

nr.

11 - 6 juli 2012 | 47

28-06-12 17:20