Afspraken met gemeenten en AH WOON Begroting
2016
Datum van publicatie Bestuursbesluit Behandelnummer RvC Classificatie 1 Contactpersoon
Distributielijst
28 oktober 2015
MT 15.069-151005 RvC 15.021-151028 Openbaar Thom Wolters, manager Finance & Control (0592) 30 36 80 Baukje van Warners, adviseur PR & Communicatie (0592) 30 36 15 RvC OR MT AH WOON Gemeenten
Stichting Woonborg Tynaarlosestraat 1 9481 AA Vries (0592) 30 36 00 www.woonborg.nl /
[email protected] 1
(openbaar, geheim, vertrouwelijk, persoonlijk, intern)
Inhoudsopgave
1.
Algemene ontwikkelingen ......................................................................................................... 3
2.
Maatschappijgedreven .............................................................................................................. 5
3.
Woningen ................................................................................................................................ 8
4.
Organisatie ............................................................................................................................ 13
5.
Risicomanagement ................................................................................................................ 14
6.
Financiële continuïteit ............................................................................................................. 15
Bijlage 1 – Projecten overzicht Periodiek Onderhoud ............................................................................. 22 Bijlage 2 – Begrippenlijst ..................................................................................................................... 23
Begroting 2016
1
Begroting 2016
2
1.
Algemene ontwikkelingen
De nieuwe Woningwet maakt de verantwoordelijkheid voor onze kerntaak nog sterker: onze focus blijft betaalbaarheid. 1.1 Inleiding Woonborg is een toegelaten instelling voor de volkshuisvesting. We bezitten bijna 5.000 woningen, parkeerplaatsen, garages en bedrijfsruimten in de gemeenten Noordenveld, Haren, Tynaarlo en Aa en Hunze. We richten ons primair op Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Dit betekent vrijwel al onze huurwoningen een huurprijs hebben onder de huurtoeslaggrens. Daarmee houden we het wonen juist voor mensen met een lager inkomen betaalbaar. De begroting 2016 is een uitwerking van de Meerjarenbegroting 2016-2021. Hierin benoemen we de te behalen resultaten. Per trimester rapporteren we over de realisatie van onze voornemens. In de conceptfase hebben we de begroting met AH WOON en de gemeenten besproken. Onze voornemens op het gebied van huurprijsbeleid, onderhoud, verbetering, nieuwbouw en wonen, welzijn en zorg hebben we opgenomen in deze begroting. 1.2 Recente ontwikkelingen op landelijk niveau Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. De uitwerking van de wet is vastgelegd in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De nieuwe wet wordt voor 2018 gefaseerd ingevoerd. De invloed van de nieuwe wet op onze strategie is beperkt. We richten ons, net als voorheen, op het aanbieden van goede en betaalbare huurwoningen aan mensen die dat nodig hebben. Dat is ook in de nieuwe wet de kerntaak van corporaties. De invloed van de wet op onze bedrijfsvoering is wel groot. We zullen dit jaar een groot aantal aanpassingen doen. De wet schrijft een strikte scheiding van de sociale en de commerciële activiteiten voor. Dat heeft gevolgen voor de inrichting van de administratie, ondanks de marginale omvang van onze commerciële portefeuille. Verder wijzigen de termijnen voor onze begroting en verantwoording. AH WOON en de gemeenten spelen daarin een nog grotere rol dan voorheen. Tot slot zullen we onze statuten en reglementen aanpassen aan de gewijzigde wetgeving. 1.3 Onze visie Wij bieden goede en betaalbare woningen in een veilige en leefbare omgeving waar mensen zich thuis kunnen voelen. Wij laten ons in onze activiteiten leiden door het beperken van woonlasten, zo mogelijk met duurzame keuzes. Wij richten ons bij investeringen primair op de zes grote kernen. Wij werken samen met huurders, AH WOON, gemeenten en andere partners. 1.4
Hier mag u ons in 2016 op aanspreken
Ons handelen is actief en maatschappij gedreven
We werken actief samen met gemeenten, AH WOON, welzijn- en zorginstellingen, sociale wijkteams en OGGZ-netwerken. Samen met gemeenten zoeken we passende oplossingen voor verblijfsgerechtigden. Persoonlijk contact met belanghebbenden vinden we belangrijk zowel collectief als individueel. We zetten in op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving van onze huurders.
Begroting 2016
3
Woningen bouwen en onderhouden
De meeste huurders krijgen dit jaar geen huurverhoging. De streefhuur verlagen we van 68% naar 65% van de wettelijk toegestane maximum huur. We herijken het zav- en geriefbeleid. De woningzoekenden krijgen een woning toegewezen volgens de regels van het passend toewijzen. Dure huurwoningen toppen we bij mutatie af. We evalueren samen met AH WOON het product Fonds Klein Onderhoud. We voeren Planmatig Onderhoud uit voor een bedrag van € 1,8 miljoen. We voeren Verbeter Onderhoud uit voor een bedrag van € 5,8 miljoen. Daarbij we ons richten op energiebesparende maatregelen en veiligheid voor onze huurders. We passen het NOM-concept toe op 33 woningen in Roden en we verbeteren 19 woningen met 3-labelstappen. Ook plaatsen we zonnepanelen op 200 woningen. We voeren Binnen Onderhoud uit voor € 2,0 miljoen. We vervangen 225 keukens, 125 badkamers en 125 toiletten. We voeren contractonderhoud uit voor een bedrag van ruim € 636.000. We reserveren een bedrag van € 855.000 voor Reparatieonderhoud. We verwachten dat van 350 woningen de huurovereenkomsten worden opgezegd. We reserveren voor het Mutatieonderhoud € 864.000. We beperken de verkoop van bestaande woningvoorraad tot maximaal 30 woningen. We leveren 89 energiezuinige nieuwbouwwoningen op. We starten met de bouw van 36 nieuwbouwwoningen. We slopen 33 woningen ten behoeve van vervangende nieuwbouw.
Een robuuste, compacte, professionele organisatie
We zorgen ervoor dat de formatie van onze organisatie niet groeit. Er vindt een bestuurswisseling plaats. We scoren gemiddeld minimaal een 7,5 op onze klanttevredenheidsonderzoeken. We volgen de pilots die zijn uitgezet voor het verbeteren onze digitale dienstverlening.
Risico’s beheersen met structurele maatregelen
1.5
We beoordelen expliciet of onze voornemens nog passen bij onze financiële mogelijkheden. We voorzien elk bestuursbesluit van een risicoparagraaf. We bespreken eens per twee maanden in het managementteam een groot risico en de bijbehorende beheersingsmaatregelen. Governance
De begroting 2016 is door het bestuur vastgesteld op 5 oktober 2015 en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 28 oktober 2015. Jacob Kielman, directeurbestuurder
Begroting 2016
4
2.
Maatschappijgedreven handelen
We voeren actief overleg met de belanghebbenden om wonen, welzijn en zorg af te stemmen. 2.1 Inleiding Onze relatie met de vier gemeenten in ons werkgebied en AH WOON wordt door de nieuwe Woningwet de komende jaren nog belangrijker. Zij bepalen immers mee welke keuzes we maken; over ons huurprijsbeleid, over het kwaliteitsniveau van de woningen, over aantallen en locaties. We vinden het belangrijk dat we datgene doen wat voor onze zittende en toekomstige huurders noodzakelijk is: het bieden van goede en betaalbare huisvesting voor de laagste inkomensgroepen, zowel nu als in de toekomst. 2.2 Wonen, welzijn en zorg We realiseren met onze nieuwe huurwoningen meer diversiteit in het woonaanbod voor woningzoekenden. Onze dorpsvisies waarin de bestaande visies van de gemeenten zijn meegenomen, liggen hieraan ten grondslag. Met AH WOON hebben we nadrukkelijk gekozen voor betaalbaarheid als speerpunt omdat we zien dat dat het belangrijkste knelpunt voor onze huurders is. De gemiddelde leeftijd van onze huurders stijgt. Onze woningvoorraad is (voldoende) geschikt voor huisvesting voor ouderen. Door de leeftijd stijging, stijgt ook de zorgvraag. Huurders met een zorgvraag willen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Dit is mogelijk met steun van mantelzorgers en met soms fysieke aanpassingen in de woning. Samenwerking en afstemming met welzijn- en zorginstellingen is hierbij van groot belang. Wij signaleren probleemsituaties en geven deze signalen door aan de betreffende welzijn- of zorgpartijen en werken mee aan passende oplossingen. Door verschillende brandhaarden in de wereld neemt het aantal asielaanvragen de laatste jaren fors toe. Met de gemeenten zoeken we actief naar oplossingen en passende huisvesting. De omvang van de vraag vraagt om nieuwe oplossingen. Het huisvesten van meerdere alleenstaanden in één woning is daar één van. Ook particuliere verhuurders worden in enkele gemeenten benaderd voor huisvesting. We kiezen daarbij voor een actieve samenwerking met onze belanghebbenden. We zetten ons volop in om het maximale te doen voor de huisvesting van statushouders. Daarbij verliezen we andere urgente woningzoekenden niet uit het oog. Andere urgent woningzoekenden worden doorgaans binnen een half jaar aan woonruimte geholpen. 2.3. Leefbaarheid Onze inzet voor de leefbaarheid in wijken en dorpen richten we op de directe woonomgeving van onze huurders. We hebben geld gereserveerd om de kwaliteit van de woon- en leefomgeving goed te houden dan wel te verbeteren. Dit is uiteraard alleen van toepassing op maatregelen die ten goede komen aan de leefomgeving van onze huurders. We zien een toename in huurders en nieuwe huurders die niet (helemaal) zelfstandig kunnen wonen. We onderhouden contacten met deze (nieuwe) huurders en hun begeleiders. Het KANS-beleid zetten we voort. We maken extra afspraken over bijvoorbeeld de bewoning van de woning, het leefgedrag en betaling van de huur. In een aantal situaties zijn dit ook afspraken waarbij een hulpverleningsinstelling betrokken wordt 2.4 Belanghebbenden De samenwerking tussen corporatie, gemeente(n) en huurdersorganisatie heeft een nieuw wettelijk kader. Dit werken we verder uit in de overlegvormen.
Begroting 2016
5
2.4.1 Huurders We vinden het belangrijk dat de huurders tevreden zijn en dat zij goed door ons geholpen worden. Huurders kiezen daarbij zelf hoe ze ons willen benaderen; via internet, telefoon of bezoek aan een van onze vestigingen. Een goede relatie met onze huurders is belangrijk. Persoonlijk contact maakt hier van deel uit. We zorgen ervoor dat huurders zoveel mogelijk contact hebben met dezelfde medewerkers. Daarom werken we in rayons. Bij het betrekken van een woning of het verlaten van een woning is de verhuurmakelaar de contactpersoon voor de huurder. Naast de informatiebijeenkomst bij verbeterprojecten vinden er individuele gesprekken met huurders plaats tijdens huisbezoeken. Via enquêtes laten we zowel huurders als woningzoekenden onze kwaliteit van dienstverlening beoordelen. Daarnaast organiseren we (digitale) klantenpanels om specifieke onderwerpen te bespreken en meningen te vragen. Bijvoorbeeld de gebruikersvriendelijkheid van onze digitale dienstverlening: klantportaal en website.
Stamtafelgesprekken Jaarlijks nodigen we in onze zes grote kernen huurders uit om met ons in gesprek te gaan. Deze bijeenkomsten organiseren we in Annen, Zuidlaren, Vries, Haren, Roden en Peize. Elk jaar merken we waardering van de aanwezigen voor deze bijeenkomsten. We gebruiken de bijeenkomsten om te horen hoe huurders het wonen beleven. Daarnaast biedt het ons de gelegenheid te vertellen over ons beleid.
Bewonerscommissie Twee maal per jaar hebben we overleg met bewonerscommissies in de woongebouwen. In totaal zijn er zeven bewonerscommissies. We organiseren in woongebouwen waar geen bewonerscommissies actief zijn koffie-uurtjes om met elkaar van gedachten te wisselen over wonen. Onderwerpen over welzijn en zorg komen hier ook aan de orde.
Projectcommissies
Wij vinden het belangrijk dat bewoners bij het onderhoud aan hun woning betrokken worden. Om intensieve onderhoudsprojecten goed te laten verlopen, stellen we projectcommissies samen. We willen de bewoners en projectcommissies meer dan voorheen eerder betrekken bij verbeterplannen. Een projectcommissie bestaat uit een projectleider, een consulent projecten en een afvaardiging van betrokken bewoners van de woningen waar het onderhoud plaatsvindt. Binnen die commissie maken we duidelijke afspraken over de uitvoering van het onderhoud. We stemmen daarbij de informatie die naar de bewoners gaat af. Een projectcommissie is een platform om praktische zaken binnen een project goed te regelen. Daarnaast is er ruimte binnen het voorgestelde projectplan voor aanpassingen. In 2016 starten we bij drie projecten met projectcommissies.
AH WOON Wij zijn in de gelukkige omstandigheid dat er een actieve en deskundige huurdersvereniging is. Dit is in het belang van onze huurders. Met AH WOON is zeer regelmatig overleg over een veelheid van onderwerpen. Met AH WOON zijn verschillende overeenkomsten gesloten over bijvoorbeeld het huurbeleid, maar ook over compensaties voor huurders bij sloop en renovatie. AH WOON krijgt van ons een financiële bijdrage dat hen in staat stelt om zich te ontwikkelen, zich bij te laten staan door deskundigen en noodzakelijke kosten te maken. 2.4.2 Gemeenten in ons werkgebied In de nieuwe Woningwet spelen prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders een grotere rol dan in het verleden. De gemeentelijke woonvisies en goede prestatieafspraken gaan als gevolg van de nieuwe Woningwet een centrale positie innemen in het volkshuisvestelijk stelsel. De positie van gemeenten is versterkt. We vinden dit een uitstekende basis voor de lokale samenwerking. We zullen de bestaande samenwerking en de reguliere overlegvormen verder intensiveren om de huurders nog beter te kunnen bedienen.
Begroting 2016
6
2.4.3 Welzijn- en zorginstellingen Wij hebben een signaalfunctie als het gaat om welzijn- en zorg. Doordat huurders zoveel mogelijk contact hebben met dezelfde medewerkers is de signaalfunctie hierdoor verbeterd. We hebben voor de bewonerscommissies in onze woongebouwen een contactpersoon. In deze complexen hebben zij en onze huismeester deze signalerende functie. In samenwerking met welzijn- en zorginstellingen informeren we huurders over mogelijke hulp en ondersteuning die ze kunnen vragen. Samenwerken op het gebied van welzijn en zorg doen we onder andere in OGGZ-netwerken en met de sociale wijkteams. In deze teams komt een veelheid van problemen aan de orde, zoals huurders die moeite hebben met zelfstandig wonen. Daar worden oplossingen gezocht, zowel in het belang van de huurders, maar ook in het belang van het woongenot van omwonenden. Met gemeente, politie, welzijnsinstellingen en bewoners gaan we de wijken en buurten door. Aandachtspunten op het gebied van veiligheid worden besproken en daar waar mogelijk opgelost.
Begroting 2016
7
3.
Woningen
Gemeenten, AH WOON en wij stellen gezamenlijk de route vast.
3.1 Inleiding Gemeenten, AH WOON en wij ontwikkelen een gemeenschappelijk kompas; wat is de gewenste omvang van de sociale huurwoningvoorraad, welke aspecten zijn het meest belangrijk en hoe stemmen we lokale woonvisies regionaal af. Dat begint met voldoende inzicht in de beschikbare voorraad en in de huidige en toekomstige vraag voor verschillende leeftijdsgroepen. Minister Blok meldde in zijn kamerbrief van juni 2015 de thema’s die (landelijk) met voorrang aan de orde moeten komen: Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep
Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad
Huisvesten van urgente doelgroepen
Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting.
Gemeenten willen meer invloed op ons beleid. Dat gaven ze vorig jaar aan tijdens de visitatiegesprekken. Zij willen betrokken zijn bij de strategische keuzes met betrekking tot de volkshuisvestelijke opgaven. Genoemd zijn: meer energiebesparende maatregelen, meer nieuwbouw, meer levensloopbestendigheid, bouwen van starterswoningen en meer aandacht voor kleine dorpen. We verwachten dat de gemeenten dit in de vernieuwde woonvisies, specifiek en meetbaar maken. In deze begroting spelen we in op een aantal van deze wensen. Het vernieuwen van de woonvisies vindt in het najaar van 2016 plaats. Voorafgaand daaraan laten de vier gemeenten gezamenlijk een onderzoek uitvoeren naar de woningbehoefte per gemeente. Het is belangrijk dat in de woonvisies de volkshuisvestelijke opgave duidelijk in beeld komt. Deze woonvisies geven input aan ons strategisch voorraadbeleid. Bij het opstellen van deze begroting hebben we vooralsnog ons huidige voorraadbeleid voortgezet. Dit beleid is gebaseerd op bestaande woonvisies en onze inzichten ten aanzien van de vraagontwikkeling. Het is mogelijk dat dit beleid gewijzigd wordt door input van gemeenten en huurdersorganisatie AH WOON. We gaan met gemeenten en huurdersorganisatie AH WOON de dialoog aan. In ons huidige strategisch voorraadbeleid is de (verwachte) vraagontwikkeling bepalend. We zien dat woningen in de grote kernen (Haren, Annen, Zuidlaren, Vries, Peize en Roden) doorgaans meer in trek zijn dan de woningen in de kleine kernen zonder voorzieningen. De afstand tot voorzieningen is voor onze doelgroep in de kleine kernen vaak te groot waardoor men een woning in een grotere kern verkiest. Ook zien we dat het veranderde verhuisgedrag van senioren zich voortzet; mensen blijven langer in hun huidige woning en verhuizen op latere leeftijd. Wat zich ook voortzet is de kleinere huishoudenssamenstelling van onze nieuwe huurders; verreweg de meeste woningzoekenden vormen een- en tweepersoonshuishoudens. Veel woningen in de bestaande voorraad zijn groter dan voor deze kleine huishoudens noodzakelijk, niet zozeer wat woonoppervlak betreft maar wel met drie of soms vier slaapkamers. De woningen zijn voldoende geschikt voor kleine huishoudens als de huurprijs en energielasten betaalbaar zijn. Uiteraard zijn deze woningen ook geschikt voor drie of meer personen maar die doelgroep vormt maar een heel klein deel van ons woningzoekendenbestand. 3.2 Huurbeleid We hebben als woningcorporatie een grote verantwoordelijkheid om de woonlasten betaalbaar te houden. De huren zijn de afgelopen jaren te veel uit de pas gaan lopen met het inkomen van onze (nieuwe) huurders. We hebben samen met AH WOON een nieuw huurprijsbeleid vastgesteld. Uitwerking van dat beleid is zichtbaar in het (niet) toepassen van de jaarlijkse huurverhoging en het verlagen van de
Begroting 2016
8
streefhuren bij het leegkomen van de woningen. Uiteraard voeren we de wettelijke regels rondom het passend toewijzen door. Dit kan overigens wel eens behoorlijke consequenties hebben voor de mogelijkheid om een zeer gematigd huurbeleid langdurig voor te zetten. 3.2.1 Jaarlijkse huurverhoging Betaalbaarheid van onze woningen voor (toekomstige) huurders heeft onze aandacht. Daarom krijgen de meeste huurders dit jaar geen huurverhoging. 3.2.2 Streefhuur In juli verlagen we de streefhuur van onze woningen naar 65% van de wettelijk toegestane maximale huur. De streefhuur van een woning drukken we uit in een percentage van de wettelijk toegestane huur op basis van het woningwaarderingsstelsel (wws). In zeer bijzondere situaties worden enkele woningen hiervan uitgesloten. De aangepaste huur berekenen we op het moment dat er een nieuwe huurder in de woning komt. We verwachten dat 350 woningen worden opgezegd en een nieuwe huurder krijgen. Het aanpassen van de streefhuur heeft gevolgen voor de door de huurder zelf aangebrachte verbeteringen (zav) en voor verbeteringen die tot hogere huur leiden (gerief verbeteringen). Dat beleid herijken we. 3.2.3 Passend toewijzen Passend toewijzen van huurwoningen aan woningzoekenden voeren we in. Dat is wettelijk bepaald. Heeft een nieuwe huurder een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag, dan mag hij alleen een huurwoning aanvaarden waarvan de huur niet hoger is dan de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is deze grens € 576,87(2015). 5% van alle toewijzingen mogen we anders toewijzen. Door het passend toewijzen verwachten we dat we vrijkomende woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens niet kunnen verhuren. Omdat wij bijna al onze vrijkomende woningen verhuren aan eenen tweepersoonshuishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens, toppen we onze vrijkomende sociale huurwoningen af op € 576,87. Het nieuwe huurprijsbeleid heeft ook gevolgen voor nieuwbouwwoningen. Ons programma van eisen stellen we hierop bij. 3.3 Kwaliteit van woningen In ons onderhoudsbeleid is er een koppeling gemaakt tussen de strategie van de woning en ons onderhoudsniveau. 3.3.1 Periodiek onderhoud We hanteren vijf vormen van periodiek onderhoud: PO: Planmatig Onderhoud VO: Verbeteronderhoud (Energie, Veiligheid) BO: Binnen Onderhoud CO: Contractonderhoud FKO: Fonds Klein Onderhoud Hieronder geven we een beschrijving per activiteit. Voor enkele vormen hebben we per gemeente een overzicht gemaakt. Zie bijlage 1.
Begroting 2016
9
PO: Planmatig Onderhoud We voeren voor een bedrag van bijna € 1,9 miljoen aan onderhoudswerkzaamheden uit: 285 woningen: planmatig casco onderhoud aan woningen 52 woningen: planmatig onderhoud tijdens Verbeteronderhoud 460 woningen: tussenbeurt van het schilderwerk Planmatig onderhoud aan Technische installaties; 240 CV ketels vervangen, 240 MV boxen vervangen, lift onderhoud bij twee woongebouwen, onderhoud van diverse technische installaties in woongebouwen, zoals noodverlichting en brand-meldinstallaties.
VO: Verbeteronderhoud: Energie en Veiligheid Het budget voor het verbeteren van woningen is bijna € 5,8 miljoen.
Energie Wij dragen bij aan het reduceren van de CO2 uitstoot. Afspraken hierover hebben vastgelegd in een convenant met de provincie Drenthe en andere Drentse corporaties. Ook zijn we bewust van de woonlasten van onze huurders. De energierekening van de huurder maakt hiervan een belangrijk onderdeel uit. Wij hebben invloed op het gebouwgebonden deel van die rekening. We dagen aannemers uit om samen met ons een aanpak te ontwikkelen waarbij de ingrepen eenvoudig zijn, de kosten laag en de opbrengsten hoog voor zowel huurders als voor ons.
Nul-op-de-Meter Bij wijze van proef hebben we in 2015 twee van de twaalf woningen aan de Padkamp in Roden ‘energie neutraal’ gemaakt. We hanteerden hier het concept Nul-op-de-Meter(NOM woningen). Die proef wees uit dat dit type woning niet geschikt is voor een dergelijk renovatieconcept; we maakten te hoge kosten om de (binnen) kwaliteit van de woning te verbeteren. Het NOM- concept heeft geen rechtstreekse invloed op het verminderen van de woonlasten. Wel resulteert deze aanpak in een verbeterd wooncomfort en een CO2 reductie. Door de hoge kosten bij deze proef hebben we in goed overleg met de zittende huurders besloten de overige tien woningen in dit project niet te verbeteren maar te slopen en op deze locatie nieuwe woningen te bouwen. De ervaringen die we hebben opgedaan nemen we mee bij andere ontwikkelingen waarbij duurzaamheid en energiebesparing centraal staan. We gebruiken de ervaringen bijvoorbeeld bij het toepassen van het NOM-concept op 33 andere woningen in Roden. We investeren daar een bedrag van ruim € 3,0 miljoen. Voor de huurder levert deze aanpak meer wooncomfort op. Het toepassen van dit renovatieconcept evalueren we voordat we verder gaan met de andere woningen die we in de meerjarenbegroting hebben opgenomen.
3-labelstappen 19 woningen krijgen verbeteringen volgens de ‘3-labelstappen aanpak’. Hiervoor investeren we ruim € 1,0 miljoen. Bij deze aanpak ligt de nadruk op het isoleren van de woning. Hierdoor krijgt de huurder meer wooncomfort en vermindert het energieverbruik.
Zonnepanelen We plaatsen op vier woongebouwen zonnepanelen voor de energievoorziening van de algemene ruimten. Daarnaast plaatsen we op 200 woningen zonnepanelen. Hiervoor investeren we bijna € 1,1 miljoen. Dit levert de huurders van de woningen een lagere energienota op en dus een vermindering van de woonlasten. Met het plaatsen van zonnepanelen leveren we een bijdrage aan de CO2 reductie. We reserveren nog ruim € 0,6 miljoen voor aanvullende woningverbeteringen in combinatie met het verbeteren van de energieprestatie.
Begroting 2016
10
Energie Index Sinds 2015 is de systematiek van het energielabel veranderd. Voorheen hoorden de Energie Index en het Energielabel (labelletter van A t/m G) bij elkaar. De nieuwe rekenmethode voor de Energie-Index heet Nader Voorschrift en wordt aangegeven met een score in cijfers. Het oude energielabel is nog maximaal tien jaar geldig. Sinds 2015 indexeren we op de nieuwe manier. Ons energiebeleid tot 2020 is er op gericht om ons totale woningvoorraad op een Energie Index-score van 1,4 te hebben.
Veiligheid We volgen in grote lijnen de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW), waaronder het gebruik van veilig hang- en sluitwerk, het aanbrengen van buitenverlichting en het plaatsen van rookmelders. Het bedrijf dat het cv-onderhoud uitvoert beoordeelt ook de kwaliteit van de batterijen van de rookmelders. Waar nodig worden deze vervangen. We vinden dit belangrijk met het oog op de veiligheid voor huurders.
BO: Binnen Onderhoud Binnen Onderhoud omvat het vernieuwen van douches, toiletten en/of keukens. Dit onderhoud voeren we uit aan woningen die we in exploitatie houden. Huurders ontvangen van ons een bericht als zij in aanmerking komen voor dit onderhoud. Zij bepalen vervolgens zelf of zij dit onderhoud laten uitvoeren of verschuiven naar een ander moment. We reserveren een budget van € 0,8 miljoen voor het vervangen van 225 keukens en van € 1,2 miljoen voor het vervangen van 125 badkamers en 125 toiletten.
CO: Contractonderhoud Contractonderhoud is het onderhoud aan onderdelen die een (korte) periodiek terugkerende onderhoudscyclus hebben. Dit betreft vooral het onderhoud aan de cv-ketels en het schoonmaken van de mechanische ventilaties. Maar ook over het keuren van valbeveiliging op gebouwen, de keuring van brandblusmiddelen en de controle op legionella in waterinstallaties.
FKO: Fonds Klein Onderhoud We voeren aan 800 woningen preventief onderhoud uit. Daarnaast doen we kleine herstellingen op aangeven van huurders die aan het fonds deelnemen. We begroten € 166.000 voor deze activiteiten. Dit bedrag is gelijk aan de contributie van huurders die deelnemen aan dit fonds. Aan het eind van 2016 eindigt de tweede cyclus van drie jaar. Samen met onze huurdersvereniging AH WOON evalueren we het fonds voor de tweede keer. 3.3.2 Niet-planmatig onderhoud Bij het niet-planmatig onderhoud onderscheiden we:
RO: reparatieonderhoud Voor het reparatieonderhoud begroten we € 855.000. We verwachten hiermee onze klanten die een reparatieverzoek hebben goed te kunnen bedienen. Huurders kunnen zelf digitaal een afspraak voor een reparatieverzoek inplannen. Hiermee verwachten we onze dienstverlening te verbeteren. We monitoren de voortgang en effecten.
MO: mutatieonderhoud Voor mutatieonderhoud nemen we € 864.000 op. De verwachte stijging van de kosten ten opzichte van eerdere jaren komt door het hogere aantal mutaties dat wij verwachten. We verwachten een mutatiegraad van 7%, dat zijn 350 mutaties.
Begroting 2016
11
3.3.3
Nieuwbouw
Opleveren nieuwbouw Haren Na veel jaren van voorbereidingen bouwen we nu in de wijk Oosterhaar 62 huurappartementen. Deze appartementen nemen we af van een aannemerscombinatie. Die neemt de ontwikkeling van het totale complex met winkels en koopappartementen voor haar rekening.
Noordenveld Roden – In de boerderij aan de Jasmijnlaan bouwen we binnen het bestaande gebouw drie nieuwe huurappartementen. Evenals de bestaande appartementen zijn deze drie huurappartementen bestemd voor jongere een- en tweepersoonshuishoudens.
Tynaarlo Vries - Aan de Holtenweg bouwen we acht levensloopbestendige twee-onder-een kap woningen Zuidlaren – Binnen het project Noord Es bouwen we als eerste fase 16 huurappartementen aan de Ericalaan/Heerdelaan.
Start nieuwbouw Aa en Hunze Annen – We bouwen tien levensloopbestendige woningen aan de Kruisakkers. Deze komen in de plaats van vijf zeer verouderde woningen.
Noordenveld Roden – Aan de Padkamp (voormalig project NOM-pilot) starten we met de bouw van tien nieuwbouw woningen. Roden – Jasmijnlaan drie appartementen (zie ook opleveren).
Tynaarlo Zuidlaren – In de tweede fase van het plan Noord Es starten we met de bouw van 16 grondgebonden woningen aan de Heerdelaan (oneven zijde). 3.3.4
Sloop van woningen
Aa en Hunze Annen- Vijf woningen aan de Kruisakkers ten behoeve van vervangende nieuwbouw.
Tynaarlo Zuidlaren – 18 woningen Heerdelaan voor het tweede deel van het plan Noord Es.
Noordenveld Roden – Tien woningen aan de Padkamp voor vervangende nieuwbouw. 3.3.5 Verkoop van bestaande woningen We beperken de verkoop van de bestaande woningvoorraad tot maximaal 30 woningen. In de loop van 2015 hebben we de lijst met woningen die mogelijkerwijs verkocht worden teruggebracht van ruim 600 naar circa 500 woningen. Allereerst worden deze woningen aangeboden aan de zittende huurder. In de praktijk vindt de verkoop aan de zittende huurder zelden plaats. Een zittende huur mag dan gewoon de woning blijven huren. Wanneer de huurder vertrekt wordt de woning te koop aangeboden.
Begroting 2016
12
4.
Organisatie
We werken aan een slanke, robuuste organisatie die klantgericht en kostenbewust is. 4.1 Inleiding De huurder staat centraal. We werken aan een slanke, robuuste organisatie die gekenmerkt wordt door klantgerichtheid en kostenbewustzijn. De keuzes die we maken kunnen we verantwoorden. 4.2 Dienstverlening Onze digitale dienstverlening breiden we verder uit. Daarbij volgen wij de uitkomsten van de pilots die onze leverancier met een aantal andere corporaties doet op het gebied van het verbeteren van de klantenportalen, de vastlegging bij onze telefonische dienstverlening, de registratie en verwerking van mutatiegegevens. Zijn de resultaten van de pilots positief dan voegen we deze verbeteringen toe in onze digitale dienstverlening. We enquêteren onze huurders en woningzoekenden op klanttevredenheid. Ons doel is om een 7,5 te scoren. 4.3 Organisatie Onze formatie bestaat uit 43,4 fte (incl. directeur). We zorgen dat dit niet groeit en blijven kritisch kijken of er redenen of mogelijkheden zijn voor verdere reductie. Daarbij houden we aandacht voor de kwaliteit en continuïteit van onze dienstverlening. Een goed gebruik van ons klantsysteem, actuele kennis, sterke competenties, brede opleiding en inzetbaarheid dragen daaraan bij.
Begroting 2016
13
5. Risicomanagement We hebben structurele maatregelen genomen om onze grootste risico’s te beheersen. 5.1 Inleiding Elke activiteit brengt risico’s met zich mee. Risicomanagement gaat over het tijdig signaleren van deze risico’s en het gestructureerd en verantwoord beheersen er van. In de meerjarenbegroting zetten we ons risicomanagementsysteem verder uiteen. In dit hoofdstuk vatten we de gepresenteerde risico’s samen en bespreken we enkele aanvullingen die specifiek betrekking hebben op de jaarbegroting. 5.2 Risicomanagementsysteem In ons risicomanagementsysteem werken we met een risicomatrix. In de matrix confronteren we kans en effect van elk gesignaleerd risico met elkaar. Hierbij kijken we naar volkshuisvestelijke, financiële en persoonlijke risico’s. Het is van belang dat onze financiële mogelijkheden blijven passen bij onze volkshuisvestelijke voornemens. We beoordelen dit op een integrale manier. Hierbij maken we gebruik van het beoordelingskader dat ook door het WSW wordt gebruikt. We hebben vastgesteld dat er in de aard van de grootste risico’s weinig verandering komt. We hebben structurele maatregelen getroffen om deze risico’s te beheersen. We beoordelen periodiek of deze maatregelen nog effectief zijn. Daarmee beheersen we deze risico’s afdoende. Het grote risico waarin wel veranderingen optreden, komt voort uit het overheidsbeleid. Het beleid van, met name, de Rijksoverheid is soms lastig in te schatten. Dit zien we ook terug bij de implementatie van de nieuwe Woningwet en het BTIV. In de uitvoeringsdetails schuilen tal van risico’s, waar we specifieke maatregelen voor treffen. We blijven alert op nieuwe risico’s of veranderingen in bestaande risico’s. Daartoe voorzien we elk besluitvormend document van een risicoparagraaf. 5.3
Risicoprofiel
5.3.1 Externe risico’s met beheersingsmaatregelen Externe risico’s vinden hun oorsprong buiten onze organisatie. We kunnen het ontstaan van externe risico’s niet beheersen. Wel kunnen we zorgen dat we het bestaande risico zo goed mogelijk onder controle houden. In de meerjarenbegroting hebben we de volgende risico’s benoemd: De macro-economische situatie, met in het bijzonder het effect op de liquiditeit van onroerend goed. Wet- en regelgeving, met in het bijzonder de implementatie van de nieuwe Woningwet. Volkshuisvestelijke prestatie waarvoor het lastig is doelstellingen vast te leggen. 5.3.2 Interne risico’s met beheersingsmaatregelen Interne risico’s vinden hun oorsprong in onze organisatie zelf. Ze zijn het gevolg van de gekozen doelstellingen en werkwijze. In de meerjarenbegroting onderscheiden we drie groepen risico’s, gesorteerd naar de gevolgen van die risico’s: Volkshuisvestelijke risico’s Financiële risico’s Persoonlijke risico’s We bespreken eens per twee maanden een risico met het management, inclusief de bijbehorende beheersingsmaatregelen.
Begroting 2016
14
6.
Financiële continuïteit
Onze financiële positie maakt het mogelijk om de huren te bevriezen en de huren voor nieuwe huurders minder te verhogen. 6.1 Financiële positie We toetsen onze financiële positie met name aan de kengetallen die ook het WSW gebruikt om de borgingsruimte te bepalen. Dit zijn zowel kasstroomkengetallen als vermogensverhoudingskengetallen. We vinden een evenwichtige beschouwing van deze kengetallen van groot belang. Onze financiële positie maakt het voor dit jaar mogelijk om de huren te bevriezen en de huren voor nieuwe huurders minder te verhogen. Vanuit onze visie om de huren betaalbaar te houden voor de mensen met de laagste inkomens, zullen we in 2016 geen huurverhoging doorvoeren voor de huurders met de laagste inkomens. De huren voor nieuwe huurders stellen we vast op 65% van de maximaal redelijke huur (dit was 68%). Daarmee geven we invulling aan het convenant dat we met AH WOON hebben gesloten. We investeren flink in duurzaamheid. We maken 33 woningen energieneutraal. Voor 19 woningen verbeteren we de energieprestatie met drie labelstappen. We voorzien vier woongebouwen van zonnepanelen, waarmee we voorzien in de energiebehoefte voor de algemene ruimtes. We plaatsen zonnepanelen op 200 woningen voor de energiebehoefte van de bewoners. We leveren 89 energiezuinige nieuwbouwwoningen op. We starten met de bouw van nog eens 36 energiezuinige nieuwbouwwoningen, die we in 2017 op zullen leveren. Al deze maatregelen zijn mogelijk binnen de financiële kaders die door het WSW en de AW worden gesteld.
Begroting 2016
15
6.2
Jaarbegroting Begroting 2016
Begroting 2015
Realisatie 2014
28.135 897 2.876 241 149 32.298
27.978 838 3.409 98 158 32.481
27.078 838 2.849 104 558 31.427
5.399 7.578 2.104 332 248 4.600 40 1.827 3.285 2.974
5.873 9.635 2.008 317 382 4.195 40 1.854 3.139 2.782
8.589 3.727 2.299 384 437 5.510 40 1.680 2.988 2.343
31
0
966
28.418
30.224
28.964
3.880
2.257
2.463
92
67
-562
885 -4.651 11 -3.755
337 -4.671 1 -4.333
247 -4.723 2 -4.474
217
-2.009
-2.573
0
0
3.528
217
-2.009
955
Direct in vermogen verwerkte waardeverandering
1.181
-43.872
6.573
Mutatie eigen vermogen
1.398
-45.881
7.528
bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen MVA en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen MVA Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Verhuurdersheffing Sectorspecifieke heffingen Totaal bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Overige financiele opbrengsten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat na belasting
Begroting 2016
16
6.2.1 Toelichting op de jaarbegroting We verwachten een overschot van € 0,2 miljoen. Dit wordt met name beïnvloed door de hoogte van onrendabele investeringen in nieuwbouwwoningen en renovatieprojecten. Hierover schrijven we meer in paragraaf 3.3 en 3.4.
Huuropbrengsten We beschrijven ons huurbeleid in paragraaf 6.1. We ramen de huurderving op 0,9% van de jaarhuur voor woningen. Voor bedrijfsruimten, parkeerplaatsen en garages rekenen we met 5,0% huurderving.
Opbrengsten servicecontracten Onder de opbrengsten servicecontracten vallen bedragen die wij aan onze huurders doorberekenen. Dit betreft voornamelijk de servicekosten, gebruikersbelastingen en bijdragen ten behoeve van het Fonds Klein Onderhoud. Deze post stijgt ten opzichte van vorig jaar doordat wij bij mutaties rioolbelasting doorberekenen aan onze nieuwe huurders. Verder stijgt het aantal deelnemers aan het Fonds Klein Onderhoud gestaag.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille We verwachten een verkoop van 30 woningen. We hebben de opbrengsten en kosten gebaseerd op de ervaringscijfers uit 2015.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Hier presenteren we de verwachte doorberekening van overheadkosten aan nieuwbouwwoningen.
Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten betreffen de vergoedingen die we ontvangen voor inschrijvingen, declarabel onderhoud, opbrengsten voor VvE beheer en dergelijke.
Afschrijvingen materiële vaste activa Hieronder vallen twee categorieën. We schrijven lineair af over de bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed. Daarnaast schrijven we lineair af over de historische kostprijs van de activa ten dienst van onze eigen bedrijfsvoering, zoals ons eigen kantoorpand, inventarissen, automatisering en bedrijfsauto’s.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De stichtingskosten van een huurwoning zijn hoger dan het bedrag dat we aan toekomstige huuropbrengsten kunnen terugverdienen. Daarnaast geldt voor planmatige verbeterprojecten dat wij een deel van de woningverbetering niet in de huuropbrengsten terugverdienen. Het onrendabele deel wordt de onrendabele top genoemd. Deze brengen we ten laste van het resultaat op het moment dat het bestaan ervan bekend is. Wij brengen bij nieuwbouw in de voorbereidingsfase alle projectkosten ten laste van het resultaat. Het restant van de onrendabele top boeken we als het realisatiebesluit wordt genomen. We voeren een berekening van de bedrijfswaarde uit per het einde van elk jaar. Een deel van de waardemutatie verwerken we in het resultaat, en een deel muteren we rechtstreeks in het eigen vermogen. Omdat dit een complexe berekening vergt, en het uiteindelijke effect op onze vermogenspositie nihil is, hebben we in de begroting de volledige waardetoename rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
Begroting 2016
17
bedragen x € 1.000 Onrendabele toppen nieuwbouw Onrendabele toppen planmatig verbeteren Wijziging bedrijfswaardeberekening Overige waardeveranderingen
Begroting 2016
Begroting 2015
Realisatie 2014
3.020 4.558 0 0 7.578
7.726 1.909 0 0 9.635
-145 0 3.872 0 3.727
Voor 39 nieuwbouwwoningen, waarvan we starten met de bouw, nemen we een onrendabele top. Het overzicht is opgenomen in paragraaf 3.3.2. De onrendabele toppen planmatig verbeteren betreffen het niet terugverdienbare deel van de kosten die we maken om woningen te verbeteren en/of energieneutraal te maken.
Lonen en salarissen We begroten een gemiddelde formatie van 43,4 fte. Deze formatie is inclusief de directeur. De kosten van de directeur zijn ten dele opgenomen onder de overige personeelskosten, omdat de huidige directeur werkt op declaratiebasis. Per 1 april 2016 wordt een nieuwe directeur benoemd, deze kosten zijn begroot onder de post lonen en salarissen.
Sociale lasten en pensioenlasten Deze ontwikkelen zich in lijn met de salariskosten.
Onderhoudslasten In paragraaf 3.4 lichten we de kosten van het onderhoud en de daarmee gepaard gaande kwaliteitsverbetering van ons woningbezit toe.
bedragen x € 1.000 Planmatig onderhoud Binnenonderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Declaratie onderhoud Bijkomend onderhoud Uren eigen dienst Totaal onderhoud
Begroting 2016
Begroting 2015
Realisatie 2014
1.873 826 855 864 636 55 22 -530 4.600
1.954 328 855 787 752 55 24 -560 4.195
3.685 0 871 926 463 223 9 -666 5.510
Overige bedrijfskosten bedragen x € 1.000 Belastingen Verzekeringen Overige personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Totaal overige bedrijfskosten
Begroting 2016
Begroting 2015
Realisatie 2014
1.140 100 420 143 1.482 3.285
1.103 100 511 137 1.461 3.312
1.094 100 414 109 1.270 2.988
De overige personeelskosten dalen, omdat de kosten voor onze huidige directeur, die werkt op declaratiebasis, alleen het eerste kwartaal van 2016 zijn opgenomen.
Begroting 2016
18
Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing en de hoogte ervan zijn vastgelegd in het kabinetsbeleid.
Sectorspecifieke heffingen Hieronder valt vanaf 2016 de bijdrageheffing voor de AW. Daarnaast verwerken we hier de saneringsheffing. Die is in 2014 voor het laatst geheven. Vanaf 2017 rekenen we structureel 1% van de huurinkomsten in voor de saneringsheffing.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Deze post betreffen de waardeveranderingen van het commercieel vastgoed die verantwoord moeten worden in het jaarresultaat.
Rentebaten De rentebaten ontstaan uit het toerekenen van rente aan onze nieuwbouwprojecten.
Rentelasten De rentelasten zijn gebaseerd op de huidige lening portefeuille, aanvullende financiering en op onze swap portefeuille.
Direct in vermogen verwerkte waardeverandering Aan het eind van elk jaar maken we een bedrijfswaardeberekening voor ons sociaal vastgoed. Die vergelijken we met de bedrijfswaardeberekening aan het begin van het jaar, onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Op grond van de verslaggevingsregels rekenen we een deel van de berekende waardemutatie toe aan het jaarresultaat, terwijl we een ander deel rechtstreeks in het eigen vermogen muteren. Voor onze vermogenspositie maakt deze verdeling niet uit. Omdat de uitsplitsing in twee delen een complexe berekening per woning vraagt, verwerken we voor de begroting de volledige waardemutatie rechtstreeks in het eigen vermogen.
Begroting 2016
19
6.3
Kasstroomoverzicht begroting 2016
begroting 2015
28.137 897 0 149 12 241 29.436
27.977 838 21 158 3 98 29.095
2.104 332 248 4.601 40 1.827 3.285 2.974 31 4.667 -775
2.008 317 382 4.195 40 1.854 3.139 2.782 0 4.874 -792
Saldo uitgaande kasstromen
19.334
18.798
Kasstroom uit operationele activiteiten
10.102
10.297
3.252
3.772
Uitgaven Nieuwbouw huur Woningverbetering Individuele geriefsverbetering Investeringen t.d.v. exploitatie
13.017 6.761 201 245
9.429 2.403 201 172
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
20.224
12.205
Kasstroom uit (des-)investeringen
-16.972
-8.433
0 6.896 6.896
7.030 -8.680 -1.650
54 10.102 -16.972 6.896 80
0 10.297 -8.433 -1.650 214
bedragen x € 1.000 Operationele activiteiten Ontvangsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Rente ontvangsten Geactiveerde productie Saldo ingaande kasstromen Uitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Verhuurdersheffing Sectorspecifieke heffingen Renteuitgaven Vennootschapsbelasting
(Des-) investeringsactiviteiten Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande bouw
Financieringsactiviteiten Ingaand : nieuwe leningen Uitgaand: aflossingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Saldo liquide middelen per 01-01 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des-)investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Saldo liquide middelen per 31-12
Begroting 2016
20
6.4 Investeringsbegroting eigen organisatie We investeren € 245.000 in zonnepanelen, ICT, machines/gereedschappen en transportmiddelen ten behoeve van energiebesparing, een goede dienstverlening aan onze klanten en een efficiënte bedrijfsvoering. Specificatie van de investeringsbegroting (bedragen in €): Zonnepanelen Machines en gereedschappen Transportmiddelen Totaal investeringen
175.000 6.000 64.000 245.000
6.5 Toets aan financiële continuïteit Met betrekking tot de toets aan de financiële continuïteit onderscheiden we de korte en lange termijn. Op de korte termijn is bijsturing van kasstromen slechts in beperkte mate mogelijk. We richten ons op de korte termijn daarom op het kunnen betalen van alle lopende verplichtingen. We toetsen of we in het komende jaar maandelijks een tegenvaller van € 200.000 kunnen dragen zonder dat we in betalingsproblemen raken. Op grond van een analyse van ingaande en uitgaande geldstromen concluderen we dat we over voldoende ruimte in ons saldo liquide middelen en beïnvloedbare posten beschikken om een dergelijke tegenvaller op te vangen. Voorwaarde is wel dat we de geplande extra benodigde financiering aan kunnen trekken. Dit borgen we door op lange termijn minimaal de WSW normstellingen te halen. De toets aan de financiële continuïteit op de lange termijn vindt plaats via de meerjarenbegroting. Hier is de conclusie dat we voldoen aan onze eigen norm en de toets door het WSW en de AW. Onderstaand een overzicht van de verwachte kengetallen voor 2016:
Solvabiliteitsratio Loan to Value (LTV) Interest Coverage Ratio (ICR) Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Dekkingsratio
Begroting 2016
Minimumwaarde > 20% < 75% > 1,4 > 1,0 < 50%
21
Begroot 37,0% 64,1% 3,12 2,36 19,2%
Bijlage 1 – Projecten overzicht Periodiek Onderhoud De gedetailleerde lijst publiceren we op onze website. Planmatig Onderhoud Aantal 179 woningen
Gemeente Noordenveld
58 woningen
Gemeente Haren
48 woningen
Gemeente Tynaarlo
Verbeter Onderhoud Aantal 33 woningen
Gemeente Noordenveld
19 woningen
Gemeente Tynaarlo
200 woningen
Verbeteren bij mutatie (pkvw + isolatie)
200 woningen
Plaatsen zonnepanelen op woningen
Tussenbeurt Schilderwerk Aantal 41 woningen
Gemeente Aa en Hunze
229 woningen
Gemeente Noordenveld
90 woningen
Gemeente Haren
50 woningen
Gemeente Tynaarlo
PO Technische installaties zoals: Aantal 240 woningen
diverse complexen cv ketels vervangen
30 woningen
radiatoren vervangen
30 woningen
werkzaamheden n.a.v. gasleidingcontrole
1 woongebouw
Rijksstraatweg 28, monitoren van cv ketels
80 woningen
radiatorkranen vervangen en cv-zijdig inregelen
240 woningen
vervangen mv-boxen
20 woningen
vervangen wasemkappen
30 woningen
vervangen afzuigventielen
120 woningen
plaatsen draadloze schakelaars in douches
1 woongebouw
Touwslager 80-124 frequentieregeling vervangen
1 woongebouw
Bernardpassage 9-55 cabinedeuren vervangen
Begroting 2016
22
Bijlage 2 – Begrippenlijst Aflossingsfictie:
een fictieve aflossing op de langlopende leningen, om te toetsen of de operationele kasstromen voldoende ruimte bieden om de langlopende leningen gedurende de resterende exploitatieperiode van het vastgoed af te lossen.
Aftoppen:
begrenzen van de huren, waardoor deze niet boven een bepaald bedrag stijgen.
AW:
Autoriteit Woningcorporatie. De Autoriteit Woningcorporaties houdt toezicht op alle woningcorporaties. De autoriteit valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is onder gebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de Autoriteit onafhankelijk van het rijksbeleid en de standpunten van de sector een oordeel geeft over het functioneren van alle woningcorporaties. De individuele oordelen maakt de Autoriteit jaarlijks openbaar. Tevens rapporteert de Autoriteit jaarlijks over de sector als geheel. De Autoriteit kan zelfstandig ingrijpen bij woningcorporaties door het opleggen van een bestuurlijke boete, het geven van een aanwijzing aan een woningcorporatie, aanstelling van een actieve of passieve toezichthouder en/of het opleggen van een dwangsom. De minister kan niet interveniëren in het toezicht door de autoriteit met als doel de uitkomsten van het toezicht te wijzingen. De Autoriteit heeft als opdracht om op basis van risico’s en ook ter plaatse bij de woningcorporaties toezicht te houden.
Basiskwaliteit:
Woonborg kent in haar onderhoudsbeleid zes strategische kwaliteitsniveaus. Dit zijn: Basiskwaliteit: onze standaard kwaliteit Minimum: voor woningen waarvan we de huur laag willen houden Verkoop: voor woningen die op de verkoop lijst staan 3-Labelstappen: voor woningen die bij renovatie een energie index verbetering krijgen NOM: voor woningen die we verbeteren naar ‘nul-op- de-meter’. Sloop: voor woningen die we gaan slopen.
Bedrijfswaarde:
de bedrijfswaarde is de contante waarde van het saldo van de (toekomstige) inkomsten (huren) en uitgaven (beheer, onderhoud).
BTIV:
Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Het BTIV is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB): een regeringsbesluit waarin details voor de uitvoering van een wet zijn vastgelegd. Het BTIV vervangt het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Bij het besluit publiceerde het ministerie de eerste Ministeriële Regeling (MR). De MR is weer een verdere uitwerking van de BTIV. Deze is in werking getreden per 1 juli 2015. Andere elementen van het BTIV die verder uitgewerkt worden per Ministeriële Regeling zullen per 1 januari 2016 en 1 januari 2017 van kracht worden.
Begroting 2016
23
DAEB:
Dienst van Algemeen Economisch Belang. Een dienst die niet uitsluitend aan de markt wordt overgelaten en die tot op zekere hoogte door de overheid gereguleerd en gecontroleerd wordt.
Dekkingsratio:
een kengetal, waarbij bepaald wordt hoe de teller in de vergelijking zich verhoudt tot de noemer. Een voorbeeld is de rentedekkingsgraad.
DSCR:
Debt Service Coverage Ratio. Dit getal geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom en het saldo van de rentebaten en –lasten en de fictieve aflossing op basis van de resterende gemiddelde looptijd van het woningbezit.
Energie Index:
De Energie-Index van een woning is een getal dat uitdrukt hoe energiezuinig een woning is. De Energie-Index telt mee bij het vaststellen van de maximale huurprijs van een sociale-huurwoning.
FKO:
Fonds Klein Onderhoud. Onze huurders kunnen voor een vast maandbedrag lid worden van dit fonds. Wij verrichten dan het huurdersonderhoud, dat op basis van de lijst kleine herstellingen voor rekening van de huurder zou komen. Bovendien bezoeken we de woningen van de leden eens per drie jaar voor preventief serviceonderhoud.
Gebouwgebonden energienota:
het deel van de energienota dat wordt bepaald door de kwaliteit van de woning, en niet door het gedrag van de huurder.
Herontwikkeling:
sloop met vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie.
Huurharmonisatie:
het optrekken van de huur naar de streefhuur bij mutatie.
ICR:
Interest Coverage Ratio, ofwel rentedekkingsgraad. Dit getal geeft de verhouding aan tussen de operationele kasstroom en de het saldo van de rentebaten en –lasten.
Kasstromen:
geldstromen.
LtV:
Loan to Value. Dit getal geeft de verhouding aan tussen de omvang van de leningportefeuille en de waarde van het woningbezit.
Markthuur woningen:
woningen met een huur boven de grens voor DAEB-activiteiten. Per 1 januari 2015 is deze grens € 710,68 per maand.
Maximaal redelijke huur:
de maximale huur die gevraagd kan worden op basis van het woningwaarderingsstelsel. Wat een verhuurder maximaal voor een sociale huurwoning mag vragen, wordt wettelijk bepaald op basis van het puntensysteem voor huurwoningen; het zogenaamde woningwaarderingsstelsel (WWS). Iedere woning krijgt punten voor
bijvoorbeeld oppervlakte, isolatie en voorzieningen. Het aantal punten bepaalt de maximaal redelijke huurprijs. De prijs per punt wordt elk jaar opnieuw vastgesteld (geïndexeerd). Net als in andere plattelandsgemeenten bestaat het grootste deel van onze bestaande voorraad uit het type eengezinswoning. Dit uit zich in een veel hoger puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel dan bijvoorbeeld (portiek-)flats.
Begroting 2016
24
Mutatie:
het verhuren van een bestaande woning aan een nieuwe huurder.
Mutatiegraad:
aantal nieuwe verhuringen van bestaande woningen die zijn vrijgekomen doordat de vorige huurder vertrok uitgedrukt in een percentage van het totaal aantal woningen exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woongelegenheden. Interne contracten en wijziging tenaamstellingen worden niet tot de mutaties gerekend.
Nul-op-de-meter woningen:
energieneutrale woningen.
OGGZ:
Openbare Geestelijke GezondheidsZorg. Dit samenwerkingsverband heeft als doel langdurig zorgafhankelijke personen met complexe problemen en vaak zonder een expliciete hulpvraag zo goed mogelijk te helpen. In het verband zijn diverse partijen verenigd, die ieder voor zich specifieke deskundigheid hebben.
Onrendabele top:
bedrijfswaarde minus stichtingskosten.
Prestatieafspraken:
dit zijn intentieafspraken tussen een gemeente en de woningcorporaties die in die gemeente actief zijn. De doelstelling(en) van eventueel handelen liggen vast. Er bestaat nog onzekerheid over de realisatie, maar de wenselijkheid hiervan wordt door alle partijen gedeeld.
Rentedekkingsgraad:
de rentedekkingsgraad wordt berekend door het saldo van de operationele geldstromen voor aftrek van rente te delen op de rentelasten. De operationele geldstromen zijn alle geldstromen uit reguliere verhuur van het vastgoed: zoals huur, onderhoud, personeelskosten, belastingen en bijkomende exploitatiekosten. Overige geldstromen worden niet gerekend tot de operationele geldstromen, zoals kosten van nieuwbouw of woningverbetering, aflossing van bestaande leningen of het aantrekken van nieuwe leningen.
Solvabiliteit:
het percentage dat aangeeft welk deel van de totale bezittingen gefinancierd is met eigen vermogen.
Stichtingskosten:
de totale kosten voor grond en opstal, die we maken bij het realiseren
Streefhuurpercentage:
de gewenste huur als percentage van de maximaal redelijke huur.
Verhuurdersheffing:
heffing voor verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector. Hiermee wordt bedoeld dat alleen woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag in de heffing worden betrokken. De heffing wordt berekend over de waarde van zulke voor verhuur bestemde huurwoningen.
Woningwaarderingsstelsel:
wettelijk stelsel voor de bepaling van de maximale huurprijzen van sociale huurwoningen.
WSW:
Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW faciliteert de financiering van vastgoed door woningcorporaties door middel van een onderling waarborgstelsel.
Begroting 2016
25
