Agendapunt 15
2006
VOORSTELLEN
Nr. 185 (1)
Afdeling:
CZ
Leiderdorp,
Onderwerp:
Beslissing op bezwaar afwijzing
Aan de raad.
31 oktober 2006
planschade Spiegheldreef 2
Beslispunten 1. het bezwaarschrift van W. Hoogstrate, gericht tegen het raadsbesluit tot weigering van planschade ex. artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, ongegrond verklaren; 2. bezwaarde en de Commissie Bezwaarschriften van uw besluit in kennis stellen.
1
Inleiding Op 15 augustus 2005 heeft de heer W. Hoogstrate, wonende aan de Spiegheldreef 2 te Leiderdorp aan uw raad verzocht om toekenning van planschade op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Het ingediende verzoek hield verband met schade welke hij naar zijn oordeel heeft geleden als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan “Binnenhof”. Deze wijziging van het bestemmingsplan heeft het mogelijk gemaakt dat op een terrein aan het Van Alphenplein gestapelde woningen konden worden gerealiseerd.
Bij besluit van 24 april 2006 heeft u het verzoek van betrokkene om planschadevergoeding afgewezen. De afwijzing van dit verzoek was gebaseerd op het door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) uitgebrachte advies uit maart 2006. De heer Hoogstrate is op 15 mei 2006 schriftelijk van uw besluit in kennis gesteld.
Tegen uw afwijzingsbesluit heeft de heer Hoogstrate op 19 juni 2006 een bezwaarschrift op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ingediend.
2006
VOORSTELLEN
Nr. 185 (2)
De door hem aangevoerde bezwaren komen -samengevat- op het volgende neer: -
doordat het bebouwingspercentage vermeerderd is heeft bezwaarde in diens woning minder privacy, minder zon en meer overlast, waardoor de waarde van de woning verminderd is;
-
ten opzichte van het voorheen vigerende bestemmingsplan is de bebouwing aanzienlijk uitgebreid in noordwestelijke richting en wordt het daarin aangegeven bebouwingspercentage overschreden.
Ter zitting heeft bezwaarde nog aangegeven, dat op het moment dat hij de woning kocht geen inkijk mogelijk was en dat waar hij voorheen van de zon kon genieten hij thans de laatste 15 graden van de zon niet meer kan waarnemen omdat deze dan achter het appartementencomplex verdwijnt.
Het ingekomen bezwaarschrift is ter advisering in handen gesteld van de Commissie Bezwaarschriften. 1.1
Beoogd effect Het afhandelen van een bezwaarschrift gericht tegen de afwijzing van een verzoek om toekenning van planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 WRO voor het perceel Spiegheldreef 2 te Leiderdorp.
2
Argumenten Een Kamer uit de Commissie Bezwaarschriften heeft het bezwaarschrift van de heer Hoogstrate op 18 augustus 2006 in een openbare vergadering behandeld. De Kamer heeft vervolgens op 25 september 2006 over het bezwaarschrift geadviseerd.
Ontvankelijkheid De Kamer stelt eerstens vast, dat bezwaarde kan worden aangemerkt als belanghebbende bij het bestreden besluit en dat het bezwaarschrift tijdig is ingediend. Het bezwaarschrift voldoet voorts aan de overige in de Awb opgenomen ontvankelijkheidseisen. De Kamer concludeert dientengevolge dat bezwaarde ontvankelijk is in zijn bezwaren.
Juridisch kader In artikel 49 WRO is bepaald, dat indien blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of een besluit als bedoeld in de artikelen 17 en 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste be-
2006
VOORSTELLEN
Nr. 185 (3)
hoort te blijven en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
Om te kunnen bepalen of belanghebbende schade lijdt ten gevolge van het verlenen van een bouwvergunning op grond van het nieuwe bestemmingsplan, dient de vraag te worden beantwoord in hoeverre er sprake is van een wijziging in het planologisch regime. Daartoe dient de in het geding zijnde planologische maatregel te worden vergeleken met het voorheen geldende planologisch regime. Daarbij moet in aanmerking worden genomen de maximale invulling van de planologische mogelkijkheden. Niet van belang is of de realisering van die mogelijkheden daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Voor de gronden aan het Van Alphenplein gold het bestemmingsplan “Binnenhof”. Dit plan werd door de gemeenteraad vastgesteld op 29 mei 1967 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland op 17 januari 1968. De gronden ten zuidwesten van de woning van bezwaarde zijn in dat bestemmingsplan onder meer aangewezen voor “Bijzondere doeleinden, klasse B met bijbehorende erven (DBD)”. Gronden met deze bestemming waren bestemd voor de bouw van gebouwen van bijzondere aard met de daarbij behorende bijgebouwen, dienstwoningen en andere bouwwerken en de aanleg van tuinen en speelterreinen.
In dit bestemmingsplan is ten aanzien van bouwen onder meer bepaald dat: - de oppervlakte van de bebouwing niet meer mocht bedragen dan 90% van het bebouwingsvlak; - de goothoogte niet meer mocht bedragen dan 10 meter; - bij elk hoofdgebouw één dienstwoning mocht worden gebouwd.
Thans geldt voor de betrokken gronden het (nieuwe) bestemmingsplan “Binnenhof”. Dit nieuwe plan is op 16 september 2002 door de gemeenteraad vastgesteld en op 1 april 2003 gedeeltelijk door Gedeputeerde Staten goedgekeurd. Het plan is op 29 mei 2003 in werking getreden en vervolgens onherroepelijk geworden. In dit plan zijn de gronden aan het Van Alphenplein aangewezen voor “Woondoeleinden, gestapelde woningen”, bestemd voor woondoeleinden met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken.
2006
VOORSTELLEN
Nr. 185 (4)
Ten aanzien van het bouwen is onder meer bepaald: - de maximale goothoogte varieert van 5.20 meter tot 7.93 meter tot 10.73 meter. Na vrijstelling kunnen deze maten respectievelijk 5.72 meter, 8.72 meter en 11.80 meter bedragen; - de maximale bouwhoogte varieert van 7.90 meter tot 9.73 meter tot 12.47 meter (na vrijstelling respectievelijk 8.69 meter, 10.70 meter en 13.72 meter; - ondergeschikte bouwdelen hebben een hoogte van 4.00 meter, met vrijstelling 4.40 meter.
Tenslotte is in de Procedureverordening Planschadevergoeding 1970 (gewijzigd op 29 augustus 1974) in artikel 5 bepaald dat de SAOZ als schadebeoordelingscommissie optreedt.
Overwegingen Naar aanleiding van de stukken en het verhandelde ter zitting overweegt de Kamer het volgende.
Naar aanleiding van het ingekomen verzoek om vergoeding van planschade hebben burgemeester en wethouders aan SAOZ opdracht verstrekt om advies uit te brengen over de mogelijk geleden planschade. SAOZ heeft onderzocht of de woning van bezwaarde in waarde is gedaald en schade is ontstaan uit een oogpunt van situeringswaarde (uitzicht), geluidshinder en/of verlies van privacy.
SAOZ heeft na onderzoek geconcludeerd dat de planologische mutatie niet heeft geleid tot een nadeliger positie, waaruit op voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ heeft dan ook geadviseerd om het verzoek om vergoeding van schade af te wijzen.
De Kamer stelt vast dat de SAOZ in het rapport niet expliciet ingaat op de vermindering van zonlicht in de woning van bezwaarde. Wel wordt in het rapport aandacht besteed aan de vergelijking van de bouwhoogte en het bebouwingsfront in het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Verschillen in bouwhoogte en bebouwingsfront impliceren verschillen in lichtinval en zoninval. Door bezwaarde is ter zitting aangegeven dat hij de laatste (plusminus) 15 graden van de zon niet kan waarnemen, terwijl dit voorheen wel mogelijk was. Hiervan heeft hij echter geen nadere onderbouwing gegeven.
2006
VOORSTELLEN
Nr. 185 (5)
De Kamer kent aan het ontbreken van expliciete aandacht voor de zoninval in het rapport van SAOZ -gelet op alle overwegingen in onderling verband- niet een zodanig gewicht toe dat de conclusie ondeugdelijk zou zijn.
Met het oog op de hiervoor omschreven overwegingen stelt de Kamer uit de Commissie Bezwaarschriften vast dat uw raad het verzoek om vergoeding van planschade op de juiste gronden heeft afgewezen. Geadviseerd wordt het bezwaarschrift ongegrond te verklaren.
U wordt geadviseerd het advies van de Commissie Bezwaarschriften over te nemen en het bezwaarschrift ongegrond te verklaren. Een concept-besluit daartoe treft u hierbij aan.
3
Draagvlak De beslissing op bezwaar vindt zijn grondslag in het advies van de Commissie Bezwaarschriften d.d. 25 september 2006, nummer 2006-042.
4
Kanttekeningen Geen.
5
Kosten, baten en dekking Beslag op ambtelijke capaciteit.
Het College van burgemeester en wethouders van Leiderdorp, de burgemeester,
de secretaris,
M. Zonnevylle
A.H. Schouten
