VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Van:
N. Bink
Tel nr: 8316
Datum: 8 december 2015
Team: RBP
Tekenstukken: Ja
Bijlagen:
Afschrift aan:
Nummer: 15A.00892
2
Rob Smits, Erik van Vliet, Wijkun Lam
N.a.v. (evt. briefnrs.): 15.011444 en 13.031484 Onderwerp: Afspraken met GroenWest over afbouw van de
Koopgarantregeling
Advies: 1. In te stemmen met het beëindigen van prestatieafspraak over koopgarant zoals vastgelegd in de Prestatieafspraken 2011-2014. 2. De verschuldigde boete op basis van het grondcontract te wijzigen van €50.000,- per woning naar €25.000,per woning voor de projecten Kallahof en Vierwoudstedemeer. 3. De nabetaling van de grondprijs voor project De Haak (Zegveld) vast te stellen op €10.000,- per woning. 4. De boete en nabetaling in het boekjaar 2015 te innen voor de woningen die tot en met 2015 zijn verkocht. 5. Voor verkopen vanaf 2016 nadere afspraken te maken met GroenWest conform het door het college gekozen scenario. 6. De raad over de afbouw van koopgarant te informeren via een RIB en deze RIB vast te stellen. 7. In het raadsvoorstel voor de Jaarrekening het voorstel op te nemen om de geïnde bedragen te oormerken voor Volkshuisvesting in de Algemene Reserve. 8. GroenWest per brief te informeren over instemming met de afbouw van Koopgarant en de gestelde voorwaarden hierbij. 9. De brief aan GroenWest te ondertekenen en te versturen.
Begrotingsconsequenties B . e n W. d . d . :
Portefeuillehouder:
wethouder Stolk
JA
Inl ei din g: GroenWest (GW) heeft per brief (13.031484) aan het college gemeld te stoppen met Koopgarant. Redenen hiervoor zijn het gewijzigde Rijksbeleid waardoor de corporatie zich moet richten op de kerntaak (verhuur van sociale huurwoningen) en vanwege het beslag dat koopgarant op de begroting van de corporatie legt. Na bestuurlijk overleg zijn GroenWest en gemeente tot overeenstemming gekomen onder welke voorwaarden GroenWest de koopgarantregeling kan afbouwen. Deze overeenstemming wordt nu ter besluitvorming voorgelegd aan het college. Het heeft enige tijd geduurd om nadere afspraken te maken over de financiële consequenties van het beëindigen van de Koopgarantconstructie. Vooruitlopend op het officiële collegebesluit is in het bestuurlijk overleg van 27 maart 2015 overeengekomen dat vrijkomende koopgarantwoningen direct verkocht mogen worden. Wethouder Stolk heeft de afspraken gemaakt onder voorbehoud van het collegebesluit. Het college wordt gevraagd: 1) Akkoord te gaan met de afbouw van de koopgarantconstructie en het beëindigen van prestatieafspraak 5.6 (Prestatieafspraken 2011-2014). Dit onder de voorwaarde dat het verschil tussen grondprijs en marktwaarde van de grondprijs terugbetaald wordt voor de woningen die verkocht zijn tot en met 2015. Zodat de gemeente dit weer kan investeren in de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld voor semi-permanente woningen, meebetalen aan een verhuismakelaar of het omlaag brengen van de grondprijs om sociale woningbouw mogelijk te maken. 2) De boete zoals opgenomen in het grondcontract te matigen. Dat betekent dat bij verkoop een boete betaald moet worden ter hoogte van het verschil tussen de marktwaarde van de grond destijds en de destijds betaalde grondprijs, conform onderstaande tabel. Locatie
Aantal woningen
Afspraak grondcontract
Afspraak met GroenWest Bedrag per woning te betalen aan de gemeente Woerden
Vierwoudstedenmeer, Woerden (korting op grondprijs)
19
€25.000,- boete (tot 25 jaar na oplevering)
Kallahof, Woerden (korting op grondprijs) De Haak, Zegveld (grond €0,-)
32
Totaal
59
Opeisbare boete €50.000,per woning tot 25 jaar na oplevering. wanneer deze niet in koopgarant verkocht wordt. Gemeente kan nakoming eisen. Conform Vierwoudstedenmeer Verplichting om koopgarant te behouden, maar geen boeteclausule in grondcontract € 2.550.000,-
8
€25.000,- boete (tot 25 jaar na oplevering) €10.000,- nabetaling grondprijs € 1.355.000,-
Genoemde bedragen zijn exclusief BTW
3. Met GroenWest nadere afspraken te maken over de boete/nabetaling van de grondprijs voor de verkochte woningen vanaf 2016. Reden hiervoor is dat de gemeente per 1-1-2016 Vennootschapsbelasting ter hoogte van 25% over de geïnde boete moet gaan betalen. Het college wordt gevraagd één van onderstaande scenario’s te kiezen op basis waarvan in 2016 nadere afspraken met GroenWest gemaakt worden: Scenario 1: Conform de afspraken over 2015 en de VPB afdragen. Scenario 2: Conform de afspraken over 2015 en de boete/nabetaling grond te verhogen met 25%. Scenario 3: afspraken vastleggen met GroenWest dat zij het boetebedrag investeert in nieuwbouw van sociale huurwoningen, bijvoorbeeld in Snellerpoort of extra duurzaamheidsmaatregelen. Zo kan het bedrag optimaal besteed worden aan de sociale woningbouw.
De b ev oeg dh eid v an het co ll eg e ko mt v o o rt uit d e v ol ge nd e w e t - e n/of re ge lg ev ing: He t c o l le g e is b e v oe g d om de pres t at i eaf s p r ak en m et de w o n in gc o rpo ra t ies b ij t e s te l l e n en de af s prak e n i n h et gr o ndc o ntr ac t aa n t e pas s e n . Beo ogd ef fe ct: Beëindiging van prestatieafspraak 5.6 (Prestatieafspraken 2011-2014) zodat GroenWest de koopgarantregeling kan afbouwen onder voorwaarde dat er een boete of nabetaling op de grondprijs betaald wordt. Ar g um ent en: 1.1 Koopgarant is voor corporaties niet meer houdbaar vanwege het gewijzigde Rijksbeleid waardoor de corporatie zich moet richten op de kerntaak (verhuur van sociale huurwoningen) en vanwege het beslag dat koopgarant op de begroting van de corporatie legt. 1.2 Bij de verkoop van de vrijkomende koopgarantwoningen biedt GroenWest kopers de mogelijkheid om de woning aan te kopen via de startersrenteregeling. Zodat de lagere inkomensgroep nog steeds de mogelijkheid heeft om een koopwoning te kopen. 2. Het verschil tussen grondprijs en marktwaarde van de grondprijs dat terugbetaald moet worden is €25.000,- voor de Kallahof en Vierwoudstedenmeer. Daarom kan de boete gehalveerd worden van €50.000,- naar €25.000,-. 3. Het verschil tussen grondprijs en marktwaarde van de grondprijs dat terugbetaald moet worden is voor project De Haak €10.000,-. Het gaat hier om een nabetaling van de grondprijs. 4. De boete en nabetaling in het boekjaar 2015 innen vóór de invoering van de Vennootschapsbelasting per 1-1-2016. 5. Omdat de gemeente vanaf 1-1-2016 Vennootschapsbelasting ter hoogte van 25% over de geïnde boete moet gaan betalen, willen we afspraken maken over hoe dit geld zo efficiënt mogelijk ingezet kan worden voor de volkshuisvesting. Scenario 1 of 2: de gemeente kan dit bedrag zelf inzetten voor de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld voor semi-permanente woningen, meebetalen aan een verhuismakelaar of het omlaag brengen van de grondprijs om sociale woningbouw mogelijk te maken. Scenario 3: Onze grootste partner op het gebied van de volkshuisvesting is GroenWest. Als zij eerst een boete moeten betalen en het geld vervolgens weer terugkomt bij GroenWest, dan is dat niet efficiënt. 6. De bedragen die terugvloeien naar de gemeente komen weer ten goede aan de volkshuisvesting.
Kan tte k eni ng: 1. Met het afstappen van Koopgarant vervalt de garantie dat er sociale koopwoningen blijven in Waterrijk. Voorlopig blijft een deel van de verkochte woningen vanwege de marktwaarde onder de sociale koopgrens van €200.000,-. 2. Het nadeel van scenario 1 en 2 kan zijn dat het geld betaald wordt door GroenWest, er VPB betaald wordt, en het geld vervolgens weer in een volkshuisvestelijk project van GroenWest gestoken wordt. Op deze manier wordt er geld ‘rondgepompt’, met een verlies van 25% aan VPB. 2. Het risico van scenario 3 is dat het geld besteed wordt aan reeds geplande investeringen in de nieuwbouw. Hiervoor moet nadrukkelijk aandacht zijn bij het maken van de afspraken.
Fin an ci ën: 1. GroenWest levert in december 2015 een overzicht van het aantal verkochte woningen dat in het tot en met december 2015 jaar verkocht is. Vervolgens stuurt de gemeente een factuur voor de afrekening van de boete zoals genoemd onder punt 2 en 3. In verband met de correcte
2.
3. 4. 5.
administratieve afhandeling is het belang in de brief, respectievelijk factuur de juiste aanduidingen te vermelden. Voor de projecten Vierwoudstedenmeer en Kallahof stuurt de gemeente vervolgens een brief met factuur waarin, onder verwijzing naar het betreffende boetebeding, een boete in rekening wordt gebracht ter hoogte van het aantal woningen op de lijst vermenigvuldigd met € 25.000. Voor het project De Haak (Zegveld)stuurt de gemeente een factuur van € 10.000 per verkochte woningen o.v.v. ‘afspraken KoopGarant, nabetaling grond’. In 2015 wordt de af te dragen boete betaald vóór 15-1-2016 zodat dit bedrag meegenomen kan worden in het boekjaar 2015. Dit in verband met de invoering van de Vennootschapsbelasting. De te ontvangen bedragen toevoegen aan de Algemene Reserve en labellen voor Volkshuisvesting. Dit beslispunt wordt meegenomen in het raadsvoorstel voor de Jaarrekening.
Het gaat hierbij om onderstaande nummers: FCL: 68220101 ECL: 34152 (inkomstenecl) Uitv o er ing : Nadat het B&W-besluit is genomen, worden de afspraken door de gemeente per brief bevestigd aan GroenWest. Via een raadsvoorstel wordt de gemeenteraad voorgesteld om de te ontvangen bedragen toe te voegen aan de Algemene Reserve en te labellen voor Volkshuisvesting. Dit raadsvoorstel te betrekken bij de besluitvorming ten behoeve van de Jaarrekening.
Com mun ic at ie / Web s ite: De Raad informeren over het beëindigen van de Koopgarantconstructie in de betreffende complexen. Daarnaast de raad te informeren over het voorstel om de te ontvangen bedragen toe te voegen aan de Algemene Reserve en labellen voor Volkshuisvesting en dat dit voorstel wordt meegenomen in het raadsvoorstel voor de Jaarrekening.
O nde rn em ing s r aad : N. v. t.
S am enh ang m et e e rd er e b es lui tv or min g: N.v.t. Bij l ag en: 1. M em o “ Beëindigen prestatieafspraak over koopgarant en afbouwen Koopgarantregeling door GroenWest” g er eg is tre er d i n C ors a o nd er 15.025911 2. Br ief v a n G r o enW est ger e g is tr e erd in C ors a o nd er 15.011444 3. Br ief v a n G r o enW est ger e g is tr e erd in C ors a o nd er 13.031484 4. R a ads i nf orm at ie br i e f ger e g is tr e erd in C ors a o nd er 15R.00794 5. Br ief a an G r oe nW est ger e g is tr e erd in C ors a o nd er 1 5. 0 25 9 12
RAADSINFORMATIEBRIEF 15R.00794 gemeente WOERDEN
Van
college van burgemeester en wethouders
Datum
1 5 december 2 0 1 5
Portefeuillehouder(s) Portefeuille(s)
: wethouder Stolk
15R.00794
: Volkshuisvesting
Contactpersoon
N. Bink
Tel.nr.
8316
E-mailadres
[email protected]
Onderwerp: Afspraken met GroenWest over afbouw koopgarantregeling
Kennisnemen van: De afspraken die het college maakt over het afbouwen van de Koopgarantregeling voor sociale koopwoningen van GroenWest.
Inleiding: GroenWest (GW) is in overleg getreden met het college de Koopgarantregeling af te bouwen. Redenen hiervoor zijn het gewijzigde Rijksbeleid waardoor de corporatie zich moet richten op de kerntaak (verhuur van sociale huurwoningen) en vanwege het beslag dat koopgarant op de begroting van de corporatie legt. Na bestuurlijk overleg zijn GroenWest en gemeente tot overeenstemming gekomen onder welke voorwaarde GroenWest de koopgarantregeling kan afbouwen. Hierover informeren wij u via deze brief. Een uitgebreide toelichting treft u in de bijlage.
Kernboodschap: U te informeren over: 1) De redenen voor het afbouwen van de Koopgarantregeling in de complexen Kallahof, Vierwoudstedenmeer in Woerden en De Haak in Zegveld. Redenen hiervoor zijn het gewijzigde Rijksbeleid waardoor de corporatie zich moet richten op de kerntaak (verhuur van sociale huurwoningen) en vanwege het beslag dat koopgarant op de begroting van de corporatie legt, waardoor de investeringsmogelijkheden beperkt worden. 2) De voorwaarden waaronder de koopgarantconstructie wordt afgebouwd. Deze voorwaarde is betaling van een boete voor Kallahof en Vierwoudstedenmeer en nabetaling van de grondprijs voor De Haak. 3) Voor de woningen die tot en met december 2 0 1 5 verkocht zijn wordt de boete en nabetaling op de grondprijs betaald aan de gemeente. Dit bedrag wordt opgenomen in de Algemene Reserve. 4) Omdat de gemeente vanaf 1 - 1 - 2 0 1 6 Vennootschapsbelasting ter hoogte van 25 Zo over de geïnde boete moet gaan betalen, maken we afspraken over hoe dit geld zo efficiënt mogelijk ingezet kan worden voor de 0
volkshuisvesting. Onze grootste partner op het gebied van de volkshuisvesting is GroenWest. Als zij eerst een boete moeten betalen en het geld vervolgens weer terugkomt bij GroenWest, dan is dat niet efficiënt. Voor de woningen die vanaf 2016 verkocht worden, maakt het college in 2016 de afspraak met GroenWest dat zij het boetebedrag investeert in de sociale woningbouw en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Deze afspraak wordt vastgelegd in een contract.
Vervolg:
De te ontvangen bedragen worden toegevoegd aan de Algemene Reserve. Het college maakt in 2016 de afspraak met GroenWest dat zij het boetebedrag investeert in de sociale woningbouw en de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Deze afspraak wordt vastgelegd in een contract. Bijlagen: Memo: Afspraken met GroenWest over het afbouwen van de Koopgarantregeling
De secretaris
drs. lyi.H^ř. van Kruijsbergen
De burgermeeste^,
Memo Aan: De gemeenteraad Van: College van B&W Betreft: Afspraken met GroenWest over het afbouwen van de Koopgarantregelingt Datum: 8-12-2015
1.
Inleiding
GroenWest (GW) heeft per brief aangegeven de Koopgarantconstructie voor koopwoningen te willen afbouwen. Redenen voor GroenWest om te stoppen met koopgarant: 1. Koopgarant geeft een beklemming op het vermogen van GW. GW moet in de begroting geld reserveren om de woningen terug te kopen. Ondertussen kan dit geld niet gebruikt worden om investeringen te doen. 2. Als GW op dit moment een woning terugkoopt, dan is er sprake van terugkoop met verlies. 3. Herzieningswet: scheiding DAEB (Diensten van Economisch Belang=sociale huur))/ nietDAEB. GroenWest is verplicht de koopgarantwoningen op te nemen in het niet–DAEB gedeelte. Dit niet-DAEB deel moet economisch levensvatbaar zijn. Het hebben van Koopgarantwoningen heeft een negatieve invloed hierop (zie ook argument 1). In onderling overleg zijn er afspraken gemaakt onder welke voorwaarden GroenWest de koopgarantregeling kan afbouwen.
2.
Bestaande afspraken over koopgarant
Prestatieafspraken 2011-2014 In de prestatieafspraken 2011-2014 (zie bijlage 1) hebben corporaties en gemeente afgesproken dat de corporaties startende kopers de mogelijkheid bieden om een woning met Koopgarant te kopen. Met koopgarant biedt GroenWest max 33% korting op de koopprijs. Bij verkoop koopt GW de woning terug. Eventuele winst of verlies op een woning wordt gedeeld tussen bewoner en GroenWest. Hiermee wordt mensen met een lager inkomen de mogelijkheid geboden om een met korting een huis te kopen. Bovenstaande prestatieafspraak heeft geresulteerd in afspraken in het grondcontract voor de projecten Kallahof, Vierwoudstedemeer in Woerden en De Haak (Zegveld). In deze contracten is opgenomen dat de woningen in koopgarant moeten blijven. Deze woningen hadden destijds een korting op de grondprijs. In het grondcontract is opgenomen dat de woningen 25 jaar via koopgarant verkocht moeten worden. In het grondcontract voor Kallahof en Vierwoudstedemeer staat dat wanneer de woningen zonder koopgarant verkocht worden, GroenWest een boete van €50.000,- per woning moet betalen. Daarnaast kan de gemeente nakoming eisen. In het grondcontract van De Haak staat geen boete opgenomen, maar wel de verplichting om de woningen in koopgarant te houden. 3. Voorwaarde vanuit de gemeente om de koopgarantafspraken te beëindigen De gemeente kan zich er in vinden dat GroenWest om bovengenoemde redenen (zie inleiding) de koopgarantconstructie afbouwt. Daarnaast past dit in het Rijksbeleid dat de verkoop van corporatiewoningen stimuleert. Tevens betekent afbouw van de Koopgarantregeling bevordering van de investeringscapaciteit van GroenWest.
1
Het beëindigen van de koopgarantafspraken is voor de gemeente akkoord, onder de voorwaarde dat het verschil tussen de grondprijs en de marktwaarde van de grondprijs terugbetaald moet worden. Dit kan de gemeente weer investeren in de volkshuisvesting. De afspraak die met GroenWest gemaakt wordt: Om de boete zoals opgenomen in het grondcontract te matigen. Bij verkoop van een voormalige koopgarantwoning zal GroenWest een boete moeten betalen ter hoogte van het verschil tussen de marktwaarde van de grond destijds en de destijds betaalde grondprijs, Dat verschil is €25.000,- voor de Kallahof en Vierwoudstedenmeer. Daarom kan de boete gehalveerd worden van €50.000,- naar €25.000,-. Bij project De Haak is het verschil €10.000,-. Locatie
Aantal woningen
Afspraak grondcontract
Vierwoudstedenmeer, Woerden (korting op grondprijs)
19
Kallahof, Woerden (korting op grondprijs) De Haak, Zegveld (grond €0,-)
32
Totaal
59
Opeisbare boete €50.000,per woning tot 25 jaar na oplevering. wanneer deze niet in koopgarant verkocht wordt. Gemeente kan nakoming eisen. Conform Vierwoudstedenmeer Verplichting om koopgarant te behouden, maar geen boeteclausule in grondcontract € 2.550.000,-
8
Afspraak met GroenWest Bedrag per woning te betalen aan de gemeente Woerden €25.000,- boete (tot 25 jaar na oplevering)
€25.000,- boete (tot 25 jaar na oplevering) €10.000,- nabetaling grondprijs € 1.355.000,-
Genoemde bedragen zijn exclusief BTW
NB: Bovengenoemde afspraak geldt in ieder geval voor woningen verkocht t/m december 2015. in verband met de invoering van de Vennootschapsbelasting (VPB) per 1-1-2016, worden door het college in 2016 voor de jaren vanaf 2016 nadere afspraken gemaakt over de wijze waarop de boete/nabetaling van de grond wordt uitgevoerd met als doel het bedrag optimaal te besteden worden aan de volkshuisvesting.
2
Bijlage 1 Prestatieafspraken 2011-2014 en Addendum op de Prestatieafspraken 2011-2014 Prestatieafspraak: 5.6. De corporaties beiden startende kopers de mogelijkheid aan een woning te kopen met korting en garantie van terugkoop door de corporatie met winst- of verliesdeling (regeling Koopgarant).” Addendum Aanvulling op huidige prestatieafspraak: Hiervoor heeft GroenWest 259 bestaande huurwoningen op de koopgarantlijst (98 in Harmelen, 161 in Woerden). Daarnaast heeft GroenWest sinds 2010 87 nieuwbouw koopgarantwoningen gerealiseerd in de gemeente Woerden (79 in Woerden, 8 in Zegveld). WBS Kamerik heeft 8 koopgarantwoningen. Het beleid van beide corporaties ten aanzien van teruggekochte koopgarantwoningen is: opnieuw aanbieden onder koopgarant, tenzij dit niet reëel is als gevolg van gewijzigde woningmarktomstandigheden. In verband met de gewijzigde marktomstandigheden en financieringsregels voor woningcorporaties heroverwegen de beide corporaties de inzet van koopgarant in de nieuwbouw. Beide corporaties zullen geen koopgarantwoningen meer in de nieuwbouw realiseren omdat dit teveel investeringsvolume opslokt bij de corporaties.
3
15U.24217
gemeente WOERDEN Blekerijlaan 14 3447 GR Woerden Postbus 45 3440 AA Woerden
GroenWest T.a.v. mw. K. V e r d o o r e n Postbus 2171 3440 DD W o e r d e n
Telefoon 14 0348 Fax(0348) 42 4108
[email protected] www.woerden.nl BTW-nummer NL0017.21.860.B.02 KvK-nummer 50177214 IBAN-nummer NL41BNGH0285009672
Onderwerp:
Koopgarant
Uw Kenmerk:
U150600891
Uw brief van:
4 juni 2015
Datum:
23 december 2015
geregistreerd onder nr.: 15.011444
Ons Kenmerk:
Doorkiesnummer/Behandeld door:
N. Bink 18316
Verz.
2 3 DEC. 2015
U-24217 Geachte m e v r o u w V e r d o o r e n , Allereerst excuses dat d e beantwoording v a n uw brief lang heeft g e d u u r d . De oorzaak hiervan is dat wij tijd nodig hadden o m te onderzoeken w e l k e invloed de invoering van de Vennootschapsbelasting voor gemeenten per 1-1-2016 heeft o p d e v o o r g e n o m e n afspraken over d e afbouw v a n d e koopgarantregeling. De uitkomst is dat de g e m e e n t e per 1-1-2016 Vennootschapsbelasting zal moeten betalen over geïnde bedragen. Dit hebben wij u ook mondeling toegelicht in het bestuurlijk overleg.
Na bestuurlijk overleg zijn G r o e n W e s t e n g e m e e n t e tot overeenstemming g e k o m e n onder welke voorwaarde G r o e n W e s t d e koopgarantregeling kan afbouwen. Het heeft enige tijd geduurd om nadere afspraken te m a k e n over d e financiële consequenties v a n het beëindigen v a n d e Koopgarantconstructie. Vooruitlopend op het officiële collegebesluit is in het bestuurlijk overleg v a n 27 maart 2 0 1 5 o v e r e e n g e k o m e n dat vrijkomende koopgarantwoningen direct verkocht m o g e n w o r d e n . W e t h o u d e r Stolk heeft de afspraken gemaakt onder voorbehoud v a n het collegebesluit.
Inmiddels heeft het college e e n besluit g e n o m e n : De gemeente kan zich er in vinden dat G r o e n W e s t de koopgarantconstructie afbouwt, onder voorwaarde van onderstaande afspraken: Bij verkoop v a n e e n voormalige koopgarantwoning zal GroenWest e e n boete/nabetaling op de grondprijs moeten betalen ter hoogte v a n het verschil tussen de marktwaarde v a n de grond destijds en de destijds betaalde grondprijs de tabel zoals o p g e n o m e n in deze brief. B o v e n g e n o e m d e afspraak geldt in ieder geval voor w o n i n g e n verkocht t/m december 2015. In verband met de invoering v a n de Vennootschapsbelasting (VPB) voor gemeenten per 1-1-2016, willen wij met u in 2016 nadere afspraken m a k e n over d e wijze waarop de boete/nabetaling v a n d e grond wordt uitgevoerd voor de jaren vanaf 2016. D e afspraak die wij hierbij voor ogen hebben is dat G r o e n W e s t het boetebedrag en d e nabetaling investeert in sociale w o n i n g b o u w en nieuwbouw v a n sociale huurwoningen. Het doel is o m op deze wijze het bedrag optimaal te besteden a a n de volkshuisvesting.
O p alle l e v e r i n g e n en o v e r e e n k o m s t e n zijn o n z e algemene inkoopvoorwaarden van toepassing ( w w w . w o e r d e n nl)
Woerden, hoofdstad van
heX^rtŵ^rfaŷť F S C * C004511
23 december 2015
Datum: Behandeld door:
8316
Onderwerp:
Koopgarant
Locatie
Aantal woningen
Afspraak grondcontract
Vierwoudstedenmeer, Woerden (korting op grondprijs)
19
Kallahof, Woerden (korting op grondprijs) De Haak, Zegveld (grond CO,-)
32
Opeisbare boete C50.000,- per woning tot 25 jaar na oplevering, wanneer deze niet in koopgarant verkocht wordt. Gemeente kan nakoming eisen. Conform Vierwoudstedenmeer
Totaal
59
Verplichting om koopgarant te behouden, maar geen boeteclausule in grondcontract e 2.550.000,-
8
Afspraak met Groen West Bedrag per woning te betalen aan de gemeente Woerden «25.000,- boete (tot 25 jaar na oplevering)
C25.000,- boete (tot 25 jaar na oplevering) C10.000,- nabetaling grondprijs C 1.355.000,-
Genoemde bedragen zijn exclusief BTW
Praktische uitvoering van de afspraken: 1.
2.
3. 4.
G r o e n W e s t levert in d e c e m b e r 2015 een overzicht van het aantal verkochte w o n i n g e n aan dat in het tot en met d e c e m b e r 2015 jaar verkocht is (contactpersoon Natalie Bink). Vervolgens stuurt de g e m e e n t e een factuur voor de afrekening van de boete zoals g e n o e m d onder punt 2 en 3. In verband met de correcte administratieve afhandeling zullen op de factuur onderstaande aanduidingen vermeld w o r d e n . Voor de projecten V i e r w o u d s t e d e n m e e r en Kallahof verwijst de g e m e e n t e in de factuur naar het betreffende boetebeding. De boete die in rekening wordt gebracht is ter hoogte van het aantal w o n i n g e n op de lijst vermenigvuldigd met C 25.000 (excl B T W ) . Voor het project De Haak (Zegveld)stuurt de gemeente een factuur van 6 10.000 (excl. B T W ) per verkochte w o n i n g e n o.v.v. 'afspraken KoopGarant, nabetaling grond'. In 2015 wordt de af te dragen boete betaald vóór 15-1-2016 zodat dit bedrag m e e g e n o m e n kan w o r d e n in het boekjaar 2015. Dit in verband met de invoering van de Vennootschapsbelasting.
O p 17-12-2015 hebben wij volgens bovenstaande afspraken beide facturen verzonden. Wij zien de betaling graag uiterlijk 15-1-2016 tegemoet. Wij treden in 2016 graag nader met u in overleg over ons voorstel. Mochten er nog vragen zijn, dan kunt u contact o p n e m e n met Natalie Bink (0348-428316,
[email protected]).
Met vriendelijke groet, Het college v a n burgemeester en wethouders, De secretaris
A
7van Kruijsbergen
MB
oer
2/2
Gemeente Woerden
Registratiedatum: Behandelend afdeling Afgehandeld door/op:
15.011444
Wonen in 't Groene Hart
GfoenWesi
05/06/2015
Bezoekadres
Gemeente Woerden College van Burgemeester en Wethouders Postbus 45 3440 AA WOERDEN
Oslolaan 2, 3446 AA Woerden
- 5 JUNI 2015
Postadres Postbus 2171, 3440 DD Woerden T 088 012 90 00 I www.groenwest.nl E
[email protected] KvK 30039900 BTW NL 8033.26.907.B01 Bank NL17 RABO 0338 3005 38
DatumBetreft: Kenmerk: Behandeld door: Pagina:
4 juni 2015 Koopgarant U150600891 E. Menagé 1/2
Geacht College, Eind 2013 heeft GroenWest om diverse redenen besloten om te stoppen met het verkopen van woningen met het Koopgarant-concept. Sindsdien maken wij gebruik van een nieuw instrument om startende kopers te ondersteunen: de startersrenteregeling. Koopgarantwoningen die na (verplichte) terugkoop weer in ons bezit komen worden in beginsel doorverkocht tegen marktconforme condities. Met de gemeente Woerden zijn met betrekking tot een drietal nieuwbouwprojecten echter afspraken gemaakt, die beogen de in deze projecten gerealiseerde Koopgarantwoningen voor langere tijd te behouden voor de sociale doelgroep. Deze afspraken zijn destijds per project vastgelegd in de onderliggende overeenkomsten en verhinderen verkoop van de betreffende woningen op de vrije markt. De afgelopen periode is in open en constructieve sfeer overleg gevoerd tussen GroenWest en de gemeente Woerden om nadere afspraken te maken over de financiële consequenties van het beëindigen van de Koopgarantconstructie in de betreffende complexen. Op het bestuurlijk overleg van 27 maart jongstleden hebben wij hierover overeenstemming bereikt. Met deze brief bevestigen wij de gemaakte afspraken. Project Vierwoudstedenmeer,
Woerden(19
woningen)
Ten aanzien van dit project geldt een boetebeding op grond waarvan GroenWest aan de gemeente een boete verschuldigd is van C 50.000 voor iedere overtreding van de afspraken. U heeft aangegeven dat u, met het oog op de maatschappelijke doelstellingen van GroenWest, bereid bent om deze boete te mitigeren tot een bedrag van ë 25.000 per verkochte woning. Project Kallahof, Woerden (32 woningen)
Voor het project Kallahof geldt dat GroenWest zich contractueel heeft verplicht de woningen gedurende 25 jaar te behouden voor de sociale doelgroep op straffe van een boete van C 50.000 per woning. Ook hier hebt u aangegeven, dat u bereid bent de boete te mitigeren tot 6 25.000 per verkochte woning. Na het verstrijken van de termijn van 25 jaar staat het GroenWest om de teruggekochte woningen tegen een marktconforme prijs te verkopen en is daarvoor geen boete meer verschuldigd. Project De Haak, Zegveld (8 woningen)
Met betrekking tot dit project zijn contractuele afspraken gemaakt over de realisatie van koopgarantwoningen en zijn er (mondeling) afspraken gemaakt over een langjarige sociale bestemming van de woningen Er is geen boeteclausule in het contract opgenomen. Wel heeft u destijds, met het oog op de sociale bestemming van de woningen, een korting op de grondprijs verleend. Nu GroenWest de woningen na terugkoop wil doorverkopen tegen een marktconforme prijs is het redelijk dat u in dat geval een extra vergoeding ontvangt voor de geleverde grond. Wij
I Wonen in 't Groene Hart
Datum Pagina
4 juni 2015 2/2
İ
GroenWesi
hebben afgesproken dat u voor dit project een bedrag van 6 10.000 per verkochte woning ontvangt als nabetaling op de grondprijs. Om administratieve rompslomp zoveel mogelijk te voorkomen zullen Gemeente en GroenWest één keer per jaar alle verkochte woningen uit de bovengenoemde projecten met elkaar afrekenen. GroenWest stelt daartoe jaarlijks (in het eerste kwartaal) een overzicht op met de (door)verkochte woningen per project. Voor de projecten Vierwoudstedenmeer en Kallahof stuurt de gemeente vervolgens een brief waarin, onder verwijzing naar het betreffende boetebeding, een boete in rekening wordt gebracht ter hoogte van het aantal woningen op de lijst vermenigvuldigd met 6 25.000. Voor het project De Haak stuurt de gemeente een factuur van C 10.000 per verkochte woningen o.v.v. 'afspraken KG, nabetaling grond'. In verband met de correcte administratieve afhandeling is het belang in de brief, respectievelijk factuur de juiste aanduidingen te vermelden. Wij vertrouwen erop dat wij de gemaakte afspraken correct hebben verwoord en danken u hartelijk voor uw medewerking bij de afwikkeling van deze kwestie. Met vriendelijke groet,
Mevrouw K. Verdooren Directeur/bestuurder
Gemeente Woerden
Registratiedatum Behandelend afdeling Afgehandeld door/op.
13.031484
I W o n e n in 't Groene Hart
GioenWesi
10/12/2013
31484 Gemeente Woerden College van Burgemeester en Wethouders Postbus 45 3440 AA WOERDEN
Bezoekadres 1 ODEC.I013'" Oslolaan 2, 3446 AA Woerden
Beti. Ambt: Streetdat.: Afschr.: B.V.O.:
Datum: Betreft: Kenmerk: Behandeld door: Pagina:
'ostadres 'ostbus 2171, 3440 DD Woerden
r
(088) 012 90 00 www.groenwest.nl E
[email protected]
6 december 2013 introductie startersrenteregeling U131200161 G. Neijenhuijs 1/2
Geacht College, Met deze brief wil ik u nader informeren over het besluit van GroenWest om te stoppen met Koopgarant en de introductie van de Starters Renteregeling. Sinds een aantal jaren biedt GroenWest woningen te koop aan met de zogenaamde Koopgarant formule. Daarbij ontvangen kopers van zowel nieuwbouwwoningen als voor verkoop gelabelde huurwoningen een korting op de getaxeerde marktwaarde die kan oplopen tot 33%. GroenWest is verplicht de woning terug te kopen en deelt met de koper de waardestijging of -daling. Deze terugkoopplicht en de wijze waarop deze boekhoudkundig dient te worden verwerkt zorgden echter voor een zogenaamde 'beklemming van vermogen'. Ook liep GroenWest als gevolg van de terugkoopplicht steeds grotere financiële risico's. Onlangs hebben wij daarom besloten te stoppen met het aanbieden van woningen met Koopgarant. Als alternatief voor de Koopgarantregeling hebben wij onlangs de Starters Renteregeling geïntroduceerd. Met de Starters Renteregeling beogen wij hetzelfde te bereiken als met Koopgarant, namelijk starters de mogelijkheid bieden om een koopwoning te verwerven. Voor meer informatie over de Starters Renteregeling verwijzen wij u naar de brochure die bij deze brief is bijgevoegd. Wat betekent de overgang van Koopgarant naar Starters Renteregeling? Uiteraard zal GroenWest haar verplichtingen jegens de huidige eigenaren van Koopgarantwoningen volledig nakomen. Daardoor is sprake van een lange periode van 'uitfaseren' van Koopgarant. Teruggekochte Koopgarantwoningen worden via de vrije verkoop verkocht, al dan niet met toepassing van de Starters Renteregeling (mits de koper aan de voorwaarden voldoet). De afgelopen jaren zijn door GroenWest (en haar rechtsvoorgangers) meerdere nieuwbouwprojecten verkocht met Koopgarant. Voor enkele van deze projecten heeft GroenWest met de gemeente Woerden aanvullende afspraken gemaakt om de betreffende woningen voor langere tijd met Koopgarant te blijven aanbieden. Volgens onze gegevens betreft het in de gemeente Woerden de volgende drie projecten: • De Haak in Zegveld (8 grondgebonden woningen)
I Wonen in 't Groene Hart
Datum Pagina
• •
GroenWesi i
6 december 2013 2/2
Kallahof (30 appartementen en twee grondgebonden woningen aan Kallameer en Veluwemeer) Viermeren (19 appartementen)
GroenWest zou ook de woningen in deze projecten na terugkoop bij voorkeur aan willen bieden met de Starters Renteregeling. Graag willen wij hierover met u in overleg treden om te bezien of, en zo ja onder welke voorwaarden dit mogelijk is. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en zie uw reactie met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet,
Mevr. K. Verdooren Directeur-bestuurder
