Advies Lebeck - Smets. Dossiernummer:

Advies Lebeck Smets -

Dossiernummer: 12-1017

9 AUGUSTUS 2012

1. PROBLEEMSTELLING

1.- 1k verwijs naar onze aangename vergadering bij u op kantoor waarin het dossier Lebeck Smets werd besproken, dat betrekking heeft op de verkoop van een pand gelegen te Kortenberg, Leuvensesteenweg 875, kadastraal gekend Sectie F, nr. 274 f. -

Het doel van onderhavig advies strekt ertoe u een overzicht te bezorgen van de juridische toestand waarin het pand zich op heden bevindt en wat de gevoig van deze juridische toestand zijn op de verkoop van het pand.

3.- Teneinde u vofledig te kunnen adviseren, zal in een eerste algemeen onderdeel de inwerkingtreding ratione temporis van de vergunningsplicht voor de uitgevoerde werken worden toegelicht.

In een tweede onderdeel wordt de verjaring van bouwmisdrijven uiteengezet, zowel op strafrechtelijk als burgerrechtelijk gebied.

Een derde onderdeel bevat een toelichting omtrent de gevolgen op burgerrechtelijk gebied met betrekking tot de verkoop van onvergunde woongelegenheden.

2. VERGUNNINGSPLICHT

-

INWERKINGTREDING RATIONE TEMPORIS

Uit een vergelijking van de bestaande toestand en de vergunde toestand op het ogenblik van de aankoop van het pand in 2003, blijkt dat na aankoop van het pand zonder de vereiste stedenbouwkundige vergunning in het pand 3 appartementen zijn gevormd binnen de bestaande volumes, i.e. zowel in de woning als in de achterliggende gebouwen.

De uitgevoerde werken betreffen bijgevolg prima facie volgende handelingen: functiewijziging, verbouwingswerken en een verhoging van het aantal woongelegenheden.

De vraag stelt zich of deze handelingen vergunningsplichtige werken uitmaken, en in bevestigend geval, sinds wanneer deze handelingen vergunningsplichtig zijn gesteld.

2.1.

Functiewijzigingen

1.- De stedenbouwwet van 29 maart 1962 regelde het gebruik van een goed niet. Het gebruik was niet onderworpen aan een vergunning zolang er voor de gebruikswijziging geen exploitatievergunning was vereist of een bouwvergunning voor het uitvoeren van aanpassingswerken. Pas met het Decreet van 28 juni 1984, in werking getreden op 9 september 1984, werd het gebruik van een goed geregeld’.

Omdat de decreetgever het wenselijk achtte in zekere mate een reglementerende relatie tot stand te brengen tussen bestemming en gebruik, besloot zij gebruikswijzigingen van de hoofdfunctie van het gebouw, die een belangrijke weersiag kunnen hebben op de bestemming en de ordening van het gebied, te onderwerpen aan een vergunning.

Artikel 44, §1 van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw werd aangevuld met een punt 7, dat luidde als volgt: “7. Het gebruik van vergunde gebouwen w~zigen, voor zover deze w~ziging is opgesomd in een door de Vlaomse Executieve vast te leggen lUst. De lUst van vergunningsplichtige gebruiksw~zigingen zal opgesteld worden rekening houdend met volgende criteria: De bestemming van voorlopig vastgestelde ontwerp-gewestplannen, van vastgestelde gewestplannen en van algemene plannen van oon leg tot stand gebracht overeenkomstig artikel 14, derde lid van deze wet; De ruimtelUke weerslag op de onmiddelluke omgeving; De boofdfunctie van bet gebouw. Wordt de aanvraag om het gebruik van een goed te w~zigen geweigerd, dan kon deze weigering geen aanleiding geven tot bet verschuldigd zUn van een vergoeding als bedoeld in artikel 37 van deze wet.” -

-

-

Decreet van 2Sjuni 1984 houdende aanvulling van de Wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruirntelijke ordening en van de stedenbouw, 8.5. 30 augustus 1984. M.vJ., Part St. VI. Pad. 1983-84, stuk 260/1.

2.- De betretlende functie wijzigingen werden vermeld op een Ijjst, aangenomen bij Besluit van l7juIi 1984.

Voor panden gelegen in woongebied, zoals in casu het geval is, is conform het besluit van 17 juli 1984 enkel onderstaande functiewijziging vergunningsplichtig: “1~ Wanneer de hoofdfunctie van een vergund gebouw gew~zigd wordt, wanneer het goat om een gebouw, gelegen in een C..) woongebied, en het nieuwe gebruik bestaat uit een dancing, het opslaan van schroot, autowrakken of afraiproducten, het te koop aanbieden van diensten binnen een ruimte die groter is dan 300m2”

3.- Dit besluit van 1984 is opgeheven door het Besluit van 14 april 20002 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen dat een veel ruimer toepassingsgebied kent: “Art. 2. § 1. Een stedenbouwkundige vergunning is nodig a/s een van de hierna vermelde hoofdfuncties van een onroerend bebouwd goed geheel of gedeeltel~k wordt gew~zigd in een andere hierna vermelde hoofdfunctie. Worden a/s hoofdfunctie beschouwd: 10 wonen; 20 verblufsrecreatie; dagrecreatie; landbouw in de ruime zin; handel, horeca, kantoorfunctie en diensten; 60 industrie en ambacht. 30

40

50

(...)

ñ 3. Vr~/gesteId van deze stedenbouwkundige vergunning is het in een woongebouw uitoefenen van functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrU beroep, handel, horeca, dienstverlening en ambacht, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: J0 het woongebouw is gelegen in een woongebied of in een daarmee vergel~kbaar gebied; 2° de woonfunctie bl(jft behouden a/s hoofdfunctie; de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie 30

met een to tale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter; de complementaire functie is niet str~dig met de voorschriften 40

van

stedenbouwkundige verordeningen, bouwverordeningen, verkavelingsverordeningen, ruimteI~ke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvergunningen.”

Daar waar bepaalde delen van het pand reeds de functie ‘woonhuis’ hadden, kenden andere delen van het pand een gebruik als handel of ambacht (in casu een bakkerij).

2

In werking getreden op 1 mei 2000

De functiewijziging van deze delen van het pand van handel/ambacht naar woonfunctie, is een vergunningsplichtige handeling sinds 14 april 2000.

Gelet deze wijziging na aankoop van het pand met aanhorigheden in 2003 is doorgevoerd, betrof dit een vergunningsplichtige handeling.

2.2.

Verbouwen bestaand pand en aanhorigheden

4.- Uit de gegevens van het dossier kan worden vermoed dat teneinde 3 appartementen te creëren in het bestaande pand, de nodige verbouwingswerken zijn uitgevoerd die verder gaan dan loutere instandhoudings- en onderhoudswerken.

Het uitvoeren van verbouwingswerken aan een pand daarentegen werd reeds bu de Wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw (hierna: stedenbouwwet) als een vergunningsplichtige handeling aangemerkt. Artikel 44 van de stedenbouwwet luidde als volgt: “~1. Niemand mag zonder voorafgaande schriftelUke en uitdrukkeluke vergunning van bet college van burgemeester en schepenen: .2. bouwen, een grond gebruiken voor het plaatsen van een of meer vaste inrichtingen, afbreken, herbouwen, verbouwen van een bestaande waning, instandhoudings of onderhoudswerken uitgezonderd; onder het bouwen en plaatsen van vaste inrichtingen wordt verstaan het oprichten van een gebouw of een constructie of bet plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet duurzame materialen, die in de grond is ingebouwd, aan de grond is bevestigd of op de grond steun vindt ten behoeve van de stabiliteit, en bestemd is om ter plaatse te blUven staan, at kan 4? ook uit elkaar genomen of verplaatst worden;

Dok de Raad van State begrijpt onder het begrip verbouwen: “bet w~zigen van een gebouw, anders van bouw maken of anders bouwen zonder dot de woning wordt afgebroken of herbouwd” (RvS~ nr. 193.509, 26 mei 2009)

Constructieve werken, niet looter instandhoudings- of onderhoudswerken, zijn bijgevolg reeds vergunningsplichtig sinds 1962.

5.- Recent is de toepassing van de vergunningsplicht voor verbouwingen flog verduidelijkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 16ju11 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is, dat in artikel 2.1., 4° bepaalt dat vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning: “4° binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken

Ter conclusie kan dan ook gesteld worden dat enkel onderhouds- en instandhoudingswerken, evenals binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken niet vergunningspllchtige werken uitmaken.

Aangezien bet gebouw van een bakkerij met eengezinswoning is omgevormd naar 3 appartementen in 2003, waren de verbouwingen van die aard dat zij een vergunningsplichtige handeling uitmaakten.

2.3.

Wijzigen aantal woongelegenheden

6.- Bij decreet van 18 mel 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (hierna: DRO) is bet verhogen van het aantal woongelegen in een pand vergunningsplichtig gesteld. Op deze manier wou de overheid de mogelijkheid creëren om de wildgroei aan by. kamerwoningen aan banden te Ieggen3.

Artikel 99, §1, 7° DRO luidde dan ook al volgt: Een stedenbouwkundige vergunning is vereist om “in een gebouw het aantal woongelegenheden te w(jzigen die bestemd z(jn voor de huisvesting van een gezin of een atleenstaande, ongeacht of het goat am een eensgezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een a! dan niet gemeubileerde kamer;” Deze bepaling is in 2009

ongewijzigd overgenomen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke

o rden n g.

Het creëren van blikomende wooncielecienheden, in casu de wijziging van 1 woongelegenheid naar meerdere appartementen in het bestaande pand, maakt dan ook sinds de inwerkincitreding van het decreet van 18 mei 1999 op 1 mel 2000 een veraunninasplichtipe handelinci uit.

Ontwerp RuimteI~jke Ordeningsdecreet, M.v.T., Part St. VI. Pan. 1998-99, nr. 1332/1, 54.

2.4.

Conclusie

+ Een beperkt aantal functiewijzigingen zijn vergunningsplichtig sinds 9 september 1984. De omvorming van handel/ambacht naar woonfunctie is een vergunningsplichtige handeling sinds 1 mel 2000 + Verbouwingswerken, niet louter instandhoudings- of onderhoudswerken noch binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken zijn vergunningsplichtige handelingen sinds de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet van 1962 + Het wijzigen van bet aantal woongelegenheden is vergunningsplichtig sinds de inwerkingtreding van het DRO van 1999

Gelet de wUzigingen aan bet pand zijn aangebracht na aankoop van het pand op 3 december 2003, betroffen zowel de functiewijziging, de verbouwing als de verhoging van het aantal woongelegenheden vergunningsplichtige handelingen.

3. VERJARINGSREGELEN STRAP- EN HERSTELVORDERING

7.- Indien er reeds een bepaalde tijdsspanne is verstreken tussen het begaan van de bouwmisdrijven en de vaststelling ervan, kunnen de bouwmisdrijven verjaard zijn. De verjaring van een bouwmisdrijf heeft tot gevoig dat de overtreder niet meer vervolgd Ran worden en de illegaal uitgevoerde werken ‘gedoogd’ zullen worden.

Hierbij moet worden opgemerkt dat burgerrechtelijk gesanctioneerd zijn.

3.1.

bouwmisdrijven

zowel

strafrechtelijk

en

als

Onderscheid strafrechtelijke en burgerrechtelijke vervolging

8.- Bouwmisdr~ven zijn enerzijds strafrechtelijk gesanctioneerd. Artikel 6.1.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: VCRO) bepaalt dat: “met een gevongenisstrof van acht dagen tot v~fjoar en met een geidboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze straffen alleen, wordt de persoon gestroft die: de bu de artikelen 4.2.1 en 42.15 bepaalde handelin pen hetzii zonder voorafpaande vergunning, hetzi/ in strifd met de verpunning. hetzU no verval, vernietiging of het verstruken van de term Un van de vergunning, hetzU in gevol van schorsing von de vergunning, uitvoert, voortzet of in stand houdt; 10

(...)

De strafsanctie voor het instondhouden von inbreuken, vermeld in het eerste lid, 1°, 2°, 3°, 6° en 7°, geldt niet voor zover de handelingen, werken, wiizipin pen of het strildige gebruik niet pelegen ziin in de ruim tell/k kwetsbare pebieden. Voor de strofbare instondhouding is uitsluitend vereist dot de wederrechtelUke hondelingen op het ogenblik van de instondhouding gelegen 4/n in ruimtelUk kwetsboar gebied. Een herstelvordering die door de stedenbouwkundige inspecteur of het college van burgemeester en schepenen is ingesteld op grond van de instondhouding van handelingen, kan vanaf 1 september 2009 niet longer worden ingewilligd indien deze instandhouding op het ogenblik van de uitspraak niet meer strafbaar is gesteld.”

Aangezien het pand dat het voorwerp van onderhavig advies uitmaakt gelegen is in woongebied met Iandelijk karakter volgens bet gewestplan Leuven van 7 april 1977 en bijgevolg niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied, is enkel de oprichting van het pand een misdrijf en niet de instandhouding van dit pand.

Dit heeft zijn gevolgen voor de verjaring van de misdrijven (zie infra)

9.- Naast de strafrechtelijke vervolging, kan ook een herstelvordering worden ingeleid op initiatief van bet college van burgemeester en schepenen, dan wel de stedenbouwkundig inspecteur.

Art. 6.1.41. §1 VCRO bepaalt: “Noost de straf kan de rechtbank bevelen de ploots in de oorspronkeliike toestond te herstellen of het stri/dipe gebruik te staken, en/of bouw- of oonyassingswerken ult te voeren en/of een peldsom te betalen peli/k aan de meerwaorde die het goed door het misdriifheeft verkrepen. Dit gebeurt, onverminderd artikel 6.1.7 en 6.1.18, op vordering van de stedenbouwkundig inspecteur of van het college van burgemeester en schepenen op wier grondgebied de werken, handelingen of w~zigingen, vermeld in artikel 6.1.1, werden uitgevoerd.

Een bouwmisdrijf zal dan ocR vervolgd kunnen worden voor de correctionele rechtbank, waarbij bet CBS tussenkomst als eiseres tot herstel, dan wel zal door het CBS een burgerlijke herstelvordering kunnen worden ingeleid bij de burgerlijke rechtbank.

Of in onderhavige dossiers nog een burgerlijke of strafrechtelijke vervolging mogelUk is, zal in grote mate afhangen van de toepasselijke verjaringstermUnen

3.2.

Verjaringstermiinen

10.-

Wat betreft de strafrechtelijke verjaring, dient te worden opgemerkt dat een bouwmisdrijf een wanbedrijf is. De verjaringstermijn voor de strafvordering voor wanbedrijven bedraagt minimum vijf4 en door schorsing of stuiting maximum 10 jaar. Het vertrekpunt van de verjaringstermijn is in algemene regel en bij aflopende misdrijven de dag waarop het misdrijf gepleegd werd. Bij het aflopend misdrijf van het uitvoeren van wederrechtelijke werken begint de verjaringstermUn voor de strafvordering dus telopen vanaf de laatste dag van de uitvoering van de werken.

—

—

Zoals hoger reeds opgemerkt is het instandhouden van een bouwmisdrijf buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied niet langer strafbaar, zodat een bouwmisdrijf als een aflopend misdrijf dient te worden beschouwd. De strafrechtelijke verjaringstermjjn bedraagt bijgevolg S jaar.

Uit de stukken in mijn dossier blijkt dat de onvergund uitgevoerde werken werden uitgevoerd in 2003 zodat de termijn van S jaar verstreken is en client voor deze overtredingen niet anger strafrechtelijk vervolad kan worden. gezien uit het dossier niet naar voor komt dat enige daad van schorsing of stuiting zou zijn verricht.

11.- De verjaring van de publieke herstelvordering wordt op heden geregeld in artikel 6.1.41 §5 VCRO dat in werking is getreden in september 2009 en duidelijke verjaringstermijnen bepaalt voor bouwmisdrijven, doch is in de loop der jaren zijn verschillende verjaringsregimes van toepassing geweest.

De verjaring van de publieke herstelvordering zijn anders geregeld zijn naar gelang de inbreuken voltrokken zijn voor 27 juli 1998, tussen 27 juli 1998 en 31 augustus 2009 of vanaf 1 september 2009.

De bouwmisdrijven werden in onderhavig dossier begaan in de periode tussen 27 juli 1998 en 31 augustus 2009, zodat enkel dit verjaringsregime samengevat zal worden toegelicht.

‘~

Art. 21 en 25 Voorafgaande Titel van het Wetboek van Strafvordering.

12.- De verjaringsregels voor inbreuken voltrokken tussen 27 juli 1998 en 31 augustus 2009 bestaan samengevat ult een drievoudige termijn.

Overeenkomstig artikel 2262bis §1 B.W.: 4 Sjaar na kennisname schade en identiteit van de daarvoor aansprakelijke personen; 1 En in ieder geval door verloop van 20 jaar vanat de dag volgend op die waarop het bouwmisdrijf zich heeft voorgedaan

Overeenkomstig 7.7.4. VCRO: 4 Voor bouwmisdrijven begaan in woongebied: 5 jaar vanat 1 september 2009, zonder dat de totale duur van de termijnen bepaald overeenkomstig artikel 2262bis §1 VCRO bepaald overschreden worden.

De eerst aflopende termijn van de 3 voormelde termijnen zal gelden om de verjaringstermijn te berekenen.

Conclusie: De verjaring zal sowieso intreden 20 jaar na het begaan van het bouwmisdrijt tenzij kan aangetoond worden dat de herstelvorderende overheid kennis had van de schade en de identiteit van de overtreder. Uit de inschrijvingen in bet bevolkingsregister blijkt dat er minstens sindsjuli 2006 meer dan één gezin ingeschreven is op bet adres Leuvensesteenweg 875 te Kortenberg. Vanaf medio 2007 waren vier verschillende adressen op het adres Leuvensesteenweg 875 te Kortenberg ingeschreven. De inschrijving in bet bevolkingsregister impliceert een kennis van de bouwovertreding en de ervoor aansprakelijke persoon in hoofde van bet college van burgemeester en schepenen, a fortiori gelet de appartementen gehuurd werden door bet OCMW van Kortenberg.

Gelet er op vandaag meer dan S jaar verstreken is sinds de eerste meervoudige inschrijvingen op het adres Leuvensesteenweg 875, is ook het vorderingsrecht van bet college van burgemeester en schepen verjaard.

3.3.

Gevolgen veriariny

13.- De bouwmisdrijven begaan op bet pand te Kortenberg, Leuvensesteenweg 875 zijn strafrechtelijk verjaard.

Daarnaast is ook het vorderingsrecht van het college en burgemeester verjaard nu zij reeds meer dan 5 jaar kennis hebben van bet bestaan van bet bouwmisdrijf en de ervoor aansprakel~ke personen. De verjaring van de strafrechtelijke vordering en publieke vordering tot herstel, zal inhouden dat het pand ‘ciedoocid’ wordt, doch niet verciund is. Het herstel in de oorspronkelijke staat is de enige maatregel die Ieidt tot het volledig wegnemen van de fysische gevolgen van het schadeverwekkende bouwmisdrijf, en als dusdanig steeds de legaliteit herstelt. In alle andere gevallen, zoals onderhavig geval, kan niet gesproken worden van een ‘vergunde’ situatie5. Het enige gevoig van de verjaring in hoofde van een welbepaalde deelnemer aan een bouwmisdrijf bestaat er dan ook in dat deze zich beschermd weet teqen de strafvorderinp in de strikte zin enerziids, en de herstelvorderinci van de handhavende overheid anderzijds6.

Uit de verjaring van de publieke herstelvordering in hoofde van elke deelnemer aan het bouwmisdrijf, voor zover zulks al door de vergunningverlenende overheid vastgesteld zou kunnen worden, kan geen enkel recht op het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning worden geput7. De stedenbouwkundige aanvraag tot het verbouwen of uitbreiden van een zogenaamde ‘verjaarde constructie’ staat gelijk met ~n reciularisatieaanvraag voor het geheel, en zal ook in die zin beoordeeld moeten worden.

Zolang deze constructies hun illegale toestand behouden, kunnen zij uiteraard ook niet het voorwerp uitmaken van een vergunning inzake verbouwing of uitbreiding van de onvergunde constructie. De enige manier om een einde te stellen aan de illegale toestand, zal het bekomen van een regularisatievergunning zijn.

4. GEVOLGEN BIJRGERRECHTELIJK GEBIED: VERKOOP VAN HET PAND

14.- Zoals .cupra gezegd zijn de strafvordering en de publieke herstelvordering van de bouwmisdrijven verjaard, doch heeft dit outer een “gedogen” van het pand tot gevoig.

Dit heeft zijn gevolgen op de mogelijkheid om bet pand te verkopen nu dit pand zich in een onvergunde toestand bevindt. ParL St VI. Pan., 2008-2009, Stuk 2011/1, 300; G. DEBERSAQUES, “Stedenbouwmisdrijven: instandhouding en herstel. Fundamentele w~jzigingen door bet decreet van 14 juni 2003”, T.R.O.S., 2003, 223; D. D’HOOGHE, “De herstelmaatregelen in Stedebouw”, R.W., 1988-89, 1008-1009; B. DE TEMMERMAN, “De herstelmaatregelen inzake stedebouw”, in A. DE NAUW, P. FLAMEY en J. GHYSELS (ed), Milieustraf- en milieustnafprocesrecht. Actuele vnaagstukken., Gent, Landers, 2005, 350-351. ~ Zakboekje Ruimtelijke Ordening 2012, Mechelen, Kluwer, 2011, p. 737 ~ Cf. RvSt 12 december 2002, nr. 113.571 ; RvSt 4 februani 2010, nr 200409

15.- Krachtens art. 1126 B.W. dient elke overeenkomst een voorwerp te hebben. Dit voorwerp kan er in bestaan dat een partij zich verbindt te geven of dat een partij zich verbindt te doen of niet te doen.

Art. 1128 B.W. voegt bier aan toe dat alleen zaken die in de handel zijn, bet voorwerp van een overeenkomst kunnen uitmaken. In principe zijn de partijen vrij om het voorwerp van een overeenkomst vast te stellen. Doch bet voorwerp van de overeenkomst moet voldoen aan 4 voorwaarden (8) > het voorwerp moet bestaan of tenminste kunnen bestaan; > het voorwerp moet bepaald of ten minste bepaalbaar zUn; > het voorwerp moet ten minste voor één van de partijen een patrimoniaal of extra-patrimoniaal nut vertonen; > het voorwerp moet qeoorloofd zijn; De wetgeving betreffende de ruimteljjke ordening is van openbare orde, daar zjj ertoe strekt de mogelijkheden en de bevoegdheden van de gebruiker van de ruimte te beperken.(9) Ook de plannen van aanleg dewelke voortvloeien uit de wetgeving inzake ruimtelijke ordening raken de openbare orde.(10) Het felt dat inbreuken op deze normeringen doorgaans strafrechtelijk sanctioneerbaar zijn vormt bet beste bewijs dat deze bepalingen van openbare orde 4jn. Een mogelijke verkoopovereenkomst die wordt afgesloten heeft geen geoorloofd voorwerp, daar zij strijdig is met de wetgeving betreffende de ruimtelijke ordening. Aangezien de wetgeving op de ruimtelijke ordeniñg van openbare orde is, is een overeenkomst die betrekking heeft op een inbreuk op de regelgeving inzake ruimtelijke ordening nietig bij gebreke aan geoorloofd voorwerp. De rechtspraak en rechtsleer aanvaarden dat overeenkomsten tot overdracht van goederen bekomen door een strafinbreuk, nietig zijn. Overeenkomsten die de overdracht van strafbare goederen betreffen zijn ult hun aard nietig wegens bet ongeoorloofd karakter van bun voorwerp. Om deze reden is een overeenkomst tot bet kopen-verkopen van drugs, nietig. Om dezelfde reden is de verkoopsovereenkomst van stieren die gefokt zijn met verboden hormonale substanties nietig.(’1) Om deze reden is de overeenkomst tot exploitatie van een strafrechtelijk verboden kansspel, nietig.(’2) Zie daarover VAN GERVEN, W., Algemeen dee!, Brussel, Standaard wetenschappelijke uitgeverij, 1973, 108. Zie o.m. Cass. 27juni 1985, Pas. 1985, I, 1381; Cass. 31 mei 1990, Arr. Cass. 1989-90, 1250; Pas.1990, I, 1112; R.W 1990-91, 445 ‘° Antwerpen 2 december 1996, Amen. 1998, 233; T.M.R. 1997, 392 “ Zie Kooph. Luik, 22 oktober 1974, &R.H, 1975, p. 540. 12 Kooph. Luik, 27 februari 1981, Jur. Liege 1981, 272; Rb. Turnhout, 11 april 1988, T.B.B.R. 1989, p. 273.

De rechtspraak en de doctrine huldigt dezelfde opvatting inzake overeenkomsten die indruisen tegen de wetgeving inzake ruimtelijke ordening: Zo is een aannemingsovereenkomst voor de uitvoering van bouwwerken zonder bouwvergunning absoluut nietig “De wet- en regelgeving inzake stedenbouw en ruimtel~ke ordening is van openbare orde. Het is mogel~k om op voorhand, voordat de bouwvergunning wordt aangevraagd, reeds een aannemingsovereenkomst te sluiten, doch wanneer de eigenI~ke uitvoering van de werken start en wordt beëindigd zonder dat de bouwvergunning werd verkregen, hebben de betrokken bouwheer en aannemers voortdurend in overtreding gehandeld van de voormelde regelgeving van openbare orde, die voor de uitvoering van deze werken een bouwvergunning vereist. Het voorwerp van de uitgevoerde verbintenissen wordt alzo str~dig met de openbare orde.

[...J

4 ide (aannemings,)overeenkomstenJ 4/n nietig, wegens met de voormelde regelgeving van openbare orde str~dige uitvoering (art. S B.WJ’ (13) Dok de huurovereenkomst m.b.t. een pand dat niet voldoet aan de regelgeving inzake ruimtelijke ordening is absoluut nietig > “Que toutes les dispositions légales relatives a l’urbanisme et a l’aménagement du territoire sont d’ordre public Que les baux litigieux étant contraires a l’ordre public, us sont frappés de nullité absolue, sur pied des articles 1131 et 1133du Code CiviL ‘ (‘a) “Dat alle wettelUke bepalingen betreffende de stedenbouw en de ruimtelçjke ordening van openbare orde zUn.Dat, aangezien de kwestieuze huurovereenkomsten strUdig 4/n met de open bare orde, zU met absolute nietigheid gesanctioneerd worden, op basis van de artikelen 1131 en .2133 8W” (vr(je vertaling) Un contrat contraire a l’ordre public doit en principe faire l’object d’une annulation totale. On sait qu’une certaine jurisprudence a entendu remettre en cause le caractére total de Ia nullité en se demandant s’il con vient d’annuler tout un contrat alors que seule une des clauses est contraire a l’ordre public Nous ne souhaitons pas aborder ici cette question. En toute état de cause, elle n’est pas pertinente en l’espèce. En effet, dans le cadre d’un con trat de bail contraire a une disposition d’aménagement du territoire et d’urbanisme, l’affectation donnée au bien par le bail semble indissociable des autres dispositions dudit contrat [...j >>&) cc

13 14 15

Gent 26 november 2004, RABG 2007, afl. 9, 628 Vred. Elsene 22 april 1998, Act. Jur. Baux 1999, 109 M. DELNOY, “Licéité des baux au regard de Ia police de I’amenagement du territoire et de

lurbanisme”, Act Jur. Baux 1999, 106

“Een overeenkomst die str~dig is met de openbare orde moet in principe bet voorwerp uitmaken van een totale vernietiging. We weten dot een bepaalde rechtspraak het totale karakter van de nietigheid in tw~fe1 beeft willen trekken, zich aft’ragend of het ganse contract we! moet vernietigd worden wanneer maar één van de clausules str~dig is met de openbore orde. We wensen bier niet in te gaan op deze vraag. In elk geval, 4/ is in casu niet pertinent Immers, in bet kader van een huurovereenkomst dewelke str~dig is met een bepaling van de ruimtel~ke ordening en stedenbouw, l~kt de bestemming dewelke door de huur aan het goed gegeven wordt onlosmakeluk verbonden met de andere bepalingen van de overeenkomst[~.].” (vrue vertaling) Sommige rechtsleer verwijst evenwel naar een arrest van het Hot van Cassatie dd. 08.04.1999.

Dit arrest had betrekking op de vraag of een brandverzekeringsovereenkomst m.b.t. een onvergund chalet nietig is omdat de overeenkomst een ongeoorloofd voorwerp zou hebben wegens strijdig met de openbare orde. Het Hot van Cassatie weerhield in dit arrest het volgende criterium om te bepalen of een overeenkomst at dan niet een geoorloofd voorwerp heeft: het voorwerp moet een onwettige toestand ‘mogel~k maken’ of ‘in stand houden’. CLAEYS verwoordt in het criterium als volgt: er moet worden nagegaan of het voorwerp “een promotie van een ongeoorloofde situatie uitmaakt. Of nog, de test is of de overeenkomst een midde! is om een ongeoorloofd resultaat te bereiken.” (16)

IGNACE

Als voorbeeld om het criterium te illustreren vermeldt onvergund onroerend goed aankoopt.

CLAEYS

de situatie waarbij men een

De koop is niet determinerend voor het ontstaan of het behoud van de onrechtmatige situatie omdat, ook al gaat de verkoop niet door, het bouwwerk er nog steeds staat in zijn illegale toestand.(17) Niet iedereen is het evenwel eens met deze zienswijze. Zoals elke overeenkomst dient namelijk ook de koopovereenkomst een geoorlootde oorzaak te hebben. Wanneer de koopovereenkomst strijdig is met de bepalingen inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw, heeft zij een ongeoorlootde oorzaak. Terzake kan worden verwezen naar de rechtsleer inzake huurovereenkomsten, dewelke naar analogie op de koop-verkoop van toepassing verklaard kan worden:

161 ‘~

CLAEYS,

Ibid.

843

“Geen bouwvergunning, verlies van elke rechtsbescherming?”, T,B.H.

1999,

842

“I-let komt er op aan bu bet sluiten von een huurovereenkomst met bUzondere oondocht over te waken dat bet gebruik waarvoor de gehuurde panden 4/n bestemd in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften. “Wat is de geldigheid van dergel~ke huurovereenkomst? Art. 1131 B.W bepoalt dat ‘een verbintenis aongegaan zonder oorzaak of uit een valse oorzaak, of uit een ongeoorloofde oorzaak, geen gevoig kon hebben.’ Deze ongeldigheid, die absoiuut is en moet door een rechtbank worden uitgesproken. (Coss. 11 november 1870, Pas. 1871, I, 12) W~/ menen dot een dergel~ke huurovereenkomst nietig moet worden verklaard, met alle gevolgen die uit de nietigheid kunnen voortvloeien. Deze nietigheid moet zich voor ab initio opdringen, zodot de huurovereenkomst geocht wordt nooit te hebben bestoan.” Het kan voorkomen dot in de loop von een huurovereenkomst de administrotieve overheid er zich rekenschap van gee,ft dat bet verhuurde pond niet geschikt is voor 4/n bestemming en de verhuurder verplicht een einde te maken aan het onwettig gebruik van bet pond. Behoudens de absolute nietigheid die voortvloeit uit artikel 1131 B.W moet, in dat geval, deze toestand worden gel~kgesteld met bet juridisch verlies van de verhuurde zaak... ‘(eigen onderl~ning) (18)

De absolute nietigheid impliceert dat: -

-

zij door de rechter zeif ambtshalve moet worden opgeworpen in elke stand van bet geding; deze nietigheid niet gedekt kan worden;

16.- Naast de theorie van bet ongeoorloofd voorwerp en de ongeoorloofde oorzaak wordt steevast ook de theorie van de ‘wilsgebreken’, meer bepaald bedrog en/of dwaling, aangewend om de overeenkomst nietig te verklaren wanneer deze indruist tegen de wetgeving inzake ruimtelijke ordening. Het is een basisprincipe uit bet Burgerlijk Wetboek dat een overeenkomst tot stand komt bij wilsovereenstemming tussen partijen. Indien deze wilsovereenstemming is aangetast door dwaling of bedrog, kan dit leiden tot de nietigverklaring van de overeenkomst.

18

E. PAUWELS. en P. MASSART, Bestendig handboelc Huishuur en Handelshuur,

Brussel 1998, A-ll-2--17

Een gebrekkige informatie Ran aanleiding geven tot het ontstaan van een wilsgebrek en dus tot de nietigheid van de overeenkomst. Terzake kan weer worden verwezen naar parallelle rechtspraak inzake wilsgebreken bij het sluiten van huurovereenkomsten: “In geval van bedrog en arghst in hoofde van de verhuurder dient de nietigheid van de overeenkomst te worden uitgesproken (dolus principal(s). Bit kan het geval zLin by het verzwçjgen van informatie, hetgeen een vorm van bedrog kan uitmoken indien de verhuurder de plicht had te spreken en opzetteI~k aan die plicht verzaakte. Een eventuele lout von het slachtoffer kan het causaal verband tussen het bedrog en de sluiting van de overeenkomst niet wegnemen.” (19) “De huurovereenkomst waarbQ’ de huurder niet ondubbeizinnig op de hoogte werd gebracht dat het gehuurde goed in een recreatiezone is gelegen en derhalve niet geschikt is voor een permanent verbl(ff is aangetast door een wilsgebrek met name dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak.” (20) Aangezien de verkoopovereenkomst van een illegaal pand tot stand Romt ingevolge de wilsovereenstemming tussen partijen, zal deze Runnen vernietigd worden indien Ran aanpetoond worden dat de wilsovereenstemminci substantiele ciebreken vertoont. Daardoor zal de overeenkomst worden ontbonden indien de Roper in zijn hootde een verschoonbare dwaling Ran aantonen of het bewijs levert van gepleegd bedrog door de verkoper van de woning (D. MEULEMANS en L. VAN DER CAMMEN, Koop en verkoop van onroerende goederen, Mechelen, Kluwer, 1998, 8, nr. 10) Concreet houdt dit in dat een koper na het verlijden van de Roop- verkoopovereenkomst de nietigheid van de verkoop kan vorderen op basis van het onvergund karakter van het onroerend goed, indien de Roper (al dan niet wegens bedrog van de verkoper) niet op de hoogte was van het onvergund karakter van de woning. In dit geval spreekt met van verschoonbare dwaling, dan wel bedrog. Zo cordeelde het Hof van Beroep te Gent dat wanneer de Roper van een onroerend goed ~jJ het sluiten van de overeenRomst niet o~ de hoocite is van de atwiiRing van de vergunde plannen, Ran hU zich beroepen op de dwaling om de koopovereenkomst nietig te laten verkiaren, voor zover de dwaling verschoonbaar is (Gent 6 december 2007, NjW 2008, 599, noot R. STEENNOT) Alle voormelde juridische actiemogelijRheden die tot nietigverklaring van de Roop verRoopovereenRomst Runnen leiden, veronderstellen dat de koper niet op de hoogte van de onvergunde toestand van bet onroerend goed. Indien de koper of huurder wél op de hoogte is van het illegaal Rarakter van het te Roop aangeboden onroerend goed en toch de overeenkomst wil afsluiten, Ran de Roper zich niet Vred. HaIle 26 januari 2000, Huur 2000, 150;, T. Vred. 2001, 133. 20 Vred. Zeizate l7juIi 2003, T.G.R. T.WV.R. 2004, afl. 1,15. 19

-

langer op voormelde wilsgebreken beroepen om een nietigverklaring van de overeenkomst te bekomen en Ran verzaken aan de relatieve nietigheid van de overeenkomst. Het is cm deze redenen dan ook absoiuut noodzakelijk de nodige clausules op te nemen in de onderhandse en authentieke aankoopakte waarbij partijen verkiaren met kennis van zaken contracteren met name: -

-

-

-

-

dat het pand stedenbouwkundig niet vergund is wat voormelde handelingen betreft en daaromtrent ook geen waarborgen worden verstrekt, ook niet wat de mogelijke regularisatie betreft; de koper uitdrukkelijk de wederrechtelijke toestand aanvaardt; de Roper verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieplicht en de vergunningstoestand van het voorwerp van de overeenkomst partijen verkiaren door de makelaar voiledig te 4jn ingelicht over hun wederzijdse rechten en plichten en de gebreken van het goed inzonderheid de wederrechtelijke toesta nd; Partijen verkiaren afstand doen van enige mogelijkheid tot verhaal op de makelaar veer zover dit betrekking heeft op de intormatieplicht en de vergunningstoestand van het voorwerp van de overeenkomst.

Hopende u met dit advies van dienst te zijn geweest,

Met hoogachting,

Brussel, 9 augustus 2012

Thomas RYCKALTS Advocaat