Adriaan Geuze: Redeloos, radeloos of reddeloos. (pag. 10) Beleggers en corporaties in de stedelijke vernieuwing:

b u r e a u r u i m t e l i j k e

v o o r p r o c e s s e n

b u r e a u r u i m t e l i j k e

akroniek verschijnt twee keer per jaar. Oplage: 4.000 exemplaren

akroniek is een uitgave van Akro Consult

20 JAAR AKRO Adriaan Geuze: Redeloos, radeloos of reddeloos

(pag. 4) Andere tijden, nieuwe uitdagingen

(pag. 6) Jaap Modder: ‘De concurrentie tussen Europese regio’s wordt een concurrentie Advies, procesmanagement en onderzoek in de ruimtelijke sector

Redactie-adres: Akro Consult Postbus 97662 2509 BC Den Haag T (070) 326 26 23 F (070) 328 27 08 [email protected] www.akroconsult.nl

Jaargang 9 Jubileumnummer September 2006

tussen arbeidsmarkten’

(pag. 10) Beleggers en corporaties in de stedelijke vernieuwing:

Van ‘vergaren en bewaren’ naar ‘waarde-creatie’

(pag. 12) Dominic Schrijer: Wie houdt van

het landelijk gebied, koestert de grote stad (pag. 14) Henry Meijdam: Vraaggerichte bouwstrategie steden noodzakelijk

Eindredactie: Co Beukema

(pag. 15) Jan van der Moolen: ‘We zouden over integratie en arbeidsmarkt-

participatie moeten praten, niet over de woningmarkt’

Tekst: Vincent Westzaan, Willem Egels

(pag. 18) Ton Hillen: ‘In de herstruc-

turering zijn beperkte mogelijkheden om de lead te nemen’ (pag. 19) Mega-malls en de bestaande stad: ‘De nieuwe winkelcentra voelen vaak geforceerd aan’ (pag. 20) Hoe Brabant zijn bedrijventerreinen

Foto’s: Chris Hoefsmit Jurriaan Hoefsmit

herstructureert: Publieke inspanningen voor een private kwestie alleen is niet voldoende JUBILEUMNUMMER AKRONIEK

Lay-out: Berkhout Grafische Ontwerpen BNO Harmelen

v o o r p r o c e s s e n

(pag. 24) PPS: vertrouwen

(pag. 27) De kiem voor publiek private samenwerking

(pag. 28) Van centrumplannen tot ontwikkelingsplanologie (pag. 29) Hollebrand over de Broekpolder: ‘Een Vinex-wijk is geen opberglocatie’

(pag. 30) Koerswijziging overheid (pag. 30) PPS en de

Europese aanbestedingsrichtlijnen (pag. 31) Jan van Zijl over PPS: ‘Verplaats je in de belangen van de ander’ (pag. 32) Jan Fokkema: ‘Ruimtelijke vernieuwing begint bij de consument’ (pag. 33) Private verantwoordelijkheid voor publieke belangen (pag. 33) Trends op termijn: Mogelijkheden

20 JAAR AKRO CONSULT

binnen wet- en regelgeving (pag. 34).

20 JAAR

20 JAAR AKRO Nu ons bedrijf twintig jaar bestaat, willen we niet zozeer terugblikken als wel vooruitkijken. We hebben de afgelopen periode veel geleerd, maar de nieuwe tijd biedt nieuwe uitdagingen die vragen om nieuwe oplossingen. Het maatschappelijke krachtenveld kantelt, markt en overheid krijgen een andere plaats en andere rol. Er zijn nieuwe problemen. Met de kantoren markt komt het nooit meer goed; het is onvermijdelijk een groot aantal kantoren te slopen. Dan hebben we een woningvoorraad die onbereikbaar geworden is voor starters. Een vergrijzing waarover we niet meer in de toekomstige maar in de tegenwoordige tijd moeten spreken. Een bevolking die veel meer internationaal aansluiting zoekt en Nederland als regio beschouwt en niet langer als een soevereine staat.

Ons bureau ontleent zijn ontstaansrecht aan de voorbereidingen voor de eerste publiek private samenwerking, twintig jaar geleden. Overheden bleken toen behoefte te hebben aan deskundige maar onafhankelijke begeleiding bij het opzetten en uitvoeren van de samenwerking met de markt. Gedurende ons bestaan zijn we steeds nauw bij de ontwikkelingen betrokken geweest. Aanvankelijk als een van de pioniers, later door velen gevolgd. Het belang van samenwerking tussen publiek en privaat is wat ons betreft een hard gegeven. We zagen het bij de eerste projecten in de stadsvernieuwing, vervolgens de Vinex, de stedelijke vernieuwing, de centrumplannen, de landelijke gebieden en de herstructurering van bedrijventerreinen. Momenteel ontstaat ook op het vlak van de zorginstellingen behoefte aan samenwerking omdat de zorgtaken losgekoppeld worden van de huisvesting van deze instellingen. Ook semioverheidsinstellingen als ziekenhuizen en scholen worden niet langer meer traditioneel gefinancierd. Ze zijn op zoek naar nieuwe samenwerkingsvormen met de markt en met overheden. In deze Akroniek geven we een visie op de verdere ontwikkeling van Nederland. Zijn we er? Is Nederland af of zien we nieuwe uitdagingen? Het zal de lezer niet verbazen als we concluderen dat er nog zeer veel werk te verzetten is. De ontwikkeling van de stad, de centrumgebieden en de herstructurering van bedrijventerreinen hebben we centraal gesteld. Nederland is in het Europese krachtenveld niet meer dan een regio. Een zwaar belaste regio, waar veel mensen op een kleine oppervlakte leven. Wij zijn ervan overtuigd en wij menen serieus dat de nabije toekomst een concurrentieslag tussen Europese regio’s zal laten zien. De vraag is dan: hoe maak je je regio zo aantrekkelijk, dat bedrijven en mensen - of misschien beter gezegd: arbeidskrachten - zich in jouw regio willen vestigen. In het Nederlandse geval ligt de oplossing in het intensief benutten van het bestaande stedelijke weefsel en sparen van de open ruimte. Dus geen verdere verpaupering, maar het aanpakken en opwaarderen van bestaande gebieden. Bouwen in de wei is natuurlijk makkelijker, maar daarmee red je de stad niet. Nieuwe bedrijven in het landelijk gebied vestigen leidt tot meer ruimteclaims en een grotere automobiliteit. Elke planoloog weet dat je hiermee niet kunt door2

Texel: Oudeschild

Partners Akro Consult, van links naar rechts: Bert Wolting, Paul van Joolingen, Roger Kersten, Paul van Dijk.

35

AKRO CONSULT

20 JAAR

CONSULT gaan. We kunnen dus concluderen dat de makkelijke opgaven in aantal afnemen, we moeten de koers verleggen naar gebiedsontwikkeling op lange termijn. Daar is een lange adem voor nodig. Geen hit en run, maar intensief blijven werken aan bestaand gebied. Door marktpartijen in samenwerking met een krachtige overheid. Akro Consult maakt zich over de rol van de overheid zorgen. Niet de markt reguleert in schaarste; het is een goed faciliterende overheid die kansen schept en de samenwerking met de markt opzoekt. In deze Akroniek vindt u hierover de mening van ons bureau. Naast de praktijkervaring die ons bureau heeft opgedaan, hebben we voor tal van instellingen studies uitgevoerd op het vlak van de publiek private samenwerking (PPS). Voor ministeries, provincies en gemeenten. Over de juridische constructies,

de handleidingen, de rekenkundige modellen, het procesmanagement en de selecties van partijen. In deze Akroniek hebben we ook enkele beschouwingen over deze thema’s opgenomen. Naast onze visie hebben we partijen zoals Neprom, de gemeente, de provincie en marktpartijen gevraagd om een reactie. De afgelopen twintig jaar zijn snel verlopen. Dat komt omdat plezier in het werk centraal staat. Hard werken aan nieuwe uitdagingen. Oprecht zoeken naar de beste oplossingen, rekening houden met de belangen van alle partijen en het vinden van evenwicht in de samenwerking. Kritisch zijn richting marktpartijen, want dat leidt tot een betere positie op de lange termijn. Voor marktpartijen is de continuïteit de belangrijkste opgave. Dat betekent aanpassen en veranderen van rol. De overheid neemt een vooraanstaande positie in, verandert van samenstelling en komt niet altijd over als een betrouwbare partij. In de samenwerking zal de overheid haar doelen transparanter moeten formuleren en moeten investeren in een hoogwaardige bijdrage aan de gebiedsontwikkeling. Dat kost geld, vaak veel geld, maar de overheid is een economische factor van betekenis, ook in de toekomst. Samenwerking vraagt om vertrouwen, dat vraagt om commitment, naar de zaak en naar de partijen. Hiervoor is transparantie nodig. De huidige mededingingsregelgeving leidt eerder tot het formaliseren van verhoudingen en schept niet de ruimte om tot die open, transparante samenwerking te komen. Partijen schieten door de regelgeving in een formele stuip, die de creativiteit onnodig uit de competities haalt. Nog steeds zien wij het als onze belangrijkste opgave een brug te slaan tussen publiek en privaat. Dáárvoor willen wij onze ervaring en expertise inzetten. Ons staat een eindresultaat voor ogen waarin alle betrokkenen zich herkennen en waarbij iedereen het gevoel heeft dat zijn doelstellingen gerealiseerd zijn. Alleen bij een dergelijk eindresultaat is Nederland gebaat, alleen dan kunnen we iets neerzetten wat ook waarde heeft voor toekomstige generaties. Akro Consult is twintig jaar jong en ziet een actieve bijdrage in de komende periode als haar uitdaging. ■ 3

AKRO CONSULT

ADRIAAN GEUZE

Foto: Jean van Lingen

REDELOOS, RADELOOS, REDDELOOS

4

20 JAAR De Nederlandse traditie van ruimtelijke planning dreigt teloor te gaan. Dat is gevaarlijk, want in een klein, dichtbevolkt land is planning van eminent belang voor de sociaal-economische slagkracht. Ik zal proberen uit te leggen wat het verband is. Er zijn landen die door oorlogen gevormd worden, maar wij zijn door planning ontstaan, uit waterwerken en uit de noodzaak samen te leven op een zeer beperkt aantal vierkante kilometers. Onze planningtraditie is oud en heeft zich spontaan gevormd en ontwikkeld. In die traditie was landmaken zowel een culturele daad als een puur praktische aangelegenheid. In de negentiende eeuw werd die traditie losgelaten. In grote projecten als de Haarlemmermeerpolder of de Veenkoloniëen in het Noorden werd met een korte termijn blik en zuiver kapitalistische principes het land gemaakt of ontgonnen. Dit ging gepaard met ernstige sociale problemen. Technisch bleken die plannen ook niet perfect. De Haarlemmermeer was slecht doordacht, de landbouw kon niet functioneren, de ontginningsfase werd een langdurig fiasco. Dit echec was mede aanleiding om de volgende generatie landwinning anders te benaderen. Aan het eind van de negentiende eeuw leefde reeds het besef dat de verlangde Zuiderzeepolders op een andere manier tot stand zouden moeten komen. Na de Eerste Wereldoorlog werd dit ook werkelijkheid. De Zuiderzeewerken vormden de apotheose in de Nederlandse planningstraditie, waarin pragmatiek, trial and error, techonologische innovatie en onderzoek, inbreng private sector, social engineering en democratische inbedding gekoppeld werden. De wederopbouwgeneratie deed er nog een schepje bovenop. Zij hebben dat planningsmodel voor de opbouw van de rest verfijnd.

Wat is nu de kracht van Nederland? In de zestiende en zeventiende eeuw is een stelsel van watersteden ontstaan; ook de Randstad is uiteindelijk hierop gebaseerd. Die watersteden zijn geleidelijk uitgegroeid tot grote steden en daar zijn weer satellieten bij gekomen. We hebben gekozen voor een uiteengelegde stad met leegte ertussen. Planologen en historici constateren dat wij een zeer leefbare metropool hebben bedacht

en dat we gedoemd zijn te reizen. Door de leegte reizen we van de ene stad naar de andere. We ervaren het landschap en de geschiedenis en zien de natuur. Dankzij de uiteengelegde stad blijft onze diverse stedelijke cultuur behouden. Al die Gouda’s, Oudewaters, Haarlems, Leidens en noem maar op, ze hebben hun eigen identiteit. Het is zeer belangrijk dat we deze rijkdom koesteren.

AKRO CONSULT

zwijgen, maar ik denk dat het vrij catastrofaal is als deze ontwikkeling doorzet. Ik pleit ervoor dat wij ons realiseren wat op ons afkomt. En dan heb ik het er niet over of je het mooi of lelijk vindt, maar dat we een groot sociaal-economisch probleem aan het creëren zijn. Nederland vervaagt tot één grote blur. Een grauwe ongedefinieerde en veelal anonieme koek waar uiteindelijk niemand wil zitten en niemand wil wonen. In ieder geval niet al die slimme en creatieve mensen. Niet die nationale en internationale bedrijven, want iedereen erkent toch zo langzamerhand wel dat een goede woon- en leefomgeving een minstens

even belangrijke vestigingsvoorwaarde De vraag is nu: gaan we voort op is als een goed economisch klimaat. deze traditie of ruilen we haar in voor Dat geldt zeker voor de hoogwaardige een Los Angeles? Dat gaat namelijk informatie- en handelsmaatschappij gebeuren als we volharden in onze die we zo graag willen zijn. Amsterhuidige besluitloosheid. En als we dam-het Gooi, Den Haag-Wassenaar; onze landinrichting overlaten aan de ze doen het goed door hun combimarkt. Daar gaan we dan wel een natie van stedelijke kwaliteit en prijs voor betalen in de toekomst. hoogwaardige Wij kunnen open ruimte, alleen bestaan, “Als de sociaalmaar het is al ons potentieel behouden en economische structuur een probleem aan het worden meelopen in de afhankelijk is in steden als ratrace van de Rotterdam, wereld als we van ruimtelijke Zoetermeer, als collectief in planning maken we Gouda. We grote lijnen aankunnen wel geven hoe we Nederland kapot.” denken dat het willen dat ons daar wel meeland eruitziet. valt, maar ik vind helemaal niet dat Ik constateer dat de Nederlandse het daar wel meevalt. Steeds meer traditie van landinrichting zich in mensen begrijpen meteen dat men in een dal bevindt. Nog nooit in onze deze plaatsen niet moet gaan wonen, geschiedenis is het verlies aan landde bevolking van Rijnmond het meest. schap zo extreem geweest als nu. Als de sociaal-economische Twee hectare per uur. Nee, dit is niet structuur afhankelijk is van ruimtelijke Greenpeace die het over het immense planning, en dat is wat ik betoog, regenwoud van de Amazone heeft, dan zijn we Nederland kapot aan het dit zijn getallen die betrekking hebben maken. Dat doen we niet langs de op Nederland, het land waar onze weg van de geleidelijkheid, maar met kinderen moeten leven. Van die twee een krankzinnige snelheid. Met twee hectare ligt er één in de Randstad. hectare per uur. Elke dag verdwijnt een Vondelpark (40 ha) aan open ruimte. Dat zou Adriaan Geuze iedereen moeten weten. We kunnen Stedenbouwkundige West 8 ■ er over praten, we kunnen er over 5

ANDERE TIJDEN, NIEUWE UITDAGINGEN

Welke ontwikkelingen zijn ons inziens van belang? Allereerst dat Nederland vergrijst. En dan niet in theorie, als iets wat ‘straks’ gebeurt, maar nu, in de tegenwoordige tijd. Die vergrijzing stelt andere eisen aan onze samenleving. Aan de zorg, maar ook aan de huisvesting, want mensen willen en kunnen langer zelfstandig wonen. Politiek, overheden, markt; iedereen is zich hier al heel lang van bewust. De tijd van praten is voorbij, we moeten nu echt maatregelen gaan nemen. Daarnaast constateren we een demografische krimp. De aanwas van de bevolking neemt af. Dat is niet alleen toe te schrijven aan de maatregelen van minister Verdonk en aan het aantal afnemende autochtone geboortes; er is ook een dalend geboortecijfer waarneembaar onder de (van oorsprong) allochtone

Paul van Joolingen

Demografische en technologische ontwikkelingen zullen onze samenleving op korte termijn flink veranderen. De veranderingen zullen niet ongemerkt voorbijgaan aan de wereld van de ruimtelijke ordening en het vastgoed. Vanuit onze praktijkervaring constateren wij dat de oplossingen van gisteren niet langer voldoen voor de problemen van morgen.

“Ons land zou meer kunnen profiteren van de bestaande kwaliteiten in plaats van pogen nieuwe te creëren.” gezinnen. Die demografische krimp zal resulteren in zich ontvolkende regio’s. Dat is niet alleen iets dat wij denken, het is een feit. Het zijn niet alleen

6

meer de Den Helders en de Delfzijlen waar het woningaanbod de vraag overtreft, ook elders in Nederland, in regio’s die er fleuriger voorstaan, is de leegloop zichtbaar. Met het wegtrekken van de bewoners verdampt het bestaansrecht van de voorzieningen, waarna ook deze verdwijnen. Demografische krimp vertaalt zich eveneens in een afname van de beroepsbevolking, ook al zal de economie blijven groeien. Ten eerste doet zich de vraag voor wat we met al die leegstaande kantoorruimte gaan doen. Laten we de waarheid maar onder ogen zien: die krijgen we nooit meer vol. Wat ooit een groeimarkt was, is een verdringingsmarkt geworden. Wie denkt die miljoenen vierkante meters - voldoende om alle inwoners van Nederland te huisvesten - te kunnen herontwikkelen tot woonruimte, heeft weinig begrepen van de wensen van de gemiddelde woonconsument en de eisen van het Bouwbesluit. De afname van de beroepsbevolking, want daar hadden we het zojuist over, zal resulteren in een slag om arbeidskrachten. Het is een gevecht dat zich op Euro-schaal zal voltrekken, zoals Jaap Modder in deze Akroniek constateert. Wij zijn van mening dat de jeugd fysiek en mentaal mobieler is dan ooit. Ze denkt niet meer in steden, maar in regio’s en zelfs in landen. Waar het leven goed is, dáár ga je wonen; de binding met de geboortegrond neemt af. Niet alleen de prijsvechters in de lucht

20 JAAR

AKRO CONSULT

maar zeker ook de hogesnelheidslijnen op de grond smeden de arbeids- en consumentenmarkten van de grote Europese steden aaneen. Er ontstaan stedelijke agglomeraties die tot over de landsgrenzen heen reiken. Wie zijn economie draaiende wil houden, zorgt er maar beter voor dat al die talentvolle kosmopolieten in zijn stad of superregio willen wonen. Internationale bedrijven zullen hun vestigingsbeslissing met name daardoor laten leiden.

Zuinig zijn op open land In die concurrentieslag zullen we zuinig moeten omgaan met ons open land en de stad moeten koesteren. Doen we dat wel? Kijkend naar hoe er in Nederland wordt omgegaan met de bebouwde en onbebouwde ruimte, krijgen wij sterk de indruk van niet. Ons land zou meer kunnen profiteren van de bestaande kwaliteiten in plaats van pogen nieuwe te creëren. Je kunt nieuwe bedrijventerreinen aanleggen en de oude als nutteloze littekens in ons kostbare landschap achterlaten, wij denken dat het zinvoller is je creativiteit en energie aan te wenden om de bestaande te herstructureren. Dat is natuurlijk wel wat moeilijker. Waar kies je voor? Makkelijk verdiend geld of duurzaamheid? Dezelfde vraag is van toepassing op stedelijke vernieuwing. Wie met de helikopter boven de Amsterdamse Sloterplas gaat hangen, ziet alles wat z’n hart begeert: groen, water, een levendige binnenstad binnen handbereik, plenty

woonruimte, een luchthaven, een zeehaven. Nutten we al die kwaliteiten wel optimaal uit? De provincie Noord-Brabant getuigt van lef en inzicht door met een eigen ontwikkelingsmaatschappij de herstructurering van bedrijventerrein een impuls te geven. Een stad als Amsterdam lijkt genoeg kwaliteiten te hebben om mensen en investeerders aan zich te binden. Rotterdam daarentegen, slaagt er niet in de mensen die het beter krijgen vast te houden. Aan de bovenkant van de sociale ladder verlaten de bewoners de stad, de open plaatsen worden ingenomen door hen die het maatschappelijk moeilijk hebben, zoals Dominic Schrijer signaleert. Investeerders bedenken zich wel tweemaal voordat

7

ze hun geld steken in een afbladderende gemeenschap, terwijl juist hier hun geld zo hard nodig is. En dus kan de spiraal zijn neerwaartse beweging inzetten. Als we daar niets aan doen, eindigen we bij het Franse model, de banlieus. En wie daar eenmaal beland is, moet een gigantische inspanning leveren om het tij te keren. Let wel: wij willen benadrukken dat de scheidslijn tussen haves and have nots dwars door geloof en etniciteit loopt. We denken dat het wel een etnisch probleem wordt als een etnische groep van vader op zoon het gevoel krijgt dat hij er niet bij mag horen en dat hem de toegang tot de Nederlandse samenleving wordt ontzegd. Dan zal zo’n groep zich met hand en tand gaan

- denk aan het principe van de ontwikkelingsplanologie. Wil ze de belangen van de toekomstige generaties veilig stellen, dan zal ze echter ook ontwikkelingen moeten entameren en daarbij scherpe randvoorwaarden moeten definiëren, regisseur moeten zijn en partijen bij

Paul van Dijk

verzetten tegen de gevestigde orde en onbereikbaar worden voor alles wat we te bieden hebben op het gebied van werk, zorg en onderwijs. Investeren in de bestaande stad en de kwaliteit van het landschap is een noodzaak, om de concurrentieslag met de rest van Europa aan te kunnen maar ook om te voorkomen dat een deel van de Nederlanders buiten de boot valt. Waarbij het ene niet los kan worden gezien van het andere. We leven in een tijd van deregulering en liberalisering, dus de markt moet het doen. Maar wil de markt dat wel? Menno Maas, voorheen Amvest en nu ING Vastgoed, ziet mogelijkheden, maar onder voorwaarden. Ton Hillen van Heijmans Vastgoed wrijft nadenkend over de kin; hij heeft zo zijn twijfels. Voor de projectontwikkelaar is het risicodragend participeren in de stedelijke omgeving op dit moment een brug te ver. Hij kan zich wel heel goed voorstellen dat delen van het proces worden uitgevoerd door de projectontwikkelaar, maar geld investeren in de aankoop van onroerend goed, is een onderwerp van studie en nog geen concreet beleid. De overheid - Rijk, provincies, gemeenten - staat voor een herbezinning op haar rol en haar relaties met het maatschappelijke middenveld en de markt. Ze wordt steeds meer facilitator van ontwikkelingen

“Steeds nieuwe bedrijventerreinen aanleggen geeft voeding aan de verloedering van bestaande terreinen.”

8

elkaar moeten brengen. De overheid als een netwerkspeler die weet wat ze wil. Daar heb je bepaalde kwaliteiten voor nodig, ook de kwaliteiten om een visie te ontwikkelen, iets waar alle partijen om vragen. Nu kunnen we als samenleving wel allerlei eisen aan de overheid stellen, succes is alleen mogelijk als ook de markt haar verantwoordelijkheid neemt. Haar maatschappelijke verantwoordelijkheid wel te verstaan. Wij zouden graag tegen de markt willen zeggen: vluchten kan niet meer, de tijd van makkelijk geld verdienen is voorbij. Projectontwikkelaars, om maar een dwarsstraat te noemen, kunnen wel roepen dat ze zich zo thuis voelen in de wei en nog niet toe zijn aan risicodragend investeren in de herontwikkeling van het stedelijk gebied, het moment dat ze de stad in moeten is nabij. Misschien kan de overheid ze een handje helpen door buiten de stad schaarste te creëren. Dat is goed voor de stad, goed voor het landschap en ook goed voor marktpartijen die schaarste nodig hebben voor hun ‘waardecreatie’. Markt en overheid moeten zoeken naar een nieuwe symbiose, waar datgene wat goed is voor het bestaande stedelijk weefsel, ook goed is voor de markt. Nederland staat voor grote ruimtelijke opgaven. Wij denken dat het zeer onverstandig is als de overheid stopt met ordenen. ■

20 JAAR

9

AKRO CONSULT

JAAP MODDER OVER DE TOEKOMST VAN DE RUIMTELIJKE ORDENING

‘DE CONCURRENTIE TUSSEN EUROPESE REGIO’S WORDT EEN CONCURRENTIE TUSSEN ARBEIDSMARKTEN’

Jaap Modder, voormalig directeur van het NIROV en de huidige voorzitter van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, ziet in de Nota Ruimte wel degelijk een rode lijn die ooit begon als ‘gebundelde deconcentratie’. Maar zijn kritiekpunten zijn talrijker dan zijn loftuitingen: ‘De nota gaat voorbij aan vrijwel alle echte dilemma’s.’

De compacte stad, de netwerkstad, het stedelijk netwerk, ontwikkelingsplanologie. Zo maar wat RO-concepten die we de afgelopen tien, vijftien jaar via de verschillende nota’s over ons heenkregen. Zwabberen de beleidsbepalers bij de rijksoverheid van links naar rechts of is er toch sprake van een heldere marsroute?

Kustlijn bij stijgende zeespiegel.

“Wie straks zijn economie draaiende wil houden, zal fors moeten investeren in de kwaliteit van de stad.” Het idee de verstedelijking compact te houden en het landschap open, spreekt Modder aan; dat het beleidsparadigma van de verdelende rechtvaardigheid is losgelaten ten gunste van focussen, vindt hij een verademing. Zijn kritiek richt zich op andere elementen van het werk van minister Dekker en haar beleidsadviseurs. Het reusachtige probleem van de stijgende zeespiegel wordt goeddeels genegeerd, aldus Modder. We bouwen rustig een Zuidplaspolder vol, wat bij Amerikaanse bezoekers uit het post-New Orleans tijdperk leidde tot blikken vol ongeloof en opgetrokken wenkbrauwen. Modder zou liever een ruimtelijke oplossing zien voor wat Rijksadviseur voor het landschap Dirk Sijmons de Deltapuzzel noemt. ‘Bouwen binnen de 10

20 JAAR ring van Rotterdam, compacte hoogstedelijke woonmilieus creëren en uitzaaiingen tegengaan. Zoek het voor de rest hogerop, in het oosten van ons land, waar je ook over twintig jaar droge voeten hebt. Als zich ooit in de Zuidvleugel de wet van Murphy voltrekt, zitten de bewoners als ratten in de val. De nota heeft verzuimd deze problemen aan de orde te stellen en daarbij vijftig jaar vooruit te kijken.’

Tempografische krimp Kernpunt van zijn kritiek is het ontbreken van internationaal benul en Europees besef. Afgezien van enkele obligate zinnetjes over internationalisering en Europese schaal, beschouwt de Nota Ruimte Nederland als een economische en demografische entiteit waarbinnen op zichzelf staande ontwikkelingen aangestuurd kunnen worden. Volgens Jaap Modder manoeuvreren we onszelf daarmee in een uithoek van Europa. Waar het om gaat, aldus de voorzitter van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, is dat we aantakken op de grensoverschrijdende stedelijke mega-agglomeraties die aan het ontstaan zijn. ‘De tempografische kaart krimpt, de tijdsafstand wordt kleiner. De Randstad, het Ruhrgebied, de Vlaamse Ruit, Frankfurt, ze groeien naar elkaar toe. Het worden mega-regio’s met tientallen miljoenen inwoners, waarvan de Randstad een deel zou kunnen zijn.’ Met name de hoge snelheidslijn is op deze ontwikkelingen van grote invloed. Modder: ‘Daarom is zo’n discussie over het al dan niet aanleggen van de HSL-Oost lachwekkend. De lijn Amsterdam-Frankfurt is essentieel voor onze economie. Eindhoven-Brussel? Daar denken we niet eens aan. Ik reed laatst door België en zag hoe ze daar zonder gezeur nieuwe HSL-verbindingen aanleggen. Als steden aan elkaar worden gekoppeld, ontstaat een gezamenlijke arbeids- en consumentenmarkt. Dat zagen we toen de TGV Lille en Parijs met elkaar verbond. Aken, Keulen, Frankfurt, Brussel en Luik vormen dankzij de hogesnelheidslijn langzaam maar zeker steeds meer een geheel. De effecten zijn immens. Luik was nog maar een paar jaar geleden failliet, nu heeft Calatrava daar een nieuw centraal station gebouwd.’

Aantrekkelijke stad Tegelijk met de tempografische krimp zien we demografische krimp. Modder: ‘Biertje! denken de meeste politici, de problemen op de woningen arbeidsmarkt lossen als vanzelf op! Niets is minder waar. Er ontstaat straks een tekort aan gekwalificeerde arbeidskrachten. De concurrentie tussen Europese regio’s wordt daarom een concurrentie tussen arbeidsmarkten. Wie straks zijn economie draaiende wil houden, zal fors moeten investeren in de kwaliteit van de

“Als we de grote steden en hun regio als één geheel beschouwen, vinden we alle inkomensgroepen weer terug.”

11

AKRO CONSULT

stad. In Spanje hebben ze dat al goed in de gaten. Barcelona kan nu zijn arbeidspotentieel nog aanvullen met de leeglopende Spaanse Hoogvlakte, maar dat houdt een keer op. De stad maakt zichzelf aantrekkelijk als woonplaats voor afgestudeerden, ITCspecialisten, kennis-netwerkers en veelbelovende bachelors.’ Investeren in mobiliteit, investeren in de stad. Daar komt Modders betoog op neer. Tegenover zijn noodkreet over het gebrek aan internationaal schaalbesef in de Nederlandse politiek, staat een optimistischer geluid over de grote stad. ‘De stad is geëxplodeerd, de middenklasse is uitgezwermd. Neem Amsterdam. Amsterdam bestaat niet meer, ze heeft de regio nodig, maar de overloop naar Haarlem, Almere en het Gooi is redelijk overzichtelijk. Als we Amsterdam en de regio als één geheel beschouwen, vinden we alle inkomensgroepen weer terug. Rotterdam is een uitzondering, daar moeten we echt oppassen dat we de greep op de stad niet verliezen.’ ■

De Randstad als onderdeel van de grensoverschrijdende stedelijke megaagglomeraties.

BELEGGERS EN CORPORATIES IN DE STEDELIJKE VERNIEUWING

VAN ‘VERGAREN EN BEWAREN’ NAAR ‘WAARDE-CREATIE’ Vroeger ging de dorpeling naar de stad in de hoop daar voorspoed en geluk te vinden, tegenwoordig is een omgekeerde beweging waarneembaar. Met name de minder populaire, decentraal gelegen stadswijken zijn door de wegtrekkende beweging van het geld in zwaar weer geraakt. De noodzakelijke herstructurering komt maar moeizaam van de grond. Wat kan de markt hier doen, nu de overheid zich terugtrekt en de hand op de knip houdt? Jim Schuyt, directievoorzitter van woningcorporatie de Alliantie, en Menno Maas, ten tijde van dit gesprek directeur van Woningbelegger Amvest, zien wel degelijk mogelijkheden.

Liefst 56 probleemwijken komen in aanmerking voor geld van het grotestedenbeleid. Dat leidt tot een wel erg grote verdunning, aldus deskundigen; beter zou het zijn méér geld te stoppen in de gebieden die het echt nodig hebben en de andere grotendeels de eigen boontjes te laten doppen. Ook Jim Schuyt en Menno Maas brengen een dergelijke scheidslijn aan. Volgens hen zijn er twee categorieën probleemwijken: wijken die we met een relatief kleine impuls aan de praat kunnen krijgen en wijken waar op alle fronten flink geïnvesteerd moet worden: in de fysieke component van de stedelijke vernieuwing, maar ook in opleiding,

openbare ruimte, werk, sociale samenhang, voorzieningen. Van de laatste categorie zijn er circa tien, twaalf. Daar is het alarmfase rood, aldus Schuyt: ‘Als we niets doen, raken we ze kwijt. Het is een heel andere opgave dan die van de stadsvernieuwing in de jaren zeventig. Toen trok je een lijntje rond je gebied. Als je daarbinnen je werk had gedaan, was je klaar. De huidige opgave is complexer en omvangrijker. Nu weten we dat de zachte kant van vernieuwing net zo belangrijk is als de harde. Alleen, we doen zo weinig met die kennis.’

MENNO MAAS:

“We hoeven niet altijd hoog in te stappen en nog hoger te eindigen.” Geleidelijke waardeontwikkeling Volgens Menno Maas wil een ontwikkelende belegger als Amvest best investeren in de probleemwijken. In 2005 was pakweg 50% van de investeringen van Amvest binnenstedelijk. Daar is een weinig 12

prozaïsche verklaring voor: er zijn straks geen uitleggebieden meer. Maar er vindt ook een geleidelijke omslag in het denken van de beleggers plaats. Maas: ‘Vroeger luidde het adagium: vergaren en bewaren. Nu is onze opdracht waarde creëren. Amvest heeft veel geld en zit in de woningbouw. Wat is er mooier dan dit geld te laten renderen door het maatschappelijk verantwoord te investeren? Je moet wel zorgvuldig te werk gaan. Ik geloof niet dat het veel zin heeft koopwoningen en dure huurwoningen in een wijk neer te zetten, zolang die wijk nog het

imago van probleemgebied heeft. Maar we hoeven niet altijd hoog in te stappen en nog hoger te eindigen. We kunnen ook binnenkomen aan de onderkant van de markt en deze na een periode van waardeontwikkeling weer verlaten. Een rit over een periode van tien jaar vind ik overzichtelijk, vijftien jaar zou me te lang zijn.’

Samenwerkingsvehikel Alvorens een Amvest in de herstructureringsgebieden wil investeren, moet er wel aan voorwaarden worden voldaan. Een daadkrachtige lokale overheid is voor Maas een absolute vereiste, een overheid die een integrale visie op de problematiek heeft en

20 JAAR continuïteit biedt: ‘We hebben lijstjes waarop gemeenten staan die aan onze eisen voldoen.’ Investeringen in de fysieke component moeten hand in hand gaan met het aanpakken van de sociaal-economische problematiek; een tweede harde voorwaarde. Verder wil Maas dat er een samenwerkingsvehikel wordt opgetuigd. Dat gebeurt nog te weinig, vindt hij. ‘Het Amsterdamse Stedenfonds vind ik een goed initiatief. Liefst zie ik dat de overheid participeert, al is het maar voor een paar procenten. Dat garandeert een coöperatieve overheid, want alle neuzen moeten dezelfde kant op staan.’

Hit and run Beleggers zijn in de herstructureringsgebieden de natuurlijke partners van de corporaties, vindt Jim Schuyt. ‘Beleggers kunnen en durven naar

rendement op de lange termijn kijken, en dat is nodig bij een taaie materie als de opwaardering van een probleemwijk. Beleggers en corporaties zijn voor een groot deel complementair. Wij zijn goed thuis in de wijken, hebben daar onze netwerken, kennen het vastgoed, weten van wijkbeheer. Beleggers, althans ontwikkelende beleggers als Amvest, weten veel van dynamisch portefeuillebeheer, procesmanagement en de marketing van het duurdere woningbezit.’ En de projectontwikkelaars? Schuyt: ‘Die denken voor de stedelijke vernieuwing te veel in termen van hit and run. Ze willen hun rendement binnen een paar jaar maken. Toch

hebben we ze nodig, bij voorbeeld bij tenders en prijsvragen. Een samenwerkingsverband met een projectontwikkelaar werkt statusverhogend. Verder zijn ze nodig voor de risicospreiding, vooral als bedrijfsonroerend goed om de hoek komt kijken. En heel soms hebben ze binnenstedelijke posities.’

JIM SCHUYT:

“Als beleggers en corporaties flink in de herstructureringsgebieden investeren, moeten ze wel vrijheid van handelen krijgen.”

Wethouders met lef Ook de gemeente moet actief betrokken blijven bij de stedelijke vernieuwing. Maas: ‘Voor de bestuursrechterlijke instrumenten zoals de Wvg. En voor de democratische legitimatie en het creëren van draagvlak, want als je gaat ingrijpen in de bestaande stad is het draagvlak dun.’ Jim Schuyt plaats bij het laatste een kanttekening: ‘Ook als corporatie kunnen we een rol spelen in het creëren van draagvlak, bijvoorbeeld door het voeren van een gematigd huurbeleid bij sloop-nieuwbouw. Als wij zorgvuldig te werk gaan, overtuigen we de mensen van de nut en noodzaak. Je moet ervoor 13

AKRO CONSULT

waken dat de politiek zich meester maakt van het proces. De afgelopen jaren heb ik te weinig wethouders met lef gezien. Het leek er op dat het lokale bestuur bang was voor de politiek en voor maatschappelijke groeperingen. Ik hoop dat na de recente gemeenteraadsverkiezingen er meer bestuurlijke daadkracht komt. Niet onbelangrijk is dat de politiek die bestuurders dat lef ook gunt. Er wordt te vaak op de rem getrapt, dat is er met de komst van het dualisme niet beter op geworden. Als beleggers en corporaties flink in de herstructureringsgebieden investeren, moeten ze wel vrijheid van handelen krijgen. De overheid moet dan niet allerlei clausules en voorwaarden aan de samenwerkingsovereenkomsten verbinden. Anders kom je in een eindeloze reeks onderhandelingen terecht. Dat haalt niet alleen de vaart uit het proces maar

frustreert ook de deelnemers. In een langdurige herstructurering moet je ervoor gaan. Als er geen 100% inzet is, lukt het niet.’ ■

‘WIE HOUDT VAN HET LANDELIJK GEBIED, KOESTERT DE GROTE STAD’ Het is niet een uitspraak van Dominic Schrijer, wel één waar hij het van harte mee eens is. De slagvaardige wethouder eerst van Charlois en nu van Rotterdam legt de nadruk op de ‘zachte kanten’ van de stedelijke vernieuwing. Een pleidooi voor armoedebestrijding à la de jaren twintig, gekleed in een modern jasje en besprenkeld met een vleugje paternalisme.

14

Bij de revitalisering van de stad en de herstructurering van de achterstandswijken is volgens Schrijer de woningdichtheid of de kwaliteit van de woningvoorraad niet het grote probleem. We moeten tegelijk met de fysieke kant ook de sociale kant aanpakken, zo meent hij. ‘Dat roept iedereen, maar we pakken niet door.’ Wel ziet hij een verandering ten goede: ‘Steeds meer wethouders sociaal hebben ook het fysieke deel in hun portefeuille, en andersom.’

Heilige huisjes Het welslagen van stedelijke vernieuwing is natuurlijk een kwestie van geld, maar er is meer nodig. Schrijer haalt Pieter Tops aan, hoogleraar bestuurskunde aan de Universiteit van Tilburg. Die onderscheidt een drietal kritische succesvoorwaarden. ‘Ten eerste is er een sense of urgency noodzakelijk dat door meerdere partijen wordt gedeeld, met name door het lokale bestuur en de corporaties. Daarnaast heb je genoeg creatieve mensen nodig, mensen die problemen op een onorthodoxe manier te lijf willen gaan en die uitgaan van de mogelijkheden in plaats van de onmogelijkheden. Dat kunnen ambtenaren, bestuurders of medewerkers van

20 JAAR

AKRO CONSULT

HENRY MEIJDAM, VOORZITTER VROM-RAAD:

VRAAGGERICHTE BOUWSTRATEGIE STEDEN NOODZAKELIJK

een corporatie zijn, maar evengoed buurtmoeders of een schooldirecteur. Ten derde hebben de partijen die commitment tonen rugdekking nodig: van de gemeenteraad bijvoorbeeld, of van de raad van bestuur van de corporatie. Want om iets te veranderen, zul je tegen heilige huisjes moeten schoppen.’ De kritiek dat gemeentebestuurders onvoldoende continuïteit zouden bieden, wordt door Schrijer weggewuifd. Wat hem meer zorgen baart, is de deskundigheid van de bestuurders: ‘Als je in een publiek private samenwerking wilt functio-

Steeds meer wethouders hebben ook het fysieke deel in hun portefeuille, en andersom. neren, moet je wat in huis hebben. Als we niet meer aandacht aan scholing van politici geven, hebben we straks een geprofessionaliseerd ambtenarenapparaat geleid door bestuurlijke amateurs.’ ➤

15

Er is een tendens om in onbruik geraakte landbouwgronden te ontwikkelen tot geriefelijke woonlocaties. Dat leidt tot het wegtrekken van koopkracht uit de steden. Henry Meijdam: ‘Het stedelijke vraagstuk wordt ambivalent benaderd. Als je de steden vitaal wilt houden, moet je inzetten op de stedelijke cultuur als kwaliteitsfenomeen. Dat is een andere insteek dan een geweldige verdichtingslag toe te passen. De uitdaging is het koppelen van de toenemende koopkracht in de stad aan vraaggericht bouwen en hoogwaardige verdichting. Het gaat erom in welke mate je de kwaliteitsbehoefte van de woonconsument kan bevredigen. Bouw voor de stedelijke consument die meer te verteren heeft. Naarmate het inkomen stijgt, stijgt ook de behoefte aan ruimte en voorzieningen, maar de stad en het gebied daaromheen moeten niet concurreren met de landelijke gebieden, ze moeten elk hun deel van de markt bedienen. Als je de woonbehoefte-onderzoeken bekijkt, dan is er in dit land nog steeds een toenemende vraag naar wonen in een groene omgeving. Je moet de ontwikkelingen in het landelijke gebied niet stop zetten, maar je moet er tegelijkertijd voor zorgen dat in de stedelijke omgeving kwaliteit een leidende factor wordt in de besluitvorming. Voor de steden moet veel meer een vraaggerichte strategie worden gevolgd dan een aanbodgerichte strategie. Dat doen we in het landelijke gebied ook.’ ■

Millinxpark: stedelijke vernieuwing met fysieke en sociale aanpak.

Bovenklasse en onderklasse Volgens Schrijer ligt de oplossing van het probleem in het aanpakken van de achterstandscultuur. Daaronder verstaat hij de instant behoeftebevrediging, de mentaliteit van ‘ik mag pakken wat ik nodig heb’, de desinteresse voor en dus verwaarlozing van de leefomgeving, werkloosheid, vandalisme, drugsgebruik. ‘Het probleem van een stad als Rotterdam is dat de bovenlaag de stad verlaat en dat de open plaatsen worden ingenomen door een onderklasse. Mensen die problemen hebben met taal, opvoeding, die schulden hebben en de weg niet weten in onze samenleving. Met andere woorden: mensen die zichzelf niet kunnen redden. De scheidslijn bovenklasse-onderklasse loopt dwars door etnische en geloofsgroepen heen. Ook Surinamers, Turken en Marokkanen die het beter krijgen, verlaten de stad. Niemand wil wonen temidden van armoede. In het wegwerken van de achterstandscultuur moet je investeren. Anders blijft de middenklasse de stad verlaten.’

Wat we nodig hebben is een vorm van armoedebestrijding die teruggaat naar de jaren twintig van de vorige eeuw. de buurt schoonmaken en schoonhouden. Rotterdam heeft daarmee de laatste vier tot acht jaar landelijk naam gemaakt. Maar als je niets doet aan de instroom van de onderklasse en de uitstroom van de bovenklasse, blijf je in de fase van de harde klappen steken. Wat we nodig hebben is een vorm van armoedebestrijding die teruggaat naar de jaren twintig van de vorige eeuw. Een verheffing van de onderklasse, van het nieuwe

Armoedebestrijding De vraag is hoe je de achterstandscultuur ombuigt. Schrijer verwijst naar de praktijk van RotterdamZuid en Charlois. ‘Eind jaren negentig kregen we signalen dat de wijken aan het afglijden waren: toenemende criminaliteit, vervuiling, groeiende gevoelens van onveiligheid. De eerste fase is dan die van de korte, harde klappen. Meer toezicht, meer politie, 16

proletariaat, door een mengvorm van paternalisme en zorg. Oude instituties als onderwijsinstellingen, corporaties en de gezondheidszorg hebben daarvoor nog steeds de instrumenten. Die moeten op een nieuwe, eigentijdse manier worden ingezet.’ Is dat wel mogelijk in een ontzuilde samenleving? Schrijer geeft toe dat de oude sociale structuren met onder meer vakbond en kerk hun bindende kracht hebben verloren. ‘Maar er zijn daarvoor nieuwe in de plaats gekomen: de brede school, sportverenigingen, speeltuinverenigingen, de politie. En je mag best wat van de mensen verlangen, ze aanspreken op hun verantwoordelijkheden.’ De tijd van de vrijblijvendheid is wat Dominic Schrijer betreft voorbij. Dat geldt voor de inwoners van de grote steden, maar ook voor de partijen die daar actief zijn en de stad haar vitaliteit kunnen teruggeven. ■

20 JAAR

AKRO CONSULT

“Niemand wil wonen temidden van armoede”.

17

JAN VAN DER MOOLEN OVER DE ROL VAN DE CORPORATIES

‘WE ZOUDEN OVER INTEGRATIE EN ARBEIDSMARKTPARTICIPATIE MOETEN PRATEN, NIET OVER DE WONINGMARKT’ Jan van der Moolen, algemeen directeur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, beschouwt corporaties als de aangewezen partijen om de regie in de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling op te pakken. ‘Het gaat om waardeontwikkeling in de wijk en de corporaties hebben daarvoor de munitie. Ze hebben het bezit, ze hebben verstand van onderhoud, exploitatie en beheer, ze hebben een trouw klantenbestand en een enorme klanten-database.’ Vrijblijvendheid is volgens Van der Moolen de dood in de pot. Vrijblijvend noemt hij de convenanten die lokale overheden met de corporaties hebben gesloten over de aanpak van de achterstandsgebieden. ‘De meeste afspraken betreffen vanzelfsprekende zaken.’ De bekendste samenwerkingsverbanden hebben volgens hem te weinig bevoegdheden om slagvaardig op te kunnen treden. En daarnaast is er geen druk van de kant van de rijksoverheid op de corporaties om iets te doen met hun potentiële investeringscapaciteit. ‘De corporaties zijn rijker dan ze zelf dachten. Maar er zijn geen prikkels om te investeren, ook niet vanuit de woningmarkt.’ De discussie over zeggenschap die zowel bij investeringscapaciteit als bij de relatie verhuurder - klanten speelt, zal de komende tijd bovenaan de agenda staan, aldus Van der Moolen. Hij noemt als voorbeeld de introductie van de heffingswet. ‘Als corporaties zelf beleid hadden ontwikkeld, dan hadden ze het initiatief kunnen behouden. Directies zijn meer bezig met strategische vraagstukken rond de organisatie dan met de inhoud. Opvallend is dat de onderwerpen waarover we nu discussiëren precies dezelfde zijn als dertien jaar geleden, toen de bruteringsoperatie werd ingezet. We voeren de verkeerde discussies met de verkeerde instrumenten. Toen de corporaties werden opgericht, ging het ze niet om woningen maar om de volksgezondheid. Nu zouden we over integratie en arbeidsmarktparticipatie moeten praten.’ ■ 18

20 JAAR

AKRO CONSULT

TON HILLEN (HEIJMANS VASTGOED):

‘IN DE HERSTRUCTURERING ZIJN BEPERKTE MOGELIJKHEDEN OM DE LEAD TE NEMEN’ Projectontwikkelaars zijn meer gefocused op korte termijn rendementen om een rol te kunnen spelen in de stedelijke vernieuwing. Dat is althans een veelgehoorde klacht bij corporaties en gemeenten. Ton Hillen, directeur van Heijmans Vastgoed, nuanceert dit beeld, maar geheel tegenspreken doet hij het niet. In de uitleggebieden voelt hij zich uitstekend thuis, maar in binnenstedelijke herstructurering kan hij minder goed uit de voeten, zo reageert hij. ‘Er zijn actieve projectontwikkelaars in de stedelijke vernieuwing: Proper Stok, ERA. Maar de rol van een projectontwikkelaar is vaak anders dan in de uitleg-

gebieden. Je koopt geen hele wijk op. Voor een beursgenoteerde onderneming is de liquiditeitspositie en de hoge en langdurige investeringen in relatie tot een relatief laag rendement en een lange terugverdienperiode minder attractief. Daar komt bij dat het vastgoed veelal in handen is van corporaties en de openbare ruimte van de gemeente, waardoor het voor projectontwikkelaars moeilijk is posities te verwerven.

19

In de herstructurering zijn voor de ontwikkelaar onvoldoende mogelijkheden om de lead te nemen. Wij moeten worden ingezet op basis van onze toegevoegde waarde, in dit geval de ontwikkel- en proceskennis van zowel grondexploitaties, gebiedsontwikkeling en opstalontwikkeling. Het punt is alleen dat je daarmee moeilijk binnenkomt bij de corporaties.’ Toch wil Heijmans best participeren in de stedelijke vernieuwing, maar dan voor een kleiner deel in de portefeuille. De investeringen in de huidige portefeuille van Heijmans bestaan voor 40 procent uit herstructurering en transformatiegebieden, waarbij vooral in de transformatiegebieden ook het beheer wordt meegenomen. Maar grootschalige investeringen plegen en vanuit die investeringen trekker zijn van de binnenstedelijke herstructurering, zit er volgens hem vooralsnog niet in. Wij zijn best bereid te investeren mits wij ook de lead kunnen nemen. Dit gebeurt zeker bij de transformatie van binnenstedelijke gebieden. Voor de herstructurering ziet de heer Hillen voor Heijmans Vastgoed een grotere rol weggelegd vanuit processturing en het op gang brengen van de marktwerking, want revitalisering van bestaande wijken en achterstandswijken is een langdurig proces waarbij je een positieve imagospiraal moet zien te bewerkstelligen. ■

MEGA-MALLS EN DE BESTAANDE STAD

‘DE NIEUWE WINKELCENTRA VOELEN VAAK GEFORCEERD AAN’ Een stad is een vitale stad als zij haar bewoners en bezoekers een bont palet aan voorzieningen kan bieden. In die zin zijn de weidewinkels of mega-shopping-

malls een bedreiging. Komt dit fenomeen, dat we al kennen van Duitsland en Frankrijk en inmiddels ook van Zuid-Europa, onze kant op? Worden de historische binnensteden openluchtmusea en zijn de winkelcentra in de probleemwijken tot leegstand gedoemd? Een ontwikkelaar, een architect en een gemeente-ambtenaar

Daan van der Vorm

over de kansen en bedreigingen.

20

20 JAAR

Jo Scheffer en Karin Diederen.

Daan van der Vorm, directeur van Next Real Estate en Van der Vorm Bouw uit Papendrecht, is uitstekend thuis in commercieel vastgoed. ‘In Portugal schieten de malls als paddestoelen uit de grond. En ze floreren, ondanks de fijnmazigheid van het winkelaanbod in dat land.’ Ook in Nederland ziet Van der Vorm kansen, ofschoon veel ontwikkelaars zich rijk rekenen. ‘Ter legitimatie van hun plannen definiëren ze koopkrachtgebieden waar 5 miljoen mensen wonen. Ze vergeten gemakshalve dat 25 kilometer verderop een concurrent dezelfde cirkels trekt. Ze vissen uit dezelfde vijver.’

Opwaarderen

ten koste van de bestaande stad te gaan. Toen er een outlet-center op loopafstand van de binnenstad van Roermond verrees, hield iedereen zijn hart vast. Nu, vier, vijf jaar later, zie je dat de komst heeft geleid tot een groei van het aantal bezoekers van de binnenstad. Het hangt er dus erg vanaf wat je neerzet en waar.’ Karin Diederen van het Ontwikkelingsbedrijf gemeente Utrecht wil de outlet-centers en shopping malls als het even kan binnen de stadsgrenzen houden. ‘Utrecht heeft een meubelboulevard waar grote winkels en ook bedrijfshallen staan. Dat gebied voldoet niet aan de wensen van de consument. Samen met marktpartijen gaan we na hoe we het kunnen opwaarderen.’

Een goede bereikbaarheid en goede parkeervoorzieningen zijn essentieel voor winkelcentra. Wat dat betreft zijn de grote steden door de bouw van ondergrondse parkeergarages bezig met een succesvolle inhaalslag. Jo Scheffer van AGS Architecten & Planners is dan ook niet zo somber over de toekomst. ‘De nieuwe winkelcentra voelen vaak geforceerd aan, de binnensteden hebben van nature hun variatie en diversiteit van functies.’ Volgens Scheffer beschikken de grote steden nog over genoeg ruimte om de eigentijdse winkelcentra te ontwikkelen waar de consument blijkbaar zo’n behoefte aan heeft. ‘Dat hoeft helemaal niet 21

AKRO CONSULT

“Je zou de ontwikkelaars moeten verplichten het vastgoed een aantal jaren in portefeuille te houden.” Lokale ontwikkelaars Voor de leefbaarheid van de herstructureringsgebieden is revitalisering van de bestaande winkelcentra van eminent belang. Het winkelcentrum van de Utrechtse GSB-wijk Kanaleneiland moet worden opgewaardeerd tot een

“Projectontwikkelaars zijn voornamelijk bezig met diversificatie van risico’s.”

Een gebied dat niet voldoet aan de wensen van de consument.

bovenwijks niveau. Dat houdt ook in een forse uitbreiding van het winkelareaal, van 20.000 naar 35.000 vierkante meters. De vraag is of projectontwikke-

laars in dit soort projecten een rol kunnen spelen. Jo Scheffer: ‘Je ziet dat marktpartijen die in de betreffende stad gevestigd zijn uit liefde voor hun stad meer gericht zijn op kwaliteit, op duurzaamheid ook. Ze voelen de couleur locale goed aan, er is verwevenheid met de plek.’ Karin Diederen beaamt dat en zegt dat je die betrokkenheid kunt uitnutten, wat niet wil zeggen dat je geen landelijk ontwikkelaars moet betrekken.

22

‘Je moet ook de markt scherp houden.’ Ook Daan van der Vorm ziet voor zijn bedrijf een rol weggelegd. De overheid zou het voor de private partijen dan wel aantrekkelijker moeten maken in de bestaande stad te investeren, door de regelgeving te versoepelen en het fiscale instrumentarium aan te passen.’ Tegelijk is hij niet te beroerd om met het vingertje naar de markt te wijzen. ‘Nu zijn projectontwikkelaars voor-

20 JAAR

namelijk bezig met diversificatie van risico’s. Trek die broek eens aan en ga echt risicodragend ontwikkelen!’ Zijn familiebedrijf heeft van oudsher flink wat onroerend goed in portefeuille. Hij kijkt daarom ook door de bril van een belegger naar zijn bezit: ‘Je zou de ontwikkelaars eigenlijk moeten verplichten het vastgoed een aantal jaren in portefeuille te houden. Dan nemen ze automatisch beslissingen die ook op de lange termijn verstandig zijn. Dan maak je niet alleen ruimte voor het grootwinkelbedrijf, maar geef je ook de kleine gespecialiseerde winkeltjes een kans. Juist die geven een winkelgebied extra glans.’ ■

23

AKRO CONSULT

HOE BRABANT ZIJN BEDRIJVENTERREINEN HERSTRUCTUREERT

PUBLIEKE INSPANNINGEN VOOR EEN PRIVATE KWESTIE In een land waar de grond schaars is, moet je zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte. Daarover is iedereen het eens, en dus is iedereen het er ook over eens dat je oude bedrijventerreinen moet herstructureren alvorens nieuwe aan te leggen. Helaas wordt dit geloof overwegend met de mond beleden. Eerder dit jaar nog publiceerde de VROM-raad een onderzoek waaruit bleek dat gemeenten elkaar rustig beconcurreren door grond van nieuwe terreinen onder de kostprijs aan te bieden. Dat het anders kan, laat de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) zien. Hoe een provincie haar maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt en met kennis en geld de herstructurering orkestreert. Bedrijventerreinen kennen zo hun eigen, treurige cyclus. Een gemeente ontwikkelt, al dan niet in een PPSconstructie, een nieuw areaal. De eerste vestigers worden met tromgeroffel ontvangen, al snel volgen meerdere schapen. Maar dan treedt het verval in. De openbare ruimte wordt slecht onderhouden, de eerstkomers vertrekken, andere gaan failliet, onduidelijke nieuwkomers nemen hun plaats in. De neerwaartse spiraal is ingezet en komt pas tot

stilstand als het ooit zo beloftevolle ondernemersparadijsje is getransformeerd in een gewilde vestigingslocatie voor hennepkwekers en autoslopers. Degenen die het zich kunnen permitteren hoppen naar de naburige (lees: concurrerende) gemeente, die zojuist óók een prachtig bedrijventerrein heeft aangelegd. En zo laten de (oude) bedrijventerreinen een spoor van vernieling achter in ons dierbare landschap.

24

Inbreidingsopgave Nu is dit beeld natuurlijk gechargeerd, maar het is een feit dat we met een toenemend aantal vierkante meters oude bedrijventerreinen zitten opgescheept, terwijl er aan de andere kant even zovele nieuwe vierkante meters worden aangelegd. In NoordBrabant tracht de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM), met als aandeelhouders de provincie en het ministerie van Economische Zaken, het tij te keren. Bedrijventerreinen die dreigen te verloederen worden door het inbrengen van kennis en kapitaal opgewaardeerd. Opvallend is dat de provincie zich via de BOM een rol toe-eigent die in een tijd van deregulering en liberalisering bij de markt zou horen te liggen. En is geld in bedrijventerreinen steken wel een overheidstaak? In ieder geval wel als je herstructurering van bedrijventerrein waardeert als een maatschappelijke opgave, aldus gedeputeerde Onno Hoes. Hoes benadrukt in eerste instantie de economische invalshoek: ‘Overheden hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om een goed vestigingsklimaat te creëren. Het maakt het bedrijfsleven niet uit of Rijk, provincie of gemeente daar zorg voor draagt, als het maar gebeurt.’ John Jorritsma, directeur van de BOM, brengt de duurzaamheidscomponent in: ‘In NoordBrabant ligt liefst 5500 hectare verouderd bedrijventerrein. De aanleg van nieuw terrein versnelt de ver-

20 JAAR

Onno Hoes

Kees Kools

Terug naar de BOM: wat kan de speciaal voor deze opgave met een nieuwe kerntaak opgetuigde ontwikkelingsmaatschappij voor de gemeenten betekenen? Gedeputeerde Onno Hoes: ‘De gemeenten hebben vaak de capaciteit niet om de complexe herstructureringsopgave uit te voeren: er is sprake van ingewikkelde eigendomsverhoudingen, saneringsproblematiek, infrastructuur, enzovoort. Gevolg is dat binnen gemeenten

25

zijn. In feite is er geen probleemeigenaar, maar er moet wel wat gebeuren. Gemeenten kunnen de zaak in beweging krijgen door actief grond te verwerven. De BOM dekt de onrendabele investeringen af. De provinciale bijdragen moeten wel specifiek én gelimiteerd zijn. Gemeenten, maar ook andere overheden, hebben fondsen als het gaat om beheerszaken en kwaliteitsimpulsen. Wij willen gemeenten mogelijkheden bieden die ze anders niet kunnen benutten. Het is geen subsidie, maar triggermoney, investeringen die deels rendabel moeten worden gemaakt.’ De provincie participeert daarbij via de BOM in de grondexploitatie. Per project of bedrijventerrein wordt

Martin Krikken

Snijvlak publiek-privaat

meer aandacht bestaat voor leukere en makkelijkere opgaven.’ Jorritsma: ‘We brengen expertise in, zodat de gemeenten niet elke keer opnieuw het wiel hoeven uit te vinden. De BOM stippelt een marsroute uit van ideevorming via planvorming tot uitvoering. We opereren op het snijvlak van publiek en privaat, bouwen bruggen tussen deze twee werelden. Onze doelstelling is duurzame economische structuurversterking tot stand te brengen; dat maakt ons voor alle partijen onverdacht.’ Een tweede aspect betreft de financiële participatie van de provincie. Hoes: ‘De locaties zijn vaak in handen van partijen die nauwelijks binding hebben met het gebied en daardoor weinig investeringsbereid

John Jorritsma

loedering van het bestaande areaal en tast de kwaliteit van het open landschap aan. We hebben daarom van Provinciale Staten een flinke inbreidingsopgave meegekregen.’

AKRO CONSULT

een vennootschap gevormd, bestaande uit de verschillende partners en de Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (BHB), de uitvoerende tak van de vierde kerntaak. Volgens Hoes omdat deze laatste de regie kan voeren, en daarvoor de positie heeft.

Wet Werk en Bijstand Uit het onderzoek van de VROM-raad blijkt dat gemeenten elkaar in deze eerder als concurrenten

dan als partners zien. En zitten ze wel te wachten op inmenging van een hogere overheid? In Brabant weten de lokale overheden onderling en de provinciale overheid elkaar goed te vinden, aldus accountmanager bedrijven van de gemeente Roosendaal, Kees Kools. De tijd dat gemeenten op zoek gingen naar eigen succes is volgens hem voorbij. ‘Er is meer aandacht voor de regionale economie. Of het bedrijventerrein nu binnen de grenzen van gemeente A of

culiere belangen wilt behartigen, heb je een politieke barrière te overwinnen. Bij de gemeenteraad is het al gauw: laat het bedrijfsleven zijn eigen boontjes doppen, we hebben al moeite genoeg om de gemeentebegroting rond te krijgen. Met de BOM op de achtergrond was het voor het bestuur eenvoudiger om de raad te overtuigen van de noodzaak en de kans van slagen.’

Revolverend Majoppeveld werd niet als een omvangrijke herstructureringsoperatie opgepakt, maar door precisiewerk, aldus Marten Krikken, directeur Projecten van de BMB. ‘Door kleine

gemeente B ligt, maakt niet zoveel meer uit. De nieuwe Wet Werk en Bijstand is daar mede debet aan. Werkgelegenheid is een regionaal probleem en vereist een regionale aanpak. Als de ingezetenen van de gemeente maar aan de slag kunnen.’ Bedrijventerrein Majoppeveld bij Roosendaal was het eerste (proef)project van de BOM. Kools: ‘Wij slaagden er niet in de herstructurering alleen van de grond te krijgen. Bovendien, als je als gemeente parti-

chirurgische ingrepen worden de rotte plekken weggesneden. Ondernemers zien dat er weer nieuwe vestigers komen en dat braakliggende terreinen bebouwd worden. Zo stop je de neerwaartse spiraal.’ De kosten vielen mee. Krikken merkt op dat de herstructurering niet uitsluitend een financiële maar zeker ook een organisatorische uitdaging was. Wat hielp was dat het Majoppeveld onder de Topper-regeling viel, waardoor er geen provinciegeld noodzakelijk was. De verwerving vond bovendien plaats aan de onderkant van de markt, de grond en opstallen konden alleen maar meer waard worden. 26

Krikken: ‘Het wordt ingewikkelder met de projecten die we nu in portefeuille hebben. Daar nemen wij de plaats in van de subsidiërende rijksoverheid. Voor de BHB is het de uitdaging om projectmanagement te leveren en een levensvatbaar herstructureringsplan te ontwikkelen. Vervolgens moeten we voldoende smeermiddelen inbrengen. Die investeringen moeten deels revolverend zijn. Als dat lukt, kunnen we het lang volhouden.’ ■

20 JAAR

AKRO CONSULT

PPS: VERTROUWEN ALLEEN IS NIET VOLDOENDE Dat smaakte naar meer. Zelf initiatieven ontwikkelen zou wel eens een profijtelijke aangelegenheid kunnen zijn, analoog aan de ijzeren wet dat aanbod vraag schept. De overheid had daar aanvankelijk moeite mee; die achterdocht is overigens nog steeds niet helemaal verdwenen, en misschien is dat maar goed ook. De markt liet zich echter niet meer met een kluitje het riet in sturen. Na vijftien jaar serieuze samenwerking waarin de overheid het voortouw had genomen, vond de markt dat zij het recht had serieus genomen te worden.

Bert Wolting

We schrijven de jaren tachtig van de 20ste eeuw. Overmoedig geworden door de aardgasbaten heeft het Rijk gemeenten gestimuleerd wensenlijstjes op te stellen voor stads- en dorpsvernieuwing. Als de balans wordt opgemaakt, blijkt het beschikbare budget vijf tot tienmaal overtroffen. Paniek in de tent. Wat nu te doen? Gelukkig, de oplossing komt uit Groot-Brittannië overwaaien en heet publiek private samenwerking. Met het stadsvernieuwingsfonds als triggermoney is pps van oorsprong een manier om geld van de markt los te peuteren. Het besef dat het tevens een instrument is waarmee de kennis van de markt kan worden aangeboord, komt pas later. Hoe dan ook, de introductie van de pps leidt bij de overheid tot een soort ontnuchtering. Door samenwerking met de markt worden projecten realistischer, wat leidt tot een eerste schifting. Na enkele vingeroefeningen met pps leren overheid en markt de theorie pas echt goed in de praktijk te brengen bij de invulling van de Vinex-wijken. Publiek en privaat leren samenwerken, wat niet alleen een instrumentele maar zeker ook een culturele kwestie was. De markt realiseerde zich bovendien dat ze grip kon krijgen op publieke initiatieven.

“Een overheid die het publieke huis op orde heeft is een betrouwbare samenwerkingspartner voor marktpartijen.”

27

Anno 2006 zien we vanuit onze praktijk bij Akro Consult een terugtrekkende en deregulerende overheid. Dat is volgens ons een keuze die niet alleen voortkomt uit kracht. Wij denken dat de overheid te veel volgend is bij het ontstaan van maatschappelijke ontwikkelingen en dat ze haar leidende rol in het veranderingsproces onderschat. De overheid heeft een vacuüm laten ontstaan waar de markt gretig ingesprongen is. En we noemen dat vacuüm ontwikkelingsplanologie. Wie met een negatieve bril naar de ontwikkelingsplanologie kijkt, definieert het als de geïnstitutionaliseerde onmacht van de overheid

DE KIEM VOOR PUBLIEK PRIVATE SAMENWERKING Toen stedelijke vernieuwing nog stadsvernieuwing heette, lag het primaat voor de ruimtelijke ordening bij het Rijk. Het Rijk betaalde en bepaalde, de markt voerde uit. Midden jaren tachtig veranderden de spelregels drastisch. De landelijke overheid trok zich terug uit de stadsvernieuwing, gemeenten kregen meer beleidsvrijheid. Voor de lagere overheden werd een grote zak geld neergezet, ‘Fonds voor de stadsen dorpsvernieuwing’ geheten. Liefst 1,5 tot 2 miljard gulden zat daarin. Slimme gemeenten zetten het geld in om er private investeringen mee los te weken. Zo konden ze met dezelfde middelen meer bereiken. De kiem voor de publiek private samenwerking was gelegd. De landelijke politiek stimuleerde pps, maar de eerste pogingen om samen met de markt grote projecten op te zetten, strandden voordat ze goed en wel begonnen waren. De IJ-oevers in Amsterdam, Utrecht Centraal, Den Haag Stationsgebied; ze kwamen niet of niet als pps van de grond. Wellicht dat ze te groot waren, dat de markt het risico nog niet aandurfde, dat de overheid haar eigen zaakjes nog niet op orde had. Pas met de ontwikkeling van de Vinex-wijken ontgroeide pps de kinderschoenen. Zo’n 80% van de Vinex-wijken is in een of andere vorm van pps gerealiseerd. Een uitstekende oefening. Niet te moeilijk, want grote aantallen en lekker in de wei. Overheid en marktpartijen leerden samenwerken, niet alleen op het instrumentele maar zeker ook op het culturele vlak. Ze kregen de kans een wederzijdse vertrouwensrelatie op te bouwen, wat ten dele ook gelukt is. De aanleiding voor de veelvuldige samenwerking op de Vinex-locaties stemt tot minder tevredenheid. De wakkere markt had de overheid rechts ingehaald door in de uitbreidingsgebieden grondposities te verwerven. In plaats van de grond terug te verkopen, zoals vroeger gebeurde, gebruikte de markt haar posities om samenwerking af te dwingen. Desalniettemin gaf een overgrote meerderheid van de gemeenten eind jaren negentig in een door Akro Consult verricht onderzoek aan dat ze tevreden was over de nieuwe werkwijze. De traditionele aanpak zou niet tot een betere kwaliteit van de nieuw ontwikkelde gebieden hebben geleid, zo stelden de gemeenten. Wel is de samenwerking tussen de gemeenten en de private partijen onomkeerbaar gewijzigd. ■

om een oplossing te verzinnen voor de complexe ruimtelijke opgaven waarmee Nederland nu en in de nabije toekomst geconfronteerd wordt. Wie optimistischer is, en laten we dat met z’n allen maar zijn, stelt dat ontwikkelingsplanologie juist kansen biedt om die opgaven in een gezamenlijk publiek-private inspanning van een adequaat antwoord te voorzien. Mits, ja mits de marktpartijen bereid zijn een deel van de publieke risico’s, investeringen en processen voor hun rekening te nemen. Als ze alleen georiënteerd zijn op hun eigen winstverwachtingen en de maatschappelijke verantwoordelijkheden slechts met de mond belijden, dan loopt het slecht af met Nederland, vooral voor de generaties die na ons komen. Want laten we eerlijk zijn: het zit nu eenmaal in de aard van het beestje om alleen datgene te maken wat winst oplevert en dan ook nog eens wat vandáág winst oplevert. Met andere woorden: de markt wil ontwikkelen voor de consument van nu, terwijl we natuurlijk ook een ruimtelijk beleid nodig hebben dat rekening houdt met de consument van straks. Het is erg modisch om van alles van de overheid te verlangen, en te klagen over haar gebrek aan slagvaardigheid, deskundigheid en wat dies meer zij, maar wij vinden dat er ook best wat van ondernemend Nederland geëist mag worden. Ondernemers die wel hun maatschappelijke verantwoordelijkheden oppakken, vormen helaas een kleine minderheid. Er is weinig transparantie

en veel namaak. Natuurlijk is een winstbehoefte volstrekt legitiem, noodzakelijk zelfs, maar niet het pakken van winst op winst op winst. Wanneer je als marktpartij de kans krijgt het ruimtelijke beleid mede te vormen, wees dan ook bereid op een gegeven moment je rendementen af te romen ten behoeve van de maatschappij. Een van de belangrijkste opgaven van dit moment is dat beide partijen op een evenwichtige en transparante manier met elkaar omgaan. Vertrouwen is er niet vanzelf, het moet ontstaan door duidelijke verwachtingen uit te spreken en die transparant vorm te geven. Naar onze mening is voor de overheid nog wel degelijk een rol weggelegd. Ze is er in ieder geval niet (alleen) om de randvoorwaarden te scheppen waarbinnen de markt haar streven naar winstmaximalisatie kan realiseren. We leven in een land waar ruimte een schaars goed is, dus ze zal de verschillende ruimteclaims tegen elkaar moeten afwegen opdat alle belangen naar behoren aan bod komen. Daarnaast zal de overheid een visie moeten ontwikkelen op Nederland op de lange termijn, zodat ook de generaties na ons hier prettig kunnen leven en werken. En ten slotte is de overheid in de positie om de randvoorwaarden in een internationale perspectief te plaatsen en de ruimtelijke ontwikkelingen vanuit die invalshoek te begeleiden. De huidige trend van deregulering en liberalisering is niet te stuiten. Wij denken dat het voor een duurzame

Sassenheim, bron: Matser Projectontwikkeling BV, Hilversum

28

20 JAAR

Roger Kersten

kunnen anticiperen en dat zelfs kunnen ontwikkeling wel noodzakelijk is dat de overdicteren. heid de markt voldoende tegenwicht biedt. In onze optiek hebben overheid en marktZe zal een deel van de geboden ruimte weer partijen elkaar nodig, zijn ze complementair. terug moeten pakken door een duidelijke, We zien ook dat de markt het laat afweten als krachtige visie te ontwikkelen en de marktde opgave niet profijtelijk of te gecompliceerd partijen met werkbare maar heldere randlijkt. Misschien dat voorwaarden hier een nuttige te confronteren. herbezinning van Belangrijk is goede de overheidstaak selecties te maken, ligt. In het landelijk zonder de Europese gebied kan de markt aanbestedingsregelgoed uit de voeten. geving te overtreden, Daar kan de overmaar ook - zonder heid zich een kaderdoor van angst stellende rol en een verlamd - vorm regierol aanmeten. boven inhoud te Het geld kan door laten prevaleren. de markt opgehoest Ze zal een goede worden. In de stedeprocesarchitectuur lijke vernieuwing moeten ontwerpen, daarentegen zal de slim moeten omgaan overheid meer het met grondexploiinitiatief naar zich taties en de bijbehotoe moeten trekken, rende risico’s en meer mankracht en met communicatie. ook geld moeten En hoe nu inzetten, om de verder? Schurkt machine aan de de markt straks zo “Transparantie is een praat te krijgen en dicht tegen de te houden. Waar de overheid aan dat voorwaarde voor markt ophoudt of ze ook het beleid samenwerking bij niet in staat is zelf gaat dicteren? Een de noodzakelijke gruwel in de ogen gebiedsontwikkeling. veranderingen in van velen. Maar kijk Alleen dan kunnen gang te zetten zal eens naar Japan en het de overheid de VS, waar reusachpartijen elkaar de moeten zijn die tige conglomeraten, ruimte geven in plaats initieert, investeert vaak met ex-politici en partijen activeert in het bestuur, zo van in de om nieuwe dicht tegen de houdgreep houden.” oplossingen te overheid aan zitten, ontwikkelen. ■ dat ze op het beleid

Venlo: Maasboulevard 29

AKRO CONSULT

VAN CENTRUMPLANNEN TOT ONTWIKKELINGSPLANOLOGIE De PPS in de Vinex-gebieden smaakte naar meer. De ervaring werd benut bij de herontwikkeling en herstructurering van binnenstedelijk gebieden in middelgrote en kleine gemeenten. Lokale overheden en marktpartijen gingen de samenwerking in een vroeg stadium aan, tijdens de planontwikkeling. De samenwerking werd doorgaans in de vorm van een concessie gegoten, zowel voor de grondexploitatie als de opstalontwikkeling. In de tweede helft van de jaren negentig kreeg de publiek private samenwerking een stevige impuls door de economische groei. In de centrumgebieden is de pps goed van de grond gekomen, in tegenstelling tot de pps in herstructureringsgebieden. Wel ontplooiden zich zinvolle initiatieven op het gebied van de integrale landelijke gebiedsontwikkeling. Dat is mede te danken aan de inzet van het ministerie van LNV en wel in het bijzonder van de Dienst Landelijk Gebied, die zijn eigen PPScoördinatiecentrum oprichtte. Het centrum is onder meer betrokken bij Meerstad Groningen, het Wieringerrandmeer, de Blauwe Stad, Perkpolder en de Zuidplaspolder. Projecten waar een veelheid aan overheden en marktpartijen voor lange termijn de samenwerking zijn aangegaan. Ook het ministerie van VROM heeft de integrale gebiedsontwikkeling omarmd. VROM is omgeschakeld van de traditionele toetsings- of toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie. Markt en overheid trekken samen op in de planontwikkeling. Nadat overeenstemming is bereikt over programma en haalbaarheid, treedt de overheid faciliterend en voorwaardenscheppend op als het gaat om de planologische regelgeving. ■

Goedheer Fotografie, Assendelft

KOERSWIJZIGING OVERHEID

EX-WETHOUDER HOLLEBRAND OVER DE BROEKPOLDER:

‘EEN VINEX-WIJK IS GEEN OPBERGLOCATIE’ De Broekpolder is een forse Vinex-wijk met 3200 woningen, die zowel op het grondgebied van Heemskerk als dat van Beverwijk ligt. Hoewel nog niet helemaal gereed, mag de wijk nu al als geslaagd betiteld worden. Ze is ruim en gevarieerd van opzet. Vanaf het allereerste moment was een aantal belangrijke basisvoorzieningen aanwezig, wat voor Vinex-begrippen rustig uitzonderlijk mag worden genoemd. Bernard Hollebrand was twaalf jaar als wethouder van Heemskerk betrokken bij het ontwikkelproces. Begin 2006, bij de laatste gemeenteraadsverkiezingen, stopte hij er mee. Al heeft hij er nachten van wakker gelegen, hij kijkt met genoegen terug op de totstandkoming van de Broekpolder. Toen de definitieve keuzes gemaakt moesten worden over de invulling van de Broekpolder, begon het tot markt en overheid door te dringen dat de Vinex oude stijl, de Vinex als uniform en fantasieloos massaproduct, zijn tijd gehad had. Het gunstige economische klimaat, dat een ongekende stijging van de huizenprijzen met zich meebracht, maakte het bovendien eenvoudiger om kwaliteit in de nieuwe woningbouwlocaties te stoppen. Heemskerk en Beverwijk besloten om het gebied in negen delen op te splitsen en voor elk gebied een apart stedenbouwkundig ontwerp te laten opstellen. Bij de invulling waren zo’n veertig tot vijftig architecten betrokken. Door deze aanpak ontstond een grote verscheidenheid aan architectuur. Hollebrand: ‘Uitgangspunt is

Er is een duidelijke waterscheiding tussen het beleid van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, waarin het Rijk alle ontwikkelingen voorschreef en zelfs de te ontwikkelen gebieden aanwees, en de Nota Ruimte, die een meer rurale insteek heeft en het initiatief neerlegt bij de lagere overheden. Niet de maakbare samenleving maar samenwerking, met de markt; dat is de belangrijkste boodschap. VROM is teruggekeerd van haar pad van regelzucht. Fungeerde Pronk nog als een soort superwethouder van Nederland, minister Dekker wil zich voorwaardenscheppend opstellen en locale en regionale initiatieven faciliteren. Wanneer het probleemgebieden betreft die regionaal noch nationaal op te lossen zijn, zoals de aanpak van achterstandswijken in de grote steden, dan is een interdepartementale samenwerking waarneembaar, bijvoorbeeld tussen de ministeries van VROM, Justitie, Financiën en Economische Zaken. Het begrip ‘integraal’ krijgt hiermee een nieuwe betekenis. Door het terugtreden van de centrale overheid heeft de provincie een prominentere plaats gekregen. In plaats van een louter toetsende rol krijgt ze nu een participerende en uitvoerende rol in de landelijke gebieden. Als het werkelijk mis dreigt te gaan bemoeit ze zich ook schoorvoetend met centrumgebieden, zoals in Den Helder en Delfzijl. Elders, bijvoorbeeld in Noord-Brabant, treedt de provincie bij de herstructurering van bedrijventerreinen op als adviseur en financier. ■

altijd geweest: mensen moeten er gelukkig worden. Dat is volgens mij ook de enige doelstelling van de volkshuisvesting.‘

Private partijen De selectie van de marktpartijen was een Europese aanbesteding avant la lettre. Een aantal ontwikkelaars kreeg de gelegenheid een integraal plan te presenteren; de gemeente beoordeelde de inzendingen op zowel prijs als kwaliteit. Na een intensief selectieproces kwamen Heijmans Vastgoed en AM Wonen als winnaars uit de bus. Daarnaast werd een aantal lokale corporaties bij de ontwikkeling betrokken. De samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaars en corporaties werd geformaliseerd in een Grond Exploitatie Maatschappij 30

(GEM), die de plannen ontwikkelde en de bouwrijpe grond uitgaf. Markt en overheid participeerden ieder voor 50% in de GEM. Een dergelijke constructie was in die tijd bijzonder. Financieel heeft ze de gemeente geen windeieren gelegd. Terugkijkend constateert Hollebrand dat de gemeente de private partijen absoluut nodig had om de Broekpolder te ontwikkelen, maar ook dat het competitie- en samenwerkingsmodel hebben bijgedragen aan een gezonde grondexploitatie en een betere plankwaliteit. ‘We konden de marktpartijen continuïteit bieden. De marktpartijen hebben vervolgens optimalisaties voorgesteld, een sluitende grondexploitatie gerealiseerd, voor een kwaliteitsimpuls gezorgd en het tempo erin gehouden. Als overheid is het zaak om je goed op je

20 JAAR

AKRO CONSULT

regiefunctie te concentreren en duidelijke eisen te stellen.’ De onderhandelingen met lager geplaatsten leverden meer problemen op dan de gesprekken met degenen die in de Raad van Bestuur zaten. ‘Die mensen willen er echt iets goeds van maken. Ze hebben oog voor belevingskwaliteit. Ik wilde prettige huizen met normale daken. Geen postmoderne vormwil. Tot mijn grote verbazing kreeg ik de private partijen daar goed in mee. Die dachten ook aan de mensen die er moesten wonen.’

Woningcorporaties Zagen de marktpartijen de noodzaak van vraaggericht bouwen in, de woningcorporaties dachten nog vanuit een aanbiedersmarkt, aldus Hollebrand. ‘Zij zagen aanvankelijk de Vinex-wijken als een soort opberglocatie voor woningzoekenden. En maar zeuren over de onrendabele top. Dat was mijn discussie niet. Ik bleef op afstand, maar toen ze een beukmaat van 4.80 meter voorstelden, ben ik woest geworden. Die werden ook in de jaren vijftig gebouwd. Als je je even kwaad maakt, zit je klem in zo’n huis.’ Een andere kwestie die Hollebrand tegen de borst stuitte, was de vraagprijs van de woningen. Die had niets meer met de bouwkosten van doen, maar veeleer met de vraag. Hij is groot voorstander van een grondquote van bijvoorbeeld 33% van de Vrij Op Naam prijs. ‘Dan vloeit er ten minste een gedeelte van de overwinst terug naar de gemeente. Geld dat weer geïnvesteerd kan worden in de volkshuisvesting. Je moet daar heel zorgvuldig mee omgaan. Een Vinex-locatie is geen geldmachine.’ ■

De Vinex-wijk Broekpolder in aanbouw. In deze wijk, die in negen delen is opgedeeld komen 3200 woningen en een klein winkelcentrum.

PPS EN DE EUROPESE AANBESTEDINGSRICHTLIJNEN De constatering dat overheden bij integrale gebiedsontwikkeling marktpartijen al in het allereerste stadium bij de planvorming moeten betrekken, is zo langzamerhand een open deur. Het is hierbij echter wel zaak nauwkeurig om te gaan met de Europese aanbestedingsrichtlijnen. Vermeden moet worden dat de rechter de overheid in tweede instantie terugfluit om het werk geheel of gedeeltelijk opnieuw in de markt te zetten, zoals onlangs bij Vathorst, Amersfoort is gebeurd. Aan de andere kant kan de overheid niet verwachten dat de markt een grote hoeveelheid tijd en geld in de planvorming steekt, om vervolgens uitgesloten te worden van de realisatie. Of dat de overheid de aanbestedingsverplichting als een hete aardappel doorschuift naar de markt, want daartoe ontstaan steeds meer mogelijkheden. Zaak is dat we tot selectiemethoden en ontwikkelcompetities komen die voldoen aan de Europese aanbestedingsregelgeving en tegelijk zoveel mogelijk ruimte bieden aan een goed samenspel tussen overheid en markt, zonder dat we een eindeloosdurend planvormingsproces krijgen of de markt op kosten jagen. ■

31

JAN VAN ZIJL OVER PPS:

‘VERPLAATS JE IN DE BELANGEN VAN DE ANDER’

Foto: Sunny Gardeur, Zutphen

Jan van Zijl, voorzitter van de Raad voor Werk en Inkomen, is sinds vorig jaar onafhankelijk voorzitter van de Stuurgroep Wieringerrandmeer. In de stuurgroep proberen private en publieke partijen tot overeenstemming te komen. Van Zijl is uitgenodigd om het proces te ondersteunen. ‘Ik wil een brug slaan tussen de verschillende belangen. Eigenlijk moeten de partijen dat zelf doen, maar als dat niet lukt, zal ik helpen bouwen.’

De Wieringerrandmeer is de naam voor een nieuw randmeer met plaats voor wonen, bedrijvigheid, natuur en recreatie. In het 2000 hectare groot gebied moeten zo’n 2200 woningen komen, waarvan een groot aantal op de eilanden in het randmeer. Belangrijkste drijfveer van deze grote landschappelijke herinrichting is de sociaal-economische versterking van de kop van Noord-Holland. De opgave is complex: vanwege de waterbergingsproblematiek, de belangen van natuur en milieu, qua risicoprofiel maar zeker ook vanwege het grote aantal belanghebbenden. De weg naar sluitende afspraken typeert zich door veel vallen en opstaan. Het project is een samenwerkingsverband van de gemeenten Wieringen en Wieringermeer, de provincie Noord-Holland en het consortium Lago Wirense, bestaande uit Volker Wessels Vastgoed en Boskalis uit Rotterdam, en hun adviseur Witteveen & Bos uit Deventer. De partijen werken momenteel aan het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst. ‘Mijn rol daarbij is om te voorkomen dat de betrokkenen

Bron: Visie Lago Wirense, Ontwikkelcombinatie Lago Wirense. Ontwerp: Bureau Alle Hosper

32

elkaar misverstaan,’ aldus Van Zijl. ‘Ik probeer ze voortdurend te houden aan wat afgesproken is. Dat betekent dat ik elke keer als er een misverstand is de zaak terugbreng tot de essentie.’

Voortschrijdend inzicht Na de intentieverklaring speelde de lokale politieke achterban op en heroverwogen de private partijen de risico’s; de markt wilde een sluitende business case. Dit leidde tot een stilstand van het proces en de ontwikkeling van een alternatief plan. Van Zijl: ‘Ik heb het gevoel dat er nog al wat tijd vermorst is en dat daardoor een verbrokkeling van het draagvlak heeft plaatsgevonden. Dat had voorkomen kunnen worden door wat meer dynamiek in het proces te houden. Daarom probeer ik nu de snelheid er in te houden. Er zijn telkens weer van die momenten waarop partijen zich opnieuw bezinnen en een duwtje moeten hebben. Je hebt voortdurend te maken met de spanning tussen niet te veel willen betalen en niet te weinig willen krijgen. Als private partijen denken te veel risico te lopen, kunnen ze alsnog de stekker eruit trekken.’

Vertrouwen kwijt Het realiseren van dergelijke grote veranderingen vergt veel geduld en inlevingsvermogen, meent Van Zijl. ‘Vaak domineren tegengestelde belangen de communicatie tussen de betrokkenen. Ook speelt

20 JAAR emotie een grote rol in de communicatie. Actiegroepen kunnen daar bewust of onbewust gebruik van maken en zo de stemming stevig onder druk zetten. Twijfels ontstaan over de haalbaarheid van het proces en bij individuen over het persoonlijke gewin dat ze kunnen behalen. En er is nu eenmaal per definitie verzet tegen veranderingen, terwijl ook met het nimby-effect zal moeten worden afgerekend. Het zal duidelijk zijn dat er zeer veel energie in de communicatie moet worden gestoken.’ Van Zijl benadrukt dat de samenwerking tussen de publieke en private partijen meer in evenwicht gebracht moeten worden. ‘Het heeft weinig zin om elkaar de problemen toe te schuiven. Zaak is dat het collectieve belang de agenda gaat domineren en bij gelegenheid prevaleert boven het eigen belang. Als aan deze voorwaarden voldaan wordt, ontstaat vertrouwen en een gezonde voedingsbodem om de problemen op te lossen. Een project als het Wieringerrandmeer van de grond tillen vergt een buitengewone grote inspanning van alle betrokkenen. Het is niet alleen de taak van een faciliterende overheid om een haalbaar plan te ontwikkelen, de private partijen hebben hier net zo goed een verantwoordelijkheid.’ ■

AKRO CONSULT

JAN FOKKEMA:

‘RUIMTELIJKE VERNIEUWING BEGINT BIJ DE CONSUMENT’ Je zou toch denken dat hij er blij mee was, maar Jan Fokkema, directeur van de Neprom, reageert knorrig op de komst van de Reiswijzer. De handleiding voor gebiedsontwikkeling, bedoeld voor zowel publieke als private partijen, is het zoveelste boekwerk met do’s en dont’s. Fokkema: ‘Je kunt het kennelijk op heel veel verschillende manieren verkeerd doen.’

Omgangsvormen

PRIVATE VERANTWOORDELIJKHEID VOOR PUBLIEKE BELANGEN Jan Fokkema, directeur van de Neprom, pleit ervoor de marktpartijen het initiatief te laten nemen bij gebiedsontwikkeling. De overheid gaat bij de planvorming nogal eens voorbij aan de marktconformiteit en uitvoerbaarheid van plannen, zo vindt hij. Private partijen hebben hier meer oog voor. Daardoor ontstaan betere en meer realistische plannen. Ook stelt Fokkema dat marktpartijen in toenemende mate de financiële risico’s lopen en die risico’s dus willen beïnvloeden. Met het laatste heeft Fokkema zeker een punt. Toch is een kanttekening op zijn plaats. Bij gebiedsontwikkeling gaat het over meer dan alleen maar het beheersen van de marktrisico’s. Marktpartijen zullen in een samenwerkingsverband ook deels de verantwoordelijkheid moeten nemen voor

Nochtans is de Reiswijzer een initiatief van VNG, VROM èn Neprom. Maar Fokkema had gehoopt nu al veel verder te zijn. ‘Al geruime tijd zijn we een cultuur en praktijk van ontwikkelingsplanologie aan het vormen. Dat betekent dat we elkaar bij gebiedsontwikkeling in een vroeg stadium moeten opzoeken. Maar ik zie bij overheden nog veel koudwatervrees. Ook wordt er teruggegrepen op allerlei formalistische selectieprocessen. Deels komt dat doordat wethouders zich proberen in te dekken tegen de gemeenteraad, deels door een verkeerde interpretatie van Brusselse regelgeving op het terrein van mededinging en staatssteun. Het is zonde van alle energie en creativiteit dat we nog zo lang in procedurele rompslomp blijven hangen.’

de publieke belangen en een actieve bijdrage moeten leveren aan de invulling daarvan. Niet winstmaximalisatie maar het creëren van een optimale mix van randvoorwaarden is een werkbare doelstelling. In de ideale situatie verdiepen de marktpartijen zich ook in de publieke componenten van een gebiedsontwikkeling. Vervolgens stellen publiek en privaat gezamenlijk de randvoorwaarden vast, in een eerlijke en open dialoog, met respect voor elkaars belangen. Van groot belang is open kaart te spelen; te vaak worden problemen en doelstellingen onder tafel gehouden, in de gedachte ‘we zien later wel hoe we dat oplossen’. Wanneer publiek en privaat elkaars belangen respecteren en in de realisatie daarvan naar gezamenlijkheid streven, kan een optimale mix van randvoorwaarden bereikt worden. ■

33

Fokkema pleit voor een door Rijk, provincie, gemeenten en marktpartijen gezamenlijk opgesteld manifest: kort en krachtig, maximaal twee pagina’s. ‘Met daarin onze omgangsvormen, de manier waarop we met elkaar in de praktijk samenwerken en hoe we de samenwerking voortzetten en uitbouwen. Bij de omgangsvormen denk ik: zoek elkaar snel op in het proces, probeer elkaar te vertrouwen, heb oog voor wederzijdse belangen. Kortom: de goede kant van selectiemechanismen, samenwerkingsmodellen en het zoeken van partners.’

Meerwaarde genereren Ander kritiekpunt van de directeur van de Neprom is de invalshoek van waaruit de Reiswijzer opgesteld wordt. ‘Al die handleidingen beginnen bij de gemeente. Die wil iets en dan moet er een marktpartij worden bijgehaald. Maar zo zit het niet. Het begint namelijk altijd bij de markt. Er is een bepaald plekje, al dan niet met vastgoed erop, dat door veranderende omstandigheden ineens in zijn functie achter loopt bij de mogelijkheden. Consumenten, gebruikers van de ruimte willen er wat anders mee, ze zien nieuwe mogelijkheden, hebben

daar geld voor over en marktpartijen denken meerwaarde te kunnen genereren door de herontwikkeling van dat plekje. Zo ontstaat er financiële druk. Marktpartijen willen en kunnen daar iets mee doen. Het initiatief nemen, nieuwe ruimtelijke concepten ontwikkelen, daar draagvlak voor verwerven en risico’s nemen. Ruimtelijke vernieuwingen beginnen bij de consument, de markt. Natuurlijk moeten daar ook de publieke belangen bij behartigd worden. Maar dat is een afgeleide.’

Verloren kansen Het is voor Fokkema duidelijk dat aan de eenzijdige, planmatige aanpak van de ruimtelijke inrichting door de overheid langzamerhand een eind komt. ‘Er is geen rechtvaardiging meer voor eenzijdige publieke sturing. Er is zo veel particulier geld in de markt als aanjager voor ruimtelijke ontwikkelingen. Tegelijk hebben we daar als collectief nog maar zo weinig belastinggeld voor over. Dan kan het niet anders of de rol van de overheid moet wel ingrijpend veranderen.’

TRENDS OP TERMIJN: MOGELIJKHEDEN BINNEN WET- EN REGELGEVING Moeten private partijen in de toekomst meer mogelijkheden krijgen om zelf gebiedsontwikkeling te initiëren? Dan zouden hoe dan ook de Nederlandse en Europese aanbestedingsregelgeving dusdanig moeten worden aangepast dat overheden dergelijke initiatieven kunnen honoreren. Dan ontstaat er ruimte voor concept-ontwikkelaars. Vindt de overheid het plan interessant, dan ontvangt de ontwikkelaar geld voor de ideevorming en wordt hij betrokken bij de uitwerking en realisatie. Valencia heeft zeer goede ervaringen met deze methode. Sinds de invoering van het nieuwe model is de woningbouwproductie in de Spaanse stad sterk gestegen en de kwaliteit van de openbare ruimte en voorzieningen toegenomen. De essentie van de aanpak is de introductie van een nieuwe partij: de urbaniseerder. De urbaniseerder neemt de hele planvorming voor zijn rekening, zonder het plan daadwerkelijk te realiseren. Hij maakt de kavels bouwrijp en realiseert goede infrastructuur en hoogwaardige openbare ruimte. Hier stoppen zijn werkzaamheden. Hij heeft de voorwaarden geschapen waaronder door andere partijen te ontwikkelen functies kunnen floreren. De urbaniseerder wordt geselecteerd op een helder plan met de hoogste toegevoegde waarde. Die toegevoegde waarde zit niet alleen in de financiële aspecten, maar ook in zaken als maatschappelijk nut. Denk hierbij aan bereikbaarheid, sociale veiligheid en

effecten voor de werkgelegenheid. Marktpartijen als bouwbedrijven, projectontwikkelaars en zelfs civieltechnische, architectonische of stedenbouwkundige bureaus kunnen als urbaniseerder fungeren, maar ook de gemeente kan zich die rol aanmeten. In het urbaniseerder-model verwoordt de gemeente bij de start van het project haar ambities in doelstellingen. De gemeenteraad stelt het urbanisatieplan uiteindelijk vast. Vervolgens hebben bestuur en raad een toetsende rol gedurende de werkzaamheden van de urbaniseerder. Grondeigenaren krijgen snel zekerheid dat de urbanisatie leidt tot waardevolle bouwrechten, die naar evenredigheid over het hele plan worden verdeeld. Er hoeft dus niet eindeloos gekibbeld te worden over waar bijvoorbeeld de onrendabele groenvoorzieningen komen. Daarnaast is gedetailleerd vastgelegd welke kosten kunnen worden verhaald op de grondeigenaren. Onteigening komt in Valencia zelden voor, omdat het voor eigenaren financieel interessanter is om de bouwrechten te verkopen. Eén op één kopiëren naar de Nederlandse situatie is uiteraard ondoenlijk, maar het is zinvol om onderdelen te vertalen, zeker naar projecten waarin een grote marktinbreng qua kennis en risico vereist is. Concreet voorbeeld is het Wieringerrandmeer. Het uitgraven van het meer, de aanleg van de eilanden en de infrastructuur en het bouwrijpmaken van de grond had daar geheel losgekoppeld kunnen worden van de vastgoedontwikkeling. ■

34

De overheid moet primair voor de condities zorgen waaronder de investeringsbereidheid van de markt optimaal de ruimte krijgt, zodanig dat ook zoveel mogelijk publieke belangen - waaronder uiteraard ruimtelijke kwaliteit - gediend worden, aldus Fokkema. Bij majeure, noodzakelijke ingrepen, zoals bij voorbeeld dijkversterkingen, ziet hij de overheid nog wel als initiatiefnemer. Toch meent hij dat de overheid ook hier de samenwerking met de markt zou moeten opzoeken. ‘Ze zou zich wel moeten afvragen of er bij dergelijke investeringen nog meer mogelijkheden zijn. Dan kan je ook daar werk met werk maken. De overheid laat nu nog te veel kansen liggen, doordat ze te weinig de investeringsbereidheid vanuit de markt als kans ziet.’

Verschuiving Het initiatief voor de ruimtelijke ontwikkelingen is langzamerhand van de overheid naar het maatschappelijke middenveld en de markt aan het verschuiven, meent Fokkema. Als voorbeeld noemt hij het Groene Hart Pact. Neprom is met partijen als ANWB, Kamer van Koophandel, de Milieufederatie, Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten en andere maatschappelijke organisaties mede oprichter daarvan. Vijftien Nepromleden maken als deelnemers een ontwikkelingsvisie op het Groene Hart. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt hoe op een verantwoorde manier hoogwaardige woonmilieus kunnen worden gerealiseerd. Met de opbrengsten kunnen grote delen van het Groene Hart duurzaam worden ingericht en veilig gesteld. ‘Ik kan me goed voorstellen dat de overheid, zowel de provincies als de betrokken gemeenten, gebruik maakt van die ideeën en in het verlengde daarvan één of meerdere van onze leden samen met maatschappelijke organisaties vraagt een gebied te ontwikkelen. Voor dergelijke vormen van gebiedsontwikkeling hoeven geen ingewikkelde competities georganiseerd te worden. Het gaat om ontwikkelingen voor en door de markt, waarvoor de overheid een kader schept. Uiteraard moeten te zijner tijd de publieke werken die daarbij aan de orde zijn, zoals GWW-werkzaamheden in dat gebied, wel worden aanbesteed. Maar dat spreekt voor zich.’ ■

20 JAAR

20 JAAR AKRO Nu ons bedrijf twintig jaar bestaat, willen we niet zozeer terugblikken als wel vooruitkijken. We hebben de afgelopen periode veel geleerd, maar de nieuwe tijd biedt nieuwe uitdagingen die vragen om nieuwe oplossingen. Het maatschappelijke krachtenveld kantelt, markt en overheid krijgen een andere plaats en andere rol. Er zijn nieuwe problemen. Met de kantoren markt komt het nooit meer goed; het is onvermijdelijk een groot aantal kantoren te slopen. Dan hebben we een woningvoorraad die onbereikbaar geworden is voor starters. Een vergrijzing waarover we niet meer in de toekomstige maar in de tegenwoordige tijd moeten spreken. Een bevolking die veel meer internationaal aansluiting zoekt en Nederland als regio beschouwt en niet langer als een soevereine staat.

Ons bureau ontleent zijn ontstaansrecht aan de voorbereidingen voor de eerste publiek private samenwerking, twintig jaar geleden. Overheden bleken toen behoefte te hebben aan deskundige maar onafhankelijke begeleiding bij het opzetten en uitvoeren van de samenwerking met de markt. Gedurende ons bestaan zijn we steeds nauw bij de ontwikkelingen betrokken geweest. Aanvankelijk als een van de pioniers, later door velen gevolgd. Het belang van samenwerking tussen publiek en privaat is wat ons betreft een hard gegeven. We zagen het bij de eerste projecten in de stadsvernieuwing, vervolgens de Vinex, de stedelijke vernieuwing, de centrumplannen, de landelijke gebieden en de herstructurering van bedrijventerreinen. Momenteel ontstaat ook op het vlak van de zorginstellingen behoefte aan samenwerking omdat de zorgtaken losgekoppeld worden van de huisvesting van deze instellingen. Ook semioverheidsinstellingen als ziekenhuizen en scholen worden niet langer meer traditioneel gefinancierd. Ze zijn op zoek naar nieuwe samenwerkingsvormen met de markt en met overheden. In deze Akroniek geven we een visie op de verdere ontwikkeling van Nederland. Zijn we er? Is Nederland af of zien we nieuwe uitdagingen? Het zal de lezer niet verbazen als we concluderen dat er nog zeer veel werk te verzetten is. De ontwikkeling van de stad, de centrumgebieden en de herstructurering van bedrijventerreinen hebben we centraal gesteld. Nederland is in het Europese krachtenveld niet meer dan een regio. Een zwaar belaste regio, waar veel mensen op een kleine oppervlakte leven. Wij zijn ervan overtuigd en wij menen serieus dat de nabije toekomst een concurrentieslag tussen Europese regio’s zal laten zien. De vraag is dan: hoe maak je je regio zo aantrekkelijk, dat bedrijven en mensen - of misschien beter gezegd: arbeidskrachten - zich in jouw regio willen vestigen. In het Nederlandse geval ligt de oplossing in het intensief benutten van het bestaande stedelijke weefsel en sparen van de open ruimte. Dus geen verdere verpaupering, maar het aanpakken en opwaarderen van bestaande gebieden. Bouwen in de wei is natuurlijk makkelijker, maar daarmee red je de stad niet. Nieuwe bedrijven in het landelijk gebied vestigen leidt tot meer ruimteclaims en een grotere automobiliteit. Elke planoloog weet dat je hiermee niet kunt door2

Texel: Oudeschild

Partners Akro Consult, van links naar rechts: Bert Wolting, Paul van Joolingen, Roger Kersten, Paul van Dijk.

35

AKRO CONSULT

b u r e a u r u i m t e l i j k e

v o o r p r o c e s s e n

b u r e a u r u i m t e l i j k e

akroniek verschijnt twee keer per jaar. Oplage: 4.000 exemplaren

akroniek is een uitgave van Akro Consult

20 JAAR AKRO Adriaan Geuze: Redeloos, radeloos of reddeloos

(pag. 4) Andere tijden, nieuwe uitdagingen

(pag. 6) Jaap Modder: ‘De concurrentie tussen Europese regio’s wordt een concurrentie Advies, procesmanagement en onderzoek in de ruimtelijke sector

Redactie-adres: Akro Consult Postbus 97662 2509 BC Den Haag T (070) 326 26 23 F (070) 328 27 08 [email protected] www.akroconsult.nl

Jaargang 9 Jubileumnummer September 2006

tussen arbeidsmarkten’

(pag. 10) Beleggers en corporaties in de stedelijke vernieuwing:

Van ‘vergaren en bewaren’ naar ‘waarde-creatie’

(pag. 12) Dominic Schrijer: Wie houdt van

het landelijk gebied, koestert de grote stad (pag. 14) Henry Meijdam: Vraaggerichte bouwstrategie steden noodzakelijk

Eindredactie: Co Beukema

(pag. 15) Jan van der Moolen: ‘We zouden over integratie en arbeidsmarkt-

participatie moeten praten, niet over de woningmarkt’

Tekst: Vincent Westzaan, Willem Egels

(pag. 18) Ton Hillen: ‘In de herstruc-

turering zijn beperkte mogelijkheden om de lead te nemen’ (pag. 19) Mega-malls en de bestaande stad: ‘De nieuwe winkelcentra voelen vaak geforceerd aan’ (pag. 20) Hoe Brabant zijn bedrijventerreinen

Foto’s: Chris Hoefsmit Jurriaan Hoefsmit

herstructureert: Publieke inspanningen voor een private kwestie alleen is niet voldoende JUBILEUMNUMMER AKRONIEK

Lay-out: Berkhout Grafische Ontwerpen BNO Harmelen

v o o r p r o c e s s e n

(pag. 24) PPS: vertrouwen

(pag. 27) De kiem voor publiek private samenwerking

(pag. 28) Van centrumplannen tot ontwikkelingsplanologie (pag. 29) Hollebrand over de Broekpolder: ‘Een Vinex-wijk is geen opberglocatie’

(pag. 30) Koerswijziging overheid (pag. 30) PPS en de

Europese aanbestedingsrichtlijnen (pag. 31) Jan van Zijl over PPS: ‘Verplaats je in de belangen van de ander’ (pag. 32) Jan Fokkema: ‘Ruimtelijke vernieuwing begint bij de consument’ (pag. 33) Private verantwoordelijkheid voor publieke belangen (pag. 33) Trends op termijn: Mogelijkheden

20 JAAR AKRO CONSULT

binnen wet- en regelgeving (pag. 34).