Activiteitenplan 2015 Woonstede in Ede Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Ede
Woonstede presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) haar voorgenomen activiteiten voor 2015. De indeling verloopt langs de lijnen van de zes prestatievelden van dit besluit
A.
Het verhuren van woningen
1.
We leveren in 2015 163 nieuwbouwwoningen op volgens de onderstaande prioritering. Daarnaast hebben we 415 woningen volgens de onderstaande prioritering in ontwikkeling. Daarmee is een investering van ruim 90 miljoen gemoeid.
Project Het Nieuwe Landgoed Kazernetereinen Kulturhus Smachtenburg Veenderhorst Totaal
Aantal
Project: Reehorsterweg Zuid Uitvindersbuurt veld I Paasberglocatie Reehortserweg Noord Uitvindersbuurt veld D Veenderhorst Belvédère aankoop woningen Kolkakkerbuurt Nieuwbouw nader te bepalen Totaal
Aantal
40 41 14 26 42 163
Startjaar Oplevering 2014 2014 2014 2014 2015
2015 2015 2015 2015 2015
Startjaar Oplevering
40
2015
2016
40 53
2015 2016
2016 2017
22
2016
2017
40 60
2016 2015
2017 2017
24 40
2015 2017
2019 2019
96 415
2018
2019
2.
Woonstede bouwt in principe nieuwbouwwoningen voor de huur, behalve als ze in de velden D en I van de Uitvindersbuurt fiscaal voordeel hebben bij het bouwen van koopwoningen. Een alternatief voor het bouwen van nieuwbouwwoningen voor de verkoop is de grond te verkopen ten bate van de bouw van koopwoningen.
3.
Aan onze primaire doelgroep (€ 34.678) wijzen wij minimaal 90% van de woningen toe tot een huur van € 699,48. Aan onze secundaire doelgroep wijzen wij maximaal 10% van onze woningen toe met een huur tot € 699,48.
4.
We hebben de woonlasten van onze klanten in beeld om ons woningbezit financieel bereikbaar te houden voor onze klanten. Voor klanten maken we woonlasten inzichtelijk in samenwerking met de Food-Valley corporaties (Huiswaarts).
1
5.
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli is in de begroting 2015 begroot op 3%. Ons voornemen is de huren inkomensafhankelijk te verhogen waarbij het doel is de laagste inkomens te ontzien. Bij het vaststellen van het huurbeleid betrekken wij de Huurdersbond Ede e/o.
Inkomens tot € 34.229 een huurverhoging van 2,5% (1% + 1,5%) Inkomens van € 34.229 t/m € 43.786 een huurverhoging van 3% (1% + 2%) Inkomen boven de € 43.786 een huurverhoging van 5% (1% + 4%)
Er wordt afgetopt op de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 1 januari 2015). Er wordt niet afgetopt op de grenzen van de huurtoeslag. Het voornemen is de geliberaliseerde huren op 1 juli 2015 met 2,5% te verhogen. Als er binnen de begroting door het vervallen van de saneringsheffing 2015 ruimte ontstaat, dan willen we die deels gebruiken om de huurverhoging te beperken 6.
Ons beleid is dat voldoende woningen tot de categorie betaalbaar behoren. Bij mutatie van een woning harmoniseert Woonstede de huur zoveel mogelijk tot de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag.
7.
Jaarlijks doen we via de Food Valley verslag van de werkzaamheden op het terrein van de woonruimteverdeling. Over het verslagjaar 2014 wordt dit verslag uiterlijk 1 juli 2015 aan de gemeente aangeboden.
8.
De huisvesting van statushouders op grond van de gemeentelijke reguliere taakstelling 2015 realiseren we met Plicht Getrouw en in overleg met de gemeente Ede.
9.
Ons zorgvuldige maar strenge huurincassobeleid wordt in 2015 gecontinueerd. In 2015 vernieuwen we conform de prestatieafspraken de werkafspraken met Schuldhulpverlening.
10. In 2015 minimaal veertig uitpondwoningen (en maximaal 50) verkopen aan koopgeïnteresseerden (aantal is afhankelijk van mutaties en toevoegingen door nieuwbouw en aankoop), waarbij meer middeldure dan goedkopere woningen in het verkoopprogramma staan, t.b.v. de portfoliodoelstellingen en beschikbaarheid van betaalbare woningen. Woonstede heeft met de Huurdersbond afgesproken dat de netto woningvoorraad in ieder geval gelijk blijft. Bij het verkopen van uitpondwoningen worden geen inkomensgrenzen gesteld. 11. Woonstede doet mee aan de pilot Koopstart. Als verkoopstimulerende maatregel zetten wij het instrument van de Startersrenteregeling in. 12. Bij Vrijekeuswoningen gaan we ervan uit dat we de woningen die we terugkopen weer als Koopgarant verkopen. Hier wordt geen resultaat geraamd. Uitbreiding van het aantal verkochte koopgarantwoningen vindt alleen plaats door verkoop aan zittende huurders. 13. We beslissen in 2015 of we een wooncoöperatie of een vergelijkbare entiteit opzetten. 14. Afhankelijk van de herziene woningwet onderzoeken we hoeveel en welke woningen we in het niet-daeb-segment plaatsen (naast geliberaliseerd bezit) en welk scenario we toepassen: verkopen, overhevelen naar een entiteit of huur verlagen tot onder de daeb-grens.
2
B.
De kwaliteit van de woongelegenheden
1.
Totaal is voor groot onderhoud, planmatig onderhoud, reparatieonderhoud en mutatieonderhoud in Ede 20 miljoen euro begroot (inclusief btw exclusief eventuele subisies).
2.
Er is de renovatie / verbetering van ruim 600 woningen gepland. Het betreft de complexen Groenendaal Bellevue en Bellefleur, Timanshof, Vanenburg, Langenhorst, Weerdestein, Indische Buurt, Banckertplein en Piersonplein.
3.
In 2014-2015 maken we gebruik van 5,5 miljoen provinciale impulsgelden om bijna 800 woningen naar minimaal energielabel B te brengen. Wij committeren ons daarbij aan de realisatie van 8 leerlingplaatsen (door de aannemers).
C.
De leefbaarheid in buurten en wijken
4.
In de gemeente Ede wordt een duidelijk onderscheid gemaakt in hoofdverantwoordelijkheid en medeverantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in wijken en buurten. De gemeente is hoofdverantwoordelijk, Woonstede is mede verantwoordelijk in en rond haar complexen.
5.
Woonstede zoekt actief de samenwerking met haar partners in de wijk op strategisch, tactisch en uitvoerend niveau en participeert in de uitvoering Wijkwerk. De woonconsulenten maken in 2015 weer deel uit van de vier verschillende wijkteams (wijkbeheer/ politie/Welstede/toezicht) en we geven uitwerking aan de voor 2015 opgestelde Wijkagenda. Ook wordt de samenwerking gezocht met de sociale teams.
6.
Voor initiatieven van bewoners op het terrein van leefbaarheid en participatie stelt Woonstede in 2015 een leefbaarheidsfonds van € 185.000 ter beschikking. Bewonerscommissies, huurders en organisaties kunnen nog steeds een beroep doen op dit fonds op basis van vooraf gestelde criteria. Op basis van de landelijke discussies over inzet van leefbaarheid door woningcorporaties zijn de criteria aangescherpt en is het totaalbedrag naar beneden bijgesteld. Ook wordt er een bijdrage verstrekt voor bestuurskosten van de bewonerscommissies. Onze investeringen en activiteiten zijn daarbij altijd afhankelijk van onze vastgestelde rol, doelstellingen en het beoogde resultaat en hebben een directe relatie met ons vastgoed en onze klanten. Ze zijn gericht op ‘schoon, heel en veilig’.
7.
Woonstede zet in 2015 de proactieve aanpak van Woonfraude voort, door het inzetten van medewerkers en communicatiekanalen en werkt hierin samen met de gemeente op basis van een vastgesteld convenant. Deze aanpak zorgt mede voor een rechtvaardige woonruimteverdeling en het verbeteren van de leefbaarheid.
8.
In ons moederbestek nieuwbouw wordt een relatie met leefbaarheid gelegd, zodat ook de kwaliteit van de woningen bijdraagt aan de leefbaarheid. Het standaard aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk is hier een voorbeeld van. Ook in de buurtontwikkelingsplannen binnen de bestaande woningvoorraad van Woonstede zijn de uitgangspunten op het gebied van leefbaarheid vastgelegd en is de inzet in buurten voor 2015 bepaald.
9.
We signaleren onder andere met behulp van de gemeentelijke leefbaarheidmonitor en jaarlijks vastgestelde wijkprofielen eventuele knelpunten op het gebied van leefbaarheid en ondernemen actie.
3
10. Het project Buurtbemiddeling wordt in 2015 voortgezet. De helft van de kosten (€ 32.500) wordt door Woonstede gefinancierd. De andere helft door de gemeente. Het project wordt uitgevoerd door Welstede. 11. Ons doel is de veiligheid in de hoogbouwflats ook op langere termijn te handhaven. Alle hoogbouwflats zijn afgesloten en er zijn beveiligingscamera’s geplaatst. De vrijwillige toezichthouders bij een aantal hoogbouwflats worden ook in 2015 ondersteund. 12. Bij verslavingsproblematiek wordt dit aangepakt met Iriszorg, politie en de Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW Arnhem en Veluwe Vallei) en de sociale teams. 13. We hebben ons aangesloten bij het integrale convenant ‘Integrale aanpak van ongewenste hennepkwekerijen Oost Nederland’ dat vanuit het openbaar ministerie en de Politie Oost Nederland is opgesteld. 14. Van de totale begroting van groenonderhoud komt € 40.000 ten laste van Woonstede (waarvoor geen servicekosten worden betaald).
D. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer
1.
We hebben met elke bewonerscommissie en de Huurdersbond Ede en omgeving een samenwerkingsovereenkomst waarin de huurdersparticipatie is geregeld. Met de Huurdersbond Ede en omgeving wordt in 2015 zesmaal per jaar overlegd over het algemene beleid (verhuurderniveau).
2.
Er worden twee manieren van bewonersparticipatie onderscheiden: belangenbehartiging huurders op complex-/buurtniveau, leefbaarheid en het daarbij organiseren van activiteiten. Deze niveaus lopen geleidelijk in elkaar over. Bewoners- c.q. activiteitencommissies maken zelf een keuze op welk terrein zij het accent willen leggen. Op grond van die keuze sluiten de commissies en Woonstede jaarlijks een overeenkomst met elkaar. In deze overeenkomst wordt onder andere vastgelegd welke activiteiten een commissie gaat ondernemen en op welke financiële bijdrage van Woonstede de commissie mag rekenen.
3.
Steeds meer bewoners en bewonersorganisaties werken met en via een eigen wijkwebsite. Initiatieven voor deze nieuwe vormen van communicatie worden vanuit Woonstede en het Wijkwerk gestimuleerd en volop benut. We zoeken met partners naar nieuwe vormen van bewonersparticipatie in het kader van actief burgerschap en zetten hiervoor actief social media in.
4.
Wanneer sprake is van bouwprojecten waarvan een aanzienlijk deel van de toekomstige bewoners op voorhand bekend is (bijvoorbeeld in het geval van vervangende nieuwbouw na sloop), betrekken we deze bewoners actief bij de bouwplannen.
5.
Met de Huurdersbond en de gemeente Ede is het ‘Lokaal Klimaatconvenant 2011-2018’ ondertekend. Hierin zijn doelstellingen en samenwerkingsafspraken vastgelegd. De grootste energiebesparing wordt bereikt als bewoners bewust en verantwoord omgaan met het gebruik van energie. Dat is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de eigen portemonnee. Door energiebesparingen worden de woonlasten van huurders verlaagd. Om dit te bereiken, wil Woonstede haar klanten helpen en ondersteunen om inzicht te krijgen in het energieverbruik en dit te verminderen. Daarbij past een persoonlijke benadering naar klanten. De Huurdersbond heeft twee energieambassadeurs om huurders te adviseren over een zorgvuldig gebruik van elektra en water. Het accent ligt op de individuele bewoner en hoe deze het best geholpen wordt met het terugdringen van de energielasten. Vanuit Woonstede worden de bewonerscommissies hier actief
4
en themagericht bij betrokken. Daarnaast stelt Woonstede aan onze individuele huurders tijdelijk Wattchers ter beschikking om de energielasten vast te kunnen stellen, waardoor bij hen de individuele woonlasten teruggebracht kunnen worden. 6.
Themagerichte bewonersinitiatieven op het gebied van duurzaamheid, woonlasten- en energiebesparing hebben onze voorkeur. Dit past binnen onze rol als klimaatbewuste corporatie en als organisatie binnen de regio Food Valley. Ook het Klimaatstraatfeest wordt nadrukkelijk onder de aandacht gebracht van onze huurders en gepromoot via de website. De criteria vanuit het leefbaarheidsfonds worden bij dergelijke projecten soepeler toegepast.
7.
Door klantenpanels, social media, informatieavonden en individuele gesprekken betrekken we huurders bij ontwikkelingen.
8.
We stellen individuele huurders in de gelegenheid kennis te nemen van bepaalde stukken - volgens artikel 19 van het BBSH - die voor bewoners van wezenlijk belang kunnen zijn.
9.
Met de WAC Ede hebben we een samenwerkingsovereenkomst. We overleggen twee keer per jaar over lopende projecten en beleidsmatige onderwerpen.
E.
Wonen en Zorg
1. Zie voor de bouw van woonzorgzones en maatschappelijk vastgoed rubriek A, punt 1. 2. Gestapelde nieuwbouw wordt altijd levensloopbestendig gerealiseerd en zodanig flexibel dat de woningen geschikt zijn voor een brede doelgroep. Minimaal 30% van de woningvoorraad van Woonstede blijft een nultredenwoning (geen trap, geen drempels). 3. Woonstede realiseert vervangende intramurale huisvesting voor zorginstellingen als het mogelijk is de scheiding van wonen en zorg duurzaam contractueel vorm te geven. In 2015 geldt dat voor de project Paasberg. Zorginstellingen kunnen geen beroep op Woonstede doen voor de uitbreiding van intramurale zorgplaatsen. 4. Met de gemeente en zorginstellingen worden in detail (WMO-)aangepaste / geschikte woningvoorraad geanaliseerd, zoals ook meegenomen in het onderzoek 'planningskader wonen en zorg'. Deze informatie wordt gebruikt voor woningtoewijzing. 5. Op basis van inventarisatie van scootmobielstallingen bepalen de gemeente en Woonstede gezamenlijk vraag en aanbod. Bij tekort aan scootmobielstallingen gezamenlijk oplossingsmogelijkheden in kaart brengen; in aantallen, locaties en prijs-kwaliteit verhouding. 6. De samenwerking met de sociale teams en de zorginstelingen wordt in 2015 voortgezet. 7. In 2015 worden onze service- en beheercontracten met zorginstellingen voortgezet. 8. Naar aanleiding van veranderende wet- en regelgeving benoemen gemeente en Woonstede gezamenlijk welke wijzigingen in het WMO-convenant noodzakelijk zijn.
5
F.
Het financieel beleid en beheer
1.
Onze doelstelling is dat we als financieel gezond en flexibel bedrijf blijven investeren in de volkshuisvesting. Onze organisatie houdt, met borging van het WSW, toegang tot de kapitaalmarkt en onze activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Dit houdt in dat we moeten voldoen aan de criteria die het WSW stelt. De belangrijkste twee hiervan zijn de kasstroomkengetallen ICR (Interest Coverage Ratio, minimaal 1,4) en DSCR (Debt Service Coverage Ratio, minimal 1,0). De indicatie voor de financiële continuïteit leiden wij verder af van het positive oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
2.
Het financieel beheer en beleid richten zich vooral op het verminderen van financiële onzekerheden - met name het renterisico - en het bevorderen van investeringen. We werken bewust aan de beheersing van het renterisico door het spreiden van de data waarop de rente wordt aangepast en de herfinanciering van leningen plaatsvindt. In principe wordt dit risico beperkt tot ongeveer 15% van de leningenportefeuille (WSW-norm).
3.
In 2015 gaan we de vastgoedsturing meer vorm geven. Het gebruik van de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag en de functionele winst-en-verliesrekening dragen hieraan bij. Vastgoedsturing levert ons betere afwegingen op in het kader van investeringen en exploitatie, rekening houdend met alle facetten. Besparing op de beheerslasten als onderdeel van de exploitatie wordt hierbij betrokken.
4.
Voor 2015 houden we rekening met twee heffingen: een heffing van € 1,1 miljoen voor het saneringsfonds voor woningcorporaties en € 6,2 miljoen verhuurdersheffing voor de huurtoeslag. De saneringsheffing ramen we voor 2016 in op eveneens op € 1,1 miljoen en de latere jaren op € 0,6 miljoen. Voor 2016 en later houden we rekening met een structurele verhuurdersheffing overeenkomstig het woonakkoord. Dit is het oplopende scenario van € 6,8 miljoen in 2016 tot en met € 7,9 miljoen in 2019.
5.
In 2015 wordt ons investeringsbedrag voor woningen en overige eenheden die in de gemeente Ede in 2015 worden opgeleverd, geraamd op 29 miljoen euro. De marktwaarde in verhuurde staat van deze investering is geraamd op 22,7 miljoen euro.
6.
De onderhoudsbegroting voor 2015 bedraagt in totaal 22,3 miljoen euro voor Woonstede als totaal. Daarnaast is in de begroting van 2015 bijna 5,4 miljoen euro opgenomen voor investeringen in groot onderhoud en woningverbeteringen. Dit is ongeveer 11 miljoen euro meer dan in andere jaren. Het meerdere heeft betrekking op het herstel van betonschade aan appartementencomplexen. Dit wordt uitgevoerd in combinatie met groot onderhoud dat we eerst in latere jaren hadden gepland. Verder worden in deze complexen energiebesparende maatregelegen aangebracht die deels worden gesubsidieerd door de provincie Gelderland en het Rijk. Door deze werkzaamheden te clusteren, is er eenmaal in de komende jaren overlast voor de huurders (waar het anders meerdere malen zou zijn geweest) en realiseren we een efficiencyverbetering.
6
G. Samenvatting van voorgenomen activiteiten 2015 (conform Bijlage I bij artikel 25b, tweede lid van het BBSH)
Rubriek 1: Gegevens toegelaten instelling: Naam toegelaten instelling Stichting Woonstede Vestigingsgemeente Ede Bezitgemeenten(1) Ede, Scherpenzeel, Wageningen en Woudenberg (1) Gemeenten waar de toegelaten instelling onroerende zaken bezit
Rubriek 2: Ontwikkeling woningvoorraad: Begrotingsjaar 2015 Gemeente Ede Beginsaldo aantal woongelegenheden a. nieuwe woningen b. nieuwe wooneenheden c. nieuwe woonwagens d. nieuwe standplaatsen e. overige nieuwe woongelegenheden f. aankoop bestaande woongelegenheden g. verkoop woongelegenheden incl TeWoon h. sloop/onttrekkingen woongelegenheden i. saldo overige mutaties j. bijz. Woongebouwen (aantal eenheden) Eindsaldo woongelegenheden/ totale investering cq. opbrengst
Goedkoop / betaalbaar 6.503 81 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. 75 (totaal Woonstede) n.v.t. n.v.t. n.v.t. 6.509
Overig 1.869 114 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. 7 n.v.t.
Investering c.q. Opbrengst n.v.t. € 28.988.000 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 1.054.000 € 9.325.000
n.v.t. n.v.t. n.v.t. 1.990
n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 20.717.000
Rubriek 3: Huurontwikkeling: Omschrijving Begrotingsjaar 2015 verwachte jaarhuuropbrengst woongelegenheden(1) € 52.991.000 verwachte huurverhoging in procenten per 1 juli 3% (over totaal Woonstede) (1) verwachte werkelijke huuropbrengst (exclusief verwachte huurderving).
Rubriek 4: Kwaliteitsbeleid: Begrotingsjaar 2015 Omschrijving a. onderhoud geheel Woonstede b. verbetering aangekocht bezit c. overige verbeteringen geheel Woonstede Totale investering
aantal eenheden n.v.t. n.v.t. n.v.t.
7
investering (€) € 22.322.000 n.v.t. € 5.384.000 € 27.706.000
Rubriek 5: Duurzaam bouwen en leefbaarheid: Begrotingsjaar 2015 Omschrijving a. duurzaam bouwen/verbeteren/onderhoud
aantal eenheden n.v.t.
b. verwerving gebouwen in kader leefbaarheid (art. 12a tweede lid) leefbaarheidactiviteiten m.u.v. de in rubriek 2 en in deze rubriek onder b vermelde activiteiten
n.v.t. n.v.t.
uitgaven/investering Onderdeel van onderhoud en investeringen n.v.t. € 1.473.000 (totale woningbezit Ede, Scherpenzeel, Wageningen en Woudenberg, directe uitgaven en inzet eigen medewerkers)
Rubriek 6: Betrekken bewoners bij beleid en beheer: Omschrijving gestructureerd overleg met bewoners gemiddelde bijdrage per woning
Begrotingsjaar 2015 Ja € 4,18
Rubriek 7: Afspraken met gemeente over voorgenomen activiteiten van de toegelaten instelling: (Indien deze zijn gemaakt; afzonderlijk opnemen voor elke gemeente waarmee afspraken zijn gemaakt; slechts opnemen ten behoeve van de ingevolge artikel 25f, eerste lid, aan Onze Minister te zenden samenvatting). Er zijn prestatieafspraken beschikbaar tussen de gemeente, Woonstede, Plicht Getrouw en de Huurdersbond Ede e.o. voor 2015. Jaarlijks worden de afspraken geactualiseerd en vindt verantwoording van de voortgang plaats.
8
