Aankoop – sociaal beheersrecht – informatie – 20 september 2011
SOCIAAL BEHEERSRECHT VWC: decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse wooncode; BVR: besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen; Heffingsdecreet: decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996).
1
Wat houdt het begrip "sociaal beheersrecht" in ? Het sociaal beheersrecht is een vorm van eigendomsreglementering waarbij • aan bepaalde instanties de mogelijkheid wordt geboden gedurende een bepaalde periode de woning van een derde in zijn plaats te beheren, met inbegrip van het uitvoeren van werken • de derde slechts een beperkt recht op vergoeding heeft. Het sociaal beheer dient tot het bestrijden van leegstand en tot de verbetering van het woonaanbod. De gemeente kan naast het OCMW en de sociale woonorganisaties (d.i. de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), de sociale huisvestingsmaatschappijen, het Vlaams Woningfonds voor de Grote Gezinnen of een sociaal verhuurkantoor, met uitzondering van een huurdersorganisatie), van rechtswege gebruik maken van dit recht. Het sociaal beheersrecht wordt geregeld in artikel 90 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse wooncode (VWC) en in het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen (BVR).
2
Voor welke woningen geldt het ? a) Woningen die zijn opgenomen in het leegstandsregister, vermeld in artikel 2.2.6 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, én die voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisten evenals aan alle vereisten van brandveiligheid (zie artikel 5 Vlaamse wooncode). b) Woningen die ongeschikt of onbewoonbaar verklaard werden of waarvoor het afgeven van een conformiteitsattest werd geweigerd én die in aanmerking komen voor renovatie-, verbeterings-, of aanpassingswerkzaamheden maar die niet werden gerenoveerd, verbeterd of aangepast binnen de door de Vlaamse regering bepaalde termijn (art. 18 § 1 VWC). De termijn waarbinnen de werken moeten gerealiseerd zijn bedraagt 36 maanden indien een bouwvergunning vereist is, en 12 maanden indien geen bouwvergunning vereist is. Een verlenging van deze termijnen kan omwille van buitengewone omstandigheden aangevraagd worden bij het agentschap Wonen-Vlaanderen van het Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening (art. 12 BVR). Opmerking: voor de eigenaar of houder van het zakelijk recht die de woning volledig en uitsluitend als hoofdverblijfplaats gebruikt en niet over een andere woning beschikt geldt geen termijn (art. 12 BVR).
Aankoop – sociaal beheersrecht – informatie – 20 september 2011
3
Hoe verloopt de procedure ? a) Voor woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen Het bestuur doet een aanbod aan de volle eigenaar, opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker van de woning om deze te huren tegen een bepaalde huurprijs. Deze huurprijs wordt berekend volgens door de Vlaamse regering bepaalde objectieve criteria (artikel 33 BVR). Bij de vaststelling van de hoofdhuurprijs wordt rekening gehouden met de heffing die op het ogenblik van het aanbod op de woning verschuldigd is overeenkomstig het heffingsdecreet (afdeling 2, van hoofdstuk VIII, van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996). De eigenaar of zakelijk gerechtigde heeft één maand de tijd om dit aanbod te aanvaarden. Wanneer hij aanvaardt, wordt in de hoofdhuurovereenkomst minstens het volgende geregeld (art. 33 BVR):
-
de duur van de hoofdhuurovereenkomst wordt bepaald op negen jaar de hoofdverhuurder ziet af van de mogelijkheid om de eerste drie jaar aan de hoofdhuurovereenkomst een einde te maken de hoofdverhuurder stemt in met de mogelijkheid om de woning als hoofdverblijfplaats onder te verhuren (artikel 1717 B.W.) de hoofdhuurprijs bedraagt op jaarbasis maximaal viermaal en minimaal éénmaal het bedrag van het geïndexeerd kadastraal inkomen na voorlegging van het bewijs dat de heffing die overeenkomstig het heffingsdecreet op de laatste inventarisatiedatum verschuldigd is, betaald werd, wordt de eerstvolgende te betalen hoofdhuur verhoogd met een bedrag gelijk aan de helft van de bovenvermelde heffing, zonder dat het hiervoor bepaalde maximum mag overscheden worden.
Wanneer hij niet aanvaardt, geldt de hierna volgende regeling (art. 90 VWC): • Binnen één maand volgend op de verwerping van het aanbod of het verstrijken van de termijn van één maand om te aanvaarden, brengt het bestuur de eigenaar of zakelijk gerechtigde schriftelijk op de hoogte van zijn voornemen om het sociaal beheersrecht uit te oefenen bij het verstrijken van een termijn van drie maanden volgend op deze kennisgeving. • Indien de woning bij het verstrijken van die termijn van drie maanden nog leegstaat, verkrijgt de begunstigde van rechtswege het sociaal beheersrecht over de woning. • Het bestuur brengt de eigenaar of zakelijk gerechtigde schriftelijk in kennis van de verwerving van het sociaal beheersrecht. b) Voor woningen die ongeschikt of onbewoonbaar verklaard werden Het bestuur doet een aanbod aan de eigenaar, opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker van de woning om de vereiste werken uit te voeren (art. 90 VWC). Deze mogelijkheid wordt aan het bestuur gegeven op voorwaarde dat het een zakelijk recht op de woning heeft of een huurrecht van minstens negen jaar. In dit laatste geval mag de huurprijs niet hoger zijn dan een bedrag dat wordt berekend volgens door de Vlaamse regering bepaalde objectieve criteria, waarbij er rekening wordt gehouden met de slechte staat van de woning (art. 18, §2 VWC) De eigenaar of zakelijk gerechtigde heeft één maand om dit aanbod te aanvaarden. Wanneer hij aanvaardt worden de vereiste werken uitgevoerd zonder dat het sociaal beheersrecht wordt uitgeoefend.
Aankoop – sociaal beheersrecht – informatie – 20 september 2011
Wanneer hij niet aanvaardt geldt de hierna volgende regeling. • Binnen één maand volgend op de verwerping van het aanbod of het verstrijken van de termijn van één maand om te aanvaarden, brengt het bestuur de eigenaar of zakelijk gerechtigde schriftelijke op de hoogte van zijn voornemen om het sociaal beheersrecht uit te oefenen bij het verstrijken van een termijn van drie maanden volgend op deze kennisgeving. • Indien de vereiste werken niet zijn uitgevoerd bij het verstrijken van die termijn van drie maanden, verkrijgt het bestuur van rechtswege het sociaal beheersrecht over de woning. • Het bestuur brengt de eigenaar of zakelijk gerechtigde schriftelijk in kennis van de verwerving van het sociaal beheersrecht.
4
Wat zijn de gevolgen van de uitoefening van het sociaal beheersrecht ? De kennisgeving van het bestuur aan de eigenaar of zakelijk gerechtigde moet overgeschreven worden in de registers van de hypotheekbewaarder. Vanaf de datum van de kennisgeving beschikt het bestuur dan gedurende negen jaar over de bevoegdheid de woning te beheren, te verhuren als sociale huurwoning en alle werken uit te voeren aan de woning met het oog op die verhuring (art. 90, §2, lid 2 VWC). Wordt de woning verhuurd, dan moeten daarbij de bepalingen betreffende de verhuring van woningen in de sociale sector in acht genomen worden (zie Vlaamse wooncode, titel VII). Vanaf het afsluiten van de huurovereenkomst ontvangt de eigenaar of zakelijk gerechtigde een vergoeding die gelijk is aan het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning. Deze vergoeding mag evenwel nooit hoger zijn dan de huurprijs die de huurder aan het bestuur dat het sociaal beheersrecht uitoefent, betaalt (art. 90, §3 VWC). Worden er effectief werken uitgevoerd aan de woning met het oog op verhuring, dan wordt de termijn van negen jaar verlengd met het aantal maanden dat nodig is om, bij betaling van een basishuurprijs door de huurder, de kosten van die werken te recuperen, d.i. het aantal maanden gelijk aan het positieve verschil tussen (art. 36 BVR): het aantal volledige maanden dat nodig is om bij betaling van een basishuurprijs door de sociale huurder, de kosten van die werken te recuperen, en het aantal volledige maanden tussen de datum van eerste verhuring door de begunstigde en de datum waarop de bovenvermelde termijn van negen jaar verstrijkt. De bewoners van woningen die ongeschikt of onbewoonbaar verklaard werden moeten door het bestuur, houder van het sociaal beheersrecht, geherhuisvest worden (art. 35 BVR).
De toewijzing van een woning waarover het sociaal beheersrecht wordt uitgeoefend, gebeurt absoluut prioritair: in de eerste plaats : aan de volle eigenaar van de woning, de opstalhouder, de erfpachter of de vruchtgebruiker - en zijn bloed- of aanverwanten tot de tweede graad (art. 90, §1 laatste lid VWC en art. 38 BVR); in de tweede plaats: aan de bewoner van die woning als de eigenaar of zakelijk gerechtigde deze niet bewoont (art.38 BVR), op voorwaarde dat : hij de woning volledig en uitsluitend gebruikt als hoofdverblijfplaats, én hij voldoet aan de voorwaarden inzake herhuisvesting, d.w.z. inzake onroerend bezit en inkomen vastgesteld overeenkomstig titel VII VWC (art.11 BVR), waarbij voor de rechthebbende bij de toepassing van de onroerend bezitsvoorwaarde geen rekening gehouden wordt met de woning waarop het sociaal beheersrecht wordt uitgeoefend.
Aankoop – sociaal beheersrecht – informatie – 20 september 2011
Het bestuur dat de woning, waarop het het sociaal beheersrecht uitoefent, verhuurt, brengt de huurder op de hoogte van de resterende termijn van het sociaal beheersrecht (art. 39 BVR). De eigenaar of houder van een zakelijk recht moet de huurovereenkomsten afgesloten door het bestuur naleven na het beëindigen van de uitoefening van het sociaal beheersrecht (art.90, §2, lid 3). 5
Hoe kan het sociaal beheersrecht overgedragen worden ? a) Tijdens de procedure tot het verkrijgen van het sociaal beheersrecht Het bestuur dat tijdens de lopende procedure afziet van het verkrijgen van het sociaal beheersrecht, brengt de andere begunstigden voor zover de betrokken woning in het werkingsgebied ligt van die begunstigden, daarvan schriftelijk op de hoogte. Het initiatief tot het verkrijgen van het sociaal beheersrecht kan aan een andere begunstigde worden overgedragen zonder dat de procedure moet worden overgedaan (art. 32 BVR). b) Tijdens de uitoefening van het sociaal beheersrecht De uitoefening van het sociaal beheersrecht kan worden overgedragen aan een andere begunstigde voor zover de betrokken woning in het werkingsgebied ligt van die begunstigde (art. 37 BVR).
6
Wat gebeurt er wanneer het eigendomsrecht of ander zakelijk recht over de woning overgedragen wordt ? a) Tijdens de procedure tot het verkrijgen van het sociaal beheersrecht Ten aanzien van de verkrijger om niet of onder bezwarende titel van het zakelijk recht kan de procedure niet voortgezet worden, maar moet zij worden overgedaan (art. 31 BVR). b) Tijdens de uitoefening van het sociaal beheersrecht Ook de verkrijger om niet of onder bezwarende titel van het zakelijk recht is verplicht de huurovereenkomsten afgesloten door het bestuur na te leven (art. 90, §2, lid 3 VWC). Opmerking De gemeente heeft net zoals het OCMW, de VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen een recht van voorkoop op woningen waaraan zij werken hebben uitgevoerd in het kader van hun sociaal beheersrecht (art. 85 VWC).
7
Heeft de eigenaar of houder van een zakelijk recht op de woning recht op een vergoeding ? De rechthebbende van een woning die tijdens en in het kader van het sociaal beheersrecht verhuurd wordt, ontvangt vanaf het afsluiten van die huurovereenkomst een vergoeding (art. 90, §3 VWC). Deze vergoeding komt overeen met het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning, d.i. het kadastraal inkomen aangepast aan het indexcijfer van de consumptieprijzen. De vergoeding mag echter niet hoger zijn dan de vergoeding die de huurder aan het bestuur verschuldigd is.
8
Einde van de uitoefening van het sociaal beheersrecht Indien, na afloop van de uitoefening van het sociaal beheersrecht, de woning opnieuw te huur wordt gesteld, wordt ze bij voorrang aangeboden aan de zittende huurder tegen een huurprijs die de laatst betaalde huurprijs met niet meer dan de helft mag overschrijden (art. 90, §2, lid 3 VWC).
Aankoop – sociaal beheersrecht – informatie – 20 september 2011
Dit aanbod wordt schriftelijk gedaan uiterlijk drie maanden voor het einde van de uitoefening van het sociaal beheersrecht (art. 40 BVR). Weigert de zittende huurder het aanbod, dan : - kan de woning vrij te huur worden aangeboden; - kan de zittende huurder door het bestuur geherhuisvest worden voorzover hij daarom vraagt uiterlijk 1 maand voor het einde van de uitoefening van het sociaal beheersrecht. 9
Kan de eigenaar of houder van een zakelijk recht een beroep instellen tegen de uitoefening van het sociaal beheersrecht ? Binnen 30 dagen volgend op de schriftelijke kennisgeving van de verwerving van het sociaal beheersrecht, kan de eigenaar of zakelijk gerechtigde, bij gemotiveerd verzoekschrift, een beroep aantekenen bij de Vlaamse minister, bevoegd voor de huisvesting (art. 41 BVR) tegen de verkrijging en de uitoefening ervan. Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd. De Vlaamse minister, bevoegd voor de huisvesting neemt een beslissing binnen drie maanden na ontvangst van het verzoekschrift. Neemt hij binnen die termijn geen beslissing, dan wordt het beroep geacht te zijn ingewilligd. Het beroep schorst de uitoefening van het sociaal beheersrecht niet.
