Aan- en uitbestedingsbeleid bij woningbouwcorporaties in Noord-Nederland

Aan- en uitbestedingsbeleid bij woningbouwcorporaties in Noord-Nederland Noordelijke Regieraad voor de bouw Corporaties Drenthe, Friesland en Groningen

Voorwoord Voor u ligt het resultaat van een onderzoek naar aan- en uitbesteden bij woningbouwcorporaties in Noord-Nederland. Het onderzoek is uitgevoerd door Balance&Result in opdracht van de Noordelijke Regieraad voor de Bouw en het Convenant voor het Noorden (Een samenwerkingsverband tussen woningbouwcorporaties in Groningen, Drenthe en Friesland). De heren D.E. Woortman (Stichting Woningbouw Slochteren) en J. Hulsegge (Wooncom) hebben als aanspreekpunt vanuit de corporaties gefungeerd. In het kader van het onderzoek zijn zeven open interviews afgenomen. De onderstaande personen zijn in het kader van dit onderzoek geïnterviewd: Dhr P.K. Hillinga Dhr B. Munnike Dhr R.H. Groenhof Dhr S. Venema Dhr C. Oprins Dhr F. Wester Dhr F. Holwerda

De Huismeesters, Groningen Christelijke Woningstichting Talma, Hoogezand Woonconcept Vastgoed, Meppel Stichting Woningbeheer Assen, Assen Woningbouwvereniging Smallingerland, Drachten Woonservice Drenthe, Westerbork Nieuw Wonen Friesland, Leeuwarden

Drs. ir. Martine Keizer Balance&Result organisatieadviseurs voor de bouw Deventer, 31 mei 2006

Aan- en uitbestedingsbeleid van woningbouwcorporaties

pagina 2 van 16

Inhoudsopgave Voorwoord ..................................................................................................................................... 2 1

Inleiding.................................................................................................................................. 4

2

Aanbestedingsbeleid ............................................................................................................. 5 2.1 Onderhoud ................................................................................................................ 5 2.2 Nieuwbouw ............................................................................................................... 6 2.3 Transparantie............................................................................................................ 8

3

Samenwerken........................................................................................................................ 9 3.1 Samenwerkingsvormen in projecten......................................................................... 9 3.2 Samenwerking met gemeenten .............................................................................. 11

4

Trends en ontwikkelingen .................................................................................................... 13

5

Tot slot……. ......................................................................................................................... 14

Bijlage: Voor- en nadelen samenwerkingsvormen voor corporaties........................................... 15


pagina 3 van 16

1 Inleiding Naar aanleiding van de parlementaire enquête bouwnijverheid is een discussie ontstaan over de aanbestedingsregelgeving. Thans is een geheel nieuw kader voor aanbestedingsregelgeving in ontwikkeling dat, naar verwachting, in 2007 zal worden ingevoerd. Tot die tijd is het ARW (Aanbestedingsreglement Werken) 2005 van toepassing. Volgens de nu geldende regelgeving zijn woningbouwcorporaties, in tegenstelling tot overheidsopdrachtgevers, niet gehouden aan deze regelgeving. Echter de aard van de primaire werkzaamheden (sociale woningbouw) vraagt wel om enige mate van transparantie en duidelijkheid over hoe maatschappelijke gelden worden ingezet en besteed. Daarom is in dit onderzoek aandacht besteed aan het aan- en uitbesteden bij woningbouwcorporaties en de wijze waarop de corporaties hier zelf tegenaan kijken. Doelstelling van het onderzoek is: Het verkrijgen van inzicht in aan- en uitbestedingsbeleid van woningbouwcorporaties en de relaties tussen corporaties, gemeenten en bouwers. In het onderzoek zijn twee soorten onderzoeksmethoden gebruikt: open interviews en een enquête. De open interviews zijn afgenomen om een beeld te krijgen van de problematiek die speelt bij woningbouw corporaties. Mede naar aanleiding van deze interviews is een enquête uitgezet onder de woningbouwcorporaties van Groningen, Friesland en Drenthe. 30% van de aangeschreven corporaties heeft de enquête geretourneerd. De corporaties die hebben deelgenomen aan het onderzoek zijn ingedeeld in 4 grootte klassen, te weten: corporaties tot 1000 eenheden; corporaties met 1000-5000 eenheden; corporaties met 500010000 eenheden en corporaties met meer dan 10000 eenheden. Hierdoor kunnen verschillen tussen grote en kleine corporaties in beeld worden gebracht. In het vervolg van dit rapport worden de uitkomsten van het onderzoek besproken. Hierbij wordt in het tweede hoofdstuk ingegaan op het aanbestedingsbeleid van de betrokken corporaties, ten aanzien van onderhoud en nieuwbouw. Daarna wordt in hoofdstuk drie aandacht besteed aan samenwerkingsvormen tijdens het bouwproces en aan de samenwerking en ervaringen met gemeenten. In hoofdstuk vier wordt aandacht besteed aan gesignaleerde trends en ontwikkelingen ten aanzien van aan- en uitbesteden door woningbouwcorporaties. In het vijfde hoofdstuk volgt een korte samenvatting van de belangrijkste resultaten van het onderzoek.


pagina 4 van 16

2 Aanbestedingsbeleid Er wordt in dit onderzoek onderscheid gemaakt tussen aanbesteden en uitbesteden. Deze begrippen worden in het onderstaande kader toegelicht. Aanbesteden is het proces van oproepen, beoordelen en selecteren van aanbieders en aanbiedingen. Het doel is het selecteren van een aanbieder die het beste voldoet aan vooraf gestelde criteria. Met aanbesteden wordt marktwerking uitgelokt. Aanbesteden kan op verschillende manieren: Enkelvoudig; meervoudig; openbaar; onderhands of met voorafgaande selectie. Uitbesteden gaat over de verdeling van taken tussen verschillende partijen in het bouwproces (opdrachtgever, aannemer, ontwerper, onderaannemer). Binnen verschillende contractvormen kan de betrokkenheid van de aannemer variëren (uitvoering, ontwerp, onderhoud, of zelfs financiering).

De uitkomsten ten aanzien van aanbesteden bij woningbouwcorporaties worden in dit hoofdstuk besproken. Het volgende hoofdstuk gaat in op uitbesteden door corporaties. Bij het aanbesteden is onderscheid gemaakt tussen het aanbesteden van onderhoudsprojecten en nieuwbouwprojecten. Resultaten ten aanzien van beide aspecten worden in aparte paragraven besproken.

2.1

Onderhoud

Voor het aanbesteden van onderhoudswerkzaamheden hebben de grotere corporaties (meer dan 5000 eenheden) vastgelegd beleid. De kleinere corporaties geven aan dit niet te hebben. De onderstaande grafiek geeft weer hoeveel procent van de corporaties van een bepaalde grootte aanbestedingsbeleid ten aanzien van onderhoud of nieuwbouw hebben. Gemiddeld komt het er op neer dat iets minder dan de helft van de corporaties aanbestedingsbeleid heeft voor onderhoud en nieuwbouw.

Aanbestedingsbeleid 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0-1000

1000-5000 5000-10000

Aanbestedingsbeleid onderhoud

> 10000

Gemiddeld

Aanbestedingsbeleid nieuwbouw


pagina 5 van 16

Voor het aanbesteden van onderhoudswerkzaamheden wordt door geen enkele corporatie in het onderzoek een openbare procedure gebruikt. De corporaties in het onderzoek maken gebruik van een lijst met voorkeursleveranciers, waarvan er voor het aanbesteden van onderhoud enkele worden uitgenodigd om in te schrijven. Bij het selecteren van deze partijen voor inschrijving spelen de volgende aspecten een rol: - in het verleden geleverde prestaties; - de financiële positie van de aannemer; - specifieke kennis van de aannemer ten behoeve van het werk; - omgang met bewoners en regionale gebondenheid van de aannemer. Deze aspecten worden door de corporaties jaarlijks beoordeeld. In sommige gevallen wordt 1 op 1 aanbesteed. In deze gevallen speelt de relatie die de corporatie heeft met de aannemer en het vertrouwen in de aannemer een belangrijke rol. De meeste onderhoudsprojecten worden gegund op basis van de laagste inschrijvingsprijs.

2.2

Nieuwbouw

Ten aanzien van het aanbesteden van nieuwbouw projecten valt op dat in tegenstelling tot het aanbesteden van onderhoudsprojecten, juist de kleinere corporaties aangeven vastgelegd beleid te hebben, en de grotere in mindere mate (zie hiervoor de grafiek op bladzijde 5). Dit kan verklaard worden uit het feit dat de grotere corporaties gebruik maken van nationale reglementen (zoals de ARW) en dat de kleinere corporaties dit niet doen en zelf een werkwijze op papier zetten. De kleinere corporaties geven wel aan hun aanbestedingsbeleid en –regels te toetsen aan nationale regelgeving. Uit het onderzoek blijkt dat corporaties slechts incidenteel gebruik maken van een openbare procedure voor het aanbesteden van nieuwbouwprojecten. De onderhandse en niet-openbare (met pré-selectie) procedures komen het meest voor. Hierbij wordt in een groot deel van de gevallen gegund op basis van laagste prijs. Gunning op basis van EMVA (Economisch meest voordelige aanbieding) komt wel voor, maar dit betreft meestal bouwteam werken, waarbij de aannemers geselecteerd worden op basis van hun plan van aanpak. De grafiek op de volgende pagina geeft de verdeling van het gebruik van aanbestedingsprocedures bij verschillende groottes van corporaties weer. Gemiddeld worden de niet-openbare en onderhandse procedure het meeste toegepast.


pagina 6 van 16

Aanbestedingsprocedures 100% 90% 80% raamovereenkomst

70%

concessie overeenkomst

60%

concurrentie gerichte dialoog

50%

onderhandeling

40%

onderhands

30%

niet-openbaar openbaar

20% 10% 0% 0-1000

1000-5000 5000-10000

> 10000

Gemiddeld

Net als bij onderhoud, wordt door de corporaties bij het aanbesteden van nieuwbouw veelal gewerkt met een vaste kern van aannemers. Deze worden door de corporatie uitgenodigd in te schrijven op een werk. Bij de selectie van aanbieders spelen de volgende aspecten een belangrijke rol: - ervaring en deskundigheid; - een relatie met de locatie; - oude afspraken; - capaciteit bij aannemer; - aangeboden grondbezit of gezamenlijke ontwikkeling; - kwaliteit; - omgang met bewoners. Bij nieuwbouwprojecten komt regelmatig voor dat op een meer geïntegreerde (vaak bouwteams) manier met een aannemer met een grondpositie samen wordt gewerkt. In de interviews gaf een corporatie aan zelf geen grond te bezitten en voor al haar nieuwbouwprojecten op zoek te gaan naar aannemers met grondbezit. In ruil voor de grond mogen de aannemers vervolgens ook onderhoudsopdrachten voor deze corporatie uitvoeren. Turn-key projecten komen bij corporaties voor als men woningen afneemt van een ontwikkelende bouwer. De meeste corporaties geven hier echter niet de voorkeur aan. De corporaties in het onderzoek hebben zelden te maken met een Europese aanbestedingsprocedure. Als men met een Europese aanbestedingsprocedure te maken heeft gehad kwam dat voort uit samenwerking met een gemeente in een PPS contract. Dit is een typisch geval waarin een corporatie, vanwege samenwerking met de gemeente, wel aanbestedingspichtig is.


pagina 7 van 16

2.3

Transparantie

Bij het aanbesteden van werk speelt transparantie een belangrijke rol. Voor een corporatie zowel naar haar aanbieders als naar de samenleving, het gaat immers om de besteding van maatschappelijke gelden. Daarom is in het onderzoek aandacht besteed aan transparantie. Transparantie in een aanbestedingsprocedure houdt in dat er volgens objectieve criteria beoordeeld wordt en deze criteria geen ruimte laten voor individuele voorkeuren van de opdrachtgever. Op deze manier kan de opdrachtgever goed verantwoorden hoe het geld wordt besteed en waarom bepaalde partijen voor de uitvoering worden geselecteerd. Ten aanzien van transparantie gaf de helft van de betrokken corporaties aan een bedrijfscode te hebben, waarin transparantie geadresseerd wordt. De meeste corporaties (90%) geven aan waarde te hechten aan transparantie bij aanbestedingen (er was één respondent in het onderzoek die expliciet aangaf dit niet belangrijk te vinden). Transparantie in het aanbestedingsproces willen de corporaties bereiken door: - Een duidelijke functiescheiding in procedures en bevoegdheden; - Het aangaan van een open dialoog; - Het hanteren van open en heldere procedures; - Duidelijk aangeven waarom bepaalde bedrijven juist wel of juist niet worden uitgenodigd; - Openbaar aanbesteden (dit gebeurt nog zeer beperkt); - Heldere criteria en besluitvorming; - Besluitvorming over meerdere afdelingen; - Open en eerlijk zijn. De corporaties in het onderzoek willen betrouwbare partners zijn richting hun aannemers. Men ziet echter wel in dat transparantie bij een 1 op 1 aanbesteding heel erg lastig is.


pagina 8 van 16

3 Samenwerken Dit hoofdstuk gaat in op het uitbesteden van werk en de relaties die corporaties hebben met gemeenten. Het uitbesteden heeft betrekking op de taakverdeling over de verschillende partijen in een project. Hierbij gaat het dus om de wijze van samenwerken met partijen uit de markt. Hiervoor zijn verschillende mogelijkheden. Het onderstaande kader geeft een overzicht van de organisatievormen waaraan in dit onderzoek aandacht is besteed. Traditioneel De opdrachtgever vertaalt zijn vraag, vaak met ondersteuning van adviseurs, naar bestek en tekeningen. Deze worden vervolgens aanbesteed. De bouwer die de laagste aanbieding doet mag het werk maken. Team De opdrachtgever vertaalt zijn vraag, vaak met ondersteuning van adviseurs, naar een ruimtelijk ontwerp. Bij de vertaling van een ruimtelijk naar een technisch ontwerp wordt het team bijgestaan door een bouwbedrijf dat als adviseur specifieke uitvoeringskennis inbrengt. Geïntegreerd De opdrachtgever formuleert (functionele) eisen. Marktpartijen bieden een concept aan (ontwerp en uitvoering) voor een richtprijs. Er is eventueel ook een combinatie met onderhoud of zelfs financiering mogelijk.

Naast de samenwerking in projecten is ook gekeken naar de samenwerking met gemeenten en ervaringen met gemeentelijke procedures.

3.1

Samenwerkingsvormen in projecten

Aan de corporaties is gevraagd welke organisatievormen ze gebruiken en wat de procentuele verdeling van deze organisatievormen over de werken is. Daarnaast is gevraagd naar en typering van projecten waarbij men een bepaalde organisatievorm toepast en naar de voor- en nadelen van de verschillende samenwerkingsvormen voor corporaties. Een overzicht van de voor- en nadelen van de verschillende organisatievormen voor corporaties is te vinden in de bijlage. De meeste corporaties (70%) in het onderzoek hebben geen expliciet vastgelegd beleid ten aanzien van het samenwerken met marktpartijen. Een enkeling geeft aan dit vast te hebben gelegd in het aanbestedingsbeleid of dit vast te leggen in het bestek.


pagina 9 van 16

Samenwerkingsvormen 100% 90% 80% 70% Langdurig

60%

Geintegreerd

50%

Bouwteam

40%

Traditioneel

30% 20% 10% 0% 0-1000

1000-5000

5000-10000

> 10000

Gemiddeld

De meest gebruikte samenwerkingsvormen bij de deelnemende corporaties zijn traditioneel (37%) of in een bouwteam (37%) (zie hiervoor de bovenstaande grafiek). Langdurige samenwerking met voorkeursaannemers komt minder (16%) voor en incidenteel (10%) komen geïntegreerde contracten voor (eigenlijk alleen als een aannemer de grondpositie bezit, of zelf ontwikkelde woningen aan de corporatie verkoopt). In het onderzoek waren corporaties die aangaven alleen maar traditioneel of alleen maar in een bouwteam samen te werken. Het bouwteam is met name bij de kleinere corporaties populair, omdat men voor deze samenwerkingsvorm minder kennis in de eigen organisatie nodig heeft. Langdurige contracten met voorkeursleveranciers komen bij een klein aantal van de deelnemende corporaties voor en niet veelvuldig (slechts één corporatie in het onderzoek geeft aan dit in 75% van de gevallen te doen). Bij de geïntegreerde samenwerkingsvorm werd door de corporaties veelvuldig aangegeven dat ze hier sowieso nooit uit zichzelf aan zouden beginnen. In de onderstaande tabel wordt per samenwerkingsvorm aangegeven wat volgens de deelnemende corporaties typische projectkenmerken zijn voor projecten waarbij een bepaalde organisatievorm wordt gekozen.


pagina 10 van 16

Samenwerkingsvorm

Typering passend project

Traditioneel

Deze samenwerkingsvorm wordt geschikt geacht voor de grotere, maar wel relatief eenvoudige projecten (standaard woningbouw). Daarnaast zou deze vorm geschikt zijn als vooraf een duidelijk plan gewenst is, waarbij het product belangrijk is. Men bereidt dit plan eerst uitvoerig voor, voordat naar de markt wordt gegaan.

Team

Deze samenwerkingsvorm wordt toegepast bij kleinere, maar complexe projecten. Hierbij kan gedacht worden aan vervanging van bestaande woningbouw; herstructurering van een wijk; projecten die binnen een bepaald tijdsbestek gerealiseerd dienen te zijn of waarbij specifieke kennis van de aannemer nodig/gewenst is. Daarnaast wordt het bouwteam door corporaties vaak gebruikt als er grond voor een project wordt ingebracht door de aannemer. In dit geval heeft de corporatie gaan keus en zal men in een bouwteam met de betreffende aannemer het project moeten realiseren.

Geïntegreerd

Deze samenwerkingsvorm wordt soms ingezet als de aannemer grond bezit, of zijn zelf ontwikkelde woningen ter afname aan de corporatie aanbiedt. Er ontstaat dan een Turn-key-achtige samenwerkingsvorm. Daarnaast wordt deze samenwerkingsvorm geschikt geacht voor projecten waarbij risico’s bij de inschrijvers worden neergelegd en ook inbreng van hen wordt verwacht.

Langdurige samenwerking

3.2

Langdurige samenwerking wordt door enkele deelnemende corporaties toegepast. Projecten die hiervoor geschikt zijn, zijn projecten met een vergelijkbare problematiek, waarin partijen samen reeds ervaring hebben opgedaan. Daarnaast kan deze samenwerkingsvorm nuttig zijn als een bepaald product maar weinig aanbieders kent.

Samenwerking met gemeenten

Corporaties moeten naast marktpartijen ook regelmatig samenwerken met gemeenten. Met de gemeenten moeten afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld de gewenste woningbouwproductie of de locaties waar een corporatie mag bouwen. Daarnaast moeten via de gemeente verschillende procedures doorlopen worden voordat een project in uitvoering kan gaan. In dit onderzoek is daarom tevens aandacht besteed aan de contacten met gemeenten. Hierbij is gekeken naar de opstelling van gemeenten richting corporaties, de betrokkenheid van corporaties bij gemeentelijke plannen voor


pagina 11 van 16

ontwikkeling, afspraken die met gemeenten worden gemaakt en de ervaringen van de corporaties met procedures en regelgeving. De relaties met gemeenten worden door de deelnemende corporaties als goed ervaren. Het grootste deel (70%) van de deelnemende corporaties geeft aan betrokken te worden bij het opstellen van (omgevings)plannen door de gemeente. In sommige gevallen is er zelfs sprake van een structureel overleg tussen gemeente en corporaties. De kleine corporaties geven allemaal aan niet of onvoldoende te worden betrokken bij omgevingsplannen door de gemeente. Nagenoeg alle corporaties (95%) in het onderzoek geven aan prestatie-afspraken te maken met gemeenten. Er worden afspraken gemaakt over: het huisvesten van de doelgroep; wijkontwikkeling of herstructurering; de woningbouwproductie; maatschappelijke bijdragen door de corporatie; te hanteren prijsniveaus en woonplannen. Opvallend is dat met name de grotere corporaties een verandering in de opstelling van de gemeente waarnemen (naar aanleiding van discussies over de maatschappelijke inzet van kapitaal door woningbouwcorporaties). Deze andere opstelling van de gemeente uit zich doordat: - De gemeenten meer de dialoog met de corporatie opzoeken; - Er soms een akkoord gesloten wordt tussen gemeente en corporaties; - Corporaties gevraagd wordt te investeren in bijvoorbeeld infrastructuur of een wijkcentrum; - De gemeente de discussie aangaat over de totale bouwproductie. Regelgeving Een belangrijk aspect waar corporaties bij projecten mee te maken krijgen is de regelgeving en verschillende gemeentelijke procedures die doorlopen moeten worden, bijvoorbeeld de procedures voor beroep en bezwaar. Alle deelnemende corporaties geven aan regelgeving en procedures als langdurig, vertragend, gecompliceerd en ingewikkeld te ervaren. Eén respondent gaf aan dat vertragingen wel kunnen oplopen tot 5 tot 8 jaar. Procedures die in dit verband specifiek worden genoemd zijn: - flora en fauna regelgeving; - regelgeving ten aanzien van archeologie; - procedures voor bezwaar en beroep. Het indienen van bezwaar is voor belanghebbenden relatief gemakkelijk, maar het heeft vaak grote gevolgen voor de ontwikkelaar. De corporaties geven aan de ervaring te hebben dat de procedures gemakkelijker verlopen op het moment dat de gemeente en de corporatie dezelfde belangen en ambities hebben. Op het moment dat de belangen verschillen loopt men tegen meer problemen aan. Daarnaast ervaart men bij sommige gemeenten logheid van het ambtenaren apparaat. In één van de interviews werd aangegeven dat gemeenten wat praktischer met de regelgeving zouden moeten omgaan in bepaalde situaties.


pagina 12 van 16

4 Trends en ontwikkelingen Aan de corporaties is gevraagd naar trends en ontwikkelingen ten aanzien van aan- en uitbesteden over de afgelopen jaren en in de toekomst. Opvallend hierbij was dat geen enkele kleine corporatie (minder dan 1000 eenheden) trends of ontwikkelingen waarnam. De laatste jaren hebben volgens de deelnemende corporaties de volgende ontwikkelingen plaats gevonden: - Er zijn de afgelopen jaren sterk wisselende marktomstandigheden gesignaleerd; - Het aantal aanbestedingen is toegenomen (vroeger werd meer werk 1 op 1 uitbesteed). De hoeveelheid en het tempo van nieuwbouw is toegenomen; - Er vinden meer aanbestedingen plaats met pré-selectie; - Er wordt meer gewerkt met prestatie-contracten; - Bouwlocaties worden in toenemende mate gekoppeld aan grondpolitiek. Daardoor staat in sommige gevallen de bouwer vast, omdat deze de grondpositie bezit. In het onderzoek gaf één corporatie aan het inbrengen van grond als selectiecriterium te gebruiken, omdat men zelf geen grondposities wil bezitten. De deelnemende corporaties signaleren de volgende toekomstige ontwikkelingen: - De concurrentie in de markt zal toenemen. - Een aantal corporaties geeft aan dat ze Europees aanbesteden in de toekomst bij corporaties zullen zien (mede door meer geïntegreerde samenwerkingsvormen met gemeenten). - Corporaties zullen transparanter worden in hun doen en laten. - Aanbestedingsbeleid zal expliciet moeten worden vastgelegd en juridisch verdedigbaar moeten zijn. - Er zal meer samenwerking met alle betrokkenen komen, dit betekent dus een toename van het aantal projecten in bouwteam. - Corporaties worden de grote ontwikkelaars van de toekomst. Zij hebben de mogelijkheid afspraken met gemeenten te maken. - Het elektronisch aanbesteden zal naar verwachting zijn intrede doen bij corporaties.


pagina 13 van 16

5 Tot slot……. De belangrijkste uitkomsten puntsgewijs: - Openbaar aanbesteden is geen gemeengoed bij woningbouw corporaties. Men hecht veel waarde aan relaties met de aannemer en de relatie van de aannemer met bewoners. Daarom wordt vaak voor een onderhandse of niet-openbare aanbestedingsprocedure gekozen. - Onderhoudsprojecten worden in alle gevallen onderhands aanbesteed, vaak worden 4 of 5 aannemers van een lijst geselecteerd om met een inschrijvingsprijs te komen. Er wordt gegund op basis van de laagste prijs. - Voor het aanbesteden van onderhoudswerk hebben grotere corporaties vastgesteld beleid en voor het aanbesteden van nieuwbouw projecten hebben vooral kleinere corporaties vastgestelde beleid. Voor het aanbesteden van nieuwbouw projecten maken grotere corporaties gebruik van nationale reglementen en hebben daardoor vaak geen eigen vastgelegd aanbestedingsbeleid. - De helft van de corporaties heeft (nog) geen vastgelegd beleid ten aanzien van het aanbesteden van onderhouds- of nieuwbouwprojecten. - Veel werk wordt aanbesteed op basis van de laagste prijs. Bij bouwteams speelt het plan van aanpak een belangrijk selectiecriterium. - De corporaties hechten waarde aan transparantie bij aanbestedingen. Men ziet echter wel in dat dit voor 1 op 1 aanbestedingen lastig te bereiken is. Corporaties zouden zich in dit kader moeten bezinnen of het 1 op 1 uitbesteden van werk wel past bij een beleid waarin transparantie belangrijk wordt gevonden. - Men werkt veelal traditioneel of in bouwteam samen met partijen (in 80% van de gevallen). De echt kleine corporaties (minder dan 1000 eenheden) werken voor het grootste deel samen in bouwteams. Dit is logisch gezien het feit dat men bij het samenwerken in bouwteam intern minder specifieke kennis nodig heeft. - Bouwteam en geïntegreerde samenwerkingsvormen komen bij corporaties voornamelijk voor als de aannemer de grond bezit of zelf ontwikkelde woningen verkoopt aan de corporatie. - Corporaties ervaren de relaties met gemeenten als goed. De meeste corporaties worden door gemeenten betrokken bij het opstellen van omgevingsplannen of woonplannen. Hierover worden met de gemeente ook afspraken gemaakt. - Regelgeving wordt als langdurig, ingewikkeld en zeer vertragend ervaren. Corporaties zouden graag zien dat overheden hier wat aan gaan doen of op een andere manier met de regelgeving om gaan. - Via samenwerkingsverbanden met gemeenten (bijvoorbeeld PPS), zullen corporaties in toenemende mate te maken krijgen om openbare en Europese aanbestedingsprocedures. - Het aanbestedingsbeleid zal in toenemende mate binnen geldende juridische kaders moeten worden vastgelegd, omdat de maatschappij van corporaties vraagt dat ze zich kunnen verantwoorden.


pagina 14 van 16

Bijlage: Voor- en nadelen samenwerkingsvormen voor corporaties In het onderzoek is gevraagd naar de voor- en nadelen van de verschillende organisatievormen, vanuit de optiek van de corporatie. De onderstaande tabel geeft deze voor- en nadelen per organisatievorm weer, volgens de deelnemende corporaties. Voordelen

Nadelen

Traditioneel

- Directe lijnen - Goede prijs - Marktwerking optimaal benut - Duidelijke verhoudingen - Goede prijs-kwaliteit verhouding - Heldere procedure - Goede aanbestedingsmogelijkheid - Helderheid t.a.v. prijs-kwaliteit - Prijs marktconform - Duidelijk voor iedereen - Veel inschrijvers - Ook voor kleine aanbieders geschikt

- Arbeidsintensief - Je moet zelf goed de prijzen in de gaten houden - Bij tijdsdruk prijs-kwaliteit verhouding minder - Vraagt heel goed bestek en tekeningen en directievoering - Meerwerk discussies - Slechte contractstukken kunnen tot problemen leiden - Veel voorbereiding - Kennis binnen eigen organisatie nodig

Team

- Directe lijnen - Team kent elkaar - Betere kwaliteit - Bekendheid met huurders en organisatie - Tijdwinst - Mogelijkheid aanpassen plannen tijdens het proces - snelheid in realisatie - kennis aannemer wordt benut - gezamenlijke verantwoordelijkheid voor prijs-kwaliteit verhouding - Goede afstemming in het voortraject - Geen discussie over bestek - Gebruiken van elkaars kennis - Ruimte voor innovaties - Minder kennis van opdrachtgever nodig

- Iets hogere prijs - Moeilijke controle op prijs - Veel vertrouwen wordt bij aannemer neergelegd - Prijsvorming vaak niet marktconform - Je bent tot elkaar veroordeeld - Minder marktwerking - Niet voor alle aanbieders geschikt - In markt met lage prijzen is hier weinig voordeel mee te behalen - Zonder vertrouwensrelatie dodelijk

Geïntegreerd

- Aannemer verantwoordelijk voor bestek - Ontwikkelingsmogelijkheid als andere partij grond bezit - Prijs ligt vast

- Prijsvorming - Kwaliteit en uitvoering op lange termijn discutabel - Je moet eisen heel erg goed omschrijven


pagina 15 van 16

Langdurig

- Innovatief - Weinig tijdverspilling aan niet haalbare ontwikkelingen

- Weinig aanbieders die dit kunnen

- Continuïteit voor de aannemer - Bekendheid bij huurders en organisatie - In onderhoud goed mogelijk - Kwaliteit geen discussie - Werkt soepel, vanwege belang van beide partijen, probleem oplossen is gemakkelijker - Vaak veel vertrouwen tussen de partijen - Je kent je partner

- Partijen houden elkaar niet meer scherp - Als belangstelling van één partij afneemt ontstaan vaak problemen - Minder marktwerking - Kan nieuwe ideeën remmen - Bestaande relaties kunnen tot minder transparant handelen leiden


pagina 16 van 16

Aan- en uitbestedingsbeleid bij woningbouwcorporaties in Noord-Nederland

Recommend Documents