INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Lesch Norbert
A vételi jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének problémái, kihatása egyéb bejegyezhető jogokra és feljegyezhető tényekre. A vételi jog és az ahhoz kapcsolódó tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése során számos eljárásjogi kérdés merül fel. A vételi jogot szabályozó tételes jogi rendelkezések alkalmazása során nem hagyható figyelmen kívül a kialakult bírói gyakorlat. Jelen írás a vételi joggal kapcsolatos legjellemzőbb ingatlannyilvántartási problémákat kívánja feltárni, és ezekre egyfajta megoldást találni.
Az opciós megállapodás tartalma a vételár meghatározása tekintetében A hatályos polgári jogunk szerint az adásvétel dolog tulajdonjogának pénz ellenében történő átruházása. E szerint – az egyéb követelményeken felül – az adásvételi szerződés egyik kötelező tartalmi eleme a vételár megjelölése. Ugyanez vonatkozik a vételi jog alapítására, vagyis a vételi jogra vonatkozó megállapodást a dolog és a vételár megjelölésével kell írásba foglalni.1 Opciós szerződéseknél gyakran találkozhatunk olyan esettel, amikor a vételár nem összegszerűen kerül meghatározásra, hanem ún. közvetett módon történik. A bírói gyakorlat szerint az ilyen megállapodás is megfelel a polgári jog követelményeinek, így ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas. A vételi jogot alapító szerződés az adásvétel egyik különös neme, a vételárat a szerződő felek közvetlenül és közvetett 1 2
Ptk. 375. § (1) bekezdés KGD2004.114.
módon egyaránt meghatározhatják. A vételár megjelölése történhet úgy is, hogy a felek azt rögzítik a szerződésben, miszerint elfogadják az általuk közösen kijelölt harmadik személy értékelését. A vételárat nem kell számszerűleg pontosan megjelölni, elegendő, ha a megjelölés alapján az kiszámítható, vagy egyébként megállapítható. Nincs akadálya annak sem, hogy vételárként piaci árat kössenek ki. Ebben az esetben a szerződést azzal az árral kell megkötöttnek tekinteni, amely a teljesítési időben alakul ki. Nincs tehát jogszabályi akadálya annak, hogy a felek a szerződésben a vételárat ne összegszerűen határozzák meg, az a jövőben tta vételi jog gyakorlásakor alakuljon ki.2 Az ingatlanügyi hatóság nem utasíthatja el azt a kérelmet, amelyben a vételárat nem összegszerűen határozták meg. A vizsgálatnak azonban arra ki kell terjednie, hogy azt a felek „legalább” közvetett módon meghatározták-e. A vételár közvetett módon történő meghatározásra álljon itt az alábbi www.resimmobiles.hu
28
2008. 1-2. szám
konkrét szerződésben álló klauzula: „A vevő választása alapján kijelölt vállalkozás által készített értékbecslésben meghatározott összeg a vételár alapja, amely a továbbértékesítés során elért vételár nagyságától függően módosulhat.” A vételárat nem tartalmazó opciós szerződés semmis szerződésnek minősül, ilyen esetben az ingatlanügyi hatóság a nyilvánvaló érvénytelenség szabályai szerint köteles eljárni.
A vételi jog időbeli terjedelme; a határidő számítása A vételi jogot határozott és határozatlan időtartamra lehet alapítani. A Ptk. szerint a határozatlan időre kikötött vételi jog hat hónap elteltével megszűnik; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.3 Ha az ingatlanügyi hatósághoz olyan kérelmet (okiratot) nyújtanak be, amely a vételi jog határidejét nem tartalmazza, akkor azt a szerződés keltétől számított 6 hónapra történő utalással kell a tulajdoni lapra bejegyezi. A vételi jog ingatlan nyilvántartásba való bejegyzésével e jog dologi hatályúvá válik, az ingatlan−nyilvántartás közhitelessége szükségessé teszi, hogy a vételi jog fennállásának határideje e közhiteles nyilvántartásba feltüntetésre kerüljön. Ha a felek az okiratban megállapítják a vételi jog gyakorlásának határidejét, azt maximum 5 évre tehetik meg. A törvény ugyanis a lényegi azonosságokra figyelemmel az eltérő rendelkezéseket meghaladóan a vételi jogra a visszavásárlási jog – s ezen keresztül az elővásárlási jog – szabályait rendeli alkalmazni. A Ptk. alapján a visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni, így ez a vételi jognál is érvényes.4 A tulajdoni 3
Ptk. 375. § (2) bekezdés Ptk. 374. § (2) bekezdés 5 Vhr. 15. § (5) bekezdés 4
RES IMMOBILES
lapon szintén fel kell tüntetni azt a végső időpontot, melyben a felek megállapodtak.5 Ha a vételi jog gyakorlásának joga nem a szerződés aláírásának napjától kezdődik (pl. ha a vételi jogot biztosítéki célból alapítják, e jog csak a kielégítési jog megnyílta után gyakorolható), a vételi jog kezdő időpontját is fel kell tüntetni a véghatáridő feltüntetése mellett. A gyakorlatban találkozhatunk olyan esettel is, amikor a felek a vételi jog kezdő időpontját jövőben bekövetkező eseménytől teszik függővé, végső időpontját pedig az esemény bekövetkeztétől számított „X” nap elteltéig határozzák meg. Az ilyen megállapodás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas, mivel a vételi jog gyakorlásának végső időpontja nem határozható meg, tekintve, hogy a kezdő időpont egy olyan feltételtől függ, amelynek bekövetkezése sem határozható meg. Az ingatlanügyi hatóság ilyen esetben a kérelem elutasítása tárgyában hoz döntést, hiszen a vételi jog időpontjának jogszabálynak megfelelő megjelölése, az okirat tartalmának módosítását vonná maga után. Problémát jelenthet a hónapokban megállapított határidő számítása, arra tekintettel, hogy a vételi jog csupán a kikötött határidőben gyakorolható. A határidő számítása során a Ptk. hatálybalépéséről és végrehajtásáról szóló 1960. évi 11. törvényerejű rendelet (Ptké.) rendelkezéseit kell alkalmazni. A Ptké. 3. § (2) bekezdéséből kitűnően a hónapokban megállapított határidő azon a napon jár le, amely elnevezésénél vagy számánál fogva a kezdőnapnak megfelel. Példának okáért: ha a felek a 2002. október 7-én kelt megállapodásukban hat hónapos
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
időtartamban állapodtak meg, a vételi jog határidejének utolsó napja 2003. április 7-e. Mivel a határozott időre kikötött vételi jog az időtartam leteltével, konkrét időpont bekövetkeztével, a határozatlan időre kikötött vételi jog pedig hat hónap elteltével megszűnik – melyet követően a vételi jog gyakorlására sincs lehetőség – az Inytv. 50. § (4) bekezdése alapján a határozatlan időre kikötött jog hat hónap elteltével, a határozott időre kikötött vételi jog pedig az időtartam leteltével törölhető. Törölni kell azonban a vételi jogot akkor is, ha okirattal bizonyítják, hogy a vételi jog megszűnt (Pl.: a jogosult meghalt, arról lemondott). Ilyen esetekben a vételi jog törléséhez, természetesen az Inytv. 32. § (3) bekezdésében meghatározott okirat szükséges. Amennyiben tehát a vételi jog megszűnése az ingatlan−nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, a földhivatal az Inytv. 50. § (4) bekezdése alapján határozatban köteles ennek törléséről rendelkezni. A törvényi rendelkezésekből következően − fenti esetben − a vételi jog törléséhez nem kell a vételi jog jogosultjának alakszerű nyilatkozatba foglalt hozzájárulása.
A vételi jog gyakorlását célzó nyilatkozat minimális tartalma és kötelező alakisága Az Inytv. végrehajtásáról kiadott 109/1999. XII.29.) FVM. r. (Vhr.) 15. §-ának (4) bekezdése akként rendelkezik, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. A Vhr. idé-
2008. 1-2. szám
29
zett rendelkezése alapján a vételi jog jogosultja csakis úgy igazolhatja a vételi jog gyakorlását, ha az erre vonatkozó, kötelezett felé megtett nyilatkozatát és az ennek átvételét igazoló iratot benyújtja az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz.6 A gyakorlatban problémát jelent, hogy számos esetben a tértivevény helyett postai feladóvevény kerül becsatolásra, ez azonban nem elfogadható, hiszen ebből nem tűnik ki, hogy a címzett átvette-e a küldeményt. Előfordul olyan eset is, amikor a szabályosan címzett iratot a posta – a kézbesítés eredménytelen megkísérlését követően – „nem kereste” jelzéssel küldi vissza a feladónak. Ilyen esetben az egyoldalú nyilatkozat megtétele szintén igazoltnak tekinthető a hatósági eljárásban.7 A vételi jog jogosultjának a kötelezett felé tett egyoldalú nyilatkozata gyakran több információt tartalmaz, mint ami a vételi gyakorlásának alapfeltétele. Nem kell például az egyoldalú nyilatkozatnak tartalmaznia az ingatlan vételárát, mivel ezt az alapjogviszony már tartalmazza, sőt a vételár tekintetében az alapjogviszonyban rögzített vételár az irányadó. Ha tehát a nyilatkozatban rögzített vételár eltér az opciós megállapodásban kikötött vételártól, az a tulajdonjog bejegyzésének nem akadálya. A vételi nyilatkozat érvényességéhez már az is elegendő, ha tartalma csak annyi: „élek a vételi jogommal,” feltéve, hogy egyértelmű, melyik jogviszonyról van szó. Nincs tehát kötelező jogszabályi rendelkezés a vételi jogot érvényesítő egyoldalú nyilatkozat kötelező tartalmára vonatkozóan. Ebből következően a földhivatalhoz és a kötelezetthez eljuttatott nyilatkozatnak nem kell feltétlenül azonos tartalmúnak lennie.8
6
EBH2004.1178. KGD2007.153. 8 BH2006. 170. 7
www.resimmobiles.hu
30
2008. 1-2. szám
Az alakiságot tekintve összetettebb a kérdés. Az Inytv. szerint tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.9 Felmerül a kérdés, hogy az egyoldalú nyilatkozatra is kötelezően alkalmazandó az Inytv. alaki előírásai. A választ egy konkrét bírósági döntésben találjuk meg, amely kimondja, hogy A jognyilatkozatnak nem kell megfelelnie az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban a tulajdonjog bejegyzés alapjául szolgáló okirattal szemben támasztott alaki követelményeknek. 10 A gyakorlatban szintén problémaként jelentkezik, hogy a vételi jog jogosulta helyett a jogi képviselő teszi meg a nyilatkozatot. Ez a gyakorlat azonban helytelen, mert az eljárási képviselet nem összetévesztendő a jognyilatkozat tételi képviselettel. A vételi jog gyakorlásáról szóló egyoldalú nyilatkozatnak tartalmaznia kell a jogosult aláírását is, nem elegendő a meghatalmazott jogi képviselő aláírása, illetve ellenjegyzése. Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény szerint az okirat ellenjegyzésével az ügyvéd azt bizonyítja, hogy az okiratban megjelölt fél az iratot előtte, vagy helyettese előtt írta alá; illetőleg aláírását előtte, vagy helyettese előtt saját kezű aláírásnak ismerte el. Az idézett rendelkezésből kitűnik, hogy az ügyvédi ellenjegyzés nem pótolja, hanem 9
Inytv. 32. § (3) bekezdés BH2001.369. 11 BH2007.141. 10
RES IMMOBILES
igazolja az okiraton szereplő szerződő fél aláírását. Erre figyelemmel a vételi jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat a jogosult aláírásának hiányában bejegyzésre nem alkalmas. Amennyiben az okiratot a jogi képviselő, mint a jognyilatkozatot tevő meghatalmazott írta alá, az Inytv. 33. § (2) bekezdése szerinti, nevére szóló, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségnek megfelelő (ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott) meghatalmazást kell csatolnia. Ennek hiánypótlás keretében való beszerzésére, az Inytv. 39. § (3) bekezdés e) pontjában foglaltakra figyelemmel azonban, nem kerülhet sor.11 Előfordulhat olyan eset is, amikor a szabályosan aláírt vételi jogot gyakorló nyilatkozatot a jogosult nem a kötelezetthez, hanem annak jogi képviselőjéhez intézi. Ilyen esetben a hatóságnak azt kell vizsgálnia, hogy az opciós jogot alapító okiratban a kötelezett (tulajdonos) kifejezetten felhatalmazta-e a jogi képviselőt arra, hogy amennyiben a jogosult a vételi jogát jogszerűen gyakorolja, azt kizárólag hozzá intézze. Ugyanis a felek által az ügyvédnek adott általános meghatalmazás nem jogosítja fel őt arra, hogy az ügyvédekről szóló törvényben meghatározott jogosultságokon és kötelezettségeken felül, egyéb eljárási cselekményekben is részt vegyen.
Érvénytelen (okirati) kikötések vizsgálata ingatlan-nyilvántartási eljárásban Mint a fentiekben már részleteztük, a felek a vételi jog gyakorlásának határidejét maximum öt évben állapíthatják meg. Nem ritka azonban, hogy az érdekeltek –
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
figyelmen kívül hagyva a Ptk. vonatkozó rendelkezéseit – öt évet meghaladó időtartamot határoznak meg opciós megállapodásukban. Az öt éves időtartamot meghaladó kikötés azonban semmis, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló (részbeni) érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el. Fontos azonban megjegyezni, hogy ilyen esetben nem az egész okirat érvénytelenségéről van szó, hanem az kizárólag az öt évet meghaladó rendelkezésre vonatkozik. Az öt évre szóló vételi jog bejegyzésnek azonban azért nincs helye, mert az okiratot az ingatlanügyi hatóság a felek akaratától eltérő módon nem értelmezheti. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre csak akkor van lehetőség, ha a felek az általuk aláírt okiratot a jogszabálynak megfelelően módosítják. Ugyanakkor a kérelemhez kötöttség elve sem engedi meg azt, hogy pl. a tíz év időtartamra irányuló opciós kérelmet, öt évre vonatkozóan értelmezze a hatóság. Kivételként kell említeni az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény vonatkozó rendelkezését, mely szerint az állami vagyonra vonatkozóan vételi jogot alapítani csak az értékesítésre vonatkozó jogszabályi előírások betartásával lehet. Az ily módon alapított vételi jog időtartama az öt évet meghaladhatja.12 Az érdekeltek gyakran szerződés módosítás benyújtásával próbálják az öt évre kikötött vételi jog időtartamát meghosszabbítani. Ilyenkor elvi kérdésként merül fel, hogy az alapjogviszonyt a felek megszűntették-e vagy sem. Ugyanis, ha a felek a módosítással egyidejűleg a korábbi megállapodásukat nem szűntették meg, 12
2008. 1-2. szám
31
akkor az 5 éves időtartam meghosszabbítása a Ptk-ba ütközően semmis. Az ingatlanügyi hatóság szintén a nyilvánvaló érvénytelenség esetére irányadó szabályok szerint jár el. Ha az alapjogviszonyt a felek bizonyíthatóan megszűntették, a módosítást új jogviszonynak kell tekinteni, és ilyenkor helye van a vételi jog bejegyzésének. Természetesen ezen tényeknek a benyújtott okiratokból ki kell derülnie, mivel a hatóság csak a rendelkezésre álló iratok alapján tud dönteni. A bírói gyakorlat általában érvényesnek fogadja el a biztosítéki célú opciós kikötést olyankor is, amikor a hitelező egyidejűleg jelzálogjogot is kiköt. A tulajdonos a Ptk. 112. § (1) bekezdésében szabályozott rendelkezési joga értelmében nincs elzárva attól, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlant tovább megterhelje, a hitelező javára azon a dolog és a vételár pontos megjelölésével vételi jogot engedjen. Az opciós szerződés kötelező tartalmi eleme a vételár meghatározása, amelynek a vagyontárgy (valóságos) forgalmi értékéhez kell igazodnia, és nem határozható meg az adós tartozásának összegében. A vételi (opciós) jog az adásvétel különös nemének számít, a jogintézmény lényegéhez tartozik ezért, hogy a tulajdonként megszerezni kívánt vagyontárgy ellenértéke magának a vagyontárgynak a reális értékéhez igazodjék, nem pedig egy attól teljesen független, más jellegű ügyletből eredő követelés aktuális összegszerűségéhez. Gyakran találkozhatunk olyan opciós megállapodással, amelynek tartalma szerint „a vételár a kötelezettnek a jogosult felé fennálló tartozása összegével egyenlő, az opciós jog fennállta,
1997. évi CVI. törvény 35. § (6) bekezdése
www.resimmobiles.hu
32
2008. 1-2. szám
gyakorolhatóságának időtartama alatt ezt az értéket a felek megváltoztathatatlannak tekintik.” Egyértelműnek tűnhet, hogy a felek a vételárat nem a biztosítékul felajánlott ingatlan forgalmi értékére tekintettel, hanem – fiktív módon – a kölcsöntartozás összegében határozták meg, ezért kérdésként merül fel, hogy az ingatlanügyi hatóság eljárhat-e a nyilvánvaló érvénytelenségre hivatkozással. A legfőbb bírói fórum egyik eseti döntésében kimondta, hogy az opciós szerződésben megjelölt vételárnak az eladó tartozásával azonos összegű meghatározása önmagában még nem eredményezi a szerződés semmisségét. Az a körülmény, hogy a kölcsön összege nem áll összhangban az ingatlan forgalmi értékével, nem jelenti annak színleltségét, az a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés érvényessége körében értékelendő.13 Vagyis a feltűnő értékaránytalanság nem az opciós szerződés, hanem a gyakorlása során létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségét jelentheti, az opciós szerződést ilyen szempontból nem lehet értékelni. Ennek megállapítása azonban kizárólag a bíróság hatáskörébe tartozik, a földhivatal a nyilvánvaló érvénytelenség szabályait nem alkalmazhatja. Ismerünk a fentiektől eltérő bírói gyakorlatot is, amely szerint nem az adásvételi szerződés, hanem maga az opciós megállapodás érvénytelen, ha a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós jog kikötése alapján a fennálló követelése fejében elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg, a vagyontárgy valóságos értékének számbavétele nélkül.14 13
Legf. Bír. Pfv. VI. 21.674/2006. Szegedi Ítélőtábla Gf. I. 30.578/2003. 15 Ptk. 114. § (2) bekezdés 14
RES IMMOBILES
Szintén érvénytelenségi okként merülhet fel, ha a felek – nem a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg, hanem önálló jogügyletként – az opciós jog biztosítékaként elidegenítési és tilalmat kötnek ki. A Ptk. szabályai szerint az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. Ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál.15 Mivel az opciós megállapodásban nem tulajdonjog átruházása történik, így az ilyen kikötés jogszabályba ütközik. Ha tehát a vételi jog bejegyzési kérelem mellett az elidegenítési és terhelési tilalom feljegyzését is kérik a hatóságtól, a részbeni érvénytelenségre hivatkozással részteljesítésnek – azaz kizárólag a vételi jog bejegyzésének – lehet helye. Összességében megállapítható, hogy az ingatlanügyi hatóság csak igen szűk körben vizsgálódhat az érvénytelenségi okok kérdésében, az okiratok vizsgálata – az alaki és tartalmi elemeken felül – kizárólag a nyilvánvaló érvénytelenségre koncentrálódhat.
Vételi joggal terhelt ingatlan átruházása, megterhelése A Ptk. 375. § (1) bekezdése szerinti vételi jog – a Ptk. 375. § (4) bekezdése és 374. § (5) bekezdése alapján alkalmazandó Ptk. 373. § (3) bekezdéséből következően – az ingatlannyilvántartásba való bejegyzés folytán dologi hatályúvá válik, vagyis az ingatlan átruházása esetében az új tulajdonossal (a mindenkori
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
bejegyzett tulajdonossal) szemben is érvényesíthető. Mindezen megállapítást szemlélteti a Tapolcai Körzeti Földhivatalnál előfordult jogeset is. Az ingatlanügyi hatóság vételi joggal terhelt ingatlanra tulajdonjogot jegyzett be. A vételi jog jogosultja az első fokú határozatot helyben hagyó megyei földhivatali határozatot keresettel támadta meg. A Veszprém Megyei Bíróság ítéletében megállapította, hogy „az ingatlannyilvántartási jogszabály nem tartalmaz olyan rendelkezést, melynek értelmében a vételi jog jogosultjának is hozzájáruló nyilatkozata szükséges az ingatlan elidegenítéséhez. A bejegyzett vételi jog mindenkivel szemben hatályos, ezért az ingatlan bármelyik, későbbi megszerzőjével szemben is gyakorolható. A földhivatalnak a bejegyzés során azt kellett vizsgálnia, hogy az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok alapján van-e lehetőség a tulajdonos változás átvezetésére, és ezt korlátozó rendelkezés hiányában helyesen állapította meg, hogy a felperes hozzájáruló nyilatkozatát a bejegyzési kérelemhez csatolni nem kellett.” 16 A Vhr. 15. (2) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vételi jog nem akadályozza további jogok és jogilag jelentős tények bejegyzését. Ezen jogszabályi rendelkezést a Ptk. elővásárlási jognál idézett szabálya is megerősíti: „Ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez.” 17 A vételi jogra a visszavásárlási jog – s ezen keresztül az elővásárlási jog – szabályait kell alkalmazni, így a Ptk. idézett rendelkezése a vételi jognál is alkalmazandó.
2008. 1-2. szám
33
A leírtakat szintén a Tapolcai Körzeti Földhivatalnál előfordult jogesettel lehetne szemléltetni. Az ingatlanügyi hatóság vételi joggal terhelt ingatlanra végrehajtási jogot jegyzett be. A II. fokon eljáró Veszprém Megyei Földhivatal az I. fokú határozatot az alábbi indoklással hagyta helyben: „Nem helytálló a jogi képviselő azon érvelése, miszerint a vételi jog időbeli hatályáig az ingatlan-nyilvántartásba további jogokat, illetve jogilag jelentős tényeket nem lehet bejegyezni. Miután a vételi jog a végrehajtási jog bejegyzése után is fennmarad, a további jogok bejegyzésének nincs akadálya.”18
Termőföldre alapított vételi jog elbírálása A termőföldre azokkal a korlátozásokkal és tilalmakkal lehet vételi jogot alapítani, ahogyan azt a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (továbbiakban: Tft.) a tulajdonjogra vonatkozósan megengedi. Így belföldi magánszemélyek javára vételi jog korlátozás nélkül alapítható, ugyanakkor korlátozott a tagállami állampolgárok vételi jog alapítása, illetve kizárt a belföldi jogi, valamint a külföldi jogi- és magánszemélyek részére az alapítás. A Tft. szerint belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet termőföld tulajdonjogát – a Magyar Állam, az önkormányzat és a közalapítvány kivételével – nem szerezheti meg. Egyházi jogi személy végintézkedés, illetőleg ajándékozási, tartási vagy gondozási szerző és alapján termőföldre tulajdonjogot szerezhet. Jelzálog-hitelintézet a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra termőföldet szerezhet.19
16
Veszprém Megyei Bíróság 2.K.21.314/2006/7. Ptk. 373. § (3) bekezdés 18 Veszprém Megyei Földhivatal 30.177/3/2007. számú döntése 19 Tft. 6. § 17
www.resimmobiles.hu
34
2008. 1-2. szám
A Tft. további rendelkezése szerint a külföldi magánszemély és jogi személy termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg. A belföldi magánszemélyre vonatkozó szabályok irányadók azon tagállami állampolgárra, aki önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik és folytat mezőgazdasági tevékenységet.20 A tagállami állampolgárnak a tulajdonszerzési feltételeket egyrészt hatósági igazolásokkal kell bizonyítania, másrészt – a jövőre nézve vállalt kötelezettségeket – teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozattal kell vállalnia. A tulajdonszerzési képesség bizonyításához a törvényben foglalt hatósági igazolásokat kell beszereznie. Amennyiben tehát tagállami állampolgár javára történik a vételi jog alapítása, a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell a Tft. 8/A. §-ban felsorolt igazolásokat és nyilatkozatokat. Arra vonatkozóan, hogy ezeket a igazolásokat, nyilatkozatokat a tulajdonjog vagy a vételi jog bejegyzéséhez kell-e csatolni, nincs konkrét jogszabályi rendelkezés. Gyakorlati példa és jogalkalmazás hiányában egy esetleges bíró döntés hozhat megoldást a kérdés megválaszolásában. A jogi személyek és külföldi magánszemélyek javára vételi jogot alapító szerződés semmis. Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel a Tft-ben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon termőföld tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére 20
Tft. 7. § Tft. 9. § (1) bekezdés 22 Ptk. 373. § (4) bekezdés 21
RES IMMOBILES
irányadó szabályok szerint jár el (Inytv. 51. § (1) bekezdés).21 A vételi jog tehát nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba, ha a vételi jog gyakorlása jogszabályba ütközne. Példának okáért a vételi jog gyakorlására nem jogosult az a gazdálkodó szervezet, amely maga nem jogosult a tulajdonjog megszerzésére.
A vételi jog engedményezése Az elővásárlási jog átruházása – ha törvény eltérően nem rendelkezik – semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölheti azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult.22 Mint már jelen írásunkban utaltunk rá, a lényegi azonosságokra figyelemmel az eltérő rendelkezéseket meghaladóan a vételi jogra a visszavásárlási jog – s ezen keresztül az elővásárlási jog – szabályait kell alkalmazni, így a Ptk. idézett rendelkezése a vételi jognál is alkalmazandó. Tehát az elővásárlási - ily módon a vételi - jog átruházása semmis, és ebben az értelemben átruházásnak minősül az engedményezés is. A vételi jog gyakorlására jogi- és természetes személy egyaránt kijelölhető, ugyanis a Ptk. 373. § (4) bekezdésében található kijelölhető személy fogalmát, a Ptk. második részének címe a természetes és jogi személyek összefoglaló elnevezéseként használja. A kijelöléssel összefüggésben meg kell említeni, hogy a vételi jog alapításáról szóló szerződés alapján az opciót az ingatlan-nyilvántartásba a jogosult javára kell bejegyezni, és nem az annak gyakorlására kijelölt személy javára. Fontos kihangsúlyozni, hogy a kijelölés nem minősül az ingatlan engedményezésének, átruházásának. Termőföld esetén a Tft.-ben
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2008. 1-2. szám
deklarált speciális szabályok érvényesülnek. Jogi személyeket érintően a tulajdonszerzési tilalom miatt a vételi, tehát tulajdonszerzési - általa nem gyakorolható - jogot a jogosult másnak nem engedheti át, mivel annak gyakorlására jogosultsággal maga nem rendelkezik, így arra mást nem jelölhet ki.23
Az elővásárlási jog gyakorlásának egyes kérdései vételi jog alapításakor Már a Res Immobiles folyóirat 2007. 1-2. számában kifejtésre került a vételi jogra vonatkozó elővásárlási jog kérdésköre, ezért csak röviden szemléltetnénk a már leírt legfontosabb tudnivalókat: a vételi jogra is
35
vonatkozik az elővásárlási jog intézménye, ha olyan ingatlanra alapítanak vételi jogot, amely vonatkozásában elővásárlási jog áll fenn. A hatályos jogunk nem ad egyértelmű választ arra a jogkérdésre, hogy a vételi jog alapításakor vagy annak gyakorlása során létrejött adásvétel esetén kell közölni a vételi ajánlatot az elővásárlási jogosulttal. A Fővárosi Ítélőtábla BDT2007. 1537. szám alatt közétett eseti döntésében úgy foglalt állást, hogy a vételi ajánlatot csak akkor kell közölni, ha a jogosult a vételi jogát gyakorolja. Ennek tükrében a kérelmezőnek az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot, kizárólag a tulajdonjog bejegyzési eljárás megindításakor kell benyújtania az ingatlanügyi hatósághoz.
Összegzés Jelen cikk írója a teljesség igénye nélkül próbált rávilágítani azokra a legfontosabb problémákra, amelyek a hatósági eljárás során gyakran felmerülnek. Elmondható, hogy a vételi joggal kapcsolatos földhivatali jogalkalmazás főként a bírói gyakorlatra épül. A beadványok számos olyan elemet tartalmazhatnak, amelyek értelmezése nem kis megoldandó feladat elé állítja az ingatlanügyi hatóságot. Ugyanakkor nem szabad figyelmen kívül hagyni azt a tényt sem, hogy az okiratok teljes polgári jogi aspektusból történő vizsgálata és minősítése nem feladata az ingatlanügyi hatóságnak.
23
EBH2004.1182.
www.resimmobiles.hu
36
2008. 1-2. szám
RES IMMOBILES
Tulajdonjog bejegyzése a vételi jog gyakorlásakor
Vételi jog bejegyzése
Vételi jog törlése
A bejegyzés hatálya deklaratív
konstitutív Az eljárás megindítása
Kérelemre (formanyomtatványon)
kérelemre vagy hivatalból (időpont lejártakor)
Jogi képviselő igénybevétele a kérelemre indult eljárásban kötelező
nem kötelező
Kötelező (kiv. halotti anyakönyvi kivonat benyújtásakor)
Okiratok jogosult nyilatkozata a vételi jog gyakorlásáról
megállapodás (szerződés)
megállapodás, jogosult egyoldalú nyilatkozata, halotti anyakönyvi kivonat
Okirat kötelező alakisága közokirat, ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokirat
teljes bizonyító erejű magánokirat
közokirat, ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokirat
Mellékletek nyilatkozat átvételét igazoló okirat (pl.tértivevény), elővásárlási jog esetén lemondó nyilatkozat vagy vételi ajánlat Igazgatási szolgáltatási díj 6000 Ft/hrsz. (hivatalból indult eljárás esetén díjmentes). ***
