A választás szempontjai logisztikai ingatlanok esetén – Salamon Adorján – CEO
Témakörök • •
Cégismertető Bevezetés a logisztikai ingatlanok piacába – Fókuszban: a modern logisztikai parkok
•
Az ingatlanválasztásról – Speciális részpiac – speciális igények
•
Egy jó választás: East Gate Business Park
Az Eston International • •
Professzionális ingatlanszolgáltatások 1993 óta
• •
Személyre szabott ingatlanmegoldások
• • •
Szakmai elismerések
Tanácsadás, értékelés és közvetítés a kereskedelmi ingatlanpiac valamennyi területén Évente több mint 100 milliárd forintnyi ingatlanportfolióhoz adott szaktudás ISO minőségbiztosítási rendszer Oncor International tagság
Bevezetés a logisztikai ingatlanok piacába
Az ingatlanpiac szereplői Tulajdonosok, bérbeadók
Fejlesztők
Ügynökök, bérlőképviselők
Bérlők
Finanszírozók
Befektetők
Üzemeltetők
Minden a bérlőkért van
A logisztikai piac struktúrája •
Tisztán (dominánsan) logisztikai célú fejlesztések
– Modern parkok – Használt és modernizált parkok
• •
Üzleti parkok, nagykereskedelmi központok Egyéb raktározási lehetőségek, telephely-központok
A logisztikai piac struktúrája (II.) Logisztikai célú fejlesztések
•
Modern logisztikai parkok (East Gate Business Park, Harbor Park, stb.)
– M1, M5, M0 – Bérlet dominál – Professzionális szolgáltatók
•
Felújított, modernizált logisztikai parkok (Törökbálint Depo, M5-Gyál Business Park stb.)
– Városhatárnál, fő közlekedési utak mellett/közelében – Bérlet dominál – Saját termékek logisztikája, könnyűipari gyártó tevékenység
A logisztikai piac struktúrája (III.) Üzleti parkok, nagykereskedelmi központok (Aquincum Log. Park, Dél-Pesti Üzleti Park, Mester Üzleti Park, stb.)
– Keresett raktározási célterületeken (pl. III., XIII. ker.), rozsdaövezet – Bérlet dominál – KKVk, bemutatótermek, nagyobb igény irodákra Egyéb raktárak, telephelyek (Ganz telep X. ker., Jász u., Reitter F. u., stb.)
– Szétszórtan, gyakran lakóövezetbe ékelődve – Tulajdon dominál (osztatlan közös) – Jellemzően kis üzemek, családi vállalkozások, utódcégek
A modern raktárpiac áttekintése • • • • •
Állomány: ~850.000 m2 2006-ban várható átadások: ~140.000 m2 (2005-höz hasonlóan) Első félévben kiadva ~55.000 m2 Átlagos üresedés 12-13% között Továbbra is csökkenő bérleti díjak
– 4 – 4,5 €/m2
•
Keresési igények
– Legtöbb 1000 – 3000 m2 között – Kevesebb tender – kevesebb keresés 10.000 m2 fölött
•
Hozamok: 8,5 – 8,8%
Jelentősebb fejlesztések Projekt
Fejlesztő
Átadott területek (m2)
Összes megépíthető terület (m2)
BILK
Waberer's
100 000
210 000
Harbor Park
Prologis
102 000
150 000
Prologis Park Budapest
Prologis
50 000
150 000
East Gate Business Park
Wallis Ingatlan
17 000
140 000
Rozália Park
Grontmij
132 000
135 000
Euro Business Park
Akron, Prologis
65 000
90 000
Parkridge
Parkridge
10 000
75 000
M1 Business Park
AIG/Lincoln
62 000
70 000
Airport Business Park
AIG/Lincoln
65 500
65 500
Mester Park
CPB Immo
-
380 000
Aquincum Logisztikai Központ
OTP Ingatlan
7 700
7 700
Ingatlan használók Igényelt terület szerinti sorrend
•
• • •
Professzionális szállítmányozók (Rynart – Rozália Park, Waberer’s - BILK)
Kereskedelmi cégek (CBA – Alsónémedi)
Könnyűipari gyártók (Ringier – Haprbor Park, Stora Enso – M1 Business Park)
Egyéb használók (Volánbusz – East Gate Business Park)
Az ingatlanválasztásról
•
Az ingatlanválasztás általános szempontjai Location, location, location… – Megközelíthetőség, láthatóság, presztízs
• • • • • • • •
Kedvező bérleti díj, alacsony vételár Gazdaságos üzemeltetés Egyedi igények szerint Jó beosztású, rugalmasan alakítható Bővítési lehetőség Gyorsan beköltözhető Esztétikus, életfilozófiát / imidzset tükrözzön High tech / környezetbarát technológia
A logisztikai piac sajátosságai • • • • •
Tenderkiírásoktól függő kereslet Rövid kivitelezési idő (4-6 hónap) Főbb paramétereikben megegyező fejlesztések Területi koncentráció (M1, M5, M0, főváros) Kevesebb piacra lépő fejlesztő (más részpiachoz képest)
•
Csökkenő bérleti díjak
– Hol a vége?
Jellemző bérleti díjak a modern logisztikai ingatlanok piacán EUR/m2/hó 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007*
*Eston előrejelzés
A logisztikai ingatlan szerepe • A termék eljuttatása a piacra, folyamatos utánpótlás biztosítása
– Gyorsan – Olcsón – Megbízható módon Mindezt a termék versenyképességének megőrzésével!
A fő szempont Költséghatékonyság
– Ez kilométerben mérhető! Pl.: Északi városhatár – M0 déli szakasza kb. 40-60 km is lehet
•
Akár évi 8,5- 12,5 milliós többletköltség (több kamion, napi szállítás)
– Gázolaj – Jármű elhasználódása – Időtöbblet
• •
Munkabér-többlet, limitált vezetési idő Kieső fuvarok
A logisztikai ingatlan kiválasztása – általános szempontok – KÖLTSÉGHATÉKONYSÁG
• • •
ELHELYEZKEDÉS !!! BÉRLETI DÍJ FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK
A választást kevésbé behatároló (de azért lényeges) tényezők
• •
Épület kialakítása (rövid kivitelezés, BTS vagy tipizált csarnokok) Szolgáltatások, bérleti feltételek (hasonló az egyes parkoknál)
A logisztikai ingatlan kiválasztása – felhasználó szerint – Professzionális logisztikai szolgáltató
• • • • •
Szállítási útvonalra essen A fő közlekedési útról könnyen megközelíthető Átrakodás költségei Munkaerő költségei Ingatlan költsége sokszor másodlagos! (nagy volumenű szállítás miatt a távolság költsége sokkal hangsúlyosabb)
Megoldás
Modern logisztikai park
A logisztikai ingatlan kiválasztása – felhasználó szerint – Saját áruterítést végző gyártó
•
Iroda és saját áru közelsége
– Nem kifejezetten központi, de nem is városon kívüli
•
Bemutatóterem igénye (kiskereskedelem)
– Időszakosan megugró raktárigény – Logisztikai szolgáltató bevonása?
•
Ingatlan költsége nagyobb súllyal esik latba (kisebb szállítási volumen) Pl.: napi 6 kamion esetén +10km vagy 25 EUR cent díjtöbblet esetén nincs számottevő különbség, de ha a napi szállítások száma változik, a távolság vagy a bérleti díj lesz a fontosabb
Megoldás
Üzleti parkok, felújított raktárbázisok
Modern logisztikai és üzleti parkok 1 East Gate Business Park 2 Airport Business Park 3 Prologis Park Budapest 4 BILK 5 Parkridge 6 Harbor Park 7 Euro Business Park 8 Rozália Park 9 M1 Business Park 10 Aquincum Logisztikai Központ 11 Teve Center 12 Mester Park
Egy jó választás: East Gate Business Park
Egy jó választás: East Gate Business Park •
Stratégiai elhelyezkedés
– M0 északi szakasza, 2-es főút
• • • • •
36 hektáron összesen 1140.000 m2 Rugalmas csarnokkialakítás 24 órás biztonsági szolgálat Közeli vámügyintézés Bérleti díj 4,5 €/m2
Köszönöm a figyelmet!
