A. Nález Znalecký úkol Informace o nemovitosti... 3

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

516/147/2011

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. ½ na rodinném domě č.p. 41, postaveném na pozemku parc.č. St. 39/1, a na pozemku parc.č. St. 39/1, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 22945/10-30 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27.6.2011.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 13.7.2011 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 19.8.2011

Znalecký posudek č. 516/147/2011

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 4

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 6 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 6

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům ...................................................................................................................................... 8

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 10

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 11

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 12

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 12 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 12

4.1.1. 4.2.

Rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím ........................................................................... 12

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 17

4.2.1.

Rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím ........................................................................... 17

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 22

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 23



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 22945/10 - 24, tedy podílu ve výši id. ½ na rodinném domě č.p. 41, postaveném na pozemku parc.č. St. 39/1, a na pozemku parc.č. St. 39/1, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník, zapsané na listu vlastnictví č. 613 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům č.p. 41 s pozemkem a příslušenstvím Středočeský Mělník Horní Počaply Křivenice 1 460

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 13.7.2011 za přítomnosti spolu vlastníka nemovitosti – Kateřina Plassová - povinná. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 613 ze dne 27.6.2011, katastrální území Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 3 z 23



usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 22945/10-30 ze dne 27.6.2011 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz kopie katastrální mapy, katastrální území Křivenice – dálkový náhled Územní plán obce Horní Počaply Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitosti Kupní smlouva ze dne 13.12.2007 - fotokopie Odhad obvyklé ceny č. 765/0251/2007 pro úvěrové potřeby ČS, a.s., odhadce: Ing. Marek Czechmann Prohlížečka záplavových území Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři.

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 4 z 23



1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 613 pro k.ú. Křivenice, okres Mělník ALV: BLV:

Berki Teodor, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply; identifikátor: 850729/1199; podíl: 1/2 Plassová Kateřina, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply; identifikátor: 825118/0036; podíl: 1/2 Stavby: Křivenice, č.p. 41; způsob využití – bydlení ; na parc.č. St. 39/1 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 39/1 zastavěná plocha a nádvoří 260 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 613 ze dne 27.6.2011 vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo: - smluvní k zajištění: - pohledávky ve výši 1.350.000.- Kč a příslušenství - budoucích pohledávek do výše 1.350.000.- Kč, vzniklých do 31.10.2043; oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, RČ/IČO: 45244782; povinnost k: Stavba: Křivenice, č.p. 41 Parcela: St. 39/1; na základě listiny: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.12.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.12.2007; V-6635/2007-206 Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - pověřený soudní exekutor: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9; povinnost k: Berki Teodor, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply, RČ/IČO: 850729/1199; na základě


Stránka 5 z 23



listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mělník, 16 EXE 7309/2010-25 ze dne 15.12.2010; Z-375/2011-206 povinnost k: Berki Teodor, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply, RČ/IČO: 850729/1199; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce 16 EXE-6683/2010 -12 ze dne 10.12.2010: Z-1678/2011-206

-

Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - ke spoluvlastnickému podílu ½; povinnost k: Berki Teodor, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply, RČ/IČO: 850729/1199, Stavba: Křivenice, č.p. 41, Parcela: St. 39/1; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 085 EX-12859/2010 -14 ze dne 11.01.2011; Z-473/2011-206 - ke spoluvlastnickému podílu ½; povinnost k: Plassová Kateřina, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply, RČ/IČO: 825118/0036, Stavba: Křivenice, č.p. 41, Parcela: St. 39/1; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167 EX-22945/2010 -24 ze dne 14.03.2011; Z-3431/2011-206 To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné zápisy -

Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 4.2.2011 -ke spoluvlastnickému podílu ½; vztah k: Berki Teodor, Křivenice 41, 277 03 Horní Počaply, RČ/IČO: 850729/1199, Stavba: Křivenice, č.p. 41, Parcela: St. 39/1; na základě listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 101 EX- 02594/2010 -009 ze dne 04.02.2011; Z-1678/2011-206

Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 6 z 23



2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 7 z 23



3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Mělník, Středočeský kraj, v části obce Horní Počaply – Křivenice ve vzdálenosti cca. 35 km (vzdušnou čarou) severně od Prahy v k.ú Křivenice. Obec leží přibližně uprostřed mezi městy Mělník a Štětí ale při opačném (levém) břehu řeky Labe. Mezí Horními Počaply a Křivenicemi se rozkládá Mělnická tepelná elektrárna. Díky elektrárně je okolí velmi nevzhledné, je zde zvýšená hlučnost a prašnost. V obci převažuje zástavba původních rodinných domů a zemědělských stavení. Nemovitost se nalézá na severozápadním okraji obce v záplavové oblasti 100-leté vody. Základní občanská vybavenost je v obci Horní Počaply (3,5 km), veškerá ve městě Mělník (8 km). Obslužnost osobní dopravou je možná pouze po silnicích III. třídy, silnice I. třídy č. 16 (Slaný – Mělník) vede jižním směrem od obce (asi 6,5 km). Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci (parc. č. 456/1), parkovací možnosti jsou v ulici a ve dvoře. Obslužnost veřejnou dopravou je poměrně dobrá autobusovým spojením do Mělníka z autobusové zastávky v obci, vlaková stanice se nachází v Horních Počaplech (cca 2,5 km), avšak její nevýhodou je malá intenzita spojení. Z inženýrských sítí je zde k dispozici napojení na el. energii, kanalizaci a vodovod.

3.2. Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 41 ve tvaru písmene „L“ stojící na pozemku parc.č. St. 39/1 v zastavěné části obce. Objekt měl původně tvar obdélníka a před 6 lety byla rozestavěna přístavba, která však k dnešnímu dni stále není zcela dokončena (podkroví). Podkroví nad původní částí RD také není dokončeno. Objekt není podsklepen, má 1 nadzemní podlaží a rozestavěnou stavební úpravu podkroví. Objekt je užíván k bydlení. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou převážně v souladu se skutečným stavem, ve skutečnosti mezi štítovou stěnou domu a plotem je cca 0,7m průchodná šířka kolem této stěny. Dispozice objektu je průměrná – v přízemí 2+1 a v podkroví jsou další dvě rozestavěné místnosti. Vstup do objektu je ze dvora z jihovýchodu do chodby, na kterou navazuje kuchyně, obývací pokoj a pokoj se schodištěm do podkroví. Z kuchyně je také přístupná koupelna s WC. V podkroví nad schodištěm je velká hala, ze které vedou dvoje dveře do podkrovních pokojů (nedokončeno). Výpočet obestavěného prostoru RD Konstrukční výška

Výpočet

1.NP

13*6+4,2*4,9

3,6 m

98,58 m

2

355 m

3

podkroví

13*6+4,2*4,9

2,7 m

98,58 m

2

133 m

3

Obestavěný prostor

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

488 m

3

Výměry místností RD Podlaží

1.NP

Místnosti chodba kuchyňka obývací pokoj koupelna s WC


Výměry 2,40 10,73 20,25 3,60

2

m 2 m 2 m 2 m

Stránka 8 z 23


podkroví


2

chodba ložnice

11,60 m 2 18,45 m

obytná plocha - odhad 0,65 x zastavěná plocha podkroví

59,15 m

Obytná plocha

2

126,18 m

2

Konstrukční provedení domu POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dům byl původně postaven roku 1919, v r.2005 byla rozestavěna přístavba a úprava podkroví Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží ( přičemž 2.NP je stavebně upravené podkroví) Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce 45 až 60 cm, zděné z pálených plných cihel a kombinací s kamenem, cihelné bloky YTONG Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Krytina střechy: bonský šindel Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Klempířské konstrukce: chybí Vnější povrchy: břizolit Vstupní dveře do objektu: nejsou Vrata: nejsou Okna: plastová (izolační dvojsko), dřevěná kyvná, střešní okno Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: vápennocementová štuková omítka Obklady: keramické standardní provedení jsou provedeny v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: dřevěné, bez zábradlí Dveře: dřevěné hladké prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy; Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: laminátová, keramická dlažba, lepené PVC Vytápění: krbová kamna na TP Ohřev teplé vody: el.bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: koupelna s WC a vanou Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: krbová kamna, sporák na plyn, digestoř, dřez, linka Údržba: minimální Stavebně technický stav a stáří domu Objekt byl postaven v r. 1919, přístavba a stavební úprava podkroví byla započata v r. 2005, podkroví však stále není dokončeno. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) buď částečně chybí, nebo jsou převážně v nevalném stavu. Podhledy byly provedeny ve všech místnostech - v jedné pouze záklop, omítnutí a malby jsou však špatné kvality. Objekt je neomítnutý, zcela chybí klempířské prvky. V horním rohu koupelny bylo zjištěno zatékání a částečně se propadá strop. Ve zděném oplocení pozemku byly zjištěny dvě velké kolmé praskliny. Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina (v současnosti odpojeno), vodovod, kanalizace b) Zděný pilíř s IS c) Oplocení – zděné či dřevěné do kovových rámů s betonovou podezdívkou d) Vrata – dřevěná s kovovou nosnou konstrukcí


Stránka 9 z 23



3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. St. 39/1, který je zapsaný na LV č. 613 ze dne 27.6.2011 pro k.ú. Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné zcela bez problémů, v dostatečné kapacitě, jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranství. Sousední parcely Parcela neleží v oblasti s digitální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 39/1 2 Pozemek s výměrou 260 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má tvar čtverce, který je ze severní strany mírně zkosený. Pozemek je ze severozápadní strany částečně zastavěn rodinným domem č.p. 41. Pozemek obklopuje ze severovýchodní strany veřejná příjezdová komunikace parc. č. 456/1 a z jižní strany veřejná příjezdovou komunikací parc.č.463/1 , podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, vodovod a kanalizace. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. Ze severní strany byla k domu provedena přístavba. Pozemek má neudržovaný povrch, na kterém se nenachází žádné porosty. Část oplocení je tvořeno zděným plotem s vápennou omítkou, či oplocením s kovovou konstrukcí s dřevěnou výplní, jenž je ukotven do zděných sloupů. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem; ve skutečnosti mezi štítovou stěnou domu a plotem je cca 0,7m průchodná šířka kolem této stěny.

Dle územního plánu se pozemky nacházejí v oblasti (značené oranžovou barvou) zvané všeobecně obytné území, v jehož blízkosti se nachází území (značené tmavě zelenou barvou) zvané lesy a území, které se nachází na západní straně (značené šedou barvou) zvané železnice a vlečky.


Stránka 10 z 23



3.4. Shrnutí Adresa: okres Mělník, obec Horní Počaply, část obce Křivenice Objekt: zděný RD s pozemkem Dispozice: 4+1 Podlažnost: 1.NP + podkroví 3 Obestavěný prostor: 487,97 m 2 Obytná plocha: 126,18 m


Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zastavěná plocha:

nevalný - částečně rozestavěný podstandardní 2 260 m 2 98,58 m

Stránka 11 z 23



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda 4.1.1. Rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Horní Počaply Jedná se o RD 5+2, pozemek 462 m2, Horní Počaply. V 2. podlaží dokončena nová kuchyň,

Popis: obývací pokoj, v přízemí koupelna a WC. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, dálkové topení s možností využití vlastního kotle na tuhá paliva.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 5+2 1NP + podkroví

ucházející standardní 2x garáž, dílna, půda

Fotodokumentace:

Pozemek: Obytná plocha:


2

462 m 2 140 m

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

2

105 m 3 - m

Stránka 12 z 23



zdroj: www.sreality.cz

1 699 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

12 136 Kč/m

2

datum: 18.7.2011

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Dolní Beřkovice, ulice Dolní hájek Jedná se o samostatné RD 3+kk. Obytné prostory domu jsou v přízemí a prostornou půdu je

Popis: možné využít pro výstavbu dalších podkrovních místností. Na pozemku je také dílna s chlívky a vlastní studna. Je zde také přívod elektřiny, plynu, vody i kanalizace.



zděný RD 3+kk 1.NP + půda

nevalný podstandardní dílna, studna

Fotodokumentace:

2



857 m 2 96 m 1 790 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

18 646 Kč/m

2

200 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 18.7.2011

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Štětí, ulice Pivovarská Jedná se o RD 5+1. Částečně podsklepený dům stojí na pozemku o výměře 644 m2. K

Popis: dispozici všechny IS, topení ústřední napojené na centrální parovod. Na pozemku je dvojgaráž a zahrada.




uspokojivý podstandardní dvojgaráž, zahrada

Fotodokumentace:

2



644 m 2 224 m 2 590 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

11 588 Kč/m

2

149 m 3 - m


datum: 19.7.2011

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Ješovice Popis:

Jedná se o RD 4+1 v obci Ješovice u Mělníka. Celý RD je podsklepen. Střecha eternit, podlahy dřevotříska, lino a dlažba, okna dřevěná se žaluziemi. Na zahradě ovocné stromy.



zděný RD 4+1/G 1.PP + 1NP + podkroví


uspokojivý standardní -

Stránka 13 z 23



Fotodokumentace:

2

Pozemek: Obytná plocha: Cena: 2

Cena Kč/m OP:

24 856 Kč/m

2


1 577 m 2 101 m 2 498 000 Kč

67 m 3 - m


datum: 18.7.2011

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Liběchov Jedná se o RD s terasou - cca 18 m2, prostory pro uložení nářadí, sklep, kotelna a garáž. V

Popis: domě obecní voda, elektro 220/380, ÚT na tuhá paliva, odpad - septik. Objekt: Dispozice: Podlažnost:



uspokojivý standardní garáž

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Obytná plocha: Cena:

2 Zastavěná plocha: 74 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

428 m 2 120 m 1 600 000 Kč

2

Cena Kč/m OP:

13 333 Kč/m

2

datum: 14.7.2011

Reprezentant č. 6 Adresa: obec Cítov Jedná se o RD 2+1. Inženýrské sítě: topení lokální na tuhá paliva, kanalizace veřejná, voda z

Popis: veřejné sítě i vlastní studna, elektro 230/400 V, připojen plyn. Vedlejší stavby: dílna- garáž, částečně podsklepená; samostatná garáž.



zděný RD 2+1 1PP, 1NP + půda

nevalný podstandardní dílna, garáž, studna

Fotodokumentace:


Cena Kč/m OP:


2

2 Zastavěná plocha: 117 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

336 m 2 88 m 1 095 000 Kč 12 479 Kč/m

2

datum: 13.7.2011

Stránka 14 z 23



Reprezentant č. 7 Adresa: obec Vliněves Jedná se o RD 4+1 po nedokončené rekonstrukci - nová střešní krytina, okna, vnitřní omítky, topný systém, koupelna s toaletou, částečně rozvody vody a elektřiny. Dům je napojen na Popis: obecní vodovod, plyn elektřinu i kanalizaci. K dispozici je i vlastní studna s užitkovou vodou. Dům je vytápěn UT s plynovým kotlem. Probíhá zateplení domu.


Stav: Vybavení:

zděný RD 4+1

Příslušenství:

1NP + půda

uspokojivý standardní až dobré dílna, pergola, studna, bazén

Fotodokumentace:

2



420 m 2 120 m 2 300 000 Kč

Cena: 2

Cena Kč/m OP:

19 167 Kč/m

2

160 m 3 - m


datum: 12.7.2011

Reprezentant č. 8 Adresa: obec Ješovice Jedná se o RD 3+1. Objekt z pěnosilikátových tvárnic a železobetonu se sedlovou střechou. Dům je kompletně tepelně zaizolován, okna jsou dvojitá dřevěná, střecha je plechová s novým Popis: nátěrem. Vytápění - kotel na TP nebo nový elektrický kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do biologického septiku.

Objekt: Dispozice:

zděný RD 3+1

Stav: Vybavení:

Podlažnost:

1NP, 1PP

Příslušenství:

ucházející dobré bazén, skleník, dílna, dvojgaráž

Fotodokumentace:


Cena Kč/m OP:

2


1 203 m 2 90 m 1 999 000 Kč 22 211 Kč/m

2

122 m 3 - m


datum: 19.7.2011

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí v nevalném stavu, podstandardně či standardně vybavených s obdobnou velikostí převážně s větším pozemkem. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu.


Stránka 15 z 23



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalším spoluvlastníkem. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

12 136 18 646 11 588 24 856 13 333 12 479 19 167 22 211

0,97 0,95 0,90 0,90 0,95 0,95 1,00 0,95

0,90 0,80 0,85 0,70 0,90 0,95 0,94 0,75

0,90 0,95 0,90 0,85 0,85 0,95 0,80 0,85

0,90 0,95 0,92 0,85 0,90 0,92 0,80 0,80

0,90 0,80 0,90 0,80 0,90 0,90 0,85 0,90

1,00 0,90 1,10 0,90 0,98 1,00 0,95 0,90

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m obytné plochy 2

Měrná jednotka - m obytné plochy Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na RD č.p. 41 s pozemkem a příslušenstvím Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na RD č.p. 41 s pozemkem a příslušenstvím (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota po zaokrouhlení - podíl id. 1/2 na RD č.p. 41 s pozemkem a příslušenstvím

přepočtená NC v 2 Kč/m 7 723 9 208 7 267 8 146 7 692 8 859 9 311 8 717 8 365 126,18 1 055 520 527 760 422 208 420 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 420.000,- Kč. Kupní cena za nemovitost jako celek byla dle kupní smlouvy ze dne 13.12.2007 ve výši 920.000,- Kč, což přibližně odpovídá stanovené obvyklé ceně nemovitosti vč. zohlednění investice o roku 2007, která byla do nemovitosti investována.


Stránka 16 z 23



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování 4.2.1. Rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím A. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 41 b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Pozemky c1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 41 - § 5 Hlavní část: Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: podkroví: Název podlaží 1.NP: podkroví:

5,8*13 5,8*13

= = Zastavěná plocha 2 75,40 m 2 75,40 m

Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.NP: (5,8*13)*(2,80) podkroví: (5,8*13)*(0,8)+(5,8*13)*2,7*0,5 Přístavba: 1.NP: (5*4,2)*(2,80) Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

2

75,40 m 2 75,40 m Konstrukční výška 2,80 m 2,50 m

3

= =

211,12 m 3 162,11 m

=

58,80 m

3

Stránka 17 z 23



podkroví: (5*4,2)*(0,8)+(5*4,2)*2,7*0,5 Obestavěný prostor – celkem:

3

= =

45,15 m 3 477,18 m

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

Provedení kamenné zděné - kámen + cihla dřevěné dřevěná sedlová bonnský šindel chybí dvouvrstvé vápenné omítky SDK povrchy vápenná fasáda nejsou běžné obklady dřevěné hladké plné dveře plastová dřevěné dvojité laminátové plovoucí, keramická dlažba dlažba lokální na TP světelná třífázová chybí plastové trubky bojler chybí plastové potrubí plynový sporák s troubou, digestoř, dřez vana, WC, umyvadlo standardní splachovací chybí

Hodnocení standardu S S S S S C S S S C S S S S S S S S S C S S C S S S S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace:


Hodnocení standardu S S S S S C S S S C S S S S S S S S S C S S C S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,00 2,90 2,90 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 2,60 2,60 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10

Stránka 18 z 23



23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

S S S C

0,50 4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 0,00

0,50 4,10 0,30 0,00 94,10 0,9410

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

UP PP Roz. [%] [%] [%] 8,20 8,71 100,00 21,20 22,53 100,00 7,90 8,40 100,00 7,30 7,76 100,00 3,40 3,61 100,00 0,00 0,00 100,00 5,80 6,16 80,00 2,80 2,98 0,00 0,00 0,00 100,00 2,30 2,44 80,00 1,00 1,06 100,00 3,20 3,40 100,00 5,20 5,53 100,00 2,20 2,34 50,00 1,00 1,06 100,00 5,20 5,53 100,00 4,30 4,57 70,00 0,00 0,00 100,00 3,20 3,40 100,00 1,90 2,02 100,00 0,00 0,00 100,00 3,10 3,29 100,00 0,50 0,53 100,00 4,10 4,36 100,00 0,30 0,32 100,00 0,00 0,00 100,00 94,10 Rozestavěnost:

Dok. [%] 8,7100 22,5300 8,4000 7,7600 3,6100 0,0000 4,9280 0,0000 0,0000 1,9520 1,0600 3,4000 5,5300 1,1700 1,0600 5,5300 3,1990 0,0000 3,4000 2,0200 0,0000 3,2900 0,5300 4,3600 0,3200 0,0000 92,7590

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností:


S S S S S S S S C S S S C S S S S S S

PDK Část [%] [%] 8,71 50,0 8,71 50,0 22,53 50,0 22,53 50,0 8,40 100,0 7,76 50,0 7,76 50,0 3,61 100,0 0,00 0,0 4,93 50,0 4,93 50,0 0,00 100,0 0,00 0,0 1,95 100,0 1,06 100,0 3,40 100,0 5,53 50,0 5,53 50,0 1,17 100,0

UP [%] 4,36 4,36 11,27 11,27 8,40 3,88 3,88 3,61 0,00 2,47 2,47 0,00 0,00 1,95 1,06 3,40 2,77 2,77 1,17

PP Stáří [%] 4,70 93 4,70 6 12,15 93 12,15 6 9,06 93 4,19 93 4,18 6 3,89 6 0,00 2,66 93 2,66 6 0,00 0,00 2,10 30 1,14 6 3,66 30 2,98 6 2,98 50 1,26 6

Živ. Opotř.čá sti 160 58,13 120 5,00 120 77,50 80 7,50 120 77,50 120 77,50 80 7,50 60 10,00 0,00 93 100,00 60 10,00 0,00 0,00 30 100,00 80 7,50 50 60,00 50 12,00 50 100,00 30 20,00

Opotř. z celku 2,7321 0,2350 9,4163 0,9113 7,0215 3,2472 0,3135 0,3890 0,0000 2,6600 0,2660 0,0000 0,0000 2,1000 0,0855 2,1960 0,3576 2,9800 0,2520

Stránka 19 z 23


15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených obj. podílů:


S S S S C S S C S S S S C

1,06 5,53 3,20 3,20 0,00 3,40 2,02 0,00 3,29 0,53 4,36 0,32 0,00

100,0 100,0 50,0 50,0 0,0 100,0 100,0 0,0 100,0 100,0 100,0 100,0 0,0

1,06 1,14 5,53 5,96 1,60 1,72 1,60 1,72 0,00 0,00 3,40 3,66 2,02 2,18 0,00 0,00 3,29 3,55 0,53 0,57 4,36 4,70 0,32 0,34 0,00 0,00 92,80Opotřebení:

6 6 35 6

30 30 35 35

6 6

40 20

6 6 6 6

40 25 30 30

20,00 20,00 100,00 17,14 0,00 15,00 30,00 0,00 15,00 24,00 20,00 20,00 0,00

0,2280 1,1920 1,7200 0,2948 0,0000 0,5490 0,6540 0,0000 0,5325 0,1368 0,9400 0,0680 0,0000 41,4781

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,8530 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2971 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 290,- Kč/m 1,1200 0,9410 0,8500 2,1690 1,2971

Základní cena upravená

=

5 771,58 Kč/m

Plná cena:

3

477,18 m * 5 771,58 Kč/m

3

3

=

2 754 082,54 Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,927590 2 554 659,42 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 41,4781 % Úprava ceny za opotřebení

-

Úprava ceny vlastnickým podílem:

*

1 059 624,19 Kč 1 495 035,23 Kč 1/2

Rodinný dům č.p. 41 - zjištěná cena

=

747 517,62 Kč

3

b) Venkovní úpravy b1) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav:


Stránka 20 z 23



Název stavby Rodinný dům č.p. 41 Celkem:

Cena stavby 747 517,62 Kč 747 517,62 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Úprava ceny vlastnickým podílem: Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

* =

747 517,62 0,0350 26 163,12 Kč 1/2 13 081,56 Kč

c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 260,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 39/1 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 38,41 * *

*

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 9 986,60 9 986,60 1,2971 2,1690 28 096,40 28 096,40 Kč 1/2 14 048,20 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 41 b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Pozemky

= = =

747 517,62 Kč 13 081,56 Kč 14 048,20 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

774 647,38 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

774 650,- Kč


Stránka 21 z 23



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

420 000 Kč 774 650 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. ½ na rodinném domě č.p. 41, postaveném na pozemku parc.č. St. 39/1, a na pozemku parc.č. St. 39/1, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Křivenice, obec Horní Počaply, okres Mělník; podle stavu ke dni 13.7.2011, ve výši:

420 000,- KČ slovy: Čtyřistadvacettisíc korun českých

V Praze dne 19.8.2011 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 516/147/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147 - 2011.


Stránka 22 z 23



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 613 ze dne 27.6.2011 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.7.2011


Stránka 23 z 23

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 613

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa

Umístění nemovitosti v rámci části obce Křívenice

Umístění nemovitosti v rámci obce Horní Počaply

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Uliční pohled na severovýchodní roh pozemku s RD

Uliční pohled na RD

RD se vstupem do objektu

Část zahrady s plotem- vč. prasklin v rohu

Vstupní chodba

Kuchyně s kamny

Koupelna s WC

Koupelna s WC

Pokoj orientovaný do ulice

Částečně zateplené (upravené) podkroví

Chodba s el.bojlerem

Chodba se schodištěm do podkroví

A. Nález Znalecký úkol Informace o nemovitosti... 3

Recommend Documents