ZNALECKÝ POSUDEK č. 1523-62/2013 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. o obvyklé ceně rekreační chaty č.e. 90 na parcele č. st. 622 s příslušenstvím a pozemků parc.č. st. 622 a č. 1923/35 v k.ú. Horní Lomná, obec Horní Lomná, okres Frýdek-Místek.
Předmět posudku:
Evidenční údaje: Vlastníci stavby a pozemků: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
Účel posudku:
Bohumil Sojka, Okrajní 338, 735 81 Starý Bohumín...........1/2 Emilie Sojková, Okrajní 338, 735 81 Starý Bohumín...........1/2 Horní Lomná LV č.: 423 Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Horní Lomná Část obce: Horní Lomná bez názvu Číslo evidenční: 90
podklad pro realizaci nedobrovolné dražby
Objednatel posudku:
Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem
Oceněno ke dni:
30.9.2013
Prohlídka dne:
30.9.2013
Obvyklá cena:
700 000 Kč
(slovy: sedmsettisíc Kč)
Nemovitost je obchodovatelná: omezeně – nabídka chat v regionu převyšuje poptávku.
Poznámky:
* Při místním šetření konaném dne 30.9.2013 se neúčastnil vlastník nemovitosti a nebyl umožněn vstup do předmětné chaty, ocenění je proto podle požadavku objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky a vnějšího zaměření, vnitřní kapacita, provedení a vybavení je pak odvozeno jako úměrné vnějšímu vzhledu stavby.
* Vliv váznoucích zástavních práv soudcovských pro CCRB a.s. (zapsaných na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 423) není v obvyklé ceně zohledněn.
Vypracoval:
Ing. Petr Václavek Horní Lán 1327/6A, 779 00 Olomouc
tel.:
+420 602 553 756 e-mail.:
[email protected]
Tento posudek obsahuje 11 stran (6 stran textu a 5 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu .PDF. Dne 5.10.2013
Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 423 vydaný Českou Poštou, s.p. dne 27.9.2013, - Kopie katastrální mapy ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 27.9.2013, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 30.9.2013.
č. přílohy 1 2 3
počet stran 3 1 1
Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 423 vydaný Českou Poštou, s.p. dne 27.9.2013, - Kopie katastrální mapy ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz ze dne 27.9.2013, - Sdělení zástupců Obecního úřadu Horní Lomná, - Vnější ohledání provedené dne 30.9.2013, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 30.9.2013, - Informace usedlíků v oblasti, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí.
Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.9.2013, a to pouze jako vnější ohledání z parcely č. 1923/5, neboť při místním šetření nebyl umožněn vstup do předmětné chaty a přilehlé kolny - neúčast vlastníka nemovitosti při místním šetření konaném dne 30.9.2013 v 11:00 hod.
A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Horní Lomná Část obce: Horní Lomná Poloha v obci: Poloha vzhledem k užívání: Okolí nemovitosti:
Počet obyvatel: cca 360
v souvisle zastavěné části obce částečně zhuštěná zástavba, jinak neutrální další 2 identické chaty z východní strany, zvýšená místní komunikace ze západní strany, z jižní strany smíšené plochy a bytový dům, ze severní strany plocha volného hřiště Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: autobusová veřejná doprava – zastávka v místě Dopravní dostupnost automobilem: velmi dobrá – vjezd přímo veřejné komunikace na vlastní pozemek Místopis:
Nemovitost se nachází ve střední části souvisle zastavěné části obce Horní Lomná, jde o lokalitu s celoročním rekreačním zaměřením, zastavěnou bytovými a rodinnými domy, chatami pro individuální rekreaci, rekreačními ubytovnami, hotely a stavbami občanské vybavenost. Jde o území stabilizované. Občanská vybavenost přímo v místě je na nižší úrovni, vyšší občanská vybavenost je v cca 10 km vzdáleném městě Jablunkov.
Finanční a právní omezení (zapsaná na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 423) – která nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledňována
* Zástavní práva soudcovská ve prospěch CCRB a.s.
-2-
hlavní stavby: rekreační chata č.e. 90 (způsob využití dle KN - rod. rekr.) popis a dispozice:
Při místním šetření konaném dne 30.9.2013 se neúčastnil vlastník nemovitosti a nebyl umožněn vstup do stavby, ocenění je proto podle požadavku objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky z parcely č.1923/35, vnitřní kapacita, provedení a vybavení je pak odvozeno jako úměrné vnějšímu vzhledu stavby. Chata je volně stojící, založená na betonových pasech, uvažovaná jako nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, je se střechou sedlovou, v menší části pultovou. S ohledem skutečnost, že nebyl umožněn vstup do stavby, je ocenění provedeno s předpokladem, že stavba je vybavena v běžných standardech k užívání chat tohoto typu. Vstup do chaty je z jihovýchodní strany, pobytový vstup je pak i ze severní strany. Výčet místností (předpoklad): 1.NP: vstup, obytné části s kuchyňským, sociálním zázemím a ev. technickým zázemím, podkroví: obytné místnosti. Chata dokončena, ve stavu s částečnými modernizacemi.
parametry a provedení forma užívání nemovitost je běžně užívána typ konstrukce stavby počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP orientační obestavěný prostor: podlahová plocha (započitatelná) rozestavěnost / popis: stáří původní: opotřebení celkové: technický stav stavby: konstrukce a vybavení: základy svislé nosné konstrukce vodorovné nosné konstrukce schodiště střešní konstrukce střešní krytina klempířské konstrukce venkovní úpravy omítky a obklady vnitřní omítky a obklady povrchy podlah okna dveře vytápění ohřev vody kanalizace rozvod vody rozvod elektro rozvod plynu
rodinná rekreace ano (event. trvalé užívání) zděná 1NP + podkroví (střecha sedlová) 1 jednotka / 3+kk (předpoklad) 70 m2 cca 390 m3 cca 80 m2 (dovozeno ze zastavěné plochy a tvaru střechy) stavba dokončena cca 40 let (předpoklad na základě informací pracovníků OÚ Horní Lomná) cca 55 % úměrný předpokládanému stáří stavby, údržba běžná základové pasy z betonu proloženého kamenem oboustranně obitý dřevěný skelet s částečným zateplením a v malé části zdivo v tl. 30 (předpoklad) stropy spalné (předpoklad) dřevěné (předpoklad) střecha sedlová, v menší části pultová plechová pozinkovaný plech, chybí žlab na severní straně impregnace a nátěry dřevěného obkladu, a v malé části lícové zdivo nátěry dřevěného obkladu, v malé části keramický obklad (předpoklad) standardní (předpoklad) plastová s dvojsklem hladké plné a prosklené (předpoklad) ÚT na pevná paliva (předpoklad) standard (předpoklad) v malém rozsahu (předpoklad) standard (předpoklad) světelné rozvody (předpoklad) není (předpoklad) -3-
vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení dokončenost
standardní (předpoklad) standardní (předpoklad) není (předpoklad) dokončeno, ve stadiu po částečné modernizaci (předpoklad)
vedlejší stavby: a)
dřevěná kolna se sedlovou střechou – v SZ rohu parcely č. st. 622 (nezaneseno v katastrální mapě), zastavěná plocha 16,3 m2, krov dřevěný sedlový, krytina asfaltový šindel, podlaha betonová, dveře dřevěné, okna dřevěná, stropy dřevěné, údržba běžná, opotřebení cca 30%.
ostatní příslušenství: venkovní úpravy
venkovní úpravy v rozsahu úměrném úměrném velikosti stavby a výměře pozemků – zpevněné plochy (asfaltové a z betonové dlažby).
pozemky: popis:
výměra pozemků celkem:
pozemky parc.č. st. 622 (zastavěná plocha o výměře 72 m2) a parc.č. 1923/35 (zahrada o výměře 631 m2) vytváří s předmětnou chatou jednotný funkční celek přibližně čtvercového tvaru, pozemky jsou rovinné, ve stabilizované ploše v souladu s územním plánem. Pozemky jsou přístupné přímo z místní veřejné komunikace. Jižní stranou parcely č. 1923/35 je vedena původní asfaltová zpevněná plocha pokračující východním směrem ke 2 dalším chatám – je pravděpodobná zátěž jižní části parcely č. 1923/35 věcným břemenem přístupu a příjezdu k těmto chatám vyplývající z historie užívání. 703 m2
napojení na sítě: veřejné
voda, kanalizace, elektro
vlastní
nevyskytuje se
(předpoklad)
(předpoklad).
B – POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených metodou nákladovou metodou výnosovou metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rekreační chaty s pozemky je určující hodnota zjištěná metodou srovnávací, přičemž hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u chat s obvyklými cenami. K dispozici není databáze obchodovaných cen, je k dispozici databáze aktuálně inzerovaných srovnatelných chat (tyto nabídkové ceny jsou pak pro účely srovnání korigovány do obchodovatelné úrovně) -4-
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost – realitní nabídka z 09/2013 Zdroj informace nabídka prodejce FLEXI REALITY, s.r.o. – na serveru Sreality.cz Právní omezení nezjištěna z dřevní hmoty na zděné spodní stavbě / rekreační chata Konstrukční provedení / typ stavby Počet podlaží / kapacita částečné 1PP+1NP se zastřešenou terasou Zastavěná plocha / obest. prostor 50 m2 / cca 350 m3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 65 m2 (předpokládané ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý, plastová okna Výměra a kvalita pozemků jako celku 348 m2 – pozemek svažitý Lokalita Dolní Lomná (mimo souvisle zastavěnou část obce) – zóna k rekreaci
nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí
580.000,- Kč 520.000,- Kč / 8.000,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou na bázi dřevní hmoty, s mírně menší kapacitou, v obdobném stavu, pozemky s menší výměrou, v lokalitě obdobně atraktivní, s částečně horší dopravní dostupností. V sousední obci.
2. srovnatelná nemovitost – realitní nabídka z 09/2013 Zdroj informace nabídka prodejce Reality IQ, a.s. – na serveru Sreality.cz Právní omezení nezjištěna zděná stavba / rekreační chata Konstrukční provedení / typ stavby Počet podlaží / kapacita 1PP+1NP s verandou / 2+1, sklepy, garáž Zastavěná plocha / obest. prostor cca 60 m2 / cca 400 m3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 75 m2 (předpokládané ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý Výměra a kvalita pozemků jako celku 350 m2 – pozemek rovinný Lokalita Horní Lomná (mimo souvisle zastavěnou část obce) – zóna k rekreaci
nabídková cena 830.000,- Kč Upravená cena / jednotková 700.000,- Kč / 9.300,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnání s oceňovanou Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s obdobnou kapacitou, v obdobném nemovitostí stavu, pozemky s menší výměrou, v lokalitě obdobně atraktivní. Ve shodné obci. 3. srovnatelná nemovitost – realitní nabídka z 09/2013 Zdroj informace nabídka prodejce Dumrealit.cz – na serveru Sreality.cz -5-
Právní omezení Konstrukční provedení / typ stavby Počet podlaží / kapacita Zastavěná plocha / obest. prostor Podlahová plocha (započitatelná) Technický stav Výměra a kvalita pozemků jako celku Lokalita
nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí
nezjištěna zděná stavba / rekreační chata částečné 1PP+1NP+nedokončené podkroví cca 85 m2 / cca 500 m3 cca 150 m2 (předpokládané ostatní místnosti započteny ½) dobrý 136 m2 – pozemek rovinný Horní Lomná (mimo souvisle zastavěnou část obce) – zóna k rekreaci
1,499.000,- Kč 1,200.000,- Kč / 8.000,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s větší kapacitou, avšak nedokončená, v obdobném stavu, pozemky s výrazně menší výměrou, v lokalitě obdobně atraktivní. Ve shodné obci.
Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí jednotkových cen
8.000,- až 9.300,- Kč/m2
Porovnání je provedeno podle korigovaných realitních nabídek chaty na bázi dřevní hmoty a zděných chat ve shodné a sousední obci. Pro určení obvyklé ceny (po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky), zohlednění uvedených skutečností, konstrukčního typu, vlivu velikosti, kvality a využitelnosti chaty, zohlednění vlivu polohy - možno dovodit jednotkovou cenu pro předmětnou nemovitost v úrovni cca 8.000,- až 9.000,- Kč/m2 započitatelné podlahové plochy. Při předpokládané započitatelné podlahové ploše chaty cca 80 m2, pak obvyklá cena nemovitosti odvozená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí cca 700.000,-Kč.
C – ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na 700.000,-
Dne 5.9.2013
Kč
Ing. Petr Václavek
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1523-73/2013 znaleckého deníku.
-6-
Příloha č. 1
-7-
-8-
-9-
Katastrální mapa
- 10 -
Příloha č. 2
Fotodokumentace ze dne 30.9.2013
Příloha č. 3
pohled z jihozápadu
pohled ze severu
pohled z jihovýchodu
- 11 -
