A. Nález. 1. Znalecký úkol

Znalecký posudek č. ZP-4908 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297.

Objednatel posudku:

JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 085 EX 9075/12

Podle stavu ke dni 4.12.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 6.12.2013 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297.

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 17 471 26 Dubnice 17 Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Dubnice pod Ralskem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.12.2013 za přítomnosti majitelů. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Jaroslava Volenská, Dubnice 17, 47126. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.12.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství 3

CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.

6. Vlastnické a evidenční údaje: SJM Volensky Ján a Volenská Jaroslava, č.p. 17, 47126 Dubnice.

Věcné břemeno Věcné břemeno umožnit přístup a příjezd k domu na st.p. 361 dle rozhodnutí Okresního pozemkového úřadu Česká Lípa, oceňuji v částce 10.000,-- Kč.

7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297. Obec Dubnice leží cca 20 km od města Česká Lípa. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Stavba je postavena na mírně svažitém pozemku. Dům je napojen na elektro sítě, vodovod, kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Pozemky

4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název st pozemek Dubnice st pozemek Dubnice

Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 195 000,755 258,28 850 000,2200 386,36

Kp

Váha

0,90 0,90

1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha p.č. 722/10 zahrada p.č. 722/15

p.č. 361 36 m2 243 m2

98 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 377 m2 377,00 m2 á 290,09 Kč/m2 = 109 363,93 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 232,45 347,73 580,18 / 2,000 290,09 Kč/m2 232,45 Kč/m2 347,73 Kč/m2

=

109 363,93 Kč

=

109 363,93 Kč

=

109 360,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

109 360,- Kč

5

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 17 Adresa 47126 Dubnice 17 Popis: Řadová vnitřní stavba, postavena na pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z

místní zpevněné komunikace Nepodsklepená budova se 2 NP a střešní částí, svislé konstrukce jsou dřevěné, střecha je dřevěná sedlová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová, na podlahách je položeno PVC, koberce, dveře jsou prosklené. Vytápění je ústřední pomocí el. kotle, teplá voda - boileru. Dispozice stavby: 1 NP - garáž, chodba, kotelna, prádelna, dvě místnosti, 2 NP - bytová jednotka 3+1, podkrovní část je prázdná. Na pozemcích se nachází travní porost, keře, stromy, kůlna, oplocení. Souhrnný stavebně technický stav je průměrný. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 377 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce dřevěné oboustranně obíjené Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství kůlna

řadový vnitřní 0 98 m2 Podkroví

ano

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra m3 m2 m2 m2 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

*

1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Jablonné v Podještědí Adresa námšstí Míru, 471 25 Jablonné v Podještědí Popis: Řadový rodinný dům s přístavbou na náměstí v Jablonném v Podještědí. ZP s nádvořím

539 m2. Přízemí tvoří 3 místnosti + další dvě. Ve 2. nadzemním podlaží 3 místnosti a podkroví. Započatá rekonstrukce. 1/4 domu podsklepeno. Na dvoře menší dvoupodlažní dům o zastavěné ploše 90 m2. Stavební povolení do roku 2015. Původní záměr majitele v přízemí restaurace, s horní částí domu k ubytování a menší dům na dvoře k bydlení. Nebo k provozování obchodu a 6

bydlení. V domě přípojka plynu, vody, elektriky, na hranici pozemku kanalizace. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 539 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní před rekonstrukcí 1 90 m2 Podkroví

ano

980 000,- Kč

realizovatelná cena v místě a čase

* /

1,10 1,10 890 909,09 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Mimoň Adresa Ralská, 471 24 Mimoň Popis: Řadový zděný rodinný dům o 7 obytných místnostech se zahradou se nachází v ul. Ralská

ve městě Mimoň. Dům leží na rovinatém pozemku (celý jako stavební parcela) o celkové výměře 439 m2. Na pozemku stojí garáž, kůlny. Užitná plocha domu je cca 130 m2. Objekt je nepodsklepený. K objektu náleží příslušenství: přípojky vody, elektro (220/380 V), kanalizace, plynová přípojka (vyvedena v oplocení), dále pozemek, oplocení, kůlny. Topení je ústřední kotlem na tuhá paliva, teplá voda z bojleru. Přístup do domu je z veřejné zpevněné komunikace. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 439 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství kůlny Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový dobrý 0 100 m2 Podkroví

ano

700 000,- Kč


* /

1,10 1,10 636 363,64 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu 7

Jednotkové ceny

Přepočtené jedn.

(JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

m3 m2 m2 m2 m2


ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Horní Světlá Adresa Hormí Světlá Popis: Dům, který je zrekonstruovaný je částečně podsklepen. V přízemí jsou 2 místnosti,

chodba, wc, v patře jsou dva pokoje, kuchyň, chodba, vstup na zahradu. V domě je el. vedení 220V/380V, voda je vedena z vodovodního řádu , odpady jsou řešeny septikem, který je společný se sousedem.Topení je ústřední na tuhá paliva. Z patra lze vyjít na zahradu, která je svahovitá o výměře 841m2. Je zde velká prostorná půda, kde je možná vestavba. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1044 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový krajový před rekonstrukcí 1 100 m2 Podkroví

ano

735 000,- Kč


* /

1,10 1,10 668 181,82 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2



Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Drnovec Adresa 471 54 Drnovec Popis: Rodinný dům v obci Drnovec nedaleko Cvikova, okres Česká Lípa. Domek se nachází v

CHKO. Dispozičně je dům řešen jako 5+2. Zastavěná plocha je 129m˛, rozloha zahrady cca 200m˛. V domě je zavedena elektřina, voda a odpady. Topení je zde na tuhá paliva. Dům je zděný, patrový + půda. Střecha je sedlová, krytina eternit. Podlahy jsou v přízemí betonové a a v patře a na půdě dřevěné. Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu rok Počet nadz. podlaží 2 Výměra pozemku 310 m2 Garáž v objektu

Poloha Stav objektu Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne 8

řadový krajový před rekonstrukcí 0 129 m2 Podkroví

ano

Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

790 000,- Kč


* /

1,10 1,10 718 181,82 Kč





Objekt č.: 5 Název: rodinný dům Hrádek nad Nisou Adresa Dlouhá Mez, 463 34 Hrádek nad Nisou Popis: Rodinný dům 6+2 v Hrádku nad Nisou, okres Liberec. Je velice vhodný pro

investici,možno stálého bydlení,pronájmu i jako ubytovna.K domu dojedeme po asfaltové silnici, nachází se v klidnejší části města. Z části prošel rekonstrukcí,možno další přístavby,zbytek v původním stavu,celkový stav je dobrý,možno ihned k nastěhování. Voda městská, kotel na tuhá paliva. Dům se nachází na pozemku o výměře 294 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 294 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící před rekonstrukcí 0 294 m2 Podkroví

ano

840 000,- Kč


* /

1,10 1,10 763 636,36 Kč



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů 9



Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1. rodinný dům Jablonné v Podještědí 2. rodinný dům Mimoň 0,00 3. rodinný dům Horní Světlá 0,00 4. rodinný dům Drnovec 0,00 5. rodinný dům Hrádek nad 0,00 Nisou SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

735 454,55 Kč

Rodinný dům č.p. 17 - výsledná cena

=

735 454,55 Kč

C. Rekapitulace

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

109 360,- Kč 735 450,- Kč

Obvyklá cena: 735 000,- Kč

slovy: sedmsettřicetpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 158 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu.

10

Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297 v objektivní zaokrouhlené výši 735.000,-- Kč.

Příslušenství tvoří venkovní úpravy, kůlna, nájemní smlouvy nezjištěny, věcné břemeno: Ocenění věcného břemene činí: 10.000,-- Kč

V Praze, 6.12.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město

D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4908 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list

11

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 56788810-28040-140208180535, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 11 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 08.02.2014

56788810-28040-140208180535

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

A. Nález. 1. Znalecký úkol

Recommend Documents