A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI The value and the possible future scenarios of the Margit-mill in Kalocsa

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI The value and the possible future scenarios of the Margit-mill in Kalocsa

BUDAPESTI MŰSZAKI ÉS GAZDASÁGTUDOMÁNYI EGYETEM TUDOMÁNYOS DIÁKKÖRI KONFERENCIA 2012 1. szekció: Településkutatás, Településfejlesztés

konzulens: Varga Imre mestertanár

szerzők: Donka Sándor Papp András

BME - ÉPÍTÉSZMÉRNÖKI KAR – URBANISZTIKA TANSZÉK urbanista építészmérnök MSc 2012.10.29.

TARTALOMJEGYZÉK 1. 2.

3.

4.

5. 6. 7.

8.

9.

10.

11. 12.

13. 14.

BEVEZETÉS: ................................................................................................................................................ 1 HELYZETKÉP ............................................................................................................................................... 2 2.1. A magyar malomipar rövid története ............................................................................................. 2 2.2 A magyar gabonaipar jelen helyzete .............................................................................................. 4 2.2. A kalocsai Margit-malom története és jelen gazdasági helyzete..................................................... 5 2.3. A Margit-malom helyzete és pozíciója a városban .......................................................................... 6 A KUTATÁS HÁTTERE ÉS CÉLJA ................................................................................................................... 6 3.1. Helyzeti érték vizsgálat .................................................................................................................. 7 3.2. Eszmei érték vizsgálat .................................................................................................................... 7 3.3. Reális érték vizsgálat ...................................................................................................................... 7 A KUTATÁS MÓDSZERTANA ....................................................................................................................... 7 4.1. Megelőző kutatások....................................................................................................................... 7 4.2. Kvalitatív kutatások........................................................................................................................ 8 4.3. Kvantitatív kutatások ..................................................................................................................... 8 HIPOTÉZIS .................................................................................................................................................. 9 A KUTATÁSI INTERJÚK KIVONATA ............................................................................................................. 9 KÉRDŐÍVES KUTATÁS EREDMÉNYEI ......................................................................................................... 11 7.1. A minta összetétele ..................................................................................................................... 11 7.2. A Margit-malom ismertsége......................................................................................................... 12 7.3. A Margit-malomhoz fűződő kapcsolatok ...................................................................................... 14 7.4. A Margit-malom értékítélete a megkérdezettek szerint ............................................................... 15 7.5. Jövőkép a Kalocsaiak szerint ........................................................................................................ 17 „HASZNOSÍTÁSI PÉLDÁK” A KÖZELMÚLTBÓL ........................................................................................... 17 8.1. A Kecskeméti Gazdasági malom „plázásítása” ............................................................................ 18 8.2. A budapesti Gizella-malom újrafogalmazása .............................................................................. 18 LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEK GAZDASÁGI ELEMZÉSEI .................................................................................... 20 9.1. Első jövőkép: A Margit-malom „újraélesztése”............................................................................. 21 9.1.1. Regionális elemzés ........................................................................................................... 21 9.1.2. A kereslet-kínálati elemzés ............................................................................................... 22 9.1.3. Számítás /lásd: 37. oldalon a 12.3 fejezetben/ .................................................................. 23 9.2. Második jövőkép: Múzeum kialakítása ......................................................................................... 24 9.2.1. Regionális elemzés ........................................................................................................... 24 9.2.2. A kereslet-kínálati elemzés ............................................................................................... 25 9.2.3. Számítás/ lásd: 38. oldalon a 12.4 fejezetben / ................................................................. 25 9.3. Harmadik jövőkép: Szórakozó hely és rendezvényközpont kialakítása ......................................... 26 9.3.1. Regionális elemzés ........................................................................................................... 27 9.3.2. A kereslet-kínálati elemzés ............................................................................................... 27 9.3.3. Számítás/ lásd: 39. oldalon a 12.5 fejezetben / ................................................................. 28 9.4. Gazdasági vizsgálatok összevetése ............................................................................................... 28 KÖVETKEZTETÉSEK, JAVASLATOK ............................................................................................................ 30 10.1. Helyzeti érték ...................................................................................................................... 30 10.2. Eszmei érték ........................................................................................................................ 30 10.3. Reális érték.......................................................................................................................... 31 10.4. Summary ............................................................................................................................. 32 KÖSZÖNETNYÍLVÁNÍTÁS .......................................................................................................................... 34 MELLÉKLETEK ........................................................................................................................................... 35 12.1. Fotók a Margit-malomról: ................................................................................................... 35 12.2. A kérdőíves kutatás során használt kérdéssor: .................................................................... 37 12.3. A 9.1-es fejezet számításai: Első jövőkép: A Margit-malom „újraélesztése” ......................... 38 12.4. A 9.2-es fejezet számításai: Második jövőkép: Múzeum kialakítása ..................................... 39 12.5. A 9.3-as fejezet: Harmadik jövőkép: Szórakozó hely és rendezvényközpont kialakítása számítások .......................................................................................................................................... 40 IRODALOM JEGYZÉK ................................................................................................................................ 41 OLVASMÁNYJEGYZÉK............................................................................................................................... 42

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 1. BEVEZETÉS:

A Budapesti Műszaki Egyetem Építészmérnöki Karának Urbanisztika Tanszékén urbanista építészmérnök Msc hallgatókként részt vehettünk egy, a kalocsai önkormányzat megbízásából szervezett kutatótáborban. Kutatásunk témája a kalocsai belváros meghatározó mezőgazdasági ipari épületegyüttese, a Margit-malom. A létesítmény évek óta nem üzemel, sorsa kérdéses. Magyarország számos településén megtalálhatóak hasonló jellegű, jelenleg hasznosítatlan ipari létesítmények, melyek számára nem tudni mit hoz a jövő. Sok esetben kérdéses hogyan ítélik meg ezen épületek létének jogosultságát a mai viszonyok között. Érdemes megvizsgálni a jelenséget a helyiek, az önkormányzatok és a tulajdonosok, fejlesztők szemszögéből egyaránt. Jelen kutatásunkban a kalocsai malom példáján keresztül vizsgáljuk ezen létesítmények hagyományokból adódó szerepét, lehetséges jövőképét. Vizsgáljuk a malom helyi identitásképző erejét, helyi értékekben elfoglalt szerepét, a város mindennapjaiban betöltött pozícióját. Elvégezzük pár lehetséges jövőbeli fejlesztési, hasznosítási lehetőségnek megalapozott megvalósíthatósági és fenntarthatósági szempontok szerinti vizsgálatát. A kutatási anyag kitér a helyiek véleményére, leírja a malom épületéhez fűződő viszonyukat, elképzeléseiket annak jövőjéről. Adatokkal, számításokkal alátámasztott jövőképeket vázol fel a lehetséges hasznosításra, valamelyest reagálva a helyi elképzelésekre. A malom jelenleg egy felszámolási eljárás keretében keresi új gazdáját. Ezen dokumentum segítheti a kalocsai önkormányzat munkáját, valamint befektetői szemmel is reális képet ad a malom lehetséges jövőjéről. As Msc students at the Budapest University Of Technolgy and Economics, Faculty of Architecture we had the opportunity to participate in a research camp, themed Kalocsa. The subject of our research is the dominant industrial establishment of the inner city, the Margit-mill. The mill is out of production for years, the future is not clear. There are many similar situations in the hungarian towns. It is questionable, how these industrial buildings are judged through the lens of the inhabitants, the governments, or the investors. In our research we want to reflect to the traditional roles, and the possible future scenarios of these buildings through the example of the Margit-mill in Kalocsa. We examine the role of the mill in the local identity, and its position in the local traditions. We make calculations of some possible developement ways according to the aspects of feasibility and sustainability. Our research document contains the attitude of the inhabitants of Kalocsa to the mill, and their opinion about the future of it. We have datas and calculations about several future scenarios reacting to these opinions by the inhabitants. The area of the mill, and the mill itself is under sale process because of the bankrupt of the owner. This document may help the work of the government making a decision about the mill. And it also can help the investors decisions in the future.

1

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 2. HELYZETKÉP Magyarország egykori gabonaipari nagyhatalom múltja számos olyan ipari jellegű épületet hagyott ma ránk melyeknek jelenbeli és jövőbeli sorsa bizonytalan. Ezen épületek sajátossága a technológiai kötöttség, és a gazdaságosságra orientált működés. Amennyiben a technológia túllépi a korát, az ipari termelés ebből adódóan kisebb hatékonysággal folyik az épületekben, úgy válnak kihasználatlanná, teherré egy-egy vállalat nyakán. Ez a tulajdonságuk műemlékvédelmi szempontból igen hátrányos. A fejlesztéseknek legtöbbször útjában álló épületek sorra kerülnek bontásra. Pedig sok esetben, egy-egy közösségéletében fontos identitásképző szerepük van, mindamellett hogy építészeti értéket is képviselnek. Jelen kor feladata ezen épületek létének jogosultságáról dönteni. Ez a döntés azonban nagy körültekintést igényel. A malmok történetisége, hagyományokhoz való kötődése helyenként más és más lehet. A magyar gabonaipar hanyatlása ma már nem igényel ekkora infrastruktúrát, az épületek hasznosítása nehézségekbe ütközik. 2.1. A magyar malomipar rövid története „A magyar ipar igen alacsony szintről indulva a XIX. század második felétől az első világháborúig az iparfejlesztést szolgáló intézkedések nyomán sikeres évtizedeket tudhatott maga mögött. A hivatalos statisztikák szerint 1863-ban 147, 1873-ban már 482 gőzmalom volt üzemben. Ez utóbbiak között szerepel 13 budapesti és 20 vidéki malomipari részvénytársaság. Az 1906. évi országos adatgyűjtés eredménye egyértelműen mutatja, hogy miközben a gőz- és motoros malmok száma 2569-re emelkedett, a kismalmoké 14 735-re csökkent. Budapest a múlt század végén Európa legnagyobb malomipari központja volt, és az amerikai nagy malomipari város, Minneapolis után a világranglista második helyén állott. A századforduló idején az ország malomipari őrlési kapacitása évente mintegy 7 millió tonna gabona feldolgozását tette lehetővé. A termelés ezekben az években 4–5 millió tonna között változott. A nagy malmok múlt századi korszerűsítésében igen nagy szerepe volt Ganz Ábrahámnak (1814–1867), aki öntödéjében 1845-től gyártott malomipari berendezéseket és öntöttvas őrlőhengereket. A malomipar századforduló utáni helyzetében jelentős változást hozott az első világháború. A malomipart teljes állami irányítás alá helyezték. Az állam bizományosaként 1915 júniusában megalakult a Haditermény Rt., amely később begyűjtőszervként központi gabona- és lisztgazdálkodási tevékenységet folytatott. Megszűnt a termények szabad kereskedelme, a gabona és a liszt legmagasabb árát hatóságilag írták elő. Az első világháború befejezése után a trianoni békediktátum következtében hazánk mezőgazdasági, elsősorban gabona- és lisztkivitelre volt utalva. Főként a kiéhezett Közép- Európa vásárolta meg a magyar lisztet. A liszt valutaszerző szerepe felértékelődött. Ez arra ösztönözte a magyar államot, hogy a magyar valuta megszilárdulásáig ne szabadítsa fel a lisztforgalmat. Amikor ez megtörtént, a magyar malomipar a megváltozott viszonyok hatása alá került. Nem maradhatott következmény nélkül, hogy a magyar liszt vámokkal biztosított monarchiabeli piacát elveszítette… Az 1920-as évek végén javulás állt be, és malomiparunk teljesítőképessége mintegy 40 százalékig volt kihasználva. Az iparág fontosságát jelzi, hogy az 1930-as 2

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI években a gyáripari termelésnek a 13–15 százalékát adta, és a textil-, valamint a vas- és fémipar kivételével valamennyi iparág termelésének értékét felülmúlta. A második világháborúban a malomipar súlyos károkat szenvedett. A főváros ostroma alatt végleg elpusztult az Első Budapesti Gőzmalmi Rt. napi 360 tonna kapacitású Kárpát utcai malmának teljes telepe és a Hengermalom úti napi 340 tonna teljesítményű malomüzem. A bombatámadások során megsemmisült a Hungária Egyesült Gőzmalmok Rt. napi 150 tonnás teljesítőképességű budapesti malma és napi 330 tonna kapacitású hántolóüzeme. A hadműveletek során semmisült meg a nyíregyházi napi 30 tonna teljesítményű Júlia-malom, a napi 240 tonnás debreceni István-malom és a győri 100 tonnás Bach-malom. A háború ezenkívül több malmot pusztított el Szegeden, Szolnokon, Cegléden és Székesfehérvárott. A malomipari tevékenységben nagy változást hozott az 1947 után végrehajtott államosítás. A jelentősebb malmok közül tizennégyet 1948 közepén állami tulajdonba vettek, a 100 főnél több munkavállalót foglalkoztató iparvállalatok államosításáról intézkedő 1948. évi XXV. törvény alapján pedig 28 nagymalmot államosítottak. Termelésük és teljesítőképességük a malomipar egészének valamivel több, mint 10 százalékát tette ki. Az állami malomipar 1949 végén jutott túlsúlyba, amikor állami tulajdonba vették a napi 10 tonnán felüli kapacitású, illetve 10 főnél nagyobb létszámmal dolgozó malomüzemeket.

1. ábra: A malmok számának alakulása

A malomipar szervezésére és irányítására 1948-ban létrehozták a Malomipari Igazgatóságot, amely 1962-ig minisztériumi hatóságként felügyelte a szakma tevékenységét. Az irányítása alatt álló malmok 1950-ben 9 malomipari központ, 1951-től pedig 19 megyei malomipari egyesülés vállalataiként működtek. Egy-egy egyesüléshez 20–80 malom tartozott.”1 A malomipar megyénként alakult szervezeteit 1962-től az 1980-as évek végéig a Gabona Tröszt irányította. A malomipar privatizációja - a Gabona Tröszt megszűnését követően – az 1990-es években kezdődött meg, melyet jól tükröz az 1990-95 közötti időszak, amikor is igen megugrott a malomipari vállalatok száma. 1

részlet Dr. Halkovics László: A magyar malomipari statisztika története, 1850-1950

3

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

2. ábra: Malom ipari vállalatok számának alakulása Magyarországon 2

2.2 A magyar gabonaipar jelen helyzete „A gabonafelöntés alakulását nagymértékben befolyásolja az export lehetősége. A hazai fogyasztás az elmúlt 10 évben közel 10%-kal csökkent, míg az export - az utolsó „jó évhez”, 2003-hoz képest - negyedére esett vissza. A liszt export csökkenése világtendencia is, mivel a nettó importőr országok is inkább búzát vásárolnak és otthon őrlik meg. A liszt import az EU csatlakozás óta lassan, de folyamatosan növekszik, 2005ben elérte az 5-6 ezer tonnát, mely gyakorlatilag csak Szlovákiából érkezett nyomott árakon. Az 1,26 millió tonna éves felöntés megoszlása: 21 részlegesen működő malom, ugyanannyi tulajdonos birtokában a malomipar névleges kapacitásának 10%-át képviseli, kb. 50 ezer tonna (4%) éves felöntés mellett. Az 1-2 műszakban működő malmok száma 18 (17 tulajdonos) 18%-os reprezentativitással és kb. 210 ezer tonna (17%) éves felöntéssel. Az intenzív kategóriába sorolt malmok száma 29, melyek 13 malomipari vállalatba szerveződtek, az országos névleges kapacitás 72%-át képviselik, 1 millió tonna (79%) éves felöntés mellett. A mintegy 870-900 ezer tonna lisztből 120-130 ezer tonna kerül az üzletekbe, csomagolt lisztként, a többi ömlesztett és zsákos formában talál piacra elsősorban a sütő, tészta és édességiparban. A magyar malomipar névleges csomagoló kapacitása 64,4 tonna/óra. Annak ellenére, hogy a csomagolt liszt csupán egy kis hányadot képvisel a piacon, igen fontos árképző hatása van. A költségek versenyében a malmok igyekeznek minél inkább kihasználni kapacitásaikat, de annak legfőbb gátja a behatárolt piaci igény. A malmok így kénytelenek alacsony nyereséghányaddal dolgozni, melyből nehezen fedezhetők a fejlesztések.”2 2

A hazai malomipar számokban - Magyar Gabonafeldolgozók, Takarmánygyártók és kereskedők Szövetsége

4

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 2.2. A kalocsai Margit-malom története és jelen gazdasági helyzete „Kovács Antal 1908-ban megvásárolta Krigovszky János paprikamalmát (egykori gőztéglagyár). A megvásárolt paprikamalmot átépítette gabonamalommá, amit Margit Malomnak nevezett el. A kis teljesítményű malom helyett Kovács Antal hamarosan új, korszerű malom építésébe kezdett. A város közepéhez közelebb, a Vajas nyugati partján 1911-ben kezdték meg az új malomépület építését, amely 1912. jan. 15-re készült el. A 3. ábra: A malom épületeggyüttese 1922-ben malom 1914 folyamán társas vállalkozássá alakult, melynek folytán 1916-ban sor került a malom teljesítményének növelésére. A bővítési munkák 1917 nyarán fejeződtek be. A malom kapacitása napi 700 q-ra emelkedett. Az újabb bővítés 1922 áprilisában kezdődött. Felépítették a malom északi szárnyát, tetején a víztoronnyal. Az építkezést gabonasilók és raktárak építésével a következő években tovább folytatták. 1923-ban a 200 vagonos raktár készült el, 1924ben pedig elkészültek a vasbeton gabonasilók, amiket a német Feitag cég készített. 1928-ra eladósodott a malom. 1928. júl. 21-én egy bankcsoport vette át az eladósodott malmot, és Margit Gőzmalom és Terményforgalmi Rt néven működtette tovább. A világgazdasági válság a malom fölött sem múlt el nyomtalanul. 1933 végére a Margit Malom működésképtelenné vált. A malom igazgatója, Friedrich Antal, aki az előző évben a mai Meszesi út elején (Tüzép telep) önálló malmot alapított, 1934-ben bérbe vette az álló malmot és megindította az őrlést. A malom feleslegessé vált épületeiben alakította ki paprika beváltóhelyét az 1936. aug. 22-én megalakult a Magyar Fűszerpaprikát Értékesítők Szövetkezete. A beváltó az új telepének (ma Fűszerpaprika Rt) megépítéséig, 1941-ig működött a Margit Malomban. 1941 júliusában lejárt Friedrich Antal malomigazgató bérleti szerződése. A Margit Malom részvénytársasággá alakult. Legnagyobb részvénytulajdonosok a kalocsai érsekség, a ciszterci rend és Jerkó Sándor dunapentelei malomtulajdonos voltak. A malomigazgató Jerkó Sándor lett. 1949-ben államosították a malmot, amely a későbbiek során a Bács-Kiskun Megyei Gabonaforgalmi és Malomipari V. kalocsai malma lett. 1951-ben a malom elavult berendezéseit 1,5 millió forintos költséggel korszerűsítették 1955-ben a hengerszékek gázüzemű meghajtását villanymotoros meghajtásra cserélték ki. További gabonaraktárak épültek, 1964-ben egy 150 vagonos raktár, 1978 augusztusában 1.525 vagonos acélsilók. (Az acélsilók átadásával egy időben kezdtek hozzá a malom Gombolyagi úti telepén egy 3.300 vagonos vasbeton gabonasiló építéséhez, mely elkészülte után a megye legnagyobb gabonasilója volt.) 1981 és 1983 között nagyarányú felújítást végeztek a malomban 1991. júl. 1-én a vállalat Viktória Első Magyar Gabona Rt néven részvénytársasággá alakult, amelytől a Margit Malmot 1998. ápr. 1-én az Agrimill Rt (Békéscsaba) bérbe vette, majd megvásárolta.”3

3

VÁTI – Kalocsa Épített és Természeti Települési Értékei – Helyi védelemre javasolt értékek - Asbóth Miklós adatközlése alapján

5

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI A malomban több éve nem folyik termelés, a telephely az Agrimill Zrt.-től az Abo Mill Malomipari Zrt. tulajdonába került. 2011-ben azonban az Abo-cégcsoport ellen felszámolási eljárás indult. A cég tulajdonát képező ingatlanokra, köztük a kalocsai telephelyre a felszámoló Delta Nova Kft. nyilvános értékesítési pályázatot írt ki. 2.3. A Margit-malom helyzete és pozíciója a városban A malom Kalocsa tágabban értelmezett belvárosában, a Vajascsatorna partján található. Közvetlen szomszédja a Kalocsai Paprikaüzem. Elmondható, hogy a város frekventált, kiemelt fejlesztési területén helyezkedik el. A piac felől uralja a tér látványát, egyfajta térfalat képez. A Kubikus park felől érkezve impozáns látványt nyújtanak a múlt század első felében épített ipari épületek, az őrlőüzem és a vasbeton silók. Kalocsa hatályos, 2004-ben született rendezési terve szerint a gabonasilók, illetve a telephelyen található villanytelep épülete helyi védelemre javasolt értékként van feltüntetve.4 A malom telek területe: 14 856 m2 Beépített bruttó alapterület: 6 125 m2 Bruttó alapterület minden szintet összeadva: 10 405 m2 4. ábra: A Margit-malom helyzete a városban

3. A KUTATÁS HÁTTERE ÉS CÉLJA 2012 augusztusának utolsó hetében, a kalocsai önkormányzat meghívása és a településkutatás c. tárgy alkalmából részt vehettünk egy kutatótáborban Kalocsán, mely során kvalitatív és kvantitatív kutatási módszerekkel igyekeztünk feltérképezni a város hozzáállását a malom ügyéhez. A kutatásunk alapvető célja feltérképezni a Margit-malom városban elfoglalt, és azon túlmutató értékét. Értékvizsgálatunkat minél szélesebb körben és minél több szempont szerint szerettük volna körbejárni, így 3 irányvonalat jelöltünk ki: - helyzeti érték vizsgálata - eszmei érték vizsgálata - reális érték vizsgálata 4

Kalocsa város településrendezési eszközei (TSZ.:2774/2003-3.2.2.)_2004. december_ VÁTI MAGYAR REGIONÁLIS FEJLESZTÉSI ÉS URBANISZTIKAI KÖZHASZNÚ TÁRSASÁG

6

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI Kutatásunkat szerettük volna lefolytatni a városlakók, az önkormányzat és a tulajdonosok, lehetséges befektetők szemszögéből is. A városlakók viszonyának vizsgálata könnyen kivitelezhetőnek bizonyult. Az önkormányzattal is sikerült egyeztetnünk. A tulajdonost sajnos nem sikerült elérnünk, így a lehetséges befektető szerepét magunkra öltve, fiktív fejlesztési irányokat megjelölve végeztünk számításokat. 3.1. Helyzeti érték vizsgálat Helyzeti érték alatt egyrészt a malom városszövetben elfoglalt, frekventált belvárosi pozíciójából adódó lehetőségeit vizsgáltuk. Másrészt az épületek építészeti, műszaki értékét szerettük volna felmérni, de nem egy tényszerű műszaki állapotfelmérést követve, sokkal inkább a helyiek véleményét kikérve. 3.2. Eszmei érték vizsgálat Az eszmei érték vizsgálatában arra a kérdésre kerestük a választ, hogy vajon a helyiek szerint része-e a malom a kalocsai hagyományoknak. Vonható-e párhuzam tradicionális értelemben a köztudatban élesen élő paprika, egyházi múlt, illetve a malom között. Ennek megfelelően vizsgáltuk a helyiek kötődését az épületekhez. Próbáltuk feltérképezni a lakosok múltjában és jelenében betöltött szerepét. Különböző kapcsolódási pontokat kerestünk a helyiek és a malom között. Kutatásunk fontos eleme volt annak az ellenértéknek a felmérése, amiért cserébe a helyiek hajlandóak lennének lemondani a malomról. 3.3. Reális érték vizsgálat A kutatás leginkább tényszerű és számításokkal alátámasztott része az épület hasznosíthatóságának vizsgálata. Választ kerestünk arra a kérdésre, hogy csakis gazdasági, műszaki alapokra építve milyen jövőkép rajzolódhat ki a malom számára. Azt szeretnénk, ha ez a kutatási anyag egy olyan dokumentum lenne az önkormányzat kezében, mely tartalmazza a kalocsaiak véleményét, érzéseit a Margitmalommal kapcsolatban. Mértékadó számításokkal támaszt alá egy-egy lehetséges fejlesztési irányt, ezáltal egy adott döntési helyzetben támogatja az önkormányzat munkáját. 4. A KUTATÁS MÓDSZERTANA 4.1. Megelőző kutatások A kvalitatív és kvantitatív kutatásokat megelőzően különféle irányokban és forrásokból informálódtunk a malom történetét és helyzetét feltárandó. Így találtunk rá a fentiekben már idézett helyi védelemre javasolt épületek VÁTI által készített jegyzékére, melyből a malom 1990es évekig terjedő történetét tudtuk meg. Felkerestük Kalocsa rendezési tervét, melyből kiderült, hogy a telephely „egyéb ipari” (nem zavaró) besorolás alá került. Helyszíni szemle során győződtünk meg a malom épületeinek városképben elfoglalt látványáról és az épületek műszaki állagáról (lásd: 35. oldalon a 12.1 Fotók a Margit-malomról: fejezetben).

7

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 4.2. Kvalitatív kutatások A kalocsai önkormányzat Városüzemeltetési és fejlesztési irodájában interjúidőpontot kaptunk Pintér Ferenctől, a Városüzemeltetési csoport vezetőjétől. A kérdőíves kutatásunk során sikerült a malom egy volt alkalmazottjával rögtönzött interjút készítenünk. Telefonos úton kerestük a telephely tulajdonosi kontaktját. Ez azonban a malom legutóbbi tulajdonosának csődeljárási és felszámolási eljárásának okán meglehetősen nehézkes volt. Sikerült beszélnünk a felszámolást lebonyolító Delta Nova Kft. ügyintézőjével. A mi kutatásunkkal párhuzamosan végezte egy másik csapat Kalocsa mentális térképének elkészítését a fiatalok körében. Az ő malomra vetíthető eredményeiket is felhasználtuk a kutatás során. 4.3. Kvantitatív kutatások Kutatásunk gerincét a városhasználók véleményéből adódó értékítélet teszi ki, így legfontosabb módszerünk a kérdőíves vizsgálat volt. A kérdőív összeállítása során 3 csoportba soroltuk a kérdéseket: személyes adatok, személyes kapcsolatok a malommal, és a malomról tett személyes értékítélet. Kutatásunk leginkább a különböző kérdéscsoportok közötti kapcsolatok feltárásával foglalkozik. A kérdőívezés standard kérdőívvel, személyesen, az utcán történt. A megkérdezettek száma 100 fő. Az alanyok kiválasztásánál arra törekedtünk, hogy a különböző korcsoportokból minél egyenletesebb merítésünk legyen, ügyelve a férfi-nő arány egyenlő mértékére. Az eredeti tervünk a kérdőívek kérdéseinek felolvasása, és adott válaszok általunk történő bejelölése volt. Ez a módszer az első 2-3 alanynál igen visszásnak bizonyult. Az emberek nem szerették ezt a fajta kérdez-felelek módszert, hamar tovább akartak lépni rajtunk. Éppen ezért a következő stratégiánk a kötetlenebb, irányított interjú felé vitte el a kérdőív kitöltésének menetét. A kérdezettekkel szabad beszélgetésbe kezdve, de a beszélgetést finoman a mi kérdéseinknek megfelelő irányba terelve sokkal több információt és benyomást gyűjtöttünk, mint az előző módszerrel. A beszélgetések során nagyon ügyeltünk arra, hogy a kérdezetteket ne befolyásoljuk a saját véleményünkkel. Nehezebb feladat volt a csoportok kérdezése során az egymásra hatásnak a kiküszöbölése, többnyire ez nem sikerült a kutatás elején, ezért később megpróbáltunk egyesével beszélni az emberekkel. Az új kérdezési stratégiánk során a kérdezettek nagyon készségesek és közvetlenek voltak. Rengeteg olyan információra sikerült szert tennünk melyre mi előzetesen nem is gondoltunk, kérdőívünkből így kimaradt, viszont a kutatás céljának elérésében nélkülözhetetlenek. A konkrét kérdőív a 37. oldalon a 12.2 A kérdőíves kutatás során használt kérdéssor: fejezetben megtalálható.

8

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

Férfi

Nő

0-17 18-24 25-39 40-59

4 9 11 12

6 12 14 10

10 21 25 22

60-

5 41

17 59

100

22

5. ábra: A kérdőív által megkérdezettek összetétele nem és korcsoport szerint

5. HIPOTÉZIS Kutatásunk kezdetekor kívülállóként, és építészként az alábbi várakozásokkal indultunk neki a feladatnak: A lakosság körében való megítélés: -

Megoszló eredmény a kép alapján történő felismerés során.

-

A malom nevének hiányos ismerete.

-

Korcsoportok szerint azt vártuk, hogy a fiatalabbak közül kevesebben ismerik fel a malmot, és hogy lesz részükről egyfajta érdektelenség, míg az idősebb korosztály több emléket tud csatolni az épülethez így szorosabb kapcsolat fűzi őket ahhoz.

-

A malom helyével, városképben elfoglalt megjelenésével szembeni ellenséges hangvételű megjegyzések nagy száma.

-

Leginkább az épületek állagából adódó esztétikai kritikák.

-

Az épületekhez való kötődés kérdésében megoszló eredmények.

-

A malom kalocsai hagyományok részeként való említésének elutasítása.

Az önkormányzat hozzáállása: -

Az önkormányzat tulajdonosi jogkör híján tehetetlen a malom ügyével kapcsolatban.

-

Pozitív hozzáállás az épületek hasznosítását illető kérdésekben.

6. A KUTATÁSI INTERJÚK KIVONATA A Városüzemeltetési és fejlesztési osztályon Pintér Ferenc városüzemeltetési csoportvezetővel készítettünk interjút. Kutatásunkat a malom léptékétől messzebbről, Kalocsa barnamezős övezeteinek vizsgálatával kezdtük. Az interjú során a város ez irányú elképzeléseiről kaptunk bővebb képet. 9

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI Kalocsa alulhasznosított területei között említhetjük a jelenleg a Magyar Honvédség tulajdonában álló katonai területeket. Megtudtuk, hogy a városhoz tartozik a közelben lévő volt szovjet katonai repülőtér déli része. (A repülőtér területén három település osztozik…) Egy-két elszórt, elhagyott ipari területen túl, pár éve ebbe a kategóriába sorolható a Margit-malom telephelye is. A barnamezős övezetek rekultivációja fontos eleme a város fejlesztési stratégiájának. Ebben az évben megkezdődtek a tárgyalások a Honvédelmi Minisztérium és az Önkormányzat között az északi honvédségi területek egy sávjának az önkormányzat tulajdonába való átruházásáról. A repülőtér hasznosítása, bár szerintünk léptéke meghaladja a régió fejlesztési potenciálját, szintén részét képezi a fejlesztési irányoknak. Értékesítését nagyban nehezíti a környező települések felé történt szétdarabolása. A malommal kapcsolatban az Önkormányzatnak konkrét céljai nem voltak, tulajdonosi jogkör hiányában egyelőre nem is nagyon lehetnek. A malom telephely önkormányzati vagyonba való vonásáról nincsenek tervek, bár az a felszámolási eljárás okán jelen helyzetben kérdés lehetne. A kérdőíves kutatásunk során sikerült beszélgetnünk a malom egyik volt alkalmazottjával. Beleczki Tibor kalocsai lakos, 45 évig dolgozott a malomban, de már több éve nyugdíjba vonult. Elmondása szerint a malom 2008ig üzemelt, de ezt megerősíteni nem tudta. A bezárás előtt jól működő, sok embernek munkát adó üzem volt. A helyiek közül is többen emlegették a helyi lisztből készült finom kenyeret és a jó minőségű tésztát. Megtudtuk, hogy a malomban dolgozók összetartó közösséget alkottak, rendszeresen különböző rendezvényeket szerveztek, versenyekre jártak, szerettek itt dolgozni. Telefonon próbáltuk elérni a malom telephely jelenlegi tulajdonosát. A telephely kapujára kifüggesztett két telefonszám azonban zsákutcának bizonyult. Az egyik a már megszűnt Agrimill-Agrimpex Zrt. kikapcsolt telefonjához vezetett. A cég honlapjáról tudtuk meg5, hogy az beolvadással megszűnt, a jogutód cég az INTERAG Zrt. A honlap szerint: „A korábbi Agrimill-Agrimpex Zrt. tárházainak hasznosítása jelenleg az ÁTI DEPO Közraktározási Zrt.-n keresztül történik.” Ezen a szálon tovább haladva telefonon értük el a cég főmérnökét, Bartha Ferenc Urat. Tőle megtudtuk, hogy a kalocsai telephely régóta nincs az ő kezelésükben, megvásárolta az akkor még jól működő ABOMILL Zrt. Az ABOMILL azonban 2011 szeptemberében csődöt jelentett. Ingatlanállományát, köztük a kalocsai Margit-malmot is nyílt pályázat folyamán értékesíti a felszámolást végrehajtó Delta Nova felszámoló és tanácsadó Kft. A felszámoló cég telefonos elérhetőségén keresztül tudtuk meg, hogy a jelen pályázat már a második, az elsőn nem sikerült vevőt találni a telephelyre. A pályázati anyag kivásárolható, ezt mi nyilvánvalóan nem tettük meg. Ígéretet kaptunk az épületekről náluk lévő felmérési dokumentáció e-mailben való továbbítására, ez azonban nem történt meg.

5

Agrimill-Agrimpex Zrt. hivatalos honlapja: http://www.agrimill-agrimpex.hu/ (2012.10.28)

10

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 7. KÉRDŐÍVES KUTATÁS EREDMÉNYEI 7.1. A minta összetétele

6. ábra: A mintában szereplő korcsoportok eloszlása nemek szerint

A mintánk 100 fő megkérdezésével állt össze. A megkérdezettek nem-kor szerinti eloszlása egyenletes, csak a 60 év fölöttiek nem-megoszlásában látszik kis többlet a nők oldalára.

7. ábra: A kérdezettek kapcsolata Kalocsa városával

A kérdőívben vizsgáltuk a kérdezettek Kalocsához viszonyított hovatartozását. A kérdezettek túlnyomó része helyi lakos. A piac környékén tudtunk a legtöbb környékről bejáróval beszélgetni.

11

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

8. ábra: Legmagasabb iskolai végzettségek aránya

9. ábra: Foglalkozások aránya

A kérdezettek nagy része (63%) középiskolai végzettséggel rendelkezik. Felsőfokú oklevéllel csupán a válaszadók 15%-a rendelkezik. Foglalkozásukat tekintve 50%-uk nem munkavállaló, azaz tanuló, nyugdíjas, vagy munkanélküli. A munkavállalók közül nagyobb arányt a termelő szektorban foglalkoztatottak teszik ki. 7.2. A Margit-malom ismertsége A malom ismertségét egy, a malomról készült fotó alapján mértük elsődlegesen. A fényképről igen magas számban ismerték fel a kérdezettek a malmot.

10. ábra: A Margit-malom fényképe és annak felismerésének százalékos megoszlása

12

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

11. ábra: A Margit-malom ismertsége lakhely szerint

Számottevő eltérés mutatkozik akkor, ha a felismerések számát a kérdezettek helyi hovatartozásával vetjük össze. Jól látható, hogy a megkérdezett Kalocsaiak döntő hányada felismerte a malom épületét, míg a környékbelieknél ez az arány jelentősen kisebb.

12. ábra: A Margit-malom ismertsége korosztályok szerint

Másik érdekes összevetés a felismerések arányának korcsoportokkal való összeegyeztetése. Jól kirajzolódó tendencia, hogy a fiatalabból az idősebb korcsoportok felé haladva a felismerések aránya nő. Ennek okát az idősebbek malomhoz fűződő szorosabb kapcsolatában látjuk. Ők azok, akik még működésében ismerték a malmot, így életük része volt az. Míg a fiatalabb korcsoport már csak a malom „mementójával” találkozott életében.

13

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 7.3. A Margit-malomhoz fűződő kapcsolatok

13. ábra: „Vannak-e emlékei a Margit-malomról?” válaszok lakhely szerint bontva

14. ábra: „Vannak-e emlékei a Margit-malomról?” válaszok korosztály szerint bontva

15. ábra: „Dolgozott-e ismerőse a Margit-malomban?” válaszok korcsoportok szerint bontva

14

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI A fentiekben a kérdezettek malomhoz fűződő kapcsolatát taglaló kérdéseinkre kapott válaszok megerősítik az előző fejezet végén tett állításunk. Jól látható az idősebb korcsoportok kimagasló eredményei, tehát erősebb kapcsolata a malomhoz. Hogy ez a tendencia valóban párhuzamba állítható-e a malom működésével, vagy csupán globális, a múlt értékeivel kevésbé törődő szociológiai folyamatról van-e szó azt nehéz megállapítani. A felismerések és az emlékek számának összevetésével azonban következtethetünk az első lehetőségre. 7.4. A Margit-malom értékítélete a megkérdezettek szerint

16. ábra: Milyen mértékben van helye a malom épületeinek a városban, korcsoportok szerint

17. ábra: Milyen mértékben gondolják szépnek a malom épületeit, korcsoportok szerint

15

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

18. ábra: Milyen mértékben része a malom a kalocsai hagyományoknak, korcsoportok szerint

A válaszadóknak 1-10es skálán kellett megjelölniük véleményüket a malom szépségéről, a városban elfoglalt helyükről és arról, hogy mennyire gondolják a kalocsai hagyományok részének. A piros átlagvonalak alapján megállapíthatjuk, hogy mindhárom kérdésben alapvetően pozitív értékelést kapott a malom. A korcsoportok szerinti eltérések a már ismert tendenciák szerint alakultak ebben az esetben is. A fiatalabb korosztály közömbös, vagy esetenként inkább negatív hangvételű válaszaival szemben az idősebbek egyöntetűen pozitív irányba vitték el az esztétikai, városképi, és hagyományokat illető kérdéseket egyaránt.

16

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 7.5. Jövőkép a Kalocsaiak szerint

19. ábra: A Margit-malom jövőképe korcsoportok szerinti bontásban

A kérdőív záró részeként lehetséges jövőképeket kértünk a kérdezettektől. Három alapvető kategóriát adtunk meg, az elsőben a malom eredeti funkciójában való újraüzemelése, másodikban az épületek feltöltése új funkcióval, harmadikban pedig az épületek bontásának árán való új funkció szerepeltek lehetőségként. Megadtunk pár konkrét lehetőséget, illetve egy ’egyéb’ rubrikát. A különbség a fiatalabb korcsoportok és az idősebbek között itt is megfigyelhető. Míg a fiatalok jóval megengedőbbek a malom sorsával kapcsolatban, az idősek ragaszkodnak a malomhoz és annak funkciójához. A bontással járó jövőképet szinte kizárólag munkahelyek teremtésének céljából tartják elképzelhetőnek a helyiek. Ez az eredmény jól mutatja a térség munkavállalási lehetőségeit. 8. „HASZNOSÍTÁSI PÉLDÁK” A KÖZELMÚLTBÓL Az alábbiakban, anélkül hogy bármelyik példa mellett is pozitív vagy negatív állást foglalnánk, két olyan megvalósult beruházást mutatunk be, amelyek mindkét esetben egy-egy elhagyott malomépületben valósultak meg.

17

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 8.1. A Kecskeméti Gazdasági malom „plázásítása”6 7 8 A Kecskeméti Gazdasági Malom a térség első gőzmalma volt. Miután bezárt, az állaga folyamatosan romlott. Nem illett bele a megújult főtér képébe. Mivel Kecskemét belvárosához évtizedek óta hozzátartozott, műemlékké nyilvánították. A város szerette volna hasznosítani úgy, hogy a külső kinézetén ne változtassanak. A víztorony és a silók megmaradó, beépített elemként szerepeltek a Finta József és Farkas Gábor által tervezett malom helyére építendő bevásárlóközpont első tervein. A beruházók azonban minél több hasznot szerettek volna kihúzni a fejlesztésből, így minél nagyobb épületet képzeltek el a telekre. Ezekbe az elképzelésekbe a malom egyetlen eleme sem fért már bele. A tervezőpáros ekkor szállt ki a projektből, viszont az építési engedélyt már bontási engedéllyel együtt kapta meg a Malom Center. A bontást 2003 júniusában kezdték el. A malom épületeinek lebontása és a pláza építése mind építész-, mind pedig a helyi lakosság körében nagy port kavart. Több civil szervezet, jogi személyek, és polgári szervezet is tiltakozott a bontás és az építkezés ellen. A civil szervezetek panaszaira az állampolgári jogok biztosa is vizsgálatot indított az ügyben. Az új bevásárlóközpont alapkövét 2004ben rakta le a beruházó ES Invest Kft., három 20. ábra: A kecskeméti malom bontása kecskeméti társaság közös projekttársasága. Társberuházó az OTP Bank volt, amely regionális igazgatóságát helyezte el itt. A több mint 6 milliárd forintba került épület hivatalos megnyitása 2005. augusztus 25-én volt. Az épület felépültét követően is hosszas jogi viták folytak az építési engedély kiadása körül. 8.2. A budapesti Gizella-malom újrafogalmazása 9 10 A Gizella malmot 1880-ban építtette a KrauszMoskovits család. Gőzmalmukat viszonylag későn alapították: a Soroksári úton addigra már kialakulóban volt egy malmi negyed, ahol a XIX. század fordulóján öt cég malma működött. A Gizella létesítésekor már javában dolgozott a hatvanas években alapított Concordia és a Pesti Molnárok és Sütők malma. A Gizella gőzmalom komolyabb sérülések nélkül vészelte át a második világháború bombázásait. A pesti malmok közül 21. ábra: A Gizella-malom az átépítések után 6

Malom Center – Wikipedia http://hu.wikipedia.org/wiki/Malom_Center Lebontották a kecskeméti Malmot... http://forum.index.hu/Article/showArticle?t=9096461&go=54119329&p=1 8 Városrombolás vagy városépítés? http://archivum.epiteszforum.hu/holmi_detailed.php?mhmid=2764 (2004. március 02.) 9 http://belvaros.blogspot.hu/2011/10/gizella-malom-draga-ingatlan-olcso-kert.html 10 http://viztorony.blog.hu/tags/gizella_malom 7

18

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI elsőként kapcsolódott be a közellátásba. Az államosítás után nemzeti vállalatként működött tovább, központi irányítással. 1963-ban zárták be - bevezető vágánya útjában állt a Soroksári út fejlődésének -, és egészen a közelmúltig raktárként működött. A Gizella malom értékét nem a kora jelenti, hanem mindenekelőtt városképi szerepe 11- írja tanulmányában Bazsó Gábor, a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal munkatársa. Tornyos főhomlokzata messziről szembetűnik, jól látszik a Petőfi hídról és Budáról is, a több mint három évtizede már csak raktárként működő épület műemlékként való megtartása tehát feltétlenül indokolt. A Gizella-Malom Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft a Soroksári úton található Gizella Malomban több mint száz, 60-350 négyzetméter alapterületű, nagy belmagasságú lakást tervezett. A műemlék besorolással rendelkező Gizella Malom értékét az American Appraisal Magyarország Vagyonértékelő 2009-ben 4,867 milliárd forintra értékelte. A beruházó az alábbi szöveggel próbálta értékesíteni a lakásokat: „A patinás, XIX. századi ipari műemlék, karakteres Gizella malomból kimagasló színvonalon újjáépülő Mill-Lofts inspiráló lakókörnyezetben több mint 100 lakást kínál 60 - 350 nm alapterületig, melyek az egyedi lakásokat keresők számára jelent lakásmegoldást, tiszteletben tartva az épület örökségét: modern, magas belterű lakásokat hozva létre rengeteg természetes megvilágítással gondosan megőrizve az ingatlan egészének különleges hangulatát. A városképet meghatározó épület egyedülálló elhelyezkedésével a Duna mellett, kitűnő közlekedési kapcsolatokkal bír.” 12 A fejlesztés részben tudott csak megvalósulni, mivel a fejlesztő kft 2011. május 5én csődvédelmet kért a Fővárosi Bíróságnál. A Gizella malomban a lakások megépültek, az épület állagmegóvása megtörtént.

11

Irodaház lesz a Gizella malomból – Népszabadság Online http://nol.hu/archivum/archiv-39233 (2001.december 3.) 12 http://www.ujepitesu.hu/ujepitesu-projektek/tarsashazi-lakas-tegla/budapest-10-kerulet/1891

19

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

9. LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEK GAZDASÁGI ELEMZÉSEI A kérdőíves kutatás eredménye képen sikerült felmérni Kalocsa városát használó lakosokat a tekintetben, hogy a malom jelenlegi területén milyen fejlesztést látnának szívesen. A kérdezettek választhattak az általunk felsorolt funkciók közül, de saját maguk is találhattak ki egyéb lehetőségeket a hasznosításra.

22. ábra: A Margit-malom helyére képzelt funkciók

A most következő fejezetben a „sláger” fejlesztési koncepciókat szeretnénk összehasonlítani azért, hogy a válaszadók elképzelései mennyire képesek megállni a helyüket a való életben. Az összevetésre legalkalmasabb eszköznek a fejlesztők által közkedvelt beruházási költségvetést használtuk, ahol a különböző szcenáriók becsült értékeit összevetve, kiszámítható a projekt értéke, belső megtérülési rátája, továbbá a megtérülési ideje. Ezen felül a kiválasztott ágazatok rövid regionális és kereslet-kínálati elemzésével kezdve, úgy gondoljuk, hogy illő keretet kapnak a száraz értékek és átfogó képet tudnak alkotni a konklúziók levonásához. Elsőnek a Margit-malom „újraélesztését” preferálók véleményének teszünk eleget, majd megnézzük egy múzeum és egy szórakozóhely kialakításának eshetőségét. A ranglista második helyét elfoglaló ’munkahely’ választ adók álláspontja nem kerül konkrétan kiszámításra, mert Ők saját érzésüknek hangot adva jelentették ki a beszélgetéseink során, hogy bármilyen lehetőséget szívesen fogadnak, legyen az akár az épület teljes elbontása, ha ezzel sikerül bármilyen munkahelyet teremteni. „Mindegy, csak munkahely legyen!”

20

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 9.1. Első jövőkép: A Margit-malom „újraélesztése” A listán való sikerének titka talán az lehet, hogy a régi és még anno működő malom sok kalocsai számára szép emlékként él, továbbá munkahelyek szempontjából is ezt a variációt tartják a legkedvezőbbnek. A kérdőívekből pedig egyértelműen kiderül, hogy részét képzi a kalocsai hagyományoknak az épület, továbbá szociológusok azt bizonyították be, hogy a felújított épületeket az emberek jobban szeretik az új 23. ábra: Egy mai malom képe az őrlőüzemből építésűeknél. 9.1.1. Regionális elemzés Kalocsán a foglalkoztatottságot tekintve rossz a helyzet. A nyilvántartott álláskeresők aránya, 2010. december 20. Kalocsán 8,6% és a kistérségben pedig 10,9% volt.13 Számunkra ez viszont kedvező adottsággá válik, ha ipari funkciót szeretnénk letelepíteni. A lakosság iskolai végzettségét tekintve a kérdőíves felmérésből azt tapasztaljuk, hogy a középiskolát végzettek száma közel 60%-os dominanciát mutat. A kalocsai termőföldek országos szinten kiemelkedő minőséggel bírnak, így mezőgazdasági művelésre célszerű őket felhasználni. A KSH adatait nézve, a mezőgazdasági termékek értékesítésének (felvásárlásának) volumenindexei azt mutatják, hogy a gabonafélék értékesítése, az előző két évhez képest (2010 és 2011) ebben az évben közel 30%-al kedvezőbb adatot mutatnak.14 Ebből kifolyólag kereslet van a gabonából előállított termékekre, ezáltal a malmok munkájára is. 2011. október elsejétől a bajai városban (Kalocsától 45 kilométer) lévő malmot megvette a PannonMill Malomipari Zrt., Magyarország piacvezető őrleménygyártója és forgalmazója. Ebben az évben pedig fejleszteni szeretnék a technológiát és megemelni a termelést. A jövőkép szempontjából ez azért elkeserítő, mert így minimálisra csökkent a realitása egy gazdaságosan üzemelő malomnak Kalocsán.15 Egy esetben lehet életképes a malomipar megtelepedése városunkban, ha kis százalékban a helyi igényeket elégíti ki és jelentős százalékban pedig exportra dolgozik. Ebben segítségére van a Duna közelsége, továbbá országos szinten speciális adottsága, ugyanis közvetlen környezetében található egy régi katonai repülőtér is. Ha sikerül 13

Központi Statisztikai Hivatal hivatalos honlapjáról, a Munkaerőpiac/Interaktív grafikonok és térképek: http://www.ksh.hu/interaktiv/terkepek/mo/munkan.html?mapid=QLF001 (2012.10.28) 14

Központi Statisztikai Hivatal, 4.1.4. A mezőgazdasági termékek értékesítésének (felvásárlásának) volumenindexei: http://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_qsma007.html (2012.10.28) 15 A PannonMillé lehet a malmi piac több mint negyede, írta: Agromonitor.hu, kelt: 2011.09.09. péntek 10:05 http://www.agromonitor.hu/index.php?option=com_content&view=article&id=4427:a-pannonmille-lehet-amalmi-piac-toebb-mint-negyede&catid=37:elemiszer&Itemid=61 (2012.10.28)

21

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI üzembe helyezni a repteret, ami jelentős méretű repülőgépek fogadására is alkalmas, akkor világpiaci potenciálra tesz szert, továbbá a környék ipara is komoly fejlődésnek tud indulni. Egyetlen dologra van csak szüksége a jövőbeli Margit-malom sikeréhez, mégpedig nemzetközi keresletre. Az alábbi idézet segíthet a megtalálásában: „A szükségesnél sokkal kevesebb a megművelhető földterület Kínában, miközben a lakosság élelmiszerigénye évente tíz százalékkal növekszik. Ezért is értékelődött fel Peking számára a kelet-közép-európai régió – derül ki a Kínai Társadalomtudományi Akadémia adataiból. A belső tartományok felzárkóztatásával a fogyasztás bővülése várható, amiből térségünk is profitálhat.„16 9.1.2. A kereslet-kínálati elemzés A Margit-malom jelenlegi, városban elfoglalt helyzetét elemezve az alábbi észrevételeket tettük. Kínálati oldal: A város megközelíthetősége nem ideális. A város nincs elég közel a Dunához, továbbá a környéken sem nemzetközi kikötő sem híd nem készült. A legközelebbi átkelés a Dunán, 28 kilométerre található délre Szekszárd felé és 38 kilométerre északon Dunaföldvárnál. A vasúti szolgáltatás szünetel és helyzete válságos, továbbá az autópályától is messze helyezkedik el a településtől. Az egyetlen jelentős közúti kapcsolatot az 51es főút jelenti. A malom telke közel fekszik a belvároshoz, melynek minden előnyét és hátrányát élvezi. Környezeti minősége magasnak mondható, mert közvetlen környezetében tudhatja a Vajas csatorna kiszélesített szakaszát, továbbá az idén felújított Kubikus parkot. Árszintjéről konkrét információk nélkül csak becsülni tudjuk, hogy az ingatlanpiac helyzete és a város adottságai alacsonyan tarthatják azt. Keresleti oldal: A potenciális ipari ingatlan vásárló számos okból dönthet az áttelepülés mellett. Ilyen például, ha helyhiány lép fel, reprezentatívabb telephelyre van szüksége, vagy a jelenlegi épülete elavulttá vált. Hollandiából vett áttelepülési statisztika alapján az ipar is az átlagosnál gyakoribb áttelepülő szektorok közé tartozik. Manapság a keresleti oldalon fellépő igények között a kedvező életminőség is szerepet játszik. Ezen a téren bár kevés szolgáltatással rendelkezik városunk, de lakóterületeit és környezeti adottságait tekintve jelentős kárpótlást nyújt. A telek adottságait összegezve, az úgynevezett „téma park” kategóriába esik, ami kiemelten vonzó azok számára, akik a meglévő témában (malom) érdekeltek. Bár ez a vonzerő túlságosan is korlátozottá tud válni jelen esetben.

16

Kína nyit a régiónk felé, írta:BuL, kelt: 2012. október 08. hétfő 05:59 http://mno.hu/magyar_nemzet_gazdasagi_hirei/kina-nyit-a-regionk-fele-1110042 (2012. 10. 28.)

22

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 9.1.3. Számítás /lásd: 38. oldalon a 12.3 fejezetben/ Az alapfelvetés az, hogy a Margit-malom befektetőre talál és egy átalakítás után, elkezdi a termelést. A telek és az épületek méretéből adódóan, arányosítva a többi malomhoz, mérlegelve a raktárak kapacitását, a jelenlegi technológiai feltételek mellett teljesítményét 300 tonna/24 órában határoztuk meg. A bajai malomhoz mérten ez további raktárak elhelyezésével 400 tonna/24 órára is növelhető.17 Beruházási költség összetevői röviden: A 10.400 négyzetméteres össz. bruttó épület területet alapnak véve, egy olyan egyszerűsített számítást használtunk a felújítási költségek számításához, mintha ezen épület 30%-át újból felépítenék és 15%-át pedig elbontanák. Továbbá ehhez adtuk hozzá a különféle járulékos költségeket, mint a tervezés költségei, jogi terhek, speciális berendezések, vagy szoftverhasználat. 24. ábra: Egy mai malom technológiája Konstrukció összetevői röviden: A beruházásnál figyelembe vettünk egy 20%-os támogatást is, amit az állam/önkormányzat/EU keretből lehetne összegyűjteni. A megmaradó összeget pedig önerőből és hitelből fizeti a beruházó. Kiadási költség összetevői röviden: A beruházási költségből arányosan számítható éves kifizetések, mint adminisztráció, biztosítás, stb., amiknek arányát segédletből vettük.18 A munkavállalók átlag bére és a közüzemi számlák más intézmények adataiból vett érték. A termék előállítási költségei pedig több gazdasági oldal adatainak átlagából adódott. Bevételi költség összetevői röviden: Alapnak vettük a PannonMill Malomipari Zrt. adatait, amiket értelemszerűen a termelékenységi adatokból levezetve arányosan kiszámoltunk. Az eredmények elemzése: Az alapul vett PannonMill Malomipari Zrt. adatait mindig úgy vettük figyelembe, hogy míg annak országosan kiépült hálózata van és nemzetközi tulajdonú, így jelentős rutinnal bír a saját szektorában, addig a Margit-malom valószínűleg nehezebben érvényesülne a piacon. Az így megadott lefelé korrigált értékek ellenére is, az ingatlanberuházási számítás igen kedvező értékeket hozott. A szimulált helyzetben, a Margit-malom beruházás 573 millió forintos értéket képvisel és a project belső megtérülési mutatója 20 éves viszonylatban 15%-os, továbbá 7 év alatt térül meg, ami különösen kedvező beruházói szemmel nézve.

17

A viszonyításhoz használt adatok a PannonMill Malomipari Zrt. hivatalos honlapjáról származnak: http://www.pannonmill.hu 18

Ingatlan-Beruházási Stratégiák, KOLPRON consultants, Rotterdam, 1994

23

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI Természetesen ezen értékek tisztánlátásához az is sokat segít, ha figyelembe vesszük, hogy a modell ideális versenyhelyzettel számol, nem veszi figyelembe a területi adottságokat és a mezőgazdaság változékonyságából adódó veszélyeket sem.

9.2. Második jövőkép: Múzeum kialakítása A kérdezettek öt korosztály szerinti megoszlását tekintve érdekes jelenség, hogy a múzeum funkció mindegyikben dobogós helyen szerepel és a középosztály kis eltérését leszámítva azonos számokat mutat. Arra tudnánk ezt visszavezetni, hogy értéket látnak az emberek a malom épületeiben és nem szeretnének hozzájuk nyúlni, sőt, mutogatni szeretnék és egy olyan illusztris funkciót helyeznének el benne, mint például malom vagy paprika múzeum. Azt ellenben kevesen tudhatták, hogy a lehetetlennel határos egy gazdaságilag rentábilis tárlat fenntartása. 9.2.1. Regionális elemzés Kalocsa az előző fejezetben említett indokok alapján, kedvezőtlen megközelítéssel bír, továbbá a város északnyugati oldalára tervezett elkerülő út a város forgalmát csökkenti, így a potenciális látogatók számára is kedvezőtlenül hat. A Dunától pedig a belváros 6 kilométerre helyezkedik el, ami nem nevezhető közelinek és így a rajta közlekedő turista útvonalakra sem számíthat. Turisztikailag elemezve a 25. ábra: Egy külföldi példa - Ruhr múzeum belső tere területet, kevés látványossággal dicsekedhet. Több mint ezer éves múltja mellett, csak az érseki központ okán megmaradt Nagyboldogasszony főszékesegyház, az Érseki palota, Érseki levéltár, a barokk hangulatú főutca és a Templom emelhető ki. A környéktől elmaradó a vendégéjszakák száma 8.809 (2006)19. A város közel fél napra elegendő látnivalóját a Dunán lehajóztatott külföldi csoportok szokták még igénybe venni, akiket a méltán világhíres kalocsai paprika hírneve is vonz. A városban több múzeum is található, ezek a Magyar Fűszerpaprika Múzeum és a Visky Károly Múzeum. A KSH adatai alapján, a muzeális intézmények száma 2002 óta folyamatosan csökken, ellenben a kiállítások száma növekedik. 2008 óta a látogatók száma rendszeresen csökkenő tendenciát mutat.20

19

Kalocsa - Integrált Városfejlesztési Stratégia, A turizmus jellemzői fejezet alapján

20

Központi Statisztikai Hivatal, 2.7.3. Muzeális intézmények (1990-): http://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_zkk002.html (2012.10.28)

24

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 9.2.2. A kereslet-kínálati elemzés A Margit-malom jelenlegi, városban elfoglalt helyzetét elemezve az alábbi észrevételeket tettük. Kínálati oldal: A város megközelíthetősége nem ideális az előző, 9.1.2 fejezeten tárgyalt okok miatt A telek elhelyezkedése a településen belül viszont kiemelkedően előnyös, hogy szolgáltatási funkció jelenjen meg benne. Gyalogosan jól megközelíthető a piacon keresztül, közelben van parkolóhely kialakítva, könnyen felfűzhető a belvárosi séta útvonalára és frekventált helyzete miatt figyelemfelkeltő. Környezeti minőségét tovább emeli, hogy közvetlen környezetében folyik a Vajas csatorna és egy teljesen új park épült az északi oldalához. Árszintjéről konkrét információk nélkül csak becsülni tudjuk, hogy az ingatlanpiac helyzete és a város adottságai alacsonyan tarthatják azt. A Margit-malom épületeit a helybéliek szépnek találják és szakmailag megítélve is elmondható, hogy építészetileg tetszetősök, vertikális arányuk feszes. Építésüknek idején Magyarország ipari nagyhatalmi törekvései lázasan éltek és ennek megfelelve az ipari épületekre nem sajnálták a pénzt és az ügyesebb tervezőket, akik számos szép gyöngyszemet terveztek hazánkba. Viszont a műemlékké nyilvánításuk nehézkes és gazdasági jellegük miatt törékenyebbek, mert könnyebben válnak „dózeres” fejlesztés áldozatának (lásd: 18. oldalon a 8.1 A Kecskeméti Gazdasági malom „plázásítása” fejezetben). Ebből kifolyólag viszont számuk kevés és értékük nagy, megőrzésre alkalmasak lehetnek. A külföldön már bevált ipari múzeumok méltó követője lehet egy malom múzeum Kalocsa városában. Keresleti oldal: A telek belvárosi fekvésének és szép környezetének köszönhetően magas szintű beruházók célterülete tud lenni. Főleg a szakszolgáltatásokat nyújtó ágazatok művelői tudják kihasználni előnyeit és ezek közé sorolandó a múzeum is. 9.2.3. Számítás/ lásd: 39. oldalon a 12.4 fejezetben / Ebben a jövőképben a terület részleges hasznosítása történik. A jelentősebb épületeket és épületrészeket átalakítva (2000 m2), a meglévő, omladozó hangulatra építve egy a szokásostól eltérő, ipari-, malom- és paprikatörténeti múzeum alakulna ki. A számításokhoz használt értékeket 3 múzeum (Néprajz-, Szépművészeti- és a Nemzeti Múzeum) költségvetése alapján kalkuláltuk ki.21

21

Magyar Nemzeti Múzeum hivatalos honlapjáról vett költségvetési alapokmány: http://www.hnm.hu/hu/uzlet/uzl_uvegzs2.html (2012.10.28.) Szépművészeti Múzeum hivatalos honlapjáról vett költségvetések és beszámolók: http://www.szepmuveszeti.hu/web/guest/kozadat/gazdalkodas (2012.10.28.)

25

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI Beruházási költség összetevői röviden: A malommal összehasonlítva, kevesebb területet foglal el a funkció. Az építéstechnológiából általános esetben adódó magas színvonal, ebben a múzeum típusban átrendeződik. Romos jellegét megőrzendő, kialakításához inkább kreativitás szükséges, mintsem anyagi javak, ezért egységnyi területre vetítve olcsó árakat kapunk. Konstrukció összetevői röviden: Mivel a funkció nem termel nyereséget, vagy csak kis mértékben, ezért a hitel esetében keletkező kamat nagyon dominánsan leterheli a költségvetést. A fejlesztést ezért inkább támogatásból és önerőből terveztük kialakítani. Kiadási költség összetevői röviden: A szokásos adókon, adminisztrációs díjjakon és munkabéreken kívül, a kiállítási anyag beszerzése, előállítása és kutatási tevékenységekből adódó kiadások jelennek meg a kiadási oldalon. Bevételi költség összetevői röviden: A múzeumok általánosságban bevételt kapnak a látogatóktól, kiadványokból és a tárlati tárgyak kölcsönzéséből. Ezen felül rendezvények szervezése és termek bérbe adása kerülne a képletbe. A fennmaradt tervezett hiányt pedig extra keretből, működési 26. ábra: Egy külföldi példa támogatás címén kaja meg az intézmény. Ruhr múzeum belső tere

Az eredmények elemzése: Bevétel híján nem tud gazdaságos lenni a projekt. Nettó jelenértéke negatív, időben sosem térül meg és ezért a belső megtérülési ráta értelmezhetetlenné válik. A hitel kifizetése után a befektetés stagnál. Mindezek mellett viszont vizsgálni szükséges a társadalomban, megítélésben, identitásban keletkező nyereségeket, amik ha kellő képen erősek és hatásosak, akkor képesek bevételt felmutatni más területeken. Ilyen lehet a túrizmus, vendégszállások, kereskedelem.

9.3. Harmadik jövőkép: Szórakozó hely és rendezvényközpont kialakítása A kérdőív alapján összegyűjtött válaszokból egyértelműen kivehető, hogy a 18-24 éves korba tartozó korosztály az, akiket ez a funkció megmozgat. Betudható ez annak, hogy Kalocsán egy darab szórakozóhely van, ami kényelmetlen feltételekkel tudja kielégíteni a keletkező igényt, másrészt a fiatalok problémakörének szikársága a szórakozási lehetőségek kutatását kiemelt helyre aposztrofálja.

Néprajzi Múzeum hivatalos honlapjáról vett költségvetési beszámoló: http://www.neprajz.hu/tartalom.php?menu2=84 (2012.10.28.)

26

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 9.3.1. Regionális elemzés Kalocsa népessége 17 ezer fő. Mint ahogy az ország területén, itt is csökken a fiatalok száma és öregedik a város, de mivel a környék oktatási központjaként szolgál a település, ezért jelentős számú fiatal tartózkodik a városban. Igaz ezeknek nagy része bejáróként használja a várost. A laksűrűség és a vásárlóerő kedvezőtlen. Mivel a szórakozóhely látogatói főleg helyiekből és kevés környékbeli fiatalból állna, ezért felesleges nagy távolságok távlatában vizsgálni a település megközelíthetőségét. Kistérségi központként pedig a környező településekkel jó közúti kapcsolatban van és sok helyen a kiépített kerékpáros út is fellelhető. Kalocsa szolgáltatásainak ilyen fajta bővülése, mint amit a téma jelent, pozitív irányban befolyásolhatja a település életét és megjelenhetnek kedvező változások a turizmusban is. Mint azt a bevezetőben említettük, csak egy szórakozóhellyel van felvértezve a város és jelen pillanatban a konkurencia, ami a város határában telepedet le, időszakosan nem üzemel. Esti mulatságra csak ebben a két vállalkozásban tudnak a fiatalok helyet találni, mivelhogy minden hasonló létesítmény este bezár. 9.3.2. A kereslet-kínálati elemzés A Margit-malom jelenlegi, városban elfoglalt helyzetét elemezve az alábbi észrevételeket tettük. Kínálati oldal: A telek elhelyezkedése a településen belül kiemelkedően előnyös ezen iparág befogadására. Belváros közelében, kellemes környezettel rendelkezik a terület. Jól látható, már önmagában reklám erejű, karakteres megjelenése hasznára válhat a funkciónak. Keresleti oldal: Kiemelt minőségű telkek után kereső, 27. ábra: Hangulatkép egy romkocsmából (Szimpla kert, Budapest) főleg szolgáltatásban érdekelt emberek igényét is ki tudja elégíteni a terület. Már egy ideje a fővárosban divatba jöttek a „romkocsma” névre hallgató, elhanyagoltnak látszó, de más szempontból nézve mégis igényesen kialakított szórakozóhelyek. Manapság vidéken éli reneszánszát a történet és megjelennek a belvárosokban, frekventált helyen lévő elhagyott épületekben. A Margit-malom miliője, kopott, bomladozó állapota és remek fekvése megfelelteti e stilisztikai kívánalmaknak.

27

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 9.3.3. Számítás/ lásd: 40. oldalon a 12.5 fejezetben / Az utolsó szcenárió egy szórakozóhely kialakítására tesz próbát, mely a Vajas csatorna partján lévő, háromszintes épületbe költözik be és felhasználja a kiemelkedő víztornyát is, amely az exkluzivitását adja. A hely folyamatosan látogatható, kellemes italozó helyként és hetente egy alkalommal pedig éjszakai zenés szórakozást rendeznek. Beruházási költség összetevői röviden: A múzeummal összevetve, minőségét tekintve megegyező kialakítást vettünk, mivel technikai sajátosságai szintén vannak és a hely atmoszféráját is hasonló állapotba hozzák. A leg szembetűnőbb különbség az alapterületben van, ugyanis a város nem képes eltartani egy nagyobb alapterületű beruházást. Konstrukció összetevői röviden: Nem számoltunk támogatással, mert a funkció karakteréhez kevés pályázási lehetőség létezik. Feltételeztük, hogy a beruházó képes lesz nagyarányú önrész letételéhez. Kiadási költség összetevői röviden: A szokásos terheken felül, a rendezvények kiszolgálásához szükséges alapanyagok beszerzési és előállítási költsége szerepel és látható, hogy a rendezvényekre megnövelt létszámmal készül a stáb. Bevételi költség összetevői röviden: A szolgáltatások minél szélesebb skáláját próbáltuk felvezetni, hogy az abból származó nyereség sikeressé tegye a vállalkozást. Az eredmények elemzése: A szórakozóhely lassan, de biztosan behozza a befektetett tőkét és 20 éves távlatot nézve 11%-os belső megtérülési rátáig jut el. A diagramon látható módon pedig kilenc és fél év alatt megtérül a beruházás. A számítási modell ebben a részben a legbizonytalanabb, mert nem találtunk példákat, aminek adatait kiindulásnak használva és összevetve, a reálishoz minél közelebbi értékeket kapunk. 9.4. Gazdasági vizsgálatok összevetése A három jövőkép, amiket a válaszadók álmodtak meg, több esetben nem állták meg a helyüket. Egyrészt köszönhető ez annak, hogy laikusként kevés rálátásuk lehet a funkciók, regionális gazdasági helyzetek és költségek összefüggéseire, ami számunkra is igen nehézkes terület. Második részben pedig a város sok olyan kihívással rendelkezik, amiknek megoldása nagyon komoly politikai csatározások árán mozdítható el. Továbbá a malom telepe is a jó belvárosi fekvés előnyeivel-hátrányaival küzd és kérdéses az épületek jövője. A malom funkció tűnt a legjobb megoldásnak, hisz ha sikerül vásárlót találni az előállított termékekre, akkor bőséges hasznot képes termelni, viszont ennek reális esélye akkor lehet, ha exportra kerül a végtermék. Az ehhez szükséges kapcsolatok 28

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI viszont beruházást igényelnek, mert szükséges egy tehervasútvonal, vagy egy nemzetközi kikötő, vagy egy nemzetközi repülőtér kialakítása, utóbbit a meglévő elhagyott katonai leszálló átalakításával lehetne abszolválni. Igaz viszont az is, hogy a felsorolt komoly beruházások a térségre nézve is előnyösen hatnak, nem csak a városra, ezért különféle összefogásokból elő lehet teremteni rá a megfelelő anyagi forrást. A múzeum funkció az, ami legkevésbé kecsegtet haszonnal minket. Ereje inkább abban rejlik, hogy a kapcsolódó ágazatokat tudja erősíteni. Sajnos olyan komoly támogatásra szorulna, hogy ha a malom területén lévő többi épületet raktárnak, üzleteknek, vagy rendezvény termeknek alakítanánk ki, akkor is kétséges a jogosultsága. Az utolsó változatban szereplő szórakozóhely bár úgy tűnhet első látásra, hogy nyereséges, mégis sok veszélyt tartogat magában. Első sorban a gyér laksűrűség, a sok bejáró tanuló helyzete, akik nem maradnak a városban, a lakosok vásárló ereje gyenge és létszáma csekély ahhoz, hogy egy ilyen komoly beruházást sikerre vigyen.

28. ábra: A különböző jövőképek összevetése a kategóriák arányában, négyzetméterre vetítve

29

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

29. ábra: A különböző jövőképek Cash-flow ábrái /malom, múzeum és szórakozóhely/

10. KÖVETKEZTETÉSEK, JAVASLATOK 10.1. Helyzeti érték A malmot városban elfoglalt pozíciója, frekventált fekvése többféle fejlesztési lehetőségre is alkalmassá teszi. Belvárosi helyzetéből adódóan alkalmas olyan városközponti funkcióknak a befogadására, mint például múzeum, rendezvényközpont, vagy akár szórakozó hely. Ugyanakkor az épületek eredeti funkció szerint való újrahasznosítása sem zavaró vagy káros a környezetére nézve. Ennél a lehetőségnél azonban hátránynak érezzük a malom hiányos teherforgalmi, közúti-, vasúti kapcsolatait. A malom épületei műszaki paramétereiket tekintve is alkalmassá tehetőek a fent említett funkciók befogadására. Az átalakításoknak azonban véleményünk szerint nem szabad megbontaniuk a malom kialakult, városképet formáló, archaikus megjelenését. 10.2. Eszmei érték A kérdőíves kutatás, azaz a helyiekkel folytatott beszélgetéseink során már egyértelműen kialakultak bennünk azok a tendenciák, amelyeket a kérdőívek kiértékelése csak megerősíteni tudott. A helyiek malomhoz fűződő kapcsolatai, 30

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI értékítélete markáns és egybehangzó. A kalocsaiak egyértelműen sajátjuknak és hagyományaik részének tekintik azt. Eredményeinket árnyalja a kutatásunkkal párhuzamosan folytatott mentális térkép készítése, melyben több mint 100 fiatalkorú közül csupán kettő volt az, aki bejelölte a malmot a saját Kalocsa térképén. Ez azonban a malom köztudatban való csekély jelenlétét mutatja csupán véleményünk szerint, illetve szoros kapcsolatot mutat a saját kérdőíves felmérésünk során kapott eredményekkel, miszerint a fiatalkorúakat kevésbé érinti meg a malom ügye. A malom kalocsai hagyományokban elfoglalt helyére nem következtethetünk belőle. Habár a helyiek, főleg a fiatalok mindennapjaiban nem szerepel, ennek lehet oka a malom üzemen kívül helyezése. Identitásuknak azonban mindenképp szerves részét képezi. Kutatásunk rámutatott arra, hogy egy Kalocsához hasonló település közösségének életében igenis fontos szerepet tölthet be egy ipari jellegű épület is, amennyiben ahhoz az itt élőknek emlékei kötődnek, vagy annak akár a mindennapjaikban való részvétele megvan. Esetünkben nem különíthető el a malom, mint fogalom és annak térbeli realitása, a századfordulós épületek. A helyiek ragaszkodnak a malomhoz, mint funkcióhoz, és ragaszkodnak annak épületeihez egyaránt. A lakóközösség és az épületek közötti kapcsolat független az épületek megjelenésétől és állagától. Nem tisztünk a malom épületeinek szépségét megítélni, megtették ezt helyettünk a kalocsaiak. Az Ő értékítéletükben a malom egyértelműen részét képezi a kalocsai identitásnak, tradícióknak. A malom épületeinek (őrlőüzem, gabonasilók, csomagolóüzem) hagyományokból eredő helyi védelem alá vonása legalább, a műemléki megőrzés véleményünk szerint ajánlottan indokolt. 10.3. Reális érték A malom fejlesztési potenciálját feltáró számításaink rámutattak arra, hogy a helyiek és a gazdasági szféra igényei összeegyeztethetőek. Akár az önkormányzat, akár egy magán befektető veszi kézbe a malom ügyét, jogos igénye a profit termelés. A helyieknek pedig jogos igénye a malom épületeinek fennmaradása. Az ország jelen gazdasági helyzete ugyan nem kedvez a fejlesztéseknek, mégis a meglévő értékekre való támaszkodás lehet a kiút egyik pillére. Ebben az értelemben a malom épületei olyan értéket képviselnek melynek kiaknázása, mind gazdasági, mind kulturális értelemben biztos alapokon nyugszik.

31

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 10.4. Summary We made our research considering three ways of value-adjudication. First, we looked for the value of the mill according to its position in the city. We had the conclusion that the place that the mill takes in the city is very valuable. It is in the city centre, next to the Vajas-channel. This position makes the mill able to receive widespread functionality, such as a museum, a conference hall, or a place where youth can go out. We had the result that the reuse of the buildings as the orginal function is not disturbing or harmful to its surroundings. In this case our opinion is that the bad connections of the mill-site to the main cargo routes takes the mill into a handicapped position. Technically, the buildings of the mill are in good condition. They can be used to the functions mentioned above. Our second research frase was to find out the ideal value of the mill. We made a questionarre test, wherein we asked for some personal datas, personal connections to the mill, and we asked the people about the appearence of the buildings. We asked 100 people in Kalocsa. We made answer-pairs and looked for the connections between the datas we got. We searched for correspondence between the age and the connections to the mill, between notoriety and the place of residence (is the asked person from Kalocsa or some other place), and between age and datas about the appearence of the mill. We had the result that the youth have lesser interest to the mill than the elders. We had data-connections between the ages and memories about the mill. It said to us that the answer to the interestless of the youth throughout the phenomena of globalisation is mainly the out-of-order state of the mill. They don’t have experiences about the mill, while the elders does. Though this, the mill is elemental part of the identity of people living in Kalocsa. To the questions about the place of the mill in the traditions, we had the answer that it is a part of it. We had the conclusion that in a community such like in Kalocsa, industrial buildings can have place in the rural traditions if the people have memories and experiences connected to them. The third aspect of our research was the real-value of the mill. We wanted to know the value of it on the real estate market. We made some economic countings. We examined three potential future scenarios. We asked the people in our questionarre test about possible futures of the mill. We made countings for some of them they said to see if they are surreal or can be made. First of all that the mill stays in the original function. We had to count with the change of the mill-technology and some other developements. In this case the investment returns within a short time. The market of the products made in the mill are also very saturated. The mill can make profit if it produces for export. But as we mentioned above it is only possible if the developement of the infrastructure follows/predates the developement of the mill.

32

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI The second counting was about that a cultural function moves into the buildings of the mill. In our case the countings were made to a museum. We didn’t surprised about the results. As any cultural developements, operating a museum is not a profit maker project. We had the result, that it makes loss. But, it has value in other stages of life, such as keeping the traditions. The third situation was about making a pleasure-ground, or an event hall. The concept behind making a ’bar’ in the mill buildings was the success and spread of the „ruin pubs” in the country. Kalocsa has a very poor supply of pleasure possibilities for the youth now. Our conception was to make a place where exhibitons, music events, other cultural events can be hold. First result was that it can be a profit making investment. But it is very unpredictable because of the uncertain status of the youth in Kalocsa. The conclusion of these countings was that the demands of the inhabitants and the investors can be codirectional. Either the investor would be the government, or a private developer their rightfull demand is making profit. On the other side the demand of the inhabitants about the remaining of the buildings of the mill is also right. The present economical state of the country is not serving investments like these, but we think that leaning on the traditions and the extant values can make th eget-out from this situation. According to this we think that the Margit-mill in Kalocsa represents a value that should be utilized. This utilization leans on economic and also cultural founds.

33

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

11. KÖSZÖNETNYÍLVÁNÍTÁS Ez úton szeretnénk köszönetet mondani Varga Imre mestertanár úrnak, a dolgozat elkészítésében nyújtott segítségéért és a rendelkezésünkre bocsájtott szakirodalmakért, valamint Szendrei Zsolt PHD hallgatónak a tanácsaiért. Ezen felül hálás köszönetünket fejezzük ki Kalocsa város vendégszeretetéért és az Önkormányzat Műszaki Osztályán dolgozók szolgálataiért, különös tekintettel Pintér Ferenc, városüzemeltetési csoportvezetőnek és Farkas Ádám, fejlesztési csoport munkatársának.

34

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 12. MELLÉKLETEK 12.1. Fotók a Margit-malomról: Tóth János fotói: (http://varosikepektothfoto.blogspot.hu/2011/11/margit-malom.html)

1

2

1. A telephely észak felől. A téglával burkolt betonsilók és a csomagoló részleg, melynek földszintjén takarmánybolt volt. 2. A silók látképe dél felől.

3

4

3. Homlokzati részlet a malom épületének Vajas-csatorna felőli oldalán. Leromlott állagú vakolat-architektúra. 4. A malom látképe a Vajas-csatorna felől.

35

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

5

6

5. Homlokzati részlet, a silók Vajas felőli oldala. 6. A malom és a csomagoló üzem látképe a Mátyás király utca felől.

Saját fotók:

7 7. Látkép a Vajas-csatorna túlpartjáról 8. Látkép a Foktői utca Vajas-hídjáról északi irányból

36

8

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 12.2. A kérdőíves kutatás során használt kérdéssor: 1. Neme: férfi / nő

2. kora: .....................................

3. Kalocsát illetően Ön: (Kérjük, húzza alá a megfelelőt!) helyi lakos

környékről bejáró

turista

átutazó

4. Amennyiben Ön helyi lakos, mióta lakik a városban? .............................................. éve 5. Amennyiben Ön helyi lakos, a város melyik részén lakik? .............................................. 6. Mi a foglalkozása? .............................................. 7. Mi az Ön legmagasabb iskolai végzettsége? 8 általános

középiskola

felsőfokú oklevél

8. Felismeri-e a képen látható épületeket? IGEN

NEM

9. Fűződik-e bármilyen emléke az épületekhez? IGEN

NEM

10. Dolgozott-e esetleg ismerőse, családtagja az üzemben? IGEN

NEM

11. Tudja-e, hogy mióta nincs termelés az üzemben? 1-5 éve

5-10 éve

10-15 éve

12. 1-től 10es skálán mennyire tartja a kalocsai hagyományok részének az épületeket? (1-semennyire, 10-fontos része a hagyományoknak) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

13. 1-től 10es skálán mennyire érzi úgy, hogy ezeknek az épületeknek helyük van a városon belül? (1-nincs helye, 10-ez megfelelő hely) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

8

9

10

14. 1-től 10es skálán jellemezze az épületeket megjelenésük szerint! (1-csúnya, 10-szép) 1

2

3

4

5

6

7

15. Milyen jövőképet tudna elképzelni a területen? maradjanak az épületek jelen funkciójukban,

maradjanak más funkcióval,

bontás után új funkció (lakópark, kereskedelmi egységek, park, galéria, múzeum, sportlétesítmény, szórakozó hely), egyéb: ...............................

37

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 12.3. A 9.1-es fejezet számításai: Első jövőkép: A Margit-malom „újraélesztése”

38

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 12.4. A 9.2-es fejezet számításai: Második jövőkép: Múzeum kialakítása

39

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 12.5. A 9.3-as fejezet: Harmadik jövőkép: Szórakozó hely és rendezvényközpont kialakítása számítások

40

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI

13. IRODALOM JEGYZÉK 1

részlet Dr. Halkovics László: A magyar malomipari statisztika története, 1850-1950

2

A hazai malomipar számokban - Magyar Gabonafeldolgozók, Takarmánygyártók és kereskedők Szövetsége

3

VÁTI – Kalocsa Épített és Természeti Települési Értékei – Helyi védelemre javasolt értékek - Asbóth Miklós adatközlése alapján

4

Kalocsa város településrendezési eszközei (TSZ.:2774/2003-3.2.2.)_2004. december_ VÁTI MAGYAR REGIONÁLIS FEJLESZTÉSI ÉS URBANISZTIKAI KÖZHASZNÚ TÁRSASÁG

5

Agrimill-Agrimpex Zrt. hivatalos honlapja: http://www.agrimill-agrimpex.hu/ (2012.10.28)

6

Malom Center – Wikipedia http://hu.wikipedia.org/wiki/Malom_Center

7

Lebontották a kecskeméti Malmot... http://forum.index.hu/Article/showArticle?t=9096461&go=54119329&p=1

8

Városrombolás vagy városépítés? http://archivum.epiteszforum.hu/holmi_detailed.php?mhmid=2764 (2004. 03. 02.)

9

http://belvaros.blogspot.hu/2011/10/gizella-malom-draga-ingatlan-olcso-kert.html

10

http://viztorony.blog.hu/tags/gizella_malom

11

Irodaház lesz a Gizella malomból – Népszabadság Online http://nol.hu/archivum/archiv-39233 (2001. 12. 03.)

12

http://www.ujepitesu.hu/ujepitesu-projektek/tarsashazi-lakas-tegla/budapest-10kerulet/1891

13

Központi Statisztikai Hivatal hivatalos honlapjáról, a Munkaerőpiac/Interaktív grafikonok és térképek: http://www.ksh.hu/interaktiv/terkepek/mo/munkan.html?mapid=QLF001 (2012.10.28)

14

Központi Statisztikai Hivatal, 4.1.4. A mezőgazdasági termékek értékesítésének (felvásárlásának) volumenindexei: http://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_qsma007.html (2012.10.28)

15

A PannonMillé lehet a malmi piac több mint negyede írta: Agromonitor.hu, kelt: 2011.09.09. péntek 10:05 http://www.agromonitor.hu/index.php?option=com_content&view=article&id=4427:apannonmille-lehet-a-malmi-piac-toebb-mint-negyede&catid=37:elemiszer&Itemid=61 (2012.10.28) 41

A KALOCSAI MARGIT-MALOM ÉRTÉKÍTÉLETE ÉS LEHETSÉGES JÖVŐKÉPEI 16

Kína nyit a régiónk felé, írta:BuL, kelt: 2012. október 08. hétfő 05:59 http://mno.hu/magyar_nemzet_gazdasagi_hirei/kina-nyit-a-regionk-fele-1110042 (2012. 10. 28.)

17

A viszonyításhoz használt adatok a PannonMill Malomipari Zrt. hivatalos honlapjáról származnak: http://www.pannonmill.hu

18

Ingatlan-Beruházási Stratégiák, KOLPRON consultants, Rotterdam, 1994

19

Kalocsa - Integrált Városfejlesztési Stratégia, A turizmus jellemzői fejezet alapján

20

Központi Statisztikai Hivatal, 2.7.3. Muzeális intézmények (1990-): http://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_eves/i_zkk002.html (2012.10.28)

21

Magyar Nemzeti Múzeum hivatalos honlapjáról vett költségvetési alapokmány: http://www.hnm.hu/hu/uzlet/uzl_uvegzs2.html (2012.10.28.) Szépművészeti Múzeum hivatalos honlapjáról vett költségvetések és beszámolók: http://www.szepmuveszeti.hu/web/guest/kozadat/gazdalkodas (2012.10.28.) Néprajzi Múzeum hivatalos honlapjáról vett költségvetési beszámoló: http://www.neprajz.hu/tartalom.php?menu2=84 (2012.10.28.)

14. OLVASMÁNYJEGYZÉK Az olvasmányjegyzék tartalmaz minden olyan művet, amely a szakdolgozat elkészítését megalapozta; felépítése, rendszerezései vagy nézetei meghatározták a készülő munkát, ám végül mégsem került be utalás vagy hivatkozás belőle. Studio Metropolitan Urbanisztikai Kutató Központ Kht.(2005.05.31.): Budapest arculatának megítélése építészek körében, Budapest. Studio Metropolitan Urbanisztikai Kutató Központ Kht.(2005.07.31.): Budapest építészeti arculatának lakossági megítélése, Budapest. Kolpron Consultants (1994): Ingatlan-beruházási stratégiák, Rotterdam. Kolpron Consultants (1995. Március): Ingatlanberuházási stratégiák, Esettanulmányok, Budapest.

42