JAARVERSLAG 2009
Building the future, adding value.
Boodschap van de Voorzitter en de Gedelegeerd Bestuurder Markante gebeurtenissen Financiële informatie en kerncijfers Corporate governance verklaring Evolutie van de vastgoedmarkt Duurzame ontwikkeling Vastgoedontwikkeling Kantoren Residentiële Ontwikkeling Verkaveling Beheersverslag Geconsolideerde jaarrekeningen verkorte statutaire jaarrekening Verslag van de commissaris Algemene inlichtingen
blz. 02 blz. 04 blz. 07 blz. 10 blz. 18 blz. 24 blz. 25 blz. 26 blz. 38 blz. 48 blz. 57 blz. 61 blz. 97 blz. 100
Immobel
jaarverslag 2009
Immobel is reeds meer dan 145 jaar een topspeler op het gebied van vastgoedontwikkeling in België. Tot haar vakgebieden behoren kantoren, residentiële ontwikkeling en verkaveling, met het oog op een gediversifieerde portefeuille van projecten. Door haar scherpe kijk op de markt en haar deskundigheid kan Immobel ambitieuze vastgoedprojecten ontwerpen, beheren en promoten die waarde creëren op lange termijn, met zorg voor het milieu en integratie van maatschappelijke uitdagingen.
Immobel
jaarverslag 2009
Boodschap van de Voorzitter en de Gedelegeerd Bestuurder 2009 was het jaar waarin de verkoop van het project Forum aan de Belgische Kamer van Volks vertegenwoordigers werd geconcretiseerd. Deze verkoop getuigt van de terechte ambitieuze keuze, begin 2008, om met de bouw van dit belangrijke kantoorproject te starten. Terwijl Immobel in 2008 nog de nadruk legde op de hervorming van het bedrijf en haar operationeel team om zo de efficiëntie te verhogen en een meer coherent imago te creëren, was het in 2009 vooral belangrijk om de strategie operationeel te implementeren. Die strategie is vooral gericht op ontwikke ling van grote vastgoedprojecten op de Kantoormarkt, het Residentiële vastgoed, Verkavelingen, en in functie van de opportuniteiten, in de Retailsector. In haar diverse projecten heeft Immobel in 2009 voor een bedrag van ongeveer 100 MEUR geïnvesteerd. Teneinde zich te heroriënteren op haar kernactiviteiten verkocht Immobel haar algemene bouwonderne ming Reforme en haar deelname in de vennootschap Idim. Immobel is met de voorbereiding van baanbrekende projecten gestart zoals Universalis Park en Bella Vita. Ook de flagship projecten Belair (voorheen Rijks Administratief Centrum) en Forum fase II verkregen een bouwvergunning. Wanneer deze projecten bouwklaar zullen zijn, zullen zij bijdragen aan de toe komstige resultaten van Immobel. In 2009 huldigde Immobel haar nieuwe kantoren in, centraal gelegen binnen haar projecten, symbool voor de gewijzigde organisatie en ondernemingscultuur. Gedurende de voorbije twee jaar hebben de bankiers van de Groep hun vertrouwen bevestigd in de onderneming en haar management. Zij hebben kredieten op middellange termijn toegekend en ver nieuwd voor een bedrag van ongeveer 250 MEUR, bestemd voor de ontwikkeling van diverse projecten en van uw Vennootschap. De financiële structuur van de Groep per 31 december 2009 is gezond met een lage netto schuldenlast die opnieuw gedaald is tot ongeveer 20 %.
2
Immobel
boodschap van de Voorzitter en de Gedelegeerd Bestuurder
Immobel beëindigde het jaar met een geconsolideerde nettowinst van 15,61 MEUR en een operationele winst van 19,44 MEUR. Dat is een sterke groei in vergelijking met 2008 en dat ondanks een extreem moeilijk economisch klimaat. De Raad van Bestuur heeft een beleid voor de uitkering van dividenden uitgestippeld dat overeen stemt met de verwachtingen van de markt. Dat beleid staat in functie van de netto geconsolideerde resultaten met een “pay-out ratio” van ongeveer 40 tot 50 %. In deze context zal de Raad van Bestuur aan de Algemene Vergadering der Aandeelhouders een bruto dividend, voor 2009, van 2 EUR per aandeel voorstellen. Tijdens het jaar 2009 heeft de Groep actief nieuw te ontwikkelen projecten geanalyseerd in België en het Groothertogdom Luxemburg. De noodzakelijke voorwaarden om die projecten te verwerven waren niet steeds voorhanden. Des te meer omdat de economische en financiële omstandigheden aanzetten tot een voorzichtig beleid. In 2010 zal Immobel actief de mogelijkheden onderzoeken om nieuwe projecten te verwerven, rekening houdend met de evolutie van de markt en de verhoogde investeringsmiddelen van de Groep ten gevolge van de verkoop of verhuur van bepaalde projecten. Desalniettemin laten de projecten in portefeuille, in diverse ontwikkelingsstadia, toe om zonder haast die nieuwe mogelijkheden te analyseren en strenge investeringscriteria te hanteren. Wat de ontwikkeling betreft van haar projecten, staat Immobel aan de top van de technologie, zowel op het vlak van energierendement en duurzame ontwikkeling als stedelijke en sociale integratie. We danken onze partners en onze klanten voor hun vertrouwen en de vruchtbare samenwerking. We danken ook graag de Aandeelhouders voor hun vertrouwen in Immobel en haar evolutie. Aangezien de bereikte resultaten het gevolg zijn van teamwork zouden wij ook graag alle werknemers van de Groep willen bedanken, die hun taak met passie en professionalisme in het belang van uw Ven nootschap vervullen.
Gaëtan Piret bvba Gedelegeerd Bestuurder
Baron Buysse cmg cbe Voorzitter van de Raad van Bestuur
3
Immobel
jaarverslag 2009
Markante gebeurtenissen Volgende projecten drukten hun stempel op 2009: FORUM - BRUSSEL Immobel verkocht het project Forum op 18 decem ber 2009 aan de Belgische Kamer van Volksverte genwoordigers.
Het project Forum betreft de ontwikkeling van een bovengrondse kantooroppervlakte van 43.000 m² en 12.000 m² ondergronds en ligt in de onmiddellijke nabijheid van het Federaal Parlement.
Het project Forum betreft de ontwikkeling van een bovengrondse kantooroppervlakte van 43.000 m² en 12.000 m² ondergronds. Het ligt in de onmid dellijke nabijheid van het Federaal Parlement, in de blok van de Parlementstraat, de IJzerenkruis straat, de Drukpersstraat en de Leuvenseweg. Het bestaat uit drie fasen: en eerste nieuw kantoorgebouw zal in de loop e van het eerste trimester van 2010 ter beschik king gesteld worden
d eze twee gebouwen maken gebruik van de modernste en best presterende technieken, onder meer inzake de vereisten op het gebied van duurzame ontwikkeling d e derde fase betreft de terbeschikkingstel ling, in huidige staat en na asbestverwijdering, van het gebouw aan de Leuvenseweg en Parle mentstraat. Dit is gepland voor midden 2011. Het architectenbureau Archi 2000 – Philippe Verdussen & Partners, heeft het project ontwor pen. Voor het project Forum werd een Breaam-certifi caat aangevraagd.
en tweede nieuw gebouw van kantoren en e “casco” volumes, die de gebruiker recht streeks zelf zal inrichten, wordt in de eerste helft van 2013 opgeleverd
FORUM (Stad Brussel) - Archi 2000
4
Immobel
markante gebeurtenissen
5
Immobel
jaarverslag 2009
Overdracht van het project Crespel in aanbouw.
PORTES DE L’EUROPE (BLOK P) NIJVEL
tectenbureau ‘’Architectes Associés’’. Het ligt vlakbij de Gulden Vlieslaan en de Louizalaan.
In augustus 2009 droeg Immobel de zakelijke rech ten op het project Portes de l’Europe – Blok P over aan de groep Integrale.
De bouw startte in september 2008 en de ople vering is gepland voor april 2010.
Het gebouw werd ontworpen door het archi tectenbureau Samyn & Partners en ligt op de site ‘’Portes de l’Europe’’, in het bedrijvenpark ‘Nivelles Nord’. Het betreft een ontwikkeling van 8.600 m² kantoren.
Verkaveling
Dit gebouw werd volledig verhuurd aan de Federale Politie (hoofdhuurder – huurcontract van 18 jaar), de Rechtbank van Eerste Aanleg van Nijvel (huurcontract van 9 jaar), het Waals Gewest (huurcontract van 9 jaar) en de firma Holcim (huurcontract van 3-6-9 jaar).
CRESPEL - BRUSSEL Verkoop van een grote verkaveling te Evere.
Immobel verkocht het project in aanbouw Crespel (participatie van 50 %) aan een privé-belegger. Dit project betreft 4.300 m² woongelegenheid en werd uitgevoerd door Marc Lacour van het archi
PORTES DE L’EUROPE - BLOK P (Nijvel) Samyn & Partners
De Groep Immobel heeft een grote verkaveling in Evere in zijn geheel verkocht (34 kavels) en meer dan 50 ha aangekocht (zonder of onder opschor tende voorwaarde). Zo werd haar voorraad aan zienlijk vernieuwd.
Core Business Na de beslissing om zich weer toe te spitsen op haar ‘’Core Business’’, en in toepassing van haar ontwikkelingsplan, heeft Immobel haar participatie van 37,5 % in IDIM overgedragen aan de Gewes telijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brus sels Hoofdstedelijk Gewest. Daarnaast droeg Immobel haar hele participatie in de bouwonderneming Reforme over aan Franki, dochteronderneming van de Willemen Groep.
EVERE © www.laurentphotoaerial.be (Alexandre Laurent)
6
Immobel
financiële informatie en kerncijfers
Financiële informatie en kerncijfers Geconsolideerde bedrijfsresultaten / Nettoresultaten (MEUR)
Ratio nettoschuldenlast / Eigen vermogen (%)
Rendement op eigen vermogen (%) 25
100
50
20
40
75 15
30 50
10
20 25
10 0
0 2005
2006
2007
2008
2009
5
2005
2006
20071
2008
2009
De netto financiële schuldenlast omvat alle financiële schul den (kort- en langlopend) verminderd met de thesaurie.
Bedrijfsresultaten Nettoresultaten (Aandeel van de Groep)
Nettocashflow / Nettoresultaat (MEUR)
0
2005
2006
2007
2008
2009
Het rendement op het eigen vermogen wordt berekend ten opzichte van het gemiddelde van het eigen vermogen in het begin en aan het einde van het boekjaar.
NETTOWINST UIT VOORTGEZETTE BEDRIJFSACTIVITEITEN (MEUR) 15
80 70
12
60 50
9
40 6
30 20
3
10 0
2005
Nettocashflow2
2006
2007
2008
2009
0
nettoschuldenlast. 2005
2006
2007
2008
2009
Nettoresultaat (Aandeel van de Groep)
“
1. Op 31 december 2007 was de nettothesaurie positief. 2. Nettoresultaat zonder de niet uitbetaalde kosten (afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen ...) en de niet geïnde opbrengsten (reële waarden ...).
Ondanks een moeilijke economische conjonctuur sluit Immobel 2009 af met stevige resultaten. 7
Immobel
jaarverslag 2009
BELANGRIJKSTE ELEMENTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE STATEN (MEUR) RESULTATENREKENING
2005
2006
2007
2008
2009
Bedrijfsopbrengsten
150,1
232,4
142,3
58,5
113,0
-135,1
-209,0
-129,4
-47,4
-93,5
15,0
23,4
12,9
11,1
19,4
-6,3
-11,8
-6,6
-4,3
-4,0
0,8
1,7
3,8
2,3
0,0
Resultaat vóór belastingen
9,5
13,2
10,1
9,1
15,4
Belastingen
-2,7
-5,6
-1,0
-2,0
-0,7 14,7
Bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Financieel resultaat Aandeel in het resultaat van de verbonden ondernemingen
Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten
6,8
7,6
9,1
7,1
Resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten
10,3
12,6
41,1
-0,2
0,9
Resultaat van het boekjaar
17,1
20,2
50,2
6,9
15,6
Aandeel van Immobel in het resultaat
17,2
20,2
50,2
6,9
15,6
bAlans
2005
2006
2007
2008
2009
77,4
90,7
27,3
15,9
13,2
1,0
0,1
0,0
0,0
0,0
Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
52,6
68,6
5,4
2,9
3,4
Financiële vaste activa
21,5
20,4
20,7
12,7
9,3
ACTIVA Vaste activa Immateriële vaste activa en goodwills
2,3
1,7
1,2
0,3
0,6
408,6
430,6
393,1
303,3
345,3
Voorraden
283,7
302,3
224,6
262,0
260,3
Thesaurie
55,8
62,5
132,7
15,8
67,7
0,0
0,0
0,2
0,0
0,0
Overige Vlottende activa
Afgeleide financiële instrumenten
69,1
65,8
35,6
25,5
17,3
486,0
521,3
420,4
319,2
358,5
Totaal eigen vermogen
181,3
194,8
206,2
152,7
168,7
Langlopende verplichtingen
181,9
105,0
49,7
86,6
69,3
170,1
98,0
29,5
71,2
58,8
11,8
7,0
20,2
15,4
10,4
122,8
221,5
164,5
79,9
120,5
58,0
135,9
91,8
30,5
44,9
0,1
0,0
0,0
1,5
2,2
64,7
85,6
72,7
47,9
73,4
486,0
521,3
420,4
319,2
358,5
Overige TOTAAL DER ACTIVA
EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA
Financiële schulden Overige Kortlopende verplichtingen Financiële schulden
MEUR geconsolideerde nettowinst.
Afgeleide financiële instrumenten Overige TOTAAL DER PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN
8
Immobel
financiële informatie en kerncijfers
IFRS
2005
2006
2007
2008
2009
GECONSOLIDEERDE REKENINGEN (MEUR) Cashflow
8,2
10,2
72,2
0,7
17,2
17,2
20,2
50,2
6,9
15,6
Eigen vermogen, aandeel van de Groep
181,3
194,8
206,2
152,7
168,7
Beurskapitalisatie
158,3
182,4
178,1
61,8
101,8
4 122
4 122
4 122
4 122
4 122
Geconsolideerde cashflow
2,0
2,5
17,5
0,2
4,2
Geconsolideerde nettowinst uit voortgezette bedrijfsactiviteiten
1,6
1,9
2,2
1,7
3,6
Nettowinst, aandeel van de Groep
GEGEVENS PER AANDEEL (EUR) Aantal aandelen (duizenden) aan het einde van het boekjaar
Geconsolideerde nettowinst, aandeel van de Groep
4,2
4,9
12,2
1,7
3,8
Waarde van het geconsolideerde eigen vermogen
44,0
47,3
50,0
37,1
40,9 1,5
Nettodividend gewoon aandeel
1,1
1,5
9,0
0,0
Brutodividend gewoon aandeel
1,5
2,0
12,0
0,0
2,0
Slotkoers
38,4
44,3
43,2
15,0
24,7
Hoogste notering
38,9
44,3
49,8
43,4
24,7
Laagste notering
33,6
37,6
36,5
11,2
11,0
2005
2006
2007
2008
2009
IN BELGISCHE NORMEN
MAATSCHAPPELIJKE REKENINGEN (MEUR) Cashflow Nettowinst Uitgekeerde winst Eigen vermogen
9,1
-3,7
78,9
10,0
31,0
12,4
10,2
56,8
12,6
31,8
6,2
8,2
49,5
0,0
8,2
177,7
179,6
186,3
158,9
182,4
Vergelijking van de return van Immobel en de return van de Belgische beurs op 10 jaar 200
Belgian All Shares Return - Index Immobel
175 150 125 100 75 50
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
9
2006
2007
2008
2009
rendement op eigen vermogen.
Immobel
jaarverslag 2009
Corporate governance verklaring BESTUURSORGANEN (op 1 januari 2010)
Baron Buysse (1), cmg cbe, is 65 jaar. Na een internationale carrière in Londen, als Execu tive Director van BTR Plc en Chief Executive Officer van Vickers Plc, is hij nu Voorzitter van Bekaert, een vennootschap van de BEL 20. Hij legde de grondslagen voor de Code Buysse voor Corporate Governance die bestemd is voor nietbeursgenoteerde ondernemingen. Hij is Voorzitter van het College van Censoren van de Nationale Bank van België en Bestuurder of Voorzitter van andere instellingen.
Samenstelling van de Raad van Bestuur
Voorzitter Baron Buysse
onafhankelijk
Ondervoorzitter Dhr. Thomas Wernink Gedelegeerd Bestuurder Gaëtan Piret1 Bestuurders Dhr. Robert Barnes Dhr. Didier Bellens2 Dhr. Barden Gale Dhr. Karim Habra Dhr. Luc Luyten Dhr. Wilfried Verstraete Dhr. Daniel Ward Dhr. Christopher Zeuner
Thomas W. Wernink (2), 64 jaar, is lid van de European Advisory Board van JER Part ners. Hij is niet-uitvoerend Directeur van een aantal Europese vastgoed- en inves teringsbedrijven. Hij was Voorzitter van de European Public Real Estate Association en van Corio NV, een Nederlands vastgoedbedrijf.
onafhankelijk
onafhankelijk onafhankelijk
Gaëtan Piret (3), 51 jaar, behaalde een diploma handelsingenieur aan de Université Libre de Bruxelles, is PMD 1989 van de Har vard Business School en Fellow member van “Royal Institution of Chartered Surveyors” (FRICS). Hij startte bij de Immobiliën Ven nootschap van België in 1992 en is sinds 29 juni 2007 Gedele geerd Bestuurder van de Vennootschap. Hij is ook, en onder meer, onafhankelijk Bestuurder van SITQ Europe (Finances) SA (Société Immobilière Trans-Québec – Groupe Caisse de Dépôt et Placement du Québec).
1. Bvba, Dhr. Gaëtan Piret handelend als zaakvoerder. 2. Handelend als vertegenwoordiger van de bvba Arsema.
10
6
7
3
5
1
10
4
2
9
8
11
Immobel
corporate governance verklaring
Robert Barnes (4), 51 jaar, heeft gestu deerd aan de ‘’Polytechnic of Central London’’, heeft gewerkt voor verschil lende bedrijven waaronder GE Real Estate in Londen en Parijs, alsook Merrill Lynch, eveneens in Londen. Hij is lid van “Royal Institution of Chartered Surveyors”.
Luc Luyten (8), 56 jaar, heeft een MBA van de universiteit van Chicago, een diploma burgerlijk ingenieur en een licentie toege paste economische wetenschappen, res pectievelijk van de Universiteit van Gent en van de Katholieke Universiteit van Leuven. In 1986 trad hij in dienst bij Bain & Company in Londen, om in 1988 Vennoot te worden. Hij is Senior Partner van Bain & Company in de Benelux.
Didier Bellens (5), 54 jaar, behaalde een diploma Economie en Bedrijfsbeheer aan de ULB (Solvay Business School) en is sinds maart 2003 Gedelegeerd Bestuurder van Belgacom. Hij is tevens Bestuurder bij AXA Belgium en Lid van het Internati onaal Comité NYSE. Voordien was hij CEO van RTL Group en Gedelegeerd Bestuurder van GBL (Groupe Bruxelles Lambert).
Wilfried Verstraete (9), 51 jaar, studeerde economische wetenschappen aan de VUB (Vrije Universiteit Brussel) en behaalde een Master in financieel management aan de VLEKHO Brussel. Hij volgde ook het IE-programma van het INSEAD. Hij is momenteel voorzitter van het Group Executive Committee van Euler Hermes, lid van Allianz, groep welke hij in 2007 vervoegde als CFO van Allianz Global Corporate & Specialty Group. Hij was van mei 2004 tot oktober 2006 Voorzitter van de Raad van Bestuur van de Nederlandse kredietverzeke raar Atradius NV. Wilfried Verstraete was van 1996 tot 2004 CFO van achtereenvolgens Mobistar, Wanadoo en Orange, die allemaal deel uitmaken van groupe France Télécom.
Barden Gale (6), 60 jaar, heeft zijn Bachelor in Kunst behaald aan het “Union College”, zijn Master in Kunst aan de “University of London” en zijn Doctoraat in Rechten aan de “Colombia University”. Hij heeft JER als CEO vervoegd in 2009 en staat in voor directie van de strategische groei, het beheer van de dage lijkse activiteiten in de wereld, de bepaling van de bedrijfsstra tegie en de bedrijfsstructuur, evenals voor de ontwikkeling van de relatie met de investeerders en de commerciële partners. Alvorens zijn verantwoordelijkheden bij JER te verzekeren, heeft hij gewerkt voor Starwood Capital Group, Stichting Pen sioenfonds ABP, Salamon Brothers en Nesbitt Burns Securities. Ook is hij directeur geweest van een projectontwikkelingsbe drijf te New York en hij heeft gepleit als advocaat.
Daniel Ward (10), 52 jaar, behaalde een diploma boekhouding aan de Villanova Uni versity en rechten aan het National Law Cen ter, George Washington University, en werkt sinds 1991 voor JER. Als Secretaris-Gene raal van JER die belast is met de juridische kwesties betreffende de structurering van de investeringen, de onderhandeling van documenten en de afronding van transacties, evenals de inzet van kapitalen voor de fondsen van JER, is hij ook lid van verschillende investeringscomités.
Karim Habra (7), 34 jaar, is houder van een licentie in Beheer en Financiën, evenals van en MSc (Master of Science) in Corporate Finance aan de Université Paris-Dauphine. Hij heeft gewerkt in verschillende landen van Centraal Europa en het Oosten waar hij de activiteiten van GE Real Estate heeft geleid. Momenteel is hij Gedelegeerd Bestuurder van JER Partners in Centraal Europa en het Oosten.
Christopher Zeuner (11), 31 jaar, is gedi plomeerde in Real Estate Management aan de Nottingham University (Verenigd Koninkrijk). In november 2008 heeft hij JER vervoegd als Bestuurder; lid van het Euro pese Investeringscomité; als verantwoor delijke voor de ontwikkeling van de nieuwe opportuniteiten en investeringen in Europa, en van het beheer van de activa van JER.
11
Immobel
jaarverslag 2009
Immobel hecht veel belang aan goed bestuur en bevestigt haar doelbewuste keuze om de Belgische Corporate Governance Code na te leven. In dat kader publiceerde Immobel op 16 december 2009 een nieuwe versie van haar Corporate Governance Charter op haar website. De Vennootschap is van mening dat haar Corporate Governance Charter en huidig Hoofdstuk over Corporate Gover nance tegelijk aansluiten op de geest en op de voorschriften van de Belgische Corporate Governance Code. Verslag over de vergaderingen van de Raad van Bestuur
In 2009, werd het AFC vier keer samengeroepen op vraag van de Voorzitter.
Artikel 18 van de Statuten stelt dat de Raad van Bestuur wordt bijeengeroepen door de Voorzitter van de Raad van Bestuur, door de Gedelegeerd Bestuurder of door twee Bestuurders.
•••
In principe komt de Raad minstens drie keer per jaar samen (in maart, in augustus en in decem ber). Er kunnen op elk ogenblik bijkomende ver gaderingen belegd worden, op voorwaarde van redelijke oproeptermijnen. Dit ritme maakt onder meer mogelijk om de semestriële rekeningen (in augustus) en de jaarrekeningen (in maart) evenals de budgetten (in december) te onderzoeken. In 2009 kwam de Raad van Bestuur vijf keer samen.
Leden van de Comités van de Raad van Bestuur:
Bezoldigings- & Benoemingscomité (BBC)
Voorzitter Dhr. Didier Bellens1 Leden Dhr. Karim Habra Dhr. Luc Luyten In 2009, werd het BBC vier keer samengeroepen op vraag van de Voorzitter. ••• Investerings- & Activabeheerscomité (IAC)
Voorzitter Gaëtan Piret2
Voorzitter
Leden Dhr. Karim Habra Dhr. Wilfried Verstraete Dhr. Thomas Wernink
Audit & Financieel Comité (AFC)
Voorzitter Dhr. Wilfried Verstraete
In 2009, werd het IAC vier keer samengeroepen op vraag van de Voorzitter.
Leden Dhr. Robert Barnes Dhr. Didier Bellens1
••• Mw. Joëlle Micha, staat in voor het SecretariaatGeneraal van Immobel en van haar dochteronderne mingen. Ze is ook ‘’Compliance Officer’’ van Immobel.
1. Handelend als de vertegenwoordiger van de bvba Arsema. 2. Bvba. Dhr. Gaëtan Piret handelend als Zaakvoerder.
1
2
3
4
5
6
7
8
12
(1) Paul Muyldermans, Head of Project Management (2) Christian Karkan, Head of Development (3) Philippe Opsomer, Head of Finance (4) Gaëtan Piret, Gedelegeerd Bestuurder (5) Philippe Helleputte, Head of Landbanking (6) Joëlle Micha, Head of Corporate Affairs (7) Jean-Louis Mazy, Advisor (8) Pierre Delhaise, Head of Legal Services
Immobel
corporate governance verklaring
Leden van het Uitvoerend Comité (op 1 januari 2010) Voorzitter Gaëtan Piret2 Leden Dhr. Pierre Delhaise Head of Legal Services Dhr. Philippe Helleputte Head of Landbanking Dhr. Christian Karkan3 Head of Development Dhr. Jean-Louis Mazy4 Advisor Mevr. Joëlle Micha5 Head of Corporate Affairs Dhr. Paul Muyldermans6 H ead of Project Management Dhr. Philippe Opsomer7 Head of Finance Het Secretariaat van het Uitvoerend Comité wordt waargenomen door de heer Pierre Delhaise.
BEZOLDIGINGSVERSLAG Dit verslag, dat door het BBC werd opgesteld, werd door de Raad van Bestuur van Immobel goedgekeurd. I. BESCHRIJVING VAN DE PROCEDURES 1. Een beleid uitwerken voor de bezoldiging
a) van de Bestuurders: Voor de bezoldiging van de Bestuurders doet het BBC uitvoerige voorstellen aan de Raad van Bestuur. De omvang en de structuur van de bezoldiging worden bepaald op basis van hun algemene en specifieke verantwoordelijk heden en van wat op de markt gangbaar is. Deze bezoldiging omvat een basisvergoeding als Bestuurder, en een aanvullende bezoldiging voor hetzij de aanwezigheid op één of meer ver gaderingen van Comités die door de Raad van Bestuur opgericht zijn, hetzij elk Voorzitterschap of Vice-Voorzitterschap van een Comité of van de Raad. De niet-uitvoerende Bestuurders ont vangen geen jaarbonus, noch aandelenopties en bouwen ook geen pensioenrechten op. Ze hebben geen enkel recht op een vergoeding wanneer hun mandaat verstrijkt. In 2009 paste de Vennootschap het bezoldi gingsbeleid voor de Bestuurders toe, dat uit eengezet wordt in Bijlage 2 van het eerste Deel van het Corporate Governance Charter, en beschikbaar is op de website van de Vennoot schap, op het adres: www.immobel.be.
b) van de Leden van het Uitvoerend Comité: De Raad van Bestuur keurt de contracten goed voor de aanstelling van de Leden van het Uit voerend Comité en beslist over hun bezoldi ging, op aanbeveling van het BBC, op voorstel van de Gedelegeerd Bestuurder. De omvang en de structuur van de bezoldiging worden jaarlijks herzien en zijn dusdanig dat gekwalificeerde en deskundige professionals aangetrokken, behou den en gemotiveerd kunnen worden, rekening houdend met de aard en de draagwijdte van hun individuele verantwoordelijkheden. De bezoldi ging van de Leden van het Uitvoerend Comité is bedoeld om: ogelijk te maken dat Immobel blijvend, en m rekening houdend met het concurrentieka der waarin ze werkt, bedrijfsleiders van hoog niveau met een sterk potentieel kan aantrek ken, motiveren en aan zich binden; e verwezenlijking van ambitieuze prestatie d doelstellingen aan te moedigen, opdat de belangen van de bedrijfsleiders en van de Aan deelhouders met elkaar zouden overeenstem men, op korte, middellange en lange termijn; z owel de relevante individuele bijdragen als de collectieve goede prestaties te stimuleren, erkennen en belonen. In 2009 paste de Vennootschap het bezoldi gingsbeleid voor de Leden van het Uitvoerend Comité toe, dat uiteengezet wordt onder punt III.2.2. van voornoemd Charter, en beschikbaar is op de website van de Vennootschap, op het adres: www.immobel.be.
3. Handelend als Zaakvoerder van de bvba Realeyde Development. 4. Handelend als Zaakvoerder van de bvba Jean-Louis Mazy. 5. Handelend als Zaakvoerster van de bvba Minos. 6. Handelend als Zaakvoerder van de bvba Paul Muyldermans. 7. Handelend als Zaakvoerder van de bvba Asap Consulting.
13
Immobel
jaarverslag 2009
2. De omvang bepalen van de bezoldiging
a) van de Bestuurders: In de bezoldiging van de niet-uitvoerende Bestuurders wordt rekening gehouden met hun rol als gewoon Bestuurder, maar ook met hun specifieke rollen als Voorzitter van de Raad van Bestuur, Voorzitter of Lid van de Comités, even als met hun bijhorende verantwoordelijkheden, en de tijd die ze aan hun functies besteden. De niet-uitvoerende Bestuurders kunnen een vast gestelde bezoldiging innen die beantwoordt aan de wettelijke bepalingen en aan het bezoldi gingsbeleid van de Bestuurders. b) van de Leden van het Uitvoerend Comité: De individuele bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité wordt bepaald door de Raad van Bestuur, op aanbeveling van het BBC, op voorstel van de Gedelegeerd Bestuurder. Er is een variabele bezoldiging van de Leden van het Uit voerend Comité voorzien. Deze is verbonden met de bedrijfsresultaten, rekening houdend met de criteria voor de beoordeling van de prestatie ten opzichte van de doelstellingen, van de beoorde lingsperiode en van de beoordelingsmethode.
FORUM (Stad Brussel) - Archi 2000
14
II. VERKLARING OVER HET BEZOLDIGINGSBELEID VOOR DE LEDEN VAN HET UITVOEREND COMITE 1. De principes en het verband tussen bezoldiging en prestaties
De bezoldiging van de Leden van het Uitvoerend Comité is opgesplitst in een vast en een variabel deel. Dit omvat: e en kwantitatieve variabele bezoldiging die gebaseerd is op een reeks criteria, zoals de renta biliteit van de Vennootschap en het risicobeheer; e en kwalitatieve variabele bezoldiging die bepaald wordt op grond van de verantwoor delijkheden, de opdrachten en de doelstellin gen die de Leden van het Uitvoerend Comité moeten halen. 2. Het relatieve belang van de verschillende bestanddelen
Algemeen: voor de verantwoordelijken van de afdelingen die behoren tot de ‘’Core Business’’, evenals voor de Gedelegeerd Bestuurder, wordt aan de kwantitatieve aspecten een gewicht van meer dan 50 % toegekend;
Immobel
corporate governance verklaring
v oor de verantwoordelijken van de ondersteu nende functies wordt aan de kwalitatieve aspec ten een gewicht van meer dan 50 % toegekend.
3. De kenmerken van de (opties op) aandelen – “incentives”
Nihil. 4. De grondige wijzigingen in het bezoldigingsbeleid
Nihil. III. BEZOLDIGING VAN DE BESTUURDERS
Het bedrag van de bezoldigingen en andere voordelen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, aan de (niet-uitvoerende) Bestuurders worden toegekend, wordt in onderstaande tabel weergegeven: Aanwezig heden RvB
Aanwezig heden AFC
Aanwezig heden BBC
Aanwezig heden IAC
5/5
3/4
4/5
1/4
Didier Bellens2
5/5
2/4
5/5
Wilfried Verstraete
4/5
4/4
Thomas Wernink
3/5
Luc Luyten
5/5
Bezoldiging
Voorzitter van de Raad Baron Buysse
200 000 EUR1
Bestuurders
Malcolm Le May
3
50 000 EUR 4/4
50 000 EUR
4/4
37 500 EUR
5/5
25 000 EUR
-
2 911 EUR
Robert Barnes4
3/5
-
9 589 EUR
William Hancock5
3/3
3/4
9 658 EUR
Barden Gale6
1/2
Marc de Chassey7
2/2 2/3
Karim Habra
3/5
Daniel Ward
0/5
Alastair Bell9
2/2
Christopher Zeuner10
3/3
8
2 842 EUR
-
2 911 EUR 1/1
9 589 EUR 12 500 EUR
2/3
8 151 EUR 4 349 EUR
Totale brutobezoldiging
425 000 EUR
1. Waaronder een tegemoetkoming in de leasingkosten voor een wagen. 2. Handelend als vertegenwoordiger van de bvba Arsema. 3. Ontslagnemend op 27 maart 2009. 4. T er vervanging van de heer Malcolm Le May. 5. Ontslagnemend op 20 oktober 2009.
6. Ter vervanging van de heer William Hancock. 7. Ontslagnemend op 27 maart 2009. 8. Ter vervanging van de heer Marc de Chassey. 9. Ontslagnemend op 26 augustus 2009. 10. T er vervanging van de heer Alastair Bell.
IV. BEZOLDIGING VAN HET UITVOEREND MANAGEMENT
Het totale bedrag van de bezoldigingen en andere voordelen die werden toegekend aan het uitvoe rend management van Immobel (7 personen in totaal) bedroeg 2.444.450 EUR in 2009 en bestaat uit: Vaste bezoldigingen
1 790 711 EUR
Variabele bezoldigingen
512 619 EUR
Andere voordelen
141 120 EUR
Het bedrag van de bezoldigingen en andere voordelen die werden toegekend aan de Gedelegeerd Bestuurder Gaëtan Piret bvba, vertegenwoordigd door Dhr. Gaëtan Piret, beloopt 754.859 EUR voor 2009, en bestaat uit 384.859 EUR (vaste bezoldiging) en 370.000 EUR als variabele bezoldiging. 15
Immobel
jaarverslag 2009
V. BELANGRIJKSTE CONTRACTUELE BEPALINGEN IN VERBAND MET DE AANWERVING EN HET VERTREK VAN DE LEDEN VAN HET UITVOEREND COMITE
II. Toelichting bij de maatregelen die de Vennootschap nam in het kader van de richtlijn betreffende handel met voorkennis en marktmanipulatie
1. Aanwerving
De procedure werd in 2009 niet toegepast.
De Leden van het uitvoerend Comité leveren hun prestaties voor de Vennootschap op basis van een arbeidsovereenkomst of een dienstverlenings overeenkomst. Deze overeenkomsten stemmen overeen met de overeenkomsten die andere beursgenoteerde vennootschapen gewoonlijk sluiten met hun uitvoerend management. 2. Vertrek
Voor de verbreking van de arbeidsovereenkomst van een lid van het uitvoerend Comité en de ver goeding die Immobel hem zou verschuldigd zijn, gelden de vigerende wetten en de regels van de rechtspraak terzake. De vergoeding die de Groep Immobel eventueel aan een lid van het uit voerend Comité verschuldigd is bij de verbreking van zijn dienstverleningscontract is afhankelijk van de voorwaarden van de betrokken overeen komst, en kan maximaal gelijk zijn aan 24 maan den bezoldiging, desgevallend verhoogd met een deel van de variabele bezoldiging van het lid van het uitvoerend Comité die gekoppeld is aan de resultaten van Immobel.
ANDERE GOVERNANCE AANGELEGENHEDEN I. Transacties en andere contractuele relaties tussen de Vennootschap, de verbonden vennootschappen inbegrepen, en de Bestuurders, leden van het uitvoerend comité en van het personeel
In 2009 vond tussen de Groep Immobel en de Bestuurders, Leden van het uitvoerend Comité et van het personneel, geen enkele transactie plaats waarop deze procedure werd toegepast, zoals ze beschreven staat in het Corporate Governance Charter van de Vennootschap.
16
STRUCTUUR VAN HET AANDEELHOUDERSCHAP (per 30 oktober 2009) In uitvoering van artikel 29 van de wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aande len zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt, werd Immobel door vol gende Aandeelhouders op de hoogte gebracht dat zij volgende deelneming hadden in het kapi taal van Immobel: J ER Audrey S.à.r.l., met maatschappelijke zetel rue Notre Dame 15, te L-2240 Luxembourg: 1.258.565 stemrechten, of 30,53 % van het totaal aantal aandelen, C apfi Delen Asset Management NV (collectief beleggingsorganisme), met maatschappelijke zetel Jan Van Rijswijcklaan 178 te 2020 Antwer pen: 208.516 stemrechten, of 5,06 % van het totaal aantal aandelen, K BC Verzekeringen NV (dochtermaatschap pij van KBC Groep NV) en Fidea NV (doch termaatschappij van KBC Verzekeringen NV) hebben respectievelijk 71.275 stemrechten, of 1,73 % van het totaal aantal aandelen, en 142.413 stemrechten, of 3,46 % van het aan tal aandelen, dit wil zeggen samen 213.688 stemrechten, of 5,18 % van het totaal aantal aandelen. De maatschappelijke zetel van KBC Verzekeringen NV is gelegen Prof. Roger Van Overstraetenplein 2, te 3000 Leuven en de maatschappelijke zetel van Fidea NV is geves tigd Van Eycklei 14, in 2018 Antwerpen.
WESTSIDE VILLAGE - Fase II (Groothertogdom Luxemburg) Assar Architects
17
Immobel
jaarverslag 2009
Evolutie van de vastgoedmarkt Vastgoedmarkt: tendensen 2009 en vooruitzichten 2010 1 I. Brussel
Globale leegstandsgraad van in Brussel.
Openbare sector
Zowel de Brusselse kantoorhuurmarkt als de investeringsmarkt hadden in 2009 te lijden onder de crisis. Het vierde kwartaal was anderzijds zeer actief, wat de historisch lage opname tijdens de eerste drie kwartalen van het jaar gedeeltelijk goedmaakte. De algemene leegstandsgraad steeg tot 11,2 %, mede als gevolg van het hoge volume van speculatieve opleveringen. De faciale huurprijzen bleven stabiel maar de kloof met de economische huurprijzen vergrootte. Het volume van investeringen in commercieel vastgoed bereikte een dieptepunt tijdens de eerste jaarhelft en kreeg in het derde kwartaal wat meer vaart en opnieuw in het vierde. De Duitse investeerders zijn terug op de Brusselse investeringsmarkt, naast de Belgische fondsen en verzekeringsmaatschappijen.
De grootste transacties door de administraties omvatten twee aankopen voor eigen gebruik in het Pentagon door de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (43.000 m² - Forum) en een renovatie door CBRE Investors gekocht door de Hogeschool-Universiteit Brussel (17.000 m² ’t Serclaes). De SPF Politique Scientifique / FOD Wetenschapsbeleid huurde 12.700 m² in het gerenoveerde Platinum gebouw in de Louiza wijk. De opname door de Europese Instellingen lag in 2009 laag. De enige transactie was voor rekening van het Europese Parlement dat via een erfpacht 7.500 m² opnam in de Belliardstraat 73 in de Leopoldwijk. De Europese Instellingen hebben op korte termijn nog steeds een vraag naar grote oppervlaktes voor in totaal tussen 70.000 à 90.000 m².
HUURMARKT
Privésector
Kerncijfers
De opname door ondernemingen was verantwoordelijk voor 70 % van de totale opname en werd gegenereerd door herstructureringen, hergroeperingen, fusies en overnames alsook door het verhuizen naar nieuwe en meer efficiënte ruimtes eerder dan een gevolg te zijn van de groei van de bedrijven. De vraag naar kantoorruimte werd ook gestuwd door de groeiende nood/ wens om dichtbij belangrijke knooppunten van openbaar vervoer gelegen te zijn. De opname door de privésector werd in 2009 gedomineerd door de voorverhuring van 75.000 m² aan Suez in de Noordwijk om er zijn diensten te hergroeperen. De projecten North Light (35.000 m²) en Pole Star (40.000 m²), ontwikkelingen door Fortis Real Estate, zullen respectievelijk in 2011 en 2013 afgewerkt zijn. De op één na grootste transactie was er ook één door de energiesector, nl. door Distrigaz dat 7.000 m² in huur nam in het gerenoveerde gebouw Guim’Art.
De totale opname in Brussel bedroeg voor 2009 411.000 m², hetzij 13 % minder dan in 2008 en 23 % minder vergeleken met het gemiddelde van vijf jaar. De eerste drie kwartalen van 2009 waren historisch laag maar het vierde kwartaal was alleen verantwoordelijk voor meer dan de helft van het jaartotaal (231.000 m² of 56 % van het jaartotaal), omdat in de tweede helft van december enkele grote transacties werden afgesloten met de administraties en onderne mingen. Het grote speculatieve toekomstige aanbod, vooral in het CBD2, gecombineerd met een relatief bescheiden opname, zorgde voor een stijging van de leegstandsgraad in Brussel naar een algemeen niveau van 11,2 %. De faci ale tophuurprijzen bleven stabiel behalve in het Pentagon en de Leopoldwijk waar ze met 4 % daalden, maar de kloof met de economische huurprijzen werd groter. 1. Bron: Jones Lang LaSalle. 2. C BD: Noordwijk, Brussel Centrum, Leopoldwijk en Louizawijk.
18
Immobel
evolutie van de vastgoedmarkt
Leegstand en aanbod
Vooruitzichten
Door het groot aantal speculatieve opleve ringen en de relatief bescheiden opname van bestaande gebouwen steeg de leegstand van 9,2 % (4de kwartaal 2008) tot 11,2 % (4de kwar taal 2009). In 2009 werd 360.000 m² opgeleverd, waarvan 253.000 m² speculatief. Het CBD noteert een leegstandsgraad van 7,8 % (een jaar gele den 5,3 %) en buiten het CBD 17, 6 % (vorig jaar 16,2 %).
In 2010 zal het nieuwe aanbod dalen (298.000 m² waarvan de helft al voorverhuurd is) en in 2011 zal het een historische laag volume bereiken (150.000 m² waarvan 80 % reeds voorverhuurd). Het speculatieve aanbod in het CBD zal in 2010 vergeleken met het volume van 2009 substanti eel lager liggen, wat de groei van de leegstand een halt toe zal roepen (vooral in het Pentagon, de Noordwijk en de Leopoldwijk) zodat de huur prijzen in 2010 opnieuw kunnen stabiliseren.
Huurprijzen
De faciale huurprijzen bleven relatief stabiel maar de kloof met de economische huurprijzen werd groter als gevolg van de lange huurvrije periodes en de andere incentives die werden gegeven. De faciale tophuurprijzen werden voor het Pentagon en de Leopoldwijk op jaarbasis met 4 % vermin derd tot 215 EUR/m²/jaar en 265 EUR/m²/jaar en bleven in de andere wijken ongewijzigd.
In 2010 zal de opname door de privésector nog steeds gedreven worden door herstructurerin gen, fusies, overnames en hergroeperingen. De Europese instellingen zullen ongetwijfeld blijven groeien en zullen tijdens het jaar waarschijnlijk een aantal belangrijke contracten aangaan. We kunnen ook aannemen dat milieucriteria voor elk type gebruiker ook meer en meer van belang zul len zijn bij de beslissing om een bepaald gebouw al dan niet in gebruik te nemen.
“
De Belgische vastgoedmarkt werd in 2009 door de financiële crisis flink door elkaar geschud, maar de fundamenten ervan blijven onaangetast. Vincent H. QUERTON, International Director Managing Director Belux JONES LANG LASALLE
19
”
Immobel
jaarverslag 2009
Het investeringsvolume van 2009 daalde met 51 % vergeleken met 2008 en zelfs met ongeveer 70 % vergeleken met de recordjaren van 2006 en 2007.
INVESTERINGSMARKT
Investeerderstype
In 2009 lag het algemene vastgoedinvesterings volume1 in België laag (1,46 miljard EUR), ondanks een heropleving tijdens de tweede jaarhelft. Het vierde kwartaal was verantwoordelijk voor de helft van het jaartotaal. Het investeringsvolume van 2009 daalde met 51 % vergeleken met 2008 en zelfs met ongeveer 70 % vergeleken met de recordjaren van 2006 (4,5 miljard EUR) en 2007 (4,9 miljard EUR). Het investeringsvolume op de Brus selse markt alleen bereikte in 2009 682 MEUR, een daling van 60 % ten opzichte van 2008.
De analyse naar het type investeerders toont voor 2009 een recordvolume voor binnenlandse inves teerders die 72 % van het Belgische volume inne men. De lokale verzekeringsmaatschappijen waren de belangrijkste investeerders van 2009.
De reden voor dit lage volume is het gebrek aan krediet verleend door de banken en het algemene tekort aan liquiditeit. Als gevolg van de financiële crisis en het huidige economische klimaat vermijden de banken risico’s. Investeer ders die afhankelijk zijn van leningen zijn niet meer actief op de markt van vandaag en anderen wachten tot de markt duidelijk het laagste punt heeft bereikt. Institutionele investeerders kijken vooral naar gebouwen met lange termijn huur contracten (9 jaar of meer). Investeringsproduc ten die overeenstemmen met deze criteria zijn echter zeldzaam omdat de eigenaars van deze producten niet geneigd zijn om te verkopen. De verkoop van speculatieve projecten met een huurgarantie is in de huidige markt echter bijna compleet onmogelijk en de markt voor standaard producten met typische 3/6/9 huurcontracten moet zich nog herstellen.
Tijdens de tweede helft van het jaar kwamen de Duitse investeerders terug op de Belgische markt met 24 % van het jaartotaal. Een opmerkelijke transactie voor België was de eerste aankoop door een Duits gesloten fonds. Dit fonds, Signa, kocht het Sirius gebouw aan, dat voorverhuurd is aan Mobistar met een 15-jarig huurcontract en gelegen is in de gedecentraliseerde zone van Brussel, voor het bedrag van 70 MEUR. Andere Duitse investeringen zijn de aankoop door Realis van het gebouw De Kleetlaan 2 – verhuurd aan E&Y (15 jaar) en de aankoop door IVG van het gebouw Guimard 7 tijdens het derde kwartaal. De grootste transactie was de aankoop van het winkelcentrum K in Kortrijk door Union Invest voor ongeveer 200 MEUR en de aankoop van Forum door de Belgische Kamer van Volksverte genwoordigers voor ongeveer 140 MEUR.
“
AG Insurance (Fortis Real Estate) nam het leeu wendeel van het investeringsvolume voor zijn rekening met transacties in de kantoor-, industrieen retailsector. Axa Insurance Belgium, Integrale en Nateus waren eveneens verantwoordelijk voor een aantal opmerkelijke transacties.
De verkoop van het project Forum aan de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers was veruit de grootste verkoop van een kantoorgebouw in 2009. De transactie omvat meer dan 43.000 m², verdeeld over drie fasen. Antoine BRUSSELMANS, Partner and Head of Office Agency CUSHMAN & WAKEFIELD
20
”
Immobel
evolutie van de vastgoedmarkt
A12 Antwerpen E19 Antwerpen
Rand Ring Zaventem
Evolutie van de kantooropname in Brussel per sector 500 000
E40 Gent
E40 Liège
CBD Noordwijk Brussel Centrum Leopoldwijk Brussel Zuid Louizawijk Gedecentra- liseerd
E411 Luxemburg
400 000 300 000 200 000 100 000 0
05
06
07
08
Belgische administraties Europese Unie
Rendementen
Toprendementen voor kantoren zijn over heel Europa vooral in 2008 naar boven herzien. Tij dens de tweede helft van 2009 bleven de ren dementen redelijk stabiel in Brussel en begon nen ze zelfs opnieuw wat te dalen in Londen, Parijs en sommige Duitse steden. In het Brus selse CBD stegen de rendementen in 2009 op een jaar tijd met tussen 25 en 35 basispunten, een kleinere stijging vergeleken met het jaar ervoor. Vooruitzichten
We kunnen aannemen dat het investeringsvolume in 2010 hoger zal liggen dan in 2009. Gebouwen met lange termijn huurcontracten zullen in 2010 gegeerd blijven als investeringsproduct. We voorzien geen belangrijke waardecorrecties voor gebouwen met een (resterend) huurcontract van ten minste 6 jaar. Toch blijft het belangrijk om de huurmarkt in de gaten te houden omdat de huur prijzen onder druk staan.
09
05
06
07
08
09
05
06
De belangrijkste actieve investeerders zullen de Duitse zijn. Zij keken eerst naar de markten die hoge prijscorrecties zagen (Londen en Parijs) maar zijn nu ook op zoek naar opportuniteiten in andere Europese markten, inclusief België. Ook verzekeringsmaatschappijen zullen actief blijven. Het is niet uitgesloten dat banken gebouwen die ze zelf gebruiken op de markt zullen brengen via ”sale & lease back”. Tot nu toe waren er geen gedwongen verkopen maar dit zou in 2010 kun nen veranderen, vooral voor gebouwen die wer den overgefinancierd en die te kampen hebben met een hoge leegstand. Dit is vooral het geval voor buitenlandse investeerders.
1. Het investeringsvolume omvat investeringen, aankopen voor eigen gebruik en voor herontwikkeling maar is exclu sief verkopen van grond.
21
07
08
09
05
06
Internationale administraties Bedrijven
07
08
09
Immobel
jaarverslag 2009
In 2009 daalde de opname door de privésector “slechts” met 17 %.
II. Waals Gewest De Waalse vastgoedmarkt concentreert zich rond drie grote steden. Luik beschikt over de grootste kantoorvoorraad met 440.000 m², gevolgd door Charleroi (300.000 m²) en Namen (260.000 m²). In 2009 lag de opname in Luik en Charleroi hoog dankzij grote transacties door de admi nistraties die een tegengewicht vormden voor de zwakke vraag vanuit de privésector in deze drie markten die daalde met 60 % vergeleken met 2008. In 2009 zag Luik (55.700 m²) de hoog ste opname van kantoorruimte, gevolgd door Namen (10.600 m²) en Charleroi (7.000 m²). Onder de grootste transacties waren de voor verhuring door de FOD Financiën (52.700 m²) in Luik, de inhuurname door Forem van 3.900 m² in Charleroi en de inhuurname door het Waals Gewest van 2.800 m² in het gebouw Parc de la Montagne en van 1.900 m² in het gebouw Prince de Liège in Namen. Gecombineerd met het feit dat er in 2009 geen opleveringen waren, brengt dit de leegstands graad in Namen op het lage niveau van 1,9 %, in Luik op 2,4 % en in Charleroi op bijna 1,0 %. Er is voor 2010 slechts één speculatief kantoorpro ject voorzien, namelijk het Namur Office Park E (4.200 m²). De huurprijzen bleven relatief stabiel vergele ken met 2008 en liggen het hoogst in Namen (137-161 EUR/m²/jaar voor nieuwe gebouwen), gevolgd door Luik (105–120 EUR/m²/jaar) en door Charleroi (100-115 EUR/m²/jaar). Het totale investeringsvolume in Wallonië in 2009 (90 MEUR) lag laag en betrof vooral retailen kantoorvastgoed. De grootste transacties waren de aankoop van een baanwinkelporte feuille (34,6 MEUR) door Retail Estates en de aankoop van het kantoorgebouw Portes de l’Europe (18 MEUR) in Nijvel door Integrale.
III. Vlaams Gewest De grootste vastgoedmarkten in Vlaanderen zijn Antwerpen (1,9 miljoen m²), Gent (1,3 miljoen m²),
22
Leuven (0,6 miljoen m²) en Mechelen ( 0,3 mil joen m²). De algemene opname in Antwerpen is vorig jaar met 30 % gedaald. Maar in 2008 kreeg de opname nog een boost door grote transacties met de openbare sector. In 2009 daalde de opname door de privésector “slechts” met 17 %. De grootste transacties in Antwerpen omvatten de inhuur name door Mercator Verzekeringen (13.600 m²) en Arcadis Gedas (4.500 m²) in het nieuw gebouwde kantorenpark City Link gelegen aan de Antwerpse ring. Andere opmerkelijke transacties in Vlaande ren zijn de opname van 24.000 m² (MG Tower) in Gent door KBC en de hergroepering van Kraft Foods Belgium in Mechelen op 6.200 m². Het aantal speculatieve opleveringen (55.000 m²) lag in Antwerpen in 2009 hoog, maar de leegstandsgraad steeg slechts licht van 9,9 % tot 11,1 % op jaarbasis, dit ten gevolge de hoge opname in het City Link project. De speculatieve pijplijn voor 2010 is bescheiden met enkel 10.000 m², wat de leegstandsgraad naar beneden zou moeten halen. De tophuurprijzen bleven tijdens het jaar onveranderd met een tophuur in het cen trum (144 MEUR/m²/jaar) gevolgd door de ring (136 MEUR/m²/jaar), de periferie (125 MEUR/m²/ jaar) en de haven (100 MEUR/m²/jaar). De investeringsactiviteit in Vlaanderen (exclu sief de Brusselse periferie), noteerde een kleine daling vergeleken met vorig jaar en kwam op een niveau van 640 MEUR wat 10 % minder is dan in 2008. De grootste transactie was de verkoop van het winkelcentrum K in Kortrijk door Forum Invest aan Union Invest voor ongeveer 200 MEUR. AG Insurance (Fortis Real Estate) kocht in Gent het gemengde project Gent Zuid (retail/kantoren/ residentieel) voor ongeveer 55 MEUR van ING Real Estate en in Kontich het Carrefour Distribu tion Centre van Redevco voor ongeveer 49 MEUR. De grootste deals op de Antwerpse kantoormarkt waren de aankoop door Nateus van het Noord ster gebouw gelegen aan de Noorderlaan / Italië lei voor ongeveer 40 MEUR en Banimmo verkocht Atlantic House aan een gesloten fonds genaamd Atlantic Certificates voor ongeveer 31 MEUR.
Immobel
evolutie van de vastgoedmarkt
De residentiële vastgoedmarkt in 20091 De financiële crisis van 2008 had tijdens een groot deel van 2009 een zware weerslag op de vastgoedmarkt.
o mdat de banken hogere eisen gingen stellen voor de toekenning van hypothecaire kredie ten,
Toch is het een belangrijk gegeven dat de cri sis in België niet in de vastgoedsector ontstond. Ze had daarentegen wel invloed op onze mark ten.
g ezien de betrekkelijke werkonzekerheid.
In Brussel was de impact van de crisis vooral in de eerste vijf maanden van het jaar te voelen. Het verkoopvolume slonk met 25 % vergeleken met 2008. Vanaf juni was een geleidelijke ople ving merkbaar, die over de laatste zeven maan den het volume met 10 % optrok ten opzichte van 2008. Op de markten in de provincie en in de rand keerde het negatieve tij pas tegen het eind van het jaar. Een gevolg van deze situatie was dat een specifieke groep van nieuwe kopers, name lijk de 20- tot 30-jarigen, afwezig bleef of zich althans zeer discreet opstelde, naargelang van de markten. Eind 2008 hadden deze kopers al de neiging om hun beslissing uit te stellen, om verschillende redenen en dan vooral:
Onbesliste stedelingen die absoluut een woning moeten kopen keren vaak terug naar de rand. Het dure en tijdrovende pendelen nemen ze er dan maar bij. Daaruit blijkt dat de stadscentra dringend professioneel woningen moeten ont wikkelen die betaalbaar zijn voor gemiddelde inkomens. De aanwezigheid van “kleine beleggers” in woningen, bevestigde zich in 2009. Dit zal wel licht niet veranderen in 2010, ook al was het beursjaar 2009 een stuk gunstiger dan 2008. Er moet dus echt op korte termijn van wal gesto ken worden met de bouw van zogenoemde “gemiddelde” woningen, die ook inspelen op de nieuwe uitdagingen inzake het milieu.
1. Met dank aan de heer Serge Fraeijs de Veubeke (Consor tium Immobilier Général) en aan de heer Eric Verlinden (Trevi).
MERCELIS (Brussel / Elsene) - Conix Architects
23
Vanaf juni was een geleidelijke opleving merkbaar, die over de laatste zeven maanden het volume met 10 % optrok ten opzichte van 2008.
Immobel
jaarverslag 2009
Duurzame ontwikkeling Duurzame ontwikkeling is een belangrijke groeivector voor Immobel. Duurzame ontwikkeling en de zorg voor het milieu in het algemeen behoren tot de belangrijkste factoren van de huidige structurele veranderingen op de markt van de vastgoedpromotie. Vandaag zet Immobel al haar middelen en knowhow in om deze uitdaging aan te gaan, om zowel aan de openbare als de privé-sector, kantoren en woningen te kunnen aanbieden die beantwoorden aan de nieuwe milieunormen en -vereisten. Een kenmerk in heel deze evolutie is dat de vraag kwalitatief verandert. Zowel bedrijven als openbare besturen worden zich alsmaar sterker bewust van hun milieuverantwoordelijkheid. Ze stellen vast dat ze met de optimalisering van de werkruimtes tegelijk hun ecologische voetafdruk kunnen verkleinen, de werkomgeving van hun medewerkers kunnen verbeteren en de kosten voor de huur en de exploitatie van de gebouwen die ze betrekken, kunnen drukken. Een gevolg van deze evolutie is natuurlijk dat oude gebouwen afgeschreven zullen worden, dat er naar nieuwe gebouwen uitgekeken wordt en dat de vrijgekomen gebouwen gerenoveerd worden volgens de nieuwe normen. De projec ten die Immobel ontwikkelt kaderen ook in deze dynamiek en dragen bij tot de herontwikkeling
“
Het project Forum – 43.000 m² bovengronds – is een toonbeeld op het gebied van vastgoedontwikkeling met oog voor de stedelijke omgeving en in een optiek van geavanceerd duurzaam bouwen. Philippe VERDUSSEN, Architect - ARCHI 2000
”
24
van verouderde sites. Zo draagt Immobel bij aan de nieuwe dynamisering van de vervallen stads wijken. Om de energieprestaties van zowel kantoren als woningen duidelijk te bepalen en te program meren, werden zogenoemde EPB-rekenmodules uitgewerkt die nu duidelijk vastliggen. Tevens zijn de minimale waarden ook in regels gegoten, in Vlaanderen sinds 2006 en in Brussel sinds 2008. Wallonië zou moeten volgen vanaf 1 mei 2010. Deze waarden garanderen de kwaliteiten inzake energie en comfort van de gebouwen die op de markt komen. Immobel ziet waakzaam toe op de milieukwali teiten van haar projecten. In dat kader maakt ze gebruik van het ‘’Green Building Brussels’’ referentiesysteem van het BIM, en van de VALI DEO- en BREEAM-certificaties, ‘’International Office 2009 Environmental and Sustainability Standard’’. Deze referentiesystemen houden rekening met de vestiging van het gebouw in zijn stedelijke omgeving, de milieugerichte keuzes van de materialen en hun toepassing, het milieu vriendelijke gebruik van water en regenwater, het energieverbruik en het afvalbeheer. Ze hechten ook veel belang aan het welzijn van de bewoners, het visueel comfort, het daglicht, de afstelling van de temperatuur- en de klimaatregeling, de luchtkwaliteit en het akoestische comfort. Immobel loopt onder andere met haar studiepro gramma ‘’ZERO ENERGY BUILDING’’ vooruit op het ambitieuze beleid dat de Europese Raad en het Europees Parlement uitstippelden en dat bepaalt dat het energieverbruik van bijna alle nieuwe gebouwen tegen 2020 quasi op nul moet staan.
Vastgoed ontwikkeling KANTOREN
RESIDENTIËLE ONTWIKKELING
voor zowat
voor zowat
(waarvan 50.000 m2 grondsreserve)
VERKAVELING bijna
(+ 94 ha onder optie)
25
Kantoren
FORUM (Stad Brussel) - Archi 2000
Immobel
jaarverslag 2009
Kantoren Markante feiten In 2009 verkocht Immobel alle zakelijke rechten van haar project Portes de l’Europe Blok P in Nijvel (8.600 m²) aan de groep Integrale, en het project Forum (43.000 m²), in de onmiddellijke nabijheid van het Federaal Parlement, in de blok die gevormd wordt door de Leuvenseweg, de Parlementstraat, de IJzerenkruisstraat en de Drukpersstraat – aan de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers. Ze sloot ook grote huurcontracten af:
• 1.118 m² werd verhuurd aan de Regie der Gebouwen, voor rekening van de FOD Jus titie, in het gebouw Portes de l’Europe – Blok P in Nijvel (huurcontract van 9 jaar), • In het project Tournai/Château-Rempart, werd 4.291 m² verhuurd aan de Regie der Gebouwen, voor rekening van de FOD Financiën (huurcontract van 18 jaar), • In het project WestSide Village – Fase II in Capellen – Mamer in het Groothertogdom Luxemburg werd een eerste huurcontract gesloten voor een oppervlakte van 443 m², n het contract voor de huur van 5.400 m² aan de Regie der Gebouwen voor rekening e van de Politie, in het gebouw Portes de l’Europe – Blok P in Nijvel, werd verlengd van 9 tot 18 jaar. ot slot startte, werkte verder aan en/of voltooide de Groep Immobel, alleen, de bouw T projecten Forum – Fase I, Mercelis, Tournai/Château-Rempart, WestSide Village – Fase II en, in partnerschap, de projecten South City en Espace Midi. Ook liepen de werken voor de asbestverwijdering van Belair verder (vroeger bekend onder de naam Rijks Administratief Centrum).
Locaties Belair > Stad Brussel 1 Boulevard Melot > Namen 2 Brusselstower > Stad Brussel 3 Espace Midi - Blok D > Brussel 4 (Sint-Gillis) Esplanade Émeraude > Brussel 5 (Schaarbeek) Etterbeek Offices > Brussel 6 (Etterbeek) Forum > Stad Brussel 7 > Nivelles 8 Portes de l’Europe - Blok P 9 South City Office > Brussel & Hotel - Blok C (Sint-Gillis) Tournai/ > Doornik 10 Château-Rempart Transpolis > Zaventem 11 Universalis Park > Brussel 12 (Elsene) WestSide Village > Groothertogdom 13 Fase II Luxemburg
3 1 4 9
11 10
8 2
13
28
7 12
5 6
Immobel
kantoren
Kantoorprojecten waarvan de bouw in 2009 werd gestart, liep verder of werd voltooid… FORUM Dit grootscheepse project van meer dan 43.000 m2 kantoren ligt in de onmiddellijke nabijheid Stad Brussel van het Federaal Parlement, in de blok die gevormd wordt door de Parlementstraat, de IJzeren kruisstraat, de Drukpersstraat en de Leuvenseweg. Het bestaat uit drie fasen: Een eerste nieuw kantoorgebouw zal in de loop van het eerste trimester van 2010 ter beschik king gesteld worden. Een tweede nieuw gebouw van kantoren en “casco” volumes, die de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers zelf zal inrichten, wordt in de eerste helft van 2013 ter beschikking gesteld. Deze twee gebouwen maken gebruik van de modernste en best presterende technieken, onder meer ten opzichte van de vereisten op het gebied van duurzame ontwikkeling. De derde fase omvat de terbeschikkingstelling, in de huidige staat en na asbestverwijdering, van het gebouw aan de Leuvenseweg en Parlementstraat. Dit is gepland voor midden 2011. In 2009 liepen de bouwwerken in fase I verder en werd de vergunning voor fase II bekomen. In december 2009 werd het hele project verkocht aan de Belgische Kamer van Volksvertegen woordigers. Portes DE L’EUROPE Met de verhuring van meer dan 1.100 m² aan de FOD Justitie, is dit kantoorgebouw van 8.600 BLOK P m², naar een ontwerp van architectenbureau Samyn & Partners, nu volledig verhuurd. Tevens Nijvel verkreeg Immobel ook de verlenging van het huurcontract van 9 tot 18 jaar, voor 5.400 m² die verhuurd zijn aan de Regie der Gebouwen, voor rekening van de Politie, in het gebouw Portes de l’Europe – Blok P in Nijvel. Vervolgens werd het goed overgedragen aan dochterondernemingen van de institutionele belegger Integrale. De authentieke akten werden in juli en augustus 2009 getekend.
“
Integrale gvk heeft alle zakelijke rechten overgenomen op het project Portes de l’Europe – Blok P, dat Immobel in Nijvel ontwikkelt. Deze overname strookt volledig met de strategie van Integrale, omdat het gaat om een kantoorgebouw van kwaliteit dat volledig verhuurd is aan huurders van eerste rang, met huurcontracten op lange termijn. Diego AQUILINA, Directeur général - INTEGRALE
29
Immobel
jaarverslag 2009
...die momenteel op de markt zijn ESPACE MIDI De vennootschap Espace Midi (20 % in handen van Immobel) kreeg de stedenbouwkundige ver BLOK D gunning voor de uitvoering van 6.400 m² kantoren en 2.830 m² woongelegenheid. De werken Brussel (Sint-Gillis) startten in maart 2009. Er lopen momenteel onderhandelingen voor de verhuur van de volledige kantooroppervlakte. SOUTH CITY OFFICE Immobel (participatie van 10 %) voert een gemengd project uit dat bestaat uit 30.723 m² kantoren & HOTEL - BLOK C en een hotel van 142 kamers (6.900 m²). De bouwwerken gingen begin 2008 van start. Smals Brussel (Sint-Gillis) huurde 13.000 m² kantoorruimte (huurcontract van 27 jaar) en het hotel is verhuurd aan Residor Park Inn. Er zijn onderhandelingen gaande voor de verhuring van het saldo van de kantoren. TOURNAI/CHÂTEAU- Immobel werkte verder aan de bouw en voltooide de werken in fase 1A van dit project in het cen REMPART - FASE 1A trum van Doornik. Het betreft meer dan 13.000 m² kantoren in totaal. Doornik Deze fase 1A, van 4.300 m² kantoren, werd volledig verhuurd aan de Regie der Gebouwen, voor rekening van de FOD Financiën, in het kader van een huurcontract van 18 jaar vast. TOURNAI/CHÂTEAU- De werken in deze tweede fase van 3.600 m² begonnen in 2009. Ook de commercialisering REMPART - FASE 1B loopt. Doornik WESTSIDE VILLAGE FASE II Groothertogdom Luxemburg
De bouw van de tweede fase van 3 gebouwen werd, zoals gepland, voltooid in februari 2010. Het project vertegenwoordigt een oppervlakte van 11.670 m² kantoren. In december 2009 werd een eerste huurcontract voor 443 m² gesloten. De commercialisering voor het resterende gedeelte loopt, op een markt die veel moeilijker geworden is.
TOURNAI/CHÂTEAU-REMPART (Doornik) Yellowstone
ESPACE MIDI - BLOK D (Brussel / Sint-Gillis) A.2R.C (Michel Verliefden)
30
Immobel
kantoren
Participatie %
Bovengrondse oppervlakte (m²)
Aandeel van IMMOBEL m²
Ter beschikking op
Stand van zaken commercialisering (m² bovengronds)
Belangrijkste kantoorprojecten waarvan de bouw startte, liep of werd voltooid in de loop van 2009, en die momenteel op de markt zijn Forum
Stad Brussel
100 %
43 053
43 053
Portes de l’Europe Blok P Espace Midi Blok D South City Office
Nijvel
100 %
8 600
Brussel (Sint-Gillis)
20 %
Brussel (Sint-Gillis)
& Hotel - Blok C
Brussel (Sint-Gillis)
Tournai/ChâteauRempart, Fase 1A Tournai/ChâteauRempart, Fase 1B WestSide Village Fase II (A, B, C) TotAal
Overgedragen
8 600
04/2010: Fase I, 06/2013: Fase II, 06/2011: Fase III 04/2002
6 418
1 284
02/2011
Lopende
10 %
30 723
3 072
13 106 m² kantoren voorverhuurd 17 617 m² Lopende
10 %
6 896
690
13 106 m² opgeleverd, 17 617 m²: 11/2010 half-2011
Doornik
100 %
4 291
4 291
11/2009
Doornik
100 %
3 557
3 557
02/2011
100 % verhuurd aan de Regie der Gebouwen Lopende
Groothertogdom Luxemburg
100 %
11 667
11 667
01/2010
115 205
76 214
WESTSIDE VILLAGE - Fase II (Groothertogdom Luxemburg) Assar Architects
31
Overgedragen
Hotel verhuurd
443 m² verhuurd saldo: Lopende
BELAIR (Stad Brussel) Studio Arne Quinze - Jaspers, Eyers & Partners - Archi 2000
32
Immobel
kantoren
Projecten ter studie BELAIR (vroeger RIJKS ADMINISTRATIEF CENTRUM) Stad Brussel
Immobel ontwikkelt deze site in partnerschap (40 %). De vergunningen voor de renovatie van de gebouwen DF (kantoren: 62.370 m² en openbare uitrusting: 8.000 m²) en C (woongelegenheid: 7.500 m² en kantoren: 9.500 m²), werden in 2009 afgeleverd. Daarnaast zal de Stad Brussel een Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) opstellen, op basis van de aanbevelingen van het richtschema.
BOULEVARD MELOT Op 29 januari 2007 verwierf de Groep Immobel de site aan de Boulevard Melot 12 (tegenover het Namen station van Namen) voor de uitvoering van een woon- en/of kantoorproject van nagenoeg 8.000 m². Het project wordt momenteel bestudeerd. BRUSSELSTOWER Met een partner (50 %) heeft Immobel een stedenbouwkundige vergunning bekomen houdende Stad Brussel wijziging van het huidige bouwvolume naar een gebouw van 24 verdiepingen. Het grootste deel van de werken voor de asbestverwijdering werd in 2008 afgerond en de nieuwe vergunning die eind 2006 werd aangevraagd, werd in april 2009 afgeleverd. Ze omvat een oppervlakte van nage noeg 60.000 m² kantoren. ETTERBEEK OFFICES Dit kantoorproject heette vroeger Justus Lipsius II en wordt met een partner (50 %) ontwikkeld. Er Brussel (Etterbeek) werd een nieuwe inplanting bestudeerd om de Etterbeeksesteenweg te kunnen verbreden. De stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van ongeveer 10.000 m² kantoren werd afge leverd. UNIVERSALIS PARK In september 2007 kocht Immobel in partnerschap (50 %) twee percelen grond (85.000 m²) van de Brussel (Elsene) ULB op de “La Plaine” Campus in Elsene, voor een gemengd project van kantoren en wonin gen. In juni 2008 gaf de vennootschap Universalis Park haar goedkeuring op het Masterplan van het hele project, dat architectenbureau Art & Build had opgemaakt. Het voorontwerp van een eerste fase woningen (112 eenheden, ongeveer 10.000 m²) is in de maak en de vergunningen zouden in 2010 moeten aangevraagd worden.
“
Op het gebied van conceptuele architectuur is het grootste risico te leven zonder risico’s. Arne QUINZE, Visionair - SAQ
33
”
Immobel
jaarverslag 2009
Grondreserve ESPLANADE ÉMERAUDE Immobel, legde, in partnerschap, een stedenbouwkundig project voor op de site Reyers/Kolonel Brussel (Schaarbeek) Bourg. Het project voorziet de herinrichting van de hele zone Kolonel Bourgstraat/Reyerslaan, met: de aanleg van een esplanade aan het eind van de Kolonel Bourgstraat, van een “park-and-ride” parking onder deze esplanade, van nieuwe toegangswegen naar de RTBF en naar de parkeer garages van de aanpalende gebouwen, een wijziging van de afrit van de snelweg, een uitbrei ding van de bestaande Blok B (MCM-Agoria) en de ontwikkeling van Blok C, het laatste kantoor gebouw dat langs de Reyerslaan nog moet opgetrokken worden. In het kader van twee aanvragen van een stedenbouwkundig en milieucertificaat liepen in 2007 en 2008 effectonderzoeken. Deze leidden tot de toekenning van de stedenbouwkundige certi ficaten in 2009. TRANSPOLIS Samen met Brussels Airport en Wilma Project Development bekijkt Immobel de mogelijkheid om Zaventem in de onmiddellijke nabijheid van Brussel Nationaal in Zaventem een kantoorcomplex op te trek ken onder de naam Transpolis.
SOUTH CITY OFFICE - BLOK C (Brussel / Sint-Gillis) - TV A.2R.C (Michel Verliefden) en Jaspers, Eyers & Partners
34
Immobel
kantoren
“
Het Universalis Park is zowel heel apart als paradoxaal, in een harmonieuze combinatie van overzichtelijkheid en beslotenheid, comfort & confrontatie; en in een samenstelsel van wetenschappelijk onderzoek, tertiaire activiteiten en woonplezier. Pierre LALLEMAND, Architect - ART & BUILD
UNIVERSALIS PARK (Brussel / Elsene) - Master Plan - Art & Build
35
”
TOURNAI/CHÂTEAU-REMPART (Doornik) Yellowstone
36
Fase 2 bijna afgewerkt Dit project van 13.500 m² kantoren in Doornik, in de onmiddellijke nabijheid van het station, is zeer vlot bereikbaar. Het werd in drie fasen ontworpen. De eerste fase (4.300 m²) werd opgeleverd en met een contract op lange termijn (18 jaar) verhuurd aan de Regie der Gebouwen, voor de huisvesting van de buitendiensten van de FOD Financiën. Een tweede fase (3.600 m²) wordt momenteel afgewerkt en zou het mogelijk moe ten maken om de belangrijkste diensten van de FOD Financiën te groeperen. Ook voor de derde fase heeft de Regie der Gebouwen belangstelling. Het zou de bedoeling zijn om de FOD Justitie nieuwe huisvesting te bieden voor hoven en rechtbanken van het huidige Justitiepaleis. De werken in deze fase zullen starten zodra de Raad van Ministers een principebeslissing zal genomen hebben.
Tournai/ Château-Rempart 37
38
Residentiële Ontwikkeling
39
MERCELIS (Brussel / Elsene) - Conix Architects
Immobel
jaarverslag 2009
Residentiële Ontwikkeling Markante feiten In 2009 startte, werkte verder aan en/of voltooide de Groep een aantal woonprojecten, zoals Boomkleverstuin, Crespel, Foncière du Parc, Martelaarsplein (Blok 7), Mercelis en Tuinen van Jette. In de loop van 2009 werden 62 appartementen en 8 huizen verkocht, vergeleken met 66 en 16 in 2008.
Locaties Albatross Village Bella Vita Boomkleverstuin Condorcet Crespel Esplanade 64 Foncière du Parc Forum Hôpital Français Ilot Saint-Roch Jolly Martelaarsplein Blok 7 Mercelis Tuinen van Jette
> Brussel 1 (Haren) > Waterloo 2 3 > Brussel (Sint-Lambrechts- Woluwe) > Charleroi 4 (Rues Tumelaire en du Parc) > Brussel 5 (Elsene) > Brussel 6 (Etterbeek) > Stad Brussel 7 > Stad Brussel 8 > Brussel 9 (Sint-AgathaBerchem) > Nijvel 10 11 > Brussel (Schaarbeek) > Stad Brussel 12 > Brussel (Elsene) > Brussel (Jette)
1 14 9 11 12
2
10
4
13 14
40
8
7 6
5
13
3
Immobel
residentiële ontwikkeling
Projecten in aanbouw of voltooid in 2009 BOOMKLEVERSTUIN Tijdens het voorbije boekjaar werd een derde fase van 13 ééngezinswoningen begonnen. Daar Brussel (Sint-Lambrechts- van zijn er 8 huizen verkocht. In 2009 werden ook 2 huizen van de fase II die in 2008 verkocht Woluwe) waren, opgeleverd. In 2009 werd een stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van een gebouw met 32 appar tementen aangevraagd. De werken zouden in 2010 moeten beginnen. CRESPEL De bouw van 32 appartementen, een ontwikkeling in partnerschap (50 %), ging in september Brussel (Elsene) 2008 van start. Het geheel werd in 2009 verkocht aan een privé-belegger. De werken lopen. FONCIÈRE DU PARC De bouwwerken begonnen midden 2007 en het hele project (in partnerschap 50 %) werd in Stad Brussel november 2007 voorverkocht. De werkzaamheden liepen in 2009 verder volgens plan en werden in november 2009 voltooid. Daar de koper in gebreke bleef, heeft de verkoop zich tot op heden niet kunnen concretiseren. JOLLY De bouw van 2 appartementsgebouwen met elk 4 wooneenheden startte in 2006. Deze ontwik Brussel (Schaarbeek) keling, in partnerschap (50 %), is een stedenbouwkundige last voor het kantoorproject Ellipse. De 3 appartementen die nog te koop waren, werden in 2009 verkocht. MARTELAARSPLEIN, De werken voor de gesloten ruwbouw liepen verder in 2009 en zouden in het eerste halfjaar van BLOK 7 2010 moeten aflopen. Stad Brussel MERCELIS De werken aan de bibliotheek en de kantoren werden op 1 februari 2009 beëindigd en de appar Brussel (Elsene) tementen werden in oktober 2009 afgewerkt. Naast de appartementen die in 2008 al verkocht waren (2), werden er nog eens 8 verkocht in 2009. Nu zijn er nog 3 te koop. TUINEN VAN JETTE Het betreft een grote gemengde ontwikkeling (ongeveer 1.000 wooningen) in partnerschap Brussel (Jette) (50 %). In 2009 gingen 18 appartementen van de hand. Op 31 december 2009 zijn er nog 32 appartementen te koop, gespreid over 5 gebouwen.
MARTELAARSPLEIN - BLOK 7 (Stad Brussel) - Fisco 88
41
Immobel
jaarverslag 2009
Participatie %
Eenheden
Belangrijkste woongebouwen of handelszaken in aanbouw of voltooid in 2009 (7 werven) Boomkleverstuin
Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe)
80 %
Crespel
Brussel (Elsene)
50 %
Foncière du Parc
Stad Brussel
Jolly
Brussel (Schaarbeek)
50 % 50 %
Martelaarsplein - Blok 7
Stad Brussel
Mercelis
Brussel (Elsene)
100 % 100 %
Tuinen van Jette
Brussel (Jette)
50 %
2 opgeleverde huizen en 13 huizen in aanbouw, waarvan 8 verkocht in 2009. 32 appartementen in aanbouw. Het geheel werd verkocht aan een belegger. 66 appartementen en 7 handelszaken voltooid eind 2009. De laatste 3 (op een totaal van 8 appartementen) werden in 2009 verkocht. Hotel van 44 kamers in aanbouw. 13 appartementen in aanbouw, voltooid eind 2009. 2 verkocht in 2008. 8 verkocht in 2009. Er blijven er nog 3 over. 18 appartementen verkocht in 2009. Er zijn er nog 32 te koop.
BELLA VITA (Waterloo) - TV “FCM Architects - Baudouin Courtens & Associés” - © Image Pixelar.be
42
Immobel
residentiële ontwikkeling
Projecten ter studie BELLA VITA Deze site van 14,9 ha (partnerschap 50 %), waarvan een aanzienlijk deel als architecturaal geheel Waterloo beschermd is, zal gerenoveerd worden tot gemengd multigeneratiecentrum voor de derde en de vierde leeftijd. Op het programma staan onder meer een medische of paramedische activiteit, een rusthuis, een rust- en verzorgingstehuis, een dienstenresidentie, een ontspanningscentrum, de ontwikkeling van residentiële woongelegenheid,… Tijdens het boekjaar liepen de studies verder. Begin 2010 wordt een stedenbouwkundige vergunning voor de hele site aangevraagd. Er zou zowat 50.000 m² gebouwd worden. ESPLANADE 64 Dit residentiële project van 4.500 m2 (partnerschap 25 %) is gelegen aan de Etterbeeksesteen Brussel (Etterbeek) weg, in het hart van de Europese wijk. In 2010 zal de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning ingediend worden. FORUM Op 7 maart 2006 kocht Immobel alle gebouwen van de blok die gevormd wordt door de Parle Stad Brussel mentstraat, de Drukpersstraat, de Leuvenseweg en de IJzerenkruisstraat. Dit gemengde project (kantoren/residentieel) wordt ontwikkeld in drie fasen, waarvan de tweede en de derde een resi dentiële ontwikkeling omvatten. De vergunning aangevraagd op 6 maart 2008 voor de Fase II, bestaande uit zowat 3.600 m² woningen, werd op 11 februari 2009 verkregen. Deze vergunning omvat de vroegere gebouwen van het Nationaal Instituut voor Statistiek en een gedeelte van de recentere gebouwen van het Belgisch Staatsblad. De werken zouden in september 2010 moeten starten. HÔPITAL FRANÇAIS De aanvraag van de stedenbouwkundige vergunningen voor de bouw van 88 appartementen Brussel worden momenteel onderzocht. (Sint-Agatha-Berchem) ÎLOT SAINT-ROCH De eerste schetsen van de massaplannen werden aan de gemeentelijke overheden voorgelegd, Nijvel met het oog op de opzet van een gemengd project van woningen en handelszaken. De site ligt in de onmiddellijke nabijheid van het Nijvelse stadscentrum.
FORUM (Stad Brussel) - Archi 2000
43
“
We zijn ingegaan op de architecturele uitdagingen die het woonproject Crespel stelde, zoals het volgen van het ronde wegentracé.
”
Marc LACOUR, Architect - ARCHITECTES ASSOCIÉS
CRESPEL (Brussel / Elsene) Architectes Associés
44
Immobel
residentiële ontwikkeling
Grondreserve ALBATROSS VILLAGE Er wordt een nieuw project onderzocht. Het legt de klemtoon op wonen, huisvesting voor de Brussel (Haren) derde en de vierde leeftijd (seniorie en rust- en verzorgingstehuis). Dit project zou goed zijn voor 30.000 m² woongelegenheid, 17.200 m² rusthuis en diensten en ook 11.000 m² kantoren. De mogelijkheid bestaat echter dat de FOD Justitie deze site kiest voor de vestiging van de nieuwe gevangenis die de gevangenisinstellingen in Vorst, Sint-Gillis en Berkendaal moet vervangen. Hiervoor zal een onteigeningsprocedure lopen. CONDORCET De Groep Immobel is eigenaar (voor 80 %) van grond tussen de rue Tumelaire en de rue du Parc. Charleroi Er werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd die beantwoordt aan het Gemeentelijk (Rues Tumelaire en du Parc) Plan van Aanleg. Het gaat om de ontwikkeling van 54 appartementen en kantoren voor vrije beroepen. Er worden momenteel verschillende ontwikkelingsopties onder de loep genomen.
FONCIÈRE DU PARC (Stad Brussel) - BEAI-Jaspers, Eyers & Partners
45
CRESPEL (Brussel / Elsene) Architectes Associés
46
Project in afwerking in Brussel (Elsene) Crespel is de woningbouwfase van een kantoorontwikkelingsproject, in de parallel lopende Lakenweversstraat. Het gaat om een ontwikkeling, in partnerschap (Immobel 50 %), van 32 wooneenheden, 2 kantoren en 43 parkeerplaatsen voor een bovengrondse bebouwde oppervlakte van 4.300 m². Deze ontwikkeling ligt in de buurt van de Gulden Vlieslaan, in de onmiddellijke nabijheid van het openbaar vervoer, van veel handelszaken en van de restaurants van de bovenstad. De bouw startte in september 2008. De recentste technieken worden toegepast op het gebied van energiebesparing, dubbelstroomventilatie in combinatie met een gecentra liseerde gasketel, beglazing met hoge performantie, een ruimtelijke inrichting die de inval van daglicht bevordert,… Het comfort- en het veiligheidsniveau van de apparte menten zal dus hoog liggen. De werken zouden in april 2010 voltooid moeten zijn. De meeste appartementen hebben een terras of een privé tuin. Het is er opmerkelijk rustig, ook al zijn de grote verkeerswegen vlakbij. De hele bouw werd in mei 2009 aan een privé-investeerder verkocht.
47
Crespel
48
Verkaveling
49
TIENNE GALOP (Chastre)
Immobel
jaarverslag 2009
Verkaveling Markante feiten In 2009 werd voor meer dan 18 ha aangekocht, onder meer met de overname van een participatie van 50 % die een derde had in de naamloze vennootschap Veldimmo. Daar naast werd in 2009 nog eens zowat 34 ha verworven, onder opschortende voorwaarden, met joint venture-overeenkomsten of onder optie. p het einde van het boekjaar was de Vennootschap eigenaar van 254 ha in bouwzone O en van 46 ha in landbouwgebied. Ze oefent ook toezicht uit, onder opschortende voor waarden of onder optie, op 87 ha bebouwbare grond. In 2009 werden nieuwe stedenbouwkundige en/of verkavelingsvergunningen afgeleverd in Boline, Edingen, Eupen, Hannuit, Olne, Sint-Lambrechts-Woluwe, Soumagne, Ukkel, Walhain en Wanfercée-Baulet. Tevens werd een stedenbouwkundig en milieurapport goedgekeurd voor de aanleg van een gebied in Waterloo, waarvan de inrichting aan een overlegprocedure onderworpen is door de gemeente. Er werden wegeniswerken uitgevoerd in de verkavelingen van Chastre, Soumagne, Temploux en Waterloo. De verkavelingsvergunning voor het project La Charmeraie in Ukkel, voor een opper vlakte van meer dan 3 ha, werd op 30 juli 2009 afgeleverd. Zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegenis verkregen is en de wegen aangelegd zijn, kan de bouw van dit project opgestart worden. In het kader van de verkoop van gronden werden 159 transacties afgerond in het boek jaar 2009, tegen 150 transacties in 2008. Het ging onder meer om de verkoop in zijn geheel van een grote verkaveling (34 kavels) in Evere. Alle transacties samen betreffen een netto-oppervlakte van ongeveer 9 ha in verschillende kavels. Ook werden experti ses en mandaten voor rekening van derden uitgevoerd.
Locaties Al Trappe > Limbourg Avenue Albert Ier > Genval Basse Levée > Stavelot Braibant > Ciney Breeweg > Bredene Caraute > Waterloo Chaussée d’Ath > Enghien Chaussée de Nivelles > Temploux Chemin Mahy > Walhain Deux Tilleuls > Soumagne La Charmeraie > Ukkel Noreth > Eupen Parkbos > Bredene Route de Landen > Hannut Rue de Bouny > Fléron Rue d’Harscamp > Sart-Bernard Rue de Theux > Soumagne Rue Jean Jaurès > Soumagne Tienne Galop > Chastre
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
13 5
11
7
6
2
15 18
9 19
17 10
14 8
12 3
16 4
50
1
Immobel
verkaveling
Belangrijkste verkavelingen voor dewelke de commercializering per 31 december 2009 loopt AL TRAPPE In deze verkaveling van 74 kavels werden tijdens het boekjaar 13 kavels verkocht van de 53 die Limbourg nog te koop waren. AVENUE ALBERT Ier Tijdens het boekjaar werden 4 verkopen getekend, nu is nog één grond te koop. Genval BASSE LEVÉE Dit is een verkaveling van 33 kavels waarvan er 6 een koper vonden in 2009. Er moeten nog Stavelot 25 gronden verkocht worden. CARAUTE De wegeniswerken van de tweede fase in deze verkaveling werden in 2009 opgeleverd. De ver Waterloo kaveling omvat 13 kavels waarvan er 5 tijdens het boekjaar verkocht werden. CHAUSSÉE D’ATH Deze grote verkaveling omvat 91 percelen. In 2009 gingen er 15 van de hand. Er resteren nog Enghien 25 gronden. PARKBOS De verkoop in dit grote project van 226 percelen voor ééngezinswoningen en 6 percelen voor Bredene villa-appartementen verloopt zoals gepland. In 2009 werd de verkoop van 17 percelen geboekt. Nu zijn er nog 136 te koop. RUE de bouny Na de oplevering van de wegeniswerken van de 17 gronden werd in 2009 gestart met de ver Fléron koop. Twee kavels zijn verkocht. RUE d’HARSCAMP Na de oplevering van de wegeniswerken werden deze 41 gronden in 2009 te koop aangeboden. Sart-Bernard Daarvan zijn er 12 verkocht. RUE JEAN JAURèS In deze verkaveling van 39 kavels werden 8 verkopen afgerond in 2009. Vier kavels zijn nu nog te Soumagne koop.
CARAUTE (Waterloo)
51
Immobel
jaarverslag 2009
Verkavelingen die lopen of opgestart zullen worden in 2010 BRAIBANT De grond werd in 2009 volledig uitgerust. De 15 gronden komen binnenkort te koop. Ciney BREEWEG Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP), dat de aanleg van een grond van ongeveer 15.000 m² Bredene mogelijk maakt, werd definitief goedgekeurd. Dit project zou kunnen bestaan uit 8 ééngezins woningen en een vijftigtal appartementen. CARAUTE Gezien de vorderingen in de verkoop van de tweede fase, zal in 2010 gestart worden met de Waterloo uitrusting van de derde en de vierde fase van de verkaveling. CHAUSSÉE DE De wegeniswerken voor deze verkaveling van 17 kavels werden in 2009 opgeleverd. NIVELLES Temploux chemin MAHY De stedenbouwkundige vergunning voor de technische werken werd eind 2009 afgeleverd. Walhain De werken worden in 2010 uitgevoerd. Daarna zullen de 6 kavels van deze verkaveling te koop gesteld worden. DEUX TILLEULS De wegeniswerken voor deze verkaveling met 26 kavels zijn voltooid. De commercialisering zal Soumagne in 2010 beginnen. LA CHARMERAIE De verkavelingsvergunning voor deze grond van meer dan 3 ha werd afgeleverd. Zodra de wege Ukkel nisvergunning ontvangen is, kunnen de werken beginnen. Ze zijn gepland voor 2010. NORETH De verkavelingsvergunning voor deze grond van 4 ha werd eind 2009 afgeleverd. Zodra de Eupen wegenisvergunning ontvangen is, worden de werken gestart. ROUTE DE LANDEN De verkavelingsvergunning werd in 2009 afgeleverd. Omdat er geen wegen aangelegd moeten Hannut worden, kan de verkoop starten in 2010. RUE DE THEUX Eind 2009 werd een nieuwe verkavelingsvergunning afgeleverd. De wegeniswerken worden in Soumagne 2010 uitgevoerd. TIENNE GALOP De wegeniswerken werden eind 2009 opgeleverd. De verkaveling omvat 36 kavels, die in 2010 Chastre op de markt komen.
EVERE
TIENNE GALOP (Chastre)
52
Immobel
verkaveling
Projecten ter studie Ans, Baillonville, Belgrade, Bergen, Berloz, Bredene, Clavier, Cortil-Noirmont, Eghezée, Eupen, Gembloers, Grâce-Hollo gne, Grivegnée, Hermée, Lontzen, Maizeret, Montzen, Nandrin, Olne, Plombières, Soumagne, Tinlot, Vedrin, Vilvoorde, Walhain, Waterloo, Waver, Zinnik. In al deze gemeenten zijn er effectenstudies, aanvragen van stedenbouwkundige of verkavelingsvergunningen, steden bouwkundige en milieurapporten (RUE) of Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (RUP) aan de gang en/of in onderzoek. VOORRAAD1
2005
2006
2007
2008
2009
545 887
653 136
573 012
501 953
569 384
in reserve
2 557 573
2 294 693
2 267 505
2 392 694
2 436 762
Totaal
3 103 460
2 947 829
2 840 517
2 894 647
3 006 146
115 596
184 316
132 582
215 824
97 178
222
232
141
150
159
Voorraad (in m2) in exploitatie
Verkoop Verkavelingen (in m²) Aantal transacties 1. Aandeel van de Groep.
TIENNE GALOP (Chastre) - Verkavelingsplan
53
NEGEN PROVINCIES (Ganshoren)
54
© www.laurentphotoaerial.be (Alexandre Laurent)
Project in afwerking op de site van de “Negen Provincies” Deze verkaveling ligt aan de ‘Groene Wandeling’, die rond het Brussels Gewest loopt. Het betreft een oppervlakte van zowat 6 hectare die volledig aangelegd werd door Lotinvest. Het project bestaat uit een wijk van appar tementsgebouwen en ééngezinswoningen, in totaal ongeveer 280 wonin gen, die deels door Immobel werden uitgevoerd. Deze nieuwe wijk, met kleine verkeersvrije straten, is toegankelijk met het openbaar vervoer en strekt zich uit rond een openbaar plein dat omrand is met handelszaken. Ook rustpleintjes en een speelplein werden ingericht.
Ganshoren 55
Immobel
jaarverslag 2009
Algemene inlichtingen Benaming
Financiële agenda
Immobel
Bekendmaking van de jaarresultaten 2009: 16 maart 2010 Gewone Algemene Vergadering 2009: 27 mei 2010
Maatschappelijke zetel
Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2009: 28 augustus 2010
Regentschapsstraat, 58 1000 Brussel - België RPR Brussel - BTW BE 0405.966.675
Bekendmaking van de jaarresultaten 2010: maart 2011 Gewone Algemene Vergadering 2011: 26 mei 2011
Rechtsvorm van de Vennootschap
Verantwoordelijke uitgever
Naamloze Vennootschap naar Belgisch recht, opgericht op 9 juli 1863, gemachtigd bij Koninklijk Besluit van 23 juli 1863.
Joëlle Micha Tel.: 32(0)2/422.53.57 - Fax: 32(0)2/422.53.02
[email protected]
Duur Onbeperkt
Website
Overschrijding van de statutaire drempels
www.immobel.be
(Art. 12 van de Statuten – uittreksels) Elke […] persoon die stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, moet aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten drie procent of meer bereiken van het totaal der bestaande stemrechten.
Belangrijkste Vertalingen
Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten zoals bedoeld in alinea 1, wanneer als gevolg hiervan, de stemrechten verbonden aan de verworven effecten vijf, tien, vijftien procent, enzovoort, telkens per schijf van vijf procentpunten, bereiken van het totale aantal bestaande stemrechten.
Grafisch ontwerp en productie
Christine Leroy Lexitech
DRUK Snel www.chriscom.be
Belangrijkste foto’s © Georges De Kinder (Projecten) © Laurent van Steensel (Portretten)
Deze kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht van effecten wanneer als gevolg hiervan de stemrechten zakken onder één van de drempels bedoeld in het eerste of tweede lid.
Andere foto’s en virtuele beelden © Archi 2000 – Art & Build – Conix Architects – Damienne de Harlez – ©Image Pixelar.be – © www.laurentphotoaerial.be (Alexandre Laurent) – Studio Arne Quinze – TV “FCM Architects-Baudouin Courtens & Associés” – V.D.H. Ch. Sateur – Yellowstone
Wanneer een natuurlijk of rechtspersoon rechtstreeks of onrechtstreeks, in rechte of in feite, de controle over een vennootschap verwerft of overdraagt die ten minste drie procent bezit van het stemrechtentotaal van de vennootschap, moet hij aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen hiervan kennis geven.
Immobel tracht de wettelijke voorschriften in verband met de intellectuele rechten maximaal na te leven. Ze nodigt elke persoon, die zich desalniettemin zou benadeeld voelen, uit om contact met haar op te nemen.
Financiële diensten • BNP Paribas Fortis • KBC Bank • ING België • Banque Degroof
Investor relations Philippe Opsomer Tel.: 32(0)2/422.53.61 - Fax: 32(0)2/428.53.02 E-mail:
[email protected]
Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. This report is available in English, in Dutch and in French. Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels.
100
Immobel Naamloze Vennootschap Regentschapsstraat, 58 - 1000 Brussel - België
