Aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam p/a Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Antwoordnummer 10011 1000 PA AMSTERDAM Amsterdam, 9 maart 2011 Betreft: inspraak aanpak leegstand
Geacht college, Op 12 februari jl. presenteerde de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven de notitie ‘Leegstand in Amsterdam: inzet op gebruik, aanpak van leegstand’. De aanpak van leegstand wordt in de notitie langs twee lijnen voorgesteld. Ten eerste door een pakket van initiatieven en maatregelen die (tijdelijk) gebruik stimuleren en faciliteren. De tweede lijn is het instellen van een leegstandsverordening zoals mogelijk gemaakt door de Wet kraken en leegstand. Tot 10 maart a.s. kunnen partijen hun zienswijze op de problematiek van de leegstand en de aanpak daarvan door de gemeente Amsterdam onder de aandacht van het college van B en W brengen. Vastgoed Belang en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) namens eigenaren, Vastgoedmanagement Nederland namens vastgoedmanagers en de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN) namens leegstandbeheerders reageren gezamenlijk. Wij vinden, dat de gemeentelijke aanpak te zwaar inzet op het (financieel) bestraffen van eigenaren met leegstand door hen te dwingen kostbare investeringen te doen om (tijdelijke) gebruikmaking van het vastgoed te kunnen realiseren en lastenverzwaringen te moeten accepteren.
Rijswijkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 31 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail
[email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 ING 62912
Wij achten een dergelijke aanpak voor bonafide eigenaren die al de zware financiële lasten van de leegstand dragen en die op zich bereid zijn om proportionele en kostenefficiënte maatregelen te nemen niet evenredig. Door zo scherp in te zetten op het nóg zwaarder financieel bestraffen van eigenaren valt het draagvlak weg bij partijen die met de gemeente juist willen samenwerken om tot een aanpak van de leegstand problematiek te komen. Wij willen het college van B en W nadrukkelijk in overweging geven dat de leegstand, die (ook) in Amsterdam veel te hoog is, mede ontstaan is door zeer forse nieuwbouw en gronduitgifte door de gemeente Amsterdam én omliggende gemeenten. En dat in een kantorenmarkt, die al enige tijd een volstrekte vervangingsmarkt is geworden en waarin het aantal m2 per kantoormedewerker sterk daalt. Er is de afgelopen tien jaar in Nederland voor circa 7 miljoen m2 aan nieuwe kantoren gerealiseerd, terwijl de leegstand met 6 miljoen m2 is toegenomen. In de jaren 2008 en 2009 werd er in Amsterdam nog 432.000 m2 nieuwe kantoorruimte toegevoegd aan een voorraad van 7,5 miljoen, terwijl er toen al een leegstandscijfer van rond de 15% was! Ook voor gemeentelijke diensten werd voor nieuwbouw gekozen, ondanks de toen al grote leegstand in de stad. De leegstandsproblematiek, ook in Amsterdam, is aan de onderkant én inmiddels in het middensegment van de kantorenmarkt zeer ernstig. Door het blijven toevoegen van nieuwbouw vindt het verduurzamen van de bestaande voorraad kantoren onvoldoende plaats. Het kan dus niet zo zijn, dat de bonafide en goedwillende eigenaren van leegstaande kantoren financieel door de gemeente Amsterdam nog eens extra worden bestraft voor het leegstandsprobleem. Een groot aantal - bij de leegstandsproblematiek - betrokken marktpartijen en overheden heeft inmiddels besloten een gemeenschappelijke aanpak te ontwikkelen en ook de gemeente Amsterdam neemt daar intensief aan deel uit overtuiging, dat ook Amsterdam zelf niet een effectieve aanpak kan ontwikkelen en dat daarvoor buurgemeenten, de regio, de provincie, het Rijk, ontwikkelaars, beleggers, gebruikers etc. bij betrokken moeten zijn. Het is ook buitengewoon belangrijk voor het draagvlak onder de Amsterdamse leegstandsaanpak, dat de gemeente ook de partijen betrekt die verantwoordelijk zijn en waren voor de gerealiseerde en nog te realiseren nieuwbouw en dus de huidige overcapaciteit aan kantoren in de stad. Wij vinden, dat de gemeente Amsterdam op zich terecht de ommezwaai maakt om de Wet kraken en leegstand nu wél te omarmen en ervoor kiest die gericht in te zetten op locaties waar de kantorenleegstand het meest problematisch is, of voor grote leegstaande kantoren boven de 10.000 m2. Daarmee spreekt de gemeente nadrukkelijk uit samen met de door leegstand getroffen eigenaren te willen werken aan een aanpak. De gemeente Amsterdam zou naar onze mening nu moeten beginnen met het nadrukkelijk erkennen, dat de leegstandsproblematiek voornamelijk het gevolg is van het toestaan van nieuwe ontwikkelingen elders in de gemeente en de regio. Wij formuleren enkele kantekeningen bij de gemeentelijke leegstandsnotitie: 1.
Voordrachtrecht alternatieve gebruikers Wij zijn zeer kritisch ten aanzien van de in de wet opgenomen mogelijkheid, dat de gemeente zelf huurders of gebruikers kan voordragen. Reguliere huurders voor die leegstaande kantoorruimte zijn er immers domweg niet, want anders was er niet 2
zo’n groot leegstandsprobleem. Alternatieve gebruikers voor die enorme hoeveelheid leegstaande m2 zijn er ook niet. In de pers zijn opvattingen geventileerd, dat de gemeente Amsterdam leegstaande ruimten zou moeten kunnen ‘vorderen’. Het kan echter niet zo zijn, dat bonafide eigenaren in plaats van met ‘illegale krakers’ te maken krijgen met een ‘legaal krakende’ gemeente. De gemeente heeft immers een veelheid aan eigen en politiek/bestuurlijke belangen bij het in gebruik geven en nemen van uiteenlopende ruimten. Er is wettelijk voorzien in de mogelijkheid, dat de eigenaar de aangedragen huurder met redenen omkleed kan weigeren, waarna zowel eigenaar als gemeente naar alternatieve oplossingen, of tijdelijke andere huurders kunnen zoeken. Het kan dus niet zo zijn, dat de eigenaar van een (gedeeltelijk) leegstaand gebouw een door de gemeente aangedragen gebruiker altijd moet accepteren. Een acceptabele weigeringsgrond moet bijvoorbeeld zijn, als de voorgedragen gebruiker niet past bij de samenstelling van huurders/gebruikers in het pand, of dat er sprake is van een wezensvreemde activiteit. Ook als er later sprake blijkt van ongewenst gedrag van de voorgedragen gebruiker, moet de gemeente een alternatief zoeken. De gemeente blijft dus verantwoordelijkheid dragen voor de alternatieve gebruiker(s). Uitgangspunt moet zijn, dat het gaat om tijdelijk alternatief gebruik en de eigenaar zal steeds de beschikking moeten kunnen blijven houden over zijn eigendom als hij weer reguliere verhuur of herontwikkelingsmogelijkheden ziet of zou willen slopen. De gemeente zou in onze visie actief moeten blijven meedenken en meewerken met de eigenaar bijvoorbeeld als het gaat om de benodigde vergunningen om sloop, transformatie naar een andere functie of renovatie/verduurzaming als kantoor mogelijk te maken. Primair moet blijven staan, dat de eigenaar de door hem gewenste permanente oplossing voor de leegstand kan blijven nastreven, ondanks het (tijdelijk) moeten accepteren van een door de gemeente aangedragen huurder. Het kan uiteraard niet zo zijn, dat een eenmaal gevonden (tijdelijke) oplossing, die de gemeente goed past, in de weg zou komen te staan bij het door de eigenaar realiseren van een oplossing. In het geval de gemeente een (tijdelijke) gebruiker heeft aangedragen, moet de gemeente ook garanderen, dat deze op korte termijn weer vertrekt als de eigenaar een (andere) oplossing heeft gevonden. 2.
Kosten geschikt maken voor alternatief gebruik Eigenaren hebben bij de totstandkoming van de wet ‘Leegstand en kraken’ zich altijd verzet tegen het principe, dat de eigenaar van een leegstaand gebouw eenzijdig de kosten zou moeten dragen van het geschikt maken van zijn leegstaande gebouw voor dergelijke alternatieve gebruikers. De gemeentelijke notitie is niet duidelijk over de kosten voor het ‘gebruiksklaar’ maken van de leegstaande ruimte, alsmede het wegwerken van achterstallig onderhoud. Als het gaat om investeringen die ‘binnen het redelijke’ noodzakelijk zijn om het gebouw ‘overeenkomstig de bestemming’ te kunnen gaan gebruiken, stelt de Wet kraken en leegstand, dat deze voor rekening dienen te komen van de eigenaar. De kosten voor het gebruiksklaar maken binnen de bestemming alsmede om achterstallig onderhoud weg te werken, kunnen echter zeer aanzienlijk zijn en eigenaren zullen zich verzetten als die kosten disproportioneel zijn. Als het gaat om bijvoorbeeld wonen in leegstaande kantoren (dus buiten de bestemming) of als de gemeente een alternatieve gebruiker voordraagt, kunnen dergelijke kosten zeer aanzienlijk zijn. Terecht stelt de gemeentelijke notitie dat ‘in redelijkheid [zal] moeten worden bekeken wie daarvoor de kosten moet dragen’. 3
Een globale berekening van dergelijke kosten van de zijde van de meest gerede partij moet dan voldoende zijn om af te zien van dergelijke ingebruikgave. 3.
Kosten tijdelijke ingebruikname Het kan niet zo zijn, dat voor allerlei (al of niet door de gemeente gesubsidieerde) maatschappelijke organisaties, waarvoor de gemeente niet (langer meer) kan of wil voorzien in reguliere huisvesting, alternatief gebruik van leegstaande kantoren wordt afgedwongen. Mocht de gemeente wél in staat zijn een reguliere huurder aan te dragen dan zullen er voor dat (voorheen deels leegstaande) gebouw marktconforme huurprijzen afgesproken moeten kunnen worden. Als de gemeente niet een huurder, maar een (alternatieve) gebruiker aandraagt, zal ook over de vergoeding tot overeenstemming moeten worden gekomen. Bij een (alternatieve) gebruiker zullen in ieder geval, naast de vergoeding, ook over andere (o.a. de gemeentelijke) lasten afspraken moeten worden gemaakt. Het is naar onze mening niet acceptabel, dat de OZB-gebruikersbelasting voor rekening zou komen van de eigenaar. De eigenaar van het leegstaande kantoorgebouw betaalt al de OZB-eigenaarsbelasting, die overigens geen rekening houdt met de feitelijke (deel-)leegstand: de OZB-belasting wordt geheven onder de fictie dat het kantoor ‘in verhuurde staat’ is, waardoor de WOZ-waarde vele malen hoger is dan de feitelijke waarde. Nu beoogt de gemeente Amsterdam ook nog het gebruiksdeel van de OZB te gaan heffen, waarbij niet alleen voor het feitelijk in gebruik genomen gedeelte van het gebouw gebruikersbelasting moet worden betaald, maar (ook al blijft 50% dus feitelijk leeg staan) voor de volle 100% OZBgebruikersbelasting moet worden betaald. Alternatief gebruik vanwege leegstand moet uitgezonderd worden van de OZB-gebruikersbelasting en voor zover die toch geheven gaat worden, moet die gewoon door de alternatieve gebruiker(s) of door de voordragende gemeente worden betaald.
4.
Geen algemene normering van de ingebruikname In principe zou het nemen van anti-kraakmaatregelen door de eigenaar/vastgoedmanager en uitgevoerd door een erkende leegstandbeheerder (met keurmerk) voor (deels) leegstaande gebouwen voldoende moeten zijn om een leegstandsbeschikking te verkrijgen. Wij maken bezwaar tegen het in de leegstandsaanpak opnemen van een 50%-norm (of nog hoger) voor het weer in gebruik (moeten) nemen van leegstaande kantoren: dat is als algemene norm onhaalbaar! In overleg tussen gemeente, eigenaar, vastgoedmanager en/of leegstandbeheerder moet op gebouwniveau bepaald worden, wat een haalbare ingebruikname is. In de leegstandsnotitie is opgenomen, dat ook bij een ‘in gebruikname’ van 50% de overige 50% als leegstand moet worden gemeld. Dat betekent, dat gedeeltelijke leegstand onder de 50% niet gemeld hoeft te worden en wij menen, dat dat terecht is om onnodige bureaucratie te voorkomen. Wij bepleiten, dat de gemeente altijd en in eerste instantie de eigenaar verzoekt om de ingebruikname zo mogelijk te intensiveren. Dit is echter om veiligheidsredenen in veel gevallen niet mogelijk. Bij het vaststellen van een bezettingsgraad van minimaal 50% zullen ook de kosten (o.a. energie!) onevenredig veel stijgen en de kosten daarvan moeten onderdeel uitmaken van de afspraken met de gemeente en de desbetreffende gebruiker(s).
4
Vastgoedeigenaren, -managers en -leegstandbeheerders zijn graag bereid tot samenwerking met de gemeente Amsterdam over een effectieve en kostenefficiënte aanpak van de leegstand binnen bovengenoemde kaders. Daarnaast blijft het cruciaal, dat de gemeente Amsterdam een beleid gaat voeren, dat er tenminste geen verdere uitbreiding van de voorraad kantoren komt, zodat het leegstandsprobleem niet nog groter wordt. Wij hopen, dat u zich als college van B en W duidelijk wilt uitspreken voor een gezamenlijke en door bonafide eigenaren gedragen aanpak. Omdat de leegstandsproblemathiek een combinatie is van politieke en zakelijke belangen zijn wij voorstander van landelijk beleid met een landelijk toepasbaar model. Een afschrift van deze brief is daarom ook naar de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gestuurd. Met vriendelijke groet, namens VLBN
namens Vastgoed Belang
A.A.M. Schrader voorzitter VLBN
drs. B.H.M. Bos directeur
namens IVBN
namens Vastgoedmanagement Nederland
drs. F.J.W. van Blokland MRICS directeur
drs. ing. E.M. Kaandorp directeur
5
