9704 AC Groningen DZ Groningen

Jaarverslag 2013

jaarverslag 2013

Algemene gegevens Naam toegelaten instelling:

Stichting Steelande wonen

Statutaire vestigingsplaats:

Groningen

De stichting heeft als statutair werkgebied de gemeenten Groningen, HoogezandSappemeer, Menterwolde, Slochteren, Veendam, Tynaarlo, Haren, Marum, Bedum, Winsum, Leek, Grootegast en Zuidhorn.

Postadres:

Postbus 70120 9704 AC Groningen

E-mail:

[email protected]

Website:

www.steelandewonen.nl

Bezoekadres:

De Verbetering 1 9744 DZ Groningen

Telefoon:

088 – 1 444 111

Kamer van Koophandel :

02 319526

Toelating en statuten Per brief d.d. 14 oktober 2011 deelde het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het besluit mee dat de Minister geen bezwaar had tegen de voorgenomen fusie van de Christelijke Woningstichting Talma als verkrijgende stichting en de Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk als de verdwijnende stichting. De nieuwe corporatie ging verder onder de naam Steelande wonen. De naam refereert aan het wonen in de stad en op het platteland en aan het hebben van een ‘stee’, een veilige plek om te wonen.

Bij Koninklijk Besluit van 8 december 1952, nr. 33, werd, onder de naam Christelijke Woningbouwvereniging Ds. A.S. Talma, de corporatie toegelaten als instelling ten dienste van de volkshuisvesting. De naam werd ontleend aan één van de oprichters van de voorloper van het CNV, minister Talma. Hij was een voorvechter voor de verbetering van de positie van de arbeiders. Het Ministerie van VROM verleende 43 jaar later, op 7 februari 1995, haar goedkeuring aan de omzetting van de vereniging in een stichting. De stichting kreeg de naam Christelijke Woningstichting Talma. Op 10 maart 2004 verleende het Ministerie opnieuw zijn goedkeuring, ditmaal aan de wijziging van de bestuurlijke structuur. Daarbij is de organisatie omgezet naar een Raad van Commissarissenmodel. De notariële akte in verband hiermee is gepasseerd op 22 maart 2004. Per 17 februari 2009 werd de naam in het Handelsregister formeel gewijzigd in Woningstichting Talma. 2

jaarverslag 2013 Bij Koninklijk Besluit van 2 oktober 1908 werd, onder de naam Woningbouwvereniging Hoogkerk, de corporatie toegelaten als vereniging ten dienste van de volkshuisvesting. Per 1 maart 2002 is de vereniging omgezet in een stichting met de naam Woningstichting Hoogkerk, waarbij de bestuurlijke structuur is gewijzigd in een tweelagen structuur. De stichting fuseerde per 1 januari 2003 met de Stichting Noorddijker Woningbouw en ging verder als Stichting Woonstade Hoogkerk–Noorddijk.

Juridische structuur Oprichting

Kamer van Koophandel

Deelnemingen: Woonstade Holding BV

19-04-2007

02 098473

Woonstade Beheer BV

19-04-2007

02 098475

Woonstade Ontwikkeling BV

19-04-2007

02 098476

Organogram

Meer informatie over de organisatie treft u bij hoofdstuk 6 aan. Visie In de visie van Steelande wonen zal het belangrijk zijn een (huur)woning aan te bieden die een kwaliteit heeft die past bij de huurprijs. We bieden huishoudens tot de EUinkomensgrens van circa € 34.000 in 2013 betaalbare woningen in een stabiele tot schaarse woningmarkt in en rond Groningen en Hoogezand-Sappemeer met aandacht voor de juiste kwaliteit en de juiste typologie. We kunnen daarbij minimaal investeren in leefbaarheid en alleen daar waar het direct effect heeft op de (waarde van de) eigen vastgoedportefeuille. Dit willen we bereiken vanuit een organisatie die efficiënt werkt en continuïteit biedt.

3

jaarverslag 2013 Missie Bij deze visie hebben we onze missie als volgt benoemd: Steelande wonen biedt goede huisvesting aan mensen met een inkomen lager dan 34.000 euro, in de regio Groningen. Deze opgave realiseren we vanuit een professionele organisatie die duidelijke afspraken maakt en haar (geld)middelen op een effectieve manier inzet. Om de kerntaken van Steelande wonen op een realistische manier uit te voeren, is het belangrijk dit vanuit de kernwaarden te doen. Deze zijn: • • • •

Collegialiteit (zowel intern als naar de stakeholders) Betrokkenheid (bij onze huurders en de eigen organisatie) Professionaliteit (betrouwbare organisatie, duidelijke afspraken maken en dit communiceren met onze huurders) Proactief (vanuit kennis en ervaring inspelen op situaties en het treffen van adequate maatregelen)

Ondanks de inperkingen qua werkdomein en financiële slagkracht zal Steelande wonen alles doen binnen haar vermogen en vanuit haar volkshuisvestelijke opgave en idealen om de doelgroep te huisvesten. Passend bij de vraag van de doelgroep zal Steelande wonen zorgen voor een betaalbare woning op lange termijn. Dit betekent dat alle types huishoudens bij ons welkom zijn en blijven, waarbij we ons primair richten op huishoudens tot de EU-inkomensgrens van circa € 34.000 in 2013. Daaronder vallen statushouders en urgenten, maar ook de kwetsbaren in het ZZP (zorgzwaartepakket) in de klassen 1-4, mits begeleiding en zorg goed geregeld kan worden.

4

jaarverslag 2013

Inhoudsopgave jaarverslag 2013 Volkshuisvestingsverslag 0 1 2 3 4 5 6 7 8

Voorwoord Ontwikkelingen Beleid Vastgoed Woondiensten Financiën Organisatie Verslag Ondernemingsraad Verslag van de Raad van Commissarissen

6 9 11 13 17 22 25 26 27

Jaarrekening over het boekjaar 2013 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Kengetallen Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Accountantsverklaring

37 39 42 44 46 48 56 60 61 75 82

5

jaarverslag 2013

0

Voorwoord

Voor u ligt het jaarverslag en de jaarrekening over het boekjaar 2013. Een jaar waarin de Nederlandse overheid een klap geeft op de invoering van de verhuurdersheffing per 2014. Een jaar ook, waarin de externe toezichthouders hun beleid aanscherpen naar aanleiding van de malversaties in de sector, die in voorgaande jaren aan het licht kwamen. Een jaar bovendien, waarin Steelande wonen met toenemende zorg haar financiële en volkshuisvestelijke slagkracht ziet slinken. In ons jaarverslag en onze jaarrekening betrachten wij een zo transparant mogelijke weergave van de situatie waarin de corporatie zich bevindt. Een situatie die van onszelf en van onze externe belanghouders vraagt om een grote ‘sence of urgency’. 0.1

De financiële positie van Steelande wonen

De financiële positie van Steelande wonen is zorgelijk. De schuldenpositie van de corporatie is dusdanig hoog, dat de rentelast onevenredig veel druk uitoefent op het resultaat van onze bedrijfsvoering. In combinatie met de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing is de investeringskracht van Steelande wonen daardoor opgedroogd. In 2013 zijn we er onvoldoende in geslaagd om in ons beleidsplan en ons strategisch voorraadbeheerbeleid (SVB) inzichtelijk te maken welke maatregelen we treffen om te komen tot een duurzaam financieel gezonde organisatie. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft om die reden besloten geen faciliteringsvolume vrij te geven voor de periode 2013-2015 en Steelande wonen verzocht om het beleidsplan en SVB nader te concretiseren. In 2014 zijn we in goed overleg met het WSW in staat gesteld om alsnog een weldoordacht en realistisch beleidsplan en SVB op te stellen. Hieraan wordt in de eerste helft van 2014 hard gewerkt. Steelande wonen staat daarbij voor het voldongen feit dat het financieel op orde brengen van de corporatie de hoogste prioriteit heeft. Dit zal gevolgen hebben voor de volkshuisvestelijke rol die Steelande wonen de aankomende jaren kan vervullen in het werkgebied. Het bestuur van Steelande wonen verklaart dat alle middelen in het verslagjaar 2013 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. 0.2

‘Out of control’

Terugkijkend kunnen we concluderen dat de fusie tussen Talma en Woonstade eind 2011 nog onvoldoende de te verwachten voordelen heeft opgeleverd. Door omstandigheden heeft Steelande wonen nooit echt vorm kunnen geven aan de belangrijke organisatieintegratiefase na de fusie. Dit resulteerde in een te zeer naar binnen gekeerde corporatie en miscommunicatie tussen bestuur en werkorganisatie, die bovendien meer en meer het contact met haar belanghouders verloor. Ook de ontwikkeling van de interne governance heeft onvoldoende aandacht mogen krijgen. Het strategisch kader, het toezichtskader, interne protocollen, processen en risicomanagementsystemen, ze waren allen onvoldoende doorontwikkeld om de stresstest van de lastige marktomstandigheden te kunnen doorstaan. De managementletter van eind 2013 bevestigt het beeld dat de situatie met betrekking tot de interne controle zorgelijk is. Bestuur en Raad van Commissarissen hebben hun conclusies hieraan verbonden. Er is eind 2013 een interim-bestuurder aangesteld met een zeer specifieke opdracht gericht op het op orde stellen van zaken. In 2014 heeft de Raad van Commissarissen de weloverwogen keuze gemaakt om in versneld tempo ruimte te maken voor de benodigde expertise om de kwaliteit van de governancestructuur en het interne toezicht te verbeteren, zonder afbreuk te doen aan de aanwezige kennis en de daarmee gepaard gaande continuïteit.

6

jaarverslag 2013 0.3

Terug naar de basis

Met pijn heeft Steelande wonen in 2013 moeten constateren dat ze haar belangrijkste kernwaarde kwijt is geraakt; de oprechte verbinding met belangenhouders. In de haast waarmee we ten behoeve van onze financiële continuïteit een beleidsplan en SVB moesten opstellen, zijn we te zeer voorbij gegaan aan de mensen waaraan wij onze legitimiteit ontlenen. In 2014 stellen we een nieuw strategisch plan op, waarbij we alle relevante partijen nauw betrekken. Ook in de uitvoering van ons dagelijks werk willen we onze huurders intensiever betrekken. We willen de zaken die we moeten en kunnen doen, zo effectief en doelmatig mogelijk oppakken. Een actieve rol van onze huurders hierbij is volgens ons van groot belang. 0.4

Onze belangrijkste externe opgaven

We zien in ons werkgebied belangrijke volkshuisvestelijke opgaven, die de onverdeelde aandacht verdienen. De kwaliteit van ons vastgoed en daarmee de kwaliteit van wonen voor onze huurders staat daarbij onbetwist bovenaan de lijst van prioriteiten. Evenzeer belangrijk is het wonen tegen een aanvaardbare prijs. De woonlasten worden in toenemende mate bepaald door de energierekening en als maatschappelijk ondernemer voelen wij ons verantwoordelijk voor de verduurzaming van ons bezit. In het SVB brengen we in kaart waar en op welke manier we invulling willen geven aan deze opgaven. De belangrijkste vraag die we onszelf in 2014 zullen moeten stellen is, in welke mate wij in staat zijn om deze ambities te verwezenlijken. Dit is mede afhankelijk van het faciliteringsvolume dat het WSW ten behoeve van de realisatie van de beleidsplannen van Steelande wonen vrijgeeft en de investeringen die daarmee op een verantwoorde en financieel duurzame wijze kunnen worden gedaan. 0.5

Onze belangrijkste interne opgaven

De accountant stelt in zijn managementletter over 2013 vast dat de situatie bij Steelande wonen met betrekking tot risicobeheersing en interne governance zorgelijk is. Op basis van de constateringen en aanbevelingen kan worden geconcludeerd dat de corporatie ‘out of control’ is. Het ‘in control’ brengen van de organisatie heeft topprioriteit, te meer omdat de situatie van Steelande wonen vraagt om een scherpe financiële sturing. De beheersing van de uitgavenstroom van de organisatie verdient hierbij alle aandacht, waarbij de prioriteit ligt bij het zeker stellen dat geen sprake is van ‘weglekken’ van geld. We kunnen de effectiviteit van de beheersing van onze uitgavenstroom alleen goed beoordelen als de kwaliteit en tijdigheid van onze interne rapportages en toekomstscenario’s optimaal is. Het bestuur, het management en de Raad van Commissarissen moeten kunnen vertrouwen op die interne rapportages en toekomstvoorspellingen. Bovendien stelt het bestuur vast dat Steelande wonen niet in compliance is met de Governancecode Woningcorporaties. Deze governancecode is opgesteld ter bevordering van de interne beheersing van de organisatie en daarom integraal onderdeel van onze aanpak om terug ‘in control’ te komen. We herstellen de tekortkomingen in deze compliance in het voorliggende volkshuisvestelijke verslag. In een hieraan speciaal gewijd hoofdstuk leggen we de governancecode langs de feitelijke situatie bij Steelande wonen. Per artikel geven we aan of Steelande wonen: 1. in compliance is, 2. of niet in compliance is met een toereikende toelichting volgens het ‘pas toe of leg uit’ principe, 3. of niet in compliance is met een concreet actieplan om dit nog in 2014 te herstellen.

7

jaarverslag 2013 0.6

Tot slot

Alle zeilen bij is het devies, maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Feit blijft immers dat de herijking van de financiële situatie van de organisatie dusdanig veel aandacht opeist, dat het de vraag is in welke mate Steelande wonen een volkshuisvestelijke rol van betekenis kan blijven spelen. En dat steekt. Allereerst omdat de volkshuisvestelijke opgave in Groningen en Hoogezand-Sappemeer nu en in de toekomst groot is, met als belangrijkste aandachtspunten de kwaliteit van het vastgoed, de betaalbaarheid van wonen en de aansluiting van ons woningaanbod op de wensen van een veranderende bevolkingssamenstelling. Ten tweede omdat onze medewerkers zeer gemotiveerd (lees: maatschappelijk geëngageerd) zijn om die rol van betekenis te blijven spelen. In dat kader mag een groot compliment aan de collega’s van Steelande wonen in dit voorwoord niet ontbreken. Alle voorwaarden om bij de spreekwoordelijke pakken neer te gaan zitten zijn aanwezig, maar daar wil niemand iets van weten en dat siert hen. Als rasechte Brabander zie ik deze (naar ik mij heb laten vertellen) typisch Groningse mentaliteit met ontzag aan. Het geeft mij de energie om er alles uit te halen wat er in zit. Bas Maassen Directeur-bestuurder a.i.

Groningen, 25 juni 2014

8

jaarverslag 2013

1.

Ontwikkelingen

1.1

Landelijke ontwikkelingen

Het jaar 2013 stond in het teken van de sterk afnemende investeringsruimte van corporaties. Met de doorvoering van de al eerder aangekondigde verhuurdersheffing komt de totale bijdrage van corporaties op € 1,7 miljard in 2014. Dit loopt op tot € 2,7 miljard in 2017. In 2012 begonnen corporaties al met het naar beneden aanpassen van hun investeringen, voornamelijk door het uitblijven van economisch herstel. In 2013 zijn de financiële risico’s voor corporaties sterk toegenomen door onder meer de verhuurdersheffing. Daardoor zijn de investeringen nog verder onder druk komen te staan. De verhuurdersheffing kan gecompenseerd worden door de eigen kosten te verlagen, minder te investeren en de huren te verhogen. In de praktijk heeft dit nogal wat gevolgen. Doordat er minder wordt geïnvesteerd, moeten er vaak arbeidsplaatsen geschrapt worden. Dit heeft onder andere tot gevolg dat er minder voldaan kan worden aan de transformatieopgave die corporaties hebben. Daarnaast is het verhogen van de huur slechts beperkt mogelijk omdat de betaalbaarheid al snel in het gedrang komt. De doelgroep van corporaties, mensen met een laag inkomen, zijn op deze manier de dupe van het overheidsbeleid. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft haar beleid in 2013 verder aangescherpt en is in de opstelling zakelijker en minder flexibel geworden. Deze nieuwe rol van het WSW sluit aan op het plan Toezicht met bite, een plan van Aedes voor een strenger en efficiënter toezicht. Er kwam duidelijkheid over nieuwe toetsingsnormen van het WSW. In de contacten tussen Steelande wonen en het WSW heeft dit er toe geleid dat het WSW ons kritisch heeft benaderd over de toekomstplannen en vooruitzichten voor onze organisatie. Bovenstaande punten zijn op het Aedes congres van oktober 2013 bekrachtigd door ruime tweederde van alle corporaties. De toevoeging hierbij was dat er afspraken zijn gemaakt om de betaalbaarheid van huurwoningen op de politieke agenda te houden. De toekomst zal uitwijzen hoe deze afspraak wordt ingevuld door de overheid. 1.2

Lokale ontwikkelingen

Als gevolg van overheidsmaatregelen is de discussie over betaalbaarheid op veel plaatsen van start gegaan. In de stad Groningen is in 2013 een begin gemaakt met onderzoek naar de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen in de toekomst. De eerste uitkomsten zijn eind 2013 gedeeld met de gemeenteraad van Groningen. Het NLA 2.0 (Nieuw Lokaal Akkoord) loopt af in 2014. Zowel corporaties als gemeente hebben vastgesteld dat, hoewel de resultaten van de maatregelen die zijn genomen via het NLA positief zijn, doorgaan op de huidige manier geen optie is. De financiële situatie van iedere afzonderlijke partij staat dat niet meer toe. In 2013 is nog geen besluit genomen over een vervolg op NLA 2.0. In Hoogezand-Sappemeer zijn de voorbereidingen voor de (actualisatie van een) nieuwe woonvisie stopgezet door de komende gemeentelijke herindeling. De insteek daarbij is, dat wonen een onderdeel wordt van de gebiedsvisie van de nieuwe gemeente en dat de ‘oude’ gemeenten geen aparte woonvisie meer maken. De prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties lopen tot en met 2014 en waren ultimo 2013 grotendeels uitgevoerd. Gemeente en corporaties hebben in 2013 een overzicht gemaakt van hun maatschappelijk vastgoed met als doel de beschikbare ruimte efficiënt te benutten. Maatschappelijk vastgoed is voor corporaties in het algemeen en Steelande wonen in het bijzonder een risicovol onderdeel van de portefeuille. Daarenboven is Steelande wonen in Hoogezand-Sappemeer eigenaar van relatief veel bedrijfsonroerend goed en een gedeelte daarvan staat leeg.

9

jaarverslag 2013 1.3

Interne ontwikkelingen

Het jaar 2013 is een bewogen jaar geweest voor Steelande wonen. Eind 2013 heeft de Raad van Commissarissen de toenmalige directeur-bestuurder Wim Nolden uit zijn functie ontheven, nadat het MT het vertrouwen in hem had opgezegd. Gelijktijdig aan dit besluit heeft de Raad van Commissarissen bekend gemaakt dat per 1 januari 2014 een interim bestuurder is aangesteld voor een periode van een half jaar. De financiële positie van Steelande wonen is zorgelijk. De schuldenpositie van de corporatie is dusdanig hoog, dat de rentelast onevenredig veel druk uitoefent op het resultaat van de bedrijfsvoering. In combinatie met de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing is de investeringskracht van Steelande wonen daardoor opgedroogd. In 2013 constateert het WSW dat Steelande wonen er onvoldoende in is geslaagd om in haar beleidsplan en strategisch voorraadbeheerbeleid (SVB) inzichtelijk te maken welke maatregelen worden getroffen om te komen tot een duurzaam financieel gezonde organisatie. Daarom besloot het WSW geen faciliteringsvolume vrij te geven voor de periode 2013-2015 en verzocht zij Steelande wonen het beleidsplan en SVB nader te concretiseren. Borging voor herfinanciering was alleen mogelijk als voldaan werd aan aanvullende eisen, met name betrekking hebbend op onze informatievoorziening. Omdat Steelande wonen volgens het WSW in onvoldoende mate aan deze eisen heeft voldaan, geeft zij vooralsnog geen faciliteringsvolume vrij. Voor 2014 gelden maatregelen van gelijke strekking, maar zijn wel goede afspraken gemaakt, opdat Steelande wonen voldoende tijd heeft om de kwaliteit van de beleidsdocumenten te verbeteren en een financieel herstelplan in te dienen. Die zullen in nauw overleg met de belangrijkste stakeholders tot stand gebracht worden. De belangrijke vraag in welke mate Steelande wonen in staat is om haar volkshuisvestelijke opgave zelfstandig uit te blijven voeren staat hierbij centraal. Het herstel van de moeilijke financiële situatie is begin 2014 ingezet. Zo is een uitgavenstop voor de rest van het jaar ingesteld. Dit houdt in dat alleen de noodzakelijke uitgaven nog gedaan worden. Voor het planmatig onderhoud betekent dit dat alleen het geplande onderhoud wordt uitgevoerd waar reeds contracten voor zijn afgesloten of wat om redenen van veiligheid of volksgezondheid om spoed vraagt. De rest van het onderhoud wordt minimaal een jaar opgeschoven ten opzichte van de planning. Bestaande uitgaven worden kritisch tegen het licht gehouden.Ook is besloten om meer woningen te labelen voor verkoop om op die manier voor extra inkomsten te zorgen. De doelstelling voor 2014 is om 42 woningen te verkopen. Ter versterking van de interne governance heeft de Raad van Commissarissen besloten om ruimte te maken voor de benodigde expertise. Hiertoe zijn drie van de vijf leden, waaronder de voorzitter, versneld afgetreden.

10

jaarverslag 2013

2

Beleid

2.1

Beleidsplan

De wereld om ons heen is in korte tijd drastisch gewijzigd en binnen deze context zal Steelande wonen keuzes moeten maken. De toekomstige koers staat in het teken van afslanken en het afscheid nemen van de ambitie tot nieuwbouw die Steelande wonen de afgelopen jaren zo gekenmerkt heeft. In 2013 heeft Steelande wonen op aanwijzing van het WSW getracht om deze strategische koers en de (financiële) implicaties daarvan in een ondernemingsplan te verwoorden. Het resultaat, ons ondernemingsplan Fier en Vitaal voor de periode 2014-2018, is in een zodanige korte tijd geschreven dat interne en externe stakeholders onvoldoende in de gelegenheid zijn gesteld om hun visie te geven en inhoudelijk bij te dragen aan het plan. Het gevolg was dat het beleidsplan inhoudelijk als te mager werd beoordeeld door een aantal stakeholders. Om die reden zal in 2014 een nieuw Strategisch Plan voor Steelande wonen gemaakt worden. Hierbij zullen alle relevante partijen nauw betrokken worden. 2.2

Strategisch voorraadbeleid

In het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) worden keuzes gemaakt voor de toekomst van het vastgoed van Steelande wonen, zowel met betrekking tot de fysieke maatregelen die we treffen (sloop, levensduurverlengende maatregelen) als de strategische maatregelen (verkoop, huurbeleid, verduurzaming etc. Evenals het beleidsplan is ook het SVB door het WSW en de accountant als te mager beoordeeld. In 2014 wordt een portefeuilleplan en een nieuw SVB gemaakt. Dit zal gebeuren in overleg met onze stakeholders. Het SVB zal hierna jaarlijks een update krijgen. 2.3

Maatschappelijke prestaties en verantwoording

Steelande wonen wil zich graag verantwoorden. Zij ziet haar bewoners en woningzoekenden als belangrijkste belangenhouders. Omdat we de tevredenheid van - met name onze huurders - willen weten, wordt jaarlijks onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de dienstverlening van onze organisatie. In 2013 is Steelande wonen er in geslaagd om het label van KWH te behouden. Vanwege de hoge kosten hiervan is eind 2013 besloten te stoppen met KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Er wordt nog gezocht naar een andere manier om de kwaliteit van onze dienstverlening te meten.

Steelande wonen heeft in het verleden fors bijgedragen aan activiteiten op het gebied van leefbaarheid. In Groningen zijn - samen met de gemeente en collega corporaties - afspraken gemaakt over een gezamenlijk Nieuw Lokaal Akkoord (NLA). De afspraken van dit akkoord lopen door tot en met 2014. De financiering van leefbaarheidsprojecten was op basis van 50/50 door gemeente en corporaties geregeld. Door de slechte financiële situatie bij Steelande wonen is besloten om in de toekomst geen geldelijke bijdrage meer te leveren aan het NLA of een vervolg daarop. Steelande wonen heeft in 2013 € 25.000 beschikbaar gesteld voor initiatieven van huurders op het gebied van leefbaarheid. Hier is 1x gebruik van gemaakt voor een bedrag van € 1.760. Het sponsorbeleid van Steelande wonen is zeer terughoudend.

11

jaarverslag 2013 2.4

Klachtencommissie/geschillencommissie

In Groningen is een Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties actief. Deze commissie werkt voor de vijf Groninger corporaties. Deze onafhankelijke commissie bestaat uit drie leden: één commissielid is voorgedragen door de huurdersorganisaties, één door de woningcorporaties en één is een door beide leden gekozen onafhankelijk voorzitter. De bewoners van Hoogezand-Sappemeer hebben een geschillencommissie. Deze commissie werkt voor huurders van Lefier Hoogezand/Stadskanaal, de Stichting Woningbouw Slochteren, het Groninger Huis te Zuidbroek en voor de bewoners van Steelande wonen uit de gemeente Hoogezand-Sappemeer. In 2013 zijn in beide commissies geen zaken met betrekking tot Steelande wonen behandeld. 2.5

Communicatie

Steelande wonen heeft kantoren in Hoogkerk en Hoogezand-Sappemeer. Op beide locaties kunnen huurders en woningzoekenden contact hebben met medewerkers van Steelande wonen. In 2013 is besloten om in de nabije toekomst het kantoor in Hoogezand-Sappemeer te sluiten. Om de dienstverlening op een goed niveau te handhaven zal een steunpunt worden ingericht. De uitwerking hiervan volgt in 2014. In 2013 is besloten om ons bewonersblad De Steelander af te schaffen. In de toekomst gaan we meer en gerichter op wijk- en buurtniveau communiceren waarbij we de digitale en sociale media meer gaan benutten. Ook zal onze website hiervoor meer worden ingeschakeld. In 2013 is het intranet van Steelande wonen opgeleverd. Hierdoor kan de interne communicatie op een goede manier plaatsvinden.

12

jaarverslag 2013

3

Vastgoed

3.1

Nieuwbouw

In 2013 zijn geen nieuwbouwprojecten gestart of opgeleverd.

3.2

Verbouw en groot onderhoud

De Sloep Aan de Mansholtstraat te Hoogezand wordt het complex De Sloep aangepast en verbouwd tot 21 woonunits voor de stichting Zienn. Iedere woonruimte is voorzien van een eigen zit/slaapruimte met een keukenblokje en een aparte natte cel met daarin een wc, douche en wastafel. Het gebouw heeft verder een gemeenschappelijke zitruimte en een gemeenschappelijke keuken waar de bewoners samen kunnen koken. Op verzoek en voor rekening van Zienn zijn er in het gebouw diverse energiebesparende voorzieningen aangebracht, zoals zonnepanelen en led verlichting. De verwachte oplevering is begin maart 2014. De Halmbuurt In dit complex van 53 woningen zijn de gevels gerepareerd en het voegwerk vervangen. Ook zijn de kozijnen gerepareerd en geschilderd. Van de platte daken is de dakbedekking vervangen. 3.3

Plannen

Plan Keyserstraat /Hoofdstraat Hoogezand Sappemeer. Besloten is om in verband met de slechte marktomstandigheden de realisatie van dit plan met minstens 5 jaar uit te stellen (besluit 2011). Oosterhoogebrug In het kader van de nota Zorgen voor Morgen heeft Steelande wonen het initiatief genomen om in de wijk Oosterhoogebrug/Ulgersmaborg een woonvoorziening te realiseren senioren. De nota Zorgen voor Morgen is een gezamenlijk initiatief van gemeente, corporaties en zorginstellingen om woningen en voorzieningen evenredig te verdelen over de wijken van Groningen. In verband met de aangekondigde overheidsmaatregelen zoals de verhuurdersheffing is dit project in november 2012 in de wacht gezet. Inmiddels is besloten dat Steelande wonen haar positie op deze locatie zal afstoten P. Waijerstraat Het project P. Waijerstraat bestaat uit 16 duplexwoningen die een gemeentelijke monumentenstatus hebben. Op grond daarvan is vervangende nieuwbouw niet mogelijk. Gezien de slechte bouwtechnische staat gaf Steelande wonen de voorkeur aan vervanging. Op grond van de monumentstatus bleek deze optie niet mogelijk. In dit boekjaar is gewerkt aan een plan om de woningen zodanig casco te verbouwen en samen te voegen dat er 4 blokjes van 2 woningen ontstaan, waarna deze blokjes worden verkocht. De verkoopopbrengst moet daarbij opwegen tegen de geplande investering. Als proef zou in 2013 gestart worden met de verbouw van 1 blokje. Dit heeft vertraging opgelopen doordat het afgeven van een omgevingsvergunning meer tijd in beslag nam dan gepland. Aan het einde van het boekjaar stond de uitvoering van de proef gepland voor 2014. Op dit moment (april 2014) wordt onderzocht of de woningen in de bestaande situatie verkocht kunnen worden. 13

jaarverslag 2013 Middelbert In overleg met de gemeente Groningen is overeengekomen dat een aantal woningen aan de Olgerweg in Middelbert aangemerkt wordt als gemeentelijk monument. Het betreft:   

het voormalig Groene Kruis gebouw, de twee-onder-een-kapwoningen die hieraan vast zitten, de seniorenwoningen nummers 52 tot en met 58.

Omdat deze woningen het predicaat gemeentelijk monument krijgen, dienen ze in stand gehouden te worden. Steelande wonen heeft besloten om de betreffende woningen te labelen voor de verkoop. Steelande wonen beraadt zich nog op wat te doen met de overige woningen. Hospice Steelande wonen is voornemens, in samenwerking met de stichting Gasthuis, een hospice te realiseren aan de Kerkstraat in Hoogezand. De verwachting is dat de planvorming en de financiering binnenkort worden afgerond. De omgevingsvergunning is begin 2014 aangevraagd en inmiddels afgegeven. Lofversstraat Steelande wonen heeft samen met een marktpartijeen plan ontwikkeld voor zeven grondgebonden koopwoningen op het perceel waar het schooltje aan de Lofversstraat staat. Steelande wonen verkoopt de grond rechtstreeks aan de kopers. De aannemer sluit een bouwaannemingsovereenkomst met de kopers. De aannemer gaat ook de school slopen. Naar verwachting zijn de zeven percelen in het voorjaar van 2014 verkocht, waarna de bouw zal starten. Steelande wonen neemt niet risicodragend deel aan het project. Meerstad Samen met drie collega corporaties De Huismeesters, Lefier en SWS Slochteren zijn afspraken gemaakt om sociale woningbouw te realiseren in het uitbreidingsgebied Meerstad. In een gezamenlijke Besloten Vennootschap zijn daartoe voor een bedrag van 6 miljoen euro aan bouwrechten verworven. In verband met de slechte vooruitzichten met betrekking tot de daadwerkelijke realisatie van deze bouwrechten heeft Steelande wonen besloten om ten laste van het jaarresultaat 2013 een voorziening te treffen voor het totaalbedrag van haar belang in deze deelneming. 3.4

Klachten en mutatieonderhoud

Het dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud van ons woningbezit in Groningen wordt zoveel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische dienst. Het onderhoud in HoogezandSappemeer, Foxhol en Kropswolde werd voorheen veelal uitgevoerd door lokale aannemers. In 2013 is een begin gemaakt met de inzet van onze eigen dienst voor dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud. In 2014 zetten we dit door en zal vrijwel al het dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud door de eigen dienst uitgevoerd worden. klachtenonderhoud jaar

aantal reparatieverzoeken

bedrag

bedrag per verzoek

2013

6687

1.307.896

195,59

2012

6455

1.290.734

199,96

aantal meldingen

bedrag

bedrag per melding

243

178.750

735,60

asbest 2013

14

jaarverslag 2013 mutatieonderhoud aantal meldingen

bedrag

bedrag per melding

2013

327

596.879

1.825,32

2012

318

795.671

2.502,11

3.5

WMO-aanpassingen

In 2013 zijn met gemeentelijke subsidies op basis van de Wet Maatschappelijk Ondersteuning (WMO) woningen aangepast voor mensen met een beperking. Als gevolg van gemeentelijke bezuinigingen verdwijnt de subsidie voor kleine woningaanpassingen. Dit betekent dat bewoners kleine aanpassingen aan hun woning zelf moeten bekostigen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het aanbrengen van wandbeugels, kranen, en dergelijke. Steelande wonen is helaas niet in staat om hieraan een financiële bijdrage te leveren. complex adres

bedrag

466

VvE Eli Heimansstade

480

Julianastraat 2

581

vlonder plaatsen bij voordeur

521

J. Ensingln 125

222

woningaanpassing WMO opdracht

525

Gabrielstraat 36

782

woningaanpassing WMO opdracht

525

Gabrielstrat 136

52

560

D. Ruynemanln 36

471

woningaanpassing WMO opdracht

562

J. Dijkstraln 1-43

629

woningaanpassing WMO opdracht

714

Orchideestraat 51

390

woningaanpassing WMO opdracht

715

Speenkruidstraat 180

768

Hoogteverschillen voor-en tuindeur

715

Speenkruidstraat 180

174

plaatsen extra trapleuning gehele lengte trap

880

De Sanstraat 42

1.355

totaal

7.693

3.6

2.269

soort aanpassing aanbrengen extra liftschachttableau's

Beugel in douche plaatsen

woningaanpassing WMO opdracht

Geriefsverbeteringen

In 2013 is besloten om investeringen voor geriefsverbeteringen zoveel mogelijk te beperken. Het belangrijkste argument hiervoor is de invloed die dergelijke verbeteringen hebben op de hoogte van de huurprijs. Uitzonderingen op de beperkingen op de investeringen zijn het aanbrengen van isolerende beglazing, het aanbrengen van isolatie en het plaatsen van een cv installatie. soort verbetering

aantal

bedrag

centrale verwarming

8

32.683

isolatieglas

31

46.901

na-isolatie

1

4.456

keuken / kasten

5

14.006

11

47.484

douche- / toilet renovatie

totaal

145.530 15

jaarverslag 2013

3.9

Energie

Labeling woningen Iedereen die een huurovereenkomst van een woning met Steelande wonen afsluit, ontvangt een energielabel van de woning. Duurzaam bouwen Bij alle onderhoudswerkzaamheden is Steelande wonen zich er van bewust dat het gebruik van materialen die niet of minder milieubelastend zijn een positieve bijdrage leveren aan ons milieu. Bij materialen wordt gekeken hoe de productie plaatsvindt en of ze recyclebaar zijn. Bij ketelvervanging worden alleen nog HR-combiketels geplaatst. De opgeleverde projecten van Steelande wonen in de afgelopen jaren hadden veelal het energielabel A. 3.10

Asbest

Steelande wonen hanteert een asbestprotocol met als uitgangspunt dat elke mutatiewoning met het bouwjaar tot 1994 onderzocht wordt op de aanwezigheid van asbest. Dit onderzoek gebeurt door een gecertificeerd bedrijf. Daar waar asbest een direct risico vormt voor de gezondheid van de bewoners, wordt dat verwijderd (bijvoorbeeld vensterbanken en vloerbedekking). Waar het niet direct een risico vormt, worden de bewoners door middel van een woninginformatiekaart geattendeerd op de aanwezigheid van asbest. Op deze kaart wordt aangegeven wat asbest is, waar het zit en dat er niet in mag worden geboord of gezaagd. 3.11

Aantal verhuureenheden

Het aantal verhuureenheden per 31 december 2013 bedroeg: Hoogezand-Sappemeer:

1.698 woningen en overige wooneenheden 226 garages 13 bedrijfspanden

Groningen

1.885 woningen en overige wooneenheden 17 standplaatsen 15 garages + 54 overdekte parkeerplaatsen 24 bedrijfsruimten

16

jaarverslag 2013

4

Woondiensten

4.1

Leefbaarheid

Steelande wonen zorgt voor een goede woonomgeving in termen van schoon, heel en veilig. Dat doen we door bewoners aan te spreken op hun eigen verantwoordelijkheid maar ook door het ondersteunen van initiatieven van bewoners voor zover deze betrekking hebben op de eigen woonomgeving. Overlast en andere problemen worden actief opgepakt door te participeren in de diverse teams waarin politie, welzijnsinstellingen, gemeente en andere corporaties vertegenwoordigd zijn alsmede de inzet van buurtbemiddeling. 4.2

Kwetsbare groepen

Er zijn in de gemeente Groningen afspraken gemaakt met verschillende hulpverleningsinstanties over de opvang van specifieke doelgroepen. Doelgroepen die we huisvesten zijn bijvoorbeeld dak- en thuislozen, ex-gedetineerden, ex-psychiatrische patiënten en ex-verslaafden. Kwetsbare personen krijgen in het Groningse woonruimteverdeelsysteem voorrang, echter wel onder de voorwaarde dat de bewoner begeleiding accepteert. In Hoogezand-Sappemeer krijgen kwetsbare personen ook voorrang bij huisvesting, hierbij loopt de toewijzing via bureau Woonkans waarmee direct ook de begeleiding gewaarborgd is. In Groningen kunnen woningzoekenden een urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie Groninger Woningcorporaties. Urgentie krijgen bijvoorbeeld mensen die door wijkvernieuwing verplicht moeten verhuizen. Ze krijgen 100 woonduurpunten en komen hiermee automatisch bovenaan. Grote gezinnen krijgen 200 punten, waardoor zij in aanmerking komen voor een grote eengezinswoning. In Hoogezand-Sappemeer kunnen woningzoekenden ook urgentie aanvragen. Dit kan rechtstreeks bij de corporatie. Woningzoekenden met urgentie krijgen voorrang bij de toewijzing van een woning. Zowel in Groningen als in Hoogezand-Sappemeer werken we samen met bureau Woonkans. In Groningen is dit een samenwerkingsverband tussen de Groninger corporaties en hulpverleningsinstellingen. Zij bieden ondersteuning bij herhuisvesting om te voorkomen dat kwetsbare personen opnieuw in de problemen komen. In Hoogezand-Sappemeer is dit een samenwerking tussen beide corporaties in Hoogezand-Sappemeer. Bureau Woonkans biedt hier ook ondersteuning aan huurders met ernstige financiële problemen. Toewijzing urgenten en bijzondere doelgroepen 2013: Groningen: Urgent

5

Wijkvernieuwings urgenten

9

Bijzondere doelgroepen

10

17

jaarverslag 2013 Hoogezand: Urgent

1

Bijzondere doelgroepen

4.3

11

Woonruimteverdeling

Steelande wonen werkte in 2013 met twee verschillende woonruimteverdeelsystemen. In Hoogezand-Sappemeer hanteerden we een optiemodel. In Groningen zijn de woningen toegewezen via Woningnet. Dit is een aanbodmodel. Bij beide systemen is de inschrijvingsduur het belangrijkste toewijzingscriterium. 4.4

Bewonerscommissies en huurdersorganisaties

De huurders in de gemeente Hoogezand-Sappemeer worden vertegenwoordigd door een huurdersraad. In de gemeente Groningen behartigt een Huurdersvereniging de belangen van de huurders. Met beide organisaties is drie keer overleg gevoerd. Op de agenda stonden de volgende onderwerpen: jaarlijkse huurverhoging, communicatie, beleidsplan, projecten. Op complexniveau voerde Steelande wonen in 2013 met negen actieve bewonerscommissies overleg over onderwerpen die zij belangrijk vinden zoals renovaties, liftvervanging, scootmobielruimte, overlast en servicekosten. Gemiddeld is in 2013 per commissie twee keer vergaderd. 4.5

Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) Groningen

Het NLA is een samenwerking tussen corporaties van de stad Groningen en de gemeente Groningen met als doel om de leefbaarheid in de buurt of wijk te verbeteren. In 2013 hebben we in de wijken Hoogkerk en Oosterhoogebrug vanuit deze samenwerkingsafspraken weer actief deelgenomen in de wijkteams. In 2013 is onder invloed van de financiële situatie bij de corporaties het besluit genomen om de samenwerking met betrekking tot de leefbaarheid in wijken en buurten op een andere wijze in te richten. Voor de samenwerking tussen gemeente en corporaties worden vanaf 2014 drie thema’s uitgewerkt: goed wonen, leefbare wijken en werken in de wijken. 4.6

Woningzoekenden

Op 31 december 2013 stonden in Hoogezand Sappemeer 614 mensen ingeschreven als woningzoekende. Ten opzichte van het jaar daarvoor is dit een afname van 249 inschrijvingen. Hoewel Steelande wonen geen onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak van deze daling, denken we de verklaring hiervan te kunnen vinden in de huidige economische omstandigheden en het effect daarvan op de mogelijkheden van mensen om te kunnen verhuizen. 4.7

Huurverhoging

In 2013 hebben we daar waar mogelijk de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Steelande wonen voelde zich hiertoe genoodzaakt vanwege de invoering van de verhuurdersheffing en de daarmee gepaard gaande verslechterde financiële positie van de corporatie. In de praktijk zijn de huren in Hoogezand-Sappemeer inkomensafhanelijk verhoogd. De huurverhoging in Groningen hebben we nog niet kunnen relateren aan het inkomen van de bewoners, omdat de inkomensgegevens die wij bij de Belastingdienst hebben opgevraagd niet op tijd beschikbaar waren.

18

jaarverslag 2013 4.8

Verhuur

De staatssteunregeling verplicht ons om jaarlijks minimaal 90% van de sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een verzamelinkomen tot maximaal € 34.229. In 2013 zijn 11 woningen (3,91%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan deze norm. Per saldo is in 2013 96% binnen de gestelde norm toegewezen. Groningen 2012 2013 Aantal verhuringen (m.u.v. nieuwbouw)

143

92

2011 7,2

Mutatiegraad in %

Hoogezand 2012 2013 124

147

2012 7,6

2013 6,6

Er is een terugloop in de mutatiegraad te zien over ons totale bezit. Steelande wonen heeft geen onderzoek gedaan naar de oorzaak van deze daling. In de tabellen is – conform de huurprijs- en inkomensgrenzen van het Besluit Beheer Sociale Huursector – aangegeven aan wie de beschikbare woonruimte is toegewezen. Aantallen eenpersoonshuishoudens Hoogezand-Sappemeer Periode 01-01-2013 t/m 30-06-2013 Leeftijd

inkomen

periode 01-07-2013 t/m 31-12-2013

huurgrenzen <= 374,44

> 374,44 <= 535,91

huurgrenzen >535,91

<= 374,44

> 374,44 <= 535,91

> 535,91

< 65

<= 21.025,00

8

30

0

6

26

1

< 65

> 21.025,00

2

10

1

0

4

1

>= 65 <= 21.100,00

0

1

2

0

1

0

>= 65

0

2

0

0

1

0

> 21.100,00

Aantallen tweepersoonshuishoudens Hoogezand-Sappemeer Periode 01-01-2013 t/m 30-06-2013 Leeftijd

inkomen

periode 01-07-2013 t/m 31-12-2013

huurgrenzen <= 374,44

> 374,44 <= 535,91

huurgrenzen >535,91

<= 374,44

> 374,44 <= 535,91

> 535,91

< 65

<= 28.550,00

1

13

3

2

12

0

< 65

> 28.550,00

1

1

2

0

2

1

>= 65 <= 28.725,00

0

1

6

0

2

0

>= 65

0

0

1

0

1

1

> 28.725,00

19

jaarverslag 2013 Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens Hoogezand-Sappemeer Periode 01-01-2013 t/m 30-06-2013 Leeftijd

inkomen

periode 01-07-2013 t/m 31-12-2013

huurgrenzen <= 374,44

> 374,44 <= 574,35

huurgrenzen >574,35

<= 374,44

> 374,44 <= 574,35

> 574,35

< 65

<= 28.550,00

1

7

0

0

2

2

< 65

> 28.550,00

0

0

0

0

1

0

>= 65 <= 28.725,00

0

0

0

0

0

0

>= 65

0

0

0

0

0

0

> 28.725,00

Aantallen eenpersoonshuishoudens Groningen Periode 01-01-2013 t/m 30-06-2013 Leeftijd

inkomen

periode 01-07-2013 t/m 31-12-2013

huurgrenzen <= 374,44

> 374,44 <= 535,91

huurgrenzen >535,91

<= 374,44

> 374,44 <= 535,91

> 535,91

< 65

<= 21.025,00

1

11

4

2

12

1

< 65

> 21.025,00

1

5

0

0

4

3

>= 65 <= 21.100,00

0

1

1

0

0

4

>= 65

0

2

2

0

0

0

> 21.100,00

Aantallen tweepersoonshuishoudens Groningen Periode 01-01-2013 t/m 30-06-2013 Leeftijd

inkomen

periode 01-07-2013 t/m 31-12-2013

huurgrenzen <= 374,44

> 374,44 <= 535,91

huurgrenzen >535,91

<= 374,44

> 374,44 <= 535,91

> 535,91

< 65

<= 28.550,00

1

3

3

0

1

4

< 65

> 28.550,00

0

1

1

1

0

3

>= 65 <= 28.725,00

0

1

1

0

1

0

>= 65

0

0

0

0

0

0

> 28.725,00

20

jaarverslag 2013 Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens Groningen Periode 01-01-2013 t/m 30-06-2013 Leeftijd

inkomen

periode 01-07-2013 t/m 31-12-2013

huurgrenzen <= 374,44

> 374,44 <= 574,35

huurgrenzen 574,35

<= 374,44

> 374,44 <= 574,35

> 574,35

< 65

<= 28.550,00

0

3

5

0

1

5

< 65

> 28.550,00

0

1

0

0

0

2

>= 65 <= 28.725,00

0

0

0

0

0

0

>= 65

> 28.725,00

0

0

0

0

0

0

4.9

Ontruimingen

In situaties waar dit van toepassing is zet Steelande wonen zich samen met diverse hulpverlenende instanties in om uitzetting van haar huurders te voorkomen. In 2013 hebben zich in totaal 9 gevallen voorgedaan, waarbij wij desondanks genoodzaakt waren om over te gaan tot ontruiming. In acht gevallen betrof het een onoverkomelijke huurschuld. In één geval was sprake van een hennepkwekerij. 4.10

Verkoop

Woningen die binnen de kaders van ons voorraadbeleid niet langer in aanmerking komen voor duurzame exploitatie door Steelande wonen, worden gelabeld voor verkoop. In de praktijk betekent dit dat voor verkoop gelabelde woningen in de markt te koop worden aangeboden, zo snel de betreffende woning vrij komt. In Hoogezand-Sappemeer zijn in 2013 negen woningen verkocht. Hoewel de woningen een marktconforme vraagprijs hadden, zijn ze uiteindelijk verkocht voor een gemiddelde prijs van 85% van de WOZ waarde. In Groningen zijn 13 woningen verkocht. Hier bedroeg de gemiddelde verkoopprijs circa 98% van de WOZ waarde. Steelande wonen hanteert bij de verkoop van woningen marktconforme vraagprijzen. Ter bepaling van de marktwaarde wordt door een onafhankelijke NVM-makelaar een taxatierapport opgesteld, De verkoop vindt vervolgens plaats tegen een prijs die tenminste 90% van die getaxeerde waarde bedraagt. Om de verkoop te stimuleren zijn in 2013 al extra woningen aangewezen voor de verkoop. Op 31 december 2013 betrof dit in totaal 500 woningen. Begin 2014 is een nieuw verkoopbeleid opgesteld en is de verkoopdoelstelling 2014 verhoogd naar 42 woningen. Om dit te kunnen halen zijn derhalve extra 800 woningen aangewezen voor verkoop. Steelande wonen heeft in 2013 een drietal woningen verkocht voor een waarde lager dan 90% van de onderhandse waarde vrij van huur, zonder dat hiervoor toestemming is gevraagd aan de minister als voorgeschreven in het BBSH. Bij een viertal verkopen zijn gevalideerde taxatierapporten opgesteld na de ondertekening van de verkoopovereenkomst, wat ook niet in compliance is met het BBSH. Eén woning is verkocht aan een rechtspersoon. Woningcorporaties dienen voor dergelijke transacties vooraf toestemming te vragen aan de minister. Dit heeft Steelande wonen voor de betreffende verkoop niet gedaan. Steelande wonen heeft als onderdeel van de verbetering van haar interne governance inmiddels de verkoopprocedure op deze punten aangescherpt, opdat uitzonderingen als hiervoor beschreven in de toekomst niet meer voor kunnen komen. In het verlengde hiervan is vanaf 1 januari2014 een onafhankelijke taxatie bij verkoop van woningen verplicht gesteld.

21

jaarverslag 2013

5

Financiën

5.1

Controle

De controlewerkzaamheden zijn tot en met het boekjaar 2015 opdragen aan BDO Audit en Assurance b.v. 5.2

Financiën

De financiën van Steelande wonen staan onder druk, deels veroorzaakt door de extra uitgaven als verhuurdersheffing, de saneringssteun en de hoge rentelasten. In het boekjaar 2013 werd op voorhand geen faciliteringsvolume door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het WSW, verstrekt. Het WSW volgt nauwgezet de ontwikkelingen en prognoses van Steelande wonen. Daarbij gaat het vooral om beheersing van de kasstromen, waarbij vanuit de exploitatie fictief nog 2% van de uitstaande langlopende schulden afgelost moet kunnen worden. Uit de prognoses over 2013 tot en met 2017 blijkt dat Steelande wonen hieraan kan voldoen. Dit was voor het WSW onvoldoende. In de afgelopen jaren is diverse informatie opgevraagd, die niet, of van onvoldoende niveau, of te laat is aangeleverd. Het resultaat was dat per aflossing bepaald werd of er herfinanciering nodig was en hiervoor werd ad hoc facilitering afgegeven. In 2013 was de aflossingsverplichting ruim 16,1 miljoen euro. Er is voor ruim 14,1 miljoen euro aan nieuwe leningen aangetrokken. Rekening houdend met de periodieke aflossing van de leningen is de lening portefeuille verlaagd met bijna 3,5 miljoen euro. 5.3

Solvabiliteit

De solvabiliteit bedraagt aan het einde van het boekjaar -4,6. Ten opzichte van 2012 is dit opnieuw verminderd. Dit op basis van berekening van de historische kostprijs. Indien het bezit wordt gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde dan bedraagt de solvabiliteit 27,7%. 5.4

Treasurybeleid

Het treasurybeleid wordt uitgevoerd door de treasurycommissie, bestaande uit de directeur bestuurder, controller, manager financiën en een medewerker van Thésor. In de periodieke bijeenkomsten worden algemene ontwikkelingen op de kapitaalmarkt besproken en het jaarplan. De uitwerking van het jaarplan gebeurt door Thésor. Tijdelijke overtollige middelen worden uitsluitend uitgezet in risicomijdende beleggingen. Er wordt beperkt gebruik gemaakt van derivaten om de toekomstige rente te beheersen. Sinds 22 mei 2012 is er een rekening courant krediet van € 3.500.000. Hiervoor waren een aantal bijzondere bepalingen opgenomen: het aanwezig zijn van een faciliteringsvolume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en een Interest Coverage Ratio van minimaal 1,5. Aangezien niet aan deze bepalingen wordt voldaan heeft de ING de rekening courant limieten in september 2013 opgeschort. In dit boekjaar zijn er 9 leningen afgelost door einde looptijd. Het totale bedrag hiermee gemoeid bedroeg € 16.102.206. Het rentepercentage van de afgeloste leningen bedroeg 4,20%. Er zijn 5 leningen aangetrokken voor een totaal bedrag van € 14.126.520. Het gemiddelde rentepercentage is 2,78%. Vier leningen zijn verstrekt door de Bank Nederlandse Gemeenten en € 3.000.000 door de Süddeutsche Krankenversicherung, afkomstig uit Duitsland.

22

jaarverslag 2013 5.5

Deelnemingen

Met het oog op de verplichting om jaarlijks aangifte te doen voor vennootschapsbelasting zijn in het verleden drie BV’s opgericht. Woonstade Holding, Woonstade Beheer en Woonstade Ontwikkeling. In deze BV’s vinden geen activiteiten plaats vanwege de integrale belastingplicht vanaf 2008. Er is een deelneming van 16,67% in Vierwaarde BV, opgericht met drie andere corporaties, voor het realiseren van sociale huurwoningen in het project Meerstad in Groningen. Hanzevast heeft op 14 februari 2014 aan Vierwaarde B.V. een saneringsvoorstel gedaan omdat zij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen jegens Vierwaarde. Het bestuur van Vierwaarde heeft op 5 maart 2014 besloten tot het treffen van een voorziening groot € 6.000.000. Vierwaarde heeft hierdoor een negatief eigen vermogen welk is goedgekeurd in de vergadering van aandeelhouders van 26 maart 2014. Door dit besluit is in de jaarrekening 2013 van Steelande wonen een bedrag ad € 1.000.000, zijnde 16,67% van € 6.000.000 als voorziening opgenomen. 5.6

Governance

Het bestuur constateert tekortkomingen in de compliance met de Governancecode Woningcorporaties. Het doel van de governancecode is om de kwaliteit van het bestuur en toezicht bij woningcorporaties te verbeteren en te waarborgen. In de praktijk is de governancecode volgens Steelande wonen bovendien een goed instrument om te verzekeren dat de corporatie ‘in control’ is. Het bestuur, de Raad van Commissarissen en de werkorganisatie onderschrijven de governancecode en het nut ervan. We kennen daarom topprioriteit toe aan het in compliance brengen van Steelande wonen met de governancecode. Pas toe of leg uit De code kent het uitgangspunt van ‘pas toe of leg uit’, om goed aan te kunnen sluiten op de diversiteit van corporaties en dus de mogelijkheid te bieden in bijzondere gevallen van de code af te wijken. De mogelijkheid om van bepalingen van de governancecode af te wijken betekent niet dat sprake is van vrijblijvendheid. Uit de maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties vloeit voort dat zij zich verantwoorden over hun governance. Van woningcorporaties mag worden verwacht dat zij elk jaar in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja waarom en in hoeverre zij afwijken van de bepalingen van de governancecode. Uiteraard staan het bestuur en de Raad van Commissarissen open voor het aangaan van een dialoog hierover. Compliance analyse Ten tijde van het schrijven van dit jaarverslag voert Steelande wonen een zeer uitgebreide compliance analyse uit, gebaseerd op de systematiek die ook bij maatschappelijke visitaties wordt gehanteerd. Het resultaat van deze analyse is omvangrijk en derhalve minder geschikt voor integrale publicatie in dit jaarverslag. Desalniettemin vinden we het belangrijk om maatschappelijke verantwoording af te leggen over de compliance met de governancecode. Een samenvatting van de analyse nemen we derhalve op in deze paragraaf. De volledige analyse inclusief een actieplan om de corporatie op korte termijn in compliance te brengen staat gepubliceerd op onze website www.steelandewonen.nl/Over-Steelande/Governance. I – Naleving en handhaving van de code Steelande wonen schiet tekort in de compliance met de governancecode. Op een aantal punten kunnen we dit verklaren binnen de kaders van het principe van ‘pas toe of leg uit’, op andere punten kunnen we dit niet. In een uitgebreide compliance analyse leggen we de governancecode langs de feitelijke situatie van Steelande wonen. Per uitwerkingsartikel 23

jaarverslag 2013 geven we aan of we in compliance zijn, zo niet welke verklaring daarvoor is (pas toe of leg uit). Wanneer geen goede verklaring aanwezig is, zetten we een actieplan uiteen waarmee we op de kortst mogelijke termijn in compliance komen. II – Het bestuur Het ontbreekt bij Steelande wonen aan reglementen waarin de relatie tussen bestuur en Raad van Commissarissen met betrekking tot de besluitvorming en goedkeuring daarvan wordt geformaliseerd. Dit vergroot het risico op inadequaat toezicht op de besluitvorming(sprocessen). In 2014 worden opgesteld een verbindingenstatuut en een investeringsstatuut, waarin procedures met betrekking tot de besluitvorming worden geformaliseerd conform de bepalingen hieromtrent in de governancecode. In een bestuursreglement worden de taken, verantwoordelijkheden en de werkwijze van het bestuur uiteengezet. III – Raad van Commissarissen Steelande wonen voldoet op dit moment onvoldoende aan de bepalingen in de governancecode die de transparantie van het interne toezicht moeten bevorderen. Wij zullen actie ondernemen om aan de publicatieplicht rondom bijvoorbeeld de samenstelling van de RvC, zijn profielschets en zijn werkwijze te voldoen. De Raad van Commissarissen van Steelande wonen heeft nooit de in de governancecode voorgestelde Auditcommissie en Remuneratiecommissie ingesteld. Ook dit wordt hersteld, ten behoeve van het toezicht op de zeer complexe thema’s financiën en bedrijfseconomie en de werkgeversrol van de Raad richting het bestuur. Voor de kerncommissies stellen we reglementen op met daarin uiteengezet hun taken, verantwoordelijkheden en werkwijzen. Het reglement van de Raad van Commissarissen krijgt een update, opdat het voldoet aan alle bepalingen hieromtrent in de governancecode. IV – De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne-controlfunctie en van de externe accountant In de managementletter van 2012 heeft de accountant reeds gerapporteerd dat de (tijdigheid van de) resultaatanalyse verbeterd kan worden. Hierbij gaf hij aan dat de (tussentijdse) rapportering nog te beperkt is en onvoldoende inzicht geeft in de verwachte ontwikkelingen. In 2013 heeft Steelande wonen hier nog onvoldoende concrete verbeteringen in doorgevoerd. Een forecast ontbreekt. Ook zijn ter bewaking van rentabiliteit en cash flow nog voldoende mogelijkheden om de rapportage uit te breiden. In het kader van het herstelplan dat Steelande wonen opstelt ten behoeve van het WSW heeft de interne control in termen van (financiële) rapportering en forecasting topprioriteit. De bepalingen met betrekking tot (de kwaliteit en waarborging van de) interne control en financiële verslaggeving vormen hier een integraal onderdeel van. V – Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden We zijn het eens met onze belanghouders dat in 2013 geen sprake is geweest van de mogelijkheid tot steekhoudende beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. In de ontwikkeling van ons portefeuilleplan en daaraan gekoppelde SVB ten behoeve van het WSW herstellen we dit. Bovendien bewerkstelligen we met het in deze paragraaf beschrevene een kwaliteitsslag waar het gaat om onze maatschappelijke verantwoording. Steelande wonen had eigenlijk 2013 een maatschappelijke visitatie moeten ondergaan. In verband met de moeilijkheden waarin de corporatie verkeert, hebben we een dispensatieverzoek ingediend bij de Stichting Maatschappelijke Visitatie. Dit verzoek is goedgekeurd en we hebben uitstel gekregen tot 2015. In 2014 implementeren we alle genoemde actiepunten, zodat we terug ‘in control’ komen. De maatschappelijke visitatie in 2015 is een mooi instrument om te meten in welke mate we hierin zijn geslaagd. De visitatie beschouwen we dan ook als een nulmeting vanwaar we verder kunnen bouwen aan een goede, betrouwbare en transparante maatschappelijke onderneming.

24

jaarverslag 2013

6

Organisatie

6.1

Samenstelling personeelsbestand

Het totale personeelsbestand bestond op 31 december 2013 uit 36 mensen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 50 jaar. In 2013 is het vertrek van de directeur-bestuurder Wim Nolden aangekondigd. Dit zal in de loop van 2014 definitief zijn beslag krijgen. Op 1 januari 2014 is Bas Maassen benoemd tot interim directeur-bestuurder. Het contract met de heer Maassen eindigt op 30 juni 2014. Begin 2014 is afscheid genomen van onze controller. Aansluitend is een interim manager aangetrokken voor tijdelijke vervulling van de functie. In 2013 heeft Steelande wonen gebruik gemaakt van drie externe personeelsleden. De redenen hiervoor waren divers. Een keer was er sprake vervanging van een langdurig zieke werknemer, een andere keer betrof het een tijdelijke oplossing voor baliewerkzaamheden in Hoogezand en tenslotte was het nodig om specialistische kennis in te huren die niet aanwezig was binnen Steelande wonen. Begin 2014 is van twee van deze drie medewerkers afscheid genomen. 6.2

Overig organisatie

In 2013 zijn er door diverse medewerkers cursussen en opleidingen gevolgd om noodzakelijke kennis bij te houden of aan te leren. Hieraan is in 2013 een bedrag van € 7.800 uitgegeven. In 2013 was het ziekteverzuimpercentage 8,3%. Eind 2013 was er nog een collega die al geruime tijd ziek is. Steelande wonen telt vier BHV-ers die ook in 2013 de vereiste herhalingscursus hebben gevolgd. 6.3

OR

Binnen Steelande wonen is een ondernemingsraad actief. Het verslag van de OR over 2013 staat in het volgende hoofdstuk van dit jaarverslag.

25

jaarverslag 2013

7

Verslag Ondernemingsraad

7.1

Voorwoord

Nadat de OR vorig jaar nog berichtte dat we net waren begonnen als OR, kunnen we nu berichten dat het 2e jaar achter ons ligt. De directeur-bestuurder is sinds eind 2013 weg en voor het einde van het jaar werd bekend dat Bas Maassen is aangesteld als interim directeur-bestuurder. 7.2

Actiepunten en genomen besluiten

Adviesaanvragen De directeur-bestuurder heeft in 2013 geen adviesaanvragen gedaan. Declaratiesysteem reiskosten (woon-/werkverkeer) In het jaarverslag van 2012 is vastgelegd dat, de net doorgevoerde, wijziging betreffende het declaratiesysteem in 2013 geëvalueerd zou worden. De evaluatie heeft plaatsgevonden maar dit heeft er niet toe geleid dat het declaratiesysteem is gewijzigd. De directeurbestuurder heeft er helaas voor gekozen om het ongevraagd gegeven advies van de OR naast zich neer te leggen en het declaratiesysteem te handhaven. Secundaire arbeidsvoorwaarden De secundaire arbeidsvoorwaarden zouden eind 2013 worden besproken. Dit is vanwege het vertrek van de directeur-bestuurder niet gebeurd. 7.3

Plannen 2014   

7.4

Vaststellen secundaire arbeidsvoorwaarden met de nieuwe directeur-bestuurder. Vaststellen collectieve dagen 2015. En verder nog nader te bepalen voorkomende zaken. Dit jaarverslag schrijvend over 2013 kunnen wij hier nog geen invulling aangeven. Met een nieuwe directeurbestuurder zal er veel op de organisatie en de OR gaan afkomen. Intranet

De OR heeft een eigen plekje op het Intranet. Onder het kopje “Nieuws” vind je de map “OR nieuws”. Alle notulen, verslagen, vragen en alle andere stukken kun je hier vinden. Ook gegeven openbare adviezen zullen hier geplaatst worden. Soms wordt de OR gevraagd om een vertrouwelijk advies te geven, dit zal niet geplaatst worden. De OR wil graag openbare adviezen kunnen geven en zal dan ook alleen als het niet anders kan vertrouwelijke adviezen geven. Openbare adviezen gaan veelal over zaken terwijl vertrouwelijke adviezen veelal over mensen gaan. 7.5

Tot slot

2014 wordt een jaar waarvan we nu niet kunnen voorzien wat het ons brengt. Er is een nieuwe DB aangesteld en de OR hoopt op een goede samenwerking! Er gaat ongetwijfeld veel op ons afkomen. De OR kan alleen door inbreng van alle collega’s goed functioneren en goede adviezen geven. Vorig jaar is in het slotwoord genoemd dat de OR zich bewust is dat processen en communicatie geoptimaliseerd moeten worden. Hier zijn wij ons nog steeds goed bewust van. De OR nodigt collega’s dan ook uit om verbeterpunten, op- en aanmerkingen door te geven als die er zijn.

26

jaarverslag 2013

8

Verslag van de Raad van Commissarissen

8.1

Algemeen

De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Steelande wonen en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen treedt tevens op als werkgever van het bestuur. In dit verslag legt de Raad van Commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop deze invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De Raad van Commissarissen is in haar rol als toezichthouder en werkgever van het bestuur gehouden aan de volgende interne en door de overheid en sector voorgeschreven (wettelijke) kaders:       8.2

Statuten van de stichting Woningwet BBSH Governancecode Woningcorporaties Wet Normering Topinkomens De Aedescode Governancecode Woningcorporaties

De Governancecode is per 1 juli 2011 in werking getreden en bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De mogelijkheid bestaat om van bepalingen van de code af te wijken, mits in het jaarverslag gemotiveerd wordt uitgelegd waarom van een bepaling wordt afgeweken (‘pas toe of leg uit’). De Raad van Commissarissen deelt de constatering van het bestuur dat Steelande wonen niet in compliance is met de governancecode. De raad onderschrijft het belang om dit op zo kort mogelijke termijn te repareren ten behoeve van de interne beheersing van de organisatie en ondersteunt de aanpak zoals die is voorgesteld in het in dit volkshuisvestelijk verslag opgenomen hoofdstuk daaromtrent. 8.3

Taak en werkwijze

De Raad van Commissarissen is voor zijn toezichthoudende taak afhankelijk van de interne informatievoorziening. Hij heeft zich in 2013 regelmatig door het bestuur laten informeren, zowel mondeling als schriftelijk. Gedurende het jaar ontstond een groeiend gevoel van onrust over de financiële situatie van Steelande wonen en de kwaliteit van de informatieverschaffing van het bestuur hieromtrent. De sector van de volkshuisvesting bevindt zich in roerige tijden. Door overheidsmaatregelen worden de (financiële) mogelijkheden van corporaties sterk ingeperkt. Dit is voor Steelande wonen niet anders dan voor andere corporaties. De signalen die de Raad van Commissarissen in de eerste helft van 2013 bereikten over de zorgwekkende financiële situatie van Steelande wonen, zijn in dit licht beoordeeld en zowel door het bestuur als door de Raad van Commissarissen onvoldoende op waarde geschat. In het late najaar van 2013 is het de Raad van Commissarissen duidelijk geworden dat het gevoel van onrust gelegitimeerd was door gesprekken met de ondernemingsraad, de huurders-organisaties, het MT en de accountant. Twee belangrijke feitelijke gebeurtenissen eind 2013 hebben bij de Raad van Commissarissen de alarmbellen doen rinkelen en hem aangezet tot een interventie.Het uiteindelijke beeld van de Raad is mede gebaseerd op een zeer kritische managementletter van de accountant en een brief van het WSW die vermeldt dat het door Steelande wonen aangeleverde beleidsplan en SVB als onvoldoende worden 27

jaarverslag 2013 gekwalificeerd. In diezelfde brief wordt Steelande wonen opgedragen om vóór een harde deadline de juiste informatie aan te leveren. Het WSW deelde bovendien mede tot nader orde geen facilitering te verstrekken. Op datzelfde moment ontvangt de Raad van Commissarissen een brief van het MT van Steelande wonen, waarin de managementleden van de corporatie het vertrouwen in het bestuur opzeggen. De Raad van Commissarissen heeft naar aanleiding van deze gebeurtenissen besloten om de heer Nolden te ontheffen van zijn bestuurlijke taken en verantwoordelijkheden onder gelijktijdige benoeming van de heer S.Ch.P Maassen tot interim-bestuurder. Beide ingaande per 1 januari 2014. In het vroege voorjaar 2014 is de Raad van Commissarissen door toedoen van de interim-bestuurder gewaar geworden dat sprake is van serieuze problemen, zowel in een aantal projectendossiers als in termen van de financiële continuïteit van de onderneming. In toenemende mate is het de Raad van Commissarissen duidelijk geworden dat de informatievoorziening door het bestuur niet het urgentiegevoel bewerkstelligde die de situatie verdiende. Achteraf heeft de Raad van Commissarissen dus moeten vaststellen dat zij mager is geïnformeerd door het bestuur. Inmiddels is de interne governance-problematiek bij Steelande wonen in zijn volledige omvang in beeld. De Raad van Commissarissen heeft hieruit haar conclusies getrokken en besloten in meerderheid terug te treden, ten einde in versneld tempo ruimte te maken in haar samenstelling voor de benodigde kwaliteit om de governance naar het gewenste niveau te brengen. De raad heeft zich in zijn afweging om ruimte te maken voor de benodigde kwaliteit laten adviseren door huurders en OR. Met het oog op anciënniteit treden de leden Van der laan, Sliep en Molema terug. De raad heeft voorts besloten vanwege de aard en de omvang van de problemen bij Steelande wonen om via een versnelde werving- en selectieprocedure drie nieuwe commissarissen aan te stellen, op tijdelijke basis. De raad heeft gemeend voldoende grond te hebben gehad om af te kunnen wijken van het uitgangspunt in de governancecode dat de werving en selectie in openbaarheid moet gebeuren. De opdracht aan de aldus samengestelde tijdelijke RvC is drieledig: 1. Toezicht houden op het (interim) bestuur 2. Toezien op de uitvoering van het door de interim bestuur opgestelde herstelplan 3. Verzorging van de werving van een opvolger van de interim bestuurder en een nieuwe Raad van Commissarissen. 8.4

Procedure goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2013

Op het moment van schrijven van dit verslag eind april 2014 was zicht op de benoemingsdatum van de tijdelijke Raad van Commissarissen medio mei 2014. De oude Raad van Commissarissen neemt de verantwoordelijkheid om dit verslag van de Raad van Commissarissen over het verslagjaar 2013 te schrijven en de leden ondertekenen het verslag terwijl ze feitelijk geen deel meer uitmaken van de Raad van Commissarissen. De nieuwe Raad van Commissarissen keurt de jaarstukken goed, met de kanttekening dat het commissarissenverslag door hen voor kennisgeving is aangenomen. 8.5

Vergaderingen en belangrijke besluiten

De Raad van Commissarissen is in 2013 zes keer bij elkaar gekomen voor regulier overleg. Daarnaast is de Raad van Commissarissen een keer bij elkaar gekomen voor de behandeling van het beleidsplan Fier en Vitaal en diverse malen ten gevolge van de bestuurlijke crisis waarin Steelande wonen zich eind 2013 bevond.

28

jaarverslag 2013 De Raad van Commissarissen heeft de volgende besluiten genomen/bekrachtigd:          8.6

Goedkeuring begroting 2013 Verkoop grond Hoogezand-Zuid Vergoeding 2013 RvC Goedkeuring jaarrekening 2012 Rooster van aftreden RvC Invoering gesprek tussen accountant en RvC zonder bestuurder In het kader van het huurbeleid maximaal verhogen Vaststellen beleidsplan 2014-2018 Goedkeuring begroting 2014 Samenstelling van de Raad van Commissarissen

In 2013 hadden reeds twee leden van de Raad van Commissarissen moeten aftreden in verband met een overschrijding van de in de statuten van de stichting en governancecode voorgeschreven maximale zittingstermijn van 8 jaar. Per 12 mei 2014 is een Raad van Commissarissen aangesteld onder gelijktijdig aftreden van de betreffende leden, waarmee het governance conflict is opgelost. De statuten van de stichting voorzien in een bepaling dat leden van de Raad van Commissarissen maximaal 2 termijnen van 4 jaar zitting mogen nemen in de Raad. De heren Van der Laan, Sliep en Molema zijn per 12 mei 2014 afgetreden. De Raad van Commissarissen bestond op 31-12-2013 uit de volgende leden. J.H. van der Laan / m

Voorzitter

Leeftijd (peildatum 31/12/2013) Woonplaats

63 jaar

Deskundigheid

jurist, generalist, brede bestuurlijke ervaring

Hoofdfunctie

burgemeester gemeente Noordenveld

Relevante nevenfuncties

Lid Raad van Commissarissen Sport Drenthe

Roden

Bestuurslid Bart Foundation Lid Raad van Commissarissen WMD Tijdstip 1e benoeming

2005

2e termijn

2009

Bezoldiging

€ 7.714

(€ 6.375 exclusief BTW)

29

jaarverslag 2013 D. de Jong / m

vice-voorzitter, op voordracht van de huurders

Leeftijd

52 jaar (peildatum 31/12/2013)

Woonplaats

Groningen Hoogkerk

Deskundigheid

Politiek, management onderwijs

Hoofdfunctie

Directeur voortgezet onderwijs Groningen

Relevante nevenfuncties

Vice-voorzitter RvT Centraal Orgaan Peuterspeelzalen Voorzitter Stichting Paradij Zorgboerderij Aduard Lid RvC KidsFirst/KindercentraNederland (KFKCN)

Tijdstip 1e benoeming

2007

2e termijn

2011

Bezoldiging

€ 5.143

Belastbare onkostenvergoeding

€ 17

K.M.A. Kalverboer / v

Lid

Leeftijd

55 jaar (peildatum 31/12/2013)

Woonplaats

Noordlaren

Deskundigheid

Zorg en organisatie(ontwikkeling)

Hoofdfunctie Relevante nevenfunctie

Directeur Zorg Innovatie Forum en programmaleider cure en care Healthy Ageing Network Northern Netherlands Voorzitter Humanitas Noord Nederland

Tijdstip 1e benoeming

2009

2e termijn

2013

Bezoldiging

€ 4.250

P.H.W. Sliep /m

Lid

Leeftijd

55 jaar (peildatum 31/12/2013)

Woonplaats

Groningen

Deskundigheid

Vastgoed

Hoofdfunctie

Procesmanager Vastgoed bij de Rijksgebouwendienst

Relevante informatie

Tijdstip 1e benoeming

Werkervaring op het gebied van beoordelen projectvoorstellen, risicomanagement en gebiedsontwikkeling. Lid van vastgoednetwerk “Wildverband” 2006

2e termijn

2010

Bezoldiging

€ 4.250

(€ 4.250 exclusief BTW)

30

jaarverslag 2013 W. J. Molema / m

Lid

Leeftijd

51 jaar (peildatum 31/12/2013)

Woonplaats

Sappemeer

Deskundigheid

Bestuurlijke organisatie, financiën en economie, volkhuisvesting

Hoofdfunctie

Projectmanager overheidsinstelling

Relevante nevenfuncties

Lid RvT Stichting Christelijk Onderwijs Groningen

Tijdstip 1e benoeming

2005

2e termijn

2009

Bezoldiging

€ 5.143

Belastbare onkostenvergoeding

€ 34

(€ 4.250 exclusief BTW)

Per 12 mei 2014 zijn tijdens een vergadering van de raad van commissarissen benoemd: P.M. de Bruijne / m

Voorzitter

Tijdstip 1e benoeming

12 mei 2014

Leeftijd

67 jaar (peildatum 31/12/2013)

Woonplaats

Veendam

Deskundigheid

Volkshuisvesting, brede bestuurlijke ervaring

G.R.W. de Kam / m

Lid met aandachtsgebied volkshuisvesting Op voordracht van de huurdersorganisaties

Tijdstip 1e benoeming

12 mei 2014

Leeftijd

65 jaar (peildatum 31/12/2013)

Woonplaats

Glimmen

Deskundigheid

Volkshuisvesting

Hoofdfunctie

Honorair hoogleraar volkshuisvesting en grondmarkt

31

jaarverslag 2013 8.7

Bindende voordracht huurders

De Raad van Commissarissen merkt in het kader van de Governancecode Woningcorporatie op dat sprake is van niet twee leden maar één lid dat op bindende voordracht van de huurdersorganisaties is benoemd. In verband met de verbetering van de compliance met de governancecode heeft dit ertoe geleid dat de huurdersorganisaties begin 2014 zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de werving- en selectiecommissie van de tijdelijke Raad van Commissarissen. Vanuit die selectie is door de huurdersverenigingen één van de commissarissen bindend voordragen, waarmee het aantal commissarissen dat op voordracht van huurders is voorgedragen uitkomt op de in de governancecode voorgeschreven twee met ingang van 12 mei 2014. 8.8

Rooster van aftreden

In verband met de precaire financiële situatie bij Steelande wonen is in mei 2014 een tijdelijke Raad van Commissarissen aangesteld op basis van per lid geïndividualiseerde profielschets. Deze tijdelijke Raad van Commissarissen heeft de taak om toezicht te houden op de ontwikkeling en implementatie van een herstelplan door het bestuur. Bovendien zal de tijdelijke Raad zich inzetten voor de versterking van de interne governance bij Steelande wonen. De aanstelling van een nieuwe Raad van Commissarissen zal geschieden wanneer de tijdelijke Raad van Commissarissen zijn opdracht heeft volbracht en op een verantwoorde wijze terug kan treden. Hieraan ligt geen rooster van aftreden ten grondslag. Bij de aanstelling van de reguliere Raad van Commissarissen zal Steelande wonen een rooster van aftreden opstellen en publiceren op haar website. Bij dit rooster van aftreden wordt rekening gehouden met de continuïteit van het toezicht (om te voorkomen dat op een bepaald moment teveel leden tegelijkertijd terugtreden, zal niet per definitie de maximum benoemingstermijn benut worden). 8.9

Profielschets

Ten behoeve van de vrijgekomen posities binnen de Raad van Commissarissen is een profielschets opgesteld voor een:   

Voorzitter Lid aandachtsgebied Financiën Lid aandachtsgebied Sociale volkshuisvesting

De Raad van Commissarissen stelt ten behoeve van de werving- en selectie van de nieuwe Raad van Commissarissen van Steelande wonen een algemene profielschets op voor de volledige raad. Dit ten behoeve van de diversiteit van de samenstelling waarbij rekening wordt gehouden met: deskundigheid, leeftijd, geslacht en etniciteit. 8.10

Onafhankelijkheid

De Raad van Commissarissen stelt vast dat naar zijn oordeel in formele zin het merendeel van zijn leden onafhankelijk is.

32

jaarverslag 2013 8.11

Bestuur

Het bestuur werd in 2013 gevormd door: W.J. Nolden

directeur bestuurder

Leeftijd (31 december 2013)

60 jaar

Woonplaats

Zevenhuizen

Relevante informatie

Werkzaam vanaf 1978 bij de rechtsvoorgangers van Steelande wonen, zijnde Woonstade en Woningbouwvereniging Hoogkerk. Per 25-10-2011 benoemd als directeur bestuurder van Steelande wonen.

Nevenfuncties

Geen relevante nevenfuncties 2013

1 januari t/m 30 september 2014

Bezoldiging

€ 113.650

€ 109.424 (inclusief uitbetaling verlof)

Belastbare onkostenvergoeding

€ 1.350

€ 101

Beloning op termijn

€ 26.281

€ 19.728

Ontslagvergoeding

€ 75.000

De Raad van Commissarissen heeft begin 2014 intensief overleg gevoerd met de heer Nolden over de condities waaronder zijn dienstverband zal worden beëindigd, in een poging deze beëindiging in der minne te regelen. De raad heeft zich daarbij beperkt geweten door de Wet Normering Topinkomens, hetgeen ertoe heeft geleid dat het overleg met de heer Nolden is gestaakt. De Raad van Commissarissen heeft vervolgens eenzijdig een verzoek tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst gedaan bij de kantonrechter. Op woensdag 21 mei jl. heeft de Kantonrechter te Groningen uitspraak gedaan op het verzoek van Steelande wonen tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst met de heer Nolden. Deze uitspraak luidt als volgt:  

De arbeidsovereenkomst van de heer Nolden is ontbonden per 1 oktober 2014. De heer Nolden ontvangt salaris van 1 januari 2014 t/m 30 september 2014. Aan de heer Nolden is een ontslagvergoeding toegekend ter grootte van € 75.000 bruto.

Volledigheidshalve wordt hier opgemerkt dat de heer Nolden sinds 28 november 2013 arbeidsongeschikt is. Steelande wonen is verzekerd tegen kosten verband houdend met arbeidsongeschiktheid. 8.12

Invulling bestuur 2014

Per 1 januari 2014 heeft de Raad van Commissarissen de heer S.Ch.P. Maassen aangesteld als interim directeur-bestuurder van Steelande wonen voor een periode van 6 maanden. In deze periode heeft de heer Maassen de ernst van de situatie waarin Steelande wonen verkeert goed in beeld gebracht. Bovendien schreef hij een plan van aanpak voor het (financiële) herstel van Steelande wonen.

33

jaarverslag 2013 Per 1 juli zal sprake zijn van een bestuurswissel. De Raad van Commissarissen gaat daarom in de eerste helft van 2014 opnieuw op zoek naar een tijdelijke directeur-bestuurder, die opdracht krijgt om het herstelplan voor Steelande wonen uit te voeren en daarmee een match te bewerkstelligen tussen de financiële mogelijkheden van de organisatie en de volkshuisvestelijke opgaven. 8.13

Verklaring raad van commissarissen Steelande wonen

De leden van de raad van commissarissen van Steelande wonen verklaren kennis genomen te hebben van het jaarverslag 2013 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening. Namens de raad van commissarissen,

Pim de Bruijne, voorzitter Groningen, 25 juni 2014

akkoord voor commissarissenverslag:

Pim de Bruijne, voorzitter RvC

Hans van der Laan

David de Jong, vice-voorzitter

David de Jong

Karin Kalverboer, lid RvC

Karin Kalverboer

George de Kam, lid RvC

Peter Sliep

Wim Molema

In verband met fraude gevoeligheid zijn in deze versie van het Jaarverslag alleen de namen van de bestuurder en de raad van commissarissen opgenomen en de handtekeningen weggelaten. Een exemplaar van het integrale Jaarverslag, inclusief de handtekeningen van de bestuurder en de raad van commissarissen wordt bewaard bij Steelande wonen en is in te zien op het kantoor in Groningen.

34

jaarverslag 2013

35

jaarverslag 2013

Jaarrekening over het boekjaar 2013

36

jaarverslag 2013

9

KENGETALLEN

Boekjaar

2013

2012

2011

2010

3.495

3.514

3.470

3.463

58

23

AANTAL VERHUUREENHEDEN 1 woningen en woongebouwen 1 in exploitatie 2 in aanbouw 2 standplaatsen

17

17

17

17

3 overige wooneenheden

71

70

41

41

241

241

238

238

5 parkeerplaatsen overdekt

54

54

54

54

6 bedrijfspanden

37

44

38

38

7

10

2

3.915

3.947

3.926

3.876

1 woningen

3

58

23

115

2 bedrijfspanden

1

1

4 garages

7 overige Totaal

MUTATIES IN HET BEZIT 1 opgeleverd / wijziging bestemming

3 overige

3 8

45

2 aangekocht 1 woningen

2

3 verkocht 1 woningen

-22

-16

-18

-21

2 garages 3 bedrijfspanden

-1 -2

4 overige mutaties 1 woningen, gesloopt / herverdeeld 2 bedrijfspanden, herverdeeld

2 -6

3 parkeervoorziening, gesloopt / herverdeeld

WOZ WAARDE ( x € 1.000)

5 3

4 overige wooneenheid, herverdeeld 5 overig, herverdeeld

-65

-1

29 -6

-3

-32

79

15

75

421.522 449.154 478.000 470.000

37

jaarverslag 2013

KENGETALLEN Boekjaar

2013

2012

2011

2010

PERSONEELSBEZETTING EINDE BOEKJAAR (in fte's) 1

Directie

1,0

1,0

2,0

2,0

2

Controller / PR

1,6

1,6

1,6

0,6

3

Beleid & Ondersteuning

2,0

2,0

2,0

0,0

2

Woondiensten

7,0

7,0

6,3

6,5

3

Financiën

3,1

3,1

3,1

6,8

4

Vastgoed

6,6

6,6

6,1

5,0

5

Huismeesters / Servicemedewerkers

3,2

3,2

3,2

3,2

6

Uitvoerend personeel

6,0

6,0

6,0

6,0

30,5

30,5

30,3

30,1

( aantal verhuringen / aantal woningen )

6,7

7,6

7,1

7,8

2

Huurachterstand in % van huren en vergoedingen

1,7

1,8

2,1

1,2

3

Huurderving in % van de huren en vergoedingen

2,2

2,5

1,6

0,7

0,11

0,18

0,43

0,44

-4,61

-1,86

8,35

12,92

57,50

159,24

-64,62

19,06

3,85

3,91

4,13

4,40

1,34

1,02

-1,62

6,26

-2.073

-876

4.507

7.420

Totaal VERHUUR en INCASSO 1

Mutatiegraad

CONTINUITEIT 1

Liquiditeit ( current ratio ) = vlottende activa / kortlopende schulden ultimo boekjaar

2

Solvabiliteit = eigen vermogen / totaal vermogen ultimo boekjaar

3

Rentabiliteit eigen vermogen = jaarresultaat / eigen vermogen ultimo boekjaar

4

Rentabiliteit vreemd vermogen = rente vreemd vermogen / totaal vreemd vermogen ultimo boekjaar

5

Rentabiliteit totaal vermogen = jaarresultaat + verschuldigde rente / totaal vermogen

BALANS, WINST- en VERLIESREKENING PER WONING ( in euro's ) 1

Eigen vermogen

2

Huur per maand ultimo

480

457

458

460

3

Kosten werkapparaat

897

1.047

812

787

4

Belastingen

373

357

345

339

5

Verzekeringen

20

19

18

19

6

Rentelasten

1.885

1.876

2.010

2.063

7

Jaarresultaat

-1.192

-1.396

-2.913

1.414

38

BALANS PER voor

ACTIVA

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

Ref. VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa Sociale vastgoed in exploitatie

1 1.1

140.035.418

147.262.104

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie

1.2

1.035.474

1.157.969

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.3

3.038.500

3.181.834

Totaal materiële vaste activa

144.109.391

151.601.906

Vastgoedbelegging

2

Commerciëel vastgoed in exploitatie

2.1

13.713.813

12.826.806

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.2

670.633

705.088

Totaal vastgoedbelegging Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen

14.384.446 3 3.1 3.2 3.3

1.373 360.000 0

Totaal financiële vaste activa

Som der vaste activa

13.531.893

1.373 457.000 0 361.373

458.373

158.855.210

165.592.172

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

4 4.1 4.2

Onderhanden projecten

5

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Belastingvordering Overlopende activa

6 6.1 6.2 6.3 6.4

Totaal vorderingen Liquide middelen

Som vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

7

916.697 30.250

2.508.233 29.500 946.947

2.537.733

0

0

165.629 516.174 298.243 15.994

331.716 553.792 905.297 22.321 996.041

1.813.126

453.571

2.080

2.396.560

4.352.939

161.251.770

169.945.111

39

31 DECEMBER 2013 winstbestemming

PASSIVA

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

Ref. GROEPSVERMOGEN

8

Kapitaal Wettelijke en statutaire reserves Resultaat boekjaar

8.1 8.2 8.2.1

45 -3.156.154 -4.270.521

Totaal groepsvermogen

Voorzieningen Voorziening kantoorgebouw Hoogezand Voorziening Vierwaarde BV Voorziening voor jubileumuitkeringen Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst

-7.426.630

9 9.1 9.2 9.3 9.4

36.926 1.000.000 108.459 265.000

Totaal voorzieningen

10

Schulden / Leningen overheid Schulden / Leningen kredietinstellingen

10.1 10.2

10.3

2.909.928 144.769.584

689.716

10.4

Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN

11

Investeringsverplichting Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

TOTAAL PASSIVA

135.053

144.220.277

Totaal VOV

Totaal kortlopende schulden

27.101 0 107.952 0

2.873.319 141.346.958

Totaal leningen

Waarborgsommen

-3.156.109

1.410.385

LANGLOPENDE SCHULDEN

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

45 1.869.611 -5.025.765

11.6 11.7

147.679.512

706.944 689.716

706.944

16.326

16.326

144.926.319

148.402.782

29.180 17.585.755 36.201 1.096.428 246.009 46.935 3.301.188

29.822 19.453.829 103.952 1.438.356 287.305 187.271 3.062.851 22.341.696

24.563.385

161.251.770

169.945.111

40

41

WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2013 2013 X€1

2012 X€1

Ref. Bedrijfsopbrengsten

12

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijzigingen in onderhanden werk Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6

20.630.612 867.786 1.611.438 -1.591.536 0 103.027 21.621.327

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële en materiële vaste activa vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Kosten uitbesteed werk en andere kosten Overige bedrijfslasten

19.758.843 1.002.352 1.347.442 -2.469.390 0 90.224 19.729.471

13

13.1

5.182.533

5.600.695

13.2 13.3

2.082.462 1.677.414 272.417 221.848 4.676.278 -1.591.536 6.840.241

2.092.664 1.619.753 273.804 220.392 6.028.341 -2.469.390 4.534.755

13.4 13.5 13.6 13.7 13.8

Som der bedrijfslasten

19.361.658

17.901.014

Bedrijfsresultaat

14

2.259.669

1.828.456

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15

-17.227

-5.252

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

16

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

16.1 16.2 16.3 16.4

21.352 0 0 6.437.315

12.685 0 0 6.766.477

Som der financiële baten en lasten

-6.415.963

-6.753.791

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-4.173.521

-4.930.587

Belastingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

17

-97.000

-95.178 -97.000

-95.178

-4.270.521

-5.025.765

42

43

Kasstroomoverzicht over 2013 2013 X€1

2012 x€1

Ref. (volgens de indirecte methode) Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Mutatie voorzieningen - Mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . mutatie onderhanden projecten . mutatie operationele schulden

14

2.259.669

1.828.456

1+2 9 15

8.283.484 1.275.332 -17.227

8.323.699 -510.154 -5.252

6 + 17 4 5 11 + 11.2.2

720.085 1.590.786 0 -361.969 1.948.902 13.750.159

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Betaalde interest Betaalde winstbelasting mbt operationele activiteiten

16.1 16.4

21.352 0 -6.437.315 0 -6.415.963 7.334.197

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

1+2 1+2

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit aandelenuitgifte Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutatie overige langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

11.2.2

Mutatie geldmiddelen

-160.004 1.576.353 1.444.688 7.043.024

3.2

-1.267.162 -376.359 0 97.000

9.904.062 19.540.811 12.685 0 -6.766.477 0 0,00

-6.178.403 -72.587 0 97.000 -1.546.522

10.2.1 11.2 10.3

-6.753.791 12.787.020

-1.859.720 0 14.126.520 -17.585.755 -17.227

-6.153.990 -800.903 0 11.214.000 -17.594.109 2.428

-5.336.183

-7.178.584

451.492

-545.554

44

45

jaarverslag 2013

Toelichting op de jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Stichting Steelande wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende in Groningen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken.

Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst-en-verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Continuïteitsparagraaf Er is per ultimo 2013 sprake van een negatief eigen vermogen. Daarnaast staat de financiële positie van Steelande wonen onder druk. De schuldenpositie van de corporatie is dusdanig hoog, dat de rentelast onevenredig veel druk uitoefent op het resultaat van onze bedrijfsvoering. In combinatie met de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing is de investeringskracht van Steelande wonen daardoor opgedroogd. In 2013 is gewerkt aan het opstellen van een nieuw beleidsplan en strategisch voorraadbeheerbeleid (SVB). De toezichthouder heeft echter aangegeven dat deze onvoldoende inzicht gaf in de te treffen maatregelen om te komen tot een duurzaam financieel gezonde organisatie. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft om die reden besloten geen faciliteringsvolume vrij te geven voor de periode 2013-2015 en Steelande wonen te verzoeken om het beleidsplan en SVB veel verder te concretiseren.

46

jaarverslag 2013 In 2014 is de aflossingsverplichting door afloop van 5 leningen € 16.046.000. Inmiddels is voor € 6.500.000 faciliteringsvolume verstrekt door het WSW. Voor dit bedrag zijn inmiddels nieuwe leningen aangetrokken. De leningen die afgelost moeten worden tot en met september 2014 ad € 4.700.000 worden betaald uit de geprognotiseerde positieve kasstroom en de liquide middelen. In november 2014 vervalt nog een lening van € 4.680.000. Hiervoor is nog geen faciliteringsvolume afgegeven. Zolang hiervoor geen faciliteringsvolume wordt afgegeven is het aantrekken van een lening niet mogelijk. In 2014 werken we, in goed overleg met het WSW, hard aan de verdere concretisering en uitwerking van plannen, waaronder een beleidsplan, portefeuilleplan en het SVB. Steelande wonen staat daarbij voor het voldongen feit dat het terugdringen van de schuldenlast van de corporatie de hoogste prioriteit heeft. Dit zal zonder twijfel gevolgen hebben voor de volkshuisvestelijke rol die Steelande wonen de aankomende jaren kan vervullen in het werkgebied. Bij de strategische uitwerking staan voor de toekomst van Steelande wonen alle opties open. De investeringskracht van de corporatie en daarmee de ontwikkelkracht waar wij door onze belanghouders voor gekend worden, is gemarginaliseerd. Bij het ontwikkelen van de plannen willen we alle relevante partijen nauw betrekken. Ook in de uitvoering van ons dagelijks werk zijn we voornemens onze huurders intensiever te betrekken. We willen de zaken die we moeten en kunnen doen, zo effectief en doelmatig mogelijk oppakken. Een actieve rol van onze huurders hierbij is volgens ons van groot belang. Op basis van de door het bestuur verwachte toekomstige positieve resultaten en de veronderstelde bereidheid van kredietverschaffers de onderneming financieel te blijven steunen, zijn de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op continuïteit van de toegelaten instelling.

Consolidatie Vanwege de geringe omvang van de deelnemingen ten opzichte van het totaal is er conform artikel 407 lid 1a van BW 2 titel 9 afgezien van consolidatie van deze deelnemingen. En derhalve geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld. De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.

Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde In de jaarrekening zijn de volgende deelnemingen verantwoord op nettovermogenswaarde: 

Woonstade Holding, 100%

47

jaarverslag 2013

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde.

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v. voorgaand jaar, tenzij anders vermeld onder “Stelselwijzigingen” en “Fusie”.

Transacties verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Stichting Steelande wonen naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

48

jaarverslag 2013

1.

Materiële vaste activa

1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Historische kostprijs: Het sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. Het sociaal vastgoed in exploitatie kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de begroting 2014. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Clustering van kasstroom genererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bepaling van de minimumwaarde is voor dit verslagjaar gekozen voor een clustering op complexniveau. Voor de gehanteerde parameters wordt verwezen naar de toelichting op materiële vaste activa in exploitatie. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De te betalen verhuurdersheffing is tot en met 2017 ingerekend. De kasstromen worden postnumerando contant gemaakt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande lening portefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.

49

jaarverslag 2013 De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag zijn WOZ-waarden als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar Aantal verkopen

2014 24

2014 23

2016 14

2017 15

2018 15

De grond is tegen restwaarde ingerekend in de bedrijfswaarde. 1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Er wordt geen rente toegerekend aan grondposities. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-enverliesrekening en naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Onderhoud Voor kosten van periodiek groot onderhoud aan het kantoorpand in Hoogezand wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening is opgenomen onder de overige voorzieningen aan de passiefzijde van de balans.

50

jaarverslag 2013

2.

Vastgoedbelegging

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Historische kostprijs: De vastgoedbelegging wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. De marktwaarde wordt bepaald op basis van door erkende en van Steelande wonen onafhankelijke makelaars uitgevoerde taxaties van de objecten, waarbij rekening is gehouden met (on)verhuurde staat. 2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

3.

Financiële vaste activa

3.1 Andere deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Steelande wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Stichting Steelande wonen geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Stichting Steelande wonen ten behoeve van deze deelnemingen.

51

jaarverslag 2013 Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. 3.2 Latente belastingvordering Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, Dit betreft een actieve belastinglatentie in verband met het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van de opgenomen leningen en financiële instrumenten. Deze is gewaardeerd tegen een nominaal belastingtarief van 25%. Voor verrekenbare fiscale verliezen uit het verleden kan een actieve belasting latentie worden gevormd voor zover de verwachting is dat er voldoende toekomstige fiscale winsten behaald zullen worden. Momenteel is onvoldoende zekerheid omtrent de toekomstige resultaten en of deze voldoende zullen zijn om de fiscale verliezen te kunnen compenseren binnen de verrekeningsperiode. Derhalve is er hiervoor geen actieve belasting latentie gevormd. 3.3 Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

4.

Voorraden

Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid. Het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de grond- en bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

52

jaarverslag 2013

5.

Onderhanden projecten

De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Steelande wonen hanteert het voorzichtigheidsprincipe. Dit principe bepaalt dat de winsten worden opgenomen wanneer zij gerealiseerd worden en verliezen worden opgenomen wanneer zij worden geconstateerd. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-enverliesrekening verwerkt in de post verkoop onroerende goederen zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de post kosten uitbesteed werk in de winst-enverliesrekening.

6.

Vorderingen

6.1 Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. 6.2 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde. Vervolgwaardering vindt plaats tegen geamortiseerde kostprijs. Aangezien geen sprake is agio of disagio en transactiekosten is deze gelijk aan de nominale waarde. Indien noodzakelijk wordt een voorziening voor oninbaarheid gevormd.

7.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

53

jaarverslag 2013

8.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/contante waarde opgenomen. Verwerking verplichtingen: In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering hiervan heeft plaatsgevonden 8.1 Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Stichting Steelande wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Steelande wonen of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. 8.2 Voorziening kantoorgebouw De voorziening kantoorgebouw is gevormd voor het te verwachten grootonderhoud aan het kantoorpand te Hoogezand. 8.3 Voorziening Vierwaarde B.V. De voorziening Vierwaarde B.V. wordt gevormd voor een in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen welke voortvloeit uit een borg- en garantstelling waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is. 8.4 Voorziening Jubilea De voorziening jubilea betreft de contante waarde van de verwachte toekomstige kosten in verband met de op grond van de CAO verplichte jubileumvergoedingen. De disconteringsvoet bedraagt 4%. Bij het bepalen van de verwachte kosten is rekening gehouden met de verwachte blijfkans.

54

jaarverslag 2013 8.5 Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst De voorziening betreft de kosten van het ontbinden van de arbeidsovereenkomst met directeur – bestuurder W.J. Nolden. Opgenomen is de door de kantonrechter vastgestelde vergoeding ingevolge de WNT, de salariskosten inclusief het werkgeversdeel tot en met 30 september 2014 en de advocaatkosten.

9. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Stichting Steelande wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Steelande wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.

55

jaarverslag 2013

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.

10.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit percentage voor verschillende inkomenscategorieën tussen de 4% en 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

11.

Opbrengsten servicekosten

De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten.

12.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

13.

Mutatie onroerende zaken onder voorwaarden

De post onroerende zaken onder voorwaarden betreft het saldo van wijziging van de waardering van de activa verkocht onder voorwaarden (VOV) en de terugkoopverplichting als gevolg van wijzigingen in marktwaarde.

14.

Wijziging in onderhanden werk

Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

15.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van begeleiding- en toezichtkosten ten behoeve van onroerende zaken worden hieronder verantwoord.

56

jaarverslag 2013

16.

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

       

Grond in eigendom: afschrijvingen Grond in erfpacht afkoop afloop contract afschrijvingen Bouw Verbeteringen Geriefsverbeteringen Inrichting Inventaris / ICT Vervoer

geen geen lineair lineair lineair lineair lineair lineair

50 jaar 40 jaar 25 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar

Indien noodzakelijk zal er jaarlijks een herijking van de resterende levensduur plaatsvinden

17.

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast bestaan de overige waardeveranderingen uit waardemutaties als gevolg van vergelijking boekwaarde versus bedrijfswaarde voor wat betreft sociaal vastgoed in exploitatie dan wel boekwaarde versus marktwaarde in geval van commercieel vastgoed.

18.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

19.

Pensioenen

Verwezen wordt naar de Toelichting op de winst- en verliesrekening, Bedrijfslasten, onderdeel Pensioenen.

20.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

57

jaarverslag 2013 Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.

21.

Kosten uitbesteed werk en andere kosten

Projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

22.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

23.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

24.

Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Steelande wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Steelande wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

58

jaarverslag 2013

25.

Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Steelande wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

59

jaarverslag 2013

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

60

TOELICHTING OP DE BALANS

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

1

MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.1 1.2 1.3

Sociale vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

140.035.418 1.035.474 3.038.500

147.262.104 1.157.969 3.181.834

Totaal

144.109.391

151.601.906

Totaal

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : 1.1

Sociale vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

182.890.313

753.062

134.760

183.778.134

-36.076.797

-362.252

-76.982

-36.516.030

Boekwaarde per 1 januari

146.813.516

390.810

57.778

147.262.104

Mutaties in het boekjaar : - overboeking - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - waardeveranderingen - waardeverandering ORT - correctie afschrijvingen

-1.456.386 211.723 879.250 -4.669.516 -925.067 0 -1.221.787

0 0 9.677 -12.095 -23.414 0 -9.677

0 0 0 -9.394 0 0 0

-1.456.386 211.723 888.927 -4.691.004 -948.481 0 -1.231.464

Saldo

-7.181.783

-35.509

-9.394

-7.226.686

- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

182.524.900

542.738

134.760

183.202.398

-42.893.167

-187.437

-86.376

-43.166.980

Boekwaarde per 31 december

139.631.733

355.301

48.384

140.035.418

Waardering Onroerende Zaken (WOZ)

401.574.000

1.416.000

0

402.990.000

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

x€1

Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn de volgende woningen geclassificeerd voor verkoop voor de komende 5 jaren. Jaar

Aantal Woningen

Verwachte opbrengstwaarde

Verkoopkosten

Boekwaarde

Verwacht resultaat

2014 2015 2016 2017 2018

27 25 18 14 12

2.581.000 2.541.000 1.965.000 1.377.000 1.257.000

-108.000 -96.000 -72.000 -56.000 -48.000

-730.000 -1.035.000 -615.000 -359.000 -189.000

1.743.000 1.410.000 1.278.000 962.000 1.020.000

Het beleid is gericht op verkoop van woningen bij mutatie.

61

Zekerheden Met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een 'overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onheroepelijke volmacht' getekend. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, storm- en vliegtuigschade. Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waarderverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 198 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie, een overwaarde van ruim € 54 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: 2014 2015 - 2017 Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Kostenstijging exploitatiekosten verwachte kosten 3,00% Kostenstijging bouw / onderhoud verwachte kosten 3,00% Huurverhoging 4,00% 3,50% Huurderving 2,00% 2,00%

2018 5,25% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00%

2019 e.v 5,25% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00%

De verhuurderheffing is ingerekend tot en met het jaar 2017. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van bijna € 159.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x € 1.000 Bedrijfswaarde 31 december 2012 Jaarresultaat Mutatie door tijdsverloop: een jaar minder kasstroom en effect contante waarde Voorraad mutaties Nieuwbouw Verbetering Verkoop Overige mutaties woninggegevens Uitname Commercieel vastgoed Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad

197.982

1.479

0 -1.015 -340 1.537 -894

2.530 0 0 -374

Prijsaanpassing- en kasstroomniveau wijzigingen Wijziging huurniveau Onderhoudslasten stijging Wijziging niveau overige lasten Sectorbijdragen Aanpassing restwaarde Aanpassing kostenfactoren

22.496 -7.753 -2.442 -7.401 -2.103 -399

Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbetering

-83 -4.131 -1.266

Bedrijfswaarde 31 december 2013

197.823

De bedrijfswaarde per 31 december 2013 bedraagt € 198 miljoen. Hierin is ingerekend de verhuurdersheffing tot en met 2017, aangezien deze wettelijk geregeld is. Onduidelijk is wat er na 2017 gebeurd. Als de heffing permanent wordt heeft dit een enorme invloed. Indien deze heffing voor de totale looptijd van het bezit wordt ingerekend betekend dit een daling van de bedrijfswaarde van ruim € 28 miljoen. De bedrijfswaarde is dan € 169.672 miljoen.

62

1.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Woningen en woongebouwen

Aangegane verplichtingen

Totaal x€1

1.157.969

0

1.157.969

Mutaties in het boekjaar : Investeringen Af- bijboeking onrendabele investering Verkoopopbrengst Overboeking voorziening onrendabele investeringen Overboeking

984.401 -300.667 -292.592 0 -513.637

0 0 0 0

984.401 -300.667 -292.592 0 -513.637

Saldo

-122.495

0

-122.495

1.035.474

0

1.035.474

Saldo per 1 januari

Saldo per 31 december

De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen voor de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming naar verwachting zal worden toegekend. Rente activering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. 1.3

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpanden

Inventarissen

Vervoermiddelen

Totaal x€1

3.512.601

335.059

81.482

3.929.142

-503.782

-174.205

-69.321

-747.309

3.008.819

160.854

12.162

3.181.834

4.176 -72.303 -53.190 72.303

58.024 -26.044 -22.885 26.044

62.201 -98.348 -205.535 98.348

-129.460

-49.014

35.139

-143.334

- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

3.512.601

266.932

113.462

3.892.996

-633.242

-155.092

-66.162

-854.496

Boekwaarde per 31 december

2.879.359

111.840

47.301

3.038.500

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar : - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen Saldo

-129.460

Afschrijvingsmethode en -termijnen De investeringen in kantoorpanden, inventarissen en vervoermiddelen worden lineair afgeschreven. Verzekering De kantoorpanden en het inventaris zijn verzekerd voor uitgebreide gevaren. De vervoermiddelen hebben een casco-verzekering. Waardering Onroerende Zaken (WOZ) De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2012) in totaal € 2.153.000. Hoofd- en nevenvestiging De hoofdvestiging is De Verbetering 1, 9744 DZ Groningen. De nevenvestiging is Meint Veningastraat 27-29, 9601 KC Hoogezand.

63

2

VASTGOEDBELEGGING

2.1

Commerciëel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Totaal x€1

10.593.131

9.863.202

20.456.333

-2.538.984

-5.090.544

-7.629.527

Boekwaarde per 1 januari

8.054.147

4.772.658

12.826.806

- overboeking - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - waardeveranderingen - waardeverandering ORT - correctie afschrijvingen

1.501.596 0 -194.219 -142.697 300.913 0 -397.369

477.264 0 -220.000 -143.296 -284.894 0 -10.290

1.978.861 0 -414.220 -285.993 16.019 0 -407.659

Saldo

1.068.224

-181.217

887.008

11.900.508

10.120.466

22.020.974

-2.778.137

-5.529.024

-8.307.161

9.122.372

4.591.441

13.713.813

10.164.451

7.565.909

17.730.360

9.183.600

6.296.874

15.480.474

12.640.000

5.892.000

18.532.000

- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december Bedrijfswaarde per 31 december Marktwaarde per 31 december Waardering Onroerende Zaken (WOZ)

Zekerheden Er is geen commerciëel vastgoed als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering Het commerciëel vastgoed is verzekerd voor brand-, storm- en vliegtuigschade.

2.2

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

705.088

715.592

-12.717 -8.146 -13.592

588 -8.055 -3.036

670.633

705.088

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009

Boekwaarde per 31 december

1 woning 2 woningen 4 woningen

3

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

3.1 3.2 3.3

Deelnemingen Belastinglatentie Overige vorderingen

1.373 360.000 0

1.373 457.000 0

Totaal

361.373

458.373

64

3.1

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

1.373

1.373

0 0 0

0 10.000 -10.000

Saldo per 31 december

1.373

1.373

Dit betreft een deelname in WoningNet NV voor 100 aandelen in het geplaatst kapitaal. Gewaardeerd tegen de aankoopkoers van € 13,72

1.372

1.372

1

1

1.373

1.373

Saldo per 1 januari

457.000

554.000

Mutaties in het boekjaar: - vrijval

-97.000

-97.000

Saldo per 31 december

360.000

457.000

Saldo per 1 januari

0

0

Mutaties in het boekjaar: - aangegane leningen u/g - aflossingen/vrijval - overboeking naar vlottende activa

0 0 0

0 0 0

Saldo per 31 december

0

0

Deelnemingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - verwervingen - kapitaalstorting - waardeveranderingen

WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van de juiste woning. Zo snel en zo goed mogelijk. Daarbij werkt WoningNet samen met meer dan 100 corporaties, verhuurders en Gemeenten. WoningNet wordt gebruikt in de gemeente Groningen. In 2007 is een 16,67%-deelneming verworven in Vierwaarde BV voor 3.000 aandelen tegen de nominale waarde van € 1. Saldo per 31 december

3.2

Belastinglatentie

Dit betreft een actieve belastinglatentie in verband met het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van de opgenomen leningen en financiële instrumenten. Deze is gewaardeerd tegen een nominaal belastingtarief van 25%. De latentie wordt over een resterende periode van 6 jaar lineair afgeschreven. In verband met onzekerheid inzake het behalen van voldoende toekomstige fiscale winsten is geen actieve belastinglatentie opgenomen inzake te verrekening fiscale verliezen uit het verleden. Per ultimo 2013 bedraagt het saldo te verrekening verliezen € 0,0 miljoen (2012: 0,0 miljoen). 3.3

Overige vorderingen

65

VLOTTENDE ACTIVA

4 4.1 4.2

4.1

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop - voorraad onderhoudsmaterialen

916.697 30.250

2.508.233 29.500

Totaal

946.947

2.537.733

Vastgoed bestemd voor verkoop 4 koopwoningen Woldjerspoorweg Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen

-0 0 0 0

-16.517 0 16.517 0

Saldo per 31 december

-0

-0

1 koopwoning de Leihof Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen

0 0 0 0

184.034 0 -184.034 0

Saldo per 31 december

0

0

1.060.054 0 -444.781 0 0

0 0 0 1.060.054 0

615.273

1.060.054

12 woningen De Kleine Meeren Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 31 december

0 8.838 0 -8.838 0

2.474.625 27.358 0 -2.501.983 0

48 woningen Keyserstraat Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Onrendabele top Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling

1.448.180 3.245 -1.150.000 0 0

1.442.945 5.235 0 0 0

301.424

1.448.180

2.508.233 12.082 -1.150.000 -444.781 -8.838

4.085.086 32.593 0 -167.517 -1.441.929

916.697

2.508.233

8 woningen Reitdiephaven Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen 3 woningen Overboeking voorraad woningen Overboeking resultaat Saldo per 31 december

Saldo per 31 december Totaal voorraad woningen Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Onrendabele top Gedeclareerde termijnen Onderhanden projecten Saldo per 31 december

66

5

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

Onderhanden projecten 12 koopwoningen Reitdiephaven Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen

0 0 0 0

1.444.688 145.393 -530.027 -1.060.054

Saldo per 31 december

0

0

Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen

0 0 0 0

1.444.688 145.393 -530.027 -1.060.054

Saldo per 31 december

0

0

Totaal onderhanden projecten

6

Vorderingen

6.1 6.2 6.3 6.4

Huurdebiteuren Overige vorderingen Belastingvordering Vpb Overlopende activa

165.629 516.174 298.243 15.994

331.716 553.792 905.297 22.321

Totaal

996.041

1.813.126

De vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar.

6.1

Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:

periode

Aantal huurders 31-12-13

Huurachterstand x€1 31-12-13 31-12-12

1 maand of minder 2 maanden 3 maanden 4 maanden 6 maanden 6 maanden en meer

74 31 18 13 15 142

31.600 14.097 4.696 6.476 6.245 154.638

46.679 27.974 21.596 24.887 33.620 87.648

Huurachterstand zittende huurders

293

217.751

242.406

94

159.320

139.310

377.071 4.773 -216.215

381.716 0 -50.000

165.629

331.716

Huurachterstand vertrokken bewoners Sub-totaal bij / af: correcties in volgend boekjaar voorziening dubieuze debiteuren Totaal

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,72% (2012 : 1,78%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 1,00% (2012 : 1,13%) van de bruto jaarhuur.

67

6.2

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

Overige vorderingen (huur)debiteuren Rekening courant met groepsmaatschappijen Afrekening blokverwarming Schadeclaim verzekering Notaris, verkoop woning Diverse debiteuren

290.369 29.702 9.292 72.862 101.624 12.325

521.169 29.837 0 0 0 2.786

Totaal

516.174

553.792

Overige vorderingen (huur)debiteuren Overige vorderingen huurdebiteuren Overige vorderingen debiteuren Omzetbelasting Te verrekenen met VvE's

142.432 47.873 31.907 68.157

148.086 200.556 32.834 139.693

Totaal

290.369

521.169

Saldo begin boekjaar Bij: dotatie Af: onttrekkingen

50.000 238.208 -71.993

0 50.000 0

Saldo einde boekjaar

216.215

50.000

0 0 0 0 0 0 298.243 0

25.822 0 0 0 373.232 208.000 298.243 0

298.243

905.297

Overig

15.994

22.321

Totaal

15.994

22.321

Overige vorderingen

De rekening courant met groepsmaatschappijen betreft een vordering op Woonstade Holding BV en een vordering op Woonstade Ontwikkeling BV.

Verloop dubieuze debiteuren

6.3

Vennootschapsbelasting De op basis van de VSO aan het belaste deel van de toegelaten instelling toe te rekenen resultaten kunnen op basis van voornoemde berekening als volgt worden weergegeven: jaar

belastbare winst

belastbare winst

belastbare winst

v/h Talma 0 -110.841 0 0 0

v/h Woonstade 0 -830.958 0 0 -892.222

Steelande wonen

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

-42.966 -545.186 712.102

verrekenbare verliezen t/m 0 -941.799 -941.799 -941.799 -1.834.021 -1.876.987 -2.422.173 -1.710.071

Totaal De voorfusieverliezen tot en met 2010 worden conform 49/51 verrekend met toekomstige winsten. Dit betekent als in 2013 er een winst van € 1 miljoen is gemaakt hiervan 49% wordt toegerekend aan v.h. Talma en 51% aan v.h. Woonstade en deze winst dan verrekend wordt met de voorfusieverliezen. 6.4

Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :

68

7

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

Kas Rek-crt banken ING EBZ-rekening ING Bank

6.844 446.728 0 0

1.258 0 0 821

Totaal

453.571

2.080

45

45

-3.156.154 -4.270.521

1.869.611 -5.025.765

Saldo per 31 december

-7.426.675

-3.156.154

Samenstelling groepsvermogen voor winstbestemming Wettelijke en statutaire reserves en kapitaal

-7.426.630

-3.156.109

Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar:

Met de ING Bank NV is een kredietfaciliteit afgesloten voor maximaal € 3.500.0000. Over deze betaalfaciliteit kan zowel in de vorm van rekeningcourant krediet als in kasgeldlening worden beschikt. In het 4e kwartaal van 2013 is deze faciliteit bevroren. 8

GROEPSVERMOGEN

8.1

Kapitaal

8.2

Wettelijke en Statutaire reserves

Saldo per 1 januari 8.2.1 Jaarresultaat

69

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

9

VOORZIENINGEN

9.1 9.2 9.3 9.4

Voorziening kantoorgebouw Hoogezand Voorziening Vierwaarde BV Voorziening jubileumuitkeringen personeel Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst

36.926 1.000.000 108.459 265.000

27.101 0 107.952 0

Totaal

1.410.385

135.053

27.101

28.350

Dotatie bijboeking i.v.m ontoereikende voorziening werkelijke uitgaven

9.825 0 0

9.825 0 -11.074

saldo mutaties

9.825

-1.249

36.926

27.101

0

606.928

Bij: Dotatie Af: Ontrekking

1.000.000 0

0 -606.928

Stand per 31 december

1.000.000

0

107.952

109.929

507

-1.977

108.459

107.952

0

0

Salariskosten Afkoopsom WNT Advocaatkosten

145.000 75.000 45.000

0

Stand per 31 december

265.000

0

9.1

Voorziening kantoorgebouw Hoogezand Saldo per 1 januari

Stand per 31 december Deze voorziening heeft een structureel karakter, de ultimo 2013 verantwoorde voorziening zal naar verwachting grotendeels binnen 5 jaar worden ingezet voor onderhoud aan het kantoorpand. 9.2

Voorziening Vierwaarde BV Saldo per 1 januari

Deze voorziening heeft betrekking op een verplichting welke voortvloeit uit een borg- en garantstelling. 9.3

Voorziening jubileumuitkeringen Saldo per 1 januari Mutatie jubileumvoorziening Stand per 31 december Deze voorziening heeft een overwegend langlopend karakter, de gemiddelde periode tot het moment van jubileum bedraagt circa 9 jaar.

9.4

Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst Saldo per 1 januari

70

31-12-13 x€1 10

10.1 10.2

31-12-12 x€1

LANGLOPENDE SCHULDEN Totaal

Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal

Waarvan looptijd > 5 jaar

Schulden / Leningen overheid Schulden / Leningen kredietinstellingen

2.873.319 158.932.713

1.694.084 106.463.602

2.909.928 162.363.693

1.712.634 90.202.406

Schuldrestant ultimo boekjaar

161.806.032

108.157.687

165.273.621

91.915.041

Aflossingsverplichting komend jaar Totaal

17.585.755

17.594.109

144.220.277

147.679.512

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

2.909.928

2.941.055

-36.609

-31.128

-36.609

-31.128

2.873.319

2.909.928

162.363.693

160.665.932

10.2.1 Aangetrokken leningen 10.2.2 Afgeloste leningen 10.2.3 Aflossingen

14.126.520 -16.102.206 -1.455.293

11.214.000 -8.181.372 -1.334.867

saldo mutaties

-3.430.980

1.697.761

158.932.713

162.363.693

Het verloop van deze post is als volgt: 10.1

Schulden / Leningen overheid Saldo per 1 januari

10.1.1 Aflossingen saldo mutaties Saldo per 31 december 10.2

Schulden / Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari

Saldo per 31 december

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 3,88% (vorig boekjaar: 3,89%) Enkele leningen hebben een variabele rente, afhankelijk van de 1- maands en 3-maands EURIBOR. De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten of fixe (aflossing ineens). Zekerheden Er is geen bezit hypothecair bezwaard. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is € 160.626.797 geborgd. Door de gemeente Groningen is aan leningingen verstrekt € 1.179.235. Voorwaarden In de voorwaarden van converteerbare leningen is de mogelijkheid van renteconversie opgenomen, waardoor de toekomstige rente hoger kan uitvallen dan nu het geval is.

71

Rente instrumenten In 2005 is een een roll-over lening aangetrokken. Dit leningtype brengt met zich mee dat de rente per drie maanden wordt herzien, hetgeen een additioneel renterisico veroorzaakt. Om dit risico weg te nemen is een Collar afgesloten voor de gehele looptijd van de roll-over lening. Hiermee is de rente gemaximeerd op 5,5%. In 2010 is een roll-over lening aangetrokken met rente herziening per drie maanden. Hiervoor is een Collar afgesloten met een maximum rente van 3,5%. Met een Interest Rate Swap kunnen rentetypes worden geruild. In een Interest Rate Swap wordt door één partij een vaste rente betaald en door de tegenpartij een variabele rente. Er wordt daarom onderscheid gemaakt tussen twee typen: - Payers Swap: De koper betaalt een vaste rente en ontvangt een variabele rente; - Receivers Swap: De koper ontvangt een vaste rente en betaald een variabele rente. De variabele rente betreft veelal het Eurobor-tarief voor één, drie of zes maanden. Swaps kunnen worden afgesloten met een startdatum die in de toekomst ligt. Met deze zogenaamde Forward Starting Interest Rate Swaps kan er een rente-afspraak voor in de toekomst worden gemaakt, terwijl de daadwerkelijke financiering in de vorm van een roll-over lening pas op een later tijdstip wordt aangegaan. Steelande wonen (v/h Talma) heeft in het verleden een dergelijke constructie uitgevoerd: Steelande wonen - v/h Talma Op 6 februari 2006 is met de ING Bank een Payers Swap afgesloten. Deze swap met een hoofdsom van € 4 miljoen loopt van 27 juni 2007 tot 6 november 2020. In deze swap betaalt Steelande wonen jaarlijks 3,9725% aan de ING en ontvangt elk kwartaal het 3-maands Euribor. Op 31 mei 2007 heeft Steelande wonen een roll-over lening aangetrokken op basis van 3-maands Euribor. Deze roll-over lening loopt van 27 juni 2007 tot 6 november 2020. De rentebetaaldagen op deze roll-over lening lopen gelijk met de renteontvangsten vanuit de Swap. Op deze manier worden de te ontvangen rentestromen vanuit de swap en de te betalen rente op de roll-over lening tegen elkaar weggestreept, Effectief resteert er dus een lening waar een vaste rente van 3,9725% op wordt betaald. Door eerst de swap aan te gaan, heeft Steelande wonen haar renterisico vroegtijdig beperkt en in 2007 heeft zij, toen duidelijk was wanneer de financiering daarwerkelijk nodig was, pas de lening aangetrokken. Steelande wonen - v/h Woonstade Op 16 februari 2007 is met de ING Bank een Payers Swap afgesloten. Deze swap met een hoofdsom van € 2,4 miljoen loopt van 29 juni 2007 tot 30 juni 2027. In deze swap betaalt Steelande wonen jaarlijks 4,35% aan de ING en ontvangt elk kwartaal het 3-maands Euribor. Op 6 juli 2007 heeft Steelande wonen een roll-over lening aangetrokken op basis van 3-maands Euribor. Deze roll-over lening loopt van 5 juli 2007 tot 5 juli 2027. De rentebetaaldagen op deze roll-over lening lopen gelijk met de renteontvangsten vanuit de Swap. Op deze manier worden de te ontvangen rentestromen vanuit de swap en de te betalen rente op de roll-over lening tegen elkaar weggestreept, Effectief resteert er dus een lening waar een vaste rente van 4,35% op wordt betaald. Door eerst de swap aan te gaan, heeft Steelande wonen haar renterisico vroegtijdig beperkt en in 2007 heeft zij, toen duidelijk was wanneer de financiering daarwerkelijk nodig was, pas de lening aangetrokken. Voor beide Payers Swaps wordt hedge accounting toegepast.

De martkwaarde rente instrumenten

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

-1.268.333

-1.686.713

72

10.3

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verkoopwaarde per 1 januari Verkocht in 2006 Verkocht in 2009 Verkocht in 2009

1 woning 4 woningen 4 woningen

Verkoopwaarde per 31 december 10.4

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

706.944

712.196

-6.358 -4.073 -6.796

294 -4.028 -1.518

689.716

706.944

8.646 5.000 2.680

8.646 5.000 2.680

16.326

16.326

Waarborgsommen Betreft GVT Kleinemeersterstraat, Sappemeer Betreft Kerkstraat 36, Hoogezand Betreft Pop Dijkemaweg 1b, Groningen

Totaal 11

KORTLOPENDE SCHULDEN

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

Investeringsverplichting Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

29.180 17.585.755 36.201 1.096.428 246.009 46.935 3.301.188

29.822 19.453.829 103.952 1.438.356 287.305 187.271 3.062.851

Totaal

22.341.696

24.563.385

- Recreatieruimte Melkweg saldo begin boekjaar dotatie onttrekkingen

29.822 761 -1.403

42.220 763 -13.162

Totaal

29.180

29.822

17.585.755 0

17.594.109 1.859.720

17.585.755

19.453.829

- Gemeente Groningen - Gemeente Hoogezand-Sappemeer

34.779 1.422

54.919 49.032

Totaal

36.201

103.952

De schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. 11.1

11.2

Investeringsverplichting

Schulden aan kredietinstellingen

11.2.1 - aflossingsverplichting komend jaar 11.2.2 - ING Bank, rekening-courant Totaal 11.3

Schulden aan gemeenten

73

11.5

11.6

11.7

31-12-13 x€1

31-12-12 x€1

- pensioenlasten - loonheffing, eindheffing en sociale lasten - af te dragen btw dec en suppletie - omzetbelasting, verlegde btw

34.861 65.938 33.913 111.296

32.972 71.711 2.739 179.884

Totaal

246.009

287.305

- vooruit ontvangen huurtoeslag - afrekening blokverwarming - te verrekenen met VvE - personeelsvereniging

0 38.055 3.647 5.232

79.272 107.999 0 0

Totaal

46.935

187.271

Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Rente rekeningcourant / leningen u/g Controlekosten accountant / advies VPB Gemeente Hoogezand-Sappemeer, depot bijzondere doelgroep Aandeel winst Hollestelle Te betalen servicekosten Af te rekenen servicekosten Overige overlopende passiva

2.628.270 229.145 1.891 40.564 158.400 0 110.996 116.915 15.006

2.603.689 178.273 6.364 26.015 128.400 114.375 0 0 5.735

Totaal

3.301.188

3.062.851

6.048.419

6.167.140

111.912

117.404

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Overige schulden

Overlopende passiva

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Aangegane verplichting Loopbaanontwikkeling Toelichting Loopbaanontwikkeling In de CAO-Woondiensten 2009-2010 is in hoofdstuk 10 een akkoord bereikt over een individuele loopbaanontwikkelingsbudget voor 2010-2015 van € 4.500,- per werknemer. Vanaf het jaar 2015 vervallen deze rechten. Garantstelling deelnemingen Voor de financiering van Vierwaarde BV, een 16,67% deelneming van Woonstade Ontwikkeling BV, heeft Stichting Steelande wonen zich jegens de Friesland Bank tot zekerheid van de verstrekte lening borg gesteld voor een bedrag van maximaal € 2.083.330. Ingeval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van het aandeel van Woonstade Ontwikkeling BV in het aandelenkapitaal van Vierwaarde BV. Begin 2012 heeft binnen Vierwaarde BV een afwaardering plaatsgevonden op de aanbetaling, inclusief de opgelopen rente en overige geactiveerde kosten, aan Hanzevast Projectrealisatie BV. De verwerking hiervan heeft plaatsgevonden in het boekjaar 2011 met als gevolg dat Vierwaarde BV ultimo 2011 een negatief eigen vermogen heeft. Stichting Steelande wonen heeft zich als aandeelhouder (indirect via Woonstade Holding BV en Woonstade Ontwikkeling BV), net als de overige aandeelhouders, garant gesteld voor een deel van het negatief eigen vermogen van Vierwaarde BV tot 31 december 2013 tot een maximum van € 166.666. Winstdeling Reitdiephaven Voor de maximaal 12 te verkopen woningen in het project Reitdiephaven is met de projectontwikkelaar Hollestelle Vastgoedontwikkeling een 50/50 winstdeling afgesproken. Indien er 12 woningen worden verkocht zal dit voor Steelande wonen een positief resultaat van ca. € 130.000 opleveren. Dit wordt binnen 5 jaar gerealiseerd.

74

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

12

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2013 x€1

2012 x€1

12.1

Huuropbrengsten Te ontvangen nettohuur - Woningen en woongebouwen in exploitatie - Onroerende goederen niet zijnde woningen

20.461.621 640.718

19.614.802 656.166

subtotaal

21.102.339

20.270.968

Af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen

-471.744 17

-504.068 -8.057

subtotaal

-471.727

-512.125

20.630.612

19.758.843

1.073.283 -178.804

1.140.047 -107.277

subtotaal

894.479

1.032.770

Af: vergoedingsderving - wegens leegstand - wegens overige redenen

-26.693 0

-30.250 -169

subtotaal

-26.693

-30.419

Totaal

867.786

1.002.352

Totaal De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - nieuwbouw 12 woningen, omgezet van koop naar huur; - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013; - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen; - huurharmonisatie; - overboeking Fonds Algemene doeleinden van vergoedingen naar netto huur; Afgenomen door: - verkoop van 22 woningen en 2 bedrijfsruimten. De huurderving bedroeg in het boekjaar 2,25% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 2,53%). 12.2

Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen - Leveringen en diensten - Te verrekenen met huurders

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering en gemeenschappelijke kosten. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 2,49% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 2,67%).

75

12.3

2013 x€1

2012 x€1

2.919.950 -1.164.416 0 -53.892 -39.473 -50.731 0 0 0

2.064.671 -717.002 0 -39.694 -42.876 -18.584 114.171 -37.181 23.937

1.611.438

1.347.442

Reitdiephaven, 6 koopwoningen De Kleine Meeren, 12 koopwoningen Keyserstraat, 48 koopwoningen

-444.781 0 -1.146.755

0 -2.474.625 5.235

Totaal

-1.591.536

-2.469.390

Geactiveerde doorbelasting eigen dienst

0

0

Totaal

0

0

2.957 728 49.040 21.817 28.485

3.481 7.751 47.843 0 31.148

103.027

90.224

Verkoop vastgoedportefeuille Verkoopprijs onroerende zaken Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop Bijdrage zakelijke lasten Verkoopkosten Afdracht winst aan Stichting Nijestee Overige kosten Resultaat verkoop nieuwbouw Reitdiephaven, 4 woningen Resultaat verkoop nieuwbouw Woldweg/Tarwe/Gerst Resultaat verkoop nieuwbouw Woldjerspoorweg, 4 woningen Totaal In het boekjaar zijn 24 woningen verkocht: 16 huurwoningen en 8 koopwoningen.

12.4

12.5

12.6

Wijzigingen in onderhanden werk

Geactiveerde productie eigen bedrijf

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen / verrichte diensten Geactiveerde kosten Beheervergoeding Administratiekosten leveringen goederen en diensten Overige Totaal De post vergoedingen / verrichte diensten bestaat uit doorberekende administratiekosten. De post overige bestaat o.a. uit de ontvangen vergoedingen voor het beschikbaar stellen van ruimte voor mobiele telecommunicatie bij complex 193 en 233.

76

13

BEDRIJFSLASTEN

13.1

Afschrijvingen (im)materiële en materiële vaste activa vastgoedportefeuille

13.2

13.3

13.4

2013 x€1

2012 x€1

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Overige zaken Ten dienste van de exploitatie

4.812.212 155.391 9.394 205.535

5.084.325 287.878 14.729 213.763

Totaal

5.182.533

5.600.695

Bij- en afboekingen als gevolg van structureel hogere of lagere bedrijfs- en marktwaarden Onrendabele investeringen

932.462 1.150.000

1.941.119 151.545

Totaal

2.082.462

2.092.664

Bruto salarissen inclusief ziekengeld Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden Woondiensten Cafetaria Systeem (WCS)

1.508.303 190.318 -21.207 0

1.541.393 159.392 -81.032 0

Totaal

1.677.414

1.619.753

Sociale lasten Pensioenlasten

272.417 221.848

273.804 220.392

Totaal

494.266

494.197

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Lonen en salarissen

Sociale- en pensioen lasten

77

Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorpraties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Per 31-12-2013 bedroeg de dekkingsgraad van het SPW 114 procent. Eind april 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad 116 procent. De dekkingsgraad is berekend met een gunstigere rente dan de actuele marktrente. Het is op dit moment nog niet duidelijk hoe De Nederlandsche Bank (DNB) hier in de toekomst mee om zal gaan. Ook blijven de ontwikkelingen op de financiële markten onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende maanden zal gaan ontwikkelen. In het boekjaar waren gemiddeld 36 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 30,5 (vorig boekjaar: 30,5 ). De formatieplaatsen kunnen als volgt worden verdeeld naar afdelingen:

Directie Controller & PR Woondiensten Huismeester/Servicemedewerkers Beleid & Ondersteuning Financien Vastgoed Uitvoerend personeel Totaal

13.6

31-12-13 1,0 1,6 7,0 3,2 2,0 3,1 6,6 6,0

31-12-12 1,0 1,6 7,0 3,2 2,0 3,1 6,6 6,0

30,5

30,5 2013 x€1

2012 x€1

Kosten niet cyclisch onderhoud Kosten cyclisch onderhoud

2.354.231 2.322.047

2.630.473 3.397.868

Totaal

4.676.278

6.028.341

Onderhoudslasten

78

13.7

13.8

2013 x€1

2012 x€1

Reitdiephaven, 6 koopwoningen De Kleine Meeren, 12 koopwoningen Keyserstraat, 48 koopwoningen

-444.781 0 -1.146.755

0 -2.474.625 5.235

Totaal

-1.591.536

-2.469.390

Overige kostensoorten - overige personeelskosten - huisvestingskosten - kosten intern toezicht - algemene kosten - kosten onderzoek fusie - bijdrage Lokaal Akkoord

108.553 125.948 38.138 1.031.696 0 50.642

128.896 123.033 48.265 1.127.980 254.432 149.176

Zakelijke bedrijfslasten - belastingen - verzekeringen - contributie Aedes - bijdrageheffing BPS (Vogelaarheffing) / Verhuurdersheffing - bijdrageheffing saneringssteun CFV

1.338.002 72.168 33.856 58.753 814.613

1.286.754 67.580 35.060 60.250 0

Overige lasten - gas, water en electra - vervolgingskosten - kosten glasverzekering - bijdrage VvE's - overige directe exploitatielasten - toevoeging/vrijval dubieuze debiteuren en overige vorderingen - overige baten/lasten voorgaande jaren - afwikkeling / dotatie voorziening Vierwaarde BV - niet gerealiseerde plannen - ontbinding arbeidsovereenkomst directeur / bestuurder

640.692 43.542 31.372 357.592 236.127 238.208 53.479 1.000.000 301.860 265.000

548.113 21.866 28.442 273.397 212.131 50.000 -37.969 143.072 14.280 0

Totaal Overige bedrijfslasten

6.840.241

4.534.755

Kosten uitbesteed werk en andere kosten

Overige bedrijfslasten

Bezoldiging topfunctionarissen publieke en semiepublieke sector (WNT) Naam W.J. Nolden Functie directeur-bestuurder Bruto salaris Door werkgever betaalde vrijwillige sociale-verzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies)

113.650 0 1.350 26.281

Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant de toepassing van de WNT Omvang van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband

141.281 12 n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Door een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland op 21 mei 2014 zal het dienstverband met de directeur-bestuurder worden beëindigd per 1 oktober 2014. Nadere informatie hierover is vermeld in het volkshuisvestingsverslag. Bezoldiging raad van commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van comissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.

79

Bezoldiging raad van commissarisen in 2013

naam D. de Jong K.M.A. Kalverboer J.H. van der Laan W.J. Molema P.H.W. Sliep

functie vice-voorzitter raad van commissarissen lid van de raad van commissarissen voorzitter raad van commissarissen lid van de raad van commissarissen lid van de raad van commissarissen

2013 x€1

2012 x€1

5.160 4.250 7.714 5.184 4.250

5.178 5.178 7.017 5.178 5.178

De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 26.557, 2012: € 27.727) Deze daling wordt veroorzaakt doordat de bezoldiging in 2013 enerzijds is verlaagd en anderzijds is verhoogd doordat over de vergoeding van commissarissen BTW in rekening wordt gebracht. Reis- en onkosten De leden van de raad van commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op bais van € 0,40 per kilometer. Kosten gemaakt per openbaar vervoer op basis van de gemaakte kosten.

Honoraria onderzoek jaarrekening en adviesdiensten op fiscaal terrein Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2012 Totale honoraria voor andere controle diensten Totale honoraria voor adviesdiensten op fiscaal terrein Totaal honoraria

15

101.141

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009

1 woningen 2 woningen 4 woningen

waardeverandering terugkoopverplichting waardeverandering terugkoopverplichting waardeverandering terugkoopverplichting

-6.358 -4.073 -6.796

294 -4.028 -1.518

-17.227

-5.252

Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - rente leningen u/g - rente op overige vorderingen - rente op uitgezette middelen

0 27.591 -6.239

0 12.491 195

Totaal rentebaten

21.352

12.685

Toegevoegde rente voorzieningen Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op kortlopende schulden

0 133.402 6.273.640 30.272

0 138.658 6.575.492 52.326

Totaal rentelasten

6.437.315

6.766.477

-6.415.963

-6.753.791

Vennootschapsbelasting Mutatie latentie

0 -97.000

1.822 -97.000

Totaal belastingen

-97.000

-95.178

Totaal

16

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

16.1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

16.4

Rentelasten en soortgelijke kosten

Saldo rente lasten en baten

17

37.185 10.459 1.494 52.003

Belastingen buitengewoonresultaat

80

OVERIGE GEGEVENS

RESULTAATBESTEMMING Het negatieve resultaat over het boekjaar bedraagt € 4.270.521 en komt volledig ten laste van de algemene reserve. BELANGRIJK GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.

81

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Steelande Wonen

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Steelande wonen te Groningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Steelande Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Benadrukking van onzekerheid omtrent de continuïteit Wij vestigen de aandacht op pagina’s 46 en 47 in de toelichting van de jaarrekening, waarin uiteengezet is dat de financiële positie van Steelande zorgelijk is. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft nog geen faciliteringsvolume afgegeven voor een lening van €4,7 miljoen welke in november 2014 vervalt. 2

Zolang deze nog niet is afgegeven wordt het aantrekken van de benodigde lening niet mogelijk geacht. Deze condities, samen met andere omstandigheden zoals uiteengezet in punt ‘Continuïteitsparagraaf’ van de toelichting, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de entiteit. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Groningen, 26 juni 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,

w.g. W.M. Jacobs RA

3

Steelande wonen De Verbetering 1 9744 DZ Groningen

Postadres Postbus 70120 9704 AC Groningen

Steelande wonen Meint Veningastraat 27-29 9601 KC Hoogezand

T 088 1444 111 E [email protected] www.steelandewonen.nl