Jaarverslag 2014
Algemene gegevens Naam toegelaten instelling:
Stichting Steelande wonen
Statutaire vestigingsplaats:
Groningen
De stichting heeft als statutair werkgebied de gemeenten Groningen, HoogezandSappemeer, Menterwolde, Slochteren, Veendam, Tynaarlo, Haren, Marum, Bedum, Winsum, Leek, Grootegast en Zuidhorn.
Postadres:
Postbus 70120 9704 AC Groningen
E-mail:
[email protected]
Website:
www.steelandewonen.nl
Bezoekadres:
De Verbetering 1 9744 DZ Groningen
Telefoon:
088 – 1 444 111
Kamer van Koophandel :
02 319526
Toelating en statuten Per brief d.d. 14 oktober 2011 deelde het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het besluit mee dat de Minister geen bezwaar had tegen de voorgenomen fusie van de Christelijke Woningstichting Talma als verkrijgende stichting en de Stichting Woonstade Hoogkerk-Noorddijk als de verdwijnende stichting. De nieuwe corporatie ging verder onder de naam Steelande wonen. De naam refereert aan het wonen in de stad en op het platteland en aan het hebben van een ‘stee’, een veilige plek om te wonen. Bij Koninklijk Besluit van 8 december 1952, nr. 33, werd, onder de naam Christelijke Woningbouwvereniging Ds. A.S. Talma, de corporatie toegelaten als instelling ten dienste van de volkshuisvesting. De naam werd ontleend aan één van de oprichters van de voorloper van het CNV, minister Talma. Hij was een voorvechter voor de verbetering van de positie van de arbeiders. Het Ministerie van VROM verleende 43 jaar later, op 7 februari 1995, haar goedkeuring aan de omzetting van de vereniging in een stichting. De stichting kreeg de naam Christelijke Woningstichting Talma. Op 10 maart 2004 verleende het Ministerie opnieuw zijn goedkeuring, ditmaal aan de wijziging van de bestuurlijke structuur. Daarbij is de organisatie omgezet naar een Raad van Commissarissenmodel. De notariële akte in verband hiermee is gepasseerd op 22 maart 2004. Per 17 februari 2009 werd de naam in het Handelsregister formeel gewijzigd in Woningstichting Talma.
jaarverslag 2014 Bij Koninklijk Besluit van 2 oktober 1908 werd, onder de naam Woningbouwvereniging Hoogkerk, de corporatie toegelaten als vereniging ten dienste van de volkshuisvesting. Per 1 maart 2002 is de vereniging omgezet in een stichting met de naam Woningstichting Hoogkerk, waarbij de bestuurlijke structuur is gewijzigd in een tweelagen structuur. De stichting fuseerde per 1 januari 2003 met de Stichting Noorddijker Woningbouw en ging verder als Stichting Woonstade Hoogkerk–Noorddijk.
Juridische structuur Oprichting
Kamer van Koophandel
Deelnemingen: Woonstade Holding BV
19-04-2007
02 098473
Woonstade Beheer BV
19-04-2007
02 098475
Woonstade Ontwikkeling BV
19-04-2007
02 098476
Schematisch ziet de juridische structuur er als volgt uit:
2
jaarverslag 2014
Het organogram van de organisatie is als volgt:
Meer informatie over de organisatie treft u bij hoofdstuk 6 aan. Visie Waar staat onze corporatie voor? Dienstbaar Steelande wonen heeft een maatschappelijke opdracht. Wij zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens en/of een beperking. Nu, maar ook in de toekomst. Dat betekent dat we zorgvuldig met onze woningen omgaan, zodat ze hun waarde behouden. Daarom investeren we duurzaam in onderhoud, nieuwbouw en renovatie. Alleen dan kunnen wij ook voor de komende generaties onze maatschappelijke taak vervullen Verbinden Een dorp of buurt is meer dan een verzameling huizen. Mensen brengen dat tot leven. Steelande wonen kan mensen daarbij ondersteunen. Bewoners, stichtingen en zorg- en welzijnsorganisaties die in hun sociale en fysieke leefomgeving willen investeren, vinden Steelande wonen aan hun zijde. Het lokale bestuur en onze huurders helpen Steelande wonen zijn koers te bepalen. Hoe kijken we naar onze huurders? Betaalbaar In het werkgebied van Steelande wonen hebben veel mensen een laag inkomen. Ook zijn er mensen met een beperking. Voor deze mensen is Steelande wonen er. Wij zorgen dat er voldoende betaalbare en bereikbare woningen zijn. Zo houden onze huurders de financiële ruimte om hun leven zelfstandig vorm te geven. Iedereen heeft recht op een woning die aan basiskwaliteitseisen voldoet. Een keuze van een huurder voor meer kwaliteit heeft wel financiële consequenties.
3
jaarverslag 2014 Zelfstandig Steelande wonen gelooft in de eigen kracht van mensen. Bewoners kunnen heel veel zelf en samen met anderen. Wij stimuleren die zelfredzaamheid. Wij geven mensen de ruimte om zelf met ideeën te komen en plannen uit te voeren. Waar nodig ondersteunen wij met tijd en middelen. Waar onze huurders ons niet nodig hebben, trekken wij ons terug. Missie Bij deze visie hebben we onze missie als volgt benoemd: Gewoon goed wonen in een actieve samenleving. We bieden passend, kwalitatief goed en betaalbaar onderdak voor degenen die niet in staat zijn dit zelf te regelen. We stellen mensen in staat de regie te nemen over hun eigen woonomstandigheden en stimuleren hen om hierin hun eigen verantwoordelijkheid te nemen. Kernwaarden Om de kerntaken van Steelande wonen op een realistische manier uit te voeren, is het belangrijk dit vanuit de kernwaarden te doen. Deze zijn: Klantgericht
Transparant en integer
dienstverlenend laagdrempelig proactief afspraken nakomen
open eerlijk duidelijk professioneel
Verbonden in verbinding sociaal samenwerking coproductie partner
Ondanks de inperkingen qua werkdomein en financiële slagkracht zal Steelande wonen alles doen binnen haar vermogen en vanuit haar volkshuisvestelijke opgave en idealen om de doelgroep te huisvesten. Passend bij de vraag van de doelgroep zal Steelande wonen zorgen voor een betaalbare woning op lange termijn. Dit betekent dat alle types huishoudens bij ons welkom zijn en blijven, waarbij we ons primair richten op huishoudens tot de EU-inkomensgrens van circa € 34.911 (peildatum 1 januari 2015). Daaronder vallen statushouders en urgenten, maar ook de kwetsbaren in het ZZP (zorgzwaartepakket) in de klassen 1-4, mits begeleiding en zorg goed geregeld kan worden.
4
jaarverslag 2014
Inhoudsopgave jaarverslag 2014 Volkshuisvestingsverslag 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Voorwoord Ontwikkelingen Beleid Vastgoed Woondiensten Financiën Organisatie Verslag OR Verslag van de Raad van Commissarissen
6 9 12 17 22 26 29 30 32
Jaarrekening over het boekjaar 2014 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Kengetallen Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de jaarrekening Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Accountantsverklaring
42 44 47 49 51 54 62 66 67 81 90
5
jaarverslag 2014
0.
Voorwoord
Voor u ligt het jaarverslag en de jaarrekening over het boekjaar 2014. Een jaar waarin de parlementaire enquêtecommissie pijnlijk de zwakke plekken in het bestel blootlegt. Een jaar ook waarin de contouren van het overheidsbeleid, de herijking van het Besluit Beheer Sociale Huursector zichtbaar begint te worden. En een jaar waarin de pijn van Steelande wonen zichtbaar wordt, het effect van jarenlang gebrek aan sturing, gebrek aan visie en gebrek aan goede governance. Een ingrijpend jaar mede vanwege de volledige reorganisatie van de management/bestuurs- en toezichtstructuur. In ons jaarverslag en onze jaarrekening zijn wij zo transparant als mogelijk in de weergave van de situatie waarin Steelande wonen zich bevindt. Een situatie die van onszelf en van onze externe belanghouders een grote mate van urgentie vraagt. 0.1
De volkshuisvestelijke opgave en de financiële mogelijkheden
De financiële positie van Steelande wonen is zorgelijk. De schuldenpositie van de corporatie is dusdanig hoog dat de rentelast onevenredig veel druk uitoefent op het resultaat van onze bedrijfsvoering. In combinatie met de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing is de investeringskracht van Steelande wonen daardoor opgedroogd. Met het invoeren van een investeringsstop voor het jaar 2014 werd niet alleen een helder signaal over de financiële positie van Steelande wonen afgegeven, maar zijn ook de uitgaven in dit jaar sterk gedrukt. Een maatregel die genomen is in combinatie met het sterk verhogen van de verkoopopgave. Een belangrijke opdracht was om de volkshuisvestelijke opgave van Steelande wonen in kaart te brengen; er was geen lange termijn visie. Met ondersteuning van een extern bureau is een strategisch voorraad beleid en portefeuille strategie ontwikkeld. Met name betaalbaarheid is een belangrijk speerpunt in onze volkshuisvestelijke opgave. De keuzes in het strategisch voorraad beleid zijn financieel vertaald naar een meerjarenbegroting. Dan blijkt dat Steelande wonen financieel niet in staat is om de opgave uit te voeren. Tot en met 2017 is het leningniveau ruim hoger dan de maximale norm die het WSW daarvoor stelt. Dat was en is een dramatisch inzicht. Op basis van dat inzicht zijn toekomststrategieën ontwikkeld. De toekomststrategieën zijn verkend in ‘het Fundament’. In het fundament wordt de conclusie getrokken dat Steelande wonen met drie problemen te kampen heeft: Een financieel probleem: Er zijn teveel leningen afsloten in het verleden, zonder hulp van buiten af kan de opgave in het werkgebied niet gerealiseerd worden. Een organisatorisch probleem: Sinds de fusie in 2011 is de organisatie niet ontwikkeld en is niet geïnvesteerd in medewerkers. En twee nogal verschillende marktgebieden: Hoogkerk/Oosterhoogebrug in de stad Groningen en Hoogezand-Sappemeer. De organisatie is niet ontwikkeld met als doel om deze twee marktgebieden op een adequate en integrale wijze te bedienen. Deze conclusies hebben tot een viertal toekomstscenario’s geleid. In een intensief debat met de Raad van Commissarissen is de conclusie getrokken dat een fusie met daad- en kapitaalkrachtige corporatie(s) noodzakelijk is. De lijn daarbij is dat een fusie met corporaties in het landelijk gebied om meerdere redenen logisch is en voor de hand ligt. Bij het zoeken naar oplossingen voor de problemen van Steelande wonen staat de volkhuisvestelijke opgave centraal.
6
jaarverslag 2014
0.2
De organisatie
In 2014 is de structuur van het management, het bestuur en het toezicht volledig gereorganiseerd. Van drie managers is afscheid genomen en per 1 oktober is het arbeidscontract van de voormalig directeur-bestuurder ontbonden. In 2014 zijn alle toezichthouders vervangen. De nieuwe Raad van Commissarissen is vanaf november 2014 compleet. Vanwege de urgente situatie is afgeweken van de regel dat toezichthouders via een openbare procedure geworven worden. De interim directeur-bestuurder is op 1 januari 2014 gestart en heeft binnen zijn maximale termijn van een half jaar afscheid genomen. Op 10 juli is de nieuwe directeur-bestuurder in dienst getreden. In 2014 is hard gewerkt aan de governancestructuur. In 2013 was de conclusie dat de organisatie ‘out of control’ was. Het invoeren en inrichten van regels voor goed bestuur is een van de voorwaarden om weer in control te komen. Begin 2015 is met het vaststellen van het controlstatuut en reglement financiële sturing de formele herinrichting van de governancestructuur afgerond. In formele zin voldoet Steelande wonen weer aan de wettelijke kaders. Echter, zoals ook in het controlstatuut genoemd wordt, is de organisatie pas weer ‘in control’ als de sturing vanuit duidelijke beleidskaders maar bovenal het handelen van medewerkers vanuit gezamenlijk beleefde visie en kernwaarden plaatsvindt. Dit laatste vraagt nog de nodige tijd en inzet. Aan de betrokkenheid van de medewerkers ontbreekt het niet. 0.3
Het verleden afsluiten
Begin 2014 is opdracht gegeven om de besluitvorming bij de verschillende grond- en vastgoedtransacties in de afgelopen 10 jaren te onderzoeken. Aanleiding was het vermoeden van onbehoorlijk bestuur en het onvoldoende toepassen van geldende governanceregels waardoor de corporatie materieel schade zou zijn berokkend. Het beeld wat in het onderzoek geschetst werd, was het ontbreken van adequaat intern toezicht, het ontbreken van beleid op bestaand vastgoed en het ontbreken van risicoanalyse van de gehele nieuwbouwportefeuille en investeringsbesluiten waarvoor de onderbouwing ontbrak. Ondanks het verwijt aan de voormalige bestuurders en toezichthouders heeft dit niet tot een vervolgprocedure geleid. 0.4
De toekomst vormgeven
Op basis van het besluit over het toekomstscenario in december 2014 is aan de ondernemingsraad van Steelande wonen en de gezamenlijke huurdersorganisaties een advies over dit besluit gevraagd. Na behandeling van de adviesaanvraag zijn ondernemingsraad en huurdersorganisaties betrokken bij de voortgang van het proces om fusiepartners te vinden. Begin 2015 zijn de directe collega-corporaties in de stad en de regio bezocht en zijn betrokken gemeenten en landelijke toezichthouders geïnformeerd. Dit was de start van een open en transparant proces. Dat proces heeft er toe geleid dat op moment van schrijven Steelande wonen met vier regionale collega-corporaties in gesprek is, wat tot een fusie moet leiden. De verwachting is dat rond de zomer duidelijkheid over de toekomst zal zijn. Na het besluit over de toekomst is intern ook een start gemaakt om én het huis op orde te brengen én om medewerkers te stimuleren aan de slag te gaan met hun eigen ontwikkeling. Steelande wonen heeft zich ook aangesloten bij Loopbaaninitiatief.
7
jaarverslag 2014 0.5
Aardbevingen
Ook de huurders van Steelande wonen werden getroffen door aardbevingen. Met name in Hoogezand-Sappemeer en Oosterhoogebrug zijn de bevingen gevoeld en is schade aangericht. Sinds 2014 is de dynamiek rond aardbevingen enorm toegenomen. En terecht. Naar verwachting zal de impact van aardbevingen de komende jaren groot zijn. Het zal impact hebben op het gevoel van veiligheid bij bewoners in gebied. Het zal impact hebben op het vastgoedbeleid van woningbezitters: er zullen op grote schaal verstevigingsmaatregelen getroffen worden waarvan het effect nog nauwelijks inzichtelijk is. De impact op de leefbaarheid in het gebied en de waardeontwikkeling van het vastgoed is nu nog onbekend, maar de vooruitzichten zijn niet gunstig. Reden genoeg voor de corporaties in het gebied om samen te werken bij de aanpak van de gevolgen van de aardbevingen. 0.6
Ten slotte
Steelande wonen heeft de afgelopen jaren haar geloofwaardigheid bij huurders grotendeels verloren. Ik merk dat in tal van projecten en overleggen. En ik begrijp dat. Wat ik zie is dat Steelande wonen in het verleden weinig tot geen aandacht heeft gehad voor de bestaande woningen. In veel buurten waar reële problemen ontstonden zijn bewoners aan het lijntje gehouden. Medewerkers werden niet gestimuleerd verantwoordelijkheid te nemen. We moeten hard werken om het vertrouwen van bewoners terug te winnen. En dat kan alleen maar door elke keer weer te laten zien dat we doen wat we afgesproken hebben. Onze medewerkers spelen daar een belangrijke rol in, zij zijn het die uiteindelijk het vertrouwen van de bewoners terug moeten winnen. Het is fijn om te constateren dat de medewerkers van Steelande wonen dat zien, dat samen willen oppakken en vooral het verleden achter zich willen laten. Ik merk dat er een zekere vermoeidheid is om het verleden op te rakelen, maar er wel energie is om naar de toekomst te kijken. Ook al is die toekomst omgeven met onzekerheden als gevolg van een mogelijk aanstaande fusie. Zowel commissarissen als medewerkers verdienen complimenten vanwege hun inzet om Steelande wonen er weer bovenop te brengen met als doel om de volkshuisvestelijke opgave in het werkgebied veilig te stellen.
Peter Pinkhaar, directeur-bestuurder Groningen, 16 juni 2015
8
jaarverslag 2014
1.
Ontwikkelingen
1.1
Landelijke ontwikkelingen
In 2014 zijn de laatste voorbereidingen voor de nieuwe Woningwet afgerond welke voor 2015 in de planning staat om te worden goedgekeurd en naar verwachting per 1 juli 2015 zal ingaan. Daarnaast heeft de parlementaire enquête naar woningcorporaties plaatsgevonden. Op 11 december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet. De Kamer bracht nog een aantal wijzigingen aan op het wetsvoorstel dat in 2015 door de Eerste Kamer wordt behandeld. De nieuwe Woningwet zal het aloude BBSH, de leidraad voor de werkzaamheden van corporaties en sinds 1992 van kracht, gaan vervangen. Daarmee is een proces van ongeveer 12 jaar van onderhandelen ten einde gekomen. Enkele belangrijke onderdelen van de nieuwe wet zijn: -
Het werkdomein van corporaties wordt opnieuw gedefinieerd en ingeperkt De positie van huurders wordt versterkt Governance en toezicht wordt verstevigd Er komen nieuwe toewijzingsregels
De conclusies van de parlementaire enquêtecommissie hebben hun weg gevonden naar het uiteindelijke wetsvoorstel voor de herziene Woningwet. De commissie vond dat corporaties ‘te ver van huis’ zijn geraakt, dat te ambitieuze of kwaadwillende bestuurders te veel ruimte kregen om dingen te doen die te ver af stonden van de kerntaak van corporaties: het sober en doelmatig huisvesten van mensen met een smalle beurs. De commissie concludeerde dat het hele stelsel op de schop moet. 1.2
Lokale ontwikkelingen
Groningen In de gemeente Groningen hebben corporaties en gemeente voor de periode 2011-2014 een samenwerkingsovereenkomst gesloten: Nieuw Lokaal Akkoord 2.0. Hierdoor is in de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in wijken. De woningbouwopgave is in deze periode ruimschoots ingevuld en tal van projecten zijn gerealiseerd. Deze overeenkomst is in 2014 afgelopen en hiermee is tegelijkertijd een einde gekomen aan de mogelijkheden om op vergelijkbare manier hiermee door te gaan. De middelen hiervoor zijn te beperkt geworden en de regelgeving te beperkend. Gemeente en corporaties in de gemeente Groningen hebben elkaar in 2014 gevonden in een nieuwe manier van samenwerking die is gebaseerd op gelijkwaardige samenwerking met partijen uit de verschillende wijken. Hierbij zijn drie thema’s belangrijk: goed wonen, leefbare wijken en werken in wijken. In 2014 zijn de voorbereidingen voor een nieuwe woonvisie en nieuwe prestatieafspraken voor de gemeente Groningen van start gegaan. Deze zullen in 2015 gereed moeten zijn. Hoogezand-Sappemeer In Hoogezand-Sappemeer zijn de voorbereidingen voor de (actualisatie van een) nieuwe woonvisie stopgezet door de komende gemeentelijke herindeling. Wel is een begin gemaakt met de herijking van de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. Ook deze zullen in 2015 voltooid worden. Het Sociaal Statuut voor Hoogezand-Sappemeer is in overleg tussen corporaties, huurders en gemeente weer voor een jaar vastgesteld.
9
jaarverslag 2014 Aardbevingen Beide werkgebieden van Steelande wonen hebben in 2014 voor het eerst te maken gekregen met aardbevingen als gevolg van gaswinning door de NAM. Het werkingsgebied van aardbevingen lijkt zich nog steeds te vergroten. Dit heeft momenteel voor Steelande wonen de volgende gevolgen: 1. Schade aan eigendommen. Voor herstel en compensatie van aardbevingsschade is een procedure afgesproken met de NAM. 2. Versterking van bezit/aardbevingsbestendig bouwen. Er zijn nog geen afspraken gemaakt over versterken van bezit van Steelande wonen. In 2015 worden de risico’s in kaart gebracht met als doel om hier afspraken over te gaan maken. Bij nieuwbouw zal voortaan aardbevingsbestendig gebouwd moeten worden. Dit zal hogere kosten met zich gaan meebrengen. Over de compensatie hiervan lopen momenteel gesprekken met de NAM. 3. Waardedaling van het bezit. Op langere termijn kan er sprake zijn van waardedaling van het bestaande bezit door imagoschade van de regio waardoor de verhuur dan wel de verkoop moeizamer kan verlopen. Deze waardedaling, die als eerste zichtbaar zou kunnen worden in de WOZ-waardering en uit de resultaten uit eigen verkopen, is tot op dit moment nog niet exact te bepalen. Steelande wonen heeft zich met 10 andere corporaties en particuliere eigenaren gevoegd in een gerechtelijke procedure tegen de NAM om de waardedaling gecompenseerd te krijgen. De corporaties in het aardbevingsgebied werken samen op dit gebied. In 2015 is er een intensieve bestuurlijke overlegstructuur opgestart die is gericht op samenwerking. Er is oog voor de urgentie om veilig te wonen en daarvoor wordt bestuurlijke verantwoordelijkheid genomen. 1.3
Interne ontwikkelingen
Vanaf 1 januari 2014 is interim bestuurder Bas Maassen begonnen als opvolger van Wim Nolden die eind 2013 door de Raad van Commissarissen van zijn taken is ontheven. Bas Maassen is als interim directeur-bestuurder tot 30 juni 2014 bij Steelande wonen werkzaam geweest. In deze periode zijn de problemen van Steelande wonen in kaart gebracht en is begonnen met het herstel van de governance en van de organisatie. De financiële positie van Steelande wonen was aan het begin van 2014 zorgelijk. De schuldenpositie van de corporatie was dusdanig hoog, dat de rentelast onevenredig veel druk uitoefende op het resultaat van de bedrijfsvoering. In combinatie met de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing is de investeringskracht van Steelande wonen daardoor opgedroogd. Daarnaast was Steelande wonen de verbinding met de buitenwereld kwijt geraakt. Dit bleek niet alleen uit de moeizame relatie met stakeholders, maar ook uit het feit dat het SVB niet vanuit een volkshuisvestelijk perspectief was geschreven. In 2014 zijn deze problemen voortvarend aangepakt. Er is een uitgavenstop ingesteld voor het hele jaar. Een budgetcommissie zag toe op de juiste inzet van middelen. De missie, visie en kernwaarden van Steelande wonen zijn opnieuw geformuleerd. Hierbij is de gehele organisatie betrokken geweest. Ook is een sterkte-zwakte analyse van Steelande wonen uitgevoerd. Nog in het eerste half jaar is een reorganisatie ingezet. De management- en organisatiestructuur is veranderd. Steelande wonen bestond begin 2014 uit vier afdelingen: Woondiensten, Vastgoed, Financiën en Beleid&Ondersteuning. Aan het hoofd van elke afdeling stond een manager had die op zijn beurt zitting had in het MT. Daarnaast had Steelande wonen een controller in dienst.
10
jaarverslag 2014 Als gevolg van de reorganisatie zijn de afdelingen Woondiensten en Vastgoed samengevoegd, is de functie van controller onderdeel geworden van het takenpakket van de manager Financiën en is de afdeling Beleid & Ondersteuning opgeheven. In 2014 zijn voor de twee overgebleven afdelingen nieuwe managers aangetrokken. Uit onderzoek naar het ontstaan van de problematiek van Steelande wonen kwam naar voren dat de informatievoorziening van bestuur naar toezicht inadequaat was geweest. Hierop heeft de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijkheid genomen en in mei 2014 hebben drie van de vijf leden hun positie ter beschikking gesteld. In oktober 2014 zijn ook de twee overgebleven leden van de oorspronkelijke Raad van Commissarissen afgetreden. In 2014 is hard gewerkt aan herstel van vertrouwen van de stakeholders van Steelande wonen. De huurders zijn vanaf het begin bij de nieuwe koers van de organisatie betrokken geweest. Zij hebben input geleverd voor de nieuwe koers. Tevens zijn zij betrokken geweest bij de werving en selectie van alle leden van de Raad van Commissarissen en de nieuwe bestuurder. Over het financiële herstelplan van Steelande wonen is frequent contact geweest met het WSW. Deze betrokkenheid en de kwaliteit van de aangeleverde plannen hebben het WSW eind 2014 doen besluiten om het intrekken van het borgingsplafond voor Steelande wonen ongedaan te maken. Als opvolger van Bas Maassen is vanaf 10 juli Peter Pinkhaar directeur-bestuurder van Steelande wonen. In het tweede half jaar van 2014 is het strategisch voorraadbeleid vastgesteld en de koers voor de toekomst is bepaald. Steelande wonen wil met partners in de regio ambitieus en duurzaam samenwerken aan de volkshuisvestelijke opgave. Hiervoor is het noodzakelijk dat Steelande wonen uitstraalt dat zij in de toekomst gelooft en ondanks alle problemen met energie en herkenbaar werkt aan het transformeren van de organisatie en haar dienstverlening. Hieraan zal in 2015 gewerkt gaan worden.
11
jaarverslag 2014
2
Beleid
2.1
Strategisch vastgoedbeleid
Als onderlegger voor het portefeuilleplan en strategisch voorraadbeleid heeft Steelande wonen de woningmarktsituatie in haar werkgebied onderzocht. Uit het uitgevoerde woningmarktonderzoek kan de veranderopgave voor de sociale huurvoorraad in Groningen en Hoogezand-Sappemeer ontleend worden. Dit betreft aantallen woningen, typologie en prijsstelling van de voorraad. Op basis van deze cijfers kan dan de veranderopgave voor de portefeuille van Steelande wonen afgeleid worden. Hierbij nemen we het algemene uitgangspunt dat Steelande wonen in beide gemeentes een proportioneel deel van de totale transformatieopgave voor haar rekening neemt. Voor de situatie in Hoogezand-Sappemeer is dit een min of meer realistische aanname. Voor de wijken in de gemeente Groningen is een behoorlijke nuancering op zijn plaats gezien de eigen posities die Hoogkerk en Oosterhoogebrug innemen. Omdat zowel het bezit in deze wijken als de bevolkingssamenstelling sterk afwijken van de gemiddelden van de stad Groningen, is de vervangingsopgave in de praktijk minder groot dan de uitkomsten van het onderzoek doen vermoeden. De belangrijkste conclusie die uit de analyse van de woningmarkt volgt is dat het huidige bezit van Steelande wonen qua typologie, aantallen en prijs goed aansluit bij de in de toekomst gewenste portefeuille. Bij een proportioneel aandeel in de totaalopgave per gemeente resteert een geringe en haalbare transformatieopgave. De wensportefeuille zal moeten bestaan uit een aandeel goedkope woningen in de totale portefeuille van Steelande wonen dat gelijk is aan het huidige aandeel. Het aandeel dure woningen kan stijgen. Dit blijkt zowel uit het woningmarktonderzoek als uit het betaalbaarheidsonderzoek dat in opdracht van Lefier door de Woonbond is uitgevoerd. De (proportionele) veranderopgave tot 2025 kan als volgt schematisch worden weergegeven: Groningen
huurklasse
eengezins
goedkoop betaalbaar 1 betaalbaar 2 duur totaal sociaal
< < < <
-6 -7 -5 -1 -19
H-S
huurklasse
389 557 597 699
goedkoop < 389 betaalbaar 1 < 557 betaalbaar 2 < 597 duur < 699 totaal sociaal +: overschot; -:tekort
eengezins 3 12 3 0 18
flat zonder lift 1 -20 -33 -6 -58
flat met lift
totaal
-14 -27 -8 -1 -50
-20 -51 -48 -8 -127
flat zonder lift -18 -24 -30 -12 -83
flat met lift
totaal
-24 -18 -3 0 -44
-38 -30 -30 -12 -109
Negatieve getallen in bovenstaande tabel betekenen een tekort in het bezit van Steelande wonen in 2025. Gezien de omvang van de totale portefeuille van ongeveer 3.600 woningen en de nuancering voor de wijken in Groningen kan deze transformatieopgave bescheiden worden genoemd. Hieruit komen een aantal dilemma’s naar voren waarvoor keuzes gemaakt zullen moeten worden. Uit die keuzes vloeit beleid voort met effect op financieel en maatschappelijk gebied. Deze dilemma’s zijn het huurbeleid, het verkoopbeleid, het onderhouds- en kwaliteitsbeleid, het energiebeleid en de het nieuwbouwbeleid. Over de hierboven genoemde dilemma’s
12
jaarverslag 2014 nemen we beleidsbeslissingen die zijn ingegeven door de volkshuisvestelijke opgave. Dit leidt tot het volgende toekomstbeleid. Huurbeleid Het verschil tussen de wensportefeuille en de portefeuille die Steelande wonen zal hebben als de huidige uitgangspunten onverkort worden doorgezet als het gaat om betaalbaarheid is groot. Nadere analyse leert dat dit met name wordt veroorzaakt door het uit de markt nemen van goedkope woningen. Wij zien het als onze opgave om ongeveer een even groot deel van onze voorraad in de goedkope klasse te hebben als dat nu het geval is. Dat betekent concreet dat wij in 2024 ongeveer 15% van het totale woningbezit in de klasse tot de eerste aftoppingsgrens hebben. In de voorraad worden concreet woningen en complexen aangewezen die tot deze ijzeren voorraad gaan behoren. Via de mogelijkheden die de huursombenadering ons gaat geven, zal deze opgave ingevuld worden. Daarbij helpt dat uit onderzoek is gebleken dat het aantal woningen in het dure segment van Steelande wonen vergroot kan worden. De effecten van het op peil houden van de ijzeren voorraad kan ruim gecompenseerd worden door een vergroting van de dure voorraad. Verkoopbeleid Verkopen zijn onder andere een middel om tot de gewenste portefeuille te komen en daarbij te sturen op beïnvloeding van de beoordelingsparameters (met name de loan to value). Uit financieel oogpunt is het optimum voor Steelande wonen om gemiddeld tussen de 20 en 25 woningen per jaar te verkopen, waarbij de aantallen in de eerstkomende periode het hoogst dienen te liggen. Wij zien het als onze opgave om jaarlijks minimaal 20 woningen te verkopen en daarbij de verkoopportefeuille zo samen te stellen dat dienstbaar is aan de volkshuisvestelijke opgave van Steelande wonen. Onderhouds- en kwaliteitsbeleid De vraag is of het onderhoud dat is ingerekend in de meerjarenbegroting van Steelande wonen reëel is. Hiervoor is momenteel onvoldoende zicht op de precieze omvang van het onderhoud terwijl ook het kwaliteitsbeleid niet is gedefinieerd. Wij zien het als onze opgave om het onderhoud van de woningen te doen voor een prijs die onder het niveau van de referentiegroep in de sector ligt. Energiebeleid Steelande wonen heeft tot dit moment geen beleid gehad op het gebied van energielabels. Desondanks steekt de labelverdeling van het bezit gunstig af bij die van de collega corporaties in het werkgebied. Dat is geen reden om achterover te leunen maar ambitieus verder te gaan op de ingeslagen weg. Wij zien het als onze opgave om in 2020 75% van ons woningbezit in de labelcategorie a t/m c te hebben. We hebben hiervoor woningen en complexen aangewezen waarbij energiebesparende maatregelen genomen zullen worden om zo deze doelstelling te halen. Nieuwbouw Door geen rekening te houden met vervangende nieuwbouw bij sloop, raakt Steelande verder verwijderd van de wensportefeuille. Wij zien het als onze opgave om door middel van nieuwbouw de voorraad op peil te houden. Hiervoor is bij de voorgenomen sloop in de komende periode rekening gehouden met vervangende nieuwbouw. Dit is bij de doorrekening meegenomen.
13
jaarverslag 2014
Beleidseffecten Bij het doorrekenen van het nieuwe beleid zijn de kosten voor labelverbetering en vervangende nieuwbouw ingerekend. Het streefhuurbeleid moet nog worden vastgesteld en het effect daarvan op de cijfers zal naar verwachting positief zijn. Voor onderhoud en kwaliteit evenals verkopen zijn bij het doorrekenen geen wijzigingen ten opzichte van het huidige beleid meegenomen. De doorrekening geeft het volgende financiële beeld te zien: solvabiliteit dekkingsratio loan to value ICR DSCR
2014 18,7 36,2 81,3 1,72 1,08
2015 21,2 35,3 80 1,8 1,14
2016 23,3 34,2 78,4 1,77 1,05
2017 25,7 32,7 75,3 1,98 1,16
2018 28,6 31,6 73,2 2,13 1,19
2019 31 30,5 71,2 1,99 1,21
2020 33,1 30,1 69,4 2,14 1,22
2021 35,1 29,1 66,7 2,02 1,23
2022 37,6 27,6 64,5 1,76 1,09
2023 39,7 26,5 62,5 1,73 1,1
Met het nieuwe beleid voldoet Steelande wonen, op de loan to value na, steeds aan de eisen van het WSW. Alleen de periode waarin de ltv niet op orde is, is langer geworden. Op basis van bovenstaand programma is dit pas vanaf 2018 op orde. De volkshuisvestelijke effecten zijn op dit moment slechts gedeeltelijk zichtbaar te maken. Het streefhuurbeleid zal bijvoorbeeld nog gericht moeten worden ingevoerd. Qua aantallen is duidelijk dat Steelande wonen dichterbij de wensportefeuille uitkomt. Het nieuwe beleid zorgt ervoor dat er flinke stappen gezet worden bij de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave. De belangrijkste doelstelling, het zorgen voor voldoende betaalbare huisvesting voor de doelgroep, wordt gehaald. Dit gaat ten koste van het volledig voldoen aan de financiële randvoorwaarden. De loan to value is en blijft de komende jaren een struikelblok voor Steelande wonen. Er zijn beleidsscenario’s mogelijk waarbij dit cijfer de komende jaren wordt verbeterd, maar het is zeer de vraag of dit leidt tot het structureel halen van de WSWnorm voor dit onderdeel. 2.2
Het Fundament
Het Fundament is de bouwsteen voor de toekomst van Steelande wonen. Die toekomst is als gevolg van financiële maar ook organisatorische problemen hoogst onzeker geworden. In het Fundament wordt de keuze voor de toekomstrichting vastgelegd en daarmee maakt de onzekerheid plaats voor een vastberadenheid om aan de toekomst van Steelande wonen te werken. De vraag die in het Fundament beantwoord wordt is: wat is de volkshuisvestelijke opgave in het werkgebied van Steelande wonen en wat is nodig om die opgave ook uit te voeren? Op basis van de kwaliteiten van de organisatie, de externe ontwikkelingen die invloed hebben, het SVB en de financiële consequenties daarvan zijn een viertal toekomstscenario’s gemaakt. Op basis van een verkenning van die scenario’s is een keuze gemaakt. Een keuze die naar verwachting het meest recht doet aan de opgave om de inwoners van het werkgebied dienstverlening van een goede kwaliteit en betaalbare en goede woningen in een prettige omgeving te blijven bieden. Het meest perspectiefvolle scenario is de route om partners in de regio te verleiden om gezamenlijk verder te werken aan een duurzame en ambitieuze aanpak van de volkshuisvesting in de regio. Daarvoor is het noodzakelijk dat Steelande wonen uitstraalt dat zij in de toekomst gelooft, ondanks alle problemen, met energie en herkenbaar werkt aan het transformeren van de organisatie en haar dienstverlening.
14
jaarverslag 2014
Dat is dan ook de basis voor het voorgenomen besluit: 1. Steelande wonen neemt het initiatief om collega’s uit de nabije regio uit te nodigen om Steelande wonen te ondersteunen in de oplossing van haar financiële en organisatorische problemen en om met elkaar te verkennen op welke wijze met elkaar aan een duurzame en ambitieuze aanpak van de volkshuisvesting in de regio kan worden gewerkt. 2. De medewerkers van Steelande wonen uit te dagen een streep onder het verleden te zetten en met energie de schouders te zetten onder de ontwikkeling van de interne organisatie en de dienstverlening aan onze huurders vanuit het perspectief van de visie, missie en kernwaarden. Inherent aan het voorgenomen besluit is het doel voor de korte termijn, komende twee jaar, om de organisatie op orde te brengen en te ontwikkelen. We gaan daarvoor een ambitiedocument maken. We benoemen daarin de activiteiten en doelen op hoofdlijnen voor twee jaar gericht op het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen en van de dienstverlening naar onze huurders. Missie, visie en kernwaarden zijn daar leidend in. In het ambitiedocument besteden we aandacht aan de ontwikkeling van de organisatie. We gaan de achterstand wegwerken die we de afgelopen jaren opgelopen hebben; we brengen het huis op orde. We richten ons daarbij op interne werkwijzen en klantprocessen, kwaliteit van medewerkers en het lerend vermogen van de organisatie. Voor de ontwikkeling van de organisatie reserveren we middelen in de begroting. We ronden in januari het jaarplan 2015 af waarin we beschrijven wat we gaan doen, hoe we sturen en hoe we rapporteren. We gaan een evaluatiecyclus invoeren om de ontwikkeling van medewerkers te stimuleren en te volgen. Alles is er op gericht om de organisatie een boost in zijn ontwikkeling te geven. Voorwaarde is dat medewerkers bereid en in staat zijn om die boost te geven en gezamenlijk de toekomst vorm te geven. Dat zal niet gemakkelijk zijn. Na een lange periode van achterstand en gebrek aan sturing, is niet in één jaar de achterstand weggewerkt en zijn niet alle processen en procedures op orde. 2.3
Klachtencommissie/geschillencommissie
In Groningen is een Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties actief. Deze commissie werkt voor de vijf Groninger corporaties. Deze onafhankelijke commissie bestaat uit drie leden: één commissielid is voorgedragen door de huurdersorganisaties, één door de woningcorporaties en één is een door beide leden gekozen onafhankelijk voorzitter. De bewoners van Hoogezand-Sappemeer kunnen voor klachten bij de geschillencommissie terecht. Deze commissie werkt voor huurders van Lefier Hoogezand/Stadskanaal, de Stichting Woningbouw Slochteren, het Groninger Huis te Zuidbroek en voor de bewoners van Steelande wonen uit de gemeente Hoogezand-Sappemeer. Een reglementen- en benoemingscommissie bestaande uit huurders en verhuurders in het werkgebied benoemt de leden van de geschillencommissie. In 2014 zijn in beide commissies geen zaken met betrekking tot Steelande wonen behandeld.
15
jaarverslag 2014 2.4
Communicatie
Externe communicatie Aangezien de organisatie van Steelande wonen na de fusie in 2011 teveel naar binnen was gekeerd, hebben we in 2014 verbinding gezocht met onze huurders en stakeholders. Wij informeren onze huurders (en stakeholders) door maandelijks een (halve) pagina te plaatsen in drie regionale kranten (Hoogkerk, Oosterhoogebrug, Hoogezand-Sappemeer). Wij hebben onze website in 2015 geactualiseerd. Koffietafelgesprekken In 2015 vinden koffietafelgesprekken plaats met onze huurders en stakeholders. Alle medewerkers van Steelande wonen komen bij een aantal huurders langs om een kop koffie te drinken. Het zijn informele gesprekken. Wij hebben steekproefsgewijs adressen geselecteerd. De steekproef is zo samengesteld dat wij mensen uit verschillende wijken spreken. Wij willen van onze huurders horen wat zij van ons verwachten, maar ook hoe zij aankijken tegen de ontwikkeling van het wonen. Waar zit de zorg en waar ligt de uitdaging. Steelande wonen richt de blik naar buiten door te luisteren. Aardbevingsdossier Steelande wonen maakt deel uit van diverse overleggroepen betreffende het aardbevingsdossier. Ook op het gebied van communicatie heeft Steelande wonen samenwerking gezocht. Eind 2014 hebben Steelande wonen en Lefier intensief overleg gevoerd over de communicatie met bewoners in Hoogezand-Sappemeer. Begin 2015 hebben beide corporaties gelijktijdig alle huurders geïnformeerd met een flyer. In de flyer van Steelande wonen is aangegeven hoe aardbevingsschade kan worden herkend en hoe deze schade vervolgens gemeld kan worden bij Steelande wonen. Parlementaire enquête Vanaf april 2013 deed een parlementaire enquêtecommissie onderzoek naar het stelsel van woningcorporaties. Op 30 oktober 2014 presenteerde de commissie haar eindrapport. Aedes vertegenwoordigde als aanspreekpunt van de commissie en de media alle corporaties. Aedes heeft landelijk samen met Cover (de vereniging van communicatieadviseurs corporaties) bijeenkomsten belegd om eenduidigheid in de communicatie te bevorderen. Steelande wonen was bij een bijeenkomst in Meppel. Steelande wonen heeft zich in haar communicatie voornamelijk gericht op de lokale doelgroepen zoals de huurdersorganisaties. Sponsoring Steelande wonen heeft in 2014 in verband met de uitgavenstop de sponsorbijdragen in dat jaar beperkt. De totale uitgaven voor sponsoring in 2014 bedroegen € 200. Hiervan is € 150 gegaan naar de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen, afdeling Groningen en € 50 naar de buurtvereniging Spoorstraat-Kieldiep in Hoogezand-Sappemeer. Beide organisaties verrichten activiteiten die (mede) ten goede komen aan huurders van Steelande wonen.
16
jaarverslag 2014
3
Vastgoed
3.1
Nieuwbouw
In 2014 zijn geen nieuwbouwprojecten gestart of opgeleverd. 3.2
Verbouw en groot onderhoud
Suikerbuurt De Suikerbuurt is samen met de Halmbuurt de oudste buurt van Hoogkerk. De buurt kenmerkt zich door vooroorlogse arbeidershuisjes in een compacte stedenbouwkundige opbouw. De laatste renovatie dateert van 1992. Sinds die tijd is er sprake van vocht- en schimmelproblemen, veroorzaakt door een verkeerde constructie van de begane grond vloer in combinatie met een hoge grondwaterstand. Al enkele jaren is onderzocht hoe de problemen het beste ondervangen en opgelost kunnen worden. In najaar 2013 is door de vorige directie van Steelande wonen een plan gepresenteerd waarbij de oude woningen voor een groot deel gesloopt zouden worden en vervangen door nieuwbouw. De nieuwe directie van Steelande wonen heeft dat plan begin 2014 herroepen. Een projectteam bestaande uit bewoners uit de Suikerbuurt, de gemeente en Steelande wonen en onder voorzitterschap van een externe projectleider heeft in 2014 onderzocht welke scenario’s mogelijk zouden zijn. Eind januari 2015 is door Steelande wonen besloten tot het scenario van groot onderhoud met energetische maatregelen. De belangrijkste motivatie voor dit scenario waren het behoud van de karakteristieke buurt, de betaalbaarheid van de huren en de mogelijkheid tot het technisch kunnen oplossen van de problemen binnen de huidige woning. Samen met de gemeente die moet zorgdragen van het verlagen van de grondwaterstand in de Suikerbuurt wordt dit scenario nu nader uitgewerkt binnen het projectteam. Ook het sociaal programma is een onderdeel van het totale project. De verwachting is dat in het najaar van 2015 begonnen wordt met de aanpak van de wijk en de totale doorlooptijd ca. anderhalf jaar zal zijn. Groenhof Sinds de oplevering in 2007 van de nieuwe wijk Groenhof in Hoogkerk hebben de bewoners te maken met veel problemen aan- en in de woningen. Om de problemen op te lossen zijn er veel onderzoeken geweest. Dit heeft nog niet geleid tot een duidelijke oorzaak en daarom wordt bij een blok van drie proefwoningen nog extra onderzoek uitgevoerd. Voor de zomer van 2015 moet dit afgerond zijn. Inmiddels is al wel duidelijk geworden dat een aantal maatregelen bij alle woningen nagekeken en uitgevoerd moet worden. Dit zal in het voorjaar van 2015 worden opgepakt en worden uitgevoerd. Ook zijn er woning specifieke maatregelen nodig. Met de bewoners worden hier afspraken overgemaakt. De doelstelling is dat voor het einde van 2015 alles gereed is. De Sloep Aan de Mansholtstraat te Hoogezand is het complex De Sloep aangepast en verbouwd tot 21 woonunits voor de stichting Zienn. Iedere woonruimte is voorzien van een eigen zit/slaapruimte met een keukenblokje en een aparte natte cel met daarin een wc, douche en wastafel. Het gebouw heeft een gemeenschappelijke zitruimte en een gemeenschappelijke keuken waar de bewoners samen kunnen koken. Op verzoek en voor rekening van Zienn zijn er in het gebouw diverse energiebesparende voorzieningen aangebracht, zoals zonnepanelen en led verlichting. Het complex is begin maart 2014 opgeleverd. Jordensstraat In de Jordensstraat zijn 29 woningen die gedurende lange tijd problemen ervaren met tocht. Na een bouwkundige inspectie en uitvoerig overleg met de bewoners is besloten om in het najaar een viertal woningen als proefwoning na te isoleren.
17
jaarverslag 2014 In februari 2015 zijn thermo-grafische foto’s gemaakt en is bouwkundig onderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn positief. Er zijn nog een paar restpunten waarvan de oplossing met de bewoners commissie zijn doorgesproken en instemming is bereikt. De restpunten kosten meer dan in de begroting is opgenomen. Het beslisdocument en calculatie zijn in het MT behandeld en goedgekeurd. Het project wordt in 2015 afgerond. Alliance- Frans Halsstraat 4 t/m 12 Na een inspectie van de Omgevingsdienst Groningen is gebleken dat de compartimentering in brandveilige zone’ s niet goed is. Hiervoor zijn alle deuren die een compartiment afsluiten vervangen in 30 minuten brandwerend. Ook is de beglazing in de deuren en kozijnen aangepast. Internos oud- Rembrandtlaan 74 t/m 192 De brandmeldcentrale is vervangen vanwege herhaalde storingen. Er is een koppeling gemaakt met de nieuwe centrale in Internos nieuw. Hierdoor is een bewakings- en doormeldsysteem uitgespaard. Minerva Aan de Zuiderweg en de W. Alkemastraat zijn een viertal flats voorzien van een vochtafdichting. Hiervoor is vanaf de voet van de fundering tot boven het maaiveld los gegraven en geïsoleerd. Daarnaast zijn de gebouwen gesausd en geschilderd in een nieuwe kleurcombinatie. kantoor Hoogezand Per 1 april 2015 is het gebouw aan de Meint Veningastraat 27-29 verkocht. Er is een nieuw steunpunt gevonden aan de Molendijk 17. De inrichting aan de Molendijk is via een opdracht aan een externe partij uitgevoerd. Het verplaatsen en afvoeren van de niet benodigde voorraad in het oude kantoor is door eigen personeel uitgevoerd. Klompé-/Mansholtstraat Aan de beide flats zijn op last van de omgevingsdienst Groningen een drietal vluchttrappen gemonteerd. Gevaarlijke situaties zijn hiermee voorkomen en conform de regelgeving is geïnstalleerd. 3.3
Plannen
Plan Keyserstraat /Hoofdstraat Hoogezand Sappemeer. Besloten is om in verband met onze slechte financiële situatie de realisatie van dit plan niet meer zelf uit te voeren maar te proberen de grond te verkopen. Oosterhoogebrug In het kader van de nota Zorgen voor Morgen heeft Steelande wonen het initiatief genomen om in de wijk Oosterhoogebrug/Ulgersmaborg een woonvoorziening te realiseren senioren. De nota Zorgen voor Morgen is een gezamenlijk initiatief van gemeente, corporaties en zorginstellingen om woningen en voorzieningen evenredig te verdelen over de wijken van Groningen. Inmiddels is besloten dat Steelande wonen haar positie op deze locatie zal afstoten. P. Waijerstraat Het project P. Waijerstraat bestaat uit 16 duplexwoningen die een gemeentelijke monumentenstatus hebben. Op grond daarvan is vervangende nieuwbouw niet mogelijk. Gezien de slechte bouwtechnische staat gaf Steelande wonen de voorkeur aan vervanging. Op grond van de monumentstatus bleek deze optie niet mogelijk. Daarna zijn nog twee opties bekeken. De eerste was om de woningen zodanig casco te verbouwen en samen te voegen dat er vier blokjes van twee woningen zouden ontstaan, waarna deze blokjes zouden worden verkocht. Als laatste scenario is nog gekeken of de woningen in bestaande situatie
18
jaarverslag 2014 verkocht kunnen worden. Ook deze beide laatste scenario’s bleken in verband met vergunningen en verplichtingen vanuit de monumentenstatus niet haalbaar en rendabel. Hierop is eind 2014 besloten om de woningen in de huidige vorm door te verhuren en voor 2015 een begroot bedrag op te nemen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud. Middelbert In overleg met de gemeente Groningen is overeengekomen dat een aantal woningen aan de Olgerweg in Middelbert aangemerkt wordt als gemeentelijk monument. Het betreft:
het voormalig Groene Kruis gebouw, de twee-onder-een-kapwoningen die hieraan vast zitten, de seniorenwoningen nummers 52 tot en met 58.
Omdat deze woningen het predicaat gemeentelijk monument krijgen, dienen ze in stand gehouden te worden. Steelande wonen heeft besloten om de betreffende woningen te labelen voor de verkoop. Steelande wonen beraadt zich nog op wat te doen met de overige woningen. Hospice Steelande wonen is voornemens, in samenwerking met de stichting Gasthuis, een hospice te realiseren aan de Kerkstraat in Hoogezand. Hiervoor zijn alle voorbereidingen afgerond. De reden dat nog niet met de bouw is begonnen is de aardbevingsproblematiek. De verwachting is nu dat medio 2015 met de bouw zal worden begonnen. Meerstad/Vierwaarde Samen met drie collega corporaties De Huismeesters, Lefier en SWS Slochteren zijn afspraken gemaakt om sociale woningbouw te realiseren in het uitbreidingsgebied Meerstad. In een gezamenlijke Besloten Vennootschap zijn daartoe voor een bedrag van 6 miljoen euro aan bouwrechten verworven. In verband met de slechte vooruitzichten met betrekking tot de daadwerkelijke realisatie van deze bouwrechten heeft Steelande wonen besloten om ten laste van het jaarresultaat 2013 een voorziening te treffen voor het totaalbedrag van haar belang in deze deelneming. 3.4
Klachten en mutatieonderhoud
Het dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud van ons woningbezit in Groningen wordt zoveel mogelijk uitgevoerd door onze eigen technische dienst. Het onderhoud in HoogezandSappemeer, Foxhol en Kropswolde werd voorheen veelal uitgevoerd door lokale aannemers. In 2013 is een begin gemaakt met de inzet van onze eigen dienst voor dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud. In 2014 is dit doorgezet en vrijwel al het dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud is door de eigen dienst uitgevoerd. Opdrachten met veel werk worden uitbesteed in verband met de capaciteit van de eigen dienst.
klachtenonderhoud jaar 2012 2013 2014
aantal reparatieverzoeken 6455 6687 4619
bedrag 1.290.734 1.307.896 849.642
bedrag per verzoek 200 196 184
19
jaarverslag 2014
mutatieonderhoud aantal opdrachten 318 327 479
2012 2013 2014
bedrag 795.671 596.879 222.460
bedrag per opdracht 2.502 1.825 464
Een mutatie kan meerdere opdrachten bevatten. Het aantal mutaties in 2014 bedroeg 216 waardoor het bedrag per mutatie in 2014 op €1.030 uitgekomen is. In 2013 was het bedrag per mutatie nog € 2497. 3.5
WMO-aanpassingen
In 2014 zijn 21 woningen met gemeentelijke subsidies op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aangepast voor mensen met een beperking. Het totaalbedrag hiervoor bedroeg € 6.722 Als gevolg van gemeentelijke bezuinigingen is de subsidie voor kleine woningaanpassingen verdwenen. Dit betekent dat bewoners kleine aanpassingen aan hun woning zelf moeten bekostigen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het aanbrengen van wandbeugels, kranen, en dergelijke. 3.6
Geriefsverbeteringen
Als gevolg de uitgavenstop zijn in 2014 beperkt uitgaven gedaan voor geriefsverbeteringen. In 2014 zijn in totaal zijn 9 geriefsverbeteringen doorgevoerd. Het merendeel hiervan betrof het aanbrengen van isolerende beglazing. Het totaalbedrag dat hiermee gemoeid was bedroeg € 21.007. Dit is gedeeltelijk contant afgerekend en gedeeltelijk in de huur verrekend. 3.7
Energie
Labeling woningen Iedereen die een huurovereenkomst van een woning met Steelande wonen afsluit, ontvangt een energielabel van de woning. Duurzaam bouwen Bij alle onderhoudswerkzaamheden is Steelande wonen zich er van bewust dat het gebruik van materialen die niet of minder milieubelastend zijn een positieve bijdrage leveren aan ons milieu. Bij materialen wordt gekeken hoe de productie plaatsvindt en of ze recyclebaar zijn. Bij ketelvervanging worden alleen nog HR-combiketels geplaatst. De opgeleverde projecten van Steelande wonen in de afgelopen jaren hadden veelal het energielabel A. 3.8
Asbest
Het gebruik en toepassen van asbest is sinds 1994 verboden, maar in periode ervoor is asbest op velerlei manieren in bouwwerken toegepast. Bij mutatiewoningen worden daarom asbestinventarisaties gemaakt van woningen van voor 1994. Aan de hand van deze asbestinventarisaties worden vervolgstappen en keuzes gemaakt. Dit kan inhouden dat het asbest wordt verwijderd (gesaneerd) of dat een beheersplan wordt opgesteld. Het doel van Steelande wonen is om in kaart te brengen welk asbest waar in haar woningen aanwezig is, de risico’s van aanwezig asbest onder controle te krijgen en uiteindelijk een asbestvrije woningvoorraad te hebben. De asbestinventarisaties en saneringen worden uitsluitend door
20
jaarverslag 2014 gecertificeerde bedrijven in opdracht van Steelande wonen gedaan. Steelande wonen heeft een asbestprotocol waarin dit is vastgelegd. Bij een inventarisatie in december 2014 in een mutatiewoning in Hoogkerk Zuid is een niet hechtgebonden asbestplaat boven de CV ketel op het zoldertje in de berging aangetroffen. Hierop heeft Steelande wonen besloten om bij alle ca. 70 woningen een inventarisatie uit te laten voeren en als hieruit blijkt dat het asbest aanwezig is dit te laten verwijderen. Hiermee is gestart in januari 2015. Naar verwachting zijn alle woningen in de eerste helft van 2015 bezocht en is het asbest verwijderd.
asbest aantal meldingen 243 176
2013 2014 3.9
bedrag 178.750 184.241
bedrag per melding 735,60 1046,82
Aantal verhuureenheden
Het aantal verhuureenheden per 31 december 2014 bedroeg: Hoogezand-Sappemeer:
1.670 woningen en overige wooneenheden 219 garages 15 bedrijfspanden
Groningen
1.821 woningen en overige wooneenheden 17 standplaatsen 15 garages + 56 parkeerplaatsen 23 bedrijfsruimten
21
jaarverslag 2014
4
Woondiensten
4.1
Leefbaarheid
Steelande wonen zorgt voor een goede woonomgeving in termen van schoon, heel en veilig. Dat doen we door bewoners aan te spreken op hun eigen verantwoordelijkheid maar ook door het ondersteunen van initiatieven van bewoners voor zover deze betrekking hebben op de eigen woonomgeving. Overlast en andere problemen worden actief opgepakt door te participeren in de diverse teams waarin politie, welzijnsinstellingen, gemeente en andere corporaties vertegenwoordigd zijn alsmede de inzet van buurtbemiddeling. 4.2
Kwetsbare groepen
Er zijn in de gemeente Groningen afspraken gemaakt met verschillende hulpverleningsinstanties over de opvang van specifieke doelgroepen. Doelgroepen die we huisvesten zijn bijvoorbeeld dak- en thuislozen, ex-gedetineerden, ex-psychiatrische patiënten en ex-verslaafden. Kwetsbare personen krijgen in het Groningse woonruimteverdeelsysteem voorrang, echter wel onder de voorwaarde dat de bewoner begeleiding accepteert. In Hoogezand-Sappemeer worden kwetsbare personen gehuisvest via bureau Woonkans waarmee direct ook de begeleiding gewaarborgd is. In Groningen kunnen woningzoekenden een urgentie aanvragen bij de Selectiecommissie Groninger Woningcorporaties. Urgentie krijgen bijvoorbeeld mensen die door wijkvernieuwing verplicht moeten verhuizen. Ze komen met deze urgentie bovenaan de selectielijst te staan. Als grote gezinnen urgentie krijgen dan worden er maximaal 200 punten aan de inschrijving toegekend. Met deze 200 punten zijn ze in staat om, binnen drie maanden passende woonruimte te vinden. Bij kleinere huishoudens worden er maximaal 100 punten toegekend. In Hoogezand-Sappemeer kunnen woningzoekenden ook urgentie aanvragen. Dit kan rechtstreeks bij de corporatie. Woningzoekenden met urgentie krijgen voorrang bij de toewijzing van een woning. Zowel in Groningen als in Hoogezand-Sappemeer werken we samen met bureau Woonkans. In Groningen is dit een samenwerkingsverband tussen de Groninger corporaties en hulpverleningsinstellingen. Zij bieden ondersteuning bij herhuisvesting om te voorkomen dat kwetsbare personen opnieuw in de problemen komen. In Hoogezand-Sappemeer is dit een samenwerking tussen beide corporaties, de gemeente en instellingen op het gebied van hulpverlening. Bureau Woonkans biedt in beide gemeenten ook ondersteuning aan huurders met ernstige financiële problemen. Toewijzing urgenten en bijzondere doelgroepen 2014:
Bijzondere doelgroepen Urgent
Groningen
Hoogezand-Sappemeer
6
11
12
3
22
jaarverslag 2014 4.3
Woonruimteverdeling
Steelande wonen werkte in 2014 met twee verschillende woonruimteverdeelsystemen. In Hoogezand-Sappemeer worden de vrijgekomen woningen door Steelande wonen zelf toegewezen aan kandidaten die via een inschrijving hun belangstelling kenbaar gemaakt hebben. In Groningen zijn de woningen toegewezen via Woningnet. Bij beide systemen is de inschrijvingsduur het belangrijkste toewijzingscriterium. 4.4
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies
De huurders in de gemeente Hoogezand-Sappemeer worden vertegenwoordigd door de Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer. In de gemeente Groningen behartigt de Huurdersvereniging Hoogkerk-Noorddijk de belangen van de huurders. Beide organisaties zijn lid van de Woonbond. De Huurdersraad heeft sinds lange tijd een samenwerkingsovereenkomst met Steelande wonen. De Huurdersvereniging heeft dat niet. In 2014 is begonnen met het opstellen van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor beide organisaties met Steelande wonen. Dit traject wordt in 2015 afgerond. Met de Huurdersraad en Huurdersvereniging is in 2014 intensief overleg gevoerd. Op de agenda stonden onder meer de volgende onderwerpen: jaarlijkse huurverhoging, missie/visie/kernwaarden, communicatie, beleidsplan, strategisch voorraadbeleid, samenwerking. Op complexniveau voerde Steelande wonen in 2014 met negen actieve bewonerscommissies overleg over onderwerpen die zij belangrijk vinden zoals renovaties, liftvervanging, scootmobielruimte, overlast en servicekosten. 4.5
Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) Groningen
Het NLA is een samenwerking tussen corporaties van de stad Groningen en de gemeente Groningen met als doel om de leefbaarheid in de buurt of wijk te verbeteren. In 2014 hebben we in de wijken Hoogkerk en Oosterhoogebrug vanuit deze samenwerkingsafspraken weer actief deelgenomen in de wijkteams. Het NLA is met het verstrijken van 2014 beëindigd. In de komende periode zal de samenwerking tussen gemeente en corporaties in de gemeente Groningen op een andere manier worden voortgezet. Voor de samenwerking tussen gemeente en corporaties worden vanaf 2014 drie thema’s uitgewerkt: goed wonen, leefbare wijken en werken in de wijken. 4.6
Woningzoekenden
Op 31 december 2014 stonden in Hoogezand-Sappemeer 799 mensen ingeschreven als woningzoekende. De meest voorkomende reden dat mensen zich laten inschrijven als woningzoekende is relatiebreuk. Verder zien we veel starters (jongeren) die een woning zoeken. Ook signaleren we steeds meer mensen die wegens financiële problemen een sociale huurwoning zoeken. De groep senioren die hun eigen woning verkopen en daardoor een sociale huurwoning wil huren is een andere grote groep die zich als woningzoekenden meldt. 4.7
Huurverhoging
In 2014 hebben we daar waar mogelijk de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Steelande wonen voelde zich hiertoe genoodzaakt vanwege de invoering van de verhuurdersheffing en de slechte financiële positie van de corporatie. Het gemiddelde huurverhogingspercentage over 2014 was 3,9%. In 2014 hebben 55 huurders bezwaar gemaakt tegen het voorstel tot huurverhoging. Van 23 huurders is het bezwaar gegrond verklaard en is de huurverhoging naar beneden bijgesteld.
23
jaarverslag 2014
4.8
Verhuur
De staatssteunregeling verplicht ons om jaarlijks minimaal 90% van de sociale huurwoningen, en dit zijn in deze definitie en periode de woningen met een netto huur van maximaal € 699,48 te verhuren aan huishoudens met een verzamelinkomen tot maximaal € 34.678 (prijspeil 1 januari 2014). In 2014 zijn 7 sociale huurwoningen (3,2% van het totaal aantal verhuringen) verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan deze norm, waarmee wij ruim binnen de norm zijn gebleven. Groningen 2013 2014 Aantal verhuringen (excl. nieuwbouw)
92 2012 7,6
Mutatiegraad in % 4.9
Hoogezand 2013 2014
95
147 2013 6,7
121 2014 7,0
Ontruimingen
In situaties waar dit van toepassing is zet Steelande wonen zich samen met diverse hulpverlenende instanties in om uitzetting van haar huurders te voorkomen. In 2014 hebben zich in totaal tien gevallen voorgedaan waarbij wij desondanks genoodzaakt waren om over te gaan tot ontruiming van de woning. Hiervan is negen maal huurschuld de oorzaak geweest en één maal overlast. Naast deze tien woningontruimingen zijn ook nog drie garageboxen ontruimd vanwege huurschuld (Hoogezand, mei 2014).
Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December totaal 4.10
Groningen 2014 0 0 0 2 0 0 1 0 0 0 0 0 3
Hoogezand 2014 0 1 0 2 0 1 1 0 1 0 0 1 7
Totaal 2014 0 1 0 4 0 1 2 0 1 0 0 1 10
Verkoop
Woningen die binnen de kaders van ons strategisch voorraadbeleid niet langer in aanmerking komen voor duurzame exploitatie door Steelande wonen, worden gelabeld voor verkoop. In de praktijk betekent dit dat voor verkoop gelabelde woningen in de markt te koop worden aangeboden, zo snel de betreffende woning vrij komt.
24
jaarverslag 2014 Steelande wonen hanteert bij de verkoop van woningen marktconforme vraagprijzen. Ter bepaling van de marktwaarde wordt, naast een verkoopadvies van onze NVM-Makelaar, een onafhankelijk taxatierapport van een andere onafhankelijke NVM-Makelaar opgesteld. Dit taxatierapport wordt gevalideerd door het NWWI. Het NWWI valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Wij krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. De verkoop vindt vervolgens plaats tegen een prijs die tenminste 90% van de getaxeerde waarde bedraagt. Om extra financiële middelen te creëren is er begin 2014 is een nieuw verkoopbeleid opgesteld. De verkoopdoelstelling voor 2014 is verhoogd met 15 woningen naar totaal 42 woningen. Om die doelstelling te kunnen halen zijn er extra 800 woningen aangewezen voor verkoop. Deze woningen zijn in eerste instantie aan zittende huurders te koop aangeboden en daarna, bij mutatie, via de verkoopmarkt. Aangezien de extra verkoop alleen voor 2014 gold, is voor 2015 e.v. de verkoopdoelstelling op het niveau van voor 2014 teruggebracht. In totaal zijn er in 2014 uiteindelijk 73 woningen verkocht waarvan er in HoogezandSappemeer 26 woningen en in Groningen 47 woningen. In 2014 is eveneens besloten om een aantal bedrijfspanden in de verkoop te zetten. Er zijn kopers gevonden voor het kantoorpand in Hoogezand en voor het gezinsvervangend tehuis “het Palet” in Hoogezand. In beide gevallen is het ministerie om toestemming gevraagd. De overdracht van het Palet heeft in 2014 plaatsgevonden en de overdracht van het kantoorpand begin 2015.
25
jaarverslag 2014
5
Financiën
5.1
Controle
De controlewerkzaamheden zijn tot en met het boekjaar 2015 opdragen aan BDO Audit en Assurance b.v. 5.2
Financiën en continuïteit
De financiën van Steelande wonen staan onder druk, deels veroorzaakt door de extra uitgaven als verhuurdersheffing, de saneringssteun en de hoge rentelasten. In het boekjaar 2014 werd op voorhand geen faciliteringsvolume door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het WSW, verstrekt. Het WSW volgde nauwgezet de ontwikkelingen en prognoses van Steelande wonen. Daarbij gaat het vooral om beheersing van de kasstromen. In de afgelopen jaren is door het WSW diverse informatie opgevraagd, die niet, of van onvoldoende niveau, of te laat werd aangeleverd. Het resultaat was dat per aflossing bepaald werd of er herfinanciering nodig was en hiervoor werd ad hoc facilitering afgegeven. In 2014 is iedere maand gerapporteerd aan het WSW, is de portefeuillestrategie herzien en een strategische keuze gemaakt. Mede op basis hiervan heeft het WSW in 2014 de herfinancieringen geborgd én toegestaan dat eind 2014 al de noodzakelijke herfinancieringen van de eerste helft van 2015 aangetrokken zijn. In 2014 was de aflossingsverplichting ruim 16 miljoen euro. Er is voor 9 miljoen euro aan nieuwe leningen aangetrokken. Rekening houdend met de periodieke aflossing van de leningen en de terugstorting op een lening met variabele hoofdsom is de lening portefeuille verlaagd met bijna 10,6 miljoen euro. 5.3
Solvabiliteit
De solvabiliteit bedraagt aan het einde van het boekjaar -6,08%. Ten opzichte van 2013 is dit opnieuw verminderd. Dit is op basis van waardering op de historische kostprijs. Op basis van de bedrijfswaarde bedraagt de solvabiliteit 18,7%. 5.4
Treasurybeleid
Het treasurybeleid wordt uitgevoerd door de treasurycommissie, bestaande uit de directeur bestuurder, de manager finance & control en een medewerker van Thésor. In de periodieke bijeenkomsten worden algemene ontwikkelingen op de kapitaalmarkt besproken en de acties volgend uit het jaarplan. Tijdelijke overtollige middelen worden uitsluitend uitgezet in risicomijdende beleggingen. Er wordt beperkt gebruik gemaakt van derivaten om de toekomstige rente te beheersen. Bij het aantrekken van financiering of het gebruik maken van derivaten, worden de regels uit het treasurystatuut gevolgd. Het treasurystatuut sluit hierbij aan bij de beleidsregels derivaten van het Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Binnen de organisatie is kennis en ervaring aanwezig op het gebied van financiële derivaten, welke aangevuld wordt met de professionele ondersteuning van Thésor. Binnen de Raad van Commissarissen is minimaal 1 commissaris aanwezig met kennis van financiële derivaten. Daarnaast is er de beschikking over een adequaat vastleggingssysteem waarin ook stress testen uitgevoerd kunnen worden zoals een waardebepaling bij een 2% rentedaling. In het treasury jaarplan worden acties benoemd die nodig zijn voor de waarborging van de beschikbaarheid van middelen en de beperking van risico’s voortvloeiend uit financieringstransacties. Het treasury jaarplan wordt door de bestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd voor aanvang van het betreffende jaar. Daarbij
26
jaarverslag 2014 stelt de Raad van Commissarissen vooraf de specifieke kaders en het mandaat vast waarbinnen de bestuurder mag handelen gedurende het jaar. Voordat transacties worden aangegaan, neemt de bestuurder hiervoor een besluit, gebaseerd op een advies van de treasury commissie en een transactievoorstel dat is opgesteld door Thésor. De uitvoering van de transactie ligt bij Thésor. De manager finance & control controleert of het contract conform het genomen besluit is. De medewerker verslaglegging registreert de transactie en het contract in de administratie. De externe accountant voert periodiek een controle uit op het functioneren van de treasury-organisatie. Steelande wonen had sinds 22 mei 2012 een rekening courant krediet van € 3.500.000. Dit krediet is door de ING bank ingetrokken in 2014. Eind 2014 heeft Steelande wonen geen rekening courant krediet ter beschikking. Het liquiditeitenbeheer wordt gestuurd door middel van gebruik van een roll-over lening met variabele hoofdsom die elke maand verhoogd of verlaagd kan worden. In dit boekjaar zijn er 5 leningen afgelost door einde looptijd. Het totale bedrag hiermee gemoeid bedroeg € 16.046.000. Het rentepercentage van de afgeloste leningen bedroeg 4%. Er zijn 3 leningen aangetrokken voor een totaal bedrag van € 9.000.000. Het gemiddelde rentepercentage is 1,70%. Een fixe lening met een looptijd tot 2050 van € 4.000.000 is verstrekt door de Volkswohl Bund Lebensversicherung a.G., afkomstig uit Duitsland. Een rollover lening met variabele hoofdsom met een looptijd tot 2026 van minimaal € 1.000.000 en maximaal €2.500.000 is verstrekt door de Bank Nederlandse Gemeenten. Een fixe lening met een looptijd tot 2020 van €2.500.000 is verstrekt door de Bank Nederlandse Gemeenten. 5.5
Deelnemingen
Met het oog op de verplichting om jaarlijks aangifte te doen voor vennootschapsbelasting zijn in het verleden drie BV’s opgericht. Woonstade Holding, Woonstade Beheer en Woonstade Ontwikkeling. In deze BV’s vinden geen activiteiten plaats vanwege de integrale belastingplicht vanaf 2008. Woonstade Ontwikkeling heeft een deelneming van 16,67% in Vierwaarde BV, opgericht met drie andere corporaties, voor het realiseren van sociale huurwoningen in het project Meerstad in Groningen. Hanzevast heeft op 14 februari 2014 aan Vierwaarde B.V. een saneringsvoorstel gedaan omdat zij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen jegens Vierwaarde. Het bestuur van Vierwaarde heeft op 5 maart 2014 besloten tot het treffen van een voorziening groot € 6.000.000. Vierwaarde heeft hierdoor een negatief eigen vermogen. Door dit besluit uit het voorjaar van 2014, is in de jaarrekening 2013 van Steelande wonen een bedrag ad € 1.000.000, zijnde 16,67% van € 6.000.000, als voorziening opgenomen. 5.6
Governance
Het bestuur constateert verbeterpunten in de compliance met de Governancecode Woningcorporaties. Het doel van de governancecode is om de kwaliteit van het bestuur en toezicht bij woningcorporaties te verbeteren en te waarborgen. In de praktijk is de governancecode volgens Steelande wonen bovendien een goed middel om te verzekeren dat de corporatie ‘in control’ is. Het bestuur, de Raad van Commissarissen en de werkorganisatie onderschrijven de governancecode en het nut ervan. Het hanteren van de principes uit de code is voor Steelande wonen een prioriteit.
27
jaarverslag 2014 Pas toe of leg uit De code kent het uitgangspunt van ‘pas toe of leg uit’, om goed aan te kunnen sluiten op de diversiteit van corporaties en dus de mogelijkheid te bieden in bijzondere gevallen van de code af te wijken. De mogelijkheid om van bepalingen van de governancecode af te wijken betekent niet dat sprake is van vrijblijvendheid. Uit de maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties vloeit voort dat zij zich verantwoorden over hun governance. Van woningcorporaties mag worden verwacht dat zij elk jaar in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja waarom en in hoeverre zij afwijken van de bepalingen van de governancecode. Uiteraard staan het bestuur en de Raad van Commissarissen open voor het aangaan van een dialoog hierover. Compliance analyse In 2014 is een uitgebreide compliance analyse geschreven, gebaseerd op de systematiek die ook bij maatschappelijke visitaties wordt gehanteerd. Begin 2015 is deze analyse geüpdatet. Het resultaat van deze analyse is omvangrijk en derhalve minder geschikt voor integrale publicatie in dit jaarverslag. Desalniettemin vinden we het belangrijk om maatschappelijke verantwoording af te leggen over de compliance met de governancecode. Een samenvatting van de analyse nemen we derhalve op in deze paragraaf. De volledige analyse staat gepubliceerd op onze website. I – Naleving en handhaving van de code Steelande wonen kent verbeterpunten in de compliance met de governancecode. Op bijna alle punten kunnen we dit verklaren binnen de kaders van het principe van ‘pas toe of leg uit’. In de navolgende deelparagrafen wordt dit nader uitgewerkt. II – Het bestuur In 2014 zijn reglementen waarin de relatie tussen bestuur en Raad van Commissarissen met betrekking tot de besluitvorming en goedkeuring daarvan wordt geformaliseerd opgesteld. Het ontbreekt bij Steelande wonen aan een op de bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersings- en controlesysteem. III – Raad van Commissarissen In 2014 zijn Auditcommissie en Remuneratiecommissie ingesteld. De samenstelling en werkwijze van de RvC is gepubliceerd. Op het gebied van openbare werving voldoet Steelande wonen niet aan de Governancecode. Dit heeft te maken met de moeilijke financiële situatie waarin Steelande wonen verkeert en de volledige wisseling in de RvC die in 2014 heeft plaatsgevonden. Hierdoor moest snel gehandeld worden. De werving heeft wel plaatsgevonden in nauw overleg met de huurdersorganisaties en de ondernemingsraad, om te waarborgen dat recht werd gedaan aan hun wettelijke positie. IV – De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne-controlfunctie en van de externe accountant De interne rapportages kunnen sterk verbeterd worden. Hier is in 2014 door middel van maandrapportages aan gewerkt. Ook in 2015 worden verbeteringen doorgevoerd in de kwartaalrapportages. In 2014 was geen sprake van een werkplan voor de interne controller. V – Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden In 2014 zijn de belanghebbenden sterker betrokken bij de vormgeving van het beleid dan in voorgaande jaren. Door de moeilijke financiële situatie is de invloed echter beperkt. Steelande wonen had eigenlijk in 2013 een maatschappelijke visitatie moeten ondergaan. In verband met de moeilijkheden waarin de corporatie verkeert, hebben we een dispensatieverzoek ingediend bij de Stichting Maatschappelijke Visitatie. Dit verzoek is goedgekeurd en we hebben uitstel gekregen tot en met 2015.
28
jaarverslag 2014
6
Organisatie
6.1
Samenstelling personeelsbestand
Het totale personeelsbestand bestond op 31 december 2014 uit 35 mensen. Hiervan hadden 33 mensen een vaste aanstelling en 2 mensen een tijdelijke aanstelling. Het aantal fte bedroeg bijna 28. Medio 2014 heeft een reorganisatie binnen Steelande wonen plaatsgevonden. Het aantal afdelingen is teruggebracht van 4 naar 2 (wonen & vastgoed; finance & control). Dit betekende tevens dat afscheid werd genomen van de managers van de oude afdelingen Woondiensten, Ina Geugien en Vastgoed, Gert Kattenberg. De manager van de oude afdeling Financiën, Derk Scheper, is per 1 december 2014 met pensioen gegaan. Vanaf 1 september 2014 is Klaas Franken aangesteld als interim manager van de afdeling finance & control. Zijn inhuurperiode is 30 april 2015 geëindigd. Hij is vanaf 1 mei 2015 opgevolgd door Peter Bon. Vanaf 1 oktober 2014 is Harm Booij aangesteld als manager wonen & vastgoed. Zijn dienstverband wordt in de loop van 2015 beëindigd. Van 1 januari tot 1 juli 2014 is Bas Maassen interim directeur-bestuurder van Steelande wonen geweest. Vanaf 10 juli 2014 is Peter Pinkhaar directeur-bestuurder van de corporatie. In 2014 heeft Steelande wonen gebruik gemaakt van drie externe personeelsleden. De redenen hiervoor waren divers. Een keer was er sprake vervanging van een langdurig zieke werknemer, een andere keer betrof het een tijdelijke oplossing voor baliewerkzaamheden in Hoogezand en tenslotte was het nodig om specialistische kennis in te huren die niet aanwezig was binnen Steelande wonen. In maart 2014 is van een van deze drie medewerkers afscheid genomen. In 2015 is meer extern personeel ingehuurd. Voor de organisatie is het zeer gewenst om op diverse plekken een inhaal- en kwaliteitsslag te maken. 6.2
Overig organisatie
In 2014 zijn er door diverse medewerkers slechts beperkt cursussen en opleidingen gevolgd om noodzakelijke kennis bij te houden of aan te leren. Hieraan is in 2014 een bedrag van € 3.765 uitgegeven. Om Steelande wonen van een kwaliteitsimpuls te voorzien zal er voor 2015 e.v. meer aandacht worden besteed aan ontwikkeling van medewerkers. In 2014 was het ziekteverzuimpercentage 8,3%. Steelande wonen telt vier BHV-ers die ook in 2014 de vereiste herhalingscursus hebben gevolgd. 6.3
OR
Binnen Steelande wonen is een ondernemingsraad actief. Het verslag van de OR over 2014 staat in het volgende hoofdstuk van dit jaarverslag.
29
jaarverslag 2014
7
Verslag Ondernemingsraad
7.1
Voorwoord
We hebben een hectisch jaar achter de rug. In de periode van januari tot en met juni 2014 is de organisatie geleid door een interimmanager, Bas Maassen. In deze periode is er veel op de OR afgekomen. We hebben veel adviesaanvragen ontvangen en behandeld. Als OR zijnde vertegenwoordigen we het personeel en hebben we telkens in het licht daarvan de aanvragen behandeld. Vanaf 10 juli 2014 is Peter Pinkhaar aangesteld als directeur/bestuurder (hierna DB genoemd) en brak een “rustiger” tijd aan. De OR en de DB hebben elke 14 dagen een overleg, afwisselend een formeel en informeel overleg. 7.2
Actiepunten en genomen besluiten
Adviesaanvragen De OR heeft de volgende adviesaanvragen ontvangen en behandeld: 04-02-2014 Contouren uitgavenstop/communicatieplan uitgavenstop De OR heeft een adviserend advies op onderdelen gegeven. 25-02-2014 Topstructuur/Bestuursprofiel De OR heeft een adviserend advies op onderdelen gegeven. 02-05-2014 Bestuurlijke vernieuwing De OR heeft een adviserend advies op onderdelen gegeven. 16-06-2014 Klokkenluidersregeling De OR heeft een positief advies gegeven. 25-08-2014 Mobiele telefonie Mobiele telefonie is een onderdeel van de arbeidsvoorwaarden. De OR heeft de DB geadviseerd het in het totaalpakket van de arbeidsvoorwaarden op te nemen en te bespreken. 18-09-2014 Benoeming directeur/bestuurder De OR heeft een positief advies gegeven. 19-11-2014 Arbeidsvoorwaarden De OR gaat in 2015 een advies geven. 17-12-2014 Samenwerking De OR heeft in 2015 een advies gegeven. Genomen besluiten De volgende besluiten zijn in overleg met de DB genomen: 14-01-2014 Afschaffing declaratieformulier woon-werk kilometers. 31-01-2014 Collectieve vrije dagen zijn vastgesteld, te weten 30-05-2014 en 31-12-2014. Secundaire arbeidsvoorwaarden De DB heeft een aantal keren van gedachten gewisseld met de OR. Tijdens een, door de OR belegde, bijeenkomst met collega’s zijn de arbeidsvoorwaarden doorlopen. Het uitgangspunt was om, met de achterliggende gedachte dat Steelande wonen in financiële moeilijkheden verkeert, de collega’s aan te laten geven welke arbeidsvoorwaarden er toe doen. Daar kwam o.a. uit dat men niet wil onderhandelen over de Woon-Werkkilometers en de eindejaarsuitkering van 1,4%. De OR zal in 2015 een advies geven. Kerstpakketten De DB heeft medio november de OR de vraag voorgelegd wat zij vindt als, in het kader van de uitgaven- en onderhoudsstop, de kerstpakketten in 2014 niet worden verstrekt.
30
jaarverslag 2014 De OR begrijpt het standpunt van de DB en ondersteunt het signaal wat hiermee wordt afgegeven. De kerstpakketten zijn echter een onderdeel van de arbeidsvoorwaarden. Voor 2015 moeten de arbeidsvoorwaarden nog vastgesteld worden en dus ook een besluit over het wel of niet verstrekken van kerstpakketten in de toekomst. Daarnaast heeft de OR de DB als voorwaarde gesteld dat als de DB de kerstpakketten niet verstrekt dit breed gecommuniceerd dient te worden naar de RvC en de stakeholders. 7.3
Plannen 2015
7.4
Arbeidsvoorwaarden Verkiezingen OR-leden in mei 2015 Vaststellen collectieve vrije dagen 2016 Evaluatie
Het afgelopen jaar is er veel gebeurd binnen de organisatie. Van diverse collega’s is afscheid genomen en nieuwe collega’s hebben hun intrede gedaan. En gedurende het jaar is, mede op aandringen van de OR, onderzocht of Steelande wonen zelfstandig kan blijven bestaan. In december heeft de DB hier een besluit over genomen en heeft deze tijdens een personeelsbijeenkomst toegelicht. De uitkomst is dat Steelande wonen onvoldoende haar volkshuisvestelijke taak kan uitvoeren en daarom geen recht van zelfstandig bestaan heeft. Er zijn een viertal scenario’s mogelijk nu dit besluit is genomen, gekozen is voor een scenario waarbij de mogelijkheid van samenwerking/fusie met regionale corporaties wordt onderzocht. De OR heeft een adviesaanvraag ontvangen op 17 december 2014 en zal in 2015 een advies geven. De collega’s hebben de OR aangeraden om zich te laten bijstaan door een adviseur. De OR neemt dit advies ter harte en gaat zich oriënteren. Vorig jaar had de OR als doel het contact met de RvC te willen optimaliseren/formaliseren. Nu aan het eind van het jaar is de volledige RvC vervangen door nieuwe commissarissen. De OR is betrokken geweest bij de aanstellingen van de commissarissen. Ook is er vaker contact geweest en is de huidige RvC benaderbaar voor de OR. Afgesproken is dat twee keer per jaar een overleg gewenst is. 7.5
Tot slot
De organisatie heeft een bewogen jaar achter de rug. Ook het komende jaar is een jaar waarin nog veel besluiten genomen moeten worden. Tijdens de bijeenkomst heeft Harm Booij, manager Wonen & Vastgoed, een Plan van Aanpak gepresenteerd. Hierin wordt aangegeven dat op onderdelen aan de organisatie gewerkt gaat worden: structuur en functies, processen en monitoring en kwaliteit van medewerkers. Het Plan van Aanpak moet nog verder ontwikkeld en geïntroduceerd worden. De OR zal dit volgen en gaat er vanuit ook hier te zijner tijd een adviesaanvraag over te ontvangen. Steelande wonen zal in 2015 nog verschillende veranderingen en ontwikkelingen moeten ondergaan. De OR wil en zal hierin haar rol oppakken.
31
jaarverslag 2014
8
Verslag Raad van Commissarissen
8.1
Algemeen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Steelande wonen en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen treedt tevens op als werkgever van het bestuur. In dit verslag legt de Raad van Commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop deze invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. De Raad van Commissarissen is in zijn rol als toezichthouder en werkgever van het bestuur gehouden aan de volgende interne en door de overheid en sector voorgeschreven (wettelijke) kaders: 8.2
Statuten van de stichting Woningwet BBSH Governancecode Woningcorporaties Wet Normering Topinkomens De Aedescode Governancecode Woningcorporaties
De Governancecode is per 1 juli 2011 in werking getreden en bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De mogelijkheid bestaat om van bepalingen van de code af te wijken, mits in het jaarverslag gemotiveerd wordt uitgelegd waarom van een bepaling wordt afgeweken (‘pas toe of leg uit’). De Raad van Commissarissen deelde begin 2014 de constatering van het bestuur dat Steelande wonen de governancecode onvoldoende volgt. De raad onderschreef het belang om dit op zo kort mogelijke termijn te repareren ten behoeve van de interne beheersing van de organisatie. Na onderzoek is later in 2014 de interne governance-problematiek bij Steelande wonen, zoals beschreven in paragraaf 8.3, in zijn volledige omvang in beeld gekomen. De Raad van Commissarissen heeft hieruit zijn conclusies getrokken en besloten in zijn geheel terug te treden, ten einde in versneld tempo ruimte te maken in zijn samenstelling voor de benodigde kwaliteit om de governance naar het gewenste niveau te brengen. De raad heeft zich in zijn afweging om ruimte te maken voor de benodigde kwaliteit laten adviseren door huurders en OR. In twee fases zijn de commissarissen afgetreden: in mei 2014 de heren Van der Laan, Molema en Sliep en in november 2014 de heer De Jong en mevrouw Kalverboer. De raad heeft voorts besloten vanwege de aard en de omvang van de problemen bij Steelande wonen om via een versnelde werving- en selectieprocedure de nieuwe commissarissen aan te stellen. De raad heeft gemeend dat de acute noodzaak om oplossingen te vinden voor de genoemde problemen voldoende grond was om af te wijken van het uitgangspunt in de governancecode dat de werving en selectie in openbaarheid moet gebeuren. De Raad van Commissarissen van Steelande wonen bestaat na alle wisselingen uit de heren De Bruijne, De Kam, Burgerhout, Van der Kooi en mevrouw Rink. De opdracht aan de aldus samengestelde RvC is drieledig: 1. Toezicht houden op het (interim) bestuur 2. Toezien op de uitvoering van het door de interim bestuur opgestelde herstelplan 3. Verzorging van de werving van een opvolger van de interim bestuurder.
32
jaarverslag 2014 8.3
Taak en werkwijze
De governance bij Steelande wonen heeft tot doel om de kwaliteit van het bestuur, de kwaliteit van het toezicht daarop, de interactie tussen bestuur en toezicht en het op gepaste wijze betrekken van belanghebbenden bij het beleid van de corporatie te waarborgen. Het toezicht van de Raad van Commissarissen op de directeur-bestuurder omvat in ieder geval: -
de realisatie van de doelstellingen van de corporatie de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording het financiële verslaggevingsproces de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving
De basis onder het toezicht door de Raad van Commissarissen wordt gevormd door de ondernemingsvisie die door de directeur-bestuurder is opgesteld. De Raad van Commissarissen is voor zijn toezichthoudende taak afhankelijk van de interne informatievoorziening. Hij heeft zich in 2014 regelmatig door het bestuur laten informeren, zowel mondeling als schriftelijk. Achteraf heeft de Raad van Commissarissen moeten vaststellen dat hij voor de periode 2014 mager is geïnformeerd door het bestuur. In 2014 zijn daarom diverse reglementen voor goede governance vastgesteld. Gezien de bijzondere situatie van Steelande wonen heeft de Raad in 2014 het op orde krijgen van de interne governance als centrale opgave gezien. Zodat er betere waarborgen zijn dat toekomstige beslissingen goed onderbouwd worden en het externe vertrouwen in de organisatie hersteld kan worden. Om dit proces goed te kunnen begeleiden heeft de Raad besloten in 2014 maandelijks bijeen te komen. De Raad betreurt het dat het onvermijdelijk is dat huurders en personeel gevolgen ondervinden van de maatregelen die er voor moeten zorgen dat de huurwoningen van Steelande wonen in de toekomst op een goede manier hun functie in de regionale woningmarkt kunnen blijven vervullen. De Raad heeft veel respect voor de manier huurders en personeel op de ontstane situatie en de genomen maatregelen hebben gereageerd. 8.4
Commissies
De Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een remuneratiecommissie en een auditcommissie benoemd. De remuneratiecommissie bestaat uit Pim de Bruijne (voorzitter) en Bonne van der Kooi. De commissie bereidt de besluitvorming met betrekking tot werving, selectie, functioneren en bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen en het bestuur ten behoeve van de Raad voor. In 2014 is de commissie niet bij elkaar gekomen omdat het tweede lid van de commissie pas in november 2014 is benoemd. De auditcommissie bestaat uit Edwin Burgerhout (voorzitter) en George de Kam. De commissie heeft als taak het voorbereiden van door de Raad van Commissarissen te nemen besluiten op het terrein van financiële vraagstukken en te verrichten handelingen op het terrein waarmee de commissie is belast. De Raad van Commissarissen blijft verantwoordelijk voor de besluiten en handelingen, ook indien deze door de commissie zijn voorbereid.
33
jaarverslag 2014 In 2014 is de auditcommissie drie keer bij elkaar gekomen. De belangrijkste onderwerpen die aan de orde zijn geweest zijn het jaarverslag 2013, liquiditeitenbeheer, managementletter 2014 en periodieke rapportages. 8.5
Vergaderingen en belangrijke besluiten
De Raad van Commissarissen heeft ten minste één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad. In 2014 heeft dit overleg op 22 september plaatsgevonden. De Raad heeft eveneens op deze datum overleg gehad met de huurdersorganisaties. In beide gevallen was het belangrijkste agendapunt (naast een onderlinge kennismaking) de gedachtenwisseling over de toekomst van Steelande wonen. De Raad van Commissarissen is in 2014 tien keer bij elkaar gekomen voor regulier overleg. De belangrijkste besluiten van Raad van Commissarissen in 2014 zijn geweest:
Besluitenlijst 2014 Akkoord met procedure werving en aanstelling interim-controllers en directeurbestuurder. Goedkeuring kwartaalrapportages Goedkeuring herstelplannen Steelande wonen en notitie topstructuur Goedkeuring verkooplijsten en diverse verkopen bedrijfsonroerend goed De RvC keurt het besluit tot het instellen van een extern onderzoek naar de projecten- en grondportefeuille goed Besluiten omtrent nieuwe samenstelling RvC, bijbehorende beloningsstructuur en nieuwe reglementen Goedkeuring jaarrekening en jaarverslag 2013 Goedkeuring beëindigingsvergoeding vertrokken managers De RvC wijst BDO aan als accountant die de controle op de jaarrekening 2014 uitvoert. De RvC keurt goed dat de bestuurder in 2014 leningovereenkomsten aangaat tot een maximaal bedrag van € 9 miljoen Goedkeuring Meerjarenbegroting 2015 – 2024, Goedkeuring Treasury Jaarplan 2015 Goedkeuring garantstelling Vierwaarde (Meerstad) Goedkeuring Strategisch Voorraad Beleid Goedkeuring begroting 2015 – 2019 Goedkeuring van Het Fundament
8.6
Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen is in 2014 volledig vernieuwd. De vijf leden die op 1 januari zitting hadden in de raad zijn in de loop van 2014 afgetreden en vervangen door vijf nieuwe leden. De vergoedingen van de RvC-leden over 2014 zijn opgenomen op pagina 85 van de jaarrekening.
34
jaarverslag 2014 De Raad van Commissarissen bestond op 1-1-2014 uit de volgende leden. J.H. (Hans) van der Laan
Voorzitter
Leeftijd
64 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Roden
Deskundigheid
Hoofdfunctie
burgemeester gemeente Noordenveld
Relevante nevenfuncties
Jurist, generalist, brede bestuurlijke ervaring Lid Raad van Commissarissen Sport Drenthe, bestuurslid Bart Foundation, lid Raad van Commissarissen WMD
1e benoeming 2e termijn
2005 2009
Afgetreden
12 mei 2014
D. (David) de Jong
vicevoorzitter, op voordracht van de huurders
Leeftijd
53 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Groningen Hoogkerk Directeur voortgezet onderwijs Groningen
Deskundigheid
Hoofdfunctie
Politiek, management onderwijs Vicevoorzitter RvT Centraal Orgaan Peuterspeelzalen Voorzitter Stichting Paradij Zorgboerderij Aduard Lid RvC KidsFirst/Kindercentra Nederland (KFKCN)
1e benoeming 2e termijn
2007 2011
Afgetreden
22 oktober 2014
K.M.A. (Karin) Kalverboer
Lid
Leeftijd
56 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Noordlaren
Deskundigheid
Hoofdfunctie
Directeur Zorg Innovatie Forum en programmaleider cure en care Healthy Ageing Network Northern Netherlands
Relevante nevenfuncties
Zorg en organisatie (ontwikkeling) Voorzitter Humanitas Noord Nederland
1e benoeming 2e termijn
2007 2011
Afgetreden
22 oktober 2014
Relevante nevenfuncties
35
jaarverslag 2014 P.H.W.(Peter) Sliep
Lid
Leeftijd
56 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Groningen
Deskundigheid
Vastgoed
Hoofdfunctie
Procesmanager Vastgoed bij de Rijksgebouwen dienst
Relevante informatie
Werkervaring op het gebied van beoordelen projectvoorstellen, risicomanagement en gebiedsontwikkeling. Lid vastgoednetwerk “Wildverband”
1e benoeming 2e termijn
2006 2010
Afgetreden
12 mei 2014
W. J. (Wim) Molema
Lid
Leeftijd
53 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Sappemeer
Deskundigheid
Bestuurlijke organisatie, financiën en economie, volkshuisvesting
Hoofdfunctie
Projectmanager overheidsinstelling
Relevante nevenfuncties
Lid RvT Stichting Christelijk Onderwijs Groningen
1e benoeming 2e termijn
2005 2009
Afgetreden
12 mei 2014
Per 12 mei 2014 zijn tijdens een vergadering van de raad van commissarissen benoemd: P.M. (Pim) de Bruijne
Voorzitter
Leeftijd
68 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Veendam
Deskundigheid
Volkshuisvesting, brede bestuurlijke ervaring
Hoofdfunctie
Eigenaar PIMDEBRUIJNE procesbegeleiding
Relevante nevenfuncties
Voorzitter RvT ROC Noorderpoort Voorzitter RvT Zonnehuisgroep Noord Lid RvC woningcorporatie Groninger Huis Voorzitter bestuur Stichting Oude Groninger Kerken Voorzitter bestuur Stichting Urgente Noden Groningen Onafhankelijk voorzitter Gemeenschappelijke regeling Meerstad Onafhankelijk voorzitter Stuurgroep Eemsdelta.
36
jaarverslag 2014 prof. dr. ir. G.R.W. (George) de Kam
Lid, op voordracht van de huurdersorganisaties
Leeftijd
66 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Glimmen
Deskundigheid
Volkshuisvesting, in het bijzonder op de gebieden maatschappelijk ondernemen, wonen/zorg/welzijn, projectontwikkeling, grondbeleid, herstructurering en aardbevings- problematiek.
Hoofdfunctie
Honorair hoogleraar volkshuisvesting en grondmarkt
Relevante nevenfuncties
Lid adviesraad Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen en Zorg
Per 25 juni 2014 is tijdens een vergadering van de Raad van Commissarissen benoemd: E.R.(Edwin) Burgerhout
Lid
Leeftijd
47 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Doetinchem
Deskundigheid
Financiën
Hoofdfunctie
Financieel interim manager
Relevante nevenfuncties
Lid Raad van Commissarissen van Mijande wonen in Weerselo Lid Raad van Commissarissen van Goed Wonen Zederik in Lexmond
Per 18 november 2014 zijn tijdens een vergadering van de Raad van Commissarissen benoemd: B. (Bonne) van der Kooi
vicevoorzitter, op voordracht van de huurdersorganisaties
Leeftijd
60 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Assen
Deskundigheid
Volkshuisvesting, vastgoed, wijkvernieuwing
Relevante nevenfuncties
Bestuurslid CVR Vanboeijen
Hoofdfunctie
37
jaarverslag 2014 E.M.(Brechtje) Kroese-Rink
Lid
Leeftijd
41 jaar (peildatum 31/12/2014)
Woonplaats
Ureterp
Deskundigheid
Juridisch
Relevante nevenfuncties
Lid Raad van Toezicht bij de Vereniging Christelijke Scholen Opsterland
Hoofdfunctie
Commissie lid bij Commissie Bewaarschriftencommissie, Gemeente Hoogeveen Algemeen voorzitter en voorzitter Algemene Kamer Commissie voor de bezwaarschriften, Gemeente De Friese Meren Reed Business, Kennisbank Bestuursrecht. Freelance auteur. Verzorgen commentaar bij o.m. de artt. 7:10, 7:12, 7:13 e.v. Awb Commissie lid bij de Commissie Bezwaarschriften, Volkskredietbank Noord-Oost Groningen Commissie lid en plv. voorzitter bij de Commissie Bezwaarschriften, Gemeente Leek Plaatsvervangend commissie lid bij de Commissie bezwaarschriften en klachten, Gemeente Menterwolde Voorzitter bij de Commissie Bezwaar en Beroep, Gemeente Heerenveen
8.7
Bindende voordracht huurders
De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de Governancecode Woningcorporatie opgemerkt dat begin 2014 niet twee leden maar slechts één lid op bindende voordracht van de huurdersorganisaties was benoemd. In verband met de verbetering van het volgen van de governancecode heeft dit ertoe geleid dat de huurdersorganisaties begin 2014 zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de werving- en selectiecommissie van de nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. Vanuit die selectie is door de huurdersorganisaties één van de commissarissen bindend voordragen, waarmee het aantal commissarissen dat op voordracht van huurders is benoemd uitkomt op de in de governancecode voorgeschreven twee, met ingang van 12 mei 2014.
38
jaarverslag 2014 Na het aftreden op 22 oktober 2014 van twee commissarissen waarvan één commissaris die op voordracht van de huurders zitting had in de raad, is dezelfde procedure gevolgd. De huurdersorganisaties zijn betrokken geweest bij de werving en selectie van beide nieuwe commissarissen en beiden zijn op voordracht van de huurdersorganisaties benoemd. Hiermee is aan de governancecode voldaan. 8.8
Onafhankelijkheid
De Raad van Commissarissen stelt vast dat naar zijn oordeel, op basis van artikel 3.38 van de governancecode 2015, in formele zin alle leden onafhankelijk zijn. 8.9
Bestuur
Het bestuur werd in 2014 gevormd door twee personen die elk een half jaar in dienst zijn geweest. S.C.P. (Bas) Maassen
directeur bestuurder
Leeftijd
57 jaar (peildatum 31/12/2014)
Relevante informatie
Werkzaam van 1 januari 2014 tot 30 juni 2014 als interim directeur-bestuurder bij Steelande wonen.
Relevante nevenfuncties
Geen relevante nevenfuncties
Bezoldiging
€ 133.798
Belastbare onkostenvergoeding
€0
P.M. (Peter) Pinkhaar
directeur bestuurder
Leeftijd
60 jaar (peildatum 31/12/2014)
Relevante informatie
Werkzaam vanaf 10 juli 2014 als directeur-bestuurder bij Steelande wonen.
Relevante nevenfuncties
Geen relevante nevenfuncties
Bezoldiging
€ 50.645
€0
Beloning op termijn
€ 11.524
Belastbare onkostenvergoeding
€ 62.169
8.10
Verklaring Raad van Commissarissen Steelande wonen
De leden van de Raad van Commissarissen van Steelande wonen verklaren kennis genomen te hebben van het jaarverslag 2014 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening.
39
jaarverslag 2014 Namens de raad van commissarissen,
Pim de Bruijne, voorzitter Groningen, 16 juni 2015 P.M. (Pim) de Bruijne, voorzitter RvC
B. (Bonne) van der Kooi, vicevoorzitter
prof. dr. ir. G.R.W. (George) de Kam, lid RvC
E.R. (Edwin) Burgerhout, lid RvC
E.M. (Brechtje) Kroese-Rink, lid RvC
In verband met fraude gevoeligheid zijn in deze versie van het Jaarverslag alleen de namen van de bestuurder en de raad van commissarissen opgenomen en de handtekeningen weggelaten. Een exemplaar van het integrale Jaarverslag, inclusief de handtekeningen van de bestuurder en de raad van commissarissen wordt bewaard bij Steelande wonen en is in te zien op het kantoor in Groningen.
40
jaarverslag 2014
Jaarrekening over het boekjaar 2014
41
KENGETALLEN Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
3.428
3.495
3.514
17 63 234 56 38
17 71 241 54 37
17 70 241 54 44 7
3.470 58 17 41 238 54 38 10
3.463 23 17 41 238 54 38 2
3.836
3.915
3.947
3.926
3.876
3 1
58 1
23
115 3 45
AANTAL VERHUUREENHEDEN 1 woningen en woongebouwen 1 in exploitatie 2 in aanbouw 2 standplaatsen 3 overige wooneenheden 4 garages 5 parkeerplaatsen 6 bedrijfspanden 7 overige Totaal
MUTATIES IN HET BEZIT 1 opgeleverd / wijziging bestemming 1 woningen 2 bedrijfspanden 3 overige
2
8
2 aangekocht 1 woningen 3 verkocht 1 woningen / overige wooneenheden 2 garages 3 bedrijfspanden 4 overige mutaties 1 woningen, gesloopt / herverdeeld 2 bedrijfspanden, herverdeeld 3 parkeervoorziening, gesloopt / herverdeeld 4 overige wooneenheid, herverdeeld 5 overig, herverdeeld
2 -73 -7
-16
-18
-21 -1
-2 -2 1
-79 WOZ WAARDE ( x € 1.000)
-22
391.595
-6
-6 -32
2 5 3 29 -3 79
-65 -1
15
75
421.522 449.154 478.000 470.000
42
KENGETALLEN Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
1,0 1,9 7,5 2,9 5,6 3,2 6,0
1,0 3,6 7,0 3,1 6,6 3,2 6,0
1,0 3,6 7,0 3,1 6,6 3,2 6,0
2,0 3,6 6,3 3,1 6,1 3,2 6,0
2,0 0,6 6,5 6,8 5,0 3,2 6,0
28,1
30,5
30,5
30,3
30,1
7,0 1,4 1,9
6,7 1,7 2,2
7,6 1,8 2,5
7,1 2,1 1,6
7,8 1,2 0,7
0,16
0,11
0,18
0,43
0,44
-6,08
-4,61
-1,86
8,35
12,92
17,41
57,50
159,24
-64,62
19,06
3,94
3,85
3,91
4,13
4,40
3,09
1,34
1,02
-1,62
6,26
-2.563 505 1.157 379 25 1.925 -446
-2.073 480 897 373 20 1.885 -1.192
-876 457 1.047 357 19 1.876 -1.396
4.507 458 812 345 18 2.010 -2.913
7.420 460 787 339 19 2.063 1.414
PERSONEELSBEZETTING EINDE BOEKJAAR (in fte's) 1 2 3 2 3 4 5
Directie Controller / PR / Beleid & Ondersteuning Woondiensten Financiën Vastgoed Huismeesters / Servicemedewerkers Uitvoerend personeel
Totaal VERHUUR en INCASSO 1 2 3
Mutatiegraad ( aantal verhuringen / aantal woningen ) Huurachterstand in % van huren en vergoedingen Huurderving in % van de huren en vergoedingen
CONTINUITEIT 1 2 3 4 5
Liquiditeit ( current ratio ) = vlottende activa / kortlopende schulden ultimo boekjaar Solvabiliteit = eigen vermogen / totaal vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit eigen vermogen = jaarresultaat / eigen vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit vreemd vermogen = rente vreemd vermogen / totaal vreemd vermogen ultimo boekjaar Rentabiliteit totaal vermogen = jaarresultaat + verschuldigde rente / totaal vermogen
BALANS, WINST- en VERLIESREKENING PER WONING ( in euro's ) 1 2 3 4 5 6 7
Eigen vermogen Huur per maand ultimo Kosten werkapparaat Belastingen Verzekeringen Rentelasten Jaarresultaat
43
BALANS PER voor
ACTIVA
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
Ref. VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa Sociale vastgoed in exploitatie
1 1.1
122.502.798
140.035.418
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
1.2
351.263
1.035.474
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.3
2.938.838
3.038.500
Totaal materiële vaste activa
125.792.899
144.109.391
Vastgoedbelegging
2
Commerciëel vastgoed in exploitatie
2.1
16.786.431
13.713.813
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.2
566.438
670.633
Totaal vastgoedbelegging
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering
17.352.869
3 3.1 3.2
1.373 1.866.000
Totaal financiële vaste activa
14.384.446
1.373 360.000 1.867.373
Som der vaste activa
361.373
145.013.142
158.855.210
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden
4 4.1 4.2
491.196 30.750
916.697 30.250 521.946
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Belastingvordering Overlopende activa
5 5.1 5.2 5.3 5.4
Totaal vorderingen Liquide middelen
Som vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
6
104.668 433.069 0 65.956
946.947
165.629 516.174 298.243 15.994 603.693
996.041
1.854.883
453.571
2.980.521
2.396.560
147.993.663
161.251.770
44
31 DECEMBER 2014 winstbestemming
PASSIVA
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
Ref. EIGENVERMOGEN
7
Kapitaal Wettelijke en statutaire reserves Resultaat boekjaar
7.1 7.2 7.2.1
45 -7.426.675 -1.565.120
Totaal groepsvermogen
Voorzieningen Voorziening kantoorgebouw Hoogezand Voorziening Vierwaarde BV Voorziening voor jubileumuitkeringen Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst
-8.991.750
8 8.1 8.2 8.3 8.4
0 1.142.000 82.806 0
Totaal voorzieningen
9
Schulden / Leningen overheid Schulden / Leningen kredietinstellingen
9.1 9.2
9.3
2.873.319 141.346.958
587.619
9.4
Totaal langlopende schulden
KORTLOPENDE SCHULDEN
10
Investeringsverplichting Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
10.1 10.2 10.3 10.4
TOTAAL PASSIVA
1.410.385
136.246.876
Totaal VOV
Totaal kortlopende schulden
36.926 1.000.000 108.459 265.000
2.835.296 133.411.579
Totaal leningen
Waarborgsommen
-7.426.630
1.224.806
LANGLOPENDE SCHULDEN
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
45 -3.156.154 -4.270.521
10.5 10.6 10.7
144.220.277
689.716 587.619
689.716
23.826
16.326
136.858.321
144.926.319
29.533 14.973.401 132.156 400.830 170.572 145.581 3.050.212
29.180 17.585.755 36.201 1.096.428 246.009 46.935 3.301.188 18.902.286
22.341.696
147.993.663
161.251.770
45
46
WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2014 2014 X€1
2013 X€1
Ref. Bedrijfsopbrengsten
11
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijzigingen in onderhanden werk Overige bedrijfsopbrengsten
11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
21.256.744 884.018 5.499.814 -409.689 100.148
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële en materiële vaste activa vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Kosten uitbesteed werk en andere kosten Overige bedrijfslasten
20.630.612 867.786 1.611.438 -1.591.536 103.027 27.331.036
21.621.327
12
12.1
4.754.946
5.182.533
12.2 12.3 12.4
8.880.057 1.564.557 290.980 204.893 1.978.257 -409.689 6.998.097
2.082.462 1.487.096 272.417 221.848 4.676.278 -1.591.536 7.030.559
12.5 12.6 12.7 12.8
Som der bedrijfslasten
24.262.098
19.361.658
Bedrijfsresultaat
13
3.068.938
2.259.669
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
14
-2.097
-17.227
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
15
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
15.1 15.2 15.3 15.4
2.294 0 0 -6.140.254
21.352 0 0 -6.437.315
Som der financiële baten en lasten
-6.137.960
-6.415.963
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-3.071.120
-4.173.521
Belastingen
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
16
1.506.000
-97.000 1.506.000
-97.000
-1.565.120
-4.270.521
47
48
Kasstroomoverzicht over 2014 2014 X€1
2013 x€1
Ref. (volgens de indirecte methode) Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Correctie verkoop - Mutatie voorzieningen - Mutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Veranderingen in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen . mutatie voorraden . mutatie onderhanden projecten . mutatie operationele schulden
13 1+2 11.3 8 14 6 + 17 4 11 + 11.2.2
12.341.727 -7.583.046 -185.579 102.097
8.283.484 -2.775.854 1.275.332 -17.227 720.085 1.590.786 0 -361.969
-2.719.060 5.025.077 15.1 15.4
2.294 0 -6.140.254 0 -6.137.960 -1.112.883
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvestering verkoop Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
1+2 1+2 11.3
Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit aandelenuitgifte Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutatie overige langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
10.2.2
Mutatie geldmiddelen
2.259.669
295.349 425.002 0 -3.439.410
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Betaalde interest Betaalde winstbelasting mbt operationele activiteiten
3.068.938
3.2
-374.525 3.276.671 7.583.046 0 97.000
1.948.902 10.974.306 21.352 0 -6.437.315 0 0,00
-1.267.162 -376.359 2.775.854 0 97.000 10.582.193
9.2.1 10.2 9.3
-6.415.963 4.558.343
0 0 9.000.000 -16.973.401 -94.597
1.229.332 -1.859.720 0 14.126.520 -17.585.755 -17.227
-8.067.998
-5.336.182
1.401.311
451.493
49
50
Toelichting op de jaarrekening Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.
Activiteiten De activiteiten van Stichting Steelande wonen, statutair gevestigd en kantoor houdende in Groningen, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken.
Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst-en-verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
Continuïteitsparagraaf De financiële positie van Steelande wonen staat onder druk. De schuldenpositie van de corporatie is dusdanig hoog, dat de rentelast onevenredig veel druk uitoefent op het resultaat van onze bedrijfsvoering. In combinatie met de door de overheid opgelegde verhuurdersheffing is de investeringskracht van Steelande wonen daardoor opgedroogd. In 2014 is gewerkt aan een nieuwe strategische keuze, de portefeuillestrategie en de hoofdlijnen van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB). Tot en met december 2014 werd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geen borgingsplafond afgegeven vanwege het ontbreken van een onderbouwde portefeuillestrategie. In december 2014 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw het borgingsplafond 2015 vrijgegeven. Op basis van deze vrijgave is in december 2014 financiering aangetrokken voor 2015. 51
In 2015 is de aflossingsverplichting € 14.973.000 door reguliere aflossing en eindaflossing van 5 leningen. In december 2014 is voor € 6.200.000 aan nieuwe leningen aangetrokken met storting in maart 2015. Het restant aan benodigde middelen wordt verkregen uit reguliere exploitatie (circa € 4.350.000), (des)investeringen (circa € 1.500.000) en het saldo liquide middelen eind 2014 (€ 1.850.000). Daarnaast is eind 2014 € 2.000.000 aan saldo nog op te nemen op een roll-over lening met variabele hoofdsom. Steelande heeft daarmee, zonder aanvullende financiering aan te trekken, eind 2015 naar verwachting een positief liquiditeitssaldo van € 930.000. In 2015 werken we, in goed overleg met het WSW, hard aan de verdere concretisering en uitwerking van plannen en beheersing van onze organisatie. De extra monitoring van het WSW in het kader van het niet regulier afgeven van borgingsplafond is per januari 2015 beëindigd. Op basis van de door het bestuur verwachte toekomstige positieve kasstromen en de veronderstelde bereidheid van kredietverschaffers de onderneming financieel te blijven steunen, zijn de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op continuïteit van de toegelaten instelling. Steelande wonen heeft zich beraden op de toekomst, voor nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 1.3 Interne ontwikkelingen van het Jaarverslag.
Consolidatie Vanwege de geringe omvang van de deelnemingen ten opzichte van het totaal is er conform artikel 407 lid 1a van BW 2 titel 9 afgezien van consolidatie van deze deelnemingen. Daarom is geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld. De deelnemingen zijn gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde.
Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde In de jaarrekening zijn de volgende deelnemingen verantwoord op nettovermogenswaarde: •
Woonstade Holding, 100%
Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.
52
Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
53
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde.
Vergelijking met voorgaand jaar De cijfers voor 2013 zijn, waar nodig, geherrubriceerd teneinde vergelijkbaarheid met 2014 mogelijk te maken.
Transacties verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Stichting Steelande wonen naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Historische kostprijs: Het sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. Het sociaal vastgoed in exploitatie kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de begroting 2015. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
54
Clustering van kasstroom genererende eenheden sluit aan bij het interne beleid en bedrijfsvoering. Bij de bepaling van de minimumwaarde is voor dit verslagjaar gekozen voor een clustering op complexniveau. Voor de gehanteerde parameters wordt verwezen naar de toelichting op materiële vaste activa in exploitatie. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De te betalen verhuurdersheffing is ingeregeld conform de uitgangspunten in de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II. De kasstromen worden postnumerando contant gemaakt. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag zijn WOZ-waarden als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar Aantal verkopen
2015 27
2016 26
2017 16
2018 18
2019 15
De grond is tegen restwaarde ingerekend in de bedrijfswaarde.
1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Er wordt geen rente toegerekend aan grondposities. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-enverliesrekening en naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa.
55
1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
Onderhoud Voor kosten van periodiek groot onderhoud aan het kantoorpand in Hoogezand wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening is opgenomen onder de overige voorzieningen aan de passiefzijde van de balans.
2. Vastgoedbelegging 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Historische kostprijs: De vastgoedbelegging wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. De marktwaarde wordt bepaald op basis van door erkende en van Steelande wonen onafhankelijke makelaars uitgevoerde taxaties van de objecten, waarbij rekening is gehouden met (on)verhuurde staat.
2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.
56
3. Financiële vaste activa 3.1 Andere deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Steelande wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Stichting Steelande wonen geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Stichting Steelande wonen ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. De vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
3.1 Latente belastingvordering Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, Dit betreft een actieve belastinglatentie in verband met het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van de opgenomen leningen en financiële instrumenten. Deze is gewaardeerd tegen een nominaal belastingtarief van 25%.
3.2 Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
57
4. Voorraden Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Hierbij wordt rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke incourantheid. Het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de grond- en bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de grond- en bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
5. Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Steelande wonen hanteert het voorzichtigheidsprincipe. Dit principe bepaalt dat de winsten worden opgenomen wanneer zij gerealiseerd worden en verliezen worden opgenomen wanneer zij worden geconstateerd. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-enverliesrekening verwerkt in de post verkoop onroerende goederen zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de post kosten uitbesteed werk in de winsten-verliesrekening. 58
6. Vorderingen 6.1 Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde eventueel onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.
6.2 Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde. Vervolgwaardering vindt plaats tegen geamortiseerde kostprijs. Aangezien geen sprake is agio of disagio en transactiekosten is deze gelijk aan de nominale waarde. Indien noodzakelijk wordt een voorziening voor oninbaarheid gevormd.
7. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
8. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/contante waarde opgenomen. Verwerking verplichtingen: In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering hiervan heeft plaatsgevonden
59
8.1 Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Stichting Steelande wonen verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Steelande wonen of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen.
8.2 Voorziening kantoorgebouw De voorziening kantoorgebouw werd gevormd voor het te verwachten grootonderhoud aan het kantoorpand te Hoogezand.
8.3 Voorziening Vierwaarde B.V. De voorziening Vierwaarde B.V. is gevormd voor een in rechte afdwingbare en feitelijke verplichting welke voortvloeit uit een borg- en garantstelling waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is.
8.4 Voorziening Jubilea De voorziening jubilea betreft de contante waarde van de verwachte toekomstige kosten in verband met de op grond van de CAO verplichte jubileumvergoedingen. De disconteringsvoet bedraagt 4%. Bij het bepalen van de verwachte kosten is rekening gehouden met de verwachte blijfkans.
8.5 Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst De voorziening betreft de kosten van het ontbinden van de arbeidsovereenkomst met directeur-bestuurder W.J. Nolden. Opgenomen is de door de kantonrechter vastgestelde vergoeding ingevolge de WNT, de salariskosten inclusief het werkgeversdeel tot en met 30 september 2014 en de advocaatkosten.
9. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
60
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en een financiële verplichting of eigenvermogensinstrument bij een andere partij. Financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Stichting Steelande wonen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Steelande wonen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.
61
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.
10. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit percentage voor verschillende inkomenscategorieën tussen de 4% en 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
11. opbrengsten servicekosten De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten.
12. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
13. Mutatie onroerende zaken onder voorwaarden De post onroerende zaken onder voorwaarden betreft het saldo van wijziging van de waardering van de activa verkocht onder voorwaarden (VOV) en de terugkoopverplichting als gevolg van wijzigingen in marktwaarde.
14. Wijziging in onderhanden werk Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
15. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van begeleiding- en toezichtkosten ten behoeve van onroerende zaken worden hieronder verantwoord.
62
16. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De • • • • • • • •
afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Grond in eigendom: geen afschrijvingen Grond in erfpacht afkoop afloop contract geen afschrijvingen Bouw lineair 50 jaar Verbeteringen lineair 40 jaar (max restant looptijd) Geriefsverbeteringen lineair 25 jaar Inrichting lineair 10 jaar Inventaris / ICT lineair 5 jaar Vervoer lineair 5 jaar
Indien noodzakelijk zal er jaarlijks een herijking van de resterende levensduur plaatsvinden
17. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Daarnaast bestaan de overige waardeveranderingen uit waardemutaties als gevolg van vergelijking boekwaarde versus bedrijfswaarde voor wat betreft sociaal vastgoed in exploitatie dan wel boekwaarde versus marktwaarde in geval van commercieel vastgoed.
18. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
19. Pensioenen Verwezen wordt naar de Toelichting op de winst- en verliesrekening, Bedrijfslasten, onderdeel Pensioenen.
20. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
63
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief.
21. Kosten uitbesteed werk en andere kosten Projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.
22. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
23. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
24. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belastingvorderingen en -schulden. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Steelande wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Steelande wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
64
25. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Steelande wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
65
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
66
TOELICHTING OP DE BALANS
1 1.1 1.2 1.3
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
ACTIVA Vaste Activa Materiële vaste activa Sociale vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
122.502.798 351.263 2.938.838
140.035.418 1.035.474 3.038.500
Totaal
125.792.899
144.109.391
Totaal
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : 1.1
Sociale vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
182.524.900
542.738
134.760
183.202.398
-42.893.167
-187.437
-86.376
-43.166.980
139.631.733
355.301
48.384
140.035.418
-3.607.184 933.849 17.349 -3.108.914 -4.231.072 -9.052.748 0 1.101.831 423.494
0 0 0 -22.012 -11.485 17.491 0 16.175 0
0 0 0 0 -9.394 0 0 0 0
-3.607.184 933.849 17.349 -3.130.926 -4.251.951 -9.035.257 0 1.118.006 423.494
Saldo
-17.523.394
168
-9.394
-17.532.619
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
176.760.000
300.726
134.760
177.195.486
-54.651.661
54.743
-95.770
-54.692.688
Boekwaarde per 31 december
122.108.339
355.470
38.989
122.502.798
Waardering Onroerende Zaken (WOZ)
367.673.000
1.414.000
0
369.087.000
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar : - overboeking - investeringen overboeking in ontwikkeling - investeringen overig - desinvesteringen verkoop - afschrijvingen - waardeveranderingen - waardeverandering ORT - correctie afschrijvingen verkoop - correctie afschrijvingen overboeking
x€1
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn de volgende woningen geclassificeerd voor verkoop voor de komende 5 jaren. Jaar
Aantal Woningen
Verwachte opbrengstwaarde
Verkoopkosten
Boekwaarde
Verwacht resultaat
2015 2016 2017 2018 2019
27 26 16 18 15
3.546.000 3.043.000 1.948.000 2.317.000 1.788.000
-177.000 -152.000 -97.000 -116.000 -89.000
-1.795.000 -790.000 -604.000 -619.000 -430.000
1.574.000 2.101.000 1.247.000 1.582.000 1.269.000
Het beleid is gericht op verkoop van woningen bij mutatie. Zekerheden Met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een 'overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht' getekend, waarin al het bezit van Steelande wonen is opgenomen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade.
67
Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waarderverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 164 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie, een overwaarde van ruim € 42 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: 2015 2016 - 2018 Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Kostenstijging exploitatiekosten verwachte kosten 2,36% Kostenstijging bouw / onderhoud verwachte kosten 2,36% Huurverhoging 3,10% 2,50% Huurderving 2,00% 2,00%
2019 5,25% 3,00% 3,00% 2,50% 2,00%
2020 e.v 5,25% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00%
De verhuurderheffing is ingerekend conform de uitgangspunten in de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van bijna € 34 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x € 1.000 Bedrijfswaarde 31 december 2013 Jaarresultaat Mutatie door tijdsverloop: een jaar minder kasstroom en effect contante waarde Voorraad mutaties Nieuwbouw Verbetering Verkoop Overige mutaties woninggegevens Uitname Commercieel vastgoed Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Prijsaanpassing- en kasstroomniveau wijzigingen Wijziging huurniveau Onderhoudslasten stijging Wijziging niveau overige lasten Sectorbijdragen Aanpassing restwaarde Aanpassing kostenfactoren
197.823
666
0 -80 -2.337 -2.355 -3.443
2.570 0 0 797
-8.704 6.195 465 -26.038 -288 0
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbetering
1.736 -1.795 -1.438
Bedrijfswaarde 31 december 2014
163.774
De bedrijfswaarde per 31 december 2014 bedraagt € 164 miljoen. Hierin is ingerekend de verhuurdersheffing conform de uitgangspunten in de Wet Maatregelen Woningmarkt II. Aardbevingschade In de balans is het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen voor respectievelijk € 125,8 en € 21,5 miljoen (totaal € 147,3). Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Oost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Steelande wonen gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen vergoed wordt door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten.
68
Steelande wonen participeert actief in de Dialoog-tafel van de provincie waar afspraken gemaakt worden tussen de woningcorporaties en betrokkenen, waaronder de NAM. Steelande wonen heeft bezit in het gebied waar aardbevingen optreden. In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingschade. Door de ligging van het vastgoed wordt Steelande wonen geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico’s kunnen als volgt worden geduid: Vastgoed
·
Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waardeschade);
· · · ·
Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade); Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade); Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegen overstaan (bouwschade).
Bedrijfsvoering
·
Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overheid en projectontwikkeling;
·
Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen;
·
Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;
·
Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen.
Steelande wonen heeft om de gevolgen voor de waardering van het vastgoed en het effect op het eigen vermogen per 31 december 2014 in kaart te brengen contact gehad met externe vastgoedtaxateurs en is doende om de aanwezige schade aan het vastgoed in bezit op basis van fysieke inspecties te inventariseren. Deze inspecties zijn nog onderhanden. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de aardbevingen blijvend zullen plaatsvinden. Voor de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar toelichting 1.1 en 2.1 (waarderingsgrondslagen) en 1.1 (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst cq dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. De gehanteerde parameters bij de bedrijfswaardebepaling zijn echter aan toenemende onzekerheden onderhevig als gevolg van de huidige ontwikkelingen. Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen is dit niet verdisconteerd in de marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum omdat externe deskundigen nog geen effect waarnemen én geen inschatting kunnen maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde. Externe deskundigen doen geen uitspraken over de effecten voor de toekomst, evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Het sentiment van de markt zal in belangrijke mate worden bepaald door de aard en omvang van toekomstige aardbevingen. Steelande wonen heeft nog geen zicht op de kosten als gevolg van versterkingsschade en/of bouwschade. De PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de concept-richtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. De uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend. Zodra de Richtlijn vastgesteld is zal ook het bestaande bezit getoetst moeten worden aan de Richtlijn en zullen bouwkundige maatregelen getroffen moeten worden om de technische staat van het bezit in overeenstemming met deze Richtlijn te brengen. In principe worden herstel- en versterkingsschade direct door het Centrum Veilig Wonen / NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij Steelande wonen moeten leiden. Steelande wonen onderkent dat zij uit belang voor haar huurders en haar bedrijfsvoering zelfstandig uitgaven zal moeten doen alvorens die vergoed worden door de NAM. Tevens kan er een verschil van mening ontstaan tussen Steelande wonen en de NAM over de omvang van de te vergoeden schade (zowel aan het vastgoed als in de bedrijfsvoering). Steelande wonen kan als gevolg van bovenstaande omstandigheden op dit moment geen inschatting maken van de gevolgen van de risico’s op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Steelande wonen neemt maatregelen om eventuele uitgaande kasstromen die betrekking hebben op de genoemde bedrijfsvoeringsrisico’s in kaart te brengen. Per balansdatum zijn er geen vorderingen uit hoofde van de verwachte vergoedingen door de NAM in de cijfers opgenomen.
69
Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december 2014. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met het Centrum Veilig Wonen, Dialoog-tafel en de NAM zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Steelande wonen heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingschade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van het bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Steelande wonen hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij aan de meeste criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking en Debt-Service-Coverage-Ratio) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Steelande wonen schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.
1.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Woningen en woongebouwen
Aangegane verplichtingen
Totaal x€1
1.035.474
0
1.035.474
Mutaties in het boekjaar : Investeringen Af- bijboeking onrendabele investering Verkoopopbrengst Overboeking voorziening onrendabele investeringen Overboeking
249.639 0 0 0 -933.849
0 0 0 0
249.639 0 0 0 -933.849
Saldo
-684.210
0
-684.210
351.263
0
351.263
Saldo per 1 januari
Saldo per 31 december
De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen voor de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming naar verwachting zal worden toegekend. Rente activering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. 1.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpanden
Inventarissen
Vervoermiddelen
Totaal x€1
3.512.601
266.932
113.462
3.892.996
-633.242
-155.092
-66.162
-854.496
Boekwaarde per 1 januari
2.879.359
111.840
47.301
3.038.500
Mutaties in het boekjaar : - investeringen - afschrijvingen
39.705 -132.493
3.147 -42.090
54.961 -22.891
97.812 -197.474
-92.788
-38.944
32.070
-99.662
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
3.552.306
270.079
168.423
3.990.808
-765.735
-197.182
-89.052
-1.051.970
Boekwaarde per 31 december
2.786.571
72.896
79.371
2.938.838
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
Saldo
Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingstermijnen en de gevolgde systematiek luiden als volgt: Onrroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen lineair Terreinen geen afschrijving Inventaris lineair Automatisering lineair Vervoermiddelen lineair
50 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar
70
Verzekering De kantoorpanden en het inventaris zijn verzekerd voor uitgebreide gevaren. De vervoermiddelen hebben een casco-verzekering. Waardering Onroerende Zaken (WOZ) De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2014) in totaal € 1.512.000. Het is de verwachting dat de panden ten dienste van de exploitatie voor langere tijd nut zullen hebben voor de bedrijfsvoering uit normale bedrijfsactiviteiten. Het zelfstandig voortbestaan van Steelande wonen is, gezien de moeilijke financiële situatie, niet zeker. Bij een afwaardering naar de WOZ-waarde (als aanname van de actuele waarde) zou een verlies genomen moeten worden van circa € 1.324.000 op de boekwaarde van de activa ten dienste van de exploitatie. 2
Vastgoedbeleggingen
2.1
Commerciëel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal x€1
11.900.508
10.120.466
22.020.974
-2.778.137
-5.529.024
-8.307.161
Boekwaarde per 1 januari
9.122.372
4.591.441
13.713.813
- overboeking - investeringen - desinvesteringen verkoop - afschrijvingen - waardeveranderingen - waardeverandering ORT - correctie afschrijvingen verkoop - correctie afschrijvingen overboeking
3.607.184 2.519 0 -169.360 451.365 0 0 -423.494
0 7.205 -145.746 -136.160 -189.124 0 68.229 0
3.607.184 9.724 -145.746 -305.521 262.241 0 68.229 -423.494
Saldo
3.468.214
-395.596
3.072.618
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
15.510.211
9.981.925
25.492.136
-2.919.626
-5.786.080
-8.705.705
Boekwaarde per 31 december
12.590.586
4.195.845
16.786.431
Bedrijfswaarde per 31 december
14.424.578
7.611.430
22.036.008
Marktwaarde per 31 december
12.782.000
4.765.000
17.547.000
Waardering Onroerende Zaken (WOZ)
16.690.000
5.818.000
22.508.000
Zekerheden Met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een 'overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onheroepelijke volmacht' getekend, waarin al het bezit van Steelande wonen is opgenomen. Verzekering Het commerciëel vastgoed is verzekerd voor brand-, storm- en vliegtuigschade. 2.2
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2008 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009
Boekwaarde per 31 december
1 woning 2 woningen 1 woning 1 woning 4 woningen
teruggekocht
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
670.633
705.088
-1.823
-12.717 -8.146
-88.650 -1.596 -12.126
-13.592
566.438
670.633
71
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
3
Financiële vaste Activa
3.1 3.2
Deelnemingen Belastinglatentie
1.373 1.866.000
1.373 360.000
Totaal
1.867.373
361.373
1.373
1.373
0 0 0
0 0 0
Saldo per 31 december
1.373
1.373
Dit betreft een deelname in WoningNet NV voor 100 aandelen in het geplaatst kapitaal. Gewaardeerd tegen de aankoopkoers van € 13,72
1.372
1.372
1
1
1.373
1.373
360.000
457.000
Mutaties in het boekjaar: - mutatie (verliescompensatie) - vrijval (financiële instrumenten)
1.603.000 -97.000
0 -97.000
Saldo per 31 december
1.866.000
360.000
3.1
Deelnemingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - verwervingen - kapitaalstorting - waardeveranderingen
WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van de juiste woning. Zo snel en zo goed mogelijk. Daarbij werkt WoningNet samen met meer dan 100 corporaties, verhuurders en Gemeenten. WoningNet wordt gebruikt in de gemeente Groningen. Steelande wonen heeft een 100% aandeel in Woonstade Holding BV. De vermogenswaarde van de Holding is nihil. Saldo per 31 december
3.2
Belastinglatentie Saldo per 1 januari
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen Dit betreft o.a. een actieve belastinglatentie in verband met het verschil tussen commerciële en fiscale waardering van de opgenomen leningen en financiële instrumenten. Deze is gewaardeerd tegen een nominaal belastingtarief van 25%. De latentie wordt over een resterende periode van 4 jaar lineair afgeschreven. De latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 1,6 miljoen. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2014 € 6,4 miljoen (2013: € 1,7 miljoen). Voor nadere toelichting zie specificatie 5.3 vennootschapsbelasing.
72
Vlottende activa 31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
4
Voorraden
4.1 4.2
- Vastgoed bestemd voor verkoop - Voorraad onderhoudsmaterialen
491.196 30.750
916.697 30.250
Totaal
521.946
946.947
615.273 0 -412.058 0 0
1.060.054 0 -444.781 0 0
203.216
615.273
1 woning Spoetnik Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar (Terugkoop vov) Gedeclareerde termijnen Overboeking voorraad woningen
0 92.440 0 0
0 0 0 0
Saldo per 31 december
92.440
0
12 woningen De Kleine Meeren Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling
0 0 0 0
0 8.838 0 -8.838
Saldo per 31 december
0
0
301.424 1.157 -107.041 0 0
1.448.180 3.245 -1.150.000 0 0
195.540
301.424
916.697 93.597 -107.041 -412.058 0
2.508.233 12.082 -1.150.000 -444.781 -8.838
491.196
916.697
4.1
Vastgoed bestemd voor verkoop Woningen Reitdiephaven Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Gedeclareerde termijnen 3 woningen Overboeking voorraad woningen Overboeking resultaat Saldo per 31 december
Keyserstraat Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Onrendabele top Gedeclareerde termijnen Overboeking onroerende zaken in ontwikkeling Saldo per 31 december Totaal voorraad woningen Saldo per 1 januari Investering in het boekjaar Onrendabele top Gedeclareerde termijnen Onderhanden projecten Saldo per 31 december
5
Vorderingen
5.1 5.2 5.3 5.4
Huurdebiteuren Overige vorderingen Belastingvordering Vpb Overlopende activa
104.668 433.069 0 65.956
165.629 516.174 298.243 15.994
Totaal
603.693
996.041
De vorderingen hebben een looptijd korter dan een jaar.
73
5.1
Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
periode 1 maand of minder 2 maanden 3 maanden 4 maanden 6 maanden 6 maanden en meer
Aantal huurders 31-12-14
Huurachterstand x€1 31-12-14
31-12-13
55 29 17 11 9 6
43.898 41.284 22.470 28.023 16.644 22.946
31.600 14.097 4.696 6.476 6.245 154.638
Huurachterstand zittende huurders
127
175.265
217.751
Huurachterstand vertrokken bewoners
110
133.641
159.320
308.906 9.706 -213.944
377.071 4.773 -216.215
104.668
165.629
Sub-totaal bij / af: correcties in volgend boekjaar voorziening dubieuze debiteuren Totaal
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,72% (2013 : 1,78%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 1,00% (2013 : 1,13%) van de bruto jaarhuur.
5.2
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
Overige vorderingen (huur)debiteuren Rekening courant met groepsmaatschappijen Afrekening servicekosten Afrekening blokverwarming Schadeclaim verzekering Notaris, verkoop woning Diverse debiteuren
282.300 29.563 10.998 0 0 107.483 2.725
290.369 29.702 0 9.292 72.862 101.624 12.325
Totaal
433.069
516.174
Overige vorderingen
De rekening courant met groepsmaatschappijen betreft het per saldo te ontvangen bedrag bij eventuele liquidatie van Woonstade Holding BV, Woonstade Beheer BV en Woonstade Ontwikkeling BV. Overige vorderingen (huur)debiteuren Overige vorderingen huurdebiteuren Overige vorderingen debiteuren Omzetbelasting Te verrekenen met VvE's
129.587 71.073 47.652 33.988
142.432 47.873 31.907 68.157
Totaal
282.300
290.369
216.215 87.739 -90.010
50.000 238.208 -71.993
Verloop dubieuze debiteuren Saldo begin boekjaar Bij: dotatie Af: onttrekkingen / afboekingen Saldo einde boekjaar
213.944
216.215
74
5.3
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 298.243 0 0
0
298.243
Overig
65.956
15.994
Totaal
65.956
15.994
Kas Rek-crt banken
0 1.854.883
6.844 446.728
Totaal
1.854.883
453.571
Vennootschapsbelasting De op basis van de VSO aan het belaste deel van de toegelaten instelling toe te rekenen resultaten kunnen op basis van voornoemde berekening als volgt worden weergegeven: jaar
belastbare winst
belastbare winst
belastbare winst
v/h Talma 0 -110.841 0 0 0
v/h Woonstade 0 -830.958 0 0 -892.222
Steelande wonen
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
-42.966 -545.186 -8.844.458 4.852.910
verrekenbare verliezen t/m 0 -941.799 -941.799 -941.799 -1.834.021 -1.876.987 -2.422.173 -11.266.631 -6.413.721
Totaal De voorfusieverliezen tot en met 2010 worden conform 49/51 verrekend met toekomstige winsten. Dit betekent als in 2014 er een winst van € 1 miljoen is gemaakt hiervan 49% wordt toegerekend aan v.h. Talma en 51% aan v.h. Woonstade en deze winst dan verrekend wordt met de voorfusieverliezen. 5.4
Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :
6
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar:
Steelande heeft geen beschikking over een krediet in rekening courant.
75
7
PASSIVA EIGENVERMOGEN
7.1
Kapitaal
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
45
45
7.2
Wettelijke en Statutaire reserves
7.2.1
Saldo per 1 januari Jaarresultaat
-7.426.675 -1.565.120
-3.156.154 -4.270.521
Saldo per 31 december
-8.991.795
-7.426.675
Samenstelling Eigenvermogen voor winstbestemming Wettelijke en statutaire reserves en kapitaal
-8.991.750
-7.426.630
8
VOORZIENINGEN
8.1 8.2 8.3 8.4
Voorziening kantoorgebouw Hoogezand Voorziening Vierwaarde BV Voorziening jubileumuitkeringen personeel Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst
0 1.142.000 82.806 0
36.926 1.000.000 108.459 265.000
Totaal
1.224.806
1.410.385
36.926
27.101
Dotatie Vrijval ivm verkoop 1 april 2015
0 -36.926
9.825 0
saldo mutaties
-36.926
9.825
0
36.926
1.000.000
0
142.000 0
1.000.000 0
1.142.000
1.000.000
8.1
Voorziening kantoorgebouw Hoogezand Saldo per 1 januari
Stand per 31 december
8.2
Voorziening Vierwaarde BV Saldo per 1 januari Bij: Dotatie Af: Ontrekking Stand per 31 december
Deze voorziening heeft betrekking op een verplichting welke voortvloeit uit een borg- en garantstelling van Steelande ten opzichte van de Rabobank. Steelande heeft zich bij de financiering van Vierwaarde BV garant gesteld voor de betaling van aflossing en rente op de verstrekte financiering naar rato van het aandelenkapitaal dat Woonstade Ontwikkeling BV heeft in Vierwaarde BV. De verplichting beloopt naar verwachting een bedrag van € 71.000 te betalen in maart 2015 en € 1.071.000 te betalen in maart 2016. 8.3
Voorziening jubileumuitkeringen Saldo per 1 januari
108.459
107.952
Mutatie jubileumvoorziening
-25.653
507
82.806
108.459
Stand per 31 december Deze voorziening heeft een overwegend langlopend karakter, de gemiddelde periode tot het moment van jubileum bedraagt circa 10 jaar (2013: 9 jaar).
76
8.4
Voorziening ontbinding arbeidsovereenkomst Saldo per 1 januari Salariskosten Afkoopsom WNT Advocaatkosten
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
265.000
0
-145.000 -75.000 -45.000
145.000 75.000 45.000
0
265.000
Stand per 31 december 31-12-14 x€1 9
9.1 9.2
31-12-13 x€1
LANGLOPENDE SCHULDEN Totaal
Waarvan looptijd > 5 jaar
Totaal
Waarvan looptijd > 5 jaar
Schulden / Leningen overheid Schulden / Leningen kredietinstellingen
2.835.296 148.384.981
1.675.059 106.062.015
2.873.319 158.932.713
1.694.084 106.463.602
Schuldrestant ultimo boekjaar
151.220.277
107.737.074
161.806.032
108.157.687
Aflossingsverplichting komend jaar Totaal
14.973.401
17.585.755
136.246.876
144.220.277
Het verloop van deze post is als volgt: 9.1
Schulden / Leningen overheid Saldo per 1 januari
9.1.1
2.873.319
2.909.928
Aflossingen
-38.022
-36.609
saldo mutaties
-38.022
-36.609
2.835.296
2.873.319
Saldo per 1 januari
158.932.713
162.363.693
Aangetrokken leningen Afgeloste leningen Aflossingen
9.000.000 -18.046.000 -1.501.733
14.126.520 -16.102.206 -1.455.293
saldo mutaties
-10.547.733
-3.430.980
Saldo per 31 december
148.384.981
158.932.713
Saldo per 31 december 9.2
9.2.1 9.2.2 9.2.3
Schulden / Leningen kredietinstellingen
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 3,78% (vorig boekjaar: 3,88%) Enkele leningen hebben een variabele rente, afhankelijk van de 1- maands en 3-maands EURIBOR. De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten of fixe (aflossing ineens). Zekerheden Er is geen bezit hypothecair bezwaard. Met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een 'overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onheroepelijke volmacht' getekend, waarin al het bezit van Steelande wonen is opgenomen. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is € 150.060.040 geborgd. Door de gemeente Groningen is aan ongeborgde leningen verstrekt € 1.160.237. Voorwaarden In de voorwaarden van converteerbare leningen is de mogelijkheid van renteconversie opgenomen, waardoor de toekomstige rente hoger kan uitvallen dan nu het geval is.
77
Rente instrumenten Cap Met een Cap wordt tegen betaling van een eenmalige premie een verzekering afgesloten die tot een uitkering leidt aan de koper indien de variabele rente boven een bepaald niveau komt. Steelande wonen - v/h Woonstade In 2005 is een een roll-over lening aangetrokken. Dit leningtype brengt met zich mee dat de rente per drie maanden wordt herzien, hetgeen een additioneel renterisico veroorzaakt. Om dit risico weg te nemen is een Cap afgesloten voor de gehele looptijd van de roll-over lening. Hiermee is de rente gemaximeerd op 5,5%. Interest Rate Swap Met een Interest Rate Swap kunnen rentetypes worden geruild. In een Interest Rate Swap wordt door één partij een vaste rente betaald en door de tegenpartij een variabele rente. Er wordt daarom onderscheid gemaakt tussen twee typen: - Payers Swap: De koper betaalt een vaste rente en ontvangt een variabele rente; - Receivers Swap: De koper ontvangt een vaste rente en betaalt een variabele rente. De variabele rente betreft veelal het Eurobor-tarief voor één, drie of zes maanden. Swaps kunnen worden afgesloten met een startdatum die in de toekomst ligt. Met deze zogenaamde Forward Starting Interest Rate Swaps kan er een rente-afspraak voor in de toekomst worden gemaakt, terwijl de daadwerkelijke financiering in de vorm van een roll-over lening pas op een later tijdstip wordt aangegaan. Steelande wonen is in het verleden twee van dergelijke constructies aangegaan: Steelande wonen - v/h Talma Op 6 februari 2006 is met de ING Bank een Payers Swap afgesloten. Deze swap met een hoofdsom van € 4 miljoen loopt van 6 november 2007 tot 6 november 2020. In deze swap betaalt Steelande wonen jaarlijks 3,9725% aan de ING en ontvangt elk kwartaal het 3-maands Euribor. Op 31 mei 2007 heeft Steelande wonen een roll-over lening aangetrokken op basis van 3-maands Euribor zonder opslag. Deze roll-over lening loopt van 27 juni 2007 tot 6 november 2020. De rentebetaaldagen op deze roll-over lening lopen gelijk met de renteontvangsten vanuit de Swap. Op deze manier worden de te ontvangen rentestromen vanuit de swap en de te betalen rente op de roll-over lening tegen elkaar weggestreept. Effectief resteert er dus een lening waar een vaste rente van 3,9725% op wordt betaald. Door eerst de swap aan te gaan, heeft Steelande wonen haar renterisico vroegtijdig beperkt en in 2007 heeft zij, toen duidelijk was wanneer de financiering daarwerkelijk nodig was, pas de lening aangetrokken. Steelande wonen - v/h Woonstade Op 16 februari 2007 is met de ING Bank een Payers Swap afgesloten. Deze swap met een hoofdsom van € 2,4 miljoen loopt van 29 juni 2007 tot 30 juni 2027. In deze swap betaalt Steelande wonen jaarlijks 4,35% aan de ING en ontvangt elk kwartaal het 3-maands Euribor. Op 6 juli 2007 heeft Steelande wonen een roll-over lening aangetrokken op basis van 3-maands Euribor plus 0,02%. Deze roll-over lening loopt van 5 juli 2007 tot 5 juli 2027. De rentebetaaldagen op deze roll-over lening lopen gelijk met de renteontvangsten vanuit de Swap. Op deze manier worden de te ontvangen rentestromen vanuit de swap en de te betalen rente op de roll-over lening tegen elkaar weggestreept. Effectief resteert er dus een lening waar een vaste rente van 4,37% op wordt betaald. Door eerst de swap aan te gaan, heeft Steelande wonen haar renterisico vroegtijdig beperkt en in 2007 heeft zij, toen duidelijk was wanneer de financiering daarwerkelijk nodig was, pas de lening aangetrokken. Voor beide Payers Swaps wordt hedge accounting toegepast.
De martkwaarde rente instrumenten
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
-1.915.608
-1.268.333
Bij deze renteinstrumenten is géén sprake van tussentijdse marktwaardeverrekening met de tegenpartij en bestaan géén break clauses in de contracten. Uit hoofde van deze renteinstrumenten is er geen sprake van het verplicht aanhouden van een liquiditeitsbuffer. 9.3
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verkoopwaarde per 1 januari Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2008 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009 Verkoopwaarde per 31 december
1 woning 2 woningen 1 woning 1 woning 4 woningen
teruggekocht
689.716
706.944
-912
-6.358 -4.073
-94.325 -798 -6.063
-6.796
587.619
689.716
78
9.4
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
8.646 7.500 5.000 2.680
8.646
23.826
16.326
Waarborgsommen Betreft Gezins Vervangend Tehuis Kleinemeersterstraat, Sappemeer Betreft Noorderborgh (BOG) Betreft Kerkstraat 36, Hoogezand (BOG) Betreft Pop Dijkemaweg, Groningen (BOG) Totaal
5.000 2.680
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7
Investeringsverplichting Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
29.533 14.973.401 132.156 400.830 170.572 145.581 3.050.212
29.180 17.585.755 36.201 1.096.428 246.009 46.935 3.301.188
Totaal
18.902.286
22.341.696
- Recreatieruimte Melkweg (fondsvorming inrichting algemene ruimte) saldo begin boekjaar dotatie onttrekkingen
29.180 970 -616
29.822 761 -1.403
Totaal
29.533
29.180
14.973.401 0
17.585.755 0
14.973.401
17.585.755
- Gemeente Groningen - Gemeente Hoogezand-Sappemeer
132.156 0
34.779 1.422
Totaal
132.156
36.201
- pensioenlasten - loonheffing, eindheffing en sociale lasten - af te dragen btw dec en suppletie - omzetbelasting, verlegde btw
18.277 105.414 15.275 31.605
34.861 65.938 33.913 111.296
Totaal
170.572
246.009
- afrekening blokverwarming - te verrekenen met VvE - personeelsvereniging
132.701 0 12.880
38.055 3.647 5.232
Totaal
145.581
46.935
De schulden hebben een looptijd korter dan een jaar. 10.1
10.2
Investeringsverplichting
Schulden aan kredietinstellingen
10.2.1 - aflossingsverplichting komend jaar 10.2.2 - ING Bank, rekening-courant Totaal 10.3
10.5
10.6
Schulden aan gemeenten
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige schulden
79
10.7
31-12-14 x€1
31-12-13 x€1
Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Rente rekeningcourant / leningen u/g OZB / Waterschap Controlekosten accountant / advies VPB Blokverwarming Gemeente Hoogezand-Sappemeer, depot bijzondere doelgroep Aandeel winst Hollestelle Te betalen servicekosten Af te rekenen servicekosten Overige overlopende passiva
2.430.784 255.708 2.868 21.803 33.783 8.780 158.400 0 0 128.944 9.142
2.628.270 229.145 1.891 0 40.564 0 158.400 0 110.996 116.915 15.006
Totaal
3.050.212
3.301.188
5.718.599
6.048.419
94.720
111.912
Overlopende passiva
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Dit obligo is standaard 3,85% van het schuldrestant
Rechten uit hoofde van Loopbaanontwikkelingsbudget Toelichting Loopbaanontwikkelingsbudget In de CAO-Woondiensten is in hoofdstuk 10 een akkoord bereikt over een individuele loopbaanontwikkelingsbudget voor 2010-2015 van € 4.500,- per werknemer. Vanaf het jaar 2015 worden geen nieuwe rechten opgebouwd. Garantstelling deelnemingen Voor de financiering van Vierwaarde BV, een 16,67% deelneming van Woonstade Ontwikkeling BV, heeft Stichting Steelande wonen zich jegens de Rabobank tot zekerheid van de verstrekte lening borg gesteld voor een bedrag van maximaal € 2.083.330. Ingeval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van het aandeel van Woonstade Ontwikkeling BV in het aandelenkapitaal van Vierwaarde BV. Begin 2012 heeft binnen Vierwaarde BV een afwaardering plaatsgevonden op de aanbetaling, inclusief de opgelopen rente en overige geactiveerde kosten, aan Hanzevast Projectrealisatie BV. De verwerking hiervan heeft plaatsgevonden in het boekjaar 2011 met als gevolg dat Vierwaarde BV ultimo 2011 een negatief eigen vermogen heeft. Stichting Steelande wonen heeft zich als aandeelhouder (indirect via Woonstade Holding BV en Woonstade Ontwikkeling BV), net als de overige aandeelhouders, garant gesteld voor een deel van het negatief eigen vermogen van Vierwaarde BV tot 31 december 2013 tot een maximum van € 166.666. Winstdeling Gravenburg Steelande wonen heeft 49 nieuwbouwwoningen in Gravenburg gekocht van Nijestee in 2002. Van de koopprijs is een deel schuldig gebleven. Ter voldoening van deze schuld ontvangt Nijestee bij iedere verkoop een deel van de winst. De winst wordt bepaald door de voorcalculatorische boekwaarde af te trekken van de transactieprijs. Eind 2014 waren er 11 woningen verkocht en met de bijbehorende winstuitkering de volledige schuld terugbetaald. De verkoop van de resterende 38 woningen kan op basis van de huidige prijsniveaus leiden tot aanvullende winstuitkeringen aan Nijestee van totaal circa € 1,6 miljoen.
80
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 2014 x€1
2013 x€1
Te ontvangen nettohuur - Woningen en woongebouwen in exploitatie - Onroerende goederen niet zijnde woningen
21.052.404 611.756
20.461.621 640.718
subtotaal
21.664.161
21.102.339
Af: huurderving - wegens leegstand - wegens overige redenen
-407.737 320
-471.744 17
subtotaal
-407.417
-471.727
21.256.744
20.630.612
1.072.104 -171.097
1.073.283 -178.804
subtotaal
901.007
894.479
Af: vergoedingsderving - wegens leegstand - wegens overige redenen
-16.989 0
-26.693 0
subtotaal
-16.989
-26.693
Totaal
884.018
867.786
11
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
11.1
Huuropbrengsten
Totaal De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014; - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen; - huurharmonisatie; - overboeking Fonds Algemene doeleinden van vergoedingen naar netto huur; Afgenomen door: - verkoop van 73 woningen en 7 garages. De huurderving bedroeg in het boekjaar 2,21% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 2,25%). 11.2
Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen - Leveringen en diensten - Te verrekenen met huurders
Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering en gemeenschappelijke kosten. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 1,58% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar: 2,49%).
81
11.3
2014 x€1
2013 x€1
8.035.208 -2.083.232 0 -179.674 -40.348 -232.140
2.919.950 -1.164.416 0 -53.892 -39.473 -50.731
5.499.814
1.611.438
Verkoop vastgoedportefeuille Verkoopprijs onroerende zaken Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop Bijdrage zakelijke lasten Verkoopkosten Afdracht winst aan Stichting Nijestee Overige kosten Totaal
In het boekjaar zijn verkocht: 73 huurwoningen, 7 garages en 1 bouwkavel (2013: 24 woningen: 16 huurwoningen en 8 koopwoningen). 11.4
11.5
Wijzigingen in onderhanden werk Reitdiephaven, koopwoningen Keyserstraat
-410.846 1.157
-444.781 -1.146.755
Totaal
-409.689
-1.591.536
3.564 624 41.542 23.939 30.480
2.957 728 49.040 21.817 28.485
100.148
103.027
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Overige zaken Ten dienste van de exploitatie
4.400.432 147.646 9.394 197.474
4.812.212 155.391 9.394 205.535
Totaal
4.754.946
5.182.533
Bij- en afboekingen als gevolg van structureel hogere of lagere bedrijfs- en marktwaarden Onrendabele investeringen
8.773.016 107.041
932.462 1.150.000
Totaal
8.880.057
2.082.462
Bruto salarissen inclusief ziekengeld Uitzendkrachten *) Ontvangen ziekengelden
1.631.305 0 -66.749
1.508.303 0 -21.207
Totaal
1.564.557
1.487.096
Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen / verrichte diensten Geactiveerde kosten Beheervergoeding Administratiekosten leveringen goederen en diensten Overige Totaal De post vergoedingen / verrichte diensten bestaat uit doorberekende administratiekosten. De post overige bestaat o.a. uit de ontvangen vergoedingen voor het beschikbaar stellen van ruimte voor mobiele telecommunicatie bij complex 193 en 233.
12
BEDRIJFSLASTEN
12.1
Afschrijvingen (im)materiële en materiële vaste activa vastgoedportefeuille
12.2
12.3
Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Lonen en salarissen
*) In verband met vergelijkingsdoeleinden zijn de kosten van uitzendkrachten verantwoord onder punt 12.8 overige bedrijfslasten
82
12.4
2014 x€1
2013 x€1
Sociale lasten Pensioenlasten
290.980 204.893
272.417 221.848
Totaal
495.873
494.266
Sociale- en pensioen lasten
Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorpraties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Per 31-12-2014 bedroeg de dekkingsgraad van het SPW 114 %. Eind maart 2015 bedroeg de geschatte dekkingsgraad 114 %. De vereiste dekkingsgraad ligt in 2015 rond de 123 %. Uiterlijk eind juni zal het fonds een nieuw herstelplan moeten opstellen en indienen bij de toezichthouder. De dekkingsgraad is berekend met een gunstigere rente dan de actuele marktrente. Het is op dit moment nog niet duidelijk hoe De Nederlandsche Bank (DNB) hier in de toekomst mee om zal gaan. Ook blijven de ontwikkelingen op de financiële markten onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende maanden zal gaan ontwikkelen. In het boekjaar waren gemiddeld 35 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 28,1 (vorig boekjaar: 30,5 ). De formatieplaatsen kunnen als volgt worden verdeeld naar afdelingen:
Directie Controller, Beleid & PR & Ondersteuning Woondiensten Huismeester/Servicemedewerkers Financien Vastgoed Uitvoerend personeel Totaal
12.6
31-12-14 1,0 1,9 7,5 3,2 2,9 5,6 6,0
31-12-13 1,0 3,6 7,0 3,2 3,1 6,6 6,0
28,1
30,5
Onderhoudslasten Kosten niet cyclisch onderhoud Kosten cyclisch onderhoud
1.345.949 632.308
2.354.231 2.322.047
Totaal
1.978.257
4.676.278
In verband met de financiële positie heeft Steelande wonen in 2014 onderhoudswerkzaamheden uitgesteld.
83
12.7
12.8
2014 x€1
2013 x€1
Reitdiephaven, koopwoningen Keyserstraat
-410.846 1.157
-444.781 -1.146.755
Totaal
-409.689
-1.591.536
subtotaal
152.889 475.642 102.405 46.329 987.413 141.531 1.906.209
108.553 190.318 125.948 38.138 1.031.696 50.642 1.545.296
subtotaal
1.330.248 86.773 29.308 1.497.366 700.738 3.644.432
1.338.002 72.168 33.856 58.753 814.613 2.317.391
subtotaal
567.653 50.195 24.340 312.463 239.391 87.739 23.674 142.000 0 0 1.447.456
640.692 43.542 31.372 357.592 236.127 238.208 53.479 1.000.000 301.860 265.000 3.167.872
6.998.097
7.030.559
Kosten uitbesteed werk en andere kosten
Overige bedrijfslasten Overige kostensoorten - overige personeelskosten - uitzendkrachten *) - huisvestingskosten - kosten intern toezicht - algemene kosten - bijdrage Lokaal Akkoord
Zakelijke bedrijfslasten - belastingen - verzekeringen - contributie Aedes - bijdrageheffing Verhuurdersheffing - bijdrageheffing saneringssteun CFV
Overige lasten - gas, water en electra - vervolgingskosten - kosten glasverzekering - bijdrage VvE's - overige directe exploitatielasten - toevoeging/vrijval dubieuze debiteuren en overige vorderingen - overige baten/lasten voorgaande jaren - afwikkeling / dotatie voorziening Vierwaarde BV - niet gerealiseerde plannen - ontbinding arbeidsovereenkomst directeur / bestuurder
Totaal Overige bedrijfslasten *) In verband met vergelijkingsdoeleinden zijn de kosten van uitzendkrachten verantwoord onder punt 12.8 overige bedrijfslasten, in voorgaand verslagjaar zijn deze kosten verantwoord onder punt 12.3. Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - Bestuurders en voormalig bestuurders - Commissarissen en voormalige commissarissen Algemeen Directeur Naam W.J. Nolden Periodiek betaalde beloningen Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies) Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Winstdeling en Bonus
115.125 19.185 75.000 0
Totaal beloning volgens RJ
209.310
Door een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland op 21 mei 2014 is het dienstverband met de directeur-bestuurder beëindigd per 1 oktober 2014. Nadere informatie hierover is vermeld in het volkshuisvestingsverslag. Naam S.Ch.P. Maassen Periodiek betaalde beloningen (inclusief BTW) Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies) Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Winstdeling en Bonus
161.895 0 0 0
Totaal beloning volgens RJ
161.895
84
2014 x€1 Naam P.M. Pinkhaar Periodiek betaalde beloningen Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies) Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Winstdeling en Bonus
58.383 11.524 0 0
Totaal beloning volgens RJ
69.907
2013 x€1
De bezoldiging van de bestuurders (RJ) omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen en - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en - winstdeling en bonusbetalingen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (inclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd:
Vergoedingen Voorziter Raad van Commissarissen: P.M. de Bruijne J.H. van der Laan
Vergoedingen leden Raad van Commissarissen G.R.W. de Kam B. van de Kooi E.M. Kroese-Rink E.R. Burgerhout D. de Jong K.M.A. Kalverboer W.J. Molema P.H.W. Sliep
2014 x€1
2013 x€1
7.599 2.768 10.367
7.714 7.714
4.938 952 952 4.609 4.955 4.119 2.091 1.525 24.143
5.143 4.250 5.143 4.250 18.785
34.510 Overige kosten / vergoedingen: P.M. de Bruijne J.H. van der Laan D. de Jong B. van de Kooi E.M. Kroese-B. Rink E.R. Burgerhout W.J. Molema
269 185 0 105 19 1.273 0 1.852
18
42 59
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen bedroeg in 2014 in totaal € 35.554,-. (2013: € 26.557). Deze stijging wordt veroorzaakt door hogere kosten ivm interimperiode en in rekening gebrachte BTW. Reis- en onkosten De leden van de Raad van Commissarissen kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,19 per kilometer. Kosten gemaakt per openbaar vervoer op basis van de gemaakte kosten. WNT De Wet Normering Topinkomens (WNT) stel een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. Steelande wonen valt onder de bezoldigingklasse E met een bijbehorende maximum beloning van € 130.600,-. De bezoldiging van de functionarissen die over 2014 in het kader van de WNT (exclusief BTW) verantwoord worden is als volgt: W.J. Nolden - directeur-bestuurder - 1 fte (aantal dagen = 273) (werkzaam van 01-01-2014 t/m 30-09-2014) Beloning Belaste kostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies)
109.328 101 19.185 75.000
113.650 1.350 26.281 0
Totaal beloning volgens WNT
203.614
141.281
Door een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland op 21 mei 2014 is het dienstverband met de directeur-bestuurder beëindigd per 1 oktober 2014. Nadere informatie hierover is vermeld in het volkshuisvestingsverslag.
85
2014 x€1
2013 x€1
S.Ch.P. Maassen - directeur-bestuurder - 1 fte (aantal dagen = 181) (werkzaam van 01-01-2014 t/m 30-06-2014) Beloning (exclusief BTW) 133.798 Belaste kostenvergoeding 0 Beloning betaalbaar op termijn 0 Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies) 0 Totaal beloning volgens WNT
133.798
P.M. Pinkhaar - directeur-bestuurder - 1 fte (aantal dagen = 175) (werkzaam van 10-07-2014 t/m 31-12-2014) Beloning Belaste kostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn (pensioenpremies)
50.645 0 11.524 0
Totaal beloning volgens WNT
62.169
De bezoldiging van de bestuurders omvat: - periodiek betaalde belloningen (zoals salarissen, vrijwillige premies sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte en presentiegelden), - belaste kostenvergoeding, - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen en - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen in het kader van de WNT (exclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd: Vergoedingen Voorzitter Raad van Commissarissen: P.M. de Bruijne J.H. van der Laan
Periode: 12-05-2014 t/m 31-12-2014 01-01-2014 t/m 11-05-2014
Vergoedingen leden Raad van Commissarissen: G.R.W. de Kam B. van de Kooi E.M. Kroese-Rink E.R. Burgerhout D. de Jong K.M.A. Kalverboer W.J. Molema P.H.W. Sliep
12-05-2014 t/m 18-11-2014 t/m 18-11-2014 t/m 01-06-2014 t/m 01-01-2014 t/m 01-01-2014 t/m 01-01-2014 t/m 01-01-2014 t/m
31-12-2014 31-12-2014 31-12-2014 31-12-2014 03-11-2014 03-11-2014 11-05-2014 11-05-2014
6.280 2.288 8.568
4.081 787 787 3.809 4.095 4.119 1.728 1.525 20.932 29.500
Overige kosten / vergoedingen: P.M. de Bruijne J.H. van der Laan B. van de Kooi E.M. Kroese-Rink E.R. Burgerhout Totaal
222 166 87 16 1.052 1.544
De overige kosten / vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen o.a. kilometervergoedingen. Honoraria onderzoek jaarrekening en adviesdiensten op fiscaal terrein Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening voorgaand boekjaar Totale honoraria voor andere controle diensten Totale honoraria voor adviesdiensten op fiscaal terrein
38.514 0 4.659 33.090
37.185 10.459 1.494 52.003
Totaal honoraria
76.263
101.141
Betreft de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar waarop de jaarrekening betrekking heeft.
86
14
1 woningen 2 woningen 1 woning 1 woningen 4 woningen
waardeverandering terugkoopverplichting waardeverandering terugkoopverplichting teruggekocht in 2014 waardeverandering terugkoopverplichting waardeverandering terugkoopverplichting
-912
-6.358 -4.073
5.675 -798 -6.063
-6.796
-2.097
-17.227
Geactiveerde rente onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - rente leningen u/g - rente op overige vorderingen - rente op uitgezette middelen
0 1.324 970
0 27.591 -6.239
Totaal rentebaten
2.294
21.352
Toegevoegde rente voorzieningen Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op kortlopende schulden
970 131.956 5.964.818 42.510
0 133.402 6.273.640 30.272
Totaal rentelasten
6.140.254
6.437.315
-6.137.960
-6.415.963
Vennootschapsbelasting Mutatie voorziening belastinglatentie (verliescompensatie) Mutatie latentie (financiële instrumenten)
0 1.603.000 -97.000
0 0 -97.000
Totaal belastingen
1.506.000
-97.000
Totaal 15
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
15.1
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Saldo rente lasten en baten 16
2013 x€1
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Verkocht in 2006 Verkocht in 2008 Verkocht in 2008 Verkocht in 2008 Verkocht in 2009
15.4
2014 x€1
Belastingen buitengewoonresultaat
OVERIGE GEGEVENS RESULTAATBESTEMMING Het negatieve resultaat over het boekjaar bedraagt € 1.565.120 en komt volledig ten laste van de algemene reserve. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Op het moment van opstellen van de jaarrekening waren er geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum bekend.
87
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Steelande wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Steelande wonen te Groningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-enverliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het volkshuisvestingsverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Steelande Wonen per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Materiële onzekerheid over de continuïteit Wij vestigen de aandacht op de continuïteitsparagraaf zoals opgenomen op pagina 51 en 52 in de toelichting van de jaarrekening, waarin uiteengezet is dat de financiële positie van Steelande onder druk staat. In 2015 bestaat de verplichting tot aflossing van € 15,0 miljoen aan leningen. Hiervoor is in 2015 voor € 6,2 miljoen aan door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen aangetrokken, en is er € 2,0 miljoen beschikbaar uit reeds aanwezige faciliteiten en € 1,9 miljoen aan per 31 december 2014 aanwezige liquide middelen. Het overige dient betaald te worden uit reguliere operationele opbrengsten en verkoopopbrengsten waarover nog geen zekerheid bestaat. Hierdoor bestaat er onzekerheid omtrent de mogelijkheden tot aflossing. Deze condities, samen met andere omstandigheden zoals uiteengezet in de continuïteitsparagraaf van de toelichting, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de entiteit. Deze aangelegenheid doet geen afbreuk aan ons oordeel.
2
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het volkshuisvestigingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Groningen, 23 juni 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. W.M. Jacobs RA
3
Steelande wonen De Verbetering 1 9744 DZ Groningen
Postadres Postbus 70120 9704 AC Groningen
Steelande wonen Molendijk 17 9601 LH Hoogezand
T 088 1444 111 E
[email protected] www.steelandewonen.nl
