8.7 Goed maatschappelijk ondernemingsbestuur en governance Convenanten en prestatieafspraken Verbindingen

               

       

Jaarverslag 2011     

 

INHOUDSOPGAVE  Voorwoord ............................................................................................................ 4  1 

Inleiding ......................................................................................................... 5 

2 

De klant centraal .............................................................................................. 6 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

2.1 

Klantbehoefte in beeld ................................................................................. 6 

2.2 

Producten en diensten aansluiten bij klantbehoefte .............................................. 6 

2.3 

Klantbenadering ......................................................................................... 6 

Investeren in onze woningvoorraad ........................................................................ 8  3.1 

Verhuurbeleid ............................................................................................ 8 

3.2 

Nieuwbouw van woningen............................................................................. 10 

3.3 

Technisch beheer ....................................................................................... 11 

3.4 

Verkoopbeleid........................................................................................... 14 

3.5

Prijs-kwaliteitverhouding bezit ....................................................................... 16 

3.6 

Wonen en zorg .......................................................................................... 16 

Leefbare wijken en kernen ................................................................................. 20  4.1 

Leefbaarheidsactiviteiten per gemeente ........................................................... 20 

4.2 

Overige leefbaarheidactiviteiten .................................................................... 21 

4.3 

Sponsoring ............................................................................................... 22 

Duurzaam bouwen en beheren ............................................................................. 23  5.1 

Duurzaamheidsbeleid woningen...................................................................... 23 

5.2 

Duurzaamheidsbeleid vestigingen en intern bewustzijn ......................................... 23 

5.3 

Woonlastenbeheersing huurders ..................................................................... 24 

Professionele organisatie.................................................................................... 25  6.1 

Efficiënte en effectieve organisatie ................................................................. 25 

6.2 

Betrokken medewerkers............................................................................... 25 

6.3 

Leystromen Effectief naar Succes (LENS)........................................................... 27 

6.4 

Fusie en verbouwing kantoor Rijen .................................................................. 28 

Presteren naar vermogen ................................................................................... 29  7.1 

Realisatie maatschappelijke opgave ................................................................ 29 

7.2 

Financiële continuïteit waarborgen ................................................................. 29 

7.3 

Treasury.................................................................................................. 31 

7.4 

Risicoparagraaf ......................................................................................... 33 

Goed maatschappelijk ondernemingsbestuur, governance en participatie ......................... 35  8.1 

Bewonersvertegenwoordiging ........................................................................ 35 

8.3 

Participatie huurders in Raad van Toezicht ........................................................ 35 

8.4 

Overlegvergadering .................................................................................... 35 

8.5 

Overige huurderparticipatie .......................................................................... 36 

8.6 

Klachtencommissie ..................................................................................... 36  2

9 

8.7

Goed maatschappelijk ondernemingsbestuur en governance ..................................... 37 

8.8

Convenanten en prestatieafspraken .................................................................. 37 

Verbindingen .................................................................................................. 38 

10  Verslag ondernemingsraad .................................................................................. 39  11  Verslag Raad van Toezicht .................................................................................. 40  11.1 

Algemeen ................................................................................................ 40 

11.2 

Taak en werkwijze ..................................................................................... 41 

11.3 

Onafhankelijkheid ...................................................................................... 43 

11.4 

Deskundigheid en samenstelling Raad van Toezicht .............................................. 43 

11.5 

Werkgeversrol ........................................................................................... 45 

11.6 

Samenwerkingsproblemen in het collegiaal bestuur .............................................. 46 

11.7 

Governance .............................................................................................. 46 

12  Bestuurdersverklaring ....................................................................................... 49  13  Kengetallen .................................................................................................... 50  14  Jaarrekening 2011 ............................................................................................ 52  14.1  14.2  

Balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming) ....................... 54  Winst- en verliesrekening 2011.................................................................... 56 

14.3 

Kasstroomoverzicht (directe methode) ............................................................. 57 

14.4 

Waarderingsgrondslagen .............................................................................. 58 

14.5 Toelichting op de balans ................................................................................. 71  14.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening .......................................................... 81  15  Overige gegevens ............................................................................................. 86  15.1 

Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen .................................. 86 

Commissarissen .................................................................................................. 87  Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens .............................. 87  15.2 

Resultaatbestemming 2010 ........................................................................... 88 

15.3 

Voorstel resultaatbestemming 2011 ................................................................. 88 

15.4 

Gebeurtenissen na balansdatum ..................................................................... 88 

15.5 

Controle verklaring door de onafhankelijke accountant ......................................... 88 

16  Ondertekening jaarrekening ................................................................................ 89  17  Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................................. 90 

 

3

Voorwoord  Het  jaar  2011  was    hectisch    voor  de  jonge  fusieorganisatie  Leystromen.  De  implementatie  van  de  fusie  had  beter  gekund  en  beter  gemoeten.  Het  samenvoegen  van  twee  organisaties  met  een  zo  verschillende  cultuur  is  een  majeur  proces,  waarvan  de  zwaarte  door  de  leiding  van  het  bedrijf  is  onderschat.  Problemen  in  het  Bestuur  en  binnen  de  Raad  van  Toezicht,  problemen  tussen  deze  twee  organen  onderling,  het  verder  inzakken  van  de  woningmarkt  binnen  de  context  van  een  omvangrijk  verkoopprogramma  en  een  forse  ontwikkelingsportefeuille,  verscherpte  eisen  vanuit  de  externe  toezichthouders  en  de  uitholling  van  de  financiële  positie  van  corporaties  vanwege  besluiten  op  rijksniveau hebben de organisatie danig parten gespeeld.  De  gebeurtenissen  intern  hebben  consequenties  gehad.  De  bestuurders  die  begin  2011  bij  de  organisatie  werkzaam  waren  hebben  hun  positie  op  moeten  geven  en  verschillende  interne  toezichthouders  traden  af.  In  de  jaarrekening  is  een  forse  afschrijving  meegenomen  op  in  de  toekomst te betalen lasten en niet te realiseren baten. Zo kost de huurtoeslag die corporaties vanaf  2014 (mogelijk zelfs al vanaf 2013) deels zelf gaan betalen enkele tientallen miljoenen. Dat heeft een  grote invloed op de bedrijfswaarde en de regels schrijven ons voor dat we het verlies direct zichtbaar  maken in de winst‐ en verliesrekening.  Ondanks de problemen waarmee Leystromen geconfronteerd werd is alles in het werk gesteld om de  dienstverlening naar de klanten op peil te houden.  Leystromen zal de komende jaren een minder ambitieus programma hebben op het gebied van de  nieuwbouw  van  woningen  en  het  realiseren  van  maatschappelijk  vastgoed.  Dat  past  bij  een  verminderde  toekomstige  vraag  en  de  sterke  afname  van  de  financiële  mogelijkheden.  Vele  voorgenomen  projecten  zullen  wel  gerealiseerd  worden  en  een  toevoeging  blijken  voor  de  kernen  waarin  wij  werkzaam  zijn.  Wij  zullen  dat  doen  in  nauwe  samenspraak  en  samenwerking  met  onze  huurders, de gemeentebesturen en overige belanghouders.    Jacques van Geest  Bestuurder a.i.   

 

4

1

Inleiding  

Leystromen  is  een  maatschappelijke,  klantgeoriënteerde  onderneming  die  actief  is  op  het  brede  terrein  van  het  wonen.  Zij  richt  zich  daarbij  in  het  bijzonder  op  mensen  met  een  laag  inkomen  en  mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Dit bereiken we door samen met bewoners en  belanghouders  te  werken  aan  reële  doelen  en  maatschappelijk  gewaardeerde  prestaties  te  leveren.  Tevredenheid  van  bewoners  en  belanghouders  is  en  blijft  een  kritieke  succesfactor.  Het  bouwen  en  beheren  van  vastgoed  is  het  meest  belangrijke  middel  om  onze  doelen  te  bereiken.  In  onze  dienstverlening staat de klant centraal: zijn vragen zijn leidend.  Dit  is  onze  missie  die  we  als  nieuwe  Woonstichting  Leystromen  hebben  opgenomen  in  ons  Ondernemingsplan  ‘Leystromen  2011  –  2015’.  Deze  missie  vormt  samen  met  de  visie  en  de  strategische opgaven de basis voor de zeven kerndoelen uit het ondernemingsplan. Deze kerndoelen  vormen  het  uitgangspunt  voor  onze  activiteiten  die  we  vanaf  2011  ondernemen.  Deze  activiteiten  leveren  een  bijdrage  aan  het  verder  profileren  van  Woonstichting  Leystromen  als  een  maatschappelijke ondernemer. De zeven kerndoelen zijn:   A. B. C. D. E. F. G.

De klant centraal  Investeren in onze woningvoorraad  Leefbare wijken en kernen  Duurzaam bouwen en beheren  Professionele organisatie  Presteren naar vermogen  Goed maatschappelijk ondernemingsbestuur, governance en participatie    In  dit  jaarverslag  leest  u  welke  activiteiten  wij  in  2011  met  betrekking  tot  de  zeven  kerndoelen  ondernomen hebben.    

5

2 2.1 

De klant centraal  Klantbehoefte in beeld 

Leystromen  laat  zich  bij  de  ontwikkeling  van  producten  en  diensten  leiden  door  de  wensen  en  behoeften van de klant en belanghouders. We bieden onze klanten keuzevrijheid en maatwerk en we  doen  ons  best  om  de  klant  en  zijn  wensen  te  kennen.  Om  hieraan  tegemoet  te  komen,  zijn  we  in  2011 met het Servicebureau gestart. Het Servicebureau zal op termijn  80% van alle klantcontacten  direct afhandelen. Daarnaast verzorgt zij ook de gehele afwikkeling van reparatieverzoeken. Via een  kennisbank is alle voor klanten relevante informatie in beeld gebracht. In 2012 en 2013 gaan we deze  kennisbank  verder  ontwikkelen,  met  als  einddoel  dat  de  applicatie  via  internet  voor  alle  klanten  beschikbaar is.  Wanneer we een goed beeld willen hebben van de klantbehoefte, betekent dit dat we de wensen en  behoeften  van  onze  klanten  zo  goed  mogelijk  moeten  kennen  en  ons  beleid  daarop  moeten  afstemmen.  Daarom  startten  wij  in  2011  met  een  verkenning  van  de  mogelijkheden  voor  de  toepassing van KWH of het INK‐managementmodel voor de hele organisatie. In 2012 bepalen wij de  definitieve keuze.  Ook heeft Bureau Rigo,  in opdracht van Leystromen, een doelgroepenonderzoek  gedaan naar de benodigde kernvoorraad in de gemeenten uit ons werkgebied.    

2.2 

Producten en diensten aansluiten bij klantbehoefte 

We  leveren  maatwerk  via  de  producten  in  onze  woonwinkel.  Onze  klanten  kunnen,  wanneer  zij  bijvoorbeeld  een  nieuwe  keuken  of  badkamer  krijgen,  zelf  de  materiaalkeuze  bepalen.  Voor  een  groot  deel  is  dit  zonder  bijbetaling.  Voor  luxe  producten  en  inbouwapparatuur  vragen  wij  een  kostendekkende  vergoeding.  In  2011  heeft  ook  onze  vestiging  in  Oisterwijk  een  woonwinkel  gekregen en daarmee hebben nu alle drie de vestigingen een woonwinkel.   Via  een  zogenaamd  cafetariamodel  kunnen  onze  klanten,  tegen  huurverhoging  of  betaling  ineens,  kiezen voor geriefverbetering in  hun woning. Het gaat hier vooral om verbeteringen op  het gebied  van duurzaamheid zoals het aanbrengen van dubbele beglazing, dakisolatie en de mogelijkheid om  een cv‐ketel vroegtijdig ( tegen een vergoeding) te laten vervangen door een HR+‐ketel.   

2.3 

Klantbenadering  

Onze  3  goed  toegeruste  en  toegankelijke  vestigingen  in  Goirle,  Oisterwijk  en  Rijen  vormen  in  combinatie  met het Servicebureau de basis van onze dienstverlening. Deskundige  medewerkers op  alle  3  de  vestigingen  en  het  Servicebureau  zijn  onze  klanten  op  professionele  wijze  van  dienst.  Daarnaast is er in oktober 2011 een nieuwe website (www.leystromen.nl) gelanceerd waarop onze  klanten  7  dagen  per  week  en  24  uur  per  dag  bepaalde  zaken  kunnen  regelen.  Op  deze  website  kunnen klanten tevens onze nieuwe folderlijn raadplegen en downloaden. De folders geven op een  heldere  en  duidelijke  wijze  informatie  over  diverse  onderwerpen.  De  folders  zijn  uiteraard  ook  in  papieren vorm verkrijgbaar op de 3 vestigingen. 

6

In 2011 is gekozen voor volledige digitalisering van het woningaanbod. Vanaf oktober 2011 verschijnt  het nieuwe woningaanbod wekelijks op onze website. Hierdoor kunnen onze klanten 24 uur per dag  op  een  eenvoudige  manier,  en  wanneer  het  hen  uitkomt,  online  reageren  op  de  aangeboden  woningen.  Als  gevolg  van  de  digitalisering  stopten  wij  met  de  tweewekelijkse  verspreiding  van  de  Woonkrant  en  het  aanbieden  van  woningen  via  advertenties  in  de  lokale  media.  Voor  klanten  die  niet  over  internet  beschikken,  hebben  wij  voorzieningen  getroffen  zodat  zij  ook  op  een  adequate  manier kennis kunnen nemen van het woningaanbod.  

7

3

Investeren in onze woningvoorraad 

Op  hoofdlijnen  is  de  kwaliteit  van  ons  woningbezit,  gerelateerd  aan  de  huidige  marktomstandigheden,  goed.  In  de  toekomst  kan  dit  echter  veranderen.  Daarom  blijven  we  investeren  in  de  kwaliteit  van  onze  woningvoorraad.  Maar  ook  het  opnieuw  bekijken  van  onze  woningvoorraad is een speerpunt voor de komende periode.    

3.1 

Verhuurbeleid  

De sociale woningmarkt binnen ons werkgebied   Eind  2011  is  het  woningbezit  in  ons  werkgebied  ‐  gedifferentieerd  naar  aantal  woningen  per  prijsklasse – als volgt opgebouwd:    Gemeente  Alphen  Baarle‐ Gilze  Goirle  Hilva‐ Oister‐ Tilburg  Totaal  In  %  Chaam  Nassau  en  renbeek  wijk  van  Huurklasse  Rijen  het  totaal    Goedkoop   62  40  568  577  119  320  12  1.698  19%  (< €361,66)  Betaalbaar   161  268  2.234  1.750  672  1.758  0  6.843  75%  (>  €361,66    en< €554,76  Duur  38  10  116  58  34  143  0  399  4%  (>  €554,76  en<€652,52)  Duur  2  0  65  59  38  64  1  229  2%  (> €652,52)  Totaal  263  318  2.983  2.444  863  2.285  13  9.169  100%    Op  31  december  2011  stonden  13.359  woningzoekenden  ingeschreven  bij  Leystromen.  Daarnaast  zijn er ruim 4.415 zogeheten passief woningzoekenden. Passief woningzoekenden zijn mensen die uit  voorzorg  staan  ingeschreven.  Zij  hebben  zich  ingeschreven  als  woningzoekende,  maar  wensen  nog  niet te reageren op ons woningaanbod.     Het  aantal  actief  woningzoekenden  bestaat  voor  het  grootste  deel  (90%)  uit  een‐  en  tweepersoonshuishoudens, met een nadruk op senioren. De woningzoekenden wonen vooral in één   van de kernen waar Leystromen haar woningbezit heeft.     

8

De toewijzing en verhuur   Toewijzing  gebeurt  door  middel  van  een  aanbodmodel,  op  basis  van  de  inschrijftijd  (de  woningzoekende  met  de  langste  inschrijftijd  gaat  voor).  Daarnaast  zijn  ook  de  grootte  van  het  huishouden  in  relatie  tot  de  woninggrootte  en  de  verhouding  inkomen‐huurprijs  van  belang  bij  toewijzing. In een aantal situaties kan extra inschrijftijd worden verkregen (bijvoorbeeld bij medische  indicatie  op  grond  van  de  Wmo  of  echtscheiding).  Deze  situaties  zijn  in  een  voorrangsmatrix  vastgelegd.     In  2011  is  er  bijzondere  aandacht  geweest  voor  het  op  een  correcte  manier  toepassen  van  de  Europese  regelgeving  bij  de  toewijzing  van  woningen.  Volgens  Europese  regels  met  betrekking  tot  staatssteun,  moeten  corporaties  minimaal  90%  van  hun  beschikbaar  gekomen  woningen  met  een  huur  <  €  652,52  toewijzen  aan  huishoudens  met  een  inkomen  <  €  33.614  per  jaar.  Leystromen  realiseerde 94,6% en voldoet hiermee aan de norm.      Het gebruik van individuele huurtoeslag   Leystromen  neemt deel aan de, door het ministerie geboden, mogelijkheid van geclusterde betaling.  Hierdoor krijgen huurders die dat willen, hun huurtoeslag direct in mindering gebracht op de huur.  Op  de  vestigingen  in  Rijen,    Goirle    en  Oisterwijk  zijn  tevens  zogenaamde  HIP’s  (Huurtoeslag  Informatie Punten) ingericht. In totaal maakten per 31 december 2011 1913 huurders gebruik van de  mogelijkheid tot geclusterde betaling.     De huisvesting van vergunninghouders   De  taakstellingen  voor  het  huisvesten  van  vergunninghouders  zijn  zo  goed  als  gerealiseerd.  Hierbij  maken  wij  de  kanttekening  dat  Leystromen  in  de  kern  Chaam  van  de  gemeente  Alphen‐Chaam  vrijwel geen woningen in beheer heeft. In deze kern is een collega‐corporatie actief. In samenspraak  met de gemeente wordt de taakstelling in de gemeente Alphen‐Chaam gedeeld.     Gemeente   Reguliere  taakstelling  nog  te  huisvesten  per  31  december  2011  Alphen Chaam                             ‐9 *   Baarle‐Nassau                              5  Gilze en Rijen                             ‐5   Goirle                              0  Oisterwijk                             3  Hilvarenbeek                             5  *Gedeelde taakstelling met collega‐corporatie      

9

Het bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep  De onderstaande tabel geeft inzicht in de wijze waarop wij uitvoering hebben gegeven aan het zoveel  mogelijk passend en bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep, conform het ‘Besluit Beheer  Sociale Huursector’ (BBSH).     Aantal verhuringen naar doelgroep en per huurklasse    Goedkoop   Betaalbaar   Duur  Duur  totaal  ( < €361,66)  (>  €361,66  en   (  >  €554,76  (> €652,52)  < €554,76  en              <  €652,52)  primaire  doelgroep  (inkomen    <  110  397  93  8  608  €33.614)    niet  primaire  doelgroep  3  19  12  13  47  (inkomen > €33.614)  Totaal  113  416  105  21  655    Van de 655 woningen (dit is inclusief nieuwbouw) die verhuurd zijn, hadden er 634 een huurprijs van  maximaal €652,52. Uitgangspunt is dat vooral deze woningen worden toegewezen aan de primaire  doelgroep. Dit was het geval bij 600 verhuringen (94,6%).     Woonstichting  Leystromen  verstrekt  in  geval  van  een  noodzakelijke  verhuizing  in  verband  met  een  voorgenomen renovatie of sloop, een minimale verhuisvergoeding van € 5.396.   

3.2 

Nieuwbouw van woningen  

In  2011  zijn  131  nieuwbouweenheden  opgeleverd,  443  eenheden  waren  in  uitvoering  en  298  eenheden waren in voorbereiding.   Nieuwbouw 

Aantal  projecten  /  grondposities  7  13  19 

Gerealiseerd  In uitvoering  In  voorbereiding  Overig (1)  10  Grondposities  12  (2)  Totaal  61 

Eenheden  huur 

Eenheden  koop 

Overige  eenheden 

Totaal  aantal  eenheden 

58  364  237 

26  37  25 

47  42  36 

   131            443            298 

117  10 

96  26 

16  ‐‐ 

          229              36 

786 

210 

141 

        1137 

10

(1)  Onder  nieuwbouw  “overig“  wordt  verstaan  projecten  welke  voldoen  aan  de  volgende  omschrijvingen:   - initiatieven waar haalbaarheidsonderzoeken voor worden uitgevoerd  - projecten  waarover  afspraken  zijn  gemaakt  met  belanghouders,  maar  waar  de  daadwerkelijke  voorbereiding  nog  niet  is  gestart.  Over  het  algemeen  vindt  de  ontwikkeling  op wat langere termijn plaats.  - projecten  waar  we  al  wel  bezit  hebben  verworven,  maar  waar  de  daadwerkelijke  voorbereiding nog niet is gestart.    (2)    Als  grondposities  zijn  hier  opgenomen  posities  conform    de  definitie  van  het  Centraal  Fonds  Volkshuisvesting  (CFV)  .    Deze  grondposities  zijn  aangekocht  vanwege  toekomstige  ontwikkelingen  op strategische plaatsen in een kern. Voorbeelden zijn de projecten: OOR in Rijen, de Ligt in Alphen  en  van  Besouw  in  Goirle.  Hiernaast  is  een  aantal  projecten  in  ontwikkeling  grondpositie  geworden  omdat  de  projecten  “on  hold”  zijn  gezet.  De  redenen  hiervoor  zijn  de  marktontwikkelingen  van  de  laatste  jaren,  opzegging  van  de  samenwerking  door  andere  partijen  of  omdat  de  betreffende  gemeente  nog  geen  keuze  gemaakt  heeft  met  betrekking  tot  de  bestemming  van  de  locatie.  Voorbeelden  hiervan  zijn:  Tilburgseweg/  Kalverstraat  te  Goirle,  Cruijshof  te  Baarle‐  Nassau  en  Thomas van Diessenstraat te Goirle.  

3.3 

Technisch beheer  

  Planmatig onderhoud   Voor  het  planmatig  onderhoud  vond  in  2011  een  eerste  conditiemeting  plaats  van  het  bezit  in  de  kernen Oisterwijk en Hilvarenbeek. Ook zijn recent opgeleverde complexen in de overige kernen op  deze  manier  bekeken.  Hiernaast  wordt  jaarlijks  een  derde  deel  van  het  woningbezit  opnieuw  geïnspecteerd.  De  uitkomsten  van  de  conditiemetingen  worden  verwerkt  in  de  meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). Eind maart is bekend hoe de nieuwe MJOP zich verhoudt tot  wat is opgenomen in de begroting.    De kosten voor het planmatig onderhoud bleven in 2011 ruim binnen het goedgekeurde budget van                         €  8.750.011.  De  werkelijke  kosten  bedroegen  €  7.147.837.  De  belangrijkste  oorzaken  voor  dit  positieve begrotingsresultaat zijn de clustering van gelijksoortige activiteiten en een scherpe inkoop,  hierbij geholpen door de marktontwikkelingen.  Hieronder  staat  een  aantal  grotere  werkzaamheden  van  planmatig  onderhoud  die  in  2011  zijn  uitgevoerd.  Uitgevoerde werkzaamheden 

Aantal eenheden 

Vervangen buitengevelkozijnen inclusief isolerende beglazing  Renovatie bergingen  Goten met hemelwaterafvoeren vervangen  Veiligheidsaardingen aangepast  Nieuwe CV‐ketels  Houtrotherstel‐ en schilderwerk  Voegwerk buienmetselwerk herstellen 

116  143  115  758  434  1.108  429 

11

Vervangen dakbedekking  Renovatie binnenwerk   

188  154 

Contractbeheer  Het  gehele  contractbeheer  is  in  2011 op  orde  gebracht.  Onder  dit  contractbeheer  valt  onder  meer  het  onderhoud  aan  liftinstallaties,  cv  ketels,  automatische  deuren  en  brandmeldinstallaties.  Onder  dit contractbeheer valt eveneens het onderhoud aan tuinen en het schoonmaakonderhoud, inclusief  glasbewassing.    Klachten en (dynamisch) mutatieonderhoud  De  onderstaande  tabel  geeft  inzicht  in  de  niet‐planmatige  onderhoudskosten  in  2011.  Dit  is  gespecificeerd  naar  de  onderhoudssoorten:  klachtenonderhoud,  mutatieonderhoud  en  dynamisch  planmatig onderhoud1.      Klachtenonderhoud  €       4.395.000  Mutatieonderhoud  €       1.099.000  Dynamisch planmatig onderhoud  €       5.289.000  Af: activering van onderhoud  € ‐/‐ 2.438.000  Totaal  €       8.345.000      De onderhoudsuitgaven laten de afgelopen jaren een stijgend beeld zien. De toename is verklaarbaar  door:  -  een groter aantal ingediende reparatieverzoeken;  -  een hogere mutatiegraad;  - een  flinke,  niet  begrote  post  geriefverbeteringen  in  woningen,  die  uiteraard  tegen  huurverhoging zijn uitgevoerd.   Voor  alle  onderhoudssoorten  geldt  dat  interne  richtlijnen  en  procedures  worden  verscherpt,  contracten  met  aannemers  worden  afgesloten  op  basis  van  marktconforme  tarieven  en  bewaking   plaats vindt op kosten, kwaliteit en nazorg.  Kwaliteitsinvesteringen   Hieronder  staan  de  belangrijkste  aandachtspunten  uit  ons  onderhoudsbeleid  met  betrekking  tot  kwaliteitsinvesteringen in en aan de woning.    Isolerende voorzieningen  In  het  kader  van  groter  planmatig  onderhoud  wordt  nagegaan  welke  isolerende  voorzieningen  nog 

1

Bij de uitgaven van het dynamisch onderhoud zijn, naast de kosten ten laste van de exploitatie, ook de uitgaven  meegenomen die volgens de Richtlijn van de Jaarverslaglegging geactiveerd dienen te worden als gevolg van huurverhoging  dan wel levensduurverlenging. 

12

aangebracht moeten worden en welke geoptimaliseerd kunnen worden. Deze voorzieningen worden  tegen  een  gereduceerd  tarief  aangeboden  aan  de  bewoners.  Ook  individueel  kunnen  bewoners  tegen vooraf vastgestelde huurverhogingen isolerende voorzieningen aan laten brengen.   Dynamisch onderhoud  Bij woningen die zijn vrijgekomen bij mutatie, wordt nagegaan of de voorzieningen nog voldoen aan  de eisen van deze tijd. Wanneer dit niet het geval is, worden deze aangepast. We spreken dan van  dynamisch  planmatig  onderhoud.  Vaak  hebben  de  werkzaamheden  betrekking  op  het  opnieuw  inrichten  van  keuken,  badkamer,  toilet  of  meterkast  of  het  vervangen  van  zachtboardplafonds.  Onder  bepaalde  voorwaarden  kon  een  huurder  in  2011  op  afroep  deze  werkzaamheden  uit  laten  voeren.  Om  het  hele  proces  logistiek  goed  te  laten  verlopen,  is  een  aantal  bedrijven  geselecteerd  waarmee prijsafspraken zijn gemaakt.    Basiskwaliteit bestaande voorraad  De basiskwaliteit voor de bestaande voorraad moet nog worden vastgesteld. Per 31 december 2011  zijn alle woningen voorzien van een individueel energielabel. Het energielabel is een houvast voor de  prioritering van de energiebesparende maatregelen in  wijken.  Onderstaande figuur geeft inzicht in  de verdeling van de energielabels voor ons bezit.     

Verdeling energielabels

   

1% 0% 7%

 

4%

0% 8%

13%

28%

 

39%

         

A++

A+

A

B

C

D

E

F

G

  Aanpasbaar bouwen   Leystromen stelt nog een ‘algemeen programma van eisen voor nieuwbouw’ op dat ook de nodige  eisen  voor  aanpasbaar  bouwen  moet  bevatten.  Aandachtspunt  hierbij  is  de  vraag  of  alle  nieuw  te  bouwen  appartementen  zoveel  mogelijk  moeten  voldoen  aan  het  label  ‘Woonkeur’  en  dat  eengezinswoningen, in ieder geval op de begane grond, bezoekbaar zijn voor rolstoelgebruikers.   Wonen plus  Het opplussen van woningen omvat het wegnemen van belemmeringen in en rond de woning om er  13

voor  te  zorgen  dat  de  huidige  bewoners  langer  in  hun  woning  kunnen  functioneren.  Alle  seniorenwoningen  in  de  gemeenten  Alphen‐Chaam,  Baarle‐Nassau,  Gilze  en  Rijen  en  Goirle,  die  daarvoor  in  aanmerking  kwamen,  zijn  ondertussen  opgeplust.  Bij  het  opstellen  van  het  strategisch  voorraad beleid zal voor de gemeenten Hilvarenbeek en Oisterwijk opgenomen  moeten worden of  deze ingreep ook voor de seniorenwoningen in deze gemeenten zinvol is. 

3.4 

Verkoopbeleid  

  Verkoop van huurwoningen  Op  basis  van  een  door  het  bestuur  vastgesteld  verkoopbeleid,  worden  bestaande  huurwoningen  verkocht in de gemeenten in ons werkgebied. Dat doen we om uitvoering te kunnen geven aan de  volgende doelstellingen:  •   het betaalbaar houden van de huren;  •  het  realiseren  van  maatschappelijke  investeringen  in  nieuwbouw,  leefbaarheid  en  kwaliteit;  •   het bevorderen van een wenselijke differentiatie van huur‐ en koopwoningen in wijken.   In  2011  vond  verkoop  van  bestaande  woningen  plaats  op  basis  van  stapeling  van  beleid  en  de  verkooplijsten  van  de  beide  fusiecorporaties.  In  2012  ontwikkelen  we  nieuw  beleid,  waarbij  vooral  input  komt  vanuit  de  beheer‐  en  complexstrategieën  van  het  strategisch  voorraadbeleid.  Op  deze  manier borgen we dat verkoop beter past binnen de vastgoedstrategie en het doelgroepenbeleid van  de  corporatie.  Uiteraard  nemen    we  ook  de  eventuele  landelijke  ontwikkeling  (  right  to  buy  /  aanbiedingsplicht) mee. We stemmen voor zover mogelijk ons beleid hierop af.   In  het  verslagjaar  zijn  65  bestaande  huurwoningen  verkocht  en  notarieel  overgedragen  met  een  bijbehorende  verkoopopbrengst  van  €  11,55  mio.  In  de  begroting  voor  2011 was  uitgegaan  van  de  verkoop van 70 woningen. Met een begrote opbrengst van € 11.56 mio. Ondanks de slechte situatie  op  de  woningmarkt  is  Leystromen  er  toch  in  geslaagd  het  verkoopbeleid  te  realiseren:  voor  het  aantal te verkopen woningen grotendeels en naar begrote opbrengst nagenoeg geheel.  Om te stimuleren dat de voor verkoop in aanmerking komende eengezinswoningen gekocht worden  door  de  zittende  huurders,  worden  deze  aan  hen  aangeboden  tegen  90%  van  de  marktwaarde.  Andere  huurders  en  niet‐huurders  betalen  de  marktwaarde.  Daarnaast  zijn  in  Oisterwijk  en  Hilvarenbeek,  op  basis  van  afspraken  met  de  gemeente,  woningen  met  maximaal  10%  korting  verkocht  aan  woningzoekenden.  Tevens  zijn  er  nog  enkele  bestaande  woningen  met  Koopgarant  verkocht.  Het  genoemde  verkoopbeleid  heeft  de  instemming  van  de  gemeenten  uit  ons  werkgebied  en  past  uiteraard  binnen  de  uitgangspunten  van  het  ondernemingsplan.  De  behaalde  verkoopresultaten  worden ingezet om onze onrendabele investeringen te dekken.  Verkoop van nieuwbouwwoningen  In  het  verslagjaar  waren  er    van  5  projecten  woningen  in  de  verkoop.  Het  gaat  in  totaal  om  84  woningen  waarvan  er  eind  2011  27  nog  niet  verkocht  waren.  Het  betreft  de  projecten  Vennerode,  Frankische Driehoek en Hof van Oranje  in Goirle,  Goudsmit Hoff in Rijen en Koningshof in Riel.   In verband met de gewijzigde situatie op de woningmarkt zijn alle woningen opnieuw getaxeerd. Dit  leidde tot een lagere prijsstelling. Daarnaast worden verkoopbevorderende instrumenten ingezet om  14

de stagnerende verkoop van deze nieuwbouwwoningen een positieve impuls te geven. Voorbeelden  hiervan zijn Koopgarant en de Starters Rentelening.  Voor  de  ontwikkeling  van  nieuwe  koopprojecten  is,  gelet  op  de  gewijzigde  marktsituatie  en  ter  voorkoming  van  financiële  risico’s,  besloten  om  voor  projecten  waarbij  al  verplichtingen  zijn  aangegaan niet eerder met de bouw te starten dan nadat 70% daadwerkelijk is verkocht. Voor nog  geheel nieuw te ontwikkelen projecten is deze norm zelfs op 100% gesteld.  Verkoop bouwkavels en realisatie bestemmingsplannen ‘Beverakkers IV en Brouwershof’  Aan de Bolakker te Hilvarenbeek is sprake van in totaal 6 kavels waarvan er eind 2011 nog 4 te koop  zijn.    Sinds januari 2005 bestaat er een samenwerkingsverband tussen Van der Weegen Bouwontwikkeling  uit Tilburg en Woonstichting Leystromen. Samen willen we projecten ontwikkelen die voornamelijk  liggen  in  de  kernen  Baarschot  en  Biest‐Houtakker  (gemeente  Hilvarenbeek).  In  dit  samenwerkingsverband,  ook  wel  genoemd  ‘Pilot  Biest‐Houtakker’,  worden  kavels  en  ontwikkellocaties aangekocht en gereed gemaakt om te verkopen of te bebouwen. Zowel de kosten  als de opbrengsten worden hierbij gezamenlijk door partijen genomen. De kavels zijn voornamelijk in  het bezit gekomen door gebruik te maken van de ‘Ruimte voor ruimte regeling’.  In september 2010 zijn 5 halfvrijstaande woningen aan de Bosscheweg te Biest‐Houtakker verkocht.  Met  de  bouw  van  deze  woningen  is  in  oktober  2010  gestart.  De  woningen  zijn  in  mei  2011  opgeleverd. Eind 2011 was er nog 1 halfvrijstaande woning te koop.   Op dit moment zijn er binnen de ‘Pilot Biest‐Houtakker’ nog 6 van de 12 bouwkavels te koop: 2 aan  het Vossenhol (totaal 4), 1 aan de Akkerstraat 14 (totaal 3) en 3 aan de Bosscheweg (totaal 5 kavels  en 6 woningen).  In 2010 is gestart met de ontwikkeling van bestemmingsplan ‘Beverakkers IV’ in Biest‐Houtakker. In  dit  bestemmingsplan  worden  46  bouwkavels  ontwikkeld  samen  met  Van  der  Weegen  Bouwontwikkeling.  In  dit  plan  worden  10  huurwoningen  gerealiseerd  en  36  kavels  voor  verkoop.  Omdat er nog bezwaren lopen bij de Raad van State, is nog niet gestart met de verkoop.  Het  bestemmingsplan  ‘Brouwershof’  in  Baarschot  is  in  2011  vernietigd.  Het  uitgangspunt  is,  dat  in  het tweede kwartaal van 2012 het bestemmingsplan opnieuw wordt vastgesteld. De civieltechnische  werkzaamheden zijn al uitgevoerd en nutsvoorzieningen zijn aangebracht. Voor het vernietigen van  het bestemmingsplan waren er 7 bouwkavels verkocht en 6 geleverd. Brouwershof fase 1 bestaat in  totaal uit 9 huurwoningen en 21 kavels voor de verkoop. Een tweede fase geeft nog de mogelijkheid  om 15 kavels met een bouwtitel te ontwikkelen.  Ontwikkelingen Koopgarant  Ultimo  2011  heeft  Leystromen  95  woningen  onder  de  Koopgarant‐regeling  verkocht  met  een  bijbehorende  terugkoopverplichting  van  €  14,78  mio.  In  het  verslagjaar  2011  zijn  in  totaal  33  woningen onder Koopgarant verkocht (5 bestaand bezit, 28 nieuwbouw). Koopgarant levert door de  terugkoopverplichting  risico  op.  Het  is  namelijk  onbekend  wanneer  en  hoeveel  woningen  teruggekocht  moeten  worden  en  in  hoeverre  hier  directe  doorverkoop  mogelijk  is.  Het  genoemde  risico is er vooral wanneer, als gevolg van dalende prijzen en een stagnerende markt, veel eigenaren  15

besluiten  hun  Koopgarant‐woning  van  de  hand  te  doen.  Tot  op  heden  heeft  Leystromen  3  Koopgarant‐woningen teruggekocht (en weer doorverkocht)  en doet de genoemde ontwikkeling zich  dus niet of nauwelijks voor. 

3.5     Prijs‐kwaliteitverhouding bezit   De  jaarlijkse  huurverhoging  bedroeg  in  2011  1,3%.  Deze  inflatievolgende  huurverhoging  heeft  de  instemming van de huurdersbelangenorganisaties en is integraal voor de hele voorraad doorgevoerd.  Voor  2012  ontwikkelen  we  nieuw  huurbeleid  waarbij  we  vooral  kijken  of  er  verschil  kan  worden  gemaakt tussen de huurverhoging van woningen uit het geliberaliseerde (ongeveer 3% van het bezit)  en niet‐geliberaliseerde segment. Bovendien bekijken we of eventuele wijzigingen in het rijksbeleid  (zoals  de  inkomensgerelateerde  huurverhoging)  kunnen  leiden  tot  een  meer  gedifferentieerde  aanpak  van  de  huurverhoging.  Uiteraard  spelen  hierbij  zaken  als  bestrijding  van  de  scheefheid,  de  financiële positie van de corporatie en de betaalbaarheid van het wonen voor de primaire doelgroep  een belangrijke rol.  De prijs‐kwaliteitverhouding van onze huren ligt op een niveau van 64 % van de maximaal redelijke  huurprijs.  De    prijs‐kwaliteitverhouding  in  de  regio  ligt  gemiddeld  hoger.    We  hebben  daarom  besloten om onze  prijs‐kwaliteitverhouding meer in overeenstemming te brengen met die regio. Op  termijn willen we een huur die gemiddeld 67,5% van de maximaal redelijke huur bedraagt . Met dit  percentage  is  en  blijft  de  prijs‐kwaliteitsverhouding  van  het  bezit  van  Leystromen  zich  gunstig  verhouden ten opzichte van het  landelijk gemiddelde (72 %). 

3.6 

Wonen en zorg  

De behoefte aan zorg zal in de toekomst toenemen als gevolg van de vergrijzing. Zorgverlening in de  eigen vertrouwde woonomgeving geniet in toenemende mate de voorkeur. Hierbij wordt de zorg op  maat  en  naar  keuze  geleverd.  Dit  geldt  voor  de  huisvesting  van  ouderen  en  voor  mensen  met  een  beperking.  Hierbij  is  het  motto:  zoveel  mogelijk  gewoon  in  de  eigen  wijk  of  eigen  woning.  Deze  vermaatschappelijking  van  de  zorg  leidt  er  toe  dat  zorginstellingen  en  woningcorporaties  partners  zijn bij de realisatie van projecten op dit gebied. De zorg thuis wordt verleend door de zorginstelling,  de corporatie voorziet in alles wat betrekking heeft op wonen. Ook wij werken intensief samen met  diverse  zorgaanbieders  in  de  regio.  Soms  wordt  aangesloten  bij  bestaande  initiatieven,  maar  we  ontplooien ook zelf diverse initiatieven. In netwerkverband vindt overleg plaats met zorgaanbieders,  gemeenten, ouderenbonden en welzijnsinstellingen.     Op het gebied van wonen en zorg wordt  in 2011 met de navolgende partijen samengewerkt.      Thebe Goirle, Moergestel, Alphen, Baarle‐Nassau, Oisterwijk en Hilvarenbeek  Thebe is een instelling op het gebied van verpleging en verzorging. We werken met hen samen in een  aantal  woonzorgcentra  in  Goirle,  Moergestel,  Alphen  en  Baarle‐Nassau.  Leystromen  zorgt  voor  het  wonen, Thebe levert de zorg en huurt in een aantal projecten ook ruimten van Leystromen.. Het gaat  om de volgende zorgcentra:   Woonzorgcentrum Guldenakker in Goirle bestaat uit 122 zelfstandige appartementen, 24 kamers  en de benodigde zorginfrastructuur.   Bergvenne in Goirle is een groot woonzorgcomplex van 210 appartementen. 

16



Voor  Thebe  is  in  2012  de  nieuwbouw  van  Geeracker  in  Goirle  gerealiseerd.  De  verouderde  Geeracker is gesloopt om plaats te maken voor 31 nieuwe eigentijdse zorgappartementen voor  mensen met een zware beperking.    In Moergestel heeft Leystromen Park Stanislaus  gebouwd  bestaande uit 68 nieuwe extramurale  zorgappartementen alsmede 18 zorgeenheden voor mensen met PG‐problematiek.     In  Alphen  realiseert  Leystromen  een  woonzorgcentrum,  waarvan  de  eerste  fase  in  2010  is  opgeleverd,  dat  bestaat  uit  21  intramurale  appartementen,  13  plaatsen  PG‐groepswonen,  een  ontmoetingsruimte  en  diverse  zorginfrastructuur.  De  tweede  fase  bestaat  uit  27  extramurale  appartementen die begin 2012 worden opgeleverd.   Thebe  levert  extramurale  zorg  in  de  20  aangebouwde  zorgwoningen  van  De  Croon  in  Baarle‐ Nassau, waarvan wij eigenaar zijn;   Aansluitend op de eerste fase ‘De Croon’ in Baarle‐Nassau  is het voornemen om  op de locatie  De Croon / Janshove 59 zorgappartementen en 27 intramurale plaatsen te realiseren.   De Vloed in Oisterwijk omvat 48 aan‐ en inleunwoningen   In De Clossenborch in Hilvarenbeek verhuurt Leystromen 32 aan‐ en 51 inleunwoningen. Om in  aanmerking  te  komen  voor  een  woning  moet  de  huurder  in  het  bezit  te  zijn  van  een  aanleunindicatie.  Bewoners  kunnen  een  beroep  doen  op  de  faciliteiten  en  de  zorg  van  zorgcentrum De Clossenborch. De zorg wordt verleend door Thebe.    Zorgcentrum De Regent in Rijen   In 2010 startten wij met  de realisatie  van het  nieuwbouwplan  De Regent,  eerder bekend onder de  werknaam  Vita.  Het  bestaat  uit  88  extramurale  appartementen,  36  PG‐plaatsen  (verdeeld  over  6  groepswoningen),  zorginfrastructuur,  (commerciële)  ruimten  waaronder  een  grand  café  en  een  parkeerkelder met ca. 140 parkeerplaatsen.  Het huidige verzorgingshuis en de 24 aanleunwoningen  zijn gesloopt  om bovenstaand plan mogelijk  te maken. Ten  behoeve van de tijdelijke  huisvesting is  het  klooster/bejaardenoord  Glorieux  in  Dongen  aangekocht.  In  dit  voormalige  klooster  worden  de  bewoners van De Regent tijdelijk gehuisvest.    Stichting Verzorging Sint Franciscus in Gilze   De  fusie  met  de  toegelaten  instelling  Sint  Franciscus  in  2005  vormde  een  belangrijke  impuls  voor  plannen  voor  een  woon‐zorgcomplex  op  het  terrein  van  verzorgingshuis  Sint  Franciscus.  Het  plan  bestaat uit 43 zorgappartementen (extramuraal), 35 verpleeghuisplaatsen en daarnaast verbouwing  en  renovatie  van  het  bestaande  verzorgingshuis  waarbij  de  capaciteit  wordt  teruggebracht  van  81  naar 43 plaatsen. De aanwezige 35 aanleunwoningen worden daarbij ook opgeplust en aangepast.     Stichting Amarant   Amarant is een regionale instelling die zorg verleent aan mensen met een verstandelijke beperking.  In samenwerking met én ten behoeve van Amarant hebben we woon‐zorgprojecten in nagenoeg alle  kernen van ons werkgebied.      

17

Voor 2011 zijn de volgende activiteiten met Amarant relevant om te noemen:   Amarant  neemt  deel  aan  de  ontwikkeling  van  de  brede  school  en  grote  multifunctionele  accommodatie Frankische Driehoek in Goirle door de afname van 22 zorgappartementen en de  aankoop van een bakkerij/copyshop ten behoeve van arbeidsparticipatie van hun cliënten.   In  Hilvarenbeek  is  De  Eekhool  opgeleverd,  een  kleinschalige  woonvoorziening  voor  Amarant  cliënten.   In Baarle‐Nassau zijn we met de bouw van 19 wooneenheden gestart.    Stichting Prisma   Ook de stichting Prisma uit Waalwijk is een regionale instelling die zich inzet voor mensen met een  verstandelijke  beperking.  De  stichting  Prisma  huurt  aan  het  Putven  in  Goirle  twee  grote  eengezinswoningen. Deze woningen beschikken over 9 wooneenheden bestemd voor hun doelgroep.     RIBW   Het  Regionaal  Instituut  Begeleide  Woonvormen  (RIBW)  verleent  hulp  aan  mensen  die  door  omstandigheden  aandacht  nodig  hebben  bij  het  wonen  en  het  invullen  van  een  dagtaak.  Aan  het  RIBW verhuren wij diverse woningen in de grotere gemeenten van ons werkgebied. En nog een klein  dagactiviteitencentrum in Rijen.  Een aantal van onze huurders wordt op individuele basis door het  RIBW ambulant begeleid. Ook zijn er voor het RIBW een aantal nieuwbouwprojecten in uitvoering en  voorbereiding, namelijk: 10 eenheden in het project Catharinenberg in Oisterwijk en 9 eenheden in  het  project  Pannenschuur‐Buiten  ook  in  Oisterwijk.  In  Rijen  worden  de  mogelijkheden  onderzocht  voor  eventuele  nieuwbouw  ten  behoeve  van  RIBW  op  de  locatie  van  de  voormalige  marechausseekazerne aan de Van Oldenbarneveldtlaan.     Stichting De Bocht   De Bocht biedt laagdrempelige hulp aan vrouwen en hun kinderen die veelal kampen met complexe  problematiek  op  het  gebied  van  huiselijk  geweld,  (jong)  moederschap,  relatie‐,  persoonlijke  en  opvoedingsproblematiek. Op het terrein van deze instelling aan de Tilburgseweg in Goirle verhuurt  Leystromen  10  woningen  die  bestemd  zijn  voor  cliënten  van  De  Bocht.  Het  betreft  hier  steeds  verhuur  aan  vrouwen  (met  kinderen)  die  bijna  een  zelfstandigheidtraining  hebben  afgerond  en  worden voorbereid op zelfstandig wonen.     De vereniging Wonen in Goirle (WiG)   De vereniging WiG realiseert huisvesting met zorg voor een woongroep van twaalf jongvolwassenen.  Wij verhuren aan deze stichting een woonvoorziening in Bergvenne. Voor de benodigde zorg is door  de ouders een overeenkomst gesloten met Thebe.     Stichting woonvoorziening Gilze   In  de  kern  Gilze  verhuren  we  een  complex  van  8  appartementen  en  algemene  ruimten  aan  de  Stichting  woonvoorziening  Gilze.  Deze  wordt  gevormd  door  ouders  van  kinderen  met  een  verstandelijk beperking. De verhuur is op individuele basis, de zorg wordt door de stichting ingekocht  bij Amarant.        

18

Wooninitiatief De Schans in Chaam   Stichting  De  Schans  is  een  initiatief  van  ouders  van  kinderen  met  een  verstandelijke  beperking.  De  stichting  zocht  samenwerking  met  Leystromen  om  een  kleinschalige  woon‐zorgvoorziening  te  realiseren  voor  14  jongvolwassenen.  In  nauw  overleg  met  de  ouders  en  hun  adviseurs  is  een  programma van eisen opgesteld en is het plan gerealiseerd.   Olivier  Op 2 oktober 2009 is het woonproject Olivier in Moergestel van start gegaan. Olivier komt voort uit  een initiatief van een groep ouders om hun kinderen een beschermde woonomgeving te bieden. Het  gaat  om  een  divers  samengestelde  groep  die  bestaat  uit  twaalf    kwetsbare  twintigers  met  een  lichamelijke en/of (licht) verstandelijke beperking. Dit woonproject is gerealiseerd op het terrein van  het voormalige klooster St. Antoniushuis aan de Reusel. Leystromen heeft het gebouw ontwikkeld en  verhuurt  de  appartementen  aan  Olivier.  De  meeste  jongeren  komen  uit  Moergestel  of  Oisterwijk.  Zorg aan Olivier wordt geleverd via de ASVZ.  Amaliazorg   Aan de Catharinenberg in Oisterwijk gaat Leystromen 86 appartementen met zorg verhuren. De zorg  wordt geleverd door Amaliazorg. De appartementen worden begin 2012 opgeleverd voor verhuur.        

19

4 4.1 

Leefbare wijken en kernen  Leefbaarheidsactiviteiten per gemeente 

Leystromen  rekent  het  (mede)  investeren  in  leefbare  buurten  en  wijken  nadrukkelijk  tot  haar  verantwoordelijkheid.  Potentiële  klanten  kijken  niet  alleen  meer  naar  de  aangeboden  woningen,  maar ook naar de wijken en buurten waarin deze woningen liggen. Leefbare wijken en buurten, goed  onderhouden, sociaal veilig en met voldoende voorzieningen, zijn dus belangrijk. Niet alleen voor de  bewoners om er prettig te wonen, maar ook voor onze corporatie; ze bieden een waarborg voor een  goede verhuurbaarheid.   In  totaal  is  in  2011  een  bedrag  van  €  730.000  aan  te  merken  als  investering  op  het  gebied  van  leefbaarheid.  In  het  verslagjaar  heeft  Leystromen  op  het  gebied  van  leefbaarheid  verschillende  activiteiten  ondernomen  in  de  diverse  kernen.  De  belangrijkste  activiteiten  worden  hieronder  vermeld.   Goirle  Aan  de  bewoners  van  de  woonzorgcentra  Guldenakker,  Bergvenne  en  Berkenrode  worden,  in  samenwerking  met  Thebe  en  op  basis  van  een  abonnement,  door  huismeesters  24  uur  per  dag  diensten  aangeboden  op  het  gebied  van  wonen,  zorg  en  veiligheid.  In  2011  is  deze  dienst  verder  uitgebreid  en  kunnen  bewoners  voor  kleine  dagelijkse  reparaties  een  beroep  doen  op  deze  huismeesters zonder tussenkomst van de corporatie.  De brede school met multifunctionele accommodatie en sportvoorziening in de Frankische Driehoek  is  in  2011  opgeleverd.  Een  grootschalig  project  bestaande  uit  een  schoolgebouw,  een  bakkerij  en  reproruimte  die  wordt  geëxploiteerd  door  en  met  cliënten  van  zorginstelling  Amarant,  een  ruime  huisvesting  voor  AHOED  (apotheek  en  huisartsenpost  onder  één  dak),  een  recreatieruimte  en  een  sporthal  die  ook  gebruikt  kan  worden  als  evenementenhal.  Het  project  ligt  centraal  in  de  wijk  De  Hellen en levert uiteraard een zeer positieve bijdrage aan de leefbaarheid in deze wijk.  In Goirle zijn 21 bewonerscommissies actief. Deze commissies worden gefaciliteerd door Leystromen.  Afhankelijk van de grootte en samenstelling van de commissie wordt uit het leefbaarheidsbudget een  vrij te besteden bedrag beschikbaar gesteld.   Een braakliggend terrein in het centrum van Goirle is in overleg met het Biodiversiteitteam ingezaaid.  Het  team  onderhoudt  het  terrein  gedurende  het  jaar.  Voor  2011  werd  een  ander  zaadmengsel  gebruikt zodat er een oase gaat ontstaan voor vogels en insecten.  Gilze en Rijen   In  Gilze  en  Rijen  heeft  het  WZSW  (Wonen,  Zorg  en  Service  in  de  Wijk)  samen  met  Leystromen  84 dienstencheques uitgedeeld aan huurders die wat extra hulp konden gebruiken voor bijvoorbeeld  het onderhouden van hun tuin of het schoonhouden van hun huis  In  Gilze  en  Rijen  zijn  15  bewonerscommissies  actief  waarmee  Leystromen  overleg  voert.  De  bewonerscommissies  en  de  gemeente  spelen  een  belangrijke  rol  bij  het  succesvol  uitvoeren  van  buurtplannen.    

 

20

In 2011 heeft Leystromen met gemeente, politie en bewoners uitvoering gegeven aan buurtplannen  in  de  Pastoor  Gillisstraat,  Oranjeplein  en  woongebouw  De  Ark.  De  activiteiten  uit  2011  zijn  geëvalueerd  en  er  zijn  nieuwe  actiepunten  benoemd.  De  actiepunten  betreffen  onder  meer  het  aanpakken  van  zwerfvuil,  problematiek  van  hangjongeren,  het  rolstoelgeschikt  maken  van  de  omgeving en het realiseren van een hondentoilet.   Oisterwijk en Hilvarenbeek  Het  leefbaarheidsproject  Buurt  aan  Zet  wordt  gefinancierd  door  Leystromen  en  de  gemeente  Oisterwijk. In 2011 heeft dit weer een groot aantal bewonersinitiatieven opgeleverd.   Om  de  communicatie  tussen  Leystromen  en  de  huurders  te  verbeteren  is  in  2011  het  aantal  bewonerscommissies in de gemeente Oisterwijk uitgebreid van 1 naar 5.   In het complex Stationsstraat (Kunstkring) in Oisterwijk is een aantal verbeteringen aangebracht op  verzoek van bewoners. Het gaat hier om een complex met dure huurwoningen.   Leystromen  heeft  in  2011  het  project  Wonen  Zorg  Service  in  de  Wijk  in  Hilvarenbeek  medegefinancierd.  Bewoners  kunnen  dienstencheques  kopen  waarmee  ze  bij  kleine  klussen  in  en  rondom het huis hulp kunnen krijgen.   Bij  het  complex  Papenstraat  (seniorenwoningen)  in  Hilvarenbeek  zijn  windschermen  geplaatst  op  balkons. Daarnaast is in de galerij in complex Achter de Kerk de galerijvloer verwijderd en opnieuw  aangebracht, omdat een gevaarlijke gladde situatie was ontstaan.    

4.2 

Overige leefbaarheidactiviteiten  

Het  schuttingenbeleid  heeft  geleid  tot  aanmerkelijke  verbeteringen  van  de  zichtlocaties.  Bewoners  reageren enthousiast. Sommige tuinen op zichtlocaties zijn opgeknapt door een samenwerking van  bewoners, WZSW, gemeente en Leystromen  Een  ‘laatste‐kans‐beleid’  biedt  ex‐huurders,  die  vanwege  overlast  of  hennep  zijn  uitgezet,  de  mogelijkheid om na twee jaar (onder voorwaarden) weer een woning van Leystromen te huren.    Leystromen  neemt  deel  aan  overlegstructuren  met  politie,  welzijnsinstellingen  en  maatschappelijk  werk binnen de diverse gemeenten ten behoeve van het wijk‐ en buurtbeheer. Voorbeelden hiervan  zijn  Buurtregie  in  Goirle,  Home  Team  in  Gilze‐Rijen,  MASS‐overleg  in  Alphen‐Chaam  en  Baarle‐ Nassau,  Netwerkoverleg  Oisterwijk  en  Buurtregie  Hilvarenbeek.  Naar  aanleiding  van  de  overleggen  onderneemt Leystromen, indien wenselijk, ook concrete acties.     Door  het  hanteren  van  een  consequent  beleid  bij  het  ontdekken  van  een  hennepkwekerij  in  onze  woningen  leveren  wij  ook  een  bijdrage  aan  de  leefbaarheid.  De  huurovereenkomst  wordt  in  zo’n  geval  altijd  ontbonden;  via  een  gerechtelijke  procedure  of  doordat  de  huurder  zelf  besluit  de  huurovereenkomst  op  te  zeggen.  Door  publicaties  op  o.a.  onze  website  besteden  wij  regelmatig  aandacht  aan  dit  onderwerp.  In  de  regio’s  Tilburg  en  Breda  is  voor  de  opsporing  en  ruiming  van  hennepkwekerijen  in  woonhuizen  een  convenant  met  gemeenten,  politie  en  energiebedrijven  gesloten.    21

Onze buurtconciërges werken aan een goed contact met de huurders. Ze houden toezicht en dragen  op  deze  manier  bij  aan  vergroting  van  de  leefbaarheid  in  woongebouwen  en  buurten.  Buurtconciërges zijn actief in de gemeenten Goirle, Gilze‐Rijen, Oisterwijk en Hilvarenbeek.    Behalve de hiervoor genoemde activiteiten vinden er in het kader van sociaal beheer op individueel  niveau jaarlijks nog vele gesprekken plaats met huurders. Onze  woonconsulenten beschikken ieder  over  een  budget  van  €  5.000  waaruit  zij,  in  overleg  met  bewoners‐  en  bewonersgroepen,  kleine  leefbaarheids‐voorzieningen in wijken en buurten kunnen betalen.   

4.3 

Sponsoring 

Uit sponsorverzoeken van verenigingen en instellingen selecteren en honoreren we op basis van ons  sponsorbeleid  de  verzoeken  die  affiniteit  hebben  met  de  doelstelling  van  Leystromen.  Aan  sponsoring  is  dit  jaar  in  totaal  een  bedrag  van  €  5.100  uitgegeven.  Het  gaat  vooral  om  kleinere  bedragen voor diverse activiteiten die veelal gerelateerd zijn aan leefbaarheid.  

22

5 5.1 

Duurzaam bouwen en beheren  Duurzaamheidsbeleid woningen  

In  het  regeerakkoord  staat  dat  alle  nieuwe  woningen  en  bedrijfsgebouwen  vanaf  2020  energieneutraal moeten worden opgeleverd. Woonstichting Leystromen vindt duurzaam bouwen en  renoveren  belangrijk,  niet  alleen  vanwege  het  milieu  maar  zeker  ook  voor  de  beheersing  van  woonlasten voor huurders.  We  bouwen  en  renoveren  voor  de  toekomst,  met  duurzame,  milieuvriendelijke  en  energiebesparende  materialen  en  installaties.  Bij  nieuwbouwprojecten  wordt  gekeken  of  we  extra  investeringen kunnen doen in het kader van duurzaamheid, maar ook in het kader van verlaging van  de  verbruikslasten  voor  de  bewoners.  In  de  bestaande  voorraad  zijn  inmiddels  nagenoeg  alle  cv  ketels vervangen door HR‐ketels.   Bij groter planmatig onderhoud wordt bekeken welke aanvullende maatregelen er getroffen kunnen  worden  op  het  gebied  van  na‐  isolatie.  Ook  kunnen  bewoners  individueel  tegen  een  gereduceerde  prijs aanvullende maatregelen laten treffen. Bij de nieuwbouwprojecten Catharinenberg in Oisterwijk  en  St.  Franciscus  in  Gilze  is  warmte‐  en  koudeopslag  (WKO)  toegepast  met  ‘open’  bronnen.  Bij  de  projecten  Pannenschuur  Buiten  in  Oisterwijk  en  Vennenrode  in    Goirle  worden  individuele  warmtepompen toegepast en bij het project Goudsmit‐Hoff zijn de wooneenheden voorzien van een  luchtwarmtepomp. Bij De Regent in Rijen worden de daken bedekt met een sedumdak.  Voor  de  ambities  op  het  gebied  van  energie,  milieukwaliteit,  gebruikskwaliteit,  gezondheid  en  toekomstgerichtheid gebruiken we de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Gebouw (GPR‐Gebouw).   Bij de ontwikkeling van ons nieuwe milieubeleidsplan nemen we alle elementen op het gebied van  duurzaamheid en energiebesparing weer opnieuw onder de loep.   

5.2 

Duurzaamheidsbeleid vestigingen en intern bewustzijn 

  Verbouwing vestiging Rijen  Bij  de  verbouwing  van  de  vestiging  in  Rijen  zijn  lichtsensoren  aangebracht  in  vrijwel  het  gehele  gebouw.  Hierdoor  schakelt  de  verlichting  automatisch  uit  als  er  voor  langere  tijd  geen  beweging  wordt waargenomen. Dit zal vooral energievermindering opleveren in de toiletgroepen en algemene  ruimtes, aangezien voorheen de verlichting hier vrijwel de gehele dag brandde.  Aanschaf dienstfietsen  Voor de 3 vestigingen zijn in totaal 7 dienstfietsen aangeschaft om het (relatief korte) werkverkeer  per fiets te stimuleren zodat medewerkers minder snel de bedrijfsauto of eigen auto gebruiken.    

 

23

CO2‐neutraal versturen van post  Met PostNL is overeengekomen dat Leystromen in 2012 de poststukken CO2‐neutraal gaat versturen.  Dit  houdt  in  dat  Leystromen,  op  basis  van  het  postvolume  van  2011,  een  bedrag  betaalt  dat  de  uitstoot compenseert.   Centralisering postvoorziening en digitalisering  De in‐ en uitgaande postvoorziening van Leystromen is gecentraliseerd op de vestiging in Rijen. Dit  houdt in dat alle in‐ en uitgaande post wordt verwerkt op één centrale plaats binnen de organisatie.  Daarnaast starten we in 2012 met het digitaal versturen en archiveren van documenten.   Reduceren papierverbruik  Er  is  een  project  gestart  om  de  huidige  inrichting  van  het  MFP‐park  (Multi  Functional  Printers)  te  analyseren.  Dit  project  richt  zich  vooral  op  het  zo  efficiënt  en  effectief  mogelijk  inrichten  van  de  verschillende  documentstromen.  Hierbij  wordt  de  nadruk  gelegd  op  het  reduceren  van  het  aantal  (kleuren)printopdrachten en de mogelijkheden voor het invoeren van standaard dubbelzijdig printen.  Inkoop groene stroom  Leystromen  heeft  aan  Essent  gevraagd  om  voor  al  onze  kleinzakelijke  elektra‐aansluitingen  een  voorstel te doen voor de inkoop van groene stroom per 1 april 2012. De offerte ligt ondertussen ter  ondertekening bij de directeur‐bestuurder.    

5.3 

Woonlastenbeheersing huurders  

Voor de beheersing van woonlasten voor onze huurders is het huurbeleid uiteraard een belangrijke  voorwaarde. Dit geldt vooral voor onze primaire doelgroep. Eerder gaven we al aan dat we uitgaan  van  een  op  de  doelgroep  afgestemd  huurbeleid  en  een  prijs–kwaliteitsverhouding  op  termijn  van  gemiddeld 67,5% van de maximaal redelijke huur.   Een ander belangrijk aspect van woonlastenbeheersing betreft de energiebesparing. Energie is duur  en  staat  hoog  op  de  maatschappelijke  en  politieke  agenda.  Enerzijds  vanuit  het  oogpunt  van  betaalbaarheid, anderzijds vanuit het oogpunt van milieubewustzijn. Het is een plicht voor iedereen  om bewust bezig te zijn met mogelijkheden tot energiebesparing. De onderstaande punten zijn het  vermelden waard:   -

collectieve inkoop van energie ( via Woonenergie);  lijst  met  geriefverbeteringen  die  het  huurders  mogelijk  maakt  om  tegen  huurverhoging   isolatie/energiebesparende voorzieningen te laten aanbrengen;  onze inzet om bij planmatig onderhoud ook deze voorzieningen aan te brengen.  

   

24

6 6.1 

Professionele organisatie  Efficiënte en effectieve organisatie  

  Processen   In 2011 lag de nadruk op het samenvoegen van twee organisaties met verschillende werkprocessen  en  procedures.  We  hebben  in  2011  een  start  gemaakt  met  de  uniformering  van  de  processen.  Daarnaast  zijn  processen  aangepast  in  het  kader  van  de  implementatie  van  een  nieuw  primair  systeem.  Hiermee  zijn  we  nog  niet  klaar.  Ook  in  2012  zal  er  nog  volop  aandacht  zijn  voor  het  uniformeren van processen en het bewaken ervan zodat we ook handelen conform deze processen.  Daarom startten we in 2011 met de invoering van een tool (GRIP) waarmee we de interne beheersing  van  de  bedrijfsvoering  kunnen  monitoren.  Dit  moet  in  2012  leiden  tot  een  intern  controleplan  en  werkprogramma’s waarmee we de interne controle verder vorm kunnen geven.    Naast  het  harmoniseren  van  processen  zijn  we  in  2011  ook  gestart  met  het  harmoniseren  van  complexe  huurcontracten  van  bijvoorbeeld  zorgcentra,  multifunctionele  accommodaties  en  brede  scholen.  Om  een  duidelijk  beeld  te  krijgen  van  alle  verschillende  afspraken  die  er  zijn  gemaakt,  hebben we in 2011 een contractregister opgesteld. Hierin staan de verplichtingen voor Leystromen  en  de  vergoedingen  die  jaarlijkse  in  rekening  gebracht  kunnen  worden  aan  de  huurders.  In  2012  zullen  we  op  basis  van  het  contractregister  kijken  hoe  we  tot  een  standaardhuurcontract  kunnen  komen voor complexe huurcontracten.    Tot  slot  is  ultimo  2011  een  nieuwe  organisatiebrede  mandatering‐regeling  door  het  bestuur  vastgesteld.  Op  basis  van  deze  mandatering‐regeling  is  voor  alle  medewerkers  duidelijk  welke  bevoegdheden zij hebben voor wat betreft het aangaan van verplichtingen.     Planning & Control (P&C)  Op  het  gebied  van  P&C  heeft  2011  vooral  in  het  teken  gestaan  van  het  doorvoeren  van  verbeteringen  op  het  gebied  van  interne  beheersing.  Begin  2011  startten  we  met  het  ontwikkelen  van  een  nieuwe  viermaandelijkse  rapportage  ten  behoeve  van  de  Raad  van  Toezicht  en  management. Daarbij is veel aandacht besteed aan de kwaliteit van de gerapporteerde gegevens. Dit  heeft  er  o.a.  mede  toe  geleid  dat  er  een  aantal  aanvullende  interne  controlemaatregelen  is  geïmplementeerd.    In  verband  met  de  sterk  veranderende  macro‐economische  omgeving  hebben  we  eind  2011  een  eerste  analyse  gemaakt  van  onze  investeringsportefeuille.  In  2012  gaan  we  hier  een  vervolg  aan  geven en zullen we ook een nadere analyse van ons bestaand bezit gaan uitvoeren.   

6.2 

Betrokken medewerkers  

De leiding van de werkorganisatie was met ingang van 1 februari 2011 in handen van een collegiaal  bestuur bestaande uit mevrouw Van Beijsterveldt en de heer Hulsbosch. Mevrouw van Beijsterveldt  vervulde  daarbij  de  rol  van  voorzitter  van  het  collegiaal  bestuur.  Hiermee  was  zij  tevens  voorzitter  van  het  managementteam  dat  naast  beide  bestuurders  bestond  uit  mevrouw  Leijnse  (manager 

25

Strategie & Beleid en de heren Bink (manager Vastgoed), Van der Zwan (manager Bedrijfsvoering) en  Schellekens (manager Klant).  Per 31 december 2011 telt de organisatie in totaal 99,42 fte’s .     Personeelsbeleid 2011  In 2011 is verder vorm gegeven aan de fusie. Eind 2010 hebben alle medewerkers een functieboek  ontvangen  waarin  alle  functies  opgenomen  waren  van  de  nieuwe  organisatie  Leystromen.  Vervolgens  hebben  de  medewerkers  hun  voorkeur  voor  een  functie(s)  aangegeven  waarna  medio  januari aan alle medewerkers een concrete functie is aangeboden. Dit proces is goed verlopen: bij de  ingestelde  Commissie  van  Beroep  is  geen  enkel  bezwaar  ingediend.  Het  overgrote  deel  van  de  medewerkers  konden  wij  een  functie  aanbieden  die  overeenkwam  met  de  aangegeven  voorkeur.  Wel bracht het met zich mee dat diverse medewerkers op een andere vestiging gingen werken.   Nadat de inplaatsing van de medewerkers van Stromenland en Leyakkers was afgerond, bleek dat er  nog een aantal vacatures was. Door externe werving hebben we hieraan invulling gegeven. In totaal  zijn er 15 nieuwe medewerkers (12,5 fte) aangenomen.   In  het  eerste  halfjaar  vond  er  ook  nog  een  belangrijke  aanpassing  in  de  organisatie  plaats:  de  oprichting van een Servicebureau.  Hierdoor vond een verschuiving plaats van medewerkers van de  ene  afdeling  naar  de  andere  en  ontstond  er  een  aantal  nieuwe  functies.  HRM  is  nauw  betrokken  geweest bij de opzet en start van het Servicebureau. Vooral bij de werving, selectie en aanname van  nieuwe medewerkers.   Al met al was 2011 voor medewerkers een turbulent jaar. Aandacht voor de medewerker was vanuit  HRM dan ook van wezenlijk belang, o.a. door:    

begeleiding van medewerkers op hun nieuwe werkplek / locatie;   het nadrukkelijk kijken naar kwaliteiten en competenties van medewerkers;  het  aanbieden  van  een  andere  passende  werkplek  aan  medewerkers,  die  toch  niet  op  de  goede plek bleken te zitten en hen begeleiden om het daar tot een succes te maken.  

Daarnaast  is  gezorgd  voor  begeleiding  van  verzuim  (kort  en  langdurig)  en  is  de  preventieve  verzuimbegeleiding  opgepakt.  Met  de  Arbodienst  zijn  daarover  nieuwe  afspraken  gemaakt  en  een  nauwe samenwerking opgezet.   De  nadrukkelijke  aandacht  voor  de  medewerkers  had  wel  tot  gevolg  dat  de  ontwikkeling  van  het  HRM‐beleid  voor  de  nieuwe  organisatie,  en  de  daaruit  voortvloeiende  regelingen,  vertraging  heeft  opgelopen.  In  2011  zijn  toch  nog  vastgesteld:  het  ziekteverzuimbeleid,  een  regeling  gebruik  dienstauto,  een  regeling  reiskostenvergoeding  en  een  regeling  werktijden  en  overwerk.  Ook  is  het  werving‐  en  selectiebeleid  (deels)  en  het  introductiebeleid  voor  nieuwe  medewerkers  opgezet  en  geïmplementeerd.        Plannings‐, voortgangs‐ / functionerings‐ en beoordelingsgesprekken 

26

Leystromen heeft de ambitie om resultaatgericht te gaan beoordelen en belonen.  Daarom hebben  wij de invoering van een personeelsevaluatiecyclus op het programma staan die zal bestaan uit drie  onderdelen:   Het planningsgesprek: een op de toekomst gericht gesprek. Medewerker en leidinggevende  bepalen in gezamenlijk overleg de prestaties voor de komende periode.   Het  voortgangs‐  /  functioneringsgesprek:  Dit  gesprek  heeft  een  duidelijk  procesgericht  karakter, is tweezijdig, vindt plaats gedurende het jaar en is coachend van aard.   Het  beoordelingsgesprek:  De  leidinggevende  kijkt  terug  op  de  afgelopen  periode  en  beoordeelt hoe de medewerker heeft gefunctioneerd. Het gesprek verloopt via een strakke  procedure  en  er  is  een  koppeling  naar  de  beloning  van  de  medewerker.  De  resultaatbeoordeling heeft een duidelijk metend karakter.  Uiteraard  dient  de  implementatie  hiervan  zorgvuldig  te  gebeuren.  Daarom  heeft  het  bestuur  hierover  overleg  gevoerd  met  de  Ondernemingsraad.  Hierbij  is  het  uitgangspunt  om  in  2012  te  beginnen en dat jaar als een proefjaar te gebruiken.    In  2011  hebben  de  leidinggevenden  met  alle  medewerkers  een  gesprek  gevoerd  waarin  o.a.  zaken  aan de orde zijn gekomen als hoe medewerkers de fusie tot op heden ervaren hebben, hoe zij hun  nieuwe functie ervaren etc.    Ziekteverzuim  Het  ziekteverzuimpercentage  over  2011  bedroeg  6,29%  exclusief  zwangerschap(verlof).  Inclusief  zwangerschap(verlof) is het percentage 6,71%.  Voor de ziekteverzuimbegeleiding maakten wij in 2011 gebruik van de diensten van Van Brederode  Arbo en Advies uit Goirle.    

6.3 

Leystromen Effectief naar Succes (LENS) 

De  twee  voormalige  woonstichtingen  hadden  ieder  een  eigen  primair  automatiseringssysteem.  Leyakkers maakte gebruik van de diensten van BIS NOA en de projectenadministratie van NCCW en  Stromenland van het pakket Omega van Cegeka. Medio 2010 is onder leiding van Bureau Andersom  gestart  met  de  selectie  van  een  nieuw  automatiseringssysteem.  Na  een  eerste  selectie  zijn  er  drie  leveranciers  overgebleven  en  die  hebben  aan  de  hand  van  een  aantal  businesscases  de  mogelijkheden van het hun systeem laten zien. De keuze is uiteindelijk gevallen op Dynamics Wonen  2.1  van  Cegeka.  De  aanbieding  van  Cegeka  omvatte  de  implementatie  van  een  nieuw  primair  systeem, de outsourcing van de hardware en systeembeheer, een Document Management Systeem  (DMS) en de kantoorautomatisering. Er is gekozen voor de invoering van de ‘best practice’ tegen een  fixed  price.  Er  is  bewust  gekozen  voor  een  ‘best  practice’,  omdat  we  mee  willen  liften  op  de  ervaringen  van  Cegeka  die  zij  hebben  opgebouwd  bij  eerdere  implementaties.  De  oude  processen  van voormalig Leyakkers en Stromenland moeten opgaan in de ‘best practice’ van Cegeka.   Voor de implementatie is de projectorganisatie LENS opgericht. Consultants van Andersom verzorgen  het projectmanagement.   Aan de hand van de projectplanning is in 2011 een aantal fases doorlopen om het systeem verder in  te  richten.  De  projectorganisatie  hield  zich  bezig  met  onder  meer  de  procesbeschrijvingen,  de 

27

inrichting van het systeem, het opschonen van de basisadministraties, meerdere proefconversies en  de uitgaande correspondentie.   In 2012 ligt de focus op het testen, accepteren, opleiden van de medewerkers en het opzetten van  een  beheerorganisatie.  Alle  medewerkers  krijgen  een  gedegen  opleiding  van  Dynamics  Wonen  en  het Document Management Systeem (DMS) zodat zij met de live‐gang op 22 mei 2012 voortvarend  aan de slag kunnen. Na live‐gang zal de beheerorganisatie, bestaande uit een functioneel beheerder  en de kerngebruikers de werkzaamheden van de projectorganisatie voortzetten.    

6.4 

Fusie en verbouwing kantoor Rijen  

In  ons  ondernemingsplan  hebben  we  verwoord  waarin  de  meerwaarde  zou  moeten  liggen  van  de  fusie  tussen  Leyakkers  en  Stromenland  die  leidde  tot  Woonstichting  Leystromen.  Het  gaat  om  de  onderstaande punten:      

borgen van onze investeringskracht en behoud financiële kracht;  versterken van de dienstverlening aan de klant;  borgen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen;  samen met partners realiseren van kracht in de kernen;  versterken van kennis, kunde en doelmatigheid van onze organisatie. 

Vooral  het  versterken  van  kennis,  kunde  en  doelmatigheid  van  onze  organisatie  zal  een  bijdrage  leveren  aan  de  professionele  organisatie  die  Leystromen  wil  zijn.  Het  eerste  jaar  van  de  fusie  is  echter ook duidelijk geworden dat het realiseren van die meerwaarde van de fusie niet vanzelf gaat.  De samenwerkingsproblemen in het collegiaal bestuur hebben hier helaas ook niet aan bijgedragen.  Desondanks zijn er –zoals blijkt uit paragraaf 6.1‐ op onderdelen in 2011 al wel stappen gezet. Maar  duidelijk is dat er de komende jaren, voor wat betreft de professionalisering van de organisatie, nog  de nodige uitdagingen liggen.  Toch is er in 2011 wel voor gezorgd dat aan een belangrijke randvoorwaarde invulling gegeven kon  worden  om  te  komen  tot  een  professionele  organisatie.  Door  de  grootscheepse  verbouwing  en  uitbreiding van het kantoor in Rijen werd het namelijk mogelijk dat alle medewerkers die werkzaam  zijn in de back‐office op één locatie gehuisvest konden worden.  

28

7 7.1 

Presteren naar vermogen  Realisatie maatschappelijke opgave 

Leystromen  wil  activiteiten  ondernemen  die  een  zo  hoog  mogelijk  maatschappelijk  rendement  opleveren. We zoeken op verantwoorde wijze de grenzen van onze financiële mogelijkheden op om  zodoende  maatschappelijk  optimaal  te  kunnen  presteren.  In  2011  hebben  we  een  format  voor  projectplannen  ontwikkeld,  waarin  zowel  financiële  als  volkshuisvestelijke  afwegingen  zijn  opgenomen. Op deze manier kunnen we een weloverwogen keuze maken voor de wijze waarop we  onze maatschappelijke middelen het meest efficiënt kunnen inzetten.   Investeringen in sociale huurwoningen hebben een negatief rendement omdat onze doelgroep geen  marktconforme  huur  kan  betalen.  We  hebben  dan  ook  in  2011  een  bedrag  van  €  14,04  mio  verantwoord  als  maatschappelijke,  onrendabele  investeringen.  We  hebben  deze  onrendabele  investeringen  gefinancierd  door  een  positief  resultaat  uit  reguliere  exploitatie,  de  verkoop  van  huurwoningen en het aantrekken van leningen.   

7.2 

Financiële continuïteit waarborgen  

Het primair uitgangspunt van ons financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit  zodat  we  ook  op  lange  termijn  onze  maatschappelijke  doelstellingen  kunnen  blijven  realiseren.  Hierbij  is  de  beheersing  van  kasstromen  van  groot  belang.  Ook  het  WSW  bepaalt  het  faciliteringsvolume voor de borging van nieuwe leningen op basis van de operationele kasstromen,  rekening houdend met een fictieve aflossing van 2% van de leningenportefeuille in de komende vijf  jaar.  Het  faciliteringsvolume  2011  wordt  bepaald  op  basis  van  de  kasstroomprognose  die  aangeleverd is bij de dPi 2010. Het oordeel van het WSW is dat we onveranderd kredietwaardig zijn,  echter als gevolg van een bestuurscrisis heeft het WSW het organisatierisico verhoogd. Dit betekent  dat het monitorprofiel van Leystromen verhoogd is en het vrij gegeven faciliteringsvolume op nul is  gesteld. Indien Leystromen op dit moment liquiditeiten nodig heeft, dienen we in overleg te treden  met het WSW.    Met  ingang  van  1  januari  2011  is  het  niet  meer  mogelijk  financieringen  met  WSW‐borging  aan  te  trekken voor nieuwbouw die niet is bestemd voor de doelgroep (inkomensgrens < € 33.615) of een  huurprijs  boven  de  huurtoeslaggrens  (€  652,52),  zijnde  de  niet‐DAEB  (Diensten  van  Algemeen  Economisch  Belang)‐activiteiten.  Dit  betekent  dat  we  voor  deze  nieuwbouw  een  duurdere  financiering moeten aantrekken.    Naast  het  WSW  toetst  ook  het  CFV  jaarlijks  onze  financiële  positie  op  basis  van  de  financiële  meerjarenbegroting voor de vijf komende jaren.  Op basis van de begroting 2012 is door Ortec  een  inschatting gemaakt van het te verwachte oordeel van CFV. Dit zou een A‐oordeel zijn, maar hierbij is  geen  rekening  gehouden  met  de  splitsing  in  DAEB  en  niet‐DAEB  (het  was  op  dat  moment  nog  niet  duidelijk hoe het CFV met deze splitsing zou omgaan).  Op 18 juni jl. is het A1‐oordeel van  het CFV  ontvangen, hetgeen inhoudt dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passend zijn bij de  vermogenspositie van Woonstichting Leystromen.  29

    Jaarresultaat  Het  jaarresultaat  bedraagt  ultimo  2011  €  48,08  mio  negatief.  Dit  negatieve  resultaat  wordt  veroorzaakt door een forse neerwaartse bijstelling van de bedrijfswaarde van het onroerend goed in  exploitatie,  welke  tot  uiting  komt  in  de  post  mutatie  reële  waarde  materiële  vaste  activa.  Deze  bedraagt € 52,93 mio negatief en wordt door meerdere componenten veroorzaakt, waaronder het  inrekenen  van  de  bijdrage  in  huurtoeslag  van  circa  €  51  mio.  Deze  bijdrage  betreft  een  verplichte  heffing ten behoeve van de huurtoeslag die vanaf 2014 zal gelden. Voor Woonstichting Leystromen is  deze  door  het  CFV  gesteld  op  €  3  mio  per  jaar.  Conform  interne  inventarisatie  is  de  minimale  levensduur  bijgesteld  van  20  jaar  naar  15  jaar.  Tevens  is  in  de  bedrijfswaarde  gerekend  met  50  verkopen per jaar voor de komende 5 jaar (in de bedrijfswaarde 2010 was dit 70 verkopen per jaar  voor een periode van 5 jaar). Daartegenover staat een positief effect op de bedrijfswaarde als gevolg  van het elimineren van planmatig onderhoud in de laatste 5 jaar van de levensduur van een complex.    Het  exploitatieresultaat  (resultaat  na  belastingen  en  voor  mutatie  reële  waarde  materiële  vaste  activa)  bedraagt  €  4,86  mio  positief.  Dit  exploitatieresultaat  is  fors  beter  dan  in  de  begroting  2011  was  opgenomen  (€  2,2  mio  positief).  Dit  wordt  veroorzaakt  door  een  lagere  afwaardering  (onrendabele  investeringen)  van  de  projectenportefeuille  dan  begroot.  In  het  verleden  werden  projecten vaak al afgewaardeerd voordat er een definitief ontwerp goedgekeurd was. Dit leidde tot  mogelijk  grote  schommelingen  in  de  maatschappelijke  investeringen.  Vanaf  de  jaarrekening  2011  wordt  de  afwaardering  pas  genomen  in  het  resultaat  zodra  het  project  intern  geformaliseerd  is  en  extern gecommuniceerd. Dit leidt tot een afwaardering van € 14,04 mio (begroting 2011: € 16,5 mio).      Ontwikkeling kengetallen  Het  eigen  vermogen  is  afgenomen  met  €  47,57  mio,  zijnde  het  jaarresultaat  2011  en  het  resultaat  van de verkoop van koopgarantwoningen dat rechtstreeks via het eigen vermogen verwerkt is. Het  eigen vermogen bedraagt ultimo 2011 € 144,03 mio. Het eigen vermogen is niet liquide, maar zit vast  in  ons  bezit.  Het  is  een  buffer  voor  (toekomstige)  maatschappelijke  investeringen  en  verliezen  uit  exploitatie van het bestaand bezit.    De solvabiliteit is ultimo 2011 24% (2010: 29%). De ondergrens die het CFV voor de solvabiliteit ofwel  vermogen hanteert bij het continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel is voor ons onzeker. Deze is  namelijk afhankelijk van inschattingen op het gebied van marktrisico, operationeel risico en macro‐ economisch risico. Daarnaast past het CFV correcties toe op de door ons berekende bedrijfswaarde,  waardoor  het  eigen  vermogen  zoals  wij  dat  berekenen,  niet  vergelijkbaar  is  met  het  door  het  CFV  berekende  eigen  vermogen.  De  solvabiliteit  zoals  hierboven  weergegeven,  geeft  wel  voldoende  ruimte voor ons als organisatie om eventuele onzekere verliezen te nemen of nieuwe onrendabele  investeringen te doen. 

30

Interest coverage ratio    2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2011

2012

ICR

2013

2014 WSW‐norm

2015

2016

  De interest coverage ratio geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom en de totale  rentelast. De WSW‐norm voor de interest coverage ratio is 1,3.   Bij de opstellen van de begroting 2011 is uitgegaan van een interest coverage ratio van 1,2. Doordat  enerzijds het verwachte exploitatieresultaat (resultaat voor muatie reële waarde) over 2011 hoger is  dan  verwacht  en  anderzijds  de  verwachte  rentelast  voor  2011  fors  lager  is  dan  verwacht,  is  de  geprognosticeerde interest coverage ratio voor 2011 hoger dan opgenomen in de begroting. Indien  de ontwikkeling van 2011 zich doorvertaalt naar de jaren 2012 en verder, betekent dit dat er ruimte  is om langlopende leningen af te lossen. Dit kan ervoor zorgen dat de loan to value afneemt. In 2012  stijgt de interest coverage ratio slechts beperkt vanwege de hoge onderhoudslast en het inrekenen  van de Vogelaarheffing in dat jaar. Vanaf 2013 is er geen sprake meer van de Vogelaarheffing en in  2013  zijn  de  onderhoudslasten  lager,  waardoor  de  interest  coverage  ratio  stijgt.  Na  2013  is  de  bijdrage  in  de  huurtoeslag  ingerekend,  waardoor  de  interest  coverage  ratio  weer  daalt.  Bovenstaande is gebaseerd op de meerjarenbegroting 2012‐2016.  Loan to value   Het  WSW  gebruikt  o.a.  het  kengetal  loan  to  value  om  te  bepalen  of  je  in  aanmerking  komt  voor  borging  van  het  WSW  bij  nieuw  aan  te  trekken  financieringen  of  herfinancieringen.  Het  WSW  hanteert  de  norm  dat  de  loan  to  value  maximaal  75%  mag  zijn.  Het  kengetal  loan  to  value  wordt  gebruikt  om  te  bepalen  in  welke  mate  het  bezit  is  gefinancierd  met  vreemd  vermogen.  De  loan  to  value wordt berekend door het bedrag aan uitstaande leningen o/g te delen door de bedrijfswaarde.  De loan to value van Leystromen is ultimo 2011 76,1%. Hiermee komen we net boven de norm uit  van het WSW om in aanmerking te komen voor borging. Om in de toekomst verzekerd te blijven van  financiering met borging van het WSW gaan we in 2012 nader onderzoeken welke maatregelen we  kunnen treffen om de loan to value te verlagen. We kunnen hierbij denken aan het vergroten van het  aantal verkopen, verhogen van de huren, of het uitstellen of stopzetten van investeringen. 

7.3 

Treasury  

Ultimo  2011  is  het  treasurystatuut  vernieuwd  en  begin  2012  goedgekeurd  door  de  Raad  van  Toezicht. In dit statuut zijn de bevoegdheden en verantwoordelijkheden vastgelegd die nodig zijn om  het  realiseren  van  onze  doelstellingen  mogelijk  te  maken.  Een  belangrijk  uitgangspunt  is  het  31

minimaliseren  van  de  vermogenskosten.  Overtollige  liquide  middelen  worden  dan  ook  direct  aangewend  voor  de  financiering  van  bedrijfsactiviteiten.  Ultimo  2011  waren  er  geen  overtollige  liquide middelen.   In 2011 hebben wij voor € 31 mio aan nieuwe leningen aangetrokken bij kredietinstellingen tegen de  1‐maands‐Euribor plus opslag van gemiddeld 0,45% voor het eerste jaar. Voor de resterende looptijd  is het rentepercentage een basisrente van gemiddeld 3,5% plus een kredietopslag. Daarnaast kunnen  we gebruik maken van een rekening‐courantfaciliteit bij de Rabobank van € 6,5 mio per 31‐12‐2011.  Tevens is € 1 mio aangetrokken bij de overheid.    De gerealiseerde gemiddelde kostenvoet ultimo 2011 bedraagt 3,73% (begroot 4,5%). De daling ten  opzichte van de begrote kostenvoet wordt veroorzaakt doordat bij het aangaan van nieuwe leningen  is gekozen om eerst een periode van flexibele hoofdsom te kiezen tegen een Euribor‐rente plus een  opslag. In de begroting is ervan uitgegaan dat de financieringsbehoefte direct lang gefinancierd zou  worden. Hierdoor is een rentevoordeel gecreëerd van ongeveer 3,00%. De keuze voor een flexibele  hoofdsom  komt  echter  niet  voort  uit  de  lagere  rentevoet,  maar  door  de  onzekerheid  over  de  benodigde  financiële  middelen.  De  financieringsbehoefte  is  moeilijk  te  voorspellen  vanwege  onder  andere het uitstellen van bouwprojecten.     Het renterisico is het risico dat we lopen door in de toekomst af te sluiten financieringen. Leystromen  heeft in haar concept treasurystatuut de norm gesteld op 15%, welke gelijk is aan de norm van het  WSW.   Voor  2012  wordt  een  overschrijding  verwacht  van  de  door  het  WSW  gehanteerde  norm.  Een  bovenmatig  renterisico  betekent  dat  bij  een  stijgende  rente  Leystromen  het  risico  loopt  dat  de  gemiddelde  kostenvoet  van  vreemd  vermogen  toeneemt.  Deze  overschrijding  komt  enerzijds  door  de  hoge  investeringsopgave  voor  2012  en  anderzijds  door  de  keuze  voor  het  afsluiten  van  een  flexibele  roll‐over  lening  in  2012,  welke  in  2013  wordt  omgezet  in  een  fixe‐lening  met  een  rentepercentage  van  4.04%  voor  9  jaar.  Er  is  gekozen  voor  een  flexibele  roll‐over  lening  om  in  te  springen  op  de  onzekere  financieringsbehoefte.  Doordat  de  rente  van  het  flexibele  gedeelte  gebaseerd is op de variabele Euribor‐rente gaan we er vanuit dat we hier een renterisico over lopen.  De variabele Euribor‐rente geldt alleen voor 2012, daarna is een vaste rente afgesproken.  In  2011  zijn  we  op  zoek  gegaan  naar  een  nieuwe  huisbankier.  In  samenwerking  met  Thésor  is  een  pakket  van  eisen  opgesteld,  waarna  vervolgens  een  viertal  banken  een  presentatie  heeft  verzorgd.  Uiteindelijk is de keuze gevallen op de Rabobank. Op dit moment maken we ook nog gebruik van de  vorige huisbankier, omdat de administraties van beide oorspronkelijke organisaties pas medio 2012  worden samengevoegd.     

 

32

7.4 

Risicoparagraaf  

Ten  aanzien  van  het  financiële  toekomstperspectief  dient  rekening  gehouden  te  worden  met  de  volgende materiële risico’s:  Marktrisico’s  De  veranderende  omstandigheden  op  de  woningmarkt  hebben  er  toe  geleid  dat  het  verkopen  van  zowel nieuwbouw als bestaand bezit aanmerkelijk lastiger is. Dit leidt er o.a. toe dat woningen langer  te koop staan of dat we de initieel ingeschatte verkoopopbrengsten niet realiseren. Bij de begroting  2012 hebben we al op basis van voorzichtigheid de verkoopverwachtingen bestaand bezit voor 2012  naar  beneden  bijgesteld.  Het  verkopen  van  nieuwbouw  en  bestaand  bezit  is  vanuit  financieel  oogpunt  noodzakelijk  om  als  corporatie  bestendig  te  zijn  voor  de  toekomst.  Vandaar  dat  we  eind  2011  al  een  verkoopplan  op  hoofdlijnen  hebben  opgesteld.  Dit  gaan  we  begin  2012  verder  uitwerken.  Verder  gaan  we  begin  2012  een  vernieuwd  marketingplan  opstellen,  dat  past  bij  de  huidige  markomstandigheden,  om  zodoende  toch  de  verkoopaantallen  uit  het  verleden  (70  woningen) te kunnen realiseren.   Daarnaast  heeft  de  gespannen  lokale  en  regionale  woningmarkt  ook  gevolgen  voor  de  verhuurbaarheid  van  woningen.  Aan  de  hand  van  het  woonruimteverdelingsysteem  volgen  we  de  vraag naar woningen om verstoringen van de huurmarkt tijdig te signaleren.  Renterisico’s  De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden ieder kwartaal beoordeeld.  Leystromen  heeft  inmiddels  haar  treasurystatuut  vernieuwd  (moet  begin  2012  nog  goedgekeurd  worden  door  RvT).  Wij  laten  ons  bijstaan  door  een  onafhankelijke  externe  treasurer  (Thésor),  waarmee  ieder  kwartaal  overleg  wordt  gevoerd.  We  streven  minimalisering  van  de  financieringskosten na door adequaat beleid betreffende rente‐ en looptijdrisico.  Projectrisico’s  De  projectrisico´s  hebben  vooral  betrekking  op  de  projectontwikkelingsactiviteiten  met  betrekking  tot  de  inbreidings‐  en  nieuwbouwlocaties  en  herstructureringsprojecten.  Het  risico  wordt  voor  een  belangrijk  deel  bepaald  door  de  omvang  en  complexiteit  van  deze  projecten.  In  de  voorbereidingsfase stellen we investeringscalculaties op op basis van bedrijfswaardeberekeningen.     Ten  aanzien  van  de  risico´s  van  grotere  bouwprojecten  gaan  we  na  in  hoeverre  het  vormen  van  bouwcombinaties  en  samenwerkingsverbanden  wenselijk  is.  De  risico´s  bij  de  uitvoering  van  projecten worden zoveel mogelijk beperkt door vooraf overeengekomen betalingsschema´s. Voordat  we projecten (zowel koop als huur) aanbesteden, vindt in het algemeen een marktonderzoek plaats  naar potentiële kopers / huurders. Bij risicovollere koopprojecten wordt in principe pas met de bouw  gestart  nadat  een  bepaald  aantal  woningen  verkocht  is.  De  verkoop  vindt  plaats  door  middel  van  koop‐ / aannemingsovereenkomsten.   Politieke risico’s  Vooral  overheidsmaatregelen  kunnen  het  (financiële)  toekomstperspectief  in  zeer  sterke  mate  beïnvloeden.  Wijzigingen  in  wet‐  en  regelgeving  worden  in  meerjarig  perspectief  doorgerekend  en  leiden zo nodig tot aanpassingen van het ondernemingsbeleid.   

33

  Financiële risico’s  Het financieel beleid is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico´s door middel van  het in beeld brengen van toekomstige kasstromen. In het kader van de interne sturing houden we, bij  de  doorrekening  van  de  toekomstige  kasstromen,  rekening  met  het  toekomstig  (intern)  beleid.  De  eerder  genoemde  risico’s  zijn  van  invloed  op  het  financiële  risico.  We  werken  aan  het  verder  inkaderen van de financiële risico´s door optimalisatie van de meerjarenprognose.     Leystromen geeft in geen enkele vorm financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen.   

34

8

8.1 

Goed  maatschappelijk  participatie 

ondernemingsbestuur, 

governance 

en 

Bewonersvertegenwoordiging  

Binnen  het  werkgebied  van  Leystromen  zijn  drie  huurdersorganisaties  actief.  Hun  taken  en  bevoegdheden  zijn  door  middel  van  een  overeenkomst  of  convenant  geregeld.  De  huurdersorganisaties hebben een gekwalificeerd adviesrecht (artikel 18 BBSH) ten aanzien van zaken  die  het  beheer  en  beleid  van  de  bestaande  voorraad  woningen  betreffen.  Daarnaast  hebben    zij  adviesrecht  met  betrekking  tot  een  aantal  zaken  die  expliciet  in  een  participatieovereenkomst  zijn  vermeld.      De  huurdersorganisaties  werden  in  2011    financieel  ondersteund  door  het  beschikbaar  stellen  van  een budget van in totaal € 33.087. Het budget wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van een door  hen in te dienen begroting.     De  huurdersorganisaties  onderhouden  regelmatig  contact  met  hun  achterban  in  de  kernen.   

8.2 

Deelname aan pilot Woonbond en Aedes  

Een  van  de  huurdersorganisaties  ‘Uw    Huurdersraad’  die  huurders  vertegenwoordigt  in  de  gemeenten  Alphen–Chaam,  Baarle‐Nassau,  Goirle  en  Gilze‐Rijen,  heeft  deelgenomen  aan  een  landelijke  pilot  van  Aedes  en  de  Woonbond.  Deze  pilot  ging  over  vernieuwing  van  bewonersparticipatie.  ‘Uw  Huurdersraad’  had  hierbij  speciale  aandacht  voor  twee  doelgroepen  die  moeilijk  bereikbaar  zijn:  allochtonen  en  jongeren.  Het  project  is  in  juni  2011  afgerond  met  een  deelname aan een symposium.   Het  project  daagt  woningcorporaties  uit  om  nieuwe  vormen  te  bedenken  voor  het  overleg  tussen  huurders en verhuurders. Als gevolg van het project zijn binnen Leystromen initiatieven ontwikkeld  om jongeren en allochtonen meer bij de corporatie te betrekken. 

8.3 

Participatie huurders in Raad van Toezicht  

We voldoen aan het gestelde in artikel 7 1e lid van het BBSH. Twee leden uit de Raad van Toezicht  zijn  zonder  last  of  ruggespraak  benoemd  op  voordracht  van  de  Huurdersraad.  Dit  zijn  de  heer  R.  Clayden en de heer H. Verhofstad.   

8.4 

Overlegvergadering  

In  2011  vond  gestructureerd  overleg  met  de  huurders  (ex.  artikel  17  van  het  BBSH)  plaats  door  middel  van  (overleg)vergaderingen  met  (vertegenwoordigingen  van)    de  Huurdersorganisaties.    Op  de agenda stond onder andere:    de ontwikkeling van de bewonersparticipatie binnen Leystromen;    de invoering van één glas‐ en rioolfonds;   de huurverhoging 2011;   de begroting 2012;  35

 

de begrotingen van de huurdersorganisaties 2012.  De  advisering  ten  aanzien  van  het  ZAV‐beleid  (zelfaangebrachte  voorzieningen),  de  digitalisering van de woonruimteverdeling en de invoering van de Europese regelgeving. 

 

8.5 

Overige huurderparticipatie 

Er  vond  regelmatig  overleg  plaats  met  bewonerscommissies  van  woongebouwen.  In  navolging  van  het gestelde in artikel 19 van het BBSH, werden huurders in de gelegenheid gesteld jaarstukken en  alle  andere  bescheiden  die  voor  hen  van  belang  kunnen  zijn,  in  te  zien  bij  de  kantoren  van  de  woonstichting.  Deze  informatie  is  ook  te  raadplegen  op  onze  website.  Alle  vrijwilligers  in  woongebouwen  en  bewonerscommissies  (totaal  zo'n  120  personen)  kregen  aan  het  einde  van  het  jaar een welverdiende ‘pluim’ als blijk van onze waardering voor hun inzet.    

8.6   

Klachtencommissie  

Er  waren  begin  2011  twee    klachtencommissies  (ex.  artikel  16  BBSH).    Eén  voor  de  gemeenten  Alphen‐Chaam,  Baarle‐Nassau,  Goirle,  Gilze‐Rijen  en  één  voor  de  gemeenten  Oisterwijk  en  Hilvarenbeek. Vanaf 1 oktober 2011 zijn deze commissies samengevoegd tot één klachtencommissie.  Vervolgens  is  besloten  om  aansluiting  te  zoeken  bij  een  klachtencommissie  die  klachten  in  behandeling  neemt  voor  meerdere  corporaties.  De  reden  hiervoor  is  o.a.  professionalisering  en  efficiency. De keuze is daarbij gevallen op de klachtencommissie die klachten in behandeling neemt  van vier Tilburgse corporaties. Deze aansluiting zal in 2012 gerealiseerd worden.   In 2011 zijn 12 klachten behandeld. Deze klachten hadden betrekking op:    een energielek bij een verwarmingsketel,    de oplevering van de woning, de wijze van bejegening door een medewerker,    het verlies van inschrijfduur als woningzoekende,    schade aan stucwerk ten gevolge van lekkage in de badkamer bij de buren,    niet toekennen extra inschrijftijd als woningzoekende,    veel te kleine woonruimte en vochtproblemen,    te hoge huur, teveel betaalde huur, de huurverhoging    de installatie van een nieuwe ketel.     Van de 12 klachten zijn er 8 niet in behandeling genomen omdat de reguliere klachtenprocedure bij  Leystromen  nog  niet  doorlopen  was.  Twee  klachten  zijn  er  in  niet  behandeling  genomen  omdat  ze  betrekking  hadden  op  de  huurverhoging  (worden  conform  het  reglement  niet  behandeld  door  de  klachtencommissie)  en  1  is  wel  in  behandeling  genomen  waarbij  Leystromen  het  door  de  klachtencommissie  uitgebrachte  advies  heeft  overgenomen.  Tot  slot  was  er  nog  1  klacht  over  het  beleid van de corporatie. Deze heeft de klachtencommissie daarom niet verder behandeld, maar wel  een advies aan Leystromen gegeven het beleid aan te passen. Dat advies is overgenomen: het beleid  is aangepast.    Het reglement betreffende samenstelling, werkwijze van de commissie  en het jaarverslag liggen  op  de kantoren ter inzage en is ook te vinden op de website.    36

8.7    Goed maatschappelijk ondernemingsbestuur en governance  Ten  aanzien  van  goed  maatschappelijk  ondernemingsbestuur  en  governance  wordt  verwezen  naar  hoofdstuk 12, verslag van de Raad van Toezicht, en dan met name de paragraaf Governance.    

8.8    Convenanten en prestatieafspraken  Beide  fusiepartners  hadden  met  de  gemeenten  in  hun  werkgebied  (totaal  6  gemeenten)  convenanten  gesloten  en  prestatieafspraken  gemaakt.  In  het  kader  van  de  fusie  is  met  deze  gemeenten afgesproken dat deze convenanten en prestatieafspraken geëvalueerd zullen worden en  waar nodig aangepast en herzien. Hiermee is in 2011 echter nog geen begin gemaakt. 

37

9

Verbindingen

Leystromen  heeft  de  volgende  verbindingen  c.q.  relaties  met  andere  rechtspersonen:    Stichting ‘Vast en Goed’  Deze facilitaire stichting is op 8 oktober 1996 opgericht door de voormalige Woningstichting Goirle  en  de  Stichting  Woonakkers  met  als  doelstelling:  ‘de  verwezenlijking  van  ieders  doelstelling,  doeltreffender dan iedere participant afzonderlijk vermag, te effectueren’. In het achterliggende jaar  zijn, evenals voorgaande jaren, vanuit deze stichting geen activiteiten ontplooid. Daarom is in 2011  besloten  dat  deze  stichting  ontbonden  zal  worden.  Eind  2011  is  deze  ontbinding  nog  niet  geëffectueerd.   Leye Holding B.V. en dochter Leye Onroerend goed B.V.  In 2009 is 100% van de aandelen in Leye Holding B.V. voor een bedrag van € 4,8 mio overgenomen.  Deze overname is volledig gedaan vanwege de grondpositie die in Leye Onroerend Goed B.V. zat. De  grondpositie en opstallen zijn inmiddels vanuit de B.V. overgeheveld naar het voormalige Leyakkers  waardoor  per  ultimo  2009  sprake  is  van  twee  lege  B.V.’s.  De  Leye  Onroerend  Goed  B.V.  heeft  een  eigen vermogen van € 411.646 en Leye Holding B.V. heeft een eigen vermogen van € 634.026. Verder  heeft Leye Holding B.V. een vordering op Leystromen van € 519.000.  B.V. Kantoorgebouw Sint Joseph  Op  12  oktober  1994  is  de  B.V.  Kantoorgebouw  Sint  Joseph  te  Oisterwijk  opgericht.  Het  wettelijk  verplicht  te  storten  aandelenkapitaal  is  door  de  voormalige  Woningstichting  Stromenland  overgemaakt aan de B.V.  Er zijn geen  andere aandeelhouders.  Er is daarmee sprake van een 100%  deelneming in de B.V. Kantoorgebouw Sint Joseph. Het doel van de B.V. was hierin de exploitatie van  het kantoorgebouw onder te brengen. In 1995 is besloten niet voor deze constructie te kiezen en de  B.V. voorlopig zonder verdere activiteiten voort te laten bestaan. De B.V. wordt echter aangehouden  om  eventueel  voor  commerciële  (niet  in  stichting  Leystromen  onder  te  brengen)  activiteiten  te  ontplooien maar ook om eventueel de exploitatie van WKO‐ installaties (warmte‐en koudeopslag) in  onder te brengen. Het eigen vermogen van deze vennootschap bedraagt € 15.283.  

Lidmaatschap Aedes‐vereniging van woningcorporaties  Leystromen  was  in  het  achterliggende  jaar  aangesloten  bij  Aedes,  de  koepelorganisatie  voor  woningcorporaties.  Beleggingen  Er zijn in het verslagjaar geen beleggingen aan de orde geweest.  38

10

Verslag ondernemingsraad 

2011 was een intensief jaar voor de ondernemingsraad. Veel activiteiten stonden in het teken van de  fusie  op  1  januari  2011.  De  tijdelijke  ondernemingsraad,  samengesteld  uit  de  2  fusiecorporaties,  is  voortvarend  begonnen  aan  de  nieuwe  organisatie.  In  juni  2011  waren  er  verkiezingen  voor  de  nieuwe ondernemingsraad van Leystromen. Er hadden zich voldoende kandidaten aangemeld, zodat  er verkiezingen georganiseerd konden worden. Gekozen zijn; Anouk Herijgers, Conny Verheul, Alouis  Asselman, John van Oirschot, René Michels, Ruud Verhoosel en Leo Lamers.  Bij  de  oprichtingsvergadering  is  Leo  Lamers  benoemd  tot  voorzitter  en  Ruud  Verhoosel  tot  vice‐ voorzitter.  Door  de  ondernemingsraad  is  een  reglement  en  faciliteitenregeling  gemaakt.  Op  25  oktober  2011  zijn  deze  besproken  met  de  bestuurders  en  ondertekend.  In  totaal  had  de  ondernemingsraad 4 maal een overleg met de bestuurders. Er is diverse malen overleg geweest met  de  bestuurders  over  de  secundaire  arbeidsvoorwaarden.  Er  is  een  solidariteitswens  door  de  ondernemingsraad uitgesproken. Dit houdt in dat aan iedere medewerker hetzelfde nettobedrag aan  het  einde  van  het  jaar  wordt  uitbetaald.  De  ondernemingsraad  gaat  ervan  uit  dat  begin  2012  door  middel  van  een  achterbanraadpleging  overeenstemming  wordt  bereikt  over  de  secundaire  arbeidsvoorwaarden. Vooralsnog zijn de bestaande secundaire arbeidsvoorwaarden voor 2011 voor  beide fusiepartners van toepassing gebleven.  Op 23 november 2011 is de ondernemingsraad om advies gevraagd over de ontstane bestuurscrisis.  De  vertrouwensbasis  tussen  beide  bestuurders  onderling  is  weggevallen,  alsook  van  de  Raad  van  Toezicht en het managementteam. In het belang van Leystromen heeft de ondernemingsraad advies  uitgebracht.  De  heer  P.  Driever  is  benoemd  als  bestuurder  van  Leystromen.  Deze  gebeurtenissen  hebben  veel  impact  gehad  op  de  ondernemingsraad.  In  alle  gesprekken  en  adviezen  heeft  de  ondernemingsraad  gehandeld  in  het  belang  van  Leystromen.  Bij  alle  adviezen  is  de  Wet  op  de  Ondernemingsraden altijd de rode draad geweest.   

39

11

Verslag Raad van Toezicht 

11.1  Algemeen    Bij  een  open  en  transparante  onderneming  als  Woonstichting  Leystromen  hoort  een  goed  functionerend  toezicht.  Extern  voert  de  overheid  ‐de  minister  van  Binnenlandse  Zaken  en  Koninkrijksrelaties‐ deze taak uit, intern geeft de Raad van Toezicht vorm aan het toezicht. De Raad  van  Toezicht  heeft  tot  taak  toezicht  te  houden  op  het  bestuur  en  op  de  algemene  gang  van  zaken  binnen  de  corporatie  en  de  met  haar  verbonden  ondernemingen.  De  Raad  houdt  onder  andere  toezicht op:    de realisatie van de doelstellingen zoals die verwoord zijn in het ondernemingsplan;   de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave;   de strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;   de opzet en de werking van de interne risicobeheersing‐ en controlesystemen;   het kwaliteitsbeleid;   de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;   het financieel verslaggevingsproces;    de naleving van toepasselijke wet‐ en regelgeving;   het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen.   Naast deze rol als toezichthouder fungeert de Raad van Toezicht ook als klankbord voor het bestuur  en staat hem met advies en raad ter zijde.     De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn in artikel 16 van de  statuten  van  Leystromen  omschreven.  Deze  worden  verder  uitgewerkt  in  het  reglement  Raad  van  Toezicht dat in de loop van 2012 wordt vastgesteld en daarna op de website wordt geplaatst.     In dit jaarverslag legt de Raad van Toezicht, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende  organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de  uitvoering  van  haar  taken  en  bevoegdheden  in  het  afgelopen  jaar.  Als  toezichtskader  voor  het  uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Toezicht:   het Besluit Beheer Sociale Huursector en andere relevante wet‐ en regelgeving;   de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties;     het ondernemingsplan en de daarin verwoorde missie en visie;    de begroting 2011;    de met de gemeenten in het werkgebied gemaakt convenanten / prestatieafspraken.   Dit toezichtskader is door de Raad van Toezicht in 2011 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het  beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de doelstellingen van de  corporatie.     Opgemerkt  wordt  wel  dat  2011  aangemerkt  moet  worden  als  een  bijzonder  jaar  voor  Leystromen.  Dit  was  het  jaar  waarin  de  fusie  tussen  Woonstichting  Leyakkers  en  Woonstichting  Stromenland  vanaf  1  januari  een  feit  was.  Per  die  datum  was  sprake  van  de  juridische  fusie  terwijl  de  organisatorische  fusie  pas  begin  oktober  een  feit  was.  Daarnaast  werd  de  Raad  van  Toezicht  ook  40

geconfronteerd  met  samenwerkings‐problemen  binnen  het  collegiaal  bestuur.  Deze  problemen  vroegen met name in het vierde kwartaal veel tijd en aandacht van de Raad. In dit verslag wordt hier  met een aparte paragraaf op teruggekomen.  

11.2  Taak en werkwijze    Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Toezicht zich regelmatig  mondeling  dan  wel  schriftelijk  door  het  bestuur  laten  informeren  over  doelstellingen,  marktontwikkelingen, wensen en behoeften van belanghebbenden en de financiële en niet‐financiële  resultaten in relatie tot de beoogde doelstellingen.     Om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van Leystromen heeft de Raad  van  Toezicht  gebruik  gemaakt  van  diverse  externe  informatiebronnen  zoals  publicaties  van  Aedes,  rapportages  van  WSW  en  CFV,  de  publicatie  Corporatie  in  Perspectief  en  de  Oordeelsbrief  van  het  ministerie.  Incidenteel  is  er  deelgenomen  aan  seminars  (o.a.  over  zorgvastgoed).  Ook  heeft  er  overleg met de accountant plaatsgevonden.     Mede  ten  gevolge  van  de  implementatie  van  de  organisatorische  fusie  heeft  de  Raad  van  Toezicht  geen  algemeen  overleg  gehad  met  de  ondernemingsraad  en  heeft  de  Raad  geen  reguliere  overlegvergadering  van  het  bestuur  met  de  huurdersorganisaties  bijgewoond.  In  het  kader  van  de  eerder genoemde samenwerkingsproblemen binnen het bestuur heeft de Raad wel overleg met de  ondernemingsraad gehad.     Ook  aan  het  bespreken  van  het  eigen  functioneren  van  de  Raad  van  Toezicht  en  dat  van  de  individuele  leden  (de  zelfevaluatie)  is  de  Raad  in  het  eerste  jaar  van  de  fusie  niet  toegekomen.  Inmiddels  heeft  er  in  maart  2012  wel  een  zelfevaluatie  plaatsgevonden  onder  externe  begeleiding   van  ORKA‐Advies.  In  het  verslag  van  de  Raad  van  Toezicht  over  2012  zal  hier  nader  op  in  worden  gegaan. Wel is de Raad van Toezicht in juni onder externe begeleiding van Atrivé bijeengeweest om  met elkaar van gedachten te wisselen over de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de rol als  toezichthouder.    De  Raad  van  Toezicht  is  het  afgelopen  jaar  tienmaal  in  een  reguliere  vergadering  bijeen  geweest.  Deze  vergaderingen  werden  bijgewoond  door  het  bestuur.  Ook  de  accountant  is  bij  twee  vergaderingen (bij de behandeling van de jaarrekening en de managementletter) aanwezig geweest.  Daarnaast is de Raad nog diverse keren bijeengeweest in verband met de samenwerkingsproblemen  binnen het bestuur. In de reguliere vergaderingen zijn de volgende besluiten genomen:     27 januari   Benoeming  voorzitter  en  vice‐voorzitter,  vaststellen  vergoeding  Raad  van  Toezicht,  instellen  audit‐ en remuneratiecommissie.   Vaststellen  begroting  Leystromen  2011  (dit  kon  in  verband  met  fusie  pas  ná  1  januari  2011  plaatsvinden).   

 

41

23 februari   Goedkeuring verlenen aan het bestuur af te wijken van het aanbestedingsbeleid door het bestuur  de mogelijkheid te bieden in bouwteamverband een project ter waarde van € 5 mio te realiseren  met Wijnen Bouw. Dit om te komen tot een oplossing voor het project Spoorlaan in Oisterwijk.   Goedkeuring verlenen aan het reglement bestuur.   Goedkeuring verlenen aan het bestuur tot verkoop perceeltje grond (45m2) aan de Meierstraat in  Gilze.  31 maart   Goedkeuring  verlenen  aan  de  door  het  bestuur  bereikte  oplossing  betreffende  het  project  Spoorlaan in Oisterwijk.   Instemmen  met  een  viermaandelijkse  rapportage  en  met  de  onderwerpen  waarover  gerapporteerd wordt.    27 april    Goedkeuring  verlenen  aan  het  bestuur  tot  de  verkoop  van  de  huurwoningen  Oranjestraat  75,  Hengelstraat  61  en  65,  allen  te  Gilze,  de  terugkoop  van  een  perceel  bouwgrond  in  het  project  Bolakker in Hilvarenbeek en de aan‐ en verkoop van de Koopgarantwoning Jachtveld 35 in Gilze.  25 mei   Goedkeuring verlenen aan het bestuur tot het vaststellen van de jaarverslagen / jaarrekeningen  2010  van  Woonstichting  Stromenland  en  Woonstichting  Leyakkers.  Tevens  wordt  decharge  verleend aan het bestuur   Goedkeuring verlenen aan het bestuur tot het vaststellen van de lijst met huurwoningen die voor  verkoop in aanmerking komen.  29 juni   Benoeming nieuwe voorzitter en vicevoorzitter in verband met vertrek van de voorzitter.   Aanpassing rooster van aftreden in verband met vertrek van de voorzitter.   Benoeming nieuw lid Raad van Toezicht.   Goedkeuring  verlenen  aan  het  bestuur  inzake  de  voortgang  van  5  projecten:  Loosche  Akkers  in  Hilvarenbeek, Janshove in Baarle‐Nassau, centrumplan Alphen en De Ligt II in Alphen, Vliegende  Vennen in Rijen.   Goedkeuring  verlenen  aan  het  bestuur  tot  de  verkoop  van  de  huurwoningen  Vincent  van  Goghstraat 8 en 10 te Rijen, de aan‐ en verkoop van de Koopgarantwoning Maalsteen 12 in Goirle  en de verkoop van het bedrijfsobject Veldweg 4 in Oisterwijk.   Benoemen  Deloitte  tot  accountant  en  opdracht  te  geven  om  de  jaarrekening  2011  van  Woonstichting Leystromen te controleren.  28 september   De Raad deelt de overwegingen van het bestuur om te komen tot ontbinding van de stichting Vast  en Goed.  9 november   Vaststellen van het auditplan 2011.   Aanpassing vergoeding Raad van Toezicht.  42

7 december   Goedkeuring verlenen aan het bestuur tot de verkoop van het kinderdagverblijf in de Frankische  Driehoek in Goirle.   Goedkeuring  verlenen  aan  het  bestuur  inzake  de  voortgang  van  3  projecten:  Sportlaan  /  Reigerlaan in Baarle‐Nassau, Beverakkers in Biest‐Houtakker en Brouwershof in Baarschot.  20 december    Goedkeuring verlenen aan het bestuur tot vaststelling van de begroting 2012.   Het treffen van een voorziening in 2011 ten behoeve van een transitiebudget.   Naast  zaken  als  de  begroting,  jaarrekening,  managementletter  en  de  trimesterrapportages,  is  door  de Raad ook gesproken over de voortgang van de organisatorische fusie, de risico’s verbonden aan  de  projectenportefeuille  (inclusief  de  grondposities)  tegen  de  achtergrond  van  de  veranderende  omgeving en de mate van ‘in control’ zijn van de nieuwe organisatie. Uiteraard zijn ook aan de orde  geweest  het  solvabiliteitsoordeel  van  het  Centraal  Fonds  voor  de  Volkshuisvesting  (CFV),  de  oordeelsbrief van het ministerie en de publicatie Corporatie in Perspectief.    

11.3  Onafhankelijkheid    De  Raad  van  Toezicht  waakt  ervoor  dat  al  haar  leden  onafhankelijk  zijn  in  de  zin  van  de  Governancecode  Woningcorporaties  (artikel  III.2).  Besluiten  tot  het  aangaan  van  transacties  door  Leystromen waarbij tegenstrijdige belangen van de leden van de Raad van Toezicht kunnen spelen,  die van materiële betekenis zijn voor Leystromen en/of voor de betreffende leden van de Raad van  Toezicht,  behoeven  de  goedkeuring  van  de  Raad  van  Toezicht.  In  het  verslagjaar  is  geen  sprake  geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht en of  het bestuur betrokken waren (in de zin van respectievelijk artikel III.6 en II.3 van de Governancecode  Woningcorporaties). In de vergadering van de Raad van Toezicht van 23 februari is door een lid van  de  Raad  van  Toezicht  wel  melding  gemaakt  van  het  gegeven  dat  haar  levenspartner  bij  toeval  betrokken  is  geraakt  bij  de  oplossing  van  de  ontstane  problemen  rond  het  project  Spoorlaan  in  Oisterwijk.   Tevens  vervult  geen  van  de  leden  van  de  Raad  van  Toezicht  of  het  bestuur  een  nevenfunctie  die  onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Een overzicht van de leden van  de  Raad  van  Toezicht  en  het  bestuur  is  opgenomen  onder  de  paragraaf  Deskundigheid  en  samenstelling Raad van Toezicht.   

11.4  Deskundigheid en samenstelling Raad van Toezicht    De  Raad  van  Toezicht  bestond  per  31  december  2011  uit  zes  leden.  Statutair  dient  de  Raad  uit  tenminste vijf en ten hoogste zeven leden te bestaan. Een profielschets en criteria voor selectie van  de Raad van Toezicht zijn in het fusietraject vastgesteld. Dit om te borgen dat de Raad beschikt over  de gewenste deskundigheid behorende bij de omvang en activiteiten van Leystromen. De zes leden  van de Raad zijn:        43

De heer A.P.J. van de Wouw, voorzitter (geboortejaar: 1948)  Beroep:  zelfstandig  ondernemer  met  adviespraktijk  als  vastgoedadviseur,  makelaartaxateur  en  woningmarktconsultant  (Relevante) nevenfuncties: ‐‐    De heer drs. R.J.A. Clayden, vicevoorzitter (geboortejaar: 1946)  Beroep: eigenaar / directeur van een adviesbureau.  (Relevante)  nevenfuncties:  voorzitter  Raad  van  Commissarissen  Jutphaas  Wonen  in  Nieuwegein,  voorzitter Rekenkamer West‐Brabant, lid van de Raad van Toezicht bij jeugdzorginstelling Tender in  Breda, voorzitter Rekenkamer Papendrecht  Benoemd op voordracht van de huurders    Mevrouw mr. S.H. van Nieuwkerk, lid (geboortejaar: 1972)  Beroep: advocaat  (Relevante) nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Servicecentrum Het Laar in Tilburg    Mevrouw mr. ing. R.W.M. den Teuling (geboortejaar: 1965)  Beroep: manager Vastgoed  (Relevante)  nevenfuncties:  lid  Raad  van  Commissarissen  stichting  Groenhuysen  (gezondheidszorg),  voorzitter  Raad  van  Toezicht  Stichting  Kindercentra  Gorinchem,  lid  Raad  van  Toezicht  Stichting  Begraafplaatsen  en  Crematoria  Van  Zuylen  in  Breda,  oprichter  /  bestuurslid  Stichting  Bouw  voor  Bouw.    De heer ing. H.J.P. Verhofstad (geboortejaar: 1959)  Beroep: directeur‐eigenaar van een bouwkundig adviesbureau  (Relevante)  nevenfuncties:  voorzitter  Stichting  bevordering  wedstrijdmensport,  secretaris  mencompetitie Nederland, jurylid KNHS.  Benoemd op voordracht van de huurders    De heer mr. P.J. de Ridder (geboortejaar: 1960)  Beroep: gemeentesecretaris / algemeen directeur gemeente Oosterhout  (Relevante)  nevenfuncties:  voorzitter  Raad  van  Toezicht  MEE  West‐Brabant,  lid  Raad  van  Toezicht  Markland College.    Er is geen sprake geweest van herbenoeming van leden. Wel heeft de heer V.T.M. Braam besloten  per 15 juni 2011 niet alleen terug te  treden als voorzitter van  de Raad van  Toezicht, maar ook zijn  lidmaatschap van deze Raad te beëindigen.    In 2012 zijn twee nieuwe leden benoemd als leden van de Raad van Toezicht: de heer J.A. Scholten  (nieuwe voorzitter) en de heer L. Kokhuis (lid).   

44

Rekeninghoudend  met  de  zittingsduur  van  de  leden  bij  de  beide  fusiepartners  is  er  eind  2010  een  rooster van aftreden vastgesteld. Dit rooster is, naar aanleiding van het vertrek van de heer Braam, in  de vergadering van de Raad van Toezicht van 29 juni aangepast. De belangrijkste reden daarvoor was  het borgen van de continuïteit en stabiliteit. Het rooster ziet er als volgt uit:    naam  lid sinds  aftredend  herbenoembaar  A.P.J. van de Wouw*  01‐02‐2001  31‐12‐2013  nee  R.J.A. Clayden  01‐02‐2008  31‐01‐2012  ja (nog 1x)**  S.H. van Nieuwkerk  25‐04‐2006  31‐12‐2014  nee  R.W.M. den Teuling  01‐01‐2007  01‐07‐2015  nee  H.J.P. Verhofstad*  01‐07‐2002  31‐12‐2012  nee  P.J. de Ridder*  01‐07‐2011  30‐06‐2015  ja (nog 1x)  * de heren Van de Wouw, De Ridder en Verhofstad hebben respectievelijk per 4 februari, 2 februari 

en 16 april 2012 besloten hun lidmaatschap van de Raad van Toezicht te beëindigen. Dit betekent dat  zij  zowel  bij  de  samenstelling  van  dit   jaarverslag   Raad  van  Toezicht   als  bij  de  vaststelling  van  de  jaarrekening 2011 niet meer  betrokken zijn  geweest.  * * na herbenoeming aftredend per 31‐12‐2015 (i.p.v. 31‐01‐2016)  De Raad van Toezicht heeft in 2011 zowel een remuneratie‐ als auditcommissie ingesteld.     De  auditcommissie  (bestaande  uit  vier  leden)  heeft,  na  een  selectietraject  met  drie  accountantskantoren,  de  Raad  geadviseerd  om  Deloitte  Accountants  te  benoemen  tot  accountant  van  Leystromen.  De  Raad  heeft  dat  advies  overgenomen  en  Deloitte  de  opdracht  gegeven  om  de  jaarrekening  2011  van  Woonstichting  Leystromen  te  controleren.  Het  is  de  intentie  om  de  accountant  voor  vier  jaar  te  benoemen,  maar  er  zal  jaarlijks  een  wel  evaluatie  plaatsvinden.  In  de  vergaderingen van de auditcommissie zijn ook de trimesterrapportage aan de orde geweest alsmede  het auditplan en de managementletter van de accountant.   

11.5  Werkgeversrol    De  Raad  van  Toezicht  is  verantwoordelijk  voor  een  goed  bestuur,  onder  meer  door  benoeming,  schorsing,  ontslag  en  jaarlijkse  evaluatie  van  het  bestuur.  In  2011  was  de  samenstelling  van  het  bestuur als volgt:   



Van 1 januari tot en met 31 januari werd het collegiaal bestuur gevormd door de heer J.M.  de Koster (voorzitter van het bestuur) en de heer J.C.M. Hulsbosch (lid van het bestuur).  Van  1  februari  tot  eind  november  werd  het  collegiaal  bestuur  gevormd  door  mevrouw  M.P.H.  van  Beijsterveldt‐Niels  (voorzitter  van  het  bestuur)  en  de  heer  J.C.M.  Hulsbosch  (lid  van het bestuur).   Tengevolge  van  de  samenwerkingsproblemen  in  het  collegiaal  bestuur  (zie  hiervoor  de  paragraaf  Samenwerkingsproblemen  in  het  collegiaal  bestuur)  heeft  de  voorzitter  van  de 

45



 

Raad  van  Toezicht,  de  heer  A.P.J.  van  de  Wouw,  het  bestuur  in  de  periode  vanaf  eind  november tot 22 december waargenomen.   Vanaf  22  december  werd  het  collegiaal  bestuur  gevormd  door  de  heer  P.A.A.  Driever  (interim‐bestuurder) en de heer J.C.M. Hulsbosch, waarbij laatst genoemde in deze periode  tot 28 december geschorst was en daarna ‐middels een volmacht‐ zijn  bevoegdheden voor  bepaalde tijd heeft overgedragen aan de heer Driever.  Vanaf 13 februari 2012 tot en met 19 maart 2012 werd het collegiaal bestuur gevormd door  de heer Driever en de heer Hulsbosch.  Op 23 maart 2012 is de heer J.J.E. van Geest aangesteld als interim bestuurder. 

In  2011  hebben  er  geen  reguliere  functionerings‐  en  beoordelingsgesprekken  met  bestuurders  plaatsgevonden.   

11.6  Samenwerkingsproblemen in het collegiaal bestuur    Begin  september  werd  de  Raad  van  Toezicht  geconfronteerd  met  de  mededeling  dat  er  samenwerkingsproblemen  waren  tussen  een  aantal  managementteamleden  en  een  lid  van  het  bestuur. Het bestuur heeft hierop een mediator ingeschakeld ten einde te komen tot stabilisatie van  de relaties. Begin oktober is de Raad van Toezicht in een extra vergadering geïnformeerd door beide  bestuurders en de mediator. Hierin werd aangegeven dat beide bestuurders het continueren van het  collegiaal bestuur in deze personele samenstelling niet realistisch meer vonden. Na overleg met de  beide bestuurders en de ondernemingsraad heeft de Raad van Toezicht uiteindelijk besloten om een  lid  van  de  Raad  van  Toezicht  in  oktober  een  nader  onderzoek  te  laten  doen  naar  het  feitelijk  functioneren  van  het  bestuur  en  het  managementteam.  Op  basis  van  deze  bevindingen,  gecombineerd  met  de  managementletter  van  de  accountant,  heeft  de  Raad  van  Toezicht  half  november besloten van beide bestuurders afscheid te moeten nemen in hun rol als bestuurder. Voor  één  bestuurder  is  deze  conclusie  ook  getrokken  als  werknemer.  Met  de  tweede  bestuurder  zijn  gesprekken  gestart  om  te  kijken,  gezien  de  lengte  van  het  dienstverband  en  de  leeftijd,  of  er  mogelijkheden waren voor een andere functie binnen het bedrijf. Inmiddels heeft de bestuurder een  passende functie geaccepteerd. 

11.7  Governance    Woonstichting  Leystromen  onderschrijft  de  in  de  Aedescode  en  de  Governancecode  Woningcorporaties  vastgelegde  beginselen.  De  Governancecode  Woningcorporaties  wordt  gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie.  Het  bestuur  is  belast  met  het  besturen  van  Leystromen,  dat  ondermeer  inhoudt  dat  het  bestuur  verantwoordelijk is voor:      

de vaststelling van de ondernemingsstrategie;  de realisatie van de doelstellingen;  de financiering;  het beleid;  de resultatenontwikkeling.  

46

Het bestuur legt daarover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Het bestuur richt zich bij de  vervulling  van  zijn  taak  naar  het  belang  van  Woonstichting  Leystromen  in  het  licht  van  haar  volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende  belangen van bij woonstichting betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig en  frequent informatie o.a. via trimesterrapportages, en met het oog op vergaderingen van de Raad van  Toezicht wordt die informatie verstrekt die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van  Toezicht.     Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet‐ en regelgeving en voor het  beheersen  van  de  risico’s  verbonden  aan  de  activiteiten  van  Leystromen.  Het  bestuur  rapporteert  hierover  aan,  en  bespreekt  de  interne  risicobeheersings‐  en  controlesystemen  met  de  Raad  van  Toezicht.    De volgende zaken worden vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht:    

het ondernemingsplan;  het jaarverslag, de jaarrekening en de begroting;  voorgenomen besluiten van materieel belang. 

  Het  risicobeheersings‐  en  controlesysteem  is  ‐  ook  gezien  de  fusie‐  nog  niet  volledig  uitgekristalliseerd en door de accountant is hiervoor dan ook nadrukkelijk aandacht gevraagd in de  managementletter.  Naar  aanleiding  daarvan  is  er  een  verbeterplan  ‘administratieve  organisatie  en  interne beheersing’ opgesteld.    In 2011 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders zoals  bedoeld in principe II.3 van de Governancecode woningcorporaties.    Conform de Governancecode dient een aantal relevante documenten op de website van de  corporatie geplaatst te worden. Bij de volgende documenten is dit (nog) niet gebeurd:        

actuele volledige governancestructuur integriteitscode  klokkenluidersregeling  hoofdlijnen remuneratierapport  reglement Raad van Toezicht  profielschetsen Raad van Toezicht  rooster van aftreden Raad van Toezicht  visitatierapport alsmede standpunt bestuur en Raad van Toezicht 

De oorzaak hiervan is er in gelegen dat een aantal documenten nog in ontwikkeling is, of nog niet aan  de orde is (bijvoorbeeld het visitatierapport).  Op de hierna volgende punt is er ultimo het verslagjaar sprake van een afwijking ten aanzien van de  toepassing van de Governancecode:  

Niet alle bestuurders zijn benoemd als directeur‐bestuurder voor een periode van maximaal  vier jaar: dit geldt slecht voor één van de drie bestuurders die in 2011 bestuurder waren. De  47



andere twee bestuurders waren al langere tijd bestuurder bij de fusiecorporaties en waren  voor onbepaalde tijd benoemd.  Leystromen  heeft  wel  een  remuneratiecommissie,  maar  er  is  in  2011  geen  remenuratierapport opgemaakt. 

48

12

Bestuurdersverklaring 

Ter  voldoening  aan  artikel  26  lid  2k  van  het  BBSH  verklaart  het  bestuur  van  Woonstichting  Leystromen dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting.        Rijen, 28 juni 2012      J.J.E. van Geest  Bestuurder a.i.     

49

13

Kengetallen 

Financiële kengetallen Vermogenspositie Solvabiliteit in % Bedrijfswaarde per VHE in € Loan to Value in % Interest coverage ratio Externe financiering per VHE in €

2011 24,0%          56.192 76,1% 2,09          42.788

Kosten per VHE Onderhoudslast per VHE in € Netto bedrijfslasten per VHE in € Salarislasten per VHE in €

2011 1.686 1.164 683

Niet financiële kengetallen Opbouw woningbezit A: Huurwoningen B: Eenheden in verzorgingshuizen C: Overige woongelegenheden D: Standplaatsen E: Woonwagens Totaal woongelegenheden in eigen beheer

2011            9.190                141                  86                    2                  10            9.429

F1: Garages‐parkeerplaatsen F2: Bedrijfsruimten‐winkels F3: Overig bezit Totaal overig bezit

               545                  51                  44                640

Verhuureenheden in beheer bij derden Totaal verhuureenheden in eigendom 

               105          10.174

Verhuureenheden in beheer voor derden Koopgarantwoningen Totaal verhuureenheden

                 92                  68          10.334

 

50

 

Aantal VHE naar huurklasse Goedkoop (tot € 361,66) Betaalbaar (tussen € 361,66 en € 554,76) Duur tot aan de huurtoeslaggrens (tussen € 554,76 en € 652,52) Duur boven de huurtoeslaggrens (> € 652,52) Totaal aantal VHE

2011            1.720            6.843                398                229            9.190

Mutaties in het woningbezit Nieuwbouw Ombouw kamers tot woning Aankoop Verkoop bestaand bezit Verkoop koopgarant (bestaand bezit) Verkoop koopgarant (nieuwbouw) Sloop

2011 (%) 18,7% 74,5% 4,3% 2,5% 100,0%

2011 121 ‐4 0 ‐65 ‐5 ‐28 ‐37

Verhuren van woningen Mutatiegraad in % Huurachterstand in % van jaarhuur Huurderving in % van jaarhuur Gemiddeld % maximaal redelijk Personeel Aantal FTE per 1000 VHE

2011 7,1% 0,7% 1,2% 64,0%

Landelijk 2010 8,1% 1,1% 1,5% 72,0%

2011 10,8

Landelijk 2010 10,9

             

51

14

Jaarrekening 2011       

Balans  Winst‐en‐verliesrekening  Kasstroomoverzicht  Waarderingsgrondslagen  Toelichting op de balans  Toelichting op de winst‐ en verliesrekening 

 

52

 

 

53

 

14.1  Balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaatbestemming)    (bedragen x € 1.000)

ACTIVA

Ref

Vaste activa Immateriële vaste activa Computersoftware

14.5.1

2011

2010

1.057

Materiële vaste activa 14.5.2 Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken, verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

516.406 14.720 23.955 7.463

53

550.934 9.523 20.324 5.765 562.544

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelneming Latente belastingvordering Centrada, Lelystad

586.546

14.5.3 0649 9.788 8.815

100 632 8.456 8.840 19.252

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

14.5.4 2.183 106 8.162

Onderhanden projecten

14.5.5

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en sociale premies Overige vorderingen Overlopende activa

14.5.6

Liquide middelen

18.028

2.247 99 10.099 10.451

12.445

30

18

556 4 2.035 611 1.213

14.5.7

54

452 223 419 1.873 1.421 4.419

4.388

2.066

18.838

599.819

640.316

    PASSIVA

Ref

Eigen vermogen

14.5.8

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening lagere marktwaarde derivaten Voorziening persoonlijk loopbaan- en ontwikkelplan l Overige voorzieningen

14.5.9

2011

2010

144.027

191.594

12.807 300

36.659 0

313 193

360 157 13.613

14.5.10 Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige leningen Terugkoopverplichting Woningen, verkocht onder voorwaarden

18.620 374.606 15 14.777

37.176

18.651 353.679 15 9.538 408.018

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Aflossingsverplichtingen Onderhanden projecten Belastingen & sociale premies Schulden aan kredietinstellingen Overlopende passiva

381.883

14.5.11 1.474 11.016 4.279 4.043 2.108 11.241

55

2.645 11.658 1.350 1.930 0 12.080 34.161

29.663

599.819

640.316

 14.2   Winst‐ en verliesrekening 2011    (bedragen x € 1.000)

Ref Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengst nieuwbouw projecten Dekking uit projecten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa Waardeveranderingen materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden Lasten onderhoud Directe bedrijfslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

2011

2010

14.6.1 14.6.2 14.6.3 14.6.4 14.6.5 14.6.6 14.6.7

53.617 2.025 0 8.406 -242 636 576 65.018

51.410 1.732 121 8.905 -352 628 684 63.128

14.6.8 14.6.9 14.6.10 14.6.11 14.6.12 14.6.13

478 14.036 382 15.494 6.806 4.768 631 879 7.020 50.495

480 29.106 214 16.293 7.053 4.781 606 916 5.011 64.460

14.524

-1.332

14.6.15 14.6.16 14.6.17 14.6.18 14.6.19 14.6.20

395 2.615 -300 340 -15.251 2.323

356 3.548 1.002 200 -17.336 -13.562

14.6.21

17 2.517

0 -3

4.857

-13.565

-52.934

3.135

-48.077

-10.430

14.6.14

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Opbrengsten financiële vaste activa Rentebaten Afwaardering lagere marktwaarde derivaten Waardeverandering financiële vaste activa Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Resultaat deelnemingen Belastingen Resultaat na belastingen voor mutatie reele waarde materiele vaste activa Mutatie reele waarde materiële vaste activa Resultaat na belastingen na mutatie reele waarde materiele vaste activa

     

 

 

56

14.3  Kasstroomoverzicht (directe methode)    (Bedragen x € 1.000)

2011

(volgens directe methode) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten Huren Overheidsbijdragen Overige bedrijfsontvangsten

53.513 0 5.652

Saldo ingaande kasstromen

51.693 75 1.876 59.164

Uitgaven Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overig Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten

6.278 14.865 4.781 2.978

53.644

6.472 12.600 10.254 2.672 28.902 30.262

Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting

3.010 -15.189 -1.494

31.998 21.646 3.904 -17.336 -1.273

-13.673 16.589

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in (im-)materiële vaste activa Desinvesteringen (im-)materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

-70.928 21.412 -1.207

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-14.705 6.941

-65.221 18.699 0 -50.723

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

28.197 -12.944

-46.522

69.952 -14.170

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

15.254

55.782

Afname/toename geldmiddelen in 2011

-18.880

16.201

Saldo liquide middelen per 01-01-2011 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten saldo liquide middelen per 31-12-2011

18.838 16.589 -50.723 15.254 -42

2.637 6.941 -46.522 55.782 18.838

Het saldo liquide middelen is als volgt verwerk t in de balans: - Verantwoord onder liquide middelen - Verantwoord onder schulden aan k redietinstellingen

 

2010

2.066 2.108

 

57

14.4  Waarderingsgrondslagen   Algemene grondslagen voor de opstelling van de  jaarrekening  Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.   Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.  Activiteiten  De activiteiten van Woonstichting Leystromen, statutair gevestigd en kantoor houdende in Rijen, zijn  erop gericht mensen te huisvesten in wijken, steden en dorpen.   Regelgeving   De  jaarverslaggeving  voor  toegelaten  instellingen  volkshuisvesting  dient  te  voldoen  aan  de  eisen  zoals  deze  zijn  geformuleerd  in  het  Besluit  beheer  sociale  huursector  (Bbsh).  In  dit  besluit  wordt  voorgeschreven  Titel  9  Boek  2  BW  toe  te  passen  behoudens  enkele  uitzonderingen  van  specifieke  aard.  Voor  jaarrekeningen  van  woningcorporaties  geldt  de  door  de  RJ  uitgegeven  Richtlijn  645  Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor  de  balans,  winst‐en‐verliesrekening  en  het  verloopoverzicht  van  de  bedrijfswaarde  opgenomen  en  zijn  voor  de  sector  specifieke  presentatie‐,  waarderings‐  en  verslaggevingsvoorschriften  geformuleerd.   De  jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de  jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.  Fusie  Woonstichting Leyakkers is per 1 januari 2011 gefuseerd met woningstichting Stromenland. Bij deze  juridische fusie was Woonstichting Leyakkers de verkrijgende woningcorporatie en was Stromenland  de  verdwijnende  woningcorporatie.  Door  de  fusie  heeft  Woonstichting  Leyakkers  onder  algemene  titel het gehele vermogen van de verdwijnende woningcorporatie verkregen. De financiële gegevens  zijn conform de fusieakte in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2011.  De  waarderingsgrondslagen  en  winstbepalingsgrondslagen  van  de  nieuwe  woningcorporatie  zijn  gebaseerd  op  de  door  beide  woningcorporaties  toegepaste  grondslagen.  Voor  een  beperkt  aantal  posten is een geharmoniseerde grondslag gekozen. De vergelijkende cijfers over 2010 zijn gebaseerd  op de financiële gegevens van de beide woningcorporaties op basis van de jaarrekeningen 2010. In  2010 heeft reeds een harmonisatie van de grondslagen op het eigen vermogen plaatsgevonden. De  effecten van deze harmonisatie is in de afzonderlijke jaarrekeningen 2010 verwerkt.  Eigen vermogen per 31 december 2010: 

 

 

Woonstichting Leyakkers  Woonstichting Stromenland  Eigen vermogen per 1 januari 2011   

 

 

  € 142.820 €   48.774 € 191.594

   

 

 

58

Grondslagen voor de consolidatie  Woonstichting  Leystromen  heeft  een  aantal  kleine  meerderheidsdeelnemingen  die  afzonderlijk  en  gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. De financiële gegevens van deze deelnemingen zijn  niet in de jaarrekening van Leystromen verwerkt.  De niet in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:  BV Leye Holding BV, Rijen (100%), geen activiteiten  BV Leye Onroerend Goed BV, Rijen (100%), geen activiteiten  BV Kantoorgebouw St. Joseph, Oisterwijk (100%), geen activiteiten  Stichting Vast & Goed, Rijen (100%), besluit tot opheffing genomen    Stelselwijzigingen  In het verslagjaar 2011 hebben zich geen stelselwijzigingen voorgedaan.  Schattingswijzigingen  In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader  uiteengezet zijn in paragraaf 2.1. 

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva  Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde.  Vergelijking met voorgaand jaar  De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v. voorgaand  jaar, tenzij anders vermeld onder “Stelselwijzigingen”.  Wel zijn er in de vergelijkende cijfers 2010 een aantal posten anders gerubriceerd ter verbetering van  de vergelijkbaarheid met de cijfers 2011.  Verwerking verplichtingen  In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen  verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.  Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten  en  overige  belanghouders  aangaande  verplichtingen  inzake  toekomstige  nieuwbouwprojecten.  Een  feitelijke  verplichting  is  gekoppeld  aan  het  besluitvormingsproces  van  de  corporatie  rondom  projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het ontwerp  is goedgekeurd door de commissie Welstand van de gemeente.   

 

59

1. Immateriële vaste activa  1.1 Computersoftware  Gekochte softwarelicenties worden geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs en afgeschreven over de  geschatte economische levensduur.   Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten  worden  geactiveerd.  Dergelijke  intern  vervaardigde  immateriële  vaste  activa  worden  geactiveerd  indien  het  waarschijnlijk  is  dat  er  economische  voordelen  zullen  worden  behaald  en  de  kosten  betrouwbaar  kunnen  worden  vastgesteld.  Uitgaven  samenhangend  met  onderhoud  van  softwareprogramma’s  en  uitgaven  van  onderzoek  worden  verantwoord  in  de  winst‐en‐ verliesrekening. 

2. Materiële vaste activa   2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie  De  onroerende  zaken  in  exploitatie  worden  gewaardeerd  tegen  de  reële  waarde  gebaseerd  op  bedrijfswaarde.  Kosten  c.q.  opbrengsten  als  gevolg  van  de  veranderingen  in  de  bedrijfswaarde  worden  verwerkt  onder  de  post  mutatie  actuele  waarde  in  de  winst‐en‐verliesrekening.  De  bedrijfswaarde  wordt  gevormd  door  de  contante  waarde  van  de  kasstromen  uit  hoofde  van  toekomstige  exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende  looptijd  van  de  investering.  De  reële  waarde  wordt  afhankelijk  gesteld  van  de  voorgenomen  bestemming van de complexen. De onroerende zaken in exploitatie kunnen voor langere of kortere  termijn voor verhuur worden aangehouden.   De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste  schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen  zijn  gedurende  de  resterende  levensduur  van  het  actief.  De  kasstromen  zijn  gebaseerd  op  de  eind  2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens  de  verwachte  kosten  van  groot  onderhoud,  erfpacht  en  overige  contracten  met  een  werkingsduur  van  meer  dan  vijf  jaar.  De  kosten  van  planmatig  onderhoud  worden  gebaseerd  op  de  in  de  meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan  van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde  lastenniveaus.  Clustering  van  kasstroomgenererende  eenheden  sluit  aan  bij  het  interne  beleid  en  bedrijfsvoering.  Bij de bepaling van de minimumwaarde is voor dit verslagjaar conform voorgaand jaar gekozen voor  een clustering op regio.  Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:   



Huurverhoging 2012 van 2,3%.  Jaarlijkse huurverhogingen voor het jaar 2013 1,50% (voorgaand jaar 1,25%), voor het jaar 2014  1,75%  (voorgaand  jaar  1,50%),  voor  het  jaar  2015  2,00%  (voorgaand  jaar  1,75%),  voor  het  jaar  2016 2,00% (voorgaand jaar 2,00%), voor het jaar 2017 2,00% (voorgaand jaar 2,00%). Voor het  jaar 2018 e.v. 2,00% (voorgaand jaar 2,00%).  Jaarlijkse huurderving van 0,6% (voorgaand jaar 0,6%). 

60

     

 

  

Mutatiegraad van 5,0% en huurharmonisatie tot 71% van de maximaal redelijke huur (voorgaand  jaar 5,0% resp. 67,5%).  Jaarlijkse stijging van de variabele lasten voor het jaar 2012 2,05% (voorgaand jaar 2,05%), voor  het  jaar  2013  2,45%  (voorgaand  jaar  2,45%),  voor  het  jaar  2014  2,85%  (voorgaand  jaar  2,85%)  voor het jaar 2015 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) voor het jaar 2016 e.v. 3,00%.  Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 5 jaar,  daarna een norm gehanteerd van het gemiddelde van de eerste vijf jaar.  Genormeerde  klachten‐  en  mutatieonderhoudskosten  (bedrijfseconomische  interne  norm)  van  resp. €250 en €55 per verhuureenheid.  Investeringen  nieuwbouw  en  investeringen  inzake  herstructurering  op  basis  van  feitelijke  verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid.   De  ingerekende  restwaarde  voor  zelfstandige  wooneenheden  bedraagt  €  5k  en  voor  onzelfstandige eenheden € 2,5k en is gebaseerd op geschatte grondwaarde aan het einde van de  exploitatieperiode  of  de  verwachte  opbrengstwaarde  bij  verkoop  (voorgaand  jaar  zelfstandige  eenheden € 5k en onzelfstandige € 2,5k).  Een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%).   De  periode  waarover  contant  gemaakt  wordt  loopt  parallel  met  de  geschatte  resterende  levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 15 tot 50 jaar) met uitzondering van  de complexen die in aanmerking komen voor sloop. In 2010 werd gerekend met een minimum  levensduur van 20 jaar: in 2011 is dit aangepast naar minimaal 15 jaar.   De  heffingsbijdrage  van  het  Centraal  Fonds  Volkshuisvesting  en  de  te  betalen  vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde.  De bijdrage in de huurtoeslag wordt ingerekend in de bedrijfswaarde.  De kasstromen worden medionumerando contant gemaakt. 

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie  van de bestaande leningportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de  contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze  posten op de balans.  De  in  de  bedrijfswaarde  opgenomen  verwachte  opbrengstwaarde  van  woningen  geoormerkt  voor  verkoop  wordt  gedefinieerd  als  de  contante  waarde  van  het  bedrag  dat  kan  worden  verkregen  bij  vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de  koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke  externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.   De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.  

Jaar 

2012 

2013 

2014 

2015 

2016 

Aantal  verkopen 

50 

50 

50 

50 

50 

  De  bepaling  van  de  restwaarde  van  de  grond  opgenomen  in  de  bedrijfswaarde  vindt  voor  zover  er  nog  geen  herbestemming  van  de  grond  heeft  plaatsgevonden  plaats  op  basis  van  de  restwaarde  conform  de  parameters  van  het  CFV.  Deze  kavelprijs  wordt  geïndexeerd  naar  het  einde  van  de  levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan  wel  in  rechte  afdwingbare  verplichtingen  zijn  aangegaan  die  consequenties  hebben  voor  de  61

bestemming  van  de  grond,  dan  wordt met  deze  gewijzigde  bestemming  in  de  waardering  rekening  gehouden.  2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden  Onroerende  zaken  die  in  het  kader  van  een  regeling  Verkoop  onder  Voorwaarden  (VOV)  zijn  overgedragen  aan  een  derde  en  waarvoor  de  woningcorporatie  een  terugkoopverplichting  kent,  worden  aangemerkt  als  financieringsconstructie.  De  betreffende  onroerende  zaken  worden  gewaardeerd  tegen  actuele  waarde,  zijnde  de  met  de  koper  overeengekomen  contractprijs  (eerste  waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV.  Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans  een  terugkoopverplichting  opgenomen.  Deze  terugkoopverplichting  wordt  jaarlijks  gewaardeerd  en  getoetst  aan  de  bij  de  overdracht  ontstane  verplichting,  rekening  houdend  met  de  contractvoorwaarden.  2.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling  Dit  betreffen  complexen  in  aanbouw  ten  behoeve  van  toekomstige  verhuurexploitatie  die  worden  gewaardeerd  tegen  historische  kostprijs  en  toegerekende  kosten  van  het  werkapparaat  uit  hoofde  van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering  uit  hoofde  van  te  dekken  stichtingskosten.  Voorts  wordt  rente  tijdens  de  bouw  toegerekend.  De  geactiveerde  rente  wordt  berekend  tegen  de  gemiddelde  rentevoet  over  het  totale  vreemde  vermogen.  Voor  onroerende  zaken  waarvoor  specifieke  financiering  is  aangetrokken  wordt  de  interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering  hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil  gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.  Ingenomen  grondposities  worden  onder  deze  post  verwerkt  tegen  aanschafprijs  en  bijkomende  kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.  Met  betrekking  tot  zogeheten  gecombineerde  projecten  wordt  het  aandeel  van  de  koopwoningen  verantwoord  onder  de  post  onderhanden  projecten/voorraden,  het  aandeel  huurwoningen  wordt  verantwoord  onder  de  onroerende  en  roerende  zaken  in  ontwikkeling.  Voor  wat  betreft  het  onrendabele  deel  van  het  gecombineerde  project  wordt  bij  het  aangaan  van  de  verplichting  het  onrendabele  deel  verminderd  met  het  verwachte  verkoopresultaat  in  de  winst‐en‐verliesrekening  verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van  het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende  zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa.  2.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie  De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van  de  aanschafwaarde  of  vervaardigingsprijs  onder  aftrek  van  cumulatieve  afschrijvingen  over  de  economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen.  Niet  aan  de  bedrijfsuitoefening  dienstbare  activa  worden  gewaardeerd  tegen  verwachte  directe  opbrengstwaarde.   

  62

Onderhoud  Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment  dat deze zich voordoen. 

3. Financiële vaste activa   3.1 Te vorderen BWS‐subsidie  De  onder  de  financiële  vaste  activa  opgenomen  vordering  uit  hoofde  van  binnen  het  Besluit  Woninggebonden  Subsidies  (BWS)  toegezegde  bedragen  (contante  waarde  van  de  uitbetalingen)  wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen.   De BWS‐subsidie is in 2011 volledig ontvangen.  3.2 Deelnemingen  De niet‐geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële  beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan  nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woonstichting  Leystromen.   Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer  Woonstichting Leystromen geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende  deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze  deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de  door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Woonstichting  Leystromen ten behoeve van deze deelnemingen.   Deelnemingen  waarin  geen  invloed  van  betekenis  op  het  zakelijke  en  financiële  beleid  wordt  uitgeoefend,  worden  gewaardeerd  op  verkrijgingsprijs  en  indien  van  toepassing  onder  aftrek  van  bijzondere waardeverminderingen. 3.3 Woongebouwen  In  het  kader  van  matching  heeft  Woonstichting  Leystromen  in  2005  een  intentieovereenkomst  getekend  met  Woonstichting  Centrada  uit  Lelystad  voor  de  bouw  van  105  zorgappartementen.  Woonstichting  Leystromen  treedt  op  als  financier  van  dit  project.  Voor  een  periode  van  15  jaar,  ingaande 1 januari 2007, zal Woonstichting Centrada het beheer over de woningen voeren en dragen  zij de economische risico’s. Na 15 jaar zal Woonstichting Centrada het volledig eigendom van de 105  appartementen tegen een vooraf overeengekomen prijs van Woonstichting Leystromen verwerven.  De waarderingsgrondslag hiervoor betreft contante waarde.  3.4 Belastinglatenties  Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het  waarschijnlijk  is  dat  realisatie  van  de  belastingclaim  te  zijner  tijd  zal  kunnen  plaatsvinden.  Deze  actieve  latenties  zijn  gewaardeerd  tegen  nominale  waarde.  De  actieve  belastinglatentie  heeft  betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en  op  de  aanwezige  compensabele  verliezen.  De  actuele  belastinglatentie  wordt  berekend  tegen  het  actuele belastingtarief van 25%. 

63

De  opgenomen  latentie  heeft  betrekking  op  complexen  bestemd  voor  de  verkoop,  beleggingen  en  langlopende  schulden.  Ultimo  2011  zijn  er  geen  verhuureenheden  bestemd  voor  sloop  en  herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit  het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. 

4. Voorraden   Voorraden materialen worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.   Het  onderhanden  werk  (onroerende  zaken  onverkocht  in  aanbouw  bestemd  voor  verkoop)  wordt  gewaardeerd  tegen  vervaardigingsprijs  of  lagere  netto‐opbrengstwaarde.  De  vervaardigingsprijs  omvat  de  bouwkosten,  de  directe  loonkosten  en  de  overige  kosten  die  rechtstreeks  aan  de  vervaardiging kunnen worden toegerekend.  De  voorraad  woningen  (opgeleverd  en  nog  niet  verkocht)  wordt  gewaardeerd  tegen  vervaardigingsprijs of lagere netto‐opbrengstwaarde.   Deze lagere netto‐opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.  De  vervaardigingsprijs  omvat  de  bouwkosten,  de  directe  loonkosten  en  de  overige  kosten  die  rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.   De  netto‐opbrengstwaarde  is  gebaseerd  op  een  verwachte  verkoopprijs,  onder  aftrek  van  nog  te  maken kosten voor voltooiing en verkoop.  

5. Onderhanden projecten  De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden  gewaardeerd  tegen  de  gerealiseerde  projectkosten  vermeerderd  met  de  toegerekende  winst  en  verminderd  met  verwachte  verliezen  en  gedeclareerde  termijnen.  Indien  het  resultaat  op  een  onderhanden  project  niet  op  betrouwbare  wijze  kan  worden  ingeschat  wordt  geen  winst  toegerekend.  De  projectkosten  omvatten  de  direct  op  het  project  betrekking  hebbende  kosten,  de  kosten  die  toerekenbaar  zijn  aan  projectactiviteiten  in  het  algemeen  en  toewijsbaar  zijn  aan  het  project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.  In  de  onderhanden  projecten  zijn  tevens  begrepen  de  uit  projectontwikkeling  voortkomende  projecten  indien  en  voor  zover  voor  eenheden  van  het  project  voor  of  tijdens  de  constructie  een  onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.   Projectopbrengsten  en  projectkosten  uit  hoofde  van  de  onderhanden  projecten  worden  als  opbrengsten en kosten verwerkt in de winst‐en‐verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties  op  balansdatum.  De  mate  waarin  de  prestaties  zijn  verricht  is  bepaald  op  basis  van  de  tot  de  balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.  Onderhanden projecten  waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder  de  vlottende  activa.  Onderhanden  projecten  waarvan  het  saldo  een  creditstand  vertoont,  worden  gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 

64

6. Vorderingen  De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is  dan de verkrijgings‐/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde  kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte  voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van  individuele beoordeling van de vorderingen.  6.1 Huurdebiteuren  De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening  voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald. 

7. Liquide middelen  De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf  maanden.  Rekening‐courantschulden  bij  banken  zijn  opgenomen  onder  schulden  aan  kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. 

8. Voorzieningen  Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen  die  op  balansdatum  bestaan  waarbij  het  waarschijnlijk  is  dat  een  uitstroom  van  middelen  noodzakelijk  is  en  waarvan  de  hoogte  redelijkerwijs  kan  worden  ingeschat.  Voorzieningen  worden  tegen nominale waarde opgenomen, indien anders vermeld.  Verwerking verplichtingen:  In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen  verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.   Hiervan  is  sprake  wanneer  uitingen  namens  de  woningcorporatie  zijn  gedaan  richting  huurders,  gemeenten  en  overige  stakeholders  aangaande  verplichtingen  inzake  toekomstige  herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.   Een  feitelijke  verplichting  is  gekoppeld  aan  het  besluitvormingsproces  van  de  woningcorporatie  rondom  projectontwikkeling  en  herstructurering.  Van  een  feitelijke  verplichting  is  sprake  indien  de  formalisering van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden.  8.1 Voorzieningen voor pensioenen  De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Woonstichting  Leystromen  verwerkt  de  aan  de  pensioenuitvoerder  te  betalen  premie  als  last  in  de  winst‐en‐ verliesrekening.  Voor  zover  de  aan  de  pensioenuitvoerder  te  betalen  premie  nog  niet  is  voldaan,  wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de  aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een  overlopend  actief  voor  zover  sprake  zal  zijn  van  terugbetaling  door  de  pensioenuitvoerder  of  van  verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.   Jaarlijks  beoordeelt  Woonstichting  Leystromen  of,  en  zo  ja  welke  verplichtingen  naast  de  aan  de  pensioenuitvoerder  te  betalen  premie  per  balansdatum  bestaan.  Uit  deze  beoordeling  vloeit  voort  dat geen voorziening dient te worden opgenomen.  65

8.2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw  Verwachte  verliezen  als  gevolg  van  onrendabele  investeringen  nieuwbouw  worden  als  bijzondere  waardeverandering  in  mindering  gebracht  op  de  boekwaarde  van  het  complex  waartoe  de  investeringen  gaan  behoren.  Indien  en  voor  zover  de  verwachte  verliezen  de  boekwaarde  van  het  betreffende  complex  overtreffen,  wordt  voor  dit  meerdere  een  voorziening  gevormd.  Onder  verwachte  verliezen  wordt  in  dit  verband  verstaan  de  netto  contante  waarde  van  alle  investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.  8.3 Voorziening lagere marktwaarde derivaten   Voor derivaten die niet voldoen aan de vereisten van kostprijs hedge‐accounting, wordt voor zover  de  actuele  waardering  negatief  is,  een  voorziening  opgenomen  ter  grootte  van  de  reële  marktwaarde.   

9. Langlopende schulden  De  langlopende  leningen  worden  bij  eerste  verwerking  gewaardeerd  tegen  reële  waarde.  Transactiekosten  die  direct  zijn  toe  te  rekenen  aan  de  verwerving  van  de  schulden  worden  in  de  waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd  tegen  de  geamortiseerde  kostprijs,  zijnde  het  ontvangen  bedrag,  rekening  houdend  met  agio  of  disagio en onder aftrek van transactiekosten.  Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met  de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van  de schulden in de winst‐en‐verliesrekening wordt verwerkt.  De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.  Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief bij de ene partij en  een  financiële  verplichting  of  eigenvermogensinstrument  bij  een  andere  partij.  Financiële  instrumenten worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs.  Woonstichting  Leystromen  maakt  gebruik  van  derivaten  om  het  rente‐  en  kasstroomrisico  af  te  dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woonstichting Leystromen met  betrekking tot deze derivaten (hedge‐instrumenten) kostprijshedge‐accounting toe.  In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woonstichting Leystromen een  terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in  het  economisch  verkeer.  De  terugkoopverplichting  wordt  jaarlijks  gewaardeerd.  Indien  de  verwachting  bestaat  dat  de  terugkoop  binnen  één  jaar  zal  plaatsvinden  is  de  verplichting  onder  de  kortlopende schulden verantwoord. 

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat  Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.  Baten  worden  verantwoord  in  het  jaar  waarin  deze  worden  gerealiseerd.  Lasten  worden  verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd.  66

11. Huren  De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar  2011  bedroeg  dit  maximumpercentage  1,3%.  De  opbrengsten  uit  hoofde  van  huur  worden  aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van  het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.  12. Vergoedingen  De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten.  13. Overheidsbijdragen  Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:   Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen.   Overige overheidsbijdragen.  Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond  van  de  regelingen,  waarbij  rekening  is  gehouden  met  voorcalculatorische  huurverhogingen  en  lastenstijgingen.  14. Verkoop onroerende goederen  De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de  gemaakte  direct  toerekenbare  verkoopkosten.  Winsten  worden  verantwoord  op  het  moment  van  economische  levering  (veelal  passeren  transportakte).  Eventuele  verliezen  op  nieuwbouw  koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.  Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in  de winst‐en‐verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.  15. Dekking uit projecten  De kosten van de vaklieden van de eigen technische dienst komen voor onder de post salarissen en  sociale  lasten  en  tevens  zijn  deze  kosten  opgenomen  in  het  onderhoud.  De  dekking  wordt  verantwoord  onder  dekking  uit  projecten.  Bij  nieuwbouwprojecten  worden  er  kosten  toegerekend  van de eigen organisatie. Dit kunnen bijvoorbeeld voorbereidingskosten en makelaarskosten zijn. De  “opbrengst” hiervan wordt verantwoord onder dekking uit projecten.  16. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa  De afschrijvingen op materiële vaste activa en computersoftware worden gebaseerd op basis van de  verkrijgings‐ of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis  van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde  is bereikt.  17. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa  De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door  gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot  investeringen in nieuwbouw en herstructurering.   18. Lonen, salarissen en sociale lasten  Lonen,  salarissen  en  sociale  lasten  worden  op  grond  van  de  arbeidsvoorwaarden  verwerkt  in  de  winst‐en‐verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.  67

19. Pensioen  Woonstichting  Leystromen  heeft  een  pensioenregeling.  De  hoofdregeling  (SPW)  betreft  een  toegezegd pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan  personeel  op  de  pensioengerechtigde  leeftijd,  afhankelijk  van  leeftijd,  salaris  en  dienstjaren.  Deze  toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling.  Voor  de  pensioenregelingen  betaalt  Woonstichting  Leystromen  op  verplichte,  contractuele  of  vrijwillige  basis  premies  aan  pensioenfondsen  en  verzekeringsmaatschappijen.  Behalve  de  betaling  van  premies  heeft  Woonstichting  Leystromen  geen  verdere  verplichtingen  uit  hoofde  van  deze  pensioenregelingen.  Woonstichting  Leystromen  heeft  in  geval  van  een  tekort  bij  het  fonds  geen  verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De  premies  worden  verantwoord  als  personeelskosten  als  deze  verschuldigd  zijn.  Vooruitbetaalde  premies  worden  opgenomen  als  overlopende  activa  indien  deze  tot  een  terugstorting  leiden  of  tot  een vermindering van toekomstige betalingen.  20. Lasten onderhoud  Onder  deze  post  worden  alle  direct  aan  het  verslagjaar  toe  te  rekenen  kosten  van  onderhoud  verantwoord.  Van  toerekenbaarheid  is  sprake  als  de  daadwerkelijke  werkzaamheden  in  het  verslagjaar hebben plaatsgevonden.   Reeds  aangegane  verplichtingen  waarvan  de  werkzaamheden  nog  niet  zijn  uitgevoerd  op  balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.  Het  klachten‐  en  mutatieonderhoud  wordt  onderscheiden  in  kosten  van  derden  en  eigen  dienst,  alsmede  de  kosten  van  het  materiaalverbruik.  In  de  winst‐en‐verliesrekening  zijn  de  kosten  van  de  eigen  dienst  opgenomen  bij  de  kostensoort  salarissen  en  sociale  lasten.  De  lasten  van  onderhoud  onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging  van het actief.  21. Overige bedrijfslasten  De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.  22. Financiële baten en lasten  Rentebaten  en  rentelasten  worden  tijdsevenredig  verwerkt,  rekening  houdend  met  de  effectieve  rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening  gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.  Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging  van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te  maken.  De  te  activeren  rente  wordt  berekend  op  basis  van  de  verschuldigde  rente  over  specifiek  voor  de  vervaardiging  opgenomen  leningen  en  van  de  gewogen  rentevoet  van  leningen  die  niet  specifiek  aan  de  vervaardiging  van  het  actief  zijn  toe  te  rekenen,  in  verhouding  tot  de  uitgaven  en  periode van vervaardiging.  Financiële instrumenten   Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en  schulden,  als  financiële  derivaten  verstaan.  In  de  toelichting  op  de  onderscheiden  posten  van  de  balans  wordt  de  reële  waarde  van  het  betreffende  instrument  toegelicht  als  die  afwijkt  van  de  68

boekwaarde.  Indien  het  financiële  instrument  niet  in  de  balans  is  opgenomen  wordt  de  informatie  over  de  reële  waarde  gegeven  in  de  toelichting  op  de  ‘Niet  in  de  balans  opgenomen  rechten  en  verplichtingen’.   Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per  balanspost.   Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs  opgenomen.  Indien  per  balansdatum  de  reële  waarde  lager  is  dan  de  kostprijs  dan  wel  negatief  is,  wordt  het  derivaat  ten  laste  van  de  winst‐en‐verliesrekening  afgewaardeerd  naar  de  lagere  reële  waarde,  tenzij  kostprijshedge‐accounting  wordt  toegepast.  Bij  de  bepaling  van  de  lagere  reële  waarde wordt rekening gehouden met het effect van de lopende rente.   Woonstichting Leystromen past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie.   Het  effectieve  deel  van  financiële  derivaten  die  zijn  toegewezen  voor  kostprijshedge‐accounting,  wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd.  De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst‐ en‐verliesrekening verwerkt.  23. Belastingen  De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst‐en‐ verliesrekening,  rekening  houdend  met  beschikbare  fiscaal  compensabele  verliezen  uit  voorgaande  boekjaren  (voor  zover  niet  opgenomen  in  de  latente  belastingvorderingen)  en  vrijgestelde  winstbestanddelen en na bijtelling van niet‐aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met  wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde  van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.  Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.  Eind  2008  is  er  overeenstemming  bereikt  tussen  Aedes  en  de  belastingdienst  betreffende  de  Vaststellingsovereenkomst  2  (VSO  2).  De  VSO  1  is  eenzijdig  in  2008  door  de  belastingdienst  opgezegd. Woonstichting Leystromen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.  Woonstichting  Leystromen  heeft  op  basis  van  de  uitgangspunten  van  VSO  1  en  VSO  2  de  fiscale  positie ultimo 2011 en het fiscale resultaat 2011 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking  van  VSO  1  en  VSO  2  voor  woningcorporaties  nog  ontbreekt,  kan  de  werkelijk  te  betalen  of  te  verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.  24. Mutatie reële waarde materiële vaste activa   Dit  zijn  kosten  c.q.  opbrengsten  als  gevolg  van  de  veranderingen  in  de  bedrijfswaarde  door  de  diverse  effecten  welke  via  de  winst‐en‐verliesrekening  lopen,  zoals:  beleids‐,  capaciteits‐  en  tijdseffecten.  

Grondslagen voor de opstelling van het  kasstroomoverzicht  Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.   De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.  

69

Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit  operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit  financieringsactiviteiten.   De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit  investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden  geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.   Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden  niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het  financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave  uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als  een uitgave uit operationele activiteiten.     

     

 

70

14.5 Toelichting op de balans  (bedragen x € 1.000)

14.5.1 Immateriële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Computersoftware Verkrijgingsprijs per 1 januari 2011 Aanschaffingen Boekwaarde per 1 januari 2011

53 0 53

Mutaties 2011 Investeringen Totaal mutaties

1.004 1.004

Verkrijgingsprijs per 31 december 2011 Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2011

1.057 0 1.057

Afschrijvingspercentage

0%

In 2011 wordt niet afgeschreven over de computersoftware omdat deze pas in 2012 wordt opgeleverd.

14.5.2 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: onroerende en roerende zaken in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

totaal

Bedrijfswaarde per 1 januari 2011 Rentabiliteitswaarde per 1 januari 2011 Bedrijfswaarde per 1 januari 2011

524.476 26.458 550.934

9.523 0 9.523

533.999 26.458 560.457

Mutaties 2011 Investeringen bezit/onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Desinvesteringen bezit Overboekingen Geactiveerd onderhoud Mutaties bedrijfswaarde Mutatie rentabiliteitswaarde Herwaardering Totaal mutaties

0 -3.917 19.884 2.438 -41.621 -11.312 0 -34.528

5.579 0 0 0 0 0 -382 5.197

5.579 -3.917 19.884 2.438 -41.621 -11.312 -382 -29.331

Bedrijfswaarde per 31 december 2011 Rentabiliteitswaarde per 31 december 2011 Bedrijfswaarde per 31 december 2011

501.260 15.146 516.406

14.720 0 14.720

515.980 15.146 531.126

-10.820

Autonome waardemutatie Voorraadmutaties: - Nieuwbouw - Verk oop/sloop Subtotaal voorraadmutaties Parameterwijziging Wijziging exploitatiebeleid Ingerekende verkopen Balansmutatie onroerende en roerende zaken in exploitatie

19.884 3.91715.967 -1.165 -23.065 -15.445 -34.528

Bezitsmutaties: - Nieuwbouw (verk rijgingsprijs/lagere mark twaarde) - Herwaardering nieuwbouw Mutatie actuele waarde (winst- en verliesrekening)

-19.884 1.478 -52.934

 

71

Nieuwbouw De opgeleverde nieuwbouw bestaat met name uit de activering van Frankische Driehoek (€ 6,7 mio), Brede School Schoolstraat (€ 8,7 mio) en Geeracker Goirle (€ 3,0 mio). Verkoop/sloop De mutatie ziet met name op de verkoop van 70 woningen uit bestaand bezit. Wijziging exploitatiebeleid De wijzigingen in het exploitatiebeleid zien met name op een besparing op de onderhoudskosten over de resterende levensduur (ca. € 54 mio positief), het inrekenen van de heffing huurtoeslag (ca. € 51 mio negatief) en het aanpassen van de minimale levensduur van 20 naar 15 jaar (ca. € 25 mio negatief). Ingerekende verkopen In de bedrijfswaarde van 2010 waren voor een tijdshorizon van 5 jaar 350 woningen als te verkopen geoormerkt. In de bedrijfswaarde van 2011 worden 250 woningen geoormerkt voor verkoop. De daling van € 15 mio wordt met name veroorzaakt door de lager ingerekende verkoopaantallen, en de daarmee samenhangende lagere verkoopopbrengst. Onroerende zaken in ontwikkeling

onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

totaal

Boekwaarden per 1 januari 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2011

57.558 -37.234 20.324

10.050 -4.285 5.765

67.608 -41.519 26.089

Mutaties 2011 Investeringen Afschrijvingen Terugneming van waardeverminderingen Waardeverminderingen t.l.v. voorziening Waardeverminderingen t.l.v. winst- en verliesrekening Overboekingen Totaal mutaties

52.233 0 10.479 -21.085 -18.112 -19.884 3.631

2.177 -478 0 0 0 0 1.698

54.410 -478 10.479 -21.085 -18.112 -19.884 5.329

Boekwaarden per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

89.907 -65.952 23.955

12.226 4.7637.463

102.133 -70.715 31.418

De projecten, waarbij de verwachte onrendabele investeringen groter zijn dan de werkelijke uitgaven, worden verantwoord onder de post 14.5.9 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. De afschrijvingstermijnen van de onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie luiden als volgt: Grond geen afschrijving Kantoorgebouwen 30/32 jaar Inventaris 3/10 jaar Vervoermiddelen 5/7 jaar In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 2.505.169 (2010: € 3.324.638) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,5 %. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, waarbij er geen sprake kan zijn van onderverzekering. Met ingang van 1 januari 1998 betalen we een vaste premie per woning. De kantoorgebouwen van de stichting zijn onder uitgebreide condities verzekerd. De verzekeringen zijn sinds 1 januari 2003 ondergebracht bij Centraal Beheer Achmea. Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW-garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van circa € 45,6 miljoen (2010 € 80 miljoen). Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden. Door de woonstichting is een verkoopplan opgesteld waarin 250 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De ingerekende verkoopwaarde van deze woningen (na eventuele korting) bedraagt gemiddeld circa € 163.000.

 

72

14.5.3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in onderstaande tabel samengevat: BWS Subsidie 1 januari 2011 Boekwaarden Mutaties 2011 Oprenting boekwaarde Ontvangsten Overige mutaties Resultaat deelneming Totaal mutaties 31 december 2011 Boekwaarden

Deelneming Belastinglatentie

Centrade Lelystad

totaal

100

632

8.456

8.840

18.028

0 -100 0 0 -100

0 0 0 17 17

0 0 1.332 0 1.332

343 -369 0 0 -25

343 -469 1.332 17 1.224

0

649

9.788

8.815

19.252

Leystromen heeft in het kader van matching 105 appartementen gerealiseerd –het Ravelijn- te Lelystad. De contante waarde van de te ontvangen koopsom per 31 december 2021 van de woonstichting Centrada en de jaarlijkse vergoedingen die Leystromen ontvangt zijn opgenomen onder de financiële vaste activa. Het saldo belastinglatenties betreft latente belastingvorderingen die op activa en passiva ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de waardering van vastgoed dat voor verkoop is gelabeld (saldo 31-12-2011 € 5.293), de waardering van leningen (saldo 31-12-2011 € 3.042) en waardering van de 105 appartementen – Het Ravellijn- te Lelystad (saldo 31-12-2011 € 1.453). Leystromen heeft verbindingen c.q. relaties met 4 rechtspersonen: Leye Holding BV met daaronder Leye Onroerend Goed BV, BV Kantoorgebouw Sint Joseph en Stichting Vast en Goed. De deelneming betreft een 100% deelneming in bovengenoemde rechtspersonen. Houdster van deze deelnemingen is de TI (Toegelaten Instelling Woonstichting Leystromen). Gezien de geringe belangen van deze deelnemingen zijn ze niet meegeconsolideerd maar in de diverse balansposten verwerkt. aandeel

Leye Holding BV te Rijen Leye Onroerend Goed BV BV Kantoorgebouw Sint Joseph te Oisterwijk Stichting Vast en Goed

resultaat boekjaar

100% 100% 100%

netto vermogenswaarde per

18

634 15

-1

100%

14.5.4 Voorraden Voorraad materialen Voorraad (opgeleverd) bestemd voor de verkoop Boekwaarde per 31 december

17

649

31-12-2011

31-12-2010

106 2.183 2.289

99 2.247 2.346

Voorraad te verk open woningen Dit betreft 5 woningen van project Hof van Oranje (in 2010 opgeleverd) en 7 woningen van project Frankische Driehoek (in 2011 opgeleverd) welke op 31-12-2011 nog niet waren verkocht. Van de voorraden bestemd voor verkoop is een oorspronkelijke boekwaarde afgewaardeerd met € 759 op lagere marktwaarde.

Voorraad in ontwik k eling bestemd voor de verk oop Bestede kosten Af: Voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

31-12-2011

31-12-2010

9.071 909 8.162

10.339 240 10.099

14.5.5 Onderhanden projecten

31-12-2011

31-12-2010

Onderhanden projecten in opdracht van derden Af: Totaal ontvangen voorschotten Gepresenteerd onder de kortlopende schulden Totaal projecten in ontwikkeling

5.505

1.707

-9.754 -4.249 4.279 30

-3.039 -1.332 1.350 18

In de opbrengsten van het boekjaar is een bedrag van € 9,754 mio (2010: € 3,039 mio) inzake opbrengsten uit onderhanden projecten verantwoord. Er is geen sprake van geactiveerde uitgaven inzake nog niet verrichte prestaties (conform 2010). Er is geen sprake van geactiveerde rente in de onderhanden projecten van derden.

73

 

14.5.6 Vorderingen Huurdebiteuren Zittende huurders (te vorderen huren en herstelkosten) Af : voorziening voor dubieuze huurdebiteuren Totaal huurdebiteuren

31-12-2011 772 -216 556

31-12-2010 662 -210 452

Gemeenten Te verrekenen met Gemeente Oisterwijk Te verrekenen met Gemeente Hilvarenbeek Te verrekenen met Gemeente Goirle Totaal Gemeenten

31-12-2011 0 1 3 4

31-12-2010 218 1 4 223

Belastingen Te vorderen vennootschapsbelasting 2006-2007 Te vorderen vennootschapsbelasting 2008 Te vorderen vennootschapsbelasting 2009 Te vorderen vennootschapsbelasting 2010 Te vorderen vennootschapsbelasting 2011 Subtotaal Te vorderen omzetbelasting 4e kwartaal 2010

31-12-2011 58 20 4 459 1.494 2.035 2.035

31-12-2010 58 0 0 171 0 229 190 419

Overige vorderingen

31-12-2011

31-12-2010

611 611

1.873 1.873

Overlopende activa Nog te ontvangen rente Nog af te wikkelen servicekosten Nog te verzenden facturen Overige overlopende activa Totaal overlopende activa

31-12-2011 0 217 387 609 1.213

31-12-2010 118 488 0 815 1.421

14.5.7 Liquide middelen

31-12-2011

31-12-2010

0 1 2.097 -32 2.066

10.000 4 8.861 -27 18.838

31-12-2011

31-12-2010

191.594 510 -48.077 144.027

202.024 0 -10.430 191.594

Overige debiteuren Totaal overige vorderingen

Direct opvraagbaar: Depositorekeningen Kas Banken Ontvangsten onderweg Totaal liquide middelen De liquide middelen staan tot een bedrag van € 0 niet ter vrije beschikking.

14.5.8 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Bij: Resultaat koopgarant Bij: winst boekjaar Stand per 31 december

 

74

14.5.9 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Overboeking naar materiële vaste activa in ontwikkeling Vrijval ten gunste van winst- en verliesrekening Dotatie ten laste van winst- en verliesrekening Stand per 31 december

31-12-2011 36.659 -21.085 -10.761 7.994 12.807

31-12-2010 34.997 -18.347 -1.119 21.128 36.659

De post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw is ultimo 2011 opgebouwd uit de volgende projecten:

Werk elijk e uitgaven 9208 9308 9607 9410 9411 9719 9709 P00053 P1001 P2012

Locatie Vita, Rijen Hof van Gilze, Gilze WWC & Reigerlaan, Baarle Nassau Centrumplan, Alphen De Ligt, Alphen v. Hogendorpplein, Goirle Frankische Driehoek Woningen RIBW, Oisterwijk Kerkgaerde Loosche Akkers

Totaal

9.969 1.245 54 234 22 2.394 1.852 816 150187 16.623

Maatschappelijk e investering 15.947 2.785 932 2.236 304 2.541 1.852 2.066 1341.201 29.730

Voorziening onrendabel investering 5.978 1.540 878 2.002 282 147 1.250 2841.014 12.807

De voorziening voor onrendabele investeringen is overwegend langlopend van aard. Voorziening lagere mark twaarde derivaten Stand per 1 januari Mutaties Opnames Dotatie t.l.v. resultaat Stand per 31 december

31-12-2011 300 300

31-12-2010 1.200 1.200-

Voor derivaten die niet voldoen aan de vereisten van kostprijs hedge-accounting, wordt voor zover de actuele waardering negatief is, een voorziening opgenomen ter grootte van de reële marktwaarde. De voorziening heeft betrekking op het ineffectieve deel van het derivaat van de Deutsche Bank. De marktwaarde van dit derivaat, een Forward Rate Based, bedraagt € 14,4 mio. De marktwaarde van een reguliere swap bedraagt € 14,1 mio; dit resulteert in een afwaardering van € 300k. De FRB wordt tegen een flat forward (geen toekomstige prestatie) gewaardeerd. De voorziening lagere marktwaarde derivaten is overwegend langlopend van aard.

Voorziening persoonlijk loopbaan- en ontwik k elplan Stand per 1 januari Mutaties Opnames Dotatie/vrijval Stand per 31 december

31-12-2011 360

31-12-2010 232

-19 -28 313

0 128 360

De voorziening persoonlijk loopbaan- en ontwikkelplan betreft een individueel loopbaanontwikkelingsbudget, welke is bepaald op basis van aantal uren werkzaam en aantal jaren in dienst. Hierbij geldt een minimum van € 4.500 bij fulltime dienstverband en 5 jaar in dienst bij Woonstichting Leystromen. Van deze post is niet bekend wanneer het personeel van de mogelijkheid gebruik zal maken en of de voorziening dus lang of kortlopend is.

75

 

Overige voorzieningen Glasfonds Stand per 1 januari Af: kosten Stand per 31 december Voorziening exploitatie 'De Eenhoorn" Stand per 1 januari Bij: ontvangen vergoedingen Af: kosten Stand per 31 december Vervangingsfonds vloerbedekking in een flatgebouw Stand per 1 januari Af: kosten Stand per 31 december

31-12-2011 10 10 0

31-12-2010 10 0 10

126 67 0 193

161 12 47 126

21 21 0

21 0 21

2011 looptijd langer dan 5 jaar 18.049 285.338 303.387

2010 totaal

De overige voorzieningen zijn overwegend langlopend van aard.

14.5.10 Langlopende schulden

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal

2011 looptijd korter dan 1 jaar 1.013 10.003 11.016

2011 looptijd korter dan 1 - 5 jaar 89.840 89.840

19.062 385.181 404.243

Leningen overheid/k redietinstellingen De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2011 3,73% (2010: 4,29%). Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 11,016 mln (2010 € 11,6 mln). De totale aflossingsverplichting voor de komende 5 jaar bedraagt € 89,84 mio. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt circa € 15 miljoen (2010: € 26 miljoen). De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: leningen overheid Stand per 1 januari 2011

18.651

leningen kredietinstellingen 353.679

Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december 2011

1.000 -1.031 18.620

31.000 -10.073 374.606

Totaal

372.330 32.000 -11.104 393.226

In het boekjaar 2011 is voor een totaal bedrag van €32 mln nieuwe leningen ontvangen. Deze leningen zijn aangetrokken ter gedeeltelijke financiering van het omvangrijke nieuwbouwprogramma en ter herfinanciering van afgeloste leningen. Alle leningen van de kredietinstellingen zijn per ultimo boekjaar geborgd door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw met gemeenten als achtervang. Woonstichting Leystromen heeft een geldlening bij ABN AMRO van € 20 miljoen met een looptijd tot 4 maart 2039. In deze lening zit een embedded derivaat en de lening wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Het rentepercentage is of 4,54% of 5,54% en het percentage wordt bepaald door het verschil tussen de 2 jaars en 10 jaar constant maturity swap rente. De reële waarde van het embedded derivaat bedraagt ultimo boekjaar € 1.563 negatief (31-12-2010 € 1.540 negatief).

 

76

Op basis van de vigerende leningscontracten ziet de vervalkalender en daarmee de renterisico's voor de komende 10 jaar er als volgt uit:

Vervalkalender leningenportefeuille 35000 30000

x € 1.000

25000 20000 Aflossingen

15000

Renteconversie 10000 5000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Jaren  Het rentebeleid van de instelling is erop gericht renterisico's te beperken. Dit wordt gerealiseerd door: - langlopende leningen tegen vaste rente, of - rente swaps waarmee langlopende leningen tegen variabele rente effectief worden omgezet in leningen met vaste rente. Renteswaps Eind 2011 beschikt de instelling over renteswaps met de volgende kenmerken per balansdatum: Deutsche Bank Onderliggende nominale waarde Einde looptijd Te ontvangen rentevergoeding Te betalen rentevergoeding tot september 2012 Te betalen rentevergoeding jaar vanaf september 2012 Rentecap vanaf september 2012 Marktwaarde per 31 december 2011 Marktwaarde per 31 december 2010

€ 30.000 2038 3M Euribor + 0,16% 4,35% vast Frb index 5,37% -€ 14.398 -€ 7.695

In de overeenkomst met Deutsche Bank is vastgelegd dat er een Mutual Termination Clause (MTC) is overgekomen. Hierbij is afgesproken dat beide contractpartijen vijf jaar na de transactiedatum, 27 augustus 2013 en iedere vijf jaar daarna, het recht hebben om het derivaat tegen marktwaarde af te wikkelen. BNG Onderliggende nominale waarde Einde looptijd Te ontvangen rentevergoeding Te betalen rentevergoeding Marktwaarde per 31 december 2011 Marktwaarde per 31 december 2010

€ 5.000 3 juli 2023 3M Euribor + 0,22% 4,839% -€ 1.347 -€ 858

BNG Onderliggende nominale waarde Einde looptijd Te ontvangen rentevergoeding Te betalen rentevergoeding Marktwaarde per 31 december 2011 Marktwaarde per 31 december 2010

€ 5.000 2 mei 2022 3M Euribor + 0,16% 4,690% -€ 1.256 -€ 816

Voor alle derivaten geldt dat er geen periodieke marktwaardeverrekening is overeengekomen met de bank. De marktwaardes van de renteswaps ontstaan wanneer de beoogde kasstromen (te ontvangen en te betalen rente) uiteen gaan lopen door fluctuaties in de rentemarkt.

77

 

Terugk oopverplichting VOV woningen De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. 31-12-2011 9.538 5.579 15.117 -340 14.777

Stand per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Mutaties Stand per 31 december

31-12-2010 7.063 0 7.063 2.475 9.538

Gedurende 2011 zijn 33 woningen (2010: 18) onder een V.o.V.-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 5,579 mio (2010: € 2,674 mio). Als gevolg van een gemiddelde waardedaling van de overgedragen onroerende zaken van 3,8%, daalt de terugkoopverlichting in 2011 met € 340.000.

14.5.11 Kortlopende schulden Onderhanden projecten Onderhanden projecten (passiva)

Belastingen en sociale premies Omzetbelasting Loonheffing en sociale premies Vennootschapsbelasting 2008 Vennootschapsbelasting 2009

Overlopende passiva: Niet vervallen rente geldleningen Te verrekenen huurtoeslagen Vakantiedagen Vooruitontvangen huur nog af te rekenen servicekosten Nog te ontvangen facturen onderhoud/nieuwbouw Rekening courant De Leye Holding Diversen

31-12-2011

31-12-2010

4.279 4.279

1.350 1.350

3.842 201 0 0 4.043

857 225 340 508 1.930

7.233 325 294 833 98 902 519 1.036 11.241

7.171 320 174 424 112 2.433 500 946 12.080

 

78

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Woonstichting Leystromen vormt met Leye Holding BV en BV Kantoorgebouw St. Joseph te Oisterwijk een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichtingen de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw tot een bedrag van € 45,6 miljoen voor Leystromen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Leystromen is verplichtingen aangegaan met aannemers om in de toekomst bouwopdrachten aan de betreffende aannemers te verstrekken, dit betreft: - Een verplichting om in de toekomst een opdracht te verstrekken van € 2.727.000; - Een verplichting om in de toekomst een opdracht te verstrekken van € 1.000.000; - Een verplichting om in de toekomst een opdracht (voor 1 januari 2013) te verstrekken van € 2.600.000. 15.026 13.693 Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Deelnemers aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op de obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans. Kredietfaciliteiten Met onze huisbankier, Rabobank Hart van Brabant uit Oisterwijk, is een kredietfaciliteit overeengekomen van € 6.500.000. Voor deze faciliteit zijn door de bank geen verdere zekerheden gevraagd, op basis van een negative plegde of pari passu. Pensioenverplichtingen Woonstichting Leystromen heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid een toegezegd-pensioenregeling te verwerken als een toegezegdebijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico’s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans. Financiële instrumenten Woonstichting Leystromen maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Leystromen met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Derivaten waarbij op het moment van afsluiten van het instrument niet exact te bepalen is welk mogelijk verlies geleden kan worden (open eind derivaten), zijn niet toegestaan. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is ultimo 2011 € 18,6 miljoen negatief. Ultimo 2010 bedroeg de marktwaarde € 11 miljoen negatief. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2011 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde: Boekwaarde BNG swap 4,69% BNG swap 4,839% Deutsche Bank ABN AMRO

Nominaal

-300

Totaal

Marktwaarde

Onderliggende lening

5.000 5.000 30.000 20.000

-1.256 -1.347 -14.398 -1.562

5.000 5.000 30.000 20.000

60.000

-18.563

60.000

De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt: Tot 1 jaar

Tussen 1 en 5 jaar

Tussen 5 en 10 jaar

Tussen 10 en 20 jaar

> 20 jaar

€ 10 miljoen

Interest Rate Swap Embedded derrivaat

€ 50 miljoen

De derivaten starten als volgt in de tijd:

Interest Rate Swap Embedded derrivaat

Reeds lopend € 10 miljoen € 50 miljoen

Vanaf 2013

Er is op dit moment nog geen sprake van derivaten die in toekomst starten.

 

79

Hedge documentatie Doelstelling risicobeheer In het treasurystatuut van Woonstichting Leystromen staan de kaders genoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in hoofdstuk 4. Rentemanagement van het treasurystatuut. In het vigerende statuut is het gebruik van afschermende rente-instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen. Het aangaan van rente-instrumenten mag alleen worden overeengekomen met kredietwaardige partijen met een rating van minimaal ‘very strong’. Hedge strategie Risico van wijzigingen in de rentevoet afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedek te positie Woonstichting Leystromen dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiend uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige en toekomstige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten respectievelijk af te sluiten leningen per dag afgedekt. Deze kasstromen worden naar kalenderjaar gegroepeerd. Hedge instrumenten Woonstichting Leystromen maakt gebruik van rentederivaten om de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. Woonstichting Leystromen maakt gebruik van Interest Rate Swaps (IRS). Hierbij ontvangt Leystromen een variabele rente van de tegenpartij en betaalt Leystromen een vaste rente. Tevens maakt Woonstichting Leystromen gebruik van één CAP waarmee de rente gemaximeerd is. Hierbij vindt geen verrekening plaats. Accounting Het hedging instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge ineffectiviteit wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Renterisico Woonstichting Leystromen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de corporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Leystromen risico’s over de marktwaarde. Voor vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden heeft Leystromen renteswaps afgesloten, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasurystatuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Leystromen en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woonstichting Leystromen heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening-courant faciliteiten beschikbaar. In de swapovereenkomst met de Deutsche Bank is de bepaling opgenomen dat op 27 augustus 2013, en iedere vijf jaar daarna, beide partijen de mogelijkheid hebben om zich te beroepen op de Mutual Termination Clause (MTC). Dit kan leiden tot een in- of uitstroom van middelen.

   

       

  80

14.6 Toelichting op de winst‐ en verliesrekening  (bedragen x € 1.000)

14.6.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand

2011

2010

53.856 102 53.958 -341 53.617

51.500 416 51.916 -506 51.410

De toename van de huren ten opzichte van vorig boekjaar is als volgt te verklaren: - Toename als gevolg van de algemene huurverhoging per 1 juli 2012 - Toename als gevolg van gedurende het jaar uitgevoerde individuele en complexmatig geriefverbeteringen - Toename ten gevolge van het in exploitatie nemen van complexen - Toename ten gevolge van het voor het eerst een vol jaar in exploitatie zijn van complexen - Afname door uit exploitatie nemen - Verkoop van bestaande huurwoningen - Toe- en afname van de huurderving - Overige mutaties Totale toename van de huren

14.6.2 Vergoedingen Goederen, overige leveringen en diensten Af : vergoedingsderving wegens leegstand

597 126 437 1.427 -131 -480 165 66 2.207

2011

2010

2.041 -16 2.025

1.766 -34 1.732

De vergoeding voor overige leveringen en diensten betreffen vergoedingen voor warmtelevering (blokverwarming), glasverzekering, ontstoppingsfonds en kosten van elektra en schoonmaken van algemene ruimten. De vergoedingen zijn gebaseerd op de werkelijke kosten. Jaarlijks vindt er een afrekening plaats en wordt indien nodig het voorschot aangepast.

14.6.3 Overheidsbijdragen Woningaanpassingen Egalisatie BWS

14.6.4 Verkoop onroerende goederen Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: bedrijfswaarde verkopen Af: Direct toerekenbare kosten Bij: resultaat verkoop onder voorwaarden Verkoopresultaat bestaand bezit

14.6.5 Gerealiseerde opbrengst projecten Opbrengst verkoop nieuwbouwprojecten Af : kostprijs verkopen Af: Verliezen niet verkochte woningen Resultaat nieuwbouwprojecten

14.6.6 Dekking uit projecten Dekking afdeling techniek in verband met onderhoud Dekking personeelskosten uit nieuwbouw en VvE

81

2011

2010

0 0 0

19 102 121

2011

2010

12.301 3.625 277 7 8.406

15.245 6.330 10 0 8.905

2011

2010

3.378 -2.884 -736 -242

4.947 -5.299 0 -352

2011

2010

576 60 636

577 51 628

14.6.7 Overige bedrijfsopbrengsten

2011

2010

Inschrijfgelden Beheer- en administratievergoedingen Terugontvangen omzetbelasting (pro rata) Ontvangen subsidies Ontvangen verzekeringsgelden Overige baten

30 31 0 69 218 228 576

72 50 384 0 10 168 684

2011

2010

Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

478

480

14.6.9 Waardeveranderingen materiële vaste activa

2011

2010

14.036

29.106

14.6.8 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Afwaardering op in ontwikkeling zijnde nieuwbouwprojecten

Voor de inzet van maatschappelijk rendement zijn in het boekjaar diverse projecten opgestart waarbij maatschappelijke investeringen gedaan zijn. Dit heeft betrekking op de volgende projecten: Appartementen/woningen Goudsmit Hof, Rijen Spoorlaan/Tuinweg, Oisterwijk Woningen RIBW, Oisterwijk Woningen Generaal Maczeklaan, Baarle-Nassau Woningen WWC & Reigerlaan, Baarle-Nassau Baarschotsestraat Loosche akkers Diessenseweg Van Hogendorpplein, Goirle De Ligt Alphen Geerakkers Hof van Gilze, Gilze Centrumplan, Alphen Vita Rijen Frankische Driehoek, Goirle Afwaardering grondpositie Tilburgseweg/Kalverstraat Afwaardering grondpositie Van Besouwlocatie, Goirle Afwaardering grondpositie De Ligt Alphen Afwaardering grondpositie Oldenbarneveltlaan, Rijen Afwaardering grondpositie Klooster Tilburgseweg, Goirle Afwaardering grondpositie Thomas van Diessenstraat, Goirle Afwaardering grondpositie Vijfhuizenbaan, Riel Terugname afwaardering grondpositie Cruyshof, Baarle-Nassau Terugname afwaardering grondpositie Kerkgaerde, Moergestel Woningen de Croon II, Baarle-Nassau Pannenschuur, Oisterwijk Poirterstraat/Catharinenberg, Oisterwijk Schoolstraat, Hilvarenbeek Zorgwoningen, Ulicoten Zorgwoningen Alphen Koningshof, Riel Vennerode, Goirle Aftopping Hof van Oranje Aftopping voorgaande jaren opgeleverde projecten CPO, Chaam Rijckevorselstraat Peperstraat Plein 40-45 Biestsestraat Akkerstraat Vossenhol Aftopping voorgaande jaren nog lopende projecten Totale maatschappelijke investeringen

82

742 2.489 2.066 841 16 477 276 355 440 304 216 76 1.597 4.165 4.241 715 159 1.664 166 2.644 296 544 -1.980 -1.064 -7.568 -484 -1.153 -1.991 -764 4.155 -28 -346 759 11 0 0 0 0 0 0 0 0 14.036

555 210 0 1.206 916 0 369 192 0 0 0 2.710 640 -636 -261 3.691 0 0 0 0 0 1.980 0 7.568 2.300 4.704 509 0 0 246 404 0 12 240 351 122 765 71 23 37 182 29.106

14.6.10 Waardeveranderingen materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden Mutatie balanspositie verkoop onder voorwaarden

14.6.11 Lasten onderhoud (Dynamisch) planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Af: activering van onderhoud

14.6.12 Directe bedrijfslasten Belastingen Kosten leveringen en diensten Verzekeringen Contributie landelijke federatie Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid Participatiekosten Sectorspecifieke heffingen Overige

14.6.13 Salarissen en sociale lasten Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

2011

2010

382

214

2011

2010

12.438 4.395 1.099 -2.438 15.494

13.157 4.435 1.046 -2.345 16.293

2011

2010

2.329 2.025 309 80 730 39 590 704 6.806

2.125 1.746 256 92 1.643 50 546 595 7.053

2011

2010

4.768 631 879 6.278

4.781 606 916 6.303

2011

2010

85 20 34 106 27 272

69 17 31 82 27 226

2.190 2.190

1.050 1.050

199 61 -28 460 692

209 166 128 410 913

Het aantal werknemers ultimo boekjaar bedraagt 99,36 fte's (2010: 98,8 fte's).

14.6.14 Overige bedrijfslasten Huisvestingsk osten Gas, water en elektra Belasting & verzekering Onderhoud kantoor Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten

Personeel van derden Uitzendkrachten

Overige personeelsk osten Reis- en verblijfkosten Opleidingskosten Dotatie voorziening PLOP Overige

  83

 

2011

2010

109 28 13 150

135 24 4 163

983 1.319 174 168 38 67 16 64 771 116 3.716

674 1.279 181 128 98 40 29 69 161 2.659

7.020

5.011

Verhuur en promotiek osten Bewonersblad en woonkrant Representatiekosten Overig

Algemene k osten Kosten automatisering Advieskosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Porti- en telefoonkosten Kosten controle jaarrekening Kosten vervoermiddelen Klein gereedschap + onderhoud inventaris Contributies en abonnementen Nagekomen projectkosten Overige algemene kosten

Accountantshonoraria 2011

Overig

Deloitte

Controle van de jaarrekening Andere controle-opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

-

75

-

-

-

-

-

126

126 201

2010

Totaal

75

201

Overig (Pwc)

Deloitte

Totaal

Controle van de jaarrekening Andere controle-opdrachten

48 -

50 -

-

Fiscale adviesdiensten

20 -

131 80

151 80

Andere niet-controlediensten

68

98

261

329

2011

2010

52 343 395

12 344 356

14.6.16 Rentebaten

2011

2010

Rente tijdens de bouw Rente liquide middelen

2.505 110 2.615

3.325 223 3.548

14.6.17 Afwaardering lagere marktwaarde derivaten

2011

2010

Dotatie voorziening Vrijval voorziening

300300-

1.002 1.002

14.6.15 Opbrengsten financiele vaste activa Rente BWS Rente financiele vaste activa

84

 

14.6.18 Waardeveranderingen financiële vaste activa Mutatie terugkoopverplichting woningen, verkocht onder voorwaarden

14.6.19 Rentelasten Rentelasten geldleningen Overige rentelasten

14.6.20 Resultaat deelnemingen Leye Holding B.V. Kantoorgebouw St. Jozef B.V.

2011

2010

340

200

2011

2010

15.210 41 15.251

17.309 27 17.336

2011

2010

18 -1 17

0 0 0

2011

2010

1.184 1.333 2.517

-1.376 1.373 3-

2.323

-13.562

14.418 -5.847 0 -1.380 614 7.805

29.108 -10.353 36 -1.220 -8.221 9.350

10.128 -10.128 0

4.2124.212-

14.6.21 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen Latente belastingen

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Fiscaal niet geaccepteerde waardeveranderingen MVA Fiscaal lagere boekwinst verkopen Fiscaal andere afschrijvingen Fiscaal hogere rentelasten (per saldo) Overige correcties inzake VSO2 Totaal permanente en tijdelijke verschillen Fiscaal resultaat Dotatie aan herbestedingsreserve Belastbaar bedrag

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De effectieve belastingdruk over het boekjaar bedraagt 0%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van de fiscale herbestedingsreserve.

 

85

15 15.1

Overige gegevens  Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen 

Bestuurders    Voor wat betreft de beloning van het bestuur geldt dat deze voldoet aan de per 1 juli 2010 geldende  sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Onderstaand treft u aan het totaal van  de aan bestuurders betaalde vergoedingen.    2011  2010  De heer J.M. de Koster*           Periodiek betaalde beloningen  32.825  159.341  Beloningen betaalbaar op termijn            0      6.973  Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband            0             0  Winstdeling en bonusbetalingen     4.500      5.450              De heer J.C.M. Hulsbosch      Periodiek betaalde beloningen  121.812  120.612  Beloningen betaalbaar op termijn    21.324     26.718  Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband              0              0  Winstdeling en bonusbetalingen              0              0              Mevrouw M.P.H. van Beijsterveldt      Periodiek betaalde beloningen  111.662              0  Beloningen betaalbaar op termijn    19.547              0  Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband**              0              0  Winstdeling en bonusbetalingen              0              0              De heer P.A.A. Driever  De heer Driever is eind 2011 aangesteld als interim‐bestuurder en  heeft deze functie tot eind maart 2012 vervuld. Conform de  sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties is daarbij  een honorarium overeengekomen van € 19.744 exclusief BTW per  volledige kalendermaand.     * De heer De Koster is tot en met 31 maart 2011 werkzaam geweest bij Leystromen. In januari was  dat nog als bestuurder en de laatste twee maanden was hij als adviseur verbonden aan Leystromen.  **Op 30 november 2011 is met mevrouw Van Beijsterveldt een beëindigingsovereenkomst gesloten  waarbij een vergoeding van € 86.000 bruto is overeengekomen. Deze vergoeding is betaald bij  beëindiging van de arbeidsovereenkomst op 1 maart 2012.  Zowel aan de heer Hulsbosch als aan mevrouw Van Beijsterveldt is een bedrijfsauto beschikbaar  gesteld (cataloguswaarde € 33.551 resp. € 41.162) die ook privé gebruikt mag worden. 

  86

  Commissarissen  naam  A.P.J. van de Wouw*  R.J.A. Clayden  S.H. van Nieuwkerk  R.W.M. den Teuling  H.J.P. Verhofstad*  P.J. de Ridder* 

lid sinds  01‐02‐2001  01‐02‐2008  25‐04‐2006  01‐01‐2007  01‐07‐2002  01‐07‐2011 

aftredend  31‐12‐2013  31‐01‐2012  31‐12‐2014  01‐07‐2015  31‐12‐2012  30‐06‐2015 

herbenoembaar  nee  ja (nog 1x)**  nee  nee  nee  ja (nog 1x) 

* de heren Van de Wouw, De Ridder en Verhofstad hebben respectievelijk per 4 februari, 2 februari 

en 16 april 2012 besloten hun lidmaatschap van de Raad van Toezicht te beëindigen. Dit betekent dat  zij  zowel  bij  de  samenstelling  van  dit   jaarverslag   Raad  van  Toezicht   als  bij  de  vaststelling  van  de  jaarrekening 2011 niet meer  betrokken zijn  geweest.  De  Raad  van  Toezicht  heeft  in  2011  voor  de  uitvoering  van  zijn  werkzaamheden  een  vergoeding  ontvangen van in totaal € 47.847.     

Voor de voorzitter bedroeg de vergoeding € 8.400 per jaar (m.i.v. 1 oktober tijdelijk verhoogd  ‐op jaarbasis‐ naar  € 12.600).   Voor  de  vicevoorzitter  was  dat  €  7.700  per  jaar  (m.i.v.  1  oktober  tijdelijk  verhoogd  ‐op  jaarbasis‐ naar € 10.800 ).   Voor een lid was dat € 7.000 per jaar (m.i.v. 1 oktober tijdelijk verhoogd ‐op jaarbasis‐ naar €  9.000).  

De reden voor de tijdelijke verhoging  waren de samenwerkingsproblemen in het collegiaal bestuur  die leidden tot een grotere inzet van de Raad.   De vergoedingen passen binnen de Honoreringscode Commissarissen.     De vergoeding van onkosten vindt plaats op basis van declaraties. Er zijn geen leningen of garanties  verstrekt aan leden van de Raad van Toezicht. Voor toezichthouderaansprakelijkheid is een adequate  verzekering afgesloten.  

  Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens 

  Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT)  van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen  volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het  gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 193.000).    Bij Woonstichting Leystromen zijn geen functionarissen in dienst welke een inkomen genoten  hebben in 2011 en 2010 dat uitgaat boven de WOPT‐norm. 

87

  Statutaire resultaatbestemming  In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.   

15.2

Resultaatbestemming 2010 

De jaarrekeningen van 2010 zijn vastgesteld in de vergadering van de Raad van Toezicht van 25 mei  2011. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe  gedane voorstel.   

15.3

Voorstel resultaatbestemming 2011 

Het  bestuur  stelt  met  goedkeuring  van  de  Raad  van  Toezicht  voor  het  resultaat  over  het  boekjaar  2011 ten bedrage van € 48,08 mio geheel ten gunste van de overige reserves te brengen.    Dit voorstel is in de jaarrekening 2011 verwerkt.   

15.4

Gebeurtenissen na balansdatum 

Per 23 maart 2012 is de heer J.J.E. van Geest aangesteld als interim bestuurder.   In 2012 zijn twee nieuwe leden benoemd als leden van de Raad van Toezicht: de heer J.A. Scholten  (voorzitter) en de heer L. Kokhuis (lid).   

15.5

Controle verklaring door de onafhankelijke accountant 

De controleverklaring bij de jaarrekening is opgenomen op pagina 90. 

88