6. Bestaande ruimtelijk-economische structuur

6.

Bestaande ruimtelijk-economische structuur

6.1

Omschrijving

De ruimtelijk-economische structuur heeft betrekking op de samenhang tussen gebieden die hoofdzakelijk worden gekenmerkt door de aanwezigheid van economische functies. Hierbij wordt ingegaan op de diverse locaties, de omvang en aard van bedrijvigheid. Daarnaast wordt ook gezocht naar mogelijke interne en externe relaties.

6.2

Kenmerken

6.2.1. Socio-economische aspecten 6.2.1.1

Tewerkstelling per sector

40

Tabel 16 geeft de evolutie weer van de tewerkstelling per sector en dit voor de jaren 1993 en 1997. Tabel 16:

Overzicht evolutie tewerkstelling per sector 1993 - 1997

Primaire sector Secundaire sector Tertiaire sector Totaal NACE 01 - 05 NACE 10 - 41 NACE 45 NACE 50 - 99 Absoluut Relatief Absoluut Relatief Absoluut Relatief Absoluut Relatief 1993 6 0,03% 6.155 33,17% 489 2,64% 11.907 64,16% 18.557 1997 9 0,05% 4.963 26,76% 366 1,97% 13.207 71,22% 18.545 Bron: Rijksdienst voor Sociale Zekerheid, Verwerking in sectoren door APS, Bezoldigde tewerkstelling op 30 juni 1993 en 1997 naar sector Jaar

Uit de tabel kan afgeleid worden dat de primaire sector nagenoeg geen rol van betekenis speelt in Vilvoorde. Op het vlak van tewerkstelling haalt de secundaire sector net geen 30%. Het overgrote deel van de tewerkstelling in de secundaire sector situeert zich bijna uitsluitend binnen de industriële nijverheid en slechts voor een fractie binnen de bouwnijverheid. De tertiaire sector vormt met een aandeel van 71% van de totale tewerkstelling de grootste groep. Uit deze tabel kan ook afgeleid worden dat de tertiaire sector in Vilvoorde aan het groeien (tertiairisering) is en dit ten koste van de secundaire sector. Dit is een algemene trend in Vlaanderen. 41 Dit fenomeen wordt bevestigd aan de hand van een analyse van de secundariseringsgraad en de 42 tertiairiseringsgraad . In de periode 1993 – 1996 wordt een sterke toename waargenomen van de tertiairiseringsgraad (van 59,68 naar 81,15) en een even sterke daling (van 33,30 naar 17,63) van de secundariseringsgraad. Wat de secundariseringsgraad betreft, komt men hiermee in de buurt van de hogere schaalniveaus. De tertiairiseringsgraad in Vilvoorde blijkt echter dubbel zo hoog als deze van de hogere echelons. Wat de tewerkstelling betreft in ondernemingen met minder dan 50 werknemers blijkt dat Vilvoorde met 29,5% een stuk lager scoort dan het arrondissement (41,7%), de provincie (40,8%) en het Vlaams gewest (41,9%). Er is wel een tegenovergestelde trend. Zo neemt het aandeel tewerkstelling in KMO’s in Vilvoorde lichtjes toe, terwijl de hogere echelons over dezelfde periode (1993 – 1997) een lichte daling laten optekenen. Vilvoorde kent wel een grote tewerkstelling (23,1%) in de hoogtechnologische sector, terwijl het arrondissement, de provincie en het Vlaams gewest een veel lager aandeel (6 à 7%) hebben. Ook hier wordt een omgekeerde trend vastgesteld.

40

41

42

Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Strativaria 21, De Economic Decision Power (EDP) in Vlaanderen: geoeconomische kencijfers voor de periode 1993-1996, januari 1999 Secundariseringsgraad is de verhouding tussen de bezoldigde tewerkstelling in de secundaire sector (NACE 10 – 45) en de bevolking van 20- 64 jaar Tertiairiseringsgraad is de bezoldigde tewerkstelling in de tertiaire sector (NACE 50 – 99) in verhouding tot de bevolking van 20 – 64 jaar

D+A Consult Stad Vilvoorde

54

Ontwerp structuurplan Versie GR1 – oktober 2002

6.2.1.2

Werkloosheid

43

In 1998 werden er in de stad Vilvoorde 966 uitkeringsgerechtigde volledig werklozen geteld. Hiervan waren er 138 of 14% jonger dan 25 jaar. Met betrekking tot de duur van de werkloosheid kan gezegd worden dat 447 werklozen of 46% van de werklozen minder dan 1 jaar zonder werk zat. De rest is reeds langdurig werkloos. In tegenstelling tot de periode 1991 – 1996, waar een toename van de werkloosheid werd vastgesteld, is er momenteel eerder afname van het aantal werklozen. 6.2.1.3

Werkgelegenheidsgraad

De werkgelegenheidsgraad geeft aan in hoeverre er veel of weinig jobs zijn in een bepaald geografisch gebied. Hierbij wordt de verhouding genomen tussen het totaal aantal arbeidsplaatsen (de totale werkgelegenheid) in een bepaald geografische gebied en het totaal aantal inwoners op beroepsactieve leeftijd. De werkgelegenheidsgraad over de beschouwde periode 1993 – 1998 is op alle niveaus, weliswaar in ongelijke mate, toegenomen. De werkgelegenheidsgraad ligt in Vilvoorde bijna dubbel (98,81) zo hoog als in het arrondissement (54,69), de provincie (49,82) en het Vlaams gewest (52,83). Sinds 1998 neemt de werkgelegenheidsgraad in Vilvoorde weer toe. 6.2.1.4

Werkzaamheidsgraad

De werkzaamheidsgraad is de verhouding tussen het aantal werkende inwoners van een bepaald geografisch gebied en het totaal aantal inwoners van dat geografisch gebied. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de leeftijden 20-59 jaar (vrouwen) en 20-64 jaar (mannen). De stad heeft in de periode 1996 – 1998 een zelfde licht stijgende trend gevolgd als de hogere schaalniveaus. Met 68,29 scoort Vilvoorde zelfs net iets hoger als de gemiddelde werkzaamheidsgraad op het niveau van het arrondissement (67,87) en de provincie (67,30). Het Vlaams gewest scoort met 64,87 een stuk lager. 6.2.1.5

Werkloosheidsgraad

De werkloosheidsgraad is de verhouding tussen het aantal werkzoekende inwoners van een bepaald geografisch gebied en de totale beroepsbevolking. Ook hier worden dezelfde leeftijdscategorieën gehanteerd als hierboven. Ook hier volgt Vilvoorde voor de beschouwde periode 1996 – 1998 de algemeen dalende trend zoals die zich voordoet op de hogere schaalniveaus. Vilvoorde haalt met 8,04 ongeveer hetzelfde niveau als het Vlaams Gewest (8,10). 6.2.1.6

Activiteitsgraad

De activiteitsgraad is de mate waarin de bevolking op actieve leeftijd zich aanbiedt op de arbeidsmarkt. Dit wordt berekend door de verhouding te nemen tussen de beroepsbevolking (zowel werkende als werkzoekende) en de bevolking op beroepsactieve leeftijd. Alle schaalniveaus zijn over de periode 1996 – 1998 ongeveer constant gebleven. De activiteitsgraad in de stad Vilvoorde (74,26) ligt boven de gemiddelde activiteitsgraad in het arrondissement (71,78), de provincie (71,67) en het Vlaams gewest (70,58).

6.2.2.

Economische dynamiek44

De economische dynamiek van de stad wordt bepaald aan de hand van de bedrijfseconomische gegevens (omzet, toegevoegde waarde en investeringen) van de ondernemingen gevestigd in de stad Vilvoorde. Dit geeft de bedrijfseconomische slagkracht (EDP) weer van de ondernemingen in Vilvoorde binnen de grotere gehelen (arrondissement, provincie, Vlaams gewest). Aansluitend worden ook nog een aantal typische economische gegevens ingevoegd zodat de financiële en economische situatie nog beter tot uiting komt.

43

Bron: VDAB, Uitkeringsgerechtigd volledig werklozen, juli 1996 en 1998 Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Strativaria 21, De Economic Decision Power (EDP) in Vlaanderen: geoeconomische kencijfers voor de periode 1993-1996, januari 1999 D+A Consult 55 Ontwerp structuurplan Stad Vilvoorde Versie GR1 – oktober 2002

44

Tabel 17:

De bedrijfseconomische dynamiek van Vilvoorde

Omzet Entiteit

1993 (in mln BEF)

Stad Vilvoorde Arr. Halle - Vilvoorde Prov. Vlaams-Brabant Vlaams gewest

96.518 773.876 1.010.009 6.588.215

Index 1993 = 100 100 100 100 100

1994 (in mln BEF)

101.218 740.389 969.089 6.947.205

Index 1993 = 100 104,9 95,7 95,9 105,4

1995 (in mln BEF)

90.652 810.282 1.049.287 7.306.251

Index 1993 = 100 93,9 104,7 103,9 110,9

1996 (in mln BEF)

91.245 828.721 1.067.145 7.488.485

Index 1993 = 100 94,5 107,1 105,7 113,7

Toegevoegde waarde Entiteit

1993 (in mln BEF)

Stad Vilvoorde Arr. Halle - Vilvoorde Prov. Vlaams-Brabant Vlaams gewest

18.144 194.466 267.449 1.908.769

Index 1993 = 100 100 100 100 100

1994 (in mln BEF)

19.101 197.217 272.176 2.013.118

Index 1993 = 100 105,3 101,4 101,8 105,5

1995 (in mln BEF)

18.704 211.482 289.065 2.111.457

Index 1993 = 100 103,1 108,8 108,2 110,6

1996 (in mln BEF)

16.865 209.462 285.901 2.071.850

Index 1993 = 100 93,0 107,7 107,0 108,5

Investeringen Entiteit

1993 (in mln BEF)

Stad Vilvoorde Arr. Halle – Vilvoorde Prov. Vlaams-Brabant Vlaams gewest

5.024 51,866 71.519 482.289

Entiteit Stad Vilvoorde Arr. Halle – Vilvoorde Prov. Vlaams-Brabant Vlaams gewest

1993 0,19 0,25 0.26 0.29

6.2.2.1

Index 1993 = 100 100 100 100 100

1994 (in mln BEF)

4.544 56.754 76.000 500.231

Index 1993 = 100 90,5 109,4 106,3 103,7

Toegevoegde waarde / Omzet 1994 1995 0,19 0,21 0,27 0,26 0.28 0.28 0.29 0.29

1996 0,18 0,25 0.27 0.28

1995 (in mln BEF)

4.563 55.511 76.212 521.340

Index 1993 = 100 90,8 107,0 106,6 108,1

1996 (in mln BEF)

4.918 54.861 75.086 537.162

Index 1993 = 100 97,9 105,8 105,0 111,4

Investeringen / Toegevoegde waarde 1993 1994 1995 1996 0.28 0.24 0.24 0.29 0,27 0,29 0,26 0,26 0.27 0.28 0.26 0.26 0.25 0.25 0.25 0.26

Omzet

De omzet geeft de waarde weer van de productie over een heel jaar en verwijst naar de impact ervan op de markt. De omzet in de stad Vilvoorde is in de loop van de beschouwde periode met 5,5% gedaald en dit terwijl de omzet in het arrondissement (+ 7,1%), de provincie (+ 5,7%) en Vlaanderen (+ 13,7%) is gestegen. De gerealiseerde omzet in Vilvoorde maakt wel nog steeds 11% uit van de totale gerealiseerde omzet in het arrondissement. Hierbij kan evenwel nog opgemerkt worden dat de tewerkstellingspolen Halle, Vilvoorde en Zaventem bijna 50% van de omzet in het arrondissement voor hun rekening nemen. 6.2.2.2

Toegevoegde waarde

De toegevoegde waarde geeft een beeld van de investerings- en tewerkstellingskosten over een geheel jaar. Dit is vooral van belang met betrekking tot de bijdragen in de Belgische economie. De toegevoegde waarde in de stad nam met 7% af tijdens de periode 1993-1996 en wijkt af van de trends op de hogere schaalniveaus. Zowel het arrondissement (+ 7,7%), de provincie (+ 7,0%) als het Vlaams gewest (+ 8,5%) gedurende dezelfde periode (1993-1996) een groei gekend. In de stad Vilvoorde wordt 8% van de toegevoegde waarde in het arrondissement gecreëerd. 6.2.2.3

Investeringen

De investeringen geven een beeld van de toekomstverwachtingen op bedrijfseconomische vlak. In vergelijking met het arrondissement (+ 5,8%), de provincie (+ 5,0%) en het Vlaams gewest (+ 11,4%) heeft de stad inzake investeringen een lichte daling van 2,1% gekend in de periode 19931996. Vilvoorde neemt 9% in van de totale investeringen in het arrondissement. Wanneer we de som maken van de investeringen van de ondernemingen in Halle, Vilvoorde en Zaventem komen we op 52% van de totale investeringen. Op het terrein kan echter sinds 1997 voor Vilvoorde een duidelijk nieuwe trend worden vastgesteld. Investeringen richten zich terug meer en meer naar de voormalige industriestad. Duidelijke illustraties hiervan zijn de ontwikkelingen langsheen de Woluwelaan, de Luchthavenlaan en te Cargovil waar grootschalige kantoor- en dienstverleningscomplexen worden opgetrokken en reeds deels in gebruik D+A Consult Stad Vilvoorde

56


zijn. Ook in 2000 en 2001 werden bouwvergunningen voor soortgelijke gebouwen aangevraagd en verleend. 6.2.2.4

Toegevoegde waarde/omzet

De verhouding van de toegevoegde waarde op de omzet geeft weer hoeveel frank toegevoegde waarde gecreëerd wordt voor elke 100 BEF omzet die gerealiseerd wordt. Over de ganse betrokken periode haalt de stad een verhoudingsgetal (0,19) dat in vergelijking met het niveau van het arrondissement (0,25), de provincie Vlaams-Brabant (0,27) en het Vlaams gewest (0,28) lager ligt. De stad kent wel een zelfde evolutie als de hogere schaalniveaus. 6.2.2.5

Investeringen/toegevoegde waarde 45

Deze ratio bepaalt welk deel van de voortgebrachte toegevoegde waarde naar investeringen gaat of beter hoeveel frank geïnvesteerd wordt voor elke 100 BEF toegevoegde waarde die gecreëerd wordt. In het laatste jaar van de beschouwde periode ligt deze ratio voor de stad Vilvoorde (0,29) een stuk hoger dan het gemiddelde in het arrondissement Halle-Vilvoorde (0,26), de provincie Vlaams-Brabant (0,26) en het Vlaams gewest (0,26). Voor de andere jaren haalt Vilvoorde net het niveau of net niet het niveau van de hogere echelons. 6.2.2.6

Conclusie en nuancering

Voor de analyse van economische toestand werden de cijfers gehanteerd van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Strativaria 21, De Economic Decision Power (EDP) in Vlaanderen: geoeconomische kencijfers voor de periode 1993-1996, januari 1999. Deze cijfers zijn slechts beschikbaar tot 1996 en zijn bijgevolg binnen de snel wijzigende economische markt reeds gedeeltelijk achterhaald. Zoals reeds werd aangegeven, wordt op het terrein voor Vilvoorde een duidelijk nieuwe trend vastgesteld. Investeringen richten zich duidelijk terug naar de voormalige industriestad. De conclusies dienen dan ook genuanceerd te worden vanuit de feitelijke vaststelling van de economische heropleving van de stad. Globaal kan gesteld worden dat met een aandeel van om en bij de 10% voor elk van de 3 economische componenten in het arrondissement Halle-Vilvoorde de stad, samen met de economische polen Halle en Zaventem, een niet-onbelangrijke plaats blijft innemen binnen het economisch bestel. Vilvoorde komt blijvend in aanmerking voor nieuwe impulsen. Daarbij kan de stad zich richten naar de nabijgelegen luchthaven en de ontwikkelingen aldaar. De multimodale bereikbaarheid kan als extra troef worden uitgespeeld. Deze nieuwe impulsen manifesteren zich reeds duidelijk langsheen de Woluwelaan, de Luchthavenlaan en te Cargovil met de bouw en ingebruikname van grootschalige kantoor- en dienstverleningscomplexen. Ook in 2000 en 2001 werden bouwvergunningen voor soortgelijke gebouwen aangevraagd en verleend. De stad richt zich nu naar de reconversie van ‘Broek’. Binnen het gegeven van het stedelijk ontwikkelingsgebied is ruimte voor nieuwe hoogwaardige ontwikkelingen die bijkomende tewerkstelling opleveren en tevens Vilvoorde verder boven zijn oud-industrieel imago zullen uittillen.

45

Ratio is een verhoudingsgetal tussen 2 of meer gegevens van een resultaatberekening die met elkaar verband houden. D+A Consult 57 Ontwerp structuurplan Stad Vilvoorde Versie GR1 – oktober 2002

6.3

Analyse

6.3.1. Tabel 18:

Overzicht bedrijvenzones Overzicht toestand bedrijventerreinen in de gemeente Vilvoorde (in ha) Totale opp.

Ingenomen bedr. & infr.

Waarvan reserve

342

233

19

Bedrijventerreinen

Totaal Vilvoorde

Realiseerbare oppervlakte Bouwrijp Nog uit te (netto) rusten (bruto) 13 9

Niet- realiseerbare oppervlakte Tijdelijk definitief

BZ Centrale 88 87 8 1 BZ Mechelsestwg 48 46 4 2 BZ Mima 71 66 5 BZ Broek46 86 86 BZ Cargovil 32 18 7 5 9 Business- & Mediapark 7 7 Overige 10 10 Arr. Halle-Vilvoorde 2789 2419 158 95 187 46 42 Arr. Leuven 1747 1463 146 40 156 53 35 Prov. Vlaams-Brabant 4536 3882 304 135 343 99 77 Bron: GOM Vlaams-Brabant, Inventaris bedrijventerreinen provincie Vlaams-Brabant (i.k.v. structuurplan VlaamsBrabant), 01/01/1994 – aangepast aan de door de gemeenteraad in 2002 goedgekeurde benamingen.

Volgens de inventaris van de GOM beschikt Vilvoorde over 342 ha aan bedrijventerreinen. Dit betekent dat 7,5% van de bedrijventerreinen van de provincie in Vilvoorde gelegen zijn en dat bijna 16% van het grondgebied van Vilvoorde als bedrijventerrein ingekleurd is. 233 ha of 68% van de bedrijventerreinen in Vilvoorde wordt effectief ingenomen door infrastructuur en bedrijven. Ongeveer 8% (19 ha) hiervan wordt aangewend als reserve voor eigen uitbreiding. Op korte termijn is er nog een reserve aan 13 ha bedrijfsoppervlakte (bouwrijp). Daarnaast situeert 4,6% van de nog realiseerbare oppervlakte aan bedrijventerreinen in de provincie Vlaams-Brabant zich op het grondgebied van Vilvoorde. In de recentste gedeeltelijke gewestplanwijziging (juli 2000) werd het grootste gedeelte van het bedrijventerrein ‘Broek’ omgezet in stedelijk ontwikkelingsgebied, een bestemming die ruimte laat voor de diverse stedelijke functies waaronder bedrijvigheid.

6.3.2. 6.3.2.1

Beschrijving bedrijvenzones Centrale

In deze zone bevinden zich tussen het insteekdok en de Zenne (Centrale) grootschalige entiteiten van de chemische nijverheid en de energiesector. Het betreft hier zowel oudere constructies als inplantingen en uitbreidingen van recentere datum. De terreinen zijn meestal goed ingevuld. De braakliggende terreinen in het noordelijk, in een spits toelopende gedeelte vormen een reserve voor Electrabel. De overige terreinen zijn niet in rekening gebracht wegens te smalle configuratie. Daarnaast zijn er een aantal transportbedrijven gevestigd ter hoogte van de Willemsstraat/Radiatorenstraat (Bedrijvenzone Centrale) evenals groothandel in en verwerking van auto-onderdelen. De oudere gebouwen werden recent geherstructureerd en vernieuwd door de BBL (bank). In het gebied tussen de Zenne en de Buyssestraat situeren zich recenter gevestigde kmo's, evenals het opleidingscentrum van de VDAB. De oudere, vaak leegstaande gebouwen langs de Zenne werden ingenomen en vernieuwd door transportbedrijven. De ontsluiting van de Bedrijvenzone gebeurt langsheen de Willemsstraat/Cockeriestraat die aansluit op de nieuwe ontsluitingsinfrastructuur van de bedrijvenzone Cargovil (cf. infra). Daarnaast biedt de Mechelsesteenweg ook een ontsluitingsmogelijkheid. Deze belast echter het centrumgebied. De ligging langsheen het kanaal biedt ook mogelijkheden voor transport over het water. 6.3.2.2

Mechelsesteenweg

Deze zone kan beter als bedrijven- en dienstenzone dan als concentratie van industrie omschreven worden. De zone is hoofdzakelijk ingevuld met kmo's in de sectoren van machinebouw (ondermeer de ruime vestiging van Komatsu), transport, autoverkoop en computerbedrijven. De meeste vestigingen 46

Sinds juli 2000 opgenomen in stedelijk ontwikkelingsgebied (raming opp.= 64ha 53a 37ca) D+A Consult 58 Stad Vilvoorde


zijn van recentere datum. Opvallend is dat er zich onder de voorkomende leegstand grotere entiteiten (productiehal, opslagruimten, kantoren) van recente constructiedatum bevinden. Toch kent dit gebied geen structurele leegstand maar veeleer een vervangingsleegstand. Tevens zijn er nog braakliggende terreinen voorhanden. De ontsluiting verloopt integraal langsheen de Mechelsesteenweg in een directe aansluiting op de Woluwelaan/R22 of via het centrum. 6.3.2.3

Bedrijvenzone Mima

Hoewel de zone langsheen de Luchthavenlaan voor het grootste deel duidelijk van recentere datum is, bevinden zich ook hier nog oude bedrijfsstructuren. Deze situeren zich vooral langsheen de Leuvensesteenweg, aanleunend bij de woonbebouwing. Ten zuiden van Faubourg aan de spoorweg en ten zuiden van de Industrielaan komen ook nog onbebouwde percelen voor. De voormalige leegstaande gebouwen van Delacre zijn ondertussen bijna allemaal gesloopt. Ten oosten van de spoorweg aan de Fabriekstraat zijn nog enkele oudere vestigingen gesitueerd (waaronder meubelverkoop, distributie van computertoebehoren) en de productiehallen van Sobemetal. Met de ontwikkeling van Cocoon-Center wordt deze site vernieuwd door een eerste fase met verkoopsoppervlakten, kantoren en parkeervoorzieningen langs de Mimaweg. Een gelijkaardige ontwikkeling met kantoren heeft recent plaatsgevonden met een nieuw business centercomplex aan de Leuvensesteenweg en de R22 ( ook bedrijvenzone Cross Point genaamd) en het complex aan de Levistraat (o.a. Daimler Chrysler Finance). Rond de Olieslagerslaan wordt een nieuwe bedrijvenzone ontwikkeld (kmo’s, kantoren, hotel en autoverkoop) waarbij nog een aantal bouwpercelen beschikbaar zijn.. Er is nog volop bedrijfsactiviteit temidden de woonbebouwing tussen Perksestraat en Leuvensesteenweg, ter hoogte van de oorspronkelijke vestiging van de verfnijverheid (Levis (Akzo Nobel)). Deze nijverheid heeft een groot deel van het noordelijke gebied langsheen de Luchthavenlaan ingepalmd. Van recente datum zijn de vestigingen uit de media, video- en geluidsbranche, naast verkoopspunten van automerken en autotoebehoren. Ten zuiden van de Trawoolbeek wordt het gebied voorlopig nog volledig ingenomen door de parkeerterreinen van Renault (transit en verdeelruimte). De ontsluiting gebeurt volledig via de Luchthavenlaan en de Woluwelaan, rechtstreeks naar de Ring en de E19. De noordelijke vestigingen zijn eveneens via de Leuvensesteenweg bereikbaar, weliswaar met verkeersoverlast ten nadele van de woongebieden. Langsheen het spoor wordt supplementaire parkeergelegenheid aangelegd. Ook de aanwezigheid van het station biedt alternatief voor het steeds toenemende autoverkeer. 6.3.2.4

Bedrijvenzone Broek

Dit zuidelijk gelegen deel van Vilvoorde (tussen het stadscentrum, het kanaal en de grens met Brussel en Machelen) heeft een zeer gemengd karakter met bedrijven, kantoren en commerciële activiteiten. Diverse woongebieden komen hier voor waardoor dit gebied aan een grondige herstructurering toe is. De ongeveer 80 ha grote zone wordt gekenmerkt door een grote verscheidenheid wat betreft soort van bedrijvigheid (auto-assemblage, bouwnijverheid, metaalverwerking, verpakkings-industrie, diverse stapelruimten) omvang van personeelsbezetting en bedrijfsoppervlakte. Binnen het gebied bevinden zich een aantal leegstaande bedrijfscomplexen, waarvan enkele met grote impact op het uitzicht van het gebied (Renaultvestiging). De zone wordt gekenmerkt door een tewerkstelling, zowel in de industrie als in de dienstverleningssector. Een aantal grotere bedrijfscomplexen worden per vleugel of per vloer verhuurd aan verschillende bedrijven en hebben doorgaans een opvallend meer verwaarloosd uitzicht dan gemiddeld. Midden al deze bedrijvigheid ligt de Marie-Joséwoonwijk, de woonbebouwing langsheen de Harensesteenweg en een BLO-school gekneld in het centrum van Broek. Het noorden van Broek wordt eveneens gekenmerkt door woonbebouwing langs de Harensesteenweg en de Schaarbeeklei temidden van bedrijfsvestigingen. De ontsluiting van Broek verloopt primordiaal langsheen de Schaarbeeklei en de Harensesteenweg. De Steenkaai is slechts bereikbaar vanuit het centrum van Broek (Sluisstraat en Havenstraat), of langs de Vlaanderenstraat waar de verbinding echter bemoeilijkt wordt door de slechte staat van de weg. De zone wordt niet enkel ontsloten via de weg, maar heeft ook multimodale mogelijkheden (spoor en water). Recentelijk werd het grootste gedeelte van dit gebied in het gewestplan als stedelijk ontwikkelingsgebied bestemd. De Zenne die midden door het gebied loopt bemoeilijkt een optimale uitbouw, de gedeeltelijke overwelving biedt echter nieuwe perspectieven voor een toekomstige ontwikkeling. Een masterplan voor de ontwikkeling van Broek en het “Watersite-project” zijn projecten D+A Consult Stad Vilvoorde

59


die momenteel in opmaak zijn in het kader van de hoger genoemde stedelijke ontwikkeling (gewestplan). De leegstaande gebouwen van Renault worden reeds gedeeltelijk ingenomen door diverse kantoren. 6.3.2.5

Bedrijvenzone Cargovil

De bedrijvenzone Cargovil is gelegen in het grensgebied van drie gemeenten: Vilvoorde, Zemst en Grimbergen, langsheen de Woluwelaan - R22. Aldus behoort de bedrijvenzone Cargovil zowel tot het economisch bekken van Brussel als tot dat gedeelte van de Vlaamse regio dat zich meer en meer ontwikkelt tot de draaischijf van het distributiegebeuren in België en Europa in de nabijheid van de luchthaven van Zaventem. De zone biedt ruimte aan kantoren, high-techbedrijven, transport en distributie, assemblage, montage en afwerking, koerierdiensten en lichte productie evenals aan de dienstensector. De totale oppervlakte bedraagt 75 ha, waarvan grosso modo 45 ha op het grondgebied van Vilvoorde. Deze zone werd ontwikkeld in de jaren 90 en wordt momenteel nog verder ingevuld. De Woluwelaan doorkruist de bedrijvenzone Cargovil van oost naar west en brengt zowel Brussel als de internationale luchthaven binnen handbereik. De afstand tot het op- en afrittencomplex van de Ring RO bedraagt 4 km, Brucargo ligt op 5 km en de luchthaven en Brussel centrum beide op ongeveer 10 km. Daarnaast is er ook de aanwezigheid van het insteekdok wat de mogelijkheid openhoudt voor transport over het water en de inplanting van watergebonden activiteiten. Hiervoor wordt door de NV. Zeekanaal een kaaimuur gebouwd langs de noordkant. Deze kan binnenkort operationeel worden voor de aanpalende bedrijven Carrefour en Interpièces (distributie, transport en auto-assemblage). De ontsluiting is ook mogelijk rechtstreeks vanaf de Mechelsesteenweg (over de Zenne en het insteekdok). De R22 geeft uit op de Cokeriestraat waardoor de Centrale, het stadscentrum en Grimbergen - Verbrande brug bereikbaar zijn. 6.3.2.6

Business & Mediapark

Deze zone is gelegen nabij het op- en afrittencomplex nr. 6 van de Ring RO. Het betreft een recente ontwikkeling met kantoren en diensten, alsook bedrijven die inspelen op de nieuwe trends in de hightechnologie en de media-, video- en geluidsnijverheid. Deze zone wordt uitgebouwd als mediapark, ondermeer in functie van de beeldindustrie. Momenteel zijn hier de Vlaamse televisiezender VTM, KPN en de Kamer voor Handel en Nijverheid, alsook diverse financiële en dienstenbedrijven gevestigd. De resterende oppervlakte van het businesspark wordt al aangesneden. Op het vlak van ontsluiting kan deze site enkel bereikt worden via de Ring RO of in de vorm van sluikverkeer doorheen de woongebieden van Kassei, Hoogveld en Koningslo. Een busverbinding is volgens hetzelfde stramien aanwezig tussen Kassei, Koningslo en het op- en afrittencomplex aan de Ring met de Brusselse buslijn langs Neder-over-Heembeek en Vilvoorde - centrum. 6.3.2.7

Overige zones

Verder komen nog een aantal versnipperde zones voor, waaronder vestigingen van het voormalige Mondiale in Peutie (momenteel in herbestemming voor kantoren met bedrijfsgebouwen), Athena Business Center (voormalige Kodak), Merak en Antoons in Koningslo, gemengde bebouwingsstructuur midden woonbebouwing van bedrijven in de verfnijverheid, keukeninrichting en consulting aan de Houtemsesteenweg en de Bavaylei te Faubourg, Michiels en leegstaande oude bedrijven langs de Olmstraat en Vaartdijk, Toyota-vestiging aan de Guldensporenstraat, KMO-zone aan Stationslei met oneigenlijk gebruik van kantoren, appartementen, ... Kaart 17:

6.3.3.

Bestaande ruimtelijk-economische structuur: bedrijvenzones

Leegstand of braakliggend

Op basis van terreinonderzoek (1997 en voor wat de leegstaande terreinen betreft geactualiseerd in februari 2001) en met behulp van een inventaris terzake die door de GOM Vlaams-Brabant werd verstrekt (1997) werd een analyse gemaakt van de leegstand en/of braakliggende terreinen binnen de bedrijvenzones (momentopname). Intussen zijn diverse gronden bebouwd of leegstaande gebouwen verhuurd en kan gesproken worden van een ommekeer in de situatie ware het niet dat Renault en Benckiser intussen de deuren gesloten hebben. De bijgevoegde kaart geeft een geactualiseerd overzicht van locaties met leegstand of braakliggende terreinen die (in hoofdzaak) binnen de bedrijvenzones gelegen zijn. De afbakeningen geven concentraties van leegstand weer binnen een zone. Dit impliceert echter niet dat heel het afgebakende gebied leeg staat of braak ligt. Tabel 19 geeft een overzicht van de leegstand en de braakligging binnen te valoriseren zones. D+A Consult Stad Vilvoorde

60


D+A Consult Stad Vilvoorde 0,26 0,84 7,25 1,48 16,23 0,91

5 6 7 8 9 10

61 2,15

i j

l

“Cargovil”

Totaal

k

“Mechelsteenweg”

(*) opgenomen in B.P.A. nr. 59 'Verbrande Brug' (VE 16.01.1991) Momentopname februari 2001


27,72

4,91

2,14

11,87

0,47

h

“Centrale”

Subtotaal

9,25

g

“Kassei”

0,20

0,48

4,09

Subtotaal f

1,84

e

“Centrum”

2,25

d

0,55

3,48

Subtotaal

“Mima”

0,72

c

b

2,76

Oppervlakte (in ha)

Bestemming gewestplan

Industrieel uitbreidingsgebied (*)

Industriegebied

Industriegebied

Industriegebied

Woongebied, Industriegebied en bufferzone

Woongebied

Woongebied en zone ambachteljke bedrijven en KMO’s

Industriegebied

Industriegebied

Kantoor- en dienstenzone

Stedelijk Ontwikkelingsgebied


Bestemming gewestplan


Industriegebied


Industriegebied





Buffergebied

Zone ambachtelijke bedrijven en KMO’s

Braakliggende terreinen a

Referentienummer

28,18 30,18

“Business- & Mediapark”

“Broek”

Bedrijvenzone

105

4

Subtotaal Totaal

0,16

3

“Broek”

1,18

2

“Centrale”

0,82

Oppervlakte (in ha)

Leegstaande panden 1

Referentienummer

“Mechelsesteenweg”

Bedrijvenzone

Tabel 19: Overzicht leegstand en braakliggende terreinen

Een aantal vaststellingen: • in het totaal staat voor 30,18 ha aan industriële panden leeg en ligt er voor 27,72 ha aan braakliggende terreinen op de bedrijventerreinen. Waardoor het totale aanbod aan bedrijfspanden en bedrijfsterreinen op 58 ha komt; • meer dan 90% van de leegstaande panden bevindt zich in de zone van “Broek”. Daarnaast liggen er nog voor ongeveer 3,5 ha aan braakliggende percelen. Recentelijk werd de zone van “Broek”, met uitzondering van de Renault-site, als stedelijk ontwikkelingsgebied bestemd zodat de leegstaande panden en de terreinen niet enkel meer voor bedrijvigheid in aanmerking komen; • kleinere leegstaande panden worden aangetroffen in de bedrijvenzone langsheen de Mechelsesteenweg en de bedrijvenzone “Kanaal”; • het grootste pakket aan braakliggende terreinen (43%) kunnen teruggevonden worden in de bedrijvenzone Centrale en liggen integraal in industriegebied; • andere kleinere entiteiten kunnen teruggevonden worden in de zone van het “Business- & Mediapark”, “Mima”, “Centrum”, “Mechelsesteenweg” en “Cargovil” • de meeste leegstand en braakligging situeert zich in de oudere bedrijvenzones, zoals de Kanaalzone (Bedrijvenzone Centrale) en vooral Broek. In deze zones vinden we ook de vervuilde, te saneren (gekende) sites terug, waar onder meer door de stad en de GOM gewerkt wordt aan concrete saneringsdossiers voor een revalorisatie van de zone (Molens Drie Fonteinen en de terreinen Forges de Clabecq); • in de zone aan de Luchthavenlaan zijn recent een belangrijk aandeel bedrijvencomplexen opgericht waardoor de leegstand of braakliggende terreinen gedeeltelijk werden ingevuld; • een niet-onbelangrijk aandeel van leegstaande gebouwen en braakliggende terreinen is in handen van de immobiliënsector.

6.3.4.

Zonevreemde bedrijven

Vilvoorde wordt niet echt geconfronteerd met de problematiek van zonevreemde bedrijven. Een eerste globale inventarisatie door de GOM Vlaams-Brabant leverde een lijst met 22 bedrijven op. Hiervan zijn 2 bedrijven gelegen in agrarisch gebied; 1 bedrijf ligt in buffergebied; de overige 19 bedrijven situeren zich allemaal in woongebied. Er liggen geen bedrijven in kwetsbare zones. Voor de bedrijven die in woongebied gelegen zijn, doen zich geen problemen voor naar compatibiliteit van functie of schaal. Deze bedrijven worden dan niet als zonevreemd ervaren. De overige bedrijven zullen na het structuurplan deel uitmaken van verder onderzoek, zo nodig gekoppeld aan de opmaak van een RUP. De inventaris van de zonevreemde bedrijven is opgenomen in bijlage.

6.4

Knelpunten en kwaliteiten

6.4.1.

Knelpunten

Kaart 15:

Synthesekaart ruimtelijke knelpunten

6.4.1.1

Vervuilde en braakliggende terreinen

Vilvoorde staat sinds oudsher bekend als industriestad met zware nijverheid. De meeste bedrijven uit deze nijverheid hebben reeds hun deuren gesloten of hebben andere locaties opgezocht. Pas jaren later bleek dat veel van deze terreinen een sterke bodemverontreiniging kennen. Dit is met name het geval op de bedrijvenzones van Forges De Clabecq, Cargovil en ‘Broek’. De vervuilde site van Forges de Clabecq zal in de toekomst plaats bieden aan een groenproject en de afwerking van de woonrand met school en sportfuncties. Slechts een deel blijft voorzien voor bedrijven aan de M. Duchéstraat. In de bedrijvenzone Cargovil zijn op grondgebied Vilvoorde bijna alle terreinen ingevuld. Een niet onbelangrijk aantal voormalige industriële sites in Broek zal hoogst waarschijnlijk moeten gesaneerd worden (de vervuiling door de vroegere metaal- en nijverheidssector is op heden niet gekend maar de kansen voor bodemvervuiling zijn zeer reëel). Dit geldt ook voor de terreinen langsheen de Zenne. Uiteraard dient dit gegeven bevestigd te worden door concreet bodemonderzoek.


62


6.4.1.2

Leegstaande en verwaarloosde panden

Door het wegtrekken van de oude vervuilende industrieën blijven veel en grote bedrijfspanden leeg achter. Tijdens de sanering zijn er wel al veel oude bedrijfsgebouwen tegen de vlakte gegaan. Hoofdzakelijk in ‘Broek’ komt men hier en daar nog oudere fabriekspanden tegen die met structurele leegstand geconfronteerd worden. Hierdoor ontstaat een desolate en weinig aantrekkelijke omgeving voor kandidaat-investeerders. Drie Fonteinen is intussen gesaneerd en bouwrijp gemaakt. De grote hangars van Parmentier aan de Houtkaai liggen er verlaten bij. Metal Union werd intussen afgebroken en voor de vrijgekomen terreinen is een herbestemming voorzien in het kader van de wijziging van het gewestplan naar gebied voor stedelijke ontwikkeling (initiatief NV Zeekanaal – Stad Vilvoorde). Bij het voormalige bedrijf Mondiale is het hoofdgebouw in renovatie (kantoren) maar voor de bestaande omringende bedrijfsgebouwen is de toekomst onzeker. Er zijn hier onder meer door de nabije woonomgeving beperkte mogelijkheden voor bedrijfsfuncties. De bedrijvenzone langsheen de Mechelsesteenweg daarentegen wordt dan weer eerder geconfronteerd met het fenomeen van ‘verloop’-leegstand. Het is er een ‘komen en gaan’ van bedrijven. Momenteel staan de kantoren naast Daewoo leeg. 6.4.1.3

Ontsluiting van Business- & Mediapark

De inplanting van het ‘Business- & Mediapark’, met haar grootschalige publieksgenererende activiteiten, nabij een op- en afrit van de Ring rond Brussel wordt als een ongelukkige keuze aanzien. De R0 kent reeds en groot probleem met betrekking tot congestie, waardoor de aanleg van een nieuwe kantorenzone voor bijkomende overlast zal zorgen. Daarnaast is de aansluiting van het complex op het openbaar vervoersnet beperkt. Het probleem van sluikverkeer doorheen het woongebied is de laatste jaren evenwel fel verminderd. In het kader van de ontwikkeling van een gewenste ruimtelijke verkeers- en vervoersstructuur zal veel aandacht moeten gaan naar de inpassing van deze zone in het openbaar vervoersnet. 6.4.1.4

De immobiliënsector

Het aandeel van de immobiliënsector kan door bepaalde prijsvormingsmechanismen nieuwe investeerders afschrikken. De tendens om terreinen in overheidshanden te ontwikkelen dient te worden verder gezet. 6.4.1.5

Geen afstemming invulling bedrijvenzones met multimodale ontsluitingsmogelijkheden

Momenteel wordt er bij de invulling van de bedrijvenzones zeer weinig gebruik gemaakt van de mogelijkheden omtrent een multimodale ontsluiting. Alle (ingevulde) bedrijvenzones zijn eenzijdig gericht op een verkeersontsluiting over de weg. 6.4.1.6

Renault-site

Sinds de sluiting van Renault is het immens en indrukwekkend gebouw opgesplitst in allemaal kleinere entiteiten die daarna verhuurd werden aan KMO’s. In het kader van de ontwikkeling van een visie op de zone van ‘Broek’ mag de Renault-site niet als een eiland beschouwd worden binnen het groter geheel, zoals bij de recente gewestplanwijziging. De Renault-site werd als enige zone behouden als industriegebied, terwijl alle omliggende gronden als stedelijk ontwikkelingsgebied werden ingekleurd. 6.4.1.7

Kleinere KMO-zones in woongebied

In aaneengesloten woongebied liggen diverse kleine KMO-zones ingebed. Deze zijn vaak slecht gestructureerd en ontsloten of kennen een oneigenlijk gebruik. Voorbeelden: aan de Stationslei, langsheen de Bavaylei, in Peutie, in Koningslo,… Voor deze zones moet gebiedsgewijze onderzocht worden of zij als dusdanig kunnen blijven bestaan of een andere invulling dienen te krijgen (met wonen compatibele functie of een woonfunctie).


63


6.4.2.

Kwaliteiten

Kaart 16:

Synthesekaart ruimtelijke kwaliteiten

6.4.2.1

De nabijheid van de internationale luchthaven Zaventem en de toekomstige HST-terminal

Vilvoorde zit momenteel in de overgangsfase van een oude naar een nieuwe economie. Hierbij volgt Vilvoorde de algemene trend tot tertiairisering van de economie. Tot op heden heeft Vilvoorde echter nog niet mee kunnen profiteren van de ontwikkelingen op en rond de luchthaven van Zaventem. In het kader van de reconversie van de oude industrieterreinen en vernieuwing moet Vilvoorde zich in eerste instantie richten naar de luchthaven van Zaventem. Ook de ontwikkelingen rond de Brusselse Zeehaven en de toekomstige aanleg van een HST-station ter hoogte van Schaarbeek – Haren kunnen als kapstok dienen voor de heropleving en vernieuwing van de Vilvoordse economie. 6.4.2.2

De multimodale ontsluiting van bedrijventerreinen

De meeste bedrijventerreinen hebben diverse mogelijkheden naar ontsluitingswijze. Hierbij speelt zeker het aspect van multimodaliteit. Binnen deze context is het wenselijk om in het kader van de gewenste ruimtelijke-economische structuur specifieke vestigings- en ontwikkelingsperspectieven te koppelen aan de diverse bestaande bedrijventerreinen. Eén van de (mogelijke) voorwaarden bij het opstellen van een gedifferentieerd aanbod van bedrijventerreinen is het onderzoek naar de potenties van elk terrein op het vlak van ontsluiting (opstellen bereikbaarheidsprofiel): − Voor de zone van Broek kan een nieuwe en verbeterde ontsluiting richting R22 en richting RO (op- en afrittencomplex nr.6) vooropgesteld worden; − Broek dient tevens bijkomend ontsloten te worden door hoogwaardig openbaar vervoer op de Schaarbeeklei en op het grondgebied Machelen (GEN-station); − De zone aan de Luchthavenlaan kan profiteren van de ligging van het station van Vilvoorde als multimodaal knooppunt. (De voormalige Delacre-site aan het station is intussen opgeruimd en klaar voor verdere ontwikkeling (kantoren)) 6.4.2.3

Tendens hoogwaardige ontwikkeling

De hele regio heeft, omwille van haar ligging en de aanwezigheid van hoogwaardige infrastructuur, zeer sterke kansen om zich economisch hoogwaardig te ontwikkelen. De aanwezigheid van modern ingerichte zones als het Business- & Mediapark en Cargovil fungeren hierbij als motor voor nieuwe ontwikkelingen. Ook de nieuwe bedrijvencomplexen aan de Luchthavenlaan en de Leuvensesteenweg (aan de R22) kunnen hierbij als stimulans aangehaald worden. Voor Broek dient een gedifferentieerd aanbod te worden gerealiseerd bij de reconversie van belangrijke oppervlaktes in het nu “stedelijke ontwikkelingsgebied”. 6.4.2.4

Kanaalzone

De relatie met het kanaal kan worden uitgebouwd voor watergebonden activiteiten en transportmogelijkheden. Het kanaal is een economische troef voor de regio. De ligging van de kanaalzone in de Vlaamse Ruit biedt kansen voor hoogwaardige bedrijvigheid. De stedelijke gebieden in de regio zijn potentiële afzetmarkten. De noordelijke terreinen langsheen het kanaal zullen zeker gedeeltelijk voorbehouden worden voor watergebonden bedrijvigheid. Voldoende buffering ten opzichte van de herstructurering van de aanpalende stadsrand moet worden voorzien. 6.4.2.5

Sanering en herwaardering

De voormalige Renaultsite, kan naar de toekomst toe als een nieuwe tewerkstellingspool worden uitgebouwd, mits een oordeelkundige en speculatievrije aanpak onder coördinatie van de overheid. De reconversie van de oude site van de Drie Molens tot industriepark is bezig. Samen met de ontwikkeling van het Masterplan voor Broek krijgen de renovatie- en reconversieplannen van Broek hiermee een ernstige stimulans. De sanering van de 6 hectaren grote site van de voormalige en afgebroken cokes fabriek van de "Forges de Clabecq" biedt een valabel renovatieperspectief. Naast de realisatie van een als D+A Consult Stad Vilvoorde

64


bufferzone bestemd groen- en recreatiegebied wordt gestreefd naar de aanleg van een businesspark dat via de vernieuwde Radiatorenstraat een directe aansluiting heeft naar de Woluwelaan toe. De renovatie van de ongestructureerde kanaalzone tussen de Vlaanderenstraat en de grens met Grimbergen en de herwaardering van de terreinen van Euro Union Metal zijn noodzakelijk. Deze terreinen zijn echter slecht bereikbaar en bevinden zich in de randzone van het stadscentrum. Het gebied is ruimtelijk slecht gestructureerd. Een afweging bij de invulling naar bestemming van deze terreinen (gemengde ontwikkeling) langs het kanaal dringt zich op (herstructureren stadsrand/waterfront). 6.4.2.6

Differentiatie binnen bebouwde gebieden

Binnen het stadscentrum en de kerngebieden komen diverse (oudere) bedrijven voor die bovendien een vrij groot verloop kennen (verandering van type bedrijvigheid, leegstand, onaangepaste en in fysisch slechte staat verkerende bebouwing,…). Deze sites bieden mogelijkheden naar een betere verweving en differentiatie met de woonomgeving en de stedelijke voorzieningen. In bepaalde gevallen zijn daarom mogelijkheden voorhanden om de verweving te versterken of waar nodig een herbestemming van deze sites mogelijk te maken in functie van het plaatselijk stedelijk (aaneengesloten) karakter.


65


6. Bestaande ruimtelijk-economische structuur

Recommend Documents