5. Zo zaaigoed, zo oogst
Het Brabants gezegde ‘zo zaaigoed, zo oogst’ is van toepassing op het beleid van Hhvl om zich goed voor te bereiden op de eenentwintigste eeuw en tijdig in te spelen op structurele maatschappelijke ontwikkelingen. Haar vooruitziende blik maakt het mogelijk om in hoog tempo te transformeren van ‘woningverhuurder’ naar ‘woondienstverlener en ontwikkelaar/beheerder van woongebieden’. Ze neemt hiermee een voorschot op de nota ‘Mensen, Wensen, Wonen (nota Wonen) van staatssecretaris Remkes van VROM, die eind 2000 wordt gepubliceerd. De nota geeft een inventarisatie van de opgaven waar de corporatiesector mee te maken krijgt. Hoofdthema’s zijn: bevorderen van wonen en zorg op maat, scheppen van kansen voor mensen in kwetsbare posities, participatie van de woonconsument en verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. Door de omslag van een centraal geleid volkshuisvestingsbeleid naar een meer lokale verantwoordelijkheid, hebben corporaties de noodzakelijke ondernemingsruimte om deze opgaven te verwezenlijken; een en ander uiteraard binnen de kaders van maatschappelijk ondernemerschap.
Om richting te geven aan de in de nota Wonen genoemde kerntaken en aandachtsvelden legt Hhvl haar visie en het daarop gebaseerde strategisch beleid vast in het ondernemingsplan 2001-2005. De strategie van Hhvl is in hoofdlijnen gebaseerd op het versterken van de positie in haar werkgebied, het verbreden van klantgroepen, het vergroten van de keuzevrijheid voor klanten, het doorgroeien naar een netwerkorganisatie en het streven naar duurzame samenwerking met partners in Eindhoven en de regio.
Een gevarieerd woningaanbod is een primaire voorwaarde om voldoende inhoud te kunnen geven aan begrippen als keuzevrijheid, woonkwaliteit en maatwerk. Lange tijd heeft de kwantitatieve woningbehoefte – ofwel de woningnood – het volkshuisvestingsbeleid van Eindhoven bepaald. Door de snelle industriële groei is het aantal eengezinswoningen in de stad relatief oververtegenwoordigd. Ook Hhvl vond haar grondslag in de huisvesting van gezinnen. Anno 2000 wordt van corporaties verwacht dat ze hun aanbod verbreden.
Hhvl wil een grotere differentiatie en hogere kwaliteit van haar woningvoorraad realiseren door het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten, maar ook door renovatie en vervanging van woningen op buurt- of wijkniveau, passend in het stedelijk vernieuwingsbeleid. Daarnaast wil ze invulling geven aan een totaalconcept van wonen, los van eigendomsverhoudingen, door nieuwe producten en diensten te ontwikkelen en aan te bieden. De verschuiving van aandacht voor de woning naar aandacht voor wonen moet leiden tot een verdere uitbouw van het beleid op het gebied van wonen en zorg en het bevorderen van leefbaarheid en veiligheid in buurten. In feite wil Hhvl zich ontwikkelen van een woningcorporatie naar een wooncorporatie.
Om die doelstellingen te bereiken, streeft Hhvl naar een verdere verankering in de regio
Eindhoven en een versterking van haar marktpositie. Organisatorisch zijn de zaken op orde en kan op pro-actieve wijze worden ingespeeld op de voorspelde ontwikkelingen. Maar Hhvl is niet de enige speler op de markt. Schaalgrootte speelt een steeds grotere rol om geformuleerde doelstellingen rond thema’s als stads- en wijkvernieuwing, leefbaarheid en de koppeling van wonen, welzijn en zorg te kunnen verwezenlijken. Voor Hhvl is regionale verankering en een oriëntatie op samenwerking onvermijdelijk om haar positie te behouden en te versterken. Een en ander leidt onder meer tot het afstoten van het bezit in Zoetermeer in mei 2002 en tot de fusie met Vestide in september 2002. Bovendien besluiten Hhvl en SWS op 3 december 2002 om hun projectmatige samenwerking te verbreden en een duurzaam karakter te geven. Bundeling van kracht is noodzakelijk om het verschil tussen de gevraagde en geboden woonkwaliteit in Eindhoven en omgeving te overbruggen.
Het ondernemingsplan van Hhvl krijgt met opzet een relatief korte werkingsduur (2001-2005). De ontwikkeling van een strategische visie is een dynamisch proces. Naast het ondernemingsplan zorgen opeenvolgende maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt voor voortschrijdend inzicht en daarmee samenhangende strategische keuzes. Daar komt bij dat Hhvl verwacht dat haar samenwerking met SWS zal leiden tot een verbreding van de activiteiten en verdere professionalisering van de organisatie. Een herbezinning op strategische keuzes en doelen ligt dan voor de hand.
Hhvl wil een totaal concept van wonen aanbieden: een breed assortiment voor een breed publiek. Waar traditioneel het accent lag op het huisvesten van gezinnen, verschuift de aandacht naar doelgroepen als senioren, jongeren en studenten.
Voor wat betreft ouderenhuisvesting wordt de nodige ervaring opgedaan in het district Zoetermeer. Het woningenbestand omvat daar een aantal woon/zorg-complexen, waar de gemiddelde leeftijd ruim boven de 80 jaar is. Het verhuren van die woningen houdt direct verband met het verlenen van zorg. Dat Hhvl die specifieke verantwoordelijkheid in de praktijk kan brengen, is het gevolg van de fusie met stichting Woonhaghe. In elk geval is Albrandswaard het eerste eigentijdse woonzorgcomplex dat Hhvl gaat realiseren. Het hele complex wordt in een nieuw jasje gestoken. De woningindeling wordt ingrijpend gewijzigd zodat een efficiënte zorgverlening - tot op verzorgingshuisniveau - mogelijk wordt. In het nieuwbouwgedeelte van het complex is tevens het gezondsheidscentrum voorzien en een ruimte voor sociaal culturele activiteiten. Voor de realisatie van dit nieuwe dienstencentrum en de inrichting van de omgeving tekenen de gemeente Zoetermeer en Hhvl in november 2000 een overeenkomst. Kort daarna worden ook plannen ontwikkelt voor het complex Gondelkade. Voor wat betreft het verlenen van zorg gaat Hhvl een overeenkomst aan met de ZorgRing.
In Eindhoven worden in 2000 met Thuiszorg Kempenstreek en Thuiszorg Eindhoven afspraken gemaakt met betrekking tot twee nieuwbouwprojecten, namelijk een seniorencomplex in de
Schultinghstraat en de bouw van ‘Die Fledermaus’. Beide projecten, die in het voorjaar van 2001 worden opgeleverd, bieden de bewoners een bijzondere vorm van service en zorg. Bij de woningen in de Schultinghstraat zijn hightech voorzieningen aangebracht, ook wel domotica genaamd. Dit is een bundeling van elektrische en elektronische middelen om de veiligheid en comfort van de bewoners te verbeteren met het doel om langer zelfstandig te blijven wonen. In Eindhoven is dit het eerste wooncomplex waar domotica-voorzieningen zijn toegepast. In Valkenswaard wordt in goed overleg met de Stichting Valkenhof en Thuiszorg Kempenstreek gewerkt aan een eigentijdse visie op het gebied van ouderenhuisvesting in zogenaamde aanleunwoningen. Ook worden plannen ontwikkeld voor noodzakelijke investeringen in het voormalig SOV-woningbestand. Een onderdeel hierbij vormt de sloop en vervangende nieuwbouw van het wooncomplex Delishurck op de locatie Kempenhof in 2003. Daarnaast worden in de Schutsboom woningen geschikt gemaakt voor geclusterd (beschermd) wonen en worden afspraken gemaakt om bewoners van de Hhvl-woningen gebruik te kunnen laten maken van de aanwezige zorgen welzijnsinfrastructuur in het zorgcentrum.
Door de realisatie van het appartementencomplex Landauer te Veldhoven wordt een aanzet gegeven tot meer differentiatie van de woningvoorraad van Hhvl in deze gemeente. De appartementen zijn, gezien hun ligging, tegenover het Citycentrum en gezien de mogelijkheden die er vanuit Thuiszorg Kempenstreek zijn om zorg op maat te kunnen leveren, uitermate geschikt voor senioren. Met de (tijdelijke) verhuur van het voormalige klooster Mariaoord in Meerveldhoven aan de Regionale Stichting voor Begeleid Wonen wordt aan de huisvestingsbehoefte van deze instelling met hun aandachtsgroep invulling gegeven. In 2002 bereikt Hhvl overeenstemming met de gemeente Veldhoven over de verwerving van het patronaatsgebouw Whent en de Maria-school op dit terrein. Hhvl wil het complete terrein herontwikkelen en geschikt maken voor bewoning door senioren. In januari 2004 valt het startschot voor de bouw van de koop- en huurappartementen Eykenstaete en Mariaoord. Begin november 2005 worden deze seniorencomplexen geopend en ingezegend door bisschop Hurkmans. Natuurlijk biedt nieuwbouw de kans om seniorenwoningen te ontwikkelen die van alle gemakken voorzien zijn en bovendien toekomstzeker. Maar er zijn meer mogelijkheden om te realiseren dat ouderen langer hun zelfstandigheid behouden. Zo wordt eind 2000 het zogeheten Opplus-pakket geïntroduceerd, een gezamenlijke ontwikkeling van de Eindhovense corporaties. Het pakket bestaat uit verschillende voorzieningen, zoals een seniorenslot, een tweede trapleuning, overbrugging van drempels, opklapbaar douchezitje, antisliptegelvloer, een verhoogde of verlaagde toiletpot en dergelijke. Het opplussen van woningen is een aanvulling op de bestaande Wvg-regeling (Wet voorzieningen gehandicapten) en bedoeld voor huurders van 55 jaar en ouder. De extra voorzieningen worden gratis aangebracht en een medische indicatie is niet nodig. De huurders bepalen zelf welke aanpassingen ze willen.
‘Opplussen’ van woningen gebeurt ook op complexniveau. Zo staat de renovatie van de seniorenwoningen in de Heesakkerstraat in Eindhoven in het teken van het Oppluslabel. De toegankelijkheid van de woningen en het woongebouw worden verbeterd en de woningen worden levensloopbestendig gemaakt. In december 2001 komt de renovatie gereed. Ook de seniorencomplexen en het steunpunt seniorenwoningen aan de Mechelenlaan in Eindhoven worden gerenoveerd en ‘opgeplust’, waarbij de opzet van een woonservice-zone wordt nagestreefd. Verder worden in het complex Plutolaan liften aangebracht en wordt ook het complex Jongemastate geschikt gemaakt voor bewoning door senioren.
Op het gebied van jongerenhuisvesting zet Hhvl haar eerste stappen met de bouw van ’t Atelier op het terrein van de voormalige ETOS-bakkerij in Eindhoven. Het complex omvat zelfstandige wooneenheden voor studenten en ateliers voor beginnende kunstzinnige ondernemers. Meer initiatieven worden verwacht wanneer de samenwerking met Vestide gestalte krijgt. Hiertoe wordt begin 2001 een intentieverklaring getekend. De verkennende samenwerking leidt op 30 augustus 2002 tot een fusie.
Vestide, ooit begonnen als onderdeel van de studentenvoorzieningen van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), heeft dan ongeveer 1.400 studentenkamers in of nabij het centrum van Eindhoven en beheert nog eens 300 wooneenheden in complexen van andere corporaties. Daarmee is het de grootste verhuurder van kamers en appartementen voor studenten in deze stad. Tevens richt Vestide zich op de tijdelijke huisvesting van buitenlandse gasten van diverse Eindhovense onderwijsinstellingen en bedrijven (short-stayers). Door de fusie krijgt Vestide de status van een Hhvl-district en kan het rekenen op de financiële, organisatorische en projectmatige ondersteuning van Hhvl. Het district wordt bemand door 14 medewerkers en blijft opereren onder de naam Vestide (huisvesting voor studenten), met een eigen kantoor aan de Hemelrijken in Eindhoven. De fusie biedt Vestide het draagvlak om groeidoelstellingen te realiseren en het producten- en dienstenpakket te verbreden. Ook voor Hhvl past het huisvesten van studenten binnen de strategische doelstellingen. De fusie betekent een verbreding van haar werkterrein en een uitdaging om een nieuwe klantgroep van dienst te zijn. Immers, ze streeft naar een grotere diversiteit van haar woningaanbod en wil dus ook in dit specifieke marktsegment investeren. Daarnaast wil Hhvl afgestudeerde jongeren helpen bij de verdere invulling van hun wooncarrière.
Eén van de uitdagingen is het aanpakken van het kamertekort. Het district Vestide bezint zich op nieuwbouw- en herontwikkeling van bestaande gebouwen en wil op korte termijn de druk op de kamermarkt verminderen door het inzetten van kleine appartementen uit het reguliere bezit, tijdelijke verhuur in herstructureringsgebieden en demontabele systeembouw. Om ervaringen uit te wisselen en marktkennis te verhogen, zoekt Vestide medio 2003 aansluiting bij Kences, een landelijk samenwerkingsverband van zeven corporaties die gespecialiseerd zijn op het terrein van studenten-
en/of jongerenhuisvesting.
Op 13 oktober 2003 ondertekenen Hhvl, gemeente Eindhoven, TU/e en Fontys Hogescholen een convenant, waarin staat aangegeven langs welke lijnen inhoudelijk zal worden gewerkt aan de opgave om het kamertekort in Eindhoven op te lossen. Betrokken partijen zijn van mening dat studenten eigenlijk niet langer dan zes maanden zouden moeten wachten op een geschikte woonruimte. In de overeenkomst is opgenomen dat Vestide binnen 5 jaar in totaal 1.000 wooneenheden voor studenten gaat toevoegen aan haar bestand. Voor de gemeente is binnen de overeenkomst een duidelijke taak weggelegd als het gaat om beschikbare grond en randvoorwaarden zoals herziening van bestemmingsplannen, terwijl de TU/e en Fontys Hogescholen zich verplichten om de behoefte aan studentenhuisvesting in kaart brengen. De wachttijd voor studenten is in 2003 gemiddeld 1,5 tot 2 jaar. Hierbij gaat het niet alleen om een kwantitatief tekort, maar ook om een kwalitatief tekort: een goede prijs/kwaliteitverhouding en meer locaties in het centrumgebied. Betrokken partijen zijn zich bewust van hun verantwoordelijkheid en van het belang van deze samenwerking. De uitstraling van Eindhoven als studentenstad wordt namelijk niet alleen bepaald door de kwaliteit van het onderwijs en de dynamiek van de stad en regio, maar ook door de kwaliteit van primaire voorzieningen als huisvesting. In Eindhoven studeren ruim 20.000 studenten en de verwachting is dat dit aantal tot 2010 zal toenemen. Ongeveer 50% van de studenten woont in Eindhoven en circa 20% daarvan blijft daar ook na hun studie wonen. Vestide werkt vanaf 2003 langs verschillende wegen aan het terugdringen van het kamertekort. Zo wordt eind 2003 het plan gepresenteerd om op korte termijn studentenkamers te realiseren in een door SWS aangekocht voormalig klooster aan de Poeijersstraat in Eindhoven. Op het binnenterrein van het Oehoe-gebouw aan de Joop den Uylstraat in Eindhoven gaat de vlag in top wanneer het hoogste punt wordt bereikt bij de nieuwbouw van een studentencomplex. En ook aan de Frederiklaan in Eindhoven wordt nieuw gebouwd voor studenten. Medio 2004 wordt bekend dat in de plannen voor de herinrichting van het Philips Lighting-terrein is voorzien in studentenhuisvesting. Ondertussen betrekken studenten voormalige COA-eenheden (Centrale Opvang Asielzoekers) aan de Karel Martelweg en verschijnen de eerste zogeheten ‘spaceboxen’ op het TUeterrein. Laatstgenoemde projecten zijn eigentijdse (tijdelijke) oplossingen om de periode van kamertekort naar een verdere kwalitatieve ontwikkeling van huisvesting voor studenten en shortstayers te overbruggen.
Samen leven is samen zorgen. In juli 2002 voegt het ministerie van VROM een zesde prestatieveld toe aan de nota Wonen, namelijk ‘Wonen en Zorg’. Hiermee wordt de rol van woningcorporaties in sociaal/maatschappelijke processen, zoals de zorg voor ouderen, lichamelijk of geestelijk gehandicapten of mensen die anderszins steun en begeleiding nodig hebben, formeel bevestigd en verruimd.
Huisvesting van mensen met een bepaalde behoefte aan zorg is een groeisegment dat door de ontwikkelingen in de zorgsector minder locatiegebonden is geworden. Ouderen worden steeds koopkrachtiger, kritischer ook. Ze kiezen vaker voor een kwaliteitswoning, al dan niet in een beschermde omgeving en willen tot op zeer hoge leeftijd zelfstandig wonen, ook als ze aan vitaliteit inboeten. Ook steeds meer lichamelijk gehandicapten of mensen met een verstandelijke beperking – die tot voor kort in instellingen verbleven – geven de voorkeur aan wonen in ‘gewone’ woningen en wijken, dan wel in kleinschalige woonvormen en vormen van begeleid wonen in wijken. Zij allen behoren nadrukkelijk tot het klantenbestand van Hhvl.
Hhvl draagt bij aan de gewenste extramuralisering (afbouw institutionele verzorgingsplaatsen) door uitbreiding van het aantal woningen dat geschikt is voor mensen die ondersteuning vanuit zorginstellingen nodig hebben. Daarnaast richt de woningstichting haar aandacht op de ontwikkeling van zorg-op-maat producten en diensten, die het leven comfortabeler en gemakkelijker maken, zodat mensen tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen. Een en ander vereist een nauwe samenwerking met de zorgverlenende instanties om een geïntegreerd aanbod mogelijk te maken voor mensen die daarom vragen.
Die samenwerking is er met Meare, de Eindhovense stichting die ondersteuning biedt aan mensen met een verstandelijke beperking bij wonen, werken, dagbesteding en vrije tijd. De samenwerking begint in 1999 met het beschikbaar stellen van één enkele woning aan de Schutterstraat en wordt vervolgens in relatief korte tijd geïntensiveerd. Zo worden woonvoorzieningen gecreëerd in De Tempel en in de Weverstraat. In 2003 wordt het nieuwbouwproject Zwaluwstaart opgeleverd, waar Meare de beschikking heeft over 12 appartementen en een ontmoetingsruimte Kort daarop start de nieuwbouw aan het Servaasplein. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de verdere ontwikkeling van het Meare-terrein van Eckartdal. Om hun samenwerking te bekrachtigen, ondertekenen Hhvl en Meare op 7 november 2003 – voorafgaand aan de opening van Zwaluwstaart – een convenant waarmee de afspraken over het beschikbaar stellen van woningen aan Meare-cliënten en hun begeleiding vastliggen. Met de stichting Sint Marie wordt op 11 september 2003 een raamovereenkomst gesloten om huisvesting van haar cliënten door Hhvl te realiseren. De in Eindhoven gevestigde stichting biedt mensen met een auditieve en communicatieve beperking begeleiding, behandeling en ondersteuning bij de ontwikkeling naar zelfstandige deelname aan de samenleving. Hhvl stelt woningen ter beschikking in De Tempel en maakt ook in het complex Spaaihoef woningen geschikt voor cliënten van Sint Marie en hun begeleiding. Verder worden plannen ontwikkeld voor de verbouwing van voormalige seniorenwoningen aan de Spaaihoef, die in 2005 gestalte krijgen. Ook Thuiszorg Eindhoven-Kempenstreek (nu bekend als ZuidZorg) is voor Hhvl en SWS een geschikte partner om verdere invulling te geven aan de koppeling wonen en zorg. Partijen werken op al enige tijd samen om een geïntegreerd aanbod mogelijk te maken van woongerelateerde zorg- en
welzijnsdiensten. De samenwerking wordt op 16 oktober 2003 bevestigd door de ondertekening van een convenant. De schaalvoordelen die worden bereikt komen enerzijds ten goede aan de huurders van Hhvl en SWS, anderzijds aan de leden van Gezondheidservice en Ledenservice. Producten en diensten kunnen sneller, beter en efficiënter worden ontwikkeld en toegepast. Bovendien ontstaat door de samenwerking een totaalpakket aan diensten, dat op een duidelijke en toegankelijke manier kan worden aangeboden. De eerste gezamenlijke toepassing van woondiensten is het opplussen van woningen. Verder wordt intensief samengewerkt bij de ontwikkeling en toepassing van onder meer domotica-voorzieningen. Uiteindelijk besluiten partijen eind 2004 tot oprichting van PuntExtra, waarin ZuidZorg en Hhvl/SWS hun deskundigheid op het gebied van woon-, zorg en comfortdiensten bundelen. PuntExtra biedt een totaalpakket van zorg- en gemaksdiensten, dat ter beschikking komt aan alle leden van de (voormalige) Gezondheidservice en Ledenservice, en vanaf 1 april 2005 ook aan alle huurders.
Behalve met ZuidZorg, Sint Marie en Meare werkt Hhvl met verschillende andere instellingen samen om woonwensen van mensen die zorg behoeven in kaart te brengen en te realiseren, zoals met de stichting SVVE/De Archipel, Loket W, Tympaan (alarmering) en gemeente Eindhoven (Maatwerk, buro WVG). In 2004 wordt in een samenwerkingsverband met het Leger des Heils, Novadic, Neos, Loket W en De Combinatie het project DOOR! gestart. Het biedt mensen die terug willen keren in de maatschappij de mogelijkheid om begeleid te worden in hun woonbehoefte. Het zijn bijna een-op-een maatoplossingen die worden geboden, maar daarnaast staan Hhvl en haar Eindhovense collegacorporaties voor de opgave om binnen tien jaar 12 wijkvernieuwingsprojecten te realiseren, waarbij in totaal zo’n 4.000 woningen moeten worden vervangen. ‘Herstructurering Eindhoven 2000-2010’ is de titel van de nota waarin de gemeente Eindhoven in 2000 haar visie geeft op de gewenste stedelijke vernieuwing. In de eerste fase van de voorgenomen herstructurering is de aandacht hoofdzakelijk gericht op vooroorlogse woningbouw. In een volgende fase wordt ook gekeken naar vroeg na-oorlogse woningen, waarvan de uitrusting, indeling of bouwkwaliteit niet voldoet aan de huidige woonbehoeften. De herstructurering moet ertoe leiden dat mensen in hun eigen wijk kunnen doorstromen, bijvoorbeeld wanneer ze over meer inkomen beschikken of een groter gezin krijgen; maar ook wanneer ze ouder worden, de kinderen de deur uit zijn en ze daarom kleiner willen wonen. De achterliggende gedachte is om de sociale en economische vitaliteit van de stad en de wijken te verbeteren. Voor Hhvl gaat het in eerste instantie om de wijken De Barrier, Drents Dorp en Philipsdorp met aangrenzend Het Schoot. Welke aanpak nodig is om een specifieke wijk weer een goede positie te laten verwerven, is een kwestie van lokaal maatwerk en afhankelijk van de aard van de problematiek, maar ook van de zelfvernieuwende dynamiek van een wijk. Voor gesloopte woningen komen niet alleen huurwoningen terug, maar worden ook koopwoningen en zogeheten ‘Hhvl-Keuzewoningen’ gebouwd. Bij
laatstgenoemde categorie mag de klant zelf kiezen of hij de woning wil huren of kopen. Op deze wijze worden keuzemogelijkheden vergroot en kan er doorstroming vanuit de huurmarkt naar de koopmarkt optreden. Overigens is Hhvl van mening dat deze aanpak slechts tot een beperkte oplossing van het probleem leidt. De stagnerende doorstroming op de huurmarkt wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de beperkte mogelijkheden om een verruimd huurbeleid te volgen. Een meer marktgericht huurbeleid, waarbij de huurprijs en het kwaliteitsniveau van de woning meer met elkaar in overeenstemming worden gebracht, zal naar verwachting tot een snellere doorstroming binnen de huurmarkt leiden.
Hhvl verwacht in de periode van 2004 tot 2013 in herstructureringsgebieden de nieuwbouw van ruim 800 koopwoningen te kunnen realiseren, terwijl ook nog eens 500 koopwoningen in andere Eindhovense stadsdelen en omliggende gemeenten zijn voorzien, waaronder 100 in de projecten Meerhoven en Sondervick in Veldhoven en 130 (gefaseerd) in Schuttersbosch in Eindhoven. In dezelfde periode zullen overigens in totaal bijna 3.300 nieuwbouw huurwoningen worden gerealiseerd, waarvan ruim 1.100 woningen in genoemde herstructureringsgebieden.
De herstructurering van de wijk De Barrier behelst in totaal 518 woningen. Daarvan worden 127 woningen ingrijpend gerenoveerd, waarbij in feite een woning van nieuwbouwkwaliteit wordt opgeleverd. De overige woningen worden gesloopt, waarvoor 104 koopwoningen, 125 HhvlKeuzewoningen en 93 huurwoningen worden teruggebouwd. Het project zal een belangrijke impuls geven aan de stedelijke woonkwaliteit in het gebied. In de plannen is ook gekeken naar het behoud van de bestaande sfeer en architectuur van de wijk. Begin 2004 zijn de sloopwerkzaamheden gestart. De wijkvernieuwing vindt plaats in een viertal fases. De laatste fase van het project zal naar verwachting in 2008 of 2009 worden afgerond. Omdat de vernieuwing lange tijd in beslag neemt, wordt extra aandacht besteed aan de kwaliteit van de leefbaarheid gedurende de duur van de uitvoering.
De Barrier is voor Hhvl het eerste, grote wijkvernieuwingsproject. De woningstichting huldigt het standpunt dat dergelijke projecten alleen effect sorteren als buurtbewoners van meet af aan bij het proces worden betrokken. Immers, wijkvernieuwing is ook sociale vernieuwing. De bewoners nemen zitting in de klankbordgroepen (wonen, openbare ruimte, voorzieningen en allochtonen) en er wordt breedvoerig gediscussieerd over de plannen. Daarnaast zijn door middel van inloopdagen in voorjaar en najaar van 2002 de plannen naar de hele buurt teruggekoppeld en de resultaten zichtbaar gemaakt. De wijze waarop het project wordt verwezenlijkt en de grote betrokkenheid van de bewoners is uniek te noemen. Het project maakt deel uit van de door VROM aangewezen 56 prioriteitswijken, waarvoor met betrekking tot faciliteiten en instrumenten speciale afspraken zijn gemaakt. Aan de start van de herbouw en herinrichting van de wijk is op 3 maart 2004 door minister Dekker van VROM een officieel tintje gegeven. Eind 2004 zijn de eerste woningen opgeleverd.
Drents Dorp is het tweede herstructureringsproject van Hhvl, waaraan gewerkt wordt. De hoofdlijnen en de visie op het plangebied zijn uitgewerkt in een masterplan, dat in het najaar van 2003 door de Eindhovense gemeenteraad is vastgesteld. Vervolgens is in 2004 een stedenbouwkundig plan ontwikkeld voor deelgebied Drents Dorp Noord. Het plan voorziet in renovatie van 86 woningen en 296 nieuwbouwwoningen in huur en koop. Op 31 mei 2003 vieren de bewoners van Drents Dorp uitbundig feest om het 75-jarig bestaan van hun wijk te gedenken, daarin ondersteund door Hhvl. De feestdag wordt bijgewoond door burgemeester Welschen van Eindhoven. Met betrekking tot de wijk Philipsdorp in Eindhoven is in 2004 een sociale wijkanalyse afgerond als één van de basisstukken voor het op te stellen masterplan. Naast deze analyse is al een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd. Het masterplan vormt de basis voor verdere uitwerking van het programma voor 770 vooroorlogse woningen met betrekking tot behoud en sloop/vervangende nieuwbouw. In 2004 wordt ook een begin gemaakt met de vervanging van ruim 200 woningen in Eindhoven die gebouwd zijn met het Polynorm systeem. Het betreft voor het overgrote deel eengezinswoningen. Na uitplaatsing van de huidige huurders wordt in 2005 gestart met de voorbereidingen voor de sloop van deze woningen. Het nieuwbouwplan voorziet in de bouw van 213 nieuwe woningen.
Naast stedelijke vernieuwing is Hhvl ook actief in de omliggende gemeenten. Zo start in 2004 de voorbereiding van de herontwikkeling van het complex Delishurck te Valkenswaard, dat bestaat uit de sloop van 59 appartementen en vervanging door 52 nieuwbouwappartementen met een parkeergarage. In Veldhoven wordt de Sondervicklocatie, bestaande uit een sporthal en het wijkgebouw ’t Tweespan, herontwikkeld. Zowel de gemeente Veldhoven als Hhvl hebben vastgesteld dat ’t Tweespan een belangrijke functie in de wijk vervult en het ontmoetingscentrum daarom opnieuw een plaats moet krijgen in het te realiseren plan. Ook in Eersel en Bladel worden plannen voor nieuwbouw ontwikkeld. In laatstgenoemde gemeente presenteert Hhvl in 2004 een plan voor de bouw van huurappartementen voor starters en senioren . Bijdragen aan veiligheid en leefbaarheid van woongebieden beschouwt Hhvl als één van haar kerntaken. Daarbij kan in de eerste plaats worden gedacht aan het initiëren van concrete maatregelen om de inrichting van de woonomgeving aan te passen, zoals het plaatsen van videofoons, afsluiten van brandgangen of portieken, aanbrengen van verlichting of inbraakwerende sloten, het opnieuw inrichten van zijtuinen, het verbeteren van de toegankelijkheid van gebouwen en dergelijke. Daarnaast manifesteert Hhvl zich ook als een verbindende partij, bijvoorbeeld in leefbaarheidsoverleg op buurten/of wijkniveau. Dit leidt niet altijd tot vernieuwende activiteiten, maar de meerwaarde dient gezocht te worden in de afstemming van activiteiten en middelen van de verschillende maatschappelijke organisaties in een buurt. Een belangrijke rol is ook weggelegd voor de ruim veertig bewonerscommissie waarmee Hhvl
een relatie onderhoud. Het overleg met de commissies leidt in de praktijk vaak tot de uitvoering van diverse kleinere projecten, die de leefbaarheid en veiligheid in de buurt bevorderen. Daarnaast probeert Hhvl in zoveel mogelijk buurten en wijken aanwezig te zijn door bijvoorbeeld de aanstelling van huismeesters en beheerders, die ook deel uitmaken van wijkbeheer- of overlastteams. De zichtbare aanwezigheid van deze medewerkers wordt over het algemeen hoog gewaardeerd. Het vergroten van de leefbaarheid in bestaande buurten en wijken door het aankopen en herontwikkelen van aangrenzende bouwlocaties is een relatief nieuw aspect in het (stedelijke) leefbaarheidsbeleid van Hhvl. Het zal duidelijk zijn dat Hhvl bij de invulling van dit beleid sterk afhankelijk is van de beschikbaarheid van voldoende geschikte bouwlocaties. Naar verwachting zal de samenwerking met SWS ook hier voordelen kunnen opleveren. Tenslotte is in 2004, in samenwerking met de gemeente Eindhoven, een begin gemaakt met een project dat moet leiden tot bewoning van de (veelal leegstaande) bovenverdiepingen van winkels Eindhovense binnenstad. Herbestemming tot woonruimte betekent een grotere levendigheid in de binnenstad ná winkelsluitingstijd, hetgeen de veiligheid en leefbaarheid bevordert. Nieuwbouw, renovatie en vervanging. Het zijn belangrijke pijlers om te zorgen voor een gevarieerd woningaanbod en perspectiefvolle en levensloopbestendige woongebieden, maar Hhlv doet méér om keuzevrijheid, medezeggenschap en woonkwaliteit inhoud te geven.
Zo worden de mogelijkheden voor het zelf aanbrengen van voorzieningen in de woning verruimd (ZAV-beleid) en kunnen huurders in overleg- en adviesorganen meer invloed uitoefenen op ontwikkeling van nieuwe woonproducten en diensten. Het nieuwe beleid wordt in 2002 ontwikkeld en treedt op 1 januari 2003 in werking. Uitgangspunt is dat verbetering van het woongenot - door zelf te klussen of te laten klussen - een woning oplevert waar de klant met grotere tevredenheid langer zal blijven wonen. Bijkomend voordeel is dat een grotere verscheidenheid in woningen ontstaat, omdat de verbouwingen of aangebrachte (extra) voorzieningen bij het verlaten van de woning intact blijven. Overigens is de afspraak dat huurder en verhuurder op basis van vastgestelde richtlijnen en met respect voor wederzijdse belangen overleg plegen over de voorgenomen veranderingen. Hhvl wil nadrukkelijker de rol van adviseur krijgen in plaats van de rol van controleur. Ook wordt het idee ontwikkeld om zittende huurders de keuze te geven om hun wooncomfort te verbeteren. Het concept Hhvl-Keuzewoning gaat op 20 april 2002 van start met een proefproject in de wijk De Tempel in Eindhoven. De huurders krijgen het aanbod om een aantal technische verbeteringen aan de woning te laten uitvoeren. Daarnaast kan een keuze worden gemaakt uit diverse servicecontracten of speciale vormen van dienstverlening. Ook het kopen van de woning behoort tot de mogelijkheden. Ook bij herstructureringsprojecten worden de mogelijkheden voor de bouw van zogenaamde Keuzewoningen benut. Dit zijn woningen waarbij de toekomstige bewoner kan kiezen uit huren of kopen van de woning. Bij mutatie van deze woningen kan telkens gewisseld worden van huur naar koop of omgekeerd. Op deze wijze wordt maximale keuzevrijheid ten aanzien van eigendomsvormen
bereikt. De keuzevrijheid met betrekking tot eigendomsvormen (huur of koop) wordt hierdoor bevorderd en bovendien kunnen positieve effecten op de doorstroming in de huurmarkt worden bereikt.
Behalve op uitvoeringsniveau, waarbij een directe invloed mogelijk is, worden de belangen van huurders op beleidsniveau behartigd door hun vertegenwoordigers in centrale of lokale organisaties. De mogelijkheden hiertoe worden verruimd door de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. Medio januari 2002 worden de samenwerkingsovereenkomsten met de Stichting Overleg Huurders Verhuurder (SOHV) en vereniging Platform Bewonersorganisaties Hhvl ondertekend. Daarmee is een nieuwe stap gezet in het formele overleg tussen Hhvl en haar huurders. Overigens worden ook met de langer bestaande bewonerscommissies overeenkomsten gesloten om hun rechten te borgen. De positie van deze commissies verandert niet wezenlijk; ze blijven de gesprekspartner van Hhvl op buurt- of complexniveau. In de regelmatige contacten tussen bewonersorganisaties en Hhvl, zowel op centraal als decentraal niveau, komen thema’s aan de orde als leefbaarheid, veiligheid, stedelijke vernieuwing, renovatieprojecten, wonen en zorg, keuzevrijheid, ruimtelijke kwaliteit, samenwerking en vervlechting Hhvl en SWS, informatievoorziening en communicatie. Jaarlijks wordt de tevredenheid van de bewonerscommissies door Hhvl gemeten en geëvalueerd door het uitzetten van enquêtes. In 2004 geven SOHV en Platform hun samenwerking definitief vorm en zijn ze verweven in de stichting WOON. Naast het reguliere overleg met haar huurders neemt Hhvl ook deel aan specifiek overleg op wijkniveau zoals in Veldhoven in de Stuurgroep Wijkbeheer of in Valkenswaard en Eindhoven in diverse Woonoverlastteams, waarin naast huurders ook bestuurders, ambtenaren, corporaties, politie en maatschappelijke organisaties zijn vertegenwoordigd.
Om de keuzevrijheid voor starters en doorstromers te bevorderen ontwikkelen Hhvl en SWS samen een nieuw model voor woonruimteverhuur. Het systeem gaat op 1 januari 2003 in en verruimt de keuzemogelijkheden van woningzoekenden. Iedereen kan voor elke woning in aanmerking komen. Het nieuwe model woonruimteverhuur geeft corporaties de kans om gerichter klant en woning aan elkaar te koppelen. Daarbij kunnen ze - meer dan voorheen - rekening houden met de wensen van specifieke doelgroepen, maar ook met het bevorderen van leefbaarheid in buurten en wijken. Voordeel voor de klanten is dat ze zelf hun criteria en woonwensen bepalen, zelf op zoek kunnen gaan naar vrijkomende woningen en zelf hun keuze kenbaar kunnen maken. Reageren op meerdere vrijkomende woningen is mogelijk. Achterliggende gedachte is dat woningzoekenden meer betrokken zullen zijn bij de buurt als ze zelf mogen kiezen voor een bepaalde woning of woonomgeving. Overigens zijn en blijven de corporaties gehouden aan hun taak om een passende huisvesting te bieden aan mensen die daartoe zelf niet of in onvoldoende mate in staat zijn.
Met het project ‘Veilig wonen’ voorziet Hhvl haar totale woningbezit van hoogwaardig, inbraakwerend hang- en sluitwerk op bereikbare deuren en ramen, energiezuinige buitenverlichting bij
de achterdeur en een rookmelder in de slaapvertrekken. Basisgedachte is om het veiligheidsgevoel te bevorderen en zoveel mogelijk woningen op het niveau van het Politiekeurmerk te krijgen. Het project vergt een investering van 13,6 miljoen euro en wordt in april 2002 afgerond. Naast dit project besteedt Hhvl in diverse buurten aandacht aan de inrichting van de woonomgeving door het aanbrengen van achterpadverlichting, erfafscheidingen, tuininname en andere zaken die te maken hebben met leefbaarheid en veiligheid. In de meeste gevallen gebeurt dit op verzoek en in samenspraak met bewonerscommissies of individuele huurders.
Voor sommige huurders kan het onderhoud aan de woning zoals het repareren of vervangen van stopcontacten, lichtschakelaars, vlotters, kranen en sloten een probleem vormen. Ze missen het technische inzicht of hebben niet de handigheid (of tijd) om deze werkzaamheden zelf uit te voeren. Om deze klanten tegemoet te komen introduceert Hhvl in oktober 2001 – na eerdere proefprojecten met klussendiensten – het ‘Abonnement huurdersonderhoud’. Met dit abonnement worden bedoelde werkzaamheden door Hhvl uitgevoerd. Door het huurdersonderhoud niet in de huurprijs te berekenen, biedt Hhvl haar huurders de keuzemogelijkheid: zelf het huurdersonderhoud uitvoeren of juist kiezen voor het gemak.
Vanaf december 2003 bieden Hhvl en SWS ouderen de mogelijkheid om hun eigen woningbezit te ‘verzilveren’ terwijl ze hun woonrecht behouden. Het is een voor Brabant nieuw woonproduct dat, in samenwerking met de landelijke organisatie Torenstad, onder de noemer Verzilverd Wonen wordt aangeboden. De essentie van het product is dat woningbezitters van 55 jaar en ouder onder bepaalde voorwaarden hun bezit tijdens hun leven kunnen kapitaliseren. De corporatie geeft de bewoners dan levenslang woonrecht en neemt het onderhoud van de woning voor haar rekening. Ook kunnen de bewoners, net als andere reguliere huurders, gebruik maken van beschikbare diensten zoals het oppluspakket en het abonnement huudersondershoud. Hhvl en SWS beschouwen Verzilverd Wonen als een maatschappelijk product. Het is vooral bedoeld voor ouderen die te maken hebben met een matig besteedbaar inkomen, terwijl ze beschikken over een vrijwel afbetaalde eigen woning. Alleen woningen met een maximale waarde van 250.000 euro komen voor de regeling in aanmerking. In samenwerking met de thuiszorgorganisatie Eindhoven- Kempenstreek en de organisatie Tympaan wordt in 2002 een pilot gestart bij een tiental huishoudens met betrekking tot een draadloos domoticasysteem voor sociale alarmering. De proef wordt in 2003 vervolgd, waarbij opnieuw huurders zijn benaderd om gebruik te maken van deze vierde generatie sociale alarmering. Het draadloze systeem kan vier soorten alarm doorgeven aan de alarmcentrale van de thuiszorg, namelijk zorgalarm, inactiviteitalarm, inbraakalarm en brandalarm. Binnen de woning zijn de sensoren draadloos geschakeld met een centrale unit. Na een alarm kan de alarmcentrale op afstand de voordeur openen om de achterwacht de woning binnen te laten.
In 2000 kiest Hhvl voor verankering van de kwaliteit van haar organisatie door zich aan te
melden als aspirant labelhouder bij KWH (Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector), een landelijke organisatie die de ontwikkeling van woningcorporaties naar klantgerichte organisaties bevordert. KWH benadert kwaliteit als een continu verbeterproces waarin dienstverlening aan de klant centraal staat. Op basis van een in 2001 uitgevoerde nulmeting zijn in 2002 en 2003 verbeterprojecten gerealiseerd met betrekking tot bereikbaarheid call center, bereikbaarheid back office, kwaliteit en afhandeling correspondentie, afhandeling huurbetaling en incasso, wijziging woningaanbieding nieuwe huurders, ontwikkeling abonnement huurdersonderhoud, beleidsvorming ZAV en reglement klachtencommissie. Op 16 oktober 2003 krijgt Hhvl het zogeheten KWH-Huurlabel uitgereikt.
Vanaf 1 juli 2004 is de markt voor energie volledig geliberaliseerd. Dit houdt in dat eenieder zelf een energieleverancier kan kiezen voor groene, grijze stroom en/of gas. Om hun huurders te helpen bij die keuze, sluiten Hhvl en SWS zich aan bij stichting WoonEnergie, een gezamenlijk initiatief van woningcorporaties. WoonEnergie ontwikkelt een eigen energieaanbod door op basis van schaalgrootte voor klanten van corporaties een scherpe prijs te bedingen bij energieleveranciers. Van de klanten van Hhvl, maakt in het eerste half jaar zeven procent gebruik van het aanbod. Medio november 2004 wordt bovendien het product Woonverzekering aangeboden. Het product bestaat uit een inboedelverzekering, eventueel gecombineerd met een aansprakelijkheidsverzekering. Hhvl en SWS hebben hiervoor bij IAK Verzekeringen een behoorlijke korting voor hun klanten weten te bedingen.
Om de relatie met haar klanten te verdiepen en de dienstverlening te optimaliseren gebruikt Hhvl alle mogelijke media. Naast persoonlijke contacten via het call center en in de Woonwinkel, worden de klanten geïnformeerd via brieven, bulletins, informatiebijeenkomsten en de bewonerskrant Huisnummer. Maar de laatste jaren wordt duidelijk dat elektronische media als internet gaan overheersen. Hhvl is ervan overtuigd dat het gebruik van internet een belangrijke bijdrage kan leveren aan de kwaliteit van haar dienstverlening en binding met haar klanten. Naast haar eigen website is ze, samen met SWS, eigenaar van de grootste landelijke woningruilsite (www.woningruil.nl). Verder start in 2002 Kijkindewijk, een website voor (toekomstige) huurders in de regio Eindhoven. De site bevat meer dan 1200 adressen van winkels, scholen, sportparken en culturele instellingen. Ook op wijkniveau worden initiatieven genomen. Zo krijgt Drents Dorp een eigen site, waar bewoners met behulp van een computerspel worden betrokken bij het wijkvernieuwingsproces. Internet is niet alleen een geschikt medium voor informatieoverdracht, maar ook voor tweezijdige overdacht, waarbij al dan niet geautomatiseerd interactief informatie uitgewisseld wordt. Zo kunnen internetgebruikers zich inschrijven als woningzoekende en reageren op vrijgekomen woningen. Bij deze vorm van virtueel woonwinkelen is het mogelijk om de gehele transactie via e-mail af te ronden. Nog een stap verder is het direct verwerken in het bedrijfsadministratieve systeem van meldingen, reparatieverzoeken of gegevensmutaties die via internet binnenkomen. Breedbandinternet zou een welkome aanvulling zijn om de toepassingsmogelijkheden te verdiepen. Het in juli 2000 gestarte project Kenniswijk voorzag in een glasvezelaansluiting voor 20.000 huishoudens in de noordelijke rand van Eindhoven, maar komt moeizaam van de grond. Medio
2003 zijn er nog maar enkele honderden aansluitingen gerealiseerd. De schaalgrootte is onvoldoende om bedrijven die de speciale breedbanddiensten leveren over de streep te trekken. Niettemin blijft Hhvl geloven in een brede acceptatie en toepassing van (breedband)internet. De verwachting is dat experimenten als Kenniswijk en WeB-woning – een modelwoning waar breedbandinternet wordt gecombineerd én geïntegreerd met woningautomatisering – uiteindelijk zullen leiden tot nieuwe vormen van dienstverlening, woningautomatisering en sociale interactie. Op 30 januari 2004 stapt Hhvl, samen met SWS, in het Regionaal Breedband Consortium Zuidoost Brabant (RBC) om de aanleg van glasvezelverbindingen een nieuwe impuls te geven.
Hhvl manifesteert zich als een pro-actieve, marktgerichte organisatie, die in haar verzorgingsgebied een verbindende rol vervult in het oplossen van vraagstukken op het vlak van wonen, zorg en leefbaarheid. Om recht te doen aan haar nieuwe profiel en (verruimde) ondernemingsdoelstellingen kiest ze in april 2003 voor de aanduiding ‘woonstichting’, in plaats van ‘woningstichting’. De aangepaste naam en de herformulering van haar primaire doelstellingen worden in de herziene statuten opgenomen, tegelijk met aanpassingen die verband houden met de onverenigbaarheid van functies en de benoeming van twee leden in de Raad der Commissarissen uit de kring van de huurders, een en ander conform de richtlijnen van het BBSH.
‘Van Woning- naar Woonstichting’ is niet alleen een korte omschrijving van een veranderingproces dat zich over een reeks van jaren uitstrekt, maar markeert bovenal de ondernemingsgeest van Hhvl en is daarom zo geschikt als titel voor dit boek. De laatste jaren van Hhvl als zelfstandig opererende corporatie zijn ongekend dynamisch.
