Verslag Aanwezig
32 Omwonenden, Arjan Driehuis (stadsdeel Westperpark), Wiebe de Groot, Jos Beentjes, Jan Willem von Santen (allen Ymere)
Afwezig Notulist
Vergaderdatum Kopie aan
Jan Willem von Santen Stafbureau Wonen 15 mei 2007 Rob Groen (stadsdeel Westerpark), Willemien van de Water (wijkcentrum), Henk Pauw, Taghi Shahani (beiden Ymere)
Bijlage(n)
Onderwerp
Informatieavond omwonenden project Fagelstraat – Jacob Catskade
1. Opening Jos Beentjes opent de vergadering een heet iedereen welkom op de informatieavond voor omwonenden van de Fagelstraat 44-60 en de Jacob Catskade 37-41. Ymere heeft deze informatieavond georganiseerd omdat ze vragen kreeg van omwonenden over de sloop-nieuwbouwplannen van deze panden. De niet-omwonenden stellen zich voor: Arjan Driehuis is projectleider stedelijke vernieuwing bij het stadsdeel Westerpark. Jos Beentjes is procesmanager bij Ymere. Hij is bij dit project onder andere verantwoordelijk voor het overleg met de bewoners en het stadsdeel Wiebe de Groot is projectleider bij de ontwikkelingsafdeling van Ymere. Hij is bij dit project onder andere verantwoordelijk voor het overleg met de architect en de constructeur. Jan Willem von Santen is als projectsecretaris bij het project betrokken. Hij maakt een verslag van deze avond. Iedereen die de presentielijst tekent krijgt het verslag en een afdruk van de presentatie die we deze avond geven thuisgestuurd.
2. Panden binnen project Ymere heeft een plan ontwikkeld voor de panden Fagelstraat 44 tot en met 60 (even nummers) en Jacob Catskade 37 tot en met 41 (oneven nummers). De fundering en het casco van deze panden zijn matig tot slecht. Om deze panden weer op orde te brengen voor de komende jaren moeten we veel geld uitgeven. Sloop en vervangende nieuwbouw blijkt hierbij een betere oplossing dan een dure renovatie. Een extern onderzoeksbureau heeft een onderzoek gehouden onder de huidige bewoners van de panden. Uit het onderzoek blijkt dat er voldoende draagvlak is voor het sloop-nieuwbouwplan van Ymere. In de periode na het bewonersonderzoek hebben we met een vertegenwoordiging van de bewoners (een klankbordgroep) een sociaal plan gemaakt. Hierin staan alle regels en
Pagina 2 van 9
afspraken voor mensen die vanwege sloop hun woning moeten verlaten. In november 2006 is de herhuisvesting van de bewoners gestart. De woningen die leeg komen verhuren we via tijdelijke contracten, vooral aan studenten.
3. Uw nieuwe buren In de buurt zijn weinig woningen voor ouderen. Veel zorginstellingen hebben de behoefte om op kleinschalige locaties zorg te kunnen verlenen. Ymere, het stadsdeel en de Zorggroep Amsterdam (ZGA, onder andere zorgverlener in verpleeghuis De Poort) hebben overlegd over de mogelijkheden om op de sloopnieuwbouwlocatie Fagelstraat-Catskade zorgwoningen te bouwen. Nieuwbouw biedt goede mogelijkheden om te voldoen aan de specifieke eisen die bij deze woningen horen, zoals een lift en rolstoelgeschikte ruimten. Het plan dat Ymere en ZGA ontwikkeld hebben is het volgende: 10 Zelfstandige woningen voor ouderen aan de Catskade. 12 Zelfstandige woningen voor ouderen aan de Fagelstraat. 4 Groepswoningen voor licht dementerende bejaarden. Elke groepswoning heeft zes bewoners. De bewoners van de zelfstandige woningen kunnen een beroep doen op zorgpersoneel dat altijd aanwezig is in de groepswoningen. In de gemeenschappelijke tuin van de zelfstandige woningen komt een overdekte gemeenschappelijke ruimte. 11 Zelfstandige woningen zijn gereserveerd voor huidige bewoners die willen terugkeren. Zodra zij verhuizen verhuurt Ymere de woning aan een ouderenhuishouden.
4. Het voorlopig ontwerp Wiebe de Groot vertelt over het voorlopig ontwerp voor de nieuwbouw. Aan de Catskade komt een gebouw van vijf lagen met op elke laag twee woningen. Ook aan de Fagelstraat komt een gebouw van vijf lagen. Op de eerste vier lagen komen zes groepswoningen en één (begane grond) of twee zelfstandige woningen (eerste tot en met derde verdieping). Op de bovenste laag komen vijf zelfstandige woningen. De groepswoningen en de zelfstandige woningen hebben elk een eigen ingang en een eigen tuin. De bedrijfshal van Vihamij op het binnenterrein wordt gesloopt. Hier komt een tuin voor de zelfstandige woningen. In de tuin komt een gemeenschappelijke ruimte, die bereikbaar is via een dichte gang. Achter de groepswoningen komt op het binnenterrein een technische ruimte van één laag.
5. Maatregelen vòòr en tijdens de bouw en beheerplan Een constructeur heeft op de locatie gekeken en een aantal globale adviezen gegeven welke maatregelen we moeten treffen om de aangrenzende panden tijdens de sloop en nieuwbouw te beschermen. Dit zijn onder andere het waterdicht afdekken van de bouwmuren en het stabiliseren van de achteruitbouw
Pagina 3 van 9
aan de Fagelstraat. Verder leggen we vlak voor de sloop de bestaande situatie in de buurpanden vast. Dit heet een schouwingsrapport. Eventueel bezoekt de constructeur de locatie nog een keer, voor aanvullende gegevens. Als we heel intensieve maatregen moeten nemen legt de constructeur eventueel nog bezoeken af voor aanvullende gegevens. In overleg met de klankbordgroep, en hopelijk ook een aantal omwonenden, maken we een beheerplan om de leefbaarheid tijdens de herhuisvesting en de bouwperiode op peil te houden. Hierin spreken we bijvoorbeeld af dat we leegkomende woningen tijdelijk verhuren. Verder maken we afspraken met aannemers over de plaatsing van bouwketen, gedragsregels en afsluiting van het bouwterrein. Ook maken we afspraken over extra politiezorg, en de rol van het buurtbeheer en het stadsdeel.
De aanwezigen hadden bij dit deel van de presentatie de volgende vragen en opmerkingen: Wordt de nieuwbouw veel hoger dan de bestaande bouw? De nieuwbouw wordt iets hoger, krap een meter. Het blijft even hoog als het pand op de hoek met de Lodewijk Tripstraat. Wat is de kleur van de gevel? Het wordt een baksteengevel, maar de kleur is nog niet bepaald. De horizontale stenen banden en de bakstenen contrasteren. Het ontwerp dat we vanavond laten zien is een voorlopig ontwerp. Dat betekent dat niet alles is uitgewerkt, bijvoorbeeld de kleur van de baksteen. Hoe hoog wordt de achterkant van de Catskade? De ´uitstulping´ die je ziet op de plattegrond is over de volle hoogte, dus vijf bouwlagen. Hoe diep is de nieuwbouw aan de Fagelstraat? Alleen de balustrades steken uit ten opzichte van de aangrenzende gevels. De gemeenschappelijke woonkamer van de groepswoningen op de begane grond aan de Fagelstraat is één bouwlaag, net als de vergaderruimte. Is de binnenplaats vrij toegankelijk? Nee, die is alleen toegankelijk voor bewoners.
Hebben jullie rekening gehouden met de invloed van de bebouwing op het zonlicht bij de buren op de Catskade? De achtergevel van de Catskade ligt op het zuiden, dus op de zon. We hebben er verder geen onderzoek naar gedaan.
Wat voor bomen komen op de binnenplaats?
Pagina 4 van 9
Er komt een aangelegde tuin, maar hoe die er precies uit ziet beslissen we pas in een latere fase. Het stuk grond is niet zo groot dat je er een compleet park aan kunt leggen. Kan de fundering van de Catskade 43-45 wegzakken? We kennen de kwaliteit van die fundering niet. Eén buurpand heeft een eigen fundering, daar komen wij niet aan. Het andere buurpand heeft een gedeelde fundering. Door de sloop vermindert het gewicht, wat gunstiger is voor de fundering. Gewichtsvermindering betekent niet dat de fundering twee panden verderop wegzakt. We maken geen kelders onder de nieuwbouw, dus we hoeven niet heel diep de grond in. Wel moeten we grond saneren aan de Catskade, omdat er ter hoogte van nummer 39 een lekkende olietank in de grond heeft gezeten. Moeten jullie ook asbest verwijderen? We hebben laten onderzoeken of er asbest in de panden aanwezig is. Dit is vrijwel nergens bouwkundig gebruikt. Wel zit er hier en daar een plaatje achter een kachel.
Doen jullie onderzoek naar het effect van sloop en nieuwbouw op de funderingen van de buurpanden? Nee. De constructeur vertelt ons wat de effecten zijn. We laten vlak voor de sloop een schouwingsrapport van de buurpanden maken. Dat is een gedetailleerde opname van de staat van de buurpanden.
Waarom zagen jullie de panden door die in één bouweenheid horen? Waarom renoveren jullie niet de panden die bij onze bouweenheid horen? Het buurpand is niet van ons. We hebben de ruimte die we nu slopen nodig om een goed programma met nieuwbouwwoningen voor ouderen te kunnen maken. We zagen alleen de voor- en achtergevel door, niet de hele bouwmuur. Wat doen jullie met de afwatering en de dakbedekking van de buurpanden? Daar maken we normale afsluitingen aan.
Wat voor goodwill gaan jullie kweken voor iedereen die last heeft van de sloop- en nieuwbouw? We overleggen al sinds het begin van het project met een klankbordgroep van bewoners. Met hen, en hopelijk ook een aantal omwonenden, maken we een beheerplan om de leefbaarheid tijdens de herhuisvesting en de bouwperiode op peil te houden.
Mijn ervaring is (via kennissen) dat zo’n bouwperiode een ramp is. Er is veel overlast, en niemand bij wie je aan kan kloppen. Overal krijg je nul op het rekest. Arjan Driehuis van stadsdeel Westerpark reageert: Ik wil graag zulke signalen horen! Mogelijk kan ik het binnen het stadsdeel op de goede plek aankaarten.
Pagina 5 van 9
Noot van de notulist: de contactgegevens van Arjan Driehuis staan aan het einde van dit verslag. Wordt er bij de sanering bemalen? Bij de Catskade moeten we grond saneren. De houten palen van de fundering mogen niet lang droog staan, dan gaan ze rotten. Bemalen betekent niet meteen dat de palen droog komen te staan. Hoe we het saneren precies uitvoeren (met damwanden of iets dergelijks) moeten we allemaal nog uitzoeken. Arjan Driehuis merkt op dat hij zorgen hoort over ´´planschade´´. Dit is één van de onderwerpen die het stadsdeel en Ymere op de agenda hebben staan voor hun komende onderling overleg. Voor planschade is wetgeving. Via het schouwingsrapport hebben omwonenden een nulmeting. Aan de hand daarvan kan je planschade constateren. Het werkverkeer veroorzaakt trillingen, hoe zit het daarmee? Daar zouden de panden tegen moeten kunnen. Het is belangrijk of jullie de nieuwe fundering schroeven of heien. We bepalen in een latere fase welke methode we kiezen. Dat is ook afhankelijk van de kosten.
Waarom komt de hoofdingang aan de Fagelstraat aan de zijkant van het gebouw, geeft dat geen overlast? De Zorggroep Amsterdam wil bij de groepswoningen de kamers en de voorzieningen op bepaalde locaties in het gebouw, en een eigen ingang ten opzichte van de zelfstandige woningen. Het is een kleinschalige voorziening, dus er is weinig personeel dat in en uit loopt. Het grootste deel van de dag is er één werknemer per groepswoning aanwezig. We verwachten niet dat er veel meer inen uitloop is dan nu. Maakt de technische ruimte bij de achtergevel van de Fagelstraat lawaai? De ruimte is voor verwarming en luchtbehandeling, dus hij trekt lucht aan en verplaatst lucht, in een gesloten gebouw. Het geluid blijft binnen de normen die volgens de regels gelden. Kunnen we inzage krijgen in funderingsonderzoeken? Ja, dat kan bij het stadsdeel. Noot van de notulist: u kunt hiervoor contact opnemen met Arjan Driehuis. Zijn contactgegevens staan aan het einde van dit verslag. Geven jullie garanties af voor de toekomst? We kijken hoe concreet we de antwoorden op jullie vragen kunnen maken. We doen veel om problemen te voorkomen.
Krijgt de omgeving ook een schouwingsrapport?
Pagina 6 van 9
Het is gebruikelijk dat alleen bij de direct aangrenzende panden te doen. Maar we proeven bezorgdheid bij jullie, dus moeten we het gebied misschien uitbreiden. Een beëdigd bureau maakt het schouwingsrapport. Zijn jullie eventueel geïnteresseerd in het kopen van Catskade 33 en 35? Op dit moment niet.
Wij moesten ons bij de verbouwing houden aan regels die golden voor oudbouw. Dat bracht extra kosten met zich mee. Jullie slopen nu en zetten nieuwbouw neer. Kunnen wij iets van onze gemaakte kosten terugkrijgen? Arjan Driehuis: Ymere moet zich net zo goed als iedereen houden aan de geldende regels. Hoe zit het met de liftschacht? Er komen drie liften in de nieuwbouw. Iedere lift krijgt een klein huisje op het dak, van ongeveer twee meter.
Hebben jullie geen vervangende woningen voor ons, zodat we geen overlast hebben? Nee, daar doen we zeker geen toezeggingen over. Kunnen jullie eventuele heiwerkzaamheden op tijd bij de buurt aankondigen? Natuurlijk, dat kan. Dat is een goed punt om af te spreken in het beheerplan.
6. Procedure stadsdeel Arjan Driehuis is projectleider stedelijke vernieuwing bij het stadsdeel Westerpark. Hij benadrukt dat het ontwerp dat Ymere deze avond presenteert een voorlopig ontwerp is. Het stadsdeel en Ymere overleggen nog over een aantal zaken. De procedure bij het stadsdeel kent een aantal stappen: Bestemmingsplan: hier staat in wat mag in een bepaald gebied; hoe hoog en hoe diep de bouw mag zijn, en welke functies er gevestigd mogen worden. Welstandscommissie: deze adviseert de gemeente en de stadsdelen. Het doel van de commissie is de bestaande kwaliteit te waarborgen, in relatie met de toekomst. Ze toetst op onder andere de welstandsnota van het stadsdeel. Stedenbouwkundige randvoorwaarden: het open gebied in het bouwblok moet open blijven. De opbouw van woningen door een plint, middenbouw en kapconstructie moet behouden blijven. Ook moet het plan passen in de omgeving. Splitsingsvergunning: dit speelt vooral bij panden van particulieren. Samenvoegvergunning; ook dit speelt vooral bij panden van particulieren. Er moeten voldoende sociale huurwoningen over blijven. Sloopvergunning: hierin moet onder andere de bestaande situatie beschreven staan, wat het bouwplan is, hoe we de veiligheid garanderen, en wat de uitkomsten zijn van de asbestinventarisatie. Het stadsdeel moet de aanvraag twaalf weken na indienen afgerond hebben.
Pagina 7 van 9
Bouwvergunning: het stadsdeel toetst of het bouwplan aan het bestemmingsplan voldoet. Als het bouwplan afwijkt van het bestemmingsplan moet een ruimtelijke onderbouwing worden toegevoegd aan de bouwaanvraag. Toestemming vragen om af te wijken van het bestemmingsplan gebeurt via een ‘’artikel 19-procedure”. De procedure voor het aanvragen van de bouwvergunning is als volgt: o Indienen bouwplan o Gegevens en onderzoeken. Dit zijn bijvoorbeeld een Milieueffectrapportage, een natuuronderzoek en een geluidsonderzoek. Het stadsdeel en Ymere overleggen welke geleverd en gedaan moeten worden. o Projectplan ruimtelijke onderbouwing. Zodra dit is opgesteld kan de vrijstellingsprocedure starten, waarmee afwijken van het bestemmingsplan wordt aangevraagd. o Zienswijze indienen. Dit kan in de zes weken na publicatie van het bouwplan. In een zienswijze kun je je belemmeringen kenbaar maken: waarom vind je dat het stadsdeel voor dat onderdeel van het plan geen vrijstelling moet verlenen? o Bouwvergunning verlenen. Direct belanghebbenden kunnen na publicatie zes weken reageren. o Publicatie bouwvergunning. De hele bouwvergunningprocedure duurt zes maanden.
De omwonenden hadden de volgende vragen naar aanleiding van dit deel van de presentatie: Gaan de sloop- en bouwvergunning niet in één keer? Dat kan, maar hangt af van de aanvrager. Is bezwaar en zienswijze juridisch hetzelfde? Nee. We noemen zoiets een zienswijze. Die kun je indienen als het bouwplan is gepubliceerd in de Echo. Iedereen wordt geacht daarvan kennis te kunnen nemen. Op de website van het stadsdeel staan wel eens meldingen van bouwplannen, maar dat is niet altijd de actuele stand van zaken. Ook voor het uitvoeren van een zorgfunctie heb je een vergunning nodig. Dat klopt. We ontwikkelen ons plan samen met de Zorggroep Amsterdam. Zij zijn de partij die de zorg verleent. Zij hebben hun aanvraag om zorg te mogen verlenen op tijd bij de overheid ingediend.
Als ik het moment gemist heb waarop ik een zienswijze in kan dienen, krijg ik dan nog een herkansing? Als je ´direct belanghebbend´ bent kan je reageren bij aanvraag van de bouwvergunning.
Pagina 8 van 9
Kan de sloopvergunning worden afgegeven als er geen bouwvergunning is? Nee, dat kan niet. Het stadsdeel stelt bij afgifte van de sloopvergunning als voorwaarde dat er een bouwvergunning is verstrekt. Dit voorkomt dat locaties lange tijd braak komen te liggen.
Volgens het bestemmingsplan heeft het gebied nu een woonfunctie, moet dat aangepast worden? Nee, de functie die terug komt na de sloop is ook wonen.
7. Planning Wiebe de Groot vertelt hoe de planning van het project is:
December 2006 – juni 2008 Zomer 2007 Oktober 2007 Herfst 2007
Augustus 2008 November 2008 November 2009
Verhuizingen huidige bewoners. Akkoord bestuur Ymere Definitief ontwerp gereed Indienen bouwaanvraag & artikel 19procedure Start sloop Start nieuwbouw Opleveren nieuwbouw
8. Rondvraag Zijn de woningen specifiek voor mensen uit de buurt? Dat is nog niet bepaald. Wat zijn de huurprijzen voor de mensen die terugkeren in de nieuwbouw? Een huurprijs waarmee ze in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag.
Kunnen jullie aan ons bekend maken wanneer jullie de bouwaanvraag indienen? Dat kan. Komt er een vervolg op deze avond? Voor de direct aangrenzende panden zeker, alleen weten we nog niet of we dit per pand of gezamenlijk doen. Verder bespreken we het beheerplan met de klankbordgroep. Hoe ver is het ontwerp? Heeft de welstandscommissie al bemoeienis? Welstand heeft er nog niet naar gekeken. We hebben de architect op pad gestuurd met het idee van De Mokumer in de Van Beuningenstraat, dat is een indicatie van hoe het er ongeveer uit komt te zien: baksteen en grote ramen. De Mokumer is veelal positief ontvangen. Het geldt als een eigentijdse vertaling van oudbouw.
Pagina 9 van 9
Arjan Driehuis voegt toe dat Ymere en het stadsdeel er nog niet helemaal uit zijn over het ontwerp, maar dat het er wel ongeveer zo uit gaat zien als het huidige voorlopig ontwerp. Met dank aan de aanwezigen voor hun komst sluiten we de avond af.
Contactgegevens Arjan Driehuis U kunt contact opnemen met Arjan Driehuis, projectleider stedelijke vernieuwing bij stadsdeel Westerpark via (020) 518 01 46 of via
[email protected].
