303 waarde versus markthuurwaarde Wie betaalt de rekening?

303 waarde versus markthuurwaarde Wie betaalt de rekening?

Een verkennend onderzoek naar de gevolgen van de toepassing van artikel 7:303 BW.

M. Bremmer Naarden, juli 2013 Amsterdam School of Real Estate MRE jaargang 2010-2012

Begeleider ASRE: prof. Dr. E.F. Nozeman Tweede beoordelaar: Dr. F. de Vor

Voorwoord Drie jaar na het intakegesprek met Janneke neem ik de gelegenheid terug te kijken op een interessante en leerzame periode. Terwijl de zomer nu echt van start is gegaan na het slechtste voorjaar in mijn bestaan, ben ik genoodzaakt dubbele diensten te draaien. Het klinkt sommigen bekend in de oren: ‘ik presteer het beste als er een beetje druk op staat’ een zin die ik talloze keren heb uitgesproken, in de naïeve gedachte dat de deadline altijd in beweging blijft. Natuurlijk is niets minder waar. Dit voorwoord is gelukkig wel het slotakkoord van een periode die behoorlijk intensief is geweest. Intensief geldt dan met name voor mijn directe omgeving die, in tegenstelling tot mijzelf, niet heeft gekozen voor deze uitdaging, maar wel een enorme bijdrage heeft geleverd aan dit eindresultaat. De vakanties die zijn geofferd en de talloze weekenden en avonden die in beslag werden genomen, maar zeker ook de flexibiliteit van mijn werkgever en de support van talloze collega’s, al deze zaken hebben enorm bijgedragen aan het eindresultaat. Het MRE programma was een mooie periode waarin ik kennis heb gemaakt met diverse bloedgroepen uit de boeiende vastgoedsector, vrienden heb gemaakt, steden heb ontdekt en met name in staat was mijn praktijkervaring aan te vullen met interessante theoretische kennis. Er is veel gelachen maar zeker ook verdriet geweest vanwege het overlijden van onze jaargenoot Michael Koomen. Mooi vind ik het om te zien dat een groep individuen met zeer verschillende karakters tot een hechte groep is verworden. Ik ben dankbaar en trots dat ik deel mocht uitmaken van de MREjaargang 2010-2012. Mijn dank gaat uit naar iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan het afronden van mijn MREopleiding waarvan deze scriptie het slotakkoord is. Zonder compleet te zijn en in volstrekt willekeurige volgorde bedank ik graag: Wendy en Janneke voor de niet aflatende ondersteuning, met name jullie “veel succes”-kaart in januari 2013 heeft mijn motivatie doen stijgen op het moment dat dit echt nodig was; Collin in het bijzonder, maar de gehele directie en management van Bouwinvest REIM voor de ondersteuning, facilitering en stimulering , die behalve in tijd ook zeker in mentale zin heeft bijgedragen aan de afronding van de scriptie; Collega’s van JZ voor de tekst en uitleg bij de ‘PG’; alle andere collega’s, oud collega’s en con-collega’s die bereid waren telkens weer met mij te sparren over het onderzoeksonderwerp van mijn scriptie; Thys, Johannes en Chris die als experts een reflectie hebben gegeven op de uitkomsten van mijn onderzoek; mama voor je snelle en zorgvuldige terugkoppeling om er voor te zorgen dat het geen taalfouten festival is geworden. In het bijzonder bedank ik de heer Nozeman voor het beschikbaar stellen van zijn onmetelijke kennis en ervaring en de positieve manier van begeleiden waardoor ik na iedere sessie vol energie voort kon gaan. Anna, Loic, Flore en Eva, op de momenten dat mijn geduld te wensen overliet en de MRE tijdelijk de eerste plaats bezette, hebben jullie mij die ruimte gegeven. Aan mij de taak de verloren tijd en aandacht snel in te gaan halen, jullie hebben mij onvoorwaardelijk gesteund en daarvoor ben ik zeer dankbaar.

Naarden, juli 2013 Martijn Bremmer

Samenvatting In deze scriptie wordt verslag gedaan van het onderzoek naar de navolgende centrale onderzoeksvraag: In hoeverre is er sprake van nadelige vermogenseffecten voor beleggers in zogenaamde “290” bedrijfsruimten als gevolg van de toepassing van het huidige huurprijsaanpassingsregime conform artikel 7:303 BW? Om tot de uiteindelijke beantwoording van deze onderzoeksvraag te komen zijn de navolgende deelvragen behandeld: i. ii. iii. iv. v. vi.

Welke overwegingen hebben een rol gespeeld bij het vaststellen van de uitgangspunten voor de huurbescherming in haar huidige vorm? Wat zijn de internationale praktijken inzake huurbescherming in omliggende landen? Hoe verhouden huurders en verhuurders zich bedrijfseconomisch als marktpartijen? Hoe groot zijn de relatieve en absolute verschillen tussen de betaalde huur, markthuur en herzieningshuur? Op welke wijze materialiseren de economische gevolgen zich voor de eigenaren van “290” bedrijfsruimten? Welke mogelijkheden worden door de actoren in de “303” praktijk met betrekking tot de onevenwichtigheid van de huidige wetgeving voorgesteld?

Het is de auteur gebleken dat veertig jaar nadat de eerste wettelijk regeling voor de huur van de zgn. middenstandsbedrijfspanden in werking is getreden er nog relatief veel van de oorspronkelijke wet van kracht is. De wetgever heeft nauwelijks oog gehad voor de veranderende marktomstandigheden en krachtsverhoudingen op de winkelmarkt. De afhankelijkheid van de huurder voor de locatie van zijn winkel is voor iedereen evident. De mate waarin de huurder vandaag nog bescherming geniet bij de vaststelling van de huur is een onvoorzien bijeffect. Dit effect is voor de politiek en daarmee voor de wetgever onvoldoende van belang waardoor de aanpassingsmogelijkheid naar markthuur, die een aanzienlijke tijd op de politieke agenda heeft gestaan, is gesneuveld. Ten aanzien van de internationale vergelijking blijkt dat alleen Frankrijk een strenger regime kent voor huurprijsaanpassing. Of en in welke mate deze verschillende huurprijsaanpassingsregimes de huurprijzen beïnvloeden en/of een rol spelen in de vestigingscriteria van de grote internationale retailers is niet onderzocht. Gelet op de grote overeenkomsten in branchering en huurders in de diverse Europese steden lijken de regels voor nadere vaststelling van de huur geen grote invloed te hebben naar inzicht van de auteur. Aan de hand van enkele feitelijkheden zoals aantal vestigingen, omzetten en bedrijfsresultaten is een inzicht verschaft in de actoren op de winkelmarkt. De uitkomsten ondersteunen de stelling dat er niet slechts sprake is van ‘zwakke’ huurders. Dit onderzoek kan echter geenszins worden gezien als een volwaardige bespiegeling van alle krachten op de winkelmarkt. Het is aantoonbaar dat er negatieve vermogenseffecten zijn als gevolg van de onmogelijkheid de huurprijs aan te passen aan marktomstandigheden. Deze effecten betreffen zowel derving van huurinkomsten oplopend tot 135,2% als waarde effecten. Voornoemd percentage is gebaseerd op een 10-jaars beschouwingsperiode zoals gebruikelijk is bij de waardering van vastgoed als belleggingsproduct. Vanuit de steekproef is door de auteur een inschatting gemaakt van het vermogenseffect op de totale portefeuille. Deze schade wordt ingeschat op

€ 28.934.537 hetgeen overeenkomt met een schade van 4,58% ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde. De auteur heeft getracht vanuit deze steekproef de negatieve vermogenseffecten voor een referentiegroep van Nederlandse institutionele beleggers te voorspellen. Analyse de portefeuille van Corio, NSI, Unibail-Rodamco, Vastned en Wereldhave heeft plaatsgevonden op basis van openbaar beschikbare informatie en de expertise van de auteur. Het blijkt dat de schade voor de sector in totaal gemiddeld uitkomt op 3,2% van de getaxeerde marktwaarde. Rekening houdend met de beperkingen van de uitkomsten als gevolg van een groot aantal aannames kan hieruit worden geconcludeerd dat de door de auteur verwachtte schade relatief beperkt is. De afwijking valt binnen de redelijke mate van betrouwbaarheid van waarderingen in het algemeen waarbij een verschil van 5% als acceptabel kan worden aangemerkt. Bestudering van taxatierapporten geeft aanleiding te constateren dat grote afwijkingen tussen herzieningshuur en markthuur niet volledig verwerkt worden in de waardering. Dit beeld wordt eveneens ondersteund door de experts. Unaniem zijn de experts daarnaast van mening dat de schade als momentopname moet worden gezien. De (midden)lange termijn vooruitzichten voor de huurwaardeontwikkeling in de retail sector zijn behoorlijk somber. De omzetten zullen structureel onder druk blijven staan door afvloeiing van omzet naar online verkopen. Verder zal de vraag op de meeste locaties aanzienlijk lager zijn dan het aanbod van winkelruimte. Met deze verwachting in gedachte lijkt het erop dat het negatieve vermogenseffect weliswaar waarneembaar is, echter de tijd zal voor een nivellering van het verschil zorgen waardoor de effecten in ieder geval voorlopig zullen verdwijnen.

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Probleemstelling 1.3 Onderzoeksmethode 1.4 Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie 1.5 Afbakening 1.6 Definities 1.7 Leeswijzer

1 1 2 4 5 5 5 6

2

Theoretisch kader 2.1 Geschiedenis van de “290” wetgeving 7 2.2 Contracten in het Burgerlijk Wetboek (BW) 7 2.3 Aanleiding voor de gewijzigde wetgeving, het ontstaan van de “290” 8 bedrijfsruimten 2.3.1 De betekening van het bedrijfspand voor eigenaar en huurder 8 2.3.2 Ontwikkeling van het middenen kleinbedrijf 9 2.3.3 Betekenis van het pand voor de moderne bedrijfsvoering 9 2.3.4 Vraag en aanbod van bedrijfspanden 9 2.3.5 De plaatsgebondenheid van de huurder 9 2.4 Prijsvorming en prijsaanpassing als onderwerp in de parlementaire 11 Geschiedenis 2.4.1 De Wet van 28 januari 1971, Stb. 1971, 44 (Wetsvoorstel 8875) 11 2.4.2 De Wet van 26 juni 1975, Stb. 1975, 339 (wetsvoorstel 12 312) 12 2.4.3 De Wetten van 19 maart 1980, Stb. 1980, 124 (wetsvoorstel 15 666) en van 8 november 1980, Stb. 1980, 590 12 2.4.4 De Wet van 4 juni 1981, Stb. 1981, 331 (wetsvoorstel 16 655) 13 2.4.5 Verslag functioneren huurprijsherz. Kamerstukken medio jaren 80 14 2.4.6 Wetsvoorstel 24 150 15 2.4.7 De Wet van 21 november 2002, Stb. 588, 16 (wetsvoorstel 26 932 en 28 064) 2.5 Huurbescherming in onze buurlanden 17 2.5.1 België 17 2.5.2 Frankrijk 17 2.5.3 Duitsland 17 2.5.4 Verenigd Koninkrijk 18 2.6 Conclusie 18

3

Marktbeschrijving 3.1 Inleiding 3.2 De spelers in het speelveld 3.2.1 De verhuurder 3.2.2 De huurder 3.3 De huurder als “economisch zwakkere partij” 3.4 Conclusie

19 19 19 20 21 22

4

5

6

Analyse 4.1 Inleiding 4.2 Methode van onderzoek 4.2.1 Operationalisatie 4.2.2 Dataverantwoording 4.2.3 Onderzoek variabelen 4.3. Aanpak 4.3.1 Steekproefomvang 4.3.2 Referentiegroep 4.4 Verschil markthuur en herzieningshuur 4.5 Verschillen in direct rendement 4.6 Indirect rendement 4.7 Economische effecten 4.8 Conclusie

23 23 23 25 26 27 27 28 29 30 31 31 32

Expertverslag 5.1 Inleiding 5.2 Gekozen afbakening 5.3 De huurprijsherziening in relatie tot de actuele markt 5.4 Het effect op de waardering 5.5 Het effect van wetswijzigingen 5.6 Conclusie

34 34 34 34 35 35

Conclusies en aanbevelingen 6.1 De aanleiding en de aanpak 6.2 Samenvatting 6.3 Reflectie en aanbevelingen

36 37 38

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

De wetgever heeft bepaald dat gebruikers van de zogenaamde “290” bedrijfsruimten verdergaande huurbescherming genieten dan gebruikers van overige bedrijfsruimten. Deze wetgeving is ingegeven vanuit de belangenafweging tussen eigenaar en gebruiker. De wetgever gaat ervan uit dat de bedrijfseconomische belangen van de gebruiker zwaarder wegen dan die van de eigenaar. Deze aanvullende bescherming heeft onder andere betrekking op de mate waarin een eigenaar de huurovereenkomst van het gehuurde kan beëindigen, op de toegestane huurtermijnen en de mate waarin de huurprijs kan worden aangepast aan de marktomstandigheden. De aanpassing van de huurprijs is aan strikte regels gebonden welke zijn vastgelegd in art. 7:303 BW. De huurprijsherzieningswaarde wordt 303-waarde genoemd. In paragraaf 1.6 zal deze 303-waarde nader worden gedefinieerd. In diverse actuele publicaties, maar eigenlijk al sinds de ingrijpende verandering en feitelijke opsplitsing (onderscheid tussen woonruimte en bedrijfsruimte) van de huurwet in 1971, is er veelvuldig discussie gevoerd over de inhoud van die wet en de gevolgen daarvan in de praktijk. Het is duidelijk dat deze huurbescherming ook een keerzijde kent. Het zorgt voor ongelijke verhoudingen tussen huurder en verhuurder en daarnaast werkt het volgens de auteur marktverstorend. Het belangrijkste argument voor deze stelling is het feit dat de eigenaar onvoldoende mogelijkheden heeft om gebruik te maken van veranderende marktomstandigheden. Het volgende praktijkvoorbeeld illustreert de ongelijkheid: Huurder x huurt een winkelpand tegen een huurprijs van EUR 142.537 per jaar. De markthuur van het object is circa EUR 350.000 per jaar. De 303-waarde van de winkel is door de BHAC vastgesteld op EUR 194.632 per jaar. De huurder kan vorderen dat de huur wordt aangepast tot de 303-waarde. De eigenaar loopt ten opzichte van de markthuur ruim EUR 150.000 per jaar mis. (N.B. Huurbeëindiging door eigenaar op grond van deze situatie is niet mogelijk.) Aangezien de waarde van commercieel vastgoed als belegging overwegend wordt bepaald door kapitalisatie van de te verwachten huurinkomsten, is in dit voorbeeld het financiële nadeel voor de eigenaar aanzienlijk. Hierbij rijst de vraag of het redelijk is dat de eigenaar een dergelijk nadeel ondervindt. Bij de beantwoording van deze vraag dient vanzelfsprekend een aanvaardbare belangenafweging te worden gemaakt. De auteur wil onderzoeken of er aanleiding is om tot een heroverweging van genoemde wettelijke bepaling te komen die recht doet aan de bedrijfseconomische perspectieven van beide partijen. In dit onderzoek zal de focus voornamelijk liggen op de schaarse locaties van “290” bedrijfsruimten, zoals supermarktlocaties en de A1 winkelgebieden in de grote(re) steden. Het is de ervaring van de auteur dat de excessen vooral in deze deelgebieden plaatsvinden. Dit komt doordat diverse (inter) nationale grootwinkelbedrijven vanuit een behoefte tot het vergroten van het marktaandeel en/of de wens exposure te krijgen op een bepaalde locatie, zorgen voor een prijsstijging die afwijkt van de reguliere huurprijsontwikkeling als gevolg van indexatie.

2

1.2

Probleemstelling

Markthuurontwikkeling en inflatie volgen niet vanzelfsprekend hetzelfde patroon. Aangezien nagenoeg alle huurovereenkomsten van “290” bedrijfsruimten een huurprijsindexeringsclausule bevatten, kan het voorkomen dat na een huurperiode van vijf, respectievelijk tien jaar, de actuele markthuur niet overeenkomt met de geïndexeerde aanvangshuur. In figuur 1.1 is een vergelijking gemaakt tussen de inflatie en de markthuurontwikkeling voor tophuren in de vier grote steden waaruit dit verschil duidelijk blijkt.

Figuur 1. Vergelijking inflatie en markthuurontwikkeling tophuren 2005-2012 Bron: CBRE, eigen bewerking

Daarnaast lijkt het dat bepaalde groepen gebruikers van zogenaamde “290” bedrijfsruimten bereid zijn om op specifieke locaties een (te) hoge aanvangshuur te accepteren ten opzichte van de redelijke markthuur. In het bijzonder bij de verdeling van schaarse “290” bedrijfsruimten (supermarktlocaties en A1 winkels in grote steden) ontstaat een felle biedingenstrijd tussen de verschillende winkelketens. Het uitbreiden van marktaandeel of de wens om exposure op een bepaalde locatie te hebben, zorgt voor een verstoring van de marktwerking. Niet langer zijn slechts bedrijfseconomische uitgangspunten op één locatie de overweging, maar wordt concernbelang de drijfveer. Voor huurovereenkomsten van “290” bedrijfsruimten geldt op grond van art. 7:292 BW dat deze voor een periode van vijf jaar met een verlenging van rechtswege van vijf jaar worden afgesloten. Uit eigen ervaring weet de auteur dat in de praktijk eveneens veelvuldig een eerste huurtermijn van 10 jaar wordt afgesproken. De wetgever heeft bepaald dat er eerst na de initiële huurperiode een mogelijkheid is aanpassing van de huurprijs te vorderen. In de basis wordt de huurprijs van het litigieuze object vergeleken met huurprijzen van ter plaatse gelegen vergelijkbare “290” bedrijfsruimten. De wijze waarop de huurprijsherzieningswaarde dient te worden bepaald, is in artikel 7A:303 BW beschreven. In de situaties zoals hierboven beschreven, blijkt zeer regelmatig, dat er een verschil is tussen de huurinkomsten, de 303-waarde en de markthuur. Het gevolg van deze discrepantie is dat partijen met succes een huuraanpassing kunnen vorderen. In het geval dat de herzieningshuur (aanzienlijk) Amsterdam School of Real Estate

3

lager is dan de markthuur is het resultaat dat de huurder economisch voordeel geniet van het feit dat aanpassing aan de markthuur niet mogelijk is. Aangezien de huurder tevens de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst te beëindigen in het geval de markthuur lager is dan zowel de betaalde huur als de 303-waarde, is hij min of meer verzekerd van de meest gunstige huurprijs. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillen in markthuur (rood) en herzieningshuur (groen) voor tien belangrijke winkelsteden in Nederland.

Figuur 1b.: Absolute verschillen markthuur en herzieningshuur Bron: Grip op de Zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed, DTZ Zadelhoff 2012

Deze voordelen voor de huurder lijken integraal als nadeel voor de verhuurder te bestaan. De auteur wenst daarom te onderzoeken of er met de huidige wetgeving recht wordt gedaan aan de belangen van beide partijen. De tijd dat huurders van “290” bedrijfsruimten uitsluitend kleine middenstanders waren, ligt reeds jaren achter ons. Nederland kent een filialiseringsgraad van ongeveer 80% in de binnenstedelijke winkelstraten (Locatus Retail Facts 2010). Dit betekent dat het grootste deel van de gebruikers van “290” bedrijfsruimten voor zijn voortbestaan niet afhankelijk is van slechts één locatie. De huurbescherming voor huurders van deze “290” bedrijfsruimten lijkt daarmee minder noodzakelijk. De wetgever lijkt tot op heden geen oog te hebben gehad voor het veranderde speelveld. De gevolgen voor de vastgoedeigenaren zijn zeer ingrijpend en feitelijk worden zij belemmerd in de mate waarin zij kunnen inspelen op markthuurontwikkelingen. Behalve op kasstroombasis wordt de verhuurder ook benadeeld in de waarde van zijn bezit. Deze waarde is namelijk een direct afgeleide van de (toekomstige) huurinkomsten.

Amsterdam School of Real Estate

4

De probleemstelling van dit onderzoek kan op basis van het bovenstaande als volgt worden geformuleerd: De inkomsten- en vermogenseffecten die beleggers in de zogenaamde “290” bedrijfsruimten ervaren als gevolg van de toepassing van artikel 7:303 BW zijn onvoldoende bekend, waardoor het niet mogelijk is de door de wetgever beoogde zorgvuldige belangenafweging tussen partijen te maken. Voor beleggers in vastgoed is het van belang dat de cashflow in zekere mate voorspelbaar is. Daarnaast is stabiliteit van het waardeverloop van de belegging van groot belang. Om zoveel mogelijk grip te krijgen op beide elementen is het van belang de effecten van de “290” wetgeving meetbaar te maken. De doelstelling van dit onderzoek wordt als volgt omschreven: Inzicht verschaffen in de mate waarin beleggers (negatieve) inkomsten- en vermogenseffecten ervaren als gevolg van de toepassing van de regels van 7:303 BW. Dit onderzoek zal nagaan of de initiële overwegingen van de wetgever om de huurder vergaande bescherming te bieden voldoende aansluiten bij de praktijk in het heden. Op basis van voornoemde probleemstelling en de economische relevantie van het onderzoeksonderwerp wordt de volgende centrale onderzoeksvraag geformuleerd: In hoeverre is er sprake van nadelige inkomsten- en vermogenseffecten voor beleggers in zogenaamde “290” bedrijfsruimten als gevolg van de toepassing van het huidige huurprijsaanpassingsregime conform artikel 7:303 BW? Teneinde de onderzoeksvraag te beantwoorden, zullen onderstaande deelvragen door de auteur in de afzonderlijke hoofdstukken worden beantwoord: i. ii. iii. iv. v. vi.

1.3

Welke overwegingen hebben een rol gespeeld bij het vaststellen van de uitgangspunten voor de huurbescherming in haar huidige vorm? Wat zijn de internationale praktijken inzake huurbescherming in omliggende landen? Hoe verhouden huurders en verhuurders zich bedrijfseconomisch als marktpartijen? Hoe groot zijn de relatieve verschillen tussen de betaalde huur, markthuur en herzieningshuur? Op welke wijze materialiseren de economische gevolgen zich voor de eigenaren van “290” bedrijfsruimten? Welke overwegingen spelen bij de actoren in de “303” praktijk een rol met betrekking tot de onevenwichtigheid van de huidige wetgeving?

Onderzoeksmethode

Dit onderzoek valt in drie delen uiteen. Deel één omvat de literatuurstudie, deel twee is de analyse van de huurverschillen en de gevolgen hiervan voor de vastgoedeigenaren, het derde deel is een reflectie van de analyse-uitkomsten met enkele experts. Hiermee betreft dit onderzoek een verkennend onderzoek.


5

In het literatuuronderzoek zal aandacht worden besteed aan de literatuur die inzicht geeft in herkomst en geschiedenis van de huurbescherming van de “290” bedrijfsruimten. Tevens zal inzicht worden gegeven in de bedrijfsomvang van de actoren teneinde te kunnen beoordelen in welke mate bedrijfseconomische factoren een rol zouden moeten spelen in de huurbescherming. Middels een representatieve steekproef zal de auteur inzichtelijk maken hoe groot het aantal objecten is waarbij er een verschil optreedt tussen de huurinkomsten, markthuur en herzieningshuur. Deze gegevens zullen vervolgens de basis zijn om de financiële gevolgen van de huurbescherming inzichtelijk te maken. De uitkomsten van de data-analyse en de samenvatting van het literatuuronderzoek zullen vervolgens worden getoetst aan de hand van een aantal hypothesen. Het resultaat van de toetsing van de hypothesen wordt voorgelegd aan een aantal deskundigen.

1.4

Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie

Het is maatschappelijk ongewenst dat er als gevolg van wetgeving een ongelijk speelveld ontstaat. Met name de economische schade die partijen door deze situatie zouden kunnen lijden is ongewenst en dient inzichtelijk gemaakt te worden. Voor de wetenschap is het eveneens belangrijk om te weten of de uitgangspunten voor rechtsbescherming aansluiten bij de initiële motivatie tot deze bescherming. Door met een steekproef de economische gevolgen vast te stellen, kan de totale impact voor de groep institutionele beleggers worden ingeschat.

1.5

Afbakening

De huurbescherming voor gebruikers van “290” bedrijfsruimten kent een aantal basisbeginselen. Gelet op de specifieke richting van het onderzoek zal het grootste deel van de wettelijke bepalingen slechts oppervlakkig worden behandeld. In diverse scripties van onder andere Kinderman (2012) en Van Oijen (2011) zijn reeds andere deelgebieden uitvoerig onderzocht. Dit onderzoek tracht slechts aan te tonen of, en zo ja in welke mate, de wetgever met de handhaving van art. 7:303 BW negatieve inkomsten- en vermogenseffecten bij vastgoedbeleggers veroorzaakt. De auteur is zich ervan bewust dat een aantal aspecten van de huurbescherming dit effect kan beïnvloeden. Indien dit mogelijk is zal het onderzoek worden afgesloten met een aantal suggesties voor vervolgonderzoek.

1.6

Definities

In dit onderzoek is een aantal termen zeer regelmatig gebruikt die voor een goed begrip eenduidig worden gedefinieerd. Markthuurwaarde: de verwachte huurprijs die op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een vastgoedobject tussen een willige verhuurder en een willige huurder die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen en waarbij wordt uitgegaan van gebruikelijke huurcondities (Ten Have, 2002 p.29)


6

Huuropbrengst: de voor het betreffende huurjaar geldende huursom voor het gehuurde. Herzieningswaarde/303-waarde: inschatting van de huurwaarde die tot stand komt door toepassing van het gestelde in lid 2 van artikel 7:303 BW. Lid 2 art. 7:303 BW: Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering.

1.7

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 zal het theoretische kader voor dit onderzoek vormgeven. Hierin worden de deelvragen i en ii beantwoord. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op deelvraag iii . Hoofdstuk 4 bevat de geanalyseerde uitkomsten van de deelvragen iv en v. Deelvraag vi zal in hoofdstuk 5 worden beantwoord naar aanleiding van een confrontatie van de resultaten met experts. Hoofdstuk 5 zal tevens de eindconclusie van het onderzoek bevatten, alsmede een aantal aanbevelingen en een reflectie op het product en proces.


7

Hoofdstuk 2 2.1

Geschiedenis van de “290” wetgeving

De laatste aanpassingen in de wetgeving die betrekking hebben op de “290” bedrijfsruimten dateren uit 2003. Op 1 augustus van dat jaar is de zesde afdeling van titel 4 van boek 7 in werking getreden. De wijzigingen ten opzichte van de artikelen 7A:1624-1636b BW, die tot dat moment van kracht waren, zijn overigens zeer beperkt. De belangrijkste kenmerken van het nieuwe huurrecht zijn dat de wetgever een aantal dwingendrechtelijke bepalingen heeft veranderd in semi-dwingend recht. Alvorens nader in te gaan op de specifieke effecten van de bescherming voor de huurders van de zogenoemde “290” bedrijfsruimten zal eerst aandacht worden besteed aan de plaats van contracten in het Burgerlijk Wetboek.

2.2

Contracten in het Burgerlijk Wetboek (BW)

Het uitgangspunt van het BW is in beginsel een open contractensysteem (van Zeben, Van der Heijden 1998). Dit geeft partijen de vrijheid, binnen de grenzen van de wettelijke bepalingen van dwingend recht, goede zeden en openbare orde, de inhoud en rechtsgevolgen van een overeenkomst naar eigen inzicht in te vullen. Voor een aantal overeenkomsten heeft de wetgever echter wel bijzondere voorschriften gegeven. Deze overeenkomsten worden in het BW bijzondere overeenkomsten genoemd. Er zijn twee redenen waarom een aantal overeenkomsten bijzondere voorschriften kent. In de eerste plaats geldt dat bij alledaagse overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld een koopovereenkomst, partijen waarschijnlijk onvoldoende oog hebben voor uitvoerige regelingen. Hierdoor kunnen er in de uitvoering van de overeenkomst vragen rijzen waarop het contract geen antwoord biedt. Er is derhalve gekozen om een duidelijke richting in de wet vast te leggen. Een tweede reden voor bijzondere voorschriften is dat het algemeen belang vereist dat aan bepaalde vrijheden van partijen grenzen worden gesteld. Een voorbeeld van een dergelijke overeenkomst is de huurovereenkomst. Door dwingendrechtelijke bepalingen op te nemen worden de vrijheden van partijen ingeperkt. Deze bepalingen zijn, zoals de naam zegt, dwingend en in het geval zij afwijken van algemene bepalingen geldt: ‘lex specialis derogat legi generali’. In goed Nederlands betekent dit dat dwingend recht boven algemeen recht gaat. Het bovenstaande geldt voor overeenkomsten in het algemeen. In deze scriptie gaat de auteur nader in op de wetgeving die ziet op de zgn. “290” bedrijfsruimten, meer specifiek op de mogelijkheid tot nadere huurprijsvaststelling. De bepalingen die betrekking hebben op deze “290” bedrijfsruimten zijn sinds 1 augustus 2003 opgenomen in de zesde afdeling van titel 4 van boek 7 van het BW. De artikelen die dit betreft zijn art. 7:290-310 BW. Deze zijn in de plaats gekomen van de tot dat moment geldende artikelen 7A:1624-1636b BW. De ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis van deze artikelen is van belang voor de beantwoording van de centrale vraag.


8

2.3

Aanleiding voor de gewijzigde wetgeving, het ontstaan van de “290” bedrijfsruimten

Op 1 mei 1971 is de eerste wettelijke regeling voor de huur en verhuur van zgn. middenstandsbedrijfspanden in werking getreden door opname van de artikelen 1624-1636b in het BW. Tot dat moment werd er geen onderscheid gemaakt tussen wettelijke regels voor woonruimten of bedrijfsruimten. De regels waren vastgelegd in de Huurwet. De artikelen 1624-1636b waren een onderdeel van de wet van 28 januari 1971, Stb. 1971. Voordat dit wetsvoorstel op 18 oktober 1966 bij de Tweede Kamer werd ingediend, was al een lange periode van studie en bezinning achter de rug. In de regeringsverklaring van 23 oktober 1956 is de volgende passage te lezen: ”Wettelijke maatregelen tot grotere bescherming van huurders van bedrijfspanden zullen in overweging worden genomen”. Naar aanleiding van deze passage wordt op 24 maart 1958 een staatscommissie ingesteld die een drietal taken krijgt: -

Onderzoeken of de rechtspositie van huurders van bedrijfsruimten herziening behoeft; Eventuele voorstellen neerleggen in de vorm van een wetsontwerp; In haar beschouwing de invloed van eventuele voorstellen op het onteigeningsrecht betrekken.

De aanleiding voor het instellen van de commissie was niet de civielrechtelijke positie van de huurders, maar specifiek de positie van huurders van bedrijfsruimten bij onteigening. Huurders hadden op grond van de Onteigeningswet van 1851 recht op een gefixeerde schadeloosstelling van ten hoogste 2x de jaarhuur. Een andere aanleiding was de vraag of de Huurwet voldoende zou voorzien in de specifieke wensen voor bedrijfspanden. Daarnaast gold schaarste van gebouwd onroerend goed als belangrijkste basis van de Huurwet en als gevolg van het naoorlogse bouwvolume werd aangenomen dat deze schaarste zou verdwijnen. De motieven voor een nieuwe wettelijke regeling zijn als volgt benoemd in de Memorie van Toelichting bij het ontwerp van de wet d.d. 18 oktober 1966 (Zitting 1966-1967 – 8875): -

De betekening van het bedrijfspand voor eigenaar en huurder; Ontwikkeling van het middenen kleinbedrijf; Betekenis van het pand voor de moderne bedrijfsvoering; Vraag en aanbod van bedrijfspanden; De plaatsgebondenheid van de huurder;

2.3.1 De betekening van het bedrijfspand voor eigenaar en huurder In de Memorie van Toelichting worden de belangen van de partijen door de wetgever als volgt onderkend: Belang eigenaar: zo hoog mogelijk rendement, goede staat van onderhoud en vrijheid in keuze voor langere of kortere periode te binden vanwege aanpassing huurprijs, verhuren aan een derde of eigen gebruik;


9

Belang huurder: beschikken over een geschikt pand, technisch (functioneel) en economisch/commercieel (locatie, aanloop, bereikbaarheid). De vraag of er een evenwichtige wetgeving is gemaakt, zal in de volgende paragrafen nader worden toegelicht.

2.3.2 Ontwikkeling van het middenen kleinbedrijf De keuze om voor detailhandelsbedrijfruimten specifieke regels voor huur en verhuur op te stellen komt voort uit de gedachte dat het middenen kleinbedrijf, in tegenstelling tot de industriële sector en handel, onvoldoende financiële kracht heeft om ervoor te zorgen: ”dat het op zodanige wijze de beschikking over bedrijfspanden verkrijgt, dat de continuïteit en de bedrijfsvoering zijn gewaarborgd” aldus een citaat uit de Zitting 1966-1967 – 8875 Wettelijke bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte en tot onteigening van verhuurde bedrijfsruimte memorie van toelichting Nr. 3.

2.3.3 Betekenis van het pand voor de moderne bedrijfsvoering Sinds de wederopbouw na WOII heeft een grote structuurwijziging plaats gevonden in het middenen kleinbedrijf in de sectoren van detailhandel, ambacht en hotel-, restaurant- en cafébedrijf. Grootte en indeling waren tot dat moment van het grootste belang. Door deze structuurwijziging nam de waarde van met name de ligging van het bedrijfspand ten opzichte van het “klantenpotentieel”, verkeersverbinding en parkeerruimte toe.

2.3.4 Vraag en aanbod van bedrijfspanden De meeste winkels waren in die tijd verbouwde woningen. De geschiktheid van het aanbod nam af, mede als gevolg van de verdergaande regulering die het ombouwen van vooroorlogse woningen tegenging. De naoorlogse woningbouw was voor ombouwen ongeschikt. Verder ontstonden er in die tijd als gevolg van de wederopbouw woonwijken waarin voor winkelcentra een locatie werd voorzien. Hier kwam de beleidsmatige, geplande, functioneel hiërarchische opbouw en spreiding van detailhandelsvoorzieningen tot stand (Bolt, 2003). Het huren van winkelruimte in plaats van verkoop vanuit een omgebouwd woonhuis nam toe doordat in toenemende mate beleggers en exploitatiemaatschappijen als verhuurders optraden.

2.3.5 De plaatsgebondenheid van de huurder Door de uitoefening van een bedrijf in een bedrijfspand ontstaat een binding tussen het pand en deze bedrijfsuitoefening. In het geval het bedrijf in een gehuurd pand wordt gevoerd ontstaat een plaatsgebondenheid. Dit is één van de aanleidingen van de huurbescherming in zijn huidige vorm. De wetgever heeft deze plaatsgebondenheid in beginsel gekoppeld aan: - de noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven; Amsterdam School of Real Estate

10

- het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten; - het voorkomen van verlies aan goodwill; - de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige nieuwe vestigingsplaats. In het wetsvoorstel uit 1963 komt met name de plaatsgebondenheid van de huurder als basis naar voren en niet langer de schaarste. Het doel van de voorstellen is de huurder een zeer hoge genotszekerheid te geven, rekening houdend met de wens voor vrije huurprijsvorming. In de Masterscriptie “Flexibiliteit versus bescherming” stelt J.A. Kinderman “Waar de wetgever voor de vaststelling van titel 7.4 BW in art. 7A:1584 BW (oud) sprak over “genot” spreekt zij nu in art. 7:201 lid 1 BW over het ruimere begrip “gebruik”. De voorstellen gaan ervan uit dat de huurder de behoefte heeft om een minimale contractstermijn aan te gaan zodat hij in staat is de benodigde investeringen in redelijkheid terug te verdienen. De termijn wordt gesteld op 5 jaar met een verlenging van rechtswege voor een aansluitende periode van 5 jaar. Na deze twee perioden hebben beide partijen de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen. Dit eerste voorstel leidt tot een groot aantal kritische opmerkingen van een meerderheid van de Tweede Kamer. Als gevolg hiervan wordt bij de Memorie van Antwoord van 5 december 1969 een nota van wijzigingen toegevoegd. De belangrijkste wijzigingen in deze nota zijn: -

Beperking van de werkingssfeer tot bedrijfsruimten waar plaatsgebondenheid een sterke rol speelt, e.e.a. in lijn met de huidige omschrijving in art.7:290; Introductie van de opzegbescherming; Beperking termijnbescherming.

De wet treedt uiteindelijk op 7 april 1971 in werking. In deze wet, maar ook in de huidige artikelen 7:290-310 is een evenwicht gezocht tussen de belangen van de verhuurder en de huurder. De wetgever acht dit evenwicht noodzakelijk in verband met de afhankelijkheid van de huurder van het gebruik van het pand. In de Memorie van Toelichting bij het betreffende wetsvoorstel heeft de wetgever gesteld dat “de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van de verhuurder niet sterk genoeg is om te waarborgen dat hij voor de eerste 10 jaar zekerheid heeft ten aanzien van het huurrecht, dit in verband met de noodzaak tot afschrijving”. Ook na ommekomst van de eerste 10 jaar kan beëindiging voor de huurder nadelig zijn. Verhuurder heeft beperkte mogelijkheden om de huurovereenkomst op te zeggen als gevolg van de belangenafweging tussen huurder en verhuurder. Andere opzegmogelijkheden voor verhuurder zijn: -

geen goede bedrijfsvoering van huurder; dringend eigen gebruik verhuurder (geldt ook voor renovatie); geen instemming van huurder met een redelijk aanbod door verhuurder (niet zijnde wijziging huurprijs); wens van verhuurder een geldig bestemmingsplan te verwezenlijken.

Deze opzeggingsgronden zijn opgenomen in art. 7:296 BW (was 7A:1631a). Ruim een jaar na de inwerkingtreding van de wet van 7 april 1971 (Stb. 207) treedt op 1 september 1972 de wet van 17 juni 1972 (Stb. 305) in werking. Deze wet ziet op bepalingen van toepassing op huur en verhuur van woonruimten. Doordat deze wetten niet synchroon lopen en er onvoldoende afstemming is, is eerstgenoemde wet vervangen door de wet van 26 juni 1975 (Stb. 339). Het doel van deze aanpassing is de wijziging van de 1624-regeling waarbij de verschillen in bepalingen tussen


11

respectievelijk woonruimten en bedrijfsruimten, welke niet zien op het feitelijke verschil tussen de beide typen, worden opgeheven. Middels het voorlopig verslag heeft de Tweede Kamer van de gelegenheid gebruik gemaakt de ervaringen met de in 1971 ingevoerde wet mee te nemen. Eén van de opmerkingen naar aanleiding van deze ervaringen is de onevenwichtigheid tussen de positie van verhuurder en huurder inzake de wijziging van de huurprijs. De verhuurder heeft dit recht, de huurder niet. Ook de woorden “vergelijkbare bedrijfsruimte” leiden blijkens jurisprudentie tot verschillende inzichten. Naar aanleiding hiervan wordt artikel 1632a, het huidige 7:303 BW, opgenomen in de nota van wijziging.

2.4

Prijsvorming en prijsaanpassing als onderwerp in de parlementaire geschiedenis

Nu de aanleiding en de context van de “290” bedrijfsruimten in het BW zijn geschetst, is het van belang de specifieke zienswijzen te achterhalen die hebben bijgedragen aan de huidige wettelijke invalshoek ten aanzien van de prijsvorming en huurprijsaanpassingsmogelijkheden. De auteur acht het in het kader van het onderzoek met name van belang te weten welke overwegingen aan de basis liggen van de huidige verhouding tussen huurder en verhuurder. Dankzij de digitalisering is de gehele parlementaire geschiedenis online beschikbaar. Het onderzoek van de auteur heeft zich erop gericht om zoveel mogelijk uitgangspunten/overwegingen die in de parlementaire behandeling aan de orde zijn geweest te belichten. De wetsvoorstellen 8875, 12 312, 15 666, 16 655, 24 150, 26 932 en 28 064, inclusief de bijbehorende stukken (moties, amendementen, nota’s van aanvulling etc.) en de behandelingen in de Eerste Kamer en Tweede Kamer, zijn in dit kader door de auteur uitvoerig bestudeerd. In de paragrafen 2.4.1 t/m 2.4.6 worden de belangrijkste punten vermeld. In paragraaf 2.5 zal aan de hand van een samenvatting een conclusie worden verwoord.

2.4.1 De Wet van 28 januari 1971, Stb. 1971, 44 (Wetsvoorstel 8875) Na ommekomst van de wettelijke minimum huurtermijnen (5 + 5 jaar) is in het ontwerp de eerste mogelijkheid van een aanpassing van de huurprijs door de meest gerede partij voorzien. Als uitgangspunt voor een aanpassing van de huur wordt aangegeven dat er sprake moet zijn van gewijzigde omstandigheden. Het recht op aanpassing geldt vervolgens na iedere verlenging van 5 jaar. Voor contracten die korter dan 2 jaar zijn aangegaan conform artikel 1632 geldt, dat indien dit contract van rechtswege overgaat in een contractsperiode van 5 + 5 jaar, er reeds na het tweede jaar gelegenheid is aanpassing van de huur te verzoeken. De huurprijsaanpassingsmogelijkheid als gevolg van veranderingen aan het gehuurde wordt buiten beschouwing gelaten. Zoals eerder vermeld, is het belang van de eigenaar als volgt getypeerd: zo hoog mogelijk rendement, goede staat van onderhoud en vrijheid in keuze voor langere of kortere periode te binden vanwege aanpassing huurprijs, verhuren aan een derde of eigen gebruik. De commissie Houwing verkiest echter de termijnzekerheid boven de wens van verhuurder om “te allen tijde te profiteren van gunstige gelegenheden tot het bedingen van een hogere huurprijs”. Tijdens de algemene beschouwingen wordt nader toegelicht dat verhuurder recht heeft op huurverhoging bij algemene stijging van de huurprijs, echter ook bij gewijzigde omstandigheden zoals standverbetering van het pand.


12

2.4.2 De Wet van 26 juni 1975, Stb. 1975, 339 (wetsvoorstel 12 312) In december 1971 is reeds door Kamerlid Lems aandacht gevraagd voor de problemen als gevolg van de mogelijkheden uit de wet die eigenaren massaal hebben aangegrepen om de huur te verhogen. Aangevoerde oorzaken zijn: manipulaties van makelaars , onbekendheid met de wetgeving bij huurders, onvoldoende ervaring met dit nieuwe stuk wetgeving bij kantonrechters en het ontbreken van behoorlijke jurisprudentie. De forse stijgingen worden als een probleem ervaren omdat huurders in de exploitatie niet op deze wijziging hebben kunnen inspelen. Naar aanleiding van het bovenstaande wordt een motie ingediend met het verzoek de wet zodanig te wijzigen dat de huurprijs geleidelijk aan de huurwaarde zal worden aangepast, de huuradviescommissie een adviserende rol zal krijgen voor de kantonrechter en de huurprijs niet hoger zal mogen zijn dan de huurwaarde. In het Kamerdebat van 19 oktober 1972 wordt stilgestaan bij de forse stijgingen die volgens Kamerlid De Jong oplopen tot 100 procent. De minister spreekt van ”overgangsmoeilijkheden die na enige tijd zullen verdwijnen”. De minister is, gelet op de slechts korte termijn na invoering, niet voornemens de wet aan te passen. Tijdens de verdere behandeling komen de volgende opmerkingen aan de orde: de suggestie wordt gedaan om een maximumgrens voor de jaarlijkse huurverhogingen vast te stellen teneinde tegen te gaan dat de scheefgroei die in jaren is ontstaan in één klap wordt rechtgetrokken. Een belangrijk argument hiervoor is: “instandhouding van de inkomensbron van (veelal kleine) zelfstandigen, een groep die bepaald niet behoort tot de sterksten in onze maatschappij.” Verder voert mevrouw Salomons aan: “Betere bescherming tegen sterke huurprijsverhogingen is ook daarom nodig, omdat juist bij winkelpanden de ondernemers door hun wijze van bedrijfsvoering vaak de waardevermeerdering van die bedrijfspanden zelf hebben bewerkstelligd. Vaak hebben zij er door een gezamenlijk optreden een centrum van gemaakt.” Tevens heeft Salomons bezwaren tegen de belangenafweging: “Welke elementen moeten in die belangenafweging worden betrokken? Als er zich nu de casuspositie voordoet, dat het aanbod redelijk is qua huurwaarde maar de verhoging fataal zou zijn voor de ondernemer gezien zijn ondernemerspositie, mag dit dan betekenen dat ook dit element in de afweging een rol zal spelen?” Het is van belang te vermelden dat Salomons een sociale huurwet voor ogen heeft, waarbij zij regelmatig verwijst naar de “economisch zwakke partij” of ”ongelijke partijen”. In de Memorie van Antwoord wordt gesteld dat de correctie naar aanleiding van de invoering van de wet in 1971 eenmalig is en derhalve geen aanleiding is om een maximum in te stellen, zeker gelet op de verwachting dat vraag en aanbod in de sector zullen stabiliseren. In de nota van wijziging doet artikel 1632a zijn intrede en biedt partijen de gelegenheid de rechter te verzoeken de huurprijs aan te passen indien deze niet meer overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.

2.4.3 De Wetten van 19 maart 1980, Stb. 1980, 124 (wetsvoorstel 15 666) en van 8 november 1980, Stb. 1980, 590 In beginsel gaat de wetgever uit van een vrije huurprijsvorming. Dit betekent in de praktijk, dat de huurder na ommekomst van een huurperiode een huurprijs gaat betalen die overeenkomt met vergelijkbare bedrijfsruimten. Midden jaren zeventig blijkt de invloed van nieuwe huurovereenkomsten een belangrijke rol te spelen in deze huurprijsvorming. Mede als gevolg van speculatie is er dan sprake van een sterke stijging van de huurprijzen. De Tweede Kamer neemt naar Amsterdam School of Real Estate

13

aanleiding hiervan op 28 november 1978 een motie aan waarin wordt geconstateerd dat “hoe langer hoe meer huurprijzen van bedrijfspanden tot stand komen die een economisch aanvaardbare hoogte voor de betrokken zaak verre te boven gaan”. In deze motie wordt de Staatsecretaris van Economische Zaken aangespoord snel met een wetswijziging te komen om aan deze ongewenste situatie een einde te maken. In de eerste versie van dit wetsvoorstel wordt aangegeven dat de rechter, om onverantwoorde huurprijsstijgingen te voorkomen, rekening dient te houden met huurprijsontwikkelingen van vergelijkbare bedrijfsruimten gedurende de laatste 3 jaar. Een kritisch verslag leidt echter tot herziening van dit wetsvoorstel waarmee de referentieperiode wordt verhoogd naar 5 jaar. Er wordt voorgesteld om aan artikel 1626 toe te voegen dat bij de nadere vaststelling van de huur wordt gekeken naar de gemiddelde huur die zich heeft voorgedaan in het tijdvak voorafgaande aan de aanpassing. De PVDA-fractieleden geven in het voorlopig verslag van 8 november 1979 wederom aan, dat er vanwege het maatschappelijk belang betere bescherming gewenst is voor de zwakkere partij (huurder). Daarnaast leggen zij een verband tussen een goede regeling van het huurrecht en een evenwichtig opgebouwd distributiepatroon. Men heeft aanwijzingen dat de introductie van het vrije marktmechanisme een verschraling van het winkelaanbod teweeg heeft gebracht. De SGP-fractie geeft aan, dat zij vrije huurprijsvorming van belang vindt en dat zij moeite heeft met inperking van contractsvrijheid door de overheid. De PPR-fractie benoemt in dit voorlopig verslag een naar de mening van de auteur belangrijk punt: dient er geen onderscheid gemaakt te worden tussen kleinhandelsbedrijf en grootwinkelbedrijf? Verder maakt een groot aantal fracties een opmerking over de gekozen termijn van 3 jaar. Deze zou wellicht beter kunnen worden verlengd naar 5 jaar. In de Memorie van Antwoord d.d. 22 november 1979 wordt door de minister en staatssecretaris onderschreven dat niet uitsluitend naar de laatst gerealiseerde huurprijzen gekeken dient te worden. Verder bevestigen zij dat het grootwinkelbedrijf onder de 1624 wetgeving valt zonder nader in te gaan op de vraag of deze partijen gelijke bescherming behoeven tegen huurprijsaanpassingen. Leden van de VVD-fractie stellen bij behandeling van het wetsontwerp van de vaste commissie voor justitie de vraag “of in deze sector de gemiddelde krachtsverhouding tussen huurder en verhuurder een verdergaande bescherming van de huurder niet wettigt”. Deze vraag wordt bij de behandeling overigens opengelaten. Leden van de PPR-fractie zien in de bescherming van de economisch-zwakke groep (huurder) tevens een waarborg van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op lange termijn.

2.4.4 De Wet van 4 juni 1981, Stb. 1981, 331 (wetsvoorstel 16 655) Naar aanleiding van wetsvoorstel 16 655 van 27 februari 1981 wordt de discussie over de huurprijsherziening in de politieke arena voortgezet. De wet van 4 juni 1981 (Stb. 331), die uit dit voorstel voortkomt, bevat verdergaande bescherming van de huurder waaronder het verbod op opzegging van de huurovereenkomst in verband met een gewenste verhoging van de huurprijs. Tevens wordt vastgelegd dat er een gerechtelijke tussenkomst noodzakelijk is voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie door huurder. Door politieke druk in verband met de verkiezingen van mei 1981 betreft het in deze wet beperkte en onvolledige wijzigingen. In de jaren die hierop volgen wordt er door de Staatsecretaris van Economische Zaken en de Minister van Amsterdam School of Real Estate

14

Justitie in de Tweede Kamer veelvuldig aandacht besteed aan het functioneren van de art. 1624 e.v. waarbij de huurprijsherziening een belangrijk aandachtpunt is. Ondanks brieven aan de Tweede Kamer, waarin onder andere aandacht wordt gevraagd voor de problemen die Kantonrechters en Kamers van Koophandel ondervinden bij het vinden van geschikte vergelijkingsobjecten, komt de Staatsecretaris niet met een wetswijziging. Middels een brief van 1 augustus 1986 informeert hij de Tweede Kamer hierover. Ook het Nieuw BW dat per 1 januari 1992 wordt ingevoerd kenmerkt zich voornamelijk tot redactionele aanpassingen van de art. 1624-1636b. Leden van de CDA-fractie benadrukken tijdens de Kamerbehandeling wederom, dat, anders dan bij pacht en huur en verhuur van woonruimten, niet schaarste de rechtsgrond is om de zwakkere pachter of huurder te beschermen, ook ten aanzien van pacht- en huurprijzen, maar plaatsgebondenheid van de huurder en de continuïteit van de onderneming van de huurder met de werkgelegenheid van hem en zijn werknemers. Vandaar dat de koppeling naar de huurvaststelling op basis van vergelijkbare markthuurwaarde wordt voorgesteld. Deze koppeling wordt in het belang van de verhuurder uitgelegd getuige de volgende passage ”Huurders van bedrijfsruimten hebben er belang bij, dat het aantrekkelijk is om bedrijfsruimte te verhuren en in eigendom te verwerven voor belegging op lange termijn. Alleen bij een evenwichtige marktsituatie worden nadelige of schaarste of overaanbodsituaties voorkomen. In dit wetsontwerp blijft het belang van de verhuurder bij continuïteit van de belegging tegen een redelijke marktprijs gewaarborgd. Voor pensioenfondsen en andere beleggers kunnen bedrijfsruimten een belegging blijven, waarbij een zekere waardevastheid en continuïteit van rendement mogelijk zijn”. Uit de Memorie van Antwoord, ontvangen 24 april 1981, blijkt duidelijk dat de aangepaste wet geen eindoplossing zal zijn. De minister geeft aan dat een aantal zaken bewust buiten beschouwing is gelaten in verband met de naderende verkiezingen. Leden van de SGP-fractie vragen of het voor de minister een overweging geweest is of het voorstel aanleiding kan zijn voor verhuurders-beleggers zich terug te trekken als gevolg van het wetsvoorstel. Dit is één van de redenen het voorstel beperkt te houden. De minister spreekt daarnaast de verwachting uit dat de herziening van de huur van bedrijfsruimten ook de komende tijd op de politieke agenda zal blijven.

2.4.5 Verslag functioneren huurprijsherziening Kamerstukken medio jaren 80 Mede naar aanleiding van de slotzin van de vorige paragraaf stuurt de staatssecretaris medio 1984 en medio 1985 een tweetal brieven aan de Tweede Kamer. In de brief van 1984 wordt aangegeven dat de staatsecretaris naar aanleiding van commentaren van diverse organisaties de geldende regels heeft geëvalueerd. De meest drastische wijziging van het huurprijsaanpassingssysteem is het voorstel van de Commissie Lijnbaan1. De commissie stelt voor om een huuraanpassingscoëfficient vast te stellen waarmee alle lopende huurovereenkomsten jaarlijks worden aangepast. Verder is er een voorstel van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) dat inhoudt dat bij indeplaatsstelling huurprijsaanpassing mogelijk zou moeten zijn in het geval de markthuur hoger is dan de betaalde huur. De conclusie van deze eerste brief is feitelijk dat de Huurders Commissie Lijnbaan en de ROZ beiden aanpassing van de wetgeving wensen, zij het dat zij lijnrecht tegenover elkaar staan over de wijze waarop dit dient te gebeuren. Met de brief van juni 1985 beoogt de staatssecretaris nader in te gaan op deze gewenste aanpassingen. De door beide 1

De commissie Lijnbaan kwam naar aanleiding van grote huurstijgingen met voorstellen voor een nieuw systeem van huurprijsbepaling en herziening van de huidige wetgeving met betrekking tot huur van bedrijfsruimte.


15

partijen gewenste verandering ziet met name op de referentieperiode. Waar de Huurders Commissie Lijnbaan met een landelijk bestand van vergelijkingsobjecten heel gematigde huurontwikkeling accepteert, kiest de ROZ voor afschaffing of verkorting van de referentieperiode. Hoewel het voorstel van de ROZ het meest aansluit bij de wens het marktmechanisme te laten werken, is de staatssecretaris bang, dat incidentele schommelingen in de markthuur teveel van invloed zullen worden. Een opzegmogelijkheid voor zowel huurder als verhuurder wordt eveneens als ongewenst ervaren door de staatssecretaris. Conclusie is derhalve dat er op dat moment geen aanleiding wordt gezien om tot aanpassing van de wetgeving over te gaan. Ook opvolger Evenhuis komt in augustus 1986 tot een vergelijkbare conclusie.

2.4.6 Wetsvoorstel 24 150 Zoals uit de titel van deze paragraaf kan worden afgeleid, heeft dit voorstel geen wet opgeleverd. De behandeling van het voorstel heeft evenwel interessante overwegingen laten zien. Eén van deze inzichten is de stelling dat door schaarste het belang van huurbescherming ook voor grote huurders dient te gelden. Deze schaarste in samenhang met de plaatsgebondenheid bevestigt volgens de minister de kwetsbare positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. Het voorstel bevat een belangrijke wijziging ten aanzien van referentiekader voor de huurprijsherziening door introductie van het begrip huurprijsvaststelling naar marktwaarde. In de Memorie van Toelichting wordt stilgestaan bij economisch onderzoek waaruit is gebleken dat de actuele regelgeving met name een preventieve werking heeft, zodat uitzonderlijke huurprijsstijgingen worden afgevlakt. Ditzelfde rapport geeft aan dat de investeringsbereidheid van de verhuurder wel wordt belemmerd aangezien omgeving, uitvoering en gebruiksmogelijkheden van het gehuurde bij de herziening buiten beschouwing worden gelaten. Kritiek van de partijen die door de commissie waren gevraagd had met name betrekking op de methodiek voor nadere huurprijsvaststelling. De term “vergelijkbaar” blijkt niet makkelijk in praktijksituaties en ook ziet men de methode als ingewikkeld, lastig en langdurig. Het voorstel is om op marktwaarde te gaan herzien eventueel met een door de rechter te bepalen gewenningsperiode. Met de introductie van het begrip marktwaarde wordt eveneens de noodzaak voor een onroerend goed-deskundige onderkend als tegenhanger van de bedrijfshuuradviescommissie. Naast verdeeldheid binnen de politiek kennen ook de adviseurs verschillende opvattingen. Binnen de SER is er een gedeelte dat de huurder nog steeds als zwakkere partij ziet, terwijl een andere stroming juist ruimte ziet om stapsgewijs meer marktwerking toe te staan. De Commissie voor Toetsing van Wetgevingsprojecten (CTW) geeft aan dat de werking van art. 1634 e.v. voor grote huurders weggelaten kan worden. Belangrijk argument hiervoor is dat schaarste geen maat is voor “countervailing power” tussen huurder en verhuurder. Tijdens de behandeling in de Tweede Kamer stelt de PvdA “dat regulering van aanbod door planologische en milieuregelgeving een verstorende invloed heeft”. Dit, in combinatie met een strikt vestigingsbeleid van de overheid voor bepaalde bedrijfstakken, zorgt ervoor, dat er sprake is van schaarste, hetgeen marktwerking verstoort ten nadele van de huurder. Dezelfde fractie pleit verder voor handhaving van de referentieperiode door op te merken dat de marktwaarde een momentopname is die kan worden bepaald door de “toevallige avonturier”. Vanuit de VVD-fractie worden zorgen geuit of beperkende planologische regelgeving en feitelijke exploitatie tot een eenduidige marktwaarde leiden. Vanuit de D66-fractie wordt de zorg geuit dat aanzienlijke huurprijsverhogingen kunnen leiden tot verschraling van het winkelaanbod doordat bepaalde huurders de huurverhoging niet uit de exploitatie kunnen halen. Het verdwijnen van bijvoorbeeld verkooppunten voor dagelijkse boodschappen is maatschappelijk Amsterdam School of Real Estate

16

ongewenst volgens de D66-fractie, die stelt dat dit proces verder zal gaan indien het begrip marktwaarde wordt geïntroduceerd. Tijdens deze behandeling komen vanuit de kleinere partijen de volgende suggesties: meewegen van exploitatiemogelijkheden bij de vaststelling van de herzieningshuur; er is sprake van een verhuurdersmarkt, daardoor is aanpassing aan de markthuur ongewenst; door aanpassing naar marktwaarde wordt het zogenaamde “Lijnbaaneffect” voorzien. In de nota naar aanleiding van het verslag wordt gesteld dat de huidige afbakening tot een willekeurige situatie en rechtsongelijkheid leidt doordat het grootwinkelbedrijf onder de 1624 e.v. regeling valt. Verder is in dit verslag een uitvoerig betoog opgenomen dat de vigerende regeling lastig is. Wel houden de partijen bezwaren tegen de nieuwe regels overeind met argumenten als -

de beperkte marktwerking als gevolg van planologische regelgeving; gebrek aan weging van de branche in de vaststelling van de marktwaarde; de angst dat minder winstgevende branches zullen verdwijnen.

Uit nader verslag nr. 7 blijkt dat de PvdA-fractie voorziet dat invoering van het voorstel zal leiden tot huurstijging. Tegen het argument van de regering dat mobiliteit van de huurder noodzakelijk is, verweert de D66-fractie zich met de vraag of mobiliteit überhaupt wenselijk is en of hierdoor de bereidheid bij verhuurders groter wordt in de panden te investeren. Het tegeneffect wordt voorzien dat huurders vanwege de mogelijkheid weg te moeten als gevolg van huurverhoging minder geneigd zullen zijn te blijven investeren in het object. Verder wordt het begrip marktwaarde als een niet te hanteren begrip afgedaan. In haar repliek geeft de regering aan dat er weliswaar een kans is dat de huren zullen stijgen, maar dat de introductie van de mogelijkheid om een omzethuur af te spreken volgens hen soelaas kan bieden. Daarnaast stelt de minister dat bescherming van de zwakkere partij wellicht minder noodzakelijk is aangezien zowel huurder als verhuurder meestal bedrijfsmatig met huur en verhuur te maken hebben. In de laatste behandeling van het voorstel in de vaste commissie voor justitie wordt een opvallende uitspraak gedaan. Omdat er sprake is van een verhuurdersmarkt is er alle reden voor dwingendrechtelijke bepalingen. Het wetsvoorstel wordt uiteindelijk op 23 augustus 1999 door de minister ingetrokken.

2.4.7 De Wet van 21 november 2002, Stb. 588, (wetsvoorstel 26 932 en 28 064) Aangezien er bij de behandeling van het voorgaande wetsvoorstel onvoldoende steun bleek voor een wezenlijke verandering van de huurprijsaanpassing naar marktwaarde wordt deze niet opnieuw ingebracht. De intrede van de huurgewenningsperiode roept vragen op bij o.a. de VVD-fractie omdat dit een “dubbele tempering” zou betekenen. Ook vraagt de commissie zich af waarom deze geleidelijke aanpassing niet tevens geldt voor aanpassingen naar beneden. Hierbij wordt gewezen op de maatschappelijke diversiteit die niet slechts rijke verhuurders en arme huurders kent. Tijdens het wetgevingsoverleg d.d. 26 maart 2001 komen o.a. de volgende opmerkingen aan bod:

-

Is dit wetsvoorstel een voorbeeld van huurrecht in de 21e eeuw? Er wordt onvoldoende ruimte gelaten voor marktwerking. Het is een hardnekkig misverstand dat de huurder in een ondergeschikte positie zit.


17

De minister spreekt in dit overleg over het ontbreken van een maatschappelijk draagvlak voor verdere liberalisering en algemeen belang. Marktwerking is prima, maar de overheid ziet toe op het niveau van het winkelaanbod.

2.5

Huurbescherming in enkele andere Europese landen

2.5.1 België Net als bij ons heeft de Code Civil een grote invloed gehad op de Belgische wetgeving (Kerpestijn 2005). De wet voorziet net als in Nederland in termijnbescherming. De termijn waarvoor huurder wettelijk is beschermd duurt negen jaar. Uit de door Kerpestijn uitgevoerde literatuurstudie blijkt dat de minimumduur wordt aangehouden om de huurder in staat te stellen om investeringen af te schrijven. Huurder is overigens niet gehouden aan de termijn van negen jaar maar heeft na ommekomst van iedere drie jaar het recht de overeenkomst te beëindigen met een opzegtermijn van zes maanden. Aanvullend op de eerste termijn van negen jaar heeft de huurder een (voorkeurs)recht om de huurovereenkomst met maximaal drie perioden van negen jaar te verlengen. Deze verlengingen dienen wel onder nieuwe huurvoorwaarden tot stand te komen. Verhuurder heeft de vrijheid met andere kandidaat-huurders in contact te treden teneinde een bod uit de markt te ontvangen. Dit bod dient vervolgens met de zittende huurder te worden besproken zodat deze dit bod kan matchen. Huurprijsherziening kan telkens na drie jaar plaatsvinden, waarbij in de eerste periode uitsluitend de huurder het recht heeft op huurprijsherziening (einde jaar 3 en einde jaar 6). Een verzoek tot huurprijsherziening dient te worden gericht aan de vredesrechter. Bij de vaststelling van de huur worden nieuwe omstandigheden uitdrukkelijk meegewogen.

2.5.2 Frankrijk Ook Frankrijk kent de wet huurbescherming. Hier geldt dat een huurovereenkomst niet korter mag duren dan negen jaar. Net als in België heeft de huurder recht op huurvernieuwing. De huurprijsherziening bevat kenmerken van het Nederlandse en het Belgische systeem. Huurprijsherziening (révision triennale) kan plaatsvinden drie jaar na ingang van de huurovereenkomst en vervolgens drie jaar na de laatste wijziging. Er wordt in Frankrijk gewerkt met een limiet (plafonnement) waarbij de verhoging niet groter mag zijn dan verhoging met het indexcijfer gepubliceerd door I.N.S.E.E.2

2.5.3 Duitsland In Duitsland is een grote mate van vrijheid over de inhoud van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten; er wordt geen onderscheid gemaakt tussen winkelruimte en overige bedrijfsruimte. De belangrijkste eisen die worden gesteld zijn de procedurele vastlegging van de afspraken in een huurovereenkomst. Huurbescherming voor gebruikers van winkelruimte kent het Duitse systeem niet. Omdat er weinig wettelijke regels zijn is het van belang dat alle afspraken worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Indien er geen huurprijsherzieningsclausule in de huurovereenkomst is opgenomen is huurprijsherziening niet mogelijk. 2

Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques


18

2.5.4 Verenigd Koninkrijk De situatie in het Verenigd Koninkrijk is vergelijkbaar met Duitsland. Er zijn geen wettelijke bepalingen die nadere huurprijsvaststelling regelen. Er dient tussen partijen contractueel vastgelegd te worden hoe zij willen omgaan met huurprijsaanpassing middels zgn. rent review clauses. Deze rent review clauses bevatten als best practice in ieder geval afspraken over de processtappen, de procedure van de herziening en de te hanteren (aanzeg)termijnen. De huurovereenkomsten in het Verenigd Koninkrijk worden overwegend voor 25 jaar afgesloten, waarbij een ‘upward-only’ huurprijsherziening veel voorkomt.

2.6

Conclusie

Veertig jaar nadat de eerste wettelijk regeling voor de huur van de zgn. middenstandsbedrijfspanden in werking is getreden is nog relatief veel van de oorspronkelijke wet van toepassing. De marktomstandigheden zijn in deze periode aanzienlijk veranderd waardoor de vraag gerechtvaardigd is of aanpassing van de wet op onderdelen gewenst is. Eén van de onderdelen die dit betreft ziet op de huurbescherming en meer in het bijzonder de bescherming die huurders van “290” bedrijfsruimten krijgen tegen de aanpassing van de huur naar de marktomstandigheden. De wetgever heeft bij het opstellen van de wettelijke regeling voornamelijk stilgestaan bij de machtsverhouding tussen huurder en verhuurder en heeft beoordeeld dat de macht bij de verhuurder ligt. Met name de afhankelijkheid van de locatie, de plaatsgebondenheid van de huurder, is aanleiding voor bescherming ten aanzien van opzegging, minimum looptijd en huurprijsaanpassing. In eerste instantie is de huurprijsaanpassing zonder nadere voorwaarden in de wet opgenomen. De excessen die hieruit voortvloeiden hebben geleid tot een aanpassing waarbij een referentieperiode is toegevoegd. Deze wijziging is tot op heden van kracht in de wet. Op basis van de talloze argumentaties in de Tweede Kamer wordt door de auteur de conclusie getrokken dat er onvoldoende politiek draagvlak is (gebrek aan electoraat) om voor de positie van de verhuurder op te komen. De argumenten, dat huurbescherming tevens van belang is voor ruimtelijke ontwikkeling op lange termijn en dat het wegvallen van deze huurbescherming kan leiden tot verschraling van het winkelaanbod, lijken slechts op de achtergrond een rol te spelen. In de ons omringende landen komen diverse varianten voor van huurprijsaanpassing. In Duitsland en het Verenigd Koninkrijk heerst een grote mate van contractsvrijheid en dient een huurprijsaanpassing contractueel overeengekomen te worden. In België komt de meest liberale methode voor waar het eigenaresse is toegestaan een huurbieding vanuit de markt als nieuw overeen te komen waarde aan te bieden. Frankrijk kent de meest vergaande regeling waarbij de huurprijsaanpassing is gekoppeld aan een landelijk gepubliceerd indexcijfer. Bovenstaande waarnemingen geven een antwoord op de deelvragen i en ii.


19

Hoofdstuk 3 3.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 is geconcludeerd dat het een belangrijke overweging van de wetgever is geweest om de ‘”economisch zwakkere partij” te beschermen met de invoering en handhaving van de huidige huurprijsherzieningsmethodiek. Het is voor het beantwoorden van de centrale onderzoeksvraag derhalve van belang te bepalen of er in algemene zin sprake is van een “economisch zwakkere partij”. Dit hoofdstuk beschrijft de markt van “290” bedrijfsruimten en bakent deze af, althans tracht een onderverdeling te maken. In de conclusie van hoofdstuk 3 zal deelvraag iii worden beantwoord.

3.2

De spelers in het speelveld

Sinds de invoering van de 1624-wetgeving in 1971 is het winkellandschap in Nederland aanzienlijk veranderd. Enerzijds zijn er talloze planmatig ontwikkelde winkelcentra bijgekomen, die in de meeste gevallen in eigendom zijn van (institutionele) beleggers. Anderzijds heeft de filialiseringsgraad een grote vlucht genomen.

3.2.1 De verhuurder De omvang van de Nederlandse beleggingsmarkt voor commercieel verhuurd vastgoed3 is circa EUR 200 miljard (IVBN jaarbericht 2012). Naar schatting is hiervan tussen de 50 en 60 miljard in handen van institutionele beleggers. Exacte cijfers van de omvang van de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed zijn niet beschikbaar. Op basis van gegevens van het CBS (2011) wordt de omvang de vastgoedbeleggingen door institutionele beleggers in kantoren en winkels ingeschat op circa € 17 miljard in 2009. Indien op basis van de voorraad van respectievelijk winkels en kantoren een inschatting wordt gemaakt, is de omvang van de institutionele winkelbeleggingsmarkt circa EUR 6,5 miljard (Nozeman e.a. 2012). Behalve institutionele beleggers zijn er vastgoedmaatschappen en CV’s die in winkelobjecten beleggen alsmede particuliere beleggers. Particuliere beleggers zijn in aantal de grootste groep. Daarnaast is een aantal particuliere beleggers dermate groot dat zij een vastgoedportefeuille bezitten die groter is dan sommige institutionele beleggers4. De overwegingen van deze partijen om in winkelvastgoed te beleggen zijn zeer divers. Bij institutionele beleggers en enkele grote particuliere beleggers is er vaak sprake van sectorale spreiding5. Maatschappen en CV’s hebben overwegend commercieel gedreven motieven vanuit de initiatiefnemers, gebaseerd op een marktbehoefte. Kleinere particuliere beleggers zijn actief om zeer uiteenlopende redenen. Gelet op de omvang en de populariteit van de winkelvastgoedbeleggingsmarkt is er volgens de auteur geen sprake van dat de huidige wetgeving invloed heeft op de beslissing wel of niet in winkelobjecten te beleggen. Het is zeer waarschijnlijk dat ruimtelijke regelgeving een positief effect heeft op de populariteit.

3

exclusief bezit van woningcorporaties Voorbeelden van grote particuliere beleggers zijn Kroonenberg Groep, RJB Group of Companies. 5 Winkelvastgoed is dan slechts één van de beleggingscategorieën 4


20

3.2.2 De huurder Ongeveer 26% van alle winkels maakt onderdeel uit van een samenwerkingsverband of een winkelketen Locatus 2012). Dit betekent dat er tussen de 25.000 en 30.000 winkels zijn die deel uitmaken van een keten. Voor kernwinkelgebieden in de (middel)grote steden geldt dat de filialiseringsgraad ongeveer 75% bedraagt met uitschieters, in planmatig ontwikkelde centra, tot boven de 90%. Voor levensmiddelen (supermarkten) geldt dat de filialiseringsgraad gemeten naar vloeroppervlakte (wvo6) circa 81% bedraagt. In 2012 waren bijna 100.000 bedrijven actief in de detailhandel volgens het CBS, die gezamenlijk 102.728 (Locatus Retail Facts 2012) verkooppunten bezetten. Uit onderstaande tabel over 2005 blijkt dat slechts 7% van deze bedrijven behoort tot het Midden- en Grootbedrijf. Deze groep zorgt overigens wel voor bijna twee derde van de afzet in de detailhandel.

Aantal ondernemingen Kleinbedrijf (0-9 wp) 93% Middenbedrijf (10-990wp) 6% Grootbedrijf (100 wp of meer) 1% Totaal 100%

Afzet 34% 22% 44% 100%

Tabel 2. Verdeling aantal ondernemingen en afzet naar grootteklasse Bron: EIM

Er wordt door de auteur aangenomen dat het Kleinbedrijf wellicht als ”economisch zwakkere partij” kan worden aangemerkt. Deze groep heeft echter een marginale aanwezigheid op de locaties die onderwerp zijn van het onderzoek. Voor het Midden- en Grootbedrijf is de auteur in ieder geval van mening dat er geen sprake is van een zwakke partij. In de navolgende tabel zijn de 12 grootste retailers in Nederland opgenomen.

6

Wvo: werkelijk vloeroppervlakte


21

Bedrijf

Formules Aantal Omzet 2011 filialen (EUR/mln) Blokker Holding 11 1.950 2.730 A.S. Watson 4 1.115 2.195 Maxeda* 4 354 1.360 De Mandemakers Groep 21 235 1.300 Intergamma 2 295 1.085 Macintosh Retail Group 7 561 875 Euretco 20 932 725 Ikea 1 12 537 C&A 1 139 510 Ahold** 3 1.946 10.506 HEMA*** 1 601 1.150 H&M 1 124 835 Tabel 3. Top 12 Grootwinkelbedrijf in Nederland Bron: Wie Wat Waar in de Detailhandel/ eigen bewerking * inclusief België, ** Inclusief België en Duitsland en online verkopen, *** Inclusief België, Luxemburg, Frankrijk en Duitsland

Onderzoek onder beursgenoteerde winkelvastgoedbeleggers7 leert dat in de diverse portefeuilles ook Inditex8, Esprit en Metro9 als grote huurder voorkomen. Ook Jumbo is, mede dankzij de overname van C1000 in 2012, een belangrijke huurder van winkelruimte in Nederland.

3.3

De huurder als “economisch zwakkere partij”

Tijdens de behandeling van alle wetsvoorstellen die zien op verhuur van 290’’ bedrijfsruimten wordt de term “economisch zwakkere partij” gekoppeld aan de huurder. Het is niet mogelijk om alle typen ondernemingen onderling met elkaar te vergelijken (Klaassen, 2008). Het is daarom niet zinvol een vergelijkende analyse tussen vastgoedbeleggers en detaillisten te maken omdat de ‘normen’ voor goede resultaten, een goede vermogenspositie en een goede liquiditeit wezenlijk verschillen. Aangezien het onderzoek niet tot doel heeft aan te tonen dat beleggers in vastgoed als zwakke partij moeten worden aangemerkt, heeft de auteur ervoor gekozen niet te proberen een vergelijking te maken. Teneinde een mening te vormen over de bedrijfseconomische positie van de huurders heeft de auteur een overzicht gemaakt van een aantal winkelbedrijven met een grote aanwezigheid op A1 locaties aangevuld met twee grote huurders van supermarktlocaties waarin enkele kerncijfers zijn opgenomen. De keuze voor A1 locaties en supermarktlocaties is gemaakt aangezien het te verwachten is dat het effect zich voornamelijk materialiseert op deze locaties. In onderstaande tabel is een aantal relevante economische kengetallen van 10 huurders, met een ruime vertegenwoordiging in het A1 winkelgebied en/of op supermarktlocaties, opgenomen.

7

Corio, Wereldhave, Vastned Eigenaar van o.a. Zara, Berschka, Massimo Dutti 9 Eigenaar van Media Markt en Saturn 8


22

Bedrijf

Aantal Omzet 2012 Huurquote EBITDA Netto resultaat filialen (EUR/mln) sector* (mln euro) (EUR/mln) Blokker Holding 1.950 2.600 9% 111 64 A.S. Watson 1.115 2.431 7% 3.793 324 Inditex** 5.527 13.793 11% 3.285 1.946 Esprit 1.066 3.017 11% 117 87 Macintosh Retail Group 561 893 12% 18 6 Jumbo*** 334 323 4% 81 6 C&A 139 6.800 11% n.b n.b Ahold 1.946 32.841 4% 2.155 827 HEMA*** 601 1.153 9% 142 6 H&M**** 124 16.389 11% 2.530 1.797 Tabel 4. Omzetcijfers en resultaten Grootwinkelbedrijf Bron: raming EIM, o.b.v. CBS-gegevens, eigen bewerking *Exploitatiebeeld totaal (in % van de netto-omzet, excl.. btw) 2011 Bron: raming EIM, o.b.v. CBS-gegevens ** Inditex publiceert geen resultaten per land, inschatting van de auteur is dat de omzet in Nederland circa 1% van het totaal bedraagt *** Jumbo publiceert geen jaarstukken; EBITDA en nettoresultaat zijn ingeschat op basis van het exploitatiebeeld van HBD **** Omzet in Nederland circa 778 mln euro incl. BTW

Uit de tabel blijkt dat deze partijen voor het voortbestaan in ieder geval niet afhankelijk zijn van slechts één vestiging. Daarmee is niet de conclusie getrokken dat er geen sprake kan zijn van een zwakkere partij ten opzichte van de vastgoedeigenaar. De auteur is wel van mening dat uit deze kengetallen blijkt dat er een groep huurders bestaat die geenszins aanspraak kan maken op bescherming. De auteur realiseert zich dat de keuze voor deze groep huurders enigszins arbitrair is. Uitgaande van de filialiseringsgraad zoals aangegeven in paragraaf 3.2.2. en de afzetverhouding uit tabel 4 kan worden gesteld dat dit slechts een greep uit de huurdersgroep is die kwalificeert als “grootbedrijf”. Uit onderzoek van RetailTrends in samenwerking met Q&A Research & Consultancy blijkt dat in de Top 30 Retailers Nederland winkelbedrijven zijn opgenomen met een omzet vanaf ongeveer 500 miljoen euro. Kinderman doet in zijn Masterscriptie, vanwege min of meer dezelfde argumenten, de suggestie dat het ketenfiliaal en de franchisefilialen wellicht niet thuis horen in de ”290” bedrijfsruimte waardoor de huurbescherming überhaupt komt te vervallen.

3.4

Conclusie

Bij een gemiddelde filialiseringsgraad van 75% die zelfs oploopt tot circa 90% in sommige planmatig ontwikkelde winkelcentra en een filialiseringsgraad van 81% voor supermarkten klinkt de term zwakkere partij ongeloofwaardig. In dit hoofdstuk is een globale inkijk gegeven in de financiële en economische positie van huurders van ”290” bedrijfsruimten. De retailmarkt in Nederland is een markt met Europese of wellicht zelfs globale huurders, die omzetten behalen van vele miljarden. Deze huurders zijn ontegenzeggelijk afhankelijk van de vestigingsplaatsen en de winstgevendheid wordt vanzelfsprekend mede bepaald door de hoogte van de huur. De auteur concludeert dat ondanks deze uitgangspunten de vergaande huurbescherming voor een grote groep huurders niet meer noodzakelijk is.


23

Hoofdstuk 4 4.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk is vastgesteld dat de wetgeving die de huurprijsherzieningsmogelijkheden voor partijen regelt, tot stand is gekomen ter bescherming van de zwakkere partij (huurder). Tevens staat vast dat er een aanzienlijke groep huurders van ”290” bedrijfsruimten is waarvoor geldt dat zij niet als zwakkere partij kunnen worden aangemerkt. Teneinde de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de verschillen tussen de markthuur, de betaalde huur en de herzieningshuur. Met name het verschil tussen de markthuur en de herzieningshuur is van belang. Aansluitend kan op basis van deze verschillen een inschatting worden gemaakt van de inkomsten- en vermogenseffecten voor eigenaren van “290” bedrijfsruimten. Deze effecten betreffen enerzijds het mislopen van huurinkomsten en anderzijds beleggingswaardeeffecten.

4.2

Methode van onderzoek

Om de gevolgen inzichtelijk te maken is gekozen om een kwantitatief onderzoek uit te voeren. Dit onderzoek is exploratief en richt zich op de volgende drie begrippen: 1. Directe rendement; 2. Indirecte rendement; 3. Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Teneinde inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor onderzoek is gebruik gemaakt van het Basisboek Methoden en Technieken van Baarda et al. (2012).

4.2.1 Operationalisatie Om de vermogenseffecten uit te drukken heeft de auteur ervoor gekozen om het rendement en de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat te analyseren. Rendement wordt door Keeris als volgt gedefinieerd (Ten Have 2002, p. 146) “Rendement is het geheel van baten of lasten c.q. inkomsten of verliezen over de beschouwde periode, in verhouding tot het daarvoor geïnvesteerde kapitaal.” Rendement kan worden onderverdeeld in: 1. Direct rendement: de baten of lasten die zich voordoen als gevolg van verhuur. Dit betreft de huurinkomsten voor zover van toepassing verminderd met alle (exploitatie) kosten; 2. Indirect rendement (waardemutatie): het verschil tussen de investeringssom (koopsom inclusief aankoopkosten) en de netto verkoopopbrengst (exclusief verkoopkosten)


24

De waardeontwikkeling wordt door de ondernemingen die in dit onderzoek zijn betrokken als resultaat meegenomen in de prestatie van de ondernemingen conform de IFRS10. Er is derhalve geen transactie noodzakelijk om indirect rendement te meten. De auteur kiest ervoor om als waardebegrip de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat te gebruiken. Ten Have (2002) geeft hiervoor de volgende definitie: “Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is het meest waarschijnlijke bedrag dat bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed, waarbij de wettelijke transactiekosten voor rekening van de koper komen.“ Een veel gebruikte methode om tot deze waarde te komen is de Discounted Cash Flow methode (DCF-methode). Hierbij worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven contant gemaakt en bij elkaar opgeteld. De volgende variabelen worden gebruikt om tot de contante waarde te komen: CW PMT r t

= contante waarde = toekomstige opbrengst = rente/disconteringsvoet = aantal perioden ten opzichte van het heden

De te hanteren formule per periode ziet er als volgt uit: CW=

PMT (1+r)^t

Hierbij is de CW gelijk aan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat; PMT is een reeks inkomsten bestaande uit huurinkomsten en de verkoopopbrengst; r is een gekozen discontovoet rekening houdend met het risicoprofiel van het object; t is het moment waarop de opbrengst wordt gerealiseerd ten opzichte van het moment van de waardebepaling. Er is gekozen om een beschouwingsperiode te kiezen van 10 jaar hetgeen overeenkomt met de veelgebruikte periode in de taxaties ten behoeve van de ROZ IPD. Het komt erop neer dat er enerzijds een analyse wordt gemaakt van het effect op het directe rendement (huurinkomsten) en anderzijds het effect op de waarde. De auteur zal het verband tussen de aanpassingsmogelijkheden van de huur en de waarde van een beleggingsobject proberen vast te stellen. Voor het effect op de huurinkomsten tijdens de beschouwingsperiode worden de actuele huurinkomsten, markthuurwaarde en herzieningshuurwaarde als onafhankelijke variabelen beschouwd. De afhankelijke variabele is de CW van de huurinkomsten. Hierbij wordt door de auteur een onderscheid gemaakt voor het moment waarop de huurprijs kan worden aangepast. De aanpassing van de huurprijs wordt verondersteld plaats te kunnen vinden op 6 momenten. Dit houdt verband met de wettelijke termijn van huurprijsherziening: aan het einde van de eerste huurperiode

10

The consolidated financial statements of the Retail Fund have been prepared in accordance with International Financial Reporting Standards (IFRS) as issued by the International Accounting Standards Board (IASB).


25

en vervolgens telkenmale nadat vijf jaar is verstreken. Er wordt aangenomen dat aanpassing kan plaatsvinden per heden en vervolgens op vijf momenten telkens één jaar later. Voor het effect op de waarde wordt een onderscheid gemaakt tussen de eindwaarde en de waarde conform de definitie uit 4.2.1. Het komt erop neer dat de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat wordt bepaald door een optelling van de CW van de huurinkomsten en de CW van de eindwaarde. Voor de bepaling van de eindwaarde worden de onafhankelijke variabelen gebruikt zoals opgenomen in 4.2.3 alsmede de actuele huurinkomsten, markthuurwaarde en herzieningshuurwaarde. De afhankelijke variabele is de CW van de eindwaarde. Vanwege de beschouwingsperiode van 10 jaar, waarbij de eindwaarde wordt bepaald op dag één van jaar 11, is het moment van aanpassing van de huur niet van invloed op de CW van de eindwaarde. Er zal worden gemeten wat het vermogenseffect is van de onmogelijkheid de huurinkomsten te verhogen tot het niveau van de markthuur. Dit vermogenseffect is een momentopname dat ervan uitgaat dat, aangezien het niet mogelijk is de huurprijs aan te passen aan de markthuur, er schade is, uitgedrukt in geld (euro) en als percentage van de portefeuillewaarde.

4.2.2 Dataverantwoording Er zijn geen bruikbare openbare overzichten waarin het volledige vastgoedbezit van alle beleggers is opgenomen, noch is volledig inzicht in de omvang van de totale professionele beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. Teneinde een uitspraak te kunnen doen over een mogelijk effect op (een deel van) de markt is er door de auteur voor gekozen om de portefeuille van Bouwinvest als steekproef te gebruiken. Om deze portefeuille in een breder perspectief te plaatsen zijn beleggingsportefeuilles van Vastned, Corio, Unibail Rodamco, Wereldhave en NSI als referentiekader gebruikt. Hierbij is gebruik gemaakt van openbaar beschikbare informatie uit jaarverslagen over het jaar 2012. In onderstaande tabel zijn de omvang van de portefeuille alsmede de verdeling naar A1 , wijkverzorgende winkelcentra en overige weergegeven. Omvang totale Omvang retail portefeuille portefeuille NL (Eur/mln) (Eur/mln)

Oppervlakte Gemiddelde A1 m² huur/ m²/ jaar

Wijk Overig winkelcentra

566

566

194.838

209

74,5%

14,1%

11,4%

Corio

7.100

2.032

528.600

245

70,0%

14,0%

16,0%

NSI

2.106

611

208.024

203

42,3%

57,7%

0,0%

29.292

1.389

281.900

245

92,6%

0,7%

6,3%

Vastned

1.981

241.098

212

69,4%

18,0%

12,6%

Wereldhave

2.073

721 482

213.628

164

96,9%

0,0%

3,1%

Bouwinvest

Unibail - Rodamco

Tabel 5. Overzicht referentiegroep

Het blijkt dat er voor de term A1 locatie diverse definities worden gebruikt door de diverse beleggers uit de referentiegroep. Op basis van eigen ervaring heeft de auteur daarom een nadere onderverdeling van de portefeuilles gemaakt. De A1 objecten uit de referentiegroep zijn ingedeeld op basis van locatie en omvang van de gemeente waarin de winkel is gelegen alsmede op basis van een oordeel over de mate van beschikbaarheid van aanbod (schaarste). Hierbij heeft de auteur gebruik gemaakt van zijn eigen expertise die tevens is geverifieerd in de interviews met de experts. De portefeuille van het Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund (BDI) is aangevuld met enkele recent namens BDI getaxeerde objecten11. De auteur is van mening dat door deze toevoeging een 11

Ten behoeve van mogelijke acquisities laat BDI regelmatig objecten/ portefeuilles taxeren


26

betere vergelijkbaarheid ontstaat met de referentieportefeuille. Alle gebruikte taxatiewaarden zijn overgenomen uit rapporten van taxaties die in opdracht van BDI zijn uitgevoerd door externe taxateurs conform de richtlijnen van de ROZ-IPD. De peildata van de taxaties zijn opgenomen in het overzicht in bijlage 1. Onderstaand is een tabel opgenomen waarin het aandeel schaarse A1 alsmede het aandeel supermarkten als percentage van de totale portefeuille is opgenomen per belegger. De auteur heeft dit onderscheid zoveel mogelijk op objectniveau gemaakt. Dit was vanwege de beperkte informatie niet voor alle portefeuilles mogelijk. Op basis van de steekproef is gebleken dat het aandeel supermarkten in wijkwinkelcentra 49,5% van het totale oppervlakte bedraagt. In binnenstedelijke winkelcentra bedraagt het oppervlakte supermarkten 7,9% van het totaal. Verder geldt voor de steekproef dat van het aandeel A1 winkels 22,8% schaars A1 betreft. Voor de data in onderstaand overzicht zijn deze percentages door de auteur gebruikt, tenzij in 4.2.3 nadrukkelijk anders is opgenomen. Deze respectievelijke aandelen betreffen aandelen uitgedrukt in oppervlakte. Doordat de inkomsten en vermogeneffecten in geld worden uitgedrukt, ontstaat er door deze benadering wellicht een lagere mate van betrouwbaarheid. Het is op basis van de beschikbare informatie echter niet exact vast te stellen hoe de huurinkomsten en oppervlakte zich tot elkaar verhouden.

A1 schaars als Supermarkten als % portefeuille % portefeuille Bouwinvest Corio NSI Unibail - Rodamco Vastned Wereldhave

18,0% 12,2% 0,0% 20,2% 10,3% 22,8%

14,8% 6,9% 17,7% 7,4% 6,8% 9,2%

Tabel 5a. Overzicht aandeel schaarse A1 en supermarkten in referentiegroep

4.2.3 Aannames voor onderzoek De analyse gaat uit van een aantal aannames: • • • • • • •

Jaarlijkse indexatie van de huurinkomsten gedurende tien jaar met 2%; de exploitatielasten en/of grootschalig onderhoud zijn buiten beschouwing gelaten; de verkoopopbrengst op basis van gefixeerde exit yield van 6,5% voor A1 winkels en 7,5 voor supermarkten; het verschil tussen de huurinkomsten en de markt- respectievelijk herzieningshuur binnen de bandbreedte op basis van waargenomen verschillen in de BDI portefeuille; gelijkblijvende portefeuille (geen dispositie); datum van aanpassing van de huur kan plaatsvinden op 6 momenten; het ontbreken van mutaties in het huurdersbestand;


27

4.3. Aanpak In eerste aanzet is er een analyse gemaakt van de portefeuille van BDI. Vervolgens probeert de auteur vanuit deze analyseresultaten een vertaling te maken naar de totale beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. In de volgende paragrafen wordt eerst de gekozen steekproef toegelicht. Aansluitend is een verantwoording opgenomen van het gekozen referentiekader. Voor de steekproef worden vervolgens de absolute en relatieve huurverschillen in kaart gebracht. In de volgende paragrafen wordt het effect op respectievelijk het directe en het indirecte rendement bepaald. Uiteindelijk resulteert dit in een kwantificering van de vermogenseffecten voor de steekproef die kan worden vertaald naar vermogenseffecten voor de portefeuille van BDI. Deze portefeuilleresultaten dienen als basis voor de inschatting van het vermogenseffect op de referentiegroep.

4.3.1 Steekproefomvang De portefeuille van BDI kent medio 2013 een taxatiewaarde van circa EUR 572,9 mln. Daarnaast beschikt de auteur over een negental relevante taxaties uit 201212. De omvang van de steekproef komt daarmee uit op circa EUR 632,4 mln. De toevoeging van deze objecten zorgt ervoor dat de portefeuille beter aansluit bij de referentiegroep13. In totaal gaat het om 599 verhuurbare eenheden. In onderstaande tabel is een nadere specificatie van de portefeuille opgenomen.

aantal verhuur- Onderdeel Type Aantal eenheden steekproef Solitaire A1 winkels 18 26 24* Binnenstedelijke winkelcentra 10 336 Wijkverzorgende winkelcentra 8 206 16** Overige 4 31 Totaal 40 599 40 Tabel 6. Essentialia steekproefportefeuille * inclusief binnenstedelijk winkelcentra ** Betreft supermarkten gelegen in wijkverzorgende- en binnenstedelijke winkelcentra

Van het totaal verhuurbare eenheden vallen 40 verhuureenheden binnen de definitie van A1 winkels in schaarstegebieden en die van supermarktlocatie. Deze 40 verhuureenheden vertegenwoordigen een aandeel van 28,6% gemeten naar huurinkomsten van de totale portefeuille van BDI. Deze zullen nader worden geanalyseerd in het vervolg van dit onderzoek. De verdeling naar type winkels van de steekproef komt uit op 18,0% voor de A1 winkels in schaarste gebieden en 14,8 % voor supermarkten van de totale portefeuille. Bij de waardering van de supermarkten die onderdeel uitmaken van een wijkwinkelcentrum is aangenomen dat de kapitalisatiefactor van het totaal gelijk is aan die voor de supermarkt. Zoals in de aanleiding van dit onderzoek is vermeld, wordt door de auteur verondersteld/aangenomen dat de economische gevolgen zich met name materialiseren bij A1 winkels in schaarstegebieden en bij supermarkten.

12 13

Exacte taxatiedata zijn opgenomen in bijlage 1 Zie verder in paragraaf 4.3.2


28

4.3.2 Referentiegroep De omvang van de gehele sector voor winkelbeleggingen is niet exact bekend. Teneinde de uitkomsten van de analyses van de BDI portefeuille te vertalen naar een effect voor de totale winkelbeleggingsmarkt heeft de auteur de portefeuilles van een vijftal in Nederland actieve beleggers geanalyseerd. Dit betreft de portefeuilles van Corio, NSI, Unibail-Rodamco, Vastned en Wereldhave. Van deze eigenaren van winkelobjecten in Nederland zijn de volgende zaken onderzocht: • • • • • •

Omvang totale portefeuille; Omvang retail portefeuille in Nederland; Oppervlakte; Gemiddelde jaarhuur per m²; Onderverdeling naar A1, wijkwinkelcentra en overige; Uitsplitsing A1 schaarste gebieden en supermarkten.

Met name de onderverdeling tussen de verschillende type winkels is van belang. Door deze onderverdeling te vergelijken met de portefeuille van BDI ontstaat een beeld van de economische gevolgen voor de sector. Van belang is te benadrukken dat er vanwege de diverse, noodzakelijkerwijs gekozen, aannames rekening gehouden dient te worden met een ruime bandbreedte van de uitkomsten. Onderstaand is per referentiebedrijf een aanvullende verantwoording opgenomen. Corio Van het totaal van 27 complexen uit de portefeuille van Corio zijn er acht aangemerkt als winkelcentra met een gedeelte schaarse A1. In tien projecten zijn supermarkten aanwezig, waarbij wordt aangenomen dat in de grote wijkwinkelcentra voor 4.500 m² aan supermarkten is verhuurd. Dit betreft vijf winkelcentra. Voor de overige centra is aangenomen dat het aandeel gelijk is aan het bepaalde percentage vanuit de steekproef. Er is geen correctie gemaakt voor het aandeel schaarse A1 bij grote winkelcentra. De noodzaak hiertoe is niet nader onderzocht. De auteur is van mening dat dit voor een hogere mate van betrouwbaarheid wel gewenst is. NSI Voor de portefeuille van NSI is aangenomen dat er geen sprake van schaarse A1 is. De portefeuille is verdeeld in solitaire winkels en wijkverzorgende- en binnenstedelijke winkelcentra. Er zijn vijf winkelcentra aangemerkt als binnenstedelijk. Twaalf wijkwinkelcentra zijn meegewogen op basis van de verhoudingen uit de steekproef. Unibail-Rodamco De portefeuille van Unibail-Rodamco omvat zeven projecten waarbinnen sprake is van schaarse A1 . Er is slechts in één geval sprake van een wijkverzorgend winkelcentrum. Hiervoor is aangenomen dat de oppervlakte van de supermarkt 1.200 m2 is. Voor één winkelcentrum wordt aangenomen dat het aandeel supermarkten 4.500 m² bedraagt ondanks dat dit op basis van de absolute omvang aanzienlijk groter zou zijn. Voor de overige winkelcentra is aangenomen dat de percentages uit de steekproef voldoende bruikbaar zijn. Vastned Met het grootste aantal solitaire eenheden van de referentiegroep is voor Vastned, op basis van de expertise van de auteur, een kwalitatieve inschatting gemaakt van het aandeel schaarse A1. Voor supermarkten zijn de percentages uit de steekproef gehanteerd. Amsterdam School of Real Estate

29

Wereldhave Wereldhave bezit met uitzondering van Geldrop uitsluitend binnenstedelijke winkelcentra. Voor deze centra zijn de voornoemde percentages aangehouden voor wat betreft aandeel schaarse A1 en supermarkten. Voor Geldrop is aangenomen dat dit een wijkwinkelcentrum is en is het aandeel supermarkten overeenkomstig bepaald. Er is niet specifiek rekening gehouden met het feit dat het dominante winkelconcentraties zijn.

4.4

Verschil markthuur en herzieningshuur

Op basis van de winkelportefeuille van BDI Retail, die als steekproef wordt gebruikt, is gekozen bij het onderzoek de betaalde huur (huurinkomsten) als uitgangspunt te nemen voor de waardering. De auteur had bij aanvang van het onderzoek het idee dat de verschillen tussen de herzieningshuur, de huurinkomsten en de markt huur zich als uitersten als volgt zouden verhouden: 75%-100%-150%. Als bijlage 2 zijn voor deze afwijkingen overzichtstabellen bijgevoegd. De geconstateerde afwijkingen ten opzichte van de huurinkomsten zijn groter dan in eerste instantie is aangenomen, namelijk tot maximaal 47,0 % onder de huurinkomsten en tot maximaal 88,2 % boven de huurinkomsten. Om het vermeende vermogenseffect te meten is het verschil tussen de markthuur en de herzieningshuur per verhuurbare eenheid van belang. De auteur tracht immers aan te tonen wat de economische gevolgen zijn van het al dan niet kunnen aanpassen van de huurprijs aan de markthuur. Voor de steekproef geldt dat dit verschil zich bevindt tussen -0,61% en 60,81%. De gemiddelde afwijking tussen markthuur en herzieningshuur bedraagt 14,8%. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van alle nader te onderzoeken verschillen in herzieningshuur en markthuur ten opzichte van de huurinkomsten.

Verschil Verschil Verschil markthuurherzieningshuur- markthuur huurinkomsten huurinkomsten herzieningshuur Steekproef 4,9% -9,9% 14,8% A1 18,0% -4,6% 22,6% Supermarkten 0,2% -5,2% 5,3% maximum A1 88,2% 27,4% 60,8% minimum A1 -20,5% -47,0% 26,5% maximum Supermarkten 17,4% -3,7% 21,1% minimum Supermarkten -8,8% -19,8% 11,0% Uitersten A1 88,2% -47,0% 135,2% Uitersten Supermarkten 17,4% -19,8% 37,1% Tabel 7. Geconstateerde verschillen in de steekproef In bijlage 1 is tevens een overzicht van alle verschillen uit de steekproef opgenomen. Uit dit overzicht blijkt eveneens de verdeling van objecten waarbij er economische gevolgen kunnen voorkomen. Er kunnen zich vier situaties voordoen: 1. Huurherzieningswaarde en markthuurwaarde zijn lager dan de huurinkomsten; 2. Huurherzieningswaarde en markthuurwaarde zijn beide hoger dan de huurinkomsten; 3. De markthuur is hoger dan de huurinkomsten en de huurherzieningswaarde is lager dan de huurinkomsten; Amsterdam School of Real Estate

30

4. De huurherzieningswaarde is hoger dan de huurinkomsten en de markthuur is lager dan de huurinkomsten In onderstaande tabel zijn de drie meest voorkomende situaties opgenomen waarbij de economische gevolgen ten nadele van de vastgoedeigenaar uitvallen. De grootste groep valt in de categorie waarbij de markthuur hoger is dan de huurinkomsten en de herzieningshuur lager.

A1 Supermarkten Totaal

Herzieningshuur en markthuur Herzieningshuur en Markthuur > huurinkomsten > < huurinkomsten markthuur > huurinkomsten herzieningshuur 22,5% 7,5% 30,0% 10,0% 2,5% 27,5% 32,5% 10,0% 57,5%

Gemiddelde afwijking A1 grootste afwijking A1 kleinste afwijking A1 Gemiddelde afwijking supermarkten grootste afwijking supermarkten kleinste afwijking supermarkten

8,1% 26,5% -0,6%

35,4% 60,8% 13,5%

24,5% 42,7% 5,9%

2,5%

0,0%

15,1%

11,0%

12,8%

23,6%

1,8%

3,3%

6,1%

Tabel 8. Verdeling steekproef naar huurverschil De economische effecten kunnen zich in alle categorieën voordoen. Het blijkt dat van de steekproef slechts in 2 objecten (4,7% van de steekproef) situatie 4 zich voordoet. Voor deze 4,7% kan worden gesteld dat de wetgeving de verhuurder een positief economisch effect zou kunnen opleveren. Doordat de huurder de mogelijkheid heeft om huurbeëindiging als onderhandelingspunt te gebruiken lijkt dit echter een verwaarloosbaar effect.

4.5

Verschillen in direct rendement

Nu vast is komen te staan wat voor de onderzochte objecten de verschillen in huurwaarde zijn, kan worden vastgesteld wat de effecten zijn op het indirecte rendement. Hiertoe worden de huurinkomsten voor een periode van 10 jaar contant gemaakt tegen een disconteringsvoet van 6,5% voor de A1 winkels en tegen 7,5% voor de supermarkten. Aangezien de herziening niet voor ieder object per heden kan plaatsvinden is een periode van vijf jaar bepaald. Dit sluit aan bij de wettelijke uitgangspunten, dat de huurprijsherziening na ommekomst van de eerste huurtermijn en daarna telkenmale nadat vijf jaar is verstreken na de laatste huurprijsherziening, kan plaatsvinden. Hierdoor ontstaat een tijdslijn van vijf jaar waar zes fictieve meetmomenten zijn: heden, en vervolgens ieder jaareinde. Als bijlage 3 zijn alle berekeningen van de varianten uit de steekproef voor de zes peilmomenten bijgesloten. De fictieve huurinkomsten zijn contant gemaakt tegen de respectievelijke disconteringsvoeten van 6,5% en 7,5%. In navolgende tabel zijn de uitkomsten van deze exercitie opgenomen.


31

Moment Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Maximum Minimum Maximum Minimum Uitersten Uitersten Steekproef A1 supermarkten A1 A1 supermarkten supermarkten A1 supermarkten 0 14,1% 19,2% 5,4% 32,3% 33,3% 18,0% 23,0% 71,8% 30,8% 1 12,4% 17,1% 4,7% 30,0% 28,3% 16,0% 19,9% 66,8% 27,5% 2 10,8% 15,1% 4,1% 27,6% 23,8% 14,1% 17,0% 6,1% 24,2% 3 9,2% 13,1% 3,5% 25,0% 19,7% 12,2% 14,4% 55,6% 21,0% 4 7,8% 11,1% 2,9% 22,2% 16,0% 10,4% 11,9% 49,3% 17,8% 5 6,3% 9,1% 2,4% 19,2% 12,7% 8,6% 9,5% 42,6% 14,7%

Tabel 9. Overzicht verschil huurinkomsten tijdens beschouwingsperiode, herzieningshuur ten opzichte van de markthuur

Het blijkt dat de derving in de beschouwingsperiode kan oplopen tot 71,8% voor A1 objecten. De gemiddelde derving over de steekproef bedraagt 14,1%. Indien de huurprijsherzieningsdatum verder in de tijd ligt daalt het dervingspercentage aanzienlijk naar 6,3%.

4.6

Indirect rendement

Op basis van de uitkomsten van bovenstaande onderzoeken is het mogelijk een globale inschatting te maken van het waarde-effect van de keuze voor referentiehuur versus markthuur. De auteur heeft er ook bij de waardering voor gekozen een onderscheid te maken tussen de discontovoet voor A1 winkels van 6,5% en 7,5% voor supermarkten aangezien dit onderscheid ook duidelijk naar voren komt in de taxaties van deze objecten. De berekeningsmethode is gelijk aan de analyse van het directe rendement. Voor de bepaling van de eindwaarde zijn de fictieve huurinkomsten van de voorgaande analyse nog eenmaal geïndexeerd en vervolgens is deze zogenaamde eindwaarde contant gemaakt tegen de eerder gebruikte discontovoet van respectievelijk 6,5% voor A1 winkels en 7,5% voor supermarkten. In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van deze exercitie opgenomen.

Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Maximum Minimum Maximum Minimum Uitersten Uitersten steekproef A1 supermarkten A1 A1 supermarkten supermarkten A1 supermarkten 14,1% 19,2% 5,4% 32,3% 33,3% 18,0% 23,0% 71,8% 30,8%

Tabel 10. Overzicht waardeverschil bij toepassing herzieningshuur ten opzichte van markthuur

Vanzelfsprekend heeft het moment waarop de herziening plaatsvindt geen effect op de eindwaarde aangezien deze wordt bepaald door de huuropbrengst in jaar 11. Deze is, gelet op de gekozen herzieningsmomenten, in alle gevallen gelijk.

4.7

Economische effecten

De economische effecten zijn een optelling van de indirecte en directe rendementsuitkomsten. Tabel 11. geeft een beeld van de ncw van de directe en indirecte rendementen zoals in de vorige paragrafen behandeld.


32

Moment Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld Maximum Minimum Maximum Minimum Uitersten Uitersten steekproef A1 supermarkten A1 A1 supermarkten supermarkten A1 supermarkten 0 14,1% 19,2% 5,4% 32,3% 33,3% 18,0% 23,0% 71,8% 30,8% 1 13,3% 18,2% 5,1% 31,3% 30,9% 17,0% 21,5% 69,6% 29,3% 2 12,6% 17,3% 4,7% 30,3% 28,7% 16,1% 20,0% 67,3% 27,8% 3 11,9% 16,4% 4,4% 29,2% 26,7% 15,2% 18,6% 65,0% 26,4% 4 11,2% 15,6% 4,1% 28,2% 24,8% 14,3% 17,3% 62,7% 25,0% 5 10,5% 14,7% 3,9% 27,2% 23,1% 13,5% 16,1% 60,4% 23,7%

Tabel 11. Overzicht verschil in ncw bij toepassing herzieningshuur ten opzichte van de markthuur

De auteur gaat ervan uit dat er sprake is van een gelijk verloop van huurprijsherzieningsmomenten. Hierdoor ontstaat de situatie dat het gemiddeld 2,5 jaar duurt voordat er sprake is van een huurprijsaanpassing. Teneinde een inschatting te maken van de economische gevolgen van de huurderving enerzijds en de derving aan opbrengst anderzijds is door de auteur gekozen om voor de steekproef aan te nemen dat de huurprijzen gemiddeld na 2,5 jaar te herzien zijn. De combinatie van het effect op het directe en indirecte rendement brengt de totale economische schade in beeld. De schade voor de steekproef bedraagt 12,25%. Afgezet tegen de totale portefeuillewaarde blijkt dat het economische effect voor de steekproef uitkomt op € 28.934.537. Dit komt overeen met een schade van 4,58% op de gehele portefeuille waaruit de steekproef is genomen. Deze vermogenseffecten voor de referentiegroep zijn bepaald door toepassing van de gemiddelde afwijkingen van A1 en supermarkten afzonderlijk. Dit is vervolgens als een gewogen afwijking op de gehele individuele portefeuilles geprojecteerd. Het totale gemiddelde is een gewogen gemiddelde. Voor de respectievelijke portefeuilles en de totale referentiegroep materialiseren de economische effecten zich als volgt:

Waarde A1 Waarde Effect A1 Effect Totaal Effect op schaars supermarkten schaars supermarkten effect portefeuille Corio 247,90 140,21 50,24 6,91 57,15 2,8% NSI 108,15 5,33 5,33 0,9% Unibail - Rodamco 280,58 91,67 56,86 4,52 61,38 4,4% Vastned 74,26 49,03 15,05 2,42 17,47 2,4% Wereldhave 106,52 44,34 21,59 2,19 23,77 4,9% Totaal 709,27 433,40 143,73 21,37 165,10 3,2% Tabel 12. Overzicht vermogenseffecten referentiegroep (Eur/mln)

4.8

Conclusie

Om de nadelige vermogenseffecten zichtbaar te maken heeft de auteur op basis van een steekproef onderzocht wat het verschil in direct en indirect rendement is. In beide gevallen is het uitgangspunt een beschouwingsperiode van 10 jaar geweest. Het effect op het directe rendement, de cashflow, is afhankelijk van het moment waarop een huurprijsherziening kan plaatsvinden. De gemiddelde afwijking bedraagt tussen de 14,2% indien een huurprijs per direct te herzien is tot 6,3% indien huurprijsaanpassing pas over vijf jaar plaats kan vinden. De uitschieters worden aangetroffen bij A1 winkels waar afwijkingen tot 88,2% boven en 47% onder de huurinkomsten liggen. Het effect op het indirecte rendement is voor alle situaties gelijk aangezien de eindwaarde in alle gevallen uitgaat van de huur begin jaar 11 en de fictieve huurprijsaanpassingen die in alle situaties hebben plaatsgevonden. Het waarde-effect, de combinatie van het directe en indirecte rendement, bedraagt voor de steekproef, afhankelijk van het moment waarop huurprijsherziening mogelijk is, tussen de Amsterdam School of Real Estate

33

10,5% en 14,1%. Er is door de auteur aangenomen dat de herziening gemiddeld genomen tweeënhalf jaar vanaf heden is gelegen. Voor de gehele portefeuille betekent dit dat de schade 4,58% bedraagt. Dit komt overeen met een absolute schade van EUR 28. 934.537. In de berekening is het uitgangspunt dat zowel de herzieningshuur als de markthuur gelijke tred houden met de inflatie. Met name in situaties waar op dit moment een groot verschil is tussen de markthuur en de herzieningshuur is het aannemelijk dat de herzieningshuur sterker zal oplopen. De huidige markthuur gaat immers een rol spelen in de herzieningshuur in de komende jaren. Omdat voorspellingen hierover de representativiteit nadelig beïnvloeden is ervoor gekozen dit achterwege te laten. Voor de referentiegroep zijn vermogenseffecten tussen de 0,9% en 4,9% vastgesteld. Deze zijn tot stand gekomen met een groot aantal aannames waardoor rekening gehouden dient te worden met een beperkte representativiteit. De gewogen gemiddelde vermogenseffecten zijn 3,2%. Dit betekent dat de schade voor de referentieportefeuille, uitgedrukt in geld, circa EUR 165 mln bedraagt. Indien de afwijkingen van zowel de portefeuille van BDI alsmede de referentiegroep in beschouwing worden genomen stelt de auteur dat het effect niet materieel is. Bij portefeuilletaxaties wordt over het algemeen een betrouwbaarheidsbandbreedte aangehouden van circa 5%. Alle afwijkingen per onderzochte portefeuille en de gemiddelde afwijkingen vallen binnen deze marge. Ondanks de grote geconstateerde verschillen op objectniveau blijkt dat het effect op portefeuilleniveau zeer beperkt is.


34

Hoofdstuk 5 5.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk is duidelijk geworden dat er sprake is van een beperkt vermogenseffect voor eigenaren van winkelobjecten. In de praktijk van vastgoedwaarderingen zal dit vermogenseffect een rol spelen. Om een indruk te krijgen over de wijze waarop met deze effecten rekening wordt gehouden heeft de auteur een aantal experts geïnterviewd. Tijdens de interviews is een aantal vragen gesteld die richting hebben geven aan het interview. Deze vragen betreffen de door de auteur gekozen afbakening van de steekproef, de wetgeving inzake huurprijsherziening in relatie tot de huidige markt, het effect op de waarde en een voorspelling over de mogelijke effecten van een wetswijziging die de ongelijkheid tussen huurder en verhuurder opheft. Als bijlage 4 is de vragenlijst toegevoegd inclusief een overzicht van de geïnterviewde experts.

5.2

Gekozen afbakening

De auteur heeft gekozen voor de afbakening van de steekproef door deze te beperken tot A1 winkels in schaarste gebieden en supermarkten. Aan de experts is gevraagd of er in de huidige markt nog sprake is van schaarste (vraagoverschot). Algemeen wordt gesteld dat er zeker sprake is en zal blijven van schaarste. Ten opzichte van de jaren 2000-2007 wordt de definitie van schaars echter anders. Supermarktlocaties met een courante maatvoering worden door alle experts genoemd als een categorie waarvan de vraag groter zal blijven dan het aanbod. Dit wordt als een effect van de ruimtelijke planning ervaren door de experts. Daarnaast worden specifieke steden met specifieke winkels aangemerkt als schaars. Standaard winkelunits (tussen circa 100-200 m²) zijn uitsluitend nog schaars in absolute topwinkelstraten als de Oude Gracht in Utrecht en de Kalverstraat in Amsterdam. In kleinere steden worden alleen grotere units (400-800 m²) als schaars aangemerkt, terwijl er voor de echt grote metrages juist een dalende trend zichtbaar is qua vraag met als gevolg daarvan dalende huurprijzen.

5.3

De huurprijsherziening in relatie tot de actuele markt

De constatering van de auteur dat de inflatie relatief hoog is en wellicht verder zal oplopen wordt door de experts gedeeld. De vraag of en in welke mate dit een effect heeft op de economische gevolgen van de huidige huurwetgeving levert een interessant inzicht op. Als gevolg van dalende omzetten door het economische klimaat maar zeker ook door de afvloeiing van omzet naar onlineverkopen, zullen huurwaardes verder onder druk komen. De experts verwachten dat er in de nabije toekomst sprake zal zijn van een situatie waarbij de herzieningswaarde hoger ligt dan de markthuurwaarde. Dit gaat er volgens de experts voor zorgen dat huurders eerder zullen opzeggen teneinde een aanpassing naar een bedrijfseconomische haalbare huur van tussen de 10 en 15% van de omzet af te dwingen. De oplopende leegstand en het kleiner worden van de gebieden waar sprake is van een vraagoverschot dragen in belangrijke mate bij aan het voornoemde effect.

5.4

Het effect op de waardering

De experts zijn van mening dat er geen sprake is van een perfecte markt. Hiermee wordt bedoeld dat niet alle effecten volledig zijn ingeprijsd of worden meegewogen bij de waardering van Amsterdam School of Real Estate

35

winkelvastgoed. Men gaat ervan uit dat de taxateurs rekening houden met een kapitalisatie van de herzieningshuur alsmede met een topslice voor eventueel tijdelijk hogere inkomsten. De voorspelbaarheid van herzieningshuur op (middel)lange termijn is echter lastig. In de praktijk zien de experts nog steeds transacties tegen lage aanvangsrendementen in uitzonderlijke gevallen. Ook hier noemt men de Oude Gracht en de Kalverstraat als straten, waar kopers vanwege de hoge markthuurwaarde in verhouding tot de herzieningswaarde bereid zijn een premie te betalen. De benadering die kopers van dergelijke objecten kiezen wordt volgens de experts niet gezien vanuit huurprijsherziening, maar vanuit de gedachte zittende huurders middels een afkoopsom te motiveren het object leeg te maken. Bij lage aanvangsrendementen kunnen relatief hoge uitkoopsommen worden geboden om waardestijging te realiseren.

5.5

Het effect van wetswijzigingen

De fictie dat er morgen sprake is van de mogelijkheid de huur aan te passen naar de markthuur en/ of dat verhuurders de gelegenheid krijgen op te zeggen indien een huurder niet akkoord gaat met deze aanpassing wordt door de experts niet als een reële optie gezien. Behoudens in de eerder genoemde schaarste gebieden zal dit effect waarschijnlijk zeer beperkt zijn. De oplopende leegstand zorgt ervoor dat een huurder steeds meer macht krijgt. De omzetpotentie van de locatie blijft daarnaast de belangrijkste maatstaf voor het bepalen van de hoogte van de huur. En met name de omzetmogelijkheden ziet men, in ieder geval niet op korte termijn, verbeteren. Unaniem zijn de experts van mening dat een verruiming van de opzegmogelijkheden eigenlijk alleen voor winkelcentra zou moeten gelden. Deze kennen een grote mate van onderlinge concurrentie en door de huurbescherming worden eigenaren beperkt in de optimalisering van het centrum. Dit staat echter los van dit onderzoek en ziet veel meer op de ongewenste situatie dat vastgoedeigenaren weinig mogelijkheden hebben om huurovereenkomsten op te zeggen. Een systeem van up or out wordt door alle experts omarmd. Dit betekent dat de slechtst gewaardeerde/presterende huurders moeten verdwijnen en dat de beste huurders op de, voor het centrum van belang zijnde, beste plek komen te zitten. Dit heeft tevens een stimulerend effect voor ondernemerschap in het algemeen.

5.6

Conclusie

De experts zijn niet verbaasd over de uitkomst dat het vermogenseffect, door toepassing van de huidige regels voor huurherziening, minder dan 5% bedraagt op portefeuilleniveau. Hoewel men van mening is dat er geen sprake is van een ongelijke machtsverhouding tussen huurder en verhuurder, is het de vraag of wijziging van de wetgeving niet slechts een Pyrrusoverwinning zal betekenen. De vooruitzichten voor huurwaardegroei voor het overgrote deel van de retaillocaties in Nederland zijn zeer somber als gevolg van aanbodoverschot en verdere afvloeiing van omzet naar online verkopen. Bij gelijkblijvende of zelfs oplopende inflatie zal het verschil tussen herzieningshuur en markthuur snel kleiner worden. Rekening houdend met de verwachting dat het daarnaast om een steeds kleiner wordende groep locaties zal gaan, acht men aanpassing van de huurprijsherzieningsregels niet noodzakelijk. De experts zijn echter wel van mening dat de huurbescherming in de Nederlandse wet te ver is doorgeschoten. Het effect hiervan is echter met name zichtbaar indien er sprake is van schaarste en een gunstig economische situatie. De belangrijkste belemmering die de drie experts signaleren als gevolg van de huurbescherming in het algemeen, heeft betrekking op de beperkingen die het oplegt om winkelcentra te optimaliseren. Gelet op de wens en waarschijnlijk ook de noodzaak om winkelcentra competitief te kunnen positioneren, is met name het feit dat er hele beperkte opzegmogelijkheden zijn, een grote belemmering.


36

Hoofdstuk 6 6.1

Conclusie

De doelstelling van dit onderzoek was de beantwoording van de centrale vraag: In hoeverre is er sprake van nadelige inkomsten- en vermogenseffecten voor beleggers in zogenaamde “290” bedrijfsruimten als gevolg van de toepassing van het huidige huurprijsaanpassingsregime conform artikel 7:303 BW? Om tot de beantwoording van deze centrale vraag te komen zijn de volgende deelvragen beantwoord: i. ii. iii. iv. v. vi.

Welke overwegingen hebben een rol gespeeld bij het vaststellen van de uitgangspunten voor de huurbescherming in haar huidige vorm? Wat zijn de internationale praktijken inzake huurbescherming in omliggende landen? Hoe verhouden huurders en verhuurders zich bedrijfseconomisch als marktpartijen? Hoe groot zijn de relatieve verschillen tussen de betaalde huur, markthuur en herzieningshuur? Op welke wijze materialiseren de economische gevolgen zich voor de eigenaren van “290” bedrijfsruimten? Welke overwegingen spelen bij de actoren in de “303” praktijk een rol met betrekking tot de onevenwichtigheid van de huidige wetgeving?

Deelvraag i Een uitgebreide bestudering van de parlementaire geschiedenis heeft inzicht gegeven in de wijze waarop de huidige regels tot stand zijn gekomen. Alle Kamerdebatten, wetsvoorstellen, memories van toelichting die betrekking hebben op de weten regelgeving van bedrijfsruimte zijn bestudeerd om te achterhalen welke drijfveren de wetgever heeft gehad om tot de huidige vorm van huurbescherming te komen. Uit deze bestudering blijkt dat met name de afhankelijkheid van de locatie, de zogenaamde plaatsgebondenheid, een gelijkwaardige verhouding tussen huurder en verhuurder in de weg staat. Ondanks de verdergaande filialisering en de sterke opkomst van het grootwinkelbedrijf sinds de invoering van de wet ruim 40 jaar geleden, is geen noodzaak gevonden de wetgeving aan te passen aan deze omstandigheden. Hiermee wordt de huidige stand van de wetgeving naar de mening van de auteur het beste verklaard. Deelvraag ii Huurbescherming en wettelijke regels ten aanzien van nadere huurprijsaanpassing komen ook in andere Europese landen voor. In Frankrijk en België, waar de wetgeving net als in Nederland beïnvloed is door de Code Civil, treffen we regels aan die de huurder beschermen. Frankrijk heeft de meest vergaande regeling waarbij wordt gewerkt met een limiet van huurverhoging. In België geldt dat de huurder middels een eerste recht van huur, na toetsing van de in de ‘markt’ haalbare huurprijs, in staat wordt gesteld haar huurovereenkomst te continueren. In Duitsland en het Verenigd Koninkrijk overheerst contractsvrijheid. Deelvraag iii Een korte bespiegeling van de ‘zwakke’ huurder geeft inzicht in het gegeven dat de machtsverhoudingen, die er bij de eerste aanzet van de wet in 1971 waren, inmiddels ten minste voor een groot deel van het winkellandschap zijn verdwenen. Hiermee is overigens niet gesteld dat Amsterdam School of Real Estate

37

de vastgoedeigenaar als zwakke partij moet worden aangemerkt. De auteur spreekt in dit geval bij voorkeur van een zogenaamd ‘level playing field’. Deelvraag iv Met name de verschillen tussen de markthuur een de herzieningshuur zijn van belang voor de beoordeling van de vermogenseffecten. Het verschil tussen deze beide en de betaalde huur is slechts beperkt van belang. De vermogenseffecten doen zich immers pas voor op het moment dat de huurprijs aangepast kan worden. Het is gebleken dat er in specifieke gevallen grote verschillen zitten tussen de herzieningshuur en de markthuur. Deze afwijkingen variëren van 47% onder de betaalde huur tot 88,2% boven de betaalde huur. Voor de steekproef geldt dat het gemiddelde verschil 14,8% bedraagt. Deelvraag v De economische gevolgen voor eigenaren zijn zichtbaar in de vorm van derving van huurinkomsten en een lagere beleggingswaarde. Bij de bepaling van de gevolgen van de derving van de huurinkomsten is het tijdstip van huurprijsaanpassing van belang. Er is door de auteur voor gekozen dit tijdstip op het gemiddelde van de mogelijkheden te stellen, namelijk op tweeënhalf jaar vanaf heden. Voor de lagere waarde geldt dat deze het gevolg is van het feit dat de eindwaarde wordt bepaald door huurinkomsten aan het einde van de periode. Deze worden lager ingeschat om dat deze zijn gebaseerd op de herzieningshuur. De schade voor de steekproef is vastgesteld op 12,25%, dit komt neer op een totale schade van 4,58% voor de gehele portefeuille. Een doorvertaling van deze schade naar de referentieportefeuille laat zien dat de gemiddelde schade 3,2% bedraagt. In absolute zin is dit een omvangrijk bedrag van circa EUR 165 mln. Als men dit in het licht van de totale portefeuille omvang beoordeeld, zijn deze economische gevolgen niet enorm. In het perspectief van de betrouwbaarheid van vastgoedwaarderingen in het algemeen is de berekende afwijking van 3,2% waarschijnlijk niet noemenswaardig. De extrapolatie van de uitkomsten van de steekproef is niet voldoende met feiten te onderbouwen. Hierdoor vindt de auteur enige terughoudendheid op zijn plaats ten aanzien van de inschatting van de mogelijke inkomens- en vermogenseffecten voor de sector. Deelvraag vi De geraadpleegde experts zijn van mening dat de huidige wetgeving ten aanzien van de bescherming van de huurder geen recht doet aan de praktijk. Ondanks dat de vermogenseffecten op objectniveau, geen grote materiele gevolgen hebben, is men van mening dat aanpassing van de wet van belang is. In tegenstelling tot de verwachting van de auteur is derving niet het belangrijkste argument. Het belangrijkste argument is de (on)mogelijkheid van vastgoed eigenaren, middels huurbeëindiging, actief te kunnen managen op een optimale branchering. Het blijkt derhalve dat er daadwerkelijk sprake is van nadelige vermogenseffecten. Deze vermogenseffecten zijn gemiddeld relatief klein. De vermogenseffecten worden veroorzaakt door een beperkt aantal uitschieters. Het is de verwachting dat deze uitschieters als gevolg van de veranderende marktomstandigheden in de nabije toekomst minder voor zullen komen. Aanpassing van de wet op grond van de geconstateerde vermogenseffecten lijkt niet erg noodzakelijk.

6.2 Aanbevelingen In de analyse is getracht vanuit een steekproef een vertaling te maken naar de vermogenseffecten voor de (institutionele) beleggingsmarkt. Voor de steekproef en dus voor de portefeuille van Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund N.V. is vast komen te staan dat er sprake is van inkomsten- en vermogenseffecten. Amsterdam School of Real Estate

38

Het onderzoek heeft voor een heldere kijk op de achtergrond van de wetgeving gezorgd. Er is naar de mening van de auteur voldoende aanleiding vanuit een bredere dataset bepaalde aspecten van het onderzoek verder te brengen. Het doel van een dergelijk onderzoek kan dan zijn de schade over de achterliggende periode in kaart te brengen. De experts verwachten dat de markthuur over zijn hoogtepunt is waardoor het verschil tussen herzieningswaarde en marktwaarde kleiner wordt of zelfs geheel verdwijnt. Dit zorgt er waarschijnlijk voor dat de vermogenseffecten kleiner zullen worden of zelfs helemaal verdwijnen. De auteur verwacht dat het zinvol is om de analyse uit dit onderzoek over een periode van drie tot vijf jaar nogmaals uit te voeren. Dit geeft een beeld of de verwachting, dat er sprake zal zijn van nivellering van de verschillen, uitkomt. Voor dit moment is het effect dermate beperkt waardoor de aandacht, voor de vermeende rechtsongelijkheid tussen huurder en verhuurder, in de politieke arena heel beperkt zal blijven.

6.3

Reflectie

Dit onderzoek toont aan dat er sprake is van negatieve vermogenseffecten als gevolg van de beperking die de wetgever oplegt om huurprijzen voor ”290” bedrijfsruimten aan te passen aan een gemiddelde huur in plaats van aan de vigerende markthuur. Dit is de conclusie van de auteur en geldt voor de steekproef uit de portefeuille van het Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund. De uitkomst is gebaseerd op een waarneming in het heden. De beperkingen van dit onderzoek zijn de auteur eveneens zeer duidelijk geworden. Huurinformatie op verhuurbare eenheid niveau is noodzakelijk om deze gegevens te kunnen vertalen naar grotere portefeuilles en portefeuilles met een andere samenstelling. Behalve huurgegevens is ook een actuele marktkennis van belang om de markthuur vast te stellen. De huidige stand van de economie en de gevolgen daarvan die heel duidelijk zichtbaar zijn, zoals het grote aantal recente faillissementen onder retailers in Nederland, vormt een andere beperking. Er is aanleiding te denken dat we aan de vooravond staan van een stabilisatie of zelfs daling van de markthuur waardoor het effect zal teruglopen of zelfs geheel zal verdwijnen. Uitsluitend in situaties waar grote verschillen bestaan of ontstaan tussen betaalde huur en markthuur zal het effect enigszins materieel zijn. In dergelijke situaties is het de inschatting van de auteur dat het slechts om een aantal uitwassen gaat waarvoor specifieke regels nooit afdoende zullen zijn. Wetgeving is natuurlijk geen maatwerk maar beschermt het algemene belang. Een derde beperking is daarnaast dat het onderzoek geen rekening houdt met het feit dat de herzieningshuur als afgeleide van de markthuur (terugkijkend gewogen gemiddelde) bij een dalende of stabiele markthuur vanzelf langszij zal komen. Het lijkt onmogelijk hierover een voorspelling te doen. Uitgebreide scenario-analyse zou hier wellicht zicht op kunnen geven. Vooralsnog verwacht de auteur ook niet dat de geschiedenis zich zal herhalen waar het gaat over de explosieve markthuurgroei. Daarvoor zijn de fundamentals: voorraad, vraag, economische vooruitzichten en alternatieve verkoopkanalen niet aanwezig. De totstandkoming van dit rapport is voor mij een zeer leerzame ervaring geweest. De opbouw en met name de verantwoording van de keuzes is de auteur zwaar gevallen. In de dagelijkse praktijk schrijft de auteur regelmatig investeringsvoorstellen waarbij zeker sprake is van goed onderbouwde en opgebouwde verhalen. De validatie- en operationalisatievereisten hebben de nodige hoofdbrekens gekost. Verder heeft de auteur zich verloren in de bestudering van de Parlementaire Geschiedenis waardoor dit onderzoek zeer tijdrovend is geworden. Met een positief gevoel en opgeheven hoofd kijkt de auteur terug op het eindresultaat. De vraag of dit zijn laatste scriptie zal Amsterdam School of Real Estate

39

zijn beantwoordt hij nu volmondig met ja. Wellicht dat dit slechts komt door de druk van het moment. De tijd zal het leren.


Bibliografie                   

       

Baarda, D.B. en De Goede, M.P.M. (2006). Basisboek Methoden en Technieken vierde, geheel herziene druk. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Boer, P. de, M.P. Brouwers en W. Koetzier (2007). Basisboek Bedrijfseconomie achtste druk. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Bolt, E.J. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Merkelbeek: Bakker Merkelbeek Dijkstra, O.A., W.A. de Weijer (1985). Inleiding ruimtelijke ordening en volkshuisvesting vijfde druk. ’s Gravenhage/ Alphen aan den Rijn: VUGA Uitgeverij/ Samsom H.D. Tjeenk Willink. Evers, M. F. A. (2011). Huurrecht bedrijfsruimten achtste druk. Kluwer: Deventer. Gerritsen, S. (2009). Schrijfgids voor economen derde, herziene druk. Bussum: Uitgeverij Coutinho. Gool, P. van, e.a. (2007). Onroerend Goed Als Belegging vierde druk. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Have, G.M. ten (2003). Taxatieleer Vastgoed 1 en 2 derde druk. Groningen/Houten: WoltersNoordhoff. Horlings, E.H. (2009). Balans lezen tweede druk. De Hoef: De Thuisdocent. Jonge, A.R. de (2009). Huurrecht vijfde druk. Den Haag: Boom Juridische uitgevers. Klaassen, J., M.N. Hoogendoorn, R.G.A. Vergoossen (2008). Externe verslaglegging 7e druk. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Kerpestein, G.M. (2007). Huurrecht bedrijfsruimte derde herziene druk. Den Haag: SDU uitgevers. Kniestedt, C.W., A. van Balen en M.W. Huijbers (2009). Wet ruimtelijke ordening. Den haag: SDU Uitgevers. Nozeman, E. , Post, W. Van der, Langendoen, M.(red.) (2012). Het Nederlandse winkellandschap in transitie. Den Haag: SDU. Nozeman, E. (2010). Handboek projectontwikkeling. Doetinchem: Reed Business Ross, S.A. (2008). Modern Financial Management eight edition. McGraw-Hill Irwin Rueb, A.S., H.E.M. Vrolijk en E.E. de Wijkerslooth-Vinke (2006). De huurbepalingen verklaard. Kluwer Verheugt, J.W.P. (2009). Inleiding in het Nederlandse Recht vijftiende druk. Den haag: Boom Juridische uitgevers. Verschuren, P., H. Doorewaard (2007). Het ontwerpen van een onderzoek vierde druk. Nijmegen: Boom Lemma

Bruine, M.A. (2009). Vastgoed en Inflatie. Master Thesis, MSRE Amsterdam School of Real Estate. Buvelôt, S. (2007). Omzethuur en de waarde van winkelcentra. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Eijsvogels, B.L.P.G. (2006). “Shoppen” in Duitsland. Een verkennend onderzoek naar de Duitse retail vastgoedmarkt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Kinderman, J.A. (2012). Flexibiliteit versus bescherming. Masterscriptie Vastgoedkunde, Rijksuniversiteit Groningen. Oijen, M.A.C. (2011). Indeplaatsstelling Prehistorisch of eigentijds? Scriptie Master Nederlands Recht, Universiteit van Utrecht. Rosso, M. Filiaalbedrijven bieden consument ook geborgenheid (2002) Schuppen, M. van, (2010). Masterproof MRE opleiding 2008-2010, Amsterdam School of Real Estate. Sybertsma, F.G. (2011). Omzethuur als managementtool, Amsterdam School of Real Estate.

 

Timmer, B. (2003). De Huurprijs Herzien. MRE scriptie, Amsterdam School of Real Estate. Visser, R. (2009). Werk aan de Winkel? Masterproof MRE, Amsterdam School of Real Estate.

 

Vor, F. de (2012). Handleiding Scripties. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Post, W. van der (2013). Soorten onderzoek en intersubjectieve navolgbaarheid light. Amsterdam School of Real Estate. Marquard, A.R. (2013). Kwalitatieve Onderzoeksmethoden interview en enquête. Amsterdam School of Real Estate.



              

  

De huurwetgeving in relatie tot dynamiek in de retail: liberaliseren of behouden?. NRW (2011). Notitie inzake noodzakelijke aanpassingen huurrecht winkelruimte. NEPROM IVBN (2013). Dynamiek op de winkelmarkt. IVBNVisie (2012). Veranderingen op A-1 winkellocaties. DTZ Zadelhoff (2013). Retailposter. Wie Wat Waar in de Detailhandel (2013). Locatus Retail Facts 2010. Locatus (2010). Locatus Retail Facts 2012. Locatus (2012). Marktwerking: kansen en bedreigingen voor het MKB (1999). EIM. Ondernemen in de Detailhandel 2004. EIM (2003). Look Listen Learn. SSM (2004). Van veel te veel (2011). DTZ Zadelhoff Leegstand winkels neemt opnieuw sterk toe. Locatus (2011). Grip op de zaak. DTZ Zadelhoff (2012). Main streets across the world 2009. Cushman & Wakefield Research. De valkuil van de huurprijs. Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, 2007/5, p. 154-161 (art.)

  

Annual Report 2012 Corio Annual Report 2012 Wereldhave Innovative performance 2012 ANNUAL AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT REPORT Unibail-Rodamco Jaarverslag NSI N.V. 2012 Jaarverslag 2012 Vastned ‘Reshaping Retail’ Annual report 2012 Koninklijke Ahold N.V.

         

HEMA (2013). Homepage (www.hema.nl), 16 april. Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2013). Homepage (www.hbd.nl), 25 mei. Inditex (2013). Homepage (www.inditex.com), 25 mei. Corio (2013). Homepage (www. Corio.-eu.com), 12 mei. Unibail Rodamco (2013). Homepage (www.unibail-rodamco.com), 12 mei. Vastned (2013). Homepage (www.vastned.nl), 13 mei. NSI (2013). Homepage (www.nsi.nl), 12 mei. Wereldhave (2013), Homepage (www.wereldhave.nl), 12 mei. Esprit (2013). Homepage (www.esprit.com), 25 mei. Ahold (2013). Homepage (www.ahold.com), 16 april.

 

Jumbo (2013). Homepage (www.jumbo.nl), 17 april. H&M (2013). Homepage (www.h&m.com) 18 april.

Bijlage 1.

Peildatum

1-2-2012 18-7-2012 18-7-2012 18-7-2012 18-7-2012 11-10-2011 11-10-2011 11-10-2011 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 18-9-2012 18-9-2012 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013 23-9-2011 30-6-2013 30-6-2013 30-6-2013

Type

Plaats

Adres

A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt Supermarkt

Haarlem Groningen Groningen Groningen Groningen Amsterdam Nijmegen Tilburg Breda Breda Den Haag Maastricht Utrecht Apeldoorn Apeldoorn Gouda Eindhoven Eindhoven Delft Delft Amsterdam Delft Delft Amsterdam Hengelo Hengelo Rosmalen Rotterdam Tilburg Tilburg Best Amsterdam Gouda Berkel en Rodenrijs Weert Apeldoorn Apeldoorn Ede Bergen op Zoom Rotterdam Purmerend Dordrecht Dordrecht

Brinkman Passage Herestraat 44 I Herestraat 44 II Herestraat 46 Herestraat 42 Kalverstraat 136 Broerstraat 64-66 Heuvelstraat Ginnekenstraat Ridderstraat Spuistraat Muntstraat Steenweg Hoofdstraat Hoofdstraat Kleiweg Demer 48 Demer 38 Gasthuislaan Vestpoort Cool Cat Nieuwendijk Vestpoort AT Vestpoort Shoe rep PC Hooftstraat Hengelose Es Hengelose Es Molenhoekpassage Prinsenland Heyhoef Plus Heyhoef Jumbo Boterhoek Dukaat Goverwelle AH AH AH Dirk AH Parade Zuidtraverse Makado Maasplaza Maasplaza

Oppervlakte Aantal % van vhe totaal 7.957 162 142 65 142 174 70 261 415 197 131 261 275 1.202 3.423 1.508 413 694 383 489 102 188 71 218 1.812 895 1.707 2.551 1.665 1.771 1.617 1.881 1.986 2.126 3.552 1.859 1.499 2.815 1.968 2.215 1.435 3.638 926

10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 16 16 21 14 44 44 1 20 27 44 53 26 26 45 30 7 32 8 8

30,7% 13,5% 40,7% 53,4% 10,6% 12,9% 33,2% 30,2% 17,9% 17,2% 26,4% 23,3% 19,6% 11,4% 67,7% 21,5% 47,7% 11,1%

Totale huur

Betaalde huur

Markthuur

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

€ 1.969.000 € € 180.000 € € 130.000 € € 115.000 € € 185.000 € € 325.000 € € 72.500 € € 191.000 € € 81.262 € € 143.147 € € 78.038 € € 114.000 € € 130.000 € € 386.300 € € 679.964 € € 465.000 € € 271.875 € € 502.500 € € 153.120 € € 183.338 € € 85.000 € € 89.348 € € 35.550 € € 230.000 € € 326.160 € € 161.100 € € 324.330 € € 510.200 € € 333.000 € € 354.200 € € 307.230 € € 357.390 € € 357.480 € € 425.200 € € 710.400 € € 353.210 € € 284.810 € € 528.038 € € 393.600 € € 434.671 € € 272.650 € € 636.650 € € 152.790 €

1.035.836 1.035.836 748.234 1.061.455 2.687.579 2.687.579 298.985 1.163.867 1.327.785 2.265.191 3.947.941 1.324.938 1.324.938 2.950.685 3.383.689 642.501 1.254.193 1.283.796 1.283.796

2.240.017 226.462 109.416 81.911 150.332 172.670 73.765 179.400 83.935 161.905 78.038 114.000 141.585 298.388 693.894 465.000 196.799 400.461 131.235 168.626 86.997 89.467 26.263 178.033 317.503 139.602 304.535 566.571 283.694 346.621 298.985 386.471 400.828 406.052 678.323 349.992 308.126 578.802 387.366 434.671 269.325 612.238 142.174

Herzieningshuur

1.848.000 120.000 95.000 80.000 130.000 220.000 71.250 179.000 77.945 144.131 68.355 107.326 110.986 277.530 653.280 410.122 196.731 367.555 133.980 163.782 74.259 75.240 31.995 171.069 289.920 143.200 273.120 545.914 273.060 285.131 288.963 338.580 350.410 393.310 550.482 291.863 254.830 464.475 324.720 434.671 241.998 563.890 148.160

Taxatiewaarde Taxatiewaarde complex vhe € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

30.000.000 3.920.000 2.980.000 1.770.000 3.218.628 6.438.332 1.530.602 3.325.000 1.212.167 2.780.798 1.358.711 2.313.122 2.673.418 5.317.128 12.364.851 8.047.110 4.800.451 8.373.054 1.804.287 2.318.358 1.560.706 1.230.039 361.077 4.145.758 4.434.399 1.949.749 9.518.371 13.941.738 37.306.467 37.306.467 4.280.072 15.049.964 16.000.825 29.395.912 52.302.546 16.586.941 16.586.941 35.868.423 42.719.199 9.250.000 14.580.561 15.408.799 15.408.799

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

30.000.000 3.920.000 2.980.000 1.770.000 3.218.628 6.438.332 1.530.602 3.325.000 1.212.167 2.780.798 1.358.711 2.313.122 2.673.418 5.317.128 12.364.851 8.047.110 4.800.451 8.373.054 1.804.287 2.318.358 1.560.706 1.230.039 361.077 4.145.758 4.434.399 1.949.749 3.874.025 7.441.657 3.937.976 4.811.470 4.280.072 4.997.456 4.830.284 5.269.432 8.986.462 4.381.561 3.857.439 7.035.897 4.890.510 6.257.900 3.131.025 7.348.404 1.706.448

% verschil % verschil verschil markthuurherz.huurmarkt betaalde huur betaalde huur herz. -12,1% -17,5% 5,4% -20,5% -47,0% 26,5% 18,8% -13,2% 32,0% 40,4% -2,3% 42,7% 23,1% -13,5% 36,6% 88,2% 27,4% 60,8% -1,7% -3,4% 1,7% 6,5% -0,2% 6,7% -3,2% -7,1% 4,0% -11,6% -11,0% -0,6% 0,0% -12,4% 12,4% 0,0% -5,9% 5,9% -8,2% -21,6% 13,4% 29,5% -7,0% 36,5% -2,0% -5,9% 3,8% 0,0% -11,8% 11,8% 38,1% 0,0% 38,2% 25,5% -8,2% 33,7% 16,7% 2,1% 14,6% 8,7% -2,9% 11,6% -2,3% -14,6% 12,3% -0,1% -15,9% 15,8% 35,4% 21,8% 13,5% 29,2% -3,9% 33,1% 2,7% -8,7% 11,4% 15,4% 2,6% 12,8% 6,5% -10,3% 16,8% -9,9% -3,6% -6,3% 17,4% -3,7% 21,1% 2,2% -17,7% 19,9% 2,8% -3,4% 6,1% -7,5% -12,4% 4,9% -10,8% -12,6% 1,8% 4,7% -3,1% 7,9% 4,7% -18,8% 23,6% 0,9% -16,6% 17,5% -7,6% -17,3% 9,7% -8,8% -19,8% 11,0% 1,6% -16,2% 17,8% 0,0% 0,0% 0,0% 1,2% -10,1% 11,4% 4,0% -7,9% 11,9% 7,5% 4,2% 3,3%

Bijlage 2.

Heden Herzieningshuur als percentage van de betaalde huur/ Markthuur als percentage van de betaalde huur 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150

Heden plus 2 jaar Herzieningshuur als percentage van de betaalde huur/ Markthuur als percentage van de betaalde huur 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150


75

80

85

90

95

-30,0% -35,0% -40,0% -45,0% -50,0% -55,0% -60,0% -65,0% -70,0% -75,0%

-25,0% -30,0% -35,0% -40,0% -45,0% -50,0% -55,0% -60,0% -65,0% -70,0%

-20,0% -25,0% -30,0% -35,0% -40,0% -45,0% -50,0% -55,0% -60,0% -65,0%

-15,0% -20,0% -25,0% -30,0% -35,0% -40,0% -45,0% -50,0% -55,0% -60,0%

-10,0% -15,0% -20,0% -25,0% -30,0% -35,0% -40,0% -45,0% -50,0% -55,0%

75

80

85

90

95

-27,1% -31,6% -36,1% -40,6% -45,1% -49,7% -54,2% -58,7% -63,2% -67,7%

-22,6% -27,1% -31,6% -36,1% -40,6% -45,1% -49,7% -54,2% -58,7% -63,2%

-18,1% -22,6% -27,1% -31,6% -36,1% -40,6% -45,1% -49,7% -54,2% -58,7%

-13,5% -18,1% -22,6% -27,1% -31,6% -36,1% -40,6% -45,1% -49,7% -54,2%

-9,0% -13,5% -18,1% -22,6% -27,1% -31,6% -36,1% -40,6% -45,1% -49,7%

75

80

85

90

95

-24,5% -28,5% -32,6% -36,7% -40,8% -44,8% -48,9% -53,0% -57,1% -61,1%

-20,4% -24,5% -28,5% -32,6% -36,7% -40,8% -44,8% -48,9% -53,0% -57,1%

-16,3% -20,4% -24,5% -28,5% -32,6% -36,7% -40,8% -44,8% -48,9% -53,0%

-12,2% -16,3% -20,4% -24,5% -28,5% -32,6% -36,7% -40,8% -44,8% -48,9%

-8,2% -12,2% -16,3% -20,4% -24,5% -28,5% -32,6% -36,7% -40,8% -44,8%




75

80

85

90

95

-28,5% -33,3% -38,0% -42,8% -47,5% -52,3% -57,0% -61,8% -66,5% -71,3%

-23,8% -28,5% -33,3% -38,0% -42,8% -47,5% -52,3% -57,0% -61,8% -66,5%

-19,0% -23,8% -28,5% -33,3% -38,0% -42,8% -47,5% -52,3% -57,0% -61,8%

-14,3% -19,0% -23,8% -28,5% -33,3% -38,0% -42,8% -47,5% -52,3% -57,0%

-9,5% -14,3% -19,0% -23,8% -28,5% -33,3% -38,0% -42,8% -47,5% -52,3%

75

80

85

90

95

-25,7% -30,0% -21,4% -38,6% -42,9% -47,2% -51,5% -55,8% -60,0% -64,3%

-21,4% -25,7% -17,2% -34,3% -38,6% -42,9% -47,2% -51,5% -55,8% -60,0%

-17,2% -21,4% -12,9% -30,0% -34,3% -38,6% -42,9% -47,2% -51,5% -55,8%

-12,9% -17,2% -8,6% -25,7% -30,0% -34,3% -38,6% -42,9% -47,2% -51,5%

-8,6% -12,9% -4,3% -21,4% -25,7% -30,0% -34,3% -38,6% -42,9% -47,2%

75

80

85

90

95

-23,2% -27,1% -31,0% -34,8% -38,7% -42,6% -46,5% -50,3% -54,2% -58,1%

-19,4% -23,2% -27,1% -31,0% -34,8% -38,7% -42,6% -46,5% -50,3% -54,2%

-15,5% -19,4% -23,2% -27,1% -31,0% -34,8% -38,7% -42,6% -46,5% -50,3%

-11,6% -15,5% -19,4% -23,2% -27,1% -31,0% -34,8% -38,7% -42,6% -46,5%

-7,7% -11,6% -15,5% -19,4% -23,2% -27,1% -31,0% -34,8% -38,7% -42,6%

Bijlage 3.

BAR inflatie discontovoet exit yield betaalde huur herziening

betaalde huur 748 862 1.610 fictie

6,5% 2% 7,35% 7% 100 75,00

1 100,0

2 102,0

3 104,0

4 106,1

5 108,2

6 110,4

7 112,6

8 114,9

9 117,2

93,2

88,5

84,1

79,9

75,9

72,1

68,5

65,1

61,9

1 81,2

0 verschil cash verschil eindwaarde verschil ncw 1

-18,8% -18,8% -18,8%

607 700 1.308

verschil cash verschil eindwaarde verschil ncw 2

-16,46% -18,8% -17,7%

625 700 1.325


-14,23% -18,8% -16,7%

642 700 1.342


-12,12% -18,8% -15,7%

657 700 1.358


-10,11% -18,8% -14,8%

verschil cash verschil eindwaarde verschil ncw

-8,20% -18,8% -13,9%

75,6

1 100,0

672 700 1.373

687 700 1.387

2 82,8 71,9

2 82,8

3 84,5 68,3

3 84,5 68,3

4 86,2 64,9

4 86,2

61,6

5 87,9

93,2

71,9

1 100,0

2 102,0

93,2

88,5

68,3

1 100,0

2 102,0

3 104,0

93,2

88,5

84,1

64,9

1 100,0

2 102,0

3 104,0

4 106,1

93,2

88,5

84,1

79,9

61,6

1 100,0

2 102,0

3 104,0

4 106,1

5 108,2

93,2

88,5

84,1

79,9

75,9

3 84,5

64,9

5 87,9

4 86,2 64,9

4 86,2

61,6

5 87,9 61,6

5 87,9 61,6

5 87,9

6 89,7 58,6

6 89,7 58,6

6 89,7 58,6

6 89,7 58,6

6 89,7 58,6

6 89,7 58,6

7 91,4 55,7

7 91,4 55,7

7 91,4 55,7

7 91,4 55,7

7 91,4 55,7

7 91,4 55,7

8 93,3 52,9

8 93,3 52,9

8 93,3 52,9

8 93,3 52,9

8 93,3 52,9

8 93,3 52,9

9 95,1 50,2

9 95,1 50,2

9 95,1 50,2

9 95,1 50,2

9 95,1 50,2

9 95,1 50,2

10 119,5 1.752,7 58,8 862,3

11 121,9

absoluut

% betaalde huur 748,1 1120,9 1869,0

10 97,0 1.423,2 47,7 700,2

11 99,0

10 97,0 1.423,2 47,7 700,2

11 99,0

10 97,0 1.423,2 47,7 700,2

11 99,0

10,0 97,0 1.423,2 47,7 700,2

11 99,0

10 97,0 1.423,2 47,7 700,2

11 99,0

10 97,0 1.423,2 47,7 700,2

11 99,0

fictie 270,8 312,1 582,9

30,8% 30,8% 30,8%

0 verschil cash verschil eindwaarde verschil ncw 1

17,4% -9,7% 1,2%

878,2 1012,3 1890,5

237,1 312,1 549,2

27,5% 30,8% 29,3%


15,2% -9,7% 0,3%

862,0 1012,3 1874,3

205,0 312,1 517,2

24,2% 30,8% 27,8%


13,2% -9,7% -0,5%

846,6 1012,3 1858,9

174,6 312,1 486,7

21,0% 30,8% 26,4%


11,2% -9,7% -1,3%

832,0 1012,3 1844,3


9,4% -9,7% -2,1%

verschil cash verschil eindwaarde verschil ncw

7,6% -9,7% -2,8%

145,7 312,1 457,8

118,2 312,1 430,3

17,8% 30,8% 25,0%

14,7% 30,8% 23,7%

818,1 1012,3 1830,4

804,9 1012,3 1817,2

1 100,0

2 102,0

3 104,0

4 106,1

5 108,2

6 110,4

7 112,6

8 114,9

9 117,2

93,2

88,5

84,1

79,9

75,9

72,1

68,5

65,1

1 117,4

2 119,7

3 122,1

4 124,6

5 127,1

6 129,6

7 132,2

109,4

103,9

98,7

93,8

89,1

84,7

1 100,0

2 119,7

3 122,1

4 124,6

5 127,1

6 129,6

93,2

103,9

98,7

93,8

89,1

1 100,0

2 102,0

3 122,1

4 124,6

93,2

88,5

98,7

93,8

1 100,0

2 102,0

3 104,0

93,2

88,5

84,1

1 100,0

2 102,0

93,2

1 100,0 93,2

10 119,5 2278,4942 61,9 58,8 1120,9

11 121,9

8 134,9

9 137,6

80,5

76,5

72,6

10 11 140,3 143,1099 2057,7 69,0 1012,3

7 132,2

8 134,9

9 137,6

84,7

80,5

76,5

72,6

5 127,1

6 129,6

7 132,2

8 134,9

9 137,6

89,1

84,7

80,5

76,5

72,6

4 124,6

5 127,1

6 129,6

7 132,2

8 134,9

9 137,6

93,8

89,1

84,7

80,5

76,5

72,6

3 104,0

4 106,1

5 127,1

6 129,6

7 132,2

8 134,9

9 137,6

88,5

84,1

79,9

89,1

84,7

80,5

76,5

72,6

2 102,0

3 104,0

4 106,1

5 108,2

6 129,6

7 132,2

8 134,9

9 137,6

88,5

84,1

79,9

75,9

84,7

80,5

76,5

72,6

10 11 140,3 143,1099 2057,7 69,0 1012,3 10 11 140,3 143,1099 2057,7 69,0 1012,3 10 11 140,3 143,1099 2057,7 69,0 1012,3 10 11 140,3 143,1099 2057,7 69,0 1012,3 10 11 140,3 143,1099 2057,7 69,0 1012,3

Bijlage 4.

Vragen experts: 1. Zijn er naar uw mening heden nog gebieden of type winkels waar sprake is van schaarste (vraagoverschot)? 2. Wat is het verwachte effect van de relatief hoge inflatie en de relatief lage markthuurwaarde-ontwikkeling voor de huurprijsaanpassing op lange termijn? 3. In welke mate wordt bij de waardering van een object rekening gehouden met het feit dat de herzieningswaarde onder de huurinkomsten ligt in het geval de markthuurwaarde hoger is dan de huurinkomsten? 4. Wat is het effect van de oplopende leegstand in het winkellandschap op de huurprijsherziening? 5. Welke effecten op de waarde van winkelvastgoed verwacht u indien de wetgeving verandert waardoor huurprijsaanpassing aan de markthuur mogelijk is? 6. Wat is uw mening over de (on)mogelijkheid van de vastgoedeigenaar om de huur op te zeggen in relatie tot de huurprijsherziening?

Bovenstaande vragen zijn in een interview de leidraad geweest voor het gesprek met de volgende personen: De heer C. Van Kaam, Associate Director Capital Markets Retail; Chris is sinds 1998 actief in de retail markt en heeft behalve als makelaar/taxateur ervaring vanuit het perspectief van de eigenaar aangezien hij tot eind 2012 als director of leasing werkzaam was bij Wereldhave B.V. Thys J. van der Zouwen, Sr. Acquisition Manager / Portfolio Manager at Tenstone B.V.; Thys is werkzaam voor een onderneming die naast belegging in winkelvastgoed tevens als retailer (Miss Etam, Promiss) actief is in Nederland. Thys heeft zeer veel ervaring in huurprijsherzieningsprocedures en heeft veel kennis van het ‘huurdersperspectief’ in de winkelvastgoedmarkt. Johannes Feenstra, (mede)eigenaar van Bouman Visscher van Limbeek; Johannes is sinds 2000 actief als allround winkelvastgoedadviseur en heeft veel ervaring in taxeren en huurprijsaanpassing voor winkels in Nederland. Met de overige partners van Bouman Visscher van Limbeek beschikken zij over een enorme actuele marktkennis alsmede een historisch referentiekader.

303 waarde versus markthuurwaarde Wie betaalt de rekening?

Recommend Documents