ZNALECKÝ POSUDEK č. 2390/26 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun, pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun
Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti na LV č. 62 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.12.2014, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice
Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
V Hořovicích 18.12.2014
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky parc.č. 110 a 362/3 Velký Chlumec 46 267 24 Velký Chlumec Středočeský Beroun Velký Chlumec Velký Chlumec 369
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.12.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.12.2014 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 2.12.2014, č.j. 015 EX 476/2004-108 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - prohlídka porovnávaných nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje Schink Alexander-Manfred, Malý Chlumec 46, 26724 Velký Chlumec Schinková Alexandra, Malý Chlumec 46, 26724 Velký Chlumec
- 1/2 - 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stavby se nedochovala.
7. Celkový popis nemovité věci Vlastníci nemovitosti žijí údajně v zahraničí a rod. dům je oceněn dle venkovní prohlídky a informací sousedů.
-3-
Určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 na LV č. 62 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský. Rodinný dům čp. 46 byl postaven v r. cca 1930, přesné stáří se nepodařilo zjistit. Určení ceny je provedeno dle venkovní prohlídky domku, protože objekt je trvale neobydlen a nebyl umožněn přístup do objektu. Jedná se o přízemní samostatný dům se sedlovou střechou. V přízemí domu jsou údajně chodba, sklad, kuchyně a tři místnosti. Nosné stěny jsou zděné ze smíšeného zdiva (cihly, kámen) a strop je dřevěný trámový s rovným podhledem. Střecha objektu je sedlová s krytinou z pálených tašek opatřená okapovými žlaby a svody. Okna domu jsou dřevěná, fasáda vápenocementová hrubá, zadní strana domu je bez fasády, dům je údajně vytápěn lokálně kamny na pevná paliva, byl napojen na kopanou studnu a splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Jedná se o domek třídy G - mimořádně nehospodárná, objekt není dlouhodobě udržován, opravován, špatný tech. stav konstrukcí a jeho další využívání je možné až po celkové kompletní rekonstrukci. Objekt byl napojen na elektro a dnes je trvale odpojen. Na pozemku parc.č. 362/3 byla vybudována zděná kolna s pultovou střechou, údajně byla využívána jako letní byt a sklad. Dále je na pozemku dřevěná kolna ve špatném tech. stavu. Na pozemcích jsou venkovní úpravy minimálního rozsahu a nejsou zde porosty. Přístup a příjezd je zajištěn po místní nezpevněné komunikaci. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 62 pro katastrální území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský.
V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 16.12.2014. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. -4-
Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem určení obvyklé ceny jsou pozemky parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 (OP 540 m3). Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemkem nejsou předmětem ocenění.
Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku.
Pro určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 110 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi. (SREALITY.cz). Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání pozemky parc.č. 95 a 364/5 a rod. dům čp. 39 ve Velkém Chlumci, pozemky parc.č. 125, 478/3, 480/9, 576, 577, 609, 610 a rod. dům čp. 38 v Osově, pozemky parc.č. 341, 340, 342 a rod. dům čp. 97 v Běštíně a pozemky parc.č. 363 a 364 a rod. dům čp. 103 v Běštíně. Všechny porovnávané nemovitosti jsou od oceňované nemovitosti vzdáleny do cca 5 km, jsou u místních komunikací a jsou obdobného charakteru a stáří. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při určení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení, příslušenství a další. Ceny stavebních pozemků pro bytovou výstavbu ve Velkém Chlumci se pohybují v průměru 500,- Kč/m2, v Osově v průměru 600,- Kč/m2 a v Běštíně 820,- Kč/m2. Pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, proto uvažuji cenu pozemků ve výši 60% z průměrné ceny, tj. ve Velkém Chlumci 300,- Kč/m2, v Osově 360,- Kč/m2 a v Běštíně 492,- Kč/m2. Část pozemků parc.č. 480/9 a 480/8 o výměře 1000 m2 u porovnávané nemovitosti (r.d. čp. 38) v Osově je v ochranném pásmu vysokého napětí, zde uvažuji cenu 60,- Kč/m2.
-5-
Popis porovnávaných nemovitostí:
1. Rod. dům čp. 39 (LV č. 504), Osov – přízemní samostatný rod. dům 3+1s garáží, zdivo smíšené, sedlová střecha, po částečné rekonstrukci (nový krov, střešní krytina, zdivo štítů a nadezdívek, částečná výměna oken), vytápění lokální na pevná paliva, vodovod, elektro, kanalizace do žumpy, koupelna s el. boilerem, vanou, umyvadlem podstandardního provedení, suchý WC, nová vedl. stavba, OP domu 556 m3, pozemky parc.č. 95 a 364/5 o celkové výměře 378 m2, příjezd po nezpevněné místní komunikaci, ovocné porosty, podprůměrný tech. stav. 2. Rod. dům čp. 38 (LV č. 21), Osov – částečně podsklepený přízemní rod. dům 3+1 s původním mlátkem, cihelné zdivo, sedlová střecha, dům původní před rekonstrukcí, v r. 1997 přeložena střešní krytina a vyměněny okapy, vytápění lokální na pevná paliva, elektro, vodovod z vlastní studny, v domě není koupelna a WC, na pozemku stodola a chlívky, OP domu 800 m3, pozemky parc.č. 125, 478/3, 480/9, 576, 577, 609, 610 a 480/8 o celkové výměře 3127 m2, z toho 1000 m2 v ochranném pásmu vysokého napětí, příjezd po asfaltové místní komunikaci, okrasné a neudržované ovocné porosty, špatný tech. stav. 3. Rod. dům čp. 97 (LV č. 199), Běštín – přízemní nepodsklepený krajní řadový rod. dům 3+1 bez předzahrádky, smíšené zdivo, sedlová střecha, renovovaná dřevěná okna, dveře, nová střešní krytina, vytápění krbovými kamny a el. přímotopy, elektro, vodovod z vlastní studny, kanalizace do žumpy, koupelna s WC, vanou a umyvadlem, na pozemcích malá vedl. stavba, OP domu 565 m3, pozemky parc.č. 341, 340 a 342 o celkové výměře 354 m2, příjezd po asfaltové místní komunikaci, zahrada bez porostů, průměrný tech. stav. 4. Rod. dům čp. 103 (LV č. 226), Běštín – částečně podsklepený přízemní rod. dům 3+1, cihelné zdivo, sedlová střecha, tašková krytina, objekt před rekonstrukcí, vytápění lokální na pevná paliva, elektro, není vodovod, splašková kanalizace, studna, koupelna ani WC, na domek navazuje původní stodola a chlév, dnes využíváno jako garáž, dílna a sklad, OP domu 530 m3, pozemky parc.č. 363 a 426 o celkové výměře 845 m2, příjezd po asfaltové místní komunikaci, neudržovaná zahrada a ovocné porosty, špatný tech. stav.
-6-
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1 RD čp. 46 RD čp. 39 Velký Velký Obec Chlumec Chlumec Okres Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání – m3 OP OP domu 540,00 556,00 Prodejní cena celkem X 1 950 000,00 Výměra pozemku (m2) 402,00 378,00 Cena pozemků /m2 300,00 300,00 Cena pozemků 120600,00 113 400,00 Výměra ochr. pásma (m2) pozemků Cena pozemku /m2 Cena pozemku v ochr.pásmu Cena pozemků celkem 120600,00 113 400,00 Prodejní cena bez pozemku 1 836 600,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 3 303,24 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,75 Upravená hodnota 2477,43 Služebnost ne ne Korekce 1,00 Upravená hodnota 2477,43 D. Technické parametry Lokalita průměrná průměrná Korekce 1,00 Upravená hodnota 2477,43 Technický stav objektu špatný lepší Korekce 0,60 Upravená hodnota 1486,46 Technické vybavení není lepší Korekce 0,90 Upravená hodnota 1337,81 Funkce využitelnosti budovy špatná lepší Korekce 0,80 Upravená hodnota 1070,25 Parkování špatné dobré Korekce 0,90 Upravená hodnota 963,22 Atraktivita objektu špatná lepší -7-
2 RD čp. 38
3 RD čp. 97
3 RD čp. 103
Osov Beroun
Běštín Beroun
Běštín Beroun
800,00 2 100 000,00 2 127,00 360,00 765 720,00
565,00 1 270 000,00 354,00 492,00 174 168,00
530,00 590 000,00 845,00 492,00 415 740,00
825 720,00
174 168,00
415 740,00
1 274 280,00
1 095 832,00
174 260,00
1 592,85
1 939,53
328,79
Nabídka 0,85 1353,92 ne 1,00 1353,92
Nabídka 0,8 1551,62 ne 1,00 1551,62
Nabídka 0,95 312,35 ne 1,00 312,35
lepší 0,80 1083,14 lepší 0,90 974,82 není 1,00 974,82
průměrná 1,00 1551,62 lepší 0,80 1241,30 lepší 0,85 1055,10
průměrná 1,00 312,35 špatný 1,00 312,35 není 1,00 312,35
lepší 0,80 779,86 výborné 0,80 623,89 výborná
lepší 0,90 949,59 dobré 0,90 854,63 špatná
lepší 0,90 281,12 dobré 0,90 253,01 špatná
1 000,00 60,00 60 000,00
Korekce Upravená hodnota Napojení na inž.sítě Korekce Upravená hodnota Nosné zdivo Korekce Upravená hodnota Vytápění Korekce Upravená hodnota Životní prostředí Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry
0,90 866,90 není
smíšené
lokální
dobré
voda, elektro 0,80 693,52 smíšené 1,00 693,52 lokální 1,00 693,52 dobré 1,00 693,52
Vedlejší stavby zděná a dřev. zděná Korekce 1,10 Upravená hodnota 762,87 Stáří nemovitosti 1930,00 obdobné Korekce 1,00 Upravená hodnota 762,87 Využitelnost pozemků špatná dobrá Korekce 0,90 Upravená hodnota 686,59 Rovinatost pozemku rovinný mírně svažitý Korekce 0,98 Upravená hodnota 672,85 Občanská vybavenost ne ne Korekce 1,00 Upravená hodnota 672,85 Studna ne ne Korekce 1,00 Upravená hodnota 672,85 Hlučnost, prašnost ne ne Korekce 1,00 Upravená hodnota 672,85 Venkovní úpravy minimální malé Korekce 0,95 Upravená hodnota 639,21 Porosty ne ano Korekce 0,98 Upravená hodnota 626,43 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 365 673 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 197 239 Hodnota pozemku 120 600 Celková porovnávací hodnota 317 839 Kč
-8-
0,80 499,11 elektro, studna 0,80 399,29 cihelné 0,95 379,32 lokální 1,00 379,32 dobré 1,00 379,32
1,00 854,63 elektro, vodovod 0,80 683,71 smíšené 1,00 683,71 lokální, elektro 0,90 615,34 dobré 1,00 615,34
1,00 253,01 elektro 0,90 227,71 cihelné 0,95 216,32 lokální 1,00 216,32 dobré 1,00 216,32
stodola, chlívky 1,05 398,29 obdobné 1,00 398,29 výborná 0,80 318,63 rovinný 1,00 318,63 ano 0,90 286,77 ano 0,90 258,09 ne 1,00 258,09 malé 0,95 245,19 ano 0,95 232,93
zděná 0,90 553,80 obdobné 1,00 553,80 dobrá 0,90 498,42 mírné svažitý 0,98 488,45 ne 1,00 488,45 ano 0,90 439,61 malá 0,98 430,82 malé 0,95 409,28 ne 1,00 409,28
stodola, sklad 1,05 227,14 obdobné 1,00 227,14 dobrá 0,90 204,42 mírně svažitý 0,98 200,33 ne 1,00 200,33 ne 1,00 200,33 malá 0,98 196,33 minimální 1,00 196,33 ano 0,98 192,40
258
440
200
Obvyklá cena pozemků parc.č. 110 a 362/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 46 v kat. území Velký Chlumec, obec Velký Chlumec, o. Beroun, kraj Středočeský činí
320.000,- Kč
slovy: třistadvacettisíc Kč
V Hořovicích 18.12.2014
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2390/26 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 1 1
Rod. dům čp. 46 Dtto Dtto Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Porovnávané nemovitosti Dtto
-9-
Rod. dům čp. 46
Pohled na dům ze sousedního pozemku
Pohled na vstup do dvora
- 10 -
Rod. dům čp. 46
Pohled ze dvora na dům
Zděná vedl. stavba
- 11 -
Rod. dům čp. 46
Dřevěná kolna
Jediná možnost parkování u domu
- 12 -
- 13 -
Katastrální mapa
- 14 -
Porovnávané nemovitosti
Velký Chlumec čp. 39
Osov čp. 38
- 15 -
Porovnávané nemovitosti
Běštín čp. 97
Běštín čp. 103
- 16 -
