26

B&W-nr.: Pagina 07.0288 d.d. 13-3-2007 1/26 Onderwerp

Audit Lakenhal/Lammermarkt

BESLUITEN Behoudens advies van de commissie ROW

1.

Kennis te nemen van: a. de audit van de Lakenhal/Lammermarkt en de reactie hierop door het projectteam; b. de in de oplegnotitie opgenomen algemene aandachtspunten en deze te betrekken bij de besluitvorming over de overall aanbevelingen van de audits in kader van het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2007; c. het geschetste financiële beeld van het project, zijnde een verwacht negatief resultaat van de grondexploitatie van € 9,9 mln.

2.

Vast te stellen dat: a. de financiële haalbaarheid van het project bij ongewijzigde voortzetting verder afneemt; b. los van besluitvorming hierover een investering van € 8,7 miljoen benodigd is voor het realiseren van een extern depot en het opheffen van achterstallig onderhoud / 2e fase renovatie en klimatisering van de Lakenhal. .

3.

Voorlopig in te stemmen met: a. het voorbereiden van een projectbesluit voor het project Lakenhal/Lammermarkt en De Lakenhal; b. daarin de uitgangspunten van de gebiedsontwikkeling zoals vastgesteld in het Masterplan te herijken c. voorstellen te doen teneinde het financiële resultaat te verbeteren op de volgende onderdelen: i. de stedenbouwkundige en functionele (her)inrichting van het plein; ii. de geschiktheid van een (stads)hotel op deze locatie en de financiële consequenties voor de grondexploitatie; iii. het verwachte extra negatieve effect op de grondexploitatie van € 2,5 mln. bij realisatie van het Muziekcentrum op de Nobel-locatie; iv. de investeringen in De Lakenhal; v. de realisatie van de nieuwe Valkbrug en de mogelijke bijdrage vanuit de grondexploitatie van € 1 mln. d. het besluit over de realisatie van de bebouwde parkeergarage afhankelijk te maken van de uitkomsten van de op te stellen parkeernota.

Samenvatting  Het college heeft kennis genomen van de audit over de Lakenhal/Lammermarkt gericht op de optimalisering van de financiële dekking van het project. Een aantal algemene aandachtspunten worden betrokken bij de besluitvorming over het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden 2007.

Pagina

2/26

Reactie projectgroep Lakenhal/Lammermarkt op audit Versie: 12 februari 2007 De projectgroep Lakenhal/Lammermarkt heeft met belangstelling kennis genomen van de audit van haar project. Het is altijd goed om met enige regelmaat doel en resultaat van een project van meerdere kanten te belichten en scherp te houden of het gat tussen wens en realiteit niet te groot is geworden. Vanuit deze grondhouding is ook deze reactie op de audit geschreven. Bij het schrijven van de bijgaande reactie is de opzet van de audit aangehouden door per paragraaf en vanuit de gedachte van het Masterplan Kijkplein te reageren. Bij de reactie is gebruik gemaakt van de meeste actuele stand van zaken van de financiën en beschikbare onderzoeken, opdat hiermee een zorgvuldig controleerbaar verhaal is ontstaan. Opmerking op paragraaf Inleiding Het project heeft als doel het Masterplan Kijkplein tot uitvoering te brengen1. Aanleiding voor het plan is de reeds vele jaren bestaande wens om het gebied van ‘Lakenhal Lammermarkt’ kwalitatief op een hoger peil te brengen en daarmee de stadsvernieuwing af te ronden. Het project is ingezet met een hoog ambitieniveau waarbij een duidelijke keuze is gemaakt van deze plek een entreegebied te maken van de binnenstad met een eigen identiteit. In het masterplan Kijkplein wordt uitgebreid ingegaan op die identiteit: ‘Sleutelwoorden zijn: cultureel, creatief, centraal en toegankelijk’. In het masterplan Kijkplein wordt de ambitie als volgt beschreven: ‘De culturele en toeristische toegangspoort tot Leiden met molen de Valk als landmark op een groen bastion, een concentratie van culturele activa, een stedenbouwkundige troef met de Lakenhal en Scheltema en aantrekkelijke routes naar de binnenstad (Leidse Loper) over land en water. Daarnaast de plek voor evenementen zoals de 3 oktoberkermis welke bijdragen aan een bruisend stuk binnenstad in een aantrekkelijke vormgegeven omgeving’. Bij de vaststelling van het Masterplan Kijkplein als visiedocument begin 2005 was een tekort van ruim 3,5 miljoen berekend inclusief toegekende bijdragen, dat wellicht met sponsorgelden te dichten was.

1

Vastgesteld door de Gemeenteraad d.d. 25 januari 2005.

Pagina

3/26 Opmerking op paragraaf Audit Tijdens de audit is door de projectgroep een presentatie gegeven van de toen beschikbare financiële gegevens. De basis van deze presentatie en actualisatie vormde het MPG 2006. In totaal zijn bij de vaststelling van het Masterplan Kijkplein de in tabel 1 opgenomen bijdragen ad € 21,6 miljoen aan het project toegekend. BIJDRAGEN Bijdrage C&E

€ 4,59 mln.

Reserve Grote investeringen

€ 1,13 mln.

Collegeprogramma '02-'06 voor aanpak Kijkplein

€ 6,25 mln.

ISV/GSB

€ 2,40 mln.

Collegeprogramma '02-'06 verbeteren parkeervoorzieningen

€ 6,48 mln.

Overig (Belvedere, bodemsanering, alg. dienst)

€ 0,73 mln.

TOTAAL BIJDRAGEN

€ 21,58 mln.

tabel 1: bijdragen Masterplan Kijkplein Een deel van de dekking ca € 15 miljoen is weliswaar gereserveerd voor dit project, maar moet inderdaad nog door de Raad beschikbaar worden gesteld. Voor de projectgroep is daarmee ook duidelijk welke financiële middelen vanuit het verleden precies beschikbaar zijn. De projectgroep deelt daarmee de opmerking van de audit niet dat het niet klip en klaar is welke financiële middelen vanuit het verleden precies beschikbaar zijn gesteld. Bij de vaststelling van het masterplan, waarin al deze bijdragen zijn opgenomen, heeft de Raad impliciet haar akkoord gegeven aan deze bijdragen. De projectgroep is voornemens een projectbesluit voor te bereiden. In dit projectbesluit worden de stedenbouwkundige uitgangspunten en stedenbouwkundige visie vastgesteld, alsmede de bijbehorende financiële onderbouwing. In dit projectbesluit is het tevens de bedoeling de geldstromen te verdelen naar de verschillende planonderdelen en de benodigde kredieten beschikbaar te laten stellen. De stedenbouwkundige uitgangspunten en stedenbouwkundige visie zijn reeds in concept klaar. De te verwachte collegebesluiten naar aanleiding van deze audit kunnen wel sterk bepalend zijn voor de inhoud van het projectbesluit. Bij de besluitvorming over dit projectbesluit zal duidelijk worden hoe de nieuwe Raad over deze gebiedsontwikkeling denken.

Pagina

4/26 Opmerking op onderdeel Financiën In de presentatie die de projectgroep voor het auditteam heeft gegeven is een start gemaakt met de opsplitsing van het project Kijkplein in een aantal deelplannen. De reden hiertoe is dat het project Kijkplein feitelijk maar voor een klein deel daadwerkelijk een grondexploitatie betreft en daarnaast infrastructuur (cityring ofwel verbinding Valkbrug-Langegracht), vastgoed (Lakenhaluitbreiding en klimatisering, extern depot, Scheltema), herinrichting openbare ruimte (Lammermarkt) en een parkeergarage. In onderstaande tabel is allereerst de tabel opgenomen die aan het auditteam is gepresenteerd, weliswaar met actuele cijfers zoals verwerkt in het PRIL 2007 (zie voor uitleg bijlage 1, onderdeel 2). Investeringen Deelplan 1 Lammermarkt e.o. 2 Cityring 3 Parkeergarage 4 Lakenhal grex 5 De Nobel grex 6 Lakenhal/Scheltema vastgoed 7 Algemene plankosten en bijdragen

€ € € € € € € €

2,78 2,72 3,00 1,96 3,75 18,86 1,22 34,29

Opbrengsten gronduitgifte € 0,18

Opbrengsten exploitatie

€ €

0,74 2,50

€ €

0,01 0,01

€

3,42

€

0,02

Bijdragen

€ € € € €

0,05 0,08 2,82 18,38 21,32

€ € € € € € € €

Saldo nominaal 2,602,723,001,171,1616,04 17,17 9,59-

Saldo NCW € € € € € € € €

2,462,572,741,131,2115,43 15,66 9,83-

bedragen in mln. euro's

Ten opzichte van de eerder gepresenteerde tabel zijn bedragen gewijzigd door veranderde inzichten. Daarnaast is deelplan 7 toegevoegd. In deelplan 7 zijn de reeds gemaakte investeringen en ontvangen bijdragen voor planvoorbereidingskosten opgenomen. Daarnaast zijn in dit deelplan alle nog binnen project Kijkplein vrij besteedbare al toegezegde bijdragen opgenomen. De in totaal ruim € 18 miljoen aan bijdragen worden voor ruim € 3 miljoen gevormd uit reeds door de Raad verleende kredieten en voor ruim € 15 miljoen uit nog door de Raad te verlenen kredieten. De tekorten in de deelplannen 1 t/m 6 kunnen deels worden gedicht door deze bijdragen. Dit overzicht zal ook worden gebruikt voor het Pril 2007 en bij het voorbereiden van een projectbesluit gebiedsontwikkeling Kijkplein. De vastgoedexploitaties van de parkeergarage en de Lakenhal zijn daartoe reeds uit de grondexploitatie verwijderd. De aparte vastgoedexploitaties parkeergarage en Lakenhal zijn verderop in de tabellen 2 en 3 bij het desbetreffende plandeel ingevoegd. Het Masterplan Kijkplein vormt een gebiedsontwikkeling. Eén van de ideeën achter gebiedsontwikkeling is het schuiven van positieve dekkingsbronnen naar onrendabele delen om de gehele ontwikkeling mogelijk te maken. Deze gedachte was ook meegenomen in de financiële onderbouwing van het Masterplan Kijkplein. Positieve grondopbrengsten van plandelen vallen niet weg naar het vereveningsfonds, maar worden direct in het gebied terug geïnvesteerd. Dat in het IP een bedrag sec gereserveerd is voor parkeervoorzieningen is waar. En dat deze bijdrage wellicht op een ander deelplan wordt ingezet is ook waar, maar valt binnen dezelfde bovengenoemde filosofie van gebiedsontwikkeling. Reactie conclusie financiën: De projectgroep is voornemens een projectbesluit voor te bereiden. In dit projectbesluit worden de stedenbouwkundige uitgangspunten en stedenbouwkundige visie vastgesteld, alsmede de bijbehorende financiële onderbouwing. In dit projectbesluit is het tevens de bedoeling de geldstromen te verdelen naar de verschillende planonderdelen en de benodigde kredieten beschikbaar te laten stellen. De projectgroep wil met dit projectbesluit de door de audit gesignaleerde onzekerheid over de financiën wegnemen en hier daarom ook zo snel mogelijk mee aan de slag gaan. De te verwachte collegebesluiten naar aanleiding van deze audit kunnen wel sterk bepalend zijn voor de inhoud van het projectbesluit. Bij de besluitvorming over dit projectbesluit zal duidelijk worden hoe de nieuwe Raad over deze gebiedsontwikkeling denken.

Pagina

5/26 Opmerking op paragraaf Plein Met betrekking tot de kermisattracties is tot het ‘bevriezen’ van het project vanwege de komst van een integrale parkeernota in juni 2006 uitvoerig contact geweest met de 3 Oktober-Vereeniging. De twee belangrijkste discussiepunten zijn de helling van 4% en de attracties langs de Rijnsburgersingel, die zitten ‘achter de muur’. Het eerste punt heeft mede geleid tot een terrasoplossing. Het tweede punt heeft betrekking op de zichtbaarheid en verbondenheid van de attracties met de rest van de kermis en de horeca richting Nieuwe Beestenmarkt. Met betrekking tot de opstelling is de projectgroep nog in een ontwerpfase waarbij de 3 Oktober-Vereeniging bereid is te kijken naar aanvullende alternatieven zoals uitbreiding van de kermis richting de Digros (Langegracht) en 2 de Binnenvestgracht. De projectgroep is gezien het bovenstaande van mening dat er voldoende plaats is voor de kermisattracties. De audit heeft diverse vraagtekens gezet bij de stedenbouwkundige aanwinst van het nieuwe plein. Deze vraagtekens deelt de projectgroep niet. De stedenbouwkundige visie over het plein is geworteld in de cultuurhistorie van Leiden; het bastion. Het bastion is de schakel tussen het cultuurhistorische verleden en de culturele, creatieve, centrale en toegankelijke entree van Leiden. De vormgeving van de 17de-eeuwse singel met de bastions voorziet nu en in de toekomst in de herkenbaarheid van Leiden als Oudhollandse handelsstad. Het bastion is de drager van de ruimtelijke en functionele samenhang welke de identiteit van het gebied bepalen. Hierbij zijn molen ‘De Valk’ als landmark en de entree van de Lakenhal beeldbepalend. Ze worden ook letterlijk met elkaar verbonden door middel van een hellingbaan welke het bastion tegelijkertijd goed toegankelijk maakt. De muur vormt naast onderdeel van het bolwerk ook de harde scheiding tussen de drukke cityring en de luwe openbare ruimte. Door de terrasvormige opbouw wordt het bolwerk naar de Lakenhal toe steeds opener en toegankelijker. Het paviljoen voorziet in een minder harde overgang tussen bastion en cityring en ondersteunt door de (verblijfs)kwaliteit van het plein door zijn functie als horeca en/of infocentrum. De beleving komend vanaf het Schuttersveld is daarom juist die van een stadswal, de entree van de stad met molen de Valk als landmark. De volgende activiteiten zullen hierdoor op het plein gaan plaatsvinden: • Evenementenplein en uitgaan: evenementen zoals; Leiden Culinair; kermis Koninginnedag, Pasen, zomer en drie oktober; Dance ground; ijsbaan; concerten; markten, (straat)theater bv als Amsterdamse bos enz. • Verblijfsgebied: zitten, kijken en wachten; een horecavoorziening in het paviljoen met terras; rennen, springen, vliegen, duiken, vallen, opstaan en weer doorgaan. • Cultuur: molenmuseum ‘De Valk’, museum ‘De Lakenhal’, Scheltema en het Muziekcentrum. • Entree van de binnenstad: Parkeergarage met directe aantrekkelijke looproutes naar de binnenstad. • Het bastion ligt in de route van zowel de Leidse Loper (wandeling) als de Leidse Loods (vaarroute). Het totale gebied van Beestenmarkt, Nieuwe Beestenmarkt en Lammermarkt heeft de potentie het uitgaansgebied van Leiden te worden waarbij elke ruimte zijn eigen identiteit en kwaliteit heeft. Zoals vroeger de veemarkt functioneerde waarbij elke plek zijn eigen specifieke onderdeel had van de markt. Dat de audit haar twijfels heeft omdat de Beestenmarkt op steenworp afstand ligt, wordt daarom niet door de projectgroep gedeeld. Groningen is voor de projectgroep juist daarom een voorbeeld van twee naast elkaar gelegen stedelijke pleinen namelijk Grote Markt en Vismarkt die beiden een eigen identiteit hebben en die samen als uniek wordt gezien. Met betrekking tot de entourage is het juist de bedoeling om deze te versterken. De oplossing wordt al snel gezocht in bijbouwen terwijl juist een ruim en aangenaam verblijfsgebied met de mogelijkheid tot het houden van evenementen hoog gewaardeerd wordt in een dichtbebouwd gebied. De concept Nota van Uitgangspunten en het concept Stedenbouwkundige visie zijn een vervolg op en een uitwerking van het door de Raad vastgestelde Masterplan Kijkplein, waarin dus juist expliciet niet gekozen is voor verdichting of het bebouwen van het plein om op die manier meer opbrengsten te genereren. Reactie conclusie plein: De audit heeft diverse vraagtekens gezet bij de stedenbouwkundige aanwinst van het nieuwe plein zonder een finaal oordeel hierover te vellen. Deze vraagtekens deelt de projectgroep niet.

Pagina

6/26 Opmerking op paragraaf Parkeergarage Met het aantreden van het nieuwe college werd door bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever en de projectleiding geconstateerd dat het doorgaan van een parkeergarage gekoppeld dient te worden aan de uitkomsten van de op te stellen integrale parkeernota. Alhoewel de parkeergarage op basis van het inmiddels vigerend bestemmingsplan Binnenstad I gerealiseerd kan worden, is er om die reden toen geen opdracht verstrekt aan externen om te komen tot een ontwerp en een daarop gebaseerde exploitatieopzet voor de garage. De projectgroep deelt daarom ook de conclusie van de audit dat er keuzes gemaakt moeten worden aangaande het toekomstige parkeerbeleid. Door de projectgroep is een kort haalbaarheidsonderzoek door bureau Hendriks/Rademakers uitgevoerd naar de parkeergarage in oktober 2006 om het risico van realisatie van de parkeergarage in beeld te brengen (zie bijlage). Hieronder volgt een korte samenvatting van dit onderzoek. investering Tegenwoordig wordt als gemiddelde kostprijs voor een ondergrondse parkeerplek veelal een bedrag tussen de € 30.000,- € 35.000,- per parkeerplek gehanteerd. Dit bedrag is echter niet meer dan een vuistregel en het resultaat van het berekenen van een gemiddelde van zeer verschillende projecten. Voor een meer exacte bepaling van de stichtingskosten is daarom ook gekeken naar de stichtingskosten die gerealiseerd zijn of worden verwacht bij vergelijkbare projecten. Deze vergelijking geeft aanleiding de verwachte kosten per parkeerplaats naar boven bij te stellen tot € 40.000,- per parkeerplaats. Dit bedrag verschilt niet van de niet nader onderbouwde € 40.000,- van de audit. De projectgroep is voornemens wat betreft de vereiste draagkracht van het parkeerdek in verband met de kermis nog in contact te treden met de gemeente Maastricht, waar dezelfde problematiek heeft gespeeld. opbrengst Er zijn verschillende factoren van invloed op de te verwachten inkomsten in de parkeergarage. Achtereenvolgens zijn dat de volgende randvoorwaarden: tariefstelling, grootte van de garage, mindere aantrekkingskracht garage parkeren ten opzichte van maaiveld parkeren, gewenningsperiode van een garage, aantal vergunninghouders dat plek dient te krijgen in garage, kwaliteitsniveau van de parkeergarage, verschuiving van garageparkeerders vanuit de Digrosgarage of eventueel andere (toekomstige) garageparkeerders, verhoogde aantrekkingskracht Leidse binnenstad, ontwikkeling automobiliteit, overige stimuleringsmaatregelen, ondernemersvrijheid. exploitatiebegroting Met de huidige kennis kan ervan worden uitgegaan dat de inkomsten tussen de € 1,5 en € 1,9 miljoen per jaar moeten bedragen voor een kostendekkende exploitatie. Dit is ruim twee keer zo hoog als het inkomstenniveau van het huidige parkeerterrein op maaiveld. Gelet op de uitbreiding van het totaal aantal parkeerplaatsen van 200 naar 500 en de goede locatie met veel potentie moet dit haalbaar kunnen zijn als rekening gehouden wordt met de effecten van de bovengenoemde randvoorwaarden. Gelet op het huidige inkomstenniveau van het parkeren op straat als uitgangspunt voor de opbrengsten van de parkeergarage, betekent het wel dat gerekend moet worden op aanloopverliezen. Met de aanname dat het kostendekkende niveau in vijf jaar bereikt wordt en als startpunt het huidige inkomstenniveau, zullen de aanloopverliezen over de eerste vijf jaar in totaal € 3,1 miljoen bedragen. De projectgroep onderschrijft het tekort van € 11,9 miljoen op basis van het huidige parkeertarief voor parkeergarages van € 1/uur. Dit parkeertarief is echter naar het inzicht van de projectgroep niet reëel. In de huidige in voorbereiding zijnde parkeernota wordt bijvoorbeeld ook gerekend met een parkeertarief van € 2/uur. De parkeergarage is inderdaad op termijn haalbaar te maken door gebruik te maken van een hoger parkeertarief, zoals ook uit de berekening in de audit blijkt. Een goede inschatting van het risico op aanloopverliezen is daarom pas te maken op basis van de nog te maken keuzes in de parkeernota. De projectgroep heeft voorzichtigheidshalve in tabel wel haar eerdere inschatting van een rendabele investering aangepast op basis van het recente haalbaarheidsonderzoek.

Deelplan

aanloopverliezen parkeergarage

2 parkeergarage Tabel 2: vastgoed parkeergarage

3,00

netto saldo contant nominaal resultaat -3,00

-2,74

Pagina

7/26

In de audit worden daarnaast twijfels geuit over de bezettingsgraad van de parkeergarage ten aanzien van de toekomstige nieuwe functies en ten aanzien van concurrentie met de DIGROS garage. De plannen voor de parkeergarage voor 500 parkeerplaatsen zijn gebaseerd op de volgende aanname voor bezetting inclusief deel dubbelgebruik: - huidige parkeerplaatsen Molen de Valk en Lammermarkt: 200 parkeerplaatsen - vermindering of opheffing parkeerplaatsen Beestenmarkt en Langegracht: 20 parkeerplaatsen - autonome toename van 300 parkeerplaatsen - 75 parkeerplaatsen voor hotel - 30 parkeerplaatsen voor woningen op Nobellocatie (uitgaande van 20 woningen) - 20 parkeerplaatsen voor museum Indien uit de parkeernota gekozen wordt voor een parkeergarage elders in de stad, dan vervalt de parkeerbehoefte ten behoeve van de autonome toename van 300 parkeerplaatsen. Het eventueel opheffen van de huidige parkeerplaatsen op maaiveld op termijn na realisering van een dergelijke parkeergarage elders is geen optie. De parkeerbehoefte van de nieuwe functies dienen namelijk dan nog in het plangebied opgelost te worden. De projectgroep ziet de DIGROS garage als een mogelijke te onderzoeken oplossing hiervoor. Indien het muziekcentrum wordt gerealiseerd op de Nobellocatie neemt de parkeerdruk extra toe met 135 parkeerplaatsen maar ook deels af doordat er dan geen parkeerplaatsen voor de woningen hoeven te worden gerealiseerd. Onderzocht moet worden of deze extra parkeerdruk door de huidige parkeerplaatsen op maaiveld door dubbelgebruik opgevangen kan worden. De bovengenoemde parkeerbehoefte kan of in de DIGROS garage of in een kleinere ondergrondse parkeergarage of door instandhouding van het huidige parkeren op straat worden opgevangen. Indien het parkeren op straat in stand wordt gehouden, kan het Kijkplein als open plein niet tot ontwikkeling worden gebracht. Reactie conclusie parkeergarage: Parkeergarage is groot financieel risico + Exploitatieopbrengsten parkeergarage worden niet gerealiseerd: De projectgroep onderschrijft het tekort van € 11,9 miljoen op basis van het huidige parkeertarief voor parkeergarages van € 1/uur. Dit parkeertarief is echter naar het inzicht van de projectgroep niet reëel. In de huidige in voorbereiding zijnde parkeernota wordt bijvoorbeeld ook gerekend met een parkeertarief van € 2/uur. Er moeten eerst keuzes gemaakt worden aangaande toekomstig parkeerbeleid en dito parkeertarieven. Zoals in de audit zelf ook wordt voorgerekend is de parkeergarage door hogere parkeertarieven kostendekkend te krijgen. De projectgroep heeft voorzichtigheidshalve wel haar eerdere inschatting van een rendabele investering aangepast op basis van het recente haalbaarheidsonderzoek. Er moet expliciete besluitvorming volgen aangaande de inzet IP gelden tbv parkeergarage:

Het Masterplan Kijkplein vormt een gebiedsontwikkeling. Éen van de ideeën achter gebiedsontwikkeling is het schuiven van positieve dekkingsbronnen naar onrendabele delen om de gehele ontwikkeling mogelijk te maken. Deze gedachte was ook meegenomen in de financiële onderbouwing van het Masterplan Kijkplein. Positieve grondopbrengsten van deelplannen vallen niet weg naar het vereveningsfonds, maar worden direct in het gebied terug geïnvesteerd. Dat in het IP een bedrag sec gereserveerd is voor parkeervoorzieningen is waar. En dat deze bijdrage wellicht op een ander deelplan wordt ingezet is ook waar, maar valt binnen dezelfde bovengenoemde filosofie van gebiedsontwikkeling. De projectgroep is voornemens een projectbesluit voor te bereiden. In dit projectbesluit worden de stedenbouwkundige uitgangspunten en stedenbouwkundige visie vastgesteld, alsmede de bijbehorende financiële onderbouwing. In dit projectbesluit is het tevens de bedoeling de geldstromen te verdelen naar de verschillende planonderdelen en de benodigde kredieten beschikbaar te laten stellen. De projectgroep wil met dit projectbesluit de door de audit gesignaleerde onzekerheid over de financiën wegnemen en hier daarom ook zo snel mogelijk mee aan de slag gaan. De te verwachte collegebesluiten naar aanleiding van deze audit kunnen wel sterk bepalend zijn voor de inhoud van het projectbesluit. Bij de besluitvorming over dit projectbesluit zal duidelijk worden hoe de nieuwe Raad over deze gebiedsontwikkeling denken. De parkeergarage is onder voorwaarde haalbaar:

Pagina

8/26 De parkeergarage is inderdaad op termijn haalbaar te maken door gebruik te maken van een hoger parkeertarief, zoals ook uit de berekening in de audit blijkt. Een goede inschatting van het risico op aanloopverliezen is daarom pas te maken op basis van de nog te maken keuzes in de parkeernota. De projectgroep heeft voorzichtigheidshalve wel haar eerdere inschatting van een rendabele investering aangepast op basis van het recente haalbaarheidsonderzoek.

Pagina

9/26 Opmerking op paragraaf Hotel Het collegeprogramma “Met hart en hand”, Leiden 2006-2010 gaat uit van uitbreiding van de hotelcapaciteit in Leiden, voor zowel de zakelijke als de toeristische markt. De gemeente Leiden heeft nadrukkelijk tot doel de vraag naar hotelkamers te vergroten door stimulering van initiatieven op het gebied van marketing en stadspromotie. Verder is van belang de verwachte groei van de kantorenmarkt in Leiden. Om meer inzicht te krijgen in de uitbreidingscapaciteit van de Leidse hotelmarkt, heeft de adviesbureau LAgroup, in opdracht van de gemeente (afdeling Economische Zaken) in 2007, een quick scan voor de Leidse hotelmarkt verricht. Het onderzoek is begeleid door vertegenwoordigers van de gemeente, Leids Hoteloverleg en hotelpartijen buiten Leiden. Hoofdvraag was • de ontwikkeling naar hotelcapaciteit in Leiden, rekening houdend met lokale en regionale marktontwikkelingen en toegenomen marketinginspanningen Subvragen • wijze van segmentatie van de Leidse hotelmarkt; vraagontwikkeling in de diverse segmenten; markt voor nieuwe hotelontwikkelingen • beoordeling van diverse ontwikkelingsplannen en –locaties voor nieuwe hotels, o.b.v. een aantal relevante criteria (o.m. m2, aantal kamers, bereikbaarheid, horecafunctie, parkeren, etc.). Uit het bovenstaand onderzoek blijkt o.m. dat Leiden • met ca. 540 hotelkamers niet overdreven veel kamers heeft, vooral in segment 4-sterren, weinig middenklasse en budget kamers en te weinig onderscheidend vermogen • de hotelbezetting bovengemiddeld hoog ten opzichte van benchmarks, vooral door goede mix van zakelijke en toeristische markt • groei hotelovernachtingen Leiden in periode 1999-2006 van +18% (met relatief veel overnachtingen buitenlandse gasten) • er aanzienlijke uitbreidingsruimte is voor de Leidse hotelmarkt van 35-65% (afhankelijk van scenario), met vooral kansen voor o.m. meer hotelcapaciteit in de binnenstad voor versterking toeristisch aanbod, ontwikkeling zakelijke markt (kantoren, Life Science), bijzondere hotelconcepten. In de quick scan zijn tevens enkele locaties en panden onderzocht op haalbaarheid van een hotel. De locatie Lammermarkt-Lakenhal was onderdeel van het onderzoek. Op basis van criteria • locatie, perceeloppervlak, m2 bvo, fysieke geschiktheid van locatie voor hotelfunctie, type, niveau, aantal hotelkamers, voornaamste marktsegment en geschikte hotelpartijen kwam deze locatie als beste uit het onderzoek. Met een oppervlakte van 2.490 – 3.000 m2 bvo en omvang van ca. 75 hotelkamers, is de locatie vooral geschikt als stadshotel, art-hotel in de klasse 2-4 sterren, met mogelijke restaurantfunctie, gericht op zowel de toeristische als de zakelijke markt. Voorwaarde is de upgrading van de belendende panden en het Lammermarktgebied en voldoende parkeergelegenheid. Derhalve is de locatie Lammermarkt-Lakenhal volgens de Hotelscan voor de uitbreiding van de hotelcapaciteit in de Leidse binnenstad een zeer belangrijke, te ontwikkelen locatie. De projectgroep onderschrijft daarom niet de twijfels van de audit over de geschiktheid van de locatie voor een driesterren hotel. De audit twijfelt of bij de geraamde grondopbrengst voor de hotellocatie, marktpartijen nog wel geïnteresseerd zullen zijn en adviseert nader marktonderzoek. De projectgroep ziet de resultaten van de quickscan naar de Leidse hotelmarkt als een eerste stap in de marktverkenning. Eén dezer dagen start een kort vervolgonderzoek, waarin het adviesbureau Lagroep een vertrouwelijke inventarisatie zal maken van plannen van ondernemers voor hoteluitbreiding op de Leidse markt. Na het beschikbaar komen van deze onderzoekgegevens zal het college en Raad gevraagd worden hierover een standpunt in te nemen. De projectgroep is voornemens na deze besluitvorming indien nog nodig een hotelmakelaar in te huren om op zoek te gaan naar concrete marktpartijen.

Pagina

10/26 Overigens is het financiële risico van het eventueel niet vinden van een hotelexploitant nihil, aangezien de locatie ook als woningbouwlocatie kan worden ontwikkeld. Een eerste massastudie van stedenbouw laat zien dat er in de steeg Fokkeplein een vijftal eengezinswoningen kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast is er de mogelijke keuze om de panden aan de Lammermarkt (nr.’s 17, 17a, 19 en 19a) te verkopen dan wel te slopen en ter plaatse nieuwbouw te ontwikkelen. De verkoop van deze panden moet volgens grondzaken al voldoende opleveren om het vermeende financiële risico te elimineren. De marktwaarde van deze panden vermeerderd met de in de grex opgenomen kosten voor sloop en bouwrijpmaken (die dan dus niet gemaakt hoeven te worden), zal naar verwachting zeker € 0,5 mln. bedragen. Extra verdiencapaciteit is er vervolgens te behalen met de mogelijke realisatie van eengezinswoningen aan het Fokkeplein. Dit is echter afhankelijk van de ontwikkelingen bij de Lakenhal. Reactie conclusie audit hotel: Twijfel interesse marktpartijen in relatie tot grondopbrengst + Noodzaak snelle marktverkenning:

De audit twijfelt of bij de geraamde grondopbrengst voor de hotellocatie, marktpartijen nog wel geïnteresseerd zullen zijn en adviseert nader marktonderzoek. De projectgroep ziet de resultaten van de quickscan naar de Leidse hotelmarkt als een eerste stap in de marktverkenning. De locatie Lammermarkt-Lakenhal is volgens de Hotelscan voor de uitbreiding van de hotelcapaciteit in de Leidse binnenstad een zeer belangrijke, te ontwikkelen locatie. De projectgroep onderschrijft daarom niet de twijfels van de audit over de geschiktheid van de locatie voor een driesterren hotel.

Pagina

11/26 Opmerking op paragraaf Muziekcentrum Ten aanzien van de huisvesting van de vele popinitiatieven, die de stad Leiden kent, heeft de gemeenteraad januari 2006 de motie van de PvdA en de CDA aangenomen om te komen tot een muziekcentrum / muziekverzamelgebouw, waar alle popinitiatieven en andere muzieksoorten ondergebracht kunnen worden. Daarbij werden 2 locaties genoemd: op de plek van het Belastingskantoor aan de Morspoort of op het Nobelcomplex aan de Lange Scheistraat, binnen het plangebied van het Masterplan Kijkplein. Juli 2006 besloot de gemeenteraad bij de behandeling van een haalbaarheidsonderzoek, uitgevoerd door bureau Signo&S, de voorkeur te geven aan de locatie Nobelcomplex, omdat het muziekcentrum daar eenvoudiger te realiseren viel en bijdraagt aan de culturele uitstraling van het te ontwikkelen Kijkplein. In het nadere locatietechnisch en financieel onderzoek voor het De Nobelcomplex, dat oktober 2006 werd uitgebracht, zijn de vastgoedexploitatie en de grondexploitatie gescheiden gepresenteerd. De projectgroep wil dit onderscheid ook in de toekomst blijven hanteren, zoals de audit ook voorstelt. Het klopt dat, als het muziekcentrum op de Nobellocatie wordt gerealiseerd, er sprake is van een opbrengstenderving. De opbrengstenderving bedraagt ca € 0,5 miljoen ten opzichte van het saldo van € 1 miljoen in het MPG 2006. Ook is er een toename van de investering met € 0,6 miljoen. Als gevolg hiervan neemt het resultaat van de grondexploitatie op dit plangebied af met € 1,1 miljoen ten opzichte van het MPG 2006. Tevens wordt een inmiddels berekende extra opbrengst van ca € 1,4 miljoen misgelopen, wanneer op De Nobellocatie extra woningen en winkels zouden kunnen worden gerealiseerd. In de eerdere overzichtstabel is het verschil weergegeven tussen het resultaat met woningen/winkels en het resultaat met een muziekcentrum op de Nobellocatie. Dit betekent een totale afname van het resultaat van de grondexploitatie op dit plangebied van € 2,5 miljoen bij realisatie van een muziekcentrum in plaats van woningen. Een en ander is overigens inherent aan de systematiek van het grondbeleid. Waar ook een muziekcentrum in de stad gerealiseerd zal worden, er zal naar alle waarschijnlijkheid altijd rekening gehouden moeten worden met een tekort op de grondexploitatie. Ten aanzien van de vastgoedexploitatie is geconstateerd, dat het door het college voor te stellen kapitaalskrediet van € 600.000,- gedurende 40- jaar voor de benodigde kapitaalsinvestering van ca € 15.250.000,- onvoldoende is om het muziekcentrum te kunnen realiseren. Er zijn inmiddels enkele optimalisatiemogelijkheden verkend. De raad heeft inmiddels een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld teneinde een en ander goed te kunnen uitzoeken en op grond daarvan een projectbesluit voor te bereiden. Reactie conclusie muziekcentrum: Vasthouden aan onderscheid vastgoed en grondexploitatie: In het nadere locatietechnisch en financieel onderzoek voor het De Nobelcomplex, dat oktober 2006 werd uitgebracht, zijn de vastgoedexploitatie en de grondexploitatie gescheiden gepresenteerd. De projectgroep wil dit onderscheid ook in de toekomst blijven hanteren, zoals de audit ook voorstelt.

Invoegen muziekcentrum in project heeft negatieve financiële gevolgen voor grondexploitatie: Het klopt dat, als het muziekcentrum op de Nobellocatie wordt gerealiseerd, er sprake is van een opbrengstenderving. Als gevolg hiervan neemt het resultaat van de grondexploitatie op dit plangebied af met € 1,1 miljoen ten opzichte van het MPG 2006. Tevens wordt een inmiddels berekende extra opbrengst van ca € 1,4 miljoen misgelopen, wanneer op De Nobellocatie extra woningen en winkels zouden kunnen worden gerealiseerd. Dit betekent een totale afname van het resultaat van de grondexploitatie op dit plangebied van € 2,5 miljoen bij realisatie van een muziekcentrum in plaats van woningen.

Pagina

12/26 Opmerking op paragraaf De Lakenhal De investeringen ten behoeve van het museum Lakenhal was bij de totstandkoming van het Masterplan Kijkplein als volgt opgebouwd (peildatum 2004): uitbreiding museum € 7,5 miljoen extern depot € 1,4 miljoen klimatisering € 3.6 miljoen 1e fase Scheltema € 0,9 miljoen Totaal kosten € 13,4 miljoen Bij de vaststelling van het Masterplan heeft de raad € 2,7 miljoen al beschikbaar gesteld voor de 1e fase klimatisering. Deze 1e fase klimatisering is ook uitgevoerd en afgerond. Dit geldt ook voor de 1e fase Scheltema. Wat betreft de dekking van de kosten voor de uitbreiding van het museum en de benodigde 2e fase klimatisering werd afgesproken dat dit in de volgende collegeperiode uitgevoerd en ook nader bekostigd diende te worden. Eind 2005 is in de stuurgroep besloten de Europese aanbesteding ten behoeve van de architectenselectie op te starten. De benodigde dekking was toen nog niet bekend. Gezien de opgetreden financiële tekorten op het Scheltemacomplex is in 2006 reeds besloten de al lopende Europese selectieprocedure voor de architectkeuze voor de nieuwbouw/ uitbreiding van De Lakenhal op te schorten en eerste de financiële haalbaarheid van het gehele project nader te toetsen. In 2006 is daartoe een kostenraming gemaakt op basis van het opgestelde Programma van Eisen ten behoeve van de architectenselectie voor de realisering van de uitbreiding. De kosten van de uitbreiding kwamen daardoor inclusief indexatie € 1,8 miljoen hoger uit. Tevens is toen een kostenraming gemaakt van de benodigde 2e fase klimatisering van het museum. In deze kostenraming is ook het groot onderhoud meegenomen dat nodig is voor het opheffen van achterstallig onderhoud en benodigde werkzaamheden als gevolg van aansluiting van huidige pand op de uitbreiding. De totale kosten voor de klimatisering (1e en 2e fase) en deze extra werkzaamheden inclusief indexatie bedragen hierdoor € 3,6 miljoen meer ten opzichte van het Masterplan. In tabel 3 zijn de bovengenoemde aangepaste bedragen opgenomen, inclusief indexatie.

Deelplan 6 Vastgoedexploitatie

investeringen 18,86

Lakenhal uitbreiding

9,30

Extern depot

1,51

Lakenhal klimatisering/opwaardering

7,14

Scheltema 1e fase

0,91

Door raad verleend krediet bijdrage C&E netto en bijdrage saldo contant Belvedere nominaal resultaat 2,76

-16,10

-15,38

Tabel 3: vastgoed Lakenhal, peildatum 2007 Het klopt dat in het Rembrandtjaar meer bezoekers zijn geweest dan in een regulier bezoekersjaar, namelijk het drievoudige. In een normaal jaar bezoeken ca 40.000 mensen het museum en in het afgelopen jaar 130.000 bezoekers. De faciliteiten voor het parkeren en de entree dienen echter niet in relatie met de huidige bezoekersaantallen te worden gebracht. De ambitie is om het in 2005 verkregen predikaat “geregistreerd museum” gedurende minimaal 25 jaar te behouden, alsmede het museum op het gebied van collectie-opbouw, collectiebeheer, presentatiemogelijkheden en activiteiten en de bedrijfsvoering op een niveau te brengen dat nationaal als standaard geldt voor een stedelijk museum met landelijke uitstraling. De uitbreiding is nodig om deze ambitie te realiseren. Een hoger bezoekersaantal zal het gevolg zijn van deze uitbreiding en vormt dus niet zelf de

Pagina

13/26 ambitie. De huidige bezoekersaantallen zijn derhalve niet relevant en verwijzing hierna door de audit wordt door de projectgroep als suggestief ervaren. Daarnaast wordt de huidige entree gevormd door een overkapping van het voorplein. Deze overkapping werd in 1991 op tijdelijke basis aangebracht in het kader van een tentoonstelling. De duur was bepaald op 9 maanden. Nadien werd uit ruimtegebrek gepleit voor handhaving ervan en bij de Raad van State geprocedeerd. De tijdelijke overkapping werd gedoogd op grond van de toezegging dat bij de uitbreiding de overkapping weer verwijderd zou worden. De huidige tijdige overkapping die voor oorsprong dus slechts voor 9 maanden werd aangebracht, heeft inmiddels de volgende tekortkomingen: - ARBO: de ruimte is in de zomer te heet en niet te koelen en in de winter te koud en niet te verwarmen. Tevens is er een structurele lekkage, omdat vanwege de monumentstatus van de lakenhal geen loodslabben in de muur mogen worden uitgefreesd. De enkele deuren naar de straatzijde brengen naast de klimatologisch onbestuurbaarheid ook nog extra veiligheidsrisico’s met zich mee - Publieksonvriendelijk: op het voorplein is onvoldoende ruimte om groepen bezoekers en klassen schoolkinderen te ontvangen ter voorbereiding van het museumbezoek - Commercieel: op het voorplein zijn er minimale voorzieningen getroffen voor een consumptie en winkel, hoewel er vraag is naar een uitgebreider assortiment, waardoor beide voorzieningen ook rendabel kunnen worden geëxploiteerd. De suggestie van de audit dat de huidige monumentale ingang veel allure heeft en dat de bezoekersaantallen de noodzaak van een ruime entree niet ondersteunen, is voor de projectgroep daarom niet relevant en tevens onjuist gezien de bovengenoemde huidige problematiek. Het is volgens de projectgroep uiteindelijk aan de architect om te bepalen op welke plek een entree de meest logische is en het best tot zijn recht zal komen.

Pagina

14/26 Opmerkingen op Overigens

Valkbrug Voor wat betreft de financiering van de nieuw te bouwen Valkbrug bestaat er een tegenstrijdigheid tussen het investeringsprogramma en het door de raad vastgestelde Masterplan voor het Kijkplein. Vanaf 2004 staat de Valkbrug in het investeringsprogramma vermeld onder de investeringen ‘Bruggen’ in de jaarsschijf 2008. Daarbij is een dekking aangegeven die bestaat uit de volgende componenten: - bijdrage uit het investeringsprogramma ter grootte van € 2.000.000,- bijdrage uit het project Lakenhal Lammermarkt ter grootte van € 1.000.000,Dit komt niet overeen met hetgeen in het Masterplan Kijkplein d.d. mei 2004 staat vermeld dat door de raad is vastgesteld. In het Masterplan wordt namelijk aangegeven dat de financiering van de nieuw aan te leggen Valkbrug buiten de financiële haalbaarheidsstudie om vanuit het IP geschiedt. De in het IP 2006-2010 vermelde van € 3.000.000 investeringskosten zijn gebaseerd op een bedrag waarvoor een nieuwe Valkbrug, met de uitstraling die passend is bij het LakenhalLammermarkt project, kan worden gebouwd. Indien de totale investeringskosten worden teruggebracht naar € 2.000.000, dan zal als gevolg daarvan de brug sober, doelmatig en economisch moeten worden uitgevoerd om binnen het budget te blijven. In de actualisatie is de bijdrage ten behoeve van de Valkbrug voorzichtigheidshalve inmiddels wel opgenomen. Gebruik ISV-subsidie De projectgroep is zich bewust van het gegeven dat de ISV-subsidie ad € 2,4 miljoen voor 2010 moet zijn besteed en verantwoord. In de planontwikkeling zijn op diverse planonderdelen al dusdanige kosten gemaakt, dat het beschikbare budget op tijd kan zijn besteed en verantwoord. De projectgroep ziet daarom deze opmerking niet als een risico. Aandachtspunt volgens de projectgroep is wel nog de tijdige uitvoering ten aanzien van de subsidiebudgetten voor bodemsanering. Afsluiting openstaande kredieten De genoemde kredieten zijn reeds afgesloten. Ten behoeve van bekostiging van werkzaamheden totdat er bestuurlijke besluitvorming is over het vervolg , zoals adviesopdrachten en inzet personeel IB, is ambtelijk een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld ad € 50.000,- voor het opstellen van een projectbesluit gebiedsontwikkeling Lakenhal/Lammermarkt Heroverweging herinzet bijdragen uit IP Bij de vaststelling van het masterplan, waarin al deze bijdragen zijn opgenomen, heeft de Raad impliciet haar akkoord gegeven aan deze bijdragen. De projectgroep is voornemens een projectbesluit voor te bereiden. In dit projectbesluit worden de stedenbouwkundige uitgangspunten en stedenbouwkundige visie vastgesteld, alsmede de bijbehorende financiële onderbouwing. In dit projectbesluit is het tevens de bedoeling de geldstromen te verdelen naar de verschillende planonderdelen en de benodigde kredieten beschikbaar te laten stellen. De te verwachte collegebesluiten naar aanleiding van deze audit kunnen wel sterk bepalend zijn voor de inhoud van het projectbesluit. Bij de besluitvorming over dit projectbesluit zal duidelijk worden hoe de nieuwe Raad over deze gebiedsontwikkeling denken.

Pagina

15/26 Opmerking op Finale Conclusie Met betrekking tot de verschillende deelplannen keuzes maken met dito dekking + Het project op onderdelen verder uitwerken als er een goede visie is plus dito dekking: De projectgroep is voornemens een projectbesluit voor te bereiden. In dit projectbesluit worden de stedenbouwkundige uitgangspunten en stedenbouwkundige visie vastgesteld, alsmede de bijbehorende financiële onderbouwing. In dit projectbesluit is het tevens de bedoeling de geldstromen te verdelen naar de verschillende planonderdelen en de benodigde kredieten beschikbaar te laten stellen. De projectgroep wil met dit projectbesluit de door de audit gesignaleerde onzekerheid over de financiën wegnemen en hier daarom ook zo snel mogelijk mee aan de slag gaan. De te verwachte collegebesluiten naar aanleiding van deze audit kunnen wel sterk bepalend zijn voor de inhoud van het projectbesluit. Bij de besluitvorming over dit projectbesluit zal duidelijk worden hoe de nieuwe Raad over deze gebiedsontwikkeling denken. De raad heeft inmiddels het college ook de opdracht gegeven om een projectbesluit Muziekcentrum voor te bereiden. De projectgroep wil tevens gelijktijdig komen tot een projectbesluit voor de Lakenhal. Scheiden vastgoedexploitatie en grondexploitatie doorzetten: De projectgroep deelt deze conclusie en heeft zoals uit de geactualiseerde financiële stand van zaken deze scheiding reeds doorgezet. Voor de parkeergarage is meer duidelijkheid qua beleid en financiën nodig: Met het aantreden van het nieuwe college werd door bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever en de projectleiding geconstateerd dat het doorgaan van een parkeergarage gekoppeld dient te worden aan de uitkomsten van de op te stellen integrale parkeernota. Alhoewel de parkeergarage op basis van het inmiddels vigerend bestemmingsplan gerealiseerd kan worden, is er om die reden toen geen opdracht verstrekt aan externen om te komen tot een ontwerp en een daarop gebaseerde exploitatieopzet voor de garage. De projectgroep deelt daarom ook de conclusie van de audit dat er keuzes gemaakt moeten worden aangaande het toekomstige parkeerbeleid en financiering van parkeergarage. Dit is een projectoverstijgend belang wat niet vanuit het project kan worden opgelost.

Pagina

16/26

Audit Lakenhal/Lammermarkt Inleiding In het Masterplein Kijkplein van mei 2004 wordt gesproken over de cultuurhistorische kwaliteiten van de stad Leiden en wordt bepleit om deze kwaliteiten verder uit te buiten ter bevordering van een toeristische aantrekkelijkheid. In dat licht wordt gesproken over de kansen om het Lakenhal/Lammermarkt-gebied te ontwikkelen tot een cultureel kwartier van bijna landelijke importantie. Het project is zeer ambitieus met een dito kostenplaatje. Met de reeds beschikbaar gestelde gelden uit het gemeentelijk IP bestond er optimisme over de haalbaarheid. Er werd rekening gehouden met financiële bijstand vanuit sponsoring. Dat was aan de vooravond van het Rembrandtjaar. Audit Als we nu de oogst van ambtelijke documenten overzien, is er geen plaats meer voor dat optimisme over de haalbaarheid van het gehele project op korte termijn. In het MPG 2006 wordt de bespreking van dit project afgesloten met: ”Ten behoeve van het volgende PRIL dient er een grondige analyse en verdieping plaats te vinden”. De ambtelijk opdrachtgever heeft in het voorjaar 2006 stappen gezet om het project op al zijn facetten goed door te lichten met als doel beter zicht te krijgen op de haalbaarheid van het project. Mede dankzij deze doorlichting is het project helder gepresenteerd door het projectteam aan het auditteam. Op dit moment is nog niet klip en klaar welke financiële middelen vanuit het verleden precies beschikbaar zijn. Het MPG 2006 meldt dat “over bijdragen ter grootte van € 12,7 mln., die in het collegeprogramma 2002-2006 waren opgenomen, door de Raad nog moet worden besloten.” Dat is op zichzelf niet bijzonder, maar met een nieuw college(programma) en een nieuwe gemeenteraad en onder gewijzigde omstandigheden is het minder zeker dat eerder gereserveerde gelden metterdaad ook beschikbaar zijn. Ondanks een veelheid aan bijdragen sluit het project naar verwachting met een financieel tekort. Hoeveel precies en de risico’s worden door het projectteam geïnventariseerd. Met betrekking tot de financiële control tijdens de ontwikkeling van het project, komt naar voren dat het onderscheid van grondexploitatie en vastgoedexploitatie in het verleden niet zuiver in acht is genomen. Dit is nu wel het geval, zie de tabel van de projectgroep. Het auditteam is van mening dan wanneer een duidelijk onderscheid tussen grondexploitatie en vastgoedexploitatie niet wordt aangehouden, ook de verantwoordelijkheid van BOWO en C & E niet duidelijk zijn. Helder zou b.v. zijn als BOWO verantwoordelijk is voor de grondexploitatie en C & E voor de vastgoedexploitatie, aangezien deze vastgoedontwikkeling cultuurobjecten betreft. Het auditteam vind dat het project dan ook de juiste stappen heeft gezet het project inzichtelijker te maken. Financiën Bij de presentatie komt naar voren dat de elementen tot op zekere hoogte zelfstandig zijn en dat er veel te zeggen is voor een zelfstandige exploitatie van de segmenten. Aldus zou de huidige stand voor de te onderscheiden onderdelen er blijkens informatie van de projectgroep uitzien zoals in de volgende tabel opgenomen. Hierbij zijn de bijdragen nog gelinkt aan de onderscheiden onderdelen, maar er kan uiteraard geschoven worden met de bijdragen. Overigens is deze stand slechts een tussenstand. Deelplan

investeringen

opbrengsten gronduitgifte

3,3

0,18

1 plein e.o. 2 cityring

1,69

3 parkeergarage

20

4 lakenhal grex

1,7

5 De Nobel grex

3,9

6 Lakenhal/scheltema vastgoed Totaal bedragen in mln. euro's

opbrengsten exploitatie

saldo

3,53

0,36

0,4

-1,2

6,48

6

0,74

0,4

-0,54

0,5

0,8

-2,56

8,18

-5,24

19,79

-3,18

20

14,5 45,09

bijdragen

1,42

20

Pagina

17/26

bron: projectgroep

De tabel laat zien dat er € 45 mln. wordt geïnvesteerd. Een van de belangrijkste kostenposten is de parkeergarage met € 20 mln. Er is verder € 14,5 mln. aan investeringen in vastgoed opgenomen. Hiervan is reeds een deel in Scheltema en de Lakenhal geïnvesteerd. Tegenover de kosten staan € 41,2 mln. aan opbrengsten. Tevens blijkt dat de opbrengsten uit gronduitgifte slechts € 1,42 mln. bedraagt. Qua omvang is de daadwerkelijke grondproductie in dit project slechts een klein onderdeel van het totale project, 3,5%. In de exploitatie zoals in voorgaand tabel is getoond, wordt ervan uitgegaan dat de parkeergarage een opbrengst genereert van € 20 mln. Oftewel: er wordt dus uitgegaan van een rendabele parkeergarage. Daarnaast is in de grondexploitatie € 19,79 mln. aan bijdragen als dekking opgenomen. Onderdeel van deze dekking is ca. € 6,48 mln. wat in het IP staat gereserveerd voor de parkeergarage. Deze dekking laat zien dat het deelplan parkeergarage een ‘positief saldo’ heeft van € 6,0 mln. Deze ‘plus’ wordt nu ingezet om het tekort op andere planonderdelen van het project te dekken. Een deel van de dekking is reeds door de Raad beschikbaar gesteld (oktober 2001), zodat er per 1-1-2006 een positieve boekwaarde bestond van € 1,93 mln. (oftewel een positieve cashflow) Conclusie financiën • kostendragers van het plan zijn deels onzeker of moeten nog door Raad beschikbaar worden gesteld Bij die ramingen worden in het navolgende kanttekeningen gemaakt. Om te beginnen wordt de ruimtelijke en stedenbouwkundige fundering doorgelicht. Daarbij wordt ingestoken op het plein en de parkeervoorziening. Plein Dat aan de zijde van het plein langs de singel het maaiveld wordt opgehoogd en aldus een stadswal wordt gesuggereerd, wordt positief bevonden. Dit bevindt zich in het verlengde van een groene gordel aan de binnenzijde van de singel. Vanaf die hoogte van het maaiveld wordt terrasgewijs afgedaald naar het straatniveau van de Lammermarkt. Het lijkt het auditteam aannemelijk dat het bij zo’n inrichting niet geheel zal lukken om de kermisattracties in dezelfde mate te plaatsen op het plein. Echter uit een globale intekening van Stedenbouw blijkt dat er voldoende plaats is voor de kermisattracties. Die conclusie zou ook getrokken zijn in overleg tussen het project en de 3 Octobervereniging. Het auditteam heeft dit niet verder onderzocht en neemt aan dat dit voldoende is uitgewerkt door het project. Onder het plein worden 1,5 tot 2 lagen parkeerdek aangelegd. Aangaande een nieuw plein op deze plek of eigenlijk een nieuwe inrichting van een bestaande open ruimte wordt verschillend geoordeeld. Een open ruimte in een overigens dichtbebouwde stad is een plus. Maar met de Beestenmarkt op steenworp afstand en vraagtekens wat de beleving is komend vanaf het Schuttersveld, kijkend tegen de stadswal is niet duidelijk. Het is geen binnenstadsplein zoals het Schouwburgplein in Rotterdam of de Grote Markt in Groningen. De entourage is niet van een zodanig stedelijk kaliber en het maakt niet deel uit van een druk netwerk van voetgangersstromen dat het ontstaan van levendig plein waarschijnlijk is. Uit de historie (gebruik als markt) kunnen overwegingen pro een plein ontleend worden. Kortom het auditteam is niet overtuigd dat het plein in de gepresenteerde setting een aanwinst is voor de stad Leiden. Conclusie plein • Het auditteam heeft geen finale oordeel over de toekomstige functie plein Parkeergarage Het plein hangt natuurlijk samen met de aanleg van een ondergrondse parkeergarage. Gedacht wordt aan 550 parkeerplaatsen. De parkeergarage roept tal van vragen op. In de eerste plaats: hoe verhoudt deze parkeergarage zich tot het bepaalde in de nog op te stellen Nota Parkeerbeleid; waar wordt in die nota het parkeren van bezoekers aan de west en noordzijde van de stad geprojecteerd, dus in concurrentie met onder andere de eventuele parkeergarage Morspoort. Het directe belang voor het eventuele muziekcentrum is er natuurlijk wel, hoewel ook de aanwezige DIGROS- parkeergarage dichtbij is. De Lakenhal wordt niet gezien als een grote publiekstrekker die veel bijdraagt aan de bezettingsgraad van de parkeergarage, hoewel een goede nabije parkeergelegenheid de aantrekkelijkheid van de Lakenhal ten goede komt.

Pagina

18/26 In de toelichting bij het plan wordt ervan uitgegaan dat de parkeergarage kostendekkend geëxploiteerd kan worden. Dat lijkt volgens het auditteam een niet haalbaar. Een kostenraming van minstens € 40.000 per plaats lijkt waarschijnlijk. De kosten zijn nogal afhankelijk van de eventuele noodzaak tot verlegging van kabels en leidingen, de ware kosten van gedachte in- en uitgang, en de gevolgen van de vereiste draagkracht van het dek in verband met de kermis. Door die bijzondere kostenverhogende omstandigheden kan de investering per parkeerplaats de € 40.000 nog wel eens overschrijden. Daarmee wordt een even hoge exploitatieresultaat/beleggingswaarde van de parkeergarage op basis van de huidige situatie is zeer dubieus. Het exploitatieresultaat van de parkeergarage aan de opbrengstenkant is afhankelijk van de en de loopafstand ten opzichte van de binnenstad, bezettingsgraad, het parkeertarief en alternatieven. Met een parkeertarief voor parkeergarages van nu € 1,00 per uur (met een max. van € 5,00 per dag) zullen de opbrengsten ruimschoots onvoldoende blijken, tenzij de bezettingsgraad dermate hoog is dat langs die weg voldoende opbrengsten worden behaald. Overleg met de DIGROS omtrent afstemming ter zake van de exploitatie en beheer zijn nodig. Al met al rest er weinig anders dan te wachten op uitsluitsel dat in de vorm van de Nota Parkeerbeleid kan worden verwacht.

Pagina

19/26 Gemeend wordt door het Auditteam dat bij een investering van € 20 mln. op grond van een vergelijkbare situatie een onrendabele top van € 11,9 mln. waarschijnlijker lijkt dan een sluitende exploitatie, zie globale berekening Auditteam. Een nader uitgebreid onderzoek aan de hand van het nieuwe beleid is dus bittere noodzaak. Bij de dekking van de investering moet rekening worden gehouden met de nu op maaiveld gerealiseerde inkomsten; de gekapitaliseerde opbrengst van deze gederfde inkomsten moet worden meegenomen. Parkeergarage beleggingswaarde Aantal parkeerplaatsen Openingstijden per week Openingstijden per jaar

1 112 uur 5.824 uur

Bezettingsgraad Totaal bezetting in uren

30% 1.747 uur

Parkeertarief incl. btw Parkeertarief excl. btw Parkeeropbrengsten per jaar

€ € €

1,00 per uur 0,84 per uur 1.468 ex. Btw

Bruto aanvangsrendement

8,0%

Beleggingswaarde

€

18.353 ex.btw per parkeerplaats

Stichtingskosten

€

40.000 ex.btw per parkeerplaats

Exploitatieresultaat

€

21.647- ex. Btw per parkeerplaats

totaal aantal parkeerplaatsen Totaal exploitatieresultaat

550 € 11.900.000-

Openingstijden maandag dinsdag woensdag donderdag vrijdag zaterdag zondag

open 7 7 7 7 7 7 7

sluiten 23 23 23 23 23 23 23

16 16 16 16 16 16 16 112 uur

Toelichting berekening Het exploitatieresultaat is globaal berekend op basis van het huidige parkeerbeleid. De bezettingsgraad van het huidig parkeerterrein is gemiddeld 30% Dit betekent 1.747 bezettingsuren per jaar per parkeerplaats. Het parkeertarief is incl. BTW € 1,00 per uur = € 1.468 ,- per jaar ex. btw. Het Bruto AanvangsRendement (BAR) is voor deze locatie door het auditteam ingeschat op 8%. De beleggingswaarde komt dan uit op € 18.353,- per parkeerplaats. De stichtingkosten zijn gelijk cf. de opgave van het project € 40.000 ex. btw. Dit resulteert in een onrendabele top per parkeerplaats van € 21.647,-. Bij 550 parkeerplaatsen komt dit neer op een onrendabele top van in totaal € 11,9 mln. Het risico bij deze berekening is m.n. de BAR en de bezettingsgraad. De bezettingsgraad houden we voor het gemak even op 30% en het rendement drukken we even uit in de vorm van de BAR. Wanneer de BAR 9% is i.p.v. 8% en de overige uitgangspunten hetzelfde blijven dan verslechtert de onrendabele top naar € 13,0 mln. De BAR en de bezettingsgraad zijn afhankelijk van de locatie van de parkeergarage en van het parkeerbeleid van de gemeente. Daarbij is m.n. beschikbaarheid van parkeerplaatsen, en wellicht door vrij parkeren goedkopere parkeerplaatsen, in de omgeving van erg groot belang.

Pagina

20/26 Wanneer is de parkeergarage rendabel? Het auditteam heeft globaal berekend onder welke voorwaarde de parkeergarage rendabel is. Daarbij is gekeken naar verschillende parkeertarieven en BAR’s en zijn houden we vanwege de globaliteit van de berekening de bezettinggraad op 30%. Het auditteam heeft berekend dat de parkeergarage kostendekkend is met een parkeertarief wat zal liggen tussen de € 2,20 en € 2,75 per uur. Onredabele top parkeerplaats Parkeertarief BAR bezettingsgraad

huidige Kostendekkend Kostendekkend Kostendekkend uitgangspunten door hoger parkeertarief bij BAR 9% bij BAR 10% € 1,00 € 2,20 € 2,45 € 2,75 % 8% 8% 9% 10% 30% 30% 30% 30%

beleggingswaarde

€

18.353

€

40.000

€

40.000

€

40.000

stichtingskosten

€

40.000

€

40.000

€

40.000

€

40.000

onrendabele top Totale onrendabele top

€ 21.647- € € 11.900.000- €

-

€ €

-

€ €

-

Dekking IP Voor de parkeergarage is zoals verwoord € 6,48 mln. aan dekking in het IP gereserveerd. In het Masterplan is deze dekking ingezet als dekking voor het tekort op het project. Dit is bij de besluitvorming van het Masterplan niet expliciet besloten maar de € 6,48 mln. was onderdeel van de totale dekking waar de Raad over heeft besloten. Conclusie parkeergarage • Parkeergarage is groot financieel risico i.p.v. zoals nu in grondexploitatie weergegeven rendabele investering • Exploitatieopbrengsten parkeergarage zullen op basis van huidige plannen en beleid niet worden gerealiseerd • Er moeten keuzes gemaakt worden aangaande het toekomstige parkeerbeleid om rentabiliteit parkeervoorzieningen in het algemeen mogelijk te maken, hetgeen projectoverstijgende repercussies met zich meebrengt • Er moet volgens het auditteam nog expliciete besluitvorming volgen aangaande de inzet van de IP gelden t.b.v. de parkeergarage in het project. • De parkeergarage is onder voorwaarde haalbaar. Een daarvan is het parkeertarief. Wanneer deze tussen de € 2,20 en de € 2,75 per uur zal komen te liggen is de parkeergarage naar verwachting rendabel. Hotel Ter plekke van het Fokkeplein wordt aan een hotel gedacht met 70 kamers. De grondprijs van het hotel is geraamd van € 0,5 mln. De haalbaarheid van deze grondopbrengst uit een hotelexploitatie zal afhangen van de tarieven en de bezettingsgraad. Op het eerste gezicht lijkt de geplande situering niet ideaal; het relatief langgerekte gebouw heeft slechts een klein front met een aantrekkelijke uitkijk; de achtergevel kijkt slechts op een binnenplaatsje. In een stad als Parijs een acceptabele locatie, maar voor Leiden in de ogen van het auditteam niet geschikt voor een 3sterren hotel. Volgens het projectteam zou echter een reeds uitgevoerde scan de haalbaarheid ondersteunen, maar het is wel zaak dat optimisme geuit wordt door een marktpartij zelf. Conclusie Hotel • Het is voor het auditteam twijfelachtig of markpartijen geïnteresseerd zullen zijn in de locatie en de vorm van het hotel in combinatie met de grondopbrengst van € 0,5 mln. • Snel marktverkenning uitvoeren naar haalbaarheid voordat plannen verder worden uitgewerkt Muziekcentrum Op dit moment worden de mogelijkheden onderzocht van een muziekcentrum op de locatie De Nobel. De gevolgen voor de buurt vergen nog nader onderzoek. De grondopbrengst wordt geraamd op € 0,5 mln. Eerder geplande woningbouw had een opbrengst van € 2,5 mln. De omzetting van het programma heeft negatieve financiële consequenties. Dit is echter inherent aan de keuze van realisering van maatschappelijke voorzieningen i.p.v. in dit geval (markt)woningen.

Pagina

21/26 De investering van de muziekcentrum wordt beschouwd als een bestemming die zijn eigen dekking moet realiseren, waarbij uiteraard ook de exploitatie van het beoogde kwalitatief hoogwaardig programma moet worden meegenomen. De te verwachten bezoekersaantallen zullen wellicht leiden tot pieken waarvoor de parkeergarage op de Lammermarkt essentieel is. Het auditteam vraagt zich af of de naburige DIGROS-parkeergarage een volwaardig alternatief kan zijn om die pieken op te vangen. Conclusie muziekcentrum • Houdt vast aan het onderscheid vastgoedexploitatie en grondexploitatie • Invoegen muziekcentrum in project heeft financieel negatieve gevolgen voor de grondexploitatie De Lakenhal Voor de Lakenhal staat een verbouwing op het programma; een uitbreiding en de realisering van een depot. Daar was een min of meer taakstellend budget voor beschikbaar van € 9 mln, waarvan nu nog € 7,2 mln. resteert. De laatste informatie van het projectteam wijst uit dat dit bedrag niet toereikend is voor de verbouwing, zelfs niet als de b.v.o.-omvang beperkt is van 3.800 m2 naar 3.000 m2. Er zijn dit (Rembrandt)jaar weliswaar 135.000 bezoekers, maar dat zou het dubbele zijn van een normaal jaar; dat laatste komt neer op een bezoekersaantal van ca. gemiddeld 125 tot 150 op een doordeweekse dag en het dubbele per dag in het weekend. De faciliteiten voor het parkeren en de entree moeten in het licht van deze aantallen worden bekeken. Gerealiseerd wordt dat ettelijke musea, zowel landelijke als provinciale musea, laatstelijk zijn of worden gemoderniseerd, waarbij ook het gebouw op zich veelal allure moet krijgen. De reeds decennia lang gewenste uitbreiding en verbouwing van de Lakenhal moeten ook tegen die achtergrond worden beoordeeld. Onderdeel van de verbouwing is de verplaatsing van de ingangspartij van de huidige Oude Singel naar de Lammermarkt, dus liggend aan het nieuwe plein. Qua beeldvorming zou een representatieve entree van de Leidse cultuurtuin aan het cultuurplein natuurlijk een bijzondere uitstraling kunnen bewerkstelligen, maar dat vergt wel dat het plan voor het plein door kan gaan. Als echter de uitvoering van het plein in de beoogde vorm niet zeker is, meent het audit-team dat zo’n nieuwe entree niet uit de verf komt. Een bescheidener uitvoering dan, compleet b.v. met woningen daarnaast, die de betaalbaarheid verlichten? Gemeend wordt dat in die situatie de huidige monumentale ingang aan de Oude Singel veel allure heeft en niet moet worden gedegradeerd tot achteruitgang. Ook de bovengenoemde bezoekersaantallen zullen niet snel leiden tot stromen die de noodzaak ondersteunen van een ruimte entree. Eveneens met het oog op de bezoekersaantallen kan niet gesteld worden dat de verbouwing van het museum staat of valt met de realisering van een parkeergarage onder het plein. Conclusie Lakenhal • Uitstraling nieuwe ingang Lakenhal valt of staat met visie aangaande het plein • Onderzoeken of bescheidener uitvoering nieuwe ingang Lakenhal dezelfde kwaliteit geeft maar beter betaalbaar is Overigens • In het investeringsprogramma is voor een nieuwe Valkbrug (kosten € 3 mln.) uitgegaan van een bijdrage van € 1 mln. van de grondexploitatie t.b.v. van de uitstraling van de nieuwe Valkbrug. Logisch of niet logisch, in de grondexploitatie ten tijde van de audit is er geen rekening mee gehouden; toch moet die bijdrage op een of andere manier opgebracht worden, waarbij een ophoging van het bedrag in het IP het meest voor de hand ligt. • Bij de uitwerking van het programma moet rekening worden gehouden met het doel en de uiterste datum van verantwoording van de besteding van de verleende ISV-subsidie • De balans moet worden opgemaakt van de reeds langer lopende en niet altijd exact beschreven kredieten. Deze kredieten moeten worden afgesloten. Dit betreft de verrichte planvoorbereiding die ten laste komt van een krediet waarvoor geput is uit de Reserve Grote Projecten. Voor voortgezette planvoorbereiding moet nieuwe dekking worden aangewezen. Het krediet voor de gerealiseerde klimaatsbeheersingsinstallatie van de Lakenhal moet ook worden afgesloten. Blijkens latere informatie van de projectgroep heeft deze afsluiting inmiddels plaatsgevonden. • Geïnventariseerd moet worden welke ruimte in het IP is geoormerkt voor projecten in dit gebied (voor 2006 en eerder). Gezien de hier uitgesproken bedenkingen bij de diverse onderdelen zouden deze middelen kunnen worden ingezet op een onder de huidige omstandigheden naar het oordeel van het bestuur meest optimale wijze. Dit heeft met name betrekking op de reservering voor de parkeervoorziening met z’n projectoverstijgende aspecten.

Pagina

22/26 Finale Conclusie Auditteam • Met betrekking tot de verschillende deelplannen wordt door het auditteam geconcludeerd dat er nog een keuzes moeten worden gemaakt en dat er nog een weg te gaan is om te komen tot goede kostenramingen (m.b.t. de grond- en vastgoedexploitaties) met daarbij inzicht in de beschikbare budgetten/dekking. • Scheiden vastgoedexploitatie en grondexploitatie doorzetten • Het project op onderdelen verder uitwerken als er een goede visie is plus dito dekking • Voor de parkeergarage is meer duidelijkheid qua beleid en financiën nodig

Pagina

23/26

Onderwerp

Oplegnotitie Audit Lakenhal-Lammermarkt

Datum

3 maart 2007

Pagina

24/26

Inleiding Een ambitieus stadsvernieuwingsplan voor het gebied Lakenhal/Lammermarkt is opgesteld om middels een geïntegreerde stedenbouwkundige ontwikkeling een duurzaam toekomstperspectief voor dit verpauperende stadsgebied te realiseren. Door gebruik te maken van de bestaande en nieuwe culturele voorzieningen kan dit gebied bovendien een onderscheidende rol vervullen. Volgens het Masterplan Kijkplein zou dit gebied kunnen uitgroeien tot de toeristische en culturele toegangspoort van Leiden. De vernieuwde en uitgebreide Lakenhal, het Scheltemacomplex, Molen De Valk, het evenemententerrein in combinatie met een nieuw hotel en parkeergarage zouden de stuwende factoren van dit stadsvernieuwingsplan dienen te zijn. Begin 2006 is op initiatief van de raad daarnaast tevens de mogelijkheid verkend om een muziekcentrum of muziekverzamelgebouw in het gebied te realiseren. De tekorten op de inmiddels gescheiden grond- en vastgoedexploitatie zijn sinds 2006 verslechterd waar bovendien voor een belangrijk deel nog door de raad toegezegde kredieten moeten worden verleend. De projectgroep stemt op hoofdlijnen in met de resultaten van de audit, maar komt op onderdelen tot andere afwegingen. Algemeen Uit de audit van de Lakenhal/Lammermarkt komt een aantal algemene aanbevelingen naar voren. Deze hebben in hoofdlijn betrekking op: - het risico van het stapelen van ambities zonder een duidelijk financiële toets vooraf op haalbaarheid; - het belang van een planproces waarin formele besluitvormingsmomenten duidelijk zijn vastgelegd en besluiten nadrukkelijk expliciet (ergo niet impliciet) worden genomen; - de (organisatorische en financiële) scheiding tussen vastgoed- en grondexploitatie; - het belang van kaders over parkeren, zowel stedelijk (parkeerrestrictie en -normen) als projectniveau (stedenbouwkundige inpassing i.r.t. onrendabele top). Op deze aanbevelingen wordt in deze oplegnotitie verder niet ingegaan. Deze punten komen terug in het overall-advies over de audits medio maart. Lakenhal/Lammermarkt Het auditteam heeft vooral gekeken naar de financiële haalbaarheid van het project als geheel en op onderdelen naar de aannames van waaruit wordt gewerkt. Voorop staat de constatering dat het geschetste financiële beeld van het project, zijnde een verwacht negatief resultaat van € 9,9 mln, reden is tot zorg. Bovendien is de verwachting dat bij ongewijzigde voortzetting van het project verdere negatieve financiële effecten zullen hebben. Het is dus van urgente zaak om binnen het project op zoek te gaan naar mogelijkheden om het financiële resultaat te verbeteren, waarbij gezocht moet worden naar de balans tussen ambitie en haalbaarheid op de verschillende onderdelen: de functionele en stedenbouwkundige winst van het plein, de noodzaak en haalbaarheid van de parkeergarage en het hotel, het muziekcentrum, de investeringen in het stedelijk museum De Lakenhal en de nieuw te realiseren Valkbrug. De volgende aanbevelingen voor de Lakenhal/Lammermarkt, gebaseerd op hoofdlijnen generieke adviezen van audit- en projectteam, worden door de directie van de Dienst Bouwen en Wonen onderschreven:

Pagina

25/26 1. Het (gelijktijdig) voorbereiden van een projectbesluit voor het project Lakenhal/Lammermarkt en De Lakenhal. Daarmee kan de gesignaleerde onzekerheid over de stedenbouwkundige uitgangspunten en de financiële onderbouwing van de gebiedsontwikkeling als geheel worden weggenomen door expliciete besluitvorming door de raad. Dit geldt feitelijk als een ijking van de uitgangspunten van het door de raad vastgestelde Masterplan Kijkplein. Daarbij geldt als uitgangspunt dat in de financiële onderbouwing de door audit- en projectteam aangebrachte scheiding tussen vastgoedexploitatie (parkeergarage, Lakenhal) en grondexploitatie wordt doorgezet, en tevens een heldere verdeling plaatsvindt naar de verschillende planonderdelen. 2. Ten aanzien van de stedenbouwkundige en vooral de functionele (her)inrichting van het plein is het van belang dat in het projectbesluit de potentie om het gebied samen met de Beestenmarkt en Nieuwe Beestenmarkt hét uitgaansgebied van Leiden te vormen voldoende wordt beargumenteerd. 3. De wenselijkheid en financiële realisatie van de bebouwde parkeergarage is afhankelijk van de het toekomstig gemeentelijk parkeerbeleid en -tarieven en dient daarom gekoppeld te worden aan de uitkomsten van de op te stellen parkeernota. 4. Kennis te nemen van de verschillende bevindingen van audit- en projectteam over de geschiktheid van een (stads)hotel op deze locatie en de geraamde grondopbrengst, in te stemmen met nader marktonderzoek en op basis daarvan hierover een nader standpunt in te nemen middels een op te stellen projectbesluit. 5. Kennis te nemen van de financiële effecten bij realisatie van het Muziekcentrum op de Nobellocatie (-/- € 2,5 mln.), zijnde de derving van opbrengsten (€ 1,1 mln. MPG 2006) en het mislopen van extra opbrengsten door de realisatie van extra woningen en winkels (€ 1,4 mln.) en deze te betrekken bij het op te stellen projectbesluit. Tegelijkertijd ontstaat er wel extra verdiencapaciteit van € 1,9 mln. binnen het Aalmarktproject wanneer daar de LVC niet komt en ter plaatse woningen gerealiseerd kunnen worden. 6. Kennis te nemen van de door de projectgroep opgegeven kostenraming van de uitbreiding en verdere klimatisering (inclusief onderhoud) van De Lakenhal (teneinde de activiteiten en bedrijfsvoering op een landelijk kwaliteitsniveau te brengen) en de relatie met de (hogere) bezoekersaantallen. 7. Kennis te nemen van de tegenstrijdigheid in de financiering van de nieuw te bouwen Valkbrug tussen het Investeringsprogramma (€ 2 mln. IP en bijdrage Lakenhal/Lammermarkt € 1 mln.) en het door de raad vastgestelde Masterplan Kijkplein (geheel vanuit IP). Geadviseerd wordt om in het projectbesluit een beargumenteerde keuze voor te leggen voor ofwel de realisatie van de nieuwe Valkbrug (met een uitstraling passend bij de ambitie van de Lakenhal/Lammermarkt) te financieren met een bijdrage uit het project, dan wel te kiezen voor een meer sobere en doelmatige uitvoering zonder projectbijdrage. 8. Kennis te nemen van het feit dat, onafhankelijk van de toekomstige besluitvorming over het gebied Lakenhal-Lammermarkt, rekening gehouden dient te worden met een noodzakelijke investering van circa € 8,7 miljoen om de tweede fase renovatie en klimatisering van de Lakenhal af te ronden en een extern depot te realiseren.

FINANCIEEL RESUMÉ (in miljoenen): De grondexploitatie van de Lakenhal/Lammermarkt is geactualiseerd ten behoeve van het PRIL 2007 (voorheen MPG). Door de projectgroep is eind 2006 een strikte scheiding aangebracht tussen de vastgoed- (parkeergarage, Lakenhal) en grondexploitatie. Daarbij heeft het programma en dus de grondexploitatie zowel voordelige als nadelige aanpassingen ondergaan. In de bijlage van de reactie van de projectgroep zijn deze wijzigingen expliciet opgenomen. Hier wordt volstaan met een totaaloverzicht.

Pagina

26/26

Maatregel Resultaat vóór audit (MPG 2006) Wijzigingen onafhankelijk van audit:

Concrete wijzigingen audit:

Totaal:

Bedrag € -/- € 4,4

Zie bijlage van de reactie van de projectgroep: - voordelige wijzigingen - nadelige wijzigingen Aanbevolen vervolgacties genereren een nog nader te bepalen financieel effect.

€ 10 € 15,5

-/- € 9,9