2016

Znalecký posudek o ceně obvyklé č. 95-05/2016 O ceně nemovitosti dle LV č. 1539 – pozemek parc. č. 4244 (zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: rodinný dům č.p. 2348 postavený na pozemku parc. č. 4244) a pozemek parc. č. 4245 (zahrada), včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Břeclav dle usnesení Mgr. Marcely Petrošové, soudní exekutor 17. listopadu 1a 690 02 Břeclav

Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí za účelem exekučního řízení. Nelze použít pro stanovení obvyklé ceny zástavy ve finančním sektoru, tj. např. při poskytování hypoték a úvěrů bankovními ústavy či stavebními spořitelnami. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), podle stavu ke dni 09. 06. 2016 posudek vypracoval: Ing. Martin Císař Ohrozimská 616 798 03 Plumlov +420 777 181 279

Posudek obsahuje 16 stran, z toho 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních vyhotoveních (z toho jedno v elektronické podobě), čtvrté vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Plumlově, 15. 07. 2016

Znalecký posudek č. 95-05/2016

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem:  stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 160/15-10 ze dne 06.03.2015,  stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo) Úkolem znalce je rovněž specifikovat příslušenství oceňovaných nemovitých věcí a skutečnost, zda jsou s nemovitou věcí spojeny práva či závady. Pokud znalec zjistí věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva s oceňovanými nemovitými věcmi spojená, vyjádří se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z věcného břemene za přiměřenou zjištěnému věcnému břemeni či nájemné ze zjištěného nájemního práva v místě a čase obvyklé a zda tato zjištěná práva výrazně neomezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitých věcí, nechť předmětné nemovité věci ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám.

2. Informace o nemovitosti Oceňovaný rodinný dům č.p. 2348 je situován v bývalém okresním městě Prostějov, v jeho východní části, na ulici Švabinského (přímo naproti parku), poblíž hlavního vlakového a autobusového nádraží. Město Prostějov (44 094 obyvatel) je statutárním městem, nachází se cca 20 km jihozápadně od krajského města Olomouc. Jedná se o město se úplnou občanskou vybaveností včetně veškerých služeb, které jsou v dosahu jak pěšky (cca 10 minut do centra města) nebo MHD. Ve městě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě. Město Prostějov má napojení na dálniční síť ČR (dálnice D 46 Olomouc – Prostějov – směr Brno). Dopravní dostupnost je výborná. Předmětem ocenění je starší rodinný dům (vnitřní dispozice nezjištěna), který se nachází v ulici s minimální dopravou a s parkem naproti oceňovaného domu. V blízkosti se ovšem nachází vlakové a autobusové nádraží (je slyšet hluk z dopravy). Okolní zástavbu tvoří rodinné domy (dále RD) obdobného stáří a provedení. Výhodou umístění RD je, že je umístěn v ulici s minimální dopravou a s parkem. Dále lze pak považovat za výhodu na místní poměry mírně větší výměru pozemků ve funkčním celku. Nevýhodou se pak jeví (možno posoudit pouze z pohledu z ulice) pravděpodobně spíše průměrný stav rodinného domu s nepravidelnou údržbou (vyměněna pouze původní okna směrem do ulice za plastová). Dále pak možnost parkování pouze na ulici před domem.

–2–

Znalecký posudek č. 95-05/2016 Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná v rámci města Prostějov se jedná spíše o průměrnou lokalitu z hlediska oblíbenosti pro bydlení. Parkování je možné buď na ulici před domem. K nemovitosti je právně zajištěn veřejný přístup a příjezd přímo z místní komunikace (z ulice Švabinského) před domem.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.5.2016 a další dne 9.6.2016. Znalcem provedena pouze prohlídka exteriéru rodinného domu (pouze pohled z ulice). Znalci se opakovaně nepodařilo zpřístupnit interiér oceňovaného domu, po zazvonění nikdo neotevíral Podlahová užitná plocha rodinného domu byla odhadnuta ze zastavěné plochy RD (viz. popis níže).

4. Podklady pro vypracování posudku a) výpis z katastru nemovitostí LV č. 1539 pro k.ú. Prostějov, vyhotovený dne 04.02.2016 dálkovým přístupem do evidence katastru nemovitostí pro účel: Soudní řízení, č.j.: 160 EX 106/15 pro Mgr. Marcela Petrošová b) kopie katastrální mapy pro k.ú. Prostějov, vyhotovená dne 23.03.2016 dálkovým přístupem do evidence katastru nemovitostí (zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz) c) Usnesení o ustanovení soudního znalce ze dne 04.02.2016 (č.j. 160 EX 106/15-55) d) místní šetření pouze exteriéru rodinného domu (pouze pohled z ulice) provedené dne 05.05.2016 a 09.06.2016, obě místní šetření pouze zvenku, znalci se opakovaně nepodařilo zpřístupnit interiér oceňovaného domu, po zazvonění nikdo neotevíral e) fotodokumentace pořízená znalcem na místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Číslo listu vlastnictví: Katastrální území: Obec: Okres: Vlastník nemovitostí :

1539 Prostějov Prostějov Prostějov Lošťák Jan, Švabinského 2348/8, 796 01 Prostějov

Nemovitosti - pozemky:

parc. č. 4244 - zastavěná plocha a nádvoří - 208 m2, součástí je stavba: č.p. 2348 (rod.dům) stojící na pozemku parc. č. 4244 parc. č. 4245 - zahrada - 380 m2

6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze exteriéru rodinného domu (pouze pohled z ulice) dne 05.05.2016 a opakovaně dne 09.06.2016. Obě místní šetření byla provedena pouze zvenku, znalci se opakovaně nepodařilo zpřístupnit interiér oceňovaného domu, po zazvonění nikdo neotevíral. Znalci tedy byla umožněna prohlídka pouze z venku, bez umožnění vstupu do oceňované nemovitosti – tj. do rodinného domu a na dvůr se zahradou za domem. Z výše uvedených důvodů není popisován interiér domu. Veškeré potřebné parametry ke stanovení obvyklé ceny rodinného domu (zastavěná plocha, předpokládaná užitná podlahová –3–

Znalecký posudek č. 95-05/2016 plocha uvnitř domu, není možno odhadnout podlahou obytnou vytápěnou plochu atp.) byly znalcem odhadnuty – výpočet předpokládané užitné plochy vychází ze zastavěné plochy rodinného domu zjištěné z náhledu do katastru nemovitostí a počtu podlaží rodinného domu. Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu relevantně stanovit. Stanovená obvyklá cena má pouze orientační charakter a z výše uvedených důvodů (interiér rodinného domu nebylo umožněno znalci prohlédnout, stejně tak dvora a zahrady za domem) je stanovena v rozmezí, bylo v ní také přihlédnuto k velikosti pozemků (celkem 588 m2). Nebyla předložena žádná projektová dokumentace.

7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 2348 (součástí pozemku) na pozemku parc. č. 4244 s příslušenstvím (včetně pozemku parc. č. 4245 ve funkčním celku) Jedná se o podsklepený řadový vnitřní rodinný dům (dále RD) se dvěma nadzemními podlažími (dále NP), zděný z pálených cihel, zastřešený sedlovou střechou krytou pálenými taškami. Zdrojem vytápění je pravděpodobně centrální plynový kotel (RD je napojen na plyn) a systém vytápění bude pravděpodobně ÚT (s radiátory), jelikož na fasádě do ulice je zřejmé zazdění otvorů po původních lokálních plynových WAF topidlech. Zdroj TUV není možno ověřit. Nebylo možno ověřit počet bytů a vnitřní dispozici v domě, tzn. ani celkovou obytnou vytápěnou plochu. Odahdovaná užitná podlahová plocha obou nadzemních podlaží v domě je celkem cca 146 m2 . Stáří RD je odhadem přes 100 roků, dům je i přes menší rekonstrukce (výměna původních oken za plastová v 1.NP směrem do ulice, pravděpodobně provedení rozvodů ústředního topení včetně plynového kotle) v průměrném stavu s nepravidelnou údržbou. K domu náleží ve funkčním celku pozemek parc. č. 4245, z ortofotomapy by se mělo jednat o zatravněnou zahradu, v části se vzrostlými stromy.

8. Metody oceňování Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) “cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvykle užívanými (či podpůrnými) metodami pro její zjištění jsou:  metoda stanovení věcné hodnoty (nákladový způsob)  metoda výnosová (výnosový způsob)  metoda porovnávání / srovnání tržních cen tj. cen realizovaných na trhu (porovnávací způsob). –4–


8.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s ohledem na jejich opotřebení technické a morální. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. 8.2. Metoda výnosová Výnosová metoda je založena na stanovení budoucího čistého výnosu z pronájmu, tj. rozdílu mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Jedním ze způsobů stanovení vlastní výnosové hodnoty je postup přímou kapitalizací tohoto čistého výnosu (věčná renta). Výnosová hodnota je uvažovanou jistinou, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové sazbě uložit v bance, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z pronájmu. Metoda prosté kapitalizace tedy vychází z předpokladu stabilizovaného trvale dosažitelného čistého ročního výnosu z pronájmu jednotlivých užitných ploch v nemovitosti a tento výnos je kapitalizován příslušnou mírou kapitalizace odvozenou z reálné výnosnosti dlouhodobých státních dluhopisů, rizikové míry ukládání kapitálu do oceňované nemovitosti a míry jeho ekonomické životnosti. 8.3. Metoda porovnávací Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (nebo k požadovanému datu ocenění) realizovány na trhu a jsou známé, alternativně jsou k prodeji na trhu nabízené. Na základě soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky se následnou úpravou již realizovaných resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovaným a porovnávanými majetky, odhadne výsledná hodnota.

8.4. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má při stanovení tržní hodnoty nemovitosti své klady a zápory. Nejvíce preferovanou je metoda porovnávací, jestliže pro její použití máme dostatečnou četnost porovnatelných hodnot (nejlépe cen z realizovaných prodejů), protože nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu. Druhou nejvíce používanou metodou je výnosová metoda jako jedna z výpočtových metod, která vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu. Výše uvedené v současné době doplňuje metoda stanovení věcné hodnoty vycházející z reprodukčních nákladů na pořízení snížených o znehodnocení vlivem opotřebení jako další z výpočtových metod. Na základě výchozí analýzy stavu, polohy, charakteru nemovitosti a účelu ocenění byla pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) oceňované nemovitosti použita jako rozhodující metoda porovnávací. Jde o metodu pro daný případ nejprůkaznější, protože existuje dobře rozvinutý trh s daným typem nemovitostí. Stanovení věcné hodnoty nebylo provedeno. Výnosová hodnota není stanovena, protože oceňované nemovitosti se k dalšímu pronájmu primárně nepořizují.

–5–


9. Obsah posudku Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 2348 (součástí pozemku) na pozemku parc. č. 4244 s příslušenstvím (včetně pozemku parc. č. 4245 ve funkčním celku) Ocenění b) Ocenění porovnávací metodou 1) Rodinný dům č.p. 2348 (součástí pozemku) na pozemku parc. č. 4244 s příslušenstvím (včetně pozemku parc. č. 4245 ve funkčním celku)

–6–


B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a)

Objekty 1) Rodinný dům č.p. 2348 (součástí pozemku) na pozemku parc. č. 4244 s příslušenstvím (včetně pozemku parc. č. 4245 ve funkčním celku)

Pozemek parc. č. 4244 – 208 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) – jedná se o pozemek, který je z převážné části zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 234. Nezastavěná část pozemku slouží pravděpodobně jako za domem, přes který je přístup na pozemek zahrady parc. č. 4245. Existenci vedlejší stavby za domem na dvoře (v katastrální mapě je obrys menší stavby) nebylo možno ověřit (pravděpodobně bez zásadního vlivu na stanovenou obvyklou cenu). Rodinný dům č.p. 2348 součástí pozemku parc. č. 4244 (zastavěná plocha cca 91 m2) – Jedná se o podsklepený řadový vnitřní rodinný dům (dále RD) se dvěma nadzemními podlažími (dále NP), zděný z pálených cihel, zastřešený sedlovou střechou krytou pálenými taškami. Zdrojem vytápění je pravděpodobně centrální plynový kotel (RD je napojen na plyn) a systém vytápění bude pravděpodobně ÚT (s radiátory), jelikož na fasádě do ulice je zřejmé zazdění otvorů po původních lokálních plynových WAF topidlech. Zdroj TUV není možno ověřit. Nebylo možno ověřit počet bytů a vnitřní dispozici v domě, tzn. ani celkovou obytnou vytápěnou plochu. Odahdovaná užitná podlahová plocha obou nadzemních podlaží v domě je celkem cca 146 m2 . Stáří RD je odhadem přes 100 roků, dům je i přes menší rekonstrukce (výměna části původních oken za plastová v 1.NP směrem do ulice, pravděpodobně provedení rozvodů ústředního topení včetně plynového kotle) v průměrném stavu s nepravidelnou údržbou. Zbývající okna jsou dřevěná kastlová, vchodové dveře jsou také dřevěné. Rodinný dům je s největší pravděpodobností napojen na veškeré dostupné inženýrské (elektro, plyn, vodovod, kanalizace), přímo z ulice Švabinského. Pozemek parc. č. 4245 – 380 m2 (zahrada) – z ortofotomapy by se mělo jednat o zatravněnou zahradu, v části se vzrostlými stromy ve funkčním celku s oceňovaným RD. Nájemní vztahy: Nebylo možno jednoznačně ověřit, případné nájemní smlouvy neměl zpracovatel k dispozici. Na zvoncích byly tři jmenovky, z nich byly čitelné pouze dvě z nich, „Smolková“ a „Lošťák J.“.

–7–


Ocenění b) Ocenění porovnávací metodou a) Rodinný dům č.p. 2348 (součástí pozemku) na pozemku parc. č. 4244 s příslušenstvím (včetně pozemku parc. č. 4245 ve funkčním celku) Komentář k porovnání a k trhu: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Standardně se nepředpokládá (s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí), že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. V souvislosti s úkolem znalce - stanovit aktuální obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí, tj. k datu místního šetření (tedy k hladině obvyklých cen konce roku 2015 až první poloviny roku 2016), byly pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaných nemovitostí použity porovnatelné nemovitosti (srovnatelné rodinné domy), které byly realizované na trhu (uskutečněné prodeje), znalcem oceněné (stanovená obvyklá cena) či nabízené v realitní inzerci právě v období konce roku 2015 až první poloviny roku 2016. Toto srovnání se provádí na základě zejména vlastního archívu znalce (tj. databáze realizovaných cen nemovitostí a stanovených obvyklých cen), dále pak na základě vlastního průzkumu vývoje trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí atp. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (tržní, prodejní cena), realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu (vzhledem k výše uvedenému je předpoklad realizace i mírně delší časový úsek), se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Porovnatelné nemovitosti: Jako podklady byly použity údaje zejména z vlastní databáze, popřípadě pak z databáze spolupracujících odhadců, informace z nabídek z internetových stránek, databáze spolupracujících realitních kanceláří. Podle těchto podkladů byly v dané době zobchodovány, oceněny nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, níže uvedené nemovitosti.

Porovnatelná nemovitost č. 1 - Realizovaný prodej Hloučelní, Prostějov – OBYTNÁ PLOCHA 189,75 m2, VÝMĚRA POZEMKŮ 297 m2, ZANEDBANÁ ÚDRŽBA - Jedná se o řadový vnitřní, zděný, podsklepený, rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími s obytným podkrovím, s garáží v 1. PP se třemi právně neoddělenými bytovými jednotkami s kompletním sociálním zařízením (všechny tři BJ o velikosti 2+1). Realizovaná kupní cena ve výši 2 290 000,- Kč (cca 12 069,- Kč/m2 obytné plochy) se mi jeví s přihlédnutím ke skutečnosti, že je RD v průměrném technickém stavu po částečné rekonstrukci jako obvyklá. OCEŇOVANÝ DŮM JE SITUOVÁN V HORŠÍ LOKALITĚ, OBYTNOU ČÁST MÁ PRAVDĚPODOBNĚ VE SROVNATELNÉM STAVU, OVŠEM NEMÁ GARÁŽ, MÁ PRAVDĚPODOBNĚ MÍRNĚ MENŠÍ PODLAHOVOU OBYTNOU PLOCHU A MÁ VĚTŠÍ VÝMĚRU POZEMKŮ. –8–

Znalecký posudek č. 95-05/2016 Fotodokumentace:

Porovnatelná nemovitost č. 2 - Realizovaný prodej Winklerova, Prostějov – OBYTNÁ PLOCHA 127,15 m2, VÝMĚRA POZEMKŮ 363 m2, PRŮMĚRNÁ ÚDRŽBA - řadový vnitřní, nepodsklepený RD s jedním nadzemním podlažím bez podkroví. V domě je umístěn jeden byt 4 + 1 s garáží. 1.NP – předsíň, kuchyň, jídelna, 4 pokoje, technická místnost, koupelna s WC, vstup na půdu a garáž. Dispozičně stavba plně neodpovídá podmínkám současného bydlení, některé místnosti jsou průchozí. Stáří domu je bráno dle sdělení majitele a to od r. 1935 tj. 80 r., celková rekonstrukce byla provedena v roce 1985 - stáří 30 roků, vnitřní opravy - soc. zař., kuchyň byly provedeny v roce 2005, stáří 10 roků. Realizovaná kupní cena ve výši 1 860 000,- Kč (cca 14 628,- Kč/m2 obytné plochy) se mi jeví s přihlédnutím ke skutečnosti, že je RD v průměrném technickém stavu po částečné rekonstrukci jako obvyklá. OCEŇOVANÝ DŮM JE SITUOVÁN V NEPATRNĚ HORŠÍ LOKALITĚ, OBYTNOU ČÁST MÁ PRAVDĚPODOBNĚ V MÍRNĚ HORŠÍM STAVU, NEMÁ TAKÉ GARÁŽ, MÁ PRAVDĚPODOBNĚ MÍRNĚ VĚTŠÍ PODLAHOVOU OBYTNOU PLOCHU A VĚTŠÍ VÝMĚRU POZEMKŮ.

–9–

Znalecký posudek č. 95-05/2016 Fotodokumentace:

Další porovnatelné nemovitosti - viz. Interní databáze znalce. Komentář k výsledné porovnávací hodnotě: Srovnatelné starší rodinné domy se na základě výše uvedeného porovnání (včetně dalších porovnatelných nemovitostí v databázi znalce) v dané lokalitě prodávají v obvyklém cenovém rozpětí od cca 12 000,- Kč/m2 do 15 000,- Kč/m2. S přihlédnutím k výše uvedeným srovnatelným nemovitostem (a jejich srovnání ve vztahu k poloze, stavu, velikosti oceňovaného RD ale i ke kvalitě a velikosti pozemků ve funkčním celku s RD) byla pro oceňovaný RD s přihlédnutím ke všem skutečnostem (výhodám i nevýhodám oceňovaného domu) stanovena jednotková obvyklá cena pro spodní hranici rozpětí obvyklé ceny mírně nad spodní hranicí obvyklého cenového rozpětí (cca 12 000,- Kč/m2 až 15 000,Kč/m2) v dané lokalitě, tj. ve výši 13 000,- Kč/m2 x 146 m2 (předpokládaná užitná plocha oceňovaného RD) = výsledná porovnávací hodnota pro spodní hranici rozpětí ve výši 1 900 000,- Kč (zaokrouhleno). Jednotková obvyklá cena pro horní hranici rozpětí obvyklé ceny byla stanovena při horní hranici obvyklého cenového rozpětí (cca 12 000,- Kč/m2 až 15 000,- Kč/m2) v dané lokalitě, tj. ve výši 15 000,- Kč/m2 x 146 m2 (předpokládaná užitná plocha oceňovaného RD) = výsledná porovnávací hodnota pro horní hranici rozpětí ve výši 2 200 000,- Kč (zaokrouhleno). – 10 –


C. Rekapitulace Cena oceňovaných nemovitostí s příslušenstvím zjištěná porovnávacím způsobem Stanovená obvyklá cena (včetně zohlednění případných práv a závad – např. věcná břemena, nájemní smlouvy atp.)

1 900 000,- Kč

až

2 200 000 Kč

1 900 000,- Kč až 2 200 000 Kč

Rizika: 1. Dle předloženého LV č. 1539 pro k.ú. Prostějov ze dne 04.02.2016 váznou na oceňovaných nemovitostech v k.ú. Prostějov zástavní práva z rozhodnutí státního orgánu/ zástavní práva exekutorská/ zahájení exekuce/ exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. 2. Dle předloženého LV č. 1539 pro k.ú. Prostějov ze dne 04.02.2016 váznou na oceňovaných nemovitostech v k.ú. Prostějov zástavní práva smluvní ve prospěch Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Výše uvedená zástavní práva nebyla v ceně obvyklé zohledněna. Podmínky platnosti stanovené obvyklé ceny: 1. Stanovená cena platí za podmínky, že interiér domu není „vybydlený“ (tzn. že RD je standardně obyvatelný bez potřeby větších rekonstrukcí) a dům lze bez problému užívat k rodinnému bydlení. 2. Dále pak za podmínky, že k oceňovaným nemovitostem nejsou uzavřeny nevýhodné nájemní smlouvy. Dle závěru prohlídky nebylo možno toto jednoznačně ověřit, případné nájemní smlouvy neměl zpracovatel k dispozici. Je také možné, že rodinný dům není obýván. 3. Stanovená cena obvyklá oceňovaných nemovitostí v k.ú. Prostějov je platná za předpokladu výmazu všech zástavních práv z rozhodnutí státního orgánu/ zástavních práv exekutorských/ zahájení exekuce/ exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a s nimi souvisejících zápisů, zapsaných na LV č. 1539 pro k.ú. Prostějov ze dne 04.02.2016.

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

stanovena v rozmezí 1 900 000,- Kč až 2 200 000,– Kč Cena slovy: v rozmezí jedenmiliondevětsettisíc až dvamilionydvěstětisíc Kč Komentář k obvyklé ceně: Obvyklá cena byla stanovena znalcem na základě porovnání místně a časově srovnatelných nemovitostí při zohlednění zjištěných skutečností, které by ji mohly ovlivnit. Prohlašuji, že jsem jako znalec určený k vypracování tohoto znaleckého posudku osobou nezávislou. Ing. Martin Císař Ohrozimská 616 798 03 Plumlov

V Plumlově, 15. 07. 2016 – 11 –


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 2.3.2009 pod č.j. Spr 938/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95-05/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95-05/2016 podle připojené likvidace.

– 12 –


Seznam příloh Příloha č. 1 - Fotodokumentace Příloha č. 2 - Situační plánek Příloha č. 3 - Kopie katastrální mapy

– 13 –


Příloha č. 1 - Fotodokumentace Foto č. 1 – Pohled z ulice (od východu)

Foto č. 2 – Detail plastová okna v 1.NP

– 14 –


Příloha č. 2 - Situační plánek

– 15 –


Příloha č. 3 - Kopie katastrální mapy

– 16 –

2016

Recommend Documents