ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 30/7500/2016 o obvyklé ceně pozemku ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 30/7500/2016
LV no.: 216
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: GPS: 50.56122N, 13.85684E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovité věci pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
70.000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Common price Obvyklá cena
70.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
72.657 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
-
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
-
Čísla parcel Parcel of land nr.
Other constructions: Další stavby:
-
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
mimo zastavěné území obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
nestanoveno
1210/4 5 589 m2
pozemek ve zjednodušené evidenci (původ parcelyPozemkový katastr)
Unit price: odpovídající velikosti obce (obecní Jednotková cena úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství)
13 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč
Income: Výnosy:
Kč
Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
%
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 216 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví Marie Plevové, bytem Havířská 583/28, 418 01 Bílina. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná omezení. Žádné nájemní či pachtovní smlouvy nebyly předloženy. Podle zjištění na místě prochází přes pozemek vedení pravděpodobně vysokého napětí a v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí. V části D listu vlastnictví č. 216 je uveden následující zápis: - Zahájeny pozemkové úpravy, povinnost k: parcela PK 1210/4, číslo řízení: Z-5552/2015-509, listina: Oznámení Státního pozemkového úřadu o zahájení pozemkových úprav SPU-538886/2015 ze dne 15.10.2015, právní účinky zápisu ke dni 19.10.2015, zápis proveden dne 23.10.2015. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely - Pozemkový katastr. V územním plánu obce je pozemek zařazený mezi plochy zemědělského půdního fondu - orná půda, sady. Podle zjištění na místě je pozemek užívaný jako orná půda k zemědělské rostlinné výrobě, tzn. v souladu s územním plánem obce. Weak points / slabé stránky: - přes pozemek prochází vedení pravděpodobně vysokého napětí - v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí Strong points / silné stránky: - pozemek situovaný u silnice II/258 - relativně malá vzdálenost od hranice zastavěného území obce (přibližně 400 m vzdušnou čarou) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 216 pro k.ú. a obec Kostomlaty pod Milešovkou, prokazující stav evidovaný k datu 08.12.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální mapy pro část k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle PK, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Teplice c/ Územní plán Kostomlaty pod Milešovkou dostupný na webových stránkách Obce Kostomlaty pod Milešovkou d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaného pozemku byla provedena dne 25.01.2016.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
670669 Kostomlaty pod Milešovkou 567612 Kostomlaty pod Milešovkou 872 1.1.2015 CZ0426 Teplice Ústecký mimo zastavěné území obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Kostomlaty pod Milešovkou se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Teplice, přibližně 10 km východně od města Bílina, přibližně 13 km jižně od města Teplice a přibližně 80 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec Kostomlaty pod Milešovkou 872 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na města Bílina a Teplice. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/278 (Duchcov - Trmice). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek se nachází přibližně 400 metrů vzdušnou čarou severozápadně od hranice zastavěného území obce Kostomlaty pod Milešovkou, na úpatí Vinské hory, u silnice II/258 spojující obec Kostomlaty pod Milešovkou a část obce Světec-Štrbice. Short description property / stručný popis majetku: Podle zjištění na místě se jedná o zemědělský pozemek užívaný jako orná půda k zemědělské rostlinné výrobě. Podle údajů z předloženého listu vlastnictví jde o pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely - Pozemkový katastr, výměra pozemku činí 5 589 m2, pozemek je bonitovaný: kód BPEJ 42011 pro výměru 3 794 m2 a kód BPEJ 42041 pro výměru 1 795 m2. V územním plánu obce je pozemek zařazený mezi plochy zemědělského půdního fondu - orná půda, sady. Podle zjištění na místě prochází přes pozemek vedení pravděpodobně vysokého napětí a v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí. Pozemek je situovaný v mírně svažitém terénu se svahovou orientací směrem k jíhu. Přímý sjezd z pozemku na silnici II/258 není proveden, příjezd na pozemek pro zemědělskou techniku je pravděpodobně veden přes okolní zemědělské pozemky, které jsou společně oceňovaným pozemkem zemědělsky obdělávány.
-4-
Stanovení obvyklé ceny pozemku k 19.7.2008: Objednatel znaleckého posudku žádá o určení, zda cena pozemku je shodná nebo se liší s cenou v době úmrtí vlastnice, zemř. 19.7.2008 v Bílině, a pokud se liší také cenu v době úmrtí. Při stanovení obvyklé ceny pozemku k 19.7.2008 vycházíme z údajů ze Zprávy o trhu s půdou vydanou v lednu 2016 společností FARMY.CZ s.r.o., která se zabývá monitoringem tržních cen zemědělské půdy za období roků 2004 až 2016. Průměrně tržní ceny a procentní nárůsty cen zemědělské půdy publikované ve výše uvedené zprávě ukazuje následující tabulka:
Rok 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Vývoj tržních cen zemědělské půdy Meziroční narůst Průměrná cena průměrné ceny (Kč/ha) (%) 65 864 68 336 3,75 % 73 983 8,26 % 76 901 3,94 % 86 673 12,71 % 96 300 11,11 % 102 456 6,39 % 108 100 5,51 % 118 712 9,82 % 124 070 4,51 % 139 590 12,51 % 162 565 16,46 % Zdroj: FARMY.CZ
Pro stanovení obvyklé ceny pozemku k 19.7.2008 byla použita stanovená obvyklá ceny pozemku ke dni 25.01.2016, která byla upravena o meziroční procentní nárůsty průměrné ceny zemědělské půdy stanovené v letech 2009 až 2015 podle výše uvedené tabulky. Indikaci výsledné obvyklé ceny k 19.07.2008 demonstruje následující tabulka: Indikace obvyklé ceny pozemku ke dni 19.07.2008 Obvyklá cena pozemku stanovená ke dni 25.01.2016 na základě 70.000 Kč analýzy v příloze posudku 70.000 Kč / (1,1646 * 1,1251 * 1,0451 * Výpočet použitý pro stanovení 1,0982 * 1,0551 * 1,0639 * 1,1111) = obvyklé ceny k 19.07.2008 37. 320,14 Kč Obvyklá cena pozemku stanovená ke dni 19.07.2008 37.000 Kč (zaokrouhleno na tisíce)
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. ledna 2016
70.000,- Kč Slovy: Sedmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná omezení. Žádné nájemní či pachtovní smlouvy nebyly předloženy. Podle zjištění na místě prochází přes pozemek vedení pravděpodobně vysokého napětí a v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí. V části D listu vlastnictví č. 216 je uveden následující zápis: - Zahájeny pozemkové úpravy, povinnost k: parcela PK 1210/4, číslo řízení: Z-5552/2015-509, listina: Oznámení Státního pozemkového úřadu o zahájení pozemkových úprav SPU-538886/2015 ze dne 15.10.2015, právní účinky zápisu ke dni 19.10.2015, zápis proveden dne 23.10.2015. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 19. července 2008
37.000,- Kč Slovy: Třicetsedmtisíc Kč
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 30/7500/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 1. února 2016
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
30/7500/2016
LV no.:
216
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1 2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1 2
1210/4
5589
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
nebyla stanovena
Yield value - Výnosová hodnota Lease price per sq. m.
Item no.
Name
Area for lease
Pol.č.
Název
Pronajímatelná Cena za pronájem plocha m2 2
2
m
Kč/m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena Kč
Date of sale / offers
Price of land
Total price of land
Total price of buildings
Datum prodeje / Obestavěný prostor Plocha pozemků nabídky
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
m3
Kč/m2
Kč
Kč
Built-up space
Land area
m2
Rate of price adjustment
Price of land
Koeficient Cena pozemků cenové úpravy Kč/m2
1
Zemědělský pozemek (orná půda) v k.ú. Kostomalty pod Milešovkou
30 506,00
VIII-15
-
3 211
10
30 506
-
1,00
10
3
Zemědělský pozemek v k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou
976 374,00
I-16
-
54 243
18
976 374
-
0,80
14
4
Zemědělský pozemek (orná půda) v k.ú. Bílý Újezd
109 000,00
I-16
-
6 045
18
109 000
-
0,80
14
1) realizovaný prodej, zdroj informace: sbírka listin KN 2) nabídka realitní kanceláře Real - servis CZ, s.r.o., Příbram 3) nabídka realitní kanceláře London Finance and Investment Corporation, a.s., České Budějovice
Cost Value - Věcná hodnota
nebyla stanovena
Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota - jednotková
13 Kč/m2
Comparative value - Porovnávací hodnota - celková
72 657 Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
70 000 Kč
Comments
Komentář
Situace lokality
Mapa oblasti
Pozemek ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr) v k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou
Jihozápadní pohled ze silnice II/258
Jižní pohled ze silnice II/258
