Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 46/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158. Postup při zpracování posudku: Povinní - Varicon Group, a.s. se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Dobkovicích, informací získaných od majitele sousední nemovitosti.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6512/15. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 15.2.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotovení. V Hlučíně 18.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Dobkovice 407 03 Dobkovice Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Dobkovice Katastrální území: Dobkovice Počet obyvatel: 671 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, -2-
č. IV IV II
Pi 0,65 0,60 1,03
I
1,00
kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 330,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.2.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.12.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 158; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Dobkovicích; - informace získané od majitele sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158. Oceňované pozemky se nacházejí na okraji zastavěné části obce Dobkovice, okr. Děčín, při silnici I. třídy č. 62 (E442) vedoucí z Děčína do Ústí nad Labem. Pozemky jsou z východní strany lemovány korytem vodního toku řeky Labe s přilehlými pozemky břehů. Pozemky jsou rovinaté, mají protáhlý užší tvar. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby. Na pozemcích se nacházejí zbytky stavební sutě. Dle získaných informací se jedná o suť z demolovaných staveb původně umístěných na jiných pozemcích. Oceňované pozemky (mimo pozemek parc.č. 832) se dle platného územního plánu nacházejí v zónách určených k zástavbě - zóna drobné výroby a skladování (VD). V místě je možné napojení na ing. sítě - elektro. Pozemky se dle české asociace pojišťoven nacházejí ve 4. zóně výskytu záplavy - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Na pozemku parc.č. 832 se nachází náletová křoviska a dřeviny.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
-3-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavy, exekuce. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
I II I
-0,04 0,00 0,70
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,672 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III II 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti III Výhodná poloha II 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,400 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,269
-4-
Pi 0,40 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,05 0,00
a) Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Úzký protáhlý tvar. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,672 Index polohy pozemku IP = 0,400 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,672 * 0,970 * 0,400 = 0,261 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 330,0,261 Typ
Název
§ 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 trvalý travní porost § 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 829 831 834 836
-5-
Výměra [m2] 1 223,00 45,00 2 327,00 385,00 3 980,00
Koef. 0,300
Jedn. cena [Kč/m2] 25,84 25,84 25,84 25,84 2 m
Upr. cena [Kč/m2] 25,84 Cena [Kč] 31 602,32 1 162,80 60 129,68 9 948,40 102 843,20
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 3,62 0,25 80 % Typ
Název
§ 9 odst. 5 ostatní plocha Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 832
Upr. cena [Kč/m2] 1,63
Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] 1 447,00 1,63 2 358,61 1 447,00 m2 2 358,61
Pozemky - zjištěná cena
=
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemky Administrativní cena nemovitosti činí celkem
=
105 201,81 Kč
105 200,- Kč 105 200,- Kč
-6-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Dle získaných informací od starosty obce Dobkovice došlo v nedávné době k prodejům několika pozemků určených pro výstavbu s obdobným způsobem využití a srovnatelným umístěním v k.ú. obce Dobkovice za ceny cca 100,- až 170,- Kč/m2. V současné době nejsou srovnatelné nemovitosti v obci či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Níže uvedené srovnávací nemovitosti jsou z širšího okolí okresu Děčín. a) Pozemky v zónách drobné výroby skladování (parc.č. 829, 831, 834, 836)
1. srovnatelná nemovitost
Naše společnost Vám exkluzivně nabízí prodej pozemku v obci Dolní Podluží, okr. Děčín o výměře 11.400 m2. Tento pozemek je určen dle územního plánu pro průmyslovou výstavbu. Inženýrské sítě v blízkosti hranice pozemku. Nabídková cena RK: 250,- Kč/m2 plochy pozemků
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Dolní Podluží, okr. Děčín); uvedená nemovitost má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing. sítě-voda, elektro, kanalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedené pozemky se nacházejí mimo záplavová území - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 162,- Kč/m2 plochy pozemků.
-7-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji soubor pozemků je situovaný na rozhraní průmyslové a rezidenční části města Jiříkov, okr. Děčín, mezi ulicí Svobodovou a Tyršovou, v těsné blízkosti hraničního přechodu ČR a SRN. Územní plán určuje pozemky pro výrobu a průmyslovou činnost. Charakter pozemků je rovinatý s částečně zpevněným povrchem. Výborná dopravní dostupnost, žel. stanice v těsné blízkosti. Areál je oplocen 2m vysokou zdí, přístupný ze dvou vjezdů a je napojen na IS, vodovod, kanalizaci, plynovod. Na pozemku je studna a samostatná trafostanice s gar. příkonem 5 MWh. Nabídková cena RK: 100,- Kč/m2 plochy pozemků
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Jiříkov, okr. Děčín); uvedená nemovitost má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing. sítě-voda, elektro, kanalizace, plyn) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedené pozemky se nacházejí mimo záplavová území - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 65,- Kč/m2 plochy pozemků.
-8-
3. srovnatelná nemovitost
Prodej komerčních pozemků o celkové ploše 12530m2 připravených k výstavbě, obec Rumburk-Horní Jindřichov. Pozemky jsou napojeny na průmyslovou zónu Rumburk - Horní Jindřichov. Jedná se o dva sousedící pozemky o celkové rozloze 12530 m2. Pozemky jsou zasíťované a výborně dostupné po asfaltové cestě vedle benzínové pumpy. Pozemky jsou na hlavním silnici ke státní hranici s Německem. Naproti pozemkům je továrna automotivu spol. Benteler. 50m od pozemku je zastávka MHD. Nabídková cena RK: 360,- Kč/m2 plochy pozemků
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Rumburk, okr. Děčín); uvedená nemovitost má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing. sítě-voda, elektro, kanalizace, plyn) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedené pozemky se nacházejí mimo záplavová území - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 233,- Kč/m2 plochy pozemků.
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 65,- až 233,- Kč/m2 plochy pozemků Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 153,- Kč/m2 plochy pozemků 3980m2 (plochy oceňovaných pozemků pro drobnou výrobu a skladování) x 153,- Kč/m2 = 608.940,- Kč b) Pozemek parc.č. 832 (ostatní plocha-neplodná půda) Pozemek parc.č. 832 – jedná se o pozemky ostatních ploch - neplodných půd. Jedná se o nemovitosti, se kterými se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí, případně jsou takovéto pozemky součástí prodejů jiných nemovitostí (např. souboru pozemků určených pro výstavbu). Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Dobkovice či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze a dle informací získaných na OÚ v Dobkovicích nebylo v posledních obdobích v obci či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného pozemku ostatní plochy-neplodné půdy parc.č. 832 podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu ve výši: 2.359,- Kč -9-
Rekapitulace: a) Pozemky v zónách drobné výroby skladování (parc.č. 829, 831, 834, 836) = 608.940,- Kč b) Pozemek parc.č. 832 (ostatní plocha-neplodná půda) = 2.359,- Kč ________________________________________________________________________________ Celkem = 611.299,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
612.000,- Kč
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
140.230,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
612.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín, podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.2.2016 po zaokrouhlení na:
612.000,- Kč.
- 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín, podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.2.2016 po zaokrouhlení na:
612.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín, podle tohoto odhadu k datu ocenění 15.2.2016 po zaokrouhlení na:
612.000,- Kč. Slovy : šestsetdvanácttisíc korun českých V Hlučíně, 18.2.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 46/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 46/2016.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4. 5.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Povodňová mapa ČAP - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 15.2.2016
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
OZN.: Oceňované pozemky v k.ú. Dobkovice, okr. Děčín
OZN.: Oceňované pozemky v k.ú. Dobkovice, okr. Děčín
- 18 -
