2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4640-8/2016 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1759/2 v Ostravě, Zábřeh, Samoljovova 1759/5, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4914/38996 na společných částech domu a pozemku p.č.St.2132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m2, vše zapsáno na LV č.7957 pro k.ú.Zábřeh nad Odrou

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 7.1.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1759/2 v Ostravě, Zábřeh, Samoljovova 1759/5, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4914/38996 na společných částech domu a pozemku p.č.St.2132, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 157 m2, vše zapsáno na LV č.7957 pro k.ú.Zábřeh nad Odrou

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.1759/2 Samoljovova 1759 702 00 Ostrava-Zábřeh Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Zábřeh nad Odrou 294 200

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2016 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7957 pro k.ú.Zábřeh nad Odrou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

720424/5532, Petr Olbert, Samoljovova 1759/5, 700 30 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 920629/5945, Daniel Otruba, Lihovarská 13, 747 75 Velké Heraltice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 720424/5532, Petr Olbert, Samoljovova 1759/5, 700 30 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 920629/5945, Daniel Otruba, Lihovarská 13, 747 75 Velké Heraltice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní, vytápění ústřední etážové, WC splachovací. Výtah v domě není. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Stav nemovitosti je dobrý, dům je po revitalizaci. Parkování u domu je zhoršené.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2 -3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek p.č.st.2132

Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.2132

Výměra [m2] 157,00

Jedn. cena [Kč/m2] 640,00

157,00 m2

Pozemek p.č.st.2132 - zjištěná cena

100 480,=

-4-

Cena [Kč] 100 480,-

100 480,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek p.č.st.2132

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

100 480,-Kč 100 480,- Kč

=

100 480,- Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ostrava 6 50 let 12 116,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: koupelna a WC: předsíň: sklepní koje - odhad: sklepní koje - odhad: Započítaná podlahová plocha bytu:

14,7 * 13,44 * 13,86 * 4,2 * 2,94 * 6,0 * 6,0 *

-5-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 = 0,10 =

14,70 m2 13,44 m2 13,86 m2 4,20 m2 2,94 m2 0,60 m2 0,60 m2 50,34 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

I II IV

-0,04 0,00 1,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,750 = 0,848

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

-6-

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 116,- Kč/m2 * 0,848 = 10 274,37 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 50,34 m2 * 10 274,37 Kč/m2 * 0,960 * 1,060= 526 314,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-7-

526 314,71 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 100 480,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 914 / 38 996 Hodnota spoluvlastnického podílu: 100 480,- Kč * 4 914 / 38 996 = 12 661,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

12 661,78 Kč

Bytová jednotka č.1759/2 - zjištěná cena

=

538 976,49 Kč

-8-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2

538 976,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

538 976,50 Kč

Celkem

538 976,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

538 976,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1759/2

538 976,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

538 976,50 Kč

Celkem

538 976,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

538 976,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Pětsettřicetosmtisícdevětsetosmdesát Kč -9-

538 980,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 7.446,- Kč s příslušenstvím - UPC Česká republika, s.r.o., Závišova 502/5, Nusle, 14000 Praha 4, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 220.000,- Kč s příslušenstvím, budoucích pohledávek do výše 1.210.000,- Kč a jednorázových smluvních pokut - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 510,- Kč s příslušenstvím - Dopravní podnik Ostrava a.s., Poděbradova 494/2, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.485,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, 14700 Praha Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.801,- Kč s příslušenstvím - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86, Zahájení exekuce 074EX-10388/2013-007 ze dne 21.11.2013 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 074EX-10388/2013-29 ze dne 11.4.2014, Zahájení exekuce 169EX-4006/2014-6 ze dne 19.6.2014 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 169EX-4006/2014-33 ze dne 4.2.2015, Zahájení exekuce 102EX-342/2014-7 ze dne 11.8.2014 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 102EX-00342/2014-013 ze dne 11.8.2014, Zahájení exekuce 77EX-4426/2014-7 ze dne 22.9.2014 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 077EX-4426/2014-15 ze dne 19.1.2015, Zahájení exekuce 92EX-10640/2015-9 ze dne 26.2.2015 související Exekutorský příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 129EX-1114/2015-15 ze dne 11.3.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

- 10 -

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej bytu Gorochovova, Ostrava – Zábřeh 2+1 v osobním vlastnictví s velkým balkonem v cihlovém domě. Byt je velmi dobře dispozičně řešený s prostornou kuchyní, neprůchozími pokoji a koupelnou s oknem. Zděné jádro, bezpečnostní dveře. Byt je v původním stavu, vhodný k úpravám dle představ budoucích majitelů. Dům je po celkové revitalizaci. Klidná lokalita s výbornou dostupností veškerých služeb, nízké náklady na bydlení. Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 48 m2. Požadovaná cena 650 000 Kč za nemovitost.

- 11 -

družstevní byt Svazácká, Ostrava – Zábřeh 2+1, 53m2 s balkónem v klidné části Zábřehu. Byt je po částečné rekonstrukci, el.v mědi, rozvody vody a odpadů v plastu. V chodbě je vestavěná skřín na míru. V předsíni, koupelně a kuchyni je dlažba, v pokojích parkety. Dům je taktéž po částečně rekonstrukci, plastová okna, vchodove dveře, zvonky a schránky. Velice nízké náklady - 3500 Kč pro 2 osoby. Dobrá občanská vybavenost - MHD 5min, školka a škola. Podlaží: 3. podlaží z celkem 4. Užitná plocha: 53 m2. Požadovaná cena 579.000,- Kč včetně advokátní úschovy.

Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví na ulici Baranovova. Byt se nachází v nižší cihlové zástavbě. Dům je zateplen, má plastová okna, nové vstupy do domu, rozvody. Byt v původním stavu, vhodný pro vlastní realizaci. V pokojích parkety, v obývacím pokoji francouzské okno. Velké koupelna společná s WC, možnost rozdělit samostatně. Na chodbě vestavěné skříně. K bytu náleží 2 sklepní kóje. Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního. Užitná plocha: 52 m2. Požadovaná cena 659 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 12 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 600.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 200.000,- Kč. Slovy: Dvěstětisíc Kč

V Tršicích 7.1.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. - 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4640-8/2016 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7957 ze dne 9.12.2015 Snímek katastrální mapy Informace z prohlášení vlastníka Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 6 1 2 1 3

Informace z prohlášení vlastníka

- 16 -

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -