-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3259-571/2016 o odhadu ceny obvyklé: pozemku parc.č. 1086, jehož součástí je rodinný dům č.p. 562 a pozemků parc.č. 1087, parc.č. 1088 a parc.č. 1089, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Horní Lutyně, obci Orlová, okres Karviná (LV č. 1045)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jana Škofová Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 088EX 4442/15
Podle stavu ke dni 29. 9. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 30. 9. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 562 s pozemky Mírová č.p. 562, 735 14 Horní Lutyně Karviná Orlová Horní Lutyně
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 29. 9. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1045 pro k.ú. Horní Lutyně ze dne 6. 9. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jany Škofové, sp.zn. 088EX 4442/15-43 o ustanovení znalce ze dne 9.9.2016. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 30.9.2016 v KN na LV č. 1045 zapsán: Míček Lukáš, Mírová 562, Lutyně, 73514 Orlová
Omezení vlastnického práva na LV č. 1045: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno dolování * Zahájení exekuce - Míček Lukáš Zástavní právo smluvní * Věcné břemeno dolování Oprávnění pro OKD, a.s., povinnost k pozemkům parc.č. 1086, 1087, 1088, 1089 na základě Usnesení soudu číslo deníku 2721/1954.
blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Karviná, ve městě Orlová, k.ú. Horní Lutyně, při ul. Mírová, cca 200 m jihozápadně od zastávky bus „Výhoda“. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci ul. Mírová, z pozemku parc.č. 1090 nebo parc.č. 1091, které jsou ve vlastnictví Města Orlová. Ve městě Orlová je k dispozici veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do centra obce cca 2,5 km. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1086, jehož součástí je rodinný dům č.p. 562 a pozemky parc.č. 1087, parc.č. 1088 a parc.č. 1089, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, el. brána, vrátka, pergola (u domu), zahradní altán (za hospodářskou budovou) o ploše cca 28 m2 b) trvalé porosty - na pozemku zahrady se nachází trvalé porosty okrasné a ovocné, různého druhu a stáří c) vedlejší stavby - na pozemku parc.č. 1086 se nachází vedlejší stavba (hospodářská budova s garáží). Jedná se o přízemní zděnou stavbu s pultovou střechou. Zastavěná plocha činí cca 62 m2. - na pozemku p.č. 1086 se nachází přístřešek – kryté stání pro vozidlo.
Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, občanská vybavenost v dosahu - dostatečná výměra pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) ocenění právních vad Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 1086 Parc.č. 1087 Parc.č. 1088 Parc.č. 1089
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plocha, ostatní komunikace
o výměře 332 m2 o výměře 218 m2 o výměře 843 m2 o výměře 198 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, vedlejší stavby, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků činí 1 591 m2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: Rodinný dům č.p. 562, součást pozemku parc.č. 1086 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní, s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová s krytinou z asfaltového šindele Bobrovka. Stropy s rovným podhledem. Klempířské konstrukce
-5jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou novodobé na zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna jsou plastová, dveře znalec předpokládá hladké plné a prosklené. Podlaží jsou dle znalce propojena schodištěm. Znalec předpokládá, že se v domě nachází jeden byt, dle dálkového náhledu do KN se v domě nachází 1 byt. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění kotlem na zemní plyn nebo tuhá paliva, zdroj teplé vody bude zřejmě kombinovaný se solárním ohřevem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů). Vybavení kuchyně standardní. Zastavěná plocha objektu činí cca 103 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 145 m2. Znalec odhaduje stáří domu na cca 50 let. Technický stav objektu předpokládám průměrný, s pravidelnými opravami a údržbou. Rodinný dům je dle dálkového náhledu do KN napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu a plyn. Odkanalizování objektu je svedeno do jímky, žumpy. Znalec předpokládá i napojení na veřejnou kanalizaci. b) vedlejší stavby - na pozemku parc.č. 1086 se nachází vedlejší stavba (hospodářská budova s garáží). Jedná se o přízemní zděnou stavbu s pultovou střechou. Zastavěná plocha činí cca 62 m2. - na pozemku p.č. 1086 se nachází přístřešek – kryté stání pro vozidlo.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v lokalitě Orlová obchoduje běžně se stavbami rodinných domů. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 500 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Mírová č.p. 562 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku cena za m2 užitné plochy průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci
Srov. 1 Srov. 2 V Zimném Dělnická, dole, Orlová OrlováPoruba
1 591 145
Srov. 3
Srov. 4
Srov. 5
Obroky, OrlováPoruba
OrlováLutyně
Orlováměsto
870 100
1 022 130
1585 120
863 150
3038 180
1 550 000
1 840 000
1 995 000
2 235 000
2 300 000
0
0
0
nabídka
nabídka 0,90
IX.16
0,90 IX.16
1,00 horší
nabídka IX.16 1,00
horší
horší
nabídka nabídka 0,90 0,90 0,90 IX.16 IX.16 1,00 1,00 1,00 horší
1,15 1,15 1,10 1,10 srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 1,00 1,00 srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 1,10 1,00 1,20 19251,00 16114,15 16458,75 17701,20 15 745 2 283 028
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
2 283 028,- Kč 2 285 000,- Kč
srovnatelný 1,00 srovnatelná 1,00 srovnatelné 1,00 0,80 9200,00
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 285 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i staveb a součástí a příslušenství.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena pozemku parc.č. 1086, jehož součástí je rodinný dům č.p. 562 a pozemků parc.č. 1087, parc.č. 1088 a parc.č. 1089, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Horní Lutyně, obci Orlová, okres Karviná (LV č. 1045), je stanovena ke dni 29. 9. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 285 000,- Kč.
II. Ocenění právních vad Na parcelách č. 1086,1087,1088 a 1089 LV 1045 vázne toto omezení vlastnického práva: Věcné břemeno dolování: Oprávnění pro OKD, a.s., povinnost k pozemkům parc.č. 1086, 1087, 1088, 1089 na základě Usnesení soudu číslo deníku 2721/1954. Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s § 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši 10 000,- Kč/věcné břemeno/parcela. Ocenění věcného břemene: -
Věcné břemeno dolování Počet dotčených pozemků:
-
Cena věcných břemen celkem:
Cena obvyklá věcného břemene
cena za VB 10 000,- Kč 4x 40 000,- Kč - 40 000,- Kč
-8-
C. Rekapitulace 1) Obvyklou cenu nemovité věci - parc.č. 1086, jehož součástí je rodinný dům č.p. 562 a pozemků parc.č. 1087, parc.č. 1088 a parc.č. 1089, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Horní Lutyně, obci Orlová, okres Karviná (LV č. 1045) odhaduji ve výši
2 285 000,- Kč Slovy: dva-miliony-dvě-stě-osmdesát-pět-tisíc-korun-českých 2) Ocenění závad váznoucích na LV č. 1045 věcné břemeno dolování
- 40 000,- Kč
Slovy: čtyřicet-tisíc-korun-českých Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci v dražbě.
3) Výsledná cena nemovitých věcí na LV č. 1045 včetně příslušenství a součástí po odečtení právních vad váznoucích na nemovité věci:
2 245 000,- Kč Slovy: dva-miliony-dvě-stě-čtyřicet-pět-tisíc-korun-českých
V Ostravě, 30. 9. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3259-571/2016 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
RD č.p. 562
kryté stání pro auto
RD č.p. 562
RD č.p. 562
Altán na zahradě
Zahrada
Pergola u domu č.p. 562
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 -
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. V Zimném dole, Orlová-Lazy Cena: 1 550 000,- Kč Užitná plocha: 100 m2 Velikost pozemku: 870 m2 Rodinný dům 4+1 s garáží v klidné části Orlové. V přízemí domu se nachází veranda, předsíň, obývací pokoj, ložnice, menší kuchyň, spíž, koupelna a WC samostatně. V patře jsou 2 pokoje s balkonem. Dům je částečně podsklepený, vytápěn kotlem na tuhá paliva, ohřev vody zajišťuje elektrický bojler, voda městská, přípojka na kanalizaci. U domu došlo k výměně oken za plastová, elektřina částečně v mědi. K domu náleží zahrada o výměře 770 m2 a hospodářské budovy.
Nemovitá věc č. 2 RD Dělnická, Orlová-Poruba Cena: 1 840 000,- Kč Užitná plocha: 130 m2 Velikost pozemku: 1 022 m2 Starší RD v zachovalém stavu. RD má jisté dílčí nedostatky, nic méně je v podstatě ihned obyvatelný, případně lze na domě provést rekonstrukci dle Vašich představ. Dům se prodává i s přilehlou zahradou s části osázenou ovocnými stromy. Na pozemku je ještě garáž a dílna.
.Nemovitá
věc č. 3
RD Oborky, Orlová-Poruba Cena: 1 995 000,- Kč Užitná plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 1 585 m2 Rodinný dům v Orlové – Porubě. Dům je situován do velmi klidné lokality Orlové, s výhledem do okolní zeleně. Disponuje třemi prostornými pokoji, kuchyní, koupelnou se sprchovým koutem a WC, dále technickou místností a prostorným sklepem. Půdní prostor lze přebudovat na další obytnou místnost. Na velké oplocené zahradě, která je osázena ovocnými stromy a keři (třešeň, višeň, jabloně, broskev, švestka, ořech, rybíz atd.) je postavena zděná garáž a zahradní hospodářská budova, jejíž součástí je veškeré nářadí pro údržbu zahrady a domu V posledních letech byla vyměněna střecha, okna, v roce 2015 byl renovován komín. Topení je řešeno kotlem na tuhá paliva, v každé místnosti jsou také el. přímotopy. .Nemovitá
věc č. 4
RD Orlová-Lutyně Cena: 2 235 000,- Kč Užitná plocha: 150 m2 Velikost pozemku: 863 m2 Rodinný dům o velikosti 4+1 s garáží. V přízemí domu se nachází zádveří, chodba, kuchyň, spíž, tři pokoje, koupelna, samostatné WC. Schodištěm se dostaneme do 2NP. kde je dispozici 1 pokoj a půdní prostory. Z těchto prostorů lze vybudovat obytné místnosti nebo druhou koupelnu. Na domku proběhly tyto rekonstrukce – podzim 2001 střecha, 2014 zateplení střechy – foukaná izolace, okna plast. Vytápění domu je řešeno plynem, dům připojen na plynovou přípojku v roce 1998, dále vytápění tuhými palivy. Ohřev vody kotel plyn/elektřina (na elektřinu nutno dopojit). Nemovitost je částečně podsklepena – zde jsou technické místnosti, kotelna. Nemovitost je napojen na vodovodní řád, plyn, odpad řešen septikem. Přístup k nemovitosti z obecní cesty.
- 13 -
.Nemovitá
věc č. 5
RD Orlová-město Cena: 2 300 000,- Kč Užitná plocha: 180 m2 Velikost pozemku: 3 038 m2 Rodinný dům o velikosti 5+1 s garáží a hospodářskou budovou se nachází v klidné části Orlové. V přízemí domu se nachází zádveří, chodba, kuchyně, spíž, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC. Schodištěm se dostaneme do 2NP. kde jsou dispozici 3 pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC, terasa, půdní prostory. Na domku proběhly tyto rekonstrukce – střecha 2007, komín – nerez vložka 2009, elektřina měď 2NP. a spodní koupelna, voda plast celý dům, zateplení domu – polystyren 7cm - 2007 (tři strany domu), kotel Viadrus včetně litinových radiátorů – 2010, bojler kombinovaný 2012 (elektřina, tuhá paliva), okna plast 2004, podlahy – mimo kuchyni a chodbu v přízemí. Vytápění domu je řešeno tuhými palivy. Dům je napojen na vodovodní řád, elektřinu 230/380 (noční proud), kanalizace na hranici pozemku. Nemovitost je celopodsklepena – zde jsou technické místnosti, kotelna. K domu náleží zahrada o výměře 2702 m2, kde je umístěna garáž, dílna, posezení, dále je pozemek osázen okrasnými křovinami. Přístup k nemovitosti z obecní cesty.
