ZNALECKÝ POSUDEK č. 614/26/2016 O ceně bytové jednotky 16/6 včetně součástí a příslušenství ve více bytovém domě č.p.16 a spoluvlastnického podílu ve výši 3397/51009 celku na společných částech domu a pozemku vše zapsáno na LV 431 pro katastrální území Nepasice, obec Třebechovice pod Orebem, okres Hradec Králové.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 61600 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení návrhu ceny obvyklé
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail:
[email protected] Počet stran: 16 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích 2.6.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé.
2. Základní informace Adresa předmětu ocenění:
Nepasice 16 503 46 Třebechovice pod Orebem Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Třebechovice pod Orebem Katastrální území: Nepasice Počet obyvatel: 5 786 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,85 0,85
V
1,00
I
1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 022,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.4.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 11. 4. 2016 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server www.sreality.cz - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 25. 4. 2016
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Květa Kirchbergerová, Nepasice 16, 503 46 Třebechovice pod Orebem, vlastnictví: výhradní Květa Kirchbergerová, Nepasice 16, 503 46 Třebechovice pod Orebem, -2-
vlastnictví: výhradní
6. Celkový popis nemovité věci Obec Třebechovice pod Orebem leží 5 km JV od Hradce Králové při silnici č.11. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Pracovní příležitosti pro obyvatele obce jsou směřovány především do Hradce Králové, kde je zajištěna kompletní síť služeb a obchodů včetně kulturního, společenského a sportovního vyžití. Správní centrum Hradec Králové je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Katastrální území Nepasice tvoří část obce Třebechovice pod Orebem a nenavazuje přímo na zastavěnou část sídelní části obce. Je od ní oddělena prolukou cca 800 m, kterou tvoří silnice č.11 Jedná se o zděný bytový dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Bytový dům je umístěn na okraji zastavěné části obce v místní části Nepasice. V rámci místní části je bytový dům umístěn v JZ části cca 250 m západně od zastavěné části (centrum místní části) vpravo při místní asfaltové komunikaci. Přístup k nemovitosti je přímo z výše uvedené asfaltové komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V bytovém domě je 7 BJ. Bytová jednotka se nachází v obytném podkroví v levé části bytového domu.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 16/6
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Právně nezajištěný přístup. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
I
-0,01
II III
0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,941 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití -4-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Umístění v rámci místní části.
II II I
0,00 0,00 -0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,830 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,781
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 16/6 Jednotka č.16/6 je umístěna v obytném podkroví v levé části bytového domu. Vstup do objektu je společným vstupem pro tři BJ z dvorního traktu (pozemek p.č.1002/3 ve vlastnictví LV 188 Kovo-Dřevo s.r.o.). Vstup do bytu je umožněn vpravo ze společné chodby. Ze vstupní chodby bytu je umožněn vpravo vstup do pokoje a vlevo do kuchyně s navazující koupelnou s WC. Bytové jádro je zděné. Dveře jsou osazeny do ocel. zárubní, okna plastová. V koupelně je sprchový kout s WC. Stavebně technický stav jednotky nebylo možno při místním šetření ověřit z důvodu nezajištění současného vlastníka jednotky. Dispoziční a rozměrové parametry byly převzaty z nabývacího titulu současného vlastníka. K datu MŠ není jednotka (dle sdělení vlastníků sousedních jednotek) trvale užívána. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky LV 431 Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,830 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
-5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,941 * 1,000 * 0,830 = 0,781 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 022,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.44/1
Výměra [m2] 356,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,781 Jedn. cena [Kč/m2] 798,18
356,00
798,18 Cena [Kč] 284 152,08 284 152,08
Pozemky LV 431 - zjištěná cena
=
284 152,08 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky LV 431
=
284 152,08Kč 284 152,08 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
284 152,08 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 60 let 12 146,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 2,40 * 1,00 = 15,95 * 1,00 = 7,45 * 1,00 = 7,07 * 1,00 = 1,10 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu zádveří: pokoj: koupelna s WC: kuchyň: komora: Započítaná podlahová plocha bytu:
-6-
2,40 m2 15,95 m2 7,45 m2 7,07 m2 1,10 m2 33,97 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - V oddílu B1 listu vlastnictví č. 431 pro k.ú.Nepasice je uvedeno věcníé břemeno chůze a jízdy (Oprávnění pro jednotku 16/6, Povinnost k parcele 10001). Přístup do objektu pro jednotku 16/6 je z dvorního traktu přes pozemek p.č.1002/3. Tento přístup není k datu místního šetření právně zajištěn. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 1,000
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
I
-0,03
III I
0,00 -0,10
II
1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 1,000 = 0,960
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,830 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 146,- Kč/m2 * 0,960 = 11 660,16 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 33,97 m2 * 11 660,16 Kč/m2 * 0,941 * 0,830= 309 362,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
309 362,57 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 284 152,08 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 397 / 51 009 Hodnota spoluvlastnického podílu: 284 152,08 Kč * 3 397 / 51 009 = 18 923,42 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
18 923,42 Kč
BJ 16/6 - zjištěná cena
=
-7-
328 285,99 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 16/6
328 286,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
328 286,- Kč
Celkem
328 286,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
328 286,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 16/6
328 286,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
328 286,- Kč
Celkem
328 286,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
328 286,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
328 290,- Kč
slovy: Třistadvacetosmtisícdvěstědevadesát Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (39m2) v lokalitě 12 km SV od oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). + lepší lokalita v rámci regionu Nemovitá věc je nabízena za částku 490 000,-Kč.
2. porovnávaná nemovitá věc: BJ 1+1 (52m2) v lokalitě 15 km JV od oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). + lepší umístění v rámci obce
-8-
Nemovitá věc je nabízena za částku 550 000,-Kč.
3. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (48m2) v lokalitě 12 km SZ od oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana s WC). + lepší umístění v rámci obce a regionu Nemovitá věc je nabízena za částku 599 000,-Kč. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: modernizace, stavební úpravy Záporné stránky nemovité věci: umístění v rámci obce Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku byla zjištěna jiná právní závada oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.431 ze dne 11.4.2016 pro katastrální území Nepasice. Jedná se o právně nezajištěný přístup přes pozemek jiného vlastníka (pozemek p.č.1002/3).
Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci ve výši 350 000,-Kč. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.431 a s ohledem na zjištěné právní závady oceňované nemovité věci.
Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši
350 000,- Kč. V Bohuslavicích 2.6.2016
Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 -9-
549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 614/26/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 11. 4. 2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace
- 11 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 1
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
